4. Vaststelling bestemmingsplan Franse Gat Zuid, deel 1 en 2 - Toelichting bestemmingsplan

Qua segmenten verwachten we dat de woningbehoefte in het scenario op basis van mindere doorstroming sterker uit zal gaan naar koopwoningen dan in het scenario op basis van reguliere doorstroming. Ongeacht de verschillende doorstroomscenario’s verwachten we een robuuste behoefte aan 15 tot 25 grondgebonden woningen en 50 tot 90 appartementen. Qua segmenten verwachten we een robuuste behoefte aan 30 tot 50 koopwoningen en 35 tot 65 vrijesectorhuur woningen. 4. Doorstroming sterk bepalend voor functioneren woningmarkt Voor het functioneren van de woningmarkt in het Franse Gat is de doorstroming dus sterk bepalend. Zoals al eerder benoemd bestaat de huidige woningvoorraad in het Franse Gat uit een relatief groot aandeel sociale huur. De toevoeging van vrijesectorwoningen in zowel de vrijesectorhuur als in de koop resulteert

Marktonderzoek Franse Gat Veenendaal 22.072

5

in een meer diverse samenstelling van de woningvoorraad in het Franse Gat. Hierdoor zouden huishoudens van het Frans Gat een volgende nieuwe stap kunnen maken in hun wooncarrière binnen de wijk.

Adviezen ten aanzien van de 100 tot 180 vrijesectorwoningen in het Franse Gat 1. Zet in op een complementair programma om doorstroming te bevorderen Gezien de ligging en de huidige kenmerken van het Franse Gat (hoofdstuk 3 en 4) en de uitbreidingsbehoefte die afkomstig is van de stedelijk georiënteerde doelgroepen (hoofdstuk 5) adviseren we voor het Franse Gat vooral in te zetten op een complementair woonprogramma dat inspeelt op het stimuleren van doorstroming. Door in te zetten op de doorstroming ontstaan langere verhuisketens en kan de bestaande woningvoorraad beter worden benut. Zet daarom in op de toevoeging van passende woningen voor senioren om de doorstroming in de bestaande woningvoorraad te bevorderen. Hierdoor komen bestaande woningen vrij en is het voor meer huishoudens mogelijk om wooncarrière te maken, zie ook adviezen hierna. 2. Te kiezen voor een aandeel van 60% appartementen/nultredenwoningen Door de vergrijzing zal een groot deel van de toekomstige woningbehoefte in het Franse Gat afkomstig zijn van oudere huishoudens (paragraaf 5.2). De oudere stedelijk georiënteerde huishoudens hebben een sterke voorkeur voor appartementen/nultredenwoningen (hoofdstuk 7). Op basis van de kwalitatieve woningbehoefte tot 2042 (hoofdstuk 6) en de kenmerken van het Franse Gat adviseren we in te zetten op een aandeel van circa 60% appartementen/nultredenwoningen.

Door in te zetten op de toevoeging van appartementen/nultredenwoningen kan de doorstroming van oudere huishoudens uit (vaak ruimere grondgebonden) woningen in de bestaande voorraad bevorderd worden zodat deze woningen beschikbaar komen voor andere huishoudens. De randvoorwaarden van de nultredenconcepten zijn hierbij van groot belang. Denk hierbij aan plintwoningen die een binding met de straat hebben en/of woningen met een tuintje aan de voor of achterkant. Daarnaast zijn seniorenappartementen in het centrum van wijk, nabij voorzieningen, kansrijk. 3. Uit te gaan van 40% grondgebonden woningen Uit de woonvoorkeuren voor de stedelijke doelgroepen (hoofdstuk 7) blijkt een relatief sterke behoefte voor grondgebondenwoningen bij met name jonge huishoudens. Op basis van de kwalitatieve woningbehoefte tot 2042 (hoofdstuk 6) en de kenmerken van het Franse Gat adviseren we in te zetten op een aandeel van circa 40% grondgebonden woningen. 4. Zet in op betaalbare woonproducten voor jongere huishoudens en doorstroming vanuit sociale huur te bevorderen We adviseren daarbij om in het programma in te zetten op de toevoeging van betaalbare woonproducten zoals (lage) middenhuur en bereikbare koop om jongere doelgroepen te bedienen. Op dit moment is de betaalbaarheid van de woningmarkt voor met name starters en de lage en middeninkomens een veelbesproken onderwerp.

Houd er daarbij rekening mee dat een groot deel van uw kansrijke doelgroepen lage en middeninkomens betreft. Zij hebben een inkomen tot respectievelijk € 40.000 en circa € 52.000 (prijspeil 2022). Hoewel er een grote behoefte is aan koopwoningen is met een inkomen tussen de € 40.000 en € 52.000 een koopwoning relatief snel onbetaalbaar in de huidige markt. Tegelijkertijd is met dit inkomen de toegang tot de sociale huur slecht beperkt mogelijk. Het hierdoor ontstaande ‘gat’ tussen sociale huur en koop is voor veel huishoudens te groot waardoor ook de doorstroming vanuit dit segment stokt. Door in te zetten op betaalbare woonproducten bediend u niet alleen de starters en middeninkomens maar kan ook de doorstroming vanuit de sociale huur worden bevorderd. Er zijn verschillende instrumenten die ingezet kunnen worden om woningen betaalbaar te maken en te houden. In bijlage D hebben we hiervan een overzicht opgenomen. 5. In te zetten op een aandeel van 60% koopwoningen Op basis van de additionele woningbehoefte voor de komende jaren (hoofdstuk 7) zien we vooral een sterke behoefte voor woningen in het (betaalbare) koopsegment. Het gaat zowel om grondgebonden

Marktonderzoek Franse Gat Veenendaal 22.072

6

woningen als appartementen. Naast toevoeging van woningen voor ouderen is er behoefte aan compacte en betaalbare woningen voor starters, jongeren en middeninkomens in het Franse Gat. We adviseren daarom om binnen het aandeel koopwoningen in te zetten op de ontwikkeling van voor de lage en middeninkomens bereikbare koopwoningen. Woningen in het bereikbare koopsegment zijn deels uitwisselbaar voor sociale huurwoningen. Bereikbare koop draagt daardoor bij aan een gezonde mix van huishoudens in een wijk. Hiermee wordt ruimte geboden aan huishoudens om een wooncarrière te maken binnen de wijk. 6. Zet in op aanvullende financieringsconstructies om betaalbare koop mogelijk te maken Reguliere (grondgebonden) woningen ontstijgen in de nieuwbouw al snel het voor huishoudens met een laag of middeninkomen bereikbare koopsegment. Om woningen te realiseren in het voor de lage of middeninkomens bereikbare koopsegment moet marktconform gebouwd worden (zie ook adviezen verderop). Dit bereikt u door het realiseren van compacte woningen, kleine kavels, rug-aan-rug woningen, het bouwen met behulp van prefab elementen en bijvoorbeeld XXS-woningen (grondgebonden woningen met een smalle beukmaat). Ook kunt u inzetten op aanvullende financieringsconstructies zodat woningen financieel beter bereikbaar worden. 7.

Uit te gaan van 40% vrijesectorhuur, zowel grondgebonden als gestapeld Hoewel de vraag vanuit de stedelijke doelgroepen vaak niet primair uitgaat naar woningen in de vrijesectorhuur (zie hoofdstuk 7) adviseren we de toevoeging van een aandeel vrijesectorhuur. Het gaat dan voornamelijk om woningen in het middensegment tot circa € 1.000. Deze woningen vormen een belangrijke schakel in de doorstroming tussen sociale huur en koop. Deze woningen zijn een kwalitatieve toevoeging om huishoudens te huisvesten die door een te hoog inkomen niet in aanmerking komen de sociale huur, maar te weinig verdienen voor een koopwoning. 8. Positioneer levensloopbestendige woningen nabij bestaande (dagelijkse) voorzieningen Levensloopbestendige woningen zijn vooral kansrijk nabij voorzieningen. Het gebied rondom het Bruïneplein vinden wij dan ook het meest kansrijk voor de realisatie van dit type woning, omdat hier (dagelijkse) voorzieningen zijn concentreert. Oudere huishoudens hechten waarde aan (dagelijkse) voorzieningen op loop- en fietsafstand. Door hier levensloopbestendige woningen te realiseren, liggen de woningen in de direct omgeving van het voorzieningencentrum en vergroot u de aantrekkelijkheid voor oudere huishoudens. Ook jongere alleenstaanden en stellen zijn deels op zoek naar een appartement.

