TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22h Bedrijventerrein Smakterheide Noord vastgesteld 1 Bijlagen bij de Motivering Bijlage 25 Taxatierapport inbrengwaarden

Pagina 31 van 52

• Uit de overzichtskaart ‘Arseengebieden - Bodemkwaliteitskaart Limburg Noord’ blijkt dat het plangebied grenst aan het gebied ‘IJzerrijke zandgronden meest lemige gleijgronden’. Ter plaatse van en rondom deze gebieden komen van nature verhoogde arseenconcentraties voor. • Binnen het plangebied zijn vier woningen met bedrijfsgebouwen aanwezig. De milieu hygiënische kwaliteit van de bodem is ter plaatse van drie locaties (gedeeltelijk) onderzocht. In Tabel 4 zijn de resultaten per locatie samengevat en zijn de aanbevelingen voor eventueel actualiserend en/of vervolgonderzoek weergegeven. • Op basis van de beschikbare historische gegevens zijn binnen het plangebied geen locaties bekend met een kwaliteit boven de interventiewaarde bodemkwaliteit. • Plaatselijk zijn binnen het plangebied zwakke tot sterke bijmengingen met baksteen, kolengruis, puin, beton en plastic in de grond aanwezig. Diffuus verspreid zijn in het verleden in de grond verhoogde gehalten zware metalen, minerale olie en PAK aangetoond. • Aan de achterzijde van de woning ter plaatse van de locatie Spurkt 5, heeft in het verleden een calamiteit (lekkage) met diesel plaatsgevonden.

Uit onderzoek bleek dat er sprake was van een verontreiniging met minerale olie in de bovengrond (omvang, 25 m2) • In het kader van de uitgevoerde sanering (ten behoeve van de afvoer van de verontreinigde grond) is ter plaatse van de verontreinigingsbron een monster genomen en geanalyseerd op de aanwezigheid van poly- en perfluoralkylstoffen (PFAS). In het monster zijn geen PFAS-gehalten aangetroffen boven de achtergrondwaarde. Voor het overige deel van het plangebied heeft in het verleden geen onderzoek naar de aanwezigheid van PFAS plaatsgevonden. Uit het vooronderzoek blijkt dat er geen sprake is van PFAS-puntbronnen binnen het plangebied. • Ter plaatse van de percelen Spurkt 5 en Spurkt 5C is in 2019 een verkennend asbestonderzoek uitgevoerd. De maximale gehalten aan asbest in de bodem overschreden de interventiewaarde (100 mg/kg ds gewogen) niet. Op het overige deel van het plangebied is, voor zover bekend, niet eerder onderzoek naar asbest in de bodem uitgevoerd. Op basis van de resultaten van het vooronderzoek bestaan geen concrete aanwijzingen voor potentieel bodembelastende activiteiten en/of waaruit blijkt dat op het maaiveld of in de bodem substantiële hoeveelheden asbestverdacht puin en/of asbesthoudend materiaal aanwezig is. • In het grondwater binnen het plangebied zijn in het verleden verhoogde concentraties zware metalen gemeten.

Plaatselijk overschreden de concentraties koper en nikkel de interventiewaarden. Geconcludeerd is dat deze licht tot sterk verhoogde gehalten met metalen zijn te relateren aan regionaal verhoogde achtergrondwaarden. • In 2024 zijn enkele watergangen ter plaatse van een tracé van een hoogspanningsverbinding onderzocht (zie Ad 9 in §2.4.2). Ter plaatse van deze waterbodems zijn geen bodemvreemde bijmengingen aangetroffen of andere zintuiglijke verontreinigingskenmerken. De onderzochte waterbodems hebben maximaal de klasse ‘Wonen’. Gehalten aan PFAS in de waterbodem zijn in het gehele tracé niet groter dan de achtergrondwaarden. Van de overige watergangen in het plangebied zijn geen milieuhygiënische kwaliteitsgegevens bekend. Voor zover bekend heeft in het verleden ter plaatse van de overige watergangen geen waterbodemonderzoek conform de NEN 5720 (Waterbodem Strategie voor het uitvoeren van milieuhygiënisch onderzoek) plaatsgevonden.”

Bij het Bodemloket is verder geen informatie voor deze locatie beschikbaar over bodemonderzoek en/of sanering.

Pagina 32 van 52

Bron: bodemloket.nl

In dit advies is ervan uitgegaan dat er nauwelijks negatieve milieuaspecten, zoals bodemverontreiniging, luchtverontreiniging, verwerkte bezwaarlijke materialen etcetera op of in het taxatieobject van toepassing zijn die de waarde van het getaxeerde op korte of langere termijn beïnvloeden, dan wel de functionaliteit van het vastgoed aantasten (uitgangspunt). 6.3 PFAS PFAS is een verzamelnaam en staat voor poly- en perfluoroalkylstof. Deze groep chemische stoffen is door mensen gemaakt en komt van nature niet voor in het milieu. De meeste informatie over de schadelijke effecten van PFAS’en is afkomstig van PFOA en PFOS. Uit onderzoek blijkt dat deze stoffen leverschade veroorzaken, effect hebben op het afweersysteem, schadelijk zijn voor de voorplanting en voor de ontwikkeling van het ongeboren kind. Ook zijn ze mogelijk kankerverwekkend. Over de mogelijke schadelijke effecten van andere PFAS’en is veel minder bekend. Bekend is dat verschillende PFAS’en niet afbreekbaar zijn, zich gemakkelijk kunnen verspreiden in het milieu en/of ze kunnen ophopen in het menselijk lichaam, dieren en planten. PFAS’en kunnen in het milieu terechtkomen via de lucht of via het afvalwater van fabrieken die deze stoffen gebruiken. Eenmaal in het milieu blijven ze daar aanwezig en kunnen in lage hoeveelheden voorkomen in voedsel of drinkwater.

De hoeveelheden zijn meestal zo laag dat dit geen invloed heeft op de gezondheid. PFAS’en zijn in Nederland momenteel in het nieuws door de onrust die is ontstaan over PFAS’en in de bodem. PFAS komen naar verwachting in heel Nederland voor als diffuse verontreiniging in de land- en waterbodem. Dit is het gevolg van punt -en diffuse lozingen, grootschalig grondverzet en hergebruik van grond, als bagger en bouwstoffen. Het afzetten of hergebruiken van vrijkomende PFAShoudende materialen is niet mogelijk. Voor het nieuwbouwproject betekent dit dat met name de grondstromen onder scherp toezicht zullen staan. Onbekend is of in

Pagina 33 van 52

onderhavige gronden PFAS aanwezig zijn en zo ja, in welke concentraties. Uitgangspunt voor deze taxatie is dat de grond geschikt is voor het beoogde gebruik. 6.4 Stikstofdepositie Als gevolg van de uitspraak van de Afdeling van 29 mei 2019 kan het Programma Aanpak Stikstof (PAS) niet meer gebruikt worden voor vergunningverlening voor projecten, waarbij stikstof vrijkomt. Bedrijventerreinontwikkeling leidt tot emissie en hiermee ook depositie van stikstof in de aanlegfase en in de gebruiksfase. Op onderstaande kaart is de ligging van het kostenverhaalsgebied ten opzichte van Natura 2000-gebieden weergegeven. De dichtst bijstaande gelegen natuurgebied betreft Boschhuizerbergen en dit gebied op ca. 500 meter gelegen. De taxateur heeft van de gemeente vernomen dat er geen negatieve effecten van de beoogde gebiedsontwikkeling zijn op de nabijgelegen Natura 2000-gebieden. Uitgangspunt voor deze taxatie is dat geen sprake is van negatieve effecten op nabijgelegen Natura 2000-gebieden.

Pagina 34 van 52

7. Markt 7.1 Algemeen 7.1.1 Uitgangspunten 1. Een taxatie is tijdafhankelijk: de waarde reflecteert de verkregen informatie en marktomstandigheden op de waarde peildatum; 2. Gebeurtenissen na de inspectiedatum maar vóór de waarde peildatum worden (mits redelijkerwijs bij de taxateur bekend) altijd verwerkt in de waardering; 3. Wanneer na de waarde peildatum, maar voor de datum van de rapportage een gebeurtenis met betrekking tot het getaxeerde taxatieobject plaatsvindt, die van substantiële invloed is op de waardering, zal de taxateur dit melden aan de opdrachtgever. In gezamenlijk overleg wordt bepaald hoe om te gaan met deze situatie. De uitkomst hiervan wordt vastgelegd in het taxatierapport; 4. Toekomstige (vermoedelijke) gebeurtenissen na de waarde peildatum en rapportdatum, die al op voorhand bekend zijn bij de taxateur, kunnen in overleg met de opdrachtgever worden opgenomen in de waardering. Dit kan door middel van het hanteren van uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten. 7.2 Beschrijving van de vastgoedmarkt Gebruikelijk wordt in taxatierapporten een beschrijving opgenomen van de actuele marktsituatie waarbij in de regel de actuele macro-economische omstandigheden worden geschetst alsook de voor het betreffende taxatieobject relevante marktomstandigheden.

