1.2 Woonbehoefte in beeld Stec 2021.pdf

Jongere leeftijdsgroepen hebben behoefte aan meer slaapkamers dan oudere leeftijdsgroepen • Bijna de helft (46%) van de respondenten binnen de gehele gemeente heeft het liefste beschikking tot twee slaapkamers. Circa 30% geeft voorkeur aan drie slaapkamers. • Voor leeftijdsgroepen tot 55 jaar geldt dat ze een voorkeur hebben voor een huis met drie slaapkamers Onder respondenten boven de 55 jaar heerst een overduidelijke voorkeur (74 en 79%) voor een woning met twee slaapkamers. • Opvallend is dat het aandeel respondenten dat een voorkeur heeft voor woningen met vier kamers toeneemt in de leeftijdsklasse 25 tot 40 jaar, dit gaat vermoedelijk samen met gezinsuitbreiding. • Het stadsdeel Arcen en Velden heeft een relatief groter aandeel respondenten dat aangeeft een voorkeur te hebben voor een woning met één slaapkamer. Figuur 17: Hoeveel slaapkamers heeft uw gewenste woning? Totaal

Geen, want ik wil een studio

70 jaar en ouder

Eén

55 tot 70 jaar

Twee

40 tot 55 jaar

Drie

25 tot 40 jaar

Vier

18 tot 25 jaar*

Meer dan vier

Starter 0%

10%

20%

30%

40%

50%

Bron: Enquête WBO Venlo, bewerking Stec Groep (2021).

60%

70%

80%

90%

100%

Weet niet / geen voorkeur

23

Woningbehoefte Venlo in beeld 20.373

Merendeel van de respondenten heeft voorkeur voor een woning met een tuin • Het overgrote deel (72%) van de respondenten die deze vraag heeft beantwoord (circa 2.000) heeft voorkeur voor een tuin boven het hebben van een balkon (27%). Slechts 22 respondenten geven aan geen behoefte te hebben aan een buitenruimte (minder dan 1%). • Wanneer wordt doorgevraagd naar het gewenste oppervlak van de buitenruimte, antwoorden de meeste respondenten met een voorkeur voor een balkon met oppervlaktes tussen 10 en 20 vierkante meter (46%). Voor een tuin lijkt 40 tot 70 vierkante meter gewenst (31%). • Elke leeftijdsgroep heeft een voorkeur voor een tuin, maar deze voorkeur wordt wel kleiner naarmate men verder weg komt van de leeftijdsgroep tussen 25 en 40 jaar (zowel ouder als jonger). Onder 70plussers is het verschil tussen de voorkeur voor een tuin of balkon slechts 2%. • In Tegelen is de voorkeur voor een balkon ten opzichte van een tuin iets lager (5 tot 9%) dan in de andere stadsdelen. Wat betreft de voorkeur voor de oppervlakte van de buitenruimte heeft het stadsdeel Arcen en Velden een afwijking van de andere stadsdelen: meer respondenten hebben een voorkeur voor buitenruimtes tussen 10 en 20 vierkante meter, terwijl minder respondenten geen antwoord weten op de vraag/geen voorkeur hebben. Figuur 18: Welk type buitenruimte wilt u bij uw woning? Totaal 70 jaar en ouder 55 tot 70 jaar

Een balkon en/of dakterras

40 tot 55 jaar

Een tuin (voor en/of achter)

25 tot 40 jaar

Geen buitenruimte

18 tot 25 jaar* Starter 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90% 100%

Bron: Enquête WBO Venlo, bewerking Stec Groep (2021).

4.5 Circa 80 tot 90% van 55-plusser zoekt een levensloopbestendige woning Voornamelijk ondersteuning in het huishouden als zorgvraag • Van alle verhuisgeneigde respondenten die een eigen huishouden vormen (1.700) geeft 23% aan last te hebben van één of meerdere langdurige ziekten, of andere aandoeningen of handicaps te hebben. • Van deze respondenten geeft circa 25% aan dat iemand in het huishouden structurele zorg of ondersteuning ontvangt. Van deze 100 respondenten geeft het overgrote deel aan ondersteuning in het huishouden te ontvangen (65 keer). • In absolute zin ontvangt de groep 55 tot 70 jaar de meeste zorg en/of ondersteuning. Relatief gezien zijn er haast geen uitspraken mogelijk aangezien de respons daarvoor te klein is. • In absolute zin komt de meeste zorgvraag uit het stadsdeel Venlo en stadsdeel Blerick, de verhouding van de soorten zorg die de respondenten ontvangen is vergelijkbaar per kern.

24

Woningbehoefte Venlo in beeld 20.373

Figuur 19: Welke structurele zorg of ondersteuning ontvangt u of iemand in uw huishouden? Totaal 70 jaar en ouder

Intensieve dagelijkse zorg

55 tot 70 jaar

Begeleidende zorg

40 tot 55 jaar

Ondersteuning in het huishouden Overige zorgverlening

25 tot 40 jaar

Geen

18 tot 25 jaar* 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90% 100%

Bron: Enquête WBO Venlo, bewerking Stec Groep (2021).

Verhuisgeneigden kiezen voor andere aangepaste woning als ze (meer) zorg behoeven in de toekomst • Circa een vierde van de verhuisgeneigde respondenten die een eigen huishouden vormen geeft aan de aankomende tien jaar geen zorg nodig te hebben. Van de respondenten die wel denken binnen tien jaar zorg te behoeven, geven circa 360 respondenten aan dit in de huidige woning met aanpassingen op te vangen. • Echter denkt het merendeel van de respondenten dat ze de zorg op willen vangen in een andere zelfstandige woning, geschikt voor rollator/rolstoel. Dit correspondeert met het feit dat meer dan 80% van de verhuisgeneigde respondenten aangeeft momenteel niet in een levensloopbestendige woning woont. • Logischerwijs geven de leeftijdsgroepen tot 55 jaar vaker aan dat ze de aankomende 10 jaar geen zorg nodig denken te hebben. Van de leeftijdsgroep tussen de 55 en 70 geeft het overgrote deel (24%) aan de zorg op te vangen in de huidige woning. • Relatief gezien geven respondenten in stadsdeel Arcen en Velden het vaakst aan de zorg op te vangen in een andere woning. Zo’n 30% van de verhuisgeneigde respondenten in stadsdeel Venlo geeft aan de aankomende tien jaar geen zorg nodig te hebben, dit is vaker dan gemiddeld in de gemeente (24%).

Figuur 20: Stel, u of iemand uit uw huishouden heeft in de toekomst meer zorg nodig, hoe denkt u daar mee om te gaan?* Aankomende 10 jaar geen zorg nodig Totaal

In een andere zelfstandige woning, geschikt voor rollator/rolstoel

70 jaar en ouder

In mijn huidige woning, met aanpassingen

55 tot 70 jaar

In een andere zelfstandige woning, geschikt voor rollator/rolstoel, nabij voorzieningen In een zelfstandige woning in de buurt van mijn familie / mantelzorger

40 tot 55 jaar

In een beschutte of beschermde woonvorm In een andere woning in een woongemeenschap

25 tot 40 jaar

In de woning van mijn kind / familie / mantelzorger

18 tot 25 jaar*

Weet niet / geen voorkeur 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Bron: Enquête WBO Venlo, bewerking Stec Groep (2021). *Meerdere antwoorden mogelijk

25

Woningbehoefte Venlo in beeld 20.373

Circa 50% van verhuisgeneigden heeft een voorkeur voor een levensloopbestendige woning • De helft van de verhuisgeneigde respondenten (circa 950) heeft een voorkeur voor een levensloopbestendige woning. We hebben al vermeld dat 80% aangeeft nu niet in een levensloopbestendige woning te wonen, maar het blijkt dus dat er wel vraag is naar dit type woning. • Deze vraag is het grootst onder huishoudens van 55 tot 70 jaar en huishoudens vanaf 70 jaar en ouder (beide zo’n 80%). Aanleunwoningen en zorgwoningen zijn vrijwel alleen gewild door 70-plussers. • Starters en overige jongere huishoudens hebben nagenoeg geen voorkeur voor een levensloopbestendige woning. • In de stadsdelen Arcen en Velden, Blerick en Tegelen is de voorkeur naar levensloopbestendige woningen net iets groter dan het gemeentelijke gemiddelde. Stadsdeel Venlo zit daar met 41% net iets onder. Dit wordt mogelijk verklaard door het relatief hogere aandeel jongere huishoudens. Figuur 21: Heeft u een voorkeur voor een levensloopbestendige woning? Totaal 70 jaar en ouder 55 tot 70 jaar

Ja, een levensloopbestendige woning

40 tot 55 jaar

Ja, een aanleunwoning

25 tot 40 jaar

Ja, een zorgwoning

18 tot 25 jaar*

Nee, geen voorkeur / behoefte

Starter 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Bron: Enquête WBO Venlo, bewerking Stec Groep (2021).

TOELICHTING GROEPSGESPREKKKEN • •

Alle marktpartijen beamen dat er een relatief grote vraag is naar levensloopbestendige woningen en dat het aanbod hiervan beperkt is. Of een huishouden uiteindelijk een levensloopbestenidge woning kan bewonen hangt vaak samen met twee zaken: het aanbod is beperkt en het moment van het besef van de noodzaak van een levensloopbestendide woning (vaak komt men hier pas achter als de mobiliteit sterk is verslechterd).

