056 Bijl07 Bijlagen bij nota's (bijlage 7 en 9) van zienswijzen.pdf

Kortom de huidige planregels zijn te breed omschreven en zorgen voor te grote rechtsonzekerheid

FAX

@@ @Fax#i92s3 ] tmipsrb.klantenservice

IE3/ )112023 1s.3914

Vervolg op de brief van

Bestemd voor

Bladnummer

13 november 2023

Gemeenteraad Venlo

9

9.

De regels voor parkeren zijn té vrijblijvend

In artikel 8 3 1 staat enkel beschreven dat voldaan moet worden de publicatie Toekomstbestendig parkeren van parkeerkencijfers naat parkeernormen' (CROW-publicatie 381} Dit is echter té vrijblijvend. Allereerst moet een nauwkeurige en realistische berekening gemaakt worden van hel aantal benodigde parkeerplaatsen, zie punt ad 4 van deze zienswyze Vervolgens moet het aantal verplichte parkeerplaatsen opgenomen worden als een voorwaardelijke verplichting in hel bestemmingsplan, om te borgen dat de parkeerplaatsen ook daadwerkelijk worden gerealiseerd Dat vervolgens in artikel 8 3.2 wordt beschreven dat met een omgevingsvergunning kan worden volstaan met een lagere norm is onacceptabel. Dil artikel dient geschrapt te worden om te borgen dat hel aantal benodigde parkeerplaatsen ook daadwerkelijk behouden blijft Cliënt vraagt u het (ontwerp)bestemmingsplan niet vast te stellen En ool om aanvraag voor de orgcvingovcgunning tc vcyrcn. hridc geval vraagt clnt u rcherrvy

te houden met deze zienswiyze en het plan aan te passen Contactgegevens Mailen kan naar Ons zaaknummet is R220321050 Wilt u dit nummer altijd noemen als u belt of mailt? Wij kunnen u dan sneller helpen Hoogachtend,

Zienswijze 4

FAX

@

IE1g Jg112023 1s3610

@Fax#9254 ] fmnip srb.klantenservice

stichting achmea rechtsbijstand Stichting Achmea Rechtsbijstand Postbus 4116 7320 AC Apeldoorn

es toa+ Gemeenleraad van Venlo

Spoorlaan 298 Tilburg

Postbus 3434 5902 RK VENLO

Telefoon 088 462 3700 Fax 088 462 2799 klantenservice@achmearechtsbijstand.nl www achmearechlsbijstand nl

Tevens per e-mail infogyygn!g_nl Datum

Gns zaaknummet

13 november 2023

R220413393

Onderwerp

Uw kenmerk

Zienswijze ontwerp-bestemmingsplan c.q

NL. IMRO.0983 BP202211

Behandeld door

ontwerp-omgevingsvergunning Landhuis Moubis WATERL28-ON01

Geachte gemeenteraad, wateroostraa 5935 cK e stel (hierna clienten} vroeg ons om juridische hulp Cliënten zijn het niet eens met het ontwerpbestemmingsplan Landhuis Moubis-Waterloostraat 28 Steyl en de bijbehorende (ontwerp)omgevingsvergunning Burgemeester en wethouders van Venlo hebben voor de herontwikkeling van Landhuis Moubis gecoordineerd ter inzage gelegd 1

Ontwerpbestemmingsplan "Landhuis Moubis-Waterloostraat 28 Steyl" met planidentificatienummer NL IMRO 0983 BP202211WATERL28-ON01, met bijbehorende stukken

2.

Ontwerp-omgevingsvergunning voor de herontwikkeling van het njksmonumentale Landhuis Moubrs en omliggende gronden tot een woon-zorghuis met 32 appartementen / studio s aan de Waterloostraat 28 te Steyl, voor de activiteiten het (ver)bouwen van een bouwwerk', hel uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde of van werkzaamheden, in gevallen waarin dat bij een bestemmingsplan, beheersverordening, exploitatie plan of voorbereidingsbesluit Is bepaald', hel in gebruik nemen of gebruiken van een bouwwerk met het oog op de brandveiligheid bij Algemene Maatregel van Bestuur aangewezen categorieen gevallen en het slopen, verstoren, verplaatsen of in enig opzicht wijzigen van een beschermd monument of hel herstellen, gebruiken of laten gebruiken van een beschermd rijksmonument op een wijze waardoor het wordt ontsierd of in gevaat gebracht

Rekeningnummer (IBAN} NL11 RABO 0101 0506 74 Kvk 41 038 571 Apeldoorn

FAX

) Fa#92s4 fiposrb.klantenservice

Vervolg op de brief van

13 november 2023

IE2/9 )81.112023 1536.37

Bestemd voor

Bladnummer

Gemeenteraad Venlo

2

Wettelijk kader Op grond van artikel 160 lid 1 onder b Gemeentewet en artikel 1.2 1 Besluit ruimtelijke ordening (hierna Bro} bereidt het college van burgemeester en wethouders het bestemmingsplan voor Vervolgens steil de gemeenteraad ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening het bestemmingsplan vast op grond van artikel 3.1 lid 1 en artikel 3.8 lid 1 onder e Wet ruimtelijke ordening (hierna. Wro). Hoofdstuk 3 Bro bevat regels waaraan het bestemmingsplan moel voldoen. In het bijzonder volgt uit artikel 3 1 6 Bro dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting In hel geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling beval de toelichting een motivering waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied aan de behoefte van ontwikkeling kan worden voorzien (artikel 3 1.6 lid 2 Bro} Deze bepaling is beter bekend als de Ladder duurzame verstedelijking Naast de regels van

ruimtelijke ordening gelden de algemene regels van Hoofdstuk 3 Algemene wet bestuursrecht, waaronder de zorgvuldige voorbereiding van artikel 3.2 Awb en de deugdelijke belangenafweging uit 34Awb De coordinatieregeling ligl van 5 oktober 2023 tot en met 15 november 2023 ler inzage Gedurende deze periode is het mogelijk om een zienswijze in te dienen Via deze weg maken clenten gebruik van deze mogelijkheid Feiten en omstandigheden Chienten wonen op nummer 166 van de Waterloostraat in de nabije omgeving van het landhuis Clienten hebben ook een onverdeeld aandeel in de mandelige eigendom van het landgoed (gesloten karakter) De looppoort is voor gasten open van 6-21 uur Gasten met de auto moeten dm v. de intercom contact opnemen mei de bewoners. Reden hiervoor is om een rustige en vellige omgeving te creéren voor de bewoners waaronder kinderen De initiatiefnemer is voornemens om aan de Waterloostraat 28 te Steyl het monumentale Landhuis Moubis te herontwikkelen tot een levensloopbestendig woon-zorghuis (Zorgclusterwoning voor 24-uurs zorg in een Woongebouw) Hel bestaande Rijkserfgoed wordl gerenoveerd, getransformeerd en een eerder (illegaal) gesloopt gebouwgedeelle wordt opnieuw opgebouwd.

In totaal wordt voorzien in 32 appartementen/studio's, waaronder één logeerkamer, met een oppervlakte van circa 25 tot 45 m? en bijbehorende algemene en gezamenlijke ruimten (zoals een ontvangst- en kantoorruimte, woon- en eetkamer, bibliotheek en facilitaire ruimten} Daarnaast is het voornemen om buiten een besloten en afsluitbare (binnen)tuin, parkeerplaatsen en een fietsenberging/stalling te realiseren

FAX

@ Fax#92s4] trip.srb.klanotenservice

IE1i

)1311.2023 1s4031

Vervolg op de brief van

Bestemd voor

Bladnummer

13 november 2023

Gemeenteraad Venlo

3

De beoogde ontwikkeling is in strijd met het vigerende bestemmingsplan De gemeente heeft aangegeven medewerking te willen verlenen aan de beoogde ontwikkeling Gm de beoogde ontwikkeling in de vorm van de woon-zorgfunctie toe Ie slaan wordt een bestemmingsplanprocedure doorlopen De ontwikkeling van Landhuis Moubis is al lange lijd onderwerp van discussie en houdt de gemoederen biy de omwonenden al lange tijd bezig Eerst was het plan om 8 luxere appartementen te creëren in het Landhuis Een plan dat door omwonenden van harte werd ondersteund Onduidelijk is waarom het initiatief is omgeturnd naat een ander plan, terwijl draagvlak biy de omwonenden volledig ontbreekt Dit plan heeft voor clienten nadelige gevolgen Het plan is in strijd mei een goede ruimtelijke ordening. Ik zat dat hierna verder toelichten. 1.

