1.2 Woonbehoefte in beeld Stec 2021.pdf

Woningbehoefte Venlo in beeld Stec Groep aan gemeente Venlo

Lotte Huiskens, Marijn Gradussen en Erik de Leve 2 april 2021

2

Woningbehoefte Venlo in beeld 20.373

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 1.2 1.3

2

2.2 2.3 2.4 2.5 2.6

3

3.2 3.3 3.4

4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9

5

14

Resultaten op basis van bijna 2.100 huishoudens met verhuiswens ........................................................................................... 14 Meerderheid respondenten heeft een verhuiswens, grotendeels binnen Venlo .......................................................................................... 15 Nieuwe woning: lichte voorkeur voor koop, vooral tussen € 240.000 en € 325.000 .............................................................................. 18 Nieuwe woning: voorkeur voor grondgebonden woningen met tuin .......................................................................................................... 21 Circa 80 tot 90% van 55-plusser zoekt een levensloopbestendige woning .................................................................................................... 23 Circa 50 tot 60% van huishoudens wil investeren in duurzaamheid......................................................................................... 26 Rustige stadswijk en dorps wonen erg in trek, net als nabijheid van boodschappen................................................................................. 28 Gemeente kan helpen door meer betaalbare en levensloopbestendige woningen aan te bieden..................................

33 Kazernekwartier als rustige stadswijk, met ruimte voor informeel ontmoeten .............................................................................................. 36

Analyse inkomens 5.1

9

Komende tien jaar neemt aantal huishoudens toe met zo’n 2.100 tot 3.500 .................................................................................................... 9 Onderliggend spelen huishoudensverdunning en vergrijzing........... 10 Bestaande woningvoorraad vooral gericht op gezinnen en koop ..... 11 Behoefte aan grondgebonden koop en meer nultredenwoningen (appartementen)..................................................................................... 12

Woonbehoefte Venlo 4.1

5

Langetermijnbeeld: komende tien jaar behoefte aan meer (nultreden)woningen ............................................................................... 5 Conclusies ten aanzien van verhuiswensen en (on)mogelijkheden ................................................................................... 5 Conclusies ten aanzien van woningtypen en woonvormen................. 6 Conclusies ten aanzien van eigendomsvormen en prijsklassen.......... 7 Conclusies ten aanzien van woonmilieus .............................................. 7 Opvallende conclusies per stadsdeel ..................................................... 8

Huishoudens en woningmarkt Venlo 3.1

4

Uw situatie ................................................................................................ 4 Uw vragen ................................................................................................ 4 Leeswijzer ................................................................................................. 4

Conclusies 2.1

4

38

Ruim 40% van huishoudens en 75% van starters heeft een laag inkomen .................................................................................................. 38

3

Woningbehoefte Venlo in beeld 20.373

5.2 5.3 5.4 5.5

6

WOZ-waarde koopwoning hoger naarmate inkomen stijgt ............... 39 Huishoudens met laag inkomen betalen vaak huur tot liberalisatiegrens .................................................................................... 40 Realistische koopprijzen op basis van inkomen liggen lager dan wensen .................................................................................................... 41 Huishoudens met voorkeur voor huur zoeken vooral naar sociale huurprijzen.............................................................................................. 43

Analyse huidige voorraad 6.1 6.2

44

Voorkeur prijsklasse koopsector gedeeltelijk in lijn met de huidige koopvoorraad ........................................................................... 44 Voorkeur voor sociale huur in lijn met bestaande huurvoorraad ...... 45

Bijlage A: Factsheet per kern

48

Bijlage B: verslagen groepsgesprekken

71

Professionals ....................................................................................................... 71 Ouderenplatform ................................................................................................ 73 Woonconsumentenvertegenwoordigers .......................................................... 74

Woningbehoefte Venlo in beeld 20.373

4

1 Inleiding 1.1 Uw situatie De gemeente Venlo (hierna: U) is geïnteresseerd in de woonwensen van haar inwoners. Hiervoor heeft u een woonwensenonderzoek laten uitvoeren aan de hand van een online vragenlijst. De resultaten uit dit onderzoek wilt u onder andere gebruiken als input voor de nieuw op te stellen woonvisie. Ook wilt u het gebruiken voor de invulling van specifieke woningbouwlocaties zoals het Kazerne Kwartier. Inzicht in de woonwensen en -eisen van specifieke doelgroepen is voor u daarom zeer relevant (zoals starters, ouderen, ‘zelfbouwers’ of inwoners van een specifieke kern). In 2014 is het meest recente lokale woonwensenonderzoek in Venlo uitgevoerd. Sindsdien is er veel veranderd. Zo is de woningmarkt weer op stoom gekomen, is er nieuwe wet- en regelgeving (zoals de Woningwet, financieringsnormen, regels voor woningcorporaties), opgaven op het gebied van verduurzaming, vergrijzing, verwachtingen in bevolkingsen huishoudensontwikkeling, oplevering van projecten, inspelen op kansen en de huidige coronapandemie. Kortom: er is behoefte aan actuele inzichten in de woonwensen van de Venlonaren. U wilt hierbij de realiteitszin niet uit het oog verliezen door de verbinding te maken tussen (woon)wensen en de al aanwezige woningvoorraad en woonmilieus.

1.2 Uw vragen U wilt met dit onderzoek antwoord op de volgende vragen: • Wat zijn de woonwensen van huishoudens op het niveau van de gemeente en op kernniveau? • Wat is de behoefte aan koop- en huurwoningen, ingedeeld naar prijsklassen (in zowel huur als koop)? • Wat is de behoefte aan verschillende woningtypen en eventuele bijzondere woonvormen (zoals (collectieve) zelfbouw, levensloopbestendige woningen, tiny houses et cetera). • Wat zijn de woonwensen van specifieke doelgroepen, zoals starters, jonge huishoudens of ouderen (bijvoorbeeld huishoudens ingedeeld naar leeftijdscategorieën)? • Waarom verhuizen mensen wel of toch niet en wat zijn de (on)mogelijkheden voor woningzoekers om (g)een geschikte woning te vinden? Dit betreft wat meer de ‘zachtere’ aspecten van de woonwensen.

• Hoe kijkt men aan tegen specifieke thema’s als duurzaamheid en de energieprestatie van de woning? Is dit vooral kostenbesparend gedreven of juist ook ideologisch? En in hoeverre zijn de inwoners bereid om hier zelf aan bij te dragen (financieel)? • Hoe verhouden de woonwensen van de Venlose bevolking zich tot de aanwezige woonmilieus? Ontbreken er woonmilieus of is er mogelijk ‘teveel van hetzelfde’? En wat betekent dit voor het te realiseren woonmilieu op het Kazerneterrein? • Wat is – naast de resultaten uit de enquête – het beeld dat leeft bij cliëntenpanels en deskundigen (zoals makelaars, woningcorporaties of wijk- of dorpsraden) over de woonwensen en -eisen?

1.3 Leeswijzer In het volgende hoofdstuk gaan we in op de belangrijkste conclusies. Daarna volgen gegevens over demografie en de woningmarkt in Venlo in Hoofdstuk 3. Hoofdstuk 4 gaat in op de uitkomsten van het woningbehoefteonderzoek, gevolgd door de analyse van de inkomens (hoofdstuk 5) en die van de betaalbaarheid van de woningvoorraad in hoofdstuk 6. In de bijlagen vindt u de factsheets per kern en de verslagen van de groepsgesprekken.

Woningbehoefte Venlo in beeld 20.373

5

2 Conclusies 2.1 Langetermijnbeeld: komende tien jaar behoefte aan meer (nultreden)woningen In dit hoofdstuk gaan we in op de belangrijkste conclusies uit de enquête, maar eerst schetsen we hier kort de demografische ontwikkelingen en gevolgen voor de woningbehoefte op (middel)lange termijn. Komende tien jaar stijgt het aantal huishoudens, daarna huishoudensafname verwacht Het aantal huishoudens in de gemeente Venlo neemt tussen 2021 en 2031 toe met circa 2.100 tot 3.550 (volgens Primos 2019, Progneff 2019 en Primos 2020). Om in deze groei te kunnen voorzien dient ook de woningvoorraad toe te nemen met zo’n 2.100 tot 3.550 woningen, ervan uitgaande dat ieder huishouden één woning nodig heeft. Na 2031 stabiliseert het aantal huishoudens en richting 2041 gaan de prognoses uit van een lichte daling van het aantal huishoudens. Dit betekent dat na tien jaar de uitbreidingsbehoefte aan woningen afneemt, en er op de langere termijn wellicht overschotten op de woningmarkt kunnen ontstaan (minder courante delen van de voorraad). Onderliggende huishoudensverdunning en vergrijzing vragen om aanvullende woonvormen Prognoses kunnen in kwantitatieve zin sterk fluctueren per jaar (zoals ook bij Primos 2019 en 2020 het geval is). Om niet ieder jaar een compleet nieuwe programmering op te hoeven stellen, is het belangrijk om te weten welke ontwikkelingen onderliggend spelen.

