Document · PDF

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22h Bedrijventerrein Smakterheide Noord vastgesteld 1 Bijlagen bij de Motivering Bijlage 25 Taxatierapport inbrengwaarden

Gemeenteraad 26 mei 2026, gemeente VenrayBij agendapunt: TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22h Bedrijventerrein Smakterheide-Noord22.236 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

Taxatierapport inbrengwaarde Kostenverhaalsgebied Smakterheide-Noord, wijziging omgevingsplan Venray Gemeente Venray

Opdrachtgever: Gemeente Venray Postbus 500 5800 AM Venray

Documenteigenschappen: SH26/102827-2/definitief Datum: 30 maart 2026

Opdrachtnemer: Steenhuijs Grondzaken B.V. Parijsboulevard 209 3541 CS Utrecht T 085-0020070 mail@steenhuijs.com www.steenhuijs.com KvK 30175573 BTW NL81034057B01 IBAN NL98 RABO 0118 5394 69

Pagina 2 van 52

Inhoudsopgave: 1. ALGEMEEN ................................................................................................................. 5 1.1 Opdrachtgever .............................................................................................. 5 1.2 Instructies van de opdrachtgever en bijzondere uitgangspunten ................... 5 1.3 Opdrachtnemer/taxateur ............................................................................... 5 1.4 Taxatie object ............................................................................................... 6 1.5 Doel van de taxatie ....................................................................................... 6 1.6 Bezichtiging en waardepeildatum ................................................................. 7 1.7 Gebruikte informatie ..................................................................................... 8 1.8 Waarderingsgrondslag .................................................................................. 8 1.9 Uitgangspunten ............................................................................................ 9 1.10 Bijzondere uitgangspunten ........................................................................... 9 1.11 Voorwaarden en uitgangspunten ..................................................................

9 1.12 Concept en trackrecord .............................................................................. 11 2. KADASTRALE GEGEVENS, EIGENDOM, ZAKELIJKE EN OVERIGE RECHTEN ....................... 13 2.1 Algemeen ................................................................................................... 13 2.2 Kadastrale gegevens .................................................................................. 13 2.3 Eigendom ................................................................................................... 15 2.4 Zakelijke rechten ........................................................................................ 15 2.5 Publiekrechtelijke beperkingen ................................................................... 16 2.6 Erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten.............. 16 2.7 Eigendom buiten het kostenverhaalsgebied................................................ 17 3. LIGGING ................................................................................................................... 18 3.1 Locatiebeschrijving ..................................................................................... 18 3.2 Fysieke en sociale omgevingskenmerken................................................... 19 3.3 Bereikbaarheid ...........................................................................................

19 3.4 Overige omgevingskenmerken ................................................................... 19 4. OMSCHRIJVING EN GEBRUIK ...................................................................................... 20 4.1 Algemeen ................................................................................................... 20 4.2 Beschrijving van het taxatieobject en het werk............................................ 20 4.3 Gebruik ....................................................................................................... 22 4.4 Het werk ..................................................................................................... 22 4.5 Monumenten............................................................................................... 25 4.6 Explosieven ................................................................................................ 25 4.7 Archeologische waarden............................................................................. 25 5. RUIMTELIJK BELEID EN BESTEMMING .......................................................................... 27 5.1 Algemeen ................................................................................................... 27 5.2 Vigerend plan en bestemming ....................................................................

27 5.3 Het voorgenomen nieuwe omgevingsplan “Smakterheide-Noord” .............. 29 6. MILIEU HYGIËNISCHE TOESTAND VAN DE GROND EN HET GRONDWATER ....................... 31 6.1 Algemeen ................................................................................................... 31 6.2 Beschouwing .............................................................................................. 31 6.3 PFAS .......................................................................................................... 33 6.4 Stikstofdepositie ......................................................................................... 34 7. MARKT..................................................................................................................... 35

Pagina 3 van 52

7.1 Algemeen ................................................................................................... 35 7.2 Beschrijving van de vastgoedmarkt ............................................................ 35 7.3 Verwachtingen ............................................................................................ 38 7.4 Referenties ................................................................................................. 38 8. OVERWEGINGEN VOOR DE WAARDE- EN SCHADEBEPALING .......................................... 42 8.1 Courantheid ................................................................................................ 42 8.2 Kwalitatieve gevoeligheidsanalyse (SWOT) ................................................ 42 8.3 Optimale aanwending ................................................................................. 42 8.4 Overwegingen ............................................................................................ 43 8.5 Onteigeningswaarde ................................................................................... 45 8.6 Waarderingsmethode ................................................................................. 45 8.7 Verzoening en conclusie ............................................................................. 47 9.

WAARDE- EN SCHADEBEPALING ................................................................................. 48 9.1 Waardering ongebouwde percelen ............................................................. 48 9.2 Waardering bebouwde percelen ................................................................. 49 10. OVERIG KOSTEN ..................................................................................................... 50 10.1 Vrijmaken van gronden van persoonlijke rechten, beperkte rechten etc...... 50 10.2 Kosten van sloop etc. ................................................................................. 50 10.3 Kosten van bodemsanering, grondwerken, dempen van oppervlaktewater . 50 11. CONCLUSIE WAARDERING ....................................................................................... 51 11.1 Conclusie ten aanzien van de waarderingsmethodieken............................. 51 11.2 Schattingsonzekerheid ............................................................................... 51 11.3 Eindoordeel deskundige ............................................................................. 51 11.4 Plausibiliteitsverklaring ............................................................................... 51 12. ONDERTEKENING.................................................................................................... 52

BIJLAGEN

Pagina 4 van 52

1. Algemeen 1.1 Opdrachtgever Gemeente Venray, Postbus 500, 5800 AM Venray, vertegenwoordigd door mevrouw M. van der Meer, beleidsadviseur Grondzaken. Aan Steenhuijs Grondzaken B.V. is op 16 mei 2025 opdracht verleend voor het ramen van de inbrengwaarde van de gronden gelegen binnen het kostenverhaalsgebied SmakterheideNoord. De taxatie is uitgevoerd conform de overeengekomen opdrachtvoorwaarden. 1.2 Instructies van de opdrachtgever en bijzondere uitgangspunten Opdrachtgever heeft geen instructies gegeven aangaande de opdracht, tenzij en alsdan deze expliciet in het rapport worden vermeld. 1.3 Opdrachtnemer/taxateur De opdracht is aangenomen door de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid handelend onder de naam Steenhuijs Grondzaken B.V., gevestigd te 3541 CS Utrecht, Parijsboulevard 209 en ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer 30175573, namens deze wordt de taxatie uitgevoerd door: De heer mr. ing. Cor Habben Jansen, ingeschrevene van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) in de Kamers Bedrijfsmatig Vastgoed en Landelijk en Agrarisch Vastgoed met registratienummer RT425322727. De heer Habben Jansen is registertaxateur van onroerende zaken en als zodanig ingeschreven bij het NRVT.

Hij verricht met dit taxatierapport een professionele taxatiedienst zoals die door het NRVT wordt voorgestaan blijkens het meest recente Reglement Definities NRVT (te vinden op www.nrvt.nl). De taxateur verklaart dat hij voldoen aan de criteria voor permanente educatie van het NRVT en hij verklaart over voldoende actuele, lokale en nationale kennis te beschikken van het type object en de specifieke markt hiervoor en over de benodigde vaardigheden en het inzicht om de taxatie vakbekwaam uit te voeren. De taxateur werkt voor een zelfstandige en onafhankelijke onderneming. De taxatie door de taxateur is objectief en onafhankelijk verricht in overeenstemming met de ethische normen en regelgeving zoals voorgeschreven door het NRVT. De uitvoerende taxateur verklaart dat hij geheel onafhankelijk is van de opdrachtgever en dat er geen banden bestaan tussen de opdrachtgever en de taxateur die de schijn kunnen wekken dat de onafhankelijkheid van de taxateur in twijfel moet worden getrokken. De taxateur meldt dat hij begin 2020 het grootste gedeelte van het kostenverhaalsgebied heeft gewaardeerd in het kader van een inbrengwaardetaxatie. Gezien de tijdsduur tussen de twee taxatie, ruim 4,5 jaar, en de aard van de taxatie (professionele taxatiedienst) is de taxateur van mening dat hij deze taxatie zelfstandig en onafhankelijk kan uitvoeren.