Grondgebonden nultredenwoning en zorggerelateerde hofjeswoningen wekken de meeste interesse • We hebben de verhuisgeneigde respondenten de vraag gesteld of ze geïnteresseerd zijn in bepaalde woonconcepten voor ouderen. Van alle verhuisgeneigde 55- en 70-plussers (circa 780 respondenten) geeft 70% aan geïnteresseerd te zijn in een grondgebonden nultredenwoning. • Wat opvalt is dat de helft ook wel interesse heeft in een hofjeswoning (al dan niet in appartementsvorm). Samen oud worden, met toch je eigen plek, geniet de voorkeur boven de traditionele seniorencomplexen en aanleunwoningen. • De jongere leeftijdsgroepen geven vooral aan niet geïnteresseerd te zijn in een van de onderstaande woonvormen. Iets wat logischerwijs te verklaren is door het feit dat zij hier pas in de verre toekomst iets mee te maken krijgen. • In alle stadsdelen gaat de meeste interesse uit naar een grondgebonden seniorenwoningen. De Hofjes woning zijn in stadsdeel Arcen en Velden en stadsdeel Tegelen relatief het populairst. In het stadsdeel Venlo is relatief gezien de woontoren met luxe appartementen populair. Circa 25% geeft aan hier interesse in te hebben.

26

Woningbehoefte Venlo in beeld 20.373

Figuur 22: Bent u geïnteresseerd in een van deze specifieke woonconcepten voor ouderen?* 0%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Grondgebonden nultredenwoning Hofjes woning (Knarrehof) Hofjeswoning in appartmentsvorm

Geïnteresseerd

Woontoren met luxe appartementen

Neutraal

Serviceflat

Ongeïnteresseerd

Traditioneel Seniorencomplex Aanleunwoning Zorgvilla Kangoeroe- / mantelzorgwoning Bron: Enquête WBO Venlo, bewerking Stec Groep (2021). *Alleen 55-plussers.

TOELICHTING GROEPSGESPREKKKEN •

•

Uit het WBO komt de interesse naar hofjeswoningen duidelijk naar voren. De woonconsumentenvertegenwoordigers en het seniorenplatform geven aan dat ze vanuit de achterban weinig vraag naar dit soort woningen krijgen. De professionals geven aan dat locatie in combinatie met de juiste prijs belangrijke factoren zijn bij deze woonconcepten.

4.6 Circa 50 tot 60% van huishoudens wil investeren in duurzaamheid Twee derde van verhuisgeneigde kopers is bereid om duurzaamheidsinvesteringen te doen • Van de verhuisgeneigde respondenten die aangegeven hebben een koopwoning willen (circa. 1.150 respondenten), geeft circa 60% aan bereid te zijn om bovenop de aankoopprijs te investeren in duurzaamheidsmaatregelen. Hiervan is zelfs 35% bereid meer dan € 5.000 te investeren. • Vooral de ouderen respondenten zijn bereid om meer dan € 5.000 te investeren in duurzaamheidsmaatregelen. • De (eventuele) keuze voor een volledig duurzame woning is ongeveer gelijk in alle leeftijdsgroepen. • In de stadsdelen Tegelen en Venlo is relatief de grootste bereidheid om meer dan € 5.000 te investeren in duurzaamheidsmaatregelen. In stadsdeel Blerick geven relatief veel respondenten (17%) aan een volledig duurzame woning te willen kopen. Figuur 23: Zou u bovenop de aankoopprijs nog extra willen investeren voor een lager/duurzamer energieverbruik in de woning? Ja, meer dan € 5.000

Totaal 70 jaar en ouder

Ja, minder dan € 5.000

55 tot 70 jaar 40 tot 55 jaar 25 tot 40 jaar

Nee, ik wil een volledig duurzame woning kopen

18 tot 25 jaar*

Nee

Starter 0%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Bron: Enquête WBO Venlo, bewerking Stec Groep (2021).

Weet niet / geen antwoord

27

Woningbehoefte Venlo in beeld 20.373

Iets minder dan helft van verhuisgeneigde huurders is bereid om duurzaamheidsinvesteringen te doen • Onderstaand figuur geeft aan of respondenten (630), die de voorkeur hebben uitgesproken voor een huurwoning, bereid zijn een hogere huurprijs te betalen voor een duurzamere woning. Van hen geeft bijna 50% aan bereid te zijn om een hogere huurprijs te betalen voor een duurzame woning. Dit is net wat lager dan de bereidheid die respondenten hebben in de koopsector. • We hebben ook gevraagd met welk bedrag de huur dan omhoog mag gaan. Hier gaf het merendeel van de respondenten aan dat de huur met € 50 (74x) of met € 100 (75x) verhoogd mag worden. • De bereidheid om een hogere huur te betalen voor een duurzame huurwoning is onder de groep 70 jaar en ouder zo’n 20% groter dan de groep starters. • In stadsdeel Blerick zijn de verhuisgeneigde respondenten het minst bereid om een hogere huurprijs te betalen (circa 42%). Stadsdeel Arcen en Velden en stadsdeel Venlo het meest (beide 51%). Figuur 24: Bent u bereid om een hogere huurprijs te betalen voor een duurzame huurwoning? Totaal 70 jaar en ouder 55 tot 70 jaar

Ja

40 tot 55 jaar

Nee

25 tot 40 jaar

Weet niet / geen antwoord

18 tot 25 jaar* Starter 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Bron: Enquête WBO Venlo, bewerking Stec Groep (2021).

Vooral lage energierekening als argument voor investeren in duurzaamheid • De voornaamste reden om bovenop de aankoopprijs extra te betalen voor duurzaamheid is dat hierdoor de energierekening omlaag gaat (circa 33%). • Voor respondenten die aangegeven extra huur te willen betalen is ook de voornaamste reden een financiele afweging: circa 33% (210 respondenten) geven aan dat ze bereid zijn om extra huur te betalen mits de energierekening lager wordt. • Onder respondenten die aangegeven een koopwoning te willen, geven vooral de starters en respondenten tot 25 jaar aan dat ze wel een extra bedrag bovenop de aankoopprijs willen betalen, als de energierekening hierdoor lager wordt. • Voor huishoudens vanaf 55 jaar met interesse in een koopwoning is het toekomstbestendig maken van de woning ook een belangrijk argument. Bij de respondenten met een voorkeur voor een toekomstige huurwoning wordt relatief vaak het argument ‘meer (woon)comfort’ genoemd (20%). • Er zijn geen significante verschillen waarneembaar tussen de stadsdelen wat betreft de investeringsmotieven. Figuur 25: Waarom wilt u in uw koopwoning extra investeren in lager/duurzamer energieverbruik?* Totaal

Lage energierekening

70 jaar en ouder

Bijdrage aan het klimaat

55 tot 70 jaar 40 tot 55 jaar

Toekomstbestendig maken woning

25 tot 40 jaar

Meer (woon)comfort

18 tot 25 jaar*

Geen specifieke reden

Starter

Overige reden 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

Bron: Enquête WBO Venlo, bewerking Stec Groep (2021). *Meerdere antwoorden mogelijk

100%

28

Woningbehoefte Venlo in beeld 20.373

Figuur 26: Waarom wilt u extra hoge huur betalen in lager/duurzamer energieverbruik?* Totaal 70 jaar en ouder

Lage energierekening

55 tot 70 jaar

Bijdrage aan het klimaat

40 tot 55 jaar

Meer (woon)comfort

25 tot 40 jaar

Toekomstbestendig maken woning

18 tot 25 jaar*

Geen specifieke reden

Starter 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90% 100%

Bron: Enquête WBO Venlo, bewerking Stec Groep (2021). *Meerdere antwoorden mogelijk

TOELICHTING GROEPSGESPREKKKEN •

•

Het seniorenplatform constateert dat het thema verduurzaming van de woning niet erg leeft bij de achterban. In het WBO komt echter wel naar voeren dat meer dan 50% van de ouderen interesse heeft om te investeren in een duurzamere woning/lager energieverbruik. De woningcorporaties en woonconsumentenvertegenwoordigers beamen dat het merendeel van de huishoudens tegenover de investering wel lagere energielasten verwachten.

