Document · PDF

3. bijlage 1. Projectenboek Veenendaal 2024 - rapportage

Gemeenteraad 20 juni 2024, gemeente VeenendaalBij agendapunt: Projectenboek 202423.163 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

PROJECTENBOEK 2024 GEMEENTE VEENENDAAL

MEERJAREN PROGNOSE GRONDEXPLOITATIES 2

Inhoudsopgave Nr.

Projectenportefeuille In het Projectenboek zijn de hiernaast weergegeven projecten opgenomen. In de plattegrond staat aangegeven waar de projecten zich bevinden. In de tabel is per project vermeld welk type grondbeleid is toegepast, of een (ontwikkel)contract is afgesloten en in welk stadium het project zich bevindt. In de Nota Grondbeleid 2020-2024 zijn de hoofdsporen van het gemeentelijk grondbeleid vastgelegd: actief, proactief faciliterend en passief faciliterend. De stuurbaarheid van projecten is in het algemeen het grootst met actief grondbeleid, zonder contractvorming en in een zo vroeg mogelijke (initiatief)fase. Tegelijkertijd is in deze fase ook de onzekerheid in het project het grootst. Daarom wordt vanuit het risicomanagement een bewuste keuze gemaakt voor het type grondbeleid en het aangaan van contracten met derden. Het doel is een juist evenwicht tussen stuurbaarheid en zekerheid.

* BIE = Bouwgrond in exploitatie woningbouw

bedrijventerreinen

MPB = Meerjarige projectbegroting (facilitair)

Project

Portfolio beheer Cluster (complex)

Soort*

Projecten

Project-

Financiële

Risico-

Type

Contract

Stadium

voortgang

ontwikkeling

grondbeleid

met derden?

ontwikkeling

Spoorzone GWG

Spoorzone (107)

BIE

n.v.t.

initiatief

Ambacht

Spoorzone (24)

BIE

actief

nee

initiatief

Pionierkwartier

Spoorzone (43)

BIE

actief

in aanbouw

Lindewijck

Spoorzone (92)

BIE

proactief

in aanbouw

Brandweerlocatie/gemeentewerf

Spoorzone (95)

BIE

proactief

initiatief

Overgangszone Het Ambacht

Spoorzone (100)

BIE-B

actief

nee

initiatief

Ritmeester

Spoorzone (36)

MPB

facilitair

nee

initiatief

Groeneveldselaan

Spoorzone (48)

MPB

facilitair

initiatief

Stationskwartier D-noord

Spoorzone (84)

MPB

facilitair

in aanbouw

Stationskwartier D-zuid

Spoorzone (89)

MPB

proactief

nee

initiatief

Belcompany

Spoorzone (103)

MPB

facilitair

nee

initiatief

Sterke Arm

Spoorzone (105)

MPB

proactief

nee

initiatief

Stationsgebied Centrum

Spoorzone (108)

MPB

n.v.t.

nee

initiatief

Ontwikkelposities Veenendaal-oost

Oost (01)

BIE

actief

nee

in aanbouw

Veenendaal-oost

Oost (02)

BIE

PPS

in aanbouw

Balkons

Oost (30)

BIE

actief

nee

in aanbouw

Groene Grens

Oost (31)

BIE

actief

in aanbouw

Brouwerspoort

Centrum (12)

BIE

actief

in aanbouw

Seats & Sofa's

Centrum (101)

MPB

facilitair

nee

initiatief

Tuinstraat

Centrum(104)

MPB

facilitair

initiatief

1e Melmseweg

Overig (08)

BIE

proactief

in aanbouw

Trivium

Overig (17)

BIE

actief

nee

initiatief

Vrijkomend Vastgoed

Overig (39)

BIE

proactief

in aanbouw

Nieuweweg 220-226

Overig (81)

MPB

facilitair

initiatief

Franse Gat

Overig (98)

MPB

facilitair

in aanbouw

Wageningselaan 98-100

Overig (106)

MPB

proactief

nee

initiatief

BIE-B = Bouwgrond in exploitatie 25

Kaart

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

21 24 23 23 22

20 18

23 23 25

16 14

11 6

12 7 13 4 9 10

Inhoudsopgave

0.1

Portfolio beheer

Kaart

Samenvattend overzicht

Projecten

Voortgang 2023 in Veenendaal

Type project

Aantal

Investeringsomvang

Grondexploitatie

253.150.772

Het belangrijkste antwoord op de schaarste zal gezocht moeten worden in het toevoegen van aanbod van nieuwbouwwoningen. Er is al veel gebouwd in de afgelopen jaren in Veenendaal. In 2023 zijn 460 woningen gerealiseerd. Te denken valt aan bouwprojecten in Veenderij, Stationskwartier, Franse Gat, Balkons, Schoolstraat en Julianastraat. Er wordt behoorlijk doorgebouwd in Veenendaal zoals in Veenendaaloost, Lindewijck en Stationskwartier (beide onderdeel Spoorzone), en Brouwerspoort. Op diverse plekken zijn in 2023 de voorbereidingen getroffen om met de bouw te beginnen zoals in Groenpoort, Stationskwartier, Franse Gat en Nieuweweg.

PPS (OVO)

162.686.019

Woningaanbod Veenendaal

Meerjarige projectbegroting *)

-1.104.902

Totaal

414.731.889

Voorliggend projectenboek is opgebouwd uit de volgende complexen:

Om de cijfers in perspectief te zetten zijn alle woningbouwplannen van Veenendaal in kaart gebracht in een grafiek van 2012 - 2032. De rode lijn geeft de daadwerkelijke bouwproductie van woningen in Veenendaal aan. Deze cijfers zijn afkomstig uit de gemeentelijke basisadministratie (BAG) en zijn gebaseerd op het moment van bouwjaar. Hieruit is een gemiddelde bouw van 400 woningen per jaar te zien vanaf 2016 (einde “woningbouwcrisis”). Vooral vanaf 2019 is er constante oplevering van woningen van minimaal 400 per jaar.

*) alleen geïnvesteerd vermogen

0.2

De prognose op basis van de projecten (‘hard’ en ‘zacht’ aanbod) is in blauw en oranje weergegeven zoals dit begin 2024 is ingeschat met de cijfers van de Woningmonitor (provincie Utrecht) en eigen prognoses. De ‘harde voorraad’ heeft voor de komende 5 jaar (2024 – 2028) een gemiddelde voorraad van ruim 500 woningen. De jaren erna gaat dit sterk naar beneden naar 50 woningen per jaar. Dit heeft vooral te maken met de afronding van Veenendaal-oost. Met het vaststellen van omgevingsplannen in met name de Spoorzone (zoals Het Ambacht) kan deze voorraad weer stijgen. Voor 2024 worden (gemiddeld) iets minder opleveringen verwacht, terwijl in 2025 juist veel woningen worden opgeleverd. Om de ‘harde voorraad’ op peil te houden is het van belang dat voldoende omgevingsplannen worden vastgesteld.

Voortgang woningbouw

De woningmarkt blijft volop in beweging. De huizenprijzen zijn het afgelopen jaar weer gestegen en de krapte op de woningmarkt blijft groot. De hypotheekrentes zijn gestabiliseerd op een hoger niveau dan enkele jaren geleden, desalniettemin is de vraag naar woningen groot. Door de prijsstijgingen en de daardoor hoge woningprijzen is het voor starters op de woningmarkt erg lastig om een woning te kopen. De stichtingskosten van de woningen stijgen nog steeds. De prijzen van de loon- en materiaalcomponenten zijn aan stijging onderhevig, daarnaast dienen woningen steeds duurzamer te worden gebouwd. Door de prijsstijgingen van de afgelopen jaren zijn de stichtingskosten flink opgedreven, waarmee met name de woningen voor starters financieel steeds minder rendabel zijn geworden om te bouwen. De druk op de woningmarkt blijft hiermee onverminderd hoog.

Er zijn veel plannen in de maak, waarvan ook plannen met hoge woningbouwaantallen. De komende vijf jaar leidt dit tot een gemiddelde van bijna 800 woningen per jaar. Het zal niet realistisch zijn van deze plannen te verwachten dat ze allen op de gestelde termijn gerealiseerd worden. 5

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

Projecten

Woningbouwbehoefte voor de middellange termijn

In de uiteindelijke realisatie zullen plannen afvallen of vertraagd worden opgeleverd. Er zitten plannen tussen met uitplaatsing van bedrijven met forse uitdagingen in tijd, geld en ruimte voor uitplaatsing. Het daadwerkelijk aantal te realiseren woningen zal naar verwachting liggen in de bandbreedte tussen het aantal woningen van de harde plannen (verwacht minimum) en het aantal woningen van alle overige plannen (maximum). Wat duidelijk is, is dat om de voorraad de komende jaren op peil te houden wel de nodige inzet gepleegd moet worden om de plannen om te zetten naar haalbare woningbouwprojecten. Gezien het eerder geconstateerde huidige tekort zal in de komende jaren een hoge(re) inzet benodigd zijn van alle betrokken partijen om aan de woningvraag te kunnen voldoen.

Alle plannen die in de bovenstaande woningmonitor zijn opgenomen, lijken ook wel tegen het maximum aan te lopen wat er nog aan ontwikkelruimte mogelijk is binnen de gemeentegrenzen van Veenendaal. De verdere groei zal in de regio opgevangen moeten worden. Ook de buurgemeenten zijn zich bewust dat de woningbouwopgave steeds meer een regionaal vraagstuk is geworden. Omdat tussen planvorming en realisatie een lange tijdspanne zit (ca 8 jaar is geen onrealistische termijn) is het belangrijk op tijd met planvorming te starten. Concluderend kan het volgende gesteld worden: 1. Het (harde) aanbod aan woningbouwprogramma is op korte termijn redelijk op orde. Hiermee lijkt het te verwachten aantal van 400-500 per jaar (“autonome groei én inhaalvraag”) onder normale omstandigheden haalbaar. 2. Ingewikkelde dossiers zoals stikstofdepositie in natuurgebieden en netcongestie zorgen ervoor dat de omstandigheden op dit moment uitdagend zijn. 3. Realisatie van de woningbouwopgave is complex, met invloed en afhankelijkheid van veel direct en indirect betrokken (bouw)partijen en externe factoren, waaronder macro-economische trends (inflatie, rente, woningprijzen, etc.) en risico’s. 4. Om de extra vraag naar woningen bij te kunnen houden zullen meer projecten van de grond moeten komen. De plannen zijn er, maar deze moeten nog wel in haalbare projecten worden vertaald.

Veelal zijn dit binnenstedelijke locaties (op bijvoorbeeld bedrijventerreinen) en diverse herontwikkeling- en inbreidingslocaties met beperkte omvang. 5. Gezien de beperkte (ambtelijke) capaciteit zal ook bekeken moeten worden welke projecten het meeste kans maken om tot een realistische ontwikkeling te komen en welke effectief en substantieel bijdragen aan de woningvoorraad van Veenendaal. 6. De nieuwe ontwikkelingen zullen niet alleen kwantitatief in de behoefte moeten voorzien, maar ook kwalitatief voor de diverse doelgroepen en prijsklassen. In een gespannen woningmarkt met hoge stichtingskosten zal dit een forse uitdaging worden. De gemeente zal daarom indien nodig actief interveniëren zoals het vestigen van Voorkeursrecht onder de Omgevingswet (afdeling 9.1 Ow, voorheen Wet Voorkeursrecht Gemeenten, Wvg). Ook andere opties binnen de publieke mogelijkheden kunnen niet worden uitgesloten. 7. Via de opgave Groei en Bloei wordt ingezet om actief kansen te zoeken voor de middellange en langere termijn voor een gezonde groei van Veenendaal. Hierbij is regionale samenwerking van groot belang.

Figuur 1 totale aanbod nieuwbouwwoningen Veenendaal

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

Projecten

0.3 Speerpunten voor de komende jaren

Voor 2024 worden in dit projectenboek de volgende speerpunten geformuleerd:

Een belangrijk uitgangspunt van de afgelopen jaren voor het grondbedrijf is het beperken van de gemeentelijke risico’s. Dit punt kan op gespannen voet staan met de wens om snel en veel woningen te realiseren. De sterke vraag naar nieuwbouwwoningen neemt niet weg dat het voor de gemeente van belang is om te blijven sturen op beperking van de (financiële) risico’s. Deze risico’s zijn de afgelopen jaren sterk afgebouwd voor de bestaande projecten. De Risicoreserve Grondexploitaties is op orde door de winstnemingen die nu plaats kunnen vinden. Dit is in onderstaande grafiek te zien aan de opgebouwde buffer in het afgelopen jaar (groene vlak). Er is echter voor het derde jaar een stijging te zien in het toenemen van het risicoprofiel in deze zelfde grafiek. Dit is het gevolg van de toekomstige woningbouwopgave met een grote vraag naar betaalbare woningen die veelal gerealiseerd moeten worden bij binnenstedelijke herontwikkelingen (met de nodige financiële risico’s).

Zorgen voor voldoende aanbod aan nieuwbouwwoningen

Op korte termijn kan een deel van de woningvraag ingevuld worden. Het is de uitdaging om ook voldoende nieuwe plannen klaar te zetten, zodat het aanbod de vraag kan blijven volgen. Vanwege de lange tijd tussen planvorming en realisatie worden diverse initiatieven opgestart. Daarnaast wordt onderzocht welke plannen opgestart kunnen worden (denk hierbij ook aan inbreiding op parkeerterreinen). Bij aanbod gaat het niet alleen om aantallen, maar wordt ook gekeken naar de behoefte. Daarnaast is het van groot belang om ‘zachte’ plannen om te zetten naar ‘harde’ plannen. Ofwel te zorgen voor een onherroepelijk omgevingsplan. Op dit moment wordt de gemeente geconfronteerd met de gevolgen van stikstofdepositie op natuurgebieden op verschillende type projecten, wat invloed heeft op de groei van Veenendaal. Projecten welke zien op woningbouw, bedrijventerreinen en (grootschalige) infrastructuur dienen te voldoen aan diverse eisen voordat het project uitgevoerd kan worden. Doordat de elektrificatie van Nederland sneller verloopt dan het energienetwerk aankan is er netcongestie ontstaan. Hierdoor wordt het naar verwachting de komende jaren steeds minder eenvoudig om projecten met een (grote) stroomvraag te realiseren. Het probleem van netcongestie speelt zich lokaal af maar is een nationaal probleem. Op het lokale niveau is het probleem dan ook niet op te lossen.

Bij projecten dient te worden gezocht naar tijdelijke (mogelijk niet duurzame) alternatieven om de voortgang te borgen.

Figuur 2: verloop van de weerstandscapaciteit 2009-2024

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

Haalbaar maken van gemeentelijke doelstellingen met hulp van financiële middelen zoals het gemeentelijke fonds bedrijfsverplaatsingen, sociaal vereveningsfonds en subsidies/cofinanciering van andere overheden

Onze omgevingsvisie bevestigt de ambitie om in te zetten op transformatie van Het Ambacht en verplaatsing van milieuhinderlijke bedrijven uit woongebieden. Op dit moment ontstaan er kansen om concrete stappen te kunnen zetten.

Projecten

Ruimtelijke doelen bereiken met inzet van publiekrechtelijke instrumenten als de Omgevingswet en beleid zoals herziening van het Grondbeleid en het Programma kostenverhaal en financiële bijdragen

In de meeste gevallen worden afspraken voor projecten vooral via privaatrechtelijke overeenkomsten vastgelegd. Dit werkt vaak goed, maar kent ook beperkingen in afdwingbaarheid. In het geval dat er geen privaatrechtelijke overeenkomst met een initiatiefnemer kan worden gesloten kan het zo zijn dat de gemeente verplicht is om het kostenverhaal publiekrechtelijk te borgen. Het kostenverhaal maakt sinds inwerkingtreding van de Omgevingswet middels kostenverhaalsregels onderdeel uit van het Omgevingsplan. Het kostenverhaal kan zien op ontwikkelingen met een tijdvak (traditioneel) en zonder tijdvak (organisch). Beide varianten kunnen ook op één project of gebiedsontwikkeling naast elkaar worden toegepast. Uiteraard is er een relatie met de planologische invulling van het plan.

Het rijk (via de Woningbouwimpuls) en ook provincie zetten weer volop in op de woningmarkt en er zijn middelen toegekend voor Het Ambacht. Met aanvulling vanuit gemeentelijke middelen zoals bedrijfsverplaatsingsfonds, bovenwijkse bijdragen (van ontwikkelaars) en het MIP (Meerjaren investeringsplan) kan in subsidievorm het laatste zetje worden gegeven om projecten tot realisatie te brengen. Daarnaast is er gewerkt aan het opzetten van een sociaal vereveningsfonds. Dit moet het gemakkelijker maken om het beoogde percentage sociale woningbouw in nieuwbouw te behalen. Ontwikkelingen welke niet het gewenste percentage sociaal realiseren zullen hiervoor een financiële compensatie betalen aan het fonds. Dit geld wordt elders gebruikt om bij een andere ontwikkeling meer sociaal te bouwen.

In 2024 is het Programma kostenverhaal en financiële bijdragen aan de raad voorgelegd. Deze nota maakt het mogelijk dat marktpartijen aan ‘bovenwijkse voorzieningen’ gaan meebetalen op het moment dat zij een locatie in ontwikkeling brengen en is dit structureel georganiseerd en afdwingbaar. Echter betekent dit ook dat een gemeentelijke inzet op projectoverstijgende investeringen (bovenwijkse voorzieningen) noodzakelijk is en soms ook voorfinanciering ervan. Daarnaast is in dit programma het reguliere kostenverhaal, de herijking van de kosten van en bijdrage aan projectoverstijgende investeringen en de systematiek van de financiële vorm sociale verevening middels het vereveningsfonds sociale woningbouw opgenomen. Eind 2024 wordt ook de herziening van de Nota Grondbeleid 2020-2024 aan de raad aangeboden. Daarnaast zet de gemeente ook meer in om via de publiekrechtelijke instrumenten haar ruimtelijke doelen te verwezenlijken. Een voorbeeld is het toepassen van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten om zo meer invloed te hebben op de toekomstige ontwikkeling.

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

Projecten

0.4 Grondexploitaties In dit projectenboek wordt de raad dertien (herzieningen van) grondexploitatiebegrotingen ter vaststelling aangeboden.

In onderstaand overzicht zijn de betreffende complexen met bijbehorende planresultaten (in contante waarde) weergegeven.

Overzicht grondexploitatiebegrotingen (contante waarde) bedragen x 1.000 Herziening 2023 Complex Spoorzone GWG

Wijzigingen 2024

Herziening 2024

tekort

overschot

tekort

overschot

tekort

overschot

Ambacht

4.236

4.320

Pionierkwartier

5.292

-8

5.284

Lindewijck

510

531

Brandweerlocatie/gemeentewerf

581

-284

297

Overgangszone Het Ambacht

Ontwikkelposities Veenendaal-oost

1.531

-379

1.152

Veenendaal-oost

6.595

1.183

7.778

Balkons

1.767

1.794

Groene Grens

Brouwerspoort

26.638

607

27.245

Seats & Sofa's

1e Melmseweg Trivium

721 0

Vrijkomend Vastgoed Wageningselaan 98-100

Totaal

36.166

-7 335

714 335

1.994

2.011

139

120

259

13.838 9

1.071

698

37.237

14.536

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

Toelichting mutaties groter dan € 0,1 miljoen (voor een uitgebreide toelichting zie hoofdstuk betreffende project): •

Nadeel Brandweerlocatie/gemeentewerf: de aanbesteding van de verkoop terrein Wijkservice en sloop zijn verwerkt. Dit levert neerwaartse bijstelling op. Het eindsaldo blijft wel positief.

•

Nadeel Ontwikkelposities Veenendaal-oost: de kosten voor het parkeerterrein op locatie Nordenheem zijn aangepast. Verder zijn de plankosten en onderzoekskosten voor het project bijgesteld op basis van de realisatie.

•

Voordeel Veenendaal-Oost: Dit resultaat is afhankelijk van het resultaat van de deelneming Veenendaal-Oost. Dit is verwerkt in de grondexploitatie.

•

Nadeel Brouwerspoort: Dit betreft voornamelijk de reguliere rentebijschrijving op de eindwaarde als gevolg van de hoge boekwaarde. Op contante waarde is nadeel relatief gering.

•

Nadeel Trivium: De begeleiding van de contractvorming heeft veel inzet gevraagd van de ambtelijke organisatie, voornamelijk vanwege de ingewikkelde bodemsituatie. Ook zijn de toekomstige raming van plan- en projectkosten geactualiseerd.

•

Voordeel Wageningselaan 98-100: inmiddels is exploitatieovereenkomst gesloten en zijn de overeengekomen bedragen in de meerjarige projectbegroting verwerkt (hogere opbrengst).

Projecten

In paragraaf 0.5 wordt toegelicht wat de gevolgen zijn voor het weerstandsvermogen voor de grondexploitaties.

Bovenstaande aanpassingen in de resultaten van de grondexploitaties hebben deels gevolgen voor de Risicoreserve Grondexploitaties. Deze reserve wordt namelijk gevoed door winsten uit grondexploitaties. Eventuele verliezen worden ten laste gebracht van deze reserve via de voorziening grondexploitaties. Een overzicht van de mutaties in de Risicoreserve Grondexploitaties als gevolg van de herziene grondexploitaties, afgesloten grondexploitaties en MPB’s is weergegeven in onderstaand schema (contante waarde).

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

Projecten

Mutaties Risicoreserve Grondexploitaties (contante waarde) bedragen x 1.000 Complex

Resultaat grondexploitatie *)

Al verrekend met Voorziening / Risicoreserve **)

Al verrekend via bijdrage/ rentebijschrijving in Voorziening

Vast te stellen storting per 1-1-2024

Vast te stellen reservering per 1-1-2024

Nog af te wikkelen na 1-1-2024

Ambacht

-4.320

-4.236

-84

Pionierkwartier

-5.284

-5.292

-106

114

Lindewijck

531

319

176

Brandweerlocatie/gemeentewerf

297

-5

Ontwikkelposities Veenendaal-oost

1.152

890

-237

499

Veenendaal-oost

7.778

4.041

853

2.884

Balkons

1.794

1.265

124

405

Groene Grens

Brouwerspoort

-27.245

-26.638

-532

-75

Seats & Sofa's

-53

1e Melmseweg

714

644

Trivium

-335

2.011

1.147

-15

879

Wageningselaan 98-100

259

Restanten complex ***

-22.703

-27.860

-722

767

-301

5.413

Spoorzone GWG

Stationskwartier D-noord

Tuinstraat

Vrijkomend Vastgoed

Totaal

*) minus is tekort **) positief is verrekend met Risicoreserve Grondexploitaties, negatief is gereserveerd in Voorziening Grondexploitaties ***) Restantencomplex wordt jaarlijks verrekend met de risicoreserve en Heebink, Herontwikkeling Hoogvliet en Zuidpoort zuid zijn afgesloten.

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

Na 2024 worden nog stortingen verwacht tot een saldo van € 5.999.000 (op eindwaarde) tot en met 2032. Deze stortingen vinden plaats in de jaarrekeningen van de komende jaren. Tot en met 2028 is dit bedrag € 2.159.000. De planning voor de komende 4 jaar is in de onderstaande tabel weergegeven. Hierin wordt geen rekening gehouden met tussentijdse winstnemingen, zodat in de praktijk bedragen eerder beschikbaar kunnen zijn. En ook eventuele verliesvoorzieningen zullen effect hebben op het toekomstige saldo van de Risicoreserve Grondexploitaties.

Toekomstige projecten Toekomstige projecten zullen worden beoordeeld op de behoefte die bestaat vanuit de markt. Doel is om een evenwichtige ontwikkelportefeuille te hebben en te houden. Het is van belang om geen aanbod toe te voegen welke concurrerend is met het bestaande aanbod. Anderzijds zorgt de huidige krapte op de woningmarkt ervoor dat voldoende aanbod noodzakelijk is om oververhitting in de bestaande woningvoorraad te voorkomen: “nieuwbouw dient als bluswater”. Per locatie wordt een afweging gemaakt, mede op basis van gemeentelijk beleid zoals gebiedsvisies, de omgevingsvisie, duurzaamheidsvisie etc. Voorbeelden van mogelijk nieuwe projecten zijn locaties van het vrijkomend gemeentelijk vastgoed. Op korte en langere termijn komen diverse schoollocaties vrij, die in aanmerking komen voor herontwikkeling.

Stortingen Risicoreserve Grondexploitaties vanaf 1-1-2025 Complex

2025

2026

2027

2028

totaal

Brandweerlocatie/ gemeentewerf

321

Ontwikkelposities Veenendaal-oost

540

1e Melmseweg

Vrijkomend Vastgoed

951

Wageningselaan 98-100

275

Totaal

275

1.884

2.159

Projecten

Diverse marktinitiatieven Vanuit marktpartijen worden ook regelmatig plannen ingediend voor (her)ontwikkelingen boven de bestaande voorraad nog uit te voeren projecten. Het is dus goed mogelijk dat ook in 2024 nieuwe initiatieven ontstaan voor woningbouw. Zodra deze concreter worden en daadwerkelijk tot planvorming komen, maken de (grotere) projecten onderdeel uit van het Projectenboek. Complex 90: Restanten geliquideerde complexen Indien een complex wordt afgesloten en er zijn zaken die nog niet zijn afgehandeld, dan worden deze naar dit complex overgeboekt. Daarnaast worden binnen dit complex voorbereidingskosten geactiveerd voor projecten die nog niet in uitvoering zijn en mogelijk ook niet tot uitvoering komen. Het resultaat van dit complex in 2023 is het gevolg van het definitief afsluiten van de projecten Boveneind/Pampagras en Veeneind (met een voordelig resultaat van € 8.019).

Bedragen x € 1.000 (op eindwaarde, dus resultaat op moment van uitkering inclusief rente en inflatie, minus al genomen winst)

Inhoudsopgave

0.5

Portfolio beheer

Kaart

Projecten

Risicomanagement grondexploitaties

De risico’s zijn per project in beeld gebracht. In de figuur hieronder is de werking van het ‘grondbedrijf’ en de risicodekking weergegeven.

De Nota Grondbeleid stelt dat “de Risicoreserve in overeenstemming dient te zijn met de omvang van de gemeentelijke risico’s in de grondcomplexen”. Deze analyse is te vinden in de risicoanalyse (geheime bijlage). In dit projectenboek zijn wel de belangrijkste risico’s benoemd. De optelling van alle risico’s vormen de benodigde financiële weerstandscapaciteit. Deze confrontatie vindt plaats in de Risicoanalyse Projecten Gemeente Veenendaal 2024. Deze rapportage is niet openbaar. Daarin worden de volgende cijfers weergegeven: • Totaal maximaal benodigde reservepositie € 15,9 mln. (was € 18,6 mln.). • Totaal benodigde financiële weerstandscapaciteit € 7,7 mln. (was € 7,0 mln.).

De Risicoreserve Grondexploitaties (hierna genoemd Risicoreserve) is ingesteld om de risico’s binnen de grondexploitaties te kunnen opvangen. Daarnaast wordt deze reserve ingezet om tekorten in de grondexploitaties te kunnen financieren via de voorziening grondexploitaties. Deze reserve wordt vanuit winstgevende complexen gevuld. Jaarlijks wordt over alle grondexploitaties een risicoanalyse opgesteld. Dit levert een totaalbedrag aan risico’s op. De buffer tegen de risico’s van grondexploitaties wordt gevormd door de Risicoreserve. In de Nota Grondbeleid wordt aangeven wat de minimale hoogte van de Risicoreserve moet zijn (benodigde weerstandscapaciteit). Daarin staan tevens regels ter bepaling van de hoogte van de benodigde weerstandscapaciteit. Eventuele mutaties met de Algemene Reserve worden verantwoord in de jaarrekening met, zo nodig, een dekkingsplan. 13

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

0.6 Huidige en toekomstige ontwikkelingen algemeen

Bovenstaande cijfers geven aan wat er minimaal in de Risicoreserve moet zitten en wat er maximaal in mag zitten. Bevat deze reserve minder dan € 7,7 miljoen, dan is eventueel aanvulling ten laste van de Algemene Reserve aan de orde als het dekkingsplan niet binnen een jaar sluitend is. Bevat de reserve een hoger bedrag dan € 15,9 miljoen, dan kan het bedrag boven dit maximum worden gestort ten gunste van de Algemene Reserve, indien het perspectief positief blijft.

Netcongestie Op dit moment lopen woningbouwprojecten al vertraging op door de afgekondigde netcongestieproblemen op het landelijke en regionale net. Hiervoor zijn snel oplossingen nodig om de ambitie qua bouwplanning te kunnen realiseren. Nieuwe woningbouwlocaties of verplaatsingen van hinderlijke bedrijven moeten wel kunnen worden aangesloten op de energie-infrastructuur en er moet stroom geleverd kunnen worden (ook wanneer een vertrekkend bedrijf plaats maakt voor woningbouw). Ook vragen investeerders om zekerheid dat nieuw te realiseren woningen kunnen worden aangesloten. In elke provincie wordt via het zogenaamde Provinciaal Meerjarenprogramma Infrastructuur Energie en Klimaat (p-MIEK) in kaart gebracht wat de behoefte is aan energie-infrastructuur op regionaal niveau. Zo kan de regionale energie-infrastructuur op een integrale manier worden geprogrammeerd en een prioritering van en plannen voor investeringen in de regionale energie-infrastructuur worden gemaakt. De verantwoordelijkheid voor de uitwerking van de p-MIEK ligt bij de provincies. Vanuit de gemeente zetten we op verschillende manieren in om netcongestie voor onze bouwprojecten op te pakken:

Ten opzichte van het projectenboek 2023 is de Risicoreserve Grondexploitaties gestegen van € 7,3 miljoen naar € 7,8 miljoen. Dit is boven de benodigde weerstandscapaciteit van € 7,7 miljoen. Samenvattend gelden voor deze rapportage de volgende cijfers: Stand per 1 januari 2023 Saldo mutaties 2023

Raming stand per 31 december 2023 voor resultaatsbestemming Correctie uit reserve onderwijs (algemene reserve)

7.633.108 167.966

7.801.074 14.651

Raming stand per 31-12-2023 na resultaatsbestemming

7.815.725

Totaal benodigde financiële weerstandscapaciteit per 31 december 2023

7.731.725

Totaal maximaal benodigde reservepositie ult. 2023

15.868.999

Geraamde stortingen tot ultimo 2032 (rond)

5.999.000

Projecten

1. Via de p-MIEK zelf; de gemeente is actief betrokken om mee te werken aan korte en lange termijnoplossingen. Hierbij is van het belang dat de gemeente zicht heeft op de bouwplanningen, bouwprogramma en energiesystemen. Dit is nog stevige uitdaging vanwege het gebrek aan data. 2. Pilot Ambacht/Spoorzone: als gemeente nemen we zelf de regie om voor met name het Ambacht een pilot te starten waarbij we de bestaande netwerkcapaciteit proberen in te zetten voor de woningbouw. Deze pilot organiseren we in samenwerking met de provincie en netbeheerder. Hierbij speelt ook een toekomstig warmtenet een grote positieve rol om de piekbelasting op het stroomnet zoveel mogelijk te verlagen.

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

Projecten

Conjunctuur: stijgende kosten en opbrengsten

3. Inzetten kanalen woondeal en Novex-gebied Arnhem, Nijmegen, Foodvalley. De woondeal kent een versnellingstafel waarbij diverse ministeries zijn aangesloten. Dit geldt ook voor het NOVEX-overleg. Deze overlegstructuren worden ingezet om samen met het rijk te zoeken naar oplossingen dan wel alternatieven voor de gemaakte woningbouwafspraken.

In de projecten worden kosten gemaakt, bijvoorbeeld de kosten voor de aanleg van openbare ruimte en plankosten. Daarnaast heeft de bouwkostenontwikkeling van woningen impact op de ontwikkeling van de grondprijzen. Voorspellen van de toekomst is altijd lastig en dat geldt uiteraard ook voor de inflatie. Ten opzichte van voorgaande jaren lijkt de grilligheid van de prijsstijgingen wat te zijn afgenomen. Het herstel is pril en met name de loonkosten blijven nog stijgen. De prijsstijgingen kunnen in 2024 voor extra tegenvallers zorgen voor de gemeentelijke grondexploitaties. Via het risicomanagement wordt geprobeerd dit zoveel mogelijk te beperken en zo nodig op te kunnen vangen via de Risicoreserve Grondexploitaties.

Onze inzet is erop gericht om risico’s binnen de projecten zoveel mogelijk te beheersen. De verwachting is wel dat de netcongestie juist in onze regio complexer is dan in grote andere delen van Nederland. Het is daarom noodzakelijk om voldoende inzet te plegen op het maken van afspraken, zoeken naar alternatieven en de lobby richting met name het rijk op gang te houden. Dit leidt mogelijk tot extra plankosten. In het uiterste geval zullen we mogelijk in de tijd gezien keuzes moeten maken.

GWW-kosten Stikstof

De gevolgen van de oorlog in Oekraïne hebben de afgelopen jaren tot flinke stijgingen geleid op de GWW-kosten (Grond-, weg- en waterbouwkosten). Deze kosten betreffen de kosten voor de aanleg van openbare werken. De materiaalprijzen lijken niet zo hard meer te stijgen als de afgelopen jaren, maar nog steeds speelt het probleem van de hoge inflatie van afgelopen jaar en de krapte op de arbeidsmarkt. Dit leidt ertoe dat veel lonen zijn gestegen en nog stijgen, wat de GWW-kosten verder onder druk zet.

Afgelopen jaar is duidelijk geworden dat het rijk een streep heeft gezet door een aantal grote infrastructurele maatregelen op het rijkswegennet. Dit is mede gedaan omdat er te weinig specialisten op het gebied van stikstof zijn. Ook Veenendaal ondervindt dat dit met name voor infraprojecten een complex dossier is. De verbreding van de Rondwegoost ligt grotendeels al jaren stil vanwege dit punt. De woningbouwprojecten zelf kunnen op dit moment doorgang vinden omdat er op projectniveau oplossingen zijn gevonden. Zo is bijvoorbeeld in Veenendaal-oost gebruik gemaakt van de landelijke stikstofbank en heeft interne saldering plaatsgevonden. Voor met name het Ambacht wordt op dit moment gewerkt aan soortgelijke oplossingsrichtingen. Doordat de landelijke wetgeving in beweging blijft en er nieuwe gerechtelijke uitspraken bijkomen, vormt dit nog wel een risico.

Bouwkosten woningbouw Ook de bouwkosten zijn de afgelopen jaren als gevolg van de oorlog in Oekraïne flink gestegen. Met name de prijzen van bouwmaterialen (o.a. beton, bakstenen en cement) waarvan de productie veel energie vereist zijn hard gestegen. De prijzen van hout en staal worden in minder sterke mate beïnvloed door de gas- en energieprijzen, maar meer door de productieomvang en logistieke verstoringen. De materiaalprijzen lijken minder hard te stijgen, maar ook op de bouw is een krapte op de arbeidsmarkt, waarmee de lonen stijgen. Verder zorgen de strenge duurzaamheidseisen, in combinatie met de stikstofeisen voor de bouw, voor meerwerk en extra investeringen voor aannemers.

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

Projecten

Vennootschapsbelasting (Vpb)

Zij moeten deze duurzame oplossingen onderzoeken en zien in te passen in het eindproduct. Dit resulteert in een stijging van de indirecte bouwkosten. Daarnaast kan ook de grote vraag naar nieuwbouwwoningen ervoor gaan zorgen dat bouwaannemers hun aanbod (stichtingskosten) voor een hogere prijs in de markt kunnen zetten omdat hiervoor meer ruimte is in de VON-prijzen (ofwel vrij-op-naam-prijzen).

Per 1 januari 2016 is de wet Vennootschapsbelasting overheidsbedrijven ingevoerd. Net als bij stichtingen en verenigingen wordt bij gemeenten bekeken welke activiteiten in de zin van de Vpb structureel winstgevend zijn. Op basis van specifieke regels – over bijvoorbeeld rente en afschrijving – wordt jaarlijks winst of verlies van elk van deze activiteiten bepaald. Over de totale winst zal vennootschapsbelasting worden afgedragen. Voor de Vpb vormt het cluster grondbedrijf en de relatie met OVO het belangrijkste aandachtsgebied. In de afgelopen jaren is er veelvuldig overleg gevoerd met de Belastingdienst, omdat de gemeente Veenendaal zekerheid wil hebben over de interpretatie van de Vpb-positie van de grondexploitaties. De interpretaties van de feiten en wet- en regelgeving waren moeilijk en lagen op veel terreinen uit elkaar. Er ligt nu een compromis en dit is een redelijke uitkomst voor beide partijen. Op basis hiervan wordt jaarlijks een QuickScan uitgevoerd waaruit blijkt of het grondbedrijf winstgevend is. Op dit moment is het grondbedrijf niet winstgevend.

Grondopbrengsten De grondprijzen zijn afhankelijk van een aantal zaken, namelijk vraag/aanbod, de ontwikkeling van de woningprijzen (VON-prijs) en de bouw- en bijkomende kosten van woningen. De woningprijzen en bouw- en bijkomende kosten bepalen namelijk wat overblijft als residu voor de grond, ook wel de residuele grondprijs. De aanhoudende schaarste op de woningmarkt en de verruimde financieringsmogelijkheden zorgen ervoor dat de grondprijzen beperkt blijven stijgen.

Situatie verbreding Rondweg-Oost Vastgoedontwikkeling Vanwege de wetgeving omtrent stikstof zijn de benodigde ruimtelijke procedures (Milieueffectrapportage en provinciaal inpassingsplan) voor de verbreding van Rondweg-Oost op stilstand gezet. Voor Veenendaal is de verbreding van de RondwegOost van groot belang voor de bereikbaarheid van de gemeente in zijn geheel en Veenendaal-oost in het bijzonder. Dit geldt ook voor het noordelijke deel daarvan, Groenpoort, waar naast een goede ontsluiting, geluidsmaatregelen langs de rondweg voorwaardelijk zijn om deze woningen te kunnen ontwikkelen. Door beschikbare stikstofruimte in de ontwikkeling van Groenpoort kan een deel van de Rondweg-oost (vanaf het oostelijk tankstation tot A12) toch vooruitlopend worden verbreed, kunnen de geluidswerende voorzieningen worden gerealiseerd en de aansluiting van Groenpoort worden aangelegd. Realisatie vindt plaats in 2024.

Er zijn diverse vrijkomende vastgoedobjecten van de gemeente die op de markt worden gebracht. Het is belangrijk om de afzonderlijke (her)ontwikkeling van deze vastgoedpanden integraal met deze projecten in ontwikkeling te brengen wegens de dwarsverbanden, die er vaak zijn op het gebied van stedenbouw, milieu en participatie met omwonenden. Vanwege de vaak strategische locaties zijn ze dikwijls goed geschikt voor doelen uit de omgevingsvisie, bijvoorbeeld voor ouderenhuisvesting. Gezien de schaarse ruimte en het weinige gemeentelijke grondbezit is het van groot belang de ruimtelijke doelstellingen ten aanzien van het vastgoedbeleid mee te laten wegen. Er kan dus spanning ontstaan binnen de diverse gemeentelijke beleidsdoelstellingen.

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

Projecten

Programmatisch - en opgavegericht werken

0.7 Algemene uitgangspunten en parameters

De gemeente werkt met programma’s voor bijvoorbeeld Spoorzone, Energieneutraal Veenendaal, Opvang (ontheemden), Uitvoeringsprogramma sociaal domein en Vitale binnenstad. Mogelijk komen daar circulariteit en klimaatadaptatie bij. Het zijn belangrijke onderwerpen voor de gemeente om hieraan uitvoering te geven. Wanneer in deze programma’s keuzen worden gemaakt, kunnen deze gevolgen hebben voor de projecten (grondexploitaties en private ontwikkelingen). Het risico bestaat dat een opstapeling van ambities uiteindelijk de uitvoering op projectniveau in de weg kunnen staan. De uitdaging is daarom te zorgen voor een goede verbinding tussen de programma’s en de projecten. Dit geldt ook voor beleid. Een voorbeeld voor afstemming is bijvoorbeeld het vereveningsfonds sociale woningbouw, zodat de doelstellingen op stadsniveau worden gehaald en het ook nog werkbaar is bij de individuele projecten. Daarnaast werkt de gemeente ook met de opgave om meer aandacht te hebben voor de majeure uitdagingen waarvoor de gemeente zich gesteld ziet. De opgaven Duurzaamheid en Groei & Bloei hebben eveneens invloed op ontwikkelingen binnen het grondbedrijf. Een goede afstemming tussen de programma’s, opgaven en het grondbedrijf is van groot belang voor de gemeentelijke doelstellingen binnen het fysieke domein.

Voor de herziening van de grondexploitatieberekeningen voor 2024 zijn de volgende parameters gehanteerd:

Van 2023 naar 2024

Vanaf 2024 en verder

Inflatie bouwkosten

3,0%

2,0%

Inflatie loonkosten

6,0%

2,0%

Grond aan- en verkoop

2,0%

Rente (2024 en na 2024)

1,5%

2,0%

In navolging op de inflatie van de afgelopen jaren, in combinatie met de geldende arbeidstekorten, zijn de lonen over het algeheel flink gestegen afgelopen jaar. Om deze stijgende kosten te ondervangen wordt voorgesteld bij de herzieningen van de grondexploitaties om wederom voor één jaarschijf de index van de bouw- en loonkosten voor de grondexploitatieberekeningen te verhogen ten opzichte van de prognose.

Nieuwe Omgevingswet Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Dit heeft gevolgen voor de ontwikkeling van projecten. De nieuwe wet brengt naast nieuwe wetgeving ook een andere wijze van werken, dit vereist gewenning. Dit geldt niet alleen voor de gemeente maar ook voor de initiatiefnemers.

Per grondexploitatie kan worden afgeweken van de parameters, bijvoorbeeld wanneer contractueel andere afspraken zijn gemaakt. Een eventuele afwijking wordt in de grondexploitatietoelichting aangegeven.

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

CLUSTER SPOORZONE 18

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Spoorzone a.

Projecten

complex 107

Projectbeschrijving

een programmatische aanpak. Het gebied is opgebouwd uit (op dit moment) ruim 10 transformatieprojecten van diverse schaal en impact en in verschillende stadia van voorbereiding of uitvoering:

Vanwege de hoge schaarste in de woningbouw blijft het van groot belang om door te gaan met bouwen. De verstedelijkingsstrategie Arnhem-Nijmegen-FoodValley zal een belangrijke bijdrage leveren aan de woningbouwopgave, naast de opgaven omtrent duurzaamheid, bereikbaarheid, landschap etc. In 2022 is de regio FoodValley door het rijk aangewezen als Grootschalig Woningbouwgebied en is tussen rijk, 2 provincies en 8 gemeenten de woondeal Foodvalley gesloten. Veenendaal heeft zich hiermee verbonden aan nieuwbouw van 4.800 woningen tot 2030. Deze woningen moeten vooral worden gerealiseerd in Veenendaal-Spoorzone. Naast nieuwbouw van woningen moeten in het gebied onder meer ook het hoofdwegennet worden aangepast, het fiets- en ov-netwerk worden versterkt en maatregelen worden genomen op het gebied van klimaatadaptatie.

• ’t Goeie Spoor – nieuwbouw van woningen; • Franse Gat noord – revitalisering bestaand woongebied; • Stationsgebied Veenendaal centrum – herinrichting en ontsluiting station en stationsgebied; • Stationskwartier D – transformatie gemengd gebied naar woonbuurt; • Pionierkwartier – transformatie bedrijventerrein naar een gemengde woonwijk (afgerond) • Ritmeester– transformatie bedrijventerrein naar woonbuurt; • Engelenburg – transformatie woonzorgcentrum naar gemengd woon- en werkgebied; • Lindewijck – nieuwbouw (afgerond); • Brandweerlocatie – nieuwbouw brandweerkazerne en woningen; • Het Ambacht – transformatie bedrijventerrein naar een gemengde woonwijk; • Belcompany – gebiedsconcept met vluchtelingenopvang en tijdelijke woningen; • Vernieuwing stadspark en sportpark; • Overgangszone Het Ambacht – verduurzaming en verdichting bedrijventerrein; • De Sterke Arm – herontwikkeling van een oude schoollocatie tot woningen.

De Spoorzone, een gebied dat zich rondom het spoor Rhenen – Utrecht uitstrekt tussen de rondwegen oost en west, wordt de komende jaren getransformeerd naar een toekomstbestendig hoogwaardig stedelijk woon-, leef- en werkmilieu, met ruimte voor bedrijvigheid en voorzieningen. Deze transformatieopgave is, na afronding van Veenendaal-oost, voor de komende 15 jaar de belangrijkste woningontwikkeling voor Veenendaal. Om te zorgen dat er ruimtelijke en beleidsmatige samenhang tussen de projecten is, wordt gewerkt met 19

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

In totaal worden in dit gebied in de komende 15 jaar ruim 3.500 woningen gebouwd. Het is belangrijk dat bewoners prettig kunnen leven in een duurzame, gezonde en veilige omgeving met goede voorzieningen. Dat vergt grote investeringen in infrastructuur voor openbaar vervoer en de auto, veilige fiets- en wandelpaden, meer groen en ontmoetingsruimtes. Ook moet gekeken worden naar zaken als wateropvang in de stad en goede verbindingen met recreatiegebieden in de nabijheid van de stad. Dit alles brengt stevige bouw- en (her)inrichtingskosten met zich mee. Het rijk heeft subsidies verstrekt om de realisatie van dit programma mogelijk te maken. In totaal heeft de gemeente de volgende toezeggingen verkregen (grotendeels ook al in beschikkingen): •

• •

GWG infrastructuur: 12 miljoen euro (plus 3,75 miljoen euro voor verbetering infrastructuur ten behoeve van een snellere busverbinding naar Station Ede / Wageningen) GWG gebiedsgelden (onder andere stedelijk groen / stadspark): 6,25 miljoen euro Woningbouwimpuls gelden specifiek voor Ambacht: 7 miljoen euro van het rijk en 3 miljoen euro van de provincie.

In totaal is 28,25 miljoen euro beschikbaar gesteld voor de ontwikkeling van Spoorzone / Ambacht. Inclusief de verbetering van de OV-verbinding zelfs 32 miljoen euro. De komende jaren wordt op verschillende manieren verder invulling gegeven aan de benodigde gemeentelijke financiering. Grotendeels is dat al georganiseerd via de gemeentelijke WBI-bijdrage van 4 miljoen euro, het reguliere MIP, het fonds bovenwijks en het besluit ten aanzien van het Stadspark. Naast deze gebiedsprojecten zijn er in Spoorzone ook een aantal thematische projecten, zoals:

b. Projectvoortgang

• Invulling geven aan de opgave “bodem en watersturend”; • Versterking groenstructuur • Aanpassing hoofdwegen; • Versterking fiets- en wandel structuur; • Parkeren en parkeerbeleid; • Circulaire economie; • Voorzieningenstructuur; • Samenleving, veiligheid en gezondheid.

In de periode tussen juni 2023 en maart 2024 is door het bureau VenhoevenCS een (structuur)visie opgesteld voor het Spoorzone gebied. Deze visie wordt in het najaar 2024 aan de raad voorgelegd. Veel partijen zijn betrokken bij de ontwikkeling van de visie onder andere tijdens twee conferenties: diverse overheden en aan overheid gelieerde partijen, bewoners, ondernemers en vastgoedpartijen in en om het gebied, belanghebbenden uit de mobiliteitssector het sociaal domein etc.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

c. Financiële voortgang

De structuurvisie brengt ruimtelijk, programmatisch en in de tijd samenhang tussen deelgebieden, inhoudelijke onderdelen (zoals energie, duurzaamheid, mobiliteit) en verbindende elementen. In de visie wordt ingegaan op:

Toelichting financiën Voor de transformatie van Spoorzone zijn subsidies ontvangen in de vorm van MIRTgelden (voor grootschalige infrastructurele ingrepen en gebiedsgelden (o.a. voor herstructurering van bedrijventerreinen). Een belangrijke voorwaarde van het rijk is cofinanciering van de provincie en de gemeente. Voor de verantwoording van de subsidiegelden en de gemeentelijke bijdrage is een meerjarige projectbegroting opgesteld.

• Vitaliteit en leefbaarheid in woonwijken; • Bereikbaarheid en mobiliteit(stransitie); • Robuuste bodem-, groen- en watersystemen; • Energie(transitie) en circulariteit; • Economische ontwikkeling en agglomeratiekracht. Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

bouw- en woonrijp maken

80.000

indirecte kosten

335.571

206.432

129.139

bijdragen aan AD etc.

43.500.000

-415.571

43.084.429

Totaal kosten

43.500.000

206.432

43.293.568

subsidies

21.750.000

bijdragen

21.750.000

Totaal opbrengsten

43.500.000

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

206.432

-206.432

Kostenstijging

Opbrengstenstijging

Rente

Saldo eindwaarde

206.432

-206.432

Saldo contante waarde

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Risico-ontwikkeling en risicomanagement Resultaten beheersing Niet van toepassing.

Risico’s Risico

Beheersmaatregel

Werkelijke kosten kunnen hoger zijn dan de begrote kosten en de subsidie wordt dan niet verhoogd.

Bij het ontwerp sturen op budget.

Risico bestaat dat niet alle voor het behoud van de subsidie afgesproken woningen voor 2030 gerealiseerd zijn.

Sturing op voortgang.

Conclusie De Spoorzone staat nog aan het begin. Het is van belang om in de komende periode de plannen concreter te maken en de begroting verder te verfijnen.

Projecten

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Het Ambacht a.

Projecten

Portfolio beheer

complex 24

Projectbeschrijving

Het Ambacht is een bedrijventerrein, gelegen in de driehoek spoor, Groeneveldselaan en Industrielaan. Binnen deze driehoek zijn/worden ook de projecten Stationskwartier, Pionierkwartier en Brandweerlocatie ontwikkeld. Aan de westzijde ligt het station Veenendaal centrum met verbinding naar Utrecht en aan de oostzijde zijn de bedrijventerreinen Overgangszone en Nijverkamp gelegen nabij de Rondweg-oost met een uitstekende verbinding naar de A12. Het gebied is op dit moment nog grotendeels in gebruik als bedrijventerrein, maar sommige delen staan leeg. Over het algemeen is het gebied technisch verouderd. Diverse bedrijven hebben plannen om te vertrekken. Transformatie van het Ambacht is tien jaar geleden al opgenomen in de structuurvisie van de gemeente. Inmiddels is de Omgevingsvisie vastgesteld. Hierin wordt Het Ambacht aangemerkt als transformatie-gebied. Het gebied zal stap voor stap van bedrijventerrein transformeren naar een gebied met gemengde functies, waar het accent sterk komt te liggen op wonen. In 2021 heeft de raad het Ontwikkelperspectief vastgesteld. Op basis hiervan is voor ca. 2/3 van het plangebied een WBI (Woningbouwimpuls)-subsidie (3e tranche) aangevraagd en verstrekt.

Het rijk en de provincie stellen respectievelijk 7 en 3 miljoen ter beschikking, met als voorwaarde dat in 10 jaar mimimaal 1.168 nieuwe woningen (waarvan 30% sociaal en 30% betaalbaar) worden gerealiseerd in het WBI-gebied. In maart 2024 is het Ontwikkelkader Het Ambacht door de raad vastgesteld, waarin gebiedsdoelen, ontwikkelprincipes en richtlijnen zijn opgenomen die als basis dienen voor projectontwikkelaars en ontwerpers voor bouwprojecten en inrichting van het openbare gebied. In het Ontwikkelkader wordt het gehele plangebied beschouwd, waarvoor een potentieel van 1.700 – 2.500 woningen is berekend. Eén van de deelgebieden is Groeneveldselaan (complex 48).

Projectkenmerken Status

Initiatief

Grondbeleid

Deels actief en deels faciliterend

Startjaar

2021

Verwacht jaar van afronding

2033

Belangrijkste bestemming

Woningen, voorzieningen

Oppervlak

22 ha (incl. Groeneveldselaan) Contante waarde

Eindwaarde

Resultaat huidige grondexploitatie

- € 4.320.263

- € 5.163.114

Resultaat vorige grondexploitatie

- € 4.235.552

- € 5.265.825

Statusoverzicht Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

b. Projectvoortgang Inmiddels lopen op 3 deellocaties projectinitiatieven: Greenfields (waar met de eigenaar voor een deel van het terrein al in 2022 een anterieure overeenkomst is gesloten) - ca. 650 woningen, Nijverheid – ca. 250 woningen en Laan der Techniek noord - ca. 60 woningen. Naar verwachting worden in 2024 over alle drie initiatieven (aanvullende) anterieure overeenkomsten gesloten.

Het Ontwikkelingsperspectief van 2021 is uitgewerkt naar het Ontwikkelkader Het Ambacht. Hierin zijn zeven gebiedsdoelen geformuleerd, met voor elk gebiedsdoel een aantal maatregelen: het ambitieweb. Projectinitiatieven worden aan de hand van het ambitieweb gescoord op hun bijdrage aan de leefbaarheid van de woonwijk. In het Ontwikkelkader zijn verder ruimtelijke ontwikkelprincipes vastgelegd, zoals gebouwtypologie, bebouwingsdichtheid, bouwhoogtes, beeldkwaliteit en verhouding openbaar - privé. Er worden randvoorwaarden omschreven voor energievoorziening, parkeren, mobiliteit, duurzaamheid en klimaat.

Als vervolg op het Ontwikkelkader worden voor Het Ambacht, naast de grondexploitatie, twee aanvullende exploitaties opgesteld: een parkeer- en een energie-exploitatie. Voor beide onderwerpen worden in dat kader business cases opgesteld, waarin keuzes worden voorgesteld voor rolneming en financiële betrokkenheid van de gemeente.

De gemeente heeft, met als doel meer regie te verkrijgen in de transformatie van Het Ambacht, gekozen voor een actiever grondbeleid. In dit kader heeft de raad in juni 2023 het voorkeursrecht gevestigd op het gehele plangebied. Voorts is de grondpositie, die aanvankelijk alleen bestond uit het eigendom van het openbare gebied, uitgebreid met de aankoop percelen van twee eigenaren. Omdat in het stedenbouwkundig Ontwikkelkader keuzes worden gemaakt over hogere c.q. lagere bebouwingsdichtheid van bouwvelden zijn afspraken nodig met grondeigenaren en ontwikkelaars over financiële en/of programmatische verevening. Het Ontwikkelkader vormt daarvoor de basis. Veel aandacht wordt besteed aan het betrekken van belanghebbenden. Er is een klankbordgroep van ondernemers en omwonenden opgericht. Gedurende de planvorming en uitvoering worden deze groepen op diverse manieren regelmatig en stelselmatig op de hoogte gehouden en geconsulteerd.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

c. Financiële voortgang Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

verwervingskosten

39.756.998

6.689.840

46.446.838

6.350.038

40.096.800

milieumaatregelen

6.933.580

bouw- en woonrijp maken

15.220.093

-794.405

14.425.688

indirecte kosten

5.828.540

4.887.004

10.715.544

958.188

9.757.356

opslag bovenwijks

2.675.195

1.496.005

4.171.200

16.373.550

209.080

-209.080

Totaal kosten

63.689.906

35.376.494

99.066.400

7.308.225

91.758.175

grondopbrengsten

46.955.530

33.127.260

80.082.790

subsidies

10.062.265

7.962.265

2.100.000

bijdragen

2.442.304

1.728.896

4.171.200

Totaal opbrengsten

59.460.099

34.856.156

94.316.255

7.962.265

86.353.990

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

4.229.807

520.338

4.750.145

-654.040

5.404.185

Kostenstijging

3.447.402

3.854.942

7.302.344

Opbrengstenstijging

3.981.363

3.326.183

7.307.546

Rente

1.569.979

-1.151.807

418.172

-120.349

538.521

Saldo eindwaarde

5.265.825

-102.711

5.163.114

-774.389

5.937.503

Saldo contante waarde

4.235.552

4.320.263

bijdragen aan AD etc. onvoorzien

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Toelichting financiën

Projecten

Risico’s

Omdat is overgegaan van een faciliterende naar een deels actieve grondexploitatie, wat nodig is vanwege de Wet Voorkeursrecht Gemeenten, is de grondexploitatie in 2023 bijgesteld. Nieuwe mutaties zijn niet uitgesloten in verband met nieuwe, nog niet bekende aankopen. Naast de verwervingskosten zelf, zijn ook extra kosten aan de orde voor bouw- en woonrijp maken die eerst voor rekening van de ontwikkelaars waren. Hier staan hogere grondopbrengsten tegenover bij verkoop van de percelen. Voor dit specifieke project is een WBI-subsidie toegekend (zie voorgaand hoofdstuk over de Spoorzone).

d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement Resultaten beheersing

Risico

Beheersmaatregel

Terugbetalen subsidie Woningbouw Impuls

Goed contact houden met de overheden (Provincie, Rijk).

Onvoldoende grip op fasering en de opbrengsten (huur en/of verkoop van de parkeerplaatsen).

Een diepgaand onderzoek naar kosten, opbrengsten, fasering, financiering, beprijzing, rolneming gemeente en marktpartijen.

Ongewenst ontwikkelingen die niet passen binnen gemeentelijke visie en bedrijven die niet willen vertrekken.

Zorgen dat (de wijziging van) het omgevingsplan uiterlijk 2026 is vastgesteld, zodat het voorkeursrecht daarna nog 3 jaar geldig blijft.

Niet van toepassing.

Conclusie Er is voortgang in het project Ambacht. We zien dat partijen (eigenaren, ontwikkelaars) posities innemen. Er zijn drie concrete projectinitiatieven. Naar verwachting zal in 2025 gestart worden met de bouw van de eerste woningen.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Pionierkwartier

Projecten

Portfolio beheer

complex 43

Projectbeschrijving

Projectkenmerken

De wijk Pionierkwartier is herontwikkeld van industrieel gebied naar woonlocatie. Begin 2015 is een start gemaakt met de herontwikkeling van het Pionierkwartier. Eind 2023 is de laatste zelfbouwkavel verkocht, waardoor in 2024 de ontwikkeling kan worden afgerond. Uiteindelijk zijn er op deze locatie 46 huurappartementen en 39 grondgebonden koopwoningen gebouwd. Daarnaast is er een praktijk voor fysiotherapie geherhuisvest, een kantoorgebouw gerevitaliseerd, de nieuwe Nasser moskee gebouwd en het Rozenbottelpark aangelegd.

Status

In exploitatie

Grondbeleid

Actief

Startjaar

2014

Verwacht jaar van afronding

2024

Belangrijkste bestemming

Woningen, commerciële - en maatschappelijke voorzieningen

Oppervlak

2,3 ha Contante waarde

Eindwaarde

Resultaat huidige grondexploitatie

- € 5.284.085

- € 5.389.767

Resultaat vorige grondexploitatie

- € 5.204.195

- € 5.506.199

Statusoverzicht Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

b. Projectvoortgang

Projecten

Portfolio beheer

c. Financiële voortgang

Nu de laatste zelfbouwkavel eind 2023 is verkocht zijn de bouwwerkzaamheden in dit gebied bijna afgerond. Er zal slechts nog wat herstelwerk aan bestrating en beplanting worden verricht. Naar verwachting wordt de ontwikkeling in 2024 volledig afgerond.

Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie Liquidatie-opzet

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

verwervingskosten

2.357.016

milieumaatregelen

38.030

-10.210

27.820

bouw- en woonrijp maken

1.276.254

1.265.025

11.230

indirecte kosten

2.499.066

-81.192

2.417.874

2.388.372

29.502

niet terugvorderbare BTW

5.247

onvoorzien

36.500

-36.500

Totaal kosten

6.212.114

-127.902

6.084.212

6.043.480

40.731

grondopbrengsten

3.955.096

8.636

3.963.732

subsidies

50.000

bijdragen

302.175

dekking plantekort

Totaal opbrengsten

4.307.271

8.636

4.315.908

4.315.907

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

1.904.843

-136.539

1.768.304

1.727.573

40.731

100

-100

Rente

3.601.256

20.207

3.621.463

3.542.413

79.050

Saldo eindwaarde

5.506.199

-116.432

5.389.767

5.269.986

119.781

Saldo contante waarde

5.204.195

5.284.085

Kostenstijging Opbrengstenstijging

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Toelichting financiën Dit betreft de liquidatie-opzet. Bij de jaarrekening 2024 wordt dit project afgesloten. De mutaties betreffen een meeropbrengst, aangezien uiteindelijk meer vierkante meters verkocht zijn, en de laatste ramingen voor het woonrijp maken inclusief de benodigde ambtelijke uren.

d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement Resultaten beheersing

Risico 1. Hogere kosten bouw- en woonrijp maken

Laatste kavel wordt nu bebouwd en openbaar gebied is aangelegd.

Risico’s Niet van toepassing.

Projecten

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Lindewijck a.

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

complex 92

Projectbeschrijving

Projectkenmerken

Het project Lindewijck betreft de herontwikkeling (sloop en nieuwbouw) van een bedrijventerrein en woning tot een appartementencomplex met woonbestemming. Het gebied betreft een combinatie van bij de ontwikkelaar in eigendom zijnde percelen en openbaar gebied. Een deel van het toekomstig openbaar gebied blijft in eigendom van de naastgelegen Adventkerk. Over het openbare gebruik ervan zijn contractuele afspraken gemaakt met de kerk.

Status

In exploitatie

Grondbeleid

Gemengd

Startjaar

2019

Verwacht jaar van afronding

2024

Belangrijkste bestemming

Woningbouw

Oppervlak

0,8 ha Contante waarde

Eindwaarde

Resultaat huidige grondexploitatie

€ 531.003

€ 534.517

Resultaat vorige grondexploitatie

€ 510.334

€ 529.826

Statusoverzicht Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

b. Projectvoortgang Maart 2019 is een schetsontwerp met de gemeente gedeeld. De uitwerking naar een volwaardig plan en de afstemming hierover met o.a. de Adventkerk heeft geruime tijd geduurd. Uiteindelijk is maart 2022 gestart met de bouw, waarbij extra aandacht is besteed aan de bescherming van te handhaven bomen, waaronder de 4 iepen en de eik. Het hoogste punt is in mei 2023 bereikt en met een ‘Pannenbier-event’ gevierd. Oplevering van de nieuwbouw heeft januari 2024 plaatsgevonden. Inrichting openbaar gebied wordt gefaseerd uitgevoerd; een deel is opgeleverd maar het parkeerterrein is vertraagd door problemen met Stedin. Met oog voor voldoende parkeercapaciteit wordt hier hard aan gewerkt; in het voorjaar wordt ook het openbaar gebied opgeleverd.

Projecten

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

c. Financiële voortgang Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie Liquidatie-opzet

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

bouw- en woonrijp maken

48.000

indirecte kosten

240.499

186.574

53.925

Totaal kosten

288.500

186.574

101.926

grondopbrengsten

603.517

bijdragen

203.500

208.420

-4.920

Totaal opbrengsten

807.017

811.937

-4.920

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

-518.517

-625.363

106.846

496

-496

Rente

-11.805

-4.195

-16.000

-6.521

-9.478

Saldo eindwaarde

-529.826

-4.691

-534.517

-631.885

97.368

Saldo contante waarde

-510.334

-531.003

Resultaatneming

55.500

299.833

355.333

Totaal dekking

55.500

299.833

355.333

Saldo na winstneming eindwaarde

-474.326

295.142

-179.184

-276.552

97.368

Saldo na winstneming contante waarde

-454.834

-175.670

verwervingskosten

Kostenstijging Opbrengstenstijging

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

Toelichting financiën

Conclusie

Dit betreft de liquidatie-opzet. Bij de jaarrekening 2024 wordt dit project afgesloten.

Alle ruimtelijke procedures zijn doorlopen en de omgevingsvergunning is onherroepelijk. De benodigde gronden zijn aan de ontwikkelaar overgedragen. De bouw is in februari 2022 aangevangen en begin 2024 afgerond. Het project kan worden afgerond nadat ook de openbare ruimte is opgeleverd, medio juni 2024.

d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement Resultaten beheersing Niet van toepassing.

Risico’s Niet van toepassing.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

Brandweerlocatie/gemeentewerf a.

Projectbeschrijving

complex 95

Projectkenmerken

De gemeente heeft besloten om naast en achter de nieuwe brandweerkazerne woningen te realiseren. Dit besluit is onderdeel van het besluit tot nieuwbouw van de brandweerkazerne. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid om het Pionierkwartier af te ronden. Door Wijkservice te verhuizen, kan woningbouw op deze plek worden gerealiseerd.

Status

In exploitatie

Grondbeleid

Gemengd

Startjaar

2021

Verwacht jaar van afronding

2027

Belangrijkste bestemming

Woningbouw

Oppervlak

1,4 ha Contante waarde

Eindwaarde

Resultaat huidige grondexploitatie

€ 296.864

€ 321.336

Resultaat vorige grondexploitatie

€ 580.639

€ 751.795

Statusoverzicht Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/14210019/1