Het plan tast het woongenot van cliënten aan

Het plan is totaal niet passend in de huidige omgeving van het landhuis. De huidige bewoners van het wout pauk tebLett altijd Fut tt iet yetuetet vat de ustuyt wig:vtig tet feit dat vet#eersteweyliyt tet overlast tot een minimum is beperkt, was exact de reden om in de omgeving van hel landhuis te gaan vonon Do planologische wijziging dio hot mogolij zou malvon om 32 2orgappartomonton to realicoron

heelt enorme impact op de woon- en leefomgeving van de omwonenden en is voor hen onacceptabel in het licht van de goede ruimtelijke ordening Als gevolg van deze wijziging zullen er enorm veel logistieke activiteiten plaatsvinden, vanwege oa bezoekers, horeca, werknemers, leveranciers Het wordt onvoldoende duidelijk naat voren gebracht dal de woonomgeving enorm wordt veranderd met onevenredige zware nadelige gevolgen voor de omgeving. Deze gevolgen zijn door het college onvoldoende op waarde geschat waardoor het ontwerp net zorgvuldig tot stand is gekomen en een goede belangenafweging ontbeert Chenten vragen zich bijvoorbeeld af of de gasten (werknemers etc } zich zelfstandig toegang kunnen verschaffen lot hel park, en daarvoor dan ook de daartoe benodigde middelen zullen ontvangen, ol dal zij gebruik moeten maken van de intercom Het plan heeft gezien bovenslaande niet alleen gevolgen voor de omgeving (niet enkel de omwonenden} maar ook voor het (gemeenschappelijke) eigendom van clienten Hel plan last door aard en omvang niet alleen de eigendom, maar ook hel gemeenschappelijke eigendom (het landgoed/park) aan, inclusie! financiéle aspecten. Door aard en omvang van de appartementen/studio's stellen clienten dat er sprake is van buitenproportioneel commercieel gebruik door 'gasten' van een eigenaar de niet woonachtig is op hel park De komst van

FAX

@ @Fa92s4 l trio.srb.klantenservice

IE2/7

)&13.1.2023 154100

Vervolg op de brief van

Bestemd voor

Bladnummer

13 november 2023

Gemeenteraad Venlo

4

een commercieel bedrijf (24/7) van niet geringe omvang is niet in overeenstemming met de bestemming en het gesloten karakter van het park Een beter alternatief is wat clienten betreft bijvoorbeeld het initiele plan (8 luxere appartementen) hetgeen in lijn ligt mei het huidige (prive-) gebruik Er zou ook een geinteresseerde projectontwikkelaar zeer geinteresseerd zijn om het oorspronkelijke plan uit te voeren Onduidelijk is waarom dit plan niet voortgezet kan worden, waarbij de belangen van de eigenaren van hel gemeenschappelijke eigendom in acht worden gehouden en de rustige omgeving gewaarborgd kan blijven. 2.

Het plan is onuitvoerbaar in verband met een evident privaatrechtelijke belemmering

Zoals hiervoor aangegeven hebben clienten een onverdeeld aandeel in mandelige eigendom van het landgoed met gesloten karakter Een evidente privaatrechtelijke belemmering is een belemmering die volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (AbRVS) onder omstandigheden kan worden meegenomen bij hel toetsen van een bestemmingsplan of van een omgevingsvergunning (indien deze geldt voor het afwijken van het bestemmingsplan} Nu clienten explciel geen toestemming zullen geven om deze ontwikkeling mogelijk te maken is er sprake van een dergelijke evident privaatrechtelijke belemmering Immers, zonder de privaatrechtelijke toestemming van het mandelige eigendom van het landgoed, kan de ontwikkeling niet plaatsvinden

3.

Behoud waarde Rijksmonument

Zoals eerder vermeld onder feiten en omstandigheden was het plan oorspronkelijk om het Landhuis te ontwikkelen tot B8 luxe koopappartementen In een verslag van een informatiebijeenkomst staal hierover vermeld dat Symphony Estates een initiatie(plan voor ogen heeft gehad voor de herontwikkeling van hel Landhuis naar 11 (luxe) koopappartementen, maar dal op basis van overleg met de RCE (Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed} is gekeken welke onderdelen essentieel zijn voor behoud van hel Rijksmonument. Dil is beschreven in een zogenaamde 'waardestelling'. Symphony Estales heeft moeten concluderen dat de gestelde eisen niet te verenigen zijn met dat initiatief Dit heeft onder andere te maken met hoe appartementen ontsloten moeten kunnen worden, hoe privacy geboden kan worden tussen bewoners onderling en naar omwonenden met zichtlijnen naar buiten, of hoe het parkeren moel worden georganiseerd. Hier heeft Symphony Estates op gestudeerd, maar helaas moeten besluiten dit plan net voort te zetten Onduidelijk is waarom de ontwikkeling van 32 zorgappartementen dan wel in lijn zouden zijn met de eisen van de RCE Dit roept duidelijk vragen op en dient nader gemotiveerd te worden, voordat geconcludeerd kan worden dat het plan voldoet aan het vereiste van een goede ruimtelijke ordening en ook daadwerkelijk uitvoerbaar is conform de eisen van de RCE.

FAX

g @Fax#92s7 tipsrb.klantenservice ] IE/ J1.n2023 1s10

Vervolg op de brief van

0stemd voor

Bladnummer

13 november 2023

Gemeenteraad Venlo

5

Het initiatief zal namelijk onvermijdelijk nog veel grotere gevolgen hebben voor de ontsluiting van het landgoed, de provacy tussen de bewoners onderling en naar de omwonenden én hel parkeren 4.

Cliënte vreest dat het plan voor verkeers- en geluidsoverlast zorgt

Het plan zorgt voor een toename van het aantal verkeersbewegingen en dus tot geluidsoverlast Er is geen akoestisch onderzoek gedaan ol onderzocht op welke wijze de aanvullende verkeersbewegingen nadelige gevolgen hebben voor de omwonenden Daardoor zijn de gevolgen van dit plan niet goed onderzocht en is hel plan niet goed onderbouwd Het is algemeen bekend dat geluidsoverlast de gezondheid ernstige schade toebrengt Daarom is aanpassing van het plan noodzakelijk In ieder geval kan zonder deugdelijk onderzoek naar de gevolgen van de verkeersbewegingen en de geluidsoverlast miet geconcludeerd worden dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening 5.

Het aantal verkeersbewegingen is té rooskleurig ingeschat en niet onafhankelijk onderzocht

De aantallen van 62 verkeersbewegingen per etmaal zijn bij een aantal van 32 bewoners + 16 werknemers per dag zeer ongeloofwaardig Onduidelijk is waar deze beperkte inschatting van verkeersbewegingen op zyn gebaseerd In ieder geval liykt hier geen deskundig onafhankelijk onderzoek aan ten grondslag liggen Zonder deugdelijk onderzoek is deze beperkte inschatting wel erg ongeloofwaardig en onrealistisch Met het aantal verkeersbewegingen neemt zowel de geluidsoverlast als verontreiniging van de lucht toe Cliente heeft groot belang om dit te voorkomen om de rustige en schone omgeving te behouden hit het plan is bovendien miet in te zien in hoeverre er maatregelen genomen worden om het aantal verkeersbewegingen en/of geluidsoverlast (zie punt 5) beperkt kan worden. Gelet op hel feil dal de grond in privaatrechtelijke eigendom is van de eigenaren, ligt het op de weg om hel verkeer aldaar le beperken en parkeren door bezoekers en personeel builen de poort van hel privéterrein Ie laten plaatsvinden. Ook kan er gedacht worden aan hel opnemen van een verplichting om alle bedrijfsmatige verkeersbewegingen mei elektrische voertuigen te doen plaatsvinden.

Dil is zowel in het belang van omwonenden maar ook vanuit het oogpunt van de overheid iv m de opgave om tot een duurzamere samenleving te komen Dergelijke allemnalieve maatregelen moeten deskundig en onafhankelijk onderzocht worden om tot een goede ruimtelijke ordening te kunnen komen 6.