U kunt als gemeente dan programmeren voor ontwikkelingen die zeer waarschijnlijk plaats zullen vinden en opschalen als nieuwe prognoses hoger uitvallen. In het geval van de gemeente Venlo wijzen alle prognoses op huishoudensverdunning (meer één- en tweepersoonshuishoudens) en vergrijzing (sterke toename van het aantal 75-plushuishoudens). Woningen toevoegen voor deze doelgroepen lijkt daarom een ‘no-regret’ scenario, zeker omdat de bestaande woningvoorraad hoofzakelijk gericht is op gezinnen. Behoefte aan grondgebonden koop en meer appartementen/nultredenwoningen Iets minder dan de helft van de woningbehoefte tot 2031 landt in het reguliere grondgebonden segment (zie hiervoor ook figuur 5). Binnen de grondgebonden woningen ligt de nadruk op de koopsector. Deze behoefte bestaat voornamelijk op de korte termijn en lijkt vanaf 2028 om te slaan in een overschot. Naast de behoefte aan grondgebonden koopwoningen, zien we ook een uitbreidingsbehoefte aan nultredenwoningen in de gemeente Venlo (zowel het koop- als huursegment). Deze nultredenwoningen kunnen gerealiseerd worden als appartement of grondgebonden nultredenwoning. Deze segmenten samen zijn goed voor iets meer dan de helft van de kwalitatieve behoefte voor de komende tien jaar in de gemeente (die hiervoor ook figuur 6).

Deze (toenemende) behoefte aan nultredenwoningen (appartement of grondgebonden) is grotendeels te verklaren door de groei van het aantal 55- en 75-plushuishoudens.

2.2 Conclusies ten aanzien van verhuiswensen en (on)mogelijkheden •

•

•

Circa 60% van de respondenten heeft een verhuiswens, de overige 40% niet. Naarmate de leeftijd van respondenten toeneemt, neemt hun wens om te verhuizen af. Daarnaast zijn oudere huishoudens met een verhuiswens minder actief in het realiseren van hun verhuiswens: ze zoeken minder vaak naar woningen op een huizenforum zoals Funda, bezoeken minder vaak makelaars en voeren nauwelijks hypotheekgesprekken. Vooral starters en jonge huishoudens (tot 40 jaar) willen op korte termijn verhuizen: circa de helft wil binnen een jaar verhuizen. Respondenten in deze doelgroepen verwachten echter wel obstakels bij het (snel) vinden van een woning. Vooral hoge koop- en huurprijzen worden als een bovengemiddeld obstakel ervaren door deze doelgroep (circa 30% tegenover 22% gemiddeld). Voor 55-plushuishoudens is hun gezondheid zowel een belangrijke reden om niet te verhuizen (als het nog goed gaat) als om wel te verhuizen (wil een levensloopbestendige woning). Een gebrek aan geschikt aanbod is voor hen echter een bovengemiddeld obstakel (34% tegenover 29% gemiddeld). Betaalbaarheid van woningen is minder vaak voor hen een probleem (14% tegenover 22% gemiddeld).

Woningbehoefte Venlo in beeld 20.373

• •

•

6

De belangrijkste reden voor respondenten om niet te willen verhuizen is de tevredenheid over hun huidige woning, gevolgd door niet weg willen uit hun eigen buurt. De belangrijkste obstakels die respondenten met een verhuiswens (verwachten te) ervaren zijn te weinig aanbod van het gewenste woningtype, te hoge koop-/huurprijzen of te weinig aanbod op de gewenste plek. Hierbij zijn door starters en huishoudens tot 40 jaar de koop-/huurprijzen vaker als obstakel benoemd en door de 40-plushuishoudens het gebrek aan aanbod (op de juiste plek). Er wordt aangegeven dat de gemeente huishoudens tot 40 jaar vooral kan helpen door meer betaalbare huur- en koopwoningen te (laten) realiseren. Dit hangt samen met het aandeel starters dat interesse heeft in een Starterslening (circa 40%). Daarentegen geven 55-plushuishoudens aan vooral baat te hebben bij een groter beschikbaar aanbod van levensloopbestendige woningen.

2.3 Conclusies ten aanzien van woningtypen en woonvormen Voorkeuren voor woningtypen • Circa 30% van de huishoudens heeft een voorkeur voor een nieuwbouwwoning of kavel om zelf te bouwen. Dit is vergelijkbaar met het aandeel huishoudens dat voorkeur heeft voor een bestaande woning. De overige 40% heeft geen duidelijke voorkeur voor nieuwbouw of bestaande bouw. • In totaal heeft ongeveer een kwart van de huishoudens voorkeur voor een appartement (al dan niet met lift). De overige huishoudens hebben voorkeur voor een grondgebonden woning. Dit is min of meer vergelijkbaar met de opbouw van de bestaande woningvoorraad. • Starters hebben diverse voorkeuren: circa 20% heeft voorkeur voor een rijwoning, circa 20% voor een twee-onder-een-kap woning en circa 20% voor een appartement. Ook heeft 30% geen voorkeur wat betreft woonoppervlak en neemt 30% genoegen met een balkon of dakterras in plaats van een tuin. • Huishoudens tussen de 25 en 55 jaar hebben een duidelijke voorkeur voor grondgebonden woningen (zo’n 80 tot 90%). Hierbij ligt de nadruk op vrijstaande woningen en twee-onder-een-kap woningen. Zij hebben duidelijk voorkeur voor een tuin (85 tot 90%) en minimaal drie slaapkamers (65 tot 80%). • 55- en 70-plushuishoudens hebben een bovengemiddelde voorkeur voor appartementen (respectievelijk 33 en 44%). Circa 80 tot 90% van deze huishoudens zoekt daarbij naar twee slaapkamers.

Ongeveer de helft van de 70-plussers geeft voorkeur aan een balkon of dakterras, in plaats van een tuin. • Starters en 70-plussers hebben op veel aspecten van de woning vergelijkbare eisen. Beide doelgroepen hebben een voorkeur voor relatief kleinere woningen, willen vaker een balkon dan andere doelgroepen en geven vaker de voorkeur aan woningen met maximaal twee slaapkamers. Voorkeuren voor woonvormen (voor ouderen) • Bijna de helft van de huishoudens heeft een voorkeur voor een levensloopbestendige woning (of een aanleun- of zorgwoning). Onder 55- en 70-plushuishoudens is dit zelfs respectievelijk circa 85 en 90%. Deze doelgroepen nemen de komende jaren sterk in omvang toe in de gemeente Venlo. • Zo’n 20% van de 55- en 70-plushuishoudens verwacht hun huidige woning aan te passen wanneer zij in de toekomst meer zorg nodig hebben. Circa 40% van deze doelgroep verhuist liever naar een zelfstandige woning die geschikt is voor een rollator/rolstoel (al dan niet nabij voorzieningen). • Vanuit 55-plushuishoudens met een verhuiswens komt een relatief grote interesse naar grondgebonden nultredenwoning (bijna 70%). Daarnaast is deze doelgroep geïnteresseerd in hofjeswoningen (circa 55%), al dan niet in appartementsvorm (circa 45%).

• Huishoudens in de gemeente Venlo hebben beperkt interesse in speciale woonvormen: crica 31% heeft interesse in individuele zelfbouw, zo’n 28% in prefabwoningen en circa 24% in collectieve zelfbouw. • Vanuit starters zien we een relatief bovengemiddelde voorkeur aan flexwoningen (12% tegenover 5% gemiddeld) en tiny houses (22% tegenover 14% gemiddeld).

