3. Bijlage 1 - Ontwikkelkader Het Ambacht

Inhoud

Deel 1: Uitgangspunten en gebiedsdoelen

Deel 2: Randvoorwaarden en ontwikkelprincipes

Een complementair woningaanbod

Door de stedelijkheid en met een relatief groot appartementenprogramma onderscheidt het woningaanbod van Het Ambacht zich van andere wijken in Veenendaal. Dit biedt de kans voor een specifiek aanbod voor doelgroepen die elders minder aan bod komen. Bijvoorbeeld voor oudere doorstromers, die op zoek zijn naar een levensloopgeschikt appartement met een grote buitenruimte. Of voor jongeren en starters die een compacte en betaalbare woning zoeken. Of voor mensen die zijn aangewezen op zorg bij of in de woning. Het Ambacht biedt ook de voor ontwikkeling van hybride woningen, zoals gestapelde straatjes of gestapelde hofjes. Grond- en dekgebonden woningen

Ondanks dat in Het Ambacht veel gestapelde woningen worden gebouwd, wordt gestreefd naar het realiseren van zoveel mogelijk grondgebonden woningen (met een tuin in de volle grond) en dekgebonden woningen (met een tuin of groot balkon op een onderliggend bouwdeel). Uitgangspunt is dat per bouwveld 15% van het totale woonoppervlak bestaat uit grondgebonden woningen. Woningverdeling Het Ambacht in percentages

Samenvattend is de verdeling in de tabel voor het woningprogramma voor Het Ambacht het uitgangspunt. Deze wordt gehanteerd bij beoordeling van plannen voor de bouwvelden. De prijsgrenzen voor sociale huur en sociale koop worden

Bijlagen

jaarlijks vastgesteld in de grondprijzenbrief en voor betaalbare huur en koop in de Woonvisie Veenendaal.

Verevening sociale woningen Aan ontwikkelaars wordt de mogelijkheid geboden om het sociale woningprogramma tussen deelprojecten “uit te ruilen”. Een ontwikkelaar kan ervoor kiezen om in een bouwveld meer dan het vereiste aantal sociale woningen te bouwen, bijvoorbeeld omdat een woningcorporatie meer sociale woningen wil afnemen. De ontwikkelaar kan dan dit surplus aan sociale woningen uitruilen met een ander bouwveld (verevening). Hetzelfde principe kan ook gelden voor het aantal grondgebonden woningen. Bij de uitruil zal de gemeente een regierol spelen.

Appartementen met een ruime buitenruimte

Verwacht totaal woningprogramma

Het is niet uitgesloten, dat er meer woningen worden gebouwd dan is berekend op basis van het WBI-programma. Bijvoorbeeld als de locatie AXA wordt ontwikkeld. Ook blijkt uit stedenbouwkundige studies dat een grotere dichtheid wellicht haalbaar is. Het bouwen van meer woningen zal altijd worden getoetst aan de ambities en doelstellingen voor het gebied. Maatgevend zijn enerzijds de gewenste woon- en leefkwaliteit en anderzijds de economische haalbaarheid van de deelprojecten. Ook speelt een rol of er voldoende parkeerplaatsen kunnen worden gerealiseerd.

Tabel 2 Woningbouwprogramma Het Ambacht

Sociale programma huur en koop

30 %

⋅ ⋅ Waarvan minimaal 20% sociale huur ⋅ ⋅ 7% jongerenwoningen is deel van het sociale programma

Stadswoningen met een tuin

Woningen aan een dek waaronder geparkeerd wordt

24

Vastgesteld Ontwikkelkader Het Ambacht - maart 2024

Betaalbaar programma koop en huur

30 %

Vrij programma

40 %

Totaal

100 %

⋅ ⋅ Waarvan grondgebonden (% van GBO) ⋅ ⋅ Intramurale zorg aanvullend

15%

Inhoud

Deel 1: Uitgangspunten en gebiedsdoelen

Deel 2: Randvoorwaarden en ontwikkelprincipes

Bijlagen

4. Ruimtelijk programma

4.2 Voorzieningenprogramma Voorzieningen in de nabijheid van woningen in Het Ambacht zijn van groot belang voor sociale cohesie in de nieuwe woonwijk. De voorzieningen worden grotendeels gerealiseerd in plinten van woongebouwen. Een belangrijk deel van het voorzieningenprogramma is commercieel (detailhandel, horeca, zakelijke dienstverlening en bedrijvigheid). Maar ook een belangrijk deel is maatschappelijk programma (ontmoetingsruimten, onderwijs, kinderopvang, zorg en welzijn). Centraal in de wijk wordt een sociaal maatschappelijk hart gerealiseerd. De aantrekkingskracht van Het Ambacht zit in de mix van wonen met kleinschalige winkels, vers, horeca en dienstverlening. Het is denkbaar dat nieuwe mengvormen ontstaan van retail, diensten, ambachten en horeca. Hiervoor wordt, ook juridisch-planologisch, ruimte geboden. Detailhandel

Een gemengd aanbod met kernwoorden: dagelijkse basis, gespecialiseerd, vintage, vers, gezond, authentiek, delicatessen en take-away: • Buurtsuper; een onmisbare winkel, de motor van de dagelijkse voorzieningen. Deze is vanaf de start van de nieuwe wijk aanwezig, al of niet in een tijdelijke voorziening. De buurtsuper krijgt een buurt-/wijkverzorgende functie, met een breed, maar ondiep assortiment, bedoeld voor eigen inwoners. De winkel start met een omvang van 400 m2 en kan, naarmate de wijk groeit, op basis van een evaluatie na een aantal jaar, eventueel groeien naar maximaal 800m2. • Verswinkels; in de buurt van de buurtsuper en bij elkaar geclusterd (bijvoorbeeld in de vorm van een foodcourt). Zij spelen in op meer stedelijk georiënteerde bewoners met een onderscheidend aanbod van de buurtsuper. Bijvoorbeeld een biologische slager, bakkerij met bijzondere broodsoorten, groentezaak met verse salades. Mogelijk dat een verswinkel de combinatie maakt met horeca/lunchroom. • Persoonlijke verzorging; er is marktruimte voor circa 400 m² in deze branche. Een drogist kan een welkom onderdeel zijn van de basisbranchering; • Een beperkt overig dagelijks aanbod; bijvoorbeeld een bloemenwinkel,

kadowinkel, een gemakswinkel en pakketafhaalcentrum, al of niet in combinatie met parkeerhubs.

Ambacht/kleine bedrijven

Horeca

In een stedelijke wijk als Het Ambacht hoort natuurlijk een ruim aanbod aan horeca. Kernwoorden: huiskamerachtig, laagdrempelig, gericht op werken, ontmoeting, koffie, lunch, gemak en take-away. Gezien de omvang, inwoneraantal en de verschillende doelgroepen is er ruimte voor circa 6 horecagelegenheden: lunchroom, koffiebar, wijnbar, restaurant, afhaalmaaltijden, snackbar. Commerciële dienstverlening/health

In Het Ambacht is ruimte voor een aanbod aan dienstverlening: kapper, nagelstudio, stomerij, kledingreparatie, sportschool. Kernwoorden: gezond leven, bewegen/ sporten, uiterlijke verzorging. In tabel 3 is het ruimtegebruik voor het commerciële voo r zieningen programma voor Het Ambacht ingeschat. Sociaal maatschappelijke dienstverlening

Kernwoorden: zorg, onderwijs, ontmoeting, gemeenschapsvorming Het Ambacht wordt een vitale en zorgzame wijk. De nabijheid van sociaal maatschappelijke voorzieningen zijn daarin van groot belang. In het hart van de wijk is een centrum voorzien met een ontmoetings- en onderwijs-

25

functie eventueel met een gezamenlijke stadstuin. Daarnaast is verspreid over de wijk behoefte aan zorgverleners (huisarts, fysiotherapeut, tandarts), eventueel gecombineerd met gemeenschappelijke voorzieningen van aanbieders van intramuraal wonen met zorg. In tabel 4 is het ruimtegebruik voor het sociaal maatschappelijke voorzieningen programma voor Het Ambacht ingeschat.

In Het Ambacht is veel ruimte voor kleinschalige bedrijvigheid als zichtbaar onderdeel van de wijkeconomie. Kernwoorden: wijkeconomie, lokaal, kleinschalig, bedrijvigheid. Ruimte voor ambachtelijke bedrijvigheid en dienstverlening wordt geboden in de plinten van woon- en parkeergebouwen. De levendige plinten zijn een belangrijk element van de stadswijk. Voor kleinschalige bedrijven is vestiging interessant omdat zij: •• Vanuit huis of vanuit een suboptimale locatie werken; •• Een vorm van exposure richting consumenten wensen op een goedkope locatie; •• Een ambacht uitoefenen of een dienst verlenen. Zonder volledig te kunnen zijn kan worden gedacht aan ambachten, diensten of specifieke retail, zoals een fotograaf, kookschool, edelsmid, atelier, kunstgalerie, onderdelenwinkel, repairshop, ontwerpstudio, kledingontwerper, stylist. Ook zijn allerlei vormen van blurring denkbaar. Door meerdere ambachten en diensten te bundelen en te koppelen met een ontmoetingsruimte en horeca kan een broedplaats voor jonge en nieuwe ondernemers uit de eigen buurt/wijk ontstaan.