4.7 Rustige stadswijk en dorps wonen erg in trek, net als nabijheid van boodschappen Merendeel van verhuisgeneigde respondenten geeft aan in stadsdeel Venlo te willen wonen • Circa 21% van de respondenten heeft ‘Venlo overig’ ingevuld als stadsdeel waar zij het liefst een woning zoeken. Tellen we hier de binnenstad ook bij op, dan komen we op een derde van de respondenten. Wat ook opvalt is dat het Kazerne Kwartier circa 440 keer is ingevuld en daarmee op de vierde plaats staat als plek waar de respondenten graag willen wonen. • Onder de groep starters en huishoudens van 18 tot 25 jaar geven relatief veel respondenten aan te willen wonen in Venlo centrum. Blerick wordt juist relatief vaak gekozen als kern om te wonen onder de doelgroep van 70 jaar en ouder. • In lijn met de eerdere vraag: ‘Wilt u verhuizen binnen de gemeente Venlo?’ Blijkt dat het merendeel van de verhuisgeneigde respondenten het liefst een woning zoekt binnen de eigen kern. Wat nog verder opvalt is dat relatief veel respondenten uit stadsdeel Blerick het Kazerne Kwartier noemen als optie (170 keer). In stadsdeel Arcen en Velden geven relatief veel respondenten (16%) aan dat ze wellicht een woning zoeken in de kern Venlo. Figuur 27: Waar zoekt u een woning/waar zou u het liefst wonen?* Totaal 70 jaar en ouder 55 tot 70 jaar 40 tot 55 jaar 25 tot 40 jaar 18 tot 25 jaar* Starter 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

Bron: Enquête WBO Venlo, bewerking Stec Groep (2021). *Meerdere antwoorden mogelijk

100%

Venlo overig Venlo centrum (binnenstad) Blerick Kazerne Kwartier Tegelen Hout-Blerick Velden Steyl Boekend Buiten de gemeente Venlo Belfeld Arcen Lomm Anders, namelijk

29

Woningbehoefte Venlo in beeld 20.373

Verhuisgeneigde respondenten kiezen het liefst voor een rustiger woonmilieu • Circa 50% van de respondenten geeft aan dat ze het liefst in een ‘rustige stadswijk’ of ‘dorps’ willen wonen. De overige woonmilieus zijn redelijk gelijk verdeeld. ‘Woonwijk gemengd’ wordt het minst vaak genoemd als woonmilieu waar men het liefst zou willen wonen (circa 5%). • Onder huishoudens van 40 tot 55 jaar is er een relatief grote groep die aangeeft in een ‘luxe woonwijk’ te willen wonen (16%). Verder valt op dat na een ‘rustige stadswijk’ en ‘dorps’ wonen, de leeftijdsgroep 25 tot 55 jaar vooral de voorkeur heeft voor ‘landelijk wonen’, terwijl starters en huishoudens tot 25 jaar daarna vooral kiezen voor de ‘levendige stadswijk’. • Als we onderscheid maken per stadsdeel zien we dat in stadsdeel Arcen en Velden verreweg de meeste respondenten kiezen voor een dorps woonmilieu (63%). De respondenten in stadsdeel Venlo kiezen juist relatief vaak voor een rustige stadswijk (42%). In stadsdeel Tegelen en Blerick is de verhouding tussen de twee bovengenoemde woonmilieus wat meer in evenwicht. Figuur 28: In welk woonmilieu wilt u het liefst wonen? Rustige stadswijk

Totaal

Dorps

70 jaar en ouder

Luxe woonwijk

55 tot 70 jaar

Landelijk

40 tot 55 jaar

Levendige stadswijk

25 tot 40 jaar

Binnenstad

18 tot 25 jaar*

Woonwijk laagbouw

Starter

Woonwijk gemengd 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Weet niet / geen antwoord

Bron: Enquête WBO Venlo, bewerking Stec Groep (2021).

TOELICHTING GROEPSGESPREKKKEN •

Door de marktpartijen wordt herkend dat het merendeel in een rustige stadswijk of in een dorps woonmilieu wil wonen. Het seniorenplatform had verwacht dat de ouderen ook meer in de binnenstad zouden willen wonen.

In onderstaande figuur worden de woonmilieus waar de respondenten uit de vorige figuur voor hebben gekozen afgezet tegen de huidige woonmilieus van dezelfde respondenten (dus: respondenten die ook de vraag over het gewenste woonmilieu hebben ingevuld). De groep starters is niet aanwezig in de figuur aangezien deze groep de vraag over het huidige woonmilieu niet hoefde te beantwoorden. Wat opvalt is dat er relatief meer mensen kiezen voor een ‘rustige stadswijk’ en een ‘dorps’ woonmilieu ten opzichte van de mensen die nu al in deze woonmilieus wonen. Dit kan betekenen dat er een verschuiving plaats kan vinden tussen de woonmilieus ‘woonwijk laagbouw’ en ‘woonwijk gemengd’ – waar nu meer mensen wonen dan dat er gewenst wordt te wonen – en de woonmilieus die erg in trek zijn.

30

Woningbehoefte Venlo in beeld 20.373

Figuur 29: Huidige en gewenste woonmilieus van respondenten 0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

550

600

Rustige stadswijk Dorps Woonwijk laagbouw Woonwijk gemengd Levendige stadswijk Binnenstad Luxe woonwijk

Huidige woonmilieu

Landelijk

Gewenste woonmilieu

Weet niet / geen antwoord Bron: Enquête WBO Venlo, bewerking Stec Groep (2021).

Parkeren op eigen terrein en boodschappen in directe woonomgeving belangrijke voorwaarden • Onderstaand figuur geeft weer hoe alle verhuiseneigde respondenten de uitspraken over hun gewenste woonmilieu waarderen. Van de 1.600 verhuisgeneigde respondenten die deze vraag invulden geeft een kleine 60% aan het eens te zijn met de uitspraak dat de auto op het eigen terrein moet worden geparkeerd en dat dagelijkse boodschappen in de directe woonomgeving gekocht kunnen worden. • Ook geeft het merendeel van de respondenten aan dat de gewenste woning wel degelijk belangrijker is dan de sociale contacten in de omgeving. • Tussen de leeftijdsgroepen is vrijwel geen verschil zichtbaar over de waardering van de stellingen. Figuur 30: Hoe waardeert u de volgende uitspraken over het woonmilieu van uw keuze? 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Waar Neutraal Niet waar

1

2

3

4

Bron: Enquête WBO Venlo, bewerking Stec Groep (2021). 1. Ik heb een sterke voorkeur voor het parkeren van mijn auto op eigen terrein 2. Mijn dagelijkse boodschappen wil ik in mijn directe woonomgeving kunnen kopen 3. Ik woon graag in een gemengde buurt, met jongeren, gezinnen en senioren 4. Rust en ruimte zijn voor mij belangrijker dan de nabijheid van voorzieningen 5. Mijn ideale woonomgeving heeft veel informele ontmoetingsplekken 6. Mijn sociale contacten in de omgeving zijn belangrijker dan mijn woning

5

6

31

Woningbehoefte Venlo in beeld 20.373

Tussen de stadsdelen zijn ook geen grote verschillen zichtbaar voor deze vraag. Wel hebben we aan de respondenten die hebben aangegeven in de binnenstad of een levendig stadswijk te willen wonen een extra aantal stellingen voorgelegd. Hieruit blijkt dat 70% van de respondenten (van de 282) het eens is met de stelling dat de ideale woonomgeving veel informele ontmoetingsplekken kent. Dit is een stuk hoger dan de 30% die in bovenstaand figuur zichtbaar is. Opvallend is ook dat 40% aangeeft het niet eens te zijn met de stelling dat het geen probleem is dat de auto niet voor de deur geparkeerd kan worden. Figuur 31: U heeft aangegeven in de binnenstad of in een levendig stadscentrum te willen wonen. Hoe waardeert u de volgende uitspraken? 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Waar Neutraal Niet waar

1

2

3

4

5

6

7

Bron: Enquête WBO Venlo, bewerking Stec Groep (2021).

1: Mijn ideale woonomgeving heeft veel informele ontmoetingsplekken 2: Ik vind het fijn dat er in deze omgeving veel activiteiten en evenementen worden georganiseerd 3: Ik woon graag in een gemengde buurt, met jongeren, gezinnen en senioren 4: De nabijheid van voorzieningen is voor mij belangrijker dan rust en ruimte 5: Ik vind het geen probleem dat ik mijn auto niet voor de deur kan parkeren. 6: Mijn sociale contacten in de omgeving zjin belangrijker dan mijn woning 7: Ik vind het fijn om een gemeenschappelijke (binnen)tuin te hebben.

TOELICHTING GROEPSGESPREKKEN •

Diverse marktpartijen geven aan dat de inwoners in de kleine kernen gewend zijn aan een laag voorzieningenniveau en dat juist de sociale contacten een belangrijke rol spelen. Dit ligt wel in lijn met de waardering voor de nabijheid van winkels voor dagelijkse boodschappen in de directe woonomgeving. Opvallend is wel dat informele ontmoetingsplekken en sociale contacten niet heel belangrijk gevonden worden.