Woningbehoefte Venlo in beeld 20.373

7

2.4 Conclusies ten aanzien van eigendomsvormen en prijsklassen •

•

•

•

In totaal heeft iets meer dan de helft van de huishoudens een voorkeur voor een koopwoning (circa 55%). Ongeveer een derde heeft een voorkeur voor een huurwoning (zo’n 31%). Dit is min of meer vergelijkbaar met de opbouw van de bestaande woningvoorraad. Huishoudens tussen de 25 en 55 jaar hebben een sterke voorkeur voor koopwoningen (zo’n 70%) ten opzichte van huurwoningen (circa 20%). De helft van deze huishoudens met een voorkeur voor koop zoekt een woning vanaf € 325.000. Vraag naar woningen tot € 200.000 is zeer beperkt (circa 12%). Circa 46% van de starters zoekt een koopwoning, waarbij zo’n 63% een woning zoekt tot € 240.000. Daarnaast zoek een kwart van de starters een woning tot € 325.000. Van de starters met een voorkeur voor een huurwoning (bijna 40%) zoekt de helft een woning met een huurprijs tot € 635. Ongeveer 16% zoekt een huurwoning met een huurprijs boven de liberalisatiegrens van € 754. 70-plushuishoudens hebben vaker dan gemiddeld een voorkeur voor huurwoningen (46% tegenover 31% gemiddeld). Een kwart van hen is bereid een woning te huren met een huurprijs boven de liberalisatiegrens van € 754. Van de huishoudens met een voorkeur voor koop (circa 31%) heeft ongeveer een derde de voorkeur voor woningen tussen de € 240.000 en € 235.000.

2.5 Conclusies ten aanzien van woonmilieus •

• •

•

•

•

•

•

•

•

De meeste huishoudens in Venlo willen wonen in een rustige stadswijk (circa 32%) of in een dorps woonmilieu (circa 20%). De minst gewenste woonmilieus zijn woonwijk gemengd (5%), woonwijk laagbouw (7%) en de binnenstad (7%). Starters hebben bovengemiddeld vaak geen voorkeurswoonmilieu (14% tegenover 5%), of wonen liever in een levendige stadswijk (10% tegenover 7%). Landelijk wonen heeft weinig voorkeur (2%). Huishoudens tussen de 25 en 40 jaar hebben een bovengemiddelde voorkeur voor landelijk wonen (15% tegenover 7%) of wonen in een rustige stadswijk (38% tegenover 32%). Ze willen minder vaak in de binnenstad wonen dan gemiddeld (3% tegenover 7%). Huishoudens tussen 40 en 55 jaar hebben een bovengemiddelde voorkeur voor wonen in een luxe woonwijk (16% tegenover 8%) of landelijk wonen (12% tegenover 8%). Ze willen minder vaak dorps wonen dan gemiddeld (16% tegenover 20%). Wensen voor woonmilieus van huishoudens tussen 55 en 70 jaar komen grotendeels overeen met de gemiddelde wensen in Venlo. Het gaat hoofdzakelijk om wonen in een rustige stadswijk of dorp (beide 1% verschil met het gemiddelde). Wel hebben ze een licht bovengemiddelde voorkeur voor het woonmilieu woonwijk laagbouw (9% tegenover 7%). 70-plushuishoudens hebben een bovengemiddelde voorkeur voor dorps wonen (25% tegenover 20%) en voor wonen in de binnenstad of in woonwijk laagbouw (beide 10% tegenover 7%).

Verder willen ze minder vaak in een landelijk woonmilieu wonen (2% tegenover 8%) en ook de rustige stadswijk is minder in trek dan gemiddeld (27% tegenover 32%). In absolute zin willen de meeste huishoudens wonen in een rustige stadswijk: circa 400 huishoudens wonen hier nu in, en circa 540 willen hierin wonen (circa 36% meer). In relatieve zin willen veel meer huishoudens landelijk wonen dan nu het geval is: circa 140 ten opzichte van 60 (circa 140% meer). Ook in de luxe woonwijk is relatief veel meer interesse: circa 150 huishoudens ten opzichte van 90 nu (circa 166% meer). In absolute zin willen veel minder huishoudens in een ‘woonwijk gemengd’ wonen dan nu het geval is: circa 215 huishoudens wonen zo, terwijl circa 80 huishoudens dit willen (slechts 38%). Dit geldt ook voor de ‘woonwijk laagbouw’, hierin wonen nu 275 huishoudens en circa 130 willen dit (slechts 47%). Het merendeel van de verhuisgeneigde respondenten die aan heeft gegegeven belangstelling te hebben voor wonen in het Kazernekwartier, heeft een voorkeur voor het woonmilieu van een rustige stadswijk (circa 40%). Dit ligt in lijn met de algemene voorkeur voor dit woonmilieu in de gemeente. Daarnaast hebben de respondenten die belangstelling hebben voor wonen in het Kazernekwartier ook een lichte voorkeur voor een levendige stadswijk (13%).

Van alle verhuisgeneigde respondenten in de gemeente Venlo wonen er op dit moment echter al meer respondenten in een levendige stadswijk dan dat respondenten hier een voorkeur voor hebben.

Woningbehoefte Venlo in beeld 20.373

8

2.6 Opvallende conclusies per stadsdeel Verschillen in woonwensen sterker gedreven door leeftijd dan door locatie Op basis van de enquête concluderen we dat wensen ten aanzien van de woning en woonomgeving sterker variëren wanneer we respondenten indelen naar leeftijd dan naar het stadsdeel waarin deze woont. Daarom presenteren we in hoofdstuk 4 de resultaten naar leeftijd. De belangrijkste verschillen tussen stadsdelen (ten opzichte van het gemiddelde in de gemeente Venlo) benoemen we hier. Stadsdeel Venlo 1: huishoudens willen sneller verhuizen en zoeken actiever dan gemiddeld • Respondenten zijn vaker actief op zoek naar een woning dan gemiddeld (20% tegenover 17%). Dit is ook terug te zien in de gevoerde acties: 32% van de respondenten bezocht een makelaar of voerde een hypotheekgesprek, tegenover de 22 tot 25% van de respondenten in andere stadsdelen. • Respondenten willen vaker dan gemiddeld zo snel mogelijk verhuizen (16% tegenover 13%). Hierbij is de grootste reden om te willen verhuizen een grotere woning (14% tegenover 11% gemiddeld). • Respondenten willen vaker dan gemiddeld een koopwoning (60% tegenover 55%). Hierbij hebben zij een voorkeur voor woningen tussen € 240.000 en € 325.000 (27%, net als Venlo gemiddeld).

Stadsdeel Blerick2: wensen van huishoudens meest in lijn met gemeentelijk gemiddelde • Opvallend is dat respondenten minder vaak (41%) dan gemiddeld (50%) in de eigen kern willen blijven. Respondenten geven het vaakst een levensloopbestendige woning als verhuismotief (18%). • Respondenten willen vaker een bestaande woning jonger dan 5 jaar (15% tegenover 13%). • Respondenten willen vaker dan gemiddeld een huurwoning (35% tegenover 31%). Hierbij hebben zij een voorkeur voor huurprijzen tussen € 443 en € 634 (31%, vergelijkbaar met Venlo gemiddeld). Stadsdeel Tegelen 3 • Respondenten in Tegelen zonder verhuiswens geven bovengemiddeld vaak aan dat zij niet willen verhuizen omdat zij tevreden zijn over hun huidige woning (41% tegenover 37%). • Respondenten willen vaker dan gemiddeld zo snel mogelijk verhuizen (16% tegenover 13%). In dit stadsdeel geven respondenten het vaakst een levensloopbestendige woning als verhuismotief (17%). • Respondenten willen vaker dan gemiddeld een eigen kavel om op te bouwen (9% tegenover 7%). • Respondenten willen vaker dan gemiddeld een huurwoning (35% tegenover 31%). Hierbij hebben zij een bovengemiddelde voorkeur voor huurprijzen tussen € 635 en € 679 (26% tegenover 21%). Stadsdeel Arcen en Velden 4 • Respondenten hebben vaker geen verhuiswens dan gemiddeld (47% tegenover 41%).

Als reden geven zij bovengemiddeld vaak aan dat zij in de buurt van vrienden willen blijven wonen (10% tegenover 5%). • Respondenten in Arcen en Velden staan relatief minder vaak ingeschreven bij een woningcorporatie (71% tegenover 60% gemiddeld in de gemeente). • Respondenten willen vaker dan gemiddeld pas over 2 tot 5 jaar verhuizen (31% tegenover 22%). • Opvallend is dat respondenten vaker (70%) dan gemiddeld (50%) in de eigen kern willen blijven. Ook willen zij vaker (14%) dan gemiddeld (8%) verhuizen met als reden een kleinere woning. • Respondenten willen vaker dan gemiddeld een eigen kavel om op te bouwen (11% tegenover 7%). • Respondenten willen vaker dan gemiddeld een koopwoning (60% tegenover 55%). Hierbij hebben zij een bovengemiddelde voorkeur voor woningen tussen € 200.000 en € 240.000 (28% tegenover 16%).