De relevantie van deze informatie voor de waardebepaling van het taxatieobject is aanwezig, immers de beoogde ontwikkeling van het taxatieobject is bedrijvigheid. 7.2.1 Macro-economische omstandigheden In de publicatie ‘DNB-najaarsraming”, d.d. 19 december 2025, van De Nederlandse Bank wordt de actuele macro-economische toestand als volgt omschreven: Samenvatting De groei van de Nederlandse economie is opmerkelijk hoger in een onzekere wereld. Dit jaar is de economische groei 1,7%. Dat komt vooral door de overheidsbestedingen en de wereldhandel. De werkgelegenheid bij de overheid is sterker toegenomen dan verwacht. Daarmee dragen de overheidsbestedingen bij aan de hogere economische groei. De wereldhandelsgroei neemt toe, ondanks de hogere Amerikaanse handelstarieven. Daarvan heeft onze open economie geprofiteerd, zoals blijkt uit een toenemende uitvoer. De onzekerheid over het handelsbeleid blijft echter hoog. Ook geopolitieke spanningen brengen onzekerheid met zich mee. Na dit jaar valt de bbp-groei lager uit. De onzekerheid werkt mogelijk vertraagd door in de economie, waardoor we de impact nog niet helemaal hebben gezien. De onzekere economische omgeving in buiten- en binnenland speelt bedrijven parten. Zij hebben te maken met hogere handelstarieven en veranderende concurrentieverhoudingen op de wereldmarkt.

Al langer kampen Nederlandse bedrijven met relatief hoge energie- en loonkosten. En hebben ze te maken met beleidsonzekerheid en knelpunten in Nederland door bijvoorbeeld stikstof, netcongestie en arbeidsmarktkrapte. Dat remt de

Pagina 35 van 52

bedrijfsinvesteringen. De groei daarvan is, na de krimp in 2025, ook volgend jaar laag. In een alternatief scenario laten we zien dat afnemende onzekerheid, door de aanpak van knelpunten voor investeringen, tot een hogere groei leidt van investeringen en de economie. De inflatie daalt, maar blijft relatief hoog door de economische krapte. De inflatie daalt van 3,0% dit jaar naar 2,4% in 2026 en 2,3% in 2027. Daarmee blijft de inflatie de komende jaren hoger dan het eurogebied-gemiddelde, al wordt het verschil wel kleiner. De inflatie in Nederland heeft vooral binnenlandse oorzaken. Zo zorgt het vraagoverschot in onze economie voor opwaartse druk op goederen- en dienstenprijzen. Daarbij blijft de arbeidsmarkt krap. Hierdoor stijgen ook de lonen meer dan in het eurogebied. De oplopende werkloosheid in de komende jaren illustreert wel dat aanbod en vraag naar werk meer in evenwicht komen. Daardoor neemt de loongroei geleidelijk af. De inflatie die wordt veroorzaakt door buitenlandse factoren is in 2025 en 2026 beperkt. Dat komt door lagere energieprijzen op de wereldmarkt, de sterkere euro en de - mede daardoor - gematigde prijsstijging van ingevoerde goederen. Huishoudens zien de loonstijging terug in de groei van hun reële inkomen. Dat neemt toe doordat de lonen gemiddeld genomen meer stijgen dan de inflatie. Die inkomensgroei ondersteunt de particuliere consumptiegroei.

Tegelijkertijd blijven huishoudens de komende jaren flink sparen. Spaargeld wordt onder meer gebruikt om de hypotheek af te lossen of om een woning te kopen. De stijging van huizenprijzen neemt in 2026-2027 weliswaar af, maar is ook in de ramingsperiode sterker dan die van het huishoudinkomen. 7.2.2. Bedrijvigheid Bedrijfsruimtes De markt voor bedrijfsruimten en logistiek vastgoed laat een duidelijke trend zien: zowel kleine, grootschalige als bedrijfsruim ten met zware energieaansluitingen zijn in populariteit toegenomen (NVM, 2026). Deze trend is het gevolg van netcongestie (Warehouse Totaal, 2025). Hierdoor moeten bedrijven vaak lang wachten op nieuwe aan sluitingen of uitbreiding van hun stroomcapaciteit waardoor er meer vraag is naar bestaande panden die al over een (zware) aansluiting beschikken. Verder vestigen dienstverlenende bedrijven zich daarom vaker in een bedrijfsverzamelgebouw van wege de lage instapdrempel (Vastgoedinsider, 2025). Het aantal grote opnames vanaf 10.000 vierkante meter is gestegen van 16 naar 24 in Q4 2025. Het totale opnamevolume van grote metrages is bijna verdubbeld (+91%) ten opzichte van Q3 2025. Deze toename in opnamevolume leidt mede tot een stijging van +34% in totale bedrijfsruimten opnames ten op met 2,22% zijn toegenomen ten opzichte van Q4 2024 (NVM, 2026).

Met een gemiddelde huurprijs van €92 per vierkante meter liggen de huurprijzen in het vierde kwartaal van 2025 hoger dan de €90 per vierkante meter in het derde kwartaal van 2025. De koopprijzen zijn in dezelfde periode eveneens gestegen naar ruim €1.550 per vierkante meter, omdat het aanbod van koop panden achterblijft (NVM, 2026). De koopprijzen stijgen met 7,19% harder dan de huurprijzen die Naast een toename in bedrijfsruimten opnames is ook het aanbod van bedrijfsruimten gestegen. Het totale aanbod is in het vierde kwartaal van 2025 gestegen tot 10,3 miljoen vier kante meter. Dat is ruim 1,7 miljoen vierkante meter meer dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Op jaarbasis betreft dit een stijging van 23% in het

Pagina 36 van 52

aanbod van bedrijfsruimte. Het Ontwikkeling netto aanvangsrendement (NAR) BNP Paribas Real Estate 5,5% 5,0% 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% Q4 2023 Q1 2024 Q2 2024 Q3 2024 Q4 2024 Q1 2025 Q2 2025 Q4 2025 Kantoor Logistiek Winkels Q3 2025 aanbod nam op jaarbasis voor al in de kleinste categorie tot 300 vierkante meter aanzien lijk toe (+40%). Vooral de sterke groei van zzp’ers en microbe drijven dreef deze ontwikkeling (Brainbay, 2025; NVM, 2026). Het gemiddelde bruto aanvangsrendement op toplocaties is stabiel gebleven en bedraagt 5,9% (BNP Paribas, 2025). Lokale bedrijvenmarkt In opdracht van de gemeente Venray heeft Buck Consultants International een onderzoek gedaan naar de verwachte omvang van de lokale vraag tot 2030 naar bedrijfskavels en hoe dit zich verhoudt tot het beschikbaar (te maken) aanbod. De uitkomst van het onderzoek is dat de bandbreedte voor de verwachte lokale marktbehoefte voor de periode 2022-2031 komt uit op 20 tot 27 hectare en is gebaseerd op historische analyses, gesprekken met het bedrijfsleven en impact van trends en ontwikkelingen in belangrijke sectoren. Het betreft een lokale bandbreedte exclusief de vraag vanuit grootschalige (boven)regionale (logistieke) bedrijven én kleine- en middelgrote (sub)regionale vraag vanuit de directe omgeving (buurgemeenten) van Venray.

Een gemiddelde jaarlijkse lokale marktvraag van 2,0 tot 2,7 hectare per jaar in de periode 2022-2031 is in lijn met de verwachting van lokale vastgoedexperts en (de vertegenwoordigers van) het bedrijfsleven. In de afgelopen 10 jaar was het gemiddelde weliswaar 5,3 hectare per jaar, maar dat was inclusief de grote logistieke vestigers van buitenaf. De inschatting voor de komende jaren wordt gezien als een reële inschatting door het onderzoekbureau voor de lokale marktontwikkeling in Venray. Bouwkosten commercieel vastgoed De bouwkostenindex voor bedrijfsruimten, kantoren en retail is zowel op kwartaalbasis als jaarbasis gedaald. De index voor bedrijfsruimte daalde in het vierde kwartaal van 2025 met 0,49% ten opzichte van het vorige kwartaal. De dalende trend geldt ook voor kantoren (0,22%) en voor retail (0,47%) (Bouwkostenindex, 2025). Deze daling bevestigt een dalende trend voor het derde kwartaal op een rij in 2025. Op jaarbasis daalde de bouwkostenindex voor bedrijfsruimten, kantoren en retail respectievelijk met 0,92%, 0,60% en 0,84% (Bouwkostenindex, 2025). Tegelijkertijd blijven investeringen in nieuwe bedrijfsgebouwen en kantoren onder druk staan. De maandcijfers van het CBS laten een dalende trend zien in zowel de investeringen als de volumegroei van bouwvergunningen voor bedrijfsgebouwen en kantoren.