Het kan dan gaan om een intrinsieke voorkeur, vanwege de betaalbaarheid, als eerste stap in wooncarrière, et cetera. Jongeren kunnen pioniers zijn voor de appartementen. Vermarkt levensloopbestendige appartementen daarom niet uitsluitend als aanbod voor ouderen. Zet in op een mix tussen doelgroepen. 9. Neem aanvullende maatregelen om doorstroming van oudere huishoudens te faciliteren Oudere huishoudens zijn minder verhuis geneigd dan jongere huishoudens. Naast het creëren van passend aanbod kan doorstroming ook op gang worden gebracht door deze oudere huishoudens te verleiden en te ontzorgen. Dit kan bijvoorbeeld door de inzet van een verhuiscoach, een doorstroommakelaar, een verhuisservice en/of het delen van ervaringen. Daarnaast is er de mogelijkheid om woningen met voorrand toe te wijzen aan bewoners die een sociale huurwoning achterlaten. 10. Monitor ontwikkeling en afzet de komende jaren goed, stuur bij waar nodig De deelgebieden in het Franse Gat bieden kansen voor het ontwikkelen in meerdere fasen. Door goed te monitoren kan tussentijds bijsturing plaatsvinden. Focus hierbij op wat het goed doet en wat minder loopt. Het is hierbij verstandig om in beeld te krijgen of de gewenste doorstroming daadwerkelijk op gang komt.

7

Marktonderzoek Franse Gat Veenendaal 22.072

3 Uitgangspunten In dit hoofdstuk brengen we de uitgangspositie in beeld voor de ontwikkeling van het Franse Gat. We kijken daarbij naar de locatie en omgeving en brengen algemene verhuistrends in beeld.

3.1 SWOT Franse Gat We starten met een SWOT van de locatie. Hierna geven we een indicatie van sterke en minder sterke punten van de locatie het Franse Gat. Tabel 1: SWOT Franse Gat Veenendaal

Sterkten (S)

Zwakten (W)

• Uitgebreid aanbod van voorzieningen op loop- en fietsafstand. In (de nabijheid van) de wijk bevindt zich een breed scala aan dagelijkse en niet-dagelijkse voorzieningen, onderwijsinstellingen en sportgelegenheden. • Ligging van de wijk. Het Franse Gat ligt relatief dichtbij het centrum van Veenendaal. • Bereikbaarheid van het Franse Gat. Het station Veenendaal Centrum bevindt zich aan de noordoostkant van het Franse Gat. Daarnaast is de A12 binnen vijf autominuten te bereiken.

• Beperkt openbaar vervoer in de wijk. In de wijk bevinden zich enkel aan de Rembrandtlaan/Rembrandtpark bushaltes. De interne ontsluiting van de wijk met openbaar vervoer is hierdoor beperkt. • Slechte staat van woningen in (een deel van) de wijk. In een deel van de wijk verkeren de woningen in een relatief slechte staat. De woningen zijn verouderd en hebben lage energielabels.

Kansen (O)

Bedreigingen (T)

• Zorg dat de woningen en de inrichting van de wijk goed aansluiten bij de woonwensen van ouderen. Door vergrijzing groeit de doelgroep ouderen de komende jaren relatief hard. Verleid hen met flexibel afneembare zorg en levensloopbestendige bouw. Door hier op in te spelen vergroot u de afzetkansen van nieuwe woningen. • Nieuwe woonvormen/concepten realiseren. Door nieuwe woonvormen/concepten te realiseren wordt Door de bestaande woningvoorraad aan te vullen met nieuwe woonvormen/concepten ontstaat een meer diverse woningvoorraad.

• Relatief beperkt aanbod van (eerstelijns)zorgvoorzieningen. Door vergrijzing groeit de doelgroep ouderen in de wijk de komende jaren relatief hard. Hierdoor zal de vraag naar (eestelijns)zorgvoorzieningen naar verwachting toenemen. • Op lange termijn krimpen de jonge doelgroepen (tot 35 jaar). Dit zorgt mogelijk voor een afnemend draagvlak voor voorzieningen, zoals scholen en recreatievoorzieningen.

Bron: Stec Groep (2022)

Onderstaand locatieprofiel toont de ligging het Franse Gat binnen Veenendaal en geeft inzicht in de voorzieningen in de nabije omgeving.

Marktonderzoek Franse Gat Veenendaal 22.072

8

Figuur 1: Locatieprofiel Franse Gat in Veenendaal

Bron: Stec Groep (2022).

DETAILHANDELSBELEID VEENENDAAL In het Franse Gat bevindt zich het Bruïneplein. Dit is een buurtwinkelcentrum waar o.a. Jumbo en Aldi zijn gevestigd. Ook de Patrimoniumlaan bevindt zich in het Franse Gat. Dit is een winkelconcentratie buiten de gewenste structuur van de gemeente Veenendaal. Aan deze straat zit een divers winkelaanbod gevestigd, afgewisseld door woningen. De gemeente zet in op de versterking van het winkelaanbod van de detailhandelsstructuur (waar Bruïneplein wel onderdeel van is en Patrimoniumlaan niet). Op langere termijn wordt zo nodig nagedacht over transformatie van buiten de detailhandelsstructuur gevestigde winkels (onder andere de winkels aan de Patrimoniumlaan) naar andere functies.

3.2 Marktregio: voornamelijk lokaal We maken een afbakening van het ruimtelijke verzorgingsgebied voor een kwalitatieve programmatische invulling voor het Franse Gat. Om de relevante marktregio in beeld te brengen kijken we naar de verhuisrelaties van de afgelopen jaren (2012 t/m 2020). Veenendaal kent een relatief grote interne verhuisrelatie Het zwaartepunt van de marktbewegingen ligt binnen de gemeente Veenendaal. Circa 65% van de verhuizingen vinden plaats binnen de gemeente. Inkomende verhuizingen zijn daarnaast relatief vaak afkomstig uit Ede (5%). Ook vanuit Rhenen (3%), Utrechtse Heuvelrug (2%) en Utrecht (2%) is er relatief veel instroom. Zie ook onderstaand figuur.

Marktonderzoek Franse Gat Veenendaal 22.072

9

Figuur 2: Inkomende verhuizingen gemeente Veenendaal

Bron: CBS (2021), bewerking Stec Groep (2022).

Jongeren verlaten Veenendaal rond studententijd, maar dertigers keren terug Per saldo kent Veenendaal een positief vestigingssaldo: er vestigden zich in de periode 2011-2020 meer personen in de gemeente dan dat er zijn vertrokken. Zoomen we in op leeftijd van de personen die Veenendaal in of uit verhuisden, valt vooral de relatief grote uitstroom van 15 tot 25-jarigen op. In de meeste gevallen schatten we in dat dit jongeren zijn die Veenendaal vanwege een opleiding of werk elders verlaten. Er is sprake van een relatief grote instroom van huishoudens in de leeftijd van 25 tot 40 jaar. Voor een groot deel zullen dit gezinnen zijn die op zoek zijn naar een ruimere woning of stellen die een gezin willen stichten. Ook het relatief grote aandeel van instromende kinderen tot 10 jaar duidt op een instroom van gezinnen.

10

Marktonderzoek Franse Gat Veenendaal 22.072

Figuur 3: Vestiging en vertrek naar leeftijd in Veenendaal in de periode 2010-2020 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 -1.000 -2.000 -3.000 -4.000 -5.000 0 tot 5 jaar 5 tot 10 jaar

10 tot 15 jaar

15 tot 20 jaar

20 tot 25 jaar

25 tot 30 jaar

Gevestigd

30 tot 40 jaar

Vertrokken

40 tot 50 jaar

50 tot 65 65 tot 80 80 jaar en jaar jaar ouder

Saldo

Bron: CBS (2022), bewerking Stec Groep (2022).

ONDERLIGGENDE VERHUISREDENEN NIET TE HERLEIDEN UIT DE GEGEVENS In de cijfers voor vestiging en vertrek wordt de onderliggende reden niet vermeld. Een deel van de huishoudens vertrekt door een gebrek aan passend aanbod. Ook vertrekt een deel vanwege studie. Een aandeel hiervan keert na de studie terug naar Veenendaal. Natuurlijke groei belangrijke drijver bevolkingsgroei Veenendaal De bevolking groeide de afgelopen jaren in Veenendaal. Deze inwonersgroei komt voor een groot deel door natuurlijke groei. In toenemende mate is een positief vestigingssaldo, met name voor binnenlandse verhuizingen ook drijver van de groei. Het hoge vestigingspercentage vanuit grotere Nederlandse steden kan deels verklaard worden door de krapte op de woningmarkt. In toenemende mate wijken huizenzoekers vanuit de grote stad (waar de druk op de woningmarkt hoog is) uit naar beter betaalbare en goed bereikbare plekken in de regio zoals Veenendaal. Figuur 4: Bevolkingsontwikkeling Veenendaal 1.000 800 600 400 200 -200 2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

Natuurlijke groei (geboorte minus sterfte)

Binnenlandse verhuizingen (saldo)

Buitenlandse verhuizingen (saldo)

Totaal

Bron: CBS (2022), bewerking Stec Groep (2022).

2019

2020

11

Marktonderzoek Franse Gat Veenendaal 22.072

4 Bestaande woningvoorraad Voor we ingaan op de woningbehoefte zoomen we eerst onder andere in op de bestaande woningvoorraad. Sommige gegeven zijn enkel beschikbaar op het niveau van de gemeente Veenendaal maar we zoomen zoveel mogelijk in op de wijk Zuidwest en de buurt Franse Gat.

