Toezegging achtergrondinformatie: (X)XL+verdozing+-Minder,+compacter,+geconcentreerder,+multifunctioneler.pdf

Figuur 6: Aandeel glasoppervlak per provincie (Nederland = 100%) Bron: CBS Landbouwtelling, 2018 (totalen tellen niet op tot 100 door afrondingsverschillen)

Figuur 5: Greenports in Nederland Bron: website GreenportHolland.com, 2019

162

Binnen Noord-Holland zien we een interessante verschuiving. De relatieve groei in totale oppervlakte glastuinbouw verdubbelde de afgelopen jaren. Daarnaast verdubbelde de oppervlakte glastuinbouw bijna in de Kop van Noord-Holland, onderdeel van de Greenport Noord-Holland Noord. In de Greenport Aalsmeer daalde de oppervlakte glastuinbouw juist sterk (zie onderstaande figuur).

163

Figuur 7: Aandeel glasareaal binnen Noord-Holland Bron: CBS Bestand CBS Landbouwteling, 2018 (totalen tellen niet op tot 100 door afrondingsverschillen)

Uitgelicht: sterke groei Noord-Holland Noord in areaal glastuinbouw, met name XXL De glastuinbouw in Noord-Holland Noord kent drie grootschalige concentratiegebieden: Alton (Heerhugowaard), Het Grootslag (Wervershoof, gemeente Medemblik) en Agriport A7 (Middenmeer, gemeente Hollands Kroon). Er is een aantal verklaringen voor de sterke groei van de glastuinbouw in Noord-Holland Noord: • Schaalvergroting: er is voldoende ruimte om efficiënte grote kavels te verkavelen voor grootschalige ontwikkeling. Dit in tegenstelling tot het Westland. • Hoge lichtinstraling in dit deel van Nederland: vanwege de ligging tussen Noordzee en IJsselmeer is de lichtinstraling op glastuinbouwgebied Het Grootslag gemiddeld 8% hoger dan in de rest van Nederland. • Symbiose: Samenwerking en synergie tussen bedrijven in Noord-Holland Noord maakt de regio aantrekkelijk voor nieuwvestiging, maar zorgen ook voor een sterke groei. Denk aan gasloze kassen door de aanleg van een warmtenet, of door gebruik te maken van geothermie. Hierdoor kunnen bedrijven schaalvoordelen behalen ten opzichte van gasgestookte bedrijven.

164

Verkenning XXL: trends, waarom en waar

Symbiose en clustering in de praktijk De regio- en locatiekeuze van (XXL-)glastuinbouw is logisch gelet op voorgaande verklaringen. In de praktijk werken symbiose en clustering versterkend in deze locatiekeuze (en de ontwikkeling van het totale areaal. Hiervan twee voorbeelden: • Op Agriport A7 zijn diverse grootschalige datacentra gevestigd (o.a. van Microsoft en Google). Dit zijn grootschalige energiegebruikers die profiteren van de overtollige energie die door de kassen op duurzame wijze (zonnepanelen) wordt opgewekt. Glastuinbouwbedrijven kunnen hun energie direct kwijt aan de datacentra en hoeven niet terug te leveren aan het elektriciteitsnet. De restwarmte van de datacenters verwarmt vervolgens weer de kassen. • Vlakbij Het Grootslag zijn diverse groente verwerkende bedrijven gevestigd. Deze bedrijven verwerken (snijden, verpakken) en leveren verwerkte groente en fruit aan 80% van alle supermarkten in Nederland. De bedrijven zitten dicht bij de bron, waardoor onnodige transportkilometers worden vermeden.

Hoe ziet de schaalvergroting binnen glastuinbouw er uit? De drie grootschalige glastuinbouwgebieden in Noord-Holland Noord zijn in verschillende periodes ontwikkeld. Alton is in de jaren ’70 en ’80 ontwikkeld. Er zitten veel verschillende bedrijven, in omvang variërend van 1 tot circa 10 hectare, met uitschieters tot maximaal 15 hectare. Het Grootslag (start ontwikkeling 1999) is een slag groter. Hier zijn bedrijven gevestigd met een omvang glasoppervlak tussen 2 en circa 30 hectare. Het grootste bedrijf is 45 hectare, verdeeld over twee locaties. Agriport A7 is de nieuwste ontwikkeling. Kavels voor glastuinbouw beginnen hier vanaf circa 60 hectare.

Figuur 8: impressie schaalgrootte Alton (links), Het Grootslag (midden) en Agriport A7 (rechts) Bron: Stec Groep op basis van projectwebsites en google maps, 2019

165

Hoe aantrekkelijk is Nederland voor datacenters? Nederland heeft een goede propositie voor datacenters. Dat uit zich in het gegeven dat op dit moment zo’n 30% van de Europese datacenters in Nederland is gevestigd. Nederland is aantrekkelijk om meerdere redenen. We zetten de redenen (de ´Unique Selling Points´ (USP’s)) van Nederland voor datacenters in onderstaande tabel uiteen:

USP

Toelichting

Hoge connectiviteit

Nederland is een epicentrum voor internationaal dataverkeer en is wereldwijd #3 in de wereldwijde ranking van snelle internetverbindingen. Vijftien onderzeese kabels verbinden de Verenigde Staten met het Europese continent via Nederland. Eén van deze kabels komt aan land in Groningen, waar Google haar datacenter exploiteert. Met de AMS-IX bij Amsterdam heeft Nederland wereldwijd gezien het grootste ‘internet knooppunt’ gemeten naar het aantal netwerkaansluitingen en het op een-na-grootste exchange point gemeten naar het aantal bits/seconde. Bovendien is de energieinfrastructuur op veel plekken uitstekend en stabiel.

Innovatieve markt

Nederland huisvest wereldwijds meest betrouwbare breedband- en telecomproviders, en beschikt daarnaast over de meest geavanceerde, state-of-art datacenters in Europa op het gebied van beveiliging, capaciteit en duurzaamheid. Nederland heeft één van de meest innovatieve datacentermarkten en bovendien wordt er actief geïnvesteerd in het segment.

Duurzaam ‘klimaat’

Voor datacenters is Nederland interessant vanwege het duurzame ‘klimaat’ in meerdere opzichten. Het politieke klimaat is er relatief stabiel en bovendien is het klimaat voor natuurlijke luchtkoeling uitstekend. Daarmee zijn de randvoorwaarden voor verduurzaming van de markt uitstekend.

Waar staan datacentra in Nederland? Datacenters zijn door heel Nederland gevestigd, maar het gros is, gemeten in vloeroppervlakte, te vinden in en rond Amsterdam en het internetknooppunt AMSIX. In de Metropoolregio Amsterdam bevindt zich 68% van het datacenteroppervlak in Nederland. Kleinere concentraties vinden we rond de Eemshaven, vanwege het internetknooppunt daar, en Rotterdam en Eindhoven, vanwege de hoge concentratie van eindgebruikers.

Verkenning XXL: trends, waarom en waar

2.2.3 XXL-datacenters

Figuur 9: Clustering van datacenters in Nederland Bron: DDA, Pb7, Stratix, CBRE, Dialogic, ICT Nederland, bewerking REOS, 2019

Tabel 1: USP's Nederland voor datacenters Bron: ‘State of the Dutch datacenters’- DDA, 2018;

De Nederlandse overheid zet zich in om van Nederland de ‘digital gateway to Europe’ te maken. Binnen Europa (en Nederland) is Amsterdam op dit moment al één van de belangrijkste hotspots voor datacentra, samen met steden als Londen, Frankfurt en Parijs. Dat heeft vooral te maken met de bereikbaarheid van de stad, zowel fysiek via o.a. Schiphol, als digitaal via de AMS-IX en de aanwezigheid van al bestaande, internationaal opererende technologie- en telecombedrijven.

Wat zijn locatiecriteria voor datacenters? Er moet een onderscheid worden gemaakt in twee datacentersegmenten die we in deze notitie analyseren: commerciële multi-tenant datacentra en hyperscale datacentra. Commerciële, multi-tenant locaties hebben vaak een regionale of landsdeel oriëntatie, in de nabijheid van de (beoogde) gebruikers van het datacenter. Hyperscale datacenters opereren op mondiaal of continentaal niveau en zoeken daarom op een hoger schaalniveau naar een locatie. Bedrijven als Google, Microsoft of Apple oriënteren zich primair op de FLAP-regio (Frankfurt, Londen, Amsterdam, Parijs) en worden concreet op de combinatie van land en regio die de beste propositie biedt. Het kan op die manier voorkomen dat een locatieontwikkeling in Lelystad eerder in concurrentie is met een Duitse en Franse equivalent dan met een locatieontwikkeling in Amsterdam. Voor datacentra zijn de volgende locatiecriteria van belang:

Amsterdam snelst groeiende datacentermarkt van Europa’ – Het Financiële Dagblad, 5 maart 2016

5‘

166

167

Toelichting

Beschikbare ruimte

Datacenters hebben een groot oppervlak en hebben daardoor veel ruimte nodig. Daarnaast hechten exploitanten ook aan mogelijkheden voor toekomstige uitbreiding, wanneer dat nodig blijkt te zijn voor het toenemende dataverkeer en –opslag.