Vastgesteld Ontwikkelkader Het Ambacht - maart 2024

3 Commerciële voorzieningen

Aantal m 2 per stuk

Subtotaal in m2

Buurtsuper

1

400

400

Dagelijks vers

4

125

500

Persoonlijke verzorging

1

400

400

Dagelijks niet vers

4

125

500

Kleinschalige dienstverlening

6

125

750

Horeca

3

125

375

Gezondheid & bewegen

4

150

600

Sportschool

1

600

600

Totaal

4 Sociaal maatschappelijke voorzieningen

4.125

Aantal m 2 per stuk

Subtotaal in m2

Buurthuis met ontmoetingsruimten

700

Ruimten voor culturele organisaties

300

Creativiteits- / cursusruimten

4

50

200

IKC met 8 klassen

1.400

Kinderdagopvang

600

Zorgverleners Totaal

4

150

600 3.800

Inhoud

Deel 1: Uitgangspunten en gebiedsdoelen

Deel 2: Randvoorwaarden en ontwikkelprincipes

Bijlagen

5. Duurzame mobiliteit en parkeren

5.1 Duurzame mobiliteit De transformatie naar een dichtbebouwde stadswijk heeft enorme impact op het mobiliteitsconcept in het gebied: een verschuiving van het gebruik van de auto naar fiets en OV. De auto staat niet meer vanzelfsprekend voor de deur geparkeerd, maar in gebouwde parkeervoorzieningen. Alleen door een autoluw en groen binnengebied is het mogelijk om met de grote woningopgave een leefbare wijk te maken. Fietsers en voetgangers

Binnen de wijk zijn er autoluwe ruimten waar het primaat bij de voetganger ligt. Er zijn goede verbindingen naar het NS-station Centrum en nabijgelegen bushaltes. In de wijk is een verbinding door het park van oost naar west. De exacte ligging wordt bepaald bij het ontwerp voor het park. Het pad kan verbonden worden met de Parallelweg via een verbinding in de (aangepaste) Laan der Techniek. Tussen station en Nijverheidslaan zijn diverse woonstraten die voetgangers en fietsers kunnen gebruiken van en naar het station, zoals de Recterstraat en Rozenbottelstraat. De Nijverheidslaan krijgt geen vrijliggende fietspaden, maar wordt wel ingericht voor maximaal 30 km/uur.

De verbindingen van Het Ambacht met het Stadspark en de sportvelden zijn niet optimaal. Bij het vormgeven van het nieuwe kruispunt Industrielaan - Groenveldselaan kan dit verbeterd worden. Voor fietsers, waaronder scholieren en sportende kinderen, kan de bereikbaarheid van het sportpark verbeterd worden door de fietsverbindingen langs de Industrielaan uit te breiden. Voor de Groeneveldselaan is een tweerichtingen fietspad aan de westkant (aansluitend op de woonwijk) voorzien. Auto en bus

Auto’s blijven in principe aan de rand van de wijk. De buurterven zijn autovrij, maar wel toegankelijk voor nood- en hulpdiensten en

Fietspaden Verbindingen voor voetgangers

Stimuleren bewegen

NS-station Veenendaal Centrum

26

Fietsen en wandelen in het nieuwe Ambacht. Voor fietsers zijn verbindingen naar de omgeving aangeven

Vastgesteld Ontwikkelkader Het Ambacht - maart 2024

Inhoud

Deel 1: Uitgangspunten en gebiedsdoelen

verhuiswagens. Voor parkeren maken auto’s gebruik van collectieve parkeervoorzieningen, die bereikbaar zijn vanaf de Groeneveldselaan, Nijverheidslaan en het noordelijke deel van de Laan der Techniek. Combineren van parkeervoorzieningen voor meerdere bouwvelden is mogelijk. Er komt geen nieuwe ontsluiting vanaf de Industrielaan. Deze heeft als invalsweg een (te) hoge intensiteit, waarbij extra ontsluitingen de doorstroming van het autoverkeer zouden verminderen.

Gebouwde parkeervoorzienigen aan de randen van het Ambacht

Deel 2: Randvoorwaarden en ontwikkelprincipes

Bijlagen

De Laan der Techniek wordt geknipt, zodat het park in oost-west richting doorloopt. Ten zuiden van het park wordt de Laan der Techniek gebruikt voor fietsverkeer van en naar het station. Aan de Groeneveldselaan liggen in de toekomst 4 bushaltes. Twee dicht bij de aansluiting op de Industrielaan en twee dicht bij de aansluiting op de Nijverheidslaan.

Bushaltes aan de Groeneveldselaan

Gebouwd parkeren Hoofdontsluiting en ‘inprikkers‘ Calamiteitenroute Bushalte

De autovrije ruimte is bruikbaar bij verhuizen, calamiteiten, etc

Hoofdontsluiting auto’s en mogelijke verdeling collectieve gebouwde parkeervoorzieningen

27

Vastgesteld Ontwikkelkader Het Ambacht - maart 2024

Inhoud

Deel 1: Uitgangspunten en gebiedsdoelen

Deel 2: Randvoorwaarden en ontwikkelprincipes

Bijlagen

5. Duurzame mobiliteit en parkeren

5.2 Parkeerprogramma

Auto

Fiets

Op dit moment ligt het bedrijventerrein Ambacht in parkeerzone 4. Doordat het gebied wordt getransformeerd naar een woonwijk dicht bij het station en het centrum, ligt herijking van de parkeerzonering voor de hand. De hoge woningdichtheid vraagt om een hoogwaardig ingerichte openbare ruimte. Dat is alleen haalbaar als in belangrijke delen van het openbare gebied de rol van de auto wordt teruggedrongen: alleen rijdende en geparkeerde auto’s in de woongebieden in hoogstnoodzakelijke gevallen. Auto’s parkeren in collectieve parkeervoorzieningen; in de vorm van openbaar toegankelijk vrijstaande parkeergebouwen. Aanvullend kan in een bouwveld met een bijzondere maat, ligging of programma geparkeerd worden op het maaiveld onder een zogeheten woon- of leefdek. Voor Het Ambacht worden daarom de normen gehanteerd van parkeerzone 3.

De fiets speelt een belangrijke rol in Het Ambacht. Om fietsparkeeroverlast te voorkomen moet daarom ook het fietsparkeren goed worden geregeld. Alle fietsparkeervoorzieningen worden op het maaiveld gerealiseerd; bij grondgebonden woningen in een berging, bij gestapelde woningbouw in een inpandige individuele of collectieve fietsenstalling.

Voor fietsparkeren worden ook de normen gehanteerd van parkeerzone 3 uit de Notitie Parkeernormen Veenendaal. Voor de woon-, horeca en zorgvoorzieningen betekent dit dat de parkeernormen voor auto's met een factor 1,5 en voor de winkelvoorzieningen met een factor 1,75 worden vermenigvuldigd.

Om deze uitgangspunten te kunnen waarmaken en om te voorkomen dat toekomstige bewoners van Het Ambacht voor parkeren uitwijken naar omliggende gebieden wordt voor Het Ambacht en de directe omgeving parkeerregulering ingevoerd. Voor vaststelling van het aantal parkeerplaatsen worden, op basis van parkeerzone 3, parkeernormen voor woningen, werkfuncties en commerciële en maatschappelijke voorzieningen toegepast uit de vigerende Notitie Parkeernormen Veenendaal. Voor het woonprogramma betekent dat nu met volgende parkeernormen wordt gerekend: Zone 3 Parkeernormen zonder dubbelgebruik en exclusief eventuele reductiefactoren

1

Kleine appartementen < 60 m2 gvo

0,6

2

Appartement en rijwoning koop

1,1

3

Appartement vrije sector huur

0,9

4

Appartement sociale huur / koop

0,8

Zone 4

5

Zorgunit ZZP > 3

0,3

Zone 5

Waarvan het aandeel bezoekers

0,3

Zone 1 Zone 2 Zone 3

28

Vastgesteld Ontwikkelkader Het Ambacht - maart 2024

Inhoud

Deel 1: Uitgangspunten en gebiedsdoelen

Deel 2: Randvoorwaarden en ontwikkelprincipes

Bijlagen

5. Duurzame mobiliteit en parkeren

5.3 Collectieve parkeervoorzieningen Uitgangspunt voor de nieuwe wijk is collectief parkeren. In een dichtbebouwde stadswijk kan niet in straten en op opritten worden geparkeerd zoals in Veenendaal Oost. Door de grote woningdichtheid zou de volledige openbare ruimte door geparkeerde auto’s in beslag worden genomen. De hoogwaardige leefkwaliteit van het openbare gebied is daarmee niet haalbaar. Om die reden is gekozen voor een oplossing met beperkt ruimtebeslag van geparkeerde auto’s. De meest efficiënte manier is verzamelen en stapelen van auto’s in een parkeergebouw.