Voor winkels blijven de bouwvergunningen daar en tegen stabiel (CBS, 2025b; CBS, 2026). Rente Kortlopende rente De Euribor is het rentetarief waartegen Europese banken onderling leningen verstrekken. De 12-maands Euribor rente is in het vierde kwartaal van 2025 gestegen met 4 basispunten naar 2,21% (Euribor, 2025). In oktober heeft de Europe se Centrale Bank (ECB) voor de derde maal op rij besloten de beleidsrente ongewijzigd te houden. Hiermee komt de ECBbeleidsrente in het vierde kwartaal uit op 2,15%. De rente stabilisatie heeft vooralsnog het

Pagina 37 van 52

gewenste effect; afkoeling van de inflatie. Dit leidt tot terughoudendheid bij de ECB voor verdere renteverlagingen, ondanks dat de geopolitieke spanningen in het Midden-Oosten en tussen China en de VS zijn afgenomen (ABN AMRO, 2025c). Langjarige rente Het rendement op de 10-jarige Europese Staatsobligaties is licht gedaald met 3 basispunten ten opzichte van het derde kwartaal en bedraagt 3,17%. Op jaarbasis sprake is echter sprake van een stijging van 30 basispunten ten opzichte van het vierde kwartaal van 2024 (ECB, 2025). Een van de voornaamste oorzaken van de stijging op jaarbasis is de stijgende financieringsbehoefte van Europese overheden door hogere defensie-uitgaven, die het aanbod aan staatsobligaties vergroot en tevens de rendementseisen van beleggers verhoogt. Ook de Amerikaanse importheffingen zorgen voor meer Amerikaan se schulduitgifte en daarmee hogere rentes. Omdat Europe se obligatiemarkten sterk met de Amerikaanse verbonden zijn, trekken de Europese rentes vervolgens mee omhoog (ABN AMRO, 2025d). De premie op 10-jarige Europese staatobligaties is in het vierde kwartaal gestabiliseerd. Dit kwam vooral door afgenomen risico’s: de spanningen in het Midden-Oosten namen af en de handelsbesprekingen tussen China en de VS boekten vooruitgang. (ABN AMRO, 2025c).

Inflatie De stijging van de consumentenprijzen houdt aan, al is het tempo waarin dit gebeurt lager dan voorheen. Vergeleken met hetzelfde kwartaal van 2024, toen de CPI 3,87% bedroeg, is dit een daling van 94 basispunten. Ook ten opzichte van het derde kwartaal van 2025, waarin de inflatie 3% bedroeg, is een afname zichtbaar van 7 basispunten. Q1 2025 Q2 2025 Q3 2025 Deze verschillen laten zien dat de prijsstijgingen minder sterk zijn dan voorheen. De dalende inflatie komt mede door verlagingen van prijzen voor motorbrandstoffen. De afname wordt enigszins afgezwakt door prijsstijgingen in de voedingsmiddelen-, dranken- en tabaksindustrie en dienstverlening (CBS, 2025). 7.3 Verwachtingen Op de korte termijn zijn de verwachtingen voor bedrijventerreinen positief maar afvlakkend op de middellange termijn. 7.4 Referenties Referenties en indicaties van ruwe bouwgrond binnen de provincie Limburg Bedrijventerrein Smakterheide Verkoop op 7 januari 2021 en levering op 29 januari 2021 (akte hyp4 deel 90976 nummer 157) door de familie Jacobs aan B.V. Ontwikkelbedrijf Greenport Venlo van diverse percelen bouwland, groot 3.96.25 ha, (thans) gelegen binnen het kostenverhaalsgebied, ten tijde van de koop was een gedeelte, groot ca. 1.79.13 ha, buiten het beoogde ontwikkelingsgebied gelegen, voor een koopsom van € 700.000 (gemiddeld € 17,62 per m2).

Indien het bouwland gelegen buiten het destijds bekende ontwikkelingsgebied tegen € 90.000 per hectare wordt gewaard, bedraagt de koopsom voor de ontwikkelingsgrond gemiddeld ca. € 24,-- per m2. Voor het verdere en overige bevat de akte geen bijzonderheden.

Pagina 38 van 52

Verkoop op 14 respectievelijk 27 maart 2025 en levering op 11 april 2025 (akte hyp4 deel 90976 nummer 157) door (wijlen) mevrouw G.P.H. Janssen aan gemeente Venray van diverse percelen akkerbouwgrond, een perceel bedrijvigheid en een woonhuis met ondergrond c.a. (Spurkt 5b) gelegen binnen het kostenverhaalsgebied voor een totale koopsom van € 3.300.000 (gemiddeld € 31,86 per m2, incl. woonhuis). In de akte is vermeld dat deze transactie geschiedt ter voorkoming van onteigening/overheidsingrijpen. Voor het verdere en overige bevat de akte geen bijzonderheden. Een ruiling op 18 mei 2025 en levering (ruil) op 19 augustus 2025 (akte hyp4 deel 91881 nummer 64) tussen de gemeente Venray en de heer A.H.W van Duuren en mevrouw D.M.E. Bastiaansen van onbebouwde percelen. Hierbij werd enerzijds de percelen bouwland, gelegen buiten het kostenverhaalsgebied ter grootte van 9.21.09 ha in regulier verpachte staat geruild met een onbebouwd perceel grond, gelegen in het kostenverhaalsgebied, groot 1.76.91 ha. De ruiling heeft plaatsgevonden met gesloten beurs. De taxateur waardeert de regulier verpachte akkerbouwgrond voor ca € 60.000 per hectare (60% van de vrije waarde, welke op € 100.000 wordt geschat). De waarde van de toedeling aan de familie Van Duuren-Bastiaansen bedraagt hierdoor € 546.654. De grootte van de inbreng bedraagt 1.76.91 ha.

Aangezien de ruiling met gesloten beurs heeft plaats gevonden bedraagt de waarde van de inbreng € 546.654:17.691 m2 is € 30,90 per m2. Derhalve kan uit deze ruiling een prijs van € 30,90 per m2 voor het door de gemeente via de ruiling verworven perceel grond gelegen binnen het kostenverhaalsgebied gehaald worden. Voor het verdere en overige bevat de akte geen bijzonderheden. Trade Port Noord Verkoop op 18 november 2021 en levering op 14 januari 2022 (akte hyp4 deel 83443 nummer 35) door verkoper aan koper van diverse reststroken met een grootte van 12.374 m2 aan de Siberiëweg te Sevenum, gelegen binnen de kostenverhaalsgebieden Klaver 5 en Klaver 7 voor een koopsom van € 331.175,79 (gemiddeld € 26,76 per m2). Verkoper en koper zijn gelieerd, in die zin dat provincie Limburg aandeelhouder is van B.V. Ontwikkelbedrijf Greenport Venlo. In de akte is vermeld dat koper voornemens is het verkochte te gebruiken als bouwterrein voor de afronding van de realisatie van de bedrijventerreinen Klaver 5 en Klaver 7. Voor het verdere en overige bevat de akte geen bijzonderheden. Verkoop op 18 januari 2022 en levering op 11 februari 2023 (akte hyp4 deel 83625 nummer 14) door koper aan verkoper van een perceel landbouwgrond van 49.974 ha aan de Siberiëweg te Sevenum voor een koopsom van € 1.124.415 (gemiddeld € 22,50 per m2).