32

Woningbehoefte Venlo in beeld 20.373

Nabijheid van dagelijkse winkels (waaronder supermarkt) en bushalte meest van belang • Van de verhusigeneigde respondenten (1.900) die de vraag hebben ingevuld welke afstand tot bepaalde voorzieningen ze acceptabel vinden, geven de meesten aan dat zij dagelijkse winkels (en de supermarkt) en een bushalte graag op loopafstand hebben. • Verder wordt erbij de verzorgende functies zoals een apotheek en huisarts, maar ook natuur en horeca, aangegeven deze graag op fietsafstand te hebben. • Voor de leeftijdsgroepen tot 40 jaar valt op dat ze ook graag een speelplein of park op loopafstand willen hebben. De groep van 70 jaar en ouder wil juist graag voorzieningen zoals een apotheek en huisarts op loopafstand, waarschijnlijk door de verminderende gezondheid van deze leeftijdsgroep. • In stadsdeel Arcen en Velden maakt het de respondenten het minst uit dat ze dicht bij elke voorziening zitten. Relatief gezien geven zij het vaakst aan dat een grotere afstand acceptabel is. Wel moet de bushalte op loopafstand zijn, om uiteindelijk met het openbaar vervoer de voorzieningen die wat verder liggen te bereiken. Figuur 32: Welke afstand tot de genoemde voorzieningen vindt u acceptabel? 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Basisschool Middelbare school Vervolgonderwijs Kinderopvang Supermarkt Dagelijkse winkels Speciaalzaken Kledingwinkels

Loopafstand (tot 1 km)

Sportgelegenheid

Fietsafstand (1 tot 5 km)

Theater

Op grotere afstand

Horeca

Geen voorkeur

Natuur / bos Speelplein/park Bushalte Treinstation Buurthuis Huisarts Apotheek Fysiotherapeut

Bron: Enquête WBO Venlo, bewerking Stec Groep (2021).

33

Woningbehoefte Venlo in beeld 20.373

4.8 Gemeente kan helpen door meer betaalbare en levensloopbestendige woningen aan te bieden Grootste vraag naar meer betaalbare huur- en koopwoningen, en levensloopbestendigheid • Van de circa 1.900 verhuisgeneigde respondenten die deze vraag hebben ingevuld wat de gemeente kan doen om huishoudens goed te laten wonen in Venlo, wordt in totaal 1.250 keer aangegeven dat de gemeente meer betaalbare huur- en/of koopwoningen kan (laten) bouwen. • Daarnaast wordt meer levensloopbestendig bouwen en bouwen in het gewenste woonmilieu worden circa 800 keer genoemd. Ook een investering in een aantrekkelijke leefomgeving wordt als belangrijk beschouwd. • Voornamelijk respondenten tot 40 jaar geven aan dat de gemeente betaalbare huur- en /of koopwoning moet (laten) bouwen. Bij de 40-plussers verschuift deze vraag meer naar levensloopbestendige woningen en de vraag naar deze woningen is in de groep vanaf 70 jaar relatief het grootst. • Bijna niemand geeft aan dat er geen extra aandacht nodig is vanuit de gemeente (60x benoemd). • Voor de reden ‘meer betaalbare huur/koopwoningen’ valt geen onderscheid op tussen de stadsdelen. Wel is te zien dat in stadsdeel Arcen en Velden relatief veel mensen hebben gekozen voor ‘meer levensloopbestendige woningen’. Figuur 33: Wat kan de gemeente doen om u goed te laten blijven wonen?* Meer betaalbare huur/koopwoningen Totaal

Meer levensloopbestendige woningen Meer woningen bouwen in het door mij gewenste woonmilieu Investeren in een aantrekkelijkere leefomgeving Ondersteuning bij financiering

70 jaar en ouder

55 tot 70 jaar

Investeren in een meer divers aanbod van voorzieningen Investeren in betere parkeervoorzieningen of alternatieve vervoerswijzen Meer studentenhuisvesting / starterswoningen Eén informatieloket

40 tot 55 jaar

25 tot 40 jaar

Investeren in meer (diverse) werkgelegenheid Er is geen extra aandacht nodig van gemeente Weet niet / geen antwoord

18 tot 25 jaar*

Starter 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90% 100%

Overige redenen

Bron: Enquête WBO Venlo, bewerking Stec Groep (2021). *Meerdere antwoorden mogelijk

TOELICHTING GROEPSGESPREKKKEN •

De marktpartijen herkennen de argumenten dat er behoefte is aan meer betaalbare huur/koopwoningen en meer levensloopbestendige woningen. De makelaars geven aan dat dit vooral woningen zijn onder de € 200.000.

34

Woningbehoefte Venlo in beeld 20.373

Ook meer betaalbare huur- en koopwoningen nodig om mensen naar Venlo te trekken • In totaal geven de respondenten ongeveer dezelfde antwoorden op de vraagt wat de gemeente Venlo kan doen om extra huishoudens naar Venlo te trekken als op de voorgaande vraag. Wat wel opvalt is dat relatief meer respondenten een aantrekkelijke leefomgeving belangrijk vinden om mensen van buitenaf te trekken. Ditzelfde geldt voor de investering in een meer divers aanbod van voorzieningen. Niet alleen ‘meer woningen’ wordt aangegeven als taak om mensen te verleiden, maar ook de sociale kanten worden benoemd. • Net als bij de vorige vraag zien we met een verschuiving van leeftijdsgroep ook een verschuiving plaatsvinden op de focus van levensloopbestendige woningen. Onder de jongeren wordt ook aangegeven dat er meer studentenhuisvesting/starterswoningen gebouwd zouden kunnen worden. • Een kleine groep respondenten van buiten Venlo (circa 60 personen) heeft, zoals aangegeven in paragraaf 4.1, de enquête ingevuld. Zij geven bij deze vraag aan dat de gemeente vooral meer betaalbare huur- en/of koopwoningen kan (laten) bouwen en dat er geïnvesteerd moet worden in een aantrekkelijkere leefomgeving met een divers aanbod aan voorzieningen. Binnen Venlo zien we verder alleen dat in stadsdeel Blerick relatief veel respondenten waarde hechten aan een investering in een aantrekkelijkere leefomgeving.

Figuur 34: Wat kan de gemeente doen om mensen te verleiden in Venlo te komen wonen?* Meer betaalbare huur/koopwoningen Totaal

Investeren in een aantrekkelijkere leefomgeving Meer levensloopbestendige woningen

70 jaar en ouder

Meer woningen bouwen in het door mij gewenste woonmilieu 55 tot 70 jaar

Investeren in een meer divers aanbod van voorzieningen Meer studentenhuisvesting / starterswoningen

40 tot 55 jaar

Investeren in meer (diverse) werkgelegenheid 25 tot 40 jaar

Ondersteuning bij financiering Eén informatieloket

18 tot 25 jaar* Er is geen extra aandacht nodig van gemeente Weet niet / geen antwoord

Starter 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90% 100%

Overige redenen

Bron: Enquête WBO Venlo, bewerking Stec Groep (2021). *Meerdere antwoorden mogelijk

TOELICHTING GROEPSGESPREKKKEN •

Makelaars en woningcorporaties valt het op dat er een steeds grotere vraag komt van mensen buiten Venlo om in Venlo te wonen. De groep is heel divers, komt over het algemeen uit de Randstad en trekt met de lagere huizenprijzen mee. Dit werd geconstateerd in zowel de koop- als de huursector.

35

Woningbehoefte Venlo in beeld 20.373

Circa 30% van verhuisgeneigden geeft aan geen financiële hulp te behoeven voor nieuwe woning • Het overgrote deel van de respondenten met een verhuiswens geeft aan dat de gemeente niet kan en hoeft te helpen bij de financiering van hun (toekomstige) woning. Dit kan ook komen doordat een deel van de respondenten (530 keer ingevuld) niet op de hoogte is van de financieringsmogelijkheden. • Onder de starters geeft juist wel iedereen aan dat de gemeente kan helpen bij de financiering van hun toekomstige woning. Onder deze groep wordt de starterslening het vaakst genoemd (180 keer). Toch geeft circa 22% van de starters aan niet op de hoogte te zijn van financieringsmogelijkheden. • De respondenten in stadsdeel Arcen en Velden en stadsdeel Venlo hebben relatief het vaakst aangegeven dat ze graag een starterslening willen (beide 19%). Verder zijn er vrijwel geen verschillen zichtbaar tussen de verschillende stadsdelen. Figuur 35: Hoe kan de gemeente Venlo u helpen met financiering van uw (toekomstige) woning?*

Totaal

Gemeente kan en hoeft mij niet te helpen

70 jaar en ouder

Ben niet op de hoogte van financieringsmogelijkheden

55 tot 70 jaar

Aanbieden van een starterslening

40 tot 55 jaar

Lening voor duurzaamheidsmaatregelen

25 tot 40 jaar 18 tot 25 jaar*

Aanbieden van een Blijverslening

Starter Anders, namelijk 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90% 100%

Bron: Enquête WBO Venlo, bewerking Stec Groep (2021). *Meerdere antwoorden mogelijk

36

Woningbehoefte Venlo in beeld 20.373

4.9 Kazernekwartier als rustige stadswijk, met ruimte voor informeel ontmoeten Belangstelling voor wonen in het Kazernekwartier komt vooral uit de wijken Blerick en Venlo overig In totaal geven 455 respondenten met een verhuiswens aan een woning te willen zoeken in het Kazernekwartier. Daarvan komen 19 respondenten van buiten de gemeente. De belangstelling komt voornamelijk uit het dichtbij gelegen Blerick (31%) en stadsdeel Venlo overig (30%). Ook is er, weliswaar in mindere mate, belangstelling vanuit respondenten uit het centrum van Venlo (12%) en uit Tegelen (10%). Figuur 36: Wijken met een belangstelling voor wonen in het Kazernekwartier

4%

12%

30% 31% 2% 1%

2%

10%

2%

3% 3%

Venlo-Centrum Blerick Hout-Blerick Boekend Tegelen Steyl Velden Lomm Arcen Belfeld Venlo overig Buiten gemeente Venlo

Bron: Enquête WBO Venlo, bewerking Stec Groep (2021).