De taxateur verklaart voorts dat bij het uitvoeren van de taxatie is voldaan aan de fundamentele beginselen van objectiviteit en onafhankelijkheid. Deze objectiviteit en onafhankelijkheid wordt onder meer gewaarborgd door naleving van de Algemene Gedrags-

Pagina 5 van 52

en Beroepsregels zoals opgesteld door het NRVT, te vinden op www.nrvt.nl. De taxateur verricht de onderhavige professionele taxatiedienst in overeenstemming met de laatste versie van de IVS, die is opgesteld en wordt onderhouden door de International Valuation Standards Council www.ivsc.org (de taxatiestandaard). Er is door de taxateur een volledige taxatie uitgevoerd (taxatietype) die valt binnen de werking van de Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed van het NRVT. Getaxeerd is het volle eigendom (het te taxeren belang). De taxateur verklaart op de hoogte te zijn van de bedoeling en inhoud van de meest recente versies van het Reglement Kamers en de Praktijkhandreiking zoals die zijn opgesteld door het NRVT, te vinden op www.nrvt.nl. 1.4 Taxatie object Het onderwerp van deze taxatie betreft percelen bebouwde en onbebouwde gronden, gelegen binnen het kostenverhaalsgebied Smakterheide-Noord. De bij de taxatie betrokken bebouwde en onbebouwde percelen worden hierna het taxatieobject genoemd. Onderstaand is een tekening van het kostenverhaalgebied weergegeven.

Bron: gemeente Venray Huidig gebruik

Land- en tuinbouw, bedrijvigheid en wonen

Eventueel toekomstig gebruik

Bedrijventerrein c.a.

Te taxeren belang

De volle eigendom

1.5

Doel van de taxatie

Pagina 6 van 52

Het doel van de taxatie is het verkrijgen van inzicht in de inbrengwaarde van alle percelen gelegen binnen het kostenverhaalsgebied zoals opgenomen in de wijziging van het omgevingsplan Venray voor de locatie Smakterheide-Noord, hierna wijziging omgevingsplan genoemd. 1.6 Bezichtiging en waardepeildatum Op 16 mei 2025 en 4 maart 2026 zijn de betreffende percelen van het taxatieobject en de omgeving ervan vanaf de straatzijde bezichtigd en zo ook de omgeving van dit gebied. Naar aanleiding van de zienswijze is het object Spurkt 5 in aanwezigheid van de eigenaar ter plaatse op 4 maart opgenomen. Met andere mogelijke belang- of rechthebbenden is in het kader van het opstellen van dit taxatierapport niet gesproken. De taxateur heeft dit gedaan, omdat een volledige opname door hen vanwege de aard van de opdracht niet noodzakelijk wordt geacht voor de bij de herontwikkeling betrokken partijen. Bij opdrachten als de onderhavige is het ook gebruikelijk dat met geveltaxaties wordt gewerkt. Dat betekent echter, naar het oordeel van de Afdeling (ECLI:NL:RVS:2023:494), niet dat in alle gevallen bij de raming van inbrengwaarden zonder meer kan worden volstaan met een geveltaxatie.

Of daarmee kan worden volstaan hangt onder meer af van de aard en de bestemming van het te taxeren object en van de informatie die beschikbaar is om met het oog op de raming een goed en verantwoord beeld te krijgen van het te taxeren object. Dit geldt voornamelijk voor de bebouwde percelen. Daarbij is bij geveltaxaties in het bijzonder van belang of ten behoeve van de raming voldoende informatie beschikbaar is over de inpandige staat van het gebouw en over eventuele in het gebouw aanwezige, niet vanaf de buitenkant waarneembare, voorzieningen, en over de vraag of die staat respectievelijk die voorzieningen een in aanmerking te nemen objectief vast te stellen waardeverlagend dan wel waardeverhogend effect hebben. Naast de geveltaxatie heeft de taxateur openbare bronnen geraadpleegd, zoals BAG-viewer en beschikbare luchtfoto’s. Daarnaast heeft de taxateur nader informatie over de gebouwen van de gemeente ontvangen. Naar oordeel van de taxateur heeft hij een voldoende beeld van de gebouwen verkregen voor het uitvoeren van de taxatie. De taxatieleer (in het algemeen) schrijft voor dat iedere taxatie uitgevoerd moet worden naar een kenbare waarde peildatum. In de Omgevingswet is aangaande een voor inbrengwaarden te hanteren peildatum niets expliciet geregeld.

Omdat het taxatierapport bij het gewijzigde omgevingsplan in de regel zo actueel mogelijk zal zijn gewenst, is de peildatum voor het bepalen van de inbrengwaarden gewijzigd van 1 juli 2025 naar 1 januari 2026. Het ontwerp-omgevingsplan heeft vanaf 30 december 2025 tot en met 9 februari 2026 ter inzage gelegen. Opgemerkt wordt nog dat, wanneer ná de genoemde waarde peildatum maar vóór de datum van de rapportage een gebeurtenis met betrekking tot het getaxeerde plaatsvindt die van substantiële invloed is op de waardering, de taxateur (mits hen redelijkerwijs kenbaar) dit zal melden aan de opdrachtgever en vice versa.

Pagina 7 van 52

1.7 Gebruikte informatie De taxateur heeft van opdrachtgever de volgende stukken ontvangen en informatie daaruit gebruikt: - Wijziging omgevingsplan Venray locatie Smakterheide, kostenverhaalgebied, d.d. 20 maart 2026; - Wijziging omgevingsplan Venray locatie Smakterheide, eigendommenkaart, d.d. 20 maart 2026; - Wijziging omgevingsplan Venray, locatie Smakterheide, kaart verwervingen, d.d. 20 maart 2026; - Wijziging omgevingsplan Venray locatie Smakterheide, kaart bindende verkaveling, d.d. 20 maart 2026; - Wijziging omgevingsplan Venray locatie Smakterheide, kaart deelgebieden, d.d. 20 maart 2026; - Wijziging omgevingsplan Venray locatie Smakterheide, kaart uitgiftecategorieën, d.d. 27 maart 2026; - Wijziging omgevingsplan Venray locatie Smakterheide, kaart fasering bouwrijp maken, d.d. 20 maart 2026; - Wijziging omgevingsplan Venray locatie Smakterheide, kaart fasering gronduitgifte, d.d. 20 maart 2026; - Wijziging omgevingsplan Venray locatie Smakterheide, Ruimtegebruikskaart, d.d. 20 maart 2026; - Wijziging omgevingsplan Venray locatie Smakterheide, Kaart toelichting ruimte-indeling, d.d. 20 maart 2026; - Verbeelding TAM-omgevingsplan Hoofstuk 22h bedrijventerrein Smakterheide Noord, d.d. 25 maart 2026; - Ontwerp TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Bedrijventerrein Smakterheide Noord, gemeente Venray, d.d. 18 december 2025.