Het plan zorgt voor parkeeroverlast

Er wordt in de toelichting gesteld dal er voldoende parkeerruimte zou zijn aan de noord- en oostzijde van het perceel, maar ook hel aantal van 19 parkeerplaatsen voor 32 bewoners + 16 medewerkers en

FAX

@@Fax#i92s7 fnipsrb.klantenservice ] IE2/5

)81311.2023 15.5135

Vervolg op de briet van

Bestemd voor

Bladnummar

13 november 2023

Gemeenteraad Venlo

6

aanvullende bezoekers en leveranciers is té beperkt ingeschat Ook hier ligt wederom geen deugdelijk onafhankelijk verkeersonderzoek aan ten grondslag en kan hierdoor nauwelyks op waarde worden geschat Voor een goede ruimtelijke ordening is onderzoek naar de parkeerbehoefte noodzakelijk. Voor zover u überhaupt al dit bestemmingsplan definitief zou willen vaststellen, is het noodzakelijk om een voorwaardelijke verplichting in de planregels vast Ie leggen dal er voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein komen om te borgen dat te verwachten parkeerproblematiek niet op de omwonenden wordt afgewenteld

In figuur 2 3 van het Ontwerp bestemmingsplan zijn de parkeerplaatsen aangegeven Een aantal daarvan zijn gesitueerd aan de voorzijde van het gebouw hetgeen een enorme visuele vervuiling betekent voor dit Rijksmonument Ook dit is voor cliente onacceptabel

7.

De gemeente hoort andere alternatieven te onderzoeken

De gemeente moet volgens de wel zorgen voor een goede ruimtelijke ordening Chiente vraagt zich allereerst af wat de business case is voor het onderhavige plan en waarom het oorspronkelijke plan van 8 luxere appartemenlen geen voorrang krijgt. Dit plan heeft namelijk aanzienlijk minder nadelige gevolgen voor de omgeving Daarnaast heeft hel college de behoefte voor dit initiatief van 32 zorgappartementen onvoldoende in kaart heeft gebracht, inclusief een onderzoek naar andere locaties en alternatieven

8.

De bestemmingsplanregels zijn té ruim omschreven

Voor zover het plan uberhaupt doorgang moet ktijgen, komen de planregels niet overeen met hel initiatief. De regels in hel bestemmingsplan laten veel meer toe dan 32 zorgappartementen in het landhuis Ik wijs op de volgende onderdelen uit het bestemmingsplan

Artikel_4_1Bestemming yyonen In artikel 4 1, aanhef en onder a, van de regels staat beschreven dat in de bestemming wonen tevens kamerbewoning is toegestaan voor maximaal 2 personen. Terwijl onder sub d van artikel 4.1 staal beschreven dal uitsluitend een woonzorgfunctie met maximaal 32 wooneenheden ter plaatse van de aanduiding specifieke vorm van maatschappelijk - woonzorgfunctie' is toegestaan De bestemming wonen is echter veel breder dan waarvoor het initiatief is bedoeld, namelijk de woonzotgfunctie

Om te borgen dat het beoogde initiatief ook daadwerkelijk wordt uitgevoerd - en niet andere vormen zoals kamerbewoning door sludenlen, arbeidsmigranten of andere doelgroepen gebruik kunnen maken van de appartementen - dient de bestemming wonen aangepast te worden naar een bestemming de past bij het initiatief dus bijvoorbeeld de bestemming zorgwoningen' Deze bestemming dient duidelijk

FAX

%@@Fa#s2s4 ) tip.srb.klantenserie JE/3 )813112023

Vervolg op de brief van

Bestemd voor

Bladnummer

13 november 2023

Gemeenteraad Venlo

7

1549.Os

Om te borgen dat het beoogde initiatief ook daadwerkelijk wordt uitgevoerd - en niet andere vormen zoals kamerbewoning door studenten, arbeidsmigranten of andere doelgroepen gebruik kunnen maken van de appartementen -- dient de bestemming wonen aangepast te worden naar een bestemming die past bij het initiatief, dus bijvoorbeeld de bestemming zorgwoningen' Deze bestemming dient duidelijk beschreven te worden in de definilies behorende bij het bestemmingsplan om te voorkomen dat er een wildgroei van verschillende type mensen in hel Landhuis kunnen gaan wonen die niet onder de woonzorgdoelgroep' vallen Artikel 441strijdig gebruik Onder sub b staat beschreven dat onder strijdig gebruik valt woningen voor kamerbewoning voor meer dan 2 personen, tenzij sprake is van een bestaande legale situatie Totaal onduidelijk is waarom de bestemmingsplanregels hier onnodig worden opgerekt. Het Landhuis staat momenteel leeg, dus deze regel is onnodig en zou geschrapt moeten worden Artikel 4_42_Aan_huis gebonden beroep en kleinschalige bedry[smatige actyteten Ook dit artikel is niet in lijn met het doel van het initiatief. Het betreft immers een initiatief voor een woonzotgapparterenten, waarby dergelijke beroepen hoogstwaarschijnlijk niet uitgevoerd kunnen worden binnen dit initiatief Om een greep uit de lijst van activiteiten te pakken die met dit artikel worden toegestaan.

/orvaardigno uan wun kloding on horoirdon on vnron van lont

Vervaardiging van hout, riet en kurk e d Uitgeverijen (kantoren) en kleine drukkerijen, binderijen en reproduktiebedrijven Vervaardiging van muziekinstrumenten. Cateringbedrijven. Taxibedrijven, taxistandplaatsen Vervoersbedrijven, Reisorganisaties, Telecommunicatiebedrijven. Verhuurbedrijven voor roerende goederen, Veilingen voor huisraad kunst e d Artsenpraktijken, Consultatiebureaus. Muziek- en balletscholen workshopaleliers Bibliotheken, musea, elc Wasverzendinrichtingen, wasserettes, Kappersbedrijven,

FAX

)112023 @@Fax#9254 fmnip.srb.klantenservice ] IE2/5

Vervolg op de brief van

Bestemd voor

Bladnummer

13 november 2023

Gemeenteraad Venlo

8

1«9.29

Badhuizen en sauna-baden Afgevraagd kan worden of dergelijke aan huis gebonden beroepen toegestaan moeten worden binnen on woonzorginitiatif

k hior uordon do planregols onnodig veol ruimor boschrovon dan

waarschijnlijk is beoogd met het ini tiatief

45_1A/yyiykuna bed and break[ast Ook dit artikel lijkt totaal onnodig binnen het initiatief om 32 woonzorgappartementen te realiseren Hel is voor clienten onacceptabel om naast de 32 appartementen - waar dus volgens de huidige regels 64 mensen mogen wonen - ook nog eens extra mensen worden toegestaan via een bed and breakfast constructie Op deze manier wordt geen enkele val gehouden op het aantal mensen dat in hel Landhuis kan verblijven Dit heeft daarnaast een extra aantrekkende kracht op bezoekers en verkeersbewegingen, dat totaal niet in overweging is genomen Zie ook de uiteenzetting in deze zienswijze ad. 2, 3 en 4 inzake de verkeersbewegingen en te verwachten overlast D

Deze regel is dan wel onder voorbehoud van een omgevingsvergunning. maat deze regel zet wel de deur open voor dergelijke initiatieven, terwijl hier geen draagvlak voor is in de omgeving Het lig daarom op de weg om juist een verbodsbepaling op bed and breakfast in de planregels op te nemen om de nadelige effecten voor de omgeving niet nog erger te maken dan hel al wordt.

Artikel_4_2_Afyyyken _kameryertuurbedry Ook voor dit artikel is totaal onduidelijk waarom de planregels verder opgerekt worden dan hel initiatief reikt Om te borgen dat het initiatief ook daadwerkelijk een woonzorgfunctie behoud, dient er juist geen afwijking voor een kamerverhuurbedrijf mogelijk gemaakt te worden Hier is totaal geen draagvlak voot Een verbod op kamerverhuur ligt juist in de rede.

Artikel_ 43AAyyykgn_ Le end1ging woon_orQ[uche Ook dit artikel zet onnodig de deur open voot andere initiatieven die niet te voorzien zijn Feitelijk betekent dit dat na 10 jaar alle type bewoners zich kunnen vestigen in het Landhuis

Er geldt dan geen

enkele beperking meet ten opzichte van bijvoorbeeld studenten, immigranten, arbeidsmigranten of andere groepen die voor mogelijke extra overlast kunnen zorgen Voor dil artikel is totaal geen draagvlak, maar is bovendien in strijd met de rechtszekerheid waar de vaststelling van een bestemmingsplan juist voor is bedoeld.

Artikel 9 1 Algemene afwijkingsregels Onduidelijk is waarom in onderdeel d een mogelijkheid wordt gebouwen om de hoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde wordt vergroot naar 10 meter Nader gemotiveerd dient te

FAX

@ ] @Fa#9254 tipsrb.klantenservice

IE/Jnzo Is«os7 J

Vervolg op do brief van

B0st em1d voor

Bladnummer

13 november 2023

Gemeenteraad Venlo

9

worden voot wat voor gevallen deze afwijking bedoeld is om inzichtelijk te krijgen waar dit artikel voot is bedoeld Hetzelfde geldt voor sub f, onderdeel 3, van dit artikel Kortom de huidige planregels zijn te breed omschreven en zorgen voor te grote rechtsonzekerheid 9.

