056 Bijl07 Bijlagen bij nota's (bijlage 7 en 9) van zienswijzen.pdf

De bestemmingsplanregels zijn té ruim omschreven

Voor zover hel plan überhaupt doorgang moet krijgen, komen de planregels niet overeen met hel initiatief De regels in hel bestemmingsplan laten veel meet toe dan 32 zorgappartementen in het landhuis Ik wijs op de volgende onderdelen uit het bestemmingsplan Artikel_ 4_ 1 gestemming Wonen In artikel 41, aanhef en onder a, van de regels slaat beschreven dal in de bestemming wonen levens kamerbewoning is toegestaan voor maximaal 2 personen Terwijl onder sub d van artikel 4 1 slaal beschreven dat uitsluitend een woonzorgfunctie met maximaal 32 wooneenheden ter plaatse van de aanduiding specifieke vorm van maatschappelijk -- woonzorgfunctie' is toegestaan De bestemming wonen is echter veel breder dan waarvoor het initiatief is bedoeld, namelijk de woonzorgfunctie

FAX

ê@ @Fa»#926s J tip.srb.klantenservice

IE13 )112023 164@06

Vervolg op d e brief van

Bestemd voor

Bladnummer

13 november 2023

Gemeenteraad Venlo

7

Om te borgen dat het beoogde initiatief ook daadwerkeliyk wordt uitgevoerd - en niel andere vormen zoals kamerbewoning door studenten, arbeidsmigranten of andere doelgroepen gebruik kunnen maken

van de appartementen - dient de bestemming wonen aangepast te worden naar een bestemming die past bij het initiatief, dus bijvoorbeeld de bestemm ing zorgwoningen' Deze bestemming dient duidelijk beschreven te worden in de definities behorende bij het bestemmingsplan om te voorkomen dat er een wildgroei van verschillende type mensen in het Landhuis kunnen gaan wonen die niet onder de woonzorgdoelgroep' vallen

Artikel_4_4_1strydig gebruik Onlcs aal L olaal Luolncvcc dal unlcs aliydy yoLaih valt worgt voor haicLucvoity vuns

u

dan 2 personen, tenzij sprake is van een bestaande legale situatie Totaal onduidelijk is waarom de bestemmingsplanregels hier onnodig worden opgerekt. Hel Landhuis staal momenteel leeg, dus deze tegel is onnodig en zou geschrapt moeten worden

Artikel 4.42 Aan huis gebonden beroep en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten Ook dit artikel is niet in lijn met het doel van het initiatief Het betreft immers een initiatief voor een woonzorgapparterenten, waarbij dergelijke beroepen hoogstwaarschijnlijk niet uitgevoerd kunnen worden binnen dit initiatief. Om een greep uit de lijst van activiteiten te pakken die met dit artikel worden toegestaan. Vervaardiging van wijn, kleding en bereiden en verven van bont Vervaardiging van hout, riet en kurk e.d., Uitgeverijen (kantoren) en kleine drukkerijen, binderijen en reproduktiebedrijven. Vervaardiging van muziekinstrumenten, Cateringbedrijven Taxibedrijven, taxistandplaat sen. Vervoersbedriyven, Reisorganisaties. Telecommunicatiebedrijven Verhuurbedryven voor roerende goederen, Veilingen voor huisraad kunst e d Artsenpraktijken . Consultatiebureaus Muziek- en balletscholen workshopateliers Bibliotheken, musea, etc. Wasverzendinrichtingen, wasserettes Kappersbedrijven,

FAX

@ @Fax#926s] fis«b.klantenservice

IE2/ ]g 1u12023 1640.30

Vervolg op de brief van

Bestemd voor

Bladnummer

13 november 2023

Gemeenteraad Venlo

8

Badhuzen en sauna-baden. Afgevraagd kan worden of dergelijke aan huis gebonden beroepen toegestaan moelen worden binnen een woonzorginitiatief. Ook hier worden de planregels onnodig veel ruimer beschreven dan waarschijnlijk is beoogd met het initiatief

45_1A[yyiykung bed and break[ast Ook dit artikel lijkt totaal onnodig binnen het initiatief om 32 woonzorgappartementen te realiseren. Het is voor clienten onacceptabel om naast de 32 appartementen - waar dus volgens de huidige regels 64 mensen mogen wonen - ook nog eens extra mensen worden toegestaan via een bed and breaklast constructie Op deze manier wordt geen enkele vat gehouden op het aantal mensen dat in het Landhuis kan verblijven Dit heelt daarnaast een extra aantrekkende kracht op bezoekers en verkeersbewegingen, dal totaal niet in overweging is genomen Zie ook de uiteenzetting in deze zienswijze ad. 2, 3 en 4 inzake de verkeersbewegingen en te verwachten overlast. D

Deze regel is dan wel onder voorbehoud van een omgevingsvergunning. maar deze regel zet wel de deur open voor dergelijke initiatieven, terwijl hier geen draagvlak voor is in de omgeving. Hel ligt daarom op de weg om juist een verbodsbepaling op bed and breaklast in de planregels op te nemen om de nadelige effecten voor de omgeving niet nog erger te maken dan het al wordl

Arke[_ 452_Afyynyk en kamerverhuurbedry! Ook voor dit artikel is totaal onduidelijk waarom de planregels verder opgerekt worden dan het initiatief reiki. Om Ie borgen dal hel initiatief ook daadwerkelijk een woonzorgfunctie behoud, dient er juist geen afwijking voor een kamerverhuurbedrijf mogelijk gemaakt Ie worden. Hier is totaal geen draagvlak voor. Een verbod op kamerverhuur ligt juist in de rede

Artikel_4_53Afyy1ken beendigng woon_orQ'uncLe Ook dit artikel zet onnodig de deur open voor andere initiatieven die niet te voorzien zijn Feitelijk betekent dit dat na 10 jaar alle type bewoners zich kunnen vestigen in het Landhuis. Er geldt dan geen enkele beperking meer ten opzichte van bijvoorbeeld studenten, immigranten, arbeidsmigranten of andere groepen die voor mogelijke extra overlast kunnen zorgen Voor dit artikel is totaal geen draagvlak, maar is bovendien in strijd met de rechtszekerheid waar de vaststelling van een bestemmingsplan juist voor is bedoeld.

Artikel 9_1Algemene afwijkingsregels Onduidelijk is waarom in onderdeel d een mogelijkheid wordt geboden om de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot naar 10 meter Nader gemotiveerd dient te worden voor wal

FAX

±@ @Fax#926s J tip.srb.klantenservice

IE3/3

)213112023 164858

Vervolg op de brief van

Bestemd voor

Bladnummer

13 november 2023

Gemeenteraad Venlo

9

voor gevallen deze afwijking bedoeld is om inzichtelijk te ktygen waar dit artikel voor is bedoeld Hetzelfde geldt voor sub f, onderdeel 3, van dit artikel Kortom de huidige planregels zijn te breed omschreven en zorgen voor te grote rechtsonzekerheid 9.

De regels voor parkeren zijn té vrijblijvend

In artikel 8 3.1 staal enkel beschreven dat voldaan moet worden de publicatie Toekomstbestendig parkeren, van parkeerkenciyfers naat parkeernormen' (CROW-publicatie 381) Dit is echter té vrijblijvend Allereerst moet een nauwkeurige en realistische berekening gemaakt worden van hel aantal benodigde parkeerplaatsen, zie punt ad 4 van deze zienswijze Vervolgens moet het aantal verplichte parkeerplaatsen opgenomen worden als een voorwaardelijke verplichting in hel bestemmingsplan om te borgen dat de parkeerplaatsen ook daadwerkelijk worden gerealiseerd Dat vervolgens in artikel 8.3.2. wordt beschreven dat mei een omgevingsvergunning kan worden volstaan met een lagere norm is onacceptabel Dit artikel dient geschrapt te worden om te borgen dal het aantal benodigde parkeerplaatsen ook daadwerkelijk behouden blijft Cliënten vragen u hel (ontwerp)bestemmingsplan niet vast te stellen En ook om aanvraag voor de omgevingsvergunning te weigeren In ieder geval vragen clienten u rekening te houden met deze zienswijze en het plan aan te passen Contactgegevens

veer» os eetoorn»on»uoen ia o» Ons zaaknummer is-Wilt u dil nummer alliJd noemen als u belt of mailt? Wij kunnen u dan sneller helpen Hoogachtend,

Zienswijze 7

FAX

@@Fax#9266 fmiosrb.klantenservice J

IE1/9 )1 .n2023 16so1i

stichting achmea rechtsbijstand

Stichting Achmea Rechtsbijstand Postbus 4116 7320 AC Apeldoorn

PER FAX NAAR Gemeenteraad van Venlo

Spoorlaan 298

Postbus 3434

Tilburg

5902 RK VENLO Telefoon 088 462 3700 Fax 088 462 2799 kla ntenservice@achmea rechlsbijsla nd. nl nu

Tevens per e-mail. ily«ent_nl Datum

Ons zaaknummer

13 november 2023

R220428475

Onderwerp

uw kenmerk

Zie nswijze ontwerp-bestem mingsplan c.q.

