Document · PDF

3. Projectenboek 2026

Gemeenteraad 2 juli 2026, gemeente VeenendaalBij agendapunt: Projectenboek 202622.844 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

GEMEENTE VEENENDAAL

PROJECTENBOEK 2026

MEERJAREN PROGNOSE GRONDEXPLOITATIES

Inhoudsopgave Nr.

Projectenportefeuille In het Projectenboek zijn de hiernaast weergegeven projecten opgenomen. In de plattegrond staat aangegeven waar de projecten zich bevinden. In de tabel is per project vermeld welk type grondbeleid is toegepast, of een (ontwikkel)contract is afgesloten en in welk stadium het project zich bevindt. In de Nota Grondbeleid 2024-2028 zijn de hoofdsporen van het gemeentelijk grondbeleid vastgelegd: actief, proactief faciliterend en passief faciliterend. De stuurbaarheid van projecten is in het algemeen het grootst met actief grondbeleid, zonder contractvorming en in een zo vroeg mogelijke (initiatief)fase. Tegelijkertijd is in deze fase ook de onzekerheid in het project het grootst. Daarom wordt vanuit het risicomanagement een bewuste keuze gemaakt voor het type grondbeleid en het aangaan van contracten met derden. Het doel is een juist evenwicht tussen stuurbaarheid en zekerheid. * BIE = Bouwgrond in exploitatie woningbouw

bedrijventerreinen

MPB = Meerjarige projectbegroting (facilitair) PFP = passief faciliterend project

Project

Portfolio beheer Cluster (complex)

Soort*

Projecten

Project-

Financiële

Risico-

Type

Contract

Stadium

voortgang

ontwikkeling

grondbeleid

met derden?

ontwikkeling

Spoorzone GWG

Spoorzone (107)

BIE

actief

nee

divers

Ambacht

Spoorzone (24)

BIE

actief

nee

divers

Brandweerlocatie/gemeentewerf

Spoorzone (95)

BIE

proactief

start bouw

Overgangszone Het Ambacht

Spoorzone (100)

BIE-B

actief

nee

initiatief

Ritmeester

Spoorzone (36)

MPB

proactief

nee

initiatief

Groeneveldselaan

Spoorzone (48)

MPB

passief

initiatief

Stationskwartier D-zuid

Spoorzone (89)

MPB

proactief

nee

divers

Belcompany

Spoorzone (103)

MPB

passief

nee

initiatief

Ontwikkelposities Veenendaal-oost

Oost (01)

BIE

actief

nee

in aanbouw

Veenendaal-oost

Oost (02)

BIE

PPS

in aanbouw

Brouwerspoort

Centrum (12)

BIE

actief

in aanbouw

Seats & Sofa's

Centrum (101)

MPB

proactief

nee

initiatief

Tuinstraat

Centrum (104)

MPB

proactief

divers

1e Melmseweg

Overig (08)

BIE

proactief

divers

Trivium

Overig (17)

MPB

passief

omgevingsvergunning

Vrijkomend Vastgoed

Overig (39)

BIE

proactief

divers

Nieuweweg 220-226

Overig (81)

MPB

passief

in aanbouw

Franse Gat

Overig (98)

MPB

passief

divers

De Sterke Arm

Spoorzone (105)

PFP

proactief

nee

initiatief

Wageningselaan 98-100

Overig (106)

PFP

passief

in aanbouw

Stationsgebied Centrum

Spoorzone (108)

PFP

passief

nee

initiatief

Lange Dreef

Overig (111)

PFP

passief

omgevingsvergunning

Boompjesgoed 217

Spoorzone (124)

PFP

passief

in aanbouw

Gouverneurslaan 25

Overig (125)

PFP

passief

omgevingsvergunning

Vendelseweg 67/69

Overig (126)

PFP

passief

start bouw

Vitenslocatie

Overig (134)

PFP

passief

nee

initiatief

BIE-B = Bouwgrond in exploitatie

Kaart

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

14 17 16

12 11

26 16

13 19 5

21 18

3 16 2

8 4

GEMEENTE VEENENDAAL

PROJECTENBOEK 2026 4

Inhoudsopgave

0.1

Portfolio beheer

Kaart

Samenvattend overzicht

Door de prijsstijgingen van de afgelopen jaren zijn de stichtingskosten flink opgedreven, waarmee met name de woningen in het goedkopere segment financieel steeds minder rendabel zijn geworden om te bouwen. De druk op de woningmarkt blijft hiermee onverminderd hoog.

Voorliggend projectenboek is opgebouwd uit de volgende complexen:

Type project

Aantal

Grondexploitatie

297.364.256

PPS (OVO)

165.317.722

Meerjarige projectbegroting *)

-1.561.591

Passief faciliterend project*)

785.777

Totaal

461.906.164

Investeringsomvang

Voortgang 2025 in Veenendaal Het belangrijkste antwoord op de schaarste zal gezocht moeten worden in het toevoegen van aanbod van nieuwbouwwoningen. Ondanks diverse knelpunten zoals stikstof en netcongestie wordt nog steeds veel gebouwd in Veenendaal. In 2025 zijn 378 woningen toegevoegd (bron: CBS). Te denken valt aan bouwprojecten in Veenderij en Groenpoort (Veenendaal-oost) en de Tuinstraat. Wat met name opvalt is dat er behoorlijk veel projecten in aanbouw zijn in onder andere Veenendaal-oost, Tuinstraat, Boompjesgoed, Stationskwartier, Nieuweweg en Trivium. Op diverse plekken zijn in 2025 de voorbereidingen getroffen om met de bouw te beginnen zoals in Groenpoort, Ambacht, Stationskwartier D-zuid, Franse Gat, Trivium en Nieuweweg. Er worden veel omgevingsvergunningen afgegeven dat zorgt dat in de komende tijd veel projecten kunnen starten. In 2025 waren het er ruim 1.000 wat ruim 3 maal zo hoog is als voorgaande jaren (bron: CBS).

*) alleen geïnvesteerd vermogen

Met ingang van 1 januari 2024 is de Omgevingswet ingevoerd. Als gevolg hiervan is er een nieuwe categorie projecten toegevoegd: de passief faciliterende projecten. Dit zijn kleinere projecten waar alleen kostenverhaal en doorberekening van financiële bijdragen wordt toegepast.

0.2

Projecten

Er moet wel vermeld worden dat er steeds meer capaciteit en inzet nodig is om woningbouw in uitvoering te krijgen. Oorzaken hiervoor zijn de invoering van de omgevingswet, netcongestie, stikstof en oplopende eisen aan nieuwbouw. Voor de komende jaren gaat dit mogelijk zorgen voor een vertraging in het bouwtempo. Dit ondanks toezeggingen van het rijk om randvoorwaarden zoals netcongestie en stikstof in te vullen. Uiteraard speelt onder andere bij de invoering van de omgevingswet ook mee dat onze organisatie een krappe bezetting kent op dit onderwerp.

Voortgang woningbouw

De huizenprijzen zijn het afgelopen jaar weer gestegen en de krapte op de woningmarkt blijft groot. De hypotheekrentes staan onder druk; desalniettemin is de vraag naar woningen groot. Door de prijsstijgingen en de daardoor hoge woningprijzen is het voor alle doelgroepen, en met name starters erg lastig om een woning te kopen.

Woningaanbod Veenendaal Om de cijfers in perspectief te zetten zijn alle woningbouwplannen van Veenendaal in kaart gebracht in een grafiek van 2014 - 2035. De rode lijn geeft de daadwerkelijke bouwproductie van woningen in Veenendaal aan. Deze cijfers zijn afkomstig uit de gemeentelijke basisadministratie (BAG) en het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De cijfers zijn gebaseerd op het moment van bouwjaar. Hieruit is een gemiddelde bouw van 400 woningen per jaar te zien vanaf 2016 (einde “woningbouwcrisis”). Vooral vanaf 2019 is er constante oplevering van woningen van gemiddeld 400 per jaar.

De stichtingskosten van de woningen stijgen nog steeds, ook door de huidige situatie in het Midden-Oosten. De prijzen van de loon- en materiaalcomponenten zijn aan stijging onderhevig, daarnaast dienen woningen steeds duurzamer te worden gebouwd.

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

Projecten

In de uiteindelijke realisatie zullen plannen afvallen of vertraagd worden opgeleverd. Er zitten plannen tussen met uitplaatsing van bedrijven met forse uitdagingen in tijd, geld en ruimte voor uitplaatsing. Het daadwerkelijk aantal te realiseren woningen zal naar verwachting liggen in de bandbreedte tussen het aantal woningen van de harde plannen (verwacht minimum) en het aantal woningen van alle overige plannen (maximum). Hierbij moet een belangrijk voorbehoud gemaakt worden. TenneT heeft per 1 juli een aansluitstop voor kleinverbruik in onder andere de provincie Utrecht aangekondigd. Deze stop kan een enorme impact hebben op de nieuwbouwproductie in Veenendaal en daarmee de gehele planning van de woningbouw. Gezien het eerder geconstateerde huidige tekort zal in de komende jaren daarom een hoge(re) inzet benodigd zijn van alle betrokken partijen om aan de woningvraag te kunnen voldoen.

De prognose op basis van de projecten (‘hard’ en ‘zacht’ aanbod) is in blauw en oranje weergegeven zoals dit begin 2026 is ingeschat met de cijfers van de Woningmonitor (provincie Utrecht). De ‘harde voorraad’ heeft voor de komende 5 jaar (2025 – 2030) een gemiddelde voorraad van circa 600 woningen. Voor 2026, 2027 en 2028 worden veel woningen opgeleverd. De jaren erna gaat dit sterk naar beneden. Dit heeft vooral te maken met de afronding van Veenendaal-oost. Met het vaststellen van omgevingsplannen in met name de Spoorzone (zoals Het Ambacht) kan deze voorraad weer stijgen. Om de ‘harde voorraad’ op peil te houden is het daarom van belang dat voldoende omgevingsplannen worden vastgesteld.

Woningbouwbehoefte voor de middellange termijn Alle plannen die in de bovenstaande woningmonitor zijn opgenomen, lijken ook wel tegen het maximum aan te lopen wat er nog aan ontwikkelruimte mogelijk is binnen de gemeentegrenzen van Veenendaal. De verdere groei zal in de regio opgevangen moeten worden. Ook de buurgemeenten zijn zich bewust dat de woningbouwopgave steeds meer een regionaal vraagstuk is geworden. Omdat tussen planvorming en realisatie een lange tijdspanne zit (ca 8 jaar is geen onrealistische termijn) is het belangrijk op tijd met planvorming te starten. Concluderend kan het volgende gesteld worden: 1. Het (harde) aanbod aan woningbouwprogramma is op korte termijn goed op orde. Hiermee lijkt het te verwachten aantal van 400-500 per jaar (“autonome groei én inhaalvraag”) onder normale omstandigheden haalbaar. Vanuit de krapte op de markt en de landelijke ambitie om 100.000 woningen per jaar te realiseren, is een verhoging richting 600 woningen per jaar gewenst. 2. Ingewikkelde dossiers zoals stikstofdepositie in natuurgebieden en netcongestie zorgen ervoor dat de omstandigheden op dit moment uitdagend zijn. Met name netcongestie kan op korte termijn al een harde stop opleveren voor nieuwe projecten. 3.

Realisatie van de woningbouwopgave is complex, met invloed en afhankelijkheid van veel direct en indirect betrokken (bouw)partijen en externe factoren, waaronder macro-economische trends (inflatie, rente, woningprijzen, etc.) en risico’s.

Figuur 1 totale aanbod nieuwbouwwoningen Veenendaal

Er zijn veel plannen in de maak, waarvan ook plannen met hoge woningbouwaantallen. De komende vijf jaar leidt dit tot een gemiddelde van ruim 1.000 woningen per jaar. Het zal niet realistisch zijn van deze plannen te verwachten dat ze allen op de gestelde termijn gerealiseerd worden.

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

4. Om de extra vraag naar woningen bij te kunnen houden zullen meer projecten van de grond moeten komen. De plannen zijn er voldoende, maar deze moeten nog wel in haalbare projecten worden vertaald. Veelal zijn dit binnenstedelijke locaties (op bijvoorbeeld bedrijventerreinen) en diverse herontwikkeling- en inbreidingslocaties met beperkte omvang. 5. Gezien de beperkte (ambtelijke) capaciteit zal ook bekeken moeten worden welke projecten het meeste kans maken om tot een realistische ontwikkeling te komen en welke effectief en substantieel bijdragen aan de woningvoorraad van Veenendaal. 6. De nieuwe ontwikkelingen zullen niet alleen kwantitatief in de behoefte moeten voorzien, maar ook kwalitatief voor de diverse doelgroepen en prijsklassen. In een gespannen woningmarkt met hoge stichtingskosten zal dit een forse uitdaging worden. De gemeente zal daarom indien nodig actief interveniëren zoals het vestigen van voorkeursrecht. Ook andere opties binnen de publieke mogelijkheden kunnen niet worden uitgesloten. 7. Er wordt ingezet om actief kansen te zoeken voor de middellange en langere termijn voor een gezonde groei van Veenendaal. Hierbij is regionale samenwerking van groot belang.

Projecten

Figuur 2 verloop van de weerstandscapaciteit 2015-2026

Voor 2026 worden in dit projectenboek de volgende speerpunten geformuleerd:

0.3 Speerpunten voor de komende jaren

1. Een belangrijk uitgangspunt van de afgelopen jaren voor het grondbedrijf is het beperken van de gemeentelijke risico’s. Dit punt kan op gespannen voet staan met de wens om snel en veel woningen te realiseren. De sterke vraag naar nieuwbouwwoningen neemt niet weg dat het voor de gemeente van belang is om te blijven sturen op beperking van de (financiële) risico’s. De Risicoreserve Grondexploitaties is op orde door de winstnemingen die nu plaats kunnen vinden. Dit is in onderstaande grafiek te zien aan de opgebouwde buffer in het afgelopen jaar (groene vlak). Er is ook een stijging te zien in het toenemen van het risicoprofiel in deze zelfde grafiek. Dit is het gevolg van de toekomstige woningbouwopgave met een grote vraag naar betaalbare woningen die veelal gerealiseerd moeten worden bij binnenstedelijke herontwikkelingen (met de nodige financiële risico’s).

Zorgen voor voldoende aanbod aan nieuwbouwwoningen

Op korte termijn kan een deel van de woningvraag ingevuld worden. Het is de uitdaging om ook voldoende nieuwe plannen klaar te zetten, zodat het aanbod de vraag kan blijven volgen. Vanwege de lange tijd tussen planvorming en realisatie worden diverse initiatieven opgestart. Daarnaast wordt onderzocht welke plannen opgestart kunnen worden (denk hierbij ook aan inbreiding op parkeerterreinen). Bij aanbod gaat het niet alleen om aantallen, maar wordt ook gekeken naar de behoefte. Daarnaast is het van groot belang om ‘zachte’ plannen om te zetten naar ‘harde’ plannen. Ofwel te zorgen voor een onherroepelijk omgevingsplan. Op dit moment wordt de gemeente geconfronteerd met de gevolgen van stikstofdepositie op natuurgebieden op verschillende type projecten, wat invloed heeft op de groei van Veenendaal. Projecten welke zien op woningbouw, bedrijventerreinen en (grootschalige) infrastructuur dienen te voldoen aan diverse eisen voordat het project uitgevoerd kan worden. 7

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

Doordat de elektrificatie van Nederland sneller verloopt dan het energienetwerk aankan is er netcongestie ontstaan. Hierdoor wordt het naar verwachting de komende jaren steeds minder eenvoudig om projecten met een (grote) stroomvraag te realiseren. Het probleem van netcongestie speelt zich lokaal af maar is een nationaal probleem. Op het lokale niveau is het probleem dan ook niet op te lossen. Bij projecten dient te worden gezocht naar tijdelijke (mogelijk niet duurzame) alternatieven om de voortgang te borgen.

Projecten

Ruimtelijke doelen bereiken met inzet van publiekrechtelijke instrumenten als de Omgevingswet en beleid met de Nota Grondbeleid 2024 – 2028 en het Programma kostenverhaal en financiële bijdragen

In de meeste gevallen worden afspraken voor projecten vooral via privaatrechtelijke overeenkomsten vastgelegd. Dit werkt vaak goed, maar kent ook beperkingen in afdwingbaarheid. In het geval dat er geen privaatrechtelijke overeenkomst met een initiatiefnemer kan worden gesloten kan het zo zijn dat de gemeente verplicht is om het kostenverhaal publiekrechtelijk te borgen. Het kostenverhaal maakt sinds inwerkingtreding van de Omgevingswet middels kostenverhaalsregels onderdeel uit van het Omgevingsplan. Het kostenverhaal kan zien op ontwikkelingen met een tijdvak (traditioneel) en zonder tijdvak (organisch). Uiteraard is er een relatie met de planologische invulling van het plan.

Haalbaar maken van gemeentelijke doelstellingen met hulp van financiële middelen zoals het gemeentelijke fonds bedrijfsverplaatsingen, sociaal vereveningsfonds en subsidies/cofinanciering van andere overheden

Onze omgevingsvisie bevestigt de ambitie om in te zetten op transformatie van Het Ambacht en verplaatsing van milieuhinderlijke bedrijven uit woongebieden. Op dit moment ontstaan er kansen om concrete stappen te kunnen zetten. Het rijk (via de woningbouwimpuls) en ook provincie zetten weer volop in op de woningmarkt en er zijn middelen toegekend voor Spoorzone. Met aanvulling vanuit gemeentelijke middelen zoals bedrijfsverplaatsingsfonds, bijdragen (van ontwikkelaars) en het MIP (Meerjaren investeringsplan) kan het laatste zetje worden gegeven om projecten tot realisatie te brengen.

In 2024 is het Programma kostenverhaal en financiële bijdragen door de raad vastgesteld. Deze nota maakt het mogelijk dat marktpartijen aan gebiedsoverstijgende investeringen gaan meebetalen op het moment dat zij een locatie in ontwikkeling brengen en dit is structureel georganiseerd en afdwingbaar. Echter betekent dit ook dat een gemeentelijke inzet op gebiedsoverstijgende investeringen noodzakelijk is en soms ook voorfinanciering ervan. Daarnaast is in dit programma het reguliere kostenverhaal, de herijking van de kosten van en bijdrage aan gebiedsoverstijgende investeringen en de systematiek van de financiële vorm sociale verevening middels het vereveningsfonds sociale woningbouw opgenomen. Eind 2024 is de Nota Grondbeleid 2024-2028 door de raad vastgesteld.

Daarnaast is er gewerkt aan het opzetten van een sociaal vereveningsfonds. Dit moet het gemakkelijker maken om het beoogde percentage sociale woningbouw in nieuwbouw te behalen. Ontwikkelingen welke niet het gewenste percentage sociaal realiseren zullen hiervoor een financiële compensatie betalen aan het fonds. Dit geld wordt elders gebruikt om bij een andere ontwikkeling meer sociaal te bouwen.

Daarnaast zet de gemeente ook meer in om via de publiekrechtelijke instrumenten haar ruimtelijke doelen te verwezenlijken. Een voorbeeld is het toepassen van het voorkeursrecht of een Voorbereidingsbesluit om zo meer invloed te hebben op de toekomstige ontwikkeling.

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

Zorgen voor voldoende dekking in de Risicoreserve grondexploitaties

In de afgelopen jaren is het risicoprofiel van de grondexploitaties sterk gestegen (zie figuur 2 verloop weerstandscapaciteit). Dit heeft sterk te maken met de positie die de gemeente inneemt in haar grondbeleid. Deze actieve houding zorgt dat de gemeente meer grondaankopen doet met een risicovollere positie als gevolg. Regie vanuit de gemeente is noodzakelijk om te zorgen dat er voldoende woningbouw gerealiseerd kan worden. De risicoreserve bevindt zich hierdoor de laatste jaren aan de onderkant van de bandbreedte van het risicoprofiel. Afgelopen jaar is, mede door de verwerking van de Realisatiestimulans, de onderkant van de bandbreedte verlaten. Met de ambities ten aanzien van woningbouw en het risicoprofiel (met name netcongestie en onzekerheid rondom inflatie) is het nog te prematuur om te veronderstellen dat deze positieve ontwikkeling zich zal doorzetten. Een goede monitoring van het risicoprofiel en het zorgen voor aanvullingen van de risicoreserve grondexploitaties zal de komende jaren van groot belang zijn om de grote woningbouwambities waar te kunnen maken. Dit zal voornamelijk plaatsvinden via winstnemingen in lopende grondexploitaties en het verwerven van subsidies. Eén van de subsidies is de Realisatiestimulans. Met de Realisatiestimulans krijgen gemeenten een vast bedrag voor iedere betaalbare woning waarvan de bouw is gestart.

In 2025 zijn 380 woningen met de bouw gestart die in aanmerking komen voor deze subsidie. Het bedrag zal in 2026 worden uitgekeerd en is vanwege verslagleggingsregels van het BBV inmiddels verwerkt in de Risicoreserve Grondexploitaties.

Projecten

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

0.4 Grondexploitaties

Projecten

In onderstaand overzicht zijn de betreffende complexen met bijbehorende planresultaten (in contante waarde) weergegeven met uitzondering van de projecten met een saldo van € 0.

In dit projectenboek wordt de raad de (herzieningen van) grondexploitatiebegrotingen ter vaststelling aangeboden.

Overzicht grondexploitatiebegrotingen (contante waarde) bedragen x € 1.000 Herziening 2025 Complex Spoorzone GWG Ambacht

Herziening 2026

tekort

overschot

tekort

overschot

tekort

overschot

310

4.864

4.554

Brandweerlocatie/gemeentewerf Overgangszone Het Ambacht

Wijzigingen 2026

311 2.118

350 2.160

Ontwikkelposities Veenendaal-oost

1.502

-144

1.358

Veenendaal-oost

9.459

2.572

12.031

Brouwerspoort

27.790

689

28.479

Seats & Sofa's

Tuinstraat

108

1.382

1.490

722

725

1.977

1.994

349

2.431

2.487

37.397

1e Melmseweg Vrijkomend Vastgoed Trivium

342

Totaal

34.966

13.971

16.458

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

Projecten

Toelichting mutaties groter dan € 0,1 miljoen (voor een uitgebreide toelichting zie hoofdstuk betreffende project):

•

Nadeel Ambacht: het verschil wordt voornamelijk verklaard door toename van kosten en opbrengsten door nieuwe ramingen inclusief indexeringen. Hierdoor hebben binnen afzonderlijke posten verschillen opgetreden. Op het resultaat in contante waarde is het verschil relatief beperkt gedaald.

•

Nadeel Ontwikkelposities Veenendaal-oost (Complex 1): door de langere doorlooptijd van de ontwikkeling Nordenheem nemen de kosten voor ambtelijke inzet toe. Daarnaast worden de inkomsten van de gronden voor de nog te realiseren walwoningen niet geïndexeerd, waarmee het resultaat op eindwaarde afneemt.

•

Voordeel Veenendaal-oost (Complex 2): het verbeterde resultaat van de grondexploitatie van het Ontwikkelbedrijf is verwerkt in de gemeentelijke grondexploitatie. Op basis van BBV-regels is de winstneming berekend en verwerkt.

•

Nadeel Brouwerspoort: dit betreft voornamelijk de reguliere rentebijschrijving op de eindwaarde als gevolg van een langere looptijd.

•

Nadeel Tuinstraat: de kosten in het project Tuinstraat lopen op doordat het een complexe binnenstedelijke herontwikkeling betreft waarbij het bestaande gebied moet blijven functioneren terwijl er steeds op kleinschalig niveau herontwikkelingen plaatsvinden. Dit zorgt voor een meer gefaseerde uitvoer van het plan dan aanvankelijk bedacht, wat leidt tot hogere kosten. Daarnaast nemen hierdoor ook de kosten voor tijdelijke maatregelen en ambtelijke inzet toe. Verder dragen ondergrondse uitdagingen en gestegen materiaalkosten bij aan een toename van de kosten voor bouw- en woonrijp maken van de openbare ruimte. Doordat er in het verleden al afspraken zijn gemaakt over het kostenverhaal (gebaseerd op toenmalige, lagere ramingen), zijn niet alle kosten verhaalbaar. Ook de beschikbare middelen vanuit beheer van de bestaande wegen zijn onvoldoende gebleken. Hiermee is een verwacht tekort ontstaan. Hier staat wel tegenover dat de transformatie naar een prettige groene woonstraat vorm krijgt, waarmee diverse sociale veiligheidsvraagstukken in deze straat mogelijk een oplossing krijgen.

Bovenstaande aanpassingen in de resultaten van de grondexploitaties hebben deels gevolgen voor de Risicoreserve Grondexploitaties. Deze reserve wordt namelijk gevoed door winsten uit grondexploitaties. Eventuele verliezen worden ten laste gebracht van deze reserve via de voorziening grondexploitaties. Een overzicht van de mutaties in de Risicoreserve Grondexploitaties als gevolg van de herziene grondexploitaties, afgesloten grondexploitaties en MPB’s is weergegeven in onderstaand schema (contante waarde). In paragraaf 0.5 wordt toegelicht wat de gevolgen zijn voor het weerstandsvermogen voor de grondexploitaties.

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

Projecten

Mutaties Risicoreserve Grondexploitaties (contante waarde) bedragen x € 1.000 Complex

Spoorzone GWG Ambacht

Resultaat grondexploitatie *)

Al verrekend met Voorziening / Risicoreserve **)

Al verrekend via bijdrage/ rentebijschrijving in Voorziening

Vast te stellen storting per 1-1-2026

Vast te stellen reservering per 1-1-2026

Nog af te wikkelen na 1-1-2026 0

-4.864

-4.641

Brandweerlocatie/gemeentewerf

350

Overgangszone Het Ambacht

-2.160

-2.118

Ontwikkelposities Veenendaal-oost

1.358

860

145

353

Veenendaal-oost

12.031

6.902

2.719

2.410

Brouwerspoort

-28.479

-27.790

-556

Seats & Sofa's

-55

-54

-1

-1.490

-108

-2

725

658

1.994

1.087

902

Trivium

-349

-342

Wageningselaan 98 - 100

275

-20.664

-25.522

Tuinstraat 1e Melmseweg Vrijkomend Vastgoed

Totaal

-93

-130

0 214

-42

-133

0 0

-1.380

-7

-701

*) minus is tekort **) positief is verrekend met Risicoreserve Grondexploitaties, negatief is gereserveerd in Voorziening Grondexploitaties

129

-1.643

175

3.266

3.936

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

Toekomstige projecten

Na 2026 worden nog stortingen verwacht tot een saldo van € 4.502.000 (op eindwaarde) tot en met 2030. Deze stortingen vinden plaats in de jaarrekeningen van de komende jaren. De planning voor de komende 4 jaar is in de onderstaande tabel weergegeven. Hierin wordt geen rekening gehouden met tussentijdse winstnemingen, zodat in de praktijk bedragen eerder beschikbaar kunnen zijn. Eventuele verliesvoorzieningen zullen ook effect hebben op het toekomstige saldo van de Risicoreserve Grondexploitaties.

Toekomstige projecten zullen worden beoordeeld op de behoefte die bestaat vanuit de markt. Doel is om een evenwichtige ontwikkelportefeuille te hebben en te houden. Het is van belang om geen aanbod toe te voegen welke concurrerend is met het bestaande aanbod. Anderzijds zorgt de huidige krapte op de woningmarkt ervoor dat voldoende aanbod noodzakelijk is om oververhitting in de bestaande woningvoorraad te voorkomen: “nieuwbouw dient als bluswater”. Per locatie wordt een afweging gemaakt, mede op basis van gemeentelijk beleid zoals gebiedsvisies, de omgevingsvisie, duurzaamheidsvisie etc

Stortingen Risicoreserve Grondexploitaties vanaf 1-1-2027 Complex

2027

Brandweerlocatie/

2028

2029

2030

149

totaal

Diverse marktinitiatieven Vanuit marktpartijen worden ook regelmatig plannen ingediend voor (her)ontwikkelingen boven de bestaande voorraad nog uit te voeren projecten. Het is dus goed mogelijk dat ook in 2026 nieuwe initiatieven ontstaan voor woningbouw. Zodra deze concreter worden en daadwerkelijk tot planvorming komen, maken de (grotere) projecten onderdeel uit van het Projectenboek.

149

gemeentewerf Ontwikkelposities

394

2833

2.833

Veenendaal-oost Veenendaal-oost 1e Melmseweg

Vrijkomend Vastgoed

977

Wageningselaan 98 - 100

Totaal

Complex 90: Restanten geliquideerde complexen Indien een complex wordt afgesloten en er zijn zaken die nog niet zijn afgehandeld, dan worden deze naar dit complex overgeboekt. Daarnaast worden binnen dit complex voorbereidingskosten geactiveerd voor projecten die nog niet in uitvoering zijn en mogelijk ook niet tot uitvoering komen. Het resultaat van dit complex bedraagt in 2025 € 0.

149

4.269

Projecten

4.502

Bedragen x € 1.000 (op eindwaarde, dus resultaat op moment van uitkering inclusief rente en inflatie, minus al genomen winst)

Inhoudsopgave

0.5

Portfolio beheer

Kaart

Risicomanagement grondexploitaties

Projecten

Daarin staan tevens regels ter bepaling van de hoogte van de benodigde weerstandscapaciteit. Eventuele mutaties met de Algemene Reserve worden verantwoord in de jaarrekening met, zo nodig, een dekkingsplan.

De risico’s zijn per project in beeld gebracht. In onderstaande figuur is de werking van het ‘grondbedrijf’ en de risicodekking weergegeven.

De Nota Grondbeleid stelt dat “de Risicoreserve in overeenstemming dient te zijn met de omvang van de gemeentelijke risico’s in de grondcomplexen”. Deze analyse is te vinden in de risicoanalyse (geheime bijlage). In dit projectenboek zijn wel de belangrijkste risico’s benoemd. De optelling van alle risico’s vormen de benodigde financiële weerstandscapaciteit. Deze confrontatie vindt plaats in de Risicoanalyse Projecten Gemeente Veenendaal 2026. Deze rapportage is niet openbaar. Daarin worden de volgende cijfers weergegeven: • Totaal maximaal benodigde reservepositie € 21,7 mln. (was € 17,1 mln.). • Totaal benodigde financiële weerstandscapaciteit € 10,2 mln. (was € 8,6 mln.).

De Risicoreserve Grondexploitaties is ingesteld om de risico’s binnen de grondexploitaties te kunnen opvangen. Daarnaast wordt deze reserve ingezet om tekorten in de grondexploitaties te kunnen financieren via de voorziening grondexploitaties. Deze reserve wordt vanuit winstgevende complexen gevuld. Jaarlijks wordt over alle grondexploitaties een risicoanalyse opgesteld. Dit levert een totaalbedrag aan risico’s op. De buffer tegen de risico’s van grondexploitaties wordt gevormd door de Risicoreserve. In de Nota Grondbeleid wordt aangeven wat de minimale hoogte van de Risicoreserve moet zijn (benodigde weerstandscapaciteit).

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

0.6 Huidige en toekomstige ontwikkelingen algemeen

Bovenstaande cijfers geven aan wat er minimaal in de Risicoreserve moet zitten en wat er maximaal benodigd is. Bevat deze reserve minder dan € 10,2 miljoen, dan is eventueel aanvulling ten laste van de Algemene Reserve aan de orde als het dekkingsplan niet binnen een jaar sluitend is. Bevat de reserve een hoger bedrag dan € 21,7 miljoen, dan kan het bedrag boven dit maximum worden gestort ten gunste van de Algemene Reserve, indien het perspectief positief blijft.

Stikstof Ook de afgelopen periode is het stikstofdossier weer volop in het nieuws geweest. De Raad van State heeft recent weer enkele belangrijke uitspraken gedaan. Deze hebben met name op de grotere projecten mogelijk impact. Vanuit de gemeente worden op meerdere manier inzet gepleegd om zowel natuurherstel te ondersteunen, ruimtelijke projecten doorgang te laten krijgen en ontwikkelende partijen helderheid en zekerheid te geven. Dit is mede vanwege de dynamiek, maar vooral vanwege het ontbreken van een landelijke en het verlengde daarvan een provinciale aanpak complex en niet altijd mogelijk. Tot nu toe lukt het nog redelijk om projecten doorgang te kunnen laten vinden. Dit kost vaak wel veel tijd en energie. Het grootste project dat op dit moment loopt is het Ambacht. Hiervoor is naar alle waarschijnlijkheid voor het planologisch spoor een oplossing om door te kunnen. Echter op een later moment zullen ook vergunningen verleend moeten gaan worden. Dit vraagt eigenlijk een landelijk herstelpakket voor de natuur. En op het moment dat deze er niet tijdig is, zal de gemeente strategische aanpak moeten hanteren om fasegewijs wel door te kunnen. Hierbij is nadrukkelijk ook aandacht voor het Binnenveld. Zo wordt bijvoorbeeld door de Spoorzone minder grondwater opgepompt ten opzichte van oude situatie.

Dit is in het belang van het Natura 2000-gebied juist omdat de waterhuishouding daar juist zeer bepalend is.

Ten opzichte van het projectenboek 2025 is de Risicoreserve Grondexploitaties gestegen van € 8,7 miljoen naar € 12,8 miljoen. Dit is boven de benodigde weerstandscapaciteit van € 10,2 miljoen. Samenvattend gelden voor deze rapportage de volgende cijfers: Stand per 1 januari 2025

8.709.736

Saldo mutaties 2025

4.102.886

Stand per 31 december 2025 voor resultaatsbestemming

12.812.622

Totaal benodigde financiële weerstandscapaciteit per 31 december 2025

10.162.000

Totaal maximaal benodigde reservepositie ultimo 2025

21.715.000

Geraamde stortingen tot ultimo 2030 (rond)

Projecten

Voor de projecten waar subsidieafspraken met het Rijk zijn gemaakt, wordt nadrukkelijk vanuit de gemeente gecommuniceerd dat de planningsdoelen mogelijk niet gehaald worden vanwege het feit dat de randvoorwaarden niet op orde zijn (verantwoordelijkheid Rijk en niet direct gemeente).

4.502.000

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

Projecten

De prijsstijgingen kunnen in 2026 voor extra tegenvallers zorgen voor de gemeentelijke grondexploitaties. Via het risicomanagement wordt geprobeerd dit zoveel mogelijk te beperken en zo nodig op te vangen via de Risicoreserve Grondexploitaties.

Netcongestie In februari 2026 kondigde TenneT aan dat er een aansluitstop dreigt voor alle nieuwe aansluitingen op het elektriciteitsnet in de regio Flevoland, Gelderland en Utrecht (FGU). Dit is aanvullend op het kader rondom de prioriteringsruimte bij transportverzoeken (prioriteringskader), waarbij niet voor alle kleinverbruiksaansluitingen automatisch meer ruimte werd gereserveerd. Dit alles heeft grote consequenties voor Veenendaal: vertraging en/of stilstand voor nieuwe woningbouw en voorziening, vertraging van de verduurzaming (onder andere van mobiliteit) en blijvende beperkingen voor de ontwikkeling van bedrijven. Dit werkt ook langdurig door in de financiële ontwikkeling van onze begroting (onder andere minder bouwleges, lagere woningbouwproductie). De consequenties voor de ontwikkeling van Veenendaal zijn op dit moment niet te overzien.

GWW-kosten De zogenoemde grond, weg en waterbouwkosten (GWW) betreffen de kosten voor de aanleg van openbare werken. De GWW-sector had de afgelopen jaren te maken met sterke kostenstijgingen. Dit kwam onder andere door geopolitieke spanningen en aanhoudend personeelstekort. Eind 2025 was de verwachting dat door de daling van de olieprijs de energiekosten stabiel zouden blijven en daardoor de materiaalkosten zouden stabiliseren. De verwachting was dat de GWW kosten op korte en middellange termijn verder stijgen door de stijging van personeelskosten. De geopolitieke spanningen in het Midden-Oosten zorgen dat de GWW sector te maken krijgt met hogere materiaalkosten (stijgende olie- en gasprijzen) en stijgende transportkosten.

Bouwkosten woningbouw

De gemeente heeft voor de korte termijn de strategie om zoveel mogelijk vergunningen nog te verlenen, zodat ontwikkelende partijen nog een aansluiting kunnen aanvragen. Daarnaast wordt onderzocht of er alternatieven mogelijk zijn. Rond de zomerperiode van 2026 is er naar verwachting meer duidelijkheid over alternatieven en ook hoe de werking van aanvragen tot aansluiting na 1 oktober gaat lopen. De gemeente communiceert hierover zoveel mogelijk met initiatiefnemers, maar is hierbij afhankelijk van Stedin, TenneT, provincie en Rijk. Voor de projecten waar subsidieafspraken met het Rijk zijn gemaakt, wordt nadrukkelijk vanuit de gemeente gecommuniceerd dat de planningsdoelen mogelijk niet gehaald worden vanwege het feit dat de randvoorwaarden niet op orde zijn (verantwoordelijkheid Rijk en niet direct gemeente).

De bouwkosten in de woningbouw blijven stijgen, vooral door oplopende personeelskosten. De krapte op de arbeidsmarkt houdt aan, waardoor aannemers hun prijzen verhogen en vakbonden forse loonstijgingen eisen. Nieuwe cao-afspraken zorgen bovendien voor extra personeelskosten in 2026 en 2027. De verwachting was eind 2025 dat de materiaalprijzen zouden stabiliseren, ondanks dat ze onder druk staan door de kosten voor energie en CO2-uitstoot. Ook voor de bouwkosten van woningen geldt dat de geopolitieke spanningen in het Midden-Oosten zorgen voor een stijging door hogere materiaalkosten (stijgende olie- en gasprijzen) en stijgende transportkosten1. De verwachting is dat de bouwkosten van woningen blijven stijgen.

Conjunctuur: stijgende kosten en opbrengsten

De grondprijzen zijn afhankelijk van een aantal zaken, namelijk vraag/aanbod, de ontwikkeling van de woningprijzen (VON-prijs) en de bouw- en bijkomende kosten van woningen. De woningprijzen en bouw- en bijkomende kosten bepalen namelijk wat overblijft als residu voor de grond, ook wel de residuele grondprijs. De aanhoudende schaarste op de woningmarkt, en de verruimde financieringsmogelijkheden zorgen ervoor dat de grondprijzen blijven stijgen.

Grondprijzen

In de projecten worden kosten gemaakt, bijvoorbeeld de kosten voor de aanleg van openbare ruimte en plankosten. Daarnaast heeft de bouwkostenontwikkeling van woningen impact op de ontwikkeling van de grondprijzen. Voorspellen van de toekomst is altijd lastig en dat geldt uiteraard ook voor de inflatie. Door geopolitieke spanningen lijkt de grilligheid van de prijsstijgingen weer toegenomen.

RaboResearch, Sectorprognoses maart 2026: oorlog in het Midden-Oosten raakt alle sectoren, maart 2026

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

Projecten

0.7 Algemene uitgangspunten en parameters

Situatie verbreding Rondweg-Oost Voor Veenendaal is de verbreding van de Rondweg-Oost van groot belang voor de bereikbaarheid van de gemeente in zijn geheel en Veenendaal-oost in het bijzonder. In eerste instantie heeft dit project grotendeels (op het noordelijk deel na) stilgelegen vanwege stikstofproblematiek. In 2025 heeft de provincie laten weten dat dit mogelijk niet meer aan de orde is en dat het project weer opgepakt kan worden. De uitwerking door de provincie is dan ook gestart en heeft nieuwe knelpunten aan het licht gebracht. Hiervoor wordt de komende periode een nieuw proces voor ingericht. Dit moet ertoe leiden dat er begin 2027 een go / no go besluit genomen kan worden over de verbreding. Bij een positief besluit kan gelijk worden gestart met de RO-procedure, aanbesteding en voorbereiding.

Voor de herziening van de grondexploitatieberekeningen voor 2026 zijn de volgende parameters gehanteerd:

Programmatisch - en opgavegericht werken De gemeente werkt met programma’s voor bijvoorbeeld Spoorzone, Energietransitie, Circulariteit, Groen, Blauw en Klimaat, Opvang (ontheemden) en Sociaal domein. Het zijn belangrijke onderwerpen voor de gemeente om uitvoering aan te geven. Wanneer in deze programma’s keuzen worden gemaakt, kunnen deze gevolgen hebben voor de projecten (grondexploitaties en private ontwikkelingen). Het risico bestaat dat een opstapeling van ambities uiteindelijk de uitvoering op projectniveau in de weg kunnen staan. De uitdaging is daarom te zorgen voor een goede verbinding tussen de programma’s en de projecten. Dit geldt ook voor beleid. Een voorbeeld voor afstemming is bijvoorbeeld het vereveningsfonds sociale woningbouw zodat de doelstellingen op stadsniveau worden gehaald en het ook nog werkbaar is bij de individuele projecten.

Van 2025 naar 2026

Vanaf 2026 en verder

Inflatie plan- en bouwkosten

4,0%

2,0%

Grondopbrengsten woningbouw

3,0%

2,0%

Grondopbrengsten bedrijventerreinen

2,0%

Rente vanaf 2026

2,0%

Voor de overgang van 2025 naar 2026 zijn de kosten geïndexeerd met 4%, de opbrengsten bij woningbouw met 3% en de opbrengsten bij bedrijventerreinen met 2%. Voor de latere jaren is de consistente lijn van 2% gehanteerd. De interne rentevoet is begroot op 2,0%. Per grondexploitatie kan worden afgeweken van de parameters, bijvoorbeeld wanneer contractueel andere afspraken zijn gemaakt. Een eventuele afwijking wordt in de grondexploitatietoelichting aangegeven.

Nieuwe Omgevingswet Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Dit heeft gevolgen voor de ontwikkeling van projecten. De nieuwe wet brengt naast nieuwe wetgeving ook een andere wijze van werken, dit vereist gewenning, ook nog voor 2026. Dit geldt niet alleen voor de gemeente maar ook voor de initiatiefnemers.

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

CLUSTER SPOORZONE GEMEENTE VEENENDAAL

PROJECTENBOEK 2026 18

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Spoorzone a.

Projecten

complex 107

Projectbeschrijving Deze transformatieopgave is, na afronding van Veenendaal Oost, voor de komende 15 jaar de belangrijkste woningbouwontwikkeling voor Veenendaal. Om te zorgen dat er ruimtelijke en beleidsmatige samenhang tussen de projecten is, wordt gewerkt met een programmatische aanpak. Het gebied is opgebouwd uit ruim 15 transformatieprojecten van diverse schaal en impact en in verschillende stadia van voorbereiding of uitvoering (van west naar oost):

De Spoorzone beslaat een gebied van 260 hectare rondom het spoor Utrecht – Rhenen en strekt zich uit tussen de rondwegen oost en west. De komende jaren wordt dit gebied getransformeerd naar een toekomstbestendig, hoogwaardig en stedelijk woon-, leef- en werkmilieu, met ruimte voor bedrijvigheid en voorzieningen. Vanwege de grote woningschaarste blijft het van groot belang om door te gaan met bouwen. De verstedelijkingsstrategie Arnhem-Nijmegen-Foodvalley levert een belangrijke bijdrage aan de woningbouwopgave, naast de opgaven omtrent duurzaamheid, bereikbaarheid, landschap, etc. In 2022 is de regio Foodvalley door het rijk aangewezen als Grootschalig Woningbouwgebied en is er tussen het rijk, twee provincies en acht gemeenten de woondeal Foodvalley gesloten. Veenendaal heeft zich hiermee verbonden aan nieuwbouw van 4.800 woningen vóór 2030. Deze woningen worden op de middellange termijn vooral gerealiseerd in Veenendaal-Spoorzone. We bouwen een nieuwe woon-werkwijk in een gebied waar nu ook al mensen wonen en werken. De transformatie van Spoorzone omvat dus veel meer dan enkel het bouwen van woningen. Thema’s als wonen en zorg, sociale invulling, leefbaarheid en duurzaamheid krijgen allemaal een plek in de plannen voor de deelprojecten van Spoorzone.

• • • • • • • •

Vitenslocatie e.o.- inpassing in een gemengd gebied van verschillende ruimteclaims; ’t Goeie Spoor – nieuwbouw van woningen; Franse Gat noord – revitalisering bestaand woongebied; Stationsgebied Veenendaal Centrum – herinrichting en ontsluiting station en stationsgebied; Stationskwartier D – transformatie gemengd gebied naar woonbuurt (50% afgerond); Pionierkwartier – transformatie bedrijventerrein naar een gemengde woonwijk (afgerond) Ritmeesterlocatie – transformatie bedrijventerrein naar woonbuurt; Engelenburg – transformatie woonzorgcentrum naar gemengd woon- en werkgebied;

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

Naast deze gebiedsprojecten zijn er in Spoorzone ook een aantal thematische vraagstukken, zoals:

•

De Sterke Arm – herontwikkeling van een oude school- en Rode Kruis locatie tot woningen; • Lindewijck – nieuwbouw (afgerond); • Brandweerlocatie – nieuwbouw brandweerkazerne (afgerond) en woningen; • Het Ambacht – transformatie bedrijventerrein naar een gemengde woonwijk; • Belcompany – gebiedsconcept met vluchtelingenopvang en 48 tijdelijke woningen; • Herinrichting Stadspark; • Overgangszone Het Ambacht (NijverCampus) – revitalisering en verduurzaming van bestaand bedrijventerrein.

• • • • • • •

Branding en communicatie; Versterking groen- en waterstructuur; Aanpassing hoofdinfrastructuur: hoofdwegen en fiets- en wandelstructuur; Parkeren en parkeerbeleid; Circulaire economie; Voorzieningenstructuur; Samenleving, veiligheid en gezondheid.

In totaal worden in dit gebied in de komende 15 jaar ruim 4.800 woningen gebouwd en 600 woningen gesloopt. Het is belangrijk dat bewoners prettig kunnen leven in een duurzame, gezonde en veilige omgeving met groene voorzieningen. Dat vergt grote investeringen, onder andere in infrastructuur en groene ontmoetingsruimtes. Ook zaken als wateropvang in de stad en goede verbindingen met nabijgelegen recreatiegebieden vragen aandacht. Dit alles brengt stevige bouw- en (her)inrichtingskosten met zich mee. Het Rijk heeft subsidies verstrekt om de realisatie van dit programma mogelijk te maken. In totaal heeft de gemeente de volgende toezeggingen verkregen (grotendeels ook al in beschikkingen): •

•

GWG-infrastructuur: 12 miljoen euro (plus 3,75 miljoen euro voor verbetering infrastructuur ten behoeve van een snellere busverbinding naar Station Ede / Wageningen) GWG-gebiedsgelden (onder andere stedelijk groen / stadspark): 6,25 miljoen euro. In 2025 is een nieuwe toezegging van 3,5 miljoen ontvangen voor het waterwinpark op de Vitenslocatie. Woningbouwimpuls gelden specifiek voor Ambacht: 7 miljoen euro van het rijk en 3 miljoen euro van de provincie.

In totaal is 31,75 miljoen euro beschikbaar gesteld voor de ontwikkeling van Spoorzone / Ambacht. Inclusief de verbetering van de ov-verbinding gaat het zelfs om 35,5 miljoen euro. De komende jaren wordt op verschillende manieren verder invulling gegeven aan de benodigde gemeentelijke financiering. Grotendeels is dat al georganiseerd via de gemeentelijke WBI-bijdrage van 4 miljoen euro, het reguliere MIP, de reserve Gebiedsoverstijgende investeringen en het besluit ten aanzien van het Stadspark.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

b. Projectvoortgang In 2024 is het Toekomstbeeld Spoorzone opgesteld. Deze visie is in september 2024 aan de raad gepresenteerd en door het college vastgesteld als uitwerking van de Omgevingsvisie. Veel mensen binnen en buiten de gemeentelijke organisatie zijn betrokken geweest bij de totstandkoming van dit Toekomstbeeld. Waaronder diverse overheden, bewoners, ondernemers en vastgoedpartijen in en om het gebied en belanghebbenden uit verschillende sectoren, zoals de mobiliteitssector en het sociaal domein.

Het Toekomstbeeld brengt ruimtelijk, programmatisch en in de tijd samenhang tussen de deelgebieden, inhoudelijke onderdelen (zoals energie, duurzaamheid, mobiliteit) en verbindende elementen. Vanuit het programma vindt hier de sturing op plaats. Ondertussen is er voortgang in de meeste van de genoemde fysieke transformatieprojecten, welke allen zijn opgenomen in dit Projectenboek.

c. Financiële voortgang

Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

8.537.484

2.790.245

5.747.239

632.383

240.349

872.732

1.142.146

-269.414

bijdragen aan AD etc.

28.687.025

Totaal kosten

37.856.892

240.349

38.097.241

3.932.391

34.164.850

subsidies

18.780.080

bijdragen

18.780.000

Totaal opbrengsten

37.560.080

18.780.080

18.780.000

296.812

240.349

537.161

-14.847.689

15.384.850

Kostenstijging

688.684

Opbrengstenstijging

375.600

-296.812

-553.433

-850.245

-235.497

-614.747

Saldo eindwaarde

-15.083.186

15.083.186

Saldo contante waarde

bouw- en woonrijp maken indirecte kosten

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

Rente

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Toelichting financiën

Projecten

Risico’s

Voor de transformatie van Spoorzone zijn subsidies ontvangen in de vorm van MIRTgelden (voor grootschalige infrastructurele ingrepen en gebiedsgelden (o.a. voor herstructurering van bedrijventerreinen). Een belangrijke voorwaarde van het Rijk is cofinanciering van de provincie en de gemeente. Voor project Spoorzone GWG is een grondexploitatie opgesteld aangezien dit overkoepelend is over de onderliggende Spoorzone-projecten en via deze hoofdstructuur de subsidiegelden en de gemeentelijke bijdragen worden verantwoord.

Risico-ontwikkeling en risicomanagement Resultaten beheersing

Risico

Beheersmaatregel

Werkelijke kosten kunnen hoger zijn dan de begrote kosten en de subsidie wordt dan niet verhoogd.

Bij het ontwerp sturen op budget

Risico bestaat dat niet alle voor het behoud van de subsidie afgesproken woningen tijdig binnen de subsidievoorwaarden gestelde termijnen gerealiseerd zijn.

Sturing op voortgang in de deelprojecten

Niet van toepassing.

Conclusie De grote investeringen in Spoorzone, vooral in de hoofdinfrastructuur, moeten nog worden gedaan. In 2026 starten de werkzaamheden in het Stadspark. In de jaren erna volgen andere grote investeringen in de hoofdinfrastructuur zoals o.a. de Industrielaan en Groeneveldselaan. Op dit moment wordt hard gewerkt om de plannen hiervoor nader uit te werken en de begroting verder te verfijnen.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Het Ambacht a.

Projecten

Portfolio beheer

complex 24

Projectbeschrijving

Het Ambacht is een bedrijventerrein, gelegen in het gebied tussen de Parallelweg, Nijverheidslaan, Groeneveldselaan en Industrielaan. Aan de westzijde ligt het station Veenendaal Centrum met verbinding naar Utrecht en aan de oostzijde zijn de bedrijventerreinen Overgangszone en Nijverkamp gelegen, nabij de Rondweg-Oost. De bedrijventerreinen hebben een uitstekende verbinding naar de A12. Het gebied is op dit moment nog grotendeels in gebruik als bedrijventerrein, maar sommige delen staan leeg. Over het algemeen is het gebied technisch verouderd. Sommige bedrijven zijn inmiddels vertrokken, andere hebben plannen om te vertrekken en weer andere hebben die plannen nog niet. De transformatie van het Ambacht is tien jaar geleden al opgenomen in de structuurvisie van de gemeente. Inmiddels is de Omgevingsvisie vastgesteld. Hierin wordt Het Ambacht aangemerkt als transformatie-gebied. Het gebied zal stap voor stap van bedrijventerrein transformeren naar een gebied met gemengde functies, waar het accent sterk komt te liggen op wonen. In 2021 heeft de raad het Ontwikkelperspectief vastgesteld. Op basis hiervan is voor ca. 2/3 van het plangebied een WBI (Woningbouwimpuls)-subsidie (3e tranche) aangevraagd en verstrekt.

Het rijk en de provincie stellen respectievelijk 7 en 3 miljoen ter beschikking, met als voorwaarde dat in 10 jaar mimimaal 1.168 nieuwe woningen (waarvan 30% sociaal en 30% betaalbaar) worden gerealiseerd in het WBI-gebied. In maart 2024 is het Ontwikkelkader Het Ambacht door de raad vastgesteld, waarin gebiedsdoelen, ontwikkelprincipes en richtlijnen zijn opgenomen die als basis dienen voor projectontwikkelaars en ontwerpers voor bouwprojecten en inrichting van het openbare gebied. In het Ontwikkelkader wordt het gehele plangebied beschouwd, waarvoor een potentieel van 2.000 – 2.500 woningen is berekend. Eén van de deelgebieden is de Groeneveldselaan (complex 48).

Projectkenmerken Status

Divers

Grondbeleid

Gemengd

Startjaar

2021

Verwacht jaar van afronding

2035

Belangrijkste bestemming

Woningen, voorzieningen

Oppervlak

22 ha (incl. Groeneveldselaan) Contante waarde

Eindwaarde

Resultaat huidige grondexploitatie

- € 4.864.148

- € 6.047.956

Resultaat vorige grondexploitatie

- € 4.554.382

- € 5.776.057

Statusoverzicht Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

b. Projectvoortgang Voor het deelproject de Nijverheid is in 2024 met een ontwikkelaar een anterieure overeenkomst gesloten voor de bouw van ca. 270 woningen. Voor het deelproject Greenfields (Groeneveldselaan – complex 48) is met de eigenaar voor een deel van het terrein al in 2022 een anterieure overeenkomst gesloten voor de bouw van ca. 300 woningen. Inmiddels wordt onderhandeld over uitbreiding van deze overeenkomst naar het hele gebied en de bouw van ruim 650 woningen.

Het Ontwikkelingsperspectief van 2021 is uitgewerkt naar het Ontwikkelkader Het Ambacht. Hierin zijn zeven gebiedsdoelen geformuleerd, met voor elk gebiedsdoel een aantal maatregelen: het ambitieweb. Projectinitiatieven worden aan de hand van het ambitieweb getoetst op hun bijdrage aan de leefbaarheid van de woonwijk. In het Ontwikkelkader zijn verder ruimtelijke ontwikkelprincipes vastgelegd, zoals gebouwtypologie, bebouwingsdichtheid, bouwhoogtes, beeldkwaliteit en verhouding openbaar - privé. Er worden randvoorwaarden omschreven voor energievoorziening, parkeren, mobiliteit, duurzaamheid en klimaat.

Als uitwerking van het Ontwikkelkader is voor Het Ambacht een ontwerp TAMOmgevingsplan opgesteld. Als eerste stap hierin is in 2024 door het college een voorbereidingsbesluit genomen. Het TAM-Omgevingsplan is medio december 2025 ter inzage gelegd, vaststelling hiervan is in 2026 beoogd. Het TAM-Omgevingsplan moet uiterlijk in juni 2026 vastgesteld zijn om het voorkeursrecht te kunnen verlengen, als dat niet lukt zal voor Het Ambacht een Omgevingsprogramma worden vastgesteld.

De gemeente heeft gekozen voor een actiever grondbeleid, met als doel meer regie te verkrijgen in de transformatie van Het Ambacht. In dit kader heeft de raad in juni 2023 het voorkeursrecht gevestigd op het gehele plangebied. Voorts is de grondpositie, welke aanvankelijk alleen bestond uit het eigendom van het openbare gebied, uitgebreid met de aankoop van percelen van twee eigenaren. In september 2024 heeft het college een beginselbesluit genomen om meer percelen aan te kopen. In 2025 zijn van drie eigenaren percelen verworven.

Tot de vaststelling van het TAM-Omgevingsplan wordt voor deelprojecten (zoals voor de Nijverheid) gewerkt met Buitenplanse Omgevingsplanactiviteiten (BOPA’s). Naast de grondexploitatie worden voor verschillende onderdelen van het project deelexploitaties opgesteld. Dat betreft in elk geval een parkeerexploitatie, waarin de gemeente een actieve rol zal spelen. Verder is er een business case opgesteld voor warmte-exploitatie in Het Ambacht. In december 2025 heeft de raad besloten over de financiering van de doorontwikkeling van DEVO.

Aangezien in het Ontwikkelkader keuzes worden gemaakt over hogere, dan wel lagere bebouwingsdichtheid van bouwvelden worden met grondeigenaren en ontwikkelaars afspraken gemaakt over financiële en/of programmatische verevening. Het Ontwikkelkader vormt daarvoor de basis. Er wordt veel aandacht besteed aan het betrekken van belanghebbenden. Er is een goed functionerende klankbordgroep van ondernemers en omwonenden. Daarnaast vinden regelmatig informatie- en participatiebijeenkomsten voor bewoners en ondernemers plaats. In 2025 bijvoorbeeld over het parkeren in en om Het Ambacht, dit zal in 2026 een vervolg krijgen.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

c. Financiële voortgang Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

verwervingskosten

60.858.689

7.824.053

68.682.742

7.740.861

60.941.882

milieumaatregelen

3.404.548

2.192.069

5.596.617

8.592

5.588.025

bouw- en woonrijp maken

11.185.860

6.216.303

17.402.163

76.203

17.325.961

indirecte kosten

8.644.983

-364.655

8.280.327

2.225.269

6.055.058

opslag bovenwijks

4.500.000

282.238

4.782.238

bijdragen aan AD etc.

17.028.492

22.239.228

39.267.720

Totaal kosten

105.622.572

38.389.236

144.011.808

10.050.925

133.960.883

grondopbrengsten

81.208.251

37.797.918

119.006.169

subsidies

10.062.265

9.762.265

300.000

bijdragen

9.465.187

332.238

9.797.425

232.500

9.564.925

100.735.703

38.130.156

138.865.859

9.994.765

128.871.094

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

4.886.869

259.080

5.145.949

56.160

5.089.789

Kostenstijging

8.386.645

2.685.243

11.071.888

Opbrengstenstijging

8.300.421

4.878.543

13.178.964

Rente

802.964

2.206.118

3.009.083

-182.002

3.191.085

Saldo eindwaarde

5.776.057

271.898

6.047.955

-125.842

6.173.798

Saldo contante waarde

4.554.382

4.864.148

Totaal opbrengsten

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Toelichting financiën

Projecten

Risico’s

De grondexploitatie is voor het onderdeel verwerving naar boven aangepast, omdat de grondexploitatie actiever wordt vanwege mogelijke aankopen. Vanwege het voorkeursrecht heeft de gemeente het eerste recht van koop en zij maakt hier gebruik van. Voor de investeringen voor aanlegkosten voor het bouw- en woonrijpmaken alsmede de parkeerhubs zijn ramingen gemaakt en hierop is de grondexploitatie aangepast. Hier staan hogere grondopbrengsten tegenover bij verkoop van de percelen. Voor dit specifieke project is een WBI-subsidie toegekend (zie voortgaand hoofdstuk over de Spoorzone).

d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement Resultaten beheersing

Risico

Beheersmaatregel

Terugbetalen subsidie Woningbouw Impuls.

Goed contact houden met de overheden (Provincie, Rijk).

Onvoldoende grip op fasering en de opbrengsten (huur en/of verkoop van de parkeerplaatsen).

Een actieve rol van de gemeente in de ontwikkeling, bouw en exploitatie van parkeergebouwen.

Ongewenste ontwikkelingen die niet passen binnen gemeentelijke visie en bedrijven die niet willen vertrekken.

Zorgen dat er in juni 2026 een Omgevingsprogramma is vastgesteld, zodat het voorkeursrecht daarna nog 3 jaar geldig blijft.

Niet van toepassing.

Conclusie Er is duidelijk voortgang in het project Ambacht. We zien dat de partijen zich goed realiseren dat Het Ambacht er echt gaat komen. Partijen gaan keuzes maken over hun toekomst in Het Ambacht of elders. De gemeente speelt hierin een actieve rol, onder andere door aankoop van percelen van vertrekkende bedrijven of door het intrekken van het voorkeursrecht. De sloopwerkzaamheden voor fase 1 van De Nijverheid zijn gereed, de eerste woningbouw start in juni 2026. Naar verwachting zal in 2027 gestart worden met het eerste deel van Greenfields.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Brandweerlocatie/gemeentewerf a.

Projecten

Portfolio beheer

Projectbeschrijving

complex 95

Projectkenmerken

De gemeente heeft besloten om naast en achter de nieuwe brandweerkazerne woningen te realiseren. Dit besluit is onderdeel van het besluit tot nieuwbouw van de brandweerkazerne. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid om het Pionierkwartier af te ronden. Doordat Wijkservice in 2023 verhuisd is naar de locatie aan de Transformatorstraat, kan woningbouw op deze plek worden gerealiseerd.

Status

Start bouw

Grondbeleid

Gemengd

Startjaar

2021

Verwacht jaar van afronding

2028

Belangrijkste bestemming

Woningbouw

Oppervlak

1,4 ha Contante waarde

Eindwaarde

Resultaat huidige grondexploitatie

€ 350.000

€ 370.966

Resultaat vorige grondexploitatie

€ 310.981

€ 329.559

Statusoverzicht Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

b. Projectvoortgang Op 21 januari 2021 heeft de raad besloten tot woningbouw naast en achter de nieuwe brandweerkazerne. Bij amendement heeft zij de ruimtelijke kaders aangepast: De raad wil ontwikkelmogelijkheden voor woningbouw zowel naast en op de nieuwe brandweerkazerne, als ook tussen de nieuwe brandweerkazerne en het zuidelijk deel van Pionierkwartier. Hierbij is het ruimtelijk kader aangepast en een maximale bouwhoogte ingesteld van 36 meter (circa 12 bouwlagen) voor wat betreft de noordwesthoek Industrielaan/Ambachtsstraat. Om te zoeken naar financiële optimalisatie, passend binnen het ruimtelijk kader, zijn zowel het ontwerp als de realisatie in één tender Europees aanbesteed. Op deze wijze is de markt uitgedaagd om binnen het ruimtelijke kader het meest optimale ontwerp de realiseren. Daarmee wordt optimaal invulling gegeven aan de wens van de raad om zoveel mogelijk woningen te realiseren. De tender voor de woningbouw is in een Europese aanbesteding volgens de nietopenbare procedure op de markt gezet. Met de winnende partij is een koop- en ontwikkelovereenkomst gesloten. De nieuwbouw van de brandweerkazerne is in maart 2025 opgeleverd. Gedurende de bouw van de kazerne deed de voormalige gemeentewerf dienst als tijdelijke brandweerkazerne.

Nu de VRU is verhuisd naar haar nieuwe onderkomen, is de voormalige gemeentewerf gesloopt en zijn de voorbereidingen van de woningbouw gestart. In het plangebied stonden 6 woningen van Veenvesters. Veenvesters en de ontwikkelaar zijn overeengekomen dat in het plangebied 18 nieuwe sociale huurwoningen worden gerealiseerd. De bouw van de woningen is in januari 2026 gestart.

Projecten

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

c. Financiële voortgang Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

verwervingskosten

508.418

4.116

512.534

251.192

261.342

milieumaatregelen

13.834

7.630

6.204

indirecte kosten

316.980

222.101

94.879

Totaal kosten

839.232

4.116

843.348

480.923

362.424

grondopbrengsten

1.160.046

23.201

1.183.247

1.298.247

-115.000

Totaal opbrengsten

1.160.046

23.201

1.183.247

1.298.247

-115.000

-320.814

-19.085

-339.899

-817.324

477.424

832

1.113

1.945

Opbrengstenstijging

20.901

-20.901

Rente

11.324

-44.335

-33.011

4.069

-37.081

Saldo eindwaarde

-329.559

-41.407

-370.966

-813.255

442.289

Saldo contante waarde

-310.981

-350.000

Resultaatneming

7.458

Totaal dekking

7.458

Saldo na winstneming eindwaarde

-322.101

-41.407

-363.508

-805.797

442.289

Saldo na winstneming contante waarde

-303.523

-342.542

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten) Kostenstijging

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

Toelichting financiën

Risico’s

De wijzigingen in de exploitatiebegroting hebben voornamelijk te maken met de toepassing van indexeringen. 1.

d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement Resultaten beheersing Maart 2025 is de kazerne opgeleverd. De risico’s dat de eisen onvoldoende geformuleerd zouden zijn in de aanbestedingsdocumenten; een mogelijk faillissement van de aannemer en ontevredenheid vanuit omwonenden door bouwoverlast zijn hierbij niet opgetreden.

Risico

Beheersmaatregel

Tweezijdige bereikbaarheid van de kazerne is, gedurende de bouw van het appartementencomplex naast de kazerne, niet mogelijk waardoor er langere uitruktijden brandweer kunnen ontstaan.

Goede afstemming met het brandweerkorps en de aannemer

Conclusie De woningbouw van deze ontwikkeling is gestart.

Ook zijn er eerdere risico’s komen te vervallen rondom de woningbouw. Bewoners zijn tijdig uit de bestaande woningen verhuisd naar andere woningen. Inmiddels zijn de woningen in het plangebied gesloopt om plaats te maken voor de nieuwe ontwikkeling. Ook is het bestemmingsplan onherroepelijk vastgesteld en is de woningbouw in januari 2026 gestart.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Overgangszone Het Ambacht a.

Projecten

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/16875633/3