De regels voor parkeren zijn té vrijblijvend

In artikel 83.1 staat enkel beschreven dat voldaan moet worden de publicatie Toekomstbestendig parkeren van parkeerkencijfers naar parkeernormen' (CROW-publicatie 381) Dit is echter té vrijblijvend Allereerst moet een nauwkeurige en realistische berekening gemaakt worden van hel aantal benodigde parkeerplaatsen, zie punt ad 4 van deze zienswijze. Vervolgens moet hel aantal verplichte parkeerplaatsen opgenomen worden als een voorwaardelijke verplichting in hel bestemmingsplan, om te borgen dat de parkeerplaatsen ook daadwerkelijk worden gerealiseerd Dat vervolgens in artikel 83.2 wordt beschreven dal met een omgevingsvergunning kan worden volstaan met een lagere norm is onacceptabel Dit artikel dent geschrapt te worden om te borgen dal het aantal benodigde parkeerplaatsen ook daadwerkelijk behouden blijft tenten vtayen u Het (onutwven)estemug»ptan ntet vast te stelten

En ook om aanvraag voor de omgevingsvergunning te weigeren. In ieder geval vragen clienten u rekening te houden met deze zienswijze en het plan aan te passen Contactgegevens U bereikt mij op lelefoonnumme- Mailen kan naar nc raar«rror ic

noemen als u belt of mail? Wij kunnen u dan sneller helpen Hoogachtend,

hdt o «hit rmmor altiyd

Zienswijze 5

FAX

@ @Fax#926s J tip.srb.klantenservice

IE1s )112023 16s04@

stichting achmea rechtsbijstand

Stichting Achmea Rechtsbijstand Postbus 4116 7320 AC Apeldoorn

PER FAX NAAR

Gemeenteraad van Venlo

Spoorlaan 298 Tilburg

Postbus 3434 5902 RK VENLO

Telefoon 088 462 3700 Fax 088 462 2799 klantenservice@achmearechtsbijstand nl www achmearechtsbijstand nl

Tevens per e-mail intgyygniy_n! Datum

Ons zaaknummer

13 november 2023

R220509839

Onderwerp

uw kenmerk

Zienswijze ontwerp-bestemmingsplan c.q

NL IMRO 0983 B8P202211

ontwerp-omgevingsvergunning Landhuis Moubis WATERL28-ON01

Geachte gemeenteraad, watertoostraal s935 cH te

sten (@erna

chrenten} vroegen ons om juridische hulp Cliënten zijn het niet eens met het ontwerpbestemmingsplan Landhuis Moubis-Waterloostraat 28 Steyl en de bijbehorende (ontwerp)omgevingsvergunning Burgemeester en wethouders van Venlo hebben voor de herontwikkeling van Landhuis Moubis gecoordineerd ter inzage gelegd 1.

Ontwerpbestemmingsplan "Landhuis Moubis-Waterloostraat 28 Steyl" met pla nidentificatienummer NL IMRO 0983.BP20221 1WATERL28-ON01, met bijbehorende stukken

2.

Ontwerp-omgevingsvergunning voor de herontwikkeling van het rijksmonumentale Landhuis Moubis en omliggende gronden tot een woon-zorghuis mel 32 appartementen / studio s aan de Waterloostraat 28 te Steyl, voor de activiteiten het (ver)bouwen van een bouwwerk' het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde of van werkzaamheden, in gevallen waarin dal bij een bestemmingsplan, beheersverordening. exploitatieplan of voorbereidingsbesluit Is bepaald', 'het in gebruik nemen of gebruiken van een bouwwerk met het oog op de brandveiligheid bij Algemene Maatregel van Bestuur aangewezen categorieen gevallen en

het slopen, verstoren, verplaatsen of in enig opzicht wijzigen van een beschermd monument of het herstellen, gebruiken of laten gebruiken van een beschermd yksmonument op een wijze waardoor het wordt ontsierd of in gevaat gebracht'

Rekeningnummer (IBAN} NL11 RABO 0101 0506 74 Kvk 41 038 571 Apeldoorn

FAX

i@ @Fan#926sJ tri srb.klantenservice

IE2/ )1.12023 16«oor

Vervolg op de brief van

Bestemd voor

Bladnummer

13 november 2023

Gemeenteraad Venlo

2

Wettelijk kader

Op grond van artikel 160 lid 1 onder b Gemeentewet en artikel 1.2 1 Besluit ruimtelijke ordening (hierna. Bro) bereidt het college van burgemeester en wethouders hel bestemmingsplan voor. Vervolgens steil de gemeenteraad ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening hel hoc tomminvgplan vast

r grrni van artiof ? 1 lil 1 on artilol ?

lil 1 ndor o \Mot ruimtelijko rtening

(hierna Wro). Hoofdstuk 3 Bro beval regels waaraan hel bestemmingsplan moel voldoen. In hel bijzonder volgt uil artikel 3 1 6 Bro dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting In het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling beval de toelichting een motivering waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied aan de behoefte van ontwikkeling kan worden voorzien (artikel 3 1 6 lid 2 Bro) Deze bepaling is beter bekend als de Ladder duurzame verstedelijking Naast de regels van ruimtelijke ordening gelden de algemene regels van Hoofdstuk 3 Algemene wet bestuursrecht, waaronder de zorgvuldige voorbereiding van artikel 32Awb en de deugdelijke belangenafweging uil 34Awb De coordinatieregeling ligt van 5 oktober 2023 tot en met 15 november 2023 ter inzage Gedurende deze periode is het mogelijk om een zienswijze in te dienen Via deze weg maken clienten gebruik van deze mogelijkheid Feiten en omstandigheden

Chienten wonen op nr 72 Dit is hel eerste pand aan de rechterzijde bij binnenkomst door de autopoorl in hel park Clienten zijn overigens niet alleen eigenaar van hel pand nr 72 maar hebben ook een onverdeeld aandeel in de mandelige eigendom van het landgoed (gesloten karakter} De looppoort is voor gasten open van 6-21 uur Gasten mei de auto moeten dm.v de intercom contact opnemen met de bewoners Reden hiervoor is om een rustige en veilige omgeving te creeren voor de bewoners waaronder kinderen Hierbij wil

Expliciet aangeven dat haat man chronisch

ziek is en derhalve ook zeer gebaat is bij een rustige en veilige omgeving De initiatiefnemer is voornemens om aan de Waterloostraat 28 te Steyl hel monumentale Landhuis Moubrs te herontwikkelen tol een levensloopbestendig woon-zorghuis (Zorgclusterwoning voor 24-uurs zorg in een Woongebouw)}. Hel bestaande Rijkserfgoed wordt gerenoveerd, getransformeerd en een eerder (illegaal) gesloopt gebouwgedeelte wordt opnieuw opgebouwd. In totaal wordt voorzien in 32 appartementen/studio's, waaronder één logeerkamer, met een oppervlakte van circa 25 10t 45 m?

en bijbehorende algemene en gezamenlijke ruimten (zoals een ontvangst- en kantoorruimte woon- en eetkamer, bibliotheek en facilitaire ruimten} Daarnaast is het voornemen om buiten een besloten en afsluitbare (binnen)tuin parkeerplaatsen en een fietsenberging/stalling te realiseren

FAX

@@Fa#926s trip] srb.klantenservice IE1i )1u.12023

Vervolg op d e brief van

Bestemd voor

Bladnummer

13 november 2023

Gemeenteraad Venlo

3

1642.28

De beoogde ontwikkeling is in strijd met het vigerende bestemmingsplan De gemeente heeft aangegeven medewerking te willen verlenen aan de beoogde ontwikkeling Om de beoogde ontwikkeling in de vorm van de woon-zorgfunctie toe te staan wordt een bestemmingsplanprocedure doorlopen De ontwikkeling van Landhuis Moubis is al lange lijd onderwerp van discussie en houdt de gemoederen bij de omwonenden al lange lijd bezig. Eerst was het plan om 8 luxere appartementen te creeren in het Landhuis Een plan dat door omwonenden van harte werd ondersteund Onduidelijk is waarom het initiatief is omgeturnd naar een ander plan, terwijl draagvlak bij de omwonenden volledig ontbreekt. Dit plan heeft voor chienten nadelige gevolgen Het plan is in strijd met een goede ruimtelijke ordening Ik zal dat hierna verder toelichten 1.