Door de parkeerbehoefte van bouwvelden te combineren wordt dubbelgebruik beter mogelijk. Met de inzet van deelmobiliteit wordt ingezet op de verlaging van het autobezit. Door dergelijke maatregelen kan uiteindelijk worden volstaan met minder parkeerplaatsen. Om grip te krijgen op de parkeersituatie in het Ambacht is het noodzakelijk dat bij aanvang van de ontwikkeling het parkeren van auto’s in en om het Ambacht gereguleerd is. Zoals omschreven wordt in paragraaf 5.4, neemt de gemeente mede om die reden een actieve rol in de parkeerexploitatie van het gebied en de bouwvelden.

Collectief parkeren kan op diverse manieren worden vormgegeven: 1. Een vrijstaand parkeergebouw voor bewoners en bezoekers; 2. Verdiept parkeren onder woongebouwen, voorzien van een leefdek op maaiveldniveau; 3. Parkeren op maaiveld, met een leefdek boven het parkeren. Hierboven een parkeergarage met een wand van woningen en trappen

Hoofdontsluiting en ‘inprikkers‘ naar parkeren Collectieve parkeergarage Parkeren onder een dek Hierboven een parkeergarage voor circa 300 parkeerplaatsen: 4 lagen hoog, 32 x 64 meter, voorzien van groene gevels

Voorbeeld van parkeren onder een dek waaraan gewoond wordt

29

Een mogelijke combinatie van parkeergarages en parkeren onder een dek. Het merendeel van de bewoners parkeert in de garages.

Vastgesteld Ontwikkelkader Het Ambacht - maart 2024

Inhoud

Deel 1: Uitgangspunten en gebiedsdoelen

Deel 2: Randvoorwaarden en ontwikkelprincipes

Bijlagen

5. Duurzame mobiliteit en parkeren

5.4 Parkeerstrategie

Parkeren in de straat komt niet of nauwelijks voor, dat betekent dat het volledige parkeerprogramma gebouwd zal worden, hetzij in vrijstaande parkeergebouwen of in parkeerdekken. Gebouwd parkeren is duur en trekt een wissel op de haalbaarheid van het ontwikkelingsprogramma. Daarbij moet worden verzekerd dat het benodigde parkeeraanbod voor een bouwveld beschikbaar is voordat bewoners naar hun nieuwe woning verhuizen. Het is hierin mogelijk om met een tijdelijke voorziening te werken. Het gaat dus om vooraf investeren in een onrendabel programma. Niet heel aantrekkelijk, maar wel noodzakelijk om de doelstellingen voor het gebied te halen. Hier ligt een cruciale rol voor de gemeente. Actieve deelname van de gemeente in de parkeerexploitatie zal een enorme stimulans zijn voor ontwikkelaars om te bouwen. In de parkeerexploitatie zijn verschillende rollen: ontwikkelaar, financier, eigenaar, exploitant en/ of beheerder. De gemeente moet nog een besluit nemen over haar rol. Bij besluitvorming daarover speelt vooral de financiële exploitatie een rol. Om grip te krijgen op de parkeersituatie in en om het Ambacht is het noodzakelijk dat vanaf het begin het parkeerconcept bekend is en vanaf ingebruikname van de woningen het parkeren van auto’s in het plangebied en de directe omgeving

De openbare ruimte is veelal bestemd voor auto’s: rijbanen en parkeren. Bij collectief parkeren op afstand kunnen de straat en parkeerplekken ingericht worden voor groen en voetgangers.

gereguleerd is. Parkeerregulering is het instrument waarmee sturing gegeven wordt aan ruimtegebruik door parkeren op straat en waarmee een onaantrekkelijk straatbeeld door overlast van geparkeerde auto`s en een waterbedeffect op de omgeving worden voorkomen. Mogelijke instrumenten hiervoor zijn: • • Het tijdig zorgen voor voldoende parkeercapaciteit (essentieel); • • Parkeerregulering in de nieuwe woonwijk, bijvoorbeeld door invoering van parkeervergunningen, waarmee bewoners een parkeerrecht verwerven; • • Parkeerregulering in de omliggende gebieden, bijvoorbeeld door verstrekken parkeerontheffingen aan bestaande bewoners; • • Parkeerregulering op grote parkeerplaatsen, bijvoorbeeld door het plaatsen van slagbomen. Het uitgangspunt van het parkeerregime is dat toekomstige bewoners en bedrijven in aanmerking komen voor een parkeervergunning in de collectieve parkeergebouwen, maar niet voor een parkeerplaats in de openbare ruimte. De gemeente houdt hierdoor de regie over de parkeervoorzieningen in de gebouwen, op straat en in de omgeving.

Stimuleren van deelmobiliteit is een belangrijk onderdeel van de parkeerstrategie

30

Vastgesteld Ontwikkelkader Het Ambacht - maart 2024

Voor een geschat parkeerpgramma van 1.885 plaatsen is op het maaiveld circa 37.700 m2 nodig. Bij parkeren in collectieve parkeergarages is voor hetzelfde aantal 20.700 m2 nodig. Een enorme ruimtewinst die beschikbaar komt voor groen en woningen.

Inhoud

Deel 1: Uitgangspunten en gebiedsdoelen

Deel 2: Randvoorwaarden en ontwikkelprincipes

Bijlagen

6. Randvoorwaarden voor ontwikkeling

6.1 Het ruimtelijk raamwerk De ruimtelijke ambities, uitgangspunten en opgaven voor het Ambacht zijn samengevat in het ruimtelijk raamwerk. Dit is geen eindbeeld of plan, maar een kader voor ontwikkeling van het nieuwe woongebied. Binnen dit raamwerk kunnen plannen en initiatieven ontwikkeld worden. Het nieuwe Ambacht wordt een centraal gelegen woonwijk in de buurt van het centrum en het treinstation. Het Ambacht ligt tussen woongebieden ten zuiden en ten noorden van het spoor en in de directe nabijheid van het sportpark en het Stadspark. De wijk is goed bereikbaar met de auto en heeft goede verbindingen voor fietsers en voetgangers.

Vrijliggend fietspad langs Parallelweg

Open water tussen Grote Pekken en Industrielaan

De nieuwe wijk heeft een prettig leefklimaat met veel openbaar groen. Het Ambacht levert hiermee een belangrijke bijdrage aan het netwerk voor flora en fauna en klimaatadaptatie, het opvangen van hemelwater en tegengaan van hittestress. De waterpartij aan De Grote Pekken wordt betrokken bij de groenstructuur voor Het Ambacht. Het ruimtelijk raamwerk is opgebouwd uit de volgende elementen, die zorgen voor samenhang en afwisseling: • • De bouwvelden met bebouwing en binnenhoven; • • De openbare ruimte met park, buurterven en ontsluitingswegen.

Veenendaal: fietsstad

Opvangen en vasthouden van hemelwater

NS-station Veenendaal Centrum

31

Groen in het nieuwe Ambacht verbindt bestaande groene plekken en structuren

Vastgesteld Ontwikkelkader Het Ambacht - maart 2024

Inhoud

Deel 1: Uitgangspunten en gebiedsdoelen

Deel 2: Randvoorwaarden en ontwikkelprincipes

Bijlagen

Bouwvelden

Bouwvelden bestaan uit bebouwing in de vorm van woningen, voorzieningen en parkeergebouwen en een autoluwe openbare ruimte. Samen vormen de bouwvelden de wijk Het Ambacht. Ieder bouwveld is een buurt. De openbare ruimte

De openbare ruimte dient voor verblijf, verplaatsing en ontmoeting, groen en waterinfiltratie. Dit is het uitgangspunt voor het park, de buurterven en de binnenwereld. Het park, het hart van de wijk, biedt ruimte aan activiteiten: gepland en ongepland. Aan de randen van het park liggen voorzieningen. Vanaf de Nijverheidslaan, Laan der Techniek en Groeneveldselaan wordt de wijk ontsloten. De parkeervoorzieningen liggen dichtbij deze ontsluitingswegen. De ‘tussenruimten’ tussen de bouwvelden zijn de autoluwe buurterven, die zijn ingericht met openbaar groen. Binnen de bouwvelden is er eveneens openbare ruimte gericht op verblijf en ontmoeten: de binnenwereld. In dit hoofdstuk zijn de randvoorwaarden en ontwikkelprincipes voor de bouwvelden en de openbare ruimte beschreven.