Venlo centrum en Venlo-overig Blerick, Hout-Blerick en Boekend 3 Tegelen, Steyl en Belfeld 4 Arcen, Velden en Lomm 1 2

9

Woningbehoefte Venlo in beeld 20.373

3 Huishoudens en woningmarkt Venlo In dit hoofdstuk gaan we op hoofdlijnen in op de huishoudens en woningmarkt in Venlo. We brengen de verwachte huishoudens ontwikkeling in kwantitatieve en kwalitatieve zin in beeld. Daarna staan we kort stil bij de bestaande voorraad. Ten slotte brengen we voor de komende tien jaar de behoefte aan verschillende woningtypen in beeld. Dit om een basis te leggen voor de (korte termijn) woonwensen in het hoofdstuk hierna en deze in een breder en meer langetermijnperspectief te kunnen plaatsen.

3.1 Komende tien jaar neemt aantal huishoudens toe met zo’n 2.100 tot 3.500 De afgelopen tien jaar is het aantal huishoudens in de gemeente Venlo gegroeid van circa 44.900 (in 2011) naar zo’n 48.000 (in 2020). Dit is een toename van bijna 3.000 huishoudens. Deze huishoudensgroei zet naar verwachting de komende jaren verder door. Zie onderstaand figuur. Tot 2031 voorspellen prognoses een toename van het aantal huishoudens. Hierna verschillen prognoses sterk van verwachting. Beschouw prognoses daarom altijd als richtinggevend en binnen een bandbreedte en niet als absoluut gegeven. Primos 2019 en Progneff 2019 gaan beide uit van een groei van circa 2.100 huishoudens voor de komende tien jaar. Daarna gaat Primos 2019 uit van een daling van circa 550 huishoudens, terwijl Progneff nog een groei van zo’n 180 huishoudens verwacht. De meest recente Primos 2020 prognose gaat uit van een groei van circa 3.550 huishoudens tot 2031. Tussen 2031 en 2041 daalt het aantal huishoudens echter, met circa 760. In deze nieuwste Primos 2020 prognose zijn verwachtingen over buitenlandse instroom naar boven bijgesteld, waardoor huishoudensgroei voor de gemeente Venlo ook relatief sterk is toegenomen. Er is nog geen Primos 2021 beschikbaar, maar vanwege de huidige coronacrisis kunnen hierin aannames over buitenlandse migratie weer naar beneden bijgesteld zijn.

Figuur 1: Historische huishoudensontwikkeling en diverse prognoses voor gemeente Venlo 54.000 52.000 50.000 48.000 46.000 44.000 42.000

Historische ontwikkeling

Primos 2019

Primos 2020

Progneff 2019

Bron: CBS (2021), ABF (Primos 2019 en 2020), Etil (Progneff 2019 – na update). Bewerking Stec Groep (2021).

2041

2040

2039

2038

2037

2036

2035

2034

2033

2032

2031

2030

2029

2028

2027

2026

2025

2024

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

40.000

10

Woningbehoefte Venlo in beeld 20.373

3.2 Onderliggend spelen huishoudensverdunning en vergrijzing Prognoses kunnen in kwantitatieve zin sterk fluctueren per jaar. Om niet ieder jaar een compleet nieuwe programmering op te hoeven stellen, is het daarom belangrijk om te weten welke ontwikkelingen onderliggend spelen. U kunt als gemeente dan programmeren voor ontwikkelingen die zeer waarschijnlijk plaats zullen vinden, en opschalen als nieuwe prognoses hoger uitvallen. In het geval van de gemeente Venlo wijzen alle prognoses namelijk op huishoudensverdunning (meer één- en tweepersoonshuishoudens) en vergrijzing (sterke toename van het aantal 75-plushuishoudens). Gezinnen zijn en blijven grootste doelgroep, groei is echter beperkt Op dit moment zijn gezinnen de grootste doelgroep in de gemeente Venlo. Het gaat om circa 14.880 huishoudens, ongeveer 30% van het totaal aantal huishoudens. Vooral op korte termijn neemt het aantal gezinnen nog toe, maar dit vlakt in de komende tien jaar af. Daarom zijn er in 2031 slechts zo’n 250 gezinnen meer ten opzichte van nu, en dit aantal neemt richting 2041 weer licht af. Dit betekent dat gezinnen een zeer belangrijke doelgroep zijn, maar niet in het opzicht van additionele woningbehoefte. Er komen namelijk niet veel meer gezinnen bij in de gemeente Venlo dan nu het geval is.

Tabel 1: Stand van doelgroepen en aandeel (ten opzichte van totaal) in de gemeente Venlo Doelgroepen gemeente Venlo Alleenstaanden tot 25 jaar Alleenstaanden 25 tot 35 jaar Stellen tot 35 jaar Gezinnen (en een-ouderhuishoudens) Alleenstaanden en stellen 35 tot 55 jaar Alleenstaanden en stellen 55 tot 75 jaar Alleenstaanden en stellen vanaf 75 jaar Totaal aantal huishoudens

Stand 2021 1.275 3.190 1.755 14.880 6.335 14.385 6.540 48.360

% 2021 3% 7% 4% 31% 13% 30% 14% 100%

Stand 2031 1.035 3.505 1.425 15.135 6.605 14.830 9.340 51.875

% 2031 2% 7% 3% 29% 13% 29% 18% 100%

Stand 2041 965 2.910 1.100 14.825 6.405 13.030 11.865 51.100

%2041 2% 6% 2% 29% 13% 25% 23% 100%

Bron: ABF (Primos 2020). Bewerking Stec Groep (2021). Huishoudens per doelgroep afgegrond op vijftallen.

Komende tien en twintig jaar sterke toename van aantal 75-plushuishoudens De komende jaren nemen diverse doelgroepen licht in omvang toe: alleenstaanden van 25 tot 35 jaar, gezinnen, alleenstaanden en stellen van 35 tot 55 jaar en alleenstaanden en stellen van 55 tot 75 jaar. Het gaat om enkele honderden huishoudens, zie tabel 1 en figuur 2. Na 2031 nemen deze doelgroepen weer in omvang af. Dit geldt echter niet voor de doelgroep 75-plushuishoudens. Deze neemt de komende tien jaar zeer sterk toe, met zo’n 2.800 huishoudens. Ook in de tien jaar erna komen er nog ruim 2.500 75-plushuishoudens bij. Dit komt niet doordat deze doelgroep massaal naar Venlo verhuisd, maar wel doordat bestaande huishoudens in de gemeente ouder worden. Het aandeel 75-plushuishoudens ten opzichte van het totaal neemt toe van 14% in 2021, tot 18% in 2031 en zelfs tot 23% in 2041. Figuur 2: Ontwikkeling van doelgroepen gemeente Venlo (2021-2031 en 2031-2041) -2.000

-1.500

-1.000

-500

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

Alleenstaanden tot 25 jaar

Ontwikkeling 2021-2031

Alleenstaanden 25 tot 35 jaar

Ontwikkeling 2031-2041

Stellen tot 35 jaar Gezinnen (en een-ouderhuishoudens) Alleenstaanden en stellen 35 tot 55 jaar Alleenstaanden en stellen 55 tot 75 jaar Alleenstaanden en stellen vanaf 75 jaar Bron: ABF (Primos 2020). Bewerking Stec Groep (2021). Huishoudens per doelgroep afgegrond op vijftallen.

3.000

11

Woningbehoefte Venlo in beeld 20.373

3.3 Bestaande woningvoorraad vooral gericht op gezinnen en koop Bestaande voorraad bestaat veelal uit eengezinswoningen en koopwoningen in gemeente Venlo De gemeente Venlo beschikte in 2020 over circa 47.400 woningen (CBS). Van deze woningen betreft het grootste gedeelte een eengezinswoning (circa 69%). De overige woningen (circa 31%) zijn meergezinswoningen (appartementen). Zie onderstaand figuur links. Wat betreft eigendomsvorm zijn de meeste woningen koopwoningen (circa 59%). De overige woningen zijn huurwoningen, waarvan het grootste deel in bezit van woningcorporaties (zo’n 28%) en de rest in bezit van particuliere verhuurders (zo’n 31%). Zie onderstaand figuur rechts. Figuur 3: Woningvoorraad gemeente Venlo naar woningtype (links) en eigendom (rechts)

13% 31% Koop

Eengezinswoning

Corporatiehuur

28%

Meergezinswoning

59%

69%

Particuliere huur

Bron: CBS (2021, data over 2020). Bewerking Stec Groep (2021).