4.1 Woningvoorraad in Veenendaal Zuidwest bestaat voornamelijk uit sociale huur Woningvoorraad Veenendaal: afgelopen jaren stabiel gegroeid met circa 440 woningen per jaar De omvang van de woningvoorraad in de gemeente Veenendaal is de afgelopen jaren gegroeid. In 2015 waren er in de gemeente Veenendaal circa 26.410 woningen en in 2021 bedraagt het aantal woningen 28.610, een toename van circa 9%. Gemiddeld is de woningvoorraad met circa 440 woningen per jaar toegenomen. Zie ook onderstaand figuur. Figuur 5: Ontwikkeling woningvoorraad Veenendaal, 2015-2021 29.000 28.500 28.000

28.350

27.500 27.000 26.500 26.000

26.700

26.410

27.060

27.510

28.610

27.790

25.500 25.000 2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

Bron: CBS (2021), bewerking Stec Groep (2021).

Aandeel sociale huur in Zuidwest relatief hoog In de gemeente Veenendaal bestaat circa de helft van de woningvoorraad uit grondgebonden koopwoningen. In de Wijk Zuidwest is dit aandeel 39%. Ruim de helft van de woningen in Zuidwest behoren tot de sociale huur. Hiervan is ongeveer de helft een grondgebonden woning en de andere helft is een appartement/nultredenwoning. Het aandeel sociale huurwoningen (circa 51%) is duidelijk groter dan gemiddeld in de gemeente Veenendaal (circa 31%). In Zuidwest zijn daarnaast nauwelijks woningen in de particuliere huur. Figuur 6: Links: woningvoorraad naar eigendom en type Veenendaal Zuidwest (buiten) en gemeente Veenendaal (binnen), Rechts: woningvoorraad naar prijsvorm (rechts) Koop grondgebonden

2% 25% 21% 10% 11% 26%

39% 49%

8%

Sociale huur grondgebonden Sociale huur app./nultreden Vrijesectorhuur grondgebonden Vrijesectorhuur app./nultreden

Bron: LMW (2019), TNO (2018), bewerking Stec Groep (2022).

Koop

2%

Koop app./nultreden

2%7%

47% 51%

Sociale huur Vrijesectorhuur grondgebonden Vrijesectorhuur app./nultreden

12

Marktonderzoek Franse Gat Veenendaal 22.072

Relatief veel niet-groene woningen in Zuidwest Zo’n 22% van de woningen in Zuidwest heeft een groen energielabel A of B. Dit is relatief laag in vergelijking met het aandeel woningen in de gemeente Veenendaal in totaal met een groen energielabel A of B (circa 40%). Het aandeel woningen met een niet-duurzaam energielabel is in Zuidwest juist relatief hoog. Circa 28% heeft energielabel F of G waar dit in de gemeente Veenendaal in totaal circa 15% is. Figuur 7: Energielabels Wijk Zuidwest en gemeente Veenendaal* Wijk 03 Zuidwest

14%

Veenendaal

8%

14%

22% 0%

10%

15%

21%

18% 20%

30%

15%

30% 40%

50%

8% 60%

70%

13%

7%

9%

6%

80%

90%

100%

A B C D E F G

Bron: RVO (2022), BAG (2022), bewerking Stec Groep (2022). *De classificering is gebaseerd op de best beschikbare informatie per woning. Beschikbare (RVO) labels zijn gehanteerd, anders is een voorlopig label toegekend op basis van bouwjaar en woningtype.

Circa 63% van woningvoorraad Zuidwest is aanpasbaar Zo’n 23% van de woningvoorraad in Zuidwest bestaat uit nultredenwoningen. Zo’n 63% is aan te passen naar de behoeftes van ouderen en mindervalide personen en zo’n 11% is niet aan te passen. Figuur 8: Levensloopgeschiktheid woningen wijk Zuidwest en gemeente Veenendaal Wijk 03 Zuidwest Gemeente Veenendaal

Niet aanpasbaar

11%

63%

23%

2%

6%

70%

23%

2%

Nultreden

90% 100%

Onbekend

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

Aanpasbaar

Bron: TNO (2018), bewerking Stec Groep (2022).

4.2 Marktruimte huurwoningen op basis van marktruimtemodel Marktruimtemodel: voldoende bestedingspotentieel en marktruimte in Veenendaal We kijken naar de potentiële marktruimte voor huurwoningen vanuit bestedingsmogelijkheden in de gemeente Veenendaal. Hiervoor zetten we ons marktruimtemodel in. We confronteren de huidige voorraad woningen in de gemeente Veenendaal met het aantal huishoudens en hun voorkeur voor een huur- en koopwoning en financiële mogelijkheden. Figuur 9: Marktruimtemodel gemeente Veenendaal

Bron: Stec Groep (2022), op basis van Lokale Monitor Wonen (2019), WoON2018 en CBS (2021).

Marktonderzoek Franse Gat Veenendaal 22.072

13

Wat valt op? • In de gemeente Veenendaal lijkt op basis van het model ruim voldoende marktruimte voor toevoeging van woningen in de vrijesectorhuur. • Deze vraag doet zich voor in alle prijssegmenten van de vrijesectorhuur: in de lage middenhuur, de hoge middenhuur en de dure huur. UITLEG MARKTRUIMTEMODEL In het marktruimtemodel is het woningaanbod in de gemeente Veenendaal ingedeeld naar prijssegmenten (de blauwe blokken), afgezet tegen de potentiële vraag naar huurwoningen (groene staven). De gegevens voor het aantal huurwoningen per prijssegment zijn afkomstig van de Lokale Monitor Wonen. De potentiële vraag is gebaseerd op de omvang van de inkomensgroepen in Veenendaal (CBS) en de voorkeur voor een huurwoning op basis van WoON2018. De verdeling over de inkomensgroepen vormt het uitgangspunt voor de maximale uitgave voor de kale huur door huishoudens. De maximale uitgave is per inkomensgroep bepaald door het toepassen van huur- en koopquotes (op basis van cijfers van Nibud, ministerie I&M en WoON2018). Het marktruimtemodel houdt geen rekening met het effect van de huurtoeslag en het fenomeen scheefwonen.

4.3 Betaalbaarheid onder druk De betaalbaarheid in de koopsector staat in de huidige markt onder druk. Woningcorporaties moeten minimaal 85% van hun huurwoningen toewijzen aan de doelgroep met een maximaal inkomen tot € 40.765 voor 1-persoonshuishoudens of tot € 54.014 voor meerpersoonshuishoudens. We brengen de leencapaciteit van bruto jaarinkomens medio 2022 in beeld. Huishoudens met een inkomen van € 40.000 kunnen een maximale hypotheek van € 180.000 krijgen. Bij een inkomen van € 50.000 is de maximale hypotheek € 225.000 en bij een inkomen van € 55.000 is de maximale hypotheek €255.000 (zie ook bijlage A voor een overzicht van de leencapaciteit bij bruto jaarinkomen medio 2022). In bijlage A hebben we ook een overzicht opgenomen van koopaanbod in de huidige markt in Veenendaal. Afhankelijk van het type woning en de locatie wordt het gros van de woningen aangeboden ruim boven circa € 300.000. We constateren een gat tussen de sociale huursector en de koopsector. Met name voor huishoudens die een inkomen hebben dat net hoger is dan de sociale huurgrens, en hierdoor geen aanspraak kunnen maken op een sociale huurwoning, zijn de mogelijkheden zeer beperkt.

14

Marktonderzoek Franse Gat Veenendaal 22.072

5 Demografische ontwikkeling In dit hoofdstuk zoomen we in op de demografische ontwikkeling in Veenendaal en de wijk Zuidwest, waar het Franse Gat zich bevindt.

5.1 De huishoudensprognose voor Veenendaal tot 2042 op basis van scenario’s Migratie is een onzekere factor in de huishoudensontwikkeling. In het woningbehoefteonderzoek voor de gemeente Veenendaal (begin 2022) is daarom gerekend met twee verschillende scenario’s voor de huishoudensprognose tot 2042 berekend op basis van twee scenario’s. • Het scenario ‘migratie hoog’ gaat voor de periode 2022-2042 uit van een voortzetting van de migratietrend uit 2016-2021. • Het scenario ‘migratie laag’ gaat voor de periode 2022-2032 uit van een voortzetting van de migratietrend uit 2016-2021, gevolgd door een de afvlakking van het migratiesaldo voor de periode 2032-2042. In bijlage B geven we een uitgebreidere toelichting op deze scenario’s Veenendaal groeit tot 2042 met ruim 7.140 tot 7.300 huishoudens In onderstaande figuur zetten we verschillende huishoudensprognoses tegen elkaar af, zoals Primos 2019 (input voor de Gelderse Prognose), Prognose CBS 2019, de meest recente Primos 2021 en de hiervoor geschetste scenario’s. Op basis van de scenario’s ‘migratie laag’ en ‘migratie hoog’ verwachten we een groei van circa 7.140 tot 7.300 huishoudens de komende twintig jaar in Veenendaal. Tot 2032 gaat het om een groei van circa 4.440 huishoudens. In de periode daarna (tot 2042) komen daar nog zo’n 2.700 (scenario ‘migratie laag’) tot 2.860 (scenario ‘migratie hoog’) huishoudens bij.