Het plan tast het woongenot van cliënten aan

Het plan is totaal niet passend in de huidige omgeving van het landhuis De huidige bewoners van hel woonpark hebben altijd kunnen genieten van de rustige omgeving Het feit dat verkeersbewegingen en overlast tot een minimum is beperkt was exact de reden om in de omgeving van het landhuis te gaan wonen De planologische wijziging die het mogelijk zou maken om 32 zorgappartementen te realiseren heen enorme impact op de woon- en leefomgeving van de omwonenden en is voor hen onacceptabel in het licht van de goede ruimtelijke ordening Als gevolg van deze wijziging zullen er enorm veel logistieke activiteiten plaatsvinden, vanwege o a bezoekers, horeca, werknemers, leveranciers Hel wordt onvoldoende duidelijk naar voren gebracht dat de woonomgeving enorm wordt veranderd met onevenredige zware nadelige gevolgen voor de omgeving.

Deze gevolgen zijn door het college onvoldoende op waarde geschat waardoor het ontwerp niet zorgvuldig tot stand is gekomen en een goede belangenafweging ontbeert Chenten vragen zich bijvoorbeeld af of de gasten (werknemers etc } zich zelfstandig toegang kunnen verschaffen tot hel park en daarvoor dan ook de daartoe benodigde ruddelen zullen ontvangen of dat zij gebruik moeten maken van de intercom Het plan heeft gezien bovenstaande niel alleen gevolgen voor de omgeving (niet enkel de omwonenden} maar ook voor het (gemeenschappelijke} eigendom van chienten Hel plan last door aard en omvang niet alleen de eigendom, maat ook hel gemeenschappelijke eigendom (het landgoed/park) aan, inclusie! financiele aspecten Door aard en omvang van de appartementen/studio 's stellen clienten dat er sprake is van buitenproportioneel wttt At gtn ut uuuN gasttt vatt tut

tig+iaat uit

tet wuurtautttJ t up /tt pair Le rut(t vat

FAX

J @an#i926s tip.srb.klantenservice

IE2/ 7

J112023 1642s1

Vervolg op de brief van

Bestemd voor

Bladnummer

13 november 2023

Gemeenteraad Venlo

4

een commercieel bedrijf (24/7) van niet geringe omvang is niet in overeenstemming mei de bestemming en hel gesloten karakter van het park. Een beter alternatief is wat cliênlen betreft bijvoorbeeld het initiele plan (8 luxere appartementen} hetgeen in lijn ligt met het huidige (prive-} gebruik Er zou ook een geinteresseerde projectontwikkelaar zeer geinteresseerd zijn om het oorspronkelijke plan uit te voeren Onduidelijk is waarom dit plan niet voortgezet kan worden, waarby de belangen van de eigenaren van hel gemeenschappelijke eigendom in acht worden gehouden en de rustige omgeving gewaarborgd kan blijven

2.

Het plan is onuitvoerbaar in verband met een evident privaatrechtelijke belemmering

Zoals hiervoor aangegeven hebben clienten een onverdeeld aandeel in mandelige eigendom van hel landgoed met gesloten karakter Een evidente privaatrechtelijke belemmering is een belemmering de volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (AbRVS} onder omstandigheden kan worden meegenomen bij het toetsen van een bestemmingsplan of van een omgevingsvergunning (indien deze geldt voor het afwijken van het bestemmingsplan} Nu chienten expliciet geen toestemming zullen geven om deze ontwikkeling mogelijk te maken, is er sprake van een dergelijke evident privaatrechtelijke belemmering. Immers, zonder de privaatrechtelijke toestemming van het mandelige eigendom van het landgoed, kan de ontwikkeling niet plaatsvinden

3

Behoud waarde Rijksmonument

Zoals eerder vermeld onder feilen en omstandigheden was hel plan oorspronkelijk om het Landhuis te ontwikkelen tot 8 luxe koopappartementen In een verslag van een informatiebijeenkomst staat hierover vermeld dal Symphony Estales een initiatiefplan voor ogen heeft gehad voor de herontwikkeling van het Landhuis naar 11 (luxe} koopappartementen, maar dat op basis van overleg met de RCE (Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed) is gekeken welke onderdelen essentieel zijn voor behoud van het Rijksmonument. Dit is beschreven in een zogenaamde waardestelling' Symphony Estates heeft moeten concluderen dal de gestelde eisen niet te verenigen zijn met dat initiatief Dit heeft onder andere te maken met hoe appartementen ontsloten moelen kunnen worden, hoe privacy geboden kan worden lussen bewoners onderling en naar omwonenden, mei zichtlijnen naar buiten, of hoe het parkeren moet worden georganiseerd. Hier heen Symphony Estates op gestudeerd, maar helaas moeten besluiten dit plan net voort te zetten

Onduidelijk is waarom de ontwikkeling van 32 zorgapparlementen dan wel in lijn zouden zijn met de

eisen van de RCE Dit roept duidelijk vragen op en dient nader gemotiveerd te worden, voordat geconcludeerd kan worden dat hel plan voldoet aan hel vereiste van een goede ruimtelijke ordening en ook daadwerkelijk uitvoerbaar is conform de eisen van de RCE

FAX

@@Fax#926s fni.srb.klantenservice ) IEIVS )112023

Vervolg op de brief van

Bestemd voor

Bladnummer

13 november 2023

Gemeenteraad Venlo

5

16«s1

Het initiatief zal namelijk onvermijdelijk nog veel grotere gevolgen hebben voor de ontsluiting van het landgoed, de prvacy tussen de bewoners onderling en naar de omwonenden én hel patkeren 4.

Cliënten vrezen dat het plan voor verkeers- en geluidsoverlast zorgt

Hel plan zorgt voor een toename van hel aantal verkeersbewegingen en dus lol geluidsoverlast. Er is geen akoestisch onderzoek gedaan of onderzocht op welke wijze de aanvullende verkeersbewegingen nadelige gevolgen hebben voor de omwonenden Daardoor Lijn de gevolgen van dil plan niet goed onderzocht en is hel plan niet goed onderbouwd. Hel is algemeen bekend dal geluidsoverlast de gezondheid ernstige schade toebrengt Daarom is aanpassing van het plan noodzakelijk In ieder geval kan zonder deugdelyk onderzoek naar de gevolgen van de verkeersbewegingen en de geluidsoverlast niet geconcludeerd worden dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening 5.

Het aantal verkeersbewegingen is té rooskleurig ingeschat en niet onafhankelijk onderzocht

De aantallen van 62 verkeersbewegingen per etmaal zijn bij een aantal van 32 bewoners + 16 werknemers per dag zeer ongeloofwaardig Onduidelijk is waar deze beperkte inschatting van verkeersbewegingen op zsyn gebaseerd. In ieder geval lijkt hier geen deskundig onafhankelyk onderzoek aan ten grondslag liggen. Zonder deugdelijk onderzoek is deze beperkte inschatting wel erg ongeloofwaardig en onrealistisch. Mot hot aantal vorkoorcbowvogingon noomt zowol do goladcovorlact al vorontroinging van do lucht

toe Clienten hebben groot belang om dit te voorkomen om de rustige en schone omgeving te behouden Ut hel plan is bovendien niet in te zien in hoeverre er maatregelen genomen worden om het aantal verkeersbewegingen en/of geluidsoverlast (zie punt 3} beperkt kan worden Gelet op het feit dat de grond in privaatrechtelijke eigendom is van de eigenaren, ligt het op de weg om het verkeer aldaar te beperken en parkeren door bezoekers en personeel buiten de poort van het privéterrein te laten plaatsvinden Ook kan er gedacht worden aan het opnemen van een verplichting om alle bedrijfsmatige verkeersbewegingen met elektrische voertuigen te doen plaalsvinden Dit is zowel in hel belang van omwonenden maar ook vanuit hel oogpunt van de overheid iv.m de opgave om lol een duurzamere samenleving te komen. Dergelijke alternatieve maatregelen moeten deskundig en onafhankelijk onderzocht worden om tot een goede ruimtelijke ordening te kunnen komen

FAX

E@@Fa926s ) fnipscb.klantenservice

IE2IS ) 81.112023 14.4s

Vervolg op do brief van

Bastemd voor

Bladnummer

13 november 2023

Gemeenteraad Venlo

6

6.