Bestaande voorraad bestaat veelal uit eengezinswoningen en koopwoningen in gemeente Venlo De afgelopen tien jaar is de gemiddelde verkoopprijs van een woning in de gemeente Venlo gestegen: van circa € 177.200 in 2010 tot circa € 245.600 in 2019. De prijsontwikkeling ligt in lijn met de ontwikkeling in Nederland en de provincie Limburg. Op basis van de meest actuele cijfers ligt de gemiddelde verkoopprijs nog wel onder het landelijk gemiddelde van € 308.000, maar is deze gelijk aan het provinciaal gemiddelde. Figuur 4: Gemiddelde verkoopprijs koopwoning gemeente Venlo (provincie en Nederland) 350.000 300.000 250.000 200.000

Nederland

150.000

Provincie Limburg Gemeente Venlo

100.000 50.000 0 2010

2011

2012

2013

2014

2015

Bron: CBS (2021, data over 2010-2020). Bewerking Stec Groep (2021).

2016

2017

2018

2019

12

Woningbehoefte Venlo in beeld 20.373

3.4 Behoefte aan grondgebonden koop en meer nultredenwoningen (appartementen) Hoewel de resultaten van de enquête (in hoofdstuk 4) een goed beeld geven van de vraag op korte en middellange termijn, is het zinvol om deze vraag te plaatsen binnen de behoefte voor de langere termijn. Daarom gaan we in deze paragraaf eerst in op de behoefte aan woningen voor de komende tien jaar. Om de kwalitatieve behoefte aan woningen in de gemeente Venlo in kaart te brengen, gebruiken we het Stec-doorstroommodel. Dit is een methode om de opgave in de woningmarkt te benaderen. Het is een dynamisch en vraaggestuurd model, dat jaarlijks de vraag en het aanbod van woningen tegen elkaar afzet. De bestaande voorraad, de gewenste woonsituatie, het verhuisgedrag en demografische ontwikkelingen van verschillende doelgroepen liggen hieraan ten grondslag 5. Het model simuleert de jaarlijkse in- en uitgaande verhuizingen, door de ontwikkeling van doelgroepen te combineren met hun huidige woonsituatie, verhuisgeneigdheid en kwalitatieve woonvoorkeuren. Dit geeft een indicatie van welke woningen vrijkomen door doorstroming of huishoudensafname (van doelgroepen) en aan welke woningen behoefte er is vanuit bestaande huishoudens en doelgroepen die toenemen.

Hierbij is een belangrijk uitgangspunt dat huishoudens hun woonwensen kunnen realiseren, zodat door doorstroming ook woningen in de bestaande voorraad vrijkomen. De totale som van de kwalitatieve woningtypen komt overeen met de uitbreidingsopgave van de gemeente (op basis van Primos 2020). Op korte termijn behoefte aan meer reguliere grondgebonden koopwoningen Tot en met 2030 bestaat er over de hele linie een grote uitbreidingsbehoefte aan woningen in de gemeente Venlo, vanwege de groei van het aantal huishoudens. Onderstaande figuren 5 en 6 geven de jaarlijkse uitbreidingsbehoefte naar de verschillende segmenten weer (woningtype en eigendom). De som van de segmenten in figuur 5 en 6 komt overeen met de totale huishoudensgroei voor de komende tien jaar volgens Primos 2020. Iets minder dan de helft van de uitbreidingsbehoefte landt in het reguliere grondgebonden segment (figuur 5). Binnen de grondgebonden woningen ligt de nadruk op de koopsector, hier wordt een grote behoefte verwacht. Deze behoefte signaleren we voornamelijk op korte termijn, deze lijkt af te nemen en vanaf 2028 om te slaan in een overschot. De uitbreidingsvraag naar reguliere grondgebonden (koop)woningen in de gemeente is te verklaren doordat het aantal gezinnen en jonge stellen de komende jaren nog toeneemt. Deze doelgroepen hebben doorgaans een voorkeur voor grondgebonden koopwoningen.

Figuur 5: Jaarlijkse uitbreidingsbehoefte reguliere grondgebonden woningen in gemeente Venlo 600 500 400 300

Sociale huur (+325)

200

Vrijesectorhuur (-130)

100

Koop (+1.435)

-100 -200 2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

Bron: ABF (Primos 2020), WoON2015/WoON2018. Bewerking Stec Groep (2021).

5

Doelgroepen worden ingedeeld op basis van leeftijd, huishoudenssamenstelling en inkomensklassen, gekoppeld aan woonmilieus.

13

Woningbehoefte Venlo in beeld 20.373

Stabiele behoefte aan meer nultredenwoningen (appartement of grondgebonden woning) Naast een grote behoefte aan reguliere grondgebonden koopwoningen, zien we ook een uitbreidingsbehoefte aan nultredenwoningen in de gemeente Venlo (appartement of grondgebonden). Er is sprake van een toename van de behoefte aan deze woningen in zowel het koop- als huursegment. Deze segmenten samen zijn goed voor iets meer dan de helft van de kwalitatieve behoefte voor de komende tien jaar in de gemeente. De (toenemende) behoefte aan nultredenwoningen (appartement of grondgebonden) is grotendeels te verklaren door de groei van het aantal 55- en 75-plushuishoudens. Vanwege een vaak beperkter wordende mobiliteit en behoefte een onderhoudsarme woning willen zij hun reguliere grondgebonden woning vaak verruilen voor een nultredenwoning. Dit kan in de vorm van een appartement (met lift) of bijvoorbeeld een grondgebonden patiowoning. Nultredenwoningen zijn echter niet alleen interessant voor ouderen ook voor starters en alleenstaanden kunnen dergelijke woningen een aantrekkelijk product zijn (mits prijskwaliteitverhouding goed is). Figuur 6: Jaarlijkse uitbreidingsbehoefte nultredenwoningen (appartement/grondgebonden) 120 100 80 60

Sociale huur (+350)

40

Vrijesectorhuur (+690)

20

Koop (+790)

-20 -40 2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

Bron: ABF (Primos 2020), WoON2015/WoON2018. Bewerking Stec Groep (2021).

TOELICHTING STEC-DOORSTROOMMODEL Het doorstroommodel is een theoretische benadering: het is een ideaalscenario op basis van verhuis- en woonwensen in uw regio en volledige keuzevrijheid. De woningmarkt is echter een aanbodmarkt, waardoor huishoudens in de praktijk soms ander gedrag kunnen vertonen dan op basis van hun woonwensen kan worden verwacht, bijvoorbeeld omdat gewenst aanbod ontbreekt. Let op: het is een vraaggestuurd model, met onderliggend de aanname dat doorstroming op gang komt. Als er geen woningen gebouwd worden voor doorstroming, kan deze ook niet plaatsvinden. Hierdoor kunnen overschotten in andere segmenten in mindere mate voorkomen: huishoudens kunnen niet weg.

Woningbehoefte Venlo in beeld 20.373

14

4 Woonbehoefte Venlo In dit hoofdstuk bespreken we de belangrijkste woonbehoeften voor Venlo, op basis van de resultaten uit de enquête onder Venlonaren. We kijken onder andere naar de verhuisgeneigdheid (termijn, kansen en knelpunten), woonvoorkeuren (waaronder type, eigendom, prijzen, levensloopgeschiktheid) en locatievoorkeuren (woonmilieus, voorzieningen) van de huishoudens in Venlo. Ook gaan we specifiek in op mogelijke acties vanuit de gemeente en specifieke kansen voor het Kazernekwartier.

4.1 Resultaten op basis van bijna 2.100 huishoudens met verhuiswens Door middel van flyers en berichten op diverse (social) media kanalen is aan alle inwoners van de gemeente Venlo gevraagd om een online vragenlijst over hun woonbehoefte- en wensen in te vullen. In totaal zijn er circa 3.600 (bijna) volledige enquêtes ingevuld. Er wonen zo’n 48.000 huishoudens en 100.000 inwoners in de gemeente Venlo. Met deze respons kunnen we met een betrouwbaarheid van 95% (en een foutmarge van 5%) representatieve uitspraken doen op het niveau van de gemeente Venlo. Circa 60 respondenten die buiten de gemeente Venlo wonen hebben de enquête ook ingevuld, deze respondenten zijn buiten de analyses van het onderzoek gelaten. Representatieve en betrouwbare respons per leeftijdsgroep We hebben de figuren in dit hoofdstuk in beeld gebracht op basis van de leeftijd van respondenten. Hiervoor zijn alle respondenten ingedeeld naar een leeftijdsgroep. We hebben alleen de woonwensen van de inwoners van Venlo meegenomen, omdat de oproep aan hen gericht was. Elke leeftijdsgroep heeft voldoende respons om representatieve en betrouwbare uitspraken over te kunnen doen, uitgezonderd de groep huishoudens van 18 tot 25 jaar. Deze groep wordt daarom ook met een * aangeduid. Daarnaast hebben we nog een doelgroep ‘starters’.