De cijfers in deze scenario’s liggen hoger dan de meest recente prognose van het Primos. Ten opzichte van de overige / oudere prognoses is het verschil groter. Figuur 10: Demografische huishoudensontwikkeling Veenendaal, historisch en prognose 38.000 36.000 34.000 32.000 30.000 28.000 26.000 24.000 2012

2014

2016

2018

2020

2022

2024

2026

2028

2030

2032

2034

2036

2038

CBS (historisch)

CBS Prognose (2019)

Gelderse prognose (2019)

Primos 2021

Scenario migratie Laag

Scenario migratie Hoog

Bron: Gelderse prognose op basis van Primos (2019), Primos (2021), CBS (2019, 2022), bewerking Stec Groep (2022).

2040

2042

15

Marktonderzoek Franse Gat Veenendaal 22.072

De bovengenoemde indicatieve scenario’s ‘migratie hoog’ en ‘migratie laag’ gaan uit van doorzetting van de trend van het toegenomen migratiesaldo en zijn een verbijzondering van de reguliere huishoudensprognose van het Primos (2021). Dit geeft geen garantie dat deze aantallen in de praktijk gehaald zullen worden. We adviseren daarom de ontwikkeling goed te blijven monitoren. De bevolking in Veenendaal vergrijst en verdunt: sterke groei 65-plusdoelgroep We richten ons op de ontwikkeling van specifieke doelgroepen. Wat valt op? • De groep alleenstaanden en stellen ouder dan 65 jaar stijgt flink, tot circa 12.080 tot 12.130 in 2042. Met een toename van 2.370 huishoudens (+30%) groeit deze groep ook de komende tien jaar het sterkst. • Gezinnen zijn de grootste doelgroep en blijven dat ook de komende jaren. We verwachten de komende jaren een forse groei met circa 2.360 tot 2.420 gezinshuishoudens tot 2042. • Het aantal huishoudens tussen de 35 en 65 groeit met circa 1.010 (+15%) de komende 10 jaar, en tot 2042 met 1.060 tot 1.100 huishoudens. Daarmee groeit deze doelgroep vooral in de komende 10 jaar. • Gelijktijdig met het proces van vergrijzing daalt het absolute aantal jonge huishoudens. De groep tot 35 jaar daalt met zo’n 100 huishoudens tot 2032 en 530 tot 540 in de periode 2022-2042.

5.2 Wijk Zuidwest groeit met 525 tot 550 huishoudens in de periode 2022 t/m 2042 Vooral groei aantal 55-plussers, komende jaren minder gezinnen in Zuidwest Het aantal huishoudens in Zuidwest daalt de komende vijf jaar licht, met circa 5 huishoudens. Tot 2032 is juist sprake van een lichte stijging: circa 35 extra huishoudens. In de periode 2022 tot 2042 stijgt het aantal huishoudens met 16 tot 17% (525 - 555 huishoudens). Vooral het aantal 65-plussers en alleenstaanden en stellen tussen de 35 en 65 neemt toe. Het aantal gezinnen wordt juist kleiner. Tabel 2: Huishoudensontwikkeling wijk Zuidwest 2022-2042 (scenario ‘migratie laag’) Doelgroep

Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenstaanden & stellen 35 t/m 65 jaar Alleenstaanden & stellen 65 jaar en ouder Overig Totaal

hh. 2022

hh. 2027

Ontwikkeling 2022-2027 Abs. %

hh. 2032

Ontwikkeling 2022-2032 Abs. %

hh. 2042

Ontwikkeling 2022-2042 Abs. %

435

405

-30

-7%

385

-50

-11%

455

+20

5%

1.125 815

965 905

-160 +90

-14% 11%

895 910

-230 +95

-20% 12%

1.035 940

-90 +125

-8% 15%

810

910

+100

12%

1.035

+225

28%

1.285

+475

59%

10 3.195

5 3.190

-5 -5

-50% 0%

5 3.230

-5 +35

-50% 1%

5 3.720

-5 +525

-50% 16%

Bron: Primos (2021), bewerking Stec Groep (2022). Afgerond op vijftallen.

Tabel 3: Huishoudensontwikkeling wijk Zuidwest 2022-2042 (scenario ‘migratie hoog’) Doelgroep

Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenstaanden & stellen 35 t/m 65 jaar Alleenstaanden & stellen 65 jaar en ouder Overig Totaal

hh. 2022

hh. 2027

Ontwikkeling 2022-2027 Abs. %

hh. 2032

Ontwikkeling 2022-2032 Abs. %

hh. 2042

Ontwikkeling 2022-2042 Abs. %

435

405

-30

-7%

385

-50

-11%

460

+25

6%

1.125 815

965 905

-160 +90

-14% 11%

895 910

-230 +95

-20% 12%

1.040 945

-85 +130

-8% 16%

810

910

+100

12%

1.035

+225

28%

1.295

+485

60%

10 3.195

5 3.190

-5 -5

-50% 0%

5 3.230

-5 +35

-50% 1%

5 3.745

-5 +550

-50% 17%

Bron: Primos (2021), bewerking Stec Groep (2022). Afgerond op vijftallen.

Marktonderzoek Franse Gat Veenendaal 22.072

16

6 Woningbehoefte We vertalen de omvang en ontwikkeling van doelgroepen in Zuidwest naar een indicatieve kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte. We gebruiken hiervoor het Stec-Doorstroommodel, gebaseerd op meerdere prognoses (Primos, WoON en Syswov). Op basis van de doelgroepenontwikkeling schetsen we een beeld van de woningvraag in Zuidwest tot en met 2042. Kwantitatieve uitbreidingsbehoefte in Zuidwest bestaat uit circa 555 woningen Op basis van de verwachte huishoudensontwikkeling ontstaat de komende jaren ontstaat in Zuidwest een kwantitatieve uitbreidingsbehoefte aan circa 555 woningen. Deze kwantitatieve uitbreidingsbehoefte tot 2042 vertalen we vervolgens in een kwalitatieve opgave. Hierdoor is het Stec Doorstroommodel gebruikt. Dit is gedaan voor twee scenario’s: (1) Op basis van het doorstroommodel en reguliere doorstroming in de woningmarkt. (2) Op basis van het doorstroommodel rekening houdend met minder doorstroming. De uitkomsten geven een robuust inzicht in de woningbouwopgave tot 2042. TOELICHTING OP HET STEC-DOORSTROOMMODEL Op basis van de huishoudensontwikkeling en WoON2018 schetsen we een beeld van de uitbreidingsbehoefte in Veenendaal. We maken daarbij gebruik van de geprognotiseerde huishoudensontwikkeling op basis van het scenario ‘migratie hoog’.

Door verhuisdynamiek en woonvoorkeuren van doelgroepen (beiden uit WoON) te combineren met doelgroepenontwikkeling simuleren we de jaarlijkse vraag naar woningtypen in de gemeente. We gebruiken een combinatie van WoON2015 en WoON2018 om conjuncturele vraagschommelingen zoveel mogelijk uit te vlakken. De bestaande voorraad speelt een belangrijke rol in de simulatie: op basis van mutatiecijfers prognosticeren we van jaar-op-jaar welke woningtypen naar verwachting vrijkomen (en in een vraag kunnen voorzien). Door jaar-op-jaar de te verwachten vraag te confronteren met het vrijkomend aanbod creëren we inzicht in de netto (uitbreidings-)behoefte per woningtype per jaar. Het model toont dus van jaar-op-jaar de ‘tekorten en overschotten’ die ontstaan door verhuizingen, instroom en de ontwikkeling van doelgroepen. Een overschot in een bepaald segment leidt daarbij niet direct tot leegstand, maar impliceert dat bijbouwen zorgt voor verruiming van de markt. Omgekeerd geldt dat tekorten er niet direct toe leiden dat mensen geen dak boven hun hoofd hebben. Er ontstaat echter wel krapte in het desbetreffende segment (en dat vertaalt zich doorgaans in prijsopdrijving). Het model is dus maximaal vraaggericht en gaat uit van optimale huisvesting van doelgroepen. In praktijk is de woningmarkt weerbarstig.

Het aanbod bepaalt voor een groot deel de vraag: als huishoudens niet kunnen wonen in hun eerste keus (bijvoorbeeld een grondgebonden koopwoning), landen ze in hun tweede keus (bijvoorbeeld een grondgebonden vrijesectorhuurwoning). Vraaggericht bouwen is wezenlijk voor optimaal behoud van doelgroepen en het aantrekken van huishoudens van buitenaf op lange termijn. Om het effect van doorstroming op de woningvraag te duiden, hanteren we voor de woningbehoefte in de gemeente Veenendaal twee scenario’s: (1) Op basis van het doorstroommodel en reguliere doorstroming in de woningmarkt; (2) Op basis van het doorstroommodel rekening houdend met minder doorstroming. Het eerste scenario is primair vraaggericht en toont de woningbehoefte wanneer ingezet wordt op het faciliteren van doorstroming in de woningmarkt. Het tweede scenario gaat uit van een lagere mate van doorstroming. Uitgangspunt in dit scenario is dat het aantal verhuisbewegingen afneemt tot een kwart van het aantal verhuisbewegingen uit het eerste scenario. Er is in dit tweede scenario dus nog steeds, maar wel in beperkte mate, sprake van huishoudens die verhuizen en doorstromen. Daarbij is ook rekening gehouden met het feit dat bepaalde doelgroepen zoals jongeren vaker verhuizen dan andere doelgroepen (ouderen / gezinnen).

