3. Bijlage 1 - Ontwikkelkader Het Ambacht
Tekst van het document
Ontwikkelkader Het Ambacht Maart 2024
Van bedrijventerrein naar gemengde woonwijk
Voorwoord Voor u ligt het “Ontwikkelkader voor transformatie van het bedrijventerrein Het Ambacht naar een gemengde woonwijk”. De transformatie van Het Ambacht is voor Veenendaal de volgende stap in haar groei. De stad heeft de gemeentegrenzen bereikt. Verdere uitbreiding zal plaats moeten vinden op de grond van buurgemeenten en zelfs over de provinciegrens heen. Voordat het zover is richten we ons eerst op optimaal gebruik maken van de ruimte die binnen de gemeente beschikbaar is. Er zijn nog braakliggende locaties, verouderde en soms vervallen bedrijventerreinen en woonwijken waar verdichting mogelijk is en tegelijk de leefbaarheid kan worden verbeterd.
Engbert Stroobosscher
Het Ambacht is zo’n locatie met grote betekenis voor Veenendaal, omdat op het verouderde bedrijventerrein in de komende 10 jaar een grote nieuwe stadswijk kan verrijzen met een complementair woningaanbod voor allerlei doelgroepen, ook voor hen die elders minder aan bod komen.
Wethouder
Het Ambacht wordt anders dan alle andere wijken in Veenendaal. Er wordt dichter en hoger gebouwd met een stedelijke, industriële en robuuste uitstraling. In Het Ambacht parkeer je de auto niet voor de deur, maar in collectieve parkeervoorzieningen. Daardoor kunnen we een autoluw en prachtig groen verblijfsgebied maken met veel ruimte voor voetgangers en fietsers. Alle dagelijkse voorzieningen vind je op loopafstand, waardoor het niet nodig is om hiervoor met de auto de wijk uit te gaan.
2
Vastgesteld Ontwikkelkader Het Ambacht - maart 2024
Het Ambacht biedt ook ruimte voor nieuwe vormen van werken: aan huis, maar ook in bedrijfsverzamelgebouwen en co-working spaces. Daarnaast zijn er veel plekken voor bewegen, ontmoeten en communityvorming. Met al deze elementen samen wordt Het Ambacht een heel aantrekkelijke woonwijk. Misschien in het begin nog wat onwennig voor Veenendalers, maar ik ben ervan overtuigd dat de nieuwe bewoners al snel heel trots zijn op hun nieuwe wijk en hier met groot plezier zullen wonen. In dit boekwerk vindt u de kaders voor de transformatie van Het Ambacht van een nu nog actief bedrijventerrein naar een gemengde woonwijk. Het Ontwikkelkader is bedoeld als inspiratie voor ontwerpers en ontwikkelaars van de gebouwen en het openbare gebied om van de toekomstige wijk een prachtig woongebied te maken. Maar het geeft ook richtlijnen en beschrijft randvoorwaarden. Er zijn ontwikkelprincipes geformuleerd op het gebied van ruimtegebruik, programma, klimaatadaptatie, beeldkwaliteit, mobiliteit, energie, duurzaamheid en financiën. Ontwikkelplannen voor de bouwvelden en inrichtingsplannen voor het openbare gebied worden aan dit Ontwikkelkader getoetst. Voor alle eigenaren, ontwikkelaars, adviseurs en specialisten – ook de gemeenteambtenaren – vormt het Ontwikkelkader de uitdaging en de inspiratie voor de transformatie van Het Ambacht. We gaan er nu echt aan beginnen!
Inhoud Deel 1
Deel 2
1.
4.
Uitgangspunten en gebiedsdoelen
Inleiding: Ontwikkelkader voor het Ambacht De opdracht Drie componenten Hoe om te gaan met dit Ontwikkelkader Leeswijzer
2.
5.
6.
3.5 3.6 3.7 3.8 3.9 3.10
De ambitie: “mijn thuis is Het Ambacht” Waarom gebiedsdoelen Stedelijk wonen Een uitnodigende en klimaatbestendige openbare ruimte; Duurzame mobiliteit Werken en voorzieningen ondersteunen het wonen Eigentijdse, karaktervolle uitstraling van de gebouwen Duurzaamheid: energie, circulariteit en biodiversiteit Sociale en zorgzame wijk Evenwichtige toetsing plannen: het ambitieweb
Duurzame mobiliteit Parkeerprogramma Collectieve parkeeroplossingen Parkeerstrategie
Randvoorwaarden voor ontwikkeling 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6
7.
Woonprogramma Economisch programma
Parkeren en duurzame mobiliteit 5.1 5.2 5.3 5.4
Ambities en gebiedsdoelen 3.1 3.2 3.3 3.4
Ruimtelijk programma 4.1 4.2
Kaders en uitgangspunten Wat voorafging Beleidskaders Omschrijving van het project Planning en fasering Samenwerking met eigenaren en marktpartijen
3.