Een bouwveld bestaat uit stadswoningen met een tuin, een (getrapt) hoogteaccent, appartementengebouwen met ruime buitenruimten, een collectieve gebouwde parkeervoorziening en ruimte voor groen en verblijven.

Park Bouwvelden Buurterven Ontsluitingswegen Opzet voor de verschillende onderdelen van het raamwerk

32

Vastgesteld Ontwikkelkader Het Ambacht - maart 2024

Inhoud

Deel 1: Uitgangspunten en gebiedsdoelen

Deel 2: Randvoorwaarden en ontwikkelprincipes

Bijlagen

6. Randvoorwaarden voor ontwikkeling

6.2 Ontwikkelprincipes voor de bouwvelden Het Ambacht bestaat uit bouwvelden, die samen de nieuwe wijk vormen. Onder het motto “de steden zullen buurtsgewijs bewoond worden” kan ieder bouwveld zelfstandig functioneren als een eigen gemeenschap. Hierdoor is er direct een prettig woonklimaat, ook als de rest van de wijk nog gebouwd moet worden. Een bouwveld is opgebouwd uit verschillende gebouwen met een diversiteit aan woningtypen, een collectieve parkeervoorziening en openbare ruimte: het gemengde stadsblok. In veel bouwvelden zijn in de (hoge) plint voorzieningen opgenomen. In Het Ambacht zijn verschillende uitwerkingen per bouwveld mogelijk. In bijlage 2 wordt een aantal voorbeelduitAfzomen parkeergarage met woningen werkingen

gegeven. Hoewel de bouwvelden van elkaar verschillen zijn er ook overeenkomsten. Het verschil wordt bepaald door de ligging, de begrenzingen, de vorm en de parkeeroplossing. De overeenkomsten bestaan eruit dat alle bouwvelden een compositie zijn van verschillende gebouw(del)en en bestaan uit meerdere woningtypen. Er is een duidelijke binnen- en buitenkant. Hierdoor ontstaat er een openbare binnenwereld met een eigen informele sfeer. Voor elk individueel bouwveld worden, in nauw overleg met de projectontwikkelaar, afhankelijk van de ligging en vorm de ontwikkelprincipes uitgewerkt. Voorbeelduitwerkingen van de ontwikkelprincipes zijn opgenomen in bijlage 2. Appartementen

Incidenteel accent

max. 5 bouwlagen

max. 6 bouwlagen

“De steden zullen buurtsgewijs bewoond worden”. - Vrij naar architect Piet Blom -

Parkeergarage

Accent: getrapt

Bouwveld combinatie type A en B met collectieve parkeeroplossingen Bouwveld type A: autovrij, niet gelegen aan hoofdontsluiting Bouwveld type B met parkeren onder een dek

Entrees aan

Bouwveld type C nadere uitwerking bebouwing en parkeeroplossing

buurterf

Verblijfskwaliteit in binnenwereld

Voorbeeldindeling bouwvelden

33

Vastgesteld Ontwikkelkader Het Ambacht - maart 2024

Inhoud

Deel 1: Uitgangspunten en gebiedsdoelen

Deel 2: Randvoorwaarden en ontwikkelprincipes

Bijlagen

6.2.1 Bouwvelden en gebiedsdoelen

6.2.2 Rooilijnen en verbindingen

De bouwvelden beschikken over ruimtelijk relevante ingrediënten die bijdragen aan de doelstellingen van Het Ambacht. Elk bouwveld draagt bij aan de gebiedsdoelen, zoals beschreven in paragraaf 3.10.

In de ontwikkelprincipes voor de bouwvelden is sprake van twee type rooilijnen: vastliggende rooilijnen en rooilijnen die nog bepaald kunnen worden bij verdere uitwerking. De vastliggende rooilijnen liggen langs ontsluitingswegen en het park. De maat van deze openbare ruimten ligt daarmee vast. Belangrijk bij het later bepalen van de niet vastliggende rooilijnen is de afmeting van de openbare ruimte waar de rooilijn aan grenst. Bijvoorbeeld in het geval van de buurterven: de minimale afstand tussen twee tegenoverliggende rooilijnen leggen we vast. Op deze wijze staan gebouwen in Het Ambacht (overwegend) vast op de rooilijnen langs ontsluitingswegen en het park en is er bij de buurterven nog flexibiliteit. Binnen de bouwvelden worden rooilijnen bepaald bij het bouwplan en inrichtingsplan. Door de rooilijnen in de binnengebieden niet vast te leggen is het mogelijk om in overleg met ontwikkelaars te bepalen of bouwvelden groter of kleiner zijn en of het aantal bouwvelden groter of kleiner is dan in de voorbeeldindeling. Representatieve gevel Rooilijn vast Maximale rooilijn Verbindingen in bouwveld

Voorbeeldindeling bouwvelden met rooilijnen

34

Vastgesteld Ontwikkelkader Het Ambacht - maart 2024

Inhoud

Deel 1: Uitgangspunten en gebiedsdoelen

Deel 2: Randvoorwaarden en ontwikkelprincipes

Bijlagen

6.2.3 Bouwhoogten De bouwhoogten voor de verschillende gebouwtypen in de wijk zijn: •• Stadswoningen: 3-4 bouwlagen; •• Appartementengebouwen hebben een basis van 3-5 bouwlagen; •• Incidenteel en op aangewezen locaties opgetopt met hoogteaccenten van 6, 7, 12 en (éénmalig) 15 bouwlagen. In Het Ambacht komen in principe geen losse torens te staan; zij zijn bij voorkeur altijd onderdeel van een bouwblok. Zodoende is er altijd een plint met een plintprogramma in aansluiting op het maaiveld. Hoogbouw staat op een basis van appartementengebouwen van minimaal 3 en maximaal 5 bouwlagen hoog. Om windhinder te voorkomen (valwinden) staan de accenten waar nodig enkele meters naar achteren ten opzichte van de basis; een zogeheten setback. De hoogteaccenten zijn ‘familie’ van elkaar. Zij zijn getrapt en hebben een footprint met nagenoeg dezelfde afmetingen. Deze accenten kunnen in architectuur verschillen, maar door de vorm is er samenhang. Hiermee worden zij een kenmerkend onderdeel van de nieuwe wijk en zijn herkenbaar in de stad. De getrapte

vorm draagt ook bij aan differentiatie van het woonprogramma, door het aanbod van appartementen met een (ruim) dakterras. Bij stedenbouwkundige uitwerking moet aandacht zijn voor de situering van de bebouwing, ten opzichte van elkaar en van omliggende bestaande bebouwing: schaduw, privacy, windhinder, etc. In de bouwvelden is een afwisseling aangegeven van grondgebonden stadswoningen en appartementengebouwen. Met de stadswoningen kunnen kleinschalige woonmilieus gemaakt worden. Terwijl met de appartementen de meer stedelijke ruimten begeleid worden, zoals ontsluitingswegen en het park. De stadswoningen kunnen door situering aan de buurterven (en de binnenvelden) zorgen voor licht en lucht en afwisseling tussen hoge en lage bebouwing.

Aantal bouwlagen ‘basis‘ Incidenteel accent

Getrapte hoge accenten met ruime daktuinen

Aantal bouwlagen en zoekgebied ‘accent‘ Vaste richting en (globale) positie hoogteaccent

Voorkeurspositie stadswoningen

35

Voorbeeldindeling bouwvelden met hoofdopzet voor bouwhoogten

Vastgesteld Ontwikkelkader Het Ambacht - maart 2024

Inhoud

Deel 1: Uitgangspunten en gebiedsdoelen

Deel 2: Randvoorwaarden en ontwikkelprincipes

Bijlagen

6.2.4. Werken en voorzieningen Het Ambacht krijgt zijn eigen cluster van dagelijkse voorzieningen, afgestemd op behoeften van de bewoners. Door bewinkeling vooral in de plinten te plaatsen en samenvoeging van de units niet toe te staan, kan worden gestuurd in de maximale omvang van de winkels. De buurtsuper komt op een plek die goed te bevoorraden is. Dagwinkels worden in de nabijheid van de buurtsuper gesitueerd, zodat ze elkaar kunnen versterken en profiteren van elkaars bezoekers. In het hart van de wijk krijgt het Integraal Kindcentrum een goed bereikbare en herkenbare locatie. Combinatie met woningen erboven is een mogelijkheid.

Horeca met terras

De overige voorzieningen passen goed in de plinten van de gebouwen aan weerszijden van het centrale park - woongebouwen en parkeergebouwen. Het voorzieningengebied wordt, zoveel mogelijk aaneengesloten, geconcentreerd rond het park. Het vormt zo samen met het park het ‘hart van de wijk’ de plek waar het te doen is en waar wijkbewoners elkaar ontmoeten. In plinten van andere bouwvelden kan ruimte worden geboden aan kleinschalige bedrijvigheid in de vorm van zakelijke dienstverlening en ambachtelijke bedrijfjes.