17

Marktonderzoek Franse Gat Veenendaal 22.072

Uiteindelijke vraag naar grondgebonden en nultreden is sterk afhankelijk van kwalitatief aanbod De kwantitatieve uitbreidingsbehoefte ontstaat in verschillende segmenten. Op korte termijn (5 tot 10 jaar) ontstaan bij reguliere doorstroming overschotten in het grondgebonden segment. Dit komt met name door een verwachte afname in het aantal gezinnen en groei in het aantal seniore huishoudens. De groei in het aantal ouderen stuwt de vraag naar nultredenwoningen, zowel op korte als de langere termijn. Zie onderstaand figuur. De uiteindelijke behoefte aan toevoegingen in het grondgebonden segment is sterk afhankelijk van de mate waarin ouderen de huidige woning verlaten voor een nultredenalternatief. Bouwen voor deze doelgroep heeft een smerend effect op de verhuisketen. De vrijkomende woning is vaak ruim en (al dan niet als kluswoning) geschikt voor de (vermogende) starter. Ouderen stromen pas door als het aanbod past bij de woonvoorkeuren. Denk daarbij aan een wat luxer seniorenappartement in het centrum van de wijk met (zorg)voorzieningen dichtbij.

Appartement

Grondgebonden

Figuur 11: Uitbreidingsbehoefte wijk Zuidwest 2022-2042 o.b.v. scenario ‘migratie hoog’

-95

KOOP GGB

-35

-5

125 60 20 45

VSH GGB -60 -10

SH GGB

95

5

115

KOOP APP/NULT.

30 100 15 65

VSH APP/NULT.

70 20 60

SH APP/NULT.

35 15 -200

-100

0

145

150 100

200

230 300

400

500

600

2022-2032 reguliere doorstroming

2022-2032 minder doorstroming

2022-2042 reguliere doorstroming

2022-2042 minder doorstroming

700

800

Bron: Primos2021, WoOn2015 & WoOn2018, LMW (2019), bewerking Stec Groep (2022). Afgerond op vijftallen.

UITBREIDINGSBEHOEFTE HOUDT NOG GEEN REKENING MET DE INHAALVRAAG WONINGTEKORT Naast de woningen die nodig zijn om in de woningbehoefte te voorzien die ontstaat uit de huishoudensgroei is er ook sprake van een inhaalvraag. De afgelopen jaren is het aantal huishoudens landelijk sneller toegenomen dan de prognoses voorzagen. Hierdoor zijn er minder woningen toegevoegd dan daadwerkelijk nodig zijn. Ook binnen de regio Foodvalley en daarmee de gemeente Veenendaal is sprake van een actueel woningtekort. In de berekening van de uitbreidingsbehoefte is met het inlopen van het woningtekort geen rekening gehouden. Om dit tekort in te lopen ligt er in de Foodvalley een aanvullende opgave in de woningbouw. Het gaat om circa 5.800 woningen die de komende jaren verdeeld over de regiogemeenten van de Foodvalley ontwikkeld moeten worden om in de inhaalvraag te voorzien. Op basis van het aantal huishoudens in de Foodvalley schatten we in dat circa 1.000 tot 1.100 van dit tekort in Veenendaal zal landen. We gaan er daarbij van uit dat deze inhaalvraag in de periode tot 2032 ingelopen dient te worden.

18

Marktonderzoek Franse Gat Veenendaal 22.072

ONDERSCHEID REGULIERE GRONDGEBONDEN WONINGEN EN NULTREDENWONINGEN In deze rapportage maken we onderscheid tussen reguliere (niet-nultreden) grondgebonden woningen en appartementen/nultredenwoningen. Onder appartementen/nultredenwoningen verstaan we appartementen (met lift) of levensloopbestendige grondgebonden woningen zoals patio/bungalowwoningen. Levensloopbestendige grondgebonden woningen zijn idealiter nultreden. Brede deurposten, geen drempels en gemakkelijk toe te voegen ruimtes (zoals een slaapkamer) op de begane grond maken de woning geschikt voor ouderen. De indicatieve behoefte die uit het doorstroommodel blijkt kan ook deels worden ingevuld door het aanpassen van de bestaande woningvoorraad, bijvoorbeeld door een reguliere grondgebonden woning aan te passen naar een nultredenwoning (traplift installeren). Indicatief: overschotten en tekorten per product-marktcombinatie Onderstaande figuur werpt een diepere blik op de kwalitatieve behoefte in de wijk Zuidwest verdeeld naar product-marktcombinaties (PMC’s). Hierin zijn soort en type woning gecombineerd met prijs- en oppervlakteklassen. De aantallen in onderstaande figuur zijn indicatief, maar geeft een duidelijk beeld binnen welke PMC’s op termijn overschotten en tekorten ontstaan. Wat valt op? • De vergrijzing zorgt voor een structurele vraag naar appartementen en nultredenwoningen.

Het gaat vooral om appartementen en nultredenwoningen in het huursegment, zowel in het vrijesectorhuur segment als in het sociale huursegment. Daarnaast zien we ook een vraag naar koopappartementen in variërende prijsklassen. Dit kunnen bijvoorbeeld wat luxere seniorenappartementen zijn in het centrum van de wijk met (zorg)voorzieningen dichtbij. • Behoefte aan grondgebonden koopwoningen sterk afhankelijk van doorstroming. We zien dat bij mindere doorstroming de behoefte aan grondgebonden koopwoningen duidelijk een stuk hoger is dan bij reguliere doorstroming. Deze behoefte wordt dus bepaald door de mate waarin voornamelijk ouderen in koopgrondgebonden woningen doorstroming naar een nultredenalternatief. Robuust deel van de behoefte voor vrijesectorwoningen In totaal verwachten we in de wijk Zuidwest een behoefte aan 295 tot 335 woningen in de vrije sector (vrijesectorhuur en koop) tot 2042. Afhankelijk van de mate van doorstroming zien we een verschuiving tussen de behoefte aan typen en segmenten. Ook zijn er overeenkomsten: zo is er in beide scenario’s sprake van een forse behoefte aan appartementen. Zie onderstaande tabel. Tabel 4: Vertaling 100 tot 180 vrijesectorwoningen in Zuidwest naar woningtype en segment in scenario reguliere doorstroming en scenario minder doorstroming Scenario Scenario reguliere doorstroming Scenario minder doorstroming

Robuuste behoefte

Woningtype

Segment

Grondgebonden +15 tot 25 woningen

Appartementen + 85 tot 155 woningen

+ 50 tot 90 woningen

+15 tot 25 woningen

Koop +30 tot 50 woningen

Vijsectorhuur +70 tot 130 woningen

+ 50 tot 90 woningen

+65 tot 115 woningen

+35 tot 65 woningen

+ 50 tot 90 woningen

+30 tot 50 woningen

+35 tot 65 woningen

Bron: Primos2021, WoOn2015 & WoOn2018, LMW (2019), bewerking Stec Groep (2022). Afgerond op vijftallen.

19

Marktonderzoek Franse Gat Veenendaal 22.072

KOOP GGB KOOP APP/NULT. SH VSH APP/N APP/N ULT. ULT.

Appartement

SH VSH GGB GGB

Grondgebonden

Figuur 12: Uitbreidingsbehoefte wijk Zuidwest vertaald naar product-marktcombinaties 2022-2042 o.b.v. scenario ‘migratie hoog’ tot € 150K tot 120 m² € 150-250K tot 120 m² € 250-350K tot 120 m² € 350K+ tot 120 m² tot € 150K vanaf 120 m² € 150-250K vanaf 120 m² € 250-350K vanaf 120 m² € 350K+ vanaf 120 m² tot 120 m² vanaf 120 m² tot 120 m² vanaf 120 m² tot € 150K tot 80 m² € 150-250K tot 80 m² € 250-350K tot 80 m² € 350K+ tot 80 m² tot € 150K vanaf 80 m² € 150-250K vanaf 80 m² € 250-350K vanaf 80 m² € 350K+ vanaf 80 m² tot 80 m² vanaf 80 m² tot 80 m² vanaf 80 m² -100 -50 2022-2032 reguliere doorstroming 2022-2042 reguliere doorstroming

-

50 100 2022-2032 minder doorstroming

150

2022-2042 minder doorstroming

Bron: Primos2021, WoOn2015 & WoOn2018, LMW (2019), bewerking Stec Groep (2022). Afgerond op vijftallen.