Onder deze doelgroep behoren alle respondenten die aan hebben gegeven nog thuiswonend te zijn. We maken hierbij geen onderscheid naar leeftijd (wel is 90% van deze groep jonger dan 35 jaar), hierdoor kunnen we ook voor deze groep betrouwbare uitspraken doen. Representatieve en betrouwbare respons per stadsdeel De respons per kern was helaas onvoldoende groot om per kern betrouwbare en representatieve uitspraken te kunnen doen. Voor de geografische uitsplitsing van vragen hebben we er daarom voor gekozen om diverse kernen en stadsdelen bij elkaar op te tellen. Hierdoor kunnen er voor elk stadsdeel betrouwbare uitspraken gedaan worden (met 95% betrouwbaarheid en een foutmarge van 5%). • Stadsdeel Venlo: bestaande uit Venlo centrum en Venlo-overig. • Stadsdeel Blerick: bestaande uit Blerick, Hout-Blerick en Boekend. • Stadsdeel Tegelen: bestaande uit Tegelen, Steyl en Belfeld. • Stadsdeel Arcen en Velden: bestaande uit Arcen, Velden en Lomm. Wel hebben we per kern een factsheet gemaakt, zie hiervoor de bijlage. Deze zijn dus echter niet volledig representatief, zeker niet wanneer we resultaten uitsplitsen naar doelgroepen. Verschillen tussen leeftijdsgroepen groter dan tussen stadsdelen In de hoofdrapportage gebruiken we de uitsplitsing naar doelgroepen, omdat we hierin meer verschillen signaleren dan tussen de verschillende stadsdelen.

Indien we relevante resultaten of verschillen per stadsdeel geconstateerd worden, rapporteren we deze. Het totaal aantal respondenten per vraag, wijkt regelmatig af van het totaal aantal zoals hier benoemd, omdat niet alle respondenten antwoord hebben gegeven op alle vragen. We benoemen daarom per vraag het aantal respondenten en de doelgroep waarover we uitspraken doen.

15

Woningbehoefte Venlo in beeld 20.373

4.2 Meerderheid respondenten heeft een verhuiswens, grotendeels binnen Venlo Bijna 60% van respondenten op zoek naar een nieuwe woning, waarvan zo’n 17% actief • Van alle respondenten heeft 60% een verhuiswens en 40% niet (van de in totaal 3.630 respondenten). Circa 40% van de respondenten geeft aan wel te willen verhuizen, maar nog niet actief op zoek te zijn. • Vooral de doelgroep starters valt op: minder dan 10% van deze doelgroep geeft aan geen verhuiswens te hebben. In deze groep, die dus nog thuiswonend is, heeft 30% een actieve verhuiswens. • De verhuiswens neemt verder af naarmate de respondenten ouder zijn. Zo geeft net iets minder dan helft van de respondenten van 70 jaar en ouder aan te willen verhuizen. • In stadsdeel Venlo geeft 20% van de respondenten aan actief op zoek te zijn, dit is circa 5% meer dan het gemeentelijke gemiddelde. Verder valt op dat huishoudens in Arcen en Velden minder verhuisgeneigd zijn dan gemiddeld in de gemeente: 47% heeft geen verhuiswens tegenover 42% gemiddeld. Figuur 7: Heeft u een verhuiswens? Totaal 70 jaar en ouder

Ja, actief op zoek

55 tot 70 jaar

Ja, aan het oriënteren

40 tot 55 jaar 25 tot 40 jaar

Ja, niet actief op zoek

18 tot 25 jaar*

Nee, ik heb geen verhuiswens

Starter 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Bron: Enquête WBO Venlo, bewerking Stec Groep (2021).

TOELICHTING GROEPSGESPREKKKEN •

Het seniorenplatform geeft aan dat veel senioren het liefst zo lang mogelijk thuis blijven wonen en pas willen verhuizen als de zorgvraag acuut wordt. Verhuizen wordt zo lang mogelijk uitgesteld totdat het een noodzaak is.

Respondenten die niet willen verhuizen zijn voornamelijk tevreden over eigen woning en buurt Onderstaande tabel toont de top-3 motieven om niet te verhuizen per doelgroep. • Voor de groep ‘starters’ is de voornaamste reden dat ze nog thuis willen blijven wonen. De andere leeftijdsgroepen zijn eensgezind: de voornaamste reden is dat ze tevreden zijn met de huidige woning. • Daarnaast is een goede gezondheid een belangrijke reden voor 40-plussers om (nog) niet te verhuizen. • Een andere reden die ook vaak wordt genoemd is de tevredenheid in de eigen buurt. Als uitleg voor deze reden worden verschillende argumenten genoemd, zoals dat de woning dicht bij de benodigde voorzieningen ligt of dat het er juist heel rustig is met groen in de buurt. • Verder valt op dat ook sociale beweegredenen, zoals het contact met vrienden in de buurt, ook geregeld wordt genoemd (in totaal 161 keer). • Er zijn tussen de verschillende stadsdelen geen directe verschillen merkbaar. Relatief gezien geven verhuisgeneigde huishoudens in stadsdeel Arcen en Velden meer de voorkeur om in de buurt van vrienden te blijven wonen (10%). De verhuisgeneigde huishoudens in stadsdeel Venlo geven het vaakst aan dat ze niet weg willen uit de buurt (19%).

16

Woningbehoefte Venlo in beeld 20.373

Tabel 2: Waarom wilt u niet verhuizen? Top-3 verhuismotieven per doelgroep* Doelgroep Starters

Reden 2 Tevreden in eigen woning (12x)

Reden 3 Huizenmarkt momenteel ongunstig (7x)

18 tot 25 jaar

Reden 1 Wil nog thuis blijven wonen (21x) Tevreden in eigen woning (11x)

Wil niet weg uit de buurt (5x)

25 tot 40 jaar

Tevreden in eigen woning (194x)

Wil niet weg uit de buurt (104x)

Wil in de buurt van familie/vrienden/ studie/werk blijven wonen (4x) Ben nog in goede gezondheid (58x)

40 tot 55 jaar

Tevreden in eigen woning (290x)

Wil niet weg uit de buurt (155x)

Ben nog in goede gezondheid (125x)

55 tot 70 jaar

Tevreden in eigen woning (549x)

Ben nog in goede gezondheid (237x)

Wil niet weg uit de buurt (236x)

70 jaar en ouder

Tevreden in eigen woning (237x)

Wil niet weg uit de buurt (114x)

Ben nog in goede gezondheid (92x)

Bron: Enquête WBO Venlo, bewerking Stec Groep (2021). *Meerdere antwoorden mogelijk

Ongeveer de helft van de respondenten met verhuiswens wilt binnen 2 jaar verhuizen • Van de circa 2.100 respondenten die aangeven te willen verhuizen, geeft ongeveer de helft aan te willen verhuizen binnen twee jaar. • Vooral de starters en huishoudens tot 40 jaar geven aan snel te willen verhuizen: respectievelijk circa 75 en 63% wil verhuizen binnen twee jaar. Tussen 20 en 30% zelfs ‘zo snel mogelijk’. • De termijn waarop respondenten willen verhuizen wordt langer naarmate de respondenten ouder zijn. • De huishoudens in stadsdeel Venlo willen relatief het snelst verhuizen, circa 39% (ten opzichte van 30% gemiddeld) wilt verhuizen binnen een jaar. In stadsdeel Arcen en Velden hebben de huishoudens de minste haast om te verhuizen. Figuur 8: Op welke termijn wilt u verhuizen? Totaal

Zo snel mogelijk

70 jaar en ouder

Tussen nu en 6 maanden

55 tot 70 jaar

Over 6 maanden tot een jaar

40 tot 55 jaar

Over 1 tot 2 jaar

25 tot 40 jaar

Over 2 tot 5 jaar

18 tot 25 jaar*

Meer dan 5 jaar

Starter

Weet niet / geen antwoord 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Bron: Enquête WBO Venlo, bewerking Stec Groep (2021).

Gemeente Venlo blijft voor 85% van respondenten de eerste keuze bij verhuizing • Van alle verhuisgeneigden (circa 2.100 respondenten) geeft het overgrote deel aan het liefst binnen dezelfde buurt en kern te willen verhuizen (bijna de helft). Daarnaast wil ruim een kwart in een andere buurt of kern wonen, maar wel binnen de gemeente Venlo. • De ouderen zijn nog meer honkvast dan de jongeren: van de 70-plusser wil iets meer dan 60% in de eigen buurt of kern blijven. • Bij ‘anders, namelijk’ worden vooral specifieke kernen en buurten in de gemeente genoemd. Het merendeel van deze respondenten wil dus liever ergens anders wonen dan hun eigen kern of buurt, maar wel binnen de gemeente Venlo. • Het merendeel van de verhuisgeneigde huishoudens in het stadsdeel Arcen en Velden wil het liefst binnen dezelfde buurt/kern verhuizen (circa 70%). Verder tonen de andere stadsdelen redelijk dezelfde uitkomsten.