Randvoorwaarden en ontwikkelprincipes
Het ruimtelijk raamwerk Ontwikkelprincipes voor de bouwvelden Ontwikkelprincipes voor de openbare ruimte Kaart met ontwikkelprincipes Energie Circulair bouwen
Beeldkwaliteit: eigentijdse, karaktervolle uitstraling van de gebouwen 7.1. 7.2. 7.3. 7.4. 7.5. 7.6.
Identiteit en beeldkwaliteit Massa, geleding en hoogte Variatie Plinten en bergingen Overgang openbaar – privé Duurzaamheid en klimaatadaptatie
3
Vastgesteld Ontwikkelkader Het Ambacht - maart 2024
Bijlagen
1. Voorbeelduitwerkingen profielen ontsluitingswegen 2. Voorbeelduitwerking Bouwveld type A 3. Voorbeelduitwerking Bouwveld type B 4. Voorbeelduitwerking Bouwveld type C 5. Isometrische voorbeelduitwerking Het Ambacht
Deel 1
Uitgangspunten en gebiedsdoelen
Inhoud
Deel 1: Uitgangspunten en gebiedsdoelen
Deel 2: Randvoorwaarden en ontwikkelprincipes
Bijlagen
1. Inleiding
Ontwikkelkader voor Het Ambacht De opdracht Door haar fijne woonklimaat, goede werkgelegenheid en voorzieningen is Veenendaal een aantrekkelijke gemeente. De ruimtevraag voor woningen, werken, recreëren en mobiliteit neemt toe. Tegelijk vragen ook klimaatadaptatie, biodiversiteit en energietransitie om ruimte. Veenendaal heeft echter haar gemeentegrenzen bereikt en uitbreiding is nauwelijks mogelijk. De beschikbare ruimte moet daarom zo efficiënt mogelijk worden benut. Veenendaal heeft met ondertekening van de woondeal Foodvalley de taak op zich genomen om in de komende 15 jaar 10.000 nieuwe woningen te realiseren. Het Ambacht is één van de laatste gebieden waar in de bestaande stad een substantieel aantal woningen gebouwd kan worden onder gunstige omstandigheden, zoals de nabijheid van het treinstation Veenendaal Centrum en de binnenstad. De toekomstige wijk Het Ambacht is een driehoekig gebied dat wordt begrensd door de Industrielaan, Groeneveldselaan en Nijverheidslaan. Op dit extensief gebruikte en deels leegstaande bedrijventerrein moet een gemengd woongebied worden gerealiseerd. Om deze transformatie mogelijk te maken
moeten (deels) milieuhinderlijke bedrijven worden uitgekocht en verplaatst, bedrijfslocaties worden gesloopt en soms gesaneerd. De inspanningen en kosten om bouwrijpe grond te creëren zijn hoog. Door de combinatie van de grote woningvraag en hoge grondkosten is transformatie van Het Ambacht alleen met een dichtbebouwd - voor Veenendaalse begrippen - zeer stedelijk woon-, werk- en parkeerprogramma haalbaar. Voor de stedelijke woonwijk is een ambitieuze opzet nodig, waarin naast het dichte woonprogramma ook voldoende ruimte is voor leefbaarheid, biodiversiteit, klimaatadaptatie, recreatie en energietransitie. Voor Het Ambacht zijn nieuwe referentiekaders nodig; anders dan voor een suburbane wijk met laagbouw, tuinen en parkeren voor de deur. In Het Ambacht wordt hoger en dichter gebouwd. Om bij een hoge bebouwingsdichtheid de leefbaarheid te waarborgen moet de openbare ruimte zeer hoogwaardig worden ingericht. Er zijn creatieve oplossingen nodig voor waterberging en groen. De rol van de auto is cruciaal voor de haalbaarheid van het plan. De transformatie is alleen
mogelijk, als de openbare ruimte autoluw wordt ingericht, het autogebruik en -bezit relatief laag is en auto’s grotendeels parkeren in ruimte-efficiënte gebouwde parkeervoorzieningen. Het gebied moet ook tijdens de transformatie blijven functioneren. Nieuwe bewoners moeten veilig naast bestaande bedrijven kunnen wonen. Bedrijven moeten bereikbaar blijven. Om dit te waarborgen wordt elke woonbuurt een afgerond en zelfstandig functionerend geheel, met een eigen sfeer en identiteit. Het Ambacht is een sociale en zorgzame wijk. Gewone dingen zijn bereikbaar: buren worden vrienden, een wandeling maken, een praatje maken in het park, spelen op straat.
Ligging plangebied nabij NS-station, centrum en Heuvelrug
Leegstaande gebouwen
Lege terreinen
5
Vastgesteld Ontwikkelkader Het Ambacht - maart 2024
Inhoud
Deel 1: Uitgangspunten en gebiedsdoelen
Deel 2: Randvoorwaarden en ontwikkelprincipes
Om de ruimtelijk, programmatisch en financieel complexe opgave in samenhang tot stand te brengen is een proactieve regierol van de gemeente nodig.