Energievoorziening

Datacenters verbruiken veel stroom, die op een betrouwbare manier moet kunnen worden geleverd. Exploitanten zijn daarom het liefst aan meerdere netwerken verbonden, waarbij de connectie met de leverancier zo kort mogelijk moet zijn om risico’s te beperken. Wanneer één stroomvoorziening uitvalt, resten dan nog andere bronnen.

Verkenning XXL: trends, waarom en waar

Locatiecriterium

Fysieke bestendigheid Datacenters zijn de levensader van de digitale infrastructuur en staan

daarom bij voorkeur op plekken waar natuurrampen zo min mogelijk voorkomen. Het gaat dan om gebieden met een laag risico op aardbevingen of overstromingen, en voldoende maatregelen om de effecten van een eventuele natuurramp tegen te gaan.

Politiek klimaat

Veiligheid

Maatschappelijke verantwoordelijkheid

Datacenters zijn de levensader van de digitale infrastructuur en staan daarom bij voorkeur op plekken met een stabiel politiek-sociaal klimaat een stabiel financieel-bestuurlijk kader.

Datacenters zijn de levensader van de digitale infrastructuur en verwerken, al dan niet encrypted, belangrijke informatie voor bedrijven en andere organisaties. Daarom moet er voldoende arbeidspotentieel beschikbaar zijn voor beveiliging, moet het plot goed te beveiligen zijn, heeft het datacenter bij voorkeur geen buren en ligt het datacenter bij voorkeur niet onder vliegroutes. Als grootverbruikers van energie hebben exploitanten van datacenters de voorkeur voor een groene energievoorziening. Daarnaast is het waardevol om de propositie van een datacenter uit te breiden met een koppeling van restwarmte, waarmee het datacenter bijvoorbeeld woningen, kantoren, bedrijven of kassen verwarmd. Dergelijke koppelingen zijn al gemaakt met Microsoft en het kassencomplex in Noord-Holland-Noord en de NLDC en de Hightech Campus Eindhoven.

In onderstaande figuur de geografische verdeling naar oppervlakte. Het valt op dat de meeste oppervlakte wordt ingevuld door Noord-Holland. Dit wordt vrijwel volledig bepaald door de Amsterdamse regio, inclusief Agriport A7 waar Microsoft een nieuw datacenter realiseert.

168

Figuur SEQ Figuur \* ARABIC 10: Vloeroppervlak (meerdere huurders) datacentra naar provincie, 2018 Bron: ‘State of the Dutch datacenters’- DDA, 2018

Schaalgrootte datacentra De moderne multi-tenant datacentra hebben een omvang van circa 4-5 hectare (waarvan 20.000-25.000 m² bebouwd oppervlak). De zogenoemde ‘hyperscale’ datacenters hebben een omvang van 15-30 hectare. Kenmerkend voor datacentra is verder dat ze kapitaal- en energie-intensief zijn. De gebouwen, installaties, hardware en software vertegenwoordigen een flinke waarde. Datacentra gebruiken een flinke hoeveelheid energie. Het gemiddelde energieverbruik is door CE Delft geschat op zo’n 3,5 tot 4,5 MWh/m²/jaar. Bij een netto datavloeroppervlak van 283.000 m² in 2017 betekent dit dus een indicatief energieverbruik van zo’n 1 tot 1,5 TWh per jaar. Bijna al het energieverbruik in datacentra wordt omgezet in warmte. Die warmte kan bijvoorbeeld gebruikt worden om woningen, kantoren, bedrijven en kassen te verwarmen. Steeds vaker wordt vestiging van datacentra bijvoorbeeld gecombineerd met dergelijke functies, zie bijvoorbeeld de vestiging van het datacenter van Microsoft bij de kassen van Agriport in Middenmeer (Noord-Holland). Om deze combinaties verder te faciliteren is de aanleg van warmtenetwerken nodig.

169

We hebben in paragraaf 2.2 vastgesteld dat voor alle drie de sectoren geldt dat er een schaalvergroting heeft plaatsgevonden. Diverse trends en ontwikkelingen in de markt van de logistiek, glastuinbouw en datacentra maken dat er de afgelopen jaren een groeiende vraag was naar XXL-locaties.

2.3.1 XXL-logistiek Schaalvergroting in de logistiek, waarom? We verwachten dat de trend naar schaalvergroting in de nabije toekomst blijft aanhouden. Als gevolg van de volgende vier ontwikkelingen komen we tot deze conclusie: 1. Groei e-commerce en omnichannel oplossingen De belangrijkste drijfveer achter de XXL trend is e-commerce / omnichannel. In vergelijking met het verleden gaan veel goederen vaker door een distributiecentrum (1x bij de producent/leverancier en 1x door het distributiecentrum van de winkelier of een pure e-commerce speler zoals Bol.com, Wehkamp, Amazon of Zalando) en tot slot voor een substantieel deel nogmaals, omdat in e-commerce veel retour komt. Voorheen werd de winkel beleverd vanuit het distributiecentrum van de leverancier (uitgezonderd grote winkelketens) en werden retouren door de klant naar de winkel teruggebracht. Deze trend wordt nog versterkt omdat in een webshop veel meer verschillende artikelen getoond worden dan in een winkel en dus ook beleverd moeten worden. Hiervoor is extra ruimte nodig. E-commerce blijft nog gestaag groeien, ook de komende periode. Over een al veel langere termijn spelen ook trends een rol die tot steeds grotere voorraadposities bij de merken hebben geleid.

Waar vroeger amper voorraadrisico’s bij de leveranciers lagen, is nu sprake van substantiële voorraadposities bij de leveranciers door een combinatie van Never-out-of-stock, eigen retail, Factory-Outlet, B2C en een lagere voorverkoop aan zelfstandige winkeliers / winkelketens. Ook de internationale markt voor online winkelen groeit. Diverse pakket-vervoerders bouwen op dit moment nieuwe grote sorteercentra. We denken hierbij onder andere aan DHL Parcel (Zaltbommel, Amsterdam), DPD (Oirschot), TNT/FedEx (Eindhoven) en PostNL op diverse locaties in Nederland. De voorbeelden illustreren dat deze dienstverleners extra capaciteit bouwen als gevolg van groeiende online bestedingen. Ook kan PostNL daarmee voor een groot deel het dalende postvolume compenseren.

170

Wat als stenen winkels winnen? E-commerce is de belangrijkste drijver voor groei in de logistiek (en logistiek vastgoed). Grote online pure players bouwen enorme distributiecentra. Denk alleen al in Nederland aan Bol.com, Coolblue, VidaXL, Wehkamp, maar ook in het buitenland Amazon, Zalando en Alibaba. In diverse media lezen we ook berichten dat de online retailers / platforms torenhoge schulden hebben en er op langere termijn geen verdienmodel is voor deze bedrijven. Stel dat deze bewering inderdaad werkelijkheid wordt. Wat betekent dit dan voor de vraag naar XXL-logistiek vastgoed? Een sluitend antwoord op deze vraag is op dit moment niet te geven. We kunnen simpelweg niet in de toekomst kijken. Wat we echter wel zien is dat veel pure players niet uitsluitend vertrouwen op een online aanwezigheid. Partijen als Coolblue en Amazon zijn steeds vaker ook in de winkelstraat (in binnen- en buitenland) terug te vinden. Dit betekent dat er – naast bezorging aan huis – ook winkels bevoorraad moeten worden. Een deel van de logistieke ruimte is hiervoor ook in de toekomst nodig. Daarnaast acteren de grootste webshops als platforms voor kleinere (online) aanbieders. Nu investeren de grote spelers volop in het verbeteren van het netwerk en de locaties die daarbij horen.

