Document · PDF

3. Projectenboek 2026

Gemeenteraad 2 juli 2026, gemeente VeenendaalBij agendapunt: Projectenboek 202622.844 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 3

Portfolio beheer

Projectbeschrijving

complex 100 Projectkenmerken

In 2022 heeft de gemeente het voormalig TN Europe N.V. terrein aangekocht. Het terrein heeft een totaaloppervlakte van 54.495 m2. Deze aankoop is gedaan om de milieucategorie op de locatie te verlagen van 4.2 naar 3.2, waardoor de hindercirkels geen invloed meer hebben op het nabijgelegen project Het Ambacht. Daarnaast wordt met de aankoop van dit terrein een eerste stap gezet in het verduurzamen en verdichten van de locatie. De verduurzaming van het bedrijventerrein kent zes thema’s: Intensivering ruimtegebruik, verduurzaming van mobiliteit (reduceren auto- en vrachtwagenbewegingen), klimaatadaptief bouwen, energietransitie, verbetering leefbaarheid in de omgeving en het realiseren van een gezonde werkomgeving.

Status

Omgevingsvergunning

Grondbeleid

Actief

Startjaar

2022

Verwacht jaar van afronding

2030

Belangrijkste bestemming

Bedrijventerrein

Oppervlak

5,4 ha Contante waarde

Eindwaarde

Resultaat huidige grondexploitatie

€ 2.160.012

€ 2.384.828

Resultaat vorige grondexploitatie

€ 2.117.659

€ 2.384.828

Statusoverzicht Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projectvoortgang

Het bestemmingsplan is op 18 april 2024 vastgesteld door de gemeenteraad Op 26 februari 2026 is het ontwikkelkader Nijvercampus vastgesteld door de gemeenteraad. In 2026 wordt gestart met de sloop van de gebouwen op het voormalig TN-Europe terrein. De Bedrijvenkring Ondernemend Veenendaal is uitgebreid meegenomen met de inhoud van het ontwikkelkader. Aansluitend op de sloop van de bovenbouw start de bodemsanering en de sloop van de funderingen.

Projecten

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

c. Financiële voortgang Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

verwervingskosten

18.315.227

428.648

18.743.875

15.429.563

3.314.312

milieumaatregelen

1.965.908

258.769

2.224.677

130.615

2.094.061

bouw- en woonrijp maken

3.036.000

480.439

3.516.439

90.837

3.425.602

indirecte kosten

1.833.281

511.201

2.344.483

599.591

1.744.892

Totaal kosten

25.150.416

1.679.058

26.829.474

16.250.606

10.578.867

grondopbrengsten

21.500.000

1.963.000

23.463.000

bijdragen

2.100.000

Totaal opbrengsten

23.600.000

1.963.000

25.563.000

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

1.550.416

-283.942

1.266.474

16.250.606

-14.984.133

Kostenstijging

412.536

-162.430

250.106

Opbrengstenstijging

1.318.209

-387.654

930.555

Rente

1.740.085

58.718

1.798.803

599.732

1.199.072

Saldo eindwaarde

2.384.828

16.850.338

-14.465.510

Saldo contante waarde

2.117.659

2.160.012

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Toelichting financiën

Projecten

Risico’s

De ramingen gemaakt voor sloop en sanering, bouw- en woonrijp maken en opbrengsten zijn geïndexeerd en waar nodig bijgewerkt. In 2026 wordt verder gewerkt aan de visievorming van het gebied. Op het resultaat zijn de wijzigingen vrij gering, en is het tekort € 2,2 miljoen. Voor de dekking van het tekort is een subsidie beschikbaar welke via Spoorzone loopt (bijdragen € 2,1 miljoen).

Risico

Beheersmaatregel

Het risico bestaat dat de verwervingskosten niet geheel terugverdiend worden, ondanks planoptimalisatie.

Goede verwervingsstrategie opstellen en

Grondprijzen kunnen lager worden dan verwacht door macro-economische ontwikkelingen.

Risicoreservering opnemen.

Vertraging en beperking in

Goed omgevingsmanagement uitvoeren.

d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement Resultaten beheersing

stedenbouwkundige verkaveling optimaliseren.

Uitgangspunten van de visie aanpassen voor vaststelling. ontwikkelmogelijkheden door bezwaren.

Conclusie Met de aanbesteding van de sloop- en saneringsbestekken in 2026 zal ook de grondexploitatie dit jaar verder verfijnd worden.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

Ritmeesterkwartier a.

complex 36

Projectbeschrijving Projectkenmerken

Het project Ritmeester betreft de locatie van de Ritmeesterfabriek. De locatie is gelegen tussen de Kerkewijk, Vijftien Morgen, Tubantia/Hollandia en de achtertuinen van de woningen aan de Frisia. De herontwikkeling van deze locatie zal voorzien in ruimte voor ca. 160 woningen, kleinschalige werkfuncties (max. milieucategorie 2) en maatschappelijke voorzieningen. De definitieve uitwerking zal integraal worden benaderd. Bij de ontwikkeling moet rekening worden gehouden met de reeds toegekende monumentale status van de gebouwen.

Status

Initiatief

Grondbeleid

Faciliterend

Startjaar

2017

Verwacht jaar van afronding

2029

Belangrijkste bestemming

Woningen

Oppervlak

1,6 ha

Statusoverzicht Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten 2

Projectvoortgang

In 2010 is een initiatief ingediend voor herontwikkeling van het Ritmeesterterrein. Op basis van de toenmalige plannen zijn in 2011 de ruimtelijke en programmatische kaders vastgesteld en in 2016 is het bestemmingsplan vastgesteld. Het is tot op heden niet tot een herontwikkeling tot woongebied gekomen. In 2021 heeft de toenmalige eigenaar aangegeven dat een herontwikkeling weer actueel is. De eigenaar zag nieuwe mogelijkheden nu bekend is dat de hoogspanningslijnen boven het plangebied op termijn gaan verdwijnen. En is daarna een verkoopproces gestart wat medio 2023 heeft geleid tot een gunning waarbij de winnende partij inmiddels ook eigenaar is geworden van het terrein. Dit complex heeft tijdens het verkoopproces deels een monumentale status gekregen. De hallen van na 1957 hebben niet de monumentale status gekregen. In 2022 zijn er richtlijnen voor de herontwikkeling van het terrein vastgesteld. Eind 2022 heeft de eigenaar het terrein te koop gezet. De monumentale gedeelten zijn verkocht. In samenwerking met de gemeente is gewerkt aan een stedenbouwkundig plan conform de gestelde richtlijnen. Het stedenbouwkundigplan is eind 2024 en begin 2025 voorgelegd aan het Q-team Spoorzone. Er is op hoofdlijnen overeenstemming over het plan. Eind 2025 is de TAM IMRO procedure gestart voor het niet monumentale gedeelte. Hier worden ca. 171 woningen ontwikkeld.

Eind tweede kwartaal 2026 kan de procedure afgerond zijn, mits hiervoor geen beroep wordt ingesteld. Voor de monumentale gebouwen wordt een BOPA procedure voorbereid. Verwacht wordt dat de vergunning medio 2026 wordt aangevraagd.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

c. Financiële voortgang Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

269.032

350.773

619.805

305.211

314.594

356.469

269.032

707.243

976.275

305.211

671.064

10.125

bijdragen

291.250

684.795

976.045

587.076

388.969

Totaal opbrengsten

291.250

694.920

986.170

587.076

399.094

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

-22.218

12.323

-9.895

-281.865

271.970

Kostenstijging

Opbrengstenstijging

22.218

-12.323

9.895

22.212

-12.317

Saldo eindwaarde

-259.653

259.653

Saldo contante waarde

verwervingskosten indirecte kosten verwervingskosten Totaal kosten grondopbrengsten

Rente

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten 4

Toelichting financiën

Conclusie

In 2025 is met een ontwikkelaar een exploitatieovereenkomst gesloten. De financiële consequenties zijn verwerkt in deze herziening.