Dit betreft de motivering en regeling met bijlagen; - Rapportage milieu hygiënisch vooronderzoek bodem Spurkt (ong.) Venray van Econsultancy, d.d. 10 oktober 2024; - Lijst met de versnijdingen; - Informatie over de gebouwen. 1.8 Waarderingsgrondslag De gemeente Venray wenst de nog niet verworven percelen binnen het kostenverhaalgebied te verwerven voor de gewenste bedrijventerrein ontwikkeling. Van de gemeente heeft de taxateur vernomen dat de onderhandeling met de eigenaren van deze percelen minnelijk basis op onteigeningsgrondslag plaatsvindt. De taxateur heeft inzage gekregen in de onderhandelingsdossiers van de recente verwervingen en de nog te verwerven dossiers (dossier van een eigenaar) en heeft geconstateerd dat de verwerving op onteigeningsgrondslag plaatsvindt. Indien het minnelijk overleg niet binnen afzienbare tijd tot resultaat leidt heeft de gemeente aangeven de resterende nog te verwerven percelen te gaan onteigenen. In de akte van levering op 11 april 2025 (akte hyp4 deel 90976 nummer 157) voor de levering van de percelen, kadastraal bekend gemeente Venray, sectie U, nummer 242, 243, 246, 252, 253, gelegen binnen het kostenverhaalsgebied is in de akte vermeld dat deze transactie geschiedt ter voorkoming van onteigening/overheidsingrijpen. Derhalve

Pagina 8 van 52

is er een concreet voornemen om gronden te gaan onteigenen in het kader van de Omgevingswet. Aangezien de percelen minnelijk op onteigeningsgrondslag worden verworven is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge par. 15.3.1 Omgevingswet. 1.9 Uitgangspunten Onderstaand is een uiteenzetting weergegeven van de gehanteerde uitgangspunten welke redelijkerwijs aanvaardbaar zijn en voor waar kunnen worden gehouden zonder de noodzaak van een specifiek onderzoek of verificatie, te weten: 1. Koper en verkoper handelen in alle redelijkheid; 2. De hypothetische verkoopperiode is passend voor de soort onroerende zaak en heeft plaats gevonden voor de taxatie datum waarin de marktomstandigheden en het prijsniveau gelijk blijven; 3. De onroerende zaak is zo breed mogelijk in de markt aangeboden; 4. Geen rekening is gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde; 5. Om de marktwaarde te schatten moet de taxateur éérst bepalen wat de optimale aanwending is, ofwel het meest doelmatige en meest doeltreffende gebruik; 6. In de taxatie is geen rekening gehouden met specifieke fiscale regelgeving betreffende de vennootschapsbelasting of inkomstenbelasting; 7. Alle prijzen zijn exclusief omzetbelasting tenzij anders vermeld; 8. De vastgestelde waarden zijn “kosten koper” tenzij uitdrukkelijk anders vermeld.

Onder “kosten koper” verstaan wij de overdrachtsbelasting, notariskosten wegens levering van de onroerende zaak, evenals de kosten verbonden aan de inschrijving ervan in het kadaster. 1.10 Bijzondere uitgangspunten Als bijzonder uitgangspunt geldt (de fictie) dat de beoogde wijziging van het omgevingsplan Smakterheide-Noord op de waardepeildatum geacht wordt te zijn vastgesteld. Dit bijzondere uitgangspunt beoordeeld taxateur als realistisch, relevant en geldig voor de onderhavige opdracht. 1.11 Voorwaarden en uitgangspunten Onderstaand is een uiteenzetting opgenomen van uitgangspunten die door taxateur redelijkerwijs aanvaardbaar wordt geacht en volgens hem voor realistisch kunnen wordt gehouden zonder de noodzaak van een specifiek (nader) onderzoek of verificatie, alsmede enkele mededelingen in het kader van de waardebepaling door taxateur. De waardering gaat uit van de kennis op de vastgoedmarkt per waarde peildatum. Eventuele bijlagen aan dit taxatierapport vormen een onlosmakelijk geheel met dit taxatierapport. Aan omissies, tel- en/of schrijffouten, zulks ter beoordeling van taxateur, kunnen geen rechten worden ontleend.

Pagina 9 van 52

In de taxatie is geen rekening gehouden met specifiek fiscale regelgeving betreffende bijvoorbeeld de vennootschapsbelasting of inkomstenbelasting. De in dit taxatierapport genoemde bedragen zijn - indien van toepassing - exclusief BTW, tenzij expliciet anders wordt vermeld. De vastgestelde waarden zijn “kosten koper”, tenzij in dit rapport uitdrukkelijk anders wordt vermeld. Onder “kosten koper” verstaat de taxateur de overdrachtsbelasting, notariskosten wegens levering van de onroerende zaak en de (overige) kosten verbonden aan de inschrijving in het kadaster. Alle bedragen in dit taxatierapport zijn weergegeven in euro’s (€). Op de onderhavige opdracht is het Nederlandse recht van toepassing. De waardebepaling en het onderzoek daartoe beogen niet te zijn een bouwkundig en/of locatie-technisch onderzoek. De objecten zijn vanaf de straat opgenomen. Er is geen rekening gehouden met rechten van derden, anders dan en alsdan expliciet in dit rapport gememoreerd. Er is geen rekening gehouden met eventueel (nog) te verkrijgen, dan wel te restitueren premies, subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook of hoe ook genaamd, anders dan en alsdan expliciet in dit taxatierapport gememoreerd.

Tijdens het uitvoeren van de onderhavige opdracht hebben zich voor taxateur geen afwijkingen voorgedaan ten aanzien van de voor hem bij het uitvoeren van dergelijke taxaties verwachte en gebruikelijke wijze van werken. Dit taxatierapport is uitsluitend bedoeld voor het genoemde doel en voor de genoemde opdrachtgever. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard voor enig ander gebruik of gebruik door anderen dan de opdrachtgever. Er kunnen ook geen rechtsgevolgen met betrekking tot mogelijke aansprakelijkheid dezerzijds of jegens derden c.q. opdrachtgever verbonden worden aan (de inhoud van) dit taxatierapport. De waardebepaling in casu is gedeeltelijk gebaseerd op door of namens de opdrachtgever aan taxateur verstrekte gegevens, zoals oppervlaktegegevens. Deze verstrekte gegevens zijn door taxateur wel zoveel als mogelijk, bijvoorbeeld aan de hand van openbare bronnen, op juistheid gecontroleerd, dan wel op waarheidsvertegenwoordiging, maar taxateur neemt geen verantwoordelijkheid voor de juistheid van de aangeleverde gegevens op zichzelf. Voor onjuistheid in de door opdrachtgever en derden beschikbaar gestelde informatie wordt geen aansprakelijkheid aanvaard. Tenzij anders vermeld in dit rapport, worden basisdocumenten zoals eigendomsbewijzen globaal doorgelezen.

Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat er geen ongebruikelijke kosten, beperkingen of anderszins zaken van toepassing zijn die de waarde kunnen

Pagina 10 van 52

beïnvloeden. Voor zover juridische informatie ter beschikking wordt gesteld, moet er meegenomen worden dat de taxateur niet reeds per definitie competent zijn als vastgoedjurist. Afwijkingen tussen de plaatselijke en de juridische status van het eigendom worden gemeld of betrokken in de taxatie voor zover deze visueel waarneembaar zijn en/of volgens verklaring van een betrokken partij kenbaar zijn gemaakt. Opdrachtnemer heeft een - op basis van in de branche gebruikelijke voorwaarden geldende beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Taxateur valt onder de werking van die verzekering. Iedere aansprakelijkheid is beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval valt onder de dekking van de beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Dit betreft maximaal € 2.000.000, - per geval en € 4.000.000, - maximaal per jaar. Aansprakelijkheid wordt bovendien tot de bedragen aanvaard die vanwege de beroepsaansprakelijkheidsverzekering worden uitgekeerd. Op dit taxatierapport is bovendien een termijn van toepassing voor het stellen van aansprakelijkheid van maximaal één (1) jaar ingaande per datum van ondertekening van dit rapport door de opdrachtnemer. Opdrachtgever is ermee bekend dat de taxateur geregistreerd is als taxateur bij het NRVT en is ermee bekend en akkoord dat het taxatierapport door het NRVT inhoudelijk kan worden gecontroleerd, dit overigens onder geheimhouding.