In huidige woningmarkt is sprake van grote spanning tussen woonoppervlak en betaalbaarheid De in bovenstaand tabel gehanteerde oppervlakteklassen (80 m² tot 120 m²) zijn geen harde grenswaarden. Wel laat het zien of de behoefte / vraag vooral uitgaat naar ruimere woningen of juist wat compactere woningen. Daarnaast bestaat er in de huidige woningmarkt een grote spanning tussen woonoppervlak en betaalbaarheid. Door beleidsmatig in te zetten op betaalbare woningen worden woningen in de regel kleiner. Huishoudens landen hierdoor vaker in een kleinere (en daardoor goedkopere) woning terwijl de primaire woonvoorkeur uitgaat naar een ruimere woning.

Marktonderzoek Franse Gat Veenendaal 22.072

20

7 Doelgroepen Franse Gat In de voorgaande hoofdstukken behandelden we de algemene woningbehoefte in de wijk Zuidwest. We maken nu vanuit deze analyses de vertaalslag naar de kwalitatieve behoefte aan woningen in het Franse Gat. Hierbij focussen we ons op de doelgroepen voor de 100 tot 180 vrijesector woningen die bij de ontwikkelingen in het Franse Gat zullen worden toegevoegd.

7.1 Kansrijke doelgroepen Franse Gat: stedelijk georiënteerde huishoudens In deze paragraaf gaan we in op de kansrijke huishoudenstypen voor de 100 tot 180 woningen in het Franse Gat. Om voor deze woningen de kansrijke doelgroepen nader in beeld te brengen gebruiken we het Stec-doelgroepenmodel voor wonen. Deze indeling van 25 doelgroepen is gebaseerd op het woonmilieu, leeftijd- en samenstelling en het inkomen van het huishoudens, gecombineerd met kwalitatieve kenmerken (leefstijl, woonvoorkeuren, et cetera). We maken hierbij onder ander gebruik van gegevens van het CBS, Trendraming 2019, WoON2015. WoON2018 en de Lokale Monitor Wonen. Voor elke doelgroep is tevens een profiel opgesteld met een beschrijving van de doelgroep aan de hand van deze kwalitatieve kenmerken en woonwensen. In bijlage C hebben we een totaaloverzicht van de 25 doelgroepen die we onderscheiden opgenomen. In 2020 heeft Springco een marktonderzoek uitgevoerd voor het Franse Gat. Hieruit kwam onder andere naar voren dat de woonmilieus die zich in het Franse Gat bevinden ‘Woonwijk laag- en hoogbouw’ en ‘Woonwijk laagbouw’ zijn. Doelgroepen die passen bij deze woonmilieus zijn: jongeren met een laag inkomen, gezinnen met een laag en midden inkomen, ‘empty nesters’ met een laag en midden inkomen en senioren met een laag en midden inkomen.

Op basis van onze analyses en de locatiekenmerken van Franse Gat, vinden we primair de doelgroep die is georiënteerd op stedelijke plekken kansrijk. Uit ons doelgroepenmodel komt naar voren dat ruim 80% van de huishoudens in de wijk Zuidwest tot stedelijke doelgroepen behoren. De overige huishoudens worden geclassificeerd tot de suburbane doelgroep. De toevoeging van 100 tot 180 woningen in het Franse Gat zorgt ervoor dat er verdichting in de wijk zal plaatsvinden. We verwachten dat de meest kansrijke doelgroepen voor deze woningen de

7.2 Woonvoorkeuren van kansrijke doelgroepen Franse Gat In de tabel hierna zijn de woonvoorkeuren van de voor het Franse Gat kansrijke doelgroepen uiteen gezet. De woonvoorkeuren zijn gebaseerd op de gegevens uit het landelijk WoON onderzoek. Met deze gegevens is het mogelijk om op niveau van Veenendaal uitspraken te doen over de woonvoorkeuren van verschillende huishoudens. We combineren daarbij gegevens uit WoON 2015 & 2018 om conjuncturele schommelingen uit te vlakken. Op basis van onze analyses, het product en de ligging van het project, vinden we de doelgroepen ‘JULB’, ‘JUMI’, ‘YUPPIE’, ‘KISS’, ‘Midlife, Mid-City’, ‘Ouderlijke Eenvoud Stedelijk’ en ‘Stedelijk Genieten’ het meest kansrijk. Appartementen en nultredenwoningen voor met name oudere huishoudens Huishoudens van 65 jaar en ouder hebben een sterkere voorkeur voor een appartement of een (grondgebonden) nultredenwoning. Daarbij zien we vooral bij de lagere inkomens een voorkeur voor sociale huur terug. De oudere huishoudens met een midden en hoog inkomen hebben voorkeur voor een koopappartement (45 tot 50%), maar we zien ook een relatief grote voorkeur voor vrijesectorhuur (30 tot 35%). De stedelijke oudere huishoudens hechten waarde aan de nabijheid van voorzieningen.

21

Marktonderzoek Franse Gat Veenendaal 22.072

Voorkeur vanuit alleenstaanden en stellen van 35 tot 65 jaar aan zowel grondgebonden woningen als appartementen en nultredenwoningen Alleenstaanden en stellen van 35 tot 65 jaar hebben zowel voorkeur voor grondgebonden woningen als voor appartementen/nultredenwoningen. We constateren dat alleenstaanden en stellen van 35 tot 65 jaar met een laag inkomen met name voorkeur hebben voor sociale huur en dat alleenstaanden en stellen van 35 tot 65 jaar met een midden tot hoog inkomen voorkeur heeft voor een koopwoning. Jongere alleenstaanden en stellen met een laag- en middeninkomen hebben relatief vaak voorkeur voor vrije sector huur De doelgroep alleenstaanden en stellen tot 35 jaar zal naar verwachting tot 2042 relatief beperkt toenemen. We constateren dat zowel lage als middeninkomens in deze doelgroep met name voorkeur heeft voor een (goedkope) koopwoning). Ook heeft deze groep relatief vaak voorkeur voor vrije sectorhuurwoningen. Tabel 5: Additionele behoefte en woonvoorkeuren huishoudens in Veenendaal Zuidwest Doelgroep

JULB (jong urbaan, laag budget) JUMI (Jong, Urbaan, MiddenInkomen) Yuppies Stadse drukte / geboren en getogen / Stadjers Stads-elite KISS (klein inkomen, stedelijke setting) Midlife, Mid-City

Leeftijd en samenstelling

Inkomen*

Huishoudens 2022** 225

Huishoudens 2042**

Additionele behoefte 2022-2042

allst. & stel tot 35 jaar allst. & stel tot 35 jaar

laag

235

+10

midden

50

55

+5

allst. & stel tot 35 jaar gezinnen

hoog

100

105

+5

laag en midden

425

395

-30

gezinnen

hoog

470

435

-35

allst. & stel 35 - 64 jaar

laag

385

445

+60

midden en hoog laag

315

365

+50

415

665

+250

midden en hoog

215

345

+130

580 3.180

690 3.735

+110 +555

allst. & stel 35 - 64 jaar Oudere eenvoud allst. & stel stedelijk 65+ Stedelijk genieten allst. & stel 65+ Overige doelgroepen (suburbaan) Totaal

Voorkeur voor GGB

SH

VSH

Koop

40 tot 45% 60 tot 65%

APP / LLB 55 tot 60% 35 tot 40%

35 tot 40% 10 tot 15%

15 tot 20% 15 tot 20%

40 tot 45% 75 tot 80%

65 tot 70% 65 tot 70%

30 tot 35% 30 tot 35%

0 tot 5% 55 tot 60%

10 tot 15% 10 tot 15%

85 tot 90% 30 tot 35%

80 tot 85% 35 tot 40%

15 tot 20% 60 tot 65%

10 tot 15% 65 tot 70%

5 tot 10% 5 tot 10%

80 tot 85% 25 tot 30%

55 tot 60% 10 tot 15% 15 tot 20%

45 tot 40% 80 tot 85% 85 tot 90%

10 tot 15% 70 tot 75% 20 tot 25%

10 tot 15% 10 tot 15% 30 tot 35%

75 tot 80% 10 tot 15% 45 tot 50%

Bron: CBS (2021), Primos (2021), WoON2015, WoON2018, bewerking Stec Groep (2022). Afronding kolom 4, 5 en 6 op vijftallen. Hierdoor kunnen optellingen verschillen. *Inkomensgrenzen 2022: tot € 40.765 (laag), €40.765 tot € 52.147 (midden) en € 52.147 + (hoog). **indicatief op basis van Stec-doelgroepenindeling. De dominante voorkeuren van iedere doelgroep zijn groen gearceerd. Afkortingen: GGB = grondgebonden, APP / NULT. = appartement of nultredenwoning, SH = Sociale huur, VSH = Vrijsectorhuur.

22

Marktonderzoek Franse Gat Veenendaal 22.072

Bijlagen Bijlage A: Overzicht leencapaciteit en huidig aanbod Veenendaal Tabel A1: Leencapaciteit bij bruto jaarinkomen medio 2022 Bruto jaarinkomen € 35.000 € 40.000 € 45.000

Maximale hypotheek € 160.000 € 180.000 € 205.000

€ 50.000 € 55.000 € 60.000 € 65.000 € 70.000

€ 225.000 € 255.000 € 285.000 € 320.000 € 360.000

Bron: hypotheker.nl, bewerking Stec Groep (2022).