Het plan zorgt voor parkeeroverlast

Er wordt in de toelichting gesteld dat er voldoende parkeerruimte zou zijn aan de noord- en oostzijde van hel perceel, maar ook hel aantal van 19 parkeerplaatsen voor 32 bewoners + 16 medewerkers en aanvullende bezoekers en leveranciers is té beperkt ingeschal Ook hier ligt wederom geen deugdelijk onafhankelijk verkeersonderzoek aan ten grondslag en kan hierdoor nauwelijks op waarde worden geschat. Voor een goede ruimtelijke ordening is onderzoek naar de parkeerbehoefte noodzakelijk. Voor zover u uberhaupt al dit bestemmin gsplan definitief zou willen vaststellen, is het noodzakelijk om een voorwaardelijke verplîchling in de planregels vast Ie leggen dal er voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein komen om te borgen dat te verwachten parkeerproblematiek niet op de omwonenden wordt afgewenteld

In figuur 2 3 van het Ontwerp bestemmingsplan zijn de parkeerplaatsen aangegeven Een aantal daarvan zijn gesitueerd aan de voorzijde van het gebouw hetgeen een enorme visuele vervuiling betekent voor dit Rijksmonument Ook dit is voor clienten onacceptabel

7

De gemeente hoort andere alternatieven te onderzoeken

De gemeente moet volgens de wet zorgen voor een goede ruimtelijke ordening. Chienten vragen zich allereerst af wat de business case is voor het onderhavige plan en waarom het oorspronkelijke plan van 8 luxere appartementen geen voorrang krijgt. Dit plan heeft namelijk aanzienlijk minder nadelige gevolgen voor de omgeving Daarnaast zijn clienten van mening dat het college de behoefte voor dit initiatief van 32 zorgappartementen onvoldoende in kaart heeft gebracht, inclusief een onderzoek naar andere locaties en alternatieven.

8.

De bestemmingsplanregels zijn té ruim omschreven

Voor zover het plan uberhaupt doorgang moet krijgen, komen de planregels niet overeen met het initiatief De regels in hel beslemmingsplan laten veel meer toe dan 32 zorgappartementen in het landhuis Ik wijs op de volgende onderdelen

ut het bestemmingsplan

Artikel 4 1 Bestemming yonen In artikel 4 1, aanhef en onder a, van de regels staat beschreven dat in de bestemming wonen tevens kamerbewoning is toegestaan voor maxim aal 2 personen Terwijl onder sub d van artikel 4 1 staal beschreven dal uitsluitend een woonzorgfunctie met maximaal 32 wooneenheden ter plaatse van de aanduiding specifieke vorm van maatschappelijk - woonzorgfunctie is toegestaan De bestemming wonen is echter veel breder dan waarvoor hel initiatief is bedoeld, namelijk de woonzorgfunctie.

FAX

)@F#92s7 tai.sit»klantenservice

IE3 )1.13023 1ss23

Vervolg op de brief van

Bestemd voor

Bladnummer

13 november 2023

Gemeenteraad Venlo

7

beschreven te worden in de definities behorende bij het bestemmingsplan om te voorkomen dat er een wildgroei van verschillende type mensen in hel Landhuis kunnen gaan wonen die niet onder de woonzorgdoelgroep' vallen Artikel 4.4.1 strijdig gebruik Ouder oa L laat bucooluvcv dal ouds livydiy yt:waih valt wvnwiyct vwo hauicucwoty Won ic

dan 2 personen, tenzij sprake is van een bestaande legale situatie Totaal onduidelijk is waarom de bestemmingsplanregels hier onnodig worden opgerekt Het Landhuis staat momenteel leeg dus deze regel is onnodig en zou geschrapt moeten worden Artikel_ 4_42_Aan_huis gebonden beroep en kleinschalge bedry[smnatige activiteiten Ook dt artikel is net in lijn met het doel van het initiatief Het betreft immers een initiatief voor een woonzotgappartementen, waarbij dergelijke beroepen hoogstwaarschijnlijk niet uitgevoerd kunnen worden binnen dit initiatief. Om een greep uil de lijst van activiteiten te pakken die met dit artikel worden toegestaan Vervaardiging van wijn, kleding en bereiden en verven van bont Vervaardiging van hout, riet en kurk e d.. Uitgeverijen (kantoren) en kleine drukkerijen, binderijen en reproduktie bedrijven Vervaardiging van muziekinstrumenten, Cateringbedrijven. Taxibedrijven, taxistandplaatsen. Vervoersbedrijven, Reisorganisaties, Telecommunicatiebedrijven. Verhuurbedrijven voor roerende goederen, Veilingen voor huisraad kunst e d Artsenpraktijken.

Consultatiebureaus Muziek- en balletscholen, workshopateliers, Bibliotheken, musea, elc Wasverzendinrichtingen, wasserettes Kappersbedrijven, Badhuizen en sauna-baden Afgevraagd kan worden of dergelijke aan huis gebonden beroepen toegestaan moeten worden binnen een woonzorginitiatief Ook hier worden de planregels onnodig veel ruimer beschreven dan waarschijnlijk is beoogd met het initiatief

FAX

]@Fa#92s7 tip.srb.klantenservice

IE2/3 )813112023 155%46

Vervolg op de brief van

Bastmd voor

Bladnummer

13 november 2023

Gemeenteraad Venlo

8

45_1Afyuykuna bed and break[ast Ook dit artikel lijkt totaal onnodig binnen het initiatief om 32 woonzorgappartementen te realiseren. Hel is voor cliente onacceptabel om naast de 32 appartementen -- waar dus volgens de huidige regels 64 mensen mogen wonen - ook nog eens extra mensen worden toegestaan va een bed and breakfas! constructie Op deze manier wordt geen enkele vat gehouden op het aantal mensen dat in het Landhuis kan verblijven. Dit heeft daarnaast een extra aantrekkende kracht op bezoekers en verkeersbewegingen, dat totaal niet in overweging is genomen. Zie ook de uiteenzetting in deze zienswijze ad 2, 3 en 4 inzake de verkeersbewegingen en te verwachten overlast DO

Deze regel is dan wel onder voorbehoud van een omgevingsvergunning. maar deze regel zet wel de deur open voor dergelijke initiatieven, lerwijl hier geen draagvlak voor is in de omgeving. Hel ligt daarom op de weg om juist een verbodsbepaling op bed and breakfast in de planregels op te nemen om de nadelige effecten voor de omgeving niet nog erger te maken dan het al wordt

Artikel 452_A[yyken kameryerhuur bedrijf Ook voor dit artikel is totaal onduidelijk waarom de planregels verder opgerekt worden dan het initiatief reikt Om te borgen dat het initiatie ook daadwerkelijk een woonzorgfunche behoud, dient et juist geen afwijking voor een kamerverhuurbedrijf mogelijk gemaakt te worden Hier is totaal geen draagvlak voor Een verbod op kamerverhuur ligt juist in de rede.

Artikel_ 4_5_3Afyyyyken be eindiging wyoonzorgfunctie Ook dit artikel zet onnodig de deur open voor andere initiatieven die niet te voorzien zijn Feitelijk betekent dit dat na 10 jaar alle type bewoners zich kunnen vestigen in het Landh uis Er geldt dan geen enkele beperking meer len opzichte van bijvoorbeeld studenten, immigranten, arbeidsmigranten or andere groepen die voor mogelijke extra overlast kunnen zorgen. Voor dil artikel is totaal geen draagvlak, maat is bovendien in strijd met de rechtszekerheid waar de vaststelling van een bestemmingsplan juist voor is bedoeld

Artikel 9.1 Algemene afwijkingsregels Onduidelijk is waarom in onderdeel deen mogelijkheid wordt gebouwen om de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot naar 10 meter Nader gemotiveerd dient te worden voor wat voor gevallen deze afwijking bedoeld is om inzichtelyk te krijgen waar dit artikel voor is bedoeld Hetzelfde geldt voor sub f, onderdeel 3, van dit artikel.

Kortom de huidige planregels zijn te breed omschreven en zorgen voor te grote rechtsonzekerheid

FAX

@ @Fa#92s7 J tip.srb.klantenservice

JE3/3 112023 ) 1.s61

Vervolg op de brief van

Bestemd voor

Bladnummer

13 november 2023

Gemeenteraad Venlo

9

9.