17

Woningbehoefte Venlo in beeld 20.373

Figuur 9: Wilt u verhuizen binnen de gemeente Venlo? Totaal

Ja, het liefst binnen dezelfde buurt/kern

70 jaar en ouder

Ja, maar het maakt mij niet uit waar in Venlo

55 tot 70 jaar

Nee, ik wil verhuizen naar een andere gemeente binnen regio Noord-Limburg

40 tot 55 jaar 25 tot 40 jaar

Nee, ik wil verhuizen naar een andere gemeente buiten de regio Noord-Limburg

18 tot 25 jaar*

Weet niet / geen voorkeur

Starter 0%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Anders, namelijk

Bron: Enquête WBO Venlo, bewerking Stec Groep (2021).

Jongere huishoudens willen groter wonen, ouderen willen levensloopbestendige woning Onderstaande tabel toont de top-3 verhuismotieven per doelgroep. • Voor ‘starters’ is de voornaamste reden dat ze willen verhuizen, ze zelfstandig willen wonen. • De leeftijdsgroepen 18 tot 25 jaar en 25 tot 40 jaar geven aan dat ze graag groter willen wonen, mede doordat het huishouden ook groter wordt. • Daarentegen valt op dat de leeftijdsgroep 40 tot 55 al geïnteresseerd is in een levensloopbestendige woning, maar dat ook duurzaamheid en ruimte belangrijke motieven zijn om te verhuizen. • De 55- en 70-plussers geven als belangrijkste reden ook aan dat ze graag een levensloopbestendige woning willen, in combinatie met een kleinere woning. • De verhuisgeneigde huishoudens in het stadsdeel Arcen en Velden willen juist kleiner wonen (14%) terwijl de huishoudens in stadsdeel Blerick en Venlo juist groter willen wonen (10 en 14%). Tabel 3: Waarom wilt u wel verhuizen? Top-3 verhuismotieven per doelgroep* Doelgroep Starters

Reden 1 Wil zelfstandig wonen (290x)

Reden 2 Huishouden wordt groter (53x)

Reden 3 Wil groter wonen (25x)

18 tot 25 jaar

Wil groter wonen (57x)

Huishouden wordt groter (26x)

25 tot 40 jaar

Wil groter wonen (274x)

Huishouden wordt groter (121x)

Huidige woning is van onvoldoende kwaliteit (21x) Wil in een rustigere buurt wonen (104x)

40 tot 55 jaar

Wil een levensloopbestendige woning (125x)

Wil een duurzamere woning (104x)

Wil groter wonen (101x)

55 tot 70 jaar

Wil een levensloopbestendige woning (374x)

Wil kleiner wonen (186x)

Wil een duurzamere woning (119x)

70 jaar en ouder

Wil een levensloopbestendige woning (151x)

Wil kleiner wonen (104x)

Wil dichter bij dagelijkse voorzieningen wonen (51x)

Bron: Enquête WBO Venlo, bewerking Stec Groep (2021). *Meerdere antwoorden mogelijk

Groot aandeel verhuisgeneigden verwacht/ervaart problemen bij zoeken naar gewenste woning • De reden ‘te weinig aanbod van het woningtype’ is verreweg het vaakst ingevuld door verhuisgeneigde respondenten (zo’n 1.360 keer ingevuld). • Relatief gezien is dit (te verwachten) probleem het vaakst ingevuld door 55-plussers. Waarschijnlijk komt dit doordat er beperkt levensloopbestendige woningen beschikbaar zijn, waar zij naar zoeken. • Starters en huishoudens van 25 tot 40 jaar geven juist aan dat de huur- en of koopprijzen te hoog zijn. • Op de derde plek wordt te weinig aanbod op de gewenste plek genoemd. • Opvallend is dat maar een heel selecte groep geen problemen verwacht (slechts 132 keer ingevuld).

18

Woningbehoefte Venlo in beeld 20.373

Figuur 10: Ervaart u of verwacht u problemen bij het vinden van de gewenste woning?* Weet niet / geen antwoord Weet niet waar ik mij moet melden voor een…

Starter

Te weinig aanbod in het gewenste woonmilieu

18 tot 25 jaar*

Te weinig aanbod op de gewenste plek

25 tot 40 jaar

Te weinig aanbod van het woningtype

40 tot 55 jaar

Koopprijzen en/of huurprijzen zijn te hoog

55 tot 70 jaar

Wachttijden bij woningcorporaties zijn te lang

70 jaar en ouder

Verwacht geen problemen

0

250

500

750

1.000

1.250

1.500

Bron: Enquête WBO Venlo, bewerking Stec Groep (2021). *Meerdere antwoorden mogelijk

TOELICHTING GROEPSGESPREKKKEN •

De makelaars en woningcorporaties herkennen het beeld dat er te weinig (betaalbaar) aanbod is en dat de huidige markt erg krap is.

4.3 Nieuwe woning: lichte voorkeur voor koop, vooral tussen € 240.000 en € 325.000 Merendeel van verhuisgeneigden heeft geen voorkeur voor nieuwbouw en/of bestaande bouw • Van de circa 2.050 respondenten die deze vraag hebben ingevuld, geeft circa 41% aan geen voorkeur te hebben voor bestaande bouw of nieuwbouw. In totaal geven 146 respondenten aan een voorkeur te hebben voor een eigen kavel om (samen met anderen) een woning op (te laten) bouwen. • Naarmate de leeftijd van de respondenten hoger wordt, valt op dat er een groeiende interesse is voor nieuwbouw. In de leeftijdsgroep 55 tot 70 jaar is de voorkeur voor nieuwbouw relatief het grootst. • De voorkeuren tussen de stadsdelen verschillen beperkt van elkaar. In stadsdelen Tegelen (9%) en Arcen en Velden (11%) is de voorkeur voor een eigen kavel om een woning op te bouwen groter dan in de stadsdelen Venlo en Blerick (beide 6%). Figuur 11: Gaat uw voorkeur uit naar een nieuwbouwwoning of woning in de bestaande voorraad? Totaal 70 jaar en ouder

Bestaande bouw ouder dan 5 jaar

55 tot 70 jaar

Bestaande bouw jonger dan 5 jaar

40 tot 55 jaar

Nieuwbouw

25 tot 40 jaar

Eigen kavel

18 tot 25 jaar*

Weet niet / geen voorkeur

Starter 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90% 100%

Bron: Enquête WBO Venlo, bewerking Stec Groep (2021).

55% van respondenten heeft voorkeur voor koop, 70-plussers en starters willen vaak huren • Van de verhuisgeneigde respondenten (circa 2.050) geeft 55% aan een voorkeur te hebben voor een koopwoning ten opzichte van een huurwoning (circa 31%). De overige 14% heeft geen voorkeur. • De respondenten tussen de 25 en 55 jaar hebben de grootste voorkeur voor een koopwoning (circa 600 respondenten). Daartegenover staan de huishoudens vanaf 70 jaar die als enige doelgroep een lichte voorkeur (46%) hebben voor een huurwoning ten opzichte van een koopwoning (31%). • Starters hebben wel een lichte voorkeur voor koop (46%), maar ook relatief vaker voor huur (39%).

19

Woningbehoefte Venlo in beeld 20.373

•

Binnen de stadsdelen is een tweedeling te zien: de stadsdelen Tegelen en Blerick hebben een vrijwel identiek voorkeursprofiel, en de stadsdelen Arcen/Velden en Venlo zijn bijna gelijk aan elkaar. Respectievelijk gaat het om circa 50% en circa 60% van de huishoudens met een voorkeur voor koop.

Figuur 12: Stel dat u gaat verhuizen, gaat uw voorkeur uit naar een koop- of huurwoning? Totaal 70 jaar en ouder 55 tot 70 jaar 40 tot 55 jaar 25 tot 40 jaar 18 tot 25 jaar* Starter 0%

10%

20%

30%

Koopwoning

40% Huurwoning

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Weet niet / geen voorkeur

Bron: Enquête WBO Venlo, bewerking Stec Groep (2021).

TOELICHTING GROEPSGESPREKKKEN •

•

De makelaars en woningcorporaties herkennen de voorkeuren naar eigendomsvorm. Ook herkennen ze het beeld dat senioren een grotere huurbereidheid hebben. Wel geven ze aan dat woonwensen aangepast kunnen zijn door het (beperkte) aanbod. Ook de woonconsumentenvertegenwoordigers herkennen het beeld deels, al hadden zij verwacht dat de totale voorkeur voor een huurwoning iets groter zou zijn.