Respondenten met belangstelling voor het Kazernekwartier wonen het liefste in een rustige stadswijk Het merendeel van de verhuisgeneigde respondenten met een belangstelling voor wonen in het Kazernekwartier heeft een voorkeur voor het woonmilieu van een rustige stadswijk (circa 40%). Zoals in paragraaf 4.6 beschreven heeft de gemiddelde respondent een voorkeur voor het wonen in een rustige stadswijk of dorp. Het Kazernekwartier kan hiermee de behoefte vanuit deze huishoudens vervullen. Figuur 37: Gewenste woonmilieu van respondenten met belangstelling voor het Kazernekwartier

4% 9%

Binnenstad 7%

7%

Levendige stadswijk 13%

Rustige stadswijk Luxe woonwijk

9%

Woonwijk gemengd Woonwijk laagbouw

4% 7%

40%

Dorps Landelijk Weet niet / geen antwoord

Bron: Enquête WBO Venlo, bewerking Stec Groep (2021).

37

Woningbehoefte Venlo in beeld 20.373

Belangstellenden voor Kazernekwartier: wonen nabij informele ontmoetingsplekken en activiteiten Van de 455 respondenten met een belangstelling voor wonen in het Kazernekwartier willen 85 respondenten graag wonen in de ‘binnenstad’ of een ‘levendige stadswijk’. Onderstaand figuur toont hoe deze 85 respondenten een aantal stellingen over dit woonmilieu waarderen: • Meer dan de helft (54%) van de verhuisgeneigden met een belangstelling voor het Kazernekwartier heeft geen duidelijke mening over het belang dat zij hechten aan de woning ten opzichte van de nabijheid van sociale contacten. Van de respondenten die hierover wel een mening hebben, is eenzelfde deel het eens als oneens met de stelling. Maar, in vergelijking met de verhuisgeneigde respondenten uit de hele gemeente is het belang van de woning minder groot. • Over de stelling of de nabijheid van voorzieningen belangrijker is dan rust en ruimte, is wel een duidelijke mening gevormd: circa 60% stelt de nabijheid van voorzieningen boven rust en ruimte. • De respondenten zijn het grotendeels eens met de stelling dat hun ideale woonomgeving veel informele ontmoetingsplekken bezit. Het grootste deel van de respondenten heeft een neutrale mening over het hebben van een gemeenschappelijke (binnen)tuin.

• Tevens woont het merendeel van de respondenten (67%) het liefste in een gemengde buurt, met een verscheidenheid aan leeftijdsgroepen. • Opvallend is dat in vergelijking met de resultaten over de totale gemeente onder deze respondenten een minder groot belang wordt gehecht aan het hebben van een parkeerplek op eigen terrein. Een groot voordeel van het wonen in een stedelijk woonmilieu is de nabijheid van de vele activiteiten en evenementen. Dit komt ook naar voren in de laatste uitspraak waarbij 70% van de respondenten aangeeft dit prettig te vinden. Figuur 38: Waardering van uitspraken onder belangstellenden voor het Kazernekwartier 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Waar Neutraal Niet waar

1

2

3

4

5

6

Bron: Enquête WBO Venlo, bewerking Stec Groep (2021). 1. Mijn ideale woonomgeving heeft veel informele ontmoetingsplekken 2. Ik vind het fijn dat er in deze omgeving veel activiteiten en evenementen worden georganiseerd 3. Ik woon graag in een gemengde buurt, met jongeren, gezinnen en senioren 4. De nabijheid van voorzieningen is voor mij belangrijker dan rust en ruimte 5. Ik vind het geen probleem dat ik mijn auto niet voor de deur kan parkeren 6. Mijn sociale contacten in de omgeving zijn belangrijker dan mijn woning 7. Ik vind het fijn om een gemeenschappelijke (binnen)tuin te hebben

7

38

Woningbehoefte Venlo in beeld 20.373

5 Analyse inkomens In dit hoofdstuk analyseren we de inkomens van respondenten. Eerst geven we een overzicht van alle inkomens van respondenten. Daarna gaan we in op de inkomens in verhouding tot de bestaande koop- of huurwoning. Ten slotte staan we stil bij de inkomens in verhouding tot de gewenste koop- of huurwoning.

5.1 Ruim 40% van huishoudens en 75% van starters heeft een laag inkomen Circa 42% van de respondenten in de gemeente Venlo heeft aangegeven een laag inkomen te hebben tot € 39.055 (al dan niet met recht op huurtoeslag). Iets minder dan 40% heeft daarentegen een hoog inkomen (vanaf € 50.000). Vooral starters en 70-plussers hebben relatief vaker een laag inkomen tot € 39.055. Respectievelijk gaat het om zo’n 75% en 55%. Figuur 39: Geschat bruto jaarinkomen per huishoudens Totaal 70 jaar en ouder 55 tot 70 jaar 40 tot 55 jaar 25 tot 40 jaar 18 tot 25 jaar* Starter 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Minder dan € 23.225 € 23.225 - € 31.550 € 31.550 - € 39.055 € 39.055 - € 43.574 € 43.574 - € 47.141 € 47.141 - € 50.000 € 50.000 - € 60.000 € 60.000 - € 70.000 € 70.000 - € 80.000 € 80.000 - € 90.000 € 90.000 tot € 100.000 Meer dan € 100.000

Bron: Enquête WBO Venlo, bewerking Stec Groep (2021). Inkomensgrenzen prijspeil 2020.

Onderstaand figuur toont de inkomens van starters (zij hebben geen eigen koop- of huurwoning en komen daarom in 5.2 niet aan bod). Bijna 60% van de starters heeft een inkomen tot € 23.225 of € 31.550. Daarmee behoren ze tot de doelgroep ‘lage inkomens met recht op huurtoeslag’. Hiermee behoren zij tot de primaire doelgroep van woningcorporaties. Daarnaast hoort nog 18% tot de doelgroep ‘lage inkomens zonder recht op huurtoeslag’. Dit is de secundaire doelgroep van woningcorporaties. Figuur 40: Inkomensverdeling van starters 0

10

20

30

40

50

60

Minder dan € 23.225 € 23.225 - € 31.550 € 31.550 - € 39.055 € 39.055 - € 43.574 € 43.574 - € 47.141 € 47.141 - € 50.000 € 50.000 - € 60.000 € 60.000 - € 70.000 € 70.000 - € 80.000 € 80.000 - € 90.000 Meer dan € 100.000 Bron: Enquête WBO Venlo, bewerking Stec Groep (2021). Inkomensgrenzen prijspeil 2020.

70

80

90

100

110

39

Woningbehoefte Venlo in beeld 20.373

5.2 WOZ-waarde koopwoning hoger naarmate inkomen stijgt Onderstaande figuren tonen de inkomens van de huishoudens met een koopwoning, onderverdeeld naar de (geschatte) WOZ-waarde van hun huidige woning (circa 1.700 respondenten). In absolute zin hebben de meeste respondenten een koopwoning (zo’n 1.700 van de 2.400 respondenten die deze vraag hebben beantwoord). Lage inkomens hebben minder vaak een koopwoning (zie ook 5.3 over huurwoningen). Figuur 41: Inkomens huishoudens koopwoning, onderverdeeld naar WOZ-waarde (absoluut) 0 Minder dan € 23.225 € 23.225 - € 31.550 € 31.550 - € 39.055 € 39.055 - € 43.574 € 43.574 - € 47.141 € 47.141 - € 50.000 € 50.000 - € 60.000 € 60.000 - € 70.000 € 70.000 - € 80.000 € 80.000 - € 90.000 € 90.000 tot € 100.000 Meer dan € 100.000

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

220 Minder dan € 165.000 € 165.000 tot € 200.000 € 200.000 tot € 240.000 € 240.000 tot € 325.000 € 325.000 tot € 400.000 € 400.000 tot € 500.000 € 500.000 tot € 600.000 Meer dan € 600.000

Bron: Enquête WBO Venlo, bewerking Stec Groep (2021). Inkomensgrenzen prijspeil 2020. Figuur exclusief circa 600 respondenten zonder ingevuld antwoord of met keuze ‘weet niet/geen antwoord’.

Wat opvalt is dat naarmate huishoudens een hoger inkomen hebben, de WOZ-waarde van hun koopwoning geleidelijk aan hoger wordt. Zo heeft van de huishoudens met een inkomen tot € 31.055 circa 20% een koopwoning met een WOZ-waarde onder de € 165.000. In de andere doelgroepen is segment een zeer beperkt aandeel. Daarentegen neemt met name het aandeel woningen met een WOZ-waarde vanaf € 325.000 toe wanneer het inkomen hoger wordt. Figuur 42: Inkomens huishoudens koopwoning, onderverdeeld naar WOZ-waarde (relatief) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Meer dan € 600.000 € 500.000 tot € 600.000 € 400.000 tot € 500.000 € 325.000 tot € 400.000 € 240.000 tot € 325.000 € 200.000 tot € 240.000 € 165.000 tot € 200.000 Minder dan € 165.000

Bron: Enquête WBO Venlo, bewerking Stec Groep (2021). Inkomensgrenzen prijspeil 2020. Figuur exclusief circa 600 respondenten zonder ingevuld antwoord of met keuze ‘weet niet/geen antwoord’.