Dit betekent dat ze steeds efficiënter worden in het distribueren van grote volumestromen en dat de volumes steeds groter en daarmee winstgevender worden. Bovendien schrijven bedrijven nu gemaakte investeringen in de komende periode af. Dit zal positief zijn voor het bedrijfsresultaat. Ook als de bedrijven erin slagen om de retouren te reduceren (of betaald krijgen), dan heeft dit een positieve invloed op het bedrijfsresultaat. Ten slotte nuanceren we ook de bewering. Een groot deel van het e-commerce volume bestaat uit omnichannel-spelers, met zowel een online als fysieke winkel (zoals H&M, Adidas, Intergamma). Mochten enkele pure players niet overleven, dan zal een groot deel van het volume in e-commerce ook vanuit omnichannel-organisaties worden opgenomen.

Verkenning XXL: trends, waarom en waar

2.3 Trends en ontwikkelingen in (XXL-) logistiek, glastuinbouw en datacenters

171

3. Risicoreductie leidt tot campusontwikkeling van logistiek dienstverleners Voor de logistiek dienstverleners is het interessant grote campuslocaties op te zetten. Zo zetten bedrijven als DHL Supply Chain, DSV en anderen het liefst twee of drie sites op in de directe nabijheid van elkaar (elk bijvoorbeeld 40.000 m²), om zodoende flexibel te zijn als een klantencontract afloopt. Op dergelijke locaties worden diverse klanten gebundeld (zogeheten public warehousing). Immers, voor de logistiek dienstverleners is logistiek een portfoliomanagement met aan de ene kant de huurverplichtingen voor magazijn(en) en personeelscontracten en aan de andere kant de klantencontracten. In een campus van bijvoorbeeld 100.000 m² is het verlies van een klant die bijvoorbeeld 10.000 m² in beslag neemt veel gemakkelijker op te vangen dan in een magazijn van 20.000 m². Door de flexibele personeel schil zijn dan afvloeiingskosten te vermijden. Hiermee is het voor de logistiek dienstverlener makkelijker om een efficiënte bedrijfsvoering te onderhouden en leidt het vertrek van één klant niet direct tot problemen. 4.Volumegroei als gevolg van groei economie Als gevolg van de volumegroei die voortvloeit uit de groei van de economie is ook het gemiddelde volume dat door een distributiecentrum stroomt toegenomen. Ook voor de komende jaren wordt nog een economische groei verwacht.

Maar: ook groei van kleinere distributiecentra De markt voor kleinere distributiecentra groeit ook. We zien namelijk een trend naar Same Day delivery. De klant wil binnen 2-4 uur of in ieder geval de dag van bestelling zijn of haar bestelling thuis bezorgd krijgen. Hierdoor is het noodzakelijk om voorraden dichtbij de klant te hebben liggen en nabij stedelijke concentraties kleinere magazijnen te openen. We zien dit met name in de food (bijvoorbeeld Picnic), e-commerce (bv. Bol.com, Coolblue en in het buitenland Amazon en Zalando), bouw (bv. bouwhubs) en automotive (auto-onderdelen). Ook zien we nieuwe logistieke dienstverleners op de markt toetreden die stadsdistributie aanbieden (bijvoorbeeld CityHub en Hubble Distributie) en daarvoor kleinere magazijnen aan de rand van de stad / binnenstad willen hebben. Deze magazijnen zijn veel kleiner en variëren van 2 – 8.000 m². Tot deze categorie horen ook de meeste distributiehubs van waaruit pakketvervoerders zoals PostNL, DHL, DPD hun pakketjes uitleveren. Deze gebouwen kenmerken zich door een ietwat vreemde vorm (bijvoorbeeld U-vorm), omdat hier veel kleine busjes beladen moeten worden, maar feitelijk weinig sortering plaatsvindt. Deze distributiehubs krijgen pakketten aangeleverd die in een XXL-sorteercentrum zijn voorgesorteerd.

172

2.3.2 XXL-glastuinbouw In de glastuinbouw onderscheiden we de volgende vijf wezenlijke trends die invloed hebben op de ruimte(behoefte) van de sector: 1. Schaalvergroting Een glastuinbouwbedrijf was in 2017 gemiddeld 2,43 hectare, in 2000 was dit nog 0,95 ha. Een groei van +155%. Maar zoals eerder geschetst zijn bedrijven van meer dan 60 hectare ook geen uitzondering meer. 2. Specialisatie In de glastuinbouwsector is toenemende specialisatie zichtbaar, mede gestimuleerd door mechanisering, automatisering en schaalvergroting. Vooral in de snijbloemen en pot- en perkplantenteelt is de specialisatiegraad hoog en groeiende door de felle concurrentie vanuit het buitenland. Glastuinders moeten óf heel groot worden óf zich specialiseren in niches om de concurrentie voor te kunnen blijven (kosten, kwaliteit). Specialisatie leidt tot intensiever vervoer tussen de verschillende onderdelen van de keten en vraagt dus een hogere connectiviteit van de glastuinbouwgebieden.

Verkenning XXL: trends, waarom en waar

2. Consolidatie van distributiecentra / samenvoeging van activiteiten Door de kostendruk worden meer dan in het verleden centrale keten oplossingen opgezet om heel Europa of grotere delen van Europa te beleveren. Daarvoor worden dan vaak oudere / kleine(re) en dus minder efficiënte distributiecentra gesloten. De nieuwe standaard voor logistieke magazijnen draagt voor een belangrijke mate eraan bij dat de nieuwe magazijnen efficiënter zijn. Daarnaast geldt dat in de grotere distributiecentra veel meer volume kan worden opgeslagen waardoor de kosten per eenheid dalen. XXL is dus ook een wijze om kosten te reduceren.

3. Duurzaamheid Verduurzaming is een belangrijk thema in de glastuinbouwsector (Meerjarenafspraak Energietransitie Glastuinbouw 2014-2020, nationale klimaat- en gasdiscussie) door de stijgende energieprijzen (over langere periode), het ‘vervuilende’ imago van de glastuinbouw en duurzaamheidswensen van afnemers/consumenten. Er wordt dan ook flink geïnvesteerd in de reductie, productie, verkoop en inkoop van duurzame energie. Het gaat daarbij om investeringen in innovatieve methoden om minder of slimmer energie te gebruiken. Denk aan opslag van restwarmte in de zomer om ’s winters de kassen mee te verwarmen. Resultaten zijn goed zichtbaar: het aandeel duurzame energie in de glastuinbouw is gestegen van 0% in 2000 naar 5,5% in 2016. De CO2-emissie is gedaald van circa 8 miljoen ton in 2009 tot circa 5,5 miljoen ton in 2016. 4. Marktdynamiek en opvolging Het percentage glastuinders met uitbreidingsplannen (bijna 10%) neemt langzaam (weer) toe. Daarnaast nam het percentage glastuinders met beëindigingsplannen (8,5%) in 2016 weer af ten opzichte van 2015 (bron: Glastuinbouwscanner Agridirect BV). Kijken we naar de twee belangrijkste doelgroepen in oppervlakte (glasgroenten en snijbloemen) dan valt op dat het sentiment onder bloementelers minder positief is dan onder de glasgroente-telers.

Het percentage snijbloementelers met uitbreidingsplannen is lager dan het percentage met beëindigingsplannen. Voor glasgroenten is dit juist andersom (zie figuur hieronder) Verder blijkt uit de glastuinbouwscanner dat opvolging vaak lastig is. Het percentage bedrijven dat een opvolger klaar heeft staan is circa 20% (2016) en daalt. Grotere bedrijven hebben vaker een opvolger dan kleine bedrijven.

173

2.3.3 XXL-datacentra In de markt voor datacenters onderscheiden we drie belangrijke ontwikkelingen die van invloed zijn op het ruimtegebruik, zie hieronder. Daarvoor putten we uit onder meer uit het recente REOS-rapport. 1. Mondiale groei van datagebruik sterk toegenomen Het groeiend gebruik van de cloud als opslagmedium heeft in de afgelopen jaren een positieve ontwikkeling gehad in het ruimtegebruik van datacentra. De afgelopen tien jaar is er jaarlijks een groei van meer dan 10% gerealiseerd. In de ICT-sector wordt ook de komende jaren een exponentiële ontwikkeling verwacht als het gaat om dataopslag, -verwerking en -overdracht, zowel ten aanzien van prijs, snelheid als grootte. Uit diverse studies blijkt dat de vraag naar digitale connectiviteit en de gemiddelde gevraagde bandbreedte bij consumenten blijft toenemen, zowel downstream als upstream. De ontwikkeling in zakelijk gebruik houdt verband met clouddiensten, nieuwe businessmodellen en de digitalisering van verschillende sectoren. Met name de commerciële, Multi-tenant datacentra zullen als gevolg hiervan groeien in omvang.