Drie componenten Het Ontwikkelkader beschrijft de karakteristieken en kwaliteiten van de openbare ruimte en van de nieuwe bebouwing. Het vormt daarmee de basis voor een samenhangende gebiedsontwikkeling. Het Ontwikkelkader is opgebouwd uit drie componenten: 1. De gebiedsdoelen: wat willen we bereiken en waarom? 2. Het raamwerk: wat is de structuur van bouwvelden en openbaar gebied? 3. Ontwikkelprincipes voor de bouwvelden en het openbare gebied: hoe willen we dat bereiken?
Bijlagen
1. Gebiedsdoelen
Alle ingrepen en ontwikkelingen in het gebied dragen bij aan doelen voor Het Ambacht. Ontwikkelaars worden uitgedaagd om de gebiedsdoelen te realiseren in de deelgebieden. Daarbij kunnen per deelgebied verschillende accenten worden gelegd. De gemeente draagt met de inrichting van de openbare ruimte bij aan de doelstellingen. 2. Raamwerk
Het raamwerk beschrijft de hoofdstructuur van Het Ambacht met groen, indeling in deelgebieden, voorzieningen, verkeer en logistiek en energie. Het raamwerk is opgebouwd uit de openbare ruimte en private bouwvelden. Bij de indeling is rekening gehouden met bestaande eigendomsstructuren. 3. Ontwikkelprincipes
Voor de bouwvelden zijn ontwikkelprincipes opgesteld die moeten waarborgen dat doelen en ambities worden bereikt. De plannen voor de bouwvelden moeten op basis hiervan worden ontwikkeld. De ontwikkelprincipes zijn geen knellend keurslijf, waarbij alles van tevoren vastligt. Ze bieden een duidelijk kader en toch voldoende vrijheid om hoogwaardige en onderscheidende plannen voor de woonbuurten te ontwikkelen.
Leeswijzer Hoe om te gaan met dit Ontwikkelkader
Bedrijventerrein Het Ambacht nu
Het Ontwikkelkader is een inspiratiedocument en geen knellend keurslijf, waarbij alles van tevoren vastligt. Het biedt duidelijke richtlijnen en toch voldoende vrijheid om hoogwaardige en onderscheidende plannen voor de woonbuurten te ontwikkelen. Met het Ontwikkelkader in de hand werken gemeente en ontwikkelaars samen aan plannen voor bouwvelden. Daarbij spelen uiteraard ook andere factoren een rol, zoals specifieke (technische, ruimtelijke of financiële) kenmerken van de bouwvelden, de woningmarkt, wetgeving etc. We zijn er ons ook van bewust dat inzichten en omstandigheden in de tijd kunnen veranderen, waardoor mogelijk in de toekomst andere keuzes gemaakt zullen worden. De gemeente en ontwikkelaars streven ernaar om in dit krachtenveld telkens in goed overleg tot optimale planvorming te komen.
6
Vastgesteld Ontwikkelkader Het Ambacht - maart 2024
Het Ontwikkelkader bestaat uit 2 delen met bijlagen: Deel 1 beschrijft de opdracht, de uitgangspunten en de gebiedsdoelen; Deel 2 beschrijft het programma, de ruimtelijke kaders en de ontwikkelprincipes. In de bijlagen zijn voorbeelduitwerkingen opgenomen van wegprofielen en bouwvelden en een isometrische voorbeelduitwerking van een mogelijk eindbeeld van Het Ambacht. Voor eigenaren en ontwikkelaars worden de belangrijkste kaders samengevat in paragrafen 3.10 (het ambitieweb), 4.1, 4.2 en 5.1 (ruimtelijk programma) en 6.4. De ontwikkelprincipes zijn in bijlagen 1 t/m 3 met voorbeelden uitgewerkt.
Inhoud
Deel 1: Uitgangspunten en gebiedsdoelen
Deel 2: Randvoorwaarden en ontwikkelprincipes
Bijlagen
2. Kaders en uitgangspunten Wat voorafging De transformatie van Het Ambacht komt niet uit de lucht vallen. Al sinds 2015 zijn er plannen voor transformatie van (delen van) het gebied. De raad heeft in 2021 het Ontwikkelperspectief voor transformatie van Het Ambacht vastgesteld. Op basis hiervan is bij het rijk een Woningbouw Impuls (WBI)-subsidie aangevraagd, die in 2022 is toegekend. In dit Ontwikkelkader is het Ontwikkelperspectief uitgewerkt. In werksessies met interne en externe adviseurs, marktpartijen en bewoners zijn ambities, doelstellingen en kaders voor Het Ambacht gedefinieerd.