Buurtsuper voor de wijk

Commercieel & maatschappelijk programma Plek voor school/IKC

Voorziening in de plint

Winkel in de plint

36

Ontwikkelprincipe voor voorzieningenstructuur langs het park

Vastgesteld Ontwikkelkader Het Ambacht - maart 2024

Inhoud

Deel 1: Uitgangspunten en gebiedsdoelen

Deel 2: Randvoorwaarden en ontwikkelprincipes

Bijlagen

6. Randvoorwaarden voor ontwikkeling

6.3 Ontwikkelprincipes voor de openbare ruimte De openbare ruimte bestaat uit de volgende onderdelen: •• Het park; •• De buurterven; •• Binnenwereld van de bouwvelden; •• Ontsluitingswegen. Deze openbare ruimten zijn onderling middels een groennetwerk verbonden.

6.3.1 Groennetwerk: biodiversiteit en klimaatadaptatie Het groennetwerk in Het Ambacht bestaat uit: •• Het park met ruimtes bedoeld voor Bewegen, Ontmoeten, Sporten en Spelen (BOSS) en opgaand groen, zoals struiken en bomen; •• De buurterven bedoeld voor voetgangers, fietsers en verblijven, spelen en bewegen; •• De inrichting van de binnengebieden met paden, verblijfsplekken en groen; •• Strategisch in het zicht geplaatste bomen van eerste orde met een zitplek; •• Plekken met zitelementen langs looproutes; •• Een doorgaand netwerk van gevarieerde beplanting met bloem- en kruidenrijke plantvakken en struiken; • • Bermen langs ontsluitingswegen met

bestaande en nieuwe bomen. Deze elementen staan voornamelijk in de volle grond, maar in bouwvelden met opgetild maaiveld ook op dekken. Dit raamwerk wordt aangevuld met verticaal groen, zoals beplanting tegen en op gebouwen en groen op daken en balkons. In de afbeelding zijn alleen de strategisch geplaatste bomen van de eerste orde aangegeven, waarmee de hoofdstructuur aangegeven is. Aanvullend: •• Worden in de buurterven bomen ingepast op afstand van de gevels, onder andere smal groeiende bomen en 3e orde bomen; •• Worden in het park, als verbinding tussen de 1e orde bomen, korte bomenrijen, clusters van opgaand groen en solitaire bomen geplant; •• Is er in de bermen langs de ontsluitingswegen ruimte voor bestaande en nieuwe bomen, struiken en plantvakken. De private ruimten voor de woningen vormen een aanvulling op het groennetwerk: de Delftse Stoepen en geveltuinen in de buurterven en binnenwereld én de voortuinen langs het park. Deze zorgen samen met het vele groen voor verblijfskwaliteit en ontmoeting langs de openbare ruimte.

Park Buurterven Doorgaande beplantingsstrook Plek om te zitten 1e orde boom Bestaande berm met bomen Nieuwe berm met bomen Delfste Stoep Verbreden Delftse Stoep bij voorziening BOSS plek in park Relatie IKC met BOSS plek

Bomen van 1e orde als orientatiepunten

Zitplekken rond een boom verspreid door de wijk

Inpassen bestaande bomen

37

Hoofdopzet voor openbare ruimte met ruimte voor groen, bewegen en ontmoeten met op de overgang naar de woning de Delftse Stoep

Vastgesteld Ontwikkelkader Het Ambacht - maart 2024

Inhoud

Deel 1: Uitgangspunten en gebiedsdoelen

Waterberging en afvoer

Het belangrijkste doel van waterberging en afvoer is een goede werk- en leefomgeving. Schade door wateroverlast moet zoveel mogelijk worden voorkomen. Om dit doel te behalen in Het Ambacht hanteren we de volgende uitgangspunten: •

• •

Alle bebouwing wordt volledig afgekoppeld. Dat betekent dat regenwater verwerkt wordt op eigen terrein of tijdelijk wordt opgeslagen op eigen terrein en langzaam wordt afgevoerd naar het regenwaterriool; Er wordt voldaan aan het gemeentelijke beleid voor hemelwateropvang- en afvoer; Plantvakken, gazons en bermen dragen bij aan de opgave van waterberging. Daarnaast dragen infiltratiedaken op de gebouwen bij aan het waterbergend vermogen.

Deel 2: Randvoorwaarden en ontwikkelprincipes

Bijlagen

Ambacht streven we naar zoveel mogelijk aanplant in volle grond. Behoud van bestaande bomen is essentieel om schaduw te creëren in de eerste jaren van de nieuwbouw. Momenteel staan er niet veel bomen in de wijk. Daarom is het des te meer van belang om daar zuinig op te zijn. De grootste kans op hittestress is aanwezig in de buurterven daarom is het van belang om daar zo min mogelijk verharding toe te passen. Om hittestress te voorkomen hanteren we de volgende uitgangspunten: •

•

Op ten minste 30% van de openbare ruimte kan men in de schaduw verblijven (uitgaande van de hoogste zonnestand 21 juni); Ten minste 40% van Het Ambacht (inclusief gebouwen) wordt warmtewerend of verkoelend. Dit kan, naast het openbare groennetwerk, gerealiseerd worden door aanleg van zowel verticaal als horizontaal groen op of aan gebouwen. Koeling van de bebouwing wordt zodanig aangelegd, dat deze niet leidt tot hittestress in verblijfszones.

Hittestress en klimaatadaptatie

•

In Het Ambacht worden veel woningen gebouwd op een klein gebied. Hierdoor is de kans op hittestress groot. Een groot areaal aan groen draagt bij aan het verlagen van de temperatuur van bodem en omgeving. In Het

In Het Ambacht komt een gescheiden rioleringssysteem (hemelwater gescheiden

Zichtbaar ozpvangen en vasthouden van hemelwater

inzamelen en verwerken van de droogweerafvoer). De riolering wordt ontworpen op basis van Bui 09. In het gebied wordt zoveel mogelijk de infiltratie van hemelwater in de bodem bevorderd. Per grondgebonden woning en per 100 m 2 dakoppervlak van de appartementengebouwen dient 2 m 3 waterberging te worden gecreëerd. De benodigde waterbergingscapaciteit kan op verschillende manieren worden gerealiseerd: in wadi’s, in oppervlaktewater en in gebouwde bergingsvoorzieningen. Ook groene daken tellen mee in de totale benodigde waterbergingscapaciteit. Gebouwde waterbergingen moeten een overstortmogelijkheid hebben (naar riolering, oppervlaktewater of lagergelegen maaiveld). Uitgangspunten voor voorkeursvolgorden zijn: van vasthouden en hergebruiken naar afvoeren en van schoon houden naar mengen. Natuurinclusieve maatregelen en biodiversiteit

In Het Ambacht gaan wonen in de stad en wonen in het groen samen. Dat is zichtbaar in de inrichting van de openbare ruimte. Het groen is natuurlijk en gevarieerd ingericht. Hiermee worden flora en fauna gestimuleerd. Om dit te bereiken hanteren we de volgende uitgangspunten:

Netwerk van gevarieerde beplanting door de wijk

38

Vastgesteld Ontwikkelkader Het Ambacht - maart 2024

•• Met het oog op veiligheid, zoveel mogelijk behoud van donkerte als uitgangspunt voor het verlichtingsplan; •• Toepassen van verlichtingstypes die minste overlast geven voor aanwezig fauna; •• Toepassen van bomen en planten met een hoge biodiversiteitswaarde; •• Verplichting bij de bebouwing van toepassen van nestkasten (maatwerk per locatie). Biodiversiteit is een belangrijk onderdeel voor het evenwicht van de variatie van planten, dieren en micro-organismen in de (woon) omgeving. Het bevorderen van biodiversiteit heeft een positief effect op de natuur, inclusiviteit van het gebouw en de beleving van de mens. De gemeente zal in de eerste helft van 2024 een gebiedsgerichte ontheffing ontvangen van de Wet natuurbescherming. De ontheffing geldt voor diverse vleermuissoorten, de huismus en de gierzwaluw. Ruimtelijke ingrepen in Het Ambacht vinden plaats onder deze ontheffing. Een voorwaarde hiervoor is dat de ingrepen worden uitgevoerd zoals beschreven staat in het Veense Soortenmanagementplan.