NL IMRO 0983 B8P202211

ontwerp-omgevingsvergunning Landhuis Moubis

WATERL28-ONO1

arhroarorhtehijctani nl

Berande la door

Geachte gemeenteraad, watertoostaal s935 cK te sen thema clente) vroeg ons om juridische hulp

Cliënte is het niet eens met het ontwerpbestemmingsplan Landhuis Moubis-Waterloostraat 28 Steyl en de bijbehorende (ontwerp)omgevingsvergunning Burgemeester en wethouders van Venlo hebben voor de herontwikkeling van Landhuis Moubis gecoordineerd ter inzage gelegd

1

Ontwerpbestemmingsplan "Landhuis Moubrs-Waterloostraat 28 Steyl" met planidentificatienumm er NL IMRO 0983 BP202211WATERL28-0N01, met bijbehorende stukken

2

Ontwerp-omgevingsvergunning voor de herontwikkeling van het rijksmonumentale Landh uis Moubis en omliggende gronden tol een woon-zorghuis met 32 appartementen / studio's aan de Waterloostraat 28 te Steyl, voor de activiteiten het (ver)bouwen van een bouwwerk'. 'het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde ol van werkzaamheden, in gevallen waarin dat bij een bestemmingsplan, beheersverordening, evploitatieplan of voorbereidingsbesluit is bepaald', 'het in gebruik nemen of gebruiken van een bouwwerk met hel oog op de brandveiligheid biy Algemene Maatregel van Bestuur aangewezen categorieen gevallen' en

het slopen, verstoren, verplaatsen of in enig opzicht wijzigen van een beschermd monument of hel herstellen, gebruiken of laten gebruiken van een beschermd rijksmonument op een wijze waardoor het wordt ontsierd of in gevaat gebracht

Rekeningnumm er (IBAN} NL11 RABO 0101 0506 74 Kvk 41 038 571 Apeldoorn

FAX

IE2/9 )21112023 1so44 g@Fax#i9266 tipsb.klantenservice ]

Vervolg op de brief van

Bostmd voor

Bladnummer

13 november 2023

Gemeenteraad Venlo

2

Wettelijk kader Op grond van artikel 160 lid 1 onder b Gemeentewet en artikel 1.2 1 Besluit ruimtelijke ordening (hierna Bro} bereidt het college van burgemeester en wethouders het bestemmingsplan voor Vervolgens stelt de gemeenteraad ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening hel beslemmingsplan vast op grond van artikel 3.1 lid 1 en artikel 3 8 lid 1 onder e Wel ruimtelijke ordening (hierna Wro). Hoofdstuk 3 Bro beval regels waaraan het bestemmingsplan moet voldoen. In het bijzonder volgt uit artikel 3 1 6 Bro dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting In hel geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling bevat de toelichting een motivering waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied aan de behoefte van ontwikkeling kan worden voorzien (artikel 3 1 6 lid 2

Bro} Deze bepaling is beter bekend als de Ladder duurzame verstedelijking Naast de regels van ruimtelijke ordening gelden de algemene regels van Hoofdstuk 3 Algemene wet bestuursrecht, waaronder de zorgvuldige voorbereiding van artikel 32Awben de deugdelijke belangenafweging uit 3.4 Awb.

De coördinatieregeling ligt van 5 oktober 2023 tol en met 15 november 2023 ter inzage. Gedurende deze periode is het mogelijk om een zienswijze in te dienen Via deze weg maakt cliente gebruik van

deze mogelijkheid Feiten en omstandigheden Clente woont op nummer 148 van de Waterloos!raat in de nabije omgeving van het landhuis Cliente treef ruh ei+ wwvueld aattuee

u: tau:Hu:lgtumr vat tet lat idyou tycoienr at aft:t)

De looppoort is voot gasten open van 6-21 uur Gasten met de aulo moeten dm v de intercom contact opnoron rel de bowonora Roden hiervoor ic om con ruoligo on voligc omgovg to ororon voor de

bewoners waaronder kinderen

De initiatiefnemer is voornemens om aan de Waterloostraat 28 te Steyl het monumentale landhuis Moubis te herontwikkelen tot een levensloopbestendig woon-zorghuis (Zorgclusterwoning voor 24-uurs zorg in een Woongebouw} Het bestaande Rijkser(goed wordt gerenoveerd, getransformeerd en een eerder (illegaal) gesloopt gebouwgedeelte wordt opnieuw opgebouwd. In totaal wordt voorzien in 32 appartementen/studio's, waaronder één logeerkamer, met een oppervlakte van circa 25 10t 45 m? en bijbehorende algemene en gezamenlijke ruimten (zoals een ontvangst- en kantoorruimte, woon- en eetkamer, bibliotheek en facilitaire ruimten} Daarnaast is het voornemen om buiten een besloten en afsluitbare (binnen)tuin, parkeerplaatsen en een fietsenberging/stalling te realiseren.

FAX

@@Fax#9266 trip.srb.klantenservice ) IEIi )1n2023

Vervolg op do brief van

B0stem7d voor

Bladnummer

13 november 2023

Gemeenteraad Venlo

3

16.s905

De beoogde ontwikkeling is in strijd mel het vigerende bestemmingsplan De gemeente heelt aangegeven medewerking te willen verlenen aan de beoogde ontwikkeling Om de beoogde ontwikkeling in de vorm van de woon-zorgfunctie toe te staan wordt een bestemmingsplanprocedure doorlopen De ontwikkeling van Landhuis Moubis is al lange tijd onderwerp van discussie en houdt de gemoederen bij de omwonenden al lange tijd bezig Eerst was het plan om 8 luxere appartementen te creeten in het Landhuis Een plan dat door omwonenden van tatle werd ondersteund Onduidelijk is waarom het initiatief is omgeturnd naat een ander plan, terwijl draagvlak bij de omwonenden volledig ontbreekt Dit plan heeft voor cliente nadelige gevolgen Hel plan is in strijd met een goede ruimtelijke ordening Ik zal dal hierna verder toelichten. 1.

Het plan tast het woongenot van cliénte aan

Het plan is totaal niet passend in de huidige omgeving van het landhuis. De huidige bewoners van het woonpark hebben altijd kunnen genieten van de rustige omgeving Het feit dat verkeersbewegingen en overlast tot een minimum is beperkt, was exact de reden om in de omgeving van het landhuis te gaan wonen De planologische wijziging die het mogelijk zou maken om 32 zorgappartementen te realiseren heen enorme impact op de woon- en leefomgeving van de omwonenden en is voor hen onacceptabel in het licht van de goede ruimtelijke ordening Als gevolg van deze wijziging zullen er enorm veel logistieke activiteiten plaatsvinden, vanwege oa bezoekers, horeca, werknemers. leveranciers Het wordt onvoldoende duidelijk naar voren gebracht dal de woonomgeving enorm wordt veranderd mei onevenredige ware nadelige yevolgeen voor de omgeving Deze gevolgen zijn door het college

onvoldoende op waarde geschat, waardoor hel ontwerp niet zorgvuldig tot stand is gekomen en een goede belangenafweging ontbeert Cliente vraagt zich bijvoorbeeld af of de gasten (werknemers etc.) zich zelfstandig toegang kunnen verschaffen tot hel park, en daarvoor dan ook de daartoe benodigde middelen zullen ontvangen, of dat ] gebruik moelen maken van de intercom Het plan heeft gezien bovenstaande niet alleen gevolgen voor de omgeving (niet enkel de omwonenden) maar ook voor het (gemeenschappelijke) eigendom van cliente. Hel plan tast door aard en omvang niet alleen de eigendom, maar ook het gemeenschappelijke eigendom (het landgoed/park} aan, inclusief financiele aspecten Door aard en omvang van de appartementen/studio 's stelt clente dat er sprake is van buitenproportioneel commercieel gebruik door 'gasten' van een eigenaar die niet woonachtig is op het park. De komst van een commercieel bedry( (24/7) van niet geringe omvang is miet in overeenstemming met de

FAX

IE2/7 )81 12023 @@Fa»#9266 fnipo J srb.klantenservice

Vervolg op de briet van

Bestemd voor

Bladnummer

13 november 2023

Gemeenteraad Venlo

4

16s334

bestemming en het gesloten karakter van het park. Een beter alternatief is wat cliente betreft bijvoorbeeld het initiele plan (8 luxere appartementen) hetgeen in lijn lig t met het huidige (prive-) gebruik Et zou ook een geinteresseerde projectontwikkelaar zeer geinteresseerd zijn om het oorspronkelijke plan uit te voeren Onduidelijk is waarom dit plan niet voortgezet kan worden, waarbij de belangen van de eigenaren van het gemeenschappelijke eigendom in acht worden gehouden en de rustige omgeving gewaarborgd kan blijven.