In 2026 zal het plan verder worden uitgewerkt. De uitgangspunten worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst en de financiële consequenties hiervan worden verder verfijnd.

d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement Risico’s

Risico

Beheersmaatregel

Gemeente heeft met de initiatiefnemer van de herontwikkeling van de fabriekshallen (175 woningen) een exploitatieovereenkomst gesloten. Met de twee initiatiefnemers van de transformatie van het kantoorgebouw is nog geen intentie- of exploitatieovereenkomst gesloten.

Toewerken naar een gezamenlijke exploitatieovereenkomst voor de twee initiatiefnemers.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

Groeneveldselaan a.

complex 48

Projectbeschrijving Projectkenmerken

Het project Greenfields is in 2022 toegevoegd als deelproject aan het project Ambacht. Het plangebied van het project ligt aan de westzijde van de Groeneveldselaan. Het is een grotendeels vervallen terrein met leegstaande bedrijfsbebouwing.

Projectvoortgang

Het ruimtelijk kader dat de gemeenteraad in 2021 vaststelde, is niet meer actueel. Met de vaststelling van Ontwikkelperspectief het Ambacht is de locatie aangewezen als deel van de transformatie van het Ambacht naar een woonwijk. De woningbouwontwikkeling op de locatie Greenfields maakt deel uit van de WBI-aanvraag. Het plangebied is inmiddels opgedeeld in twee deelgebieden, waar in totaal ruim 650 woningen worden gerealiseerd. Met de eigenaar is in december 2021 een anterieure overeenkomst gesloten voor de bouw van ruim 300 woningen in deelgebied 1. In 2024 zijn gesprekken gestart om voor het gehele gebied Greenfields een ontwikkelovereenkomst te sluiten, waarin de eerdere anterieure overeenkomst wordt verwerkt. Daarbij is ook een ontwikkelcombinatie betrokken. Na de vaststelling van het Ontwikkelkader door de raad in maart 2024 zijn de gesprekken voortgezet. De onderhandelingen verliepen moeizaam, maar hebben in maart 2026 geleid tot een vastgesteld afsprakenkader. De gemaakte afspraken worden momenteel uitgewerkt in nieuwe overeenkomsten

Status

Initiatief

Grondbeleid

Faciliterend

Startjaar

2017

Verwacht jaar van afronding

2035

Belangrijkste bestemming

Woningen / Wijkvoorzieningen

Oppervlak

5,2 ha

Statusoverzicht Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

c. Financiële voortgang Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

bouw- en woonrijp maken

12.000

kosten buiten plangebied

259.250

indirecte kosten

406.849

406.894

262.903

143.991

opslag bovenwijks

550.000

1.228.099

1.228.144

262.903

965.241

subsidies

bijdragen

1.228.950

217.600

1.011.350

Totaal opbrengsten

1.228.950

217.600

1.011.350

-851

-806

45.303

-46.109

Kostenstijging

Opbrengstenstijging

850

-45

806

Saldo eindwaarde

46.109

-46.109

Saldo contante waarde

Totaal kosten

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

Rente

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten 3

Toelichting financiën

Conclusie

Voor deelgebied A is een exploitatieovereenkomst afgesloten. Hierin zijn afspraken vastgelegd over het gemeentelijke kostenverhaal voor de planexploitatie, gebiedsoverstijgende investeringen en buitenplanse kosten. Voorlopig zijn deze financiële afspraken van kracht die gebaseerd zijn op het kostenverhaal. In de planvorming van het Ambacht is dit deelgebied ook opgenomen, en zodra hiervoor een nieuwe overeenkomst is gesloten zal deze onderdeel worden van de grondexploitatie Ambacht.

Greenfields heeft vanwege de reeds gemaakte afspraken een eigen exploitatie binnen Het Ambacht. In de komende tijd moet bij de uitwerking blijken hoe deze exploitatie zich zal verhouden tot Het Ambacht. Uiteindelijk zal dit project als deelplan integraal onderdeel worden van Het Ambacht.

d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement Resultaten beheersing Niet van toepassing.

Risico’s

Risico

Beheersmaatregel

Nieuwe voorwaarden ivm gewijzigde omstandigheden mbt stikstof en

Het afsprakenkader uitwerken in nieuwe contractstructuur met aandacht voor beperking risico’s.

netcongestie

Vertraging door planologische procedure (zienswijzen, beroepen)

Goed omgevingsmanagement.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

Stationskwartier D-Zuid a.

complex 89

Projectbeschrijving

Projectkenmerken

Voor de herontwikkeling van het Stationskwartier zijn door een stedenbouwkundig bureau de ruimtelijke en programmatische kaders voor deelgebied D opgesteld. Deze zijn eind 2011 vastgesteld door de raad. De ontwikkeling van Stationskwartier deelgebied D Zuid wordt afgestemd op deze kaders.

Status

Divers

Grondbeleid

Faciliterend

Startjaar

2021

Verwacht jaar van afronding

2029

Belangrijkste bestemming

Woningen

Oppervlak

1,3 ha

Statusoverzicht Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

b. Projectvoortgang

Projecten

Het startdocument en het projectplan zijn door het college van B&W vastgesteld. Een mogelijke verbeelding van het stedenbouwkundig plan is uitgewerkt, met als basis de stedenbouwkundige visie uit 2011. Uit diverse verkennende gesprekken met verschillende grondeigenaren in het gebied is gebleken dat men in beginsel positief tegenover gebiedsontwikkeling staat en overwegend zelf (en individueel) tot ontwikkeling wil overgaan. Diverse onderzoeken zijn opgestart en uitgevoerd, zoals taxatie van inbrengwaarde, bodem, sloop-/asbestraming en een raming voor het bouwen woonrijp maken van de gronden. Begin juni 2021 is voorzichtig geconcludeerd dat de gebiedsontwikkeling financieel haalbaar kan zijn. Eind juni 2021 is de omgeving geïnformeerd over de plannen en is om reactie en verbeteringen gevraagd. De opkomst was laag en er zijn alleen door grondeigenaren optimalisaties voorgesteld. De eerste ontwikkeling binnen dit project is Zuivelspoor aan de oostzijde, waarvoor in 2024 het bestemmingsplan onherroepelijk is vastgesteld. De verwachting is dat de bouw in het voorjaar van 2026 kan starten. Aan de westzijde is een andere ontwikkelaar inmiddels begonnen met de bouw. Het middengebied is nog in onderzoek.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

c. Financiële voortgang

Met twee van de grondeigenaren heeft de gemeente een exploitatieovereenkomst gesloten. Het bouw- en woonrijp maken wordt uitgevoerd door de initiatiefnemers. Dit ligt vast in de anterieure overeenkomsten. De indirecte kosten zijn voor het gehele plangebied bepaald aan de hand van de plankostenscan, met gelijkblijvende uitgangspunten en indexatie van de bedragen.

Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

bouw- en woonrijp maken

167.400

indirecte kosten

602.578

13.800

616.379

311.566

304.813

opslag bovenwijks

186.000

11.043

197.043

Totaal kosten

955.978

24.843

980.821

508.608

472.213

bijdragen

954.985

21.043

976.028

598.628

377.400

Totaal opbrengsten

954.985

21.043

976.028

598.628

377.400

993

3.800

4.794

-90.019

94.813

Kostenstijging

2.178

Opbrengstenstijging

-994

-5.978

-6.972

-2.615

-4.357

Saldo eindwaarde

-92.634

92.634

Saldo contante waarde

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

Rente

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement

Conclusie Met het afsluiten van twee anterieure overeenkomsten en de start bouw is de gebiedsontwikkeling in gang gezet. Met de overige eigenaren worden gesprekken voortgezet om de planvorming van het hele gebied af te ronden, zodat ook daar met de bouw gestart kan worden.