Beleidskaders De transformatieopgave voor Het Ambacht is eerder vastgelegd in regionale en gemeentelijke beleidskaders. Woondeal Foodvalley
Veenendaal ligt in de regio Foodvalley, waar sprake is van een groot woningtekort. De transformatie van Het Ambacht d raagt bij aan oplossen van dit woningtekort. Dit ligt vast in de volgende afspraken: •• Regionaal Programmeren Provincie Utrecht: “deze locatie is hard nodig om op korte termijn überhaupt nog woningbouwproductie in Veenendaal te houden. De provincie zet in op inbreiding en transformatie”. •• Verstedelijkingsstrategie Groene Metropool (Arnhem, Nijmegen en Foodvalley): “passend binnen alle ontwerpprincipes van deze strategie. Onderdeel van de opgave om circa 30.000 woningen tot 2040 toe te voegen in Veenendaal, Ede en Wageningen”. In de Woondeal Foodvalley is Spoorzone/ Het Ambacht genoemd als één van de acht speerpuntlocaties. •• Regionaal programmeren wonen Foodvalley: “binnen de regio worden
afspraken gemaakt. Deze locatie en bouwprogramma passen binnen de afspraken. Zeker omdat Veenendaal tegen haar grenzen loopt, is dit project hard nodig. Daarnaast worden in de regio afspraken gemaakt over bedrijfsverplaatsingen, die nodig zijn voor de transformatie van Het Ambacht”. Omgevingsvisie
Op de transformatie van Het Ambacht is de in 2020 vastgestelde Omgevingsvisie Veenendaal 2030 van toepassing. In die visie zet de gemeente in op drie kernprincipes: gezond, duurzaam en veilig. Verder sluit het project aan op de Omgevingsvisie met: • • Klimaatadaptatie: het huidige Ambacht is nagenoeg voor 100% verhard. In het plan is voldoende ruimte opgenomen voor groen en waterberging in het openbaar gebied en aan gebouwen. • • Energietransitie: verouderde bedrijvigheid met veel energieverbruik maakt plaats voor energie neutrale woningbouw. • • Duurzame mobiliteit: het Ambacht geeft door de ligging nabij het NS-station en de autovrije inrichting een ‘boost’ voor het gebruik van de fiets en het openbaar vervoer in de stad.
7
• Het in het kader van de Omgevingsvisie ontwikkelde puntensysteem wordt toegepast bij beoordeling van bouwplannen in Het Ambacht. Spoorzone
Veenendaal is, zeker op middellange termijn, aangewezen op inbreiding, transformatie en verdichting. De Spoorzone, die zich rondom het spoor uitstrekt tussen de rondwegen is het belangrijkste gebied waar de verdichting kan plaatsvinden. Tot 2040 moeten binnenstedelijk
Vastgesteld Ontwikkelkader Het Ambacht - maart 2024
op locaties waar nu nog vaak bedrijven actief zijn ruim 3.500 nieuwe woningen worden gebouwd. Daarbij moet gezorgd worden voor een prettig woonklimaat, groen, voorzieningen, bereikbaarheid en werkgelegenheid. Om deze opgave binnen de beperkte ruimte te kunnen realiseren moeten nieuwe concepten worden ontwikkeld voor mobiliteit, energie, wonen en groen. Het Ambacht is het grootste transformatiegebied binnen Spoorzone. Voor realisatie van plannen in de Spoorzone heeft Veenendaal diverse rijkssubsidies ontvangen.
Inhoud
Deel 1: Uitgangspunten en gebiedsdoelen
Deel 2: Randvoorwaarden en ontwikkelprincipes
Bijlagen
Het project op hoofdlijnen Het Ambacht leent zich uitstekend voor transformatie naar een gemengd woongebied, waar naast een hoge woningdichtheid voor een mix aan doelgroepen wordt ingezet op een leefbare en groene buitenruimte. In het bouwprogramma is naast woningbouw ook ruimte voor voorzieningen en bedrijvigheid. Infrastructuur
Het Ambacht wordt ontsloten via twee hoofdwegen: de Industrielaan en de Groeneveldselaan. Intern zijn de Nijverheidslaan en Laan der Techniek van belang. Het toevoegen van woningen zorgt voor extra verkeersbewegingen waar het wegennetwerk nu niet op berekend is. Daarom wordt de wegcapaciteit onder meer door kruispuntreconstructies vergroot en het fietsnetwerk verbeterd.
voldoende ruimte oplevert om de woningbouw mogelijk te maken. Met de inzet op duurzame mobiliteit, kan de depositie op het Binnenveld mogelijk afnemen. Eigendom
De gemeente voert de regie over het transformatieproces van het Ambacht. Op het bedrijventerrein is een groot aantal grond- en vastgoedeigenaren en gebruikers. Er zijn eigenaren met een ontwikkelbelang, bedrijven met eigen vastgoed en hurende bedrijven. Dit vraagt dan ook een aanpak met verschillende sporen. Belangrijk voor de visie is de fasering. Zittende bedrijven kunnen blijven functioneren, maar worden daarnaast gestimuleerd om mee te doen aan de transformatie.