In de akte is vermeld dat koper voornemens is het verkochte te gebruiken ten behoeve van de gebiedsontwikkeling Greenport Venlo. Voor het verdere en overige bevat de akte geen bijzonderheden. Verkoop op 18 januari 2022 en levering op 18 februari 2023 (akte hyp4 deel 83666 nummer 88) door verkoper aan koper van een perceel landbouwgrond van 13.306 m2 aan de Römerweg te Sevenum voor een koopsom van € 300.000 excl. BTW (gemiddeld € 22,55 per m2). In de akte is vermeld dat koper voornemens is het verkochte te gebruiken ten

Pagina 39 van 52

behoeve van de gebiedsontwikkeling Greenport Venlo. Voor het verdere en overige bevat de akte geen bijzonderheden; Bedrijfsterrein Kampershoek-Noord te Weert Verkoop en levering op 9 december 2020 (akte hyp4 deel 79920 nummer 13) door verkoper aan koper van percelen grond met opstallen van 11.195 m2 aan de Sint Sebastiaanskapelstraat te Weert voor een koopsom van € 404.875 (gemiddeld € 36,17 per m2). Het perceel is verworven ten behoeve van de realisatie van onderhavig bedrijfsterrein. In de akte van levering is een bepaling omtrent een verrekening van over- en ondermaat opgenomen tegen een verrekenprijs van € 25 per m2. Deze verrekenprijs is lager dan de gemiddelde koopsom van € 36,17 per m2. Dit doet vermoeden dat de koopsom mede is gebaseerd op de gebruikswaarde van de betreffende percelen. Voor het verdere en overige bevat deze akte geen bijzonderheden. Verkoop op 4 november 2022 en levering op 31 maart 2023 (akte hyp4 deel 86290 nummer 104) door verkoper aan koper van een perceel landbouwgrond van 11.314 m2 aan de Sint Sebastiaanskapelstraat te Weert voor een koopsom van € 338.700€ (gemiddeld € 29,94 per m2). Het perceel is verworven in verband met natuurcompensatie ten behoeve van de realisatie van onderhavig bedrijfsterrein. Voor het verdere en overige bevat deze akte geen bijzonderheden.

Verkoop op 13 maart 2025 en levering op 26 maart 2025 (akte hyp4 deel 90845 nummer 32) door verkoper aan koper van een perceel grond van 3.081 m2 voor een koopsom van € 92.430 (gemiddeld € 30 per m2). Het perceel is verworven in verband met natuur/verkeer ten behoeve van de realisatie van het bedrijfsterrein Kampershoek-Noord te Weert. Voor het verdere en overige bevat deze akte geen bijzonderheden. Bedrijventerrein De Berk III te Echt Verkoop op 13 juni 2023 en levering op 26 juli 2023 (akte hyp4 deel 86955 nummer 63) door verkoper aan koper van een perceel grond van met een grootte van 6.180 m2 voor een koopsom van € 154.500 (gemiddeld € 25 per m2) en een bedrag van € 3.090 voor alle schadeloosstellingen. Het perceel is verworven in verband met de realisatie van het bedrijfsterrein De Berk III te Echt (gemeente Echt-Susteren).

Voor het verdere en overige bevat deze akte de volgende bijbetalingsregeling: Terzake een overeengekomen bijbetalingsregeling wordt verwezen naar de aan deze akte ten grondslag liggende koopovereenkomst, woordelijk luidende: “Indien binnen het plangebied voor het Lokaal bedrijventerrein De Berk III, hetzij op minnelijke basis, hetzij als gevolg van een gerechtelijke uitspraak, door de gemeente Echt-Susteren in hoger bedrag betaald wordt dan € 25--0 per m2 als inbrengwaarde, zal koper aan verkoper alsnog het verschil “het meerdere boven € 25,-- per m2” bijbetalen. De bijbetaling dient door de gemeente binnen drie maanden nadat de gemeente een hogere prijs heeft uitbetaald zoals voornoemd, te geschieden. Deze bijbetalingsregeling is tussen partijen uitgewerkt, drie jaren na aktepassering van onderhavige koop. Na het verstrijken van deze termijn kan koper geen rechten meer ontlenen aan deze bijbetalingsregeling.”

Pagina 40 van 52

Verkoop op 19 oktober 2023 en levering op 14 juni 2024 (akte hyp4 deel 88907 nummer 173) door verkoper aan koper van een perceel grond van met een grootte van 16.200 m2 voor een koopsom van € 562.000 (gemiddeld € 40 per m2). Het perceel is verworven in verband met de realisatie van het bedrijfsterrein De Berk III te Echt (gemeente EchtSusteren). Voor het verdere en overige bevat deze akte geen bijzonderheden. Het perceel was onderdeel van een onteigeningsprocedure en de gemeente Echt-Susteren heeft ter voorkoming van onteigening op 30 september 2025 een koop- en bouwclaimovereenkomst gesloten (akte hyp4 deel 92575 nummer 24) met de eigenaar. De koopsom bedroeg € 405.000, exclusief BTW (gemiddeld € 25 per m2). In de akte is opgenomen dat de verkoper het recht op koop en levering van een viertal bouwkavels voor € 137.50 per m2 exclusief BTW, zijnde het bedrag waarmee in het exploitatieplan is gerekend. Voor het verdere en overige bevat deze akte geen bijzonderheden. Bedrijfsterrein Hagelkruis te Grubbenvorst Verkoop en levering op 20 juli 2022 (akte hyp4 deel 84681 nummer 5) door verkopers aan koper van een perceel landbouwgrond van 12.263 m2 aan de Hagelkruisweg te Grubbenvorst voor een koopsom van € 430.000 (gemiddeld € 35,06 per m2). Verkoper en koper zijn gelieerde vennootschappen.

In de akte is vermeld dat koper de bestemming van het perceel wenst te wijzen naar bedrijfsterrein. In de akte is voorts vermeld dat koper onder voorwaarden bereid is om medewerking te verlenen aan de bestemmingswijziging maar hierover nog geen zekerheid kan geven. De gronden liggen aansluitend aan het bestaande bedrijfsterrein en aan een bestaande ontsluitingsweg.

Pagina 41 van 52

8. Overwegingen voor de waarde- en schadebepaling 8.1

Courantheid

Onderwerp

Competentie

Kwalificatie

Locatie

ligging t.o.v. bestaand bedrijventerrein, goede ontsluiting o.a. op de snelweg

Uitstekend

Vastgoedobject

Geschikte grond, hoogspanningsmast

Goed

Mate van verkoopbaarheid

aantal gegadigde kopers

Goed

Mate van verhuurbaarheid

aantal gegadigde huurders/pachters

n.v.t.

Alternatieve aanwendbaarheid

alternatieve gebruiksmogelijkheden

Goed

De courantheid van het taxatieobject wordt als goed gekwantificeerd. 8.2 Kwalitatieve gevoeligheidsanalyse (SWOT) Hierna is een beknopte analyse opgenomen van de overwegingen die de meeste verkopers en kopers doorgaans ook in ogenschouw zullen nemen en die van belang zijn bij de waardering. De sterkte-zwakte analyse is een bedrijfskundig model dat interne sterktes en zwaktes en de externe kansen en bedreigingen analyseert. Op basis van gedane analyse komt taxateur op onderstaand beeld: Strengths

Weakness

grote lokale vraag naar bedrijfskavels, aantrekkelijke ligging aan dorpsrand, relatief weinig te amoveren bebouwing, relatief eenvoudige ontsluiting van het nieuwe bedrijventerrein

Aanwezigheid van de hoogspanningsleiding. Een groot aandeel natuur en groen in de exploitatie.

Opportunities

Threats

optimalisatie van de grondexploitatie

Stikstof- en PFAS-problematiek

8.3 Optimale aanwending Gegeven de gehanteerde waarderingsgrondslag (volledige schadeloosstelling ingevolge paragraaf 15.3.1. van de Omgevingswet) geldt dat het stelsel van artikel 15.23 van de Omgevingswet invulling geeft aan de optimale aanwending. Onder optimale aanwending wordt in dit verband verstaan de meest waarschijnlijke functie van een vastgoed-object die binnen een reeks van gebruiksmogelijkheden op basis van haar fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit mogelijk is, en welke resulteert in een zo hoog mogelijk vastgestelde taxatiewaarde van de onroerende zaak. Voor de onderhavig percelen betekent dit de optimale aanwending het beoogde gebruik is op basis van de bepalingen van het

Pagina 42 van 52

gewijzigde omgevingsplan, behoudens daar waar het huidige gebruik een hogere waarde geeft. 8.4 Overwegingen 8.4.1. Inleiding Opdracht is het ramen van de inbrengwaarde zoals in paragraaf 15.3.1. Omgevingswet, derhalve op onteigeningsbasis. Dit volgt ook uit het voornemen van de gemeente indien de minnelijke verwerving niet tot resultaat leidt de benodigde percelen voor de beoogde gebiedsontwikkeling onteigend gaan worden (zie paragraaf 1.8). Het stelsel van artikel 15.22 tot en met 15.25 OW1 geeft regels voor de waardering van de onteigende zaak. In artikel 15.22 OW wordt vervolgens invulling gegeven aan de wijze waarop - niet te verwarren met de methode waarmee - de werkelijke waarde wordt bepaald. In artikel 15.22 lid 2 OW is bepaald dat vergoed dient te worden de werkelijke waarde, waarbij wordt uitgegaan van de prijs die tot stand zou zijn gekomen bij een veronderstelde vrije koop in het economische verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. In het derde lid van artikel is tot slot bepaald dat de werkelijke waarde in bijzondere gevallen naar andere maatstaf wordt bepaald. In de artikelen 15.23 tot en met 15.25 OW zijn correcties op de hoofdregel van artikel 15.22 lid 2 OW opgenomen. Artikel 15.23 OW bevat de zogenaamde eliminatieregel.