Resultaten beheersing Niet van toepassing.

Risico’s Risico 1. Niet volledig verhalen plan- en projectkosten.

Projecten

Beheersmaatregel 1. Een gedragen en exploitabele gebiedsontwikkeling afstemmen en anterieure overeenkomsten sluiten om het kostenverhaal te verzekeren. Waar nodig in samenspraak plannen aanpassen om te komen tot een gedragen plan. Optimaliseren van de opbrengstpotentie binnen de ruimtelijke kaders, zodat er geen sprake hoeft te zijn van macro aftopping. 2. Indien niet met alle grondeigenaren een anterieure overeenkomst gesloten kan worden, dan borgt de gemeente het kostenverhaal publiekrechtelijk. 3. Goede participatie met omwonenden voeren om het plan (waar nodig) te optimaliseren en tot een gedragen plan te komen

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

Belcompany a.

complex 103

Projectbeschrijving

De Belcompany locatie, zo genoemd vanwege het feit dat hier in het verleden het hoofdkantoor van Belcompany was gevestigd, is gelegen op de hoek van de Wageningselaan en Groeneveldselaan. De locatie maakte vroeger deel uit van de SKF-terreinen; de gebouwen op het terrein hebben een kantoorfunctie gehad voor SKF. In samenwerking met het COA wordt bekeken of het bestaande complex aan de Wageningselaan 2A en 2.01 kan worden getransformeerd naar een woonbestemming. De doelgroepen zijn statushouders, jongeren, arbeidsmigranten en andere kleine huishoudens.

Projectkenmerken Status

Initiatief

Grondbeleid

Faciliterend

Startjaar

2021

Verwacht jaar van afronding

2027

Belangrijkste bestemming

Woningen, asielopvang

Oppervlak

0,45 ha

Statusoverzicht Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

b. Projectvoortgang De bestuursovereenkomst is in januari 2025 door het college van B&W goedgekeurd. De raad heeft hier in juni 2025 over besloten. Naar verwachting wordt in de tweede helft van 2026 een omgevingsvergunningsaanvraag ingediend en zal een BOPA-besluit worden genomen. De bouw van de tijdelijke woningen zal naar verwachting eind 2026, begin 2027 starten.

Het COA heeft op 18 december 2025 het Belcompany pand en haar omgeving aangekocht. Het pand zal gerenoveerd en geschikt gemaakt worden voor langjarige noodopvang. Hiervoor worden de 48 units initieel ingezet om tijdens de verbouwing van het Belcompany pand tijdelijk de Crisis Noodopvang (CNO) te huisvesten. De CNO krijgt samen met de reguliere opvang opnieuw plek in het verbouwde pand. De units worden na 3 jaar overgedragen aan de gemeente en komen ter beschikking voor huisvesting van doelgroepen.

c. Financiële voortgang

Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

indirecte kosten

1.124.966

21.159

1.146.125

21.415

1.124.710

Totaal kosten

1.124.966

21.159

1.146.125

21.415

1.124.710

subsidies

1.104.356

Totaal opbrengsten

1.104.356

20.610

21.159

41.769

-1.082.941

1.124.710

Kostenstijging

Opbrengstenstijging

-20.610

-21.158

-41.768

-19.525

-22.243

Saldo eindwaarde

-1.102.466

1.102.467

Saldo contante waarde

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

Rente

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

Toelichting financiën

Conclusie

De opbrengsten bestaan uit twee subsidies, deze zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van voorgaand jaar. De kostenprospectie is op de subsidies gebaseerd en blijft daardoor ook hetzelfde.

In 2026 vindt belangrijke besluitvorming plaats voor de planvorming. In principe speelt de gemeente geen actieve rol in dit project. Het is daarom van belang dat er goede afspraken worden gemaakt met het COA.

d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement Resultaten beheersing Niet van toepassing.

Risico’s

Risico

Beheersmaatregel

Terugbetaling subsidie

Overleg met ministerie.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

CLUSTER OOST GEMEENTE VEENENDAAL

PROJECTENBOEK 2026 49

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

Ontwikkelposities Veenendaal-oost a.

Projectbeschrijving

complex 01

Projectkenmerken

Bij de inbreng van gemeentelijke gronden in het Ontwikkelingsbedrijf Veenendaaloost heeft de gemeente bouwclaims verkregen voor 250 woningen in de deelplannen Veenderij en Groenpoort. Begin 2019 is ingestemd met de aankoop van de ontwikkelen bouwrechten van de kavels direct langs de te verbreden Rondweg-Oost. Ook deze zijn toegevoegd aan dit complex. Voor de kosten en opbrengsten van de ontwikkeling van deze posities is complex 01 ingesteld.

Status

Divers

Grondbeleid

Actief

Startjaar

2012

Verwacht jaar van afronding

2029

Belangrijkste bestemming

Woningbouw

Oppervlak

N.v.t. Contante waarde

Eindwaarde

Resultaat huidige grondexploitatie

€ 1.358.283

€ 1.399.452

Resultaat vorige grondexploitatie

€ 1.502.283

€ 1.572.318

Statusoverzicht Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

Projectvoortgang

Onderstaand wordt per deelplan de voortgang beschreven.

Groenpoort

Buurtstede

Binnen deelgebied Groenpoort heeft de gemeente één grondpositie. Voor de ontwikkeling is eind 2023 de eerste overeenkomst gesloten tussen OVO en de gemeente. In 2024 heeft de gemeente een tender doorlopen. Deze is inmiddels succesvol afgerond. Van Ree is als winnaar uit de bus gekomen. Deze partij heeft een kwalitatief zeer hoogwaardig plan ontwikkeld met veel aandacht voor klimaatadaptatie, natuurinclusief bouwen en energiebesparing. In de aanbesteding is aandacht gevraagd voor een goede oplossing voor het parkeren. Van Ree heeft het parkeren grotendeels onder het gebouw en half verdiept opgelost. In maart van dit jaar is de bouw gestart, oplevering van de bouw is medio 2027 voorzien. Voor de gemeente is, door afronding van de tender, dit project feitelijk afgerond.

Deelplan Buurtstede is vrijwel gereed. De woningen langs de Rondweg-Oost ten noorden van het Energiehuis zijn in 2023 opgeleverd. De woningen zijn bestemd voor de seniorendoelgroep, passend binnen de omgevingsvisie, welke stelt om dichtbij voorzieningen te bouwen voor deze doelgroep. In 2024 is een start gemaakt aan de oplevering van het openbaar gebied tussen de woningen en de rondweg. Er resteren nog twee ontwikkelingen: • Project Nordenheem (noordwesthoek bij winkelcentrum); • Walwoningen (ter hoogte van Faberhof) De gemeente Veenendaal heeft het project Nordenheem (bij het Ontmoetingshuis) in 2021 aangekocht, conform het besluit in het kader van de verbreding van de RondwegOost. Voor de ontwikkeling van deze locatie zijn kaders opgesteld. In december 2024 is de omgevingsvergunning voor de bouw van de kerk verleend en heeft het transport van de grond naar de kerk plaatsgevonden. Het kerkgebouw is in het voorjaar van 2026 opgeleverd en in gebruik genomen. Met Veenvesters wordt onderzocht of het appartementencomplex in Veld A nog haalbaar is. Aan de noordzijde is een beperking van een hoofdtransportleiding Water aanwezig, waardoor het bouwvlak kleiner wordt. Veenvesters onderzoekt of het nog mogelijk is om binnen het kleinere bouwvlak de woontoren te realiseren. Ook moet er gekeken worden naar de parkeerdruk in de omgeving.