2.

Het plan is onuitvoerbaar in verband met een evident privaatrechtelijke belemmering

Zoals hiervoor aangegeven heeft clienle een onverdeeld aandeel in mandelige eigendom van hel landgoed met gesloten karakter Een evidente privaatrechtelijke belemmering is een belemmering die volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (AbRVS) onder omstandigheden kan worden meegenomen bij het toetsen van een bestemmingsplan of van een omgevingsvergunning (indien deze geldt voor hel afwijken van het bestemmingsplan) Nu cliente explcrel geen toestemming zal geven om deze ontwikkeling mogelijk te maken, is er sprake van een dergelijke evident privaatrechtelijke belemmering Immers, zonder de privaatrechtelijke toestemming van het mandelige eigendom van het landgoed. kan de ontwikkeling niet plaatsvinden.

3

Behoud waarde Rijksmonument

Zoals eerder vermeld onder feiten en omstandigheden was hel plan oorspronkelijk om hel Landhuis te ontwikkelen tot 8 luxe koopappartementen. In een verslag van een informatiebijeenkomst staal hierover vermeld dat Symphony Estales een initiatie[plan voor ogen heeft gehad voor de herontwikkeling van hel Landhuis naar 11 (luxe) koopappartementen, maar dat op basis van overleg met de RCE (Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed} is gekeken welke onderdelen essentieel zijn voor behoud van het Rijksmonument Dit is beschreven in een zogenaamde waardestelling' Symphony Estates heeft moeten concluderen dal de gestelde eisen niet te verenigen zijn mei dal initiatief. Dil heeft onder andere te maken met hoe appartementen ontsloten moeten kunnen worden, hoe privacy geboden kan worden tussen bewoners onderling en naar omwonenden met zichtlijnen naar buiten, of hoe het parkeren moet worden georganiseerd. Hier heeft Symphony Estates op gestudeerd, maar helaas moeten besluiten dit plan niet voort te zetten

Onduidelijk is waarom de ontwikkeling van 32 zorgappartementen dan wel in lijn zouden zijn rel de eisen van de RCE Dil roept duidelijk vragen op en dient nader gemotiveerd Ie worden, voordat geconcludeerd kan worden dal het plan voldoet aan het vereiste van een goede ruimtelijke ordening en ook daadwerkelijk uitvoerbaar is conform de eisen van de RCE

FAX

@ @Fax#926] fmip.srb.klantenservice

IEIs )112023 16s.s4

Vervolg op de brief van

Bestemd voor

Bladnummer

13 november 2023

Gemeenteraad Venlo

5

Het initiatief zal namelijk onvermijdelijk nog veel grotere gevolgen hebben voor de ontsluiting van het landgoed, de privacy lussen de bewoners onderling en naar de omwonenden én het parkeren. 4.

Cliönte vreest dat het plan voor verkeers- en geluidsoverlast zorgt

Het plan zorgt voor een toename van het aantal verkeersbewegingen en dus tol geluidsoverlast Er is geen akoestisch onderzoek gedaan of onderzocht op welke wijze de aanvullende verkeersbewegingen nadelige gevolgen hebben voor de omwonenden Daardoor zijn de gevolgen van dit plan niet goed onderzocht en is het plan niet goed onderbouwd. Hel is algemeen bekend dal geluidsoverlast de gezondheid ernstige schade toebrengt. Daarom is aanpassing van hel plan noodzakelijk. In ieder geval kan zonder deugdelijk onderzoek naar de gevolgen van de verkeersbewegingen en de geluidsoverlasl niet geconcludeerd worden dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening 5.

Het aantal verkeersbewegingen is té rooskleurig ingeschat en niet onafhankelijk onderzocht

De aantallen van 62 verkeersbewegingen per etmaal zijnbij een aantal van 32 bewoners + 16 werknemers per dag zeer ongeloofwaardig Onduidelijk is waar deze beperkte inschatting van verkeersbewegingen op zijn gebaseerd In ieder geval lijkt hier geen deskundig onafhankelijk onderzoek aan ten grondslag liggen. Zonder deugdelijk onderzoek is deze beperkte inschatting wel erg ongeloofwaardig en onrealistisch Met het aantal verkeersbewegingen neemt zowel de geluidsoverlast als verontreiniging van de lucht toe Clente heeft groot belang om dit te voorkomen om de rustige en schone omgeving te behouden Uit het plan is bovendien niet in te zien in hoeverre er maatregelen genomen worden om het aantal verkeersbewegingen en/of geluidsoverlast (zie punl 5) beperkt kan worden.

Gelet op hel feil dal de grond in privaatrechtelijke eigendom is van de eigenaren, ligt het op de weg om het verkeer aldaar te beperken en parkeren door bezoekers en personeel buiten de poort van het privéterrein te laten plaatsvinden Ook kan er gedacht worden aan het opnemen van een verplichting om alle bedrijfsmatige verkeersbewegingen met elektrische voertuigen te doen plaatsvinden Dit is zowel in het belang van omwonenden maar ook vanuit het oogpunt van de overheid v m de opgave om lol een duurzamere samenleving te komen Dergelijke alternatieve maatregelen moeten deskundig en onafhankelijk onderzocht worden om tot een goede ruimtelijke ordening te kunnen komen 6.

Het plan zorgt voor parkeeroverlast

Dr oordt in do tooliohting goctold dal or·oldoorlo parloorrairto aoa ayr aan do noord

on oootaijdo

van het perceel, maat ook het aantal van 19 parkeerplaatsen voor 32 bewoners + 16 medewerkers en

FAX

i@@Fax#49266 ) tip srb.klantenservice

I2/5 )11202 16s6.23

Vervolg op d e brief van

Bestemd voor

Bladnummer

13 november 2023

Gemeenteraad Venlo

6

aanvullende bezoekers en leveranciers is lé beperkt ingeschat Ook hier ligt wederom geen deugdelijk onafhankelijk verkeersonderzoek aan len grondslag en kan hierdoor nauwelijks op waarde worden (crhat /nrr pon (rode ruimt»lijk ordening is nrtor zk naar rdo parkoerhohoft nrtzakolijk

Voor zover u überhaupt al dit bestemmingsplan definitief zou willen vaststellen, is het noodzakelijk om een voorwaardelijke verplichting in de planregels vast te leggen dat er voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein komen om te borgen dat te verwachten parkeerproblematiek niel op de omwonenden wordt afgewenteld

daarvan zijn gesitueerd aan de voorzijde van het gebouw hetgeen een enorme visuele vervuiling betekent voor dit Rijksmonument. Ook dit is voor cliente onacceptabel

7

De gemeente hoort andere alternatieven te onderzoeken

De gemeente moet volgens de wet zorgen voor een goede ruimtelijke ordening Chente vraagt zich allereerst af wat de business case is voor het onderhavige plan en waarom het oorspronkelijke plan van 8 luxere appartementen geen voorrang krijgt Dit plan heeft namelijk aanzienlijk minder nadelige gevolgen voor de omgeving Daarnaast heeft het college de behoefte voor dit initiatief van 32 zorgappartementen onvoldoende in kaart heeft gebracht, inclusief een onderzoek naar andere locaties en alternatieven. 8.