40

Woningbehoefte Venlo in beeld 20.373

5.3 Huishoudens met laag inkomen betalen vaak huur tot liberalisatiegrens Onderstaande figuren tonen de inkomens van de huishoudens met een huurwoning, onderverdeeld naar de huurprijs van hun huidige corporatie huurwoning (circa 440 respondenten) en huidige particuliere huurwoningen (circa 280 respondenten). Meeste corporatie huurwoningen bewoond door primaire en secundaire doelgroep De twee laagste inkomensgroepen uit onderstaand figuur behoren tot de primaire doelgroep van woningcorporaties. Daarnaast horen inkomens tot € 39.055 tot de secundaire doelgroep. Op basis van de enquête concluderen we dat op dit moment circa 80% van de corporatiewoningen bewoond wordt door de doelgroepen tot € 39.055. Bij inkomens vanaf € 60.000 gaat het nog maar om enkele procenten (circa 5%). Daarnaast blijkt dat er maar beperkt woningen boven de liberalisatiegrens verhuurd worden door woningcorporaties: circa 13% van de corporatiewoningen heeft een huurprijs vanaf € 754. Figuur 43: Inkomens huishoudens corporatie huurwoning, onderverdeeld naar maandelijkse huurprijs 0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

Minder dan € 23.225 € 23.225 - € 31.550 € 31.550 - € 39.055 € 39.055 - € 43.574 € 43.574 - € 47.141 € 47.141 - € 50.000 € 50.000 - € 60.000 € 60.000 - € 70.000 € 70.000 - € 80.000 € 80.000 - € 90.000 € 90.000 tot € 100.000 Meer dan € 100.000

Minder dan € 443 € 443 tot en met € 634 € 635 tot en met € 679 € 680 tot en met € 753 € 754 tot en met € 850 € 851 tot en met € 1000 € 1001 of meer

Bron: Enquête WBO Venlo, bewerking Stec Groep (2021). Inkomensgrenzen prijspeil 2020.

Ook particuliere verhuurders vragen lage inkomens om huurprijzen tot liberalisatiegrens Particuliere huurwoningen zijn relatief minder vaak bewoond door lage inkomens tot € 39.055, maar het gaat het nog steeds om circa 55% van de huurders. Hogere inkomens wonen minder vaak in een huurwoning, omdat zij vaker in staat zijn om een woning te kopen. Wel valt op dat inkomens vanaf € 39.055 vaker een hoge huurprijs (boven de liberalisatiegrens) betalen dan lagere inkomens: het gaat om respectievelijk 72% tegenover 37%. Dit is logisch in het kader van het kunnen betalen van de huur en voorkomen van betalingsproblemen. Particuliere verhuurders stellen hiervoor ook vaak inkomenseisen op. Figuur 44: Inkomens huishoudens particuliere huurwoning, onderverdeeld naar maandelijkse huurprijs 0

10

20

30

40

50

Minder dan € 23.225 € 23.225 - € 31.550 € 31.550 - € 39.055 € 39.055 - € 43.574 € 43.574 - € 47.141 € 47.141 - € 50.000 € 50.000 - € 60.000 € 60.000 - € 70.000 € 70.000 - € 80.000 € 80.000 - € 90.000 € 90.000 tot € 100.000 Meer dan € 100.000 Bron: Enquête WBO Venlo, bewerking Stec Groep (2021). Inkomensgrenzen prijspeil 2020.

60 Minder dan € 443 € 443 tot en met € 634 € 635 tot en met € 679 € 680 tot en met € 753 € 754 tot en met € 850 € 851 tot en met € 1000 € 1001 of meer

41

Woningbehoefte Venlo in beeld 20.373

5.4 Realistische koopprijzen op basis van inkomen liggen lager dan wensen Onderstaande tabel toont de maximaal te lenen bedragen bij drie grote hypotheekverstrekkers in Nederland (Rabobank, ABN-AMRO, ING) en de Hypotheker, op basis van het bruto jaarinkomen. Tabel 4: Maximaal te lenen bedragen per hypotheekverstrekker Inkomen Tot € 23.225 Tot € 31.550 Tot € 39.055 Tot € 43.574 Tot € 47.141 Tot € 50.000 Tot € 60.000 Tot € 70.000 Tot € 80.000 Tot € 90.000 Tot € 100.000 Vanaf € 100.000

Rabobank € 95.000 € 145.000 € 185.000 € 206.000 € 223.000 € 243.000 € 307.000 € 385.000 € 450.000 € 518.000 € 589.000 Vanaf € 589.000

ING Bank € 102.000 € 139.000 € 178.000 € 198.000 € 215.000 € 234.000 € 297.000 € 378.000 € 451.000 € 518.000 € 588.000 Vanaf € 588.000

ABN-AMRO € 107.000 € 144.000 € 184.000 € 205.000 € 222.000 € 242.000 € 306.000 € 376.000 € 448.000 € 515.000 € 585.000 Vanaf € 585.000

Hypotheker € 104.000 € 141.000 € 180.000 € 200.000 € 217.000 € 237.000 € 300.000 € 366.000 € 428.000 € 493.000 € 560.000 Vanaf € 560.000

Bron: Rabobank, ABN-AMRO, ING Bank en de Hypotheker, maart 2021, afgerond op 1.000-tallen.

Het maximale leenbedrag in bovenstaande tabellen is enkel gebaseerd op het bruto jaarinkomen, een leeftijd van 30 jaar en is op basis van 1,5% vaste rente. In de berekening van het maximale leenbedrag is geen rekening gehouden met eventuele studieschuld, overige leningen, alimentatie etc. Aan de andere kant is er ook geen rekening gehouden met spaargeld of een overwaarde op de huidige woning. Het te lenen bedrag kan dus zowel (veel) hoger als (veel) lager uitvallen en geeft hiermee slechts een theoretische indicatie van de maximaal te verkrijgen hypotheek. In onderstaande tabellen is de voorkeur voor koopprijzen van zelfstandige huishoudens en starters in Venlo weergeven (kolommen), ingedeeld naar het geschatte huishoudensinkomen (rijen). Met de kleuren is aangegeven in hoeverre deze koopwens aansluit op het potentiële leencapaciteiten per inkomensklasse, op basis van bovenstaande tabel. Hierbij baseren we ons enkel op het inkomen. Groene koopprijzen lijken haalbaar op basis van het inkomen, gele koopprijzen zijn mogelijk haalbaar (mits er sprake is van eigen middelen, zoals spaargeld of overwaarde) en rode koopprijzen lijken in principe niet haalbaar. In onderstaande tabel houden we (net als bij de maximale hypotheek) alleen rekening met inkomens.

Met bijvoorbeeld spaargeld, hulp van ouders of de verkoop van een huidige woning kan een duurdere woning mogelijk toch gefinancierd worden. Eventuele schulden kunnen daarentegen de aankoop van een woning in de gewenste koopprijsklasse moeilijker maken. Het volgende valt op voor zelfstandige huishoudens: • Huishoudens zoeken vaker naar een koopwoning dan naar een huurwoning (1.413 tegenover 589). • De meeste respondenten willen een woning in het hogere middensegment (€ 240.000 tot € 400.000). Dit prijssegment is echter voor een groot aandeel van hen onhaalbaar op basis van hun inkomen. • De respondenten met een laag inkomen (tot € 39.055) lijken de meest onrealistische wensen te hebben ten aanzien van de koopprijs van hun gewenste woning: zo’n 75 tot 80% van deze doelgroepen hebben de voorkeur voor een kooprijs die op basis van alleen hun inkomen niet haalbaar is. • Ook voor respondenten met een middeninkomen (€ 39.055 tot circa € 50.000) lijkt zo’n 65 tot 80% van de respondenten een voorkeur te hebben voor een woning met een te hoge koopprijs. • Respondenten met een hoog inkomen (vanaf € 50.000) schatten hun mogelijkheden realistischer in: minstens 75% van deze huishoudens zoeken een woning die (potentieel) haalbaar is op basis van hun inkomen (groen of geel). Dit aandeel stijgt naarmate het inkomen stijgt.

42

Woningbehoefte Venlo in beeld 20.373

•

Om een gemiddelde woning in Venlo te kunnen kopen (€ 245.600), heeft een huishoudens al snel twee inkomens nodig (jaarlijks inkomen van € 60.000), of bijvoorbeeld spaargeld, een schenking of overwaarde (veel van deze respondenten zijn al ouder en hebben al een koopwoning).