Verkenning XXL: trends, waarom en waar

efficiënt mogelijke productie en stimuleert innovatie en kennis, wat nodig is om de concurrentie voor te kunnen blijven.

2. Clustering in de stedelijke agglomeratie ten opzichte van internet exchanges De laatste jaren groeit de markt voor commerciële, multi-tenant datacenters relatief harder dan de mondiale internet exchanges, zoals de AMS-IX. Voor de komende jaren is het de verwachting dat de Nederlandse AMS-IX en NL-IX grote aantrekkingsfactoren blijven voor bedrijven, maar dat ontwikkelingen als deep caching en distributed internet exchange vooral clustering en schaalvergroting op bestaande locaties in de stedelijke agglomeraties teweeg zal brengen.

Figuur 11: Toekomstplannen van Nederlandse glastuinders Bron: Glastuinbouwscanner, 2018

5. Clustering Schaalgrootte en concentratie stimuleren verduurzaming. Grotere bedrijven kunnen meer investeren in duurzaamheid en door concentratie wordt het sneller rendabel om te investeren in collectieve duurzame energievoorzieningen, zoals geothermie, hergebruik van warmteoverschotten via warmtenetten en leidingnetwerken van CO2-leidingen. Deze systemen vragen grote investeringen die individuele bedrijven vaak niet kunnen opbrengen, maar een aantal (grotere) bedrijven gezamenlijk wel. Voorbeeld is de gezamenlijke investering van glastuinbouwbedrijven in een geothermie-installatie met warmte- en CO2–net in het glastuinbouwcluster Agriport A7 in Noord-Holland Noord en de uitrol van een dergelijk netwerk in Het Grootslag. Ook in Alton wordt een warmtenet gerealiseerd, maar dan door HVC. Ander belangrijk voordeel van clustering is dat het hechte netwerken tussen toeleveranciers, tuinders en afnemers aanjaagt. Vestiging in zo’n economisch cluster draagt bij aan een zo 174

3. Uitwerkingen de regionale energiestrategieën ‘black box’ Het energienetwerk is een kritische succesfactor voor de verdere groei van datacentra. Voor een goede ruimtelijke strategie is een onderlegger van het energienetwerk nu en in de toekomst noodzakelijk. In de uitwerking van het Klimaatakkoord en de door de regio’s uit te werken Regionale Energie Strategieën (RES) moet rekening gehouden worden met de datacentra sector, zodat vraag en aanbod naar duurzame energie op elkaar kan worden afgestemd. De onzekerheid die de energietransitie op de voorzieningen voor datacentra biedt, kan potentieel het vestigingsklimaat afzwakken. Daarnaast gaan lokale en regionale warmtenetwerken een steeds grotere rol spelen in de energie/warmtebehoefte in de energietransitie en regionale plannen (RES). Voor een goede ruimtelijke strategie is een goede onderlegger van het warmtenet nu en in de toekomst noodzakelijk. Datacentra leveren nu al op kleine schaal warmte aan warmtenetwerken. De potentie van de gehele sector is groot. Hiervoor is het noodzakelijk dat met groene energie opgewekte warmte door datacentra meetelt als duurzaam in de BENG-norm.

175

In deze paragraaf leggen we uit waarom de verschijningsvorm is zoals zij is en – daar waar mogelijk en zinvol voor deze opdracht - welke ontwikkelingen hier te verwachten zijn.

2.4.1 XXL-logistiek Standaard voor gebouwen in afgelopen decennia richting XXL De definitie van XXL is in de loop van de tijd opgeschoven evenals de algemeen geaccepteerde standaard in de markt van een marktconform gebouw. In 1970 was de standaard om magazijnen te bouwen van 10.000 m² met een vrije hoogte van 5,5 meter (daar komt dan nog de dakconstructie bovenop), met weinig poorten en met 70%+ van de kaveloppervlakte bebouwd. Oudere bedrijventerreinen in Nederland staan er vol mee. Soms zit er nog een logistieke functie op, heel vaak zijn ze in gebruik voor niet logistieke functies of staan leeg. Omvang Nu bouwt men (standaard) magazijnen die circa 25.000 – 80.000 m² groot zijn (en zelfs nog groter). Deze magazijnen worden in meerdere compartimenten gebouwd van (overwegend) 10.000 m². Het magazijn wordt gecompartimenteerd vanwege de brandveiligheid. Het raster waarin de kolommen staan is veelal 24 meter (breed) x 12 meter (diepte). Dit is optimaal voor de gebruikers omdat dan zowel een inrichting met palletstellingen met smalle gangen en brede gangen efficiënt mogelijk is en er maar twee kolommen in de vrije ruimte staan (de andere staat in de tussenwand). Ook is de gehele bouwsector op dit soort afmetingen ingesteld waardoor bouwkosten zo optimaal mogelijk zijn. Het gebouw is altijd rechthoekig, waarbij het XXL-gebouw in principe altijd langer is dan diep.

De optimale diepte van het gebouw ligt bij 120 meter, maar varieert van 96 meter tot 144 meter (zoals in bovenstaand voorbeeld). De optimale breedte is 72 meter (3 x 24 meter) per compartiment. De reden voor deze verhoudingen is dat de diepte heel erg bepalend is voor de interne afstanden in het magazijn. Achter de laad- en lospoorten is een ruimte nodig om lading te laden / lossen. Daarachter beginnen dan de palletstellingen. In de breedte kan men kiezen bij welke poort men lost of laadt. In de diepte moet een vorkheftruck of een lopende medewerker de afstand afleggen. Boven de laadpoorten wordt bijna altijd een vaste mezzanine (tussenvloer van beton) aangelegd over de volle breedte van het gebouw. Deze ruimte wordt door gebruikers graag gebruikt voor activiteiten waarbij daglicht gewenst is en of veel mensen werken en vrije hoogte niet nodig is. Voorbeelden zijn het samenstellen van verpakkingseenheden, kwaliteitscontrole of het opslaan van minder courante voorraad, artikelen die amper verkocht worden en waar heel weinig van op voorraad is (en dus ook maar af en toe iets uit de voorraad gehaald moet worden, et cetera. Rechts staat een grote sprinklertank waarin een watervoorraad gebufferd zit om in geval van brand onmiddellijk te kunnen sproeien.

Vrije hoogte De vrije hoogte is nu minimaal 10,5 meter (12 meter inclusief dak), maar meestal ca. 12 meter vrije hoogte (ca. 14 meter inclusief dak). De hoogte in de logistieke sector is ingegeven door de FM Global standaard, die zegt dat tot een hoogte van 13,70 meter onderkant dak er volstaan kan worden met alleen een dak sprinklerinstallatie. Gaat 176

men hoger dan is een additionele sprinklerinstallatie in de palletstellingen vereist. Deze additionele sprinkler installatie is duur en belemmert de verdere groei in hoogte. Dit wil niet zeggen dat nooit hoger gebouwd wordt. Indien bij het soort goederen dat er opgeslagen wordt tóch al een sprinklerinstallatie in de palletstellingen nodig is – zoals bij kleding of chemische producten, met een hoge brandlast – dan bouwt men soms ook hoger.

Loading docks (laad- en lospoorten) Het aantal poorten bedraagt indicatief 1 per 1.000 m² magazijnoppervlak. De los- en laadpoorten bevinden zich aan één van de lange zijden van het gebouw. Onderstaande afbeelding is een exemplarisch voorbeeld.

Verkenning XXL: trends, waarom en waar

2.4 Welke verschijningsvorm kent XXL?

Figuur 12: Exemplarisch voorbeeld van een plattegrond / lay-out van een standaard magazijn

Floor-space-index (deel van kavel dat bebouwd wordt) Van een kavel wordt indicatief circa 50-60% bebouwd, al komen ook hier afwijkingen voor. De reden hiervoor is dat er bij de grote magazijnen veel vrachtwagenbewegingen zijn en er veel geparkeerd moet worden. Ook voor medewerkers dienen parkeerplaatsen aangelegd te worden op het eigen kavel. In bovenstaande figuur, zijn links bijvoorbeeld parkeerplaatsen voor de medewerkers, aan de voorzijde de los- en laadpoorten en parkeerplaatsen voor vrachtwagens. Op grond van bovenstaande standaards heeft een compartiment dan een oppervlakte van gemiddeld 8.640 m² (120x72) en maximaal van ca. 10.400 m² (144x72). Hoe breed het gebouw is, is dan afhankelijk van het aantal compartimenten. Aangezien we het in dit document over XXL hebben en een kavelgrootte vanaf 5 hectare, gaan we hier uit van minimaal 3 compartimenten van gemiddeld 8.640 m² en dus van minimaal ca. 26.000 m² netto magazijnoppervlakte. Indien gebouwen groter worden, worden compartimenten toegevoegd, zoals in bovenstaand voorbeeld waar 7 compartimenten een gebouw van bijna 73.000 m² vormen.