De eliminatieregel houdt in dat bij het bepalen van de werkelijke waarde geen rekening wordt gehouden met het werk waarvoor onteigend wordt. Sinds het arrest van de Hoge Raad van 9 juli 2010 (ECLI:NL:HR:2010:BL1634) dient de vraag beantwoord te worden in hoeverre de waardevermeerderende of waardeverminderende invloed van een omgevingsplan bij de vaststelling van de werkelijke waarde van het onteigende buiten beschouwing moet blijven, voor zover de in het omgevingsplan aan het onteigende gegeven bestemming door niets anders is bepaald dan een ten tijde van de vaststelling van dat omgevingsplan al bestaand concreet plan voor een werk ter plaatse van onder meer het onteigende (als bedoeld in art. 15.23 lid 3 OW) en het omgevingsplan in zoverre dan ook slechts is vastgesteld teneinde daarmee de juridisch-planologische onderbouwing en regeling te geven om de beoogde aanleg van het werk waarvoor onteigend wordt, mogelijk te maken. Of een samenstel van plannen dat is voorafgegaan aan het omgevingsplan waarvoor onteigend wordt, is de duiden als een “… concreet plan …”, in de zin van voornoemde uitspraak, kan worden beantwoord op basis van de vijf arresten van de Hoge Raad van 15 januari 2016 (o.a. ECLI:NL:HR:2016:25).

In laatstgenoemd arrest zijn de juridische kaders voor eliminatie van de invloed van bestemmingsplannen (thans omgevingsplannen) door de Hoge Raad als volgt uiteengezet: 1 Art. 8.17, lid 1 onder a Omgevingsbesluit spreekt van art. 15.21 tot en met 15.24 OW als

grondslag. Dit is een foutieve verwijzing en zal in een verzamelbesluit OW 2026 gewijzigd worden. De correcte grondslag voor de raming van de inbrengwaarde is art. 15.22 tot en met 15.25 OW. In dit rapport wordt de te wijzigen verwijzing gehanteerd.

Pagina 43 van 52

a. artikel 15.23 OW dient terughoudend te worden toegepast; b. de vraag of eliminatie van een door het geldende bestemmingsplan aan het onteigende gegeven bestemming moet plaatsvinden, dient te worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. Eliminatie kan niet in abstracto worden voorgeschreven of uitgesloten in bepaalde categorieën van gevallen; c. voor eliminatie is alleen plaats indien het werk waarvoor wordt onteigend tot stand wordt gebracht voor rekening en risico van rechtspersonen als bedoeld in art. 2:1 lid 1 en 2 BW (‘overheidswerken’); d. de omstandigheid dat de overheid voorbereidingswerkzaamheden uitvoert ten behoeve van een werk waarvoor wordt onteigend, brengt nog niet mee dat dit werk als een overheidswerk dient te worden aangemerkt. In het onderhavige geval is sprake van een bedrijventerreinontwikkeling die geen overheidswerk betreft. Eliminatie is derhalve niet aan de orde. Artikel 15.24 OW bevat de egalisatieregel welke kort samengevat inhoudt, dat de verschillende functies binnen één complex worden ‘uitgesmeerd’ over alle gronden binnen dat complex. Uit de wetsgeschiedenis en de jurisprudentie volgt dat een complex een zelfstandig te exploiteren samenstel van zaken is welke voor de toepassing van het egalisatiebeginsel als één geheel moet worden beschouwd.

Hierbij is van belang dat een complex één of meerdere omgevingsplannen, of gedeelten daarvan, kan omvatten, een omgevingsplan één of meerdere complexen kan omvatten, een complex kan zich uitstrekken over meerdere gemeenten, een complex meerdere functies kan omvatten, een complex uitsluitend onrendabele functies kan omvatten, een complex een samenhangende eenheid dient te vormen en een complex in de tijd bezien samenhang dient te vertonen. Artikel 15.25 lid 1 OW schept mogelijkheden om in de eerste plaats te komen tot baatafroming indien de onteigening naast schade ook voordelen oplevert en voorziet in de tweede plaats in mogelijkheden voor vergoeding van nadeelcompensatie binnen het kader van de onteigeningsprocedure. Artikel 15.25 lid 2 OW omvat een correctie op lid 1, in die zin dat al uitgekeerde nadeelcompensatie op de vergoeding ingevolge lid 1 in mindering wordt gebracht. 8.4.2 Gebruikswaarde of hogere complexwaarde Toepassing van het stelsel van artikel 15.22 tot en met 15.25 van de Omgevingswet brengt met zich, dat beoordeeld moet worden of de onroerende zaken de hoogste waarde ontlenen aan het feitelijke en op basis van de geldende overgangsrechtelijke bepalingen toegestane gebruik (de zogenaamde gebruikswaarde), dan wel aan het beoogde gebruik op basis van de toegedachte bestemming (de zogenaamde complexwaarde).

Het stelsel van artikel 15.22 tot en met 15.25 van de Omgevingswet voorziet daarmee in de beoordeling van de optimale aanwending (Highest And Best Use dan wel HABU). Voor het vaststellen van de gebruikswaarde betekent dit dat geen rekening wordt gehouden met de verwachting van een meer lucratieve toekomstige aanwending (verwachtingswaarde). Uit de wetsgeschiedenis en de jurisprudentie bij de toepassing van het stelsel van stelsel van artikel 15.22 tot en met 15.25 van de Omgevingswet, dat een complex een zelfstandig te exploiteren samenstel van zaken is dat voor de toepassing van het egalisatiebeginsel als Pagina 44 van 52

één geheel moet worden beschouwd. Hierbij is van belang dat een complex één of meerdere omgevingsplannen, of gedeelten daarvan, kan omvatten, een omgevingsplan één of meerdere complexen kan omvatten, een complex kan zich uitstrekken over meerdere gemeenten, een complex meerdere functies kan omvatten, een complex uitsluitend onrendabele functies kan omvatten, een complex een samenhangende eenheid dient te vormen en een complex in de tijd bezien samenhang dient te vertonen. Toepassing van deze criteria resulteert erin dat de begrenzing van het complex in dezen gelijkgesteld kan worden aan de begrenzing van het kostenverhaalsgebied. De nummers 2.3, 3 en 7 hebben een grotere gebruikswaarde dan complexwaarde. De andere nummers halen hun hoogste waarde uit de complexwaarde. Ook als op deze percelen gebouwen staan. In een dergelijk geval is de totale complexwaarde hoger dan de totale gebruikswaarde inclusief de waarde van de opstallen. In een dergelijk geval zakken de opstallen waarde technisch zogenaamd door de grond. 8.5 Onteigeningswaarde De onteigeningswaarde omvat naast de werkelijke waarde conform artikelen 15.22 tot en met 15.25 van de Omgevingswet, ook de waardevermindering van het overblijvende alsook de overige bijkomende schaden op grond van artikel 15.18 Omgevingswet.

Bij woningen, agrarische en bedrijfsmatige bedrijven bestaat de overige bijkomende schade bestaan in de regel uit de gekapitaliseerde rentelasten vanwege een eventuele meer investering ten opzichte de werkelijke waarde van het onteigende (en de eventuele waardevermindering van het overblijvende) alsook kosten die een direct en noodzakelijk gevolg zijn van reconstructie. Dit zijn onder andere aankoopkosten (makelaarskosten, overdrachtsbelasting, kadastraal recht en notariskosten), financieringskosten, verhuis- en weder inrichtingskosten, etcetera. 8.6 Waarderingsmethode 8.6.1 Inleiding Bij de waardering van vastgoedobjecten maakt de taxatiepraktijk gebruik van drie taxatiebenaderingen: de comparatieve benadering, de inkomstenbenadering en de kostenbenadering. De drie benaderingen zijn gebaseerd op het beginsel van substitutie; de comparatieve benadering gaat uit van substitutie door middel van aankoop van een vergelijkbare andere zaak, de inkomstenbenadering stelt de vraag tegen welke toekomstig geldstromen de zaak te substitueren is en de kostenbenaderingen gaat uit van substitutie door middel van herbouw van de zaak. Binnen de benaderingen zijn taxatiemethoden te onderscheiden. Voor de comparatieve benadering is de meest toegepaste methode de vergelijkingsmethode.