Tabel A2: Huidig aanbod appartementen Veenendaal: minimaal inkomen € 65.000 - € 70.000 nodig Adres Snipstraat 166

Type woning Appartement

Oppervlakte 83 m2

Koosom € 349.500 v.o.n.

Bijzonderheden Excl. keuken, parkeerruimte aanwezig

Dr. Slotemaker de Bruïnestraat 8 b

Appartement

84 m2

€ 309.500 k.k.

Incl. parkeerplaats in kelder

Snipstraat 140

Appartement

91 m2

€ 359.500 v.o.n.

Excl. keuken, parkeerruimte aanwezig

Bron: Funda (april 2022), bewerking Stec Groep (2022)

Tabel A2: Huidig grondgebonden Veenendaal: minimaal inkomen € 55.000 - € 70.000 nodig Adres Gerard Doustraat 2

Type woning Hoekwoning

Oppervlakte 62 m2

Perceel 46 m2

Koosom € 250.000 k.k.

Bijzonderheden Franse Gat

De Savornin Lohmanstraat 70

2-onder-1 kapwoning

89 m2

218 m2

€ 369.500 k.k.

Franse Gat

Rijwoning MUNT (Bouwnr. 31)

Tussenwoning

108 m2

€ 360.000 v.o.n.

Groenpoort

23

Marktonderzoek Franse Gat Veenendaal 22.072

Rijwoning MUNT (Bouwnr. 11)

Tussenwoning

114 m2

De Clercqstraat 3

2-onder-1 kapwoning

141 m2

Bron: Funda (april 2022), bewerking Stec Groep (2022)

201 m2

€ 390.000 v.o.n.

Groenpoort

€ 475.000 k.k.

Franse Gat

Marktonderzoek Franse Gat Veenendaal 22.072

24

Bijlage B: Toelichting scenario’s huishoudensontwikkeling Om een actueel inzicht te krijgen in de huishoudensontwikkeling in Veenendaal tot 2042, en de invloed van recente migratietrends daarop, is gerekend met twee verschillende scenario’s. 1 • Het scenario ‘migratie hoog’ gaat voor de periode 2022-2042 uit van een voortzetting van de migratietrend uit 2016-2021. • Het scenario ‘migratie laag’ gaat voor de periode 2022-2032 uit van een voortzetting van de migratietrend uit 2016-2021, gevolgd door een de afvlakking van het migratiesaldo voor de periode 2032-2042. Bovenstaande systematiek is gelijkend aan de systematiek de eerder gehanteerd is in het woningbehoefteonderzoek voor de regio Foodvalley en de gemeente Veenendaal. Als basis voor beide scenario’s hanteren we de meest recente Primos prognose 2021. De huishoudensprognoses van onder andere het Primos houden rekening met de invloed van migratiestromen over een langere periode op de bevolkingsontwikkeling. Om tot een scenario ‘migratie hoog’ te komen berekenen we het verschil van de gemiddelde binnenlandse migratiestromen in Veenendaal tussen 2013-2019 (de periode waarop ABF binnenlandse migratie in Primos 2021 berekend) en 2016-2021. Hiervoor gebruiken we gegevens over binnenlandse migratie afkomstig van het CBS.

Vervolgens rekenen we dit op basis van de gemiddelde huishoudensgrootte om naar het aantal huishoudens dat jaarlijks extra instroomt door migratie. Het verschil vormt de basis voor de jaarlijkse extra huishoudenstoename in het ‘migratie hoog’ scenario. We tellen dit jaarlijkse verschil op bij de jaarlijkse huishoudensontwikkeling op basis van Primos 2021 en rekenen dit jaar op jaar door tot 2042. Voor het scenario ‘migratie laag’ is de methode tot 2032 gelijk aan het scenario ‘migratie hoog’. Na 2032 gaan we uit van de aanname dat het migratiesaldo over 10 jaar terugzakt naar 180 per jaar voor de gemeente Veenendaal. Ook dit getal rekenen we om naar huishoudens en tellen het jaarlijkse verschil op bij de jaarlijkse huishoudensontwikkeling. De ontwikkeling van het aantal huishoudens is in beide scenario’s is daarmee gelijk tot 2032. Voor de periode 2032-2042 wordt uitgegaan van een scenario hoog en scenario laag en vormt daarmee een bandbreedte. PRIMOS 2021 ALS ONDERLIGGENDE PROGNOSE VOOR DIT ONDERZOEK We hanteren in dit onderzoek de Primos 2021 als onderliggende prognose voor de doorrekening in scenario’s, dit heeft meerdere redenen: • Het is de meest actuele prognose beschikbaar. • Primos houdt rekening met migratiestromen. • Primos houdt rekening met de extramuralisering van de zorg.

1

De uitgangspunten voor beide scenario’s zijn in de uitvraag van het woningbehoefteonderzoek vastgelegd door de regio Foodvalley.

25

Marktonderzoek Franse Gat Veenendaal 22.072

Bijlage C: Overzicht Stec-doelgroepen In onderstaande tabel geven we onze Stec-doelgroepen voor wonen weer. Deze indeling van 25 doelgroepen is gebaseerd op het woonmilieu, leeftijd- en samenstelling en het inkomen van het huishoudens, gecombineerd met kwalitatieve kenmerken (leefstijl, woonvoorkeuren, et cetera). We maken hierbij onder ander gebruik van gegevens van het CBS, Primos2020, WoON2015 & 2018 en de Lokale Monitor Wonen. Voor elke doelgroep is tevens een profiel opgesteld met een beschrijving van de doelgroep aan de hand van deze kwalitatieve kenmerken en woonwensen. Tabel C1: overzicht Stec-doelgroepen wonen Naam doelgroep

Woonmilieu

Leeftijd en samenstelling

Inkomen*

JULB (jong urbaan, laag budget) JUMI (Jong, Urbaan, MiddenInkomen) Yuppies Geboren en getogen Stads-elite KISS (klein inkomen, stedelijke setting) Midlife, Mid-City Oudere eenvoud stedelijk Stedelijk genieten Vroeg Volwassen Veel voor weinig Familie doorzon Ruimte en Gemak Jong geleerd, oud gedaan Woonerf Welgestelden Suburbane Senioren Ruim(t)egenieters / zilveren rand JOLO (JOng LOkaalgebonden) Blijvers en Terugkeerders Rurale ruimtezoekers gezin Gegoed ruraal gezin Blijf-in-de-wijkers Stadsontwijkers / Off the (Urban) grid Landelijke eenvoud Landelijke luxe

Stedelijk

alleenstaanden & stellen tot 35 jaar

laag

4,8%

Aandeel Veenendaal Zuidwest** 7,1%

alleenstaanden & stellen tot 35 jaar

midden

1,0%

1,6%

alleenstaanden & stellen tot 35 jaar gezinnen gezinnen alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar

hoog laag en midden hoog laag

2,2% 6,0% 9,6% 6,4%

3,1% 13,4% 14,8% 12,0%

alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar alleenstaanden en stellen 65+ alleenstaanden en stellen 65+ alleenstaanden & stellen tot 35 jaar alleenstaanden & stellen tot 35 jaar gezinnen gezinnen alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar alleenstaanden en stellen 65+ alleenstaanden en stellen 65+

midden en hoog laag midden en hoog laag midden en hoog laag en midden hoog laag midden en hoog laag midden en hoog

7,8% 6,5% 3,2% 2,3% 1,9% 4,0% 11,0% 4,1% 7,2% 6,8% 4,8%

9,8% 13,1% 6,8% 1,1% 0,8% 3,4% 3,7% 2,0% 1,7% 3,6% 1,9%

alleenstaanden & stellen tot 35 jaar

laag

0,4%

0,0%

alleenstaanden & stellen tot 35 jaar gezinnen

midden en hoog laag

0,4% 0,6%

0,0% 0,0%

gezinnen alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar

midden en hoog laag midden en hoog

3,7% 0,9% 1,9%

0,0% 0,0% 0,0%

alleenstaanden en stellen 65+ alleenstaanden en stellen 65+

laag midden en hoog

1,5% 1,1%

0,0% 0,0%

Suburbaan

Landelijk

Aandeel Nederland

Bron: Stec Groep (2022). * Inkomensgrenzen 2021: tot € 40.024 (laag), € 40.024 tot € 51.198 (midden) en € 51.198 + (hoog). ** indicatief op basis van Stec-doelgroepenindeling, excl. studenten.

Marktonderzoek Franse Gat Veenendaal 22.072

Profielschets stedelijk georiënteerde doelgroepen De ‘JULB’ doelgroep (Jong Urbaan, Laag Budget) is vaak geboren en getogen in de stad waar zij wonen. Het zijn alleenstaanden en stellen tot 35 jaar met een laag inkomen. Relatief laat gaat men zelfstandig wonen, vaak een portiek- of galerijflat als starterswoning. Bij voorkeur blijft men in de wijk waar men is opgegroeid, al is hun keuzevrijheid beperkt. Vanwege hun inkomen zijn zij sterk aangewezen op sociale huur.