177

Goed bereikbare locatie Een laatste belangrijk element van de standaard is uiteraard ligging en bereikbaarheid. XXL-magazijnen liggen vaak aan snelwegen of er niet ver vandaan. Dit is belangrijk omdat vrachtwagens dan niet over lokale, provinciale wegen hoeven te rijden en daar langer over doen, maar ook omdat het aantal (vracht-) wagenbewegingen heel erg groot is. Overig De buitenkant van het magazijn is feitelijk voor alle sectoren standaard. Binnen de muren kunnen aanvullende voorzieningen – ook bouwkundige – leiden tot gebruik voor een kleinere specifieke groep klanten. Van de buitenkant ziet een voorbijganger niet (afgezien van bedrijfslogo’s) of het een gekoeld magazijn is voor bijvoorbeeld een supermarkt of een bedrijf dat handelt in medicijnen (deels ook koeling voor nodig) of een B2C magazijn, waar er een grote behoefte bestaat aan het zonder hulpmiddelen kunnen bereiken van een heel groot assortiment aan goederen. Deze magazijnen hebben daarom bijvoorbeeld vaak ingebouwde zelfdragende tussenvloeren (veelal twee).

Er bestaan zeker wel hoogbouwmagazijnen in Nederland (en het buitenland) Een deel van de magazijnen en distributiecentra in Nederland kent wel een hogere bouwhoogte, zogenoemde hoogbouwmagazijnen. Bij hoogbouw is de palletstellingconstructie integraal onderdeel van de gebouwconstructie. Deze hoogbouw gaat in de regel van circa 20 meter tot maximaal 36 meter. Deze magazijnen worden benut voor volledig geautomatiseerde opslag van pallets of dozen. De goederen worden door onbemande kranen opgepakt en weggezet. De gangen zijn smal, er komen geen mensen en de machines doen hun werk in het donker. Deze magazijnen zijn hoger omdat de geautomatiseerde kranen duur zijn. Ook wil men niet te veel lengte in de gangen omdat een rit van de kraan anders een beperkende factor wordt voor de productiviteit. De verdichting van de opslag in een hoogbouwmagazijn maakt deze hoogbouw financieel aantrekkelijk. De hoogste magazijnen worden gerealiseerd voor diepvriesmagazijnen, tot wel 40 meter, met een volledig gemechaniseerd magazijn. Het is immers niet prettig werken in een magazijn dat op -28 graden Celsius is gekoeld. Maar dit betreft uitzonderingen. Wij gaan hier niet in op hoge silo’s et cetera, maar die komen ook voor bij chemische bedrijven, veevoeder- en melk verwerkende bedrijven en bijvoorbeeld de drankenindustrie.

Verkenning XXL: trends, waarom en waar

Kantoorruimte Kantoren beslaan minimaal circa 3% maar gemiddeld 5% van de totale oppervlakte van het bedrijfspand. Het kantoor komt primair in drie vormen terug in de architectuur: als een kantoorhoek in het gebouw, als één of meer uitbouwtorens of inpandig op de mezzanine en dus over een deel van de breedte op de eerste verdieping.

In andere landen komen hoogbouwmagazijnen wel regelmatig voor en zijn deze niet uitsluitend voor diepvries/chemie. Juist in landen waar de druk op ruimte dusdanig hoog is, wordt meerlaagse bouw veelvuldig toegepast. Er is dus wel degelijk een relatie tussen de prijs van een vierkante meter grond (greenfield) en de commerciële waarde van het vastgoed dat hierop gerealiseerd wordt.

Afwijken van de standaard? Bovengenoemd magazijn is de huidige marktstandaard. Gebouwen die hier significant van afwijken, hebben per definitie een kleinere groep potentiële gebruikers en zijn daardoor minder geliefd bij investeerders. Ook kan door de hoge mate van standaardisatie een magazijn van 40.000 m2 gebouwd worden in 5-7 maanden bouwtijd. Alleen als er heel goede redenen zijn om écht afwijkend te bouwen gebeurt dit. Vaak zijn dit geen panden waar investeerders achter zitten. Deze panden staan dan vaak op de balans van de gebruiker. Voorbeelden hiervan zijn crossdock-hubs of distributiehubs van pakketvervoerders. Een crossdock hub heeft typisch laad- en lospoorten aan de twee zijden van het gebouw, is in de regel 40-45 meter diep en de gebouwhoogte is lager met circa 6,5 meter vrije hoogte. Dit kan omdat er meestal geen opslag plaatsvindt. Crossdock hubs hebben ook meer vrije buitenruimte nodig omdat er veel meer vrachtwagenbewegingen zijn en de behoefte om te parkeren er groter is. De verhouding bebouwd – onbebouwd gaat dan meer richting 1:4.

Figuur 13: Voorbeelden van meerlaagse distributiecentra in het buitenland Bron: Websearch google, 2019

178

179

2.4.2 XXL-glastuinbouw Schaalvergroting vanuit lucht goed zichtbaar Schaalvergroting is goed zichtbaar vanuit de lucht. Onderstaande luchtfoto’s typeren de verschijningvorm van moderne glastuinbouwcomplexen. Beide luchtfoto’s hebben dezelfde schaal. Links het Westland, met een relatief kleinschalige verkaveling. Er is duidelijk te zien dat veel kassen klein van omvang zijn en de verkaveling enigszins ‘organisch’. Rechts een luchtfoto van Agriport A7 met de kenmerkende grootschalige verkaveling. De rechte verkaveling maakt grootschalige kassen van tientallen hectares mogelijk.

Figuur 14: Luchtfoto’s glastuinbouw Westland (links) en Agriport A7 (rechts)

2.4.3 XXL-datacenters Afwijkende verschijningsvorm, zowel extern als intern Datacenters kennen een ‘normaal’ bedrijfsruimte-uiterlijk. Van de buitenkant valt nauwelijks een onderscheid tussen bedrijfshal en datacenter op. Opvallend is vaak dat er beperkt ruimte is voor parkeren (kavels worden intensief bebouwd) en dat er (vaak) minder raampartijen zijn (veel blinde muren). De beveiliging van het kavel is vaak van een hoger niveau dan bij reguliere bedrijfsruimtegebruikers het geval is. Juist bij de grotere (XXL) datacenters is een eigen of nabijheid van energievoorziening noodzakelijk. Dit is uiterlijk aan het pand/in de omgeving zichtbaar. In het interieur valt op dat vaak gewerkt wordt met een sterk verdichte / donkere inrichting. De serverkasten en ruimten zijn vaak dicht op elkaar gebouwd om de ruimte zo optimaal mogelijk in te richten.

Verkenning XXL: trends, waarom en waar

Waarom deze standaard voor magazijnen? Bovenstaande standaarden bestaan met een reden. De vastgoedinvesteerder / -belegger wil een pand dat flexibel is. Een eerste huurcontract wordt bij voorkeur voor een periode van tien jaar afgesloten. Langer is mogelijk, maar nog niet erg gebruikelijk. Maar er worden ook veel huurcontracten afgesloten voor een periode van vijf jaar. Aangezien de (economische) levensduur van het pand veel langer is – gemiddeld 40 tot 50 jaar) dan deze initiële verhuurperioden, wil de vastgoedbelegger panden in zijn portefeuille hebben die gemakkelijk aan een tweede, derde, vierde en volgende gebruiker(s) te verhuren zijn. Dat gebouwd wordt op flexibiliteit ziet men ook aan de mezzanine, het aantal laad- en lospoorten en de kantoren. Dit maakt – indien nodig – de verhuur van het pand in delen (minimaal één compartiment) mogelijk. Op de mezzanine kunnen dan separate kantoormeters gerealiseerd worden zonder grote ingrepen. De compartimenten zijn ontstaan vanuit brandweervoorschriften, maar maken het verhuren aan verschillende huurders ook veel gemakkelijker. Niet van belang voor de uiterlijke vormgeving, maar wel voor de standaard is dat de vloeren een draaglast aankunnen van minimaal 50KN en een puntlast van 85KN.