Voor de inkomstenbenadering betreft dit onder andere de kapitalisatiemethode, discounted cashflowmethode en residuele grondwaardemethode. Voor de kostenbenadering betreft dit de vooral de (gecorrigeerde) vervangingswaardemethode. Bij de waardering van woningen, agrarische bedrijven en ruwe bouwgrond wordt in de regel gebruik gemaakt van de vergelijkende methode. Bij de waardering van ruwe bouwgrond kan tevens gebruik worden gemaakt van de residuele grondwaardemethode. 8.6.2 Vergelijkende methode Bij de vergelijkende methode wordt een parallel getrokken met de koopprijzen die gehanteerd worden in direct nabijheid van het object. Voor de waarde dient rekening te

Pagina 45 van 52

worden gehouden met specifieke (plaatselijke) omstandigheden, zoals de ligging, de grootte van percelen, de bouw- en gebruiksmogelijkheden, de bestaande voorraad aan percelen, het aanbod van percelen, enzovoorts. 8.6.3 Residuele grondwaardemethode De residuele grondwaardemethode is een methode die in beginsel alleen van toepassing is bij waardebepaling van gronden met een mogelijkheid tot ontwikkeling en/of bebouwing. De methode wordt in de economische theorie aangeduid als 'backward pricing'. Door de productiekosten exclusief de prijs van de grond in mindering te brengen op de te verwachten marktwaarde na realisatie van het gereed product, verkrijgt men de waarde van grond, althans de prijs die men maximaal mag besteden bij verwerving van de grond. Hoewel deze methode in beginsel geschikt is om een indicatie van een grondwaarde te geven, volgt uit de onteigeningsarresten HR 13 augustus 2004, NJ, 2005, 151, HR 15 februari 2008, LJN: BB4775 (art. 81 RO) en HR 15 februari 2008, LJN: BB7646 (art. 81 RO) dat deze methode met de nodige terughoudendheid moet worden toegepast.

Ondanks dat het mogelijk is om alle kosten en opbrengsten die samenhangen met de exploitatie van het gehele complex te ramen naar actueel prijspeil geldt dat een dergelijke exercitie zeer theoretisch is hetgeen weer tot gevolg heeft dat de uitkomsten van de berekening in belangrijke mate worden bepaald door de gehanteerde uitgangspunten. Indien voldoende marktbewijs uit referentietransacties beschikbaar is verdiend de vergelijkende methode de voorkeur (vgl. o.a. HR 6 juni 2003, NJ 2003/550 en HR 13 augustus 2004, NJ 2005/151). Toepassing van de residuele grondwaardemethode is overigens geen vereiste voor vaststelling van inbrengwaarden. In de uitspraak van de Afdeling van 1 juni 2011, 200905555/1/R1 en 200906452/1/R1, is omtrent het gebruik van de vergelijkende methode ten opzichte van de residuele grondwaardemethode als volgt overwogen: "2.28.7. Ten aanzien van het betoog dat ten onrechte de vergelijkingsmethode in plaats van de residuele of de top-downmethode is gebruikt, overweegt de Afdeling dat de vergelijkingsmethode een in het onteigeningsrecht gebruikelijke en geaccepteerde methode ter bepaling van de waarde is, als bedoeld in artikel 40b van de onteigeningswet en dat deze methode ook ter bepaling van inbrengwaarden kan worden gebruikt. In zoverre faalt het betoog.".

In de uitspraak van de Afdeling van 8 augustus 2008, zaaknummer 201100127/1/R2, is omtrent het gebruik van de residuele grondwaardemethode als volgt overwogen: "2.12.2. (…) Ten aanzien van het betoog van Barenza dat ten onrechte de comparatieve methode in plaats van de 'top-down' methode is gebruikt, overweegt de Afdeling dat de comparatieve methode een in het onteigeningsrecht gebruikelijke en geaccepteerde methode ter bepaling van de waarde is, als bedoeld in artikel 40b van de Onteigeningswet en dat deze methode ook ter bepaling van inbrengwaarden kan worden gebruikt. In zoverre faalt het betoog.".

Pagina 46 van 52

In de uitspraak van de Afdeling van 16 oktober 2013, zaaknummers 201301423/1/R4 en 201301424/1/R4, is omtrent het gebruik van de residuele grondwaardemethode als volgt overwogen: "16.3. De artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet dwingen niet tot het hanteren van de residuele dan wel de comparatieve methode. Gelet daarop bestaat geen aanleiding voor het oordeel dat het taxatierapport gebrekkig is reeds vanwege de daarin gevolgde waarderingsmethode. Met het enkel overleggen van een rapport waarin de gronden zijn getaxeerd op basis van een comparatieve waarderingsmethode heeft [appellant A] niet aannemelijk gemaakt dat het taxatierapport van Oranjewoud, dat is uitgevoerd op basis van de residuele grondwaardemethode, onjuist is. [appellant A] heeft overigens niet aannemelijk gemaakt dat het rapport van Oranjewoud zodanige gebreken vertoont, dat de raad zich niet in redelijkheid op dat rapport heeft mogen baseren. Het betoog faalt.". In de uitspraak van gerechtshof Den Haag van 29 januari 2019 (ECLI:NL:GHDHA:2019:158) volgt tot slot dat de taxateur ingeval voldoende vergelijkingstransacties beschikbaar zijn, de werkelijke waarde niet (mede) hoeft te baseren op een langs residuele weg bepaalde waarde.

In de uitspraak van de Afdeling van 16 oktober 2013, zaaknummer 202200234/1/R1, heeft de afdeling getoetst of de gehanteerde grondwaardeberekening (waaronder residuele methode) voldoende transparant en onderbouwd is. Gemeente moet aannemelijk maken dat uitgangspunten (opbrengstwaarde, kosten, risico-opslag) realistisch zijn bepaald. De afdeling accepteert de residuele methode, maar stelt strenge eisen aan motivering, transparantie en realistische uitgangspunten. Onvoldoende onderbouwing kan leiden tot vernietiging van het exploitatieplan. 8.7 Verzoening en conclusie Inde conclusiefase komt een taxateur aan de hand van de hem beschikbare gegevens en uitkomsten van de verschillende analyses tot de finale waardering. Dit is de verzoening in het waarderingsproces, waarbij de uitkomst van iedere waarde- en (referentie) objectanalyse haar specifieke invloed heeft. Er moet een balans ontstaan tussen de objectieve en subjectieve elementen die het eindoordeel bepalen.

Pagina 47 van 52

9. Waarde- en schadebepaling 9.1 Waardering ongebouwde percelen De ongebouwde percelen omvatten percelen landbouwgrond. De complexwaarde van deze percelen is evident hoger dan de gebruikswaarde. Uit de hiervoor in paragraaf 7.4 opgenomen referentietransacties volgt dat in 2025 in onderhavig kostenverhaalsgebied percelen ruwe bouwgrond zijn verworven voor afgerond € 31 per m2. Dit betreft de meest recente referentietransacties in het kostenverhaalsgebied. Dat bij de een van de meest recente referentiestransacties grond met een woning betreft doet daar niet van af. De waarde van de woning zakt immers door de grond omdat de complexwaarde een hogere waarde geeft dan de gebruikswaarde van de percelen inclusief woning. Verder volgt uit de referentietransacties dat de hiervoor gaande periode dat percelen ruwe bouwgrond zijn verworven voor prijzen van rond € 24 per m2 in het kostenverhaalsgebied. Door verloop van tijd, de waardeontwikkeling van de totale exploitatie door de vermindering van onder meer de ontwikkelingsrisico’s, b.v. het voornemen tot het vaststellen van het gewijzigde omgevingsplan, de regie van de gemeente door middel van onder meer vestiging van het voorkeursrecht en het onteigeningsvoornemen, inflatie etcetera is een stijging van de ruwe bouwgrondwaarde vanaf 2020/2021 naar heden goed voorstelbaar.