Groene gevel

Nestkast in een gevel

Impressie van het park

Inhoud

Deel 1: Uitgangspunten en gebiedsdoelen

Deel 2: Randvoorwaarden en ontwikkelprincipes

Bijlagen

6.3.2 Het park Het park ligt centraal en is de huiskamer van de wijk. Qua lengte is het vergelijkbaar met de groene ontmoetingsruimte in de wijk Dragonder. In Het Ambacht wonen straks echter meer mensen dan in Dragonder. Dat betekent dat het park intensiever gebruikt zal worden. Het park begint en eindigt bij de ontsluitingswegen. Vanuit de woongebieden is het park te bereiken via de buurterven en direct vanuit de aan het park gelegen gebouwen. Park en buurterven zijn met elkaar verbonden door zichtlijnen en diverse inrichtingselementen, zoals het doorgaand netwerk van gevarieerde beplanting met bloem- en kruidenrijke plantvakken en struiken. Aan de randen van het park wordt gewoond en liggen maatschappelijke en commerciële voorzieningen, zoals de school, buurthuis, horeca met terrassen en winkels. De woningen aan het park hebben veelal een voortuin. Er komt geen scherm van aaneengesloten bomen parallel aan de bebouwing. Hierdoor hebben de bewoners zicht op het park. Langs de voortuinen liggen doorlopende beplantingsstroken die het park, buurterven en bouwvelden met elkaar verbinden en tevens zorgen voor privacy van de woningen. De plantstroken zijn voorzien van een plantenmix, zodat er in ieder jaargetijde

groen en kleur aanwezig. Bij voorzieningen, gemeenschappelijke entrees van appartementen en doorgangen naar de bouwvelden worden de plantstroken versmald en/of onderbroken om ruimte te maken voor bijvoorbeeld een horecaterras of een fietsenstalling. Het park is alleen toegankelijk voor voetgangers en fietsers. De uiteindelijke ligging voor paden zal bepaald worden bij het parkontwerp. Voor fietsers is er een vrijliggend pad dat door het park slingert.

Park

Buurterven

Bouwvelden: bebouwing en binnenwereld

Belangrijk voor de structuur van het park is de plaats van 1e orde bomen, die op kruispunten met de buurterven worden geplaatst. Zo zorgen zij voor een relatie met het groen in de buurterven en voor compartimentering van het park. Ieder compartiment biedt plaats aan een plek voor bewegen, ontmoeten, sporten en spelen (BOSS). Er is ook ruimte voor een hondenuitlaatplek. Tweede en derde orde bomen en struiken staan verspreid in het park. Dit patroon loopt door in de buurterven.

40

Vastgesteld Ontwikkelkader Het Ambacht - maart 2024

Park en buurterven in het plangebied

Ontsluitingswegen Ontmoetingsruimte Dragonder gemonteerd in het plangebied

Inhoud

Deel 1: Uitgangspunten en gebiedsdoelen

Deel 2: Randvoorwaarden en ontwikkelprincipes

Bijlagen

Voorzieningen liggen aan het park en de Groeneveldselaan

Doorlopende beplantingsstroken die verbinden park, buurterven en bouwvelden met elkaar

In het park liggen voetpaden

In het park liggen plekken voor sporten en spelen en hondenlosloopveld

Bomen en struiken staan verspreid in park en buurterven

Er is een vrijliggend fietspad door het park tussen Groeneveldselaan en Laan der Techniek

Park en buurterven zijn met elkaar verbonden

Plekken met een 1e orde boom en zitgelegenheid verbinden park en buurterven

41

Vastgesteld Ontwikkelkader Het Ambacht - maart 2024

Inhoud

Deel 1: Uitgangspunten en gebiedsdoelen

Deel 2: Randvoorwaarden en ontwikkelprincipes

Bijlagen

6.3.3 Buurterven De inrichting van de buurterven wordt vooral bepaald door voetpaden en ruimte voor infiltreren van hemelwater. Ze zijn groen en daardoor een aangename plek om te verblijven. Toegang voor auto’s is alleen bij calamiteiten en met een ontheffing toegestaan, bijvoorbeeld voor verhuizen. Het is van belang de breedte van het buurterf af te stemmen op de mogelijke fasering. In iedere fase moet er genoeg ruimte zijn voor groen en paden.

ruimte aan het park of aan het buurterf. De eerder genoemde doorgaande plantvakken schermen de Delftse Stoepen en private buitenruimten af. Bij grondgebonden stadswoningen is een voetpad - dat vooral gebruikt wordt door bewoners zelf nodig om de woningen te bereiken.

Het profiel van de buurterven bestaat uit een vrijliggend pad dat tussen de bebouwing ‘slingert’. Aan weerszijden van dit pad is er groen. Hierdoor ligt het pad op afstand van de bebouwing. Dichtbij de woningen ligt het doorgaande plantvak voor gevarieerde beplanting met bloem- en kruidenrijke planten en struiken. De beplanting kan tevens een privacy functie hebben tussen (woon)functies. Tussen deze plantvakken en het vrijliggende pad is er ruimte voor gazon met bomen, struiken, etc.

De ingangen van de stadswoningen liggen aan de buurterven. De stadswoningen hebben een Delftse Stoep of geveltuin aan het buurterf, gericht op ontmoeting. Bij appartementen is de ontsluiting tweeledig. De gemeenschappelijke entree ligt bij voorkeur aan het park of aan het buurterf. De appartementen op de begane grond hebben een eigen entree aan de binnenwereld. Deze appartementen hebben een private

42

Vastgesteld Ontwikkelkader Het Ambacht - maart 2024

Bij appartementengebouwen die grenzen aan de buurterven is ruimte nodig voor het bereiken van gemeenschappelijke entrees, bergingen en voor het stallen van fietsen. Afhankelijk van de situatie kan dat plaatsvinden binnen de grenzen van het bouwveld: aan de binnenwereld of aan de zijde van park en buurterf. De situering van de stallingen moet zodanig zijn dat dit bijdraagt aan het fietsgebruik ten gunste van het autogebruik. In de buurterven zijn bomen een vereiste onder meer om hittestress tegen te gaan. Met name bomen van 1e en 2e orde dragen daaraan bij. Bij het plaatsen van bomen geldt een afstand van 3 meter van de (uiteindelijke) kroon tot aan de bebouwingsgrens.

Impressie van een buurterf

Inhoud

Deel 1: Uitgangspunten en gebiedsdoelen

Deel 2: Randvoorwaarden en ontwikkelprincipes

Bijlagen

6.3.4. De binnenwereld: verblijfsruimten in het bouwveld Kenmerkend voor het samengestelde bouwveld is het samenspel tussen bebouwing, openbare ruimte en groen. Het streven is dat tenminste 50% van elk bouwveld onbebouwd is: openbare ruimte en buitenruimte van woningen. In bouwvelden waar dat mogelijk is bij voorkeur in de volle grond, in andere bouwvelden ook op opgetilde woondekken. In de binnenwereld is ruimte voor aantrekkelijke verblijfs- en speelruimtes. Veel gebouwen worden ontsloten vanuit de binnenwereld, bijvoorbeeld de appartementen op de begane grond. De binnenwereld is autovrij, openbaar toegankelijk en primair gericht op voetgangers. Door de afwisselende korrelgrootte van bebouwing in het bouwveld ontstaat een sfeervol gebied met een mix aan grote en kleine tussenruimtes, smalle en

bredere straatjes en hoven met groen aan de gevels en in de openbare ruimte. Informele routes zorgen voor verbinding tussen collectieve ruimte en de openbare ruimte buiten het bouwveld. De routes zijn geknikt; er is geen rechte doorgaande lijn dwars door het bouwveld. Dat kan door opknippen en/of bajonetten van routes. Dat mag niet ten koste gaan van toegankelijkheid voor nood- en hulpdiensten en mensen die slecht ter been zijn. De openbare ruimte bestaat uit verharding en groen. Het groen draagt bij aan lokale biodiversiteit en opvang van hemelwater. Het groen in de binnenwereld is verbonden met het groen buiten het bouwveld via de doorgaande beplantingsstroken, de groene gevels, bomen en struiken.

De overgangen publiek-privé zijn verschillend en zorgvuldig opgelost: van groen aan erfafscheidingen en gevels, werkruimtes in de achtertuinen, Delftse stoepen en geveltuintjes tot plinten direct aan de openbare ruimte. Hier komen collectief en privé bij elkaar: dit nodigt uit tot ontmoeten. In de binnenwereld is, vooral bij de grondgebonden woningen, sprake van erfafscheidingen met het openbare gebied. Deze erfafscheidingen hebben een kwalitatief hoogwaardige uitstraling en bestaan bij voorkeur uit een combinatie van metselwerk en groen.