De koopovereenkomst met Veenvesters bevindt zich in een verkennende fase. Hierbij is de haalbaarheid van de toren van essentieel belang. De walwoningen liggen in het werkgebied voor de verbreding van de Rondweg-Oost en worden op een later moment ontwikkeld.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

c. Financiële voortgang Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

16.573.108

-2.554.680

14.018.428

558.566

13.022

571.588

131.234

440.354

1.510.889

46.877

1.557.766

1.408.248

149.518

Totaal kosten

18.642.563

-2.494.781

16.147.782

15.557.910

589.872

grondopbrengsten

19.790.892

-2.811.700

16.979.192

14.555.192

2.424.000

618.082

242.020

860.102

53.082

807.020

20.408.974

-2.569.680

17.839.294

14.608.274

3.231.020

-1.766.411

74.899

-1.691.512

949.636

-2.641.147

Kostenstijging

10.430

-7.909

2.521

Opbrengstenstijging

73.450

-73.450

Rente

257.112

32.426

289.538

278.991

10.548

Saldo eindwaarde

-1.572.318

172.866

-1.399.452

1.228.626

-2.628.079

Saldo contante waarde

-1.502.283

-1.358.365

Resultaatneming

652.667

207.259

859.926

Totaal dekking

652.667

207.259

859.926

Saldo na winstneming eindwaarde

-919.651

380.125

-539.526

2.088.552

-2.628.079

Saldo na winstneming contante waarde

-849.616

-498.439

verwervingskosten bouw- en woonrijp maken indirecte kosten onvoorzien

bijdragen Totaal opbrengsten Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Financiële toelichting

Projecten

Risico’s

Voor de ontwikkeling van deelplan Nordenheem is de gemeente verantwoordelijk voor de aanleg van het parkeerterrein. Hiervoor zijn de kosten opgenomen in de raming. De resterende grondverkoop voor Nordenheem wordt in 2026 verwacht. Door de langere doorlooptijd van de ontwikkeling Nordenheem nemen de kosten voor ambtelijke inzet toe. De gemeentelijke grondpositie in Groenpoort is verkocht. De transactie is op een andere wijze geëffectueerd, waardoor er financieel verschuivingen hebben plaatsgevonden. Per saldo leidt dit niet tot een aanpassing in het resultaat. De grondverkoop van de walwoningen resteert na de verbreding van de Rondweg-Oost. Deze grondverkoop staat nu in 2029 gepland en wordt niet geïndexeerd, waarmee het resultaat op eindwaarde afneemt.

Risico

Beheersmaatregel

Extra plankosten, doordat er nog geen contract is gesloten met de woningbouwcorporatie.

Zo snel mogelijk tot goede contractvorming komen.

Het risico is dat de oorspronkelijke aankoopprijs ten behoeve van toekomstige woningen in Buurstede en Veenderij, waarvan de grond mogelijk deels benodigd is voor de verbreding van de Rondweg-Oost, onvoldoende is om de rentekosten te dekken.

Wachten tot Rondweg-Oost is aanbesteed, daarna kan ontwikkeling opgestart worden.

d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement Resultaten beheersing

Conclusie

Niet van toepassing.

Het grootste gedeelte van de gemeentelijke ontwikkelposities is nu ingevuld. In project Nordenheem is de kerk inmiddels opgeleverd en is men bezig met het uitwerken van de beoogde woontoren. In Groenpoort is de enige gemeentelijke bouwclaim verkocht en daarmee voor de gemeente afgerond. Voor de lange termijn resteren de kavels direct langs de rondweg.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

Veenendaal-oost a.

complex 02

Projectbeschrijving

Projectkenmerken

Algemeen

Status

Divers

De nieuwe woonwijk wordt ontwikkeld door Ontwikkelingsbedrijf Veenendaal-oost C.V. (OVO), als publiek-private samenwerking tussen de gemeente en een aantal private partijen, die zich hebben verenigd in Grondexploitatie Quattro Veenendaal C.V. De twee aandeelhouders zijn in 2003 een samenwerkingsovereenkomst aangegaan, waarbij OVO is opgericht. Elk heeft een aandeel van 50%. Voor de ontwikkeling voert het ontwikkelingsbedrijf de grondexploitatie. De gemeente faciliteert de deelneming in OVO en de uitoefening van eigen taken ten behoeve van de gebiedsontwikkeling. Daarnaast heeft de gemeente haar eigen werkzaamheden ten behoeve van Veenendaal-oost. Hiervoor wordt een scala aan instrumenten gebruikt die allemaal hetzelfde doel hebben: het vormgeven van de nieuwe woonwijk. Het betreft onder andere verkoop van bouwkavels (via een ABCconstructie, waarbij OVO de gronduitgifte voorbereidt), verkoop van ontwikkelposities (in complex 01), participatie in de pps-constructie OVO-CV/BV, accountmanagement & projectgroep overleg, detachering van de directeur en een projectmanager bij OVO-BV en het voeren van ruimtelijke planprocedures.

Grondbeleid

PPS

Startjaar

2000

Verwacht jaar van afronding

2029

Belangrijkste bestemming

Woningbouw / winkelcentrum / multifunctionele accommodaties / stedelijke buitenruimte

Oppervlak

150 ha Contante waarde

Eindwaarde

Resultaat huidige grondexploitatie

€ 12.030.890

€ 12.453.715

Resultaat vorige grondexploitatie

€ 9.459.159

€ 9.934.342

Statusoverzicht Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

b. Projectvoortgang

Projecten

Groenpoort Groenpoort, het noordelijk en laatste wijkdeel van Veenendaal-oost, staat bekend om haar groene karakter. Hier worden de komende jaren bijna 1.000 nieuwe woningen ontwikkeld. Daarnaast zijn er diverse ontwikkelingen in de directe omgeving van Groenpoort die de nodige aandacht hebben gekregen en nog zullen krijgen, omdat deze van invloed kunnen zijn op de voortgang van de ontwikkelingen binnen Groenpoort. Zowel inhoudelijk, als in procesmatig en/of financieel opzicht. Enkele voorbeelden hiervan zijn:

Per deelgebied wordt de voortgang beschreven:

Veenderij Het zuidelijk deelplan Veenderij heeft een totale capaciteit van ca. 1.000 woningen. In dit deelplan zijn alle bouwkavels uitgegeven en is de woningbouw opgeleverd. Daarnaast is het openbaar gebied in Veenderij eind 2025 opgeleverd en aan de gemeente Veenendaal overgedragen.

• Geurhindercontour Buurtlaan-oost. • Tijdelijke verkeersaansluitingen ‘Groenpoort’ voor bouwverkeer. • Realisatie energievoorziening DEVOG (leidingen en energiehuis).

Buurtstede Het centraal gelegen Buurstede in Veenendaal-oost is voor het overgrote deel gerealiseerd. Aan de westzijde van het Ontmoetingshuis is nog een ontwikkelpositie van gemeente Veenendaal in voorbereiding voor de realisatie van ca. 60-tal appartementen (Veenvesters). Zie voor meer inhoudelijke informatie ‘Ontwikkelposities Veenendaal-oost (complex 01). Binnen dezelfde ontwikkelpositie is de Oosterheemkerk eind 4e kwartaal 2025 opgeleverd en begin 2026 in gebruik genomen.

Er is volop gewerkt aan het gefaseerd bouwrijp maken van Groenpoort. Zowel fase 1 als 2 is gereed. Met dien verstande dat er nog enkele herstelwerkzaamheden moeten plaatsvinden. Daarnaast zullen eind 2e kwartaal alle civieltechnische kunstwerken worden opgeleverd. Voor fase 1 zijn inmiddels alle bouwrijpe kavels geleverd. Voor fase 2 zijn alle projectrealisatieovereenkomsten ondertekend. In deze fase zijn ook de eerste koopovereenkomsten getekend en zijn de eerste bouwrijpe kavels geleverd. In het noordelijk deel van fase 2 (hoek Dragonderweg/Buurtlaan-oost) is gestart met de (gedeeltelijke) bouw van project 2. De resterende projecten zijn in ontwikkeling genomen.