Op basis van deze referenties en rekening houdend met de marktontwikkelingen schat taxateur de marktwaarde van ruwe bouwgrond in onderhavig kostenverhaalsgebied op gemiddeld € 31 per m2. Deze waarde wordt in grote lijnen ondersteund door referentietransacties van percelen ruwe bouwgrond in het plangebied Trade Port Noord te Venlo en Kampershoek-Noord te Weert. In deze plangebieden zijn in de periode vanaf 2020 tot heden prijzen gerealiseerd in de bandbreedte van € 22,50 tot afgerond € 30 per m2. De enigszins lagere grondprijzen in Trade Port Noord laten zijn in belangrijke mate verklaren door de meer complexe ontwikkelingsopgaven, grotere kavels voor voornamelijk logistiek, maakindustrie en agrobusiness en de langere ontwikkelingshorizon. Het bedrijvenpark Kampershoek te Weert is meer vergelijkbaar met Smakterheide-Noord. De kavels zijn ook kleiner, maximaal 1,5 ha, en zijn bedoeld voor moderne industriële, logistieke en technische ondernemingen. De ruwe bouwgrondprijzen van dit bedrijvenpark bevinden zich thans rond de € 30 per m2. De transacties van ruwe bouwgrond in het bedrijvenpark de Berk III te Echt-Susteren geeft een wisselend (en niet compleet) beeld. Enerzijds is er een transactie van € 25 per m2 met een nabetalingsverplichting op grond van een onteigeningsvonnis van gronden gelegen in het plangebied. Daarnaast is een er een transactie van € 40 per m2.

Voor deze gronden is de gemeente een onteigeningsprocedure gevoerd, welke heeft geleid via een minnelijke overeenkomst tussen partijen tot een koop en bouwclaimovereenkomst, waarbij de gronden voor € 25 per m2 zijn gekocht. Het bedrijventerrein omvat een plangebied van 25 ha, waarvan ca. 13 ha uitgeefbaar. De kavels zijn maximaal 5.000 m2 groot en zijn bedoeld voor kleine en middelgrootte lokale bedrijven. Gezien de variatie van de prijzen heeft de taxateur minder rekening gehouden met deze prijsvorming.

Pagina 48 van 52

De referentietransactie van een perceel ruwe bouwgrond voor bedrijfsterrein in Grubbenvorst wordt als minder bruikbaar beoordeeld, enerzijds vanwege het enigszins speculatieve karakter van deze transactie en anderzijds vanwege de omstandigheid dat het perceel vanwege de ligging aan een bestaande openbare ontsluitingsweg tegen beperkte kosten bouwrijp kan worden gemaakt. Omdat de complexwaarde met toepassing van de comparatieve benadering met een voldoende mate van betrouwbaarheid kan worden vastgesteld wordt afgezien van toepassing van de residuele benadering. 9.2 Waardering bebouwde percelen Voor de beschrijving en waardering van de bebouwde percelen wordt verwezen naar bijlage 2 respectievelijk bijlage 4 van deze rapportage.

Pagina 49 van 52

10. Overig kosten 10.1 Vrijmaken van gronden van persoonlijke rechten, beperkte rechten etc. De rechthebbenden op het recht van gebruik en bewoning van het perceel gemeente Venray, sectie U, nummer 291 zijn overleden en het recht is hiermee beëindigd. Andere persoonlijke en beperkte rechten op percelen binnen het kostenverhaalsgebied zijn bij de taxateur niet bekend. Derhalve bedraagt deze post nihil. 10.2 Kosten van sloop etc. Op grond van de kostensoortenlijst A5 plus B3 bijlage IV van het Omgevingsbesluit behoren de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van (onder andere) opstallen tot de inbrengwaarde. Omdat de raming van sloopkosten niet direct tot het domein van een vastgoedtaxateur behoort heeft de taxateur gebruik gemaakt van gegeven zoals aangeleverd door de gemeente Venray. Op basis van de gegevens van de gemeente zijn de sloopkosten per waardepeildatum 1 januari 2026 als volgt geraamd: Opstallen Spurkt 5: Opstallen Spurkt 5a: Opstallen Spurkt 5b: Opstallen Spurkt 5c: Opstallen Spurkt 8: Totale sloopkosten zijn geraamd op

€ 86.527 € 140.606 € 173.054 € 259.581 € 59.487 € 719.255

10.3 Kosten van bodemsanering, grondwerken, dempen van oppervlaktewater Op grond van de kostensoortenlijst B4 bijlage IV van het Omgevingsbesluit behoren de kosten van bodemsaneringswerkzaamheden, het dempen van oppervlaktewateren en het verrichten van grondwerken op de gronden tot de inbrengwaarde. Omdat de raming van deze kosten niet direct tot het domein van een vastgoedtaxateur behoort heeft de taxateur gebruik gemaakt van gegeven zoals aangeleverd door de gemeente Venray. Op basis van de gegevens van de gemeente zijn de kosten van bodemsaneringswerkzaamheden, het dempen van oppervlaktewateren en het verrichten van grondwerken op de gronden van de toekomstig uitgeefbaar gebied per waarde peildatum 1 januari 2026 voor een oppervlakte van 220.091 m2 geraamd op € 1.602.670 en de kosten voorbereiding en toezicht over kosten B2 tot en met B4 op € 517.928. Een toelichting op deze kosten is onder bijlage 3 te vinden.

Pagina 50 van 52

11. Conclusie waardering 11.1 Conclusie ten aanzien van de waarderingsmethodieken In de conclusie fase komt taxateur aan de hand van de beschikbare gegevens en uitkomsten van de verschillende rekenkundige analyses, die de rekenkundige onderbouwing van andere informatie en analyses zijn, tot de finale waardering. Dit is de verzoening in het waarderingsproces, waarbij de uitkomst van iedere waardeanalyse haar specifieke invloed heeft. Er moet een balans ontstaan tussen de objectieve en subjectieve elementen die het eindoordeel bepalen. 11.2 Schattingsonzekerheid Een taxatie is een zo zorgvuldig mogelijke berekening van de waarde van het vastgoed. Bij taxeren blijft echter vrijwel altijd sprake van enige vorm van schattingsonzekerheid. Dit kan onder andere worden veroorzaakt door onzekere marktomstandigheden, gebrekkige informatievoorziening door opdrachtgever, gebrekkige marktinformatie en algemene taxatie onnauwkeurigheden. Taxateur beoordeelt de schattingsonzekerheid voor onderhavig taxatieobject per waardepeildatum als normaal. 11.3 Eindoordeel deskundige Aldus concluderend per waarde peildatum 1 januari 2026 voor de: Totale inbrengwaarde:

€ 21.224.375, --

Zegge

Zegge: éénentwintig miljoen tweehonderd vierentwintig duizend driehonderdvijfenzeventig euro

11.4 Plausibiliteitsverklaring Alvorens deze taxatie is uitgebracht zijn de taxatiewerkzaamheden onderworpen aan een plausibiliteitstoets door een controlerend taxateur. Deze controlerend taxateur is hierbij onverkort gehouden aan de fundamentele beginselen als neergelegd in het Reglement gedrags- en beroepsregels van het NRVT, waaronder het fundamentele beginsel van vakbekwaamheid en vertrouwelijkheid. De plausibiliteitstoets betreft een toets op aannemelijkheid en geloofwaardigheid van de professionele taxatiedienst, alsmede een toets of de gehanteerde taxatiemethodiek in overeenstemming is met de daaraan gestelde eisen (IVS) is uitgevoerd. De verklaring dat de plausibiliteitstoets is uitgevoerd blijkt uit het als bijlage aangehecht document. De toetsing is gedaan door de heer ing. Albert van Gellicum MRE MRICS RT van Steenhuijs Grondzaken B.V.

Pagina 51 van 52

12. Ondertekening Taxateur verklaart gehandeld te hebben te goeder trouw en naar beste weten en kunnen. Taxateur vertrouwt erop met dit advies te hebben gehandeld in overeenstemming met de strekking van de opdracht en de hem ten dienste staande gegevens op een juiste wijze te hebben geïnterpreteerd. Aldus vastgesteld op 30 maart 2026 te Utrecht,

mr. ing. C. Habben Jansen RT

Pagina 52 van 52

Bijlage 1

Bijlage 1 Plausibiliteitsverklaring

Ondergetekende, ing. A. van Gellicum MRE MRICS RT, verbonden aan Steenhuijs Grondzaken B.V., gevestigd aan de Parijsboulevard 209, 3541 CS te Utrecht, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) in de kamers Landelijk en Agrarisch Vastgoed en Bedrijfsmatig Vastgoed met registratienummer RT1346927, verder te noemen “taxateur”, verklaart het volgende. Taxateur heeft het taxatierapport betreffende de inbrengwaarde kostenverhaalsgebied Smakterheide-Noord, wijzigingsplan Venray, d.d. 30 maart 2026, getaxeerd door mr. ing. C. Habben Jansen RT, beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde. 1. Taxateur heeft het taxatierapport d.d. 30 maart 2026 beoordeeld. 2. Het complete taxatierapport met alle bijbehorende bijlagen daartoe is bekeken en beoordeeld. Dit houdt geen garantie in op de volledigheid van de uitgevoerde onderzoeken en de verstrekte bijlagen. 3. Taxateur is zelf niet betrokken of recent betrokken geweest bij het object of de opdrachtgever, op zodanige wijze dat dit aan de objectiviteit en onafhankelijkheid in de weg kan staan. 4. Taxateur Habben Jansen is verantwoordelijk voor de opname ter plaatse, het onderzoek en de analyse van de gegevens. 5. Taxateur heeft zelf geen interne of externe inspectie van het object gedaan. 6.