Tabel 5: Voorkeur koopprijzen in inkomensklassen – zelfstandige huishoudens Inkomen

Tot € 23.225 Tot € 31.550 Tot € 39.055 Tot € 43.574 Tot € 47.141 Tot € 50.000 Tot € 60.000 Tot € 70.000 Tot € 80.000 Tot € 90.000 Tot € 100.000 Vanaf € 100.000 Totaal

Tot €165.000 19% 20% 3% 2% 1% 0% 1% 1% 0% 0% 0% 1% 3%

€165.000 tot €200.000 25% 18% 22% 16% 6% 11% 7% 4% 1% 0% 1% 0% 8%

€200.000 tot €240.000 26% 27% 31% 30% 26% 24% 12% 11% 7% 1% 1% 1% 15%

€240.000 tot €325.000 21% 30% 29% 27% 40% 35% 45% 37% 23% 18% 14% 10% 28%

€325.000 tot €400.000 9% 2% 11% 20% 22% 23% 24% 27% 42% 28% 31% 18% 23%

€400.000 tot €500.000 0% 2% 3% 4% 4% 6% 9% 17% 19% 33% 31% 32% 14%

€500.000 tot €600.000 0% 1% 0% 1% 1% 1% 1% 2% 9% 19% 17% 17% 6%

Vanaf €600.000 0% 0% 0% 0% 0% 0% 1% 2% 0% 1% 4% 23% 3%

Totaal (absoluut) 57 91 134 126 78 83 166 177 151 106 93 151 1.413

Bron: Enquête WBO Venlo, bewerking Stec Groep (2021). Inkomensgrenzen prijspeil 2020.

Het volgende valt op voor starters (thuiswonende kinderen): • Starters zoeken iets vaker naar een koopwoning dan naar een huurwoning (124 tegenover 120). • De meeste starters hebben een lager inkomen (tot € 39.055). Ongeveer 50 tot 60% van hen zoekt een woning tot € 200.000, maar ook dit is voor hen niet altijd mogelijk (op basis van enkel hun inkomen). • Starters met een hoger inkomen (vanaf € 50.000) schatten de aankoopprijs van hun potentiële koopwoning realistischer in: minimaal 75% van hen zoekt een woning in een groene of gele prijsklasse. Tabel 6: Voorkeur koopprijzen in inkomensklassen – starters Inkomen

Tot € 23.225 Tot € 31.550 Tot € 39.055 Tot € 43.574 Tot € 47.141 Tot € 50.000 Tot € 60.000 Tot € 70.000 Tot € 80.000 Tot € 90.000 Tot € 100.000 Vanaf € 100.000 Totaal

Tot €165.000 24% 22% 11% 15% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 13%

€165.000 tot €200.000 28% 43% 39% 23% 0% 20% 13% 0% 0% 0% 0% 0% 27%

€200.000 tot €240.000 24% 22% 36% 46% 67% 20% 13% 9% 0% 0% 0% 0% 26%

€240.000 tot €325.000 24% 4% 14% 15% 33% 40% 50% 64% 60% 0% 0% 0% 24%

€325.000 tot €400.000 0% 9% 0% 0% 0% 20% 25% 9% 40% 0% 0% 50% 7%

€400.000 tot €500.000 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 18% 0% 100% 0% 0% 2%

Bron: Enquête WBO Venlo, bewerking Stec Groep (2021). Inkomensgrenzen prijspeil 2020.

€500.000 tot €600.000 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

Vanaf €600.000 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 50% 1%

Totaal (absoluut) 25 23 28 13 3 5 8 11 5 1 0 2 124

43

Woningbehoefte Venlo in beeld 20.373

5.5 Huishoudens met voorkeur voor huur zoeken vooral naar sociale huurprijzen •

•

•

•

Lage inkomens tot € 31.550 behoren tot de primaire doelgroep van woningcorporaties: 65 tot 80% zoekt een woning tot de aftoppingsgrens van € 680. Daarnaast zoekt zo’n 20 tot 25% een woning met een huurprijs tot de liberalisatiegrens van € 753. Slechts een zeer beperkt deel zoekt een woning in de vrijesector. Inkomens tussen de € 31.550 en € 39.055 behoren tot de primaire doelgroep van woningcorporaties. Woningcorporaties zullen hen doorgaans woningen aanbieden vanaf € 635 per maand. Circa de helft van de respondenten zoekt een woning met een huurprijs van € 635 tot € 753. Huishoudens die een goedkopere woningen zoeken, kunnen deze waarschijnlijk lastig vinden. Woningen met duurdere huurprijzen worden vanwege inkomenseisen bij particuliere verhuurders mogelijk ook niet haalbaar. Middeninkomens (van € 39.055 tot circa € 50.000) zullen bij woningcorporaties beperkt een woning kunnen huren. Het zal doorgaans gaan om woningen vanaf de aftoppingsgrens (€ 680) of liberalisatiegrens (€ 753). Dit betekent dat circa 45 tot 55% van de respondenten in onderstaande tabel een realistische inschatting maakt van hun mogelijkheden voor huren bij een woningcorporatie. Voor particuliere huurwoningen geldt vaak een inkomenseis: deze kan variëren, maar gaat doorgaans uit van een inkomen dat gelijk is aan drie tot vier keer de maandhuur.

Dit betekent dat vrijesectorhuurwoningen voor inkomens onder de € 40.000 beperkt bereikbaar zijn.

Tabel 7: Voorkeur huurprijzen in inkomensklassen – zelfstandige huishoudens Inkomen Tot € 23.225 Tot € 31.550 Tot € 39.055 Tot € 43.574 Tot € 47.141 Tot € 50.000 Tot € 60.000 Tot € 70.000 Tot € 80.000 Tot € 90.000 Tot € 100.000 Vanaf € 100.000 Totaal

Minder dan €443 11% 2% 2% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 4%

€443 tot €635 47% 40% 23% 26% 17% 4% 12% 9% 0% 0% 0% 0% 34%

€635 tot €680 24% 21% 30% 9% 9% 8% 6% 9% 14% 0% 50% 0% 21%

€680 tot €753 17% 22% 25% 23% 26% 25% 29% 18% 14% 0% 0% 0% 21%

€753 tot 850 1% 11% 12% 21% 30% 21% 6% 36% 14% 0% 50% 100% 10%

€ 850 tot €1.000 1% 4% 7% 21% 17% 38% 35% 9% 43% 100% 0% 0% 8%

Vanaf €1.000

€ 850 tot €1.000 0% 4% 20% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 3%

Vanaf €1.000

0% 0% 1% 0% 0% 4% 12% 18% 14% 0% 0% 0% 1%

Totaal (absoluut) 200 141 115 47 23 24 17 11 7 1 2 1 589

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

Totaal (absoluut) 56 25 10 4 2 1 2 0 0 0 0 0 100

Bron: Enquête WBO Venlo, bewerking Stec Groep (2021). Inkomensgrenzen prijspeil 2020.

Tabel 8: Voorkeur huurprijzen in inkomensklassen – starters Inkomen Tot € 23.225 Tot € 31.550 Tot € 39.055 Tot € 43.574 Tot € 47.141 Tot € 50.000 Tot € 60.000 Tot € 70.000 Tot € 80.000 Tot € 90.000 Tot € 100.000 Vanaf € 100.000 Totaal

Minder dan €443 21% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 12%

€443 tot €635 48% 40% 40% 25% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 42%

€635 tot €680 18% 28% 0% 25% 0% 100% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 19%

€680 tot €753 7% 16% 10% 25% 100% 0% 100% 0% 0% 0% 0% 0% 14%

€753 tot 850 5% 12% 30% 25% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 10%

Bron: Enquête WBO Venlo, bewerking Stec Groep (2021). Inkomensgrenzen prijspeil 2020.

44

Woningbehoefte Venlo in beeld 20.373

6 Analyse huidige voorraad 6.1 Voorkeur prijsklasse koopsector gedeeltelijk in lijn met de huidige koopvoorraad Van de circa 2.100 verhuisgeneigde huishoudens geven circa 1.150 aan een voorkeur te hebben voor een koopwoning. Van de huishoudens met een koopvoorkeur, heeft circa 27% interesse in een woning tussen € 240.000 en € 325.000. Het grootste segment van de huidige koopwoningvoorraad in de gemeente behoort ook tot deze prijsklasse (circa 24%). Opvallend is dat er in de goedkopere prijsklassen relatief meer aanbod is dan vraag (let op: het gaat hierbij om WOZ-waarden, geen verkoopprijzen). In de segmenten vanaf € 240.000 is er relatief meer vraag dan aanbod in de bestaane voorraad. Er is vooral een discrepantie zichtbaar in de prijscategorie € 325.000 tot € 400.000. Circa 20% van de respondenten spreekt een voorkeur uit voor deze prijscategorie, maar slechts 11% van de huidige voorraad valt in deze prijscategorie. Tabel 9: Voorkeur en huidige voorraad koopwoning Koopprijs

Minder dan € 165.000 € 165.000 tot € 200.000 € 200.000 tot € 240.000 € 240.000 tot € 325.000 € 325.000 tot € 400.000 € 400.000 tot € 500.000 € 500.000 tot € 600.000 Meer dan € 600.000 Geen voorkeur Totaal

Voorkeur WBO (absoluut) 46 120 186 310 225 138 60 29 18 1.131

Voorkeur WBO (%)

Koopwoningvoorraad (absoluut)

Koopwoningvoorraad (%)*

4% 11% 16% 27% 20% 12% 5% 3% 2% 100%

5.611 5.836 6.037 7.876 3.799 2.340 920 687 33.106

17% 18% 18% 24% 11% 7% 3% 17% 100%

Verschil voorkeur en voorraad in procentpunten +13% +7% +2% -3% -9% -5% -2% +14% -

Bron: Enquête WBO Venlo, Gemeente Venlo, bewerking Stec Groep (2021). * Prijzen vooraad op basis van WOZ-waarden van woningen, niet de verkoop-/vraagprijzen.