Planning en fasering Bodemsanering
Het Ambacht is een verouderd bedrijventerrein met diverse (bekende) verontreinigingen. Om de bodem geschikt te maken voor woningbouw is op meerdere plekken sanering noodzakelijk. Uitplaatsing hinder
Om de transformatie mogelijk te maken moeten (soms milieuhinderlijke) bedrijven verhuizen. Dit heeft ook een positief effect op de omliggende woonwijken. De verhuizing van bedrijven vindt stapsgewijs plaats. Eventueel zijn tijdelijke maatregelen nodig. Openbare ruimte
Met de transformatie wordt ook de openbare ruimte heringericht voor wonen. Daarbij zijn maatregelen ter bevordering van ontmoeting, bewegen, biodiversiteit en klimaatadaptatie van belang. Het raamwerk voor de openbare ruimte heeft een groene hoofdstructuur en invulling met verschillende buurten.
In 2022 is aan de gemeente Veenendaal een WBI-subsidie toegekend onder de voorwaarden dat de bouw van de eerste woningen uiterlijk begin 2025 start en dat met de bouw van de laatste woningen binnen 10 jaar is begonnen. Waarschijnlijk wordt er dus tot 2034 gebouwd in het gebied. De nieuwe woonwijk zal niet in één keer gerealiseerd worden, maar komt in fases tot stand. De volgorde en omvang van de fases is afhankelijk van een aantal factoren: • • Bereidheid en interesse van eigenaren en ontwikkelaars in het gebied om hun locatie te transformeren; • • Mogelijkheid voor herhuisvesting elders van bedrijven uit Het Ambacht; • • Beschikbaarheid van grond; • • Mogelijkheid om deelopgaves, zoals parkeren, waterinfiltratie en energievoorziening te faseren; • • Ontwikkelingen in de bouw- en woningmarkt.
Stikstof
Het Natura2000 gebied het Binnenveld ligt op circa 500 meter van Het Ambacht. Een grote ingreep heeft hoe dan ook effect. Een eerste analyse laat zien dat het vertrek van bedrijven
Een aantal van de factoren is niet beheersbaar. Daarom is niet goed voorspelbaar in welke volgorde ontwikkelingen zullen plaatsvinden en of de ontwikkeling van een fase überhaupt
8
Vastgesteld Ontwikkelkader Het Ambacht - maart 2024
tot stand komt. In het Ontwikkelkader van Het Ambacht is rekening gehouden met deze onzekerheid. Bouwvelden kunnen als bouwfases worden beschouwd met gemiddeld 150 wooneenheden. De bouwvelden zijn opgezet als buurtjes die zelfstandig kunnen functioneren, onafhankelijk van de situatie van naastliggende percelen. Dat betekent dat woningen bij oplevering altijd bereikbaar zijn, parkeerplaatsen beschikbaar zijn, warmte en stroom aanwezig is en goede woonkwaliteit wordt geleverd. Zo zal het gebied geleidelijk in ongeveer 10 jaar verkleuren van 100% bedrijventerrein naar een gemengd woongebied.
Inhoud
Deel 1: Uitgangspunten en gebiedsdoelen
Samenwerking met eigenaren en marktpartijen Momenteel is het eigendom in het gebied versnipperd. De gemeente had bij vaststelling van het Ontwikkelperspectief in september 2021, afgezien van het bestaande openbare gebied, geen grond in bezit in Het Ambacht. De transformatie van Het Ambacht kan alleen in nauwe samenwerking tussen gemeente en marktpartijen (grondeigenaren, projectontwikkelaars, woningcorporaties) tot stand komen. Dit Ontwikkelkader met ontwikkelprincipes moet voor deze partijen aan de voorkant belangrijke aanknopingspunten bieden. Een eigenaar kan met een ontwikkelplan naar de gemeente stappen. Dit plan moet voldoen aan dit Ontwikkelkader. Naast de inhoudelijk beoordeling is het voor een goede samenwerking nodig om afspraken te maken over de samenwerkingsvorm, woonen werkprogramma en financiën. Alleen door volop te kiezen voor samenwerking kan de gewenste programmamix en ruimtelijke kwaliteit worden gerealiseerd.
Brede rijbanen voor vrachtverkeer
Deel 2: Randvoorwaarden en ontwikkelprincipes
Bijlagen
Ook voor mobiliteit, parkeren en energie is samenwerking essentieel. Daarom is er naast het ontwikkelkader ook een juridisch en financieel kader nodig. Aan het begin van een traject sluiten de ontwikkelende partij(en) met de gemeente een intentieovereenkomst. Belangrijke doelen van de intentieovereenkomst zijn: • • Het proces en planning vast te leggen van de totstandkoming van het bouwplan en de anterieure exploitatieovereenkomst; • • Het vastleggen van een voor het bouwveld passende samenwerkingsvorm, die dienend is aan het te bereiken doel: een kwalitatief goed plan dat voldoet aan de doelstellingen van het Ontwikkelkader. • • Toetsing op hoofdlijnen van het programma en de financiële haalbaarheid om te waarborgen dat het bouwplan financieel robuust genoeg is.
bouwveld plaats. Op basis hiervan wordt een anterieure exploitatieovereenkomst opgesteld, waarin het bouwplan, programma, het inrichtingsplan en het beeldkwaliteitsplan worden vastgelegd. Tevens worden per bouwveld financiële basisafspraken in lijn met de vereveningssystematiek verfijnd en in de overeenkomst vastgelegd: • • Het gebruikelijke kostenverhaal ten behoeve van dekking van gemeentelijke kosten en aanleg van openbaar gebied; • • Kosten, opbrengsten die samenhangen met mogelijk separaat op te zetten; parkeerexploitatie (zie paragraaf 5.3) en energie-exploitatie (paragraaf 6.5); • • Verevening van kosten en opbrengsten tussen bouwvelden; • • De inzet van WBI-subsidie en gebiedsgelden.