De in het taxatierapport opgenomen taxatiemethodiek, gegevens en conclusies zijn door taxateur getoetst en door hem beoordeeld of de inhoud van het taxatierapport in overeenstemming is met de geldende taxatiestandaarden. 7. Op basis van de beoordeelde stukken is taxateur van oordeel dat de getaxeerde marktwaarden en schadeloosstellingen in het taxatierapport - zoals geresumeerd weergegeven op bladzijde 2 van het taxatierapport - plausibel zijn en het taxatierapport voldoende navolgbaar, aannemelijk en geloofwaardig.

Plaats en datum: Utrecht, 30 maart 2026 Naam controlerend taxateur: ing. A. van Gellicum MRE MRICS RT Handtekening:

Checklist plausibiliteitscontrole Checklist ten behoeve van de dossiers van de taxateur en de controlerend taxateur Betreft: Het taxatierapport betreft de inbrengwaarde kostenverhaalsgebied Smakterheide-Noord, wijzigingsplan Venray, d.d. 30 maart 2026, getaxeerd door mr. ing. C. Habben Jansen RT, verbonden aan Steenhuijs Grondzaken B.V., gevestigd aan de Parijsboulevard 209, 3541 CS te Utrecht. De controle is uitgevoerd door ondergetekende: ing. A. van Gellicum MRE MRICS RT, verbonden aan Steenhuijs Grondzaken B.V., gevestigd aan de Parijsboulevard 209, 3541 CS te Utrecht, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs met het registratienummer RT1346927. Mijn rol als controlerend taxateur is (vooraf) niet vastgelegd in de opdrachtbevestiging tussen de taxateur en de opdrachtgever. Het object is door mij niet geïnspecteerd. Uitgevoerde controles: Opdracht Heeft de taxateur verklaard of hij/zij eerder betrokken is geweest bij het object of de opdrachtgever op zodanige wijze dat dit aan de objectiviteit en onafhankelijkheid in de weg kan staan? Is een eventuele bedreiging naar het oordeel van de controlerend taxateur in voldoende mate weggenomen?

Voldoende

Zijn de taxatiewerkzaamheden verricht conform de opdrachtvoorwaarden?

Voldoende

Is de opdracht voldoende duidelijk verwoord in het taxatierapport?

Voldoende

Beschikt de taxateur over de voor de taxatieopdracht benodigde professionele kwalificaties?

Voldoende

Indien de taxateur taxeert buiten het toepassingsbereik van de kamer waarin hij is ingeschreven, heeft hij zijn vakbekwaamheid voldoende aannemelijk gemaakt of heeft hij aangegeven ondersteuning van een deskundige te hebben ingeroepen?

Nvt

Taxatie Zijn uitgangspunten en eventuele bijzondere uitgangspunten op juiste en transparante wijze omschreven en toegepast?

Voldoende

Is voldoende aannemelijk dat de taxateur zelf een inspectie ter plaatse heeft uitgevoerd?

Voldoende

Is het waardebegrip juist weergegeven en is dit passend bij het doel van de opdracht?

Voldoende

Is het getaxeerde object voldoende duidelijk weergegeven in het taxatierapport (Fysieke eigenschappen; Juridische kenmerken; Milieuaspecten; Planologische situatie; Locatie; Pacht; Huur; Duurzaamheid)

Voldoende

Zijn er voldoende passende referentiegegevens (zowel koop als huur, al naar gelang dit van toepassing is) opgenomen en is er in voldoende mate een verband gelegd tussen de referenties en het getaxeerde object.

Voldoende

Is de berekening/onderbouwing duidelijk en navolgbaar en in lijn met de bevindingen in het taxatierapport

Voldoende

Geeft de SWOT-analyse in redelijkheid een goed inzicht in de interne en externe kwaliteiten van het object

Voldoende

Is er een voldoende duidelijke algemene beschrijving van de relevante markt (voor LAV: gebied-specifiek) opgenomen in het taxatierapport.

Voldoende

Is er op voldoende nauwkeurige wijze inzicht gegeven in de diverse onzekerheden die gepaard gaan met het object c.q. de taxatie

Voldoende

Datum plausibiliteitstoets: Utrecht, 30 maart 2026 Naam controlerend taxateur: ing. A. van Gellicum MRE MRICS RT Handtekening:

Bijlage 2

Bijlage 2 Berekeningen schadeloosstelling per perceel bebouwde gronden 1.1.

Gemeente Venray

Kadastrale aanduiding Kadastrale gemeente Venray, sectie A, nummer 2840, sectie C, nummer 12086, sectie U, nummer 105, 151, 157, 161, 242, 243, 246, 252, 253, 295, 296 en 321, totaal groot 15.41.88 ha. Eigendom en zakelijke rechten Volgens de eigendomsinformatie, d.d. 19 maart 2026, van het Kadaster berust het eigendom bij de gemeente Venray, Raadhuisstraat 1, 5801 MB Venray. Een gedeelte van de kadastrale nummers zijn belast met het zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b. van de Belemmeringenwet Privaatrecht met als gerechtigde Enexis Netbeheer B.V., Magistratenlaan 116, 5223 MB ‘s-Hertogenbosch: sectie A, nummer 2840; sectie U, nummers 157, 161, 242 (twee zakelijke rechten), 243, 246, 252, 253, 296 (twee zakelijke rechten) en 321. Een gedeelte van de kadastrale nummers zijn belast met het zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b. van de Belemmeringenwet Privaatrecht met als gerechtigde TenneT TSO B.V., Utrechtseweg 310, 6812 AR Arnhem: sectie U, nummers 157, 161, 242 en 296. Een gedeelte van de kadastrale nummers zijn belast met het recht van opstal met als gerechtigde Enexis Netbeheer B.V., Magistratenlaan 116, 5223 MB ‘s-Hertogenbosch: 252 en 253. Publiekrechtelijke beperkingen Volgens de eigendomsinformatie, d.d. 19 maart 2026, van het Kadaster hebben de enkele percelen de aantekening ‘Omgevingswet voorkeursrecht’.

Er zijn geen andere publiekrechtelijke beperkingen bekend. Locatie Het bebouwde gedeelte van de percelen is plaatselijk bekend Spurkt 5b te Venray Omschrijving De percelen betreffen een woning, schuur, erf, tuin, wegen en cultuurgrond. Volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) omvat de woning een oppervlakte van 208 m2 en is in 1997 gebouwd. Toelichting schadeloosstelling De complexwaarde wordt hoger geraamd dan de gebruikswaarde, derhalve is voor de inbrengwaarde voor de waardering van de werkelijke waarde uitgegaan van de complexwaarde. De schadeloosstelling beperkt zich tot de werkelijke waarde.

2.2.

B.V. Ontwikkelbedrijf Greenport Venlo

Kadastrale aanduiding Kadastrale gemeente Venray, sectie U, nummers 158, 159, 160 en 333, totaal groot 9.30.56 ha. Eigendom en zakelijke rechten Volgens de eigendomsinformatie, d.d. 19 maart 2026, van het Kadaster berust het eigendom bij B.V. Ontwikkelbedrijf Greenport Venlo B.V., statutair gevestigd te Venlo. Het perceel 333 is belast met het zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de Belemmeringenwet Privaatrecht, gerechtigde Enexis Netbeheer B.V. en het zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de Belemmeringenwet Privaatrecht, gerechtigde TenneT TSO B.V. Publiekrechtelijke beperkingen Volgens de eigendomsinformatie, d.d. 19 maart 2026, van het Kadaster hebben de percelen de aantekening ‘Omgevingswet voorkeursrecht’. Er zijn geen andere publiekrechtelijke beperkingen bekend. Locatie De percelen zijn plaatselijk bekend Spurkt 5c te Venray Omschrijving De percelen betreffen een boerderij met woning, bedrijfsgebouwen, erf, tuin en cultuurgrond. Volgens de gegevens van het gemeente zijn de percelen in gebruik als paardenfokbedrijf. Volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) omvat de woning een oppervlakte van 241 m2 en is in 1997 gebouwd.