Document · PDF

3. Bijlage 1. Projectenboek 2025

Gemeenteraad 3 juli 2025, gemeente VeenendaalBij agendapunt: Projectenboek 202523.346 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 3

Projecten

Risico’s

De kosten en opbrengsten zijn iets aangepast. Dit heeft voornamelijk te maken met de toepassing van indexeringen. 1.

d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement

Risico

Beheersmaatregel

Tweezijdige bereikbaarheid van de kazerne is niet mogelijk waardoor er langere uitruktijden brandweer kunnen ontstaan.

Goede afstemming met het brandweerkorps en de aannemer

Resultaten beheersing Eind maart is de kazerne opgeleverd. De risico’s dat de eisen onvoldoende geformuleerd zouden zijn in de aanbestedingsdocumenten; een mogelijk faillissement van de aannemer en ontevredenheid vanuit omwonenden door bouwoverlast zijn hierbij niet opgetreden.

Conclusie De voorbereidingen voor het woningbouw-gedeelte van deze ontwikkeling zijn gestart. Als de brandweerkazerne in maart 2025 wordt opgeleverd kan gestart worden met de bouw.

Ook zijn er eerdere risico’s komen te vervallen rondom de woningbouw. Bewoners zijn tijdig uit de bestaande woningen verhuisd naar andere woningen. Inmiddels zijn de woningen in het plangebied dan ook al gesloopt om plaats te maken voor de nieuwe ontwikkeling. Ook is het bestemmingsplan onherroepelijk vastgesteld.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

Overgangszone Het Ambacht a.

Projectbeschrijving

complex 100 Projectkenmerken

In 2022 heeft de gemeente het voormalig TN Europe N.V. terrein aangekocht. Het terrein heeft een totaaloppervlakte van 54.495 m2. Deze aankoop is gedaan om de milieucategorie op de locatie te verlagen van 4.2 naar 3.2, waardoor de hindercirkels geen invloed meer hebben op het nabijgelegen project Het Ambacht. Daarnaast wordt met de aankoop van dit terrein een eerste stap gezet in het verduurzamen en verdichten van de locatie. De verduurzaming van het bedrijventerrein kent zes thema’s: Intensivering ruimtegebruik, verduurzaming van mobiliteit (reduceren auto- en vrachtwagenbewegingen), klimaat adaptief bouwen, energietransitie, verbetering leefbaarheid in de omgeving en het realiseren van een gezonde werkomgeving. In 2025 wordt gewerkt aan de afronding van de stedenbouwkundige visie en de inventarisatie van de omvang van de verontreinigingen en voorbereiding van sloop- en saneringswerkzaamheden.

Status

In exploitatie

Grondbeleid

Gemengd

Startjaar

2022

Verwacht jaar van afronding

2030

Belangrijkste bestemming

Bedrijventerrein

Oppervlak

5,4 ha Contante waarde

Eindwaarde

Resultaat huidige grondexploitatie

€ 2.117.659

€ 2.384.828

Resultaat vorige grondexploitatie

€0

Statusoverzicht Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten 2

Projectvoortgang

Het bestemmingsplan is op 18 april 2024 vastgesteld door de gemeenteraad. In 2025 wordt met een stedenbouwkundig adviesbureau gewerkt aan de afronding van de visievorming voor het gebied. De visie zal aan de hand van participatie tot stand komen en er zal rekening gehouden worden met fasering van ontwikkelingen. Aanvankelijk zou TN Europe nog voor een periode van 10 jaar gebouwen huren. In 2023 hebben zij gebruik gemaakt van de mogelijkheid om eerder de huur op te zeggen. De laatste inboedel van TN Europe is eind januari 2025 verhuisd naar het buitenland. Dit heeft onder andere invloed op de fasering voor de ontwikkeling van het terrein.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten 3

c. Financiële voortgang Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

verwervingskosten

15.762.115

2.553.111

18.315.227

15.293.329

3.021.897

milieumaatregelen

587.895

1.378.013

1.965.908

70.908

1.895.000

bouw- en woonrijp maken

1.639.750

1.396.250

3.036.000

indirecte kosten

1.279.488

553.794

1.833.281

278.807

1.554.474

Totaal kosten

19.269.248

5.881.167

25.150.416

15.643.044

9.507.372

grondopbrengsten

19.081.700

2.418.300

21.500.000

571.604

1.528.396

2.100.000

19.653.304

3.946.696

23.600.000

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

-384.056

1.934.471

1.550.416

15.643.044

-14.092.628

Kostenstijging

203.287

209.249

412.536

Opbrengstenstijging

922.399

395.810

1.318.209

1.103.169

636.916

1.740.085

359.691

1.380.394

Saldo eindwaarde

2.384.827

2.384.828

16.002.735

-13.617.907

Saldo contante waarde

2.117.659

bijdragen Totaal opbrengsten

Rente

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten 4

Toelichting financiën

Risico’s

In 2024 zijn er eerste ramingen gemaakt voor sloop en sanering, bouw- en woonrijp maken en opbrengsten. In 2025 wordt verder gewerkt aan de visievorming van het gebied. De verwervingskosten nemen toe, omdat de huuropbrengsten van De Smalle Zijde binnen deze post vervallen. Voor de dekking van het tekort is een subsidie beschikbaar welke via Spoorzone loopt (bijdragen € 2,1 miljoen). Voorwaarde aan deze subsidie is 50% co-financiering, vandaar dat het tekort op deze grondexploitatie ook € 2,1 miljoen bedraagt.

Risico

Beheersmaatregel

Het risico bestaat dat de verwervingskosten niet geheel terugverdiend worden, ondanks planoptimalisatie

Goede verwervingsstrategie opstellen en

Grondprijzen kunnen lager worden dan verwacht door macro-economische ontwikkelingen.

Risicoreservering opnemen.

Vertraging en beperking in

Goed omgevingsmanagement uitvoeren.

d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement

stedenbouwkundige verkaveling optimaliseren.

Resultaten beheersing Niet van toepassing.

ontwikkelmogelijkheden door bezwaren.

Conclusie Met de verdere visievorming van het terrein in 2025 zal ook de grondexploitatie dit jaar verder verfijnd worden.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

Ritmeesterkwartier a.

complex 36

Projectbeschrijving Projectkenmerken

Het project Ritmeester betreft de locatie van de Ritmeesterfabriek. De locatie is gelegen tussen de Kerkewijk, Vijftien Morgen, Tubantia/Hollandia en de achtertuinen van de woningen aan de Frisia. De herontwikkeling van deze locatie zal voorzien in ruimte voor ca. 160 woningen, kleinschalige werkfuncties (max. milieucategorie 2) en maatschappelijke voorzieningen. De definitieve uitwerking zal integraal worden benaderd. Bij de ontwikkeling moet er rekening worden gehouden met de reeds toegekende monumentale status van de gebouwen. De herontwikkeling zal hierop worden getoetst door de monumentencommissie en het Q-team (kwaliteitsteam) Spoorzone. Ook het puntensysteem zal bij de start van de herontwikkeling actief worden betrokken.

Status

In voorbereiding

Grondbeleid

Facilitair

Startjaar

2017

Verwacht jaar van afronding

2027

Belangrijkste bestemming

Woningen

Oppervlak

1,6 ha

Statusoverzicht Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten 2

Projectvoortgang

In 2010 is een initiatief ingediend voor herontwikkeling van het Ritmeesterterrein. Op basis van de toenmalige plannen zijn in 2011 de ruimtelijke en programmatische kaders vastgesteld en in 2016 is het bestemmingsplan vastgesteld. Het is tot op heden niet tot een herontwikkeling tot woongebied gekomen. In 2021 heeft de eigenaar aangegeven dat een herontwikkeling weer actueel is. De eigenaar ziet nieuwe mogelijkheden nu bekend is dat de hoogspanningslijnen boven het plangebied op termijn gaan verdwijnen. Dit complex heeft deels een monumentale status gekregen. De hallen van na 1957 hebben niet de monumentale status gekregen. In 2022 zijn er richtlijnen voor de herontwikkeling van het terrein vastgesteld. Eind 2022 heeft de eigenaar het terrein te koop gezet. Medio 2023 is een ontwikkelaar de winnende partij geworden en eind november 2023 is deze ontwikkelaar eigenaar geworden van het gebied. De monumentale gedeelten zijn verkocht. In samenwerking met de gemeente is gewerkt aan een stedenbouwkundig plan conform de gestelde richtlijnen. Het stedenbouwkundigplan is eind 2024 en begin 2025 voorgelegd aan het Q-team Spoorzone. Er is op hoofdlijnen overeenstemming over het plan. Zodra de monumenten nog beter worden vertegenwoordigd in de wijk kan het totale plan naar de omgevingstafel gebracht worden, waarna de juridische procedure gestart kan worden.

Verwacht wordt dat deze procedure medio 2025 gestart kan worden.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

c. Financiële voortgang Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

indirecte kosten

251.145

17.887

269.032

257.106

11.927

Totaal kosten

251.145

17.887

269.032

257.106

11.927

bijdragen

273.250

18.000

291.250

273.250

18.000

Totaal opbrengsten

273.250

18.000

291.250

273.250

18.000

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

-22.105

-113

-22.218

-16.144

-6.073

Kostenstijging

Opbrengstenstijging

22.105

113

22.218

22.105

113

Saldo eindwaarde

5.961

-5.960

Saldo contante waarde

Rente

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten 4

Toelichting financiën

Conclusie

Dit project zit nog in een vormende fase. In 2025 zal met de ontwikkelaar een exploitatieovereenkomst worden gesloten. Dit gebeurt na beoordeling door het kwaliteitsteam en de omgevingstafels. De exploitatieovereenkomst zal ook voorzien in de uren die gebruikelijk opgenomen worden in de intentieovereenkomst.

In 2025 zal het plan verder worden uitgewerkt. De uitgangspunten worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst en de financiële consequenties hiervan worden verder verfijnd.

d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement Risico’s

Risico

Beheersmaatregel

Er komt geen haalbaar plan en de gemeente kan haar plankosten niet dekken.

Met initiatiefnemer een intentieovereenkomst sluiten voor het haalbaarheidsonderzoek en hiermee de plankosten voor de haalbaarheidsfase verhalen.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

Groeneveldselaan a.

complex 48

Projectbeschrijving

Het project Greenfields is in 2022 toegevoegd als deelproject aan het project Ambacht. Het plangebied van het project ligt aan de westzijde van de Groeneveldselaan. Het is een grotendeels vervallen terrein met leegstaande bedrijfsbebouwing.

Projectkenmerken

Projectvoortgang

Het ruimtelijk kader dat door de gemeenteraad in 2021 is vastgesteld niet meer actueel. Met de vaststelling van Ontwikkelperspectief het Ambacht is de locatie aangewezen als deel van de transformatie van Het Ambacht naar een woonwijk. De woningbouwontwikkeling op de locatie Greenfields maakt deel uit van de WBI-aanvraag. Het plangebied is inmiddels opgedeeld in twee deelgebieden, waar in totaal ruim 650 woningen worden gerealiseerd. Met de eigenaar is in december 2021 een anterieure overeenkomst gesloten voor de bouw van ruim 300 woningen in deelgebied 1. In 2024 zijn gesprekken gestart om voor het gehele gebied Greenfields een ontwikkelovereenkomst te sluiten, waarin de eerdere anterieure overeenkomst wordt verwerkt. Daarbij is ook de ontwikkelingscombinatie Kreeft / BPD betrokken. Na de vaststelling van het Ontwikkelkader door de raad in maart 2024 zijn de gesprekken voortgezet. De onderhandelingen verlopen moeizaam en hebben vooralsnog niet tot een nieuwe overeenkomst geleid.

Status

In voorbereiding

Grondbeleid

Facilitair / actief

Startjaar

2017

Verwacht jaar van afronding

2028

Belangrijkste bestemming

Woningen / Wijkvoorzieningen

Oppervlak

5,2 ha

Statusoverzicht Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

c. Financiële voortgang Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

bouw- en woonrijp maken

12.000

kosten buiten plangebied

259.250

indirecte kosten

407.700

-851

406.849

262.355

144.494

opslag bovenwijks

550.000

1.228.950

-851

1.228.099

262.355

965.744

subsidies

bijdragen

1.228.950

217.600

1.011.350

Totaal opbrengsten

1.228.950

217.600

1.011.350

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

-851

44.755

-45.606

Kostenstijging

Opbrengstenstijging

Rente

850

Saldo eindwaarde

44.755

-44.756

Saldo contante waarde

Totaal kosten

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

Toelichting financiën

Conclusie

Voor deelgebied A is een exploitatieovereenkomst afgesloten. Hierin zijn afspraken vastgelegd over het gemeentelijke kostenverhaal voor de planexploitatie, bovenwijkse voorzieningen en buitenplanse kosten. Voorlopig zijn deze financiële afspraken van kracht die gebaseerd zijn op het kostenverhaal.

Greenfields heeft vanwege de reeds gemaakte afspraken een eigen exploitatie binnen het Ambacht. In de komende tijd moet bij de uitwerking blijken hoe deze exploitatie zich zal verhouden tot het Ambacht. Uiteindelijk zal dit project als deelplan integraal onderdeel worden van het Ambacht.

d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement Resultaten beheersing Niet van toepassing.

Risico’s

Risico

Beheersmaatregel

Nieuwe voorwaarden ivm gewijzigde omstandigheden mbt stikstof en

Opstellen nieuwe contractstructuur met aandacht voor beperking risico’s.

netcongestie

Vertraging door planologische procedure (zienswijzen, beroepen)

Goed omgevingsmanagement.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

Stationskwartier D-Zuid a.

complex 89

Projectbeschrijving

Projectkenmerken

Voor de herontwikkeling van het Stationskwartier zijn de ruimtelijke en programmatische kaders voor deelgebied D opgesteld door stedenbouwkundig bureau KCAP. Deze zijn eind 2011 vastgesteld door de raad. De ontwikkeling van Stationskwartier deelgebied D Zuid wordt afgestemd op deze kaders.

Status

In voorbereiding

Grondbeleid

Gemengd

Startjaar

2021

Verwacht jaar van afronding

2028

Belangrijkste bestemming

Woningen

Oppervlak

1,3 ha

Statusoverzicht Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

b. Projectvoortgang 2 Het startdocument en het projectplan zijn door het college van B&W vastgesteld. Met als basis de stedenbouwkundige visie uit 2011 is een mogelijke verbeelding van het stedenbouwkundig plan uitgewerkt. Uit diverse verkennende gesprekken met de verschillende grondeigenaren in het gebied is gebleken dat men in beginsel positief tegenover gebiedsontwikkeling staat en overwegend zelf (en individueel) tot ontwikkeling wil overgaan. Diverse onderzoeken zijn opgestart en uitgevoerd, zoals taxatie van inbrengwaarde, bodem, sloop-/asbestraming en een raming voor het bouwen woonrijp maken van de gronden. Begin juni 2021 is voorzichtig geconcludeerd dat de gebiedsontwikkeling financieel haalbaar kan zijn. Eind juni 2021 is de omgeving geïnformeerd over de plannen en is om reactie en verbeteringen gevraagd. De opkomst was zeer laag en er zijn alleen door grondeigenaren optimalisaties voorgesteld. De eerste ontwikkeling binnen dit project is Zuivelspoor aan de oostzijde, waarvoor in 2024 het bestemmingsplan onherroepelijk is vastgesteld. Verwacht wordt dat er van start kan worden gegaan met de bouw in najaar 2025. Aan de westzijde is een andere ontwikkelaar bezig met voorbereidingen voor haar ontwikkeling, met hetzelfde streven, namelijk om in de tweede helft van 2025 te gaan bouwen. Het middengebied is nog in onderzoek.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

c. Financiële voortgang 3 Met twee van de grondeigenaren heeft de gemeente inmiddels een exploitatieovereenkomst gesloten. Het bouw- en woonrijp maken wordt uitgevoerd door de initiatiefnemers. Dit ligt vast in de anterieure overeenkomsten. De indirecte kosten zijn voor het gehele plangebied bepaald aan de hand van de plankostenscan, met gelijkblijvende uitgangspunten en indexatie van de bedragen.

Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

bouw- en woonrijp maken

167.400

indirecte kosten

682.013

-79.435

602.578

256.304

346.275

opslag bovenwijks

178.610

7.390

186.000

61.000

125.000

Totaal kosten

1.028.023

-72.045

955.978

317.304

638.675

bijdragen

1.028.023

-73.038

954.985

462.585

492.400

Totaal opbrengsten

1.028.023

-73.038

954.985

462.585

492.400

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

993

-145.281

146.275

Kostenstijging

Opbrengstenstijging

Rente

-994

Saldo eindwaarde

-145.281

145.281

Saldo contante waarde

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement

Projecten

Conclusie Met het afsluiten van twee anterieure overeenkomsten en verwachte start bouw dit jaar is de gebiedsontwikkeling in gang gezet. Met de overige eigenaren worden gesprekken voortgezet om de planvorming van het hele gebied af te ronden, zodat ook daar met de bouw gestart kan worden.

Resultaten beheersing Niet van toepassing.

Risico’s Risico

Beheersmaatregel

1. Niet volledig verhalen plan- en

Een gedragen en exploitabele gebiedsontwikkeling afstemmen en anterieure overeenkomsten sluiten om het kostenverhaal te verzekeren. Waar nodig in samenspraak plannen aanpassen om te komen tot een gedragen plan. Optimaliseren van de opbrengstpotentie binnen de ruimtelijke kaders, zodat er geen sprake hoeft te zijn van macro aftopping.

Indien niet met alle grondeigenaren een anterieure overeenkomst gesloten kan worden, dan borgt de gemeente het kostenverhaal publiekrechtelijk.

Goede participatie met omwonenden voeren om het plan (waar nodig) te optimaliseren en tot een gedragen plan te komen.

projectkosten.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

Belcompany a.

complex 103

Projectbeschrijving Projectkenmerken

De Belcompany locatie, zo genoemd vanwege het feit dat hier in het verleden het hoofdkantoor van Belcompany was gevestigd, is gelegen op de hoek van de Wageningselaan en Groeneveldselaan. De locatie maakte vroeger deel uit van de SKF-terreinen; de gebouwen op het terrein hebben een kantoorfunctie gehad voor SKF. In samenwerking met de eigenaren en het COA wordt bekeken of het bestaande complex aan de Wageningselaan 2A en 2.01 kan worden getransformeerd naar een woonbestemming. De doelgroepen zijn statushouders, jongeren, arbeidsmigranten en andere kleine huishoudens.

Status

Voorbereiding

Grondbeleid

Facilitair

Startjaar

2021

Verwacht jaar van afronding

2027

Belangrijkste bestemming

Woningen, asielopvang

Oppervlak

0,45 ha

Statusoverzicht Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

b. Projectvoortgang Na zowel een extern als intern haalbaarheidsonderzoek is het idee om in het voormalige kantoorpand van Belcompany 42 sociale huurwoningen voor aandachtsgroepen te realiseren onhaalbaar gebleken. Het Belcompanypand zal nu worden verbouwd tot een langjarige asielopvang door COA. Dit wordt gecombineerd met de bouw van 48 flexwoningen op het voorterrein. Voorlopig lijkt het uit contacten met het rijk mogelijk om (een deel van) de subsidie in te zetten voor de realisatie van een geluidswand die planologisch nodig is om de woonfunctie te kunnen realiseren. De 48 units worden initieel ingezet om tijdens de verbouwing van het Belcompany pand tijdelijk de Crisis Noodopvang (CNO) te huisvesten. De CNO krijgt samen met de reguliere opvang opnieuw plek in het verbouwde pand. De units worden dan gratis overgedragen aan de gemeente en komen ter beschikking voor huisvesting van doelgroepen.

De bestuursovereenkomst is in januari 2025 door het college van B&W goedgekeurd. De raad moet hier nog over besluiten. Naar verwachting wordt in de tweede helft van 2025 een omgevingsvergunningsaanvraag ingediend en zal een BOPA-besluit worden genomen. De bouw van de tijdelijke woningen kan dan in september van hetzelfde jaar starten.

c. Financiële voortgang Toelichting financiën De opbrengsten bestaan uit twee subsidies, deze zijn hetzelfde gebleven ten opzichte van voorgaand jaar. De kostenprospectie is op de subsidies gebaseerd en blijft daardoor ook hetzelfde.

Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

indirecte kosten

1.104.356

20.610

1.124.966

19.627

1.105.339

Totaal kosten

1.104.356

20.610

1.124.966

19.627

1.105.339

subsidies

1.104.356

Totaal opbrengsten

1.104.356

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

20.610

-1.084.729

1.105.339

Kostenstijging

Opbrengstenstijging

Rente

-20.610

Saldo eindwaarde

-1.084.729

1.084.729

Saldo contante waarde

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement

Conclusie

Resultaten beheersing

In 2025 vindt belangrijke besluitvorming plaats voor de planvorming. In principe neemt de gemeente geen actieve rol in, in dit project. Het is daarom van belang dat er goede afspraken worden gemaakt met het COA.

Niet van toepassing.

Risico’s Risico

Beheersmaatregel

Terugbetaling subsidie

Overleg met ministerie.

Haalbaarheid concept met 42 woningen in 50-er jaren pand staat onder druk

Nieuw concept wordt uitgewerkt in samenwerking met COA.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

CLUSTER OOST 50

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

Ontwikkelposities Veenendaal-oost a.

Projectbeschrijving

complex 01

Projectkenmerken

Bij de inbreng van gemeentelijke gronden in het Ontwikkelingsbedrijf Veenendaaloost heeft de gemeente bouwclaims verkregen voor 250 woningen, in de deelplannen Veenderij en Groenpoort. Begin 2019 is ingestemd met de aankoop van de ontwikkelen bouwrechten van de kavels direct langs de te verbreden Rondweg-oost. Ook deze zijn toegevoegd aan dit complex. Voor de kosten en opbrengsten van ontwikkeling van deze posities is complex 01 ingesteld.

Status

In exploitatie

Grondbeleid

Actief

Startjaar

2012

Verwacht jaar van afronding

2027

Belangrijkste bestemming

Woningbouw

Oppervlak

N.v.t. Contante waarde

Eindwaarde

Resultaat huidige grondexploitatie

€ 1.502.283

€ 1.572.318

Resultaat vorige grondexploitatie

€ 1.151.616

€ 1.192.745

Statusoverzicht Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projectvoortgang

Projecten

Groenpoort

Onderstaand wordt per deelplan de voortgang beschreven.

Binnen deelgebied Groenpoort heeft de gemeente één grondpositie. Voor de ontwikkeling is eind 2023 de eerste overeenkomst gesloten tussen OVO en de gemeente. In 2024 heeft de gemeente een tender doorlopen. Deze is inmiddels succesvol afgerond. De ontwikkelaar heeft een kwalitatief zeer hoogwaardig plan ontwikkeld met veel aandacht voor klimaatadaptatie, natuurinclusief bouwen, en energiebesparing. In de aanbesteding is aandacht gevraagd voor een goede oplossing voor het parkeren. De ontwikkelaar heeft het parkeren grotendeels onder het gebouw en half verdiept opgelost. De verwachting is dat de bouw dit jaar of begin 2026 start, oplevering zal dan medio 2027 zijn. Voor de gemeente is, door afronding van de tender, dit project feitelijk afgerond.

Buurtstede Deelplan Buurtstede is vrijwel gereed. De woningen langs de Rondweg-oost ten noorden van het Energiehuis zijn in 2023 opgeleverd. De woningen zijn bestemd voor de seniorendoelgroep, passend binnen de omgevingsvisie, welke stelt om dichtbij voorzieningen te bouwen voor deze doelgroep. In 2024 is een start gemaakt aan de oplevering van het openbaar gebied tussen de woningen en de rondweg. Er resteren nog twee ontwikkelingen: • Project Nordenheem (noordwesthoek bij winkelcentrum); • Walwoningen (ter hoogte van Faberhof) Gemeente Veenendaal heeft het project Nordenheem (bij het Ontmoetingshuis) in 2021 aangekocht, conform besluit in het kader van de verbreding van de Rondweg-oost. Voor de ontwikkeling van deze locatie zijn kaders opgesteld. In december 2024 is de omgevingsvergunning voor de bouw van de kerk verleend en heeft het transport van de grond naar de kerk plaatsgevonden. Op dit moment is de kerk begonnen met de bouw van het kerkgebouw. Met Veenvesters wordt onderzocht of het appartementencomplex nog haalbaar is. Aan de noordzijde is een beperking van een hoofdtransportleiding Water aanwezig, waardoor het bouwvlak kleiner wordt. Veenvesters onderzoekt of het mogelijk is om binnen het kleinere bouwvlak de woontoren nog te realiseren. De koopovereenkomst met Veenvesters bevindt zich in een verkennende fase.

Hierbij is de haalbaarheid van de toren van essentieel belang. De walwoningen liggen in het werkgebied voor de verbreding van de Rondweg-oost en worden op een later moment ontwikkeld.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

c. Financiële voortgang Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

16.307.346

265.762

16.573.108

14.018.428

2.554.680

394.933

163.632

558.566

88.998

469.568

1.392.085

118.804

1.510.889

1.351.047

159.842

Totaal kosten

18.094.364

548.199

18.642.563

15.458.473

3.184.090

grondopbrengsten

19.392.250

398.642

19.790.892

14.555.192

5.235.700

53.081

565.001

618.082

53.082

565.000

Totaal opbrengsten

19.445.331

963.643

20.408.974

14.608.274

5.800.700

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

-1.350.967

-415.444

-1.766.411

850.199

-2.616.610

2.228

8.201

10.430

Opbrengstenstijging

123.428

-49.978

73.450

Rente

279.421

-22.309

257.112

262.303

-5.191

Saldo eindwaarde

-1.192.745

-379.573

-1.572.318

1.112.502

-2.684.821

Saldo contante waarde

-1.151.616

-1.502.283

Resultaatneming

652.667

Totaal dekking

652.667

Saldo na winstneming eindwaarde

-540.078

-379.573

-919.651

1.765.169

-2.684.821

Saldo na winstneming contante waarde

-498.949

-849.616

verwervingskosten bouw- en woonrijp maken indirecte kosten onvoorzien

bijdragen

Kostenstijging

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Financiële toelichting

Projecten

Risico’s

Voor de ontwikkeling van deelplan Nordenheem is de gemeente verantwoordelijk voor de aanleg van het parkeerterrein, hiervoor zijn extra kosten geraamd waaronder de kosten voor het verleggen van kabels en de toerit naar het bouwterrein.

De indirecte kosten zijn overschreden door hogere projectkosten en onderzoeks- en voorbereidingskosten voor de kerk en woontoren Nordenheem. De resterende grondverkoop voor Nordenheem wordt komend jaar verwacht, de gemeentelijke grondposities in Groenpoort zijn aanbesteed en de grondverkoop van de walwoningen resteert na de verbreding van de rondweg Oost.

d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement Resultaten beheersing Inmiddels is het bestemmingsplan herzien en onherroepelijk in werking getreden, waarmee het risico beheerst is. Ook zijn de walwoningen opgeleverd, waarmee het risico dat de hoge geluidsnormen realisatie hiervan zouden belemmeren is komen te vervallen.

Risico

Beheersmaatregel

Extra plankosten, doordat er nog geen contract is gesloten met woningbouwcorporatie.

Zo snel mogelijk tot goede contractvorming komen

Het risico is dat de oorspronkelijke aankoopprijs ten behoeve van toekomstige woningen in Veenderij, waarvan de grond mogelijk deels benodigd is voor de verbreding van de rondwegoost, onvoldoende is om rentekosten te dekken.

De gronden voor toekomstige woningen worden ingezet als wegomleiding, waarmee gewacht moet worden tot Rondweg-oost is aanbesteed, daarna kan ontwikkeling opgestart worden.

Conclusie Het grootste gedeelte van de gemeentelijke ontwikkelposities zijn nu ingevuld. In project Nordenheem is er van start gegaan met bouw van de kerk en is men bezig met het uitwerken van de woontoren. In Groenpoort is de enige gemeentelijke bouwclaim verkocht en daarmee voor de gemeente afgerond. Voor de lange termijn resteren de kavels direct langs de rondweg.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

Veenendaal-oost a.

complex 02

Projectbeschrijving

Projectkenmerken

Algemeen

Status

In exploitatie

De nieuwe woonwijk wordt ontwikkeld door Ontwikkelingsbedrijf Veenendaal-oost C.V. (OVO), als publiek-private samenwerking tussen de gemeente en een aantal private partijen, die zich hebben verenigd in Grondexploitatie Quattro Veenendaal C.V. De twee aandeelhouders zijn in 2003 een samenwerkingsovereenkomst aangegaan, waarbij OVO is opgericht. Elk heeft een aandeel van 50%. Voor de ontwikkeling voert het ontwikkelingsbedrijf de grondexploitatie. De gemeente faciliteert de deelneming in OVO en de uitoefening van eigen taken ten behoeve van de gebiedsontwikkeling. Daarnaast heeft de gemeente haar eigen werkzaamheden ten behoeve van Veenendaal-oost. Hiervoor wordt een scala aan instrumenten gebruikt die allemaal hetzelfde doel hebben: het vormgeven van de nieuwe woonwijk. Het betreft onder andere verkoop van bouwkavels (via een ABCconstructie, waarbij OVO de gronduitgifte voorbereidt), verkoop van ontwikkelposities (in complex 01), participatie in de pps-constructie OVO-CV/BV, accountmanagement & projectgroep overleg, detachering van de directeur bij OVO-BV en het voeren van ruimtelijke planprocedures.

Grondbeleid

PPS

Startjaar

2000

Verwacht jaar van afronding

2029

Belangrijkste bestemming

Woningbouw / winkelcentrum / multifunctionele accommodaties / stedelijke buitenruimte

Oppervlak

150 ha Contante waarde

Eindwaarde

Resultaat huidige grondexploitatie

€ 9.459.159

€ 9.934.342

Resultaat vorige grondexploitatie

€ 7.777.810

€ 8.141.685

Statusoverzicht Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

b. Projectvoortgang

Projecten

Groenpoort Groenpoort, het noordelijk en laatste wijkdeel van Veenendaal-oost, staat bekend om haar groene karakter. Hier worden de komende jaren bijna 1.000 nieuwe woningen ontwikkeld. Daarnaast zijn er diverse ontwikkelingen in de directe omgeving van Groenpoort die de nodige aandacht hebben gekregen en nog zullen krijgen, omdat deze van invloed kunnen zijn op de voortgang van de ontwikkelingen binnen Groenpoort. Zowel in inhoudelijk, als in procesmatig en/of financieel opzicht. Enkele voorbeelden hiervan zijn:

Per deelgebied wordt de voortgang beschreven:

Veenderij Het zuidelijk deelplan Veenderij heeft een totale capaciteit van ca. 1.000 woningen. In dit deelplan zijn alle bouwkavels uitgegeven en is de woningbouw opgeleverd. Eiland L is inmiddels woonrijp opgeleverd en het openbaar gebied is overgedragen aan de gemeente. Op basis van de uitgevoerde rioolinspectie zijn de laatste opleverpunten verholpen en zijn de werkzaamheden van OVO op eiland L eind 2024 afgerond. De eilanden H en I zijn inmiddels woonrijp gemaakt. Het woonrijp maken van de eilanden J en K is in het vierde kwartaal van 2024 volledig uitgevoerd. De overdracht van het openbaar gebied aan de gemeente zal, met inachtneming van de onderhoudstermijn van zes maanden, per juni 2025 plaatsvinden. Hierna zullen de werkzaamheden van OVO in Veenderij worden beëindigd.

• Hindercontour Buurtlaan-oost • Tijdelijke verkeersaansluitingen ‘Groenpoort’ voor bouwverkeer • Realisatie energievoorziening DEVOG (leidingen en energiehuis). Er wordt volop gewerkt aan het gefaseerd bouwrijp maken van Groenpoort. In fase 1 zijn inmiddels 518 kavel bouwrijp opgeleverd, waarbij voor 382 woningen prijsafspraken zijn gemaakt met ontwikkelaars en 11 kavels verkocht. De voorbereiding voor het bouwrijp maken fase 2 is eind 2024 ter hand genomen. Volgens planning is Groenpoort fase 2 uiterlijk in het vierde kwartaal van 2025 gereed.

Buurtstede Het centraal gelegen Buurstede in Veenendaal-oost is voor het overgrote deel gerealiseerd. Aan de westzijde van het Ontmoetingshuis is nog een ontwikkelpositie van gemeente Veenendaal in voorbereiding voor realisatie van een kerkgebouw en een ca. 60-tal appartementen (Veenvesters). Zie voor meer inhoudelijke informatie Ontwikkelposities Veenendaal-oost (complex 01). Het woonrijp maken van het deelplan Buurtstede is grotendeels afgerond. Er resteert nog een deel voor de afronding van het openbaar gebied rondom het project Nordenheem. Eind 2024 is opdracht gegeven voor het definitief woonrijp maken van de NordenheemFamilie Kleefsmanlaan, zodat het winkelcentrum en de overige voorzieningen bereikbaar worden vanuit Groenpoort. Er is bijzondere aandacht voor de verkeersveiligheid van de kruising met de Spitsbergenweg.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

c. Financiële voortgang Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

verwervingskosten

50.085.718

-46.294

50.039.424

49.891.424

148.000

milieumaatregelen

6.496.404

bouw- en woonrijp maken

78.576.824

1.112.626

79.689.450

61.216.375

18.473.075

indirecte kosten

5.243.474

52.065

5.295.539

5.045.539

250.000

opslag bovenwijks

12.307.719

-10.066

12.297.653

8.945.143

3.352.510

bijdragen aan AD etc.

5.959.687

Totaal kosten

158.669.826

1.108.331

159.778.158

137.554.573

22.223.585

grondopbrengsten

127.328.436

1.112.626

128.441.062

110.267.916

18.173.146

subsidies

2.464.353

bijdragen

39.323.176

1.789.935

41.113.111

28.520.601

12.592.510

Totaal opbrengsten

169.115.964

2.902.561

172.018.525

141.252.870

30.765.656

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

-10.446.138

-1.794.230

-12.240.368

-3.698.297

-8.542.071

976.626

-439.027

537.599

Opbrengstenstijging

1.711.740

-447.875

1.263.864

Rente

3.039.567

-7.277

3.032.290

3.072.997

-40.707

Saldo eindwaarde

-8.141.685

-1.792.658

-9.934.342

-625.300

-9.309.043

Saldo contante waarde

-7.777.810

-9.459.159

Resultaatneming

4.893.638

Totaal dekking

4.893.638

Saldo na winstneming eindwaarde

-3.248.047

-1.792.658

-5.040.705

4.268.338

-9.309.043

Saldo na winstneming contante waarde

-2.884.173

-4.565.521

Kostenstijging

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

Financiële toelichting

Conclusie

De grondexploitatie is herzien op basis van de verwachte geldstromen vanuit het ontwikkelingsbedrijf. De verwervingskosten nemen af omdat de prospectie voornamelijk nog bestaat uit onroerende zaak belasting. De kosten voor bouw- en woonrijpmaken, indirecte kosten, opslag bovenwijks en grondopbrengsten zijn aangepast naar de geactualiseerde grondexploitatie van OVO. Het financiële resultaat van de grondexploitatie van het ontwikkelbedrijf is verbeterd, dit is terug te zien in het saldo. De verbetering komt met name door een positief effect op de verkoop van bouwrijpe grond.

Het actuele saldo in de grondexploitatie is afhankelijk van de resultaten van het Ontwikkelingsbedrijf Veenendaal-oost. In combinatie met de gerealiseerde voortgang en de toegenomen Risicoreserve binnen OVO, betekent dit dat er een beheersbare situatie aanwezig is.

d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement Resultaten beheersing Niet van toepassing

Risico’s 1. Winstuitkering OVO is lager.

OVO voert grondexploitatie en het risicomanagement. Gemeente stuurt als aandeelhouder in AvA.

De overige risico’s in deze grondexploitatie zijn afgeleide risico’s van de grondexploitatie van het ontwikkelingsbedrijf.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

CLUSTER CENTRUM 59

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Brouwerspoort a.

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

complex 12

Projectbeschrijving

Projectkenmerken

Het project Brouwerspoort bevat de herontwikkeling van het oostelijk deel van het Veenendaalse centrum. Oorspronkelijk ging het plan uit van realisatie van in totaal ca. 600 woningen, 1.600 parkeerplaatsen en 36.000 vierkante meter voor commerciële ruimtes en dienstverlening. Met de doorgevoerde wijziging zijn deze aantallen naar beneden bijgesteld. De gemeente is verantwoordelijk voor de grondexploitatie van het project.

b. Projectvoortgang De laatste twee bouwprojecten zijn opgeleverd. De bouw hiervan loopt op schema. Hierdoor kan Brouwerspoort in 2026 worden afgerond. De laatste stap is het open maken van het laatste deel van de gracht en het inrichten van de openbare ruimte. Dit start in het voorjaar van 2025. Na de zomer van 2025 wordt stilgestaan bij de complete oplevering van 25 jaar gebiedsontwikkeling in het oostelijk deel van het centrum.

Status

In exploitatie

Grondbeleid

Actief en PPS

Startjaar

2003

Verwacht jaar van afronding

2026

Belangrijkste bestemming

Woningbouw/ winkels/ dienstverlening/ horeca/ parkeren

Oppervlak

8 ha Contante waarde

Eindwaarde

Resultaat huidige grondexploitatie

-/- € 27.790.360

-/- € 28.913.091

Resultaat vorige grondexploitatie

-/- € 27.245.451

-/- € 28.346.167

Statusoverzicht Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Noordelijk deel

Gereed

Afgerond.

• • •

Middendeel

• • • • • • • • • • • •

Afronden openbare ruimte in 2025.

Afronding zuidelijk deel Afgerond.

Projecten

Sajet (bouwproject 16) Angora (bouwproject 2) Jacquard (bouwproject 3 en 4, inclusief Cultuurfabriek en Arie van Hensbergen parkeergarage) Uitbreiding gemeentehuis (bouwproject 17) Doorbraak Bernhard van Kreelpoort (bouwprojecten 7, 8, 9) Tricotage (bouwproject 11, inclusief parkeergarage, fietsenstalling en Spectrum) Colorant (Bouwproject 5) Bouwproject 15 fase 1 (de Kameleon, Ingenious Vastgoed) Bouwproject 1 (Zwaaiplein) Bouwproject 12 en 13 (TOP Vastgoed en AM) Bouwproject 6 (Pniëlkerk, Down Town) Bouwproject 18 (Brouwershof, parkeerplaats Coornhertpad AM) Bouwproject 10 (Stadsstrand) Bouwproject 14 (LMN, Ingenious Vastgoed) Bouwproject 15 en entreegebouw

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

c. Financiële voortgang Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

verwervingskosten

21.745.263

milieumaatregelen

1.199.843

1.183.543

16.300

bouw- en woonrijp maken

17.397.524

57.863

17.455.387

16.527.708

929.267

indirecte kosten

10.341.116

58.559

10.399.675

10.248.414

133.465

niet terugvorderbare BTW

118.550

bijdragen aan AD etc.

275.000

Totaal kosten

51.077.296

116.422

51.193.718

50.098.477

1.079.032

grondopbrengsten

24.269.072

subsidies

4.104.316

bijdragen

1.850.248

1.050

1.851.298

dekking plantekort

Totaal opbrengsten

30.223.637

1.050

30.224.687

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

20.853.659

115.372

20.969.031

19.873.791

1.079.032

9.974

-5.707

4.267

Rente

7.482.534

457.260

7.939.793

6.896.116

1.043.677

Saldo eindwaarde

28.346.167

566.924

28.913.091

26.769.907

2.126.975

Saldo contante waarde

27.245.451

27.790.360

onvoorzien

Kostenstijging Opbrengstenstijging

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

Toelichting financiën

Conclusie

Binnen de grondexploitatie zijn sinds 2020 alle gronden verkocht. De raming voor het bouw- en woonrijp maken van de gracht is geïndexeerd. Voor de indirecte kosten is een inschatting gemaakt voor de werkzaamheden voor de laatste twee jaar.

De laatste twee bouwprojecten zijn afgerond en daarnaast zal in 2026 de afronding van de gehele ontwikkeling zijn met het realiseren van het laatste gedeelte van de stadsgracht.

d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement 4

Resultaten beheersing Niet van toepassing.

Risico’s

Risico

Beheersmaatregel

Onvoorziene kosten bij aanleg openbare ruimte in centrum

Onderzoeken naar o.a. kabels en leidingen in de ondergrond verrichten, en kosten blijven monitoren.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Seats & Sofa’s a.

Projecten

Portfolio beheer

complex 101

Projectbeschrijving

Projectkenmerken

De beoogde ontwikkeling van het project Seats & Sofa’s zet in op een herontwikkeling naar wonen. Een deel van de gronden zal ook als openbaar gebied dienen en dan met name voor verkeer en groen. Concreet betekent dit dat een bouwprogramma zal worden gerealiseerd van maximaal 128 woningen. Hoewel het totaal aantal te realiseren woningen niet vastligt, geldt dit wel voor het uitgangspunt dat 30% van een woningbouwprogramma sociale woningen bevat (20% sociale huur en 10% sociale koop).

Status

In voorbereiding

Grondbeleid

Facilitair

Startjaar

2017

Verwacht jaar van afronding

2028

Belangrijkste bestemming

Woningen/wijkvoorzieningen

Oppervlak

0,9 ha

Statusoverzicht Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

b. Projectvoortgang Op 6 december 2021 zijn de ruimtelijke programmatische kaders (hierna: RPK) vastgesteld voor het project Seats & Sofa’s. Na dit besluit heeft de ontwikkelaar invulling gegeven aan de RPK met een bouwplan, dat op hoofdlijnen was uitgewerkt. Hierna is de participatie met omwonenden gestart. In totaal zijn er vijf participatieavonden georganiseerd en heeft ook een gemeentelijke informatieavond plaatsgevonden. Niettemin blijft de bouwhoogte, overwegend vijf bouwlagen en accenten van zes bouwlagen, voor omwonenden een heikel punt. Bij voorkeur willen de omwonenden dat het aantal bouwlagen wordt teruggebracht naar maximaal vier. Daarnaast geldt voor gemeente Veenendaal dat er nog een ontwerpopgave ligt voor het bouwplan versus het profiel van de Schoolstraat.

Het bestemmingsplan is vastgesteld op 30 mei 2024. Het project loopt achter op de oorspronkelijke planning (Vaststelling bestemmingsplan september 2022). De oorzaak hiervan is dat het participatieproces tot nu toe significant meer tijd heeft gekost dan vooraf beraamd. Daarnaast is ook tegen de vaststelling van het bestemmingsplan beroep ingesteld bij de Raad van State. De inhoudelijke behandeling van dit beroep vindt plaats medio 2025.

c. Financiële voortgang

Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

293.930

8.899

302.829

236.955

65.874

bijdragen aan AD etc.

169.000

Totaal kosten

462.930

8.900

471.830

236.955

234.875

grondopbrengsten

13.000

bijdragen

393.760

8.900

402.660

249.770

152.890

Totaal opbrengsten

406.760

8.900

415.660

249.770

165.890

56.170

-12.815

68.985

Kostenstijging

Opbrengstenstijging

Rente

-2.159

Saldo eindwaarde

56.170

-2.158

54.011

-12.815

66.826

Saldo contante waarde

52.930

54.011

verwervingskosten indirecte kosten opslag bovenwijks

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

Toelichting financiën

Conclusie

In 2024 is er een ruilovereenkomst gesloten, waarin ook een vergoeding voor ambtelijke kosten is opgenomen. Deze zijn als kosten en als inkomsten in de herziening verwerkt.

Het project is vertraagd als gevolg van het participatieproces waarvoor langer tijd benodigd was. Daarnaast levert ook de behandeling van het ingestelde beroep bij de Raad van State de nodige vertraging op.

d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement Resultaten beheersing Niet van toepassing.

Risico’s Risico

Beheersmaatregel

Het lukt niet om afspraken te maken met andere initiatiefnemer voor aanpassing van de Schoolstraat.

Middelen voor beheer van de Schoolstraat inventariseren en inzetten indien er ontwikkelingen plaatsvinden, zodat deze weg in samenhang met de omgeving kan worden aangepast.

Beroep bij Raad van State wordt gegrond verklaard.

Afwachten uitspraak Raad van State.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Tuinstraat a.

Projecten

Portfolio beheer

complex 104

Projectbeschrijving

Projectkenmerken

Conform het programmaplan Vitale Binnenstad is, in samenspraak met omwonenden en bedrijven, gewerkt aan een visie voor de Tuinstraat. Deze is in februari 2022 door de raad vastgesteld. Ingrijpende keuzes zijn hierbij ingegeven vanuit de centrale doelstelling om een kwalitatief goed woonklimaat te maken. Hierdoor krijgt op termijn bevoorrading minder ruimte en worden er geen parkeervoorzieningen in het openbaar gebied gerealiseerd, waardoor er meer ruimte is voor groen, een lichte straat en verblijfskwaliteit. Hierbij is een balans gezocht tussen de bestaande situatie, de (financiële) ontwikkelbelangen en een goed woonklimaat met een acceptabele woningdichtheid. Om kwaliteit en kwantiteit te borgen, zijn Ruimtelijke Programmatische Kaders en een Beeldkwaliteitsplan opgesteld en in april 2023 vastgesteld. Deze kaders scheppen van tevoren duidelijkheid aan partijen onder welke voorwaarden meegewerkt wordt om het omgevingsplan te herzien. Binnen deze kaders zijn herontwikkelingen mogelijk die een bijdrage leveren aan een nieuwe aantrekkelijke Tuinstraat waarin groen, sfeer, mobiliteit, woningbouwprogramma en bebouwing in balans zijn. Naar verwachting zullen ca. 500 woningen worden gerealiseerd en neemt de hoeveelheid commerciële ruimte af in een periode van 10 tot 15 jaar.

Status

In voorbereiding (2 ontwikkelingen in aanbouw)

Grondbeleid

Facilitair

Startjaar

2021

Verwacht jaar van afronding

2037

Belangrijkste bestemming

Woningen/ wijkvoorzieningen

Oppervlak

34,2 ha Contante waarde

Eindwaarde

Resultaat huidige grondexploitatie

-/- € 108.000

Resultaat vorige grondexploitatie

-/- € 684

-/- € 817

Statusoverzicht Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

b. Projectvoortgang Meer kansrijk bleek subsidie in het kader van Versnelling Woningbouw; in samenspraak met Provincie Utrecht is subsidie aangevraagd, en toegekend, voor de inzet van externe deskundigheid, zoals stedenbouwkundige supervisie en inzet kwartiermaker. De totale reconstructie van de Tuinstraat zal gefaseerd worden uitgevoerd, zowel de opstalontwikkeling als het openbaar gebied. Naar verwachting zal dit proces ca. 10-15 jaar, of langer, in beslag nemen.

Na een voortraject van participatie met de omgeving heeft de raad de opgestelde Visie Tuinstraat in februari 2022 vastgesteld. Hierop volgde het opzetten van een projectorganisatie, uitdenken van een goede ontwikkelstrategie, bepalen van de totale projectkosten en het opstellen van een startdocument en projectplan. Deze laatste zijn in februari 2023 vastgesteld. In april 2023 zijn Ruimtelijke Programmatische Kaders en Beeldkwaliteitsplan in de raad vastgesteld, zodat hiermee toetsingskaders vastliggen. In januari 2023 heeft een drietal inspiratiesessies plaatsgevonden, waarin eigenaren en bewoners zijn geïnformeerd over de visie en kansen, geïnspireerd zijn over de mogelijkheden en in contact gebracht zijn met gemeente en buren. Hieruit zijn enkele nieuwe initiatieven ontstaan. Dit heeft een vervolg gekregen in diverse individuele gesprekken met eigenaren alsook in breder verband, om zodoende te inspireren om gezamenlijk tot een ontwikkeling te komen.

c. Financiële voortgang Toelichting financiën Het project Tuinstraat is een organische gebiedsontwikkeling en omvat woningbouw en de herinrichting van de Tuinstraat. Het betreft een project waarbij kostenverhaal toegepast wordt en het doel is om het project budgetneutraal in te steken. Echter is het een organische ontwikkeling en is het niet op voorhand duidelijk of alle kosten verhaald kunnen worden. Voor nu geldt de aanname dat nagenoeg alle kosten verhaald kunnen worden en er een beperkt tekort is op het project.

Enkele initiatieven zijn al opgestart in de Tuinstraat. In Corridor worden 130 woningen gerealiseerd, waarbij de oplevering van bouwfase 1 in zomer 2025 plaatsvindt. Oplevering fase 2 volgt in 2026. Ter hoogte van Tuinstraat 51-53 worden 27 woningen gerealiseerd, waarvan de bouw start in 2025. Daarnaast worden initiatieven opgepakt die in het kader van eerdere bestemmingsplannen al mogelijk zijn gemaakt, zoals Tuinstraat 4, welke 26 appartementen, in aanbouw behelst en voormalige Hoogvlietlocatie.

Voor een aantal initiatieven is een anterieure overeenkomst getekend en de exploitatiebijdrage is vastgelegd.

Voor de bestemmingswijziging wordt een Tijdelijke alternatieve maatregelen (TAM)omgevingsplan met ontwikkelkader opgesteld; voor initiatieven die reeds eerder in procedure gaan, wordt een BOPA doorlopen. In september 2023 is het project aangemeld voor een subsidie in het kader van de 3e tranche Impulsaanpak Winkelgebieden. Hiermee wordt getracht de open verbinding ter hoogte van de zigzag-passage te bewerkstelligen. Helaas leidde overvraging van onderbouwende documenten tot het besluit om onze aanvraag terug te trekken.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

verwervingskosten

175.000

-12.301

162.699

milieumaatregelen

189.772

-21.922

167.850

bouw- en woonrijp maken

2.159.666

564.799

2.724.465

8.850

2.715.616

indirecte kosten

2.038.266

583

2.038.849

468.383

1.570.466

opslag bovenwijks

442.979

112.773

330.206

5.005.683

531.160

5.536.842

752.704

4.784.138

170.845

-110.926

59.919

220

59.699

subsidies

32.890

bijdragen

4.922.208

443.989

5.366.197

807.384

4.558.813

Totaal opbrengsten

5.093.053

365.952

5.459.006

840.494

4.618.512

-87.371

165.207

77.837

-87.789

165.626

Kostenstijging

292.193

-292.193

Opbrengstenstijging

258.219

-258.219

Rente

54.214

-24.050

30.164

Saldo eindwaarde

817

107.184

108.000

-87.789

195.790

Saldo contante waarde

684

108.000

Totaal kosten grondopbrengsten

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement

Conclusie

Resultaten beheersing

De eerste deelprojecten worden opgestart in de Tuinstraat, met ontwikkeling Corridor in aanbouw. Dit markeert het begin van de transitie van (hoofdzakelijk) distributiestraat naar een (hoofdzakelijk) woonstraat.

Niet van toepassing.

Risico’s Risico

Beheersmaatregel

Pandeigenaren en ontwikkelaars enthousiasmeren door inspiratiesessies en goede begeleiding in planproces.

De haalbaarheid van het project moet blijken uit initiatieven die worden gestart.

Opstellen TAM-omgevingsplan met ontwikkelvisie (indien nodig met kostenverhaalsregels) om initiatieven eenvoudiger tot ontwikkeling te laten komen.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

CLUSTER OVERIG 71

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

1e Melmseweg complex 08 a.

Projectbeschrijving

Projectkenmerken

Het plangebied ‘1e Melmseweg’ is gelegen tussen Rondweg-West, Grote Beer en Nieuweweg. De herontwikkeling vindt plaats op het terrein waar zich voorheen het voormalige volkstuinencomplex, een autosloopbedrijf, enkele bedrijfspanden en woningen bevonden. De herontwikkeling bestaat uit laagbouwwoningen en drie hoogbouwcomplexen. Het gehele bouwplan wordt in drie hoofdfasen ontwikkeld en bestaat uit: Fase 1: 46 grondgebonden en 40 appartementen Fase 2: 32 grondgebonden en 36 appartementen Fase 3: 12 grondgebonden en 165 appartementen Door transitie van het aantal m2 BVO (bruto vloeroppervlak) commerciële ruimte naar woningbouw en herschikking van de appartementen, is in fase 3 het aantal woningen toegenomen, in combinatie met een lichte afname van het aantal m2 GBO (gebruiksoppervlakte).

Status

In exploitatie

Grondbeleid

Faciliterend

Startjaar

2003

Verwacht jaar van afronding

2027

Belangrijkste bestemming

Woningbouw

Oppervlak

3,5 ha

Contante waarde

Eindwaarde

Resultaat huidige grondexploitatie

€ 721.825

€ 726.398

Resultaat vorige grondexploitatie

€ 713.903

€ 719.408

Statusoverzicht Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

b. Projectvoortgang

Eind 2024 heeft de ontwikkelaar een doorstart gemaakt met de voorbereiding van het project. Afronding van het definitief ontwerp vindt medio juni 2025 plaats, met daarna aanvraag van de omgevingsvergunning. De voorverkoop volgt in de tweede helft van 2025, waarna de bouw medio 2026 start en de woningen medio 2028 worden opgeleverd.

Fase 1 en 2 zijn gereed, inclusief overdracht openbaar gebied. Voor Fase 3 is een Allonge gesloten waarin (financiële) afspraken zijn gemaakt over de inzet voor de planontwikkeling en bestemmingsplanprocedure. Het bestemmingsplan hiervan is 29 juli 2022 onherroepelijk geworden. In 2024 is enige vertraging ontstaan in de ontwikkeling van fase 3 Valley Towers, de iconische woontorens met ca 165 appartementen en 12 grondgebonden woningen.

c. Financiële voortgang

Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

verwervingskosten

36.241

1.250

37.491

5.001

32.490

kosten buiten plangebied

10.625

indirecte kosten

1.653.832

5.680

1.659.512

1.511.911

147.601

Totaal kosten

1.700.698

6.930

1.707.628

1.527.537

180.091

grondopbrengsten

1.455.120

987.118

-0

987.117

964.977

22.140

2.442.238

-0

2.442.237

2.420.097

22.140

-741.539

6.930

-734.609

-892.561

157.951

1.749

-830

919

Rente

20.382

-13.089

7.293

50.871

-43.578

Saldo eindwaarde

-719.408

-6.990

-726.398

-841.689

115.292

Saldo contante waarde

-713.903

-721.825

Resultaatneming

647.123

Totaal dekking

647.123

Saldo na winstneming eindwaarde

-72.285

-6.990

-79.275

-194.566

115.292

Saldo na winstneming contante waarde

-66.780

-74.702

bijdragen Totaal opbrengsten Nominaal saldo (kosten - opbrengsten) Kostenstijging Opbrengstenstijging

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Financiële toelichting

Projecten

Risico’s

Het betreft een samenwerking van de gemeente met een particuliere exploitant. De kosten van de door de gemeente uit te voeren werken worden verhaald op de ontwikkelaar. Vanwege uitloop van het project zijn de indirecte kosten verhoogd. Er wordt gekeken of meerwerk in rekening wordt gebracht bij de initiatiefnemer. Tot hier zekerheid over is, blijft de bijdrage in de grondexploitatie gelijk.

Risico

Beheersmaatregel

1. Fase 3 komt niet in ontwikkeling, of

Tijdelijke inrichting, met aandacht voor leefbaarheid, orde en netheid. In gesprek blijven met ontwikkelaar over eventuele extra ambtelijke kosten.

enkele jaren later. Vertraging kan leiden tot extra plan- en projectkosten.

d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement Resultaten beheersing

Conclusie

Risico

Beheersing

1. Vertraging procedure

Het bestemmingsplan voor fase 3 is onherroepelijk.

De eerste twee fasen zijn volledig afgerond. Voor fase 3 is het bestemmingsplan onherroepelijk. Start bouw is afhankelijk van een verwacht positief ontwikkelresultaat van de ontwikkelaar. Inschatting is dat in de tweede helft van 2025 een start wordt gemaakt met de verkoop van fase 3, in voorjaar 2026 start realisatie, met voltooiing in 2028/2029.

bestemmingsplan van fase 3

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Trivium a.

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

complex 17

Projectbeschrijving

Projectkenmerken

De locatie van Trivium ligt in een bestaande woonwijk. Trivium heeft haar bedrijfsactiviteiten in december 2021 beëindigd in Nederland en heeft de locatie in Veenendaal verlaten. Daarmee is de bedrijfslocatie beschikbaar voor woningbouw. De ernstige bodemverontreiniging is een belangrijk aandachtspunt van deze locatie. Bodemsanering is een voorwaarde voor het kunnen realiseren van een woningbouwplan.

Status

In uitvoering

Grondbeleid

Faciliterend

Startjaar

2021

Verwacht jaar van afronding

2028

De raad heeft in april 2021 de ruimtelijke en programmatische kaders voor de herontwikkeling van deze bedrijfslocatie vastgesteld. Daarbij is ook een voorkeursrecht op grond van artikel 5 Wet voorkeursrecht gemeenten vastgesteld. Hiermee verkreeg de gemeente een sterke regiepositie waarmee ze grip kreeg op een herontwikkeling van het huidige bedrijventerrein naar een woonwijk.

Belangrijkste bestemming

Woningen

Oppervlak

2 ha

Contante waarde

Eindwaarde

Resultaat huidige grondexploitatie

-/- € 341.741

-/- € 362.659

Resultaat vorige grondexploitatie

-/- € 335.040

-/- € 362.658

Statusoverzicht Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

b. Projectvoortgang Trivium heeft in september 2022 op basis van een aanbesteding de locatie verkocht aan een ontwikkelaar met als doel dat de ontwikkelaar hier woningbouw ontwikkelt. Voorwaarde voor de verkoop en het daadwerkelijke transport van het eigendom is dat de gemeente vrijstelling verleent van het voorkeursrecht. Deze vrijstelling kan verleend worden onder drie voorwaarden: • •

•

Het kostenverhaal van de gemeente is veiliggesteld middels een getekende exploitatieovereenkomst. Het vastgestelde ruimtelijke en programmatische kader voor de herontwikkeling is vertaald in een financieel haalbaar en kwalitatief hoogwaardig stedenbouwkundig plan. Er is een goedgekeurd bodemsaneringsplan.

Nadat in 2023 de exploitatieovereenkomst was getekend, is in maart 2024 het bestemmingsplan vastgesteld. De door Provincie Utrecht verleende beschikking voor het integrale bodemsaneringsplan werd najaar 2024 onherroepelijk. Daarmee was aan alle voorwaarden voldaan en is de locatie op 1 november 2024 van Trivium overgedragen aan de ontwikkelaar.

Aansluitend heeft de ontwikkelaar de bebouwing gesloopt, dit was begin maart 2025 gereed. Vanaf mei 2025 zal de bodemsanering en het bouwrijp maken plaatsvinden. Naar verwachting is dat eind 2025 gereed en kan men in 2026 met woningbouw van de eerste fase starten. Het project zal in vier fases van ca. 25 - 30 woningen worden gerealiseerd. Het totale project kan naar verwachting in 2028 worden afgerond.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

c. Financiële voortgang Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

verwervingskosten

3.103.157

-3.103.157

-1

milieumaatregelen

980.046

-979.263

783

1.036.400

-1.000.644

35.756

indirecte kosten

554.323

-157.936

396.388

289.072

107.315

opslag bovenwijks

210.000

Totaal kosten

5.883.926

-5.241.000

642.926

289.856

353.070

grondopbrengsten

5.244.901

-5.244.901

302.293

92.293

210.000

5.547.194

-5.244.901

302.293

92.293

210.000

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

336.732

3.901

340.633

197.563

143.070

Kostenstijging

70.615

-67.738

2.876

Opbrengstenstijging

209.446

-209.446

Rente

164.757

-145.608

19.149

4.645

14.504

Saldo eindwaarde

362.658

362.659

202.208

160.450

Saldo contante waarde

335.040

341.741

bouw- en woonrijp maken

bijdragen Totaal opbrengsten

De oorspronkelijke grondexploitatie is opgesteld vanuit het perspectief dat de gemeente zelf de exploitatie ter hand zou nemen. Inmiddels is die lijn verlaten en zal de gebiedsexploitatie door de ontwikkelaar plaatsvinden. De grondexploitatie is met ingang van het projectenboek 2025 omgezet naar een meerjarenprojectbegroting. De eindwaarde van het project is gebaseerd op het facilitaire project waarbij rekening wordt gehouden met kosten van de gemeente voor aanpassing van de Rozenstraat en indirecte kosten. 77

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement Risico’s

Risico

Beheersmaatregel

De exploitatiebijdrage is ontoereikend om de gemeentelijke kosten te dekken.

Kritisch zijn op urenbesteding

Conclusie Het project Trivium kent goede voortgang. Eind 2023 is de anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar getekend en oktober 2024 heeft Trivium vrijstelling van het voorkeursrecht gekregen om de locatie definitief aan de ontwikkelaar te verkopen. In november 2024 is de uitvoering gestart, waarbij er eerst is gesloopt en de rest van dit jaar gebruikt zal worden voor sanering en bouwrijp maken.

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/15588005/1