Het woonrijp maken van het deelplan Buurtstede is grotendeels afgerond. Er resteert nog een deel voor de afronding van het openbaar gebied rondom het project Nordenheem. Eind 2025 is opdracht gegeven voor het definitief woonrijp maken van de Nordenheem-Familie Kleefsmanlaan, met medeneming van participatiereacties, zodat het winkelcentrum en de overige voorzieningen bereikbaar worden vanuit Groenpoort. Er is bijzondere aandacht voor de verkeersveiligheid langs de kruising met de Spitsbergenweg. Verder is de voorbereiding opgepakt om ter hoogte van Buurtstede een geluidsscherm te plaatsen (vergelijkbaar met het scherm ter hoogte van Groenpoort). Hiervoor zal afstemming plaatsvinden tussen provincie Utrecht, gemeente Veenendaal en OVO. Het moment waarop het geluidsscherm wordt geplaatst, wordt mede bepaald door het moment waarop de beoogde woontoren aan de Nordenheem wordt opgeleverd. Het bouwverkeer van deze woontoren wordt immers rechtstreeks op de rondweg afgewikkeld. Als laatste resteert een toekomstige herontwikkeling van de Van Essenlaan 1, waar het I-Centrum van Veenendaal-oost is gevestigd. Deze wordt momenteel voorbereid.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

c. Financiële voortgang Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

verwervingskosten

50.039.424

29.002

50.068.426

49.936.175

132.251

milieumaatregelen

6.496.404

bouw- en woonrijp maken

79.689.450

2.132.591

81.822.041

70.485.449

11.336.593

indirecte kosten

5.295.539

10.500

5.306.039

5.107.211

198.828

opslag bovenwijks

12.297.653

187.371

12.485.024

9.804.224

2.680.800

bijdragen aan AD etc.

5.959.687

Totaal kosten

159.778.158

2.359.465

162.137.623

147.789.151

14.348.472

grondopbrengsten

128.441.062

2.065.655

130.506.717

119.467.826

11.038.891

subsidies

2.464.353

bijdragen

41.113.111

3.503.538

44.616.649

30.092.006

14.524.643

Totaal opbrengsten

172.018.525

5.569.193

177.587.718

152.024.185

25.563.534

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

-12.240.368

-3.209.728

-15.450.096

-4.235.034

-11.215.061

537.599

-340.256

197.343

Opbrengstenstijging

1.263.864

-1.080.146

183.719

Rente

3.032.290

-49.535

2.982.756

3.063.618

-80.862

Saldo eindwaarde

-9.934.342

-2.519.373

-12.453.715

-1.171.417

-11.282.299

Saldo contante waarde

-9.459.159

-12.030.890

Resultaatneming

4.893.638

2.007.881

6.901.519

Totaal dekking

4.893.638

2.007.881

6.901.519

Saldo na winstneming eindwaarde

-5.040.705

-511.492

-5.552.196

5.730.102

-11.282.299

Saldo na winstneming contante waarde

-4.565.521

-5.129.371

Kostenstijging

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

Financiële toelichting

Conclusie

De grondexploitatie is herzien op basis van de verwachte geldstromen vanuit het ontwikkelingsbedrijf. De verwervingskosten nemen af omdat de prospectie voornamelijk nog bestaat uit onroerendezaakbelasting. De kosten voor bouw- en woonrijpmaken, indirecte kosten, bijdrage gebiedsoverstijgende investeringen en grondopbrengsten zijn aangepast naar de geactualiseerde grondexploitatie van OVO. Het financiële resultaat van de grondexploitatie van het ontwikkelbedrijf is verbeterd, dit is terug te zien in het saldo. De verbetering komt met name door een positief effect op de verkoop van bouwrijpe grond.

Het actuele saldo in de grondexploitatie is afhankelijk van de resultaten van het Ontwikkelingsbedrijf Veenendaal-oost. In combinatie met de gerealiseerde voortgang en de toegenomen risicoreserve binnen OVO, betekent dit dat er een beheersbare situatie aanwezig is. 4

d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement Resultaten beheersing Niet van toepassing.

Risico’s 1. Onvoldoende dekking voor gemeentelijke kosten voor werkzaamheden voor Veenendaal-oost.

De gemeentelijke grondexploitatie heeft ruimte voor dekking van de gemeentelijke kosten. Beheersing van plankosten blijft aandachtspunt.

De overige risico’s in deze grondexploitatie zijn afgeleide risico’s van de grondexploitatie van het ontwikkelingsbedrijf.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

CLUSTER CENTRUM GEMEENTE VEENENDAAL

PROJECTENBOEK 2026 58

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

Brouwerspoort a.

complex 12

Projectbeschrijving

Projectkenmerken

Het project Brouwerspoort bevat de herontwikkeling van het oostelijk deel van het Veenendaalse centrum. Oorspronkelijk ging het plan uit van de realisatie van in totaal ca. 600 woningen, 1.600 parkeerplaatsen en 36.000 vierkante meter voor commerciële ruimtes en dienstverlening. Met de doorgevoerde wijziging zijn deze aantallen naar beneden bijgesteld. De gemeente is verantwoordelijk voor de grondexploitatie van het project.

b. Projectvoortgang In september 2025 is met een feestelijke week het project Brouwerspoort opgeleverd. Veel inwoners en bezoekers waren aanwezig op de afsluitende avond. De laatste uitvoerende werkzaamheden zijn inmiddels afgerond, waarmee het project na bijna 25 jaar tot een einde komt. Dit wil niet zeggen dat het centrum klaar is. Er spelen nog vragen in Brouwerspoort zelf (bijvoorbeeld het fietsparkeren). De Brouwerspoort heeft ook effect op de omgeving. De meest opvallende is uiteraard de Tuinstraat. Ook deze straat krijgt de komende jaren een kwaliteitsimpuls en er worden veel woningen toegevoegd.

Status

In uitvoering

Grondbeleid

Actief en PPS

Startjaar

2003

Verwacht jaar van afronding

2027

Belangrijkste bestemming

Woningbouw/ winkels/ dienstverlening/ horeca/ parkeren

Oppervlak

8 ha Contante waarde

Eindwaarde

Resultaat huidige grondexploitatie

-/- € 28.479.455

-/- € 29.630.025

Resultaat vorige grondexploitatie

-/- € 27.790.360

-/- € 28.913.091

Statusoverzicht Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

c. Financiële voortgang Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

verwervingskosten

21.745.263

milieumaatregelen

1.199.843

-10.000

1.189.843

1.183.543

6.300

bouw- en woonrijp maken

17.455.387

125.410

17.580.797

17.255.704

325.093

indirecte kosten

10.399.675

106.632

10.506.307

10.470.307

36.000

niet terugvorderbare BTW

118.550

bijdragen aan AD etc.

275.000

Totaal kosten

51.193.718

222.042

51.415.760

51.048.366

grondopbrengsten

24.269.072

subsidies

4.104.316

bijdragen

1.851.298

2.100

1.853.398

1.852.348

1.050

dekking plantekort

Totaal opbrengsten

30.224.687

2.100

30.226.787

30.225.737

1.050

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

20.969.031

219.942

21.188.973

20.822.630

366.343

4.267

-940

3.326

Rente

7.939.793

497.932

8.437.725

7.297.665

1.140.060

Saldo eindwaarde

28.913.091

716.934

29.630.025

28.120.295

1.509.730

Saldo contante waarde

27.790.360

28.479.455

onvoorzien

Kostenstijging Opbrengstenstijging

367.394

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

Toelichting financiën Binnen de grondexploitatie zijn sinds 2020 alle gronden verkocht. Er worden geen verwervingskosten meer verwacht in het project. De raming voor het bouw- en woonrijp maken van de gracht is geïndexeerd. Voor de indirecte kosten is een inschatting gemaakt voor de werkzaamheden voor de laatste twee jaar.

d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement 3

Resultaten beheersing Niet van toepassing.

Risico’s Niet meer van toepassing.

Conclusie Het project kan in 2027 worden afgerond.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Seats & Sofa’s a.

Projecten

Portfolio beheer

complex 101

Projectbeschrijving

Projectkenmerken

De beoogde ontwikkeling van het project Seats & Sofa’s zet in op een herontwikkeling naar wonen. Een deel van de gronden zal ook als openbaar gebied dienen en met name voor verkeer en groen. Concreet betekent dit dat een bouwprogramma zal worden gerealiseerd van maximaal 128 woningen. Hoewel het totaal aantal te realiseren woningen niet vastligt, geldt dit wel voor het uitgangspunt dat 30% van het woningbouwprogramma sociale woningen bevat (20% sociale huur en 10% sociale koop).

Status

Omgevingsvergunning

Grondbeleid

Faciliterend

Startjaar

2017

Verwacht jaar van afronding

2029

Belangrijkste bestemming

Woningen/wijkvoorzieningen

Oppervlak

0,9 ha Contante waarde

Eindwaarde

Resultaat huidige grondexploitatie

-/- € 55.091

-/- € 56.193

Resultaat vorige grondexploitatie

-/- € 54.011

Statusoverzicht Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

b. Projectvoortgang Tweede kwartaal 2025 is het bestemmingsplan ‘Schoolstraat 100’ onherroepelijk in werking getreden na tussenkomst van de Raad van State. Inmiddels bereidt de ontwikkelaar de aanvraag omgevingsvergunning voor. Wij voorzien dat deze in juli 2026 verleend kan worden. Parallel aan dit proces wordt ook het bouw- en woonrijp maken voor dit project voorbereid. Ook de ontwerpopgave die er ligt voor de gemeente Veenendaal voor het bouwplan in relatie tot het profiel van de Schoolstraat wordt hierin meegenomen.

De ontwikkelaar verwacht, na de verkoopfase, in juli 2027 de bouw op te kunnen starten. De oplevering van de woningen wordt voorzien in januari 2029.

c. Financiële voortgang

Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

302.829

2.566

305.395

257.024

48.371

bijdragen aan AD etc.

169.000

Totaal kosten

471.830

2.566

474.396

257.024

217.372

grondopbrengsten

13.000

bijdragen

402.660

295.585

107.075

Totaal opbrengsten

415.660

295.585

120.075

56.170

2.566

58.736

-38.561

97.297

Kostenstijging

823

Opbrengstenstijging

Rente

-2.159

-1.207

-3.366

-231

-3.135

Saldo eindwaarde

54.011

2.182

56.193

-38.791

94.985

Saldo contante waarde

54.011

55.091

verwervingskosten indirecte kosten opslag bovenwijks

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement Resultaten beheersing Eerder vormde een bezwaarprocedure op het bestemmingsplan een risico. Deze was ingesteld omdat omwonenden de bouwhoogten te hoog vonden. Er is uiteindelijk geen beroep ingesteld.

Risico’s 3

Risico

Beheersmaatregel

Middelen voor beheer van de Schoolstraat inventariseren en inzetten indien er ontwikkelingen plaatsvinden, zodat deze weg in samenhang met de omgeving kan worden aangepast.

Het lukt niet om afspraken te maken met de andere initiatiefnemer voor aanpassing van de Schoolstraat

Conclusie Na vergunningverlening in juli van dit jaar kan in 2027 gestart worden met de bouw.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Tuinstraat a.

Projecten

Portfolio beheer

complex 104

Projectbeschrijving

Projectkenmerken

Conform het programmaplan Vitale Binnenstad is, in samenspraak met omwonenden en bedrijven, gewerkt aan een visie voor de Tuinstraat. Deze is in februari 2022 door de raad vastgesteld. Ingrijpende keuzes zijn hierbij ingegeven vanuit de centrale doelstelling om een kwalitatief goed woonklimaat te maken. Hierdoor krijgt op termijn bevoorrading minder ruimte en worden er geen parkeervoorzieningen in het openbaar gebied gerealiseerd, waardoor er meer ruimte is voor groen, een lichte straat en verblijfskwaliteit. Hierbij is een balans gezocht tussen de bestaande situatie, de (financiële) ontwikkelbelangen en een goed woonklimaat met een acceptabele woningdichtheid. Om kwaliteit en kwantiteit te borgen zijn in april 2023 Ruimtelijke Programmatische Kaders en een Beeldkwaliteitsplan vastgesteld. Deze kaders scheppen van tevoren duidelijkheid aan partijen onder welke voorwaarden meegewerkt wordt om het omgevingsplan te herzien. Binnen deze kaders zijn herontwikkelingen mogelijk die een bijdrage leveren aan een nieuwe aantrekkelijke Tuinstraat waarin groen, sfeer, mobiliteit, woningbouwprogramma en bebouwing in balans zijn.

In voorbereiding (2 ontwikkelingen opgeleverd,

Status

2 in aanbouw en 3 in voorbereiding)

Grondbeleid

Faciliterend

Startjaar

2021

Verwacht jaar van afronding

2037

Belangrijkste bestemming

Woningen/ wijkvoorzieningen

Oppervlak

34,2 ha Contante waarde

Eindwaarde

Resultaat huidige grondexploitatie

-/- € 1.490.430

Resultaat vorige grondexploitatie

-/- € 108.000

Statusoverzicht

Naar verwachting worden in een periode van 10 tot 15 jaar ca. 500 woningen gerealiseerd en neemt de hoeveelheid commerciële ruimte af.

Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

b. Projectvoortgang Voor de bestemmingswijziging wordt een omgevingsplan met ontwikkelkader opgesteld; voor initiatieven die reeds eerder in procedure gaan, wordt een BOPA doorlopen. In september 2023 is het project aangemeld voor een subsidie in het kader van de 3e tranche Impulsaanpak Winkelgebieden. Helaas leidde de overvraging van onderbouwende documenten tot het besluit om onze aanvraag terug te trekken. Meer kansrijk bleek subsidie in het kader van Versnelling Woningbouw; in samenspraak met de Provincie Utrecht is subsidie aangevraagd. Deze is toegekend voor de inzet van externe deskundigheid, zoals stedenbouwkundige supervisie, een kwartiermaker en voor uitwerking van een uitvoeringsgereed inrichtingsplan.

Na een voortraject van participatie met de omgeving heeft de raad de opgestelde Visie Tuinstraat in februari 2022 vastgesteld. Hierop volgde het opzetten van een projectorganisatie, uitdenken van een goede ontwikkelstrategie, bepalen van de totale projectkosten en het opstellen van een startdocument en projectplan. Deze laatste zijn in februari 2023 vastgesteld. In april 2023 zijn Ruimtelijke Programmatische Kaders en een Beeldkwaliteitsplan in de raad vastgesteld, zodat hiermee toetsingskaders vastliggen. De meerjarenprojectbegroting is in juni via het Projectenboek 2023 vastgesteld. Sinds januari 2023 hebben meerdere inspiratiesessies plaatsgevonden, waarin eigenaren en bewoners zijn geïnformeerd over de visie en kansen, geïnspireerd zijn over de mogelijkheden en in contact gebracht zijn met gemeente en buren. Hieruit zijn enkele nieuwe initiatieven ontstaan. Dit heeft een vervolg gekregen in diverse individuele gesprekken met eigenaren alsook in breder verband, om zodoende te inspireren om gezamenlijk tot een ontwikkeling te komen.

De totale reconstructie van de Tuinstraat zal gefaseerd worden uitgevoerd, zowel de opstalontwikkeling als het openbaar gebied. Naar verwachting zal dit proces ca. 10-15 jaar of langer in beslag nemen.

Alle inspanningen hebben ertoe geleid dat inmiddels meerdere initiatieven zijn ontstaan, waarbij begin 2026 circa 280 wooneenheden in vergaande voorbereiding, in aanbouw of zelfs al opgeleverd zijn.

c. Financiële voortgang Toelichting financiën Het project Tuinstraat is een organische gebiedsontwikkeling en omvat woningbouw en de herinrichting van de Tuinstraat. Voor een aantal initiatieven is een anterieure overeenkomst getekend en de exploitatiebijdrage is vastgelegd. De kosten op het project zijn conform de meest recente inzichten toegenomen voor onder andere de civieltechnische werkzaamheden, de tijdelijke maatregelen en de plankosten. Mede doordat er in het verleden voor een aantal initiatieven al afspraken zijn gemaakt over het kostenverhaal, zijn deze kosten niet meer op deze initiatiefnemers te verhalen. Daarnaast is de bijdrage vanuit de beheergelden niet meer toereikend voor de werkzaamheden. Hiermee ontstaat een verwacht tekort op het project.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

verwervingskosten

162.699

298.321

461.020

111.020

350.000

milieumaatregelen

167.850

30.000

197.850

35.655

162.195

bouw- en woonrijp maken

2.724.465

1.127.640

3.852.105

8.931

3.843.175

indirecte kosten

2.038.849

378.086

2.416.935

742.461

1.674.473

opslag bovenwijks

442.979

-0

442.979

167.224

275.755

5.536.842

1.834.047

7.370.889

1.065.292

6.305.598

grondopbrengsten

59.919

-59.699

220

subsidies

32.890

43.110

76.000

bijdragen

5.366.197

615.243

5.981.439

1.514.996

4.466.443

Totaal opbrengsten

5.459.006

598.654

6.057.659

1.591.216

4.466.443

77.837

1.235.393

1.313.230

-525.924

1.839.154

Kostenstijging

Opbrengstenstijging

Rente

30.164

147.037

177.200

-1.580

178.781

Saldo eindwaarde

108.000

1.382.430

1.490.430

-527.504

2.017.935

Saldo contante waarde

108.000

1.490.430

Totaal kosten

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement

Conclusie

Resultaten beheersing

Meerdere deelprojecten zijn opgestart in de Tuinstraat, in aanbouw of zelfs al opgeleverd. Dit markeert het begin van de transitie van (hoofdzakelijk) distributiestraat naar een (hoofdzakelijk) groene woonstraat

Niet van toepassing.

Risico’s Risico

Beheersmaatregel

Pandeigenaren en ontwikkelaars enthousiasmeren door inspiratiesessies en goede begeleiding in planproces.

De haalbaarheid van het project moet blijken uit initiatieven die worden gestart.

Opstellen omgevingsplan met ontwikkelvisie (indien nodig met kostenverhaalsregels) om initiatieven eenvoudiger tot ontwikkeling te laten komen.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

CLUSTER OVERIG GEMEENTE VEENENDAAL

PROJECTENBOEK 2026 69

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

1e Melmseweg complex 08 a.

Projectbeschrijving

Projectkenmerken

Het plangebied ‘1e Melmseweg’ is gelegen tussen Rondweg-West, Grote Beer en Nieuweweg. De herontwikkeling vindt plaats op het terrein waar zich voorheen een voormalig volkstuinencomplex, een autosloopbedrijf, enkele bedrijfspanden en woningen bevonden. De herontwikkeling bestaat uit laagbouwwoningen en drie hoogbouwcomplexen. Het gehele bouwplan wordt in drie hoofdfasen ontwikkeld en bestaat uit: Fase 1: 46 grondgebonden en 40 appartementen Fase 2: 32 grondgebonden en 36 appartementen Fase 3: 12 grondgebonden en 165 appartementen Door transitie van het aantal m2 BVO (bruto vloeroppervlak) commerciële ruimte naar woningbouw en herschikking van de appartementen, is in fase 3 het aantal woningen toegenomen, in combinatie met een lichte afname van het aantal m2 GBO (gebruiksoppervlakte).

Status

Divers

Grondbeleid

Faciliterend

Startjaar

2003

Verwacht jaar van afronding

2030

Belangrijkste bestemming

Woningbouw

Oppervlak

3,5 ha Contante waarde

Eindwaarde

Resultaat huidige grondexploitatie

€ 725.271

€ 730.849

Resultaat vorige grondexploitatie

€ 721.825

€ 726.398

Statusoverzicht Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

b. Projectvoortgang Fase 1 en 2 zijn gereed, inclusief de overdracht van het openbaar gebied. Voor Fase 3 is een Allonge gesloten waarin (financiële) afspraken zijn gemaakt over de inzet voor de planontwikkeling en bestemmingsplanprocedure. Het bestemmingsplan hiervan is 29 juli 2022 onherroepelijk geworden.

Eind 2024 heeft de ontwikkelaar een doorstart gemaakt met de voorbereiding van het project. Afronding van het definitief ontwerp vond najaar 2025 plaats, met daarna de aanvraag van de omgevingsvergunning eind jaar 2025. De voorverkoop volgt in de tweede helft van 2026, waarna de bouw medio 2027 start en de woningen medio 2030 worden opgeleverd.

In 2024 is enige vertraging ontstaan in de ontwikkeling van fase 3 Valley Towers, de iconische woontorens met ca 165 appartementen en 12 grondgebonden woningen.

c. Financiële voortgang

Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

verwervingskosten

37.491

-1.250

36.241

5.001

31.240

kosten buiten plangebied

10.625

indirecte kosten

1.659.512

25.305

1.684.817

1.546.877

137.940

Totaal kosten

1.707.628

24.055

1.731.683

1.562.503

169.180

grondopbrengsten

1.455.120

987.117

964.977

22.140

2.442.237

2.420.097

22.140

-734.609

24.055

-710.555

-857.594

147.040

919

1.707

2.626

7.293

-30.214

-22.921

38.246

-61.167

Saldo eindwaarde

-726.398

-4.452

-730.849

-819.349

88.499

Saldo contante waarde

-721.825

-725.271

Resultaatneming

647.123

10.477

657.600

Totaal dekking

647.123

10.477

657.600

Saldo na winstneming eindwaarde

-79.275

6.025

-73.249

-161.749

88.499

Saldo na winstneming contante waarde

-74.702

-67.671

bijdragen Totaal opbrengsten Nominaal saldo (kosten - opbrengsten) Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

Financiële toelichting

Conclusie

Het betreft een samenwerking van de gemeente met een particuliere exploitant. De kosten van de door de gemeente uit te voeren werken worden verhaald op de ontwikkelaar. Vanwege uitloop van het project zijn de indirecte kosten verhoogd. Het meerwerk wordt voor zover mogelijk in rekening gebracht.

De eerste twee fasen zijn volledig afgerond. Voor fase 3 is het bestemmingsplan onherroepelijk. Start bouw is afhankelijk van een verwacht positief ontwikkelresultaat van de ontwikkelaar. Inschatting is dat in de tweede helft van 2026 een start wordt gemaakt met de verkoop van fase 3, in voorjaar 2027 start realisatie, met voltooiing in 2029/2030.

d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement Resultaten beheersing Niet van toepassing. 3

Risico’s Risico

Beheersing

1. De initiatiefnemers hebben een plan ontwikkeld voor fase 3, de haalbaarheid staat onder druk. Door gestegen bouwkosten en andere risico’s kunnen initiatiefnemers besluiten de bouw van fase 3 uit te stellen.

Tijdelijke inrichting, met aandacht voor leefbaarheid, orde en netheid.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Trivium a.

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

complex 17

Projectbeschrijving

Projectkenmerken

De locatie van Trivium ligt in een bestaande woonwijk. Trivium heeft haar bedrijfsactiviteiten in december 2021 in Nederland beëindigd en heeft de locatie in Veenendaal verlaten. Daarmee is de bedrijfslocatie beschikbaar voor woningbouw. De ernstige bodemverontreiniging is een belangrijk aandachtspunt van deze locatie. Bodemsanering is een voorwaarde voor het kunnen realiseren van een woningbouwplan.

Status

In uitvoering

Grondbeleid

Faciliterend

Startjaar

2021

Verwacht jaar van afronding

2028

De raad heeft in april 2021 de ruimtelijke en programmatische kaders voor de herontwikkeling van deze bedrijfslocatie vastgesteld. Daarbij is ook een voorkeursrecht op grond van artikel 5 Wet voorkeursrecht gemeenten vastgesteld. Hiermee verkreeg de gemeente een sterke regiepositie waarmee ze grip kreeg op een herontwikkeling van het huidige bedrijventerrein naar een woonwijk.

Belangrijkste bestemming

Woningen

Oppervlak

2 ha

Contante waarde

Eindwaarde

Resultaat huidige grondexploitatie

-/- € 348.576

-/- € 362.659

Resultaat vorige grondexploitatie

-/- € 341.741

-/- € 362.659

Statusoverzicht Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

b. Projectvoortgang Trivium heeft in september 2022 op basis van een aanbesteding de locatie verkocht aan een ontwikkelaar met als doel dat de ontwikkelaar hier woningbouw ontwikkelt. Voorwaarde voor de verkoop en het daadwerkelijke transport van het eigendom is dat de gemeente vrijstelling verleent van het voorkeursrecht. Deze vrijstelling kan verleend worden onder drie voorwaarden: • •

•

Het kostenverhaal van de gemeente is veiliggesteld middels een getekende exploitatieovereenkomst. Het vastgestelde ruimtelijke en programmatische kader voor de herontwikkeling is vertaald in een financieel haalbaar en kwalitatief hoogwaardig stedenbouwkundig plan. Er is een goedgekeurd bodemsaneringsplan.

Nadat in 2023 de exploitatieovereenkomst was getekend, is in maart 2024 het bestemmingsplan vastgesteld. De door Provincie Utrecht verleende beschikking voor het integrale bodemsaneringsplan werd najaar 2024 onherroepelijk. Daarmee was aan alle voorwaarden voldaan en is de locatie op 1 november 2024 van Trivium overgedragen aan de ontwikkelaar.

Inmiddels is de bebouwing gesloopt en de bodemsanering uitgevoerd, de grondsanering was eind 2025 gereed. De grondwatersanering loopt nog door, voorjaar 2026 wordt het terrein bouwrijp gemaakt. De eerste fase met grondgebonden woningen is verkocht, verkoop van de tweede fase vindt voorjaar 2026 plaats. Rond de zomer zal de woningbouw van de eerste en tweede fase starten. De derde en vierde fase zullen in 2027 worden gebouwd, waarna we het totale project naar verwachting in 2028 gereed is.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

c. Financiële voortgang Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

verwervingskosten

milieumaatregelen

783

bouw- en woonrijp maken

35.756

indirecte kosten

396.388

2.425

398.813

324.319

74.494

opslag bovenwijks

210.000

Totaal kosten

642.926

2.426

645.353

325.102

320.250

bijdragen

302.293

92.293

210.000

Totaal opbrengsten

302.293

92.293

210.000

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

340.633

2.426

343.060

232.809

110.250

Kostenstijging

2.876

-1.681

1.195

Rente

19.149

-745

18.404

7.679

10.726

Saldo eindwaarde

362.659

240.488

122.171

Saldo contante waarde

341.741

348.576

De oorspronkelijke grondexploitatie is opgesteld vanuit het perspectief dat de gemeente zelf de exploitatie ter hand zou nemen. Inmiddels is die lijn verlaten en zal de gebiedsexploitatie door de ontwikkelaar plaatsvinden. De grondexploitatie is met ingang van het projectenboek 2025 omgezet naar een meerjarenprojectbegroting. De eindwaarde van het project is gebaseerd op het facilitaire project waarbij rekening wordt gehouden met kosten van de gemeente voor aanpassing van de Rozenstraat en indirecte kosten.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement Risico’s Risico

Beheersmaatregel

De exploitatiebijdrage is ontoereikend om de gemeentelijke kosten te dekken.

Kritisch zijn op urenbesteding

Het budget is ontoereikend voor de kosten van aanpassing bocht Rozenstraat.

Zodra alle nieuwe bewoners van Het Vennehof bekend zijn opstellen ontwerp met kostenraming.

Conclusie 4 Het project Trivium kent goede voortgang. De sloop en bodemsanering is gereed, het terrein is bouwrijp gemaakt en de eerste woningen zijn verkocht. In de zomer van 2026 start woningbouw van fase 1 en 2. De bouw van fase 3 en 4 vindt naar verwachting vanaf begin 2027 plaats.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Vrijkomend vastgoed a.

Projecten

Portfolio beheer

complex 39

Projectbeschrijving

Projectkenmerken

In de raadsvergadering van 18 mei 2017 zijn de strategische kaders vastgoedmanagement vastgesteld. Hierin is beschreven dat de vastgoedportefeuille wordt verkleind naar een slanke portefeuille, die sec dient om te sturen op beleidsdoelen en strategische doelen. Deze doelstelling heeft tot gevolg dat een deel van het vastgoed zal worden afgestoten. Dit is in lijn met het raadprogramma 2014 – 2018 ‘de kracht van Veenendaal’. Vanuit het Accommodatiebeleid waren diverse panden aangewezen die niet benodigd waren en op de korte termijn beschikbaar zouden zijn voor verkoop. Dit waren achtereenvolgens: a) De schoollocaties Patrimoniumlaan 128, ’t Kofschip 6, Langelaar 20, Oudeveen 232 en ‘t Ronde Erf 6; b) Voormalig buurthuis Oudeveen 230; c) De kantoortorens en de herontwikkellocatie De Rozenbottel; d) Molen de Vriendschap.

Status

In exploitatie

Grondbeleid

Gemengd

Startjaar

2017

Verwacht jaar van afronding

2029

Belangrijkste bestemming

Wonen

Oppervlak

8 ha

Contante waarde

Eindwaarde

Resultaat huidige grondexploitatie

€ 1.994.078

€ 2.068.812

Resultaat vorige grondexploitatie

€ 1.976.628

€ 2.028.301

Statusoverzicht

Achteraf is de molen uit het “mandje” gehaald. Ter compensatie, ook omdat bij de Rozenbottel minder appartementen gerealiseerd konden worden, is Pollux aan het “mandje” toegevoegd.

Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

b. Projectvoortgang

’t Kofschip 6

Voor de projectvoortgang beperken wij ons tot de laatste twee overgebleven vastgoedlocaties, namelijk ’t Kofschip 6 en Ronde Erf 6. Voor de overige locaties geldt dat zowel de woningen als de bijbehorende openbare ruimte inmiddels zijn opgeleverd.

Op 10 februari 2025 is de omgevingsvergunning verleend. Hierna heeft de ontwikkelaar de verkoop van de woningen na de zomer van 2025 opgestart. De oorspronkelijk afgesproken datum van levering van deze gronden is daarmee opgeschoven. De extra kosten die hieruit voortvloeien komen volledig voor rekening van de ontwikkelaar. Eind 2025 zijn alle woningen verkocht, waaruit bleek dat niet volledig werd voldaan aan het woningbouwprogramma. Met de ontwikkelaar zijn aanvullende afspraken gemaakt om op termijn conform afspraken het woningbouwprogramma te realiseren. De ontwikkelaar zal 23 april 2026 de gronden van ‘t Kofschip 6 afnemen. Daarna zullen vanaf 6 mei 2026 de sloopwerkzaamheden van start gaan en aansluitend de bouw van de 24 appartementen en 10 grondgebonden woningen, waarna het binnenen omliggende terrein ook woonrijp zal worden gemaakt. De oplevering van de 34 woningen is voorzien voor eind 2e kwartaal/begin 3e kwartaal 2027.

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/16875633/3