1 Informele ruimte voor bewe-

2 Beplantingsstrook verbindt binnen-

gen en ontmoeten

wereld, buurterf en park

3 Groene gevel: opgaande beplanting

44

Vastgesteld Ontwikkelkader Het Ambacht - maart 2024

4 Bomen in volle grond

Impressie van een binnenwereld

Parkeerhuis met representatieve (groene) gevels, groen dak en zonnepanelen Woningen tegen het parkeergebouw

Trapsgewijs accent met ruime daktuinen zorgt voor variatie in aanbod van appartementen

Bijzonder woongebouw in Autovrij buurterf met pad,

de binnenwereld

groen en aansluitend Delftse Stoepen Groene kopgevels

Stadswoningen met een tuin in volle grond Park met speelplekken, bomen en opgaand groen

Appartementen met setback en (ruime) balkons aan de openbare

Boom 1e orde met zitplek als

ruimte

oriëntatiepunten

Incidentele 6e bouwlaag met setback, bijzondere woningtype en (ruime) buitenruimte

Inhoud

Deel 1: Uitgangspunten en gebiedsdoelen

Deel 2: Randvoorwaarden en ontwikkelprincipes

Bijlagen

6.3.5 Ontsluitingswegen

6.3.6 Ondergrondse infrastructuur

De ontsluitingswegen hebben een functie voor auto- en fietsverkeer. In bijlage 1 zijn profielen opgenomen voor deze wegen. De profielen geven inzicht in de breedtes van rijbanen (met bijbehorende bermen en bomen). In de profielen worden tevens de plaats van bebouwing ten opzichte van die rijbanen vastgelegd (rooilijnen). De exacte profilering van de ontsluitingswegen zal bij verdere planvorming bepaald worden. Bij het maken van het schetsontwerp openbare ruimte worden de principeprofielen vertaald naar een maatvaste tekening, waarin verkeerskundige oplossingen, ondergrondse infrastructuur, erven bij gebouwen, de ligging van het trottoir en openbaar groen verder worden uitgewerkt.

Binnen Het Ambacht bevinden zich momenteel verschillende kabels en leidingen waar rekening mee gehouden moet worden bij de verdere uitwerking. Daarnaast zal naar verwachting de ondergrondse infrastructuur flink worden uitgebreid. Hierbij gelden de volgende uitgangspunten: •

• •

•

•

•

47

In de buurterven kabels en leidingen standaard detail 30km straten toepassen (zie afbeeldingen). Kabels en leidingen aanleggen in openbaar terrein. Kabel- en leidingstroken, behoudens noodzakelijke oversteken, niet in de rijwegen situeren De kabel- en leidingstrook ligt aan één zijde van de weg. In geval van intensieve bebouwing of een zeer brede ontsluitingsweg (bijvoorbeeld als een middenberm aanwezig is) ligt er een strook aan beide zijden van de weg. Een strook van tenminste 0,50 meter breed aan weerskanten van het riool en de strook boven het riool vrijhouden van kabels en leidingen. Kabels en leiding stroken zijn vrij van obstakels (geen bomen, hoge beplanting, straatmeubilair, speeltoestellen, ondergrondse containers, val ondergronden, gebonden funderingen, palen, betongranulaat etc.).

Vastgesteld Ontwikkelkader Het Ambacht - maart 2024

Inhoud

Deel 1: Uitgangspunten en gebiedsdoelen

Deel 2: Randvoorwaarden en ontwikkelprincipes

Bijlagen

6. Randvoorwaarden voor ontwikkeling

6.4 Kaart met ontwikkelprincipes bouwvelden In deze kaart komen de ontwikkelprincipes voor bouwvelden en openbare ruimte samen. De kaart biedt kaders en laat ruimte voor het realiseren van de gebiedsdoelen uit hoofdstuk 3 in samenhang met het programma uit hoofdstukken 4 en 5. De ontwikkelprincipes zijn in bijlage 2 uitgewerkt voor verschillende bouwvelden. In bijlage 3 is een op basis van de ontwikkelprincipes uitgewerkte isometrische voorbeelduitwerking voor het geheel Ambacht weergegeven.

Legenda Bouwveld combinatie type A en B met collectieve parkeeroplossingen

Commercieel & maatschappelijk programma Plek voor school/IKC

Bouwveld type A: autovrij, niet gelegen aan hoofdontsluiting Bouwveld type B met parkeren onder een dek

Gebouwd/Verdiept parkeren Hoofdontsluiting en ‘inprikkers‘ Calamiteitenroute

Bouwveld type C nadere uitwerking bebouwing en parkeeroplossingonder een dek

Bushalte Aantal bouwlagen ‘basis‘

Representatieve gevel Incidenteel accent Rooilijn vast Maximale rooilijn Verbindingen in bouwveld

Aantal bouwlagen en zoekgebied ‘accent‘ Vaste richting en (globale) positie hoogteaccent

48

Vastgesteld Ontwikkelkader Het Ambacht - maart 2024

Inhoud

Deel 1: Uitgangspunten en gebiedsdoelen

Deel 2: Randvoorwaarden en ontwikkelprincipes

Bijlagen

6. Randvoorwaarden voor ontwikkeling

6.5 Energie Energie - warmte

De transformatie van bedrijventerrein naar een hoogwaardig woongebied zal geleidelijk en over een lange periode plaatsvinden. Daarom is het belangrijk dat de warmte en koude voorziening in fasen opgebouwd kan worden en modulair van opzet is. Om de flexibiliteit die hoort bij een organische transformatie te behouden, kiezen we voor een decentraal systeem.

Een belangrijk uitgangspunt in het warmteconcept is het gegeven dat de WKO-systemen van de bouwvelden op den duur aan elkaar gekoppeld kunnen worden tot een collectieve WKO-installatie. Bronsystemen en de bijbehorende regeneratie zullen dus qua capaciteit en inpassing zodanig geoptimaliseerd moeten worden dat ze op termijn collectief ingezet kunnen worden. Energie - stroom

Het warmteconcept in Het Ambacht bestaat uit bodemenergie in combinatie met warmtepompen. De basis hierbij is een collectief bronnet per cluster van ongeveer 200 woningen op basis van WKO. De ontwikkeling van de warmtevoorziening kan hierdoor grotendeels de ontwikkeling van de deelgebieden volgen. Vervolgens is per deelgebied de flexibiliteit en keuzevrijheid om voor individuele of collectieve warmtepompsystemen te kiezen. Om onderlinge beïnvloeding van de WKO-systemen per deelgebied tegen te gaan, worden regels uitgewerkt over de ordening van de bodem. Uit de analyse van de bodem blijk dat in de ondergrond voldoende capaciteit en energie beschikbaar is om de beoogde woningen en gebouwen te kunnen voorzien van duurzame warmte en koude uit de ondergrond. Maar de capaciteit is niet evenwichtig verdeeld over de bouwvelden. Daarom is een bodemenergieplan opgesteld met regels en oplossingsrichtingen voor iedere kavel afzonderlijk, iedere ontwikkelaar afzonderlijk en voor het collectief gebruik van bodemenergiesystemen. Daarnaast is regeneratie een belangrijk punt. Over het algemeen is de warmtevraag van woningen groter dan de warmte die zomers uit de woningen kan worden onttrokken. Hierdoor ontstaat een warmtetekort in de bodem. Om de juiste bodembalans te houden, moet er warmte geladen worden in de WKO-bronnen. Hier zijn verschillende manieren voor.

Elk deelgebied wordt in eerste instantie stand alone en draagt daarbij zelf zorg voor het borgen van de warmte/koude balans in de bodem.

Het Ambacht functioneert nu nog grotendeels als bedrijventerrein. Sommige bedrijven hebben zware stroomaansluitingen. In het kader van de problematische overbelasting van het stroomnet (netcongestie), is het de vraag of het mogelijk is om deze stroomaansluitingen te behouden en te kunnen inzetten voor stroomvoorziening van woningen en woongebouwen (liften) en voorzieningen. De verwachting is dat ook een grote stroomvraag zal ontstaan door de toenemende behoefte aan laadvoorzieningen voor elektrische voertuigen en de voeding van de WKO-installaties.

Warmtenet zichtbaar in openbaar gebied

Voorbeeld opzet collectief WKO-net in het gebied

Het streven is dat Het Ambacht een energie neutrale wijk wordt. Dat betekent dat enerzijds moet worden ingezet op beperking van energieverbruik en anderzijds op opwekking van elektriciteit in de wijk. Uitgangspunt is dat alle daken worden gebruikt voor het plaatsen van PV-panelen, al of niet in combinatie met infiltratievoorzieningen. De opgewekte elektriciteit van deze PV-panelen wordt in eerste instantie ingezet voor de stroomvoorzieningen in de eigen wijk, bijvoorbeeld voor voeding van WKO’s. Woningen in Het Ambacht worden optimaal benut voor het opwekken van duurzame energie. Als grondgebonden woningen zelfvoorzienend zijn, wil dit zeggen dat het elektriciteitsgebruik volledig binnen het eigen bouwvlak wordt opgewekt (de BENG-3 eis opgehoogd naar 100%). Dit is ook inclusief de gebruiksgebonden energie en wordt een forfaitaire waarde van 3.150 kWh per woning aangehouden. Voor de gestapelde bouw gelden minimaal de wettelijke eisen op het moment dat de aanvraag voor de omgevingsvergunning

49

Vastgesteld Ontwikkelkader Het Ambacht - maart 2024

Concept opzet warmtesysteem Het Ambacht

wordt ingediend. Op dit moment is dat een BENG-3 eis van minimaal 40%. Uit een energieprestatieberekening volgens NTA 8800 (BENG) moet duidelijk worden hoe aan de energie-eisen wordt voldaan.