De verschijningsvorm van een kas hangt sterk samen met het product dat erin geteeld wordt. Met name tomaten, komkommers en paprika’s worden in grootschalige kassen geteeld. Grootschalige teelt van deze producten drijft dus de schaalvergroting die waarneembaar is in de glastuinbouw. Oudere kassen, met een maximale hoogte van circa vijf meter worden veel gebruikt voor kweek op de grond. Bijvoorbeeld van chrysanten of knolgewassen (zoals radijs, knolraap). Verschijningsvorm gedreven door efficiency Schaalvergroting wordt onder andere gedreven door efficiencywinst. Op grote, rechte kavels is het eenvoudiger produceren. Dit uit zich in een behoefte aan grotere kavels en bouwblok voor productie, maar ook voor opslag. Dit leidt ertoe dat ook hogere eisen worden gesteld aan bereikbaarheid en ontsluiting. Glastuinbouwbedrijven moeten immers bereikbaar zijn voor groter transport en materieel. Op kavels zelf is ook meer logistieke ruimte nodig voor manoeuvreren met grotere vrachtwagens. De bouwhoogte van kassen neemt toe voor interne logistiek en meer-lagenteelt. Volgens Agriholland (artikel op website, 2018) is met een goothoogte van circa 7 meter het optimum wel bereikt. Nog hogere kassen zijn minder energiezuinig en moeten zo zwaar verstevigd worden tegen wind dat de bouwkosten onevenredig stijgen.

180

Figuur 15: Verzameling beelden in- en exterieur datacenter Bron: Archined, Theo Baart

181

4. Bol.com (Waalwijk) • • •

XXL-logistiek

• • •

1. Distributiecentrum Nabuurs (Overbetuwe) • • • • • •

Locatie: Park15, Oosterhout Gebruikers/klanten: Kraft/Heinz, Mars en SCA Omvang DC: ca. 62.000 m², waarvan <2% kantoor Oppervlakte kavel: 9,5 hectare Bouwhoogte: 14 meter Bijzondere kenmerken: de gevels zijn met verschillende kleuren voor het oog aantrekkelijker gemaakt

5. DSV/Primark (Roosendaal) • • • • • •

2. DSV Venlo (Noord-Limburg) • • • • • •

Locatie: Trade Port Noord, Venlo Gebruikers/klanten: Océ, Lexmark Omvang DC: 85.000 m2, waarvan 5% kantoor Oppervlakte kavel: 14 hectare Bouwhoogte: PM Bijzondere kenmerken: nieuwste dc betrof uitbreiding van DSV-operatie in Venlo, in totaal heeft DSV 4 magazijnen met in totaal circa 210.000 m² oppervlak in Venlo. Het is daarmee een typisch voorbeeld van het beschreven campusmodel

Locatie: Haven Acht, Waalwijk Gebruikers/klanten: Bol.com Omvang DC: ca. 100.000 m2 in meerdere lagen, waarvan 6% kantoor Oppervlakte kavel: 10 hectare Bouwhoogte: 17 meter Bijzondere kenmerken: meerlaags distributiecentrum. Bol.com heeft naastgelegen kavel van circa 8,3 hectare gekocht voor uitbreiding en verdubbeling distributiecentrum

Locatie: Borchwerf II, Roosendaal Gebruikers/klanten: Primark Omvang DC: ca. 86.000 m2, waarvan ongeveer 1% kantoor Oppervlakte kavel: 11,3 hectare Bouwhoogte: 20 meter Bijzondere kenmerken: meerlaags distributiecentrum, met zwevende tussenvloer

Verkenning XXL: trends, waarom en waar

2.4.4 Praktijkcases XXL-verschijningsvorm Hieronder hebben we voor zowel logistiek, glastuinbouw als datacenters een aantal cases uitgewerkt, waarin we de verschijningsvorm en andere kenmerken (zoals afmeting) op een rij hebben gezet.

XXL Glastuinbouw 1. Nieuw-Prinsenland (Steenbergen) • • •

Locatie: Nieuw-Prinsenland, Steenbergen Oppervlakte gebied: 220 hectare Bouwhoogte: 7 meter

• • •

Locatie: Agriport, Middenmeer Oppervlakte gebied: 750 hectare Bouwhoogte: 7 meter

3. Distributiecentrum Fetim (Amsterdam) • • • • • •

Locatie: Atlaspark, Amsterdam Gebruikers/klanten: Fetim Omvang DC: 68.500 m2, waarvan 2% kantoor Oppervlakte kavel: 9 hectare Bouwhoogte: 12,20 meter Bijzondere kenmerken: -

2. Agriport, Middenmeer

182

183

1. Google (Groningen) • • • •

Locatie: Eemshaven, Groningen Omvang datacenter: 101.322 m2 Oppervlakte kavel: 45 hectare Bouwhoogte: 12 meter

2013

2014

2015

2016

2017

2018

Ontwikkeling 2013-2018

Noord

905.000

941.000

964.000

968.500

1.100.000

1.291.500

43%

Oost

3.969.500

4.057.000

4.211.000

4.319.400

4.634.000

4.957.500

25%

Noordvleugel

4.970.500

5.140.000

5.351.500

5.501.000

5.917.000

6.290.000

27%

Zuidvleugel

3.429.500

3.547.000

3.730.500

3.999.400

4.241.500

4.541.500

32%

Zuid

9.914.500

10.527.500

10.786.650

11.634.000

12.415.000

14.073.500

42%

Nederland

23.189.000

24.212.500

25.043.650

26.422.300

28.307.500

31.154.000

34%

Tabel 2: Ontwikkeling voorraad logistiek vastgoed, in m² naar landsdeel Bron: NVM/Bak 2019, bewerking Stec Groep

2. Microsoft (Middenmeer) • • • •

Locatie: Agriport, Middenmeer Omvang datacenter: 112.330 m2 Oppervlakte kavel: 35 hectare Bouwhoogte: maximaal 40 meter

Verkenning XXL: trends, waarom en waar

XXL Datacenters

Gemeten naar omvang is het landsdeel Zuid (Limburg, Noord-Brabant en Zeeland) verreweg het grootst in omvang van logistiek vastgoed. Ook de groei sinds 2013 is hier het grootst geweest. Overigens valt ook op dat over de hele linie de voorraad vastgoed sterk gegroeid is (+34%).

XXL groeit in het bijzonder snel, bovendien goede vooruitzichten De jaarlijkse vraag (= opname -> zowel nieuwbouw als aan huur van bestaande panden) naar logistiek vastgoed ligt in Nederland grofweg tussen 1 en 3 miljoen vierkante meter per jaar. Landelijk is ongeveer de helft van de jaarlijkse vraag afkomstig van het segment groter dan 20.000 m² (>5 hectare kavel).

2.5 Hoe robuust is de vraag naar XXL? In dit onderdeel verkennen we de robuustheid van de vraag naar XXL voor de drie segmenten.

2.5.1 XXL-logistiek Sterke groei in logistiek vastgoed Het markt-/groeiperspectief voor de logistieke sector is goed op korte (< 5 jaar) en middellange termijn (5 tot 10 jaar). Er is sprake van een relatief constante vraag naar nieuwe, marktconforme locaties voor logistiek. Ontwikkelingen die hiertoe bijdragen zijn bijvoorbeeld de economische verwachtingen voor de komende jaren, de stijgende export die daarmee gepaard gaat en de groeiverwachtingen op lange termijn van de Haven van Rotterdam (met een groei in volume) en Antwerpen. Logistiek is in Nederland een van de negen topsectoren en vanuit Nederland Distributieland wordt de (Nederlandse) logistieke kennis verspreid. De voorraad logistiek vastgoed is in Nederland sterk gegroeid in de afgelopen periode. In 10 jaar tijd is de voorraad in Nederland met circa 10 miljoen vierkante meter gegroeid, zo blijkt uit cijfers van NVM (Logistiek vastgoed in cijfers, 2019). Inmiddels bedraagt de voorraad logistiek vastgoed circa 31 miljoen vierkante meter. 184

Figuur 16: Vraag naar logistiek vastgoed, in m² en in grootteklasse, in m² bruto vloeroppervlak Bron: NVM/Bak, 2019, bewerking Stec Groep

Overigens betreft het dan niet alleen maar over nieuwbouw, maar ook opname van bestaand logistiek vastgoed. De grootschalige nieuwbouw heeft in elk geval de afgelopen periode niet geleid tot een hogere leegstand. Sterker nog; de leegstand is afgenomen en uit recent onderzoek van Dynamis (2018) blijkt dat een groot deel van de structureel leegstaande panden ook opnieuw ingevuld worden, dan wel voor alternatieve functies aangewend worden.