Eigendommen in het plangebied
Na ondertekening van de intentieovereenkomst vindt de planuitwerking van een
Leegstaande bebouwing
9
Laan der Techniek met woonzorg complex
Vastgesteld Ontwikkelkader Het Ambacht - maart 2024
Groeneveldselaan met bomen aan weerszijden
Inhoud
Deel 1: Uitgangspunten en gebiedsdoelen
Deel 2: Randvoorwaarden en ontwikkelprincipes
Vergunde milieucirkels in Het Ambacht huidige situatie
Bijlagen
Vergunde milieucirkels in Het Ambacht na vertrek Docomar geprojecteerd op ruimtelijk ontwikkelingskader
10
Vastgesteld Ontwikkelkader Het Ambacht - maart 2024
Inhoud
Deel 1: Uitgangspunten en gebiedsdoelen
Deel 2: Randvoorwaarden en ontwikkelprincipes
Bijlagen
3. Ambities en gebiedsdoelen
3.1 De ambitie: “Mijn thuis in het Ambacht” Ik ben gelukkig met mijn nieuwe thuis in het Ambacht, de meest duurzame wijk van Veenendaal. Mijn appartement is ruim en betaalbaar. Met een comfortabele woonkamer, een knusse slaapkamer en een handige logeer-/werkkamer heb ik meer dan voldoende ruimte. De energielasten zijn laag, want warmte en stroom worden opgewekt in de wijk. Het grote dakterras - dat we delen met de buren - is een groene oase. Hier drinken we graag samen een wijntje. De straat voelt als een verlengstuk van ons huis. Het is er heerlijk rustig, want er rijden weinig auto’s in de straat. Ik zit vaak te genieten van de zon op het bankje voor onze deur. Er is altijd wel iemand die langskomt voor een praatje. Ik heb fijn contact met mijn buren, jong en oud. De buurterven zijn het domein van de kleinste kinderen, waar ze verstoppertje spelen, van de glijbaan roetsjen en plezier maken in de watertuin.
ik alleen nog de auto wanneer ik een bezoek breng aan mijn ouders. Mijn auto staat niet voor de deur, maar in een parkeergebouw vlakbij. Hier is ook een pick-uppoint voor pakketjes. Kortom, in het Ambacht hebben we het allemaal: een betaalbare woning, fijne buurtgenoten, veel groen en alle voorzieningen om de hoek. Ik voel me hier echt thuis.
De meeste gezinnen wonen op de begane grond of in één van de stadswoningen met een eigen tuin. Wat deze plek extra speciaal maakt, is de harmonieuze mix van generaties: jongeren, gezinnen en senioren wonen naast en boven elkaar. Ik drink graag een kop koffie op het caféterras in het buurtpark. Het weelderige groen is een verademing tijdens hete zomerse dagen. De overvloed aan bomen, planten en bloemen geeft samen met de begroeide gevels de wijk een groene uitstraling. Bij het buurtpark vind je ook een huisarts, een bakker en een buurtsupermarkt: alles onder handbereik. Je kunt in de wijk ook een goed uitgeruste werkplek huren: lekker met een cappuccino achter de laptop. Je kan wel zien dat Het Ambacht vroeger een bedrijventerrein was. Alle gebouwen hebben iets stoers. Hoewel er veel gebouwen zijn, zorgt dit er samen met het vele groen voor dat Het Ambacht toch een stukje Veenendaal is. Ik doe heel veel op de fiets en te voet. Ook als ik naar het centrum en het station ga. Eigenlijk pak
11
Vastgesteld Ontwikkelkader Het Ambacht - maart 2024
Inhoud
Deel 1: Uitgangspunten en gebiedsdoelen
Deel 2: Randvoorwaarden en ontwikkelprincipes
Bijlagen
3. Ambities en gebiedsdoelen
3.2 Waarom gebiedsdoelen Om de ambities van de virtuele bewoner waar te kunnen maken zijn 7 doelen voor het gebied geformuleerd. Alle initiatieven en bouwplannen moeten bijdragen aan de volgende gebiedsdoelen: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
Stedelijk wonen; Een uitnodigende en klimaatbestendige openbare ruimte; Duurzame mobiliteit; Werken en voorzieningen ondersteunen het wonen; Eigentijdse, karaktervolle uitstraling van de gebouwen; Duurzaamheid: energie, circulariteit en biodiversiteit; Sociale en zorgzame wijk.