Inhoud

Deel 1: Uitgangspunten en gebiedsdoelen

Deel 2: Randvoorwaarden en ontwikkelprincipes

Bijlagen

6. Randvoorwaarden voor ontwikkeling

6.6 Circulair bouwen

Veenendaal streeft naar een circulaire economie. Voor de transformatie van Het Ambacht houdt dat in dat alle materialen die worden toegepast in de nieuwe gebouwen en in de openbare ruimte goed worden gedocumenteerd. Nieuwe materialen zijn energiezuinig, milieuvriendelijk en waar mogelijk bio-based. In het kader van terugbrengen van stikstofemissie is het uitgangspunt dat zoveel mogelijk energiezuinig, minder vervuilend of zero emissie bouwmaterieel wordt ingezet tijdens de sloop- en bouwwerkzaamheden. Verder worden, voor zover technisch mogelijk, alle materialen die vrijkomen door sloop van gebouwen en bestaande infrastructuur hergebruikt, bij voorkeur in Het Ambacht zelf, maar in elk geval in de regio Foodvalley. Daarbij kijken we vooral naar hergebruik c.q. recycling van beton, grond en asfalt. Hergebruikte materialen mogen geen gezondheidsrisico’s opleveren (verontreinigde grond, asbest etc).

Inzetten op circulaire verwerking van sloopafval

50

Vastgesteld Ontwikkelkader Het Ambacht - maart 2024

Inhoud

Deel 1: Uitgangspunten en gebiedsdoelen

Deel 2: Randvoorwaarden en ontwikkelprincipes

Bijlagen

7. Beeldkwaliteit: eigentijds, karaktervolle uitstraling van gebouwen

7.1 Identiteit en beeldkwaliteit De inspiratie voor de architectuur van het nieuwe Ambacht komt voort uit de combinatie van het huidige gebruik en de naam. De architectuur combineert ambacht met wonen: een stoere vormentaal die verwijst naar de verdwijnende bedrijvigheid. Het huidige Ambacht is over een lange periode gebouwd met een diversiteit aan bedrijfsgebouwen. De gebouwen zijn utilitair en basic. De huidige architectuur kenmerkt zich als “dozen met het hoogstnoodzakelijke”: een entree, enkele ramen, docks voor vrachtverkeer, etc. Helaas zijn er weinig gebouwen die vanuit architectonisch oogpunt het behouden waard zijn. Voor de nieuwe beeldkwaliteit grijpen we terug naar een architectuurstijl met een rijkere industriële beeldtaal: herkenbare entrees, beëindiging van gevels met dakranden, luifels, metselverbanden, geleding tussen verschillende gebouwen, sheddaken, etc. De samenhangende stijl is Ambachtelijk met een verwijzing naar het industriële verleden: “modern industrieel wonen”. Het nieuwe Ambacht bestaat uit verschillende bouwvelden. De bouwvelden verschillen qua ligging, afmeting en oriëntatie. De

architectuur zal daarom ook verschillen, maar wel binnen de overkoepelende beeldkwaliteit. Er is samenhang in de wijk door een gemeenschappelijke stijl met elementen die terugkomen bij gebouwen en in de openbare ruimte. In het ontwerp voor een bouwveld worden kleur- en materiaalgebruik van gebouwen op elkaar afgestemd en zijn de gebouwen ‘familie’ van elkaar. De bebouwing en openbare ruimte worden per bouwveld verder uitgewerkt in bouwplannen met een beeldkwaliteitsplan, architectonisch uitwerking en een inrichtingsplan voor de openbare ruimte.

Motto: industrieel en robuust In de volgende paragrafen wordt de beeldkwaliteit voor de wijk uitgewerkt in: • • Massa, geleding en hoogte van gebouwen; • • Variatie; • • Plinten en bergingen; • • Overgang openbaar – privé; • • Duurzaamheid en klimaatadaptatie.

51

Vastgesteld Ontwikkelkader Het Ambacht - maart 2024

Inhoud

Deel 1: Uitgangspunten en gebiedsdoelen

Deel 2: Randvoorwaarden en ontwikkelprincipes

52

Bijlagen

Vastgesteld Ontwikkelkader Het Ambacht - maart 2024

Inhoud

Deel 1: Uitgangspunten en gebiedsdoelen

Deel 2: Randvoorwaarden en ontwikkelprincipes

Bijlagen

7. Beeldkwaliteit: eigentijds, karaktervolle uitstraling van gebouwen

7.2 Massa, geleding en hoogte De nieuwe bebouwing in Het Ambacht is stedelijk en gevarieerd. Er is eenheid in verscheidenheid door de gemeenschappelijke beeldkwaliteit. Binnen de bouwvelden zijn er verschillende gebouwtypen, die afwisselend zijn van maat: stadswoningen naast appartementengebouwen. Door de herkenbare pandsgewijze indeling van appartementengebouwen en hoogteaccenten ontstaat een divers straatbeeld met een variatie aan bouwhoogten en gevels. Door variatie van schaal en gevelindeling ontstaan er geen lange monotone wanden. Het uitgangspunt is niet “pandje-pandje”, waarbij iedere woning een andere gevel heeft, maar gebouwdelen die een pandsgewijze uitstraling hebben. Panden

Appartementengebouwen bestaan uit meerdere aaneengeschakelde complexen – ieder met een eigen uitstraling. Ieder complex heeft zijn eigen entree en ruimte voor brievenbussen, bergingen en/of stallingsruimte voor fietsen, scootmobielen, etc. Variatie in appartementengebouwen ontstaat door goed afleesbare verschillen in hoogte, gevelindeling, materiaal en kleur. De appartementengebouwen worden alzijdig vormgegeven.

Bouwhoogte en setback

In Het Ambacht wordt een mix van bouwhoogten ingezet om stedelijke dichtheid te bereiken. De bouwhoogte is gevarieerd. De basisbouwhoogte voor appartementen is 5 bouwlagen. Dit is de hoogte die vanaf de straat het meest zal worden ervaren. Bij deze hoogte is interactie tussen mensen op de verdieping en de straat nog mogelijk. Soms, bijvoorbeeld waar gebouwen grenzen aan bestaande woningen, is de basisbouwhoogte 3 bouwlagen. De basisbouwhoogte wordt op meerdere plekken opgetopt met hogere bebouwing van 6, 7, 12 en (eenmalig) 15 bouwlagen. Vanaf de 5 bouwlagen ligt de bebouwing middels een set-back terug van de rooilijn. Dit zorgt voor lucht en licht op lagergelegen verdiepingen en in de openbare ruimte. Setbacks van verschillende afmetingen leiden tot betere toetreding van daglicht en bieden ruimte voor grote terrassen. Een setback voor de 5e bouwlaag kan toegepast worden, zodat op die verdieping een breed

terras mogelijk wordt en er licht en lucht is voor de ondergelegen bouwlagen. Een setback draagt ook bij aan variatie binnen de appartementen. Andere kwalitatieve oplossingen zijn mogelijk als deze een vergelijkbare bijdrage leveren aan een aangenaam verblijfsklimaat, een gevarieerd straatbeeld met menselijke maat en goede buitenruimten. De hoogteaccenten van 6, 7, 12 en 15 bouwlagen hebben een betekenis voor de stad, wijk en binnen het bouwveld. Zij vormen een belangrijk element voor de uitstraling, levendigheid en herkenbaarheid van de wijk. Deze hogere bebouwing heeft altijd setbacks om windhinder door valwinden te reduceren. De bovenste lagen kunnen een architectonische verbijzondering zijn. Dakterrassen en ruime balkons zijn kenmerkend voor de hoogteaccenten. De effecten van schaduw worden bij verdere stedenbouwkundige en architectonische uitwerkingen meegenomen.

Aandachtspunten vormen voorgevels en buitenruimten boven een maatschappelijke of commerciële plint. Daar kan gekozen worden om de setback eerder te laten beginnen, zodat er afstand is tussen de buitenruimte van de woning en de aanwezige voorziening (met komen en gaan van mensen). Vrijstaande gebouwen in het hart van een bouwveld hebben maximaal 4 bouwlagen. Dit zorgt ervoor dat in de binnenwereld voldoende licht en lucht aanwezig is. De stadswoningen zijn minimaal 3 en maximaal 4 bouwlagen hoog. De bovenste laag mag een plat dak hebben, geheel of gedeeltelijk met een setback of een bijzonder kapvorm, zoals een sheddak, tonrond, o.i.d. Kappen staan haaks op de voorgevel. De collectieve parkeergebouwen zijn maximaal 5 bouwlagen hoog. De voorkeur is een parkeergebouw van 4 bouwlagen.