De taxateurs van Steenhuijs Grondzaken B.V. vallen onder de werking van de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft). Opdrachtgever wordt hierop gewezen en voor meer informatie wordt door taxateur verwezen naar www.fiunederland.nl. De taxateur streeft naar transparantie ten aanzien van hun bevindingen, maar zijn zich ervan bewust dat de overwegingen die geleid hebben tot de waarde- en schadebepaling in dit taxatierapport niet altijd eenvoudig, noch uitputtend in een rapportage weer te geven zijn. Om die reden is taxateur altijd bereid tot nadere toelichting aan de opdrachtgever. 1.12 Concept en trackrecord Opdrachtnemer heeft, d.d. 25 oktober 2025, aan opdrachtgever een eerste concept gestuurd. De reactie van opdrachtgever, 7 november 2025, en de nader verstrekte gegevens over de opstallen, heeft geleid tot aanpassing van de schadeloosstelling. Op 28 november 2025 heeft de opdrachtnemer een tweede concept aan opdrachtgever gestuurd. De reactie hierop, d.d. 9 december 2025, heeft niet geleid tot aanpassing van de schadeloosstelling. Op 16 december 2025 is de definitieve versie aan opdrachtgever verzonden en heeft als onderdeel van het TAM-IMRO ontwerp-omgevingsplan hoofdstuk 22h bedrijventerrein Smakterheide ter inzage gelegen vanaf 30 december 2025 tot en met 9 februari 2026. Op het ontwerp-omgevingsplan zijn zienswijzen ingediend.

Op grond van de zienswijze is de inbrengwaarde van (eigenaars)nummer 3 (Spurkt 5) aangepast. Voor een specificatie van aangepaste inbrengwaarde wordt verwezen naar bijlage 2. Verder is het eigendom van nummer 5, te weten het perceel kadastraal bekend gemeente Venray, sectie U, nummer 161

Pagina 11 van 52

eigendom geworden van de gemeente Venray en dit perceel is onderdeel van (eigenaars)nummer 1.1.

Pagina 12 van 52

2. Kadastrale gegevens, eigendom, zakelijke en overige rechten 2.1 Algemeen 2.1.1 Uitgangspunten 1. Bij de waardering is de taxateur ervan uitgegaan dat de onroerende zaak vrij van hypotheek en beslagen wordt geleverd. 2. Er is geen titelonderzoek gedaan waaruit eventuele zakelijke rechten, kettingbedingen en/of gebruiks- of vervreemdingsbeperkingen blijken. 3. Afwijkingen tussen de plaatselijke en de juridische status van het eigendom zijn slechts gemeld of betrokken in de taxatie voor zover deze visueel waarneembaar zijn en/of volgens verklaring van de gemeente Venray kenbaar zijn gemaakt. 4. Alle in deze rapportage gedeeltelijke oppervlakten zijn door de opdrachtgever bepaald. De taxateur is voor de waardering na enige controle van deze oppervlakten uitgegaan. 2.2 Kadastrale gegevens De volgende kadastrale percelen zijn bij de taxatie betrokken: Nr.

getaxeerd per nr.

Kadastraal perceel

Oppervlakte

getaxeerd

1.1

VRY00A 02840G0000

9.702

293

1.1

VRY00C 12086G0000

420

1.1

VRY00U 00105G0000

8.756

4.132

1.1

VRY00U 00151G0000

5.766

1.1

VRY00U 00157G0000

4.155

1.1

VRY00U 00161G0000

17.691

1.1

VRY00U 00242G0000

19.230

1.1

VRY00U 00243G0000

17.773

1.1

VRY00U 00246G0000

48.960

1.1

VRY00U 00252G0000

1.1

VRY00U 00253G0000

17.595

1.1

VRY00U 00295G0000

4.633

4.541

1.1

VRY00U 00296G0000

19.945

13.584

1.1

VRY00U 00321G0000

445

154.188

1.2

VRY00U 00100G0000

9.404

5.639

2.1

VRY00U 00292G0000

12.556

2.1

VRY00U 00322G0000

27.169

2.2

VRY00U 00158G0000

54.261

2.2

VRY00U 00159G0000

13.075

2.2

VRY00U 00160G0000

2.360

2.2

VRY00U 00333G0000

23.360

93.056

2.3

VRY00U 00244G0000

11.560

39.725

Pagina 13 van 52

2.4

VRY00U 00103G0000

34.692

2.4

VRY00U 00300G0000

37.296

2.5

VRY00U 00091G0000

10.233

2.5

VRY00U 00092G0000

9.956

2.5

VRY00U 00093G0000

18.767

2.5

VRY00U 00094G0000

3.615

2.5

VRY00U 00225G0000

4.240

2.5

VRY00U 00226G0000

4.137

VRY00U 00289G0000

13.263

VRY00U 00291G0000

6.555

19.818

VRY00U 00155G0000

17.112

6.1

VRY00U 00106G0000

7.421

4.103

6.2

VRY00U 00148G0000

3.408

VRY00U 00107G0000

4.950

VRY00U 00104G0000

29.599

534.064

502.702

Totaal

71.988

50.948

De percelen en de partijen (nummers) zijn op onderstaande eigendommenkaart aangegeven.

Bron: gemeente Venray

Pagina 14 van 52

2.3 Eigendom Volgens de eigendomsinformatie berust het eigendom van de vorengenoemde percelen en nummers bij de volgende partijen: Nummers 1.1 en 1.2 De percelen hiervoor geduid met nummers 1.1 en 1.2 zijn eigendom van de gemeente Venray, Raadhuisstraat 1, 5801 MB Venray. Nummers 2.1, 2.2, 2.3, 2.4 en 2.5 De percelen hiervoor geduid met nummers 2.1, 2.2, 2.3, 2.4 en 2.5 zijn eigendom van B.V. Ontwikkelbedrijf Greenport Venlo, Innovalaan 1, 5928 SX Venlo. Nummer 3 Het perceel hiervoor geduid met nummer 3 is eigendom van de heer C.A.M. Jacobs, Spurkt 5, 5804 AR Venray. Nummer 4 Het perceel hiervoor geduid met nummer 4 is eigendom van mevrouw P.H.H.M. Moorrees, Le Bourliataud, 19510 Meilhards (Frankrijk), mevrouw H.A.A.M. Moorrees, St Annastraat 122, 6524 GM Nijmegen en mevrouw F.A.M. Berkers, Spurkt 8, 5804 AR Venray, ieder voor 1/3 deel van het eigendom. Nummers 6.1 en 6.2 De percelen hiervoor geduid met nummers 6.1. en 6.2 zijn eigendom van Waterschap Limburg, Maria Theresialaan 99, 6043 CX Roermond. Nummer 7 Het perceel hiervoor geduid met nummer 7 is eigendom van mevrouw F.A.M. Berkers, Spurkt 8, 5804 AR Venray. Nummer 8 Het perceel hiervoor geduid met nummer 8 is eigendom van de erven van J.A.M. Michels, Postadres: Rietbos 55, 5961 RC Horst en de heer P.J.M. Michels, Herenbosweg 35, 5962 NW Melderslo.

Zowel de erven als de heer Michels hebben een aandeel van 50% van het eigendom. In dit rapport wordt verwezen naar de bovenstaande nummers die corresponderen met de desbetreffende eigenaren. 2.4 Zakelijke rechten Een gedeelte van de volgende kadastrale nummers zijn belast met het zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b. van de Belemmeringenwet Privaatrecht met als gerechtigde Enexis Netbeheer B.V., Magistratenlaan 116, 5223 MB ‘s-Hertogenbosch: sectie A, nummer 2840; sectie U, nummers 155 (twee zakelijke rechten), 157, 161, 242 (twee zakelijke rechten), 243, 244, 246, 252, 253, 289, 291, 292, 296 (twee zakelijke rechten), 321, 322 en 333.

Pagina 15 van 52

Een gedeelte van de volgende kadastrale nummers zijn belast met het zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b. van de Belemmeringenwet Privaatrecht met als gerechtigde TenneT TSO B.V., Utrechtseweg 310, 6812 AR Arnhem: sectie U, nummers 155, 157, 161, 242, 296 en 333. Een gedeelte van de volgende kadastrale nummers zijn belast met het recht van opstal met als gerechtigde Enexis Netbeheer B.V., Magistratenlaan 116, 5223 MB ‘s-Hertogenbosch: sectie U, nummers 252 en 253. Een gedeelte van het volgende kadastrale nummer is belast met het opstalrecht Nutsvoorzieningen met als gerechtigde TenneT TSO B.V., Utrechtseweg 310, 6812 AR Arnhem: sectie U, nummer 106. Het perceel sectie u, nummer 291 is belast met het recht van gebruik en bewoning. De gerechtigden waren de heer P.W.A. Jacobs en mevrouw A.C.Th. Jenneskens. Beide rechthebbenden zijn overleden. Het recht van gebruik en bewoning is derhalve hiermee beëindigd. In het kostenverhaalsgebied is een hoogspanningsleiding van Enexis B.V. aanwezig, die zal worden ingepast in de (her)ontwikkeling. De zakelijke rechten die zijn gevestigd, zullen worden gerespecteerd, zo heeft taxateur van de gemeente Venray begrepen. De overige leidingen van Enexis en TenneT TSO zijn – voor zover de taxateur dit kan overzien – kabels en leidingen welke regulier in een uitleggebied gelegen zijn.