Stedelijk wonen
De gebiedsdoelen zijn van belang, omdat de gemengde woonwijk Het Ambacht geen, voor Veenendaal, standaard woongebied zal worden. De doelen geven inzicht in de bedoeling van de nieuwe standaard en vertalen deze naar tastbare maatregelen. In paragraaf 3.10 wordt het ambitieweb geïntroduceerd: een systeem om plannen in de ontwerpfase te toetsen op een evenwichtige bijdrage aan de gebiedsdoelen. Niet alle doelen hoeven in elk plan maximaal te worden ingevuld; soms is een doel minder goed haalbaar. Voor het behalen van sommige doelen is goede samenwerking tussen ontwikkelaar en gemeente noodzakelijk. Naast de gebiedsdoelen moeten bouwplannen voldoen aan de randvoorwaarden en ontwikkelprincipes uit deel 2 van dit kader. Tenslotte worden bij aanvraag van een Omgevingsvergunning plannen getoetst aan het puntensysteem van de Omgevingsvisie.
Werken en voorzieningen ondersteunen het wonen
Een uitnodigende en klimaatbestendige openbare ruimte
Gebiedsdoelen Het Ambacht
Eigentijdse, karaktervolle uit-
Duurzame mobiliteit
straling van gebouwen
Duurzaamheid: energie, circulariteit en biodiversiteit
12
Vastgesteld Ontwikkelkader Het Ambacht - maart 2024
Sociale en zorgzame wijk
Inhoud
Deel 1: Uitgangspunten en gebiedsdoelen
Deel 2: Randvoorwaarden en ontwikkelprincipes
Bijlagen
3. Ambities en gebiedsdoelen
3.3 Stedelijk wonen
Het Ambacht wordt een dichtbebouwde stedelijke woonwijk. Dit karakter is nieuw voor Veenendaal en voegt een extra woonmilieu toe. Dit hoeft niet iedereen aan te spreken. Het Ambacht zal mensen aantrekken die houden van dynamiek, reuring, hoogwaardig groen en alle dagelijkse voorzieningen op loopafstand. Wonen in Het Ambacht zal mensen aanspreken die bewust kiezen voor duurzaamheid en innovatieve (mobiliteits)concepten. De centrale ligging, de nabijheid van voorzieningen en goede bereikbaarheid van het treinstation dragen hieraan bij. Het Ambacht is aantrekkelijk voor diverse bevolkingsgroepen. Het zal vooral (startende) jongeren en ouderen (empty nesters) aanspreken om in de wijk te wonen. Maar ook voor gezinnen, die houden van stedelijk wonen is Het Ambacht een fijne woonwijk. Er is een flink aanbod van grondgebonden stadswoningen met een relatief bescheiden (dak)tuin. Het woningbouwprogramma bestaat uit minimaal 30% sociale woningen en 30% betaalbare woningen. Mede hierdoor krijgt Het Ambacht een gemengde opbouw in sociale structuren en economische verdeling van doelgroepen in de wijk. Dit
stimuleert sociale samenhang en ontmoeting en levert een variëteit aan gebouwen op. Dit komt terug in de architectuur van de wijk. Het Ambacht is opgebouwd uit diverse bouwvelden die min of meer zelfstandig functioneren. De bouwvelden zijn buurten met een mix van woningtypen, waaronder grondgeboden woningen, appartementen, hogere bebouwing met daktuinen en waar mogelijk een bijzonder woningtype. Binnen de bouwvelden is ruimte voor diverse doelgroepen. Het huisvesten van kwetsbare groepen vraagt steeds meer aandacht. Hun woonvraag is vaak complex en vraagt om een integrale benadering. Mensen moeten zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen, ook wanneer de behoefte aan zorg toeneemt. In Het Ambacht zijn de juiste voorzieningen
Ruime daktuinen
om dit mogelijk te maken: combinaties van wonen, welzijn, zorg en passende dienstverlening. De mix van diverse woningtypen zorgt voor doorstroming in de woningmarkt. Door aanbod van (middel)grote appartementen met een flinke buitenruimte kunnen ouderen een volgende stap maken in hun wooncarrière. Hierdoor komen meer gezinswoningen op de markt. Alle woningen in het Ambacht zijn levensloopbestendig. In de Woonvisie en Omgevingsvisie is eerder al vastgelegd dat veel woningen in gebieden met voorzieningen zorggeschikt zijn. Het Ambacht biedt veel ruimte voor voorzieningen en recreatie. Het is een complete wijk met aanbod aan cultuur, vrijetijdsbesteding, sport, detailhandel, spelen, bewegen, horeca, welzijn, onderwijs, zorg, kinderopvang. De vele voorzieningen zijn aanleiding voor ontmoeten. Het Ambacht biedt ook veel werkgelegenheid. Niet meer in de vorm van industriële bedrijvigheid, maar van bedrijfsverzamelgebouwen, thuiswerkers, thuiszorgers,
Diverse woningtypen voor verschillende doelgroepen
13
Vastgesteld Ontwikkelkader Het Ambacht - maart 2024
maatschappelijke en commerciële dienstverleners in sport, persoonlijke verzorging, administratie, ICT’ers, broedplaatsen, culturele ondernemers en ambachtelijke bedrijfjes. Om dit mogelijk te maken krijgt de begane grond van gebouwen extra hoogte, zodat deze met verschillende functies kan worden ingevuld. Door de combinatie van wonen, werken en voorzieningen zijn er mensen op straat en ontstaat een levendige wijkeconomie. Het Ambacht biedt afwisseling tussen bebouwing en groen, dicht en open, groot en klein, hoog en laag. Dit geeft de wijk identiteit en expressie. Tegenover de openheid van het wijkpark zorgen de compacte woonbuurten voor contrast.