185

Economen verwachten dat de langjarige haalbare economische groei in de toekomst halveert. Als gevolg van de snelle ontwikkeling van nieuwe bedrijfslocaties (en de beperkte beschikbaarheid ervan) zijn er meerdere ontwikkelingen op brownfields (herontwikkeling van bestaande bedrijfskavels) waargenomen. Een impressie hiervan:

Etten-Leur - SugarFields (voormalige fabriek Spijer)

Venlo – Heylen/Broekman Logistics (voormalig terrein van DSM)

Eindhoven – Rhenus Logistics (voormalige locatie Beton Son)

Oude situatie

Oude situatie

Oude situatie

Nieuwe situatie

Nieuwe situatie

Nieuwe situatie

Verkenning XXL: trends, waarom en waar

Beschikbaarheid XXL-locaties neemt af Als gevolg van de grote vraag naar XXL-kavels, zien we dat de beschikbaarheid van deze kavels aan het afnemen is. Wel zijn er in diverse logistieke hotspots (zoals Tilburg-Waalwijk, West-Brabant en Venlo-Venray) plannen om nieuwe locaties te gaan ontwikkelen. Dit komt bovenop de bestaande voorraad logistieke bedrijventerreinen. Gelet op de groei in de logistieke markt is het logisch dat regio’s inspelen op deze behoefte.

Figuur 17: Verhouding tussen huidig aanbod, pijplijn toekomstig aanbod en bestaande voorraad

Lange termijn: afzwakking groei en meer brownfield ontwikkelingen Op lange termijn verwachten we een normalisatie van deze opnamevolumes naar 1-1,5 miljoen vierkante meter per jaar. Op korte termijn is de verwachting dat de dynamiek onder logistieke bedrijven nog hoog is, zo blijkt ook uit het onderzoek Logistiek in Beeld 2019 (Stec Groep, 2019). Over de hele breedte van de sector is dynamiek zichtbaar. Voor de langere termijn is het echter realistisch om te verwachten dat de opnamevolumes naar een normaal niveau terugzakken. Redenen hiervoor: a. De ombouw van een ‘normale’ operatie naar een e-commerce operatie – die heeft geleid tot een sterke groei in warehouseruimte – is op termijn afgerond. b. Het productassortiment is bij (e-)retailers massaal. De ontwikkeling die hier nog te verwachten is, is het personaliseren van het product. Dit zou kunnen inhouden dat het product niet meer op voorraad is, maar op bestelling gemaakt wordt. Dit kan leiden tot een daling van de voorraad. Bovendien: traditionele winkels hebben het moeilijk, veel winkelketens gaan failliet of reduceren het aantal winkels. Het volume dat naar winkels gaat daalt. c.

Op het moment dat de volumes die de B2C-webshop kopen van merkleveranciers zo groot wordt dat het interessant wordt voor de merkleverancier om deze volumes rechtstreeks vanuit de fabriek naar het magazijn van de B2C-webshop te laten lopen ontstaat een efficiency. d. Het gemiddeld inkomen stijgt amper, vaste kosten nemen toe en de groei van de vrije bestedingsruimte blijft daardoor beperkt. Gecombineerd met een stijgend duurzaamheidsbewustzijn is groei van volume geen vanzelfsprekendheid meer. 186

Onze verwachting is dat – op strategische locaties (met een goede ligging, goede bereikbaarheid en van voldoende omvang – de ontwikkeling van brownfields een vaart gaat nemen. We zien investeerders nu al zoeken naar nieuwe plekken op bestaande bedrijventerreinen. Vaak zijn hogere kosten (aankoop, sanering, herbouw) nog een belemmering voor dergelijke ontwikkelingen. Ook versnipperd eigendom is vaak een reden waarom dergelijke ontwikkelingen maar lastig van de grond komen.

2.5.2 XXL-glastuinbouw Bescheiden, maar groeiend grondgebruik glastuinbouw, met name glasgroente De totale omvang van de glastuinbouw is met slechts 0,5% van het totale landbouwareaal bescheiden. De omvang van het areaal glastuinbouw in Nederland daalde tussen 2000 en 2017 met circa 1.500 hectare. Het areaal voor glasgroente nam toe, terwijl het areaal voor sierteelt daalde. De toename van het areaal voor glasgroenten tussen 2000 en 2017 is circa 800 hectare. 187

2016

2017

2018

Bruto oppervlak (incl. kantoorruimte, etc.)

464.000 m2

504.000 m2

546.000 m2

Netto oppervlak (datavloer)

252.000 m²

283.000 m²

308.000 m²

Aantal datacenters

206

205

198

Tabel 3: Omvang Nederlandse (multi-tenant) datacentermarkt Bron: Pb7 Reserch, juni 2018 Bron: CBS Landbouwtelling, 2018

Schaalvergroting nodig om te overleven Al decennia is in de glastuinbouw een flinke schaalvergroting te zien. Het aantal bedrijven daalt harder dan het totale areaal glas. Hierdoor neemt de gemiddelde oppervlakte per bedrijf toe. Een glastuinbouwbedrijf is nu gemiddeld 2,43 hectare, in 2000 was dit nog 0,95 ha. Een groei van +155% dus. De daling in bedrijven vindt onafgebroken plaats. Bedrijfsbeëindiging bij generatiewisseling (vergrijzing) is een belangrijke oorzaak. Vrijkomende grond wordt overgenomen door andere bedrijven om hun concurrentiepositie te versterken. De groei van glastuinbouwbedrijven gaat op bedrijfsniveau vaak in ‘schaalsprongen’, waarbij bedrijven in één keer het bedrijfsoppervlak verdubbelen of verdrievoudigen. Vaak worden deze schaalsprongen genomen door bedrijven die al een groot glasareaal hebben. Momenten van groeispurts zijn: bedrijfsverplaatsingen, herstructurering van een bestaand glastuinbouwgebied, vervanging kas, beschikbaar komen naastgelegen kavel (‘buurman ’s grond komt maar eenmaal te koop’) en toetreding van een volgende generatie tot het bedrijf. Verder is in bijvoorbeeld de groenteteelt de laatste jaren sprake geweest van een grote consolidatieslag. Grote bedrijven investeren en breiden uit, terwijl kleine tuinders juist een punt achter hun ondernemerschap zetten.

2.5.3 XXL-datacenters Sterke toename in oppervlakte datacentra in Nederland In onderstaande tabel geven wij een overzicht van de totale omvang van de Nederlandse markt voor datacentra die door meerdere huurders worden gebruikt. Het aantal datacentra in deze categorie is gedaald, maar de totale oppervlakte is met circa 18% gestegen in twee jaar tijd.

188

Met name de hyperscale datacenters vallen (vaak) onder de categorie XXL. Naast de al bestaande capaciteit gaat het om circa 200.000 m² waarvoor plannen zijn gemaakt.

Meerdere groeiscenario’s Qua groei zijn er meerdere scenario’s denkbaar. In het meest pessimistische toekomstscenario van het Centraal Planbureau (WLO 2015) moet worden uitgegaan van een groei van 40% tot 2030. In het meest optimistische scenario moet worden uitgegaan van een groei van 300%. Uitgaande van een huidig vloeroppervlak van bijna 600.000 m2, kan voor 2030 rekening worden gehouden met een totaalvolume van 800.000 tot 1.800.000 m2 datacentra in Nederland.

Verkenning XXL: trends, waarom en waar

Aspect

Met de verdergaande digitalisering van de maatschappij en steeds grotere vraag naar volumes lijkt het evident dat datacenters een belangrijke positie zullen blijven innemen in beheer en opslag van data. De verwachting is dat de markt voor hyperscale datacenters de komende jaren zal groeien, en dat de markt voor commerciële, multitenant datacenters nog harder zal groeien. De cloud heeft een strategische positie verworven in de in de keten van data- en informatieoverdracht. Op dit moment zijn er vrijwel geen ontwikkelingen denkbaar die de positie van het datacenter in de keten kunnen ondermijnen. Datacenters zijn in de komende decennia niet weg te denken uit het digitaal-economische straatbeeld. Op langere termijn bestaat er enige onzekerheid over het ruimtegebruik van datacenters. Aan de horizon gloren verschillende ontwikkelingen, die de verdere groei en technische gestalte van datacenters een ander aanzien kunnen geven. Het gaat om ontwikkelingen als edge computing, managed cloud services, 5G, immersion cooling en fotonica. De meest relevante ontwikkeling vanuit ruimtelijk perspectief is de technologische ontwikkeling van opslag en databeheer. Relevant om daarbij te benoemen is de Wet van Moore genoemd, die van 1965 tot en met 2011 bewezen heeft dat opslagmogelijkheden op hetzelfde oppervlak ieder twee jaar verdubbelt.