Invloed van deze hoogspanningsleiding, kabels en leidingen op de (ruwe bouwgrond)waarde van het taxatieobject respectievelijk percelen wordt – als uitgangspunt – dan niet aanwezig geacht. 2.5 Publiekrechtelijke beperkingen De kadastrale percelen zijn volgens de eigendomsinformatie niet belast met publiekrechtelijke beperkingen in de zin van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken. Het merendeel van de kadastrale percelen heeft volgens de eigendomsinformatie de overige aantekening ‘Omgevingswet voorkeursrecht’. De kadastrale percelen 159, 91 en 161 heeft volgens de eigendomsinformatie de aantekening ‘erfdienstbaarheid’. 2.6 Erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten Door de taxateur is onderzoek gedaan naar zakelijke rechten, maar geen (nader) onderzoek gedaan naar eventueel overige met de onroerende zaken verbonden lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend erf, van kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen, kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 16 van Boek 3 BW en andere akten waarbij voor omschreven rechten werden gevestigd.

Pagina 16 van 52

Als uitgangspunt voor dit taxatierapport is gehanteerd afwezigheid van mogelijk waardebeïnvloedende effecten voor de getaxeerde onroerende zaken vanwege voornoemde lasten, behoudens hetgeen op aangeven door de gemeente en alsdan door taxateur toegelicht, dienaangaande in dit rapport is opgenomen. 2.7 Eigendom buiten het kostenverhaalsgebied Buiten het kostenverhaalsgebied liggen in casu geen gronden waarop nieuwe voorzieningen zullen worden gerealiseerd of gronden waarop bestaande voorzieningen zullen worden aangepast ten behoeve van het plan voor Smakterheide-Noord (zogenoemde buitenwijkse voorzieningen).

Pagina 17 van 52

3. Ligging 3.1 Locatiebeschrijving De voorgenomen ontwikkeling van Smakterheide Noord ligt ten noorden van het bestaande bedrijventerrein Smakterheide in de gemeente Venray. Ten oosten van het beoogde bedrijventerrein ligt de Rijksweg A73 en aan de zuidzijde is de weg Spurkt gelegen. Aan de noordzijde grenst kostenverhaalsgebied aan het Loobeekdal. Het Loobeekdal is een natuurgebied met bloemrijke vochtige graslanden rond de Loobeek. Aan de westzijde wordt het beoogde bedrijventerrein begrensd door een sloot en agrarisch gebied. Het kostenverhaalsgebied heeft een overwegend agrarisch karakter. Het landschap wordt gekenmerkt door rechte wegen met laanbeplanting, regelmatige blokverkaveling en verspreid gelegen boerderijen en overige opstallen met erfbeplanting, watergangen en kent een grote mate van openheid. Opvallend in het gebied is de overgang van het beekdal van de Loobeek naar de hoger gelegen dekzandruggen. Aan de oostzijde van het beoogde bedrijventerrein is een dassenburcht gelegen (in driehoekje bos net buiten de grens van het kostenverhaalgebied). Door de locatie loopt de TenneT hoogspanningsverbinding Boxmeer Venray. TenneT heeft het voornemen om naast dit tracé een ondergrondse hoogspanningsleiding door het gebied aan te leggen. De ligging van het kostenverhaalsgebied is aangegeven op onderstaande satellietfoto.

Bron: wijziging omgevingsplan.

Pagina 18 van 52

3.2 Fysieke en sociale omgevingskenmerken De gemeente Venray is een gemeente in de provincie Limburg en telt 14 woonplaatsen, 23 wijken en 32 buurten. De gemeente Venray heeft in 2025 44.807 inwoners. Qua demografische samenstelling is de leeftijdsgroep 45 tot 65 jaar het meest vertegenwoordigd, gevolgd door de leeftijdsgroep 25 tot 45 jaar en 65+. Van de totale woningvoorraad van 19.893 woningen bestaat 64% uit koop, 26% uit corporatiehuur en 10% uit particuliere huur. Van de totale woningvoorraad bestaat 81% uit eengezinswoningen en 19% uit meergezinswoningen. De gemiddelde WOZ-waarde bedraagt € 328.000 in 2024. Het gemiddeld inkomen per inwoner bedraagt euro 31.400. In de gemeente Venray zijn in 2024 in totaal 5.335 bedrijfsvestigingen geregistreerd. De belangrijkste zijn zakelijke dienstverlening (1.145), handel en horeca (935) en onderwijs, overheid en zorg (920). Venray heeft verschillende bedrijventerreinen, groot ca. 400 ha, waaronder De Bakt, De Hulst II, Haven- en industrieterrein Wanssum, Smakterheide. Deze terreinen huisvesten een breed scala aan bedrijven, van logistiek en productie tot dienstverlening en innovatie. De specifieke invulling van een bedrijventerrein kan verschillen; sommigen zijn groter en meer gericht op industrie, terwijl anderen kleiner zijn en geschikter voor kantoren, ICT of logistiek.

3.3 Bereikbaarheid Venray is in het noorden van de provincie Limburg gelegen en met de met de auto via de autosnelwegen A73 en A77, met de trein via station Venray, en met bussen die de stad verbinden met omliggende plaatsen. Het lokale OV-knooppunt is Station Venray, dat bediend wordt door Arriva met stoptreinen in de richtingen Nijmegen, Venlo en Roermond. 3.4 Overige omgevingskenmerken Uit de Atlas leefomgeving van de rijksoverheid volgen de volgende omgevingskenmerken.

Pagina 19 van 52

4. Omschrijving en gebruik 4.1 Algemeen 1. Hoewel taxateur een geveltaxatie heeft uitgevoerd heeft hij op grond van andere bronnen, BAG-viewer, luchtfoto’s en de ontvangen gegevens van de gemeente een goed beeld van de gebouwen en onbebouwde percelen. Hij heeft geen interne opname van de gebouwen verricht. Bij de beoordeling van het onderhoud is een relatie gelegd met de ouderdom van het gebouw. Technische en/of functionele veroudering van de onderdelen is daarbij in relatie gebracht tot de ouderdom, type gebruik en de (multi-) functionaliteit van het gehele gebouw. 2. De onderhoudstoestand van het dak is uitsluitend vanaf de openbare weg en aan de hand van luchtfoto’s beoordeeld. 3. Bij de waardering is ervan uitgegaan, dat de in het getaxeerde aanwezige technische installaties in functionerende staat van onderhoud verkeren voor het huidige gebruik, zodat eventuele van overheidswege vereiste periodieke goedkeuringen zonder bijzondere investeringen kunnen worden verkregen. De aanwezige apparatuur/ installaties is/zijn niet gecontroleerd op de werking daarvan. 4. De taxateur aanvaard geen aansprakelijkheid met betrekking tot de onderhoudstoestand zelf of mogelijke verborgen gebreken. 5.

Ten behoeve van een taxatie waarin de opstallen, nog gerealiseerd dan wel verbouwd en opgeleverd dienen te worden, wordt ervan uitgegaan dat eventuele (verbouwings-) werkzaamheden naar de eisen van goed en deugdelijk werk door een erkende aannemer worden uitgevoerd, gebruikmakend van duurzame materialen en onder voorbehoud van inspectie achteraf. 6. Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt er door taxateur van uitgegaan dat deze oppervlakten correct zijn. 7. Taxateur heeft geen rekening gehouden met verschillen die eventueel zijn opgetreden tussen inspectiedatum en de waardepeildatum of tussen waardepeildatum en datum taxatierapport. De situatie per peildatum is leidend. 8. Bij de bouw, verkoop en verhuur van een gebouw dient er een energieprestatiecertificaat aanwezig te zijn. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de aanwezigheid van een energieprestatiecertificaat gaat hij er van uit dat dit voldoet aan de laatste eisen. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de afwezigheid van een energieprestatiecertificaat wil dat niet zeggen dat dit niet bestaat. Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat de gemelde afwezigheid van het energieprestatiecertificaat geen negatieve gevolgen heeft voor de waarde. 9. Buiten deze taxatie blijven inventaris en/of branche-specifieke inrichtingen.

