Document · PDF

3. bijlage 1. Projectenboek Veenendaal 2024 - rapportage

Gemeenteraad 20 juni 2024, gemeente VeenendaalBij agendapunt: Projectenboek 202423.163 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 3

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten 2

b. Projectvoortgang Op 21 januari 2021 heeft de raad besloten tot woningbouw naast en achter de nieuwe brandweerkazerne. Bij amendement heeft zij de ruimtelijke kaders aangepast: De raad wil ontwikkelmogelijkheden voor woningbouw zowel naast als op de nieuwe brandweerkazerne als ook tussen de nieuwe brandweerkazerne en het zuidelijk deel van Pionierkwartier, waarbij het ruimtelijk kader is aangepast en een maximale bouwhoogte van 36 meter (circa 12 bouwlagen) voor wat betreft de noordwesthoek Industrielaan / Ambachtsstraat. Om te zoeken naar financiële optimalisatie, passend binnen het ruimtelijk kader, zijn zowel het ontwerp als de realisatie in één tender Europees aanbesteed. Op deze wijze is de markt uitgedaagd om binnen het ruimtelijke kader het meest optimale ontwerp de realiseren. Daarmee wordt optimaal invulling gegeven aan de wens van de raad om zoveel mogelijk woningen te realiseren. De tender voor de woningbouw is in een Europese aanbesteding volgens de nietopenbare procedure op de markt gezet. Met de winnaar van de tender is een koop- en ontwikkelovereenkomst gesloten. De nieuwbouw van de brandweerkazerne is gestart. Gedurende deze bouw doet de voormalige gemeentewerf dienst als tijdelijke brandweerkazerne. Daardoor kan de woningbouw pas starten nadat de VRU is verhuisd naar haar nieuwe onderkomen. In het plangebied staan 6 woningen van Veenvesters.

Veenvesters en de ontwikkelaar zijn overeengekomen dat deze 6 woningen worden geamoveerd en dat in het plangebied 18 nieuwe sociale huurwoningen worden gerealiseerd.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

c. Financiële voortgang Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

verwervingskosten

511.342

-2.924

508.418

milieumaatregelen

69.287

-55.452

13.834

1.371.794

-1.357.960

bouw- en woonrijp maken

-178.003

178.003

-0

indirecte kosten

295.131

15.933

311.064

200.499

110.565

697.756

135.560

833.316

1.572.293

-738.977

1.115.000

44.600

1.159.600

115.000

1.044.600

278.003

-278.003

1.393.003

-233.403

1.159.600

115.000

1.044.600

-695.247

368.963

-326.284

1.457.293

-1.783.577

Kostenstijging

14.821

-7.774

7.047

Opbrengstenstijging

68.247

-26.045

42.202

Rente

-3.123

43.227

40.103

1.599

38.504

Saldo eindwaarde

-751.795

430.460

-321.336

1.458.892

-1.780.228

Saldo contante waarde

-580.639

-296.864

onvoorzien Totaal kosten grondopbrengsten bijdragen Totaal opbrengsten Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten 4

Toelichting financiën

Risico’s

De milieumaatregelen zijn lager doordat de kosten voor de Brandweerkazerne uit de grondexploitatie zijn gehaald. Alleen kosten ten behoeve van de nieuwbouw woningen horen in de grondexploitatie. Hetzelfde geldt voor de post bouw- en woonrijp maken. De indirecte kosten zijn geïndexeerd. De grondopbrengsten zijn geïndexeerd conform de overeenkomst. De bijdrage was een boekwaarde plankosten die nog verdeeld moest worden over de grondexploitatie en de nieuwbouw brandweer.

d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement

Risico

Beheersmaatregel

De ontwikkelaar heeft voor de bouw van de woningen een vergunning nodig en er is een risico dat deze niet verleend wordt i.v.m. de stikstof.

Aerius-berekening opstellen en zoeken naar optimalisaties. In een vroeg stadium

Aantal geplande woningen kan niet worden gerealiseerd.

Goede afstemming met ontwikkelaar en

overleg voeren met bevoegd gezag (provincie Utrecht).

eigenaar van de woningen.

Resultaten beheersing Niet van toepassing.

Conclusie De voorbereidingen voor het woningbouw-gedeelte van deze ontwikkeling zijn gestart. Als de brandweerkazerne is afgerond kan gestart worden met de bouw.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

Overgangszone Het Ambacht a.

Projectbeschrijving

complex 100 Projectkenmerken

In 2022 heeft de gemeente het voormalig TN Europe N.V. terrein aangekocht. Het terrein heeft een totaaloppervlakte van 54.495 m2. Deze aankoop is gedaan om de milieucategorie op de locatie te verlagen van 4.2 naar 3.2, waardoor de hindercirkels geen invloed meer hebben op het nabijgelegen project Het Ambacht. Daarnaast wordt met de aankoop van dit terrein een eerste stap gezet in het verduurzamen en verdichten van de locatie. De verduurzaming van het bedrijventerrein kent 6 thema’s: Intensivering ruimtegebruik, verduurzaming van mobiliteit (reduceren autoen vrachtwagenbewegingen), klimaat adaptief bouwen, energietransitie, verbetering leefbaarheid in de omgeving en het realiseren van een gezonde werkomgeving.

Status

In exploitatie

Grondbeleid

Gemengd

Startjaar

2022

Verwacht jaar van afronding

2030

Belangrijkste bestemming

Bedrijventerrein

Oppervlak

5,4 ha Contante waarde

Eindwaarde

Resultaat huidige grondexploitatie

€0

Resultaat vorige grondexploitatie

€0

Statusoverzicht Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten 2

Projectvoortgang

Met de aankoop van het terrein is er een voorbereidingsbesluit genomen om de milieucategorie middels een bestemmingsplanherziening te verlagen naar 3.2. Het ontwerpbestemmingsplan is, zoals juridisch noodzakelijk was, voor 16 september 2023 ter inzage gelegd en wordt op 18 april 2024 ter vaststelling aangeboden aan de gemeenteraad. In 2024 wordt met een stedenbouwkundig adviesbureau gewerkt aan visievorming voor het gebied. De visie zal aan de hand van participatie tot stand komen en er zal rekening gehouden worden met fasering van ontwikkelingen. Uiteindelijk wordt de keuze gemaakt voor de definitieve invulling van het gebied en worden de daarbij behorende noodzakelijke procedures in kaart gebracht. Aanvankelijk zou TN Europe nog voor een periode van 10 jaar gebouwen huren. In 2023 hebben zij gebruik gemaakt van de mogelijkheid om eerder de huur op te zeggen. Daarmee vertrekt het laatste deel van TN Europe medio 2024. Dit heeft onder andere invloed op de fasering voor de ontwikkeling van het terrein. Omdat medio 2024 geen activiteiten meer plaatsvinden van TN Europe wordt in 2024 gewerkt aan een saneringsplan en wordt het sloopbestek geschreven. Middels de noodzakelijk aanbesteding zal de saneringsopgave en de sloopopgave uitgezet worden. Tussentijds zal op de locaties waar nog geen werkzaamheden plaatsvinden verhuur van gronden/panden plaatsvinden.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

c. Financiële voortgang Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

verwervingskosten

16.986.353

-1.224.237

15.762.115

15.556.894

205.221

milieumaatregelen

550.000

37.895

587.895

bouw- en woonrijp maken

1.375.000

264.750

1.639.750

indirecte kosten

1.216.824

62.664

1.279.488

107.632

1.171.856

256.000

-256.000

Totaal kosten

20.384.177

-1.114.928

19.269.248

15.664.526

3.604.722

grondopbrengsten

19.360.000

-278.300

19.081.700

570.357

1.247

571.604

19.930.357

-277.053

19.653.304

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

453.820

-837.875

-384.056

15.664.526

-16.048.582

Kostenstijging

214.119

-10.832

203.286

203.287

1.310.502

-388.103

922.399

642.564

460.605

1.103.169

146.885

956.284

Saldo eindwaarde

15.811.411

-15.811.411

Saldo contante waarde

onvoorzien

bijdragen Totaal opbrengsten

Opbrengstenstijging Rente

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten 4

Toelichting financiën

Risico’s

In 2024 wordt gewerkt aan de visievorming van het gebied. De kosten voor milieumaatregelen, bouw- en woonrijp maken en indirecte kosten zijn daarom voor nu op dezelfde uitgangspunten gebaseerd als voorgaande jaar, de kosten zijn wel geïndexeerd. Daarnaast is de post onvoorzien ondergebracht onder het bouw- en woonrijp maken. De verwervingskosten nemen af omdat de huuropbrengsten van De Smalle Zijde binnen deze post vallen. De grondopbrengsten zijn geïndexeerd maar nemen af omdat de huuropbrengsten nu onder de wervingskosten vallen.

Risico

Beheersmaatregel

De saneringskosten zijn nog onbekend. Risico bestaat dat deze kosten hoger uitvallen dan wat nu geraamd is.

Er worden aanvullende onderzoeken

Grondprijzen kunnen lager worden dan verwacht.

Risicoreservering opnemen.

Vertraging en beperking in

Goed omgevingsmanagement uitvoeren.

d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement Resultaten beheersing

uitgevoerd en een saneringsplan opgesteld rekening houdend met de toekomstige invulling van en fasering binnen het gebied.

ontwikkelmogelijkheden door

Niet van toepassing

bezwaren.

Conclusie Met de verdere visievorming van het terrein zal ook de grondexploitatie het komende jaar verder verfijnd worden. Uitgangspunt is een minimaal sluitende grondexploitatie.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

Ritmeesterkwartier a.

complex 36

Projectbeschrijving

Projectkenmerken

Het project Ritmeester betreft de locatie van de Ritmeesterfabriek. De locatie is gelegen tussen de Kerkewijk, Vijftien Morgen, Tubantia/Hollandia en de achtertuinen van de woningen aan de Frisia. De herontwikkeling van deze locatie zal voorzien in ruimte voor wonen (ca. 160 woningen), kleinschalige werkfuncties (maximaal milieucategorie 2) en maatschappelijke voorzieningen. De definitieve uitwerking zal integraal worden benaderd. Er zal rekening gehouden moeten worden met de mogelijke toekenning van een gedeeltelijke monumentale status. De herontwikkeling zal hierop worden getoetst door de monumentencommissie. Ook het puntensysteem zal bij de start van de herontwikkeling actief worden betrokken.

Status

In voorbereiding

Grondbeleid

Facilitair

Startjaar

2017

Verwacht jaar van afronding

2026

Belangrijkste bestemming

Woningen

Oppervlak

1,6 ha

Statusoverzicht Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projectvoortgang

Projecten

In 2010 is een initiatief ingediend voor herontwikkeling van het Ritmeesterterrein. Op basis van de toenmalige plannen zijn in 2011 de ruimtelijke en programmatische kaders vastgesteld en in 2016 is het bestemmingsplan vastgesteld. Het is tot op heden niet tot een herontwikkeling tot woongebied gekomen. In 2021 heeft de eigenaar, Ritmeesterkwartier BV, aangegeven dat een herontwikkeling weer actueel is. De eigenaar ziet nieuwe mogelijkheden voor herontwikkeling nu bekend is dat de hoogspanningslijnen boven het plangebied op termijn gaan verdwijnen. Op de cultuurhistorische waardenkaart is dit complex hoog gewaardeerd en staat op de nominatie om (gedeeltelijk) aangewezen te worden als gemeentelijk monument. In 2022 zijn er richtlijnen voor de herontwikkeling van het terrein vastgesteld. Eind 2022 heeft Ritmeesterkwartier BV het terrein te koop gezet. Medio 2023 is een ontwikkelaar de winnende partij geworden en deze is eind november 2023 eigenaar geworden van het gebied. In 2024 wordt samen met de gemeente gewerkt aan een stedenbouwkundig plan conform de gestelde richtlijnen. Medio 2024 zal de ontwikkelaar het plan naar de omgevingstafel brengen, waarna de definitieve keuze voor de juridische procedure zal plaatsvinden.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

c. Financiële voortgang

3 Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

indirecte kosten

251.145

226.987

24.158

Totaal kosten

251.145

226.987

24.158

bijdragen

273.250

Totaal opbrengsten

273.250

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

-22.105

-46.263

24.158

Kostenstijging

Opbrengstenstijging

22.105

Saldo eindwaarde

-24.158

24.158

Saldo contante waarde

Rente

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Toelichting financiën

Risico’s

Dit project zit nog in een vormende fase. In 2024 zal met de ontwikkelaar een intentieovereenkomst worden gesloten. Na de omgevingstafel zal een anterieure overeenkomst worden aangegaan met de ontwikkelaar.

Niet van toepassing.

Projecten

Conclusie

d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement

In 2024 zal het plan verder worden uitgewerkt. De uitgangspunten worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst en de financiële consequenties hiervan worden verder verfijnd.

Resultaten beheersing Risico

Beheersmaatregel

Er is nog geen anterieure overeenkomst getekend, daardoor bestaat het risico dat niet alle reeds gemaakte plankosten verhaald kunnen worden.

De gemeentelijke kosten om de tender voor te bereiden zijn vergoed door de ontwikkelaar.

Er kan vertraging ontstaan in de ondergrondse verkabeling van de hoogspanningsmasten.

Project Verkabeling loopt voor op planvorming voor locatie Ritmeester.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

Groeneveldselaan a.

complex 48

Projectbeschrijving

Projectkenmerken

Het project Greenfields is in 2022 toegevoegd als deelproject aan het project Ambacht. Het plangebied van het project ligt aan de westzijde van de Groeneveldselaan. Het is een grotendeels vervallen terrein met leegstaande bedrijfsbebouwing. Inmiddels is het ruimtelijk kader dat door de gemeenteraad in 2021 is vastgesteld niet meer actueel. Met de vaststelling van het Ontwikkelperspectief het Ambacht is de locatie aangewezen als deel van de transformatie van Het Ambacht naar een woonwijk. De woningbouwontwikkeling op de locatie Greenfields maakt deel uit van de WBIaanvraag. Het plangebied is inmiddels opgedeeld in twee deelgebieden, waar in totaal ruim 600 woningen zullen worden gerealiseerd. Met de eigenaar is in december 2021 een anterieure overeenkomst (AO) gesloten voor de bouw van ruim 300 woningen in deelgebied 1. Eind 2023 zijn gesprekken gestart om voor het gehele gebied Greenfields een AO te gaan sluiten. Daarbij is ook een bouwbedrijf aan tafel geschoven als waarschijnlijke ontwikkelaar. Na vaststelling van het Ontwikkelkader door de raad in maart 2024 kunnen onderhandelingen worden voortgezet. Als dit tot resultaat leidt, dan zal de bestaande AO opgaan in de nieuwe AO. In de gesprekken is duidelijk geworden dat afspraken tussen gemeente en eigenaar naast de grond en de te realiseren ontwikkeling ook het parkeren zullen betreffen.

Status

In voorbereiding

Grondbeleid

Facilitair / actief

Startjaar

2017

Verwacht jaar van afronding

2028

Belangrijkste bestemming

Woningen / Wijkvoorzieningen

Oppervlak

5,2 ha

Statusoverzicht Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

b. Projectvoortgang 2

In maart 2024 stelt de raad het Ontwikkelkader Ambacht vast. Door de ontwikkelaar is nog geen start gemaakt met uitvoering van de Anterieure overeenkomst. Wel zijn gesprekken gestart over ontwikkeling van het gehele gebied. Per saldo is de vertraging inmiddels ruim 2 jaar. Door vestiging van Wvg in 2023 is de gemeente nu in staat om een actievere rol te spelen in de voortgang. Eind 2023 zijn gesprekken gestart om, in aanvulling op of ter vervanging van de reeds bestaande overeenkomst, voor het gehele gebied Greenfields een exploitatieovereenkomst te sluiten. Daarbij is ook een bouwbedrijf aan tafel geschoven als waarschijnlijke ontwikkelaar. Na vaststelling van het Ontwikkelkader door de raad in maart 2024 kunnen onderhandelingen worden voortgezet. Daarbij speelt ook vooral de parkeeroplossing een rol en de afspraken die hierover met eigenaar en ontwikkelaar in een overeenkomst kan worden gesloten. In de gesprekken is duidelijk geworden dat afspraken tussen gemeente en eigenaar naast de grond en het kostenverhaal t.a.v. de te realiseren ontwikkeling, ook de parkeer- en energie-exploitatie een prominente rol zullen spelen.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

Toelichting financiën

c. Financiële voortgang

Voor deelgebied A is een exploitatieovereenkomst afgesloten. Hierin zijn afspraken vastgelegd over het gemeentelijke kostenverhaal voor de planexploitatie, bovenwijkse voorzieningen en buitenplanse / binnenwijkse kosten. Voorlopig zijn deze financiële afspraken van kracht die gebaseerd zijn op het kostenverhaal.

Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

bouw- en woonrijp maken

12.000

kosten buiten plangebied

259.250

indirecte kosten

407.700

260.466

147.234

bovenwijks

550.000

Totaal kosten

1.228.950

260.466

968.484

subsidies

bijdragen

1.228.950

217.600

1.011.350

Totaal opbrengsten

1.228.950

217.600

1.011.350

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

42.866

-42.866

Kostenstijging

Opbrengstenstijging

Rente

Saldo eindwaarde

42.866

-42.866

Saldo contante waarde

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement

Projecten

Conclusie Greenfields heeft vanwege de reeds gemaakte afspraken een eigen exploitatie binnen het Ambacht. In de komende tijd moet bij de uitwerking blijken hoe deze exploitatie zich zal verhouden tot het Ambacht. Uiteindelijk moet dit project als deelplan integraal onderdeel worden van het Ambacht.

Resultaten beheersing Niet van toepassing.

Risico’s Risico

Beheersmaatregel

Heroverweging afspraken, waaronder kostenverhaal

Integrale aanpak door te sturen op planvorming, financiën en contracteren.

Vertraging door planologische procedure (zienswijzen, beroepen)

Goed omgevingsmanagement.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

Stationskwartier D-Noord a.

complex 84

Projectbeschrijving

Projectkenmerken

Het voormalige Leewis-/Bolderman-/Van Leeuwenterrein (Industrielaan 2-10) wordt getransformeerd tot woningbouw. Het plan voorziet in 154 appartementen. Deze ontwikkeling vindt volledig op (contractueel verkregen) eigen grond plaats. De warmtevoorziening die in het project wordt geïntegreerd, dient ook het naastgelegen complex op Industrielaan 12.

Status

In aanbouw

Grondbeleid

Facilitair

Startjaar

2018

Verwacht jaar van afronding

2024

Belangrijkste bestemming

Woningen

Oppervlak

0,9 ha

Statusoverzicht Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

b. Projectvoortgang

c. Financiële voortgang

In participatie met de omgeving is het bouwplan, dat bestaat uit 3 complexen met in totaal 154 appartementen, uitgewerkt. Met de ontwikkelaar is hiervoor destijds een exploitatieovereenkomst gesloten en er zijn 2 bestemmingsplannen opgesteld, die sinds 2021 beiden onherroepelijk zijn. Complexen 1 en 2 zijn respectievelijk februari 2022 en februari 2023 opgeleverd; de laatste bouwfase (Leewis) is eind 2022 gestart en wordt mei 2024 opgeleverd.

Toelichting financiën Er wordt gewerkt met exploitatieovereenkomsten om de gemeentelijke plankosten te dekken. In die overeenkomsten is vooraf een inschatting gemaakt van de gemeentelijke plankosten en hiervoor zijn afspraken gemaakt.

Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

indirecte kosten

187.490

157.547

29.943

Totaal kosten

187.490

187.491

157.547

29.944

7.733

bijdragen

116.800

126.800

-10.000

Totaal opbrengsten

124.533

134.533

-10.000

62.957

62.958

23.014

39.944

Kostenstijging

Opbrengstenstijging

Rente

Saldo eindwaarde

62.957

62.958

23.014

39.944

Saldo contante waarde

59.326

60.513

verwervingskosten

grondopbrengsten

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement Resultaten beheersing 3

Niet van toepassing.

Risico’s

Risico

Beheersmaatregel

Onvoldoende dekking voor de

Sturen op beheersen plankosten

ambtelijke kosten

Eventuele tekorten worden gedekt uit de risicoreserve.

Conclusie Met de bouw van het laatste deelplan is dit project is bijna afgerond.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

Stationskwartier D-Zuid a.

complex 89

Projectbeschrijving

Projectkenmerken

Voor de herontwikkeling van het Stationskwartier zijn de ruimtelijke en programmatische kaders voor deelgebied D opgesteld door stedenbouwkundig bureau KCAP. Deze zijn eind 2011 vastgesteld door de raad. De ontwikkeling van Stationskwartier deelgebied D Zuid wordt afgestemd op deze kaders.

Status

In voorbereiding

Grondbeleid

Gemengd

Startjaar

2021

Verwacht jaar van afronding

2027

Belangrijkste bestemming

Woningen

Oppervlak

1,3 ha

Statusoverzicht Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

b. Projectvoortgang Het startdocument en het projectplan zijn door het college van B&W vastgesteld. Met als basis de stedenbouwkundige visie uit 2011 is een mogelijke verbeelding van het stedenbouwkundig plan uitgewerkt. Uit diverse verkennende gesprekken met de verschillende grondeigenaren in het gebied is gebleken dat men in beginsel positief tegenover gebiedsontwikkeling staat en overwegend zelf (en individueel) tot ontwikkeling wil overgaan. Diverse onderzoeken zijn opgestart en uitgevoerd, zoals taxatie van inbrengwaarde, bodem, sloop-/asbestraming en een raming voor bouwrijp en woonrijp maken.

Begin juni 2021 is voorzichtig geconcludeerd dat de gebiedsontwikkeling financieel haalbaar kan zijn. Eind juni 2021 is de omgeving geïnformeerd over de plannen en is om reactie en verbeteringen gevraagd. De opkomst was erg laag en er zijn alleen door grondeigenaren optimalisaties voorgesteld. De eerste ontwikkeling binnen dit project is Zuivelspoor aan de oostzijde; het bestemmingsplan is 25 januari 2024 vastgesteld en ligt nog ter visie. Verdere procedures lopen nog in 2024, met start bouw in 2025. Aan de westzijde is een andere ontwikkelaar bezig met voorbereidingen voor haar ontwikkeling, met het streven om eind 2024 te gaan bouwen. Het middengebied is nog in onderzoek.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

c. Financiële voortgang Met één van de grondeigenaren heeft de gemeente inmiddels een exploitatieovereenkomst gesloten. Het bouw- en woonrijp maken wordt uitgevoerd door de initiatiefnemer. Dit ligt vast in de anterieure overeenkomst. De indirecte kosten zijn voor het gehele plangebied bepaald aan de hand van de plankostenscan, de uitgangspunten blijven hetzelfde het bedrag is alleen geïndexeerd. De bovenwijkse kosten zijn toegevoegd aan het project. Aan de opbrengstenkant is de bijdrage verhoogd op basis van de gemeentelijke kosten, zodat deze volledig gedekt worden.

Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

167.400

653.547

28.466

682.013

179.100

502.913

178.610

Totaal kosten

653.547

374.476

1.028.023

179.100

848.923

bijdragen

653.547

374.476

1.028.023

Totaal opbrengsten

653.547

374.476

1.028.023

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

179.100

-179.100

Kostenstijging

Opbrengstenstijging

Rente

Saldo eindwaarde

179.100

-179.100

Saldo contante waarde

bouw- en woonrijp maken indirecte kosten opslag bovenwijks

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement

Conclusie

Resultaten beheersing

Met het afsluiten van de eerste anterieure overeenkomst kan het project aanvangen. Dit jaar zullen ook met de overige eigenaren de nodige gesprekken worden gevoerd om de planvorming van het hele gebied af te ronden, zodat met de bouw gestart kan worden.

Niet van toepassing. 4

Risico’s Risico

Beheersmaatregel

1. Niet volledig verhalen plan- en

In samenspraak met grondeigenaren tot een gedragen en exploitabele gebiedsontwikkeling komen en anterieure overeenkomsten sluiten om het kostenverhaal te verzekeren. Waar nodig plannen in overleg met grondeigenaren aanpassen om te komen tot een gedragen plan.

Indien niet met alle grondeigenaren een anterieure overeenkomst gesloten kan worden, dan borgt de gemeente het kostenverhaal publiekrechtelijk.

projectkosten.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

Belcompany a.

complex 103

Projectbeschrijving

Projectkenmerken

De Belcompany locatie, zo genoemd vanwege het feit dat hier in het verleden het hoofdkantoor van Belcompany was gevestigd, is gelegen op de hoek van de Wageningselaan en Groeneveldselaan. De locatie maakte vroeger deel uit van de SKF-terreinen; de gebouwen op het terrein hebben een kantoorfunctie gehad voor SKF. In samenwerking met de eigenaren en het COA wordt bekeken of het bestaande complex aan de Wageningselaan 2A en 2.01 kan worden getransformeerd naar een woonbestemming. De doelgroepen zijn statushouders, jongeren, arbeidsmigranten en andere kleine huishoudens.

Status

Initiatief

Grondbeleid

Facilitair

Startjaar

2021

Verwacht jaar van afronding

2027

Belangrijkste bestemming

Woningen

Oppervlak

0,45 ha

Statusoverzicht Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

b. Projectvoortgang Na zowel een extern als intern haalbaarheidsonderzoek is het idee om in het voormalige kantoorpand van Belcompany 42 sociale huurwoningen voor aandachtsgroepen te realiseren onhaalbaar gebleken. Er wordt nu ingezet op vestiging van een langjarige asielopvang door COA in het Belcompanypand. Dit wordt gecombineerd met de bouw van 48 flexwoningen op het voorterrein. Voorlopig lijkt het uit contacten met het rijk mogelijk om (een deel van) de subsidie in te zetten voor de realisatie van een geluidswand die planologische nodig is om de woonfunctie te kunnen realiseren. De 48 units worden initieel ingezet om tijdens de verbouwing van het Belcompany pand tijdelijk de Crisis Noodopvang (CNO) te huisvesten. De CNO krijgt samen met de reguliere opvang opnieuw plek in het verbouwde pand. De units worden dan om niet overgedragen aan de gemeente en komen ter beschikking voor huisvesting van doelgroepen.

Het doorgaan van het project zal in juni (principebesluit) (Omgevingsvergunning) aan de raad worden voorgelegd.

september

c. Financiële voortgang 2

Toelichting financiën De opbrengsten bestaand uit twee subsidies, deze zijn hetzelfde gebleven ten opzichte van voorgaand jaar. De kostenprospectie is op de subsidies gebaseerd en blijft daardoor ook hetzelfde.

Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

indirecte kosten

1.104.356

18.705

1.085.651

Totaal kosten

1.104.356

18.705

1.085.651

subsidies

1.104.356

Totaal opbrengsten

1.104.356

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

-1.085.651

1.085.651

Kostenstijging

Opbrengstenstijging

Rente

Saldo eindwaarde

-1.085.651

1.085.651

Saldo contante waarde

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement

Conclusie

Resultaten beheersing

In 2024 vinden belangrijke besluitvormingsprocessen plaats voor de planvorming. In principe neemt de gemeente geen actieve rol in dit project. Het is daarom van belang dat er goede afspraken met het COA hiervoor worden gemaakt.

Niet van toepassing.

Risico’s

Risico

Beheersmaatregel

Concept met 42 woningen in 50-er jaren pand blijkt onhaalbaar.

Nieuw concept wordt uitgewerkt.

Terugbetaling subsidie

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Sterke Arm a.

Projecten

Portfolio beheer

complex 105

Projectbeschrijving

Projectkenmerken

De Juliana van Stolbergschool heeft de locatie aan De Sterke Arm verlaten. In het IHP (integraal huisvestingsplan onderwijs) 2021-2024 is opgenomen dat het schoolgebouw op termijn niet meer wordt ingezet voor onderwijshuisvesting. In 2022 is daarom besloten dat de locatie uit de onderwijshuisvestingsportefeuille kan worden onttrokken. Grenzend aan het schoolgebouw ligt het terrein waar voorheen een gymzaal was gesitueerd. Deze locatie is tijdelijk in gebruik als natuurspeeltuin in afwachting van herontwikkeling in samenhang met andere percelen aan de Sterke Arm. Veenvesters heeft eigendom in hetzelfde schoolgebouw en is eigenaar van het perceel aan de andere zijde van het schoolgebouw. Veenvesters heeft de gemeente benaderd voor een gezamenlijke planontwikkeling naar woningbouw.

Status

In voorbereiding

Grondbeleid

Gemengd

Startjaar

2022

Verwacht jaar van afronding

2030

Belangrijkste bestemming

Woningen

Oppervlak

2 ha

Statusoverzicht Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

b. Projectvoortgang

c. Financiële voortgang

Samen met Veenvesters onderzoeken we de mogelijke herontwikkeling naar woningbouw van een aantal percelen aan de Sterke Arm. Met Veenvesters zijn afspraken gemaakt over de werkzaamheden en kosten voor deze eerste fase. Op dit moment doorloopt Veenvesters een participatietraject met de bewoners rondom het plangebied. Vervolgens zal bij de omgevingstafel worden onderzocht of de voorgenomen herontwikkeling van het plangebied haalbaar is en wordt gezocht naar de beste manier om het plan te kunnen realiseren binnen de daarvoor geldende wet- en regelgeving. Totdat planvorming heeft plaatsgevonden wordt de schoollocatie tijdelijk verhuurd aan De Blink speciaal onderwijs.

Toelichting financiën Om gezamenlijk tot planvorming te komen is er een samenwerkingsovereenkomst met Veenvesters getekend. De gemeentelijke kosten in de voorbereidingsfase worden hiermee betaald. Na de voorbereidingsfase zal met Veenvesters een exploitatieovereenkomst worden gesloten om de gemeentelijke kosten te dekken en de bijdrage projectoverstijgende investeringen te ontvangen. De gemeentelijke grondpositie zal worden ingebracht in de ontwikkeling. Hierover dienen nog afspraken gemaakt te worden. 2

Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

indirecte kosten

234.600

48.856

185.744

opslag bovenwijks

39.640

Totaal kosten

274.239

274.240

48.856

225.384

bijdragen

274.240

33.500

240.740

Totaal opbrengsten

274.240

33.500

240.740

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

15.356

-15.356

Kostenstijging

Opbrengstenstijging

Rente

Saldo eindwaarde

15.356

-15.356

Saldo contante waarde

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement

Conclusie

Beheerste risico’s

Het project bevindt zich nog in de onderzoeksfase. Met het sluiten van de samenwerkingsovereenkomst kan gewerkt worden aan de verdere ontwikkeling van deze locatie.

Niet van toepassing.

Risico’s Risico

Beheersmaatregel

De planontwikkeling volgt nog, mogelijk heeft de buurt bezwaren tegen de plannen.

Er wordt geparticipeerd met de buurt en er wordt gekeken of het speelelement welke nu aanwezig is in de buurt teruggebracht kan worden.

Er is nog geen overeenkomst gesloten met Veenvesters.

Er lopen gesprekken om afspraken te maken en vast te leggen in een overeenkomst.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Stationsgebied Centrum a.

Projecten

Portfolio beheer

complex 108

Projectbeschrijving

Projectkenmerken

De gemeente heeft samen met ProRail, NS en provincie Utrecht in 2022 een Integraal Handelingsperspectief voor het station Veenendaal centrum opgesteld. Het toekomstbeeld bouwt voort op het beleid voor multimodale knooppunten, de spoorse agenda, de regionale verstedelijkingsstrategie en de Omgevingsvisie Veenendaal. In maart 2023 is de Woondeal Foodvalley gesloten. Eén van de speerpuntprojecten van de Woondeal is het binnenstedelijke transformatiegebied Spoorzone Veenendaal, waar tot 2035 ruim 3.500 nieuwe woningen moeten worden gerealiseerd. Tevens worden in het gebied nieuwe banen gecreëerd. Het stationsgebied Veenendaal centrum ligt centraal in Spoorzone en speelt een belangrijke rol in de transformatieplannen. De nabijheid van OV is van eminent belang voor de mobiliteit in - en de bereikbaarheid van - het gebied. Door deze recente ontwikkeling krijgt de herinrichting van het knooppunt en omliggend gebied meer urgentie en komt het programmatisch en ruimtelijk in een ander perspectief te staan. De gemeente Veenendaal heeft daarom het initiatief genomen om gezamenlijk concreet te gaan werken aan - en afspraken te maken over - de toekomst van het stationsgebied Veenendaal centrum.

Status

Initiatief

Grondbeleid

Niet van toepassing

Startjaar

2024

Verwacht jaar van afronding

2032

Belangrijkste bestemming

Mobiliteitsknooppunt, gemengd vastgoedprogramma

Oppervlak

2 ha

Statusoverzicht Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

b. Projectvoortgang

c. Financiële voortgang

Partijen hebben bestuurlijk commitment uitgesproken voor het ter hand nemen van de realisatie van het project. De gemeente neemt initiatief om te komen tot een intentieovereenkomst met wensenlijst per partij. NS, ProRail en provincie doen mee in kennis en kunde. Er wordt een projectorganisatie opgezet. De gemeente en provincie zullen opdracht verstrekken voor het actualiseren van het IHP (Integraal HandelingsPerspectief Station Veenendaal-Centrum). Tevens wordt gewerkt aan planning, programma en financiering. Een plan van aanpak met planning (incl. mijlpalen) wordt gemaakt en voorgelegd aan alle partijen.

Toelichting financiën In februari 2024 is een nieuw complex geopend. Voor de opstartkosten is € 50.000 geraamd.

Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

indirecte kosten

50.000

Totaal kosten

50.000

bijdragen

50.000

Totaal opbrengsten

50.000

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

Kostenstijging

Opbrengstenstijging

Rente

Saldo eindwaarde

Saldo contante waarde

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement

Conclusie

Beheerste risico’s

Dit project bevindt zich nog vroeg in de initiatieffase. De komende periode worden gesprekken met de provincie, NS en Prorail opgestart om te zorgen voor een toekomstbestendig station.

Niet van toepassing.

Risico’s Risico

Beheersmaatregel

Partijen treden met elkaar in overleg

Er is onvoldoende financiering voor de herinrichtingsmaatregelen

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

CLUSTER OOST 66

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Ontwikkelposities Veenendaal-oost a.

Projecten

Portfolio beheer

Projectbeschrijving

complex 01 1

Projectkenmerken

Bij de inbreng van gemeentelijke gronden in het Ontwikkelingsbedrijf Veenendaaloost heeft de gemeente bouwclaims verkregen voor 250 woningen, in de deelplannen Veenderij en Groenpoort. Begin 2019 is ingestemd met de aankoop van de ontwikkelen bouwrechten van de kavels direct langs de te verbreden Rondweg-oost. Ook deze zijn toegevoegd aan dit complex. Voor de kosten en opbrengsten van ontwikkeling van deze posities is complex 01 ingesteld.

Status

In exploitatie

Grondbeleid

Actief

Startjaar

2012

Verwacht jaar van afronding

2027

Belangrijkste bestemming

Woningbouw

Oppervlak

N.v.t. Contante waarde

Eindwaarde

Resultaat huidige grondexploitatie

€ 1.151.616

€ 1.192.745

Resultaat vorige grondexploitatie

€ 1.530.782

€ 1.631.645

Statusoverzicht Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projectvoortgang

Projecten

Groenpoort Binnen deelgebied Groenpoort heeft de gemeente één grondpositie. Voor de ontwikkeling is eind 2023 de eerste overeenkomst gesloten tussen OVO en de gemeente. Inmiddels is een tender gestart om deze locatie door te leggen aan een projectontwikkelaar. Afronding van de tender wordt in 2024 verwacht. De bouwontwikkeling zelf start eind 2025 / begin 2026.

Onderstaand wordt per deelplan de voortgang beschreven.

Buurtstede Deelplan Buurtstede is vrijwel gereed. De woningen langs de Rondweg-oost ten noorden van het Energiehuis zijn in 2023 opgeleverd. De woningen zijn bestemd voor de seniorendoelgroep, passend binnen de omgevingsvisie om dichtbij voorzieningen voor deze doelgroep te bouwen. In 2024 is een start gemaakt aan de oplevering van het openbaar gebied tussen de woningen en de rondweg.

De uitgangspunten worden hiervoor opgesteld.

Er resteren nog twee ontwikkelingen: • Project Nordenheem (noordwesthoek bij winkelcentrum); • Walwoningen (ter hoogte van Faberhof)

Gemeente Veenendaal heeft het project Nordenheem (bij het Ontmoetingshuis) in 2021 aangekocht (conform besluit in het kader van de verbreding van de Rondweg-oost). Voor de ontwikkeling van deze locatie zijn kaders opgesteld. Op dit moment wordt onderzocht of de bouw van een appartementencomplex door Veenvesters gecombineerd met een kerkfunctie (in opdracht van het kerkbestuur) mogelijk is. In februari 2024 is de koopovereenkomst met de kerk aangegaan. De koopovereenkomst met Veenvesters bevindt zich in een afrondende fase. Voor de ontwikkeling van de kerk en de woontoren is een aanpassing van het vigerende bestemmingsplan noodzakelijk. Eind 2023 is het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd. Het bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad. De walwoningen liggen in het werkgebied voor de verbreding van de Rondweg-oost en worden op een later moment ontwikkeld.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

c. Financiële voortgang Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

16.304.712

2.634

16.307.346

14.018.428

2.288.918

150.888

244.045

394.933

50.066

344.867

1.239.089

152.996

1.392.085

1.238.933

153.152

30.500

-30.500

Totaal kosten

17.725.189

369.175

18.094.364

15.307.427

2.786.937

grondopbrengsten

19.392.250

14.247.107

5.145.143

62.181

-9.100

53.081

19.454.431

-9.100

19.445.331

14.300.188

5.145.143

-1.729.242

378.275

-1.350.967

1.007.239

-2.358.206

Kostenstijging

52.700

-50.471

2.228

Opbrengstenstijging

199.875

-76.447

123.428

Rente

244.772

34.650

279.421

245.443

33.978

Saldo eindwaarde

-1.631.645

438.900

-1.192.745

1.252.682

-2.445.428

Saldo contante waarde

-1.530.782

-1.151.616

Resultaatneming

1.099.763

-447.096

652.667

Totaal dekking

1.099.763

-447.096

652.667

Saldo na winstneming eindwaarde

-531.882

-8.196

-540.078

1.905.349

-2.445.428

Saldo na winstneming contante waarde

-431.019

-498.949

verwervingskosten bouw- en woonrijp maken indirecte kosten onvoorzien

bijdragen Totaal opbrengsten Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Financiële toelichting

Projecten

Risico’s

Voor de ontwikkeling van Noordenheem is de gemeente verantwoordelijk voor de aanleg van het parkeerterrein, de kosten hiervoor zijn aangepast naar aanleiding van de levering van bouwrijpe grond aan de woningcorporatie. Hierdoor zijn de kosten voor bouw- en woonrijp maken opgehoogd. Indirecte kosten zijn overschreden door hogere projectkosten en onderzoeks-/ voorbereidingskosten voor de kerk en woontoren Nordenheem. Daarnaast heeft onder de indirecte kosten nog een terugbetaling plaatsgevonden voor de DEVO-aansluitingen. De nog verwachten opbrengsten zijn: de grondverkoop Nordenheem, bestaande uit de kerk en de appartementen, de verkoop van de grondposities in Groenpoort en de grondverkoop van de walwoningen.

Risico

Beheersmaatregel

Geen extra woningen door geen ontheffing OdrU

Overleg met OdrU op diverse niveaus om inzichten te delen en (on)mogelijkheden te bepalen

Extra plankosten, doordat er nog geen contract is gesloten met Veenvesters.

Zo snel mogelijk tot goede contractvorming komen

Conclusie

d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement

Het grootste gedeelte van de gemeentelijke ontwikkelposities zijn nu ingevuld. Veel van de posities zijn ingezet om doelgroepen een plek te geven binnen Veenendaaloost zoals (extra) sociale woningbouw, senioren, een CPO-groep etc. die anders veel moeilijker aan een plek komen.

Resultaten beheersing Niet van toepassing.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Veenendaal-oost

Projecten

Portfolio beheer

complex 02

Projectbeschrijving

Projectkenmerken 1

Algemeen

Status

In exploitatie

De nieuwe woonwijk wordt ontwikkeld door Ontwikkelingsbedrijf Veenendaal-oost C.V. (OVO), als publiek-private samenwerking tussen de gemeente en een aantal private partijen die zich hebben verenigd in Grondexploitatie Quattro Veenendaal C.V. De twee aandeelhouders zijn in 2003 een samenwerkingsovereenkomst aangegaan, waarbij OVO is opgericht. Elk heeft een aandeel van 50%. Voor de ontwikkeling voert het ontwikkelingsbedrijf de grondexploitatie. De gemeente faciliteert de deelneming in OVO en de uitoefening van eigen taken ten behoeve van de gebiedsontwikkeling. Daarnaast heeft de gemeente haar eigen werkzaamheden ten behoeve van Veenendaal-oost. Hiervoor wordt een scala aan instrumenten gebruikt die allemaal hetzelfde doel hebben: het vormgeven van de nieuwe woonwijk. Het betreft onder andere verkoop van bouwkavels (via een ABC-constructie, waarbij OVO de gronduitgifte voorbereidt), verkoop van ontwikkelposities (in complex 01, zie hiervoor), participatie in de pps-constructie OVO-CV/BV, accountmanagement & projectgroep overleg, detachering van de directeur en een projectmanager bij OVOBV en het voeren van ruimtelijke planprocedures.

Grondbeleid

PPS

Startjaar

2000

Verwacht jaar van afronding

2029

Belangrijkste bestemming

Woningbouw / winkelcentrum / multifunctionele accommodaties / stedelijke buitenruimte

Oppervlak

150 ha Contante waarde

Eindwaarde

Resultaat huidige grondexploitatie

€ 7.777.810

€ 8.141.685

Resultaat vorige grondexploitatie

€ 6.594.862

€ 7.347.445

Statusoverzicht Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

b. Projectvoortgang

Projecten

Groenpoort Groenpoort, het noordelijk en laatste wijkdeel van Veenendaal-Oost, staat bekend om haar groene karakter. Hier worden de komende jaren bijna 1.000 nieuwe woningen ontwikkeld. Daarnaast zijn er diverse ontwikkelingen in de directe omgeving van Groenpoort die de nodige aandacht hebben gekregen en nog zullen krijgen, omdat deze van invloed kunnen zijn op de voortgang van de ontwikkelingen binnen Groenpoort, zowel in inhoudelijk als in procesmatig en/of in financieel opzicht. Enkele voorbeelden hiervan zijn:

Per deelgebied wordt de voortgang beschreven:

Veenderij Het zuidelijk deelplan Veenderij met een totale capaciteit van ca. 1.000 woningen is grotendeels bebouwd. Het project Thuis is het laatste project in Veenderij en zal naar verwachting in maart 2024 worden opgeleverd. Daarmee is Veenderij qua woningbouw afgerond. Het woonrijp maken van de laatste eilanden gaat gefaseerd, volgend op de woningen ter plaatse. De aanleg van het kruispunt Van Essenlaan – Heemraadsingel is inmiddels uitgevoerd. Daarnaast vordert de bouw van de diverse projecten gestaag en zijn de eerste woningen al opgeleverd, waarbij het woonrijpmaken de gefaseerde oplevering van de woningbouw volgt. Eiland L is grotendeels woonrijp opgeleverd, met uitzondering van het waterplein. Het waterplein wordt via bewonersparticipatie ingericht. De oplevering van het waterplein met bijbehorend kunstwerk wordt in april 2024 verwacht.

• Verbreding Rondweg-oost, inclusief geluidwerende voorzieningen • Tijdelijke verkeersaansluitingen ‘Groenpoort’ voor bouwverkeer • Realisatie energievoorziening DEVOG (leidingen en energiehuis). Er wordt volop gewerkt aan het gefaseerd bouwrijp maken van Groenpoort. Dit vindt gefaseerd plaats. De uitvoeringsplanning is erop gericht om de eerste bouwrijpe kavels eind april 2024 te kunnen leveren. Per 1 april 2024 zal worden gestart met de bouw van de eerste woningen.

Buurtstede Het centraal gelegen Buurstede in Veenendaal-Oost is voor het overgrote deel gerealiseerd. Aan de westzijde van het Ontmoetingshuis is nog een ontwikkelpositie van gemeente Veenendaal in voorbereiding voor realisatie van een kerkgebouw en een ca. 60-tal appartementen (Veenvesters). Het bestemmingsplan is vastgesteld door de raad. Het woonrijp maken van het deelplan Buurtstede is grotendeels afgerond. Er resteert nog een deel voor de afronding van het openbaar gebied rondom het project Nordenheem.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

c. Financiële voortgang Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

verwervingskosten

50.148.790

-63.072

50.085.718

49.887.719

197.999

milieumaatregelen

6.496.404

bouw- en woonrijp maken

78.473.166

103.658

78.576.824

53.636.154

24.940.670

indirecte kosten

5.170.235

73.239

5.243.474

4.995.474

248.000

opslag bovenwijks

12.191.267

116.452

12.307.719

7.935.749

4.371.970

bijdragen aan AD etc.

5.959.687

Totaal kosten

158.439.550

230.277

158.669.826

128.911.188

29.758.639

grondopbrengsten

127.353.611

-25.175

127.328.436

102.688.436

24.640.000

subsidies

2.464.353

bijdragen

38.494.804

828.372

39.323.176

27.511.206

11.811.970

Totaal opbrengsten

168.312.767

803.197

169.115.964

132.663.995

36.451.970

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

-9.873.218

-572.920

-10.446.138

-3.752.807

-6.693.331

Kostenstijging

1.646.808

-670.182

976.626

Opbrengstenstijging

2.131.621

-419.882

1.711.740

Rente

3.010.586

28.981

3.039.567

3.082.025

-42.458

Saldo eindwaarde

-7.347.445

-794.240

-8.141.685

-670.782

-7.470.903

Saldo contante waarde

-6.594.863

-7.777.810

Resultaatneming

2.975.970

1.917.668

4.893.638

Totaal dekking

2.975.970

1.917.668

4.893.638

Saldo na winstneming eindwaarde

-4.371.475

1.123.428

-3.248.047

4.222.856

-7.470.903

Saldo na winstneming contante waarde

-3.618.893

-2.884.173

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

Financiële toelichting

Conclusie

De grondexploitatie is herzien op basis van de verwachte geldstromen vanuit het ontwikkelingsbedrijf. De verwervingskosten nemen af omdat de prospectie voornamelijk nog bestaat uit onroerende zaak belasting. De kosten voor bouw- en woonrijpmaken, indirecte kosten, opslag bovenwijks en grondopbrengsten zijn aangepast naar de geactualiseerde grondexploitatie van OVO. Het financiële resultaat van de grondexploitatie van het ontwikkelbedrijf is verbeterd, dit is terug te zien in het saldo. De verbetering komt met name door een positief effect op de verkoop van bouwrijpe grond.

Het actuele saldo in de grondexploitatie is afhankelijk van de resultaten van het Ontwikkelingsbedrijf Veenendaal-oost. In combinatie met de gerealiseerde voortgang en de toegenomen Risicoreserve binnen OVO, betekent dit dat er een beheersbare situatie aanwezig is.

d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement Resultaten beheersing Niet van toepassing 4

Risico’s 1. Onvoldoende dekking voor gemeentelijke kosten voor werkzaamheden voor

De gemeentelijke grondexploitatie heeft ruimte voor dekking van de gemeentelijke kosten. Beheersing van plankosten blijft aandachtspunt.

Veenendaal-oost.

De overige risico’s in deze grondexploitatie zijn afgeleide risico’s van de grondexploitatie van het ontwikkelingsbedrijf.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Balkons en De Groene Grens a.

Projecten

Portfolio beheer

complex 30 / 31

Projectbeschrijving

Projectkenmerken

Tussen de bebouwing van Veenendaal-oost en Ede ligt de Groene Grens. De Groene Grens is één project, dat bestaat uit twee afzonderlijke grondexploitaties: de Groene Grens Natuurontwikkelingszone (hierna genoemd de Groene Grens) en BalkonNoord en Balkon-Zuid (Balkons). De reden hiervoor is dat de Groene Grens afzonderlijk verantwoord wordt aan de Gemeente Ede. In voorliggend projectenboek worden deze grondexploitaties geconsolideerd.

Status

In exploitatie

Grondbeleid

Actief

Startjaar

1999

Verwacht jaar van afronding

2024

Belangrijkste bestemming

Woningen /natuur / recreatie 49 ha natuur en recreatie

Oppervlak

Groene grens Het project De Groene Grens behelst de ontwikkeling van een natuurgebied tussen de bebouwing van Veenendaal-oost en Ede, gelegen tussen de Dragonderweg en de Zuiderkade. De Groene Grens vormt een natuurlijke buffer tussen Ede en Veenendaal en is bedoeld als uitloopgebied voor de woningbouw van Veenendaal-oost. Het gebied heeft drie functies: natuurontwikkeling, recreatie en waterberging. Afspraken over De Groene Grens zijn vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst (SOK) tussen Veenendaal en Ede. In 2020 heeft de Stuurgroep Groene Grens het voorlopig inrichtingsplan voor de derde fase van de Groene Grens goedgekeurd. Daarmee is aan de SOK een extra opdracht toegevoegd: inpassing van een melkveehouderij in de Groene Grens. In totaal is nu 49 ha natuurgebied gerealiseerd in combinatie met een natuur-inclusieve melkveehouderij (19 ha).

5 ha wonen Contante waarde

Eindwaarde

Resultaat huidige grondexploitatie

€ 1.794.246

€ 1.802.350

Resultaat vorige grondexploitatie

€ 1.766.836

€ 1.806.098

Statusoverzicht Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

Balkons Balkon-Zuid ligt aan de oostzijde van de Dragonderweg, ter hoogte van De Veenderij in Veenendaal-oost. Balkon-Zuid grenst aan de Groene Grens en heeft een lage woondichtheid. Dit Balkon zorgt zo voor een mooie overgang van de nieuwe wijk Veenendaal-oost naar het natuur- en recreatiegebied. In Balkon-Zuid worden 60 vrijstaande woningen gerealiseerd op een kavelgrootte die varieert tussen de 700 en 1.800 m². Alle beschikbare kavels zijn sinds begin 2022 verkocht. In het noordelijk deel van project De Groene Grens bevindt zich Balkon-Noord. Voor het gemeentelijke eigendom zijn voor de komende 14 jaar gebruiksafspraken gemaakt. Voor het particulier eigendom worden het komende jaar de mogelijkheden onderzocht.

b. Projectvoortgang De Groene Grens is in zijn geheel gerealiseerd: Groene Grens Noord (circa 18 ha), Groene Grens Midden (circa 7 ha) en Groene Grens Zuid (circa 24ha). Het gehele project komt vanaf 2024 in de beheerfase. Voor het beheer van het natuurgebied krijgt Stichting Mooi Binnenveld jaarlijks opdracht van gemeente Veenendaal. De natuurontwikkeling van het gebied is “bijzonder goed” en wordt gemonitord door Natuurbalans.

Met gemeente Ede zijn afspraken gemaakt over de overdracht van grondeigendom. In 2021 zijn percelen met een landbouwbestemming aan gemeente Ede verkocht, die zij op haar beurt verpacht aan de melkveehouderij. De percelen met een natuurbestemming blijven in eigendom bij Veenendaal. In 2023 is de SOK van de gemeenten Ede en Veenendaal afgerond waarbij het aantal oorspronkelijk afgesproken te realiseren hectares natuurgebied (70 ha) niet gerealiseerd is, maar waar - op verzoek van gemeente Ede - wel de bestaande melkveehouderij is ingepast. In totaal is hiermee een bijzonder gebied ontwikkeld, waar natuur, recreatie, waterberging en landbouw samen komen. Vanaf 2013 zijn de kavels in verkoop. In 2022 zijn de laatste bouwkavels in Balkon Zuid verkocht en overgedragen. De laatste woonrijpwerkzaamheden worden in 2024 uitgevoerd. Op totaalniveau ligt de grondexploitatie goed op koers.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

c. Financiële voortgang Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie liquidatie-opzet

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

verwervingskosten

8.350.481

813

8.351.295

8.298.651

52.644

milieumaatregelen

395.189

-12.185

383.004

378.004

5.000

bouw- en woonrijp maken

8.711.551

272.225

8.983.776

4.539.648

4.444.128

kosten buiten plangebied

424.890

indirecte kosten

2.898.229

-110.547

2.787.681

2.759.689

27.993

bijdragen aan AD etc.

5.685.915

Totaal kosten

26.466.255

150.306

26.616.561

22.086.796

4.529.765

grondopbrengsten

21.386.795

18.000

21.404.795

-1

subsidies

1.016.307

bijdragen

8.813.049

Totaal opbrengsten

31.216.151

18.000

31.234.151

31.234.152

-1

-4.749.896

132.306

-4.617.590

-9.147.356

4.529.765

72.972

-72.972

Rente

2.870.480

-55.240

2.815.240

2.908.818

-93.578

Saldo eindwaarde

-1.806.444

4.094

-1.802.351

-6.238.538

4.436.187

Saldo contante waarde

-1.766.836

-1.794.247

Resultaatneming

1.766.836

-377.789

1.389.047

Totaal dekking

1.766.836

-377.789

1.389.047

-39.608

-373.695

-413.304

-4.849.491

4.436.187

-405.200

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten) Kostenstijging Opbrengstenstijging

Saldo na winstneming eindwaarde Saldo na winstneming contante waarde

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Toelichting financiën

Projecten

Risico’s

De realisatie van de Groene Grens wordt bekostigd door: • plansaldo van de grondexploitatie Balkons; • subsidie van de provincie Gelderland; • bijdrage vanuit de grondexploitatie Veenendaal-oost; • bijdrage van Rijkswaterstaat t.b.v. boscompensatie; • subsidie van het Regiocontract Regio Foodvalley

Risico

Beheersmaatregel

1. Het gebied wordt niet conform het

Duidelijke afspraken maken en goede monitoring.

afgesproken kwaliteitsniveau beheerd.

Uitgangspunt voor de geconsolideerde grondexploitatie was dat deze sluitend moet zijn. Als tijdens de uitvoering zou blijken dat de inkomsten tegen zouden vallen of de uitgaven hoger zouden zijn dan geraamd, dan zou het investeringsniveau in de aanleg van de Groene Grens daarop aangepast worden. Maar vanwege afronding van project de Groene Grens, waarbij uiteindelijk minder grond is verworven en ingericht als natuurgebied, hoeft project Balkons minder bij te dragen aan de Groene Grens. Dit zorgt ervoor dat er met ingang van 2022 een winst gepresenteerd wordt voor dit project. Daarnaast moet project Balkons een substantiële bijdrage leveren aan het beheer van de Groene Grens. Met de afronding van de Balkons wordt hiervoor het totale beheerbudget gestort in de nog in te stellen bestemmingsreserve Beheer Groene Grens teneinde het beheer voor de komende decennia te kunnen bekostigen. Bij de jaarrekening 2024 wordt dit project afgesloten.

2. Er is niet voldoende beheerbudget beschikbaar tot 2063.

Goede raming maken voor beheerskosten tot 2063. Onderzoeken of SNL-subsidies mogelijk zijn.

Conclusie Dankzij het goede klimaat op de woningmarkt is de verkoop van kavels goed verlopen. Begin 2022 is de laatste kavel overgedragen. Het natuurgebied is samen met gemeente Ede gerealiseerd. Er is een bijzonder gebied ontwikkeld waar natuur, recreatie, waterberging en een landbouw samen komen.

d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement Resultaten beheersing Niet van toepassing.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

CLUSTER CENTRUM 79

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Brouwerspoort a.

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

complex 12

Projectbeschrijving

Projectkenmerken

Het project Brouwerspoort bevat de herontwikkeling van het oostelijk deel van het Veenendaalse centrum. Oorspronkelijk ging het plan uit van realisatie van in totaal circa 600 woningen, 1.600 parkeerplaatsen en 36.000 vierkante meter voor commerciële ruimtes en dienstverlening. Met de doorgevoerde wijziging (zie projectvoortgang) zijn deze aantallen naar beneden bijgesteld. De gemeente is verantwoordelijk voor de grondexploitatie van het project.

b. Projectvoortgang De laatste twee bouwprojecten zijn volop in aanbouw. Het gaat om het entreegebouw en het tweede deel van bouwproject 15. Hiermee komt de afronding van het project Brouwerspoort in zicht. De verwachting is dat medio 2025 het laatste deel woonrijp kan worden gemaakt. Met dit bouwproject wordt ook een eerste kleine stap gezet in de herontwikkeling van de Tuinstraat. Met dit project wordt de open verbinding tussen Brouwerspoort en de Tuinstraat mogelijk gemaakt.

Status

In exploitatie

Grondbeleid

Actief en PPS

Startjaar

2003

Verwacht jaar van afronding

2025

Belangrijkste bestemming

Woningbouw/ winkels/ dienstverlening/ horeca/ parkeren

Oppervlak

8 ha Contante waarde

Eindwaarde

Resultaat huidige grondexploitatie

-/- € 27.245.451

-/- € 28.346.167

Resultaat vorige grondexploitatie

-/- € 26.637.697

-/- € 27.715.136

Statusoverzicht Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Noordelijk deel

Projecten

Gereed • • •

Afgerond.

Middendeel

• • • • • • • • • • •

In het middendeel zijn enkele grote stappen gezet. Het stadsstrand is opgeleverd en ook het gebouw ten zuiden van het strand is opgeleverd. Voor dit jaar staat de start bouw van het laatste bouwproject in Brouwerspoort gepland. Hiervoor wordt de laatste hand gelegd aan de contracten tussen de betrokken partijen. Het bouwplan is dusdanig aangepast dat het aansluit op de visie van de Tuinstraat. Naar verwachting wordt dit gebouw in 2025 opgeleverd en daarmee kan heel Brouwerspoort worden afgerond.

Afronding zuidelijk deel Afgerond.

Sajet (bouwproject 16) Angora (bouwproject 2) Jacquard (bouwproject 3 en 4, inclusief Cultuurfabriek en Arie van Hensbergen parkeergarage) Uitbreiding gemeentehuis (bouwproject 17) Doorbraak Bernhard van Kreelpoort (bouwprojecten 7, 8, 9) Tricotage (bouwproject 11, inclusief parkeergarage, fietsenstalling en Spectrum) Colorant (Bouwproject 5) Bouwproject 15 fase 1 (de Kameleon, Ingenious Vastgoed) Bouwproject 1 (Zwaaiplein) Bouwproject 12 en 13 (TOP Vastgoed en AM) Bouwproject 6 (Pniëlkerk, Down Town) Bouwproject 18 (Brouwershof, parkeerplaats Coornhertpad AM) Bouwproject 10 (Stadsstrand) Bouwproject 14 (LMN, Ingenious Vastgoed)

In aanbouw •

Bouwproject 15 en entreegebouw (14 2e fase; Ingenious Vastgoed), start bouw 2023. Afronding met woonrijpmaken in 2025. 2

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

c. Financiële voortgang Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

verwervingskosten

21.919.256

-173.993

21.745.263

milieumaatregelen

1.199.843

1.183.543

16.300

bouw- en woonrijp maken

17.237.067

160.457

17.397.524

16.491.680

905.844

indirecte kosten

10.417.672

-76.556

10.341.116

10.204.042

137.074

niet terugvorderbare BTW

118.550

bijdragen aan AD etc.

275.000

Totaal kosten

51.167.388

-90.092

51.077.296

50.018.078

1.059.219

grondopbrengsten

24.344.072

-75.000

24.269.072

subsidies

4.104.316

bijdragen

1.849.198

1.050

1.850.248

dekking plantekort

Totaal opbrengsten

30.297.587

-73.950

30.223.637

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

20.869.801

-16.142

20.853.659

19.794.441

1.059.218

6.890

3.084

9.974

Rente

6.838.444

644.089

7.482.534

6.541.659

940.875

Saldo eindwaarde

27.715.136

631.031

28.346.167

26.336.100

2.010.067

Saldo contante waarde

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/14210019/1