‘JUMI’s’ (Jong, Urbaan, Middeninkomen) zijn jonge huishoudens (alleenstaanden en stellen tot 35 jaar) met een middeninkomen. Vaak hoogopgeleid, met enkele jaren werkervaring. Zij wonen bij voorkeur op loop- of fietsafstand van stedelijke voorzieningen zoals winkels en horeca. Zij verdienen te veel voor een sociale huurwoningen. Daarom landen ze vaak in een vrijesectorhuurwoning of een koopwoning. Goede OV-bereikbaarheid is voor hen een must, autobereikbaarheid is minder doorslaggevend. Een deel van de JUMI-doelgroep woont nu in een sociale huurwoning maar wil naar een koopof vrijesectorhuurwoning verhuizen, passend bij hun groeiende inkomen.

‘Yuppies’ zijn alleenstaanden en stellen tot 35 jaar met een hoog inkomen en een voorkeur voor een stedelijk woonmilieu. Ze zijn carrièregericht en hebben een sterke binding met een stedelijke regio vanwege hun carrière of sociale leven. De eisen die zij stellen aan de omgeving lijken sterk op die van de JUMI’s. Yuppies hebben echter meer bestedingskracht, zijn minder OVgeoriënteerd en maken meer gebruik van een eigen auto. De Yuppies hechten waarde aan luxe, comfort en een goede parkeerruimte voor hun auto. Ze verkiezen nieuwbouwwoning vanwege het comfort van nieuwbouw boven een minder comfortabele, oudere woning elders in de stad. Een goede buitenruimte is daarbij essentieel.

26

Marktonderzoek Franse Gat Veenendaal 22.072

De doelgroep ‘Stadse drukte’ zijn gezinnen met een lager tot middeninkomen. Ze wonen een groot deel, zo niet hun hele leven al in de stad en verkiezen de levendige woonomgeving boven de rustigere buitenwijken. De gezinnen met een lager inkomen landen vaker in de sociale huur, waarbij ook een gezinsappartement (met voldoende buitenruimte) mogelijk is. Indien het inkomen hoog genoeg is maken ze de stap naar een betaalbare tussenwoning in het koopsegment. Belangrijk voor hen is de binding met de buurt en de nabijheid van scholen, sport- en speelvoorzieningen voor de kinderen. Daarnaast maken ze vaker gebruik van het openbaarvervoer en de fiets dan de gezinnen met een hoger inkomen. De ‘Stads-Elite’ betreft welgestelde gezinnen met een hoog inkomen. Ze hebben genoeg middelen om stedelijk te kunnen wonen en toch privacy voor het gezin te kunnen waarborgen. Het gaat vooral om stadswoningen in het koopsegment met een groot woonoppervlak. Verder stelt deze doelgroep hoge eisen aan voorzieningen, waaronder onderwijs. De Stads-Elite gebruikt bovengemiddeld vaak een elektrische auto, waardoor een laadpaal voor de deur essentieel is. Kinderen worden de (bak)fiets naar school gebracht.

De ‘KISS’ (klein inkomen, stedelijke setting) doelgroep bestaat uit stedelijk georiënteerde alleenstaanden en stellen tussen de 35 en 65 jaar, met een laag inkomen. Door dit lage inkomen zijn zij veelal aangewezen op sociale huurwoningen. Het is een doelgroep die door het lage inkomen minder mobiel is dan de doelgroepen met hogere inkomens. Door de toegenomen woningprijzen is het daarnaast voor hen steeds lastiger om een woning te vinden. De doelgroep zal dan ook in de kleinere en goedkopere (sociale huur) woningen landen. Een groot deel van hen, vooral de alleenstaanden, heeft de voorkeur voor een appartement.

27

Marktonderzoek Franse Gat Veenendaal 22.072

De groep ‘Midlife, Mid-City’ bestaat uit alleenstaanden en stellen tussen de 35 tot 65 jaar met een midden tot hoger inkomen. Deze groep is carrièregericht en kiest voor de levendigheid van een stadse omgeving, in combinatie met een ruime, comfortabele woning. Een goede ligging van de woning is voor deze groep minstens zo belangrijk als de kenmerken van de woning zelf. De ‘Midlife, Mid-City’ huishoudens reizen vaak per fiets of OV, een deel verkiest een eigen auto. Meer dan de jongere doelgroepen hecht deze groep bovendien waarde aan de nabijheid van culturele voorzieningen zoals theater en musea. Het betreft voornamelijk doorstromers uit het koopsegment. De ‘oudere eenvoud stedelijk’ is een doelgroep bestaande uit alleenstaanden en stellen vanaf 65 jaar met een laag inkomen, bijvoorbeeld een klein pensioen. Ze wonen bij voorkeur op loopafstand van voorzieningen. Door de afnemende eigen mobiliteit maken zij in toenemende mate gebruik van de bus. De doelgroep hecht daarbij ook waarde aan ontmoetingsruimte in de buurt voor de sociale contact. Een groot deel van hen woont op dit moment in een appartement of zal daar op termijn naartoe willen verhuizen. Hiervoor zijn zij sterk afhankelijk van beschikbaarheid in het sociale huursegment.

De doelgroep ‘Stedelijk Genieten’ betreft stedelijk georiënteerde, vitale 65plushuishoudens met een midden- tot hoog inkomen. De groep hecht waarde aan een aantrekkelijke, niet te drukke ligging in combinatie met een hoogwaardige afwerking van de woning, voorzien van alle gemakken. Dagelijkse voorzieningen hebben zij het liefst op loopafstand van hun woning, culturele voorzieningen op fietsafstand. Dankzij hun eigen auto en (elektrische) fiets is hun mobiliteit nog groot, ondanks hun toenemende leeftijd. Naast een veilige omgeving en een hoogwaardig afgewerkt en ruime woning (bij voorkeur een appartement) hechten ‘stedelijke genieters’ ook aan een goede autobereikbaarheid.

28

Marktonderzoek Franse Gat Veenendaal 22.072

Profielschets suburbaan georiënteerde doelgroepen De ‘vroeg volwassen’ doelgroep zijn jonge alleenstaanden en stellen met een laag inkomen die uit huis gaan of voor het eerst gaan samenwonen. De voorkeur van deze doelgroep gaat doorgaans uit naar een eengezinswoning, maar door hun beperkte bestedingsruimte zijn ze beperkt in hun woonkeuze. Voor alleenstaanden behoort een appartement ook tot de mogelijkheid. De vroeg volwassen doelgroep landt daardoor in het goedkope koopsegment of de sociale huur. Ze hechten waarde aan het hebben van een eigen auto, zodat werk in de regio goed bereikbaar is.

De ‘veel voor weinig’ doelgroep kiest vanwege voor betaalbaarheid. Zij maken een rationele afweging: in randgemeenten krijgen ze over het algemeen meer vierkante meters voor hetzelfde bedrag dan in grotere steden; ‘value for money’. De ‘veel voor weinig’ doelgroep heeft een grote voorkeur voor een ruime grondgebonden woning. Ze landen daardoor in ruimere (koop) woningen in een ruim opgezette wijk, die ze dankzij hun goede financiële positie kunnen veroorloven.

De ‘familie doorzon’ (gezinnen met een laag en middeninkomen) kiezen vaker voor een grondgebonden koopwoning. Dit omdat ze een volgende stap willen maken in hun woon carrière. Een deel van de ‘familie doorzon’ doelgroep woont nu in een sociale huurwoning maar wil naar een koop- of vrijesectorhuurwoning verhuizen, passend bij hun groeiende inkomen. Hun voorkeur gaat uit naar een grondgebonden koopwoning met een tuin. Daardoor landen ze in betaalbare woningen. Het zijn auto georiënteerde gezinnen. De doelgroep hecht waarde aan de aanwezigheid van scholen en andere voorzieningen.

29

Marktonderzoek Franse Gat Veenendaal 22.072

De ‘ruimtezoekers voor de kinderen’ (gezinnen met een hoog inkomen) die voor een woning met een grondebonden feeling in het groen in randgemeenten kiezen zijn gericht op luxe en comfort. Ze kiezen voor een woningen (nieuwbouw-)woning met tuin en voldoende ruimte voor de kinderen. Het is een doelgroep die kiest voor karakter en eigenheid en heeft een grote voorkeur voor een koopwoning. Onderscheidende architectuur en een hoog afwerkingsniveau sluiten aan bij de eisen en levensstijl waaraan deze doelgroep haar identiteit ontleent. De buurt waar je woont, en de uitstraling van het huis, en de straat doen ertoe. Belangrijk ook is er te wonen met andere gezinnen die grofweg dezelfde verwachtingen hebben. De groep ‘Jong geleerd, oud gedaan’ zijn alleenstaanden en stellen van middelbare leeftijd met een laag inkomen. Ze zijn door het beperkte budget beperkt in de woonkeuze en landen vaker in een sociale huurwoning. Daarmee toont de doelgroep gelijkenis met de groep ‘vroeg volwassen’. De ‘Jong geleerd, oud gedaan’ groep is auto georiënteerd en veelal woonachtig in een sociale huurwoning. Ze hechten veel waarde aan de wijk waarin ze wonen en de nabijheid van vrienden en familie en vrienden die ook in dezelfde wijk wonen.