4.2 Beschrijving van het taxatieobject en het werk 4.2.1. Algemeen Het kostenverhaalsgebied bestaat grotendeels uit agrarische gronden, een aantal wegen, diverse watergangen en een aantal bebouwde percelen. Van de gemeente Venray zijn diverse tekeningen ontvangen van de in het kostenverhaalsgebied gelegen percelen, gebouwen en informatie over de voorgenomen ontwikkeling. Daarnaast is, met betrekking tot de in het kostenverhaalsgebied aanwezig

Pagina 20 van 52

bebouwing, van de gemeente Venray enige informatie ontvangen over deze bebouwing en de wijze van gebruik, alsmede over reeds door en gemeente Venray in het kostenverhaalsgebied gedane transacties. Voor bebouwing die in het kostenverhaalsgebied ligt geldt in beginsel dat de waarde daarvan moet worden meegenomen als onderdeel van de inbrengwaarde. Uit de kostensoort A2 van de kostensoortenlijst in de bijlage IV van het Omgevingsbesluit volgt dat de opstalwaarde alleen mee wordt genomen als de opstallen ten behoeve van de nieuwe functie moeten worden gesloopt. Van de gemeente heeft de taxateur vernomen dat na verwerving de opstallen gesloopt gaan worden in het kader van de realisatie van de nieuwe functies, behoudens de aanwezige hoogspanningsleiding. 4.2.2. Onbebouwde percelen De ongebouwde percelen zijn in gebruik als landbouwgrond (grasland, bouwland en boomkwekerij). De bodemsoort bestaat grotendeels uit humuspodzolgronden met en dunne humushoudende bovengrond. De bovengrond staat uit leemarm of zwak lemig fijn zand. 4.2.3 Bebouwde percelen Van alle kadastrale percelen binnen het kostenverhaalsgebied zijn er op de waarde-peildatum vijf adressen bebouwd. Deze vijf objecten zijn de volgende. 1. 2. 3. 4. 5.

Spurkt 5 (nummer 3), in gebruik bij de huidige eigenaar en de gemeente wenst dit object te verwerven; Spurkt 5a (nummer 2.3), destijds door het Ontwikkelbedrijf Greenport Venlo verworven en de gemeente wenst dit object te verwerven; Spurkt 5b (nummer 1.1), is in eigendom van de gemeente Venray; Spurkt 5c (nummer 2.2), destijds door het Ontwikkelbedrijf Greenport Venlo verworven en de gemeente wenst dit object te verwerven; Spurkt 8 (nummer 7), in gebruik bij de huidige eigenaar en de gemeente wenst dit object te verwerven.

Onder bijlage 1 zijn de nadere beschrijvingen van de objecten weergegeven waarop de waarderingen voor deze objecten zijn gebaseerd. 4.2.3. Overige Naast de hiervoor genoemde bebouwde en onbebouwde percelen bestaan de resterende percelen uit infrastructuur, waaronder, delen van de weg Spurkt, de kruising Spurkt/Metaalweg, half- en onverharde gebiedsontsluitingswegen en uit watergangen. Deze watergangen zijn bestemmingsplan technisch geduid als ‘waterstaat- beschermingszone watergang’. Op grond van deze bestemming zijn deze gronden mede bestemd voor de bescherming van de waterloop. Op een gedeelte van de percelen is een hoogspanningsleiding aanwezig.

Pagina 21 van 52

4.3 Gebruik De percelen van het taxatieobject zijn volgens de bezichtiging en de informatie van de gemeente in gebruik overeenkomstig de vigerende bestemming, te weten voor agrarische en bedrijfsmatige exploitaties, wonen, infrastructuur, waterfuncties en energievoorziening (hoogspanningsmast). 4.4 Het werk Voor het project Smakterheide Noord heeft de gemeente Venray het voornemen om bedrijventerrein Smakterheide aan de noordzijde uit te breiden. Deze uitbreiding is primair bedoeld om middelzware bedrijven uit Venray te faciliteren. De totale oppervlakte van het kostenverhaalgebied bedraagt circa 50,27 ha, waarvan circa 22 ha uitgeefbaar als bedrijfskavels. De hoofdontsluiting van Smakterheide-Noord vindt plaats via de weg Spurkt. In de plannen voor het bedrijventerrein wordt ingezet op het creëren van een groene uitstraling en tevens tot op bepaalde hoogte behoud van historische lijnen in het landschap, zoals bestaande houtwallen en watergangen. Richting het Loobeekdal wordt een natuurlijke overgang gecreëerd die samenhangt met de ontstaansgeschiedenis van het landschap en het historisch landgebruik. De volgende uitgangspunten voor de ontwikkeling zijn benoemd: - Maximale kavelgrootte is 2 ha. Voor drie kavels gelden afwijkende oppervlakten van rond de 2,7 ha.

Er is overigens sprake van een verbindende verklaring van de kavel in het wijziging omgevingsplan; - Vestiging van grote logistieke bedrijvigheid is niet toegestaan; - Afwatering/waterberging gaat centraal plaatsvinden in de nieuwe natuurzone ten noorden van het bedrijventerrein, wat tevens de overgangszone tussen het terrein en het Loobeekdal vormt; - De primaire watergang Venrayse Spurkt, aan de oostkant, wordt deels verlegd; - Er wordt gestreefd de historische lijnen in het landschap, zoals bestaande houtwallen en watergangen, zoveel mogelijk in stand te houden. De ontwikkeling van Smakterheide-Noord omvat de volgende functies: - uitgeefbaar gebied voor bedrijfsfuncties, ca.: 22,00 ha - groen, ca.: 0,20 ha - groen en waterberging, ca.: 3,66 ha - infrastructuur/verkeer, ca.: 4,19 ha - natuur, ca.: 1,33 ha - natuur en waterberging, ca.: 18,75 ha - water, ca.: 0,14 ha De locatie is goed ontsloten door bestaande al aangepaste infrastructuur, de aangepaste Metaalweg en de op- en afrit van de A73. Op 27 juni 2023 heeft de gemeenteraad van Venray het voorkeursrecht gevestigd op alle percelen, behoudens welke al grotendeels in eigendom van de gemeente zijn, gelegen binnen het kostenverhaalsgebied. De gemeente is verder verantwoordelijk voor het vaststellen van de wijziging op het omgevingsplan en het nemen van de

Pagina 22 van 52

onteigeningsbeschikking. De gemeente Venray zal naar verwachting voor 1 januari 2026 het omgevingsplan en het gewijzigde omgevingsplan “Smakterheide-Noord” in procedure brengen. Ook bestaat het voornemen om binnen afzienbare tijd de onteigeningsbeschikking door de gemeenteraad te laten nemen. Een deel van de percelen dient nog verworven te worden. Er staan op dit moment nog vier bedrijfswoningen en een particuliere woning in het kostenvehaalgebied. Door het gebied loopt de TenneT hoogspanningsverbinding Haps - Venray. TenneT heeft het voornemen om naast dit tracé een ondergrondse hoogspanningsleiding door het gebied aan te leggen. Hoe concreet dit voornemen is, is de taxateur niet bekend. Het terrein wordt ten eerste bouwrijp gemaakt, waarna bedrijven zich hier zullen vestigen en verder zelf richting zullen geven aan de ontwikkeling van hun kavels. Verderop in deze rapportage is een concept ontwerp van het toekomstige ruimtegebruik van het terrein weergeven. Het totale kostenverhaalsgebied beslaat een oppervlakte van 502.702 m2. Verwezen wordt ten dezen naar het als bijlage 4 aan dit taxatierapport gehechte Waarderingsoverzicht, waarin ook het kostenverhaalsgebied is afgebakend qua oppervlakte en qua kadastrale percelen per de voor dit taxatierapport aangehouden waarde peildatum. In het kostenverhaalsgebied liggen percelen van verschillende eigenaren.