Aanbod en transacties op funda bevinden zich vooral tussen € 200.000 tot € 400.000 Als we de voorkeur uit het WBO vergelijken met de aangeboden koopvoorraad op Funda, valt allereerst op dat in absolute aantallen meer huishoudens een woning zoeken dan dat er woningen aangeboden worden (of recent verkocht zijn). Zelfs als we de verhuisgeneigde huishoudens opsplitsen naar de huishoudens die actief op zoek zijn, zijn dit er nog steeds circa 300 ten opzichte van het aanbod van 141 woningen. Overigens heeft Funda geen 100% dekking in Venlo, maar geeft het wel een weergave van de orde van grootte van het aanbod en de transacties. Verder valt op dat afgelopen jaar er relatief veel woningen van € 200.000 tot € 400.00 verkocht zijn. In het WBO gaat ook de meeste voorkeur uit naar deze prijsklasse(n). De meest uitspringende categorie zijn woningen van € 240.000 tot € 325.000; circa 25% van de aangeboden en verkochte woningen behoort tot deze prijscategorie.

45

Woningbehoefte Venlo in beeld 20.373

Tabel 10: Koop-aanbod op Funda in de gemeente Venlo Koopprijs

Te Koop (aantal)

Minder dan € 165.000 € 165.000 tot € 200.000 € 200.000 tot € 240.000 € 240.000 tot € 325.000 € 325.000 tot € 400.000 € 400.000 tot € 500.000 € 500.000 tot € 600.000 Meer dan € 600.000 Totaal

2 9 13 41 18 15 11 32 141

Te Koop (aandeel) 1% 6% 9% 29% 13% 11% 8% 23% 100%

Verkocht (aantal) 112 201 250 325 217 99 47 85 1.336

Verkocht (aandeel) 8% 15% 19% 24% 16% 7% 4% 6% 100%

Totaal (aantal) 114 210 263 366 235 114 58 117 1.477

Totaal (aandeel) 8% 14% 18% 25% 16% 8% 4% 8% 100%

Dynamiek* 2% 4% 5% 13% 8% 15% 23% 38% 14%

Bron: Funda; peildatum 19-03-2021, bewerking Stec Groep (2021).*het ‘te koop’ aanbod gedeeld door wat er afgelopen jaar verkocht is.

6.2 Voorkeur voor sociale huur in lijn met bestaande huurvoorraad Van de circa 2.100 verhuisgeneigde huishoudens geven circa 630 aan een voorkeur te hebben voor een huurwoning. Het merendeel van deze verhuisgeneigde huishoudens heeft een voorkeur voor een huurwoning van € 443 tot € 754 (circa 75%). Daarbinnen is de prijscategorie van € 443 tot € 635 is het meest geliefd met 33% (210 huishoudens). De voorkeur uit het WBO komt redelijk overeen met de verdeling van de huurwoningen in de gemeente. Er zijn relatief net wat minder huurwoningen tussen de € 443 en € 679 in de woningvoorraad aanwezig dan dat er vraag naar is vanuit het WBO (-3%). Verder valt op dat de vraag naar woningen in de middenhuur (€ 754 – € 1001) uit het WBO relatief groter is dan de huidige voorraad. Dit geldt niet voor woningen met een huuprijs boven de € 1001. Hier is meer aanbod van dan voorkeur (6%). Tabel 11: Voorkeur prijsklasse huurwoning* Huurprijs

Tot € 443 € 443 t/m € 634 € 635 t/m € 679 € 680 t/m € 753 € 754 t/m € 850 € 851 t/m € 1000 € 1001 of meer Geen voorkeur/ onbekend Totaal

Voorkeur WBO

Huurwoningvoorraad

Totale huurvoorraad

absoluut

corporatie

absoluut

%

particulier

%

Verschil voorkeur en voorraad

33 210 133 138 57 37 2 20

5% 33% 21% 22% 9% 6% 0% 3%

5% 54%

1.050 8.440

230 1.365

1.280 9.805

7% 51%

+2% -3%

22% 15%

2.820 680

1.340 1.880

4.160 2.560

22% 13%

0% -2%

0% 3%

45 305

1.035 120

1.080 425

6% 2%

+6% -

630

100%

100%

13.340

5.970

19.310

100%

Bron: Enquête WBO Venlo, Lokale Monitor Wonen (2021), peildatum 2018; bewerking Stec Groep (2021) * Prijslassen vrijesectorhuur komen niet precies overeen tussen LMW en de enquête.

Aanbod en transacties op funda bevinden zich vooral in het duurdere segment (vana € 850) De aangeboden huurvoorraad van Funda geeft geen volledig beeld van de aangeboden totale huurvoorraad, omdat hier het corporatiebezit niet in is meegenomen. (De gegevens over de mutaties/aanbod in het sociale segment van de woningcorporaties zijn niet gebruikt voor dit onderzoek.) Wat opvalt is dat de behoefte uit het WBO sterk afneemt naarmate de prijs hoger wordt, maar dat er nog relatief veel woningen in het duurdere segment worden aangeboden / verhuurd. Zie de volgende tabel.

46

Woningbehoefte Venlo in beeld 20.373

Tabel 12: Huur-aanbod op Funda in de gemeente Venlo Huurprijs

Te huur (aantal)

Minder dan € 443 € 443 tot en met € 634 € 635 tot en met € 679 € 680 tot en met € 753 € 754 tot en met € 850 € 851 tot en met € 1000 € 1001 of meer Totaal

Te huur (aandeel) 0 0 0 1 15 56 9 81

Verhuurd (aantal)

0% 0% 0% 1% 19% 69% 11% 100%

Verhuurd (aandeel)

0 7 6 18 41 49 19 140

Totaal (aantal)

0% 5% 4% 13% 29% 35% 14% 100%

Totaal (aandeel)

0 7 6 19 56 105 28 193

Dynamiek*

0% 4% 3% 10% 29% 54% 15% 100%

0% 0% 0% 6% 37% 114% 47% 58%

Bron: Funda; peildatum 19-03-2021, bewerking Stec Groep (2021).*het ‘te huur’ aanbod gedeeld door wat er afgelopen jaar verkocht is.

Om een zo compleet mogelijk beeld te krijgen van de situatie op de huurmarkt, hebben we in onderstaande tabel het aandeel passend gehuisvestte huishoudens in huurwoningen uiteengezet (naar huurprijs). Te zien is dat circa 17% van de huishoudens in een woning tussen de € 680 en € 754 goedkoop scheef woont. In dit segment woont ook 51,5% duur scheef. Dit betekent dat slechts een derde van de huishoudens in deze woningen op basis van hun inkomen passend gehuisvest is. Ook valt op dat 21% van de huishoudens in een huurwoning van € 950 of hoger eigenlijk recht heeft op een woning met huurtoeslag. Tabel 13: Scheefheid binnen de huursector in Venlo Goedkope scheefheid % Tot en met kwaliteitskortingsgrens ( t/m € 443) Tussen kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrens (€ 443 – 680) Tussen aftoppingsgrens en liberalisatiegrens (€ 680 – 754) Tussen liberalisatiegrens en €950 Boven € 950

Passend gehuisvest

Aantal

%

Dure scheefheid

Aantal

%

Aantal

3,3%

40

96,7%

1.185

0%

0

7,3%

685

92,7%

8.665

0%

0

16,8%

655

31,7%

1.240

51,5%

2.015

0% 0%

0 0

64,9% 79%

1.380 565

35,1% 21%

745 150

Bron: Lokale Monitor Wonen (2021), peildatum 2018; bewerking Stec Groep (2021)

Goedkope scheefheid: Wanneer het belastbaar huishoudinkomen hoger dan of gelijk aan € 40.349 is en het huishouden gehuisvest is in een woning met een huuprijs lager dan of gelijk aan de liberalisatiegrens. Dure scheefheid: Wanneer een huishouden tot de doelgroep huurtoeslag behoort en in een woning woont met een huurprijs boven de aftoppingsgrens.

47

Woningbehoefte Venlo in beeld 20.373

Als we de scheefheid van de woonsituatie van huishoudens in de sociale huurwoningvoorraad in Venlo afzetten tegen de cijfers van de provincie Limburg en Nederland. Zien we dat het percentage goedkope scheefheid relatief laag uitvalt. Vooral tussen de kwaliteitskortinggrens en de aftoppingsgrens kent de gemeente Venlo procentueel bijna de helft minder (goedkope) scheefhuurders dan gemiddeld in Nederland. Tussen de liberalisatiegrens en € 950 zien we in Venlo wel relatief meer (dure) scheefhuurders, circa 35% ten opzichte van het landelijk gemiddelde van 23%. Over het algemeen is het percentage dat passend gehuisvest is in de sociale huur in de gemeente Venlo relatief hoog. Er zijn wel meer scheefhuurders aanwezig in het vrije segment ten opzichte van de de provincie en het landelijke gemiddelde. Tabel 14: Scheefheid binnen de sociale huursector Venlo, Noord-Limburg & Nederland