Ruimte voor werkplekken
Inhoud
Deel 1: Uitgangspunten en gebiedsdoelen
Deel 2: Randvoorwaarden en ontwikkelprincipes
Bijlagen
3. Ambities en gebiedsdoelen
3.4 Een uitnodigende en klimaatbestendige openbare ruimte Voor de leefbaarheid van de dichtbebouwde stadswijk Het Ambacht is het essentieel dat de openbare ruimte zeer hoogwaardig wordt ingericht. Een uitnodigende autoluwe openbare ruimte met aantrekkelijk en bruikbaar groen is een voorwaarde voor een aangenaam leefklimaat. De openbare ruimte in Het Ambacht biedt veel groen: bij de woning, in buurtgroen en een centraal park. Er zijn goede (fiets)verbindingen naar grote groengebieden in en om de wijk. De openbare ruimte draagt bij aan ontmoeting en interactie. Zij stimuleert beweging en gezondheid. Er is voldoende ruimte voor bewegen, ontmoeten, sporten en spelen voor alle leeftijden. Het vele groen nodigt uit tot verblijf, een ommetje door de buurt, een wandeling naar de winkel of school. Er zijn bomen, struiken, plantvakken, grasvelden, dak- en gevelgroen die zorgen voor een groen netwerk en een aangenaam leefklimaat. Het klimaat verandert: de zomers worden warmer en winters natter. We hebben te maken met heftiger neerslag. Bij de inrichting van Het Ambacht wordt in de openbare ruimte rekening gehouden met adaptatie aan deze veranderende klimaatomstandigheden.
Op zoveel mogelijk plekken wordt waterbuffering en infiltratie mogelijk gemaakt. Een belangrijk uitgangspunt is dat het groen zoveel mogelijk in de volle grond staat. Bomen en planten groeien dan het best en water kan optimaal infiltreren in de bodem. Daarom is een behoorlijke hoeveelheid grondgebonden woningen met tuin opgenomen. Om in de zomer hittestress tegen te gaan wordt zo min mogelijk gesloten verharding toegepast. Voor het parkeren van auto’s - dat op het maaiveld altijd veel ruimte van het openbare gebied inneemt - is gekozen voor gestapelde parkeergebouwen of overdekte parkeerdekken, zodat veel extra ruimte voor verblijven en groen beschikbaar is.
Het Ambacht heeft een beperkt aantal ontsluitingswegen voor auto’s, een centraal park en autoluwe buurterven. De binnenwereld is autovrij, tenzij hier wordt geparkeerd onder een parkeerdek met substantieel groen. Langs de auto-ontsluitingswegen liggen bermen met bomen. Door het centrale park lopen diverse routes. De openbare ruimte is primair het domein van voetgangers en fietsers, maar is wel toegankelijk voor hulpdiensten, verhuiswagens en mensen die slecht ter been zijn.
ontmoeten, sport en spel. Binnen de woonvelden heerst juist een rustig woonklimaat met ruimte voor spelende kinderen en zitplekken voor de woningen. Binnen die woonvelden is er een afwisseling tussen ruimten die overzichtelijk zijn en ruimtes die niet in één keer te overzien zijn, waar bijvoorbeeld na een doorgang een pleintje is met om de hoek een smal straatje en dan weer een doorgang.
De openbare ruimte in Het Ambacht is gevarieerd: druk en stil soms dichtbij elkaar. De openbare ruimte heeft diverse sferen, gericht op verblijf en ontmoeten: het wijkpark, autovrije straten tussen de bouwvelden (buurterven) en de openbare ruimte binnen een bouwveld. Door dit patroon kunnen voetgangers rondjes lopen en ook eens een andere weg inslaan. Dat maakt de wijk gezelliger en vergroot de kans op toevallige ontmoetingen. Het wijkpark is gericht op Kwalitatief hoogwaardig groen
Sport en spel in wijkpark
Plekken voor groen en zitten
14
Vastgesteld Ontwikkelkader Het Ambacht - maart 2024
Delftse Stoep voor de woning gericht op ontmoeting
Inhoud
Deel 1: Uitgangspunten en gebiedsdoelen
Deel 2: Randvoorwaarden en ontwikkelprincipes
Bijlagen
3. Ambities en gebiedsdoelen
3.5 Duurzame mobiliteit Het Ambacht heeft een autoluