Document · PDF

3. Bijlage 1. Projectenboek 2025

Gemeenteraad 3 juli 2025, gemeente VeenendaalBij agendapunt: Projectenboek 202523.346 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

PROJECTENBOEK 2025 GEMEENTE VEENENDAAL

MEERJAREN PROGNOSE GRONDEXPLOITATIES 2

Inhoudsopgave Nr.

Projectenportefeuille In het Projectenboek zijn de hiernaast weergegeven projecten opgenomen. In de plattegrond staat aangegeven waar de projecten zich bevinden. In de tabel is per project vermeld welk type grondbeleid is toegepast, of een (ontwikkel)contract is afgesloten en in welk stadium het project zich bevindt. In de Nota Grondbeleid 2024-2028 zijn de hoofdsporen van het gemeentelijk grondbeleid vastgelegd: actief, proactief faciliterend en passief faciliterend. De stuurbaarheid van projecten is in het algemeen het grootst met actief grondbeleid, zonder contractvorming en in een zo vroeg mogelijke (initiatief)fase. Tegelijkertijd is in deze fase ook de onzekerheid in het project het grootst. Daarom wordt vanuit het risicomanagement een bewuste keuze gemaakt voor het type grondbeleid en het aangaan van contracten met derden. Het doel is een juist evenwicht tussen stuurbaarheid en zekerheid. * BIE = Bouwgrond in exploitatie woningbouw

Project

Portfolio beheer Cluster (complex)

Soort*

Project-

Financiële

Risico-

Type

Contract

Stadium

voortgang

ontwikkeling

grondbeleid

met derden?

ontwikkeling

Spoorzone GWG

Spoorzone (107)

BIE

actief

nee

divers

Ambacht

Spoorzone (24)

BIE

actief

nee

divers

Brandweerlocatie/gemeentewerf

Spoorzone (95)

BIE

proactief

omgevingsvergunning

Overgangszone Het Ambacht

Spoorzone (100)

BIE-B

actief

nee

Initiatief

Ritmeester

Spoorzone (36)

MPB

proactief

nee

Initiatief

Groeneveldselaan

Spoorzone (48)

MPB

passief

Initiatief

Stationskwartier D-zuid

Spoorzone (89)

MPB

proactief

nee

divers

Belcompany

Spoorzone (103)

MPB

passief

nee

Initiatief

Ontwikkelposities Veenendaal-oost

Oost (01)

BIE

actief

nee

in aanbouw

Veenendaal-oost

Oost (02)

BIE

PPS

in aanbouw

Brouwerspoort

Centrum (12)

BIE

actief

in aanbouw

Seats & Sofa's

Centrum (101)

MPB

proactief

nee

initiatief

Tuinstraat

Centrum(104)

MPB

proactief

divers

1e Melmseweg

Overig (08)

BIE

proactief

start aanbouw

Trivium

Overig (17)

MPB

passief

nee

omgevingsvergunning

Vrijkomend Vastgoed

Overig (39)

BIE

proactief

in aanbouw

Nieuweweg 220-226

Overig (81)

MPB

passief

start bouw

Franse Gat

Overig (98)

MPB

passief

in aanbouw

De Sterke Arm

Spoorzone (105)

PFP

proactief

nee

initiatief

Wageningselaan 98-100

Overig (106)

PFP

passief

nee

Initiatief

Stationsgebied Centrum

Spoorzone (108)

PFP

passief

nee

initiatief

Lange Dreef

Overig (111)

PFP

passief

omgevingsvergunning

Boompjesgoed 217

Spoorzone (124)

PFP

passief

in aanbouw

Vitenslocatie

Spoorzone (134)

PFP

passief

nee

initiatief

bedrijventerreinen

MPB = Meerjarige projectbegroting (facilitair) PFP = passief facilitair project

Projecten

24 BIE-B = Bouwgrond in exploitatie

Kaart

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

16 10

15 12 13 19 16 16

9 11

10 10

3 7

24 4

Inhoudsopgave

0.1

Portfolio beheer

Kaart

Samenvattend overzicht

Door de prijsstijgingen van de afgelopen jaren zijn de stichtingskosten flink opgedreven, waarmee met name de woningen voor starters financieel steeds minder rendabel zijn geworden om te bouwen. De druk op de woningmarkt blijft hiermee onverminderd hoog.

Voorliggend projectenboek is opgebouwd uit de volgende complexen:

Type project

Aantal

Investeringsomvang

Grondexploitatie

265.859.462

PPS (OVO)

163.348.047

Meerjarige projectbegroting *)

-1.225.207

Passief facilitair project*)

-742.188

Totaal

427.240.114

Voortgang 2024 in Veenendaal Het belangrijkste antwoord op de schaarste zal gezocht moeten worden in het toevoegen van aanbod van nieuwbouwwoningen. Ondanks diverse knelpunten zoals stikstof en netcongestie wordt nog steeds veel gebouwd in Veenendaal. In 2024 zijn 449 woningen gerealiseerd. Te denken valt aan bouwprojecten in Veenderij en Groenpoort (Veenendaal-oost), Lindewijck, Stationskwartier, Franse Gat, Balkons en Julianastraat. Er wordt behoorlijk doorgebouwd in Veenendaal zoals in Veenendaal-oost, Tuinstraat, Boompjesgoed en Brouwerspoort. De planologische procedures voor Goede Spoor en Dennenlaan zijn onherroepelijk. Op diverse plekken zijn in 2024 de voorbereidingen getroffen om met de bouw te beginnen zoals in Groenpoort, Ambacht, Stationskwartier D-zuid, Franse Gat, Trivium en Nieuweweg. Er worden veel omgevingsvergunningen afgegeven dat zorgt dat in de komende tijd veel projecten kunnen starten. Echter er moet wel vermeld worden dat er steeds meer capaciteit en inzet nodig is om woningbouw in uitvoering te krijgen. Oorzaken hiervoor zijn de invoering van de omgevingswet, netcongestie, stikstof en oplopende eisen aan nieuwbouw. Voor de komende jaren gaat dit mogelijk zorgen voor een vertraging in het bouwtempo. Dit ondanks toezeggingen van het rijk om randvoorwaarden zoals netcongestie en stikstof in te vullen.

Uiteraard speelt onder andere bij de invoering van de omgevingswet ook mee dat onze organisatie een krappe bezetting kent op dit onderwerp.

*) alleen geïnvesteerd vermogen

Met ingang van 1 januari 2024 is de Omgevingswet ingevoerd. Als gevolg hiervan is er een nieuwe categorie projecten toegevoegd: de passief faciliterende projecten. Dit zijn kleinere projecten waar alleen kostenverhaal en doorberekening van financiële bijdragen wordt toegepast.

0.2

Projecten

Voortgang woningbouw

Woningaanbod Veenendaal De woningmarkt blijft volop in beweging. De huizenprijzen zijn het afgelopen jaar weer gestegen en de krapte op de woningmarkt blijft groot. De hypotheekrentes zijn gestabiliseerd op een hoger niveau dan enkele jaren geleden, desalniettemin is de vraag naar woningen groot. Door de prijsstijgingen en de daardoor hoge woningprijzen is het voor starters op de woningmarkt erg lastig om een woning te kopen.

Om de cijfers in perspectief te zetten zijn alle woningbouwplannen van Veenendaal in kaart gebracht in een grafiek van 2012 - 2032. De rode lijn geeft de daadwerkelijke bouwproductie van woningen in Veenendaal aan. Deze cijfers zijn afkomstig uit de gemeentelijke basisadministratie (BAG) en zijn gebaseerd op het moment van bouwjaar. Hieruit is een gemiddelde bouw van 400 woningen per jaar te zien vanaf 2016 (einde “woningbouwcrisis”). Vooral vanaf 2019 is er een constante oplevering van woningen van minimaal 400 per jaar.

De stichtingskosten van de woningen stijgen nog steeds. De prijzen van de loon- en materiaalcomponenten zijn aan stijging onderhevig, daarnaast dienen woningen steeds duurzamer te worden gebouwd. 5

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

De prognose op basis van de projecten (‘hard’ en ‘zacht’ aanbod) is in blauw en oranje weergegeven zoals dit begin 2025 is ingeschat met de cijfers van de Woningmonitor (provincie Utrecht). De ‘harde voorraad’ heeft voor de komende 5 jaar (2025 – 2030) een gemiddelde voorraad van circa 600 woningen. De jaren erna gaat dit sterk naar beneden. Dit heeft vooral te maken met de afronding van Veenendaal-oost. Met het vaststellen van omgevingsplannen in met name de Spoorzone (zoals Het Ambacht) kan deze voorraad weer stijgen. Voor 2025 worden (gemiddeld) iets minder opleveringen verwacht, terwijl in 2026 juist veel woningen worden opgeleverd. Om de ‘harde voorraad’ op peil te houden is het van belang dat voldoende omgevingsplannen worden vastgesteld.

Projecten

Er zijn veel plannen in de maak, waarvan ook plannen met hoge woningbouwaantallen. De komende vijf jaar leidt dit tot een gemiddelde van bijna 900 woningen per jaar. Het zal niet realistisch zijn van deze plannen te verwachten dat ze allen op de gestelde termijn gerealiseerd worden. In de uiteindelijke realisatie zullen plannen afvallen of vertraagd worden opgeleverd. Er zitten plannen tussen met uitplaatsing van bedrijven met forse uitdagingen in tijd, geld en ruimte voor uitplaatsing. Het daadwerkelijk aantal te realiseren woningen zal naar verwachting liggen in de bandbreedte tussen het aantal woningen van de harde plannen (verwacht minimum) en het aantal woningen van alle overige plannen (maximum). Wat duidelijk is, is dat om de voorraad de komende jaren op peil te houden wel de nodige inzet gepleegd moet worden om de plannen om te zetten naar haalbare woningbouwprojecten. Gezien het eerder geconstateerde huidige tekort zal in de komende jaren een hoge(re) inzet benodigd zijn van alle betrokken partijen om aan de woningvraag te kunnen voldoen.

Woningbouwbehoefte voor de middellange termijn Alle plannen die in de bovenstaande woningmonitor zijn opgenomen, lijken ook wel tegen het maximum aan te lopen wat er nog aan ontwikkelruimte mogelijk is binnen de gemeentegrenzen van Veenendaal. De verdere groei zal in de regio opgevangen moeten worden. Ook de buurgemeenten zijn zich bewust dat de woningbouwopgave steeds meer een regionaal vraagstuk is geworden. Omdat tussen planvorming en realisatie een lange tijdspanne zit (ca 8 jaar is geen onrealistische termijn) is het belangrijk op tijd met planvorming te starten. Concluderend kan het volgende gesteld worden: 1. Het (harde) aanbod aan woningbouwprogramma is op korte termijn goed op orde. Hiermee lijkt het te verwachten aantal van 400-500 per jaar (“autonome groei én inhaalvraag”) onder normale omstandigheden haalbaar. Vanuit de krapte op de markt en de landelijke ambitie om 100.000 woningen per jaar te realiseren, is een verhoging richting 600 woningen per jaar gewenst. 2. Ingewikkelde dossiers zoals stikstofdepositie in natuurgebieden en netcongestie zorgen ervoor dat de omstandigheden op dit moment uitdagend zijn. 3. Realisatie van de woningbouwopgave is complex, met invloed en afhankelijkheid van veel direct en indirect betrokken (bouw)partijen en externe factoren, waaronder macro-economische trends (inflatie, rente, woningprijzen, etc.) en risico’s.

Figuur 1 totale aanbod nieuwbouwwoningen Veenendaal

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

4. Om de extra vraag naar woningen bij te kunnen houden zullen meer projecten van de grond moeten komen. De plannen zijn er voldoende, maar deze moeten nog wel in haalbare projecten worden vertaald. Veelal zijn dit binnenstedelijke locaties (op bijvoorbeeld bedrijventerreinen) en diverse herontwikkeling- en inbreidingslocaties met beperkte omvang. 5. Gezien de beperkte (ambtelijke) capaciteit zal ook bekeken moeten worden welke projecten het meeste kans maken om tot een realistische ontwikkeling te komen en welke effectief en substantieel bijdragen aan de woningvoorraad van Veenendaal. 6. De nieuwe ontwikkelingen zullen niet alleen kwantitatief in de behoefte moeten voorzien, maar ook kwalitatief voor de diverse doelgroepen en prijsklassen. In een gespannen woningmarkt met hoge stichtingskosten zal dit een forse uitdaging worden. De gemeente zal daarom indien nodig actief interveniëren zoals het vestigen van Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG). Ook andere opties binnen de publieke mogelijkheden kunnen niet worden uitgesloten. 7. Via de opgave Groei en Bloei wordt ingezet om actief kansen te zoeken voor de middellange en langere termijn voor een gezonde groei van Veenendaal. Hierbij is regionale samenwerking van groot belang.

Projecten

Figuur 2: verloop van de weerstandscapaciteit 2015-2025

Voor 2025 worden in dit projectenboek de volgende speerpunten geformuleerd:

0.3 Speerpunten voor de komende jaren

1. Een belangrijk uitgangspunt van de afgelopen jaren voor het grondbedrijf is het beperken van de gemeentelijke risico’s. Dit punt kan op gespannen voet staan met de wens om snel en veel woningen te realiseren. De sterke vraag naar nieuwbouwwoningen neemt niet weg dat het voor de gemeente van belang is om te blijven sturen op beperking van de (financiële) risico’s. De Risicoreserve Grondexploitaties is op orde door de winstnemingen die nu plaats kunnen vinden.

Zorgen voor voldoende aanbod aan nieuwbouwwoningen

Op korte termijn kan een deel van de woningvraag ingevuld worden. Het is de uitdaging om ook voldoende nieuwe plannen klaar te zetten, zodat het aanbod de vraag kan blijven volgen. Vanwege de lange tijd tussen planvorming en realisatie worden diverse initiatieven opgestart. Daarnaast wordt onderzocht welke plannen opgestart kunnen worden (denk hierbij ook aan inbreiding op parkeerterreinen). Bij aanbod gaat het niet alleen om aantallen, maar wordt ook gekeken naar de behoefte. Daarnaast is het van groot belang om ‘zachte’ plannen om te zetten naar ‘harde’ plannen. Ofwel te zorgen voor een onherroepelijk omgevingsplan.

Dit is in onderstaande grafiek te zien aan de opgebouwde buffer in het afgelopen jaar (groene vlak). Er is echter voor het derde jaar een stijging te zien in het toenemen van het risicoprofiel in deze zelfde grafiek. Dit is het gevolg van de toekomstige woningbouwopgave met een grote vraag naar betaalbare woningen die veelal gerealiseerd moeten worden bij binnenstedelijke herontwikkelingen (met de nodige financiële risico’s).

Op dit moment wordt de gemeente geconfronteerd met de gevolgen van stikstofdepositie op natuurgebieden op verschillende type projecten, wat invloed heeft op de groei van Veenendaal. Projecten welke zien op woningbouw, bedrijventerreinen en (grootschalige) infrastructuur dienen te voldoen aan diverse eisen voordat het project uitgevoerd kan worden. 7

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

Doordat de elektrificatie van Nederland sneller verloopt dan het energienetwerk aankan is er netcongestie ontstaan. Hierdoor wordt het naar verwachting de komende jaren steeds minder eenvoudig om projecten met een (grote) stroomvraag te realiseren. Het probleem van netcongestie speelt zich lokaal af maar is een nationaal probleem. Op het lokale niveau is het probleem dan ook niet op te lossen. Bij projecten dient te worden gezocht naar tijdelijke (mogelijk niet duurzame) alternatieven om de voortgang te borgen.

Projecten

Ruimtelijke doelen bereiken met inzet van publiekrechtelijke instrumenten als de Omgevingswet en beleid met de Nota Grondbeleid 2024 – 2028 en het Programma kostenverhaal en financiële bijdragen

In de meeste gevallen worden afspraken voor projecten vooral via privaatrechtelijke overeenkomsten vastgelegd. Dit werkt vaak goed, maar kent ook beperkingen in afdwingbaarheid. In het geval dat er geen privaatrechtelijke overeenkomst met een initiatiefnemer kan worden gesloten kan het zo zijn dat de gemeente verplicht is om het kostenverhaal publiekrechtelijk te borgen. Het kostenverhaal maakt sinds inwerkingtreding van de Omgevingswet middels kostenverhaalsregels onderdeel uit van het Omgevingsplan. Het kostenverhaal kan zien op ontwikkelingen met een tijdvak (traditioneel) en zonder tijdvak (organisch). Beide varianten kunnen ook op één project of gebiedsontwikkeling naast elkaar worden toegepast. Uiteraard is er een relatie met de planologische invulling van het plan.

Haalbaar maken van gemeentelijke doelstellingen met hulp van financiële middelen zoals het gemeentelijke fonds bedrijfsverplaatsingen, sociaal vereveningsfonds en subsidies/cofinanciering van andere overheden

Onze omgevingsvisie bevestigt de ambitie om in te zetten op transformatie van Het Ambacht en verplaatsing van milieuhinderlijke bedrijven uit woongebieden. Op dit moment ontstaan er kansen om concrete stappen te kunnen zetten. Het rijk (via de woningbouwimpuls) en ook provincie zetten weer volop in op de woningmarkt en er zijn middelen toegekend voor Spoorzone. Met aanvulling vanuit gemeentelijke middelen zoals bedrijfsverplaatsingsfonds, bijdragen (van ontwikkelaars) en het MIP (Meerjaren investeringsplan) kan het laatste zetje worden gegeven om projecten tot realisatie te brengen.

In 2024 is het Programma kostenverhaal en financiële bijdragen door de raad vastgesteld. Deze nota maakt het mogelijk dat marktpartijen aan ‘bovenwijkse voorzieningen’ gaan meebetalen op het moment dat zij een locatie in ontwikkeling brengen en dit is structureel georganiseerd en afdwingbaar. Echter betekent dit ook dat een gemeentelijke inzet op projectoverstijgende investeringen (bovenwijkse voorzieningen) noodzakelijk is en soms ook voorfinanciering ervan. Daarnaast is in dit programma het reguliere kostenverhaal, de herijking van de kosten van en bijdrage aan projectoverstijgende investeringen en de systematiek van de financiële vorm sociale verevening middels het vereveningsfonds sociale woningbouw opgenomen. Eind 2024 is de Nota Grondbeleid 2024-2028 door de raad vastgesteld.

Daarnaast is er gewerkt aan het opzetten van een sociaal vereveningsfonds. Dit moet het gemakkelijker maken om het beoogde percentage sociale woningbouw in nieuwbouw te behalen. Ontwikkelingen welke niet het gewenste percentage sociaal realiseren zullen hiervoor een financiële compensatie betalen aan het fonds. Dit geld wordt elders gebruikt om bij een andere ontwikkeling meer sociaal te bouwen.

Daarnaast zet de gemeente ook meer in om via de publiekrechtelijke instrumenten haar ruimtelijke doelen te verwezenlijken. Een voorbeeld is het toepassen van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten of een Voorkeursbesluit om zo meer invloed te hebben op de toekomstige ontwikkeling.

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

Zorgen voor voldoende dekking in de Risicoreserve grondexploitaties

In de afgelopen jaren is het risicoprofiel van de grondexploitaties sterk gestegen (zie figuur 2 verloop weerstandscapaciteit op pagina 7). Dit heeft sterk te maken met de positie die de gemeente inneemt in haar grondbeleid. Deze actieve houding zorgt dat de gemeente meer grondaankopen doet met een risicovollere positie als gevolg. Regie vanuit de gemeente is noodzakelijk om te zorgen dat er voldoende woningbouw gerealiseerd kan worden. De risicoreserve bevindt zich hierdoor de laatste jaren aan de onderkant van de bandbreedte van het risicoprofiel. Met de ambities ten aanzien van woningbouw en het bijbehorende risicoprofiel is het de verwachting dat dat zo zal blijven of mogelijk door de ondergrens kan gaan. Een goede monitoring van het risicoprofiel en het zorgen voor aanvullingen van de risicoreserve grondexploitaties zal de komende jaren van groot belang zijn om de grote woningbouwambities waar te kunnen maken. Dit zal voornamelijk plaatsvinden via winstnemingen in lopende grondexploitaties en het verwerven van subsidies. In het uiterste geval zal een beroep gedaan moeten worden op de Algemene Reserve. Hiervoor zal conform de Nota Grondbeleid 2024-2028 een dekkingsplan worden opgesteld.

Projecten

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

0.4 Grondexploitaties

Projecten

In onderstaand overzicht zijn de betreffende complexen met bijbehorende planresultaten (in contante waarde) weergegeven met uitzondering van de projecten met een saldo van € 0.

In dit projectenboek wordt de raad de (herzieningen van) grondexploitatiebegrotingen ter vaststelling aangeboden.

Overzicht grondexploitatiebegrotingen (contante waarde) bedragen x € 1.000 Herziening 2024 Complex

Wijzigingen 2025

Herziening 2025

tekort

overschot

tekort

overschot

tekort

overschot

234

4.554

297

2.118

Ontwikkelposities Veenendaal-oost

1.152

350

1.502

Veenendaal-oost

7.778

1.681

9.459

Spoorzone GWG Ambacht

4.320

Brandweerlocatie/gemeentewerf Overgangszone Het Ambacht

311 2.118

Brouwerspoort

27.245

545

27.790

Seats & Sofa's

108

714

722

2.011

-34

1.977

259

12.211

3.013

2.035

Tuinstraat 1e Melmseweg Vrijkomend Vastgoed Trivium

335

Passief Facilitair Projecten (PFP)

Totaal

31.953

342 275

34.966

14.246

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

Projecten

Toelichting mutaties groter dan € 0,1 miljoen (voor een uitgebreide toelichting zie hoofdstuk betreffende project):

•

Nadeel Ambacht: het verschil wordt voornamelijk verklaard door toename van kosten door indexeringen en rente.

•

Nadeel Overgangszone: Er zijn nieuwe (uitgebreide) ramingen gemaakt voor sloop en sanering en bouw- en woonrijp maken. Omdat de panden nu leeg zijn, is het mogelijk beter onderzoek te doen wat er onder de panden en achter de wanden aan vervuiling en asbest aanwezig is. De resultaten zijn verwerkt in de grondexploitatie. In de komende tijd worden de stedenbouwkundige uitgangspunten opnieuw bepaald, wat mogelijk tot een nieuwe bijstelling kan leiden om het exploitatieresultaat te optimaliseren.

•

Voordeel Ontwikkelposities Veenendaal-oost: een vereveningsbijdrage voor sociale huurwoningen is ontvangen omdat in het project Nordenheem meer sociale huurwoningen (met een lagere grondwaarde als gevolg) worden gerealiseerd ter compensatie van de woningen in de sociale sector die niet in Groenpoort worden gerealiseerd. Per saldo worden er meer sociale woningen gerealiseerd binnen Veenendaal-oost. Tevens is er een bijdrage ter dekking van de kosten die gemoeid zijn met het verleggen van kabels en leidingen door OVO vergoed aan de gemeente.

•

Voordeel Veenendaal-oost: het verbeterde resultaat van de grondexploitatie van het Ontwikkelbedrijf is verwerkt in de gemeentelijke grondexploitatie.

•

Nadeel Brouwerspoort: Dit betreft voornamelijk de reguliere rentebijschrijving op de eindwaarde als gevolg van de hoge boekwaarde. Op contante waarde is nadeel relatief gering.

•

Nadeel Tuinstraat: het tekort is ontstaan als gevolg van het niet volledig kunnen verhalen van de kosten. Dit heeft betrekking op een langlopende zaak aan de noordzijde van de Tuinstraat. Dit deel van de Tuinstraat was tot voor kort privéterrein. Diverse partijen waren verplicht om een vergoeding te betalen voor het gebruik van deze straat. De gemeente heeft dit aangekocht om tot een structurele oplossing te komen. Hierna is de gemeente het gesprek aangegaan met de verschillende gebruikers om met een eenmalige afkoop tot een structurele oplossing te komen. De verwachting is dat dit gaat lukken, maar wel met een beperkt tekort welke verwerkt is in de MPB.

Bovenstaande aanpassingen in de resultaten van de grondexploitaties hebben deels gevolgen voor de Risicoreserve Grondexploitaties. Deze reserve wordt namelijk gevoed door winsten uit grondexploitaties. Eventuele verliezen worden ten laste gebracht van deze reserve via de voorziening grondexploitaties. Een overzicht van de mutaties in de Risicoreserve Grondexploitaties als gevolg van de herziene grondexploitaties, afgesloten grondexploitaties en MPB’s is weergegeven in onderstaand schema (contante waarde). In paragraaf 0.5 wordt toegelicht wat de gevolgen zijn voor het weerstandsvermogen voor de grondexploitaties.

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

Projecten

Mutaties Risicoreserve Grondexploitaties (contante waarde) bedragen x € 1.000 Complex

Spoorzone GWG Ambacht

Resultaat grondexploitatie *)

Al verrekend met Voorziening / Risicoreserve **)

Al verrekend via bijdrage/ rentebijschrijving in Voorziening

Vast te stellen storting per 1-1-2025

Vast te stellen reservering per 1-1-2025

0 -4.554

Nog af te wikkelen na 1-1-2025 0

-4.320

-86

-234

Brandweerlocatie/gemeentewerf

311

Overgangszone Het Ambacht

-2.118

Ontwikkelposities Veenendaal-oost

1.502

653

207

642

Veenendaal-oost

9.459

4.894

2.008

2.557

Brouwerspoort

-27.790

-27.245

Seats & Sofa's

-54

Tuinstraat

-108

1e Melmseweg

722

647

1.977

1.132

-45

890

Trivium

-342

-335

Passief Facilitaire Projecten (PFP)

275

Vrijkomend Vastgoed

Totaal

-20.720

7 -2.118

-545

-7

-24.574

-638

*) minus is tekort **) positief is verrekend met Risicoreserve Grondexploitaties, negatief is gereserveerd in Voorziening Grondexploitaties

304

-2.514

258

2.204

4.802

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

Na 2025 worden nog stortingen verwacht tot een saldo van € 5.335.000 (op eindwaarde) tot en met 2029. Deze stortingen vinden plaats in de jaarrekeningen van de komende jaren. De planning voor de komende 4 jaar is in de onderstaande tabel weergegeven. Hierin wordt geen rekening gehouden met tussentijdse winstnemingen, zodat in de praktijk bedragen eerder beschikbaar kunnen zijn. En ook eventuele verliesvoorzieningen zullen effect hebben op het toekomstige saldo van de Risicoreserve Grondexploitaties.

Toekomstige projecten Toekomstige projecten zullen worden beoordeeld op de behoefte die bestaat vanuit de markt. Doel is om een evenwichtige ontwikkelportefeuille te hebben en te houden. Het is van belang om geen aanbod toe te voegen welke concurrerend is met het bestaande aanbod. Anderzijds zorgt de huidige krapte op de woningmarkt ervoor dat voldoende aanbod noodzakelijk is om oververhitting in de bestaande woningvoorraad te voorkomen: “nieuwbouw dient als bluswater”. Per locatie wordt een afweging gemaakt, mede op basis van gemeentelijk beleid zoals gebiedsvisies, de omgevingsvisie, duurzaamheidsvisie etc.

Stortingen Risicoreserve Grondexploitaties vanaf 1-1-2025 Complex

2026

Brandweerlocatie/ gemeentewerf

2027

2028

2029

322

Ontwikkelposities Veenendaal-oost

totaal

Veenendaal-oost

712

3.033 69

Vrijkomend Vastgoed

941

258

Totaal

258

Complex 90: Restanten geliquideerde complexen Indien een complex wordt afgesloten en er zijn zaken die nog niet zijn afgehandeld, dan worden deze naar dit complex overgeboekt. Daarnaast worden binnen dit complex voorbereidingskosten geactiveerd voor projecten die nog niet in uitvoering zijn en mogelijk ook niet tot uitvoering komen. Het resultaat van dit complex bedraagt in 2024 € 0.

3.033

1e Melmseweg

Passief Facilitaire Projecten (PFP)

Diverse marktinitiatieven Vanuit marktpartijen worden ook regelmatig plannen ingediend voor (her)ontwikkelingen boven de bestaande voorraad nog uit te voeren projecten. Het is dus goed mogelijk dat ook in 2025 nieuwe initiatieven ontstaan voor woningbouw. Zodra deze concreter worden en daadwerkelijk tot planvorming komen, maken de (grotere) projecten onderdeel uit van het Projectenboek.

322

712

258

1.332

712

3.033

Projecten

5.335

Bedragen x € 1.000 (op eindwaarde, dus resultaat op moment van uitkering inclusief rente en inflatie, minus al genomen winst)

Inhoudsopgave

0.5

Portfolio beheer

Kaart

Risicomanagement grondexploitaties

Projecten

Eventuele mutaties met de Algemene Reserve worden verantwoord in de jaarrekening met, zo nodig, een dekkingsplan.

De risico’s zijn per project in beeld gebracht. In de figuur hieronder is de werking van het ‘grondbedrijf’ en de risicodekking weergegeven.

De Nota Grondbeleid stelt dat “de Risicoreserve in overeenstemming dient te zijn met de omvang van de gemeentelijke risico’s in de grondcomplexen”. Deze analyse is te vinden in de risicoanalyse (geheime bijlage). In dit projectenboek zijn wel de belangrijkste risico’s benoemd. De optelling van alle risico’s vormen de benodigde financiële weerstandscapaciteit. Deze confrontatie vindt plaats in de Risicoanalyse Projecten Gemeente Veenendaal 2025. Deze rapportage is niet openbaar. Daarin worden de volgende cijfers weergegeven: • Totaal maximaal benodigde reservepositie € 17,1 mln. (was € 15,9 mln.). • Totaal benodigde financiële weerstandscapaciteit € 8,6 mln. (was € 7,7 mln.).

De Risicoreserve Grondexploitaties is ingesteld om de risico’s binnen de grondexploitaties te kunnen opvangen. Daarnaast wordt deze reserve ingezet om tekorten in de grondexploitaties te kunnen financieren via de voorziening grondexploitaties. Deze reserve wordt vanuit winstgevende complexen gevuld. Jaarlijks wordt over alle grondexploitaties een risicoanalyse opgesteld. Dit levert een totaalbedrag aan risico’s op. De buffer tegen de risico’s van grondexploitaties wordt gevormd door de Risicoreserve. In de Nota Grondbeleid wordt aangeven wat de minimale hoogte van de Risicoreserve moet zijn (benodigde weerstandscapaciteit). Daarin staan tevens regels ter bepaling van de hoogte van de benodigde weerstandscapaciteit.

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

0.6 Huidige en toekomstige ontwikkelingen algemeen

Bovenstaande cijfers geven aan wat er minimaal in de Risicoreserve moet zitten en wat er maximaal benodigd is. Bevat deze reserve minder dan € 8,6 miljoen, dan is eventueel aanvulling ten laste van de Algemene Reserve aan de orde als het dekkingsplan niet binnen een jaar sluitend is. Bevat de reserve een hoger bedrag dan € 17,1 miljoen, dan kan het bedrag boven dit maximum worden gestort ten gunste van de Algemene Reserve, indien het perspectief positief blijft.

Netcongestie Op dit moment lopen woningbouwprojecten al vertraging op door de afgekondigde netcongestieproblemen op het landelijke en regionale net. Hiervoor zijn snel oplossingen nodig om de ambitie qua bouwplanning te kunnen realiseren. Nieuwe woningbouwlocaties of verplaatsingen van hinderlijke bedrijven moeten wel kunnen worden aangesloten op de energie-infrastructuur en er moet stroom geleverd kunnen worden (ook wanneer een vertrekkend bedrijf plaats maakt voor woningbouw). Ook vragen investeerders om zekerheid dat nieuw te realiseren woningen kunnen worden aangesloten.

Ten opzichte van het projectenboek 2024 is de Risicoreserve Grondexploitaties gestegen van € 7,8 miljoen naar € 8,7 miljoen. Dit is boven de benodigde weerstandscapaciteit van € 8,6 miljoen. Samenvattend gelden voor deze rapportage de volgende cijfers: Stand per 1 januari 2024

7.815.725

Saldo mutaties 2024

894.011

Projecten

In elke provincie wordt via het zogenaamde Provinciaal Meerjarenprogramma Infrastructuur Energie en Klimaat (p-MIEK) in kaart gebracht wat de behoefte is aan energie-infrastructuur op regionaal niveau. Zo kan de regionale energie-infrastructuur op een integrale manier worden geprogrammeerd en een prioritering van en plannen voor investeringen in de regionale energie-infrastructuur worden gemaakt. De verantwoordelijkheid voor de uitwerking van de p-MIEK ligt bij de provincies. Vanuit de gemeente wordt op verschillende manieren ingezet om netcongestie voor onze bouwprojecten op te pakken:

Stand per 31 december 2024 voor resultaatsbestemming

8.709.736

Totaal benodigde financiële weerstandscapaciteit per 31 december 2024

8.574.000

Totaal maximaal benodigde reservepositie ult. 2024

17.138.000

1. Via de p-MIEK zelf: dit betreft vooral lange(re) termijnoplossingen. Voor de lopende projecten in het Projectenboek is dit traject niet relevant.

Geraamde stortingen tot ultimo 2030 (rond)

5.335.000

2. Voor het TN-terrein heeft Stedin, na uitgebreid (bestuurlijk) overleg, een toezegging gedaan om toe te werken naar een groepscontract. Dit is samen met het groepscontract Merwedekanaal in Utrecht een unieke situatie. Hiermee ontstaan er voor dit gebied kansen voor de duurzame herontwikkeling van dit gebied. Ook in de tijdelijke situatie ontstaan kansen bijvoorbeeld voor een laadplein. Dit wordt op dit moment uitgewerkt. Daarnaast worden op diverse projecten maatwerkoplossingen georganiseerd. Hierdoor kunnen diverse projecten nog doorgang vinden.

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

Projecten

Dit is afhankelijk van landelijk/provinciaal beleid. In ieder geval is er sprake van extra plankosten en mogelijk ook vertraging. De hoop (en verwachting) is dat er na de zomerperiode van 2025 meer duidelijkheid gaat ontstaan.

Hierbij speelt mee dat er juist bij transformatiegebieden al bestaande capaciteit aanwezig is. Wel levert dit vertraging en extra kosten (voor ontwikkelaars) op. Hiermee komen projecten wel onder druk te staan. Ook is duidelijk dat niet alles kan, woningen krijgen regelmatig een maximale aansluitwaarde. Deze is niet altijd voldoende om aan alle energie-wensen tegemoet te kunnen komen. Ofwel ook hier is maatwerk nodig.

Conjunctuur: stijgende kosten en opbrengsten In de projecten worden kosten gemaakt, bijvoorbeeld de kosten voor de aanleg van openbare ruimte en plankosten. Daarnaast heeft de bouwkostenontwikkeling van woningen impact op de ontwikkeling van de grondprijzen. Voorspellen van de toekomst is altijd lastig en dat geldt uiteraard ook voor de inflatie. Ten opzichte van voorgaande jaren lijkt de grilligheid van de prijsstijgingen wat te zijn afgenomen, al kunnen geopolitieke ontwikkelingen nieuwe onzekerheden geven. Het herstel is pril en met name de loonkosten blijven nog stijgen. De prijsstijgingen kunnen in 2025 voor extra tegenvallers zorgen voor de gemeentelijke grondexploitaties. Via het risicomanagement wordt geprobeerd dit zoveel mogelijk te beperken en zo nodig op te kunnen vangen via de Risicoreserve Grondexploitaties.

3. De versnellingstafel wordt ingezet om signalen af te geven richting het Rijk. Dit leidt vooral tot erkenning van de problematiek ook in het kader van de gemaakte afspraken in de woondeal en subsidieafspraken. De korte termijnoplossingen zullen primair op projectniveau gevonden moeten worden. Onze inzet is erop gericht om risico’s binnen de projecten zoveel mogelijk te beheersen. De verwachting is wel dat de netcongestie juist in onze regio complexer is dan in grote andere delen van Nederland. Het is daarom noodzakelijk om voldoende inzet te plegen op het maken van afspraken, zoeken naar alternatieven en de lobby richting met name rijk op gang te houden. Dit leidt mogelijk tot extra plankosten. In het uiterste geval zullen we mogelijk in de tijd gezien keuzes moeten maken.

GWW-kosten De zogenaamde grond, weg en waterbouwkosten (GWW) betreffen de kosten voor de aanleg van openbare werken. De GWW-sector heeft te maken met aanhoudende krapte op de arbeidsmarkt. Een gevolg hiervan is dat het aantal inschrijvingen voor GWWprojecten een dalende trend laat zien. Bedrijven schrijven in op projecten die eenvoudig zijn of een hogere marge genereren. Hierdoor komen de prijzen voor overheden onder druk te staan. De materiaalprijzen zijn onderhevig aan monetaire factoren. Zo kan een appreciatie van de dollar ten opzichte van de euro leiden tot hogere energie- en grondstofprijzen en daardoor een stijging van de materiaalkosten. De verwachting is dat de GWW-kosten op korte en middellange termijn gestaag verder stijgen. De CAO-loonsverhoging leidt op de korte termijn tot een stijging van de personeelskosten. De verwachting is dat materiaalprijzen, na de stabiele ontwikkeling in 2024, weer zullen stijgen.

Stikstof In 2024 is het stikstofdossier weer volop in het nieuws geweest. Met name twee nieuwe uitspraken van de Raad van State hebben tot stof doen opwaaien. Intern salderen is vergunningsverplichting geworden. Voor dit projectenboek zijn twee zaken van belang. Allereerst blijft net zoals vorig jaar de verbreding van Rondweg-oost van belang om te benoemen. In januari van dit jaar heeft de provincie Utrecht de resultaten van de vernieuwde stikstofanalyse gepresenteerd. Deze zijn in de basis positief te noemen. Door de eerder genoemde uitspraak van de Raad van State is de vergunningsprocedure complexer geworden. Hierbij komt dat de provincie Utrecht nog geen beleidsregels heeft opgesteld voor intern salderen. Het is daarom nog niet duidelijk welke (inhoudelijke) voorwaarden gesteld gaan worden. Dit is ook een mogelijk knelpunt bij het tweede aspect: de grotere woningbouwprojecten op beperkte afstand van het N2000-gebied Binnenveld. Met name rondom het Ambacht en de overgangszone (TN-terrein) is dit een knelpunt. Op dit moment wordt verkend wat het exacte vraagstuk is en welke oplossingsrichtingen er zijn.

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

Projecten

Bouwkosten woningbouw

Programmatisch - en opgavegericht werken

De bouwkosten voor woningen zijn in 2024 gestegen met 2,98% op jaarbasis. De stijging komt voornamelijk door de stijging van personeelskosten en beperkt door de stijging van materiaalkosten. De krapte op de arbeidsmarkt in deze sector zorgt dat de personeelskosten blijven stijgen. Het ministerie van Binnenlandse Zaken scherpt de milieuprestatie-eisen voor nieuwe gebouwen aan. Dit betekent voor woningbouw dat de eis wordt aangescherpt van 0,8 naar 0,5 om te zorgen voor een lagere milieubelasting. De strengere milieu-eisen en de appreciatie van de dollar kunnen ook hier leiden tot een stijging van de materiaalprijzen. De verwachting is dat de bouwkosten in 2025 verder stijgen. Ook voor de middellange termijn wordt een gematigde stijging van de bouwkosten verwacht.

De gemeente werkt met programma’s voor bijvoorbeeld Spoorzone, Energieneutraal Veenendaal, Opvang (ontheemden), Uitvoeringsprogramma sociaal domein en Vitale binnenstad. Mogelijk komen daar circulariteit en klimaatadaptatie bij. Het zijn belangrijke onderwerpen voor de gemeente om hieraan uitvoering te geven. Wanneer in deze programma’s keuzen worden gemaakt, kunnen deze gevolgen hebben voor de projecten (grondexploitaties en private ontwikkelingen). Het risico bestaat dat een opstapeling van ambities uiteindelijk de uitvoering op projectniveau in de weg kunnen staan. De uitdaging is daarom te zorgen voor een goede verbinding tussen de programma’s en de projecten. Dit geldt ook voor beleid. Een voorbeeld voor afstemming is bijvoorbeeld het vereveningsfonds sociale woningbouw zodat de doelstellingen op stadsniveau worden gehaald en het ook nog werkbaar is bij de individuele projecten. De opgave Duurzame Groei & Bloei heeft eveneens invloed op ontwikkelingen binnen bouwprojecten. Een goede afstemming tussen de programma’s, opgaven en de bouwprojecten is van groot belang voor de gemeentelijke doelstellingen binnen het fysieke domein.

Grondprijzen De grondprijzen zijn afhankelijk van een aantal zaken, namelijk vraag/aanbod, de ontwikkeling van de woningprijzen (VON-prijs) en de bouw- en bijkomende kosten van woningen. De woningprijzen en bouw- en bijkomende kosten bepalen namelijk wat overblijft als residu voor de grond, ook wel de residuele grondprijs. De aanhoudende schaarste op de woningmarkt en de verruimde financieringsmogelijkheden zorgen ervoor dat de grondprijzen blijven stijgen.

Nieuwe Omgevingswet Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Dit heeft gevolgen voor de ontwikkeling van projecten. De nieuwe wet brengt naast nieuwe wetgeving ook een andere wijze van werken, dit vereist gewenning, ook voor 2025. Dit geldt niet alleen voor de gemeente maar ook voor de initiatiefnemers.

Situatie verbreding Rondweg-Oost Vanwege de wetgeving omtrent stikstof zijn de benodigde ruimtelijke procedures (MilieuEffectRapportage en provinciaal inpassingsplan) voor de verbreding van Rondwegoost op stilstand gezet. Voor Veenendaal is de verbreding van de Rondweg-oost van groot belang voor de bereikbaarheid van de gemeente in zijn geheel en Veenendaaloost in het bijzonder. Dit geldt ook voor het noordelijke deel daarvan, Groenpoort, waar naast een goede ontsluiting, geluidsmaatregelen langs de rondweg voorwaardelijk zijn om deze woningen te kunnen ontwikkelen. Door beschikbare stikstofruimte in de ontwikkeling van Groenpoort kon het noordelijke deel van de Rondweg-oost (vanaf het oostelijk tankstation tot A12) toch vooruitlopend worden verbreed, konden de geluidswerende voorzieningen worden gerealiseerd en de aansluiting van Groenpoort worden aangelegd. Dit is in 2024 uitgevoerd.

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

Projecten

0.7 Algemene uitgangspunten en parameters

Rente facilitaire projecten

Voor de herziening van de grondexploitatieberekeningen voor 2025 zijn de volgende parameters gehanteerd:

In 2024 is een nieuwe BBV notitie rente vastgesteld, welke per 2025 toegepast moet worden. Hierin is opgenomen dat facilitaire projecten ook rente toegerekend krijgen. Met ingang van dit projectenboek wordt deze rente dan ook op de meerjarige projectbegrotingen (mpb’s) en de passief faciliterende projecten (pfp’s) toegerekend.

Van 2024 naar 2025

Vanaf 2025 en verder

Inflatie plan- en bouwkosten

4,0%

2,0%

Grondopbrengsten

3,0%

2,0%

Rente vanaf 2025

1,9%

Gezien de economische ontwikkelingen en onzekerheden hanteren we een licht verhoogde inflatie en grondopbrengsten voor de overgang van 2024 naar 2025 en hanteren we de consistente lijn van 2% voor de jaren daarna. Naar verwachting valt de interne rentevoet tussen 1,5% en 2%, waarbij we een tarief van 1,9% hanteren. Per grondexploitatie kan worden afgeweken van de parameters, bijvoorbeeld wanneer contractueel andere afspraken zijn gemaakt. Een eventuele afwijking wordt in de grondexploitatietoelichting aangegeven.

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

CLUSTER SPOORZONE 19

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Spoorzone a.

Projecten

complex 107

Projectbeschrijving Deze transformatieopgave is, na afronding van Veenendaal-oost, voor de komende 15 jaar de belangrijkste woningontwikkeling voor Veenendaal. Om te zorgen dat er ruimtelijke en beleidsmatige samenhang tussen de projecten is, wordt gewerkt met een programmatische aanpak. Het gebied is opgebouwd uit ruim 15 transformatieprojecten van diverse schaal en impact en in verschillende stadia van voorbereiding of uitvoering (van west naar oost):

De Spoorzone beslaat een gebied van 260 hectare rondom het spoor Utrecht – Rhenen en strekt zich uit tussen de rondwegen oost en west. De komende jaren wordt deze getransformeerd naar een toekomstbestendig, hoogwaardig en stedelijk woon-, leef- en werkmilieu, met ruimte voor bedrijvigheid en voorzieningen. Vanwege de grote schaarste in de woningbouw blijft het van groot belang om door te gaan met bouwen. De verstedelijkingsstrategie Arnhem-Nijmegen-FoodValley levert een belangrijke bijdrage aan de woningbouwopgave, naast de opgaven omtrent duurzaamheid, bereikbaarheid, landschap, etc. In 2022 is de regio FoodValley door het rijk aangewezen als Grootschalig Woningbouwgebied en is er tussen het rijk, twee provincies en acht gemeenten de woondeal Foodvalley gesloten. Veenendaal heeft zich hiermee verbonden aan nieuwbouw van 4.800 woningen vóór 2030. Deze woningen worden op de middellange termijn vooral gerealiseerd in Veenendaal-Spoorzone. We bouwen een nieuwe woon-werkwijk in een gebied waar nu ook al mensen wonen en werken. De transformatie van Spoorzone omvat dus veel meer dan enkel het bouwen van woningen. Thema’s als wonen en zorg, sociale invulling, leefbaarheid en duurzaamheid krijgen allemaal een plek in de plannen voor de deelprojecten van Spoorzone.

• • • • • • • •

Vitenslocatie e.o.- inpassing in een gemengd gebied van verschillende ruimteclaims; ’t Goeie Spoor – nieuwbouw van woningen; Franse Gat noord – revitalisering bestaand woongebied; Stationsgebied Veenendaal centrum – herinrichting en ontsluiting station en stationsgebied; Stationskwartier D – transformatie gemengd gebied naar woonbuurt (50% afgerond); Pionierkwartier – transformatie bedrijventerrein naar een gemengde woonwijk (afgerond) Ritmeesterlocatie – transformatie bedrijventerrein naar woonbuurt; Engelenburg – transformatie woonzorgcentrum naar gemengd woon- en werkgebied;

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

• • • • • • •

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

Naast deze gebiedsprojecten zijn er in Spoorzone ook een aantal thematische projecten, zoals:

De Sterke Arm – herontwikkeling van een oude schoollocatie tot woningen; Lindewijck – nieuwbouw (afgerond); Brandweerlocatie – nieuwbouw brandweerkazerne en woningen; Het Ambacht – transformatie bedrijventerrein naar een gemengde woonwijk; Belcompany – gebiedsconcept met vluchtelingenopvang en tijdelijke woningen; Vernieuwing stadspark en sportpark; SKF Campus – revitalisering en verduurzaming van bestaand bedrijventerrein.

• • • • • • •

Branding en communicatie; Versterking groen- en waterstructuur; Aanpassing hoofdinfrastructuur: hoofdwegen en fiets- en wandelstructuur; Parkeren en parkeerbeleid; Circulaire economie; Voorzieningenstructuur; Samenleving, veiligheid en gezondheid.

In totaal worden in dit gebied in de komende 15 jaar ruim 4.800 woningen gebouwd en 600 woningen gesloopt. Het is belangrijk dat bewoners prettig kunnen leven in een duurzame, gezonde en veilige omgeving met goede voorzieningen. Dat vergt grote investeringen, onder andere in infrastructuur, groen en tevens in ontmoetingsruimtes. Ook zaken als wateropvang in de stad en goede verbindingen met nabijgelegen recreatiegebieden vragen de aandacht. Dit alles brengt stevige bouw- en (her) inrichtingskosten met zich mee. Het rijk heeft subsidies verstrekt om de realisatie van dit programma mogelijk te maken. In totaal heeft de gemeente de volgende toezeggingen verkregen (grotendeels ook al in beschikkingen): •

• •

GWG infrastructuur: 12 miljoen euro (plus 3,75 miljoen euro voor verbetering infrastructuur ten behoeve van een snellere busverbinding naar Station Ede / Wageningen) GWG gebiedsgelden (onder andere stedelijk groen / stadspark): 6,25 miljoen euro Woningbouwimpuls gelden specifiek voor Ambacht: 7 miljoen euro van het rijk en 3 miljoen euro van de provincie.

In totaal is 28,25 miljoen euro beschikbaar gesteld voor de ontwikkeling van Spoorzone / Ambacht. Inclusief de verbetering van de OV-verbinding zelfs 32 miljoen euro. De komende jaren wordt op verschillende manieren verder invulling gegeven aan de benodigde gemeentelijke financiering. Grotendeels is dat al georganiseerd via de gemeentelijke WBI-bijdrage van 4 miljoen euro, het reguliere MIP, het fonds bovenwijks en het besluit ten aanzien van het Stadspark.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

b. Projectvoortgang In de periode tussen juni 2023 en maart 2024 is door het bureau VenhoevenCS het Toekomstbeeld Spoorzone opgesteld. Deze visie is in september 2024 aan de raad gepresenteerd en door het college vastgesteld als uitwerking van de Omgevingsvisie. Veel mensen binnen en buiten de gemeentelijke organisatie zijn betrokken geweest bij totstandkoming van dit Toekomstbeeld. Onder andere zijn twee conferenties georganiseerd met diverse overheden, bewoners, ondernemers en vastgoedpartijen in en om het gebied en belanghebbenden uit verschillende sectoren, zoals de mobiliteitssector en het sociaal domein.

Het Toekomstbeeld brengt ruimtelijk, programmatisch en in de tijd samenhang tussen de deelgebieden, inhoudelijke onderdelen (zoals energie, duurzaamheid, mobiliteit) en verbindende elementen. Ondertussen is er voortgang in de meeste van de genoemde fysieke transformatieprojecten, welke allen zijn opgenomen in dit Projectenboek.

c. Financiële voortgang

Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

bouw- en woonrijp maken

80.000

8.457.484

8.537.484

2.190.245

6.347.239

indirecte kosten

335.571

296.812

632.383

702.011

-105.089

bijdragen aan AD etc.

43.084.429

-14.397.404

28.687.025

Totaal kosten

43.500.000

-5.643.108

37.856.892

2.892.256

34.929.175

subsidies

21.750.000

-2.969.920

18.780.080

bijdragen

21.750.000

-2.970.000

18.780.000

Totaal opbrengsten

43.500.000

-5.939.920

37.560.080

18.780.080

18.780.000

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

296.812

-15.887.824

16.149.175

Kostenstijging

Opbrengstenstijging

Rente

-296.812

2.778

-299.590

Saldo eindwaarde

-0

-15.885.046

15.849.584

Saldo contante waarde

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Toelichting financiën

Projecten

Risico’s

Voor de transformatie van Spoorzone zijn subsidies ontvangen in de vorm van MIRTgelden (voor grootschalige infrastructurele ingrepen) en gebiedsgelden (o.a. voor herstructurering van bedrijventerreinen). Een belangrijke voorwaarde van het rijk is cofinanciering van de provincie en de gemeente. Voor project Spoorzone GWG is een grondexploitatie opgesteld, aangezien dit overkoepelend is over de onderliggende Spoorzone-projecten en via deze hoofdstructuur de subsidiegelden en de gemeentelijke bijdragen worden verantwoord.

Risico-ontwikkeling en risicomanagement

Risico

Beheersmaatregel

Werkelijke kosten kunnen hoger zijn dan de begrote kosten en de subsidie wordt dan niet verhoogd.

Bij het ontwerp sturen op budget

Risico bestaat dat niet alle voor het behoud van de subsidie afgesproken woningen voor 2030 gerealiseerd zijn.

Sturing op voortgang in de deelprojecten

Resultaten beheersing Niet van toepassing.

Conclusie De grote investeringen in Spoorzone, vooral in de hoofdinfrastructuur en het stadspark, moeten nog worden gedaan. Het is van belang om in de komende periode de plannen concreter te maken en de begroting verder te verfijnen. Daarvoor zijn ook keuzes in deelprojecten van belang (zoals in en om het stationsgebied Veenendaal centrum).

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Het Ambacht a.

Projecten

Portfolio beheer

complex 24

Projectbeschrijving

Het Ambacht is een bedrijventerrein, gelegen in de driehoek spoor, Groeneveldselaan en Industrielaan. Binnen deze driehoek speelt ook de ontwikkeling van de projecten Stationskwartier, Pionierkwartier en Brandweerlocatie. Aan de westzijde ligt het station Veenendaal centrum met verbinding naar Utrecht en aan de oostzijde zijn de bedrijventerreinen Overgangszone en Nijverkamp gelegen nabij de Rondweg-oost. De bedrijventerreinen hebben een uitstekende verbinding naar de A12. Het gebied is op dit moment nog grotendeels in gebruik als bedrijventerrein, maar sommige delen staan leeg. Over het algemeen is het gebied technisch verouderd. Sommige bedrijven zijn inmiddels vertrokken, anderen hebben plannen om te vertrekken en weer anderen hebben die plannen nog niet. Transformatie van het Ambacht is tien jaar geleden al opgenomen in de structuurvisie van de gemeente. Inmiddels is de Omgevingsvisie vastgesteld. Hierin wordt Het Ambacht aangemerkt als transformatie-gebied. Het gebied zal stap voor stap van bedrijventerrein transformeren naar een gebied met gemengde functies, waar het accent sterk komt te liggen op wonen. In 2021 heeft de raad het Ontwikkelperspectief vastgesteld. Op basis hiervan is voor ca. 2/3 van het plangebied een WBI (Woningbouwimpuls)-subsidie (3e tranche) aangevraagd en verstrekt.

Het rijk en de provincie stellen respectievelijk 7 en 3 miljoen ter beschikking, met als voorwaarde dat in 10 jaar mimimaal 1.168 nieuwe woningen (waarvan 30% sociaal en 30% betaalbaar) worden gerealiseerd in het WBI-gebied. In maart 2024 is het Ontwikkelkader Het Ambacht door de raad vastgesteld, waarin gebiedsdoelen, ontwikkelprincipes en richtlijnen zijn opgenomen die als basis dienen voor projectontwikkelaars en ontwerpers voor bouwprojecten en inrichting van het openbare gebied. In het Ontwikkelkader wordt het gehele plangebied beschouwd, waarvoor een potentieel van 2.000 – 2.400 woningen is berekend. Eén van de deelgebieden is Groeneveldselaan (complex 48).

Projectkenmerken Status

Voorbereiding

Grondbeleid

Deels actief en deels faciliterend

Startjaar

2021

Verwacht jaar van afronding

2033

Belangrijkste bestemming

Woningen, voorzieningen

Oppervlak

22 ha (incl. Groeneveldselaan) Contante waarde

Eindwaarde

Resultaat huidige grondexploitatie

- € 4.554.382

- € 5.776.057

Resultaat vorige grondexploitatie

- € 4.320.263

- € 5.163.114

Statusoverzicht Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

b. Projectvoortgang Voor het deelproject de Nijverheid is in 2024 met een ontwikkelaar een anterieure overeenkomst gesloten voor de bouw van ca. 270 woningen. Voor het deelproject Greenfields (Groeneveldselaan – complex 48) is met de eigenaar voor een deel van het terrein al in 2022 een anterieure overeenkomst gesloten voor de bouw van ca. 300 woningen. Inmiddels wordt onderhandeld over uitbreiding van deze overeenkomst naar het hele gebied en de bouw van ruim 650 woningen.

Het Ontwikkelingsperspectief van 2021 is uitgewerkt naar het Ontwikkelkader Het Ambacht. Hierin zijn zeven gebiedsdoelen geformuleerd, met voor elk gebiedsdoel een aantal maatregelen: het ambitieweb. Projectinitiatieven worden aan de hand van het ambitieweb getoetst op hun bijdrage aan de leefbaarheid van de woonwijk. In het Ontwikkelkader zijn verder ruimtelijke ontwikkelprincipes vastgelegd, zoals gebouwtypologie, bebouwingsdichtheid, bouwhoogtes, beeldkwaliteit en verhouding openbaar - privé. Er worden randvoorwaarden omschreven voor energievoorziening, parkeren, mobiliteit, duurzaamheid en klimaat.

Als uitwerking van het Ontwikkelkader wordt voor Het Ambacht een Omgevingsplan opgesteld. Als eerste stap hierin is in 2024 door het college een voorbereidingsbesluit genomen. Het Omgevingsplan moet uiterlijk in juli 2026 onherroepelijk zijn om het voorkeursrecht te kunnen verlengen.

De gemeente heeft gekozen voor een actiever grondbeleid, met als doel meer regie te verkrijgen in de transformatie van Het Ambacht. In dit kader heeft de raad in juni 2023 het voorkeursrecht gevestigd op het gehele plangebied. Voorts is de grondpositie, welke aanvankelijk alleen bestond uit het eigendom van het openbare gebied, uitgebreid met de aankoop van percelen van twee eigenaren. In september 2024 heeft het college een beginselbesluit genomen om meer percelen aan te kopen. Die aankoop zal waarschijnlijk in 2025 zijn beslag krijgen.

Tot de vaststelling hiervan wordt voor deelprojecten (zoals voor de Nijverheid) gewerkt met Buitenplanse Omgevingsplanactiviteiten (BOPA’s). Naast de grondexploitatie worden voor verschillende onderdelen van het project deelexploitaties opgesteld. Dat betreft in elk geval een parkeerexploitatie, waarin de gemeente een actieve rol zal spelen. Verder wordt een business case opgesteld voor warmte-exploitatie in Het Ambacht. In mei 2024 heeft de raad een verklaring van geen bedenkingen afgegeven voor een actieve rol van DEVO hierin.

Aangezien in het Ontwikkelkader keuzes worden gemaakt over hogere, dan wel lagere bebouwingsdichtheid van bouwvelden worden met grondeigenaren en ontwikkelaars afspraken gemaakt over financiële en/of programmatische verevening. Het Ontwikkelkader vormt daarvoor de basis. Er wordt veel aandacht besteed aan het betrekken van belanghebbenden. Er is een goed functionerende klankbordgroep van ondernemers en omwonenden. Daarnaast vinden regelmatig informatie- en participatiebijeenkomsten voor bewoners en ondernemers plaats. In het eerste kwartaal van 2025 bijvoorbeeld over het parkeren in en om Het Ambacht.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

c. Financiële voortgang Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

verwervingskosten

46.446.838

14.411.851

60.858.689

4.252.667

56.606.022

milieumaatregelen

6.933.580

-3.529.032

3.404.548

bouw- en woonrijp maken

14.425.688

-3.239.828

11.185.860

35.860

11.150.000

indirecte kosten

10.715.544

-2.070.561

8.644.983

1.521.652

7.123.331

opslag bovenwijks

4.171.200

328.800

4.500.000

bijdragen aan AD etc.

16.373.550

654.942

17.028.492

Totaal kosten

99.066.400

6.556.173

105.622.572

5.810.180

99.812.392

grondopbrengsten

80.082.790

1.125.461

81.208.251

subsidies

10.062.265

8.862.265

1.200.000

bijdragen

4.171.200

5.293.987

9.465.187

232.500

9.232.687

Totaal opbrengsten

94.316.255

6.419.448

100.735.703

9.094.765

91.640.938

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

4.750.145

136.725

4.886.869

-3.284.585

8.171.454

Kostenstijging

7.302.344

1.084.301

8.386.645

Opbrengstenstijging

7.307.546

992.875

8.300.421

Rente

418.172

384.792

802.964

-130.772

933.736

Saldo eindwaarde

5.163.114

612.943

5.776.057

-3.415.357

9.191.414

Saldo contante waarde

4.320.263

4.554.382

onvoorzien

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

Toelichting financiën Risico’s De grondexploitatie is voor het onderdeel verwerving naar boven aangepast, omdat de grondexploitatie actiever wordt vanwege mogelijke aankopen. Dit kan omdat vanwege de Wet Voorkeursrecht Gemeenten de gemeente het eerste recht van koop heeft en hier gebruik van maakt. Nieuwe mutaties zijn niet uitgesloten in verband met nieuwe, nog niet bekende aankopen. Hier staan hogere grondopbrengsten tegenover bij verkoop van de percelen. Investeringen voor aanlegkosten van de binnenterreinen zullen veelal door ontwikkelaars zelf uitgevoerd worden en dat levert een besparing op voor bouwen woonrijpmaken alsmede plan- en projectkosten. Voor dit specifieke project is een WBI-subsidie toegekend (zie voortgaand hoofdstuk over de Spoorzone).

d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement Resultaten beheersing

Risico

Beheersmaatregel

Terugbetalen subsidie Woningbouw Impuls.

Goed contact houden met de overheden (Provincie, Rijk).

Onvoldoende grip op fasering en de opbrengsten (huur en/of verkoop van de parkeerplaatsen).

Een actieve rol van de gemeente in de ontwikkeling, bouw en exploitatie van parkeergebouwen.

Ongewenste ontwikkelingen die niet passen binnen gemeentelijke visie en bedrijven die niet willen vertrekken.

Zorgen dat (de wijziging van) het omgevingsplan uiterlijk juli 2026 is vastgesteld, zodat het voorkeursrecht daarna nog 3 jaar geldig blijft.

Niet van toepassing.

Conclusie Er is duidelijke voortgang in het project Ambacht. We zien dat de verscheidene partijen zich realiseren dat Het Ambacht er echt gaat komen. Partijen gaan keuzes maken over hun toekomst in Het Ambacht of elders. De gemeente speelt hierin een actieve rol, onder andere door aankoop van percelen van vertrekkende bedrijven of door het geven van vrijstellingen van de Wvg voor aankoop van percelen door derden. In 2025 zal gestart worden met de bouw van De Nijverheid. Naar verwachting zal in 2026 gestart worden met het eerste deel van Greenfields.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Brandweerlocatie/gemeentewerf a.

Projecten

Portfolio beheer

Projectbeschrijving

complex 95

Projectkenmerken

De gemeente heeft besloten om naast en achter de nieuwe brandweerkazerne woningen te realiseren. Dit besluit is onderdeel van het besluit tot nieuwbouw van de brandweerkazerne. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid om het Pionierkwartier af te ronden. Door Wijkservice te verhuizen, kan woningbouw op deze plek worden gerealiseerd.

Status

In exploitatie

Grondbeleid

Gemengd

Startjaar

2021

Verwacht jaar van afronding

2027

Belangrijkste bestemming

Woningbouw

Oppervlak

1,4 ha Contante waarde

Eindwaarde

Resultaat huidige grondexploitatie

€ 310.981

€ 329.559

Resultaat vorige grondexploitatie

€ 296.864

€ 321.336

Statusoverzicht Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

b. Projectvoortgang Op 21 januari 2021 heeft de raad besloten tot woningbouw naast en achter de nieuwe brandweerkazerne. Bij amendement heeft zij de ruimtelijke kaders aangepast: De raad wil ontwikkelmogelijkheden voor woningbouw zowel naast en op de nieuwe brandweerkazerne, als ook tussen de nieuwe brandweerkazerne en het zuidelijk deel van Pionierkwartier. Hierbij is het ruimtelijk kader aangepast en een maximale bouwhoogte ingesteld van 36 meter (circa 12 bouwlagen) voor wat betreft de noordwesthoek Industrielaan / Ambachtsstraat. Om te zoeken naar financiële optimalisatie, passend binnen het ruimtelijk kader, zijn zowel het ontwerp als de realisatie in één tender Europees aanbesteed. Op deze wijze is de markt uitgedaagd om binnen het ruimtelijke kader het meest optimale ontwerp te realiseren. Daarmee wordt optimaal invulling gegeven aan de wens van de raad om zoveel mogelijk woningen te realiseren. De tender voor de woningbouw is in een Europese aanbesteding volgens de nietopenbare procedure op de markt gezet. Met de winnende partij is een koop- en ontwikkelovereenkomst gesloten. De nieuwbouw van de brandweerkazerne is in maart 2025 opgeleverd. Gedurende de bouw van de kazerne deed de voormalige gemeentewerf dienst als tijdelijke brandweerkazerne.

Nadat de VRU is verhuisd naar haar nieuwe onderkomen, kan de voormalige gemeentewerf worden gesloopt en kunnen de voorbereidingen van de woningbouw starten. In het plangebied stonden 6 woningen van Veenvesters. Veenvesters en de ontwikkelaar zijn overeengekomen dat in het plangebied 18 nieuwe sociale huurwoningen worden gerealiseerd.

Projecten

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

c. Financiële voortgang Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

verwervingskosten

508.418

milieumaatregelen

13.834

-0

311.064

5.916

316.980

198.751

116.705

833.316

5.916

839.232

198.751

638.957

1.159.600

446

1.160.046

115.000

1.045.046

1.159.600

446

1.160.046

115.000

1.045.046

-326.284

5.470

-320.814

83.751

-406.089

Kostenstijging

7.047

-6.215

832

Opbrengstenstijging

42.202

-21.301

20.901

Rente

40.103

-28.779

11.324

2.771

8.553

Saldo eindwaarde

-321.336

-8.223

-329.559

86.523

-417.605

Saldo contante waarde

-296.864

-310.981

bouw- en woonrijp maken indirecte kosten onvoorzien Totaal kosten grondopbrengsten bijdragen Totaal opbrengsten Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Toelichting financiën

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/15588005/1