Opgemerkt wordt nog dat het ruimtegebruik voor de gedeeltelijk kadastrale percelen gelegen binnen het kostenverhaalsgebied is bepaald door digitale inmeting door de gemeente en deze oppervlakten zijn door de taxateur aangehouden. Voor de gehele kadastrale percelen gelegen binnen het kostenverhaalsgebied is de kadastrale oppervlakte aangehouden. Hieronder is de verbeelding van de wijziging omgevingsplan weergegeven.

Pagina 23 van 52

Hieronder is de kaart met de voorgenomen verkaveling van de uit te geven kavels aangegeven. Deze zijn overigens in het gewijzigde omgevingsplan als bindende verkaveling vastgelegd.

Hieronder is de kaart met de uitgiftecategorieën aangegeven:

Alle in deze paragraaf weergegeven tekeningen zijn verkregen van de gemeente Venray.

Pagina 24 van 52

4.5 Monumenten Taxateur heeft er kennis van genomen dat er per de (waarde)peildatum geen sprake was van een onroerende zaak waarvoor een (lopende adviesaanvraag voor) aanwijzing, dan wel een aanwijzingsbesluit, dan wel een registerinschrijving gold tot beschermd stads- of dorpsgezicht of voorstel daartoe als bedoeld in de Erfgoedwet en taxateur hanteert één en ander als zodanig als uitgangspunt. 4.6 Explosieven Op de Indicatieve Kaart Militair Erfgoed (IKME) ligt het kostenverhaalgebied volledig in het slagveld Overloon-Venray uit de 2e wereldoorlog. Bij slagvelden kan een verspreiding van verschillende munitieartikelen verwacht worden. Verder is op de ruimingskaart van BeoBOM aangegeven dat er in het kostenverhaalgebied (eventueel) een mijnenveld lag, terwijl er langs de wegen rondom het kostenverhaalgebied verschillende munitieruimingen hebben plaatsgevonden. In het kader van de ontwikkeling van Smakterheide is tevens een vooronderzoek Conventionele Explosieven uitgevoerd door Bombs Away (2019). Hieruit blijkt dat het kostenverhaalgebied is getroffen door de volgende oorlogshandelingen: - Duitse en geallieerde artilleriebeschietingen in oktober 1944; - Duitse militaire aanwezigheid in de vorm van mangaten en loopgraven; - Britse raketaanvallen op 13 en 14 oktober 1944.

Op basis van deze activiteiten kunnen resten van verschillende soorten munitie en munitietoebehoren, granaten en rakketten worden aangetroffen. In de kostenverhaalregels van het gewijzigde omgevingsplan is rekening gehouden met een kostenpost voor de detectie en verwijding van niet gesprongen explosieven en met een nog te ontvangen rijksbijdrage hiervoor. 4.7 Archeologische waarden Door Arcadis is een bureauonderzoek Landschap, Cultuurhistorie en Archeologie in opdracht van de gemeente uitgevoerd, d.d. 4 augustus 2025. Met betrekking tot de archeologie is door Arcadis het volgende geconcludeerd: “Er worden geen bekende archeologische vindplaatsen bedreigd door de geplande ontwikkeling. Wel heeft het plangebied meerdere verwachtingen op archeologische resten. Gezien de ligging op de overgang van de hogere dekzanden naar het beekdal zal de locatie aantrekkelijk zijn geweest voor tijdelijke kampementen en krijgt het Paleolithicum-Mesolithicum een middelhoge verwachting. Ook kunnen onder het veen in het beekdal dekzandopduikingen voorkomen. Er wordt echter verwacht dat de ontginning van het heidegebied tot enige verstoring van de top van het dekzand heeft geleid. Gedurende het Neolithicum breidde het veen zich uit en door de natheid zal het gebied minder aantrekkelijk zijn geweest voor bewoning.

Wel worden vanaf deze periode tot de Romeinse Tijd rituele deposities en water-gerelateerde resten verwacht, zoals voorden of objecten gerelateerd aan visvangst. In het onderzoeksgebied is ook eerder een rituele depositie uit de Bronstijd aangetroffen. Tijdens de Middeleeuwen en de Nieuwe Tijd zal het gebied voornamelijk in gebruik zijn geweest als grasland voor o.a. het weiden van vee, aangezien het gebied te nat was om aantrekkelijk te zijn voor bewoning. Er kunnen o.a. ontginningssporen, greppels/sloten, resten van infrastructuur zoals oude wegen en watergerelateerde resten, zoals bruggen, voorkomen in het gebied. Tot slot geldt er voor het plangebied een hoge verwachting op resten uit de Tweede Wereldoorlog. De slag om Overloon Venray vond in de omgeving plaats en langs de Loobeek is intensief gevochten. Ook is er tijdens een begeleiding nabij het plangebied een schuttersnest uit de Tweede Wereldoorlog aangetroffen, terwijl het vooronderzoek (OO) een kans op loopgraven, stellingen en munitie aangeeft. Aangezien het plangebied voor alle perioden een middelhoge of

Pagina 25 van 52

hoge verwachting heeft, bestaat er een grote kans op het verstoren van eventuele aanwezige archeologische resten uit verschillende perioden en van verschillende complextypen (bijvoorbeeld bewoning en rituele deposities),”

Voor het vorengenoemde plangebied wordt vervolgonderzoek in de vorm van verkennend booronderzoek geadviseerd, om de intactheid van de bodem vast te stellen en na te gaan of er sprake is van een archeologisch niveau. Volgens informatie van de gemeente heeft het vervolgonderzoek nog niet plaatsgevonden.

Pagina 26 van 52

5. Ruimtelijk beleid en bestemming 5.1 Algemeen 5.1.1 Uitgangspunten 1. Indien taxateur onderzoek heeft verricht naar de publiekrechtelijke bepalingen die van toepassing zijn op het getaxeerde zijn de resultaten van dit onderzoek in het waardeoordeel betrokken. 2. In het geval dat er geen onderzoek is verricht is taxateur er bij de waardering vanuit gegaan dat het getaxeerde voldoet aan alle publiekrechtelijke bepalingen (waaronder bestemmingsplan/omgevingsplan, omgevingsvergunningen, bouwverordeningen en vestigings-/gebruiksvergunningen) en dat er geen publiekrechtelijke aspecten aanwezig zijn die de getaxeerde waarden beïnvloeden. 3. Er is geen rekening gehouden met eventueel te verkrijgen, dan wel te restitueren premies, subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook. 4. Taxateur is er bij de waardering van uitgegaan dat op de waarde peildatum de onroerende zaak en het gebruik ervan voldoen aan alle overheidsregels en –eisen. 5.2 Vigerend plan en bestemming Voor het grootste gedeelte van het kostenverhaalsgebied geldt thans (nog) het bestemmingsplan Buitengebied Venray 2010 en voor een klein gedeelte het bestemmingsplan Smakterheide. Het bestemmingsplan Buitengebied Venray 2010 is vastgesteld door de raad van de gemeente Venray op 14 december 2010. Op 1 november 2016 heeft de raad aanpassingen op het bestemmingsplan vastgesteld.

Deze wijzigingen zijn vastgelegd in de bestemmingsplannen “Bestemmingsplan Buitengebied Venray 2010, herziening regels” en het “bestemmingsplan Buitengebied Venray 2010, herziening locaties”. In de toelichting op het “bestemmingsplan Buitengebied Venray 2010, herziening regels” is het volgende opgenomen: ‘Bij het vaststellen van het bestemmingsplan Buitengebied Venray 2010 is door de Raad besloten voor het bestemmingsplan Buitengebied Venray 2010 een Partiële Herziening/ Veegplan op te stellen. Voorliggend bestemmingsplan is de invulling van dit besluit. Dit bestemmingsplan heeft tot doel een aantal zaken die niet goed in het bestemmingsplan Buitengebied Venray 2010 zijn opgenomen te corrigeren. Daarnaast geeft de uitspraak van de Raad van State aanleiding een aantal zaken aan te passen. De beleidsnota ‘Plattelandswoningen gemeente Venray’ is eveneens doorvertaald in de regels. Gelet op de wettelijke eisen op het gebied van digitalisering is het niet mogelijk gebleken om alle correcties in één bestemmingsplan te regelen. Daarom zijn er 2 bestemmingsplannen opgesteld: - Herziening regels: Dit plan heeft slechts betrekking op de regels en houdt geen wijzigingen in van de bestemmingen van individuele locaties. Dat betreft het onderhavige plan.