Respondenten met voorkeur voor huur willen een huurprijs betalen onder de liberalisatiegrens • Van de 630 respondenten met een voorkeur voor huurwoningen, geeft een derde aan maandelijks maximaal € 443 tot € 634 te willen besteden aan het huren van een woning. In totaal wil 70% van de respondenten (514) een huurprijzen binnen de sociale huur (tot € 753, excl. huurtoeslag, servicekosten en kosten voor gas, water en licht). • De overige (96) respondenten geven aan een huurprijs te willen betalen boven de liberalisatiegrens, dus in de vrijesector. Hiervan hebben huishoudens tussen de 18 en 25 jaar relatief een groot aandeel (echter wordt deze leeftijdsgroep wordt niet representatief geacht). Daarna hebben de huishoudens vanaf 55 jaar de hoogste betalingsbereidheid. • De groepen met respectievelijk de laagste betalingsbereidheid (veel respondenten met een voorkeur voor een huurprijs onder de liberalisatiegrens) zijn 40 tot 55-jarigen en de starters. • De verschillen tussen de stadsdelen zijn beperkt: wel constateren we in Arcen/Velden een bovengemiddelde voorkeur voor woningen met een huurprijs tussen € 443 en € 634 per maand en in Tegelen tussen € 635 en € 679.

20

Woningbehoefte Venlo in beeld 20.373

Figuur 13: Welk bedrag zou u maandelijks max. willen besteden aan het huren van een woning? Totaal Minder dan € 443

70 jaar en ouder

€ 443 tot en met € 634

55 tot 70 jaar

€ 635 tot en met € 679

40 tot 55 jaar

€ 680 tot en met € 753 € 754 tot en met € 850

25 tot 40 jaar

€ 851 tot en met € 1000

18 tot 25 jaar*

€ 1001 of meer Weet niet / geen antwoord

Starter 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Bron: Enquête WBO Venlo, bewerking Stec Groep (2021).

€ 240.000 tot € 325.000 meest gewenste prijsklassen voor een koopwoning • De meeste respondenten met een voorkeur voor een koopwoning (circa 1.130) zijn op zoek naar een woning in de prijsklasse van € 240.000 tot € 325.000. Omliggende prijsklassen (zowel hoger als lager) zijn in afnemende mate gewenst. • Aan woningen boven € 600.000 is de behoefte beperkt, slechts 60 respondenten geven aan bereid te zijn dit bedrag te betalen. • Starters en huishoudens tussen 18 en 25 jaar hebben de laagste betalingsbereidheid. Respectievelijk 12 en 18% van de respondenten zijn bereid om prijzen te betalen boven € 325.000. • De leeftijdsgroep tussen 40 en 55 jaar heeft daarentegen de hoogste betalingsbereidheid: zij hebben het grootste aandeel dat bereid is om boven € 325.000 te betalen voor een koopwoning. De groep tussen 25 en 40 jaar heeft tevens een groot aandeel respondenten dat bereid is om maximaal te betalen voor een koopwoning. • In Arcen en Velden zijn respondenten minder bereid om hoge prijzen (boven € 325.000) te betalen, hier is het aandeel respondenten met een voorkeur voor de prijsklasse € 200.000 tot € 240.000 groter. Figuur 14: Welk bedrag zou u max. willen besteden aan het kopen van een woning? Minder dan € 165.000

Totaal

€ 165.000 tot € 200.000

70 jaar en ouder

€ 200.000 tot € 240.000

55 tot 70 jaar

€ 240.000 tot € 325.000

40 tot 55 jaar

€ 325.000 tot € 400.000

25 tot 40 jaar

€ 400.000 tot € 500.000

18 tot 25 jaar*

€ 500.000 tot € 600.000 Meer dan € 600.000

Starter 0%

10%

20%

30%

40%

50%

Bron: Enquête WBO Venlo, bewerking Stec Groep (2021).

60%

70%

80%

90%

100%

Weet niet / geen antwoord

21

Woningbehoefte Venlo in beeld 20.373

TOELICHTING GROEPSGESPREKKKEN • • •

De makelaars en woningcorporaties geven aan dat er een groot tekort is aan woningen tot € 200.000. 55 plussers zijn bereid een iets hogere huurprijs te betalen dan de 25 - 55 jarigen. Dit beeld herkennen de ouderenplatforms. Maar tegenover een hogere huur moet wel een goede woningkwaliteit staan. De woonconsumentenvertegenwoordigers beamen dat de middenhuur een uitkomst kan bieden, mits de kwaliteit goed is.

4.4 Nieuwe woning: voorkeur voor grondgebonden woningen met tuin Voorkeur gaat uit naar grondgebonden woningen, vanaf 55 jaar vaker naar appartement • Van de grondgebonden woningen hebben twee-onder-een-kap woningen en vrijstaande woningen de meeste voorkeursstemmen gekregen. Daarnaast heeft het appartement met lift een even groot aandeel (21%) in de voorkeursbeleving. Wat verder opvalt is dat de respondenten vaker een voorkeur hebben voor een rijwoning ten opzichte van een geschakelde woning (17% versus 13%). • Binnen de leeftijdsgroepen zijn veel verschillen in voorkeur aanwezig. Voor zowel de twee-onder-eenkap woning als de vrijstaande woning geldt dat deze het vaakst gekozen wordt als voorkeurswoning door huishoudens tussen de 25 en 40 jaar. • Een appartement met lift wordt, zoals verwacht, populairder naarmate de leeftijd van respondenten toeneemt. Opvallend is daarnaast dat de voorkeur voor een geschakelde woning toeneemt naarmate de leeftijd vordert, ten koste van de rijwoning. • In de stadsdelen Venlo en Blerick heeft een relatief groter aandeel (verschil van circa 5%) van de respondenten een voorkeur voor een rijwoning. De voorkeuren voor andere woontypen zijn vrijwel gelijk aan elkaar. Figuur 15: Wat voor soort woning heeft uw voorkeur?* Rijwoning (hoek- of tussenwoning)

Totaal

Geschakelde woning

70 jaar en ouder

Twee-onder-een-kapwoning

55 tot 70 jaar

Vrijstaande woning

40 tot 55 jaar

Appartement met lift

25 tot 40 jaar

Appartement zonder lift

18 tot 25 jaar*

Niet-zelfstandige woning

Starter

Verpleeg- of verzorgingshuis 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90% 100%

Weet niet/ geen voorkeur

Bron: Enquête WBO Venlo, bewerking Stec Groep (2021). *Meerdere antwoorden mogelijk

TOELICHTING GROEPSGESPREKKKEN •

•

De professionals beamen het beeld dat 55 plussers een voorkeur hebben voor een appartement met lift, maar dat de voorkeur wel erg aanbodafhankelijk is (als er geen aanbod is van grondgebonden nultredenwoningen, dan maar een appartement met lift). Ook de woonconsumentenvertegenwoordigers herkennen het beeld wat uit het WBO naar voren komt.

22

Woningbehoefte Venlo in beeld 20.373

Leeftijd speelt een belangrijke rol bij de voorkeur voor woonopppervlakte • Onder circa 2.000 respondenten die deze vraag hebben beantwoord, heerst een lichte voorkeur voor woningen met een oppervlak tussen 75 en 120 vierkante meter. Op woonoppervlaktes van minder dan 50 vierkante meter na, hebben de andere woonoppervlaktes een relatief gelijke voorkeurspositie. • Respondenten tussen 25 en 40 hebben het liefste een grotere woning: woningen van 140 vierkante meter en groter zijn het meest geliefd. De jongere groepen hebben, zoals naar verwachting, minder woonoppervlakten nodig. Starters geven daarbij aan dat zij het liefst een woonoppervlakte hebben tussen 50 en 100 vierkante meter (bijna 60%). • In het stadsdeel Tegelen is de voorkeur voor woonoppervlaktes tussen 100 en 120 vierkante meter relatief kleiner dan in andere stadsdelen (verschil van 5 tot 10 procentpunt). Deze vermindering wordt vooral opgevangen in een lichte toename in de voorkeur voor woonopppervlaktes tussen 50 en 75 vierkante meter en het aandeel dat geen voorkeur weet/heeft. Figuur 16: Wat is uw voorkeur wat betreft de grootte van de woning? Totaal

Minder dan 50 m2

70 jaar en ouder

50 m2 tot 75 m2

55 tot 70 jaar

75 m2 tot 100 m2

40 tot 55 jaar

100 m2 tot 120 m2

25 tot 40 jaar

120 m2 tot 140 m2

18 tot 25 jaar*

140 m2 of groter

Starter

Weet niet / geen voorkeur 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Bron: Enquête WBO Venlo, bewerking Stec Groep (2021).