De regels voor parkeren zijn té vrijblijvend

In artikel 8 3.1 staat enkel beschreven dat voldaan moet worden de publicatie Toekomstbestendig parkeren, van parkeerkencijfers naar parkeernormen' (CRCW-publicatie 381) Dit is echter té vyblijvend Allereerst moel een nauwkeurige en realistische berekening gemaakt worden van het aantal benodigde parkeerplaatsen, zie punt ad 4 van deze zienswijze Vervolgens moet het aantal verplichte parkeerplaatsen opgenomen worden als een voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan, om te borgen dat de parkeerplaatsen ook daadwerkelijk worden gerealiseerd Dat vervolgens in artikel 832 wordt beschreven dat met een omgevingsvergunning kan worden volstaan met een lagere norm is onacceptabel Dit artikel dient geschrapt te worden om te borgen dal het aantal benodigde parkeerplaatsen ook daadwerkelijk behouden blijft Cliënte vraagt u het (ontwerp)bestemmingsplan niet vast te stellen En ook om aanvraag voor de omgevingsvergunning te weigeren In ieder geval vraagt chiente u rekening te houden met deze zienswijze en het plan aan te passen Contactgegevens U bereikt mij op telefoonnumme

Mailen kan naar Ons zaaknummer i

noemen als u belt of mailt? Wij kunnen u dan sneller helpen Hoogachtend,

Wilt u dit nummer altijd

Zienswijze 6

FAX

@ @Fax92s7 ] tip.b.klantenservice

IE19

113112023 154231

stichting achmea rechtsbijstand

Stichting Achmea Rechtsbijstand Postbus 4116 7320 AC Apeldoorn

PER FAX NAAR Gemeenteraad van Venlo

Spoorlaan 298 Tilburg

Postbus 3434 5902 RK VENLO

Telefoon 088 462 3700 Fax 088 462 2799 klantenservice@achmearechtsbijstand nl www.achmearechtsbijstand nl

Tevens per e-mail. itgyygntg_nl DOatam

Ons zaaknummer

13 november 2023

R220489749

Onderwerp

Uw kenmerk

Zienswijze ontwerp-bestemmingsplan c.q

NLIMRO 0983.BP202211

Behandeld door

ontwerp-omgevingsvergunning Landhuis Moubis WATERL28-ON01

Geachte gemeenteraad, waterloostraa

El s935 cK te ste (hierna cente) vroeg ons

om juridische hulp Cliënte is het niet eens met het ontwerpbestemmingsplan Landhuis Moubis-Waterloostraat 28 Steyl en de bijbehorende (ontwerp)omgevingsvergunning Burgemeester en wethouders van Venlo hebben voor de herontwikkeling van Landhuis Moubis gecoördineerd ter inzage gelegd 1.

Ontwerpbestemmingsplan "Landhuis Moubis-Waterloostraat 28 Steyl" met planidentificatienummer NL. IMRO 0983 BP202211 WATERL28-ON01, met bijbehorende stukken

2.

Ontwerp-omgevingsvergunning voor de herontwikkeling van het rijksmonumentale Landhuis Moubis en omliggende gronden tot een woon-zorghuis met 32 appartementen / studio's aan de Waterloostraat 28 te Steyl, voor de activiteiten het (ver)bouwen van een bouwwerk', 'het uitvoeren van een werk geen bouwwerk zijnde of van werkzaamheden, in gevallen waarin dat bij een bestemmingsplan, beheersverordening. exploitatie plan of voorbereidingsbesluit 1s bepaald',

het in gebruik nemen of gebruiken van een bouwwerk met het oog op de

brandveiligheid bij Algemene Maatregel van Bestuur aangewezen categotieen gevallen' en 'het slopen, verstoren, verplaatsen of in enig opzicht wijzigen van een beschermd monument of hel herstellen, gebruiken of laten gebruiken van een beschermd rijksmonument op een wijze waardoor het wordt ontsierd of in gevaar gebracht'

Rekeningnummer (IBAN) NL11 RABO 0101 0506 74 Kvk 41 038 571 Apeldoorn

FAX

IE2/9 )1u.12033 1s42s9 a @Fa#92s7 fmipsub.klantenservice ]

Vervolg op de brief van

Basterd voor

8iadnummar

13 november 2023

Gemeenteraad Venlo

2

Wettelijk kader Op grond van artikel 160 lid 1 onder b Gemeentewet en artikel 1.2 1 Besluit ruimtelijke ordening (hierna Bro} bereidt het college van burgemeester en wethouders het bestemmingsplan voot Vervolgens stelt de gemeenteraad ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening het bestemmingsplan vast op grond van artikel 3.1 lid 1 en artikel 3.8 lid 1 onder e Wet ruimtelijke ordening (hierna Wro). Hoofdstuk 3 Bro beval regels waaraan het bestemmingsplan moet voldoen. In het bijzonder volgt uit artikel 3 1 6 Bro dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting In het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling bevat de toelichting een motivering waarom niel binnen bestaand stedelijk gebied aan de behoefte van ontwikkeling kan worden voorzien (artikel 31 6 lid2 Bro) Deze bepaling is beter bekend als de Ladder duurzame verstedelijking Naast de regels van ruimtelijke ordening gelden de algemene tegels van Hoofdstuk 3 Algemene wet bestuursrecht waaronder de zorgvuldige voorbereiding van artikel 32 Awb en de deugdelijke belangenafweging uit 34Awb De cordinatie regeling ligt van 5 oktober 2023 tot en met 15 november 2023 ter inzage Gedurende deze periode is het mogelijk om een zienswijze in te dienen Via deze weg maakt cliente gebruik van deze mogelijkheid Feiten en omstandigheden Clente woont op nummer 202 van de Waterloostraat in de nabije omgeving van het landhuis

Cliente heeft ook een onverdeeld aandeel in de mandelige eigendom van het landgoed (gesloten karakter} De looppoort is voor gasten open van 6-21 uur Gasten met de auto moeten dm.v de intercom contact opnemen mei de bewoners. Reden hiervoor is om een rustige en veilige omgeving te creeren voor de bewoners waaronder kinderen De initiatiefnemer is voornemens om aan de Waterloostraal 28 te Steyl hel monumentale Landhuis Moubis te herontwikkelen tot een levensloopbestendig woon-zorghuis (Zorgclusterwoning voor 24-uurs zorg in een Woongebouw} Het bestaande Rykserfgoed wordt gerenoveerd, getransformeerd en een eerder (illegaal) gesloopt gebouwgedeelte wordt opnieuw opgebouwd In totaal wordt voorzien in 32 appartementen/studio's, waaronder één logeerkamer, met een oppervlakte van circa 25 10t 45 m? en bijbehorende algemene en gezamenlijke ruimten (zoals een ontvangst- en kantoorruimte, woon- en eetkamer, bibliotheek en facilitaire ruimten). Daarnaast is hel voornemen om buiten een besloten en afsluitbare (binnen)tuin, parkeerplaatsen en een fietsenberging/stalling te realiseren.

FAX

ia @Fax#92s8 tip.srb.klantenservice J IE1v7 )112023 1.729

Vervolg op de briet van

Bestemd voor

Bladnummor

13 november 2023

Gemeenteraad Venlo

3

De beoogde ontwikkeling is in strijd met het vigeren de bestemm ingsplan De gemeente heeft aangegeven medewerking te willen verlenen aan de beoogde ontwikkeling Om de beoogde ontwikkeling in de vorm van de woon-zorgfunctie toe te staan wordt een bestemm ingsplanprocedure doorlopen

De ontwikkeling van Landhuis Moubis is al lange lijd onderwerp van discussie en houdt de gemoederen biy de omwonenden al lange tijd bezig Eerst was het plan om 8 luxere appartementen te creeren in het Landhuis Een plan dat door omwonenden van harte werd ondersteund Onduidelijk is waarom het initiatief is omgeturnd naar een ander plan, terwijl draagvlak bij de omwonenden volledig onlbreekl

Dil plan heert voor clienten nadelige gevolgen. Het plan is in strijd met een goede ruimtelijke ordening Ik zal dat hierna verder toelichten

1.

Het plan tast het woongenot van cliënten aan

Het plan is totaal niet passend in de huidige omgeving van het landhuis De huidige bewoners van het woonpark hebben altijd kunnen genieten van de rustige omgeving Het feit dat verkeersbewegingen en overlast tot een minimum is beperkt, was exact de reden om in de omgeving van het landhuis te gaan wonen. De planologische wijziging die het mogelijk zou maken om 32 zorgappartemenlen le realiseren heeft enorme impact op de woon- en leefomgeving van de omwonenden en is voor hen onacceptabel

in het licht van de goede ruimtelijke ordening Als gevolg van deze wijziging zullen er enorm veel logistieke activiteiten plaatsvinden, vanwege o.a bezoekers, horeca, werknemers, leveranciers Hel wordt onvoldoende duidelijk naar voren gebracht dat de woonomgeving enorm wordt veranderd met onevenredige zware nadelige gevolgen voor de omgeving Deze gevolgen zijn door het college onvoldoende op waarde geschat, waardoor het ontwerp niet zorgvuldig tot stand is gekomen en een goede belangenafweging ontbeert