- Herziening locaties: Dit bestemmingsplan heeft betrekking op correcties van specifieke locaties en heeft dus betrekking op de verbeelding. Het betreft deels correcties

Pagina 27 van 52

van locaties die foutief in bestemmingsplan Buitengebied Venray herzien2010 waren opgenomen en deels locaties die door vernietiging door de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State formeel nog terugvielen op het bestemmingsplan Buitengebied Venray 1981. Het voorliggende plan, Bestemmingsplan Buitengebied Venray 2010, herziening regels, vervangt het vigerende bestemmingsplan Buitengebied Venray 2010 niet, maar is een (partiële) herziening op een aantal punten. De regels gaan gelden voor het gehele plangebied, maar de toedeling van de specifieke bestemmingen maakt geen onderdeel uit van deze herziening. Het bestemmingsplan Buitengebied Venray 2010, herziening locaties, dat gelijktijdig met het voorliggende plan in procedure is gebracht richt zich uitsluitend op specifieke locaties. Voor die locaties is de verbeelding op de percelen aangepast.’ De bestemmingsplannen “Bestemmingsplan Buitengebied Venray 2010 herziening regels” en “bestemmingsplan Buitengebied Venray 2010, herziening locaties” vervangen het vigerende bestemmingsplan Buitengebied Venray 2010 niet, maar zijn een (partiële) herziening op een aantal punten. De regels uit ‘Bestemmingsplan Buitengebied Venray 2010 herziening regels’ gelden voor een gedeelte van het kostenverhaalsgebied.

Het ‘bestemmingsplan Buitengebied Venray 2010, herziening locaties’, richt zich uitsluitend op specifieke locaties. In onderstaande verbeelding zijn alle thans geldende bestemmingen weergegeven voor het kostenverhaalsgebied.

Kaart huidige bestemmingsplan Buitengebied Venray 2010

Pagina 28 van 52

Op 31 oktober 2023 heeft de raad het bestemmingsplan buitengebied Venray, herziening regels Ruimtelijk kwaliteitskader vastgesteld. Dit betreft een gemeentelijk toetsingskader, ter toetsing van landschappelijke waarde bij nieuwe ontwikkelingen en uitbreidingen en is voor dit onderdeel, conform artikel 2 van dit bestemmingsplan, van toepassing op de alle vigerende bestemmingsplannen zoals opgenomen in de lijst, waaronder Buitengebied Venray 2010, Buitengebied Venray 2010, herziening regels en Buitengebied Venray 2010, herziening locaties. Het bestemmingsplan Smakterheide is vastgesteld door de raad van de gemeente Venray op 18 juni 2013 en is geheel onherroepelijk. Dit bestemmingplan is geldig voor een klein gedeelte van het kostenverhaalsgebied, te weten de wegen Spurkt en de Metaalweg.

Kaart bestemmingsplan Smakterheide

Voor de nadere uitleg van de regels, bestemmingen e.a. wordt verwezen naar de bestemmingsplannen Buitengebied Venray 2010, Buitengebied Venray 2010 herziening regels, bestemmingsplan Buitengebied Venray 2010, herziening locaties en bestemmingsplan Smakterheide die thans zijn te vinden om het omgevingsloket (https://omgevingswet.overheid.nl/). 5.3 Het voorgenomen nieuwe omgevingsplan “Smakterheide-Noord” De voorgenomen uitbreiding van het bedrijventerrein Smakterheide is niet mogelijk op basis van het omgevingsplan. Ter voorbereiding om de uitbreiding van het bedrijventerrein te realiseren is een wijziging van het omgevingsplan gemeente Venray in voorbereiding. Deze wijziging van het omgevingsplan vervangt onder andere de geldende bestemmingsplannen binnen het kostenverhaalsgebied die vanaf de inwerkingtreding van de Omgevingswet zijn opgenomen in het omgevingsplan van rechtswege. Het betreft de volgende bestemmingsplannen: - Buitengebied Venray 2010, vastgesteld op 14 december 2010. - Buitengebied Venray 2010, herziening regels, vastgesteld op 1 november 2016. - Buitengebied Venray 2010, herziening locaties, vastgesteld op 1 november 2016. - Buitengebied Venray, Herziening regels Ruimtelijk Kwaliteitskader, vastgesteld op 31 oktober 2023. - Bestemmingsplan Smakterheide.

Pagina 29 van 52

Hieronder is de verbeelding van de wijziging omgevingsplan, waarbinnen het kostenverhaalgebied is gelegen, weergegeven:

Bron: gemeente Venray

Pagina 30 van 52

6. Milieu hygiënische toestand van de grond en het grondwater 6.1 Algemeen 6.1.1 Uitgangspunten 1. Bij de waardering is taxateur ervan uitgegaan dat de leeflaag van de grond, na de hierna omschreven sanering, vrij is van giftige stoffen c.q. stoffen welke gevaarlijk zijn voor de volksgezondheid en/of het milieu, dan wel de functionaliteit van het perceel aantasten. Na de functionele sanering en het aanbrengen van een leeflaag is de grond (leeflaag) vrij van giftige stoffen. Onder de leeflaag blijft een restverontreiniging achter. Deze restverontreiniging blijft gebruiksbeperkingen opleveren ongeacht de uitgevoerde sanering tenzij ook deze verontreiniging geheel wordt weggenomen. 2. Taxateur heeft geen nader onderzoek verricht of laten verrichten naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater, of naar materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, of naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde beïnvloeden. 6.2 Beschouwing Bij de taxateur zijn de volgende gegevens over de bodemkundige kwaliteit van de grond en het grondwater bekend. Ten behoeve van de aankoop van diverse percelen binnen het kostenverhaalsgebied De Spurkt, zijn sinds het jaar 2019 enkele verkennende bodem- en asbestonderzoeken uitgevoerd. De volgende rapporten zijn aan de taxateur beschikbaar gesteld:  rapportage asbestinventarisatie woning Spurkt 5 te Venray, d.d.

30 september 2019 van Econsultancy B.V.;  verkennend bodem- en asbestonderzoek Spurkt 5C, d.d. 19 juli 2019 van Econsultancy B.V.;  verkennend bodem- en asbestonderzoek Spurkt 5, d.d. 20 december 2019 van Econsultancy B.V.;  verkennend bodem- en asbestonderzoek Spurkt 5A, d.d. 3 oktober 2019 van Econsultancy B.V.;  diverse percelen, gelegen aan de Spurkt te Venray, d.d. 24 december 2019 van Econsultancy B.V.;  milieu hygiënisch vooronderzoek Smakterheide-Noord te Venray van Arcadis, d.d. 27 mei 2025. De onderzoeksrapporten van Econsultancy B.V. omvatten een deel van de percelen gelegen binnen het kostenverhaalsgebied en zijn al redelijk gedateerd. Uit de rapporten komen geen ernstige verontreinigingen van de bodem en/of het bodemwater. De conclusies van het milieu hygiënisch vooronderzoek van Arcadis zijn als volgt: “• In het grondwater zijn regionaal verhoogde concentraties aan zware metalen in het grondwater aanwezig. De provincie Limburg heeft specifieke beleidslijnen geformuleerd met betrekking tot deze regionaal verhoogde gehalten metalen in het grondwater. Deze beleidslijnen zijn beschreven in het document ‘Beleidskader bodem, actualisatie 2016, vastgesteld door Gedeputeerde Staten van Limburg op 26 juli 2016’.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/16859774/1