Hoewel deze ontwikkeling aan fysische grenzen lijkt te komen, blijft een dergelijke toenemende ruimte-efficiëntie voor de toekomst een mogelijke barrière voor de verdere ruimtelijke groei van datacenters. Er bestaat de kans dat het aantal benodigde m2 op enig moment een plafond bereikt, wanneer de groei van het dataverkeer even groot is als de technologische vooruitgang in opslag en verwerking. Dat het aantal vierkante meters in de toekomst af gaat nemen, lijkt onwaarschijnlijk.

189

In deze paragraaf staan we stil bij de (economische) toegevoegde waarde van XXLactiviteiten. Zo kijken we naar de nut en noodzaak van de XXL-verschijningsvorm en de bijdrage die dergelijke bedrijven hebben in de werkgelegenheid.

2.6.1 XXL-logistiek XXL-logistiek beperkt zich niet alleen tot de sector ‘vervoer en opslag’. Logistiek is van groot belang voor de economie omdat de logistieke sector verweven is met de gehele economie. Van het bouwen van een huis, tot het consumeren van voedsel en dranken, de kleding die we dragen, de inrichting van onze huizen, winkels en kantoren, onze mobiliteit, productie van goederen, et cetera geldt dat logistiek onmisbaar is. Ook is het van belang te bedenken dat logistiek nodig is in elk deel van de verticale productie kolom, niet alleen bij het eindproduct, maar ook in de voorliggende processen is logistiek nodig. Logistiek is daarmee een uitvloeisel van wat de economie van haar vraagt. Dit geldt voor het volume dat verwerkt moet worden, voor de kostenefficiency en voor de snelheid en de betrouwbaarheid die van haar verlangt worden. Als de markt online bestelt en dit de volgende dag of dezelfde dag geleverd wil hebben, dan levert de logistiek dat. Bijdrage van logistiek aan economie De wederuitvoer is voor de Nederlandse economie steeds belangrijker geworden. Fragmentatie van wereldwijde productieprocessen leidt ertoe dat de productie van een specifiek goed in toenemende mate in meerdere landen plaatsvindt.

Goederen (halffabricaten, tussenproducten) worden hierdoor steeds vaker in- en uitgevoerd voor nog een kleine bewerking in Nederland voordat ze aan consumptie toe zijn. Ondanks de relatief lage bijdrage aan de Nederlandse economie is wederuitvoer van aanzienlijk belang omdat het om grote stromen gaat (circa 8% van het BBP). De logistieke sector speelt een grote rol in de invoer, uitvoer en wederuitvoer van producten, niet alleen door transport, maar ook op- en overslag. Als gevolg van de massale logistieke sector in Nederland hebben ook investeringen plaatsgevonden. Denk onder andere aan de investeringen in de Rotterdamse haven (modernisering, mechanisering, Tweede Maasvlakte, etc.), aan waterwegen (zowel rivieren, kanalen als barge-terminals) en aan het spoor (zowel regulier spoor, als Betuweroute en spoorterminals). Naast de jaarlijkse (directe) bijdrage van de logistieke sector aan de economie (invoer, uitvoer, toegevoegde waarde-activiteiten en wederuitvoer), heeft de Nederlandse overheid (samen met decentrale overheid en private investeerders) voor tientallen miljarden euro’s aan investeringen gedaan om de logistieke sector te faciliteren en efficiënter te maken. Deze investeringen worden in de komende decennia terugverdiend.

190

Toegevoegde waarde van ruim € 60 miljard per jaar De logistieke sector is onderhevig aan snelle modernisering en schaalvergroting. Logistieke partijen zijn voortdurend op zoek naar een efficiëntere organisatie van hun logistieke ketens (supply chains). Was logistiek voorheen vooral de op- en overslag en het transport van goederen, de laatste jaren vinden in de distributiecentra in toenemende mate activiteiten met een hoge(re) toegevoegde waarde plaats zoals assemblage, om- en verpakking, montage, reparatie, markt specifieke producttoevoegingen en bedrukking van producten. De integratie van diverse activiteiten (van transport, op- en overslag, tot assemblage, retourhandelingen en ketenregie) binnen eenzelfde distributiecentrum zorgen ervoor dat processen hoogwaardiger worden en steeds meer waarde toevoegen aan het uiteindelijke product. Activiteiten van toegevoegde waarde vinden tegenwoordig in vrijwel elk distributiecentrum plaats. Toch is het nog een bescheiden aandeel van de omzet.

Verkenning XXL: trends, waarom en waar

2.6 Toegevoegde waarde van XXL: nut & noodzaak en werkgelegenheid

Figuur 20: Logistieke keten en positie VAL/VAS Bron: TNO, in opdracht van Ministerie V&W (2008)

Belangrijke redenen voor de toenemende waarde-vermeerderende activiteiten zijn de splitsing van industriële productie – een van de belangrijkste schakels in de logistieke keten – in primaire productie (componenten, onderdelen halffabricaten) en secundaire productie (assemblage en/of verdere klant-specifieke afwerking van een eindproduct). Daarnaast spelen dalende transporttarieven van de laatste jaren een rol. Hierdoor gaan bedrijven op zoek naar activiteiten die meer waarde genereren om zo winstgevend te blijven. Logistieke bedrijven die erin slagen om voldoende onderscheidend te zijn, hebben meer kans om te overleven. Welke bijdrage levert de logistiek aan de (regionale) economie? • Logistiek is vaak ondersteunend aan diverse andere activiteiten. Denk aan een logistiek contract dat wordt uitgevoerd voor een producent of een retailer. Heel concreet is dat bijvoorbeeld het geval bij een distributiecentrum van Albert Heijn, waar diverse transporteurs die voor AH rijden emplooi vinden (Peter Appel, Simon Loos, Wezenberg Transport). Een deel van die werkgelegenheid vestigt zich ook in de directe omgeving. Daarnaast zullen diverse gelieerde bedrijven profijt hebben van de vestiging van logistiek. Denk hier onder andere aan schoonmaakbedrijven, administratie of onderhoud & reparatie (bv. een onderhoudsvestiging van een banden- of truckfabrikant). 191

De toegevoegde waarde van alle logistieke activiteiten in Nederland is circa € 62 miljard. (Bron: monitor logistiek en goederenvervoer, 2017).

Daarnaast kunnen we de nut en noodzaak van logistiek in haar huidige verschijningsvorm uitdrukken in termen van duurzaamheid en service. Duurzaamheid

•

•

Rotterdamse haven eindigt niet binnen de grenzen van het havengebied, het bestrijkt een breed gebied tot Venlo, waartussen alle gebieden profiteren van de activiteit in Rotterdam.

Service

Hoewel logistieke activiteiten • CO2-uitstoot leveren, is deze vorm van ‘bundeling’ en concentratie vanuit duurzaamheidsoogpunt een efficiënte vorm. Immers, de vestiging aan de randen van een verzorgingsgebied leveren meer transportkilometers op, dan hier op een centraal punt gevestigd zijn. De bundeling en concentratie • van logistieke activiteiten op enkele hotspots / knooppunten is van belang aangezien deze activiteiten kunnen bijdragen aan de omvorming van de lineaire naar een circulaire economie. Immers, als gevolg van een circulaire economie ontstaan (nieuwe) stromen (bv. retourstromen). De logistieke sector kan – met haar kennis en fysieke opslagruimte – hierin een rol spelen. Bovendien is een netwerk van locaties vanuit het oogpunt van het haalbaar maken van elektrisch rijden aan te bevelen.

De consument wil en eist van de retailer een snelle levering van op internet bestelde producten. Vandaar dat bedrijven in de nabijheid van die consument producten wil opslaan. Het ‘hart’ van de Europese koopkracht ligt in Noordwest-Europa. Vandaar dat bedrijven graag in deze contreien goederen willen opslaan. Daarnaast hebben we kunnen zien dat de marktoriëntatie van veel distributiecentra nationaal of regionaal is (bijvoorbeeld supermarkten, FMCG, retail). In een branche waar marges dun zijn, willen bedrijven dicht bij de consument gevestigd zijn om efficiënte belevering te kunnen garanderen.