Clienten vragen zich bijvoorbeeld af of de gasten (werknemers etc.) zich zelfstandig toegang kunnen verschaffen tot het park en daarvoor dan ook de daartoe benodigde middelen zullen ontvangen, of dat

ij gebruik moelen maken van de intercom Het plan heeft gezien bovenstaande niet alleen gevolgen voor de omgeving (niet enkel de omwonenden) maar ook voor het (gemeenschappelijke) eigendom van chienten Het plan tast door aard en omvang niet alleen de eigendom, maat ook hel gemeenschappelijke eigendom (het landgoed/park} aan, inclusief financiele aspecten Door aard en omvang van de appartementen/studio's stellen clienten dat er sprake is van buitenproportioneel commercieel gebruik door 'gasten' van een eigenaar die niet woonachtig is op hel park De komst van

FAX

@ @Fax#92s tri.srb.klantenservice J

IE2/7)112023 1ss7se

Vervolg op de brief van

Bestemd voor

Bladnummer

13 november 2023

Gemeenteraad Venlo

4

een commercieel bedrijf (24/7) van niet geringe omvang is niet in overeenstemming mei de bestemming en hel gesloten karakter van het park Een beter alternatief is wat clenten betreft bijvoorbeeld het initiele plan (8 luxere appartementen) hetgeen in lijn ligt mei het huidige (prive-) gebruik Er zou ook een geinteresseerde projectontwikkelaar zeer geinteresseerd zijn om het oorspronkelijke plan uit te voeren Onduidelijk is waarom dit plan niet voortgezet kan worden, waarbij de belangen van de eigenaren van het gemeenschappelijke eigendom in acht worden gehouden en de rustige omgeving gewaarborgd kan blijven 2.

Het plan is onuitvoerbaar in verband met een evident privaatrechtelijke belemmering

Zoals hiervoor aangegeven hebben clienten een onverdeeld aandeel in mandelige eigendom van het landgoed met gesloten karakter Een evidente privaatrechtelijke belemmering is een belemmering die volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (AbRVS) onder omstandigheden kan worden meegenomen bij het toetsen van een bestemmingsplan of van een omgevingsvergunning (indien deze geldt voor het afwyken van het bestemmingsplan} Nu chienten explciel geen toestemming zullen geven om deze ontwikkeling mogelijk te maken, is et sprake van een dergelijke evident privaatrechtelijke belemmering Immers, zonder de privaatrechtelijke toestemming van het mandelige eigendom van het landgoed, kan de ontwikkeling net plaatsvinden 3

Behoud waarde Rijksmonument

Zoals eerder vermeld onder feilen en omstandigheden was hel plan oorspronkelijk om het Landhuis te ontwikkelen tot 8 luxe koopappartementen In een verslag van een informatiebijeenkomst staat hierover vermeld dat Symphony Estates een initiatie(plan voor ogen heeft gehad voor de herontwikkeling van hel Landhuis naar 11 (luxe} koopappartementen, maar dat op basis van overleg met de RCE (Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed) is gekeken welke onderdelen essentieel zijn voor behoud van het Rijksmonument Dit is beschreven in een zogenaamde waardestelling' Symphony Estates heeft moeten concluderen dat de gestelde eisen niet te verenigen zijn met dat initiatief Dit heeft onder andere te maken met hoe appartementen ontsloten moelen kunnen worden, hoe privacy geboden kan worden tussen bewoners onderling en naar omwonenden, met zichtlijnen naar builenof hoe hel parkeren moel worden georganiseerd. Hier heeft Symphony Estates op gestudeerd, maar helaas moeten besluiten dil plan niet voort te zetten Onduidelijk is waarom de ontwikkeling van 32 zorgappartementen dan wel in lijn zouden zijn met de eisen van de RCE Dit roept duidelijk vragen op en dient nader gemotiveerd te worden, voordat geconcludeerd kan worden dal hel plan voldoet aan hel vereiste van een goede ruimtelijke ordening en ook daadwerkelijk uitvoerbaar is conform de eisen van de RCE.

FAX

i@@Fa#92ss tip ] srb.klantenservice

IE1/S J112023 1600.27

Vervolg op de briet van

Bastemd voor

Bladnummer

13 november 2023

Gemeenteraad Venlo

5

Hel inilialief zal namelijk onvermijdelijk nog veel grotere gevolgen hebben voor de ontsluiting van hel landgoed, de privacy tussen de bewoners onderling en naar de omwonenden én hel parkeren

4.

Cliënten vrezen dat het plan voor verkeers- en geluidsoverlast zorgt

Het plan zorgt voor een toename van het aantal verkeersbewegingen en dus tot geluidsoverlast Er is geen akoestisch onderzoek gedaan of onderzocht op welke wijze de aanvullende verkeersbewegingen nadelige gevolgen hebben voor de omwonenden Daardoor zijn de gevolgen van dil plan niet goed onderzocht en is hel plan net goed onderbouwd. Het is algemeen bekend dat geluidsoverlast de gezondheid ernstige schade toebrengt Daarom is aanpassing van hel plan noodzakelijk. In ieder geval kan zonder deugdelijk onderzoek naar de gevolgen van de verkeersbewegingen en de geluidsoverlast niet geconcludeerd worden dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening

5.

Het aantal verkeersbewegingen is té rooskleurig ingeschat en niet onafhankelijk onderzocht

De aantallen van 62 verkeersbewegingen per etmaal zijn bij een aantal van 32 bewoners + 16 werknemers per dag zeer ongeloofwaardig Onduidelijk is waar deze beperkte inschatting van verkeersbewegingen op zijn gebaseerd. In ieder geval lijkt hier geen deskundig onafhankelijk onderzoek aan ten grondslag liggen Zonder deugdelijk onderzoek is deze beperkte inschatting wel erg ongeloofwaardig en onrealistisch.

Met het aantal verkeersbewegingen neemt zowel de geluidsoverlast als verontreiniging van de lucht toe Clienten hebben groot belang om dit te voorkomen om de rustige en schone omgeving te behouden.

Uit het plan is bovendien niet in te zien in hoeverre et maatregelen genomen worden om het aantal verkeersbewegingen en/of geluidsoverlast (zie punt 5} beperkt kan worden. Gelet op het feit dat de grond in privaatrechtelijke eigendom is van de eigenaren, ligt het op de weg om het verkeer aldaar te beperken en parkeren door bezoekers en personeel buiten de poort van het privéterrein le laten plaatsvinden Ook kan er gedacht worden aan hel opnemen van een verplichting om alle bedrijfsmatige verkeersbewegingen met elektrische voertuigen te doen plaatsvinden. Dit is zowel in hel belang van omwonenden maar ook vanuit hel oogpunt van de overheid ivm de opgave om lol een duurzamere samenleving Ie komen. Dergelijke allemnaleve maatregelen moelen deskundig en onafhankelijk onderzocht worden om tot een goede ruimtelijke ordening te kunnen komen

FAX

J @Fax#92s@ tipscb.klantenservice

IE2s )1u12023 160os

Vervolg op de brief van

Bestemd voor

Bladnummer

13 november 2023

Gemeenteraad Venlo

6

6.

Het plan zorgt voor parkeeroverlast

Et wordt in de toelichting gesteld dat er voldoende parkeerruimte zou zijn aan de noord- en oostzijde van hel perceel. maar ook het aantal van 19 parkeerplaatsen voor 32 bewoners + 16 medewerkers en aanvullende bezoekers en leveranciers is té beperkt ingeschat. Ook hier ligt wederom geen deugdelijk onafhankelijk verkeersonderzoek aan ten grondslag en kan hierdoor nauwelijks op waarde worden geschat Voor een goede ruimtelijke ordening is onderzoek naar de parkeerbehoefte noodzakelijk. Voor zover u uberhaupt al dit bestemmingsplan definitief zou willen vaststellen is het noodzakelijk om een voorwaardelijke verplichting in de plantegels vast te leggen dat er voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein komen om te borgen dat te verwachten parkeerproblematiek niet op de omwonenden wordt afgewenteld In figuur 2 3 van het Ontwerp bestemmingsplan zijn de parkeerplaatsen aangegeven Een aantal daarvan zijn gesitueerd aan de voorzijde van hel gebouw hetgeen een enorme visuele vervuiling betekent voor dit Rijksmonument Ook dit is voor clienten onacceptabel 7.

De gemeente hoort andere alternatieven te onderzoeken

De gemeente moet volgens de wet zorgen voor een goede ruimtelijke ordening Clienten vragen zich allereerst af wal de business case is voot hel onderhavige plan en waarom het oorspronkelijke plan van 8 luxere appartementen geen voorrang krijgt Dit plan heeft namelijk aanzienlijk minder nadelige gevolgen voor de omgeving Daarnaast zijn clienten van mening dat het college de behoefte voor dit initiatief van 32 zorgappartementen onvoldoende in kaart heeft gebracht, inclusief een onderzoek naar andere locaties en alternatieven. 8.