De bestemmingsplanregels zijn té ruim omschreven

Voor zover het plan überhaupt doorgang moet ktijgen, komen de planregels net overeen met hel imitiatief De regels in het bestemmingsplan laten veel meer toe dan 32 zorgappartementen in het landhuis Ik wijs op de volgende onderdelen uit het bestemmingsplan Artikel_ 4_1eslgrring yoner In artikel 4 1, aanhef en onder a, van de regels staat beschreven dat in de bestemming wonen tevens kamerbewoning is toegeslaan voor maximaal 2 personen Terwijl onder sub d van artikel 4 1 slaat beschreven dat uitsluitend een woonzotgfunctie met maximaal 32 wooneenheden ter plaatse van de aanduiding specifieke vorm van maatschappelijk - woonzorgfunctie is toegestaan De bestemming wonen is echter veel breder dan waarvoor hel initia lief is bedoeld. namelijk de woonzorgfunctie Om te boraen dat het beooode initiatief ook daadwerkeliik wordt uitaevoerd - en niet andere vormen zoals kamerbewoning door studenten, arbeidsmigranten of andere doelgroepen gebruik kunnen maken van de appartementen - dient de bestemming wonen aangepast te worden naar een bestemming die past bij het initiatief, dus bijvoorbeeld de bestemming zorgwoningen' Deze bestemming dient duidelijk

FAX

IE13 )811u2023 16s@41 ia@Fa#9266 fnipsrb.klantenservice ]

Vervolg op de brief van

Bestemd voor

Bladnummer

13 november 2023

Gemeenteraad Venlo

7

beschreven te worden in de definities behorende bij het bestemmingsplan om te voorkomen dat er een wildgroei van verschillende type mensen in hel Landhuis kunnen gaan wonen die miet onder de woonzorgdoelgroep vallen Artuke]_ 4_4 1stuudg_ge truuK Onder sub b staat beschreven dat onder strijdig gebruik valt woningen voor kamerbewoning voor meer dan 2 personen, tenzij sprake is van een bestaande legale situatie Totaal onduidelijk is waarom de bestemmingsplanregels hier onnodig worden opgerekt Het Landhuis staat momenteel leeg dus deze tegel is onnodig en zou geschrapt moelen worden Artikel 4_42_Aan_huis gebonden beroep en kleinschalige be dry[smatige act1telen Ook dit artikel is nel in lijn met het doel van het initiatief Het betreft immers een initiatief voor een woonzorgappartementen, waarbij dergelijke beroepen hoogstwaarschijnlijk niet uitgevoerd kunnen worden binnen dit initiatief Om een greep uit de lijst van activiteiten te pakken de met dit artikel worden toegestaan. Vervaardiging van wijn, kleding en bereiden en verven van bont Vervaardiging van hout, riet en kurk e d Uitgeverijen (kantoren) en kleine drukkerijen, binderijen en reproduktiebedrijven. Vervaardiging van muziekinstrumenten. Cateringbedrijven. Taxibedrijven, taxistandplaatsen, Vervoersbedrijven. Reisorganisaties. Telecommunicatiebedrijven. Verhuurbedrijven voor roerende goederen.

Veilingen voor huisraad, kunst e d Artsenpraktijken, Consultatiebureaus. Muziek- en balletscholen workshopateliers Bibliotheken, musea, elc Wasverzendinrichtingen, wasserettes Kappersbedrijven, Badhuizen en sauna-baden Afgevraagd kan worden of dergelijke aan huis gebonden beroepen toegestaan moeten worden binnen een woonzorginitialief Ook hier worden de planregels onnodig veel ruimer beschreven dan waarschijnlijk is beoogd met het initiatief

FAX

@ @Fa#i926@] trip.srb.klantenservice

IE2/3

_)&13n2023 16s904

Vervolg op d e brief van

Bestemd voor

Bladnummer

13 november 2023

Gemeenteraad Venlo

8

4_5_1A[yyiykuna bed and break[ast Ook dit artikel lijkt totaal onnodig binnen het initiatief om 32 woonzorgappartementen te realiseren Hel is voor cliente onacceptabel om naast de 32 appartementen - waar dus volgens de huidige regels 64 mensen mogen wonen - ook nog eens extra mensen worden toegeslaan via een bed and breakfast constructie Op deze manier wordt geen enkele vat gehouden op het aantal mensen dat in het Landhuis kan verblijven Dit heeft daarnaast een extra aantrekkende kracht op bezoekers en verkeersbewegingen, dat totaal niet in overweging is genomen. Zie ook de uiteenzetting in deze zienswijze ad 2, 3 en 4 inzake de verkeersbewegingen en te verwachten overlast D Deze regel is dan wel onder voorbehoud van een omgevingsvergunning, maar deze regel zet wel de deur open voor dergelijke initiatieven, terwijl hier geen draagvlak voor is in de omgeving. Het ligt daarom op de weg om juist een verbodsbepaling op bed and breakfast in de planregels op te nemen om de nadelige effecten voor de omgeving niet nog erger te maken dan het al wordt Artikel_452_Afyen_kameryertgurbedryf Ool voor dil artilcl is totaal onduidelijl waarom dc planrcgcls vrdcr opgerclt wordcn dan het initiaticf

reikt Om te borgen dat het initiatief ook daadwerkelijk een woonzorgfunctie behoud, dient et juist geen afwijking voor een kamerverhuurbedrijf mogelijk gemaakt te worden Hier is totaal geen draagvlak voor Een verbod op kamerverhuur ligt juist in de rede. Artuke[ 453Afynyke n te eindiging woonzorgfunclie Ook dit artikel zet onnodig de deur open voor andere initiatieven die niet te voorzien zijn. Feitelijk Lretehet dit dat na 10 jaa alle type bewoner zih hunnen vestigen in het Landhuis Er geldt dan geer

enkele beperking meer ten opzichte van bijvoorbeeld studenten, immigranten arbeidsmigranten of andere groepen die voor mogelijke extra overlast kunnen zorgen Voor dit artikel is totaal geen draagvlak, maar is bovendien in strijd met de rechtszekerheid waar de vaststelling van een bestemmingsplan juist voor is bedoeld Artikel_9_1Algemene atyiykungsregels Onduidelijk is waarom in onderdeel d een mogelijkheid wordt gebouwen om de hoogte van bouwwerken. geen gebouwen zijnde, wordt vergroot naar 10 meter. Nader gemotiveerd dient le worden voor wat voor gevallen deze afwijking bedoeld is om inzichtelijk te krijgen waar dit artikel voor is bedoeld Hetzelfde geldt voor sub f onderdeel 3, van dit artikel Kortom de huidige planregels zijn te breed omschreven en zorgen voor te grote rechtsonzekerheid

FAX

i@@Fa#9266 fniosrb.klantenservice J

IE3/ )8112023 16sou

Vervolg op do bnef van

Bestemd voor

Bladnummer

13 november 2023

Gemeenteraad Venlo

9

9.

De regels voor parkeren zijn té vrijblijvend

In artikel 8.3 1 staat enkel beschreven dat voldaan moet worden de publicatie Toekomstbestendig parkeren. van parkeerkencijfers naar parkeernormen' (CROW-publicatie 381) Dit is echter té vrijblijvend Allereerst moet een nauwkeurige en realistische berekening gemaakt worden van het aantal benodigde parkeerplaatsen, zie punt ad 4van deze zienswijze. Vervolgens moet het aantal verplichte parkeerplaatsen opgenomen worden als een voorwaardelijke verplichting in hel bestemmingsplan, om te borgen dat de parkeerplaatsen ook daadwerkelijk worden gerealiseerd Dat vervolgens in artikel 83 2 wordt beschreven dat met een omgevingsvergunning kan worden volstaan met een lagere norm is onacceptabel Dit artikel dient geschrapt te worden om te borgen dat het aantal benodigde parkeerplaatsen ook daadwerkelijk behouden blijft Cliente vraagt u het (ontwerp)bestemmingsplan niet vast te stellen En ook om aanvraag voor de omgevingsvergunning te weigeren In ieder geval vraagt chente u rekening te houden met deze zienswijze en het plan aan te passen Contactgegevens U bereikt mij op telefoonnumme

Mailen kan naar

ons za»oom«er olij wat o at ovormer anw6 noemen als u belt of mailt? Wij kunnen u dan sneller helpen Hoogachtend,

Zienswijze 8

Van den Brand Legal and Development Hinsbeckerweg 4 5915 PR Venlo

VAN DEN BRAND

andre,vandenbrand@development.nl LE=GAL- AT-ID DE VEL_Or NAENIT

www.legal-development.nl

T 06 30 99 1736

AANTEKENEN Aan de Raad van de gemeente Venlo Postbus 3434 5902 RK Venlo

Nr.

14N0V 2023 Gemeente Venlo

Venlo, 13 november 2023 Kenmerk: ./plan Moubis Dossiernummer: 20230009 Uw kenmerk: Ontwerp-bp en ontwerp-omgevingsvergunning Landhuis Moubis- Waterloostraat 28 Steyl E-mail:

Telefoonnummer:

Betreft: Zienswijze

ZIENSWIJZESCHRIFT

Geachte gemeenteraad,

Als gemachtigde van: onende aan de watertoostraat l(s935 cH) stey; wonende aan de Waterloostraat te (5935 CH) Steyl; Wonende aan de wateroostraat te (5935 cH) Steyl; Il wonende aan de wateroostraaide (s93s5 cH) Sten; l wonende aan de waterloostraat te (5935 CH) Steyl; onende aan de Waterloostraatlt e 5935( CH) Steyl; onende aan de Waterloostraat le (5935 CH) Steyl; wonende aan de Waterloostraat le (5935 CH) Steyl; wonende aan de Waterloostraatte (5935 CH) Steyl; wonende aan de waterloostraat Eke (s93s cn) stey; wonende aan de waterloostraat lte.235 c) stey; wonende aan de waterloostraat le (5935 CD) Steyl; wonende aan de waterloostraat te (5935 CK) Steyl; wonende aan de Waterloostraa te (5935 CK) Steyl; wonende aan de Waterloostraa te (5935 CK) Steyl; wonende aan de Waterloostraat e (5935 CK) Steyl; en l} "wonende aan de watertoosraap s93s co sten, hierna gezamenlijk te noemen:'_", wend ik mij tot u. Van den Brand Legal and Development (KvK: 88573109) / BTW-ID nr. 004613402814 /NL31 KNAB 05 1530 8064 Op de dienstverlening van Van den Brand Legal and DOevelopment zijn algemene voorwaarden van toepassing (zie www .legal-development. nl) waarin o.a een beperking van de aansprakelijkheid is opgenomen

Vanaf donderdag 5 oktober 2023 tot en met woensdag 15 november 2023 ligt zowel het ontwerpbestemmingsplan "Landhuis Moubis-Waterloostraat 28 Steyl", met planidentifica-

tienummer: NL.IMRO.0983.BP202211WATERL28-ON01, met bijbehorende stukken als de ontwerp-omgevingsvergunning voor de herontwikkeling van het rijks monumentale Landhuis Moubis en de omliggende gronden tot een woon-zorghuis met 32 appartementen / studio's aan de Waterloostraat 28 te Steyl, met bijbehorende stukken bij uw gemeente ter inzage. Gedurende deze termijn kan bij uw gemeenteraad een zienswijze tegen deze ontwerpen ingediend worden. Voor de volledigheid gaat hierbij als bijlage 1 kopie van de betreffende publicatie van deze ontwerpen. - verzetten zich tegen het bouwplan dat door voormelde ontwerpen mogelijk wordt gemaakt. Zij hebben daartoe meer dan legitieme en gegronde redenen. Het is dan ook dat ik hierbij namens hen tegen zowel het ontwerpbestemmingsplan als de ontwerpomgevingsvergunning navolgende zienswijzen indien. Navolgende zienswijzen zijn gebundeld en hebben derhalve op beide ontwerpen betrekking. Zienswijze 1. De locatie waar het hier over gaat ligt midden in Park Waterloo. Park Waterloo zelf en het unieke woonkarakter daarvan behoeven, naar verondersteld mag worden, verder geen uitgebreide introductie meer. De essentie van Park Waterloo is het zijn van een besloten woonomgeving met enkel een semi-openbaar karakter voor wandelaars. Dit besloten karakter maakt Park Waterloo uniek om te wonen. 2.

Het idee tot realisatie van het Park Waterloo stamt al van voor 2000. Toen zijn er door de toenmalige gemeente Tegelen samen met de toenmalige eigenaren Stam + De Koning Vastgoed B.V. (oude gebouwen en ondergrond) en (Landhuis Moubis) schriftelijke afspraken gemaakt. eze afspralen zijn vastgeleg in Ie "Samenwerkingsovereenkomst betreffende de ontwikkeling van Park Waterloo" van 16 november 2000. Kopie van deze samenwerkingsovereenkomst en het raadsvoorstel daartoe gaat hierbij als bijlage 2. De Inhoud daarvan dient hier als volledig herhaald en ingelast te worden beschouwd.

3. Volgens deze overeenkomst zou Landhuis Moubis voor zelfbewoning geschikt blijven. Daarnaast is de afspraak dat in het Landhuis Moubis zes appartementen mogen komen. Aan deze samenwerkingsovereenkomst Is vervolgens door partijen gevolg gegeven. De gemeenteraad van Tegelen heeft het bestemmingsplan Park Waterloo vastgesteld. Door Stam + De Koning Vastgoed BV zijn woningen op het terrein gerealiseerd. De oprichting van de vereniging van eigenaren voor het mandelig buitengebied (paden, groen etc. van

Van don Brand Legal and Development (KvK: 88573109)/BTW.ID nr. 004613402B14 /NL3I KNAB 05 1530 8064. Op de dienstverlening van Van den Brand Legal and Development zijn algemene voorwaarden van toepassing (zie www.legal-development.nt) waarin o.a een beperking van de aansprakelijkheid is opgenomen

het park) heeft eveneens plaatsgevonden. Wat al die jaren tot nu toe echter niet heeft plaatsgevonden is het normale onderhoud van Landgoed Moubis, het handhaven van de zelfbewoningsplicht en de eventuele verbouw daarvan tot zes appartementen.

4. In alle notariële akten van kopers van de in Park Waterloo gerealiseerde woningen wordt naar voormelde afspraken uit de samenwerkingsovereenkomst verwezen. Alle eigenaren van woningen zijn ook middels kwalitatieve verplichtingen gehouden om zich hierna te gedragen en om verplicht lid te zijn van voormelde vereniging van eigenaren. Kopie van de statuten van die vereniging en haar huishoudelijk reglement gaat hierbij als bijlage 3. Ook de inhoud daarvan dient hier als herhaald en ingelast te worden beschouwd. 5. De huidige initiatiefnemer, Symphony Estates B.V. te Eindhoven, van het aan beide ontwerpen onderliggende bouwplan is sinds 29 januari 2021 eigenaar van Landhuis Moubis. Kopie van de betreffende leveringsakte gaat hierbij als bijlage 4. Initiatiefnemer is hierdoor niet alleen eigenaar van het Landhuis Moubis geworden waarvoor dezelfde verplichtingen als alle andere woningeigenaren gelden, maar ook rechtsopvolger van in de samenwerkingsovereenkomst geworden. De gemeente Venlo is door de eerdere fusie met de voormalige gemeente Tegelen al geruime tijd rechtsopvolger van de gemeente Tegelen en daardoor eveneens contractspartij in deze samenwerkingsovereenkomst.

6. De samenwerkingsovereenkomst, waar zowel de gemeente Venlo als initiatiefnemer contractspartij in zijn, duurt heden ten dage nog steeds voort. Deze overeenkomst is nimmer ontbonden of beëindigd. De afspraken, die in deze samenwerkingsovereenkomst gemaakt zijn, zijn namelijk nog niet geheel vervuld. Zie daartoe verder artikel 15 van deze overeenkomst. Door de rechtsvoorganger van initiatiefnemer, noch door initiatiefnemer zelf is Landhuis Moubis (thans) namelijk conform afspraak voor zelfbewoning behouden dan wel Intussen tot zes appartementen omgebouwd. 7. Initiatiefnemer heeft nu een heel ander voornemen met Landhuis Moubis. Daarmee treedt een flagrante schending op van de eerder gemaakte schriftelijke afspraken in de samenwerkingsovereenkomst en de verdere uitvoering daarvan. Deze overeenkomst wordt door initiatiefnemer middels onderhavig bouwplan thans niet (meer) nagekomen. De gemeente Venlo zou dan ook primair om nakoming moeten verzoeken. De gemeente Venlo doet dit (vooralsnog) niet. 8.

- zijn van mening dat de gemeente Venlo dat wel zou moeten doen, niet alleen als betrouwbare contractspartner, maar ook al als betrouwbare overheid en vooral ook op basis van het vertrouwensbeginsel richting E zij hebben hun woning gekocht mede op basis van alle onderliggende ara,5p,Ader gemaakt zijn en die in zowel de samenwerkingsovereenkomst, het bestemmingsplan Park Waterloo als alle

Van den Brand Legal and Development (KvK. 88573109)/ BTW-AI nr. 004613402B814 /NL31 KNAB 05 1530 8064 Op de dienstvertoning van Van den Brand Legal and Development zijn algemene voorwaarden van toepassing (zie www.legal-development. nl) waarin o.a. een beperking van do aansprakelijkheid is opgenomen.

kwalitatieve verplichtingen vastgelegd zijn. Door als gemeente Venlo af te zien van uitvoering van voormelde afspraken en om niet om nakoming te vragen, wordt onmiskenbaar niet alleen door initiatiefnemer, maar ook zeker door de gemeente Venlo onrechtmatig jegens alle eigenaren van de woningen gehandeld. behouden zich in

■■■■■

dat kader thans verder nog alle rechten voor. Voor alle duidelijkheid: indien initiatiefnemer de oorspronkelijke afspraken zou respecteren, dan zouden geen zienswijze ingediend hebben of enig bezwaar hebben. 8. Er zijn thans geen zwaarwegende redenen om van nakoming van die eerdere afspraken af te zien. Ondanks de huidige bouwkundige toestand van Landhuis Moubis, die ontstaan is door gebrekkig onderhoud en falend overheidstoezicht, bestaat thans nog steeds de mogelijkheid om Landgoed Moubis voor zelfbewoning te behouden vanwege onder andere alle mogelijkheden tot subsidiëring van monumentale gebouwen of om Landhuis Moubis om te bouwen naar zes appartementen. De huidige status van Landgoed Moubis is dan ook op zichzelf geen enkele valide reden om de voorgenomen ontwikkeling toe te gaan staan. Overigens is, zoals hiervoor al vermeld, de huidige staat van Landhuis Moubis een gevolg van niet alleen falend onderhoud door de betreffende eigenaar, maar ook een gevolg van falend optreden van de gemeente Venlo. De gemeente Venlo en haar rechtsvoorganger hebben al 20 jaar verzuimd om de eigenaar daar op basis van artikel 13t/m 15 van de Woningwet op aan te spreken. 9. Het Landhuis Moubis is slechts voor een gering bedrag van EUR 500.000, - door initiatiefnemer aangekocht. Dit is een fractie van de eerdere vraagprijs van EUR 1.200.000, -.

Het is financieel-technisch daarom voor iedere ontwikkelaar nog steeds goed haalbaar om tot uitvoering van de eerdere afspraken over te gaan. Verschillende andere ontwikkelaren, gesproken hebben, staan hiervoor in de rij. Initiatiefnemer maakt tot op vandaag objectief niet inzichtelijk waarom uitvoering van de oorspronkelijke afspraken niet mogelijk zou zijn en enkel de voorgenomen ontwikkeling een haalbare businesscase zou zijn. Uit oogpunt van transparantie dient daar alsnog door initiatiefnemer volledig zicht op gegeven te worden.

die

10. Daarnaast staat ook tot op vandaag niet vast dan wel is objectief aangetoond waarom in Landhuis Moubis zorgappartementen zouden moeten komen. Waarom zorg? Waarom op die plek en waarom zo veel? Het toelaten van een woon-zorgcomplex in Landhuis Moubis strookt niet met het uitgangspunt van een besloten woongemeenschap zoals Park Waterloo dat Is en zoals In het verleden ook afgesproken is. Die beslotenheid wordt straks volledig geweld aan gedaan door de constant extern in te vliegen zorg en alle bezoekers en door alle verkeersbewegingen en overlast die daarmee samenhangen. 11. Slechts met algemene uitgangspunten wordt de noodzaak voor onderhavige ontwikkeling tot zorgappartementen onderbouwd. Objectief staat vast dat al enige tijd en zeker thans sprake is van een gelijke uitstroom als instroom van de groep zorgbehoevenden, die in

Van den Brand Legal and Development (KvK. 88573109)/ BTW-ID nr 00461340214 /NL31 KNAB 05 1530 8064. Op de dienstverlening van Van den Brand Legal and Devoopment zijn algemene voorwaarden van toepassing (zie www.legaldevelopment.nl) waarin o.a een beperking van de aansp rakelijkheid is opgenomen

Landhuis Moubis voorzien zijn. Er bestaat thans en ook in de directe toekomst voor deze groep zorgbehoevenden, In tegenstelling tot hetgeen initiatiefnemer vertolkt, geen dringende behoefte aan nieuwe zorgplaatsen. Zie daartoe onder andere de kwartaalcijfers (2° kwartaal 2023) uit de Landelijke rapportage wachtlijsten verpleegzorg (WIz) van de Samenwerking Zorgverzekeraars Nederland en Zorginstituut Nederland. Waarom ook zorgwoningen in Landhuis Moubis? Er bestaat daarnaast geen noodzaak voor zorgapparte-

menten op de voorziene locatie mede gezien alleen al alle andere initiatieven voor zorg en alle reeds bestaande zorghuizen In de omgeving: a. Het oude politiebureau van Steyl wordt een woon-zorgcomplex (https://omroepvenlo.nl/nieuws/artikel/zorgwoningen-in-voormaligpolitiebureau); b. Er is recent een woon-zorgcomplex (Het Andere Wonen) op de Kerkhoflaan in Tegelen gebouwd (https://www.hetanderewonentegelen.nl/); c. Het voormalig gemeentehuis van Tegelen wordt her bestemd; d. Er zijn meerdere zuster-locaties op Steyl (in de directe nabijheid van Park Waterloo) die leeg staan en al alle voorzieningen hebben die direct geschikt zijn voor wonen en zorg; e. Het Annahuis, gevestigd op de St. Annastraat te Tegelen (https://dagelijks-leven.nl/huizen/tegelen-het annahuis/); f. De Zorggroep de Nieuwe Munt, gevestigd op de Lingsterhofweg te Tegelen (https://www.filica.nl/tegelen/de-nieuwe-munt); g. PavoZorg Tegelen, gevestigd op de St Annastraat te Tegelen (https://pavozorg.nl/locaties/pavozorg-tegelen/). Ook gemeente Venlo breed zijn er nog vele andere zorginitiatieven. weten niet beter dan dat de gemeente Venlo doende is om voor de gehele gemeente een zorgvisie op te stellen om al deze initiatieven goed te kunnen stroomlijnen en om juist af te wegen wat nut en noodzaak is. 12.

In tegenstelling tot hetgeen initiatiefnemer doet voorkomen of uit de nu ter visie gelegde stukken zou moeten blijken, merken --- in aansluiting op het vorengaande ook op dat de voorgenomen ontwikkeling "ii'i'eta1ie'enduidelijk en onvoldoende aangetoond is, maar ook dat initiatiefnemer vanaf aanvang van zijn planvorming met omwonenden waaronder geen relevante omgevingsdialoog gevoerd heeft, noch zich transarant heer opgesteld. omwonenden, waaronderl hebben daarom vanaf het begin geen vertrouwen in zowel het initiatief als initiatiefnemer zelf. 13. Omdat een fatsoenlijke omgevingsdialoog uitbleef en vanwege het niet-betrekken van de directe woonomgeving door initiatiefnemer, heeft het bestuur van de hiervoor al genoemde vereniging van eigenaren op laste van een aantal bewoners/leden op 20 juli 2021 tussentijds een algemene ledenvergadering ingelast. Initiatiefnemer, in de persoon was hier persoonlijk bij aanwezig. Deze had tot doel om te peilen of er voldoende draagvlak was/is binnen de besloten woongemeenschap Park Waterloo voor een woonzorginstelling in Landhuis Moubis. De opkomst bij deze vergadering was 86%. Na stemming is vastgesteld dat 77,5% van de leden tegen was, 20% was voor en 2.5% was neutraal. Er was in 2021 en er is nu nog steeds geen draagvlak voor de voorgenomen ontwikkeling.

Van den Brand Legal and Devolopment (KvK: 88573109) /BTW-ID mr. 004613402814 /NL31 KNAB 05 1530 8064 Op de dienstverlening van Van den Brand Legal and Development zijn algemene voorwaarden van toepassing {zie www.legal-development.nl) waarin o.a. een beperking van de aansprakelijkheid is opgenomen.

14.

Dat er geen draagvlak was en nog steeds niet is, heeft er ook mee te maken, zoals hiervoor al kort aangeroerd, dat initiatiefnemer tussentijds meermaals zijn plannen heeft veranderd. Initiatiefnemer heeft bijvoorbeeld in 2021 een bord aan de Roermondsestraat geplaatst waarin 11 appartementen in Landhuis Moubis werden aangeboden. Dat zouden er al vijf meer zijn dan toegestaan was. Desondanks hebben toen meerdere bewoners van Park Waterloo richting initiatiefnemer met interesse gereageerd. Zij hebben echter van initiatiefnemer nooit een antwoord gehad. Er is niet alleen nooit een concrete poging ondernomen om een plan te maken voor de al toegestane zes appartementen maar ook niet voor 11 appartementen. Reeds in de verwervingsperiode van het pand had initiatiefnemer blijkbaar al plannen om het gebouw om te bouwen tot een zorgcentrum. Voor de volledigheid hieronder is een foto van het betreffende verkoopbord.

Van den Brand Legal and Developmont (KvK: 88573109) / BTW.AD nr. 004613402814 / NL31 KNAB 05 1530 8064 Op de dienstverlening van Van den Brand Legat and Development zijn algemene voorwaarden van toepassing (zie www .legal-development. nl) waanin o.a een beperking van de aansprakelijkheid is opgenomen.

15. Dat er tot op vandaag soms een andere voorstelling van zaken plaatsvindt dan wel niet geheel de waarheid verteld wordt, blijkt in aansluiting op het vorengaande verder ook wel onder andere uit het bepaalde op pagina 44 van de Toelichting op het ontwerpbestemmingsplan. Aldaar wordt aangegeven dat er een dialoog plaatsgevonden heeft en dat daarop het nu voorliggende plan zelts aangepast is.l weten oprecht niet

waar het hier over gaat. Er heeft geen relevante dialoog plaatsgevonden. 16. Op zowel de Toelichting van het ontwerpbestemmingsplan met onderliggende verwijzingen en rapporten als de bijbehorende Regels van het ontwerpbestemmingsplan zijn verder nog de nodige opmerkingen te maken: In tegenstelleng tot hetgeen op pagina 11 daarvan staat, is er zeker wel sprake van een stedelijke ontwikkeling en heeft er ten onrechte geen toets op basis van artikel 3.1.6 Bro plaatsgevonden. Er worden thans direct door artikel 4 van de Regels van het ontwerpbestemmingsplan in combinatie met de verbeelding 32 wooneenheden voor 2 persoonsbewoning toegestaan. Verder wordt direct een woon-zorgcomplex toegestaan. Dat levert beiden een nieuwe ontwikkeling op, die wat intensiteit en ruimtelijke uitstraling betreft niet te vergelijken is met de reeds toegestane zelfbewoning of zes appartementen. Beide nieuwe functies leggen veel meer druk op de omgeving. Daarnaast vindt er door de aanbouw wel degelijk een groter ruimtebeslag plaats dan nu feitelijk aanwezig en conform bestemmingsplan toegestaan. Het feitelijke verre verleden speelt daarbij geen enkele rol; Op pagina 15 daarvan wordt de behoefte aan zorgappartementen vermeld.

Er is echter nog steeds niet objectief onderbouwd waarom de oorspronkelijke afspraken uit de samenwerkingsovereenkomst niet nagekomen kunnen worden en er enkel zorgappartementen op de voorgenomen locatie van Landgoed Moubis moeten komen. Zoals hiervoor al onder punt 11 van het zienswijzeschrift vermeld, is die behoefte er niet en bestaat die ook niet specifiek voor deze locatie. Er zijn al genoeg bestaande locaties en alternatieven; Op pagina 16 daarvan wordt gesteld dat Park Waterloo al een semi-openbaar karakter kent. Dat is dus volstrekt onjuist. Enkel wandelaars zijn toegestaan. Zie daartoe ook verder onderstaand bord bij de ingang van Park Waterloo;

WELKOM op Park Waterloo U betreedt particulier terrein

Vrijwillig opengesteld voor bezoekers Tussen zonsopgang en één uur voor zonsondergang betredenop elpen rilo

torsen

Van don Brand Legal and Devolopment (KvK: 88573109)/BTW.ID nr. 004613402814 / NL31 KNAB 05 1530 8064 Op de dienstverlening van Van den Brand Legal and Development zijn algemene voorwaarden van toepassing (zie www.legal-dovelopment. nt) waarin o.a een beperking van de aansprakelijkheid is opgenomon.

- - kunnen zich niet voorstellen dat daarmee op enigerlei wijze objectief onderbouwd zou kunnen worden dan wel dat dit enige legitimatie oplevert voor de voorgenomen ontwikkeling met al het extra verkeer, bezoek, bedrijvigheid met dito overlast; Op pagina 18 en 19 daarvan wordt stilgestaan bij de verkeersgeneratie en de parkeervraag van een woon-zorgcomplex. Voor zover dit al juist is, levert deze verkeersgeneratie percentueel gezien een forse toename op ten opzichte van de huidige situatie en hetgeen nu planologisch mag. Waar vervolgens ten onrechte niet bij stilgestaan is, is dat er ook rechtstreeks 32 wooneenheden voor 2 persoonsbewoning toegestaan zijn en zelfs aan-huis-gebonden beroepen met dito verkeersbewegingen en parkeerbehoefte. Bij 32 reguliere wooneenheden horen minimaal 32 x1,4 = 44,8 parkeerplaatsen. Dit aantal kan op locatie of in de omgeving nu

en in de toekomst niet gerealiseerd worden; Op pagina 20 daarvan komt flora en fauna aan bod. De passage hierover doet voorkomen alsof in dat kader er nog nader onderzoek verricht dient te worden. Dat is niet geheel de realiteit. Initiatiefnemer heeft enige ontheffing van de Wnb niet laten aanhaken aan de nog te verlenen omgevingsvergunning of het vast te stellen bestemmingsplan maar heeft al geruime tijd apart met de provincie Limburg contact en inmiddels een Wnb-ontheffing verkregen. Tegen deze ontheffing ageren omwonenden, waaronderl Als bijlage 5 gaat hierbij kopie van de ontheffing, de gronden van bezwaar en pleitnota's var in dat kader. Hetgeen daarin vermeld is, doet in casu ook volledig opgeld en dient hier volledig als herhaald en ingelast te worden beschouwd. Het is thans verre van zeker dat de verleende Wnb-ontheffing in stand blijft; Op pagina 21 en 22 daarvan wordt ingegaan op het aspect geluid. Er is enkel gekeken naar enig verkeersgeluid of ander geluid geprojecteerd op de nieuwe zorgdan wel wooneenheden. Er Is geen enkel concreet onderzoek gedaan naar de verkeers- en geluidsoverlast door het woonzorg-complex zelf en de daarbij behorende verkeersbewegingen ten opzichte van de bestaande woningen. Zowel na realisatie maar zeker ook bij de bouw daarvan zal door zwaar verkeer en het bouwen heel veel overlast ontstaan.

Door initiatiefnemer mag conform het reglement van voornoemde vereniging van eigenaren maar ook anderszins zowel in de fase van verbouw, noch daarna (geluids-)overlast veroorzaakt worden; Er in het algemeen ook op geen enkele wijze aangetoond dat er straks een goed woon- en leefklimaat voor de al bestaande woningeigenaren blijft dan wel dat het unieke woonmilieu en karakter van Park Waterloo straks behouden blijft; Op pagina 32 tot en met pagina 37 daarvan wordt aandacht besteed aan de externe veiligheid. Er is daarbij advies gevraagd aan de Veiligheidsregio. De Veiligheidsregio was eerst niet akkoord en later wel. zijn benieuwd waarom de Veiligheidsregio alsnog akkoord gegaan is. Wat is daarvan de reden? Verder wordt door de Veiligheidsregio kenbaar gemaakt dat de toegankelijkheid van Park Waterloo vanaf 1 januari 2026, mede gezien de nieuwe doelgroep van kwetsbaren, niet meer gegarandeerd is. Door initiatiefnemer (memo adviseur SatijnPlus van 25 oktober 2022) wordt vermeld dat daarover nog met de hiervoor genoemde vereniging van eigenaren een akkoord bereikt dient te worden.

al.

Van den Brand Legal and Devolopment (KvK. 88573109)/ BTW-ID nt. 004613402B814 /NL31 KNAB 05 1530 8064 Op de dienstverlening van Van den Brand Legal and Development zuyn algemene voorwaarden van toepassing (zie www.legal-development.nl) waarin o.a een beperking van de aansprakelijkheid is opgenomen.

I

Initiatiefnemer vergeet daarbij dat voor de voorgenomen ontwikkeling geen draagvlak bestaat en deze overeenstemming er dus niet is en ook niet zal komen; Tot slot wordt voor wat betreft de Toelichting op het ontwerpbestemmingsplan nog uitdrukkelijk verwezen naar de uiteenzetting van het begrip "wonen" op pagina 43 daarvan. Het is vaste rechtspraak dat, zodra er specifiek sprake is van een functie wonen met zorg dan wel zorg met wonen en in dat kader de zorgcom ponent de bovenhand heeft, er geen sprake (meer) is dan wel kan zijn van enkel een functie en daarmee bestemming 'wonen'. Er is dan sprake van een maatschappelijke of zorg-functie met bijbehorende bestem ming: 'Maatschappelijke doeleinden' of 'Zorg'. In casu is sprake van 24-uurs-

zorg met alle daarbij horende faciliteiten. Er kan dus in het ontwerpbestemmingsplan in casu geen reguliere bestemming 'wonen' opgenomen worden met nadere aanduidingen. Zie het huidige artikel 4 van de Regels van het ontwerpbestemmingsplan; Daar komt voorts nog eens bij dat initiatiefnemer aangeeft en als motivatie voor zijn bouwplan geldt, dat regulier woningbouw voor zes woningen toch niet haalbaar zou zijn? Wat is het nu? De huidige Toelichting op het ontwerpbestemmingsplan inclusief artikel 4 van de Regels van het ontwerpbestemmingsplan houdt woningbouw als primaire bestemming vast en staat zelfs veel meer dan de huidige zes appartementen toe: namelijk 32 wooneenheden voor 2 personen etc. Indien de voorgenomen ontwikkeling al mogelijk gemaakt wordt, hetgeen - niet hopen enkel al vanwege de enorme inbreuk op alle afspraken die al voor Park Waterloo en haar bewoners gelden, dient in elk geval in het nog vast te stellen bestemmingsplan, gezien het bouwplan en de onderbouwing daarvan, dit uitdrukkelijk verboden te worden en de voorgenomen bestemming gewijzigd te worden in enkel een bestemming 'Maatschappelijke doeleinden' of 'Zorg' zonder enige (binnenplanse) mogelijkheid tot omzetting In regulier wonen of welke reguliere woonvorm dan ook; Op pagina 44 van de Toelichting op het ontwerpbestemmingsplan wordt verder nog aan de economische uitvoerbaarheid aandacht besteedt.

Er wordt daarbij aangegeven dat met initiatiefnemer een planschadeverhaalsovereenkomst gesloten is. Het zij ook hier weer vermeld dat- en in dit geval bij het opstellen van de onderliggende planschaderisico-analyse - van verkeerde dan wel van onvolledige gegevens door initiatiefnemer gebruik gemaakt is. In deze analyse is achterwege gelaten dat er aan Landhuis Moubis een geheel nieuwe vleugel aangebouwd wordt en dat de voorgenomen functiewijziging van wonen naar zorg groot effect heeft op het woongenot van Park Waterloo, waarvan alle eigenaren van op het park (behoudens hun eigen woonperceel) mandelig eigenaar zijn. De analyse is opgesteld met verkeerde uitgangspunten zoals het feit dat het landhuis aan de openbare weg zou liggen en geen onderdeel van Park Waterloo zou vormen, hetgeen dus beiden pertinent onjuist is. De voorgenomen functiewijziging heeft absoluut een negatief effect op het woongenot van alle mandelig eigenaren. Allen hebben hierdoor aanzienlijke planschade. De waarde van alle woningen op Park Waterloo zal door de voorgenomen functiewijziging flink omlaag gaan.

Van den Brand Legal and Developmont (KvK: 88573109)/ BTW.ID nr. 004613402B14 /NL31 KNAB 05 1530 8064. Op de dienstventening van Van den Brand Legal and Development zijn algemene voorwaarden van toepassing (zie www.logal- development.nl) waarin o.a. een beperking van de aansprakelijkheid is opgenomen.

Indien dan ook geheel tot slot vastgehouden wordt aan de voorgenomen Toelichting en Regels van het bestemmingsplan, is de hele onderbouwing van het huidige bouwplan en daarmee het zogenaamd niet kunnen voldoen aan onder andere de nog steeds geldende contractuele afspraken uit de samenwerkingsovereenkomst, waar de gemeente Venlo en initiatiefnemer contractpartij in zijn, een wassen neus. Er is alsdan onmiskenbaar sprake van het moedwillig niet willen voldoen aan de eerdere (contractuele) afspraken.

17. Ook ten aanzien van de ontwerp-omgevingsvergunning valt het nodige op te merken omdat onder andere hier het een en ander niet conform realiteit is: In tegenstelling tot wat initiatiefnemer vermeld op pagina 8 punt 1 van het Aanvraagformulier - Herbestemming Landhuis Moubis heeft initiatiefnemer wel degelijk eerder een omgevingsvergunning aangevraagd en verleend gekregen voor de casco-renovatie van Landhuis Moubis. Op basis daarvan zijn al werken uitgevoerd en zelfs meer dan daarbij vergund is; In de ontwerp-omgevingsvergunning wordt op pagina 8 daarvan onder punt 1 vermeld dat sprake is van een 'specifieke vorm maatschappelijk - woonzorgfunctie'. Dat staat zo thans niet in het ontwerpbestemmingsplan beschreven? Wat is het nu? Wat is de bedoeling met het bouwplan? Onderdeel van de ontwerp-omgevingsvergunning maakt een 'Tekening - Landhuis Moubis - bouwplaatsinrichting'. Daaruit volgt dat zowel de transportroute van de bouwmaterialen, de afvoer van materialen, de opslag van bouwmaterialen en de losplaats van bouwmaterialen over het mandelige eigendom van de vereniging van eigenaren loopt dan wel er deels op ligt. Initiatiefnemer heeft daarover met de vereniging van eigenaren nog geen enkel gesprek gevoerd. Dit past wel in het gedrag van initiatiefnemer. Initiatiefnemer heeft de formele toestemming van de vereniging van eigenaren hiervoor nodig.

Zoals al eerder vermeld is, bestaat er geen draagvlak voor de voorgenomen bouw en ligt verlening van enige toestemming dan ook niet voor de hand. Er ligt een privaatrechtelijke belemmering aan dit bouwplan ten grondslag. Het bouwplan is hiermee feitelijk onuitvoerbaar, reden temeer waarom het bestemmingsplan niet vastgesteld dient te worden en er geen omgevingsvergunning verleend kan en zou mogen worden. 18. Tot zover reiken de zienswijzen van e.a. hebben hiermee aangetoond dat het ontwerpbestemmingsplan en de ontwerp-omgevingsvergunning onzorgvuldig tot stand gekomen zijn, bij het opstellen daarvan niet met alle belangen op een juiste en evenwichtige wijze rekening gehouden is en beide ontwerpen dan ook onzorgvuldig en in strijd met evenredigheidbeginsel zijn. 19. De noodzaak voor onderhavige ontwikkeling staat op geen enkele wijze objectief vast. De noodzaak voor de specifieke zorg, noch de noodzaak om tot restauratie over te gaan van Landhuis Moubis enkel gekoppeld aan de verbouw tot zorgwoningen is in het geheel niet gegeven.

Van den Brand Legal and Dovelopment (KvK: 88573109) / BTW-ID nr 004613402B14 /NL31 KNAB 05 1530 8064. Op de dienstverlening van Van den Brand Legal and Development zijn algemene voorwaarden van toepassing (zie www.legal-development. nl) waarin o.a eon beperking van de aansprakelijkheid is opgenomen.

Echter wat het allerbelangrijkste is, is dat de samenwerkingsovereenkomst waar zowel de gemeente Venlo als de initiatiefnemer partij in zijn, ten onrechte door beiden niet meer nageleefd wordt en er daardoor door beide partijen simpelweg onrechtmatig jegens de huidige woningeigenaren gehandeld wordt. Het unieke besloten woonkarakter van Park Moubis wordt daardoor, hetgeen ook volstrekt in strijd is met het vertrouwensbeginsel, volledig teniet gedaan. Namens- · wordt hierbij tot slot dan ook uitdrukkelijk het beroep op uw raad gedaan om de zienswijzen van te honoreren, om het bestemmingsplan niet vast te stellen en om geen omgevingsvergunning te verlenen.

Alvast dank voor uw volledige medewerking en bij vragen kunt u contact met opnemen op

oroer? ot een email storen as

Van den Brand Legal and Dovelopment (KvK. 88573109) /BTW-ID nr. 004613402814 /NL31 KNA 05 1530 8064. Op de dienstverlening van Van den Brand Legal and Development zijn algemene voorwaarden van toepassing (zie www.legaldevelopment.nl) waarin o.a een beperking van de aansprakelijkheid is opgenomen

BIJLAGE 1

$.. GEMEENTEBLAD

Nr. 422485 4 oktober 2023

Officiële uitgave van de gemeente Venlo

Ontwerp-bestemmingsplan Landhuis Moubis-Waterloostraat 28 Steyl, ontwerp-om gevingvergu nni ng (coördinatieregeling) Burgemeester en wethouders van Venlo maken bekend dat voor de herontwikkeling van Landhuis Moubis gecoördineerd ter inzage worden gelegd: 1. Ontwerp-bestemmingsplan "Landhuis Moubis-Waterloostraat 28 Steyl", met planidentificatienummer: NL.IMRO.0983.BP202211WATERL28-ON01, met bijbehorende stukken. 2. Ontwerp-omgevingsvergunning voor de herontwikkeling van het rijksmonumentale Landhuis Moubis en omliggende gronden tot een woon-zorghuis met 32 appartementen/ studio's aan de Waterloostraat 28 te Steyl, voor de activiteiten'het (ver)bouwen van een bouwwerk, 'het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde of van werkzaamheden, in gevallen waarin dat bij een bestemmings-plan, beheersverordening, exploitatieplan of voorbereidingsbesluit is bepaald', 'het in gebruik nemen of gebruiken van een bouwwerk met het oog op de brandveiligheid bij Algemene Maatregel van Bestuur aangewezen categorieën gevallen' en 'het slopen, verstoren, verplaatsen of in enig opzicht wijzigen van een beschermd monument of het herstellen, gebruiken of laten gebruiken van een beschermd rijksmonument op een wijze waardoor het wordt ontsierd of in gevaar gebracht'. Planbeschrijving Het rijksmonumentale Landhuis Moubis uit 1860 verkeert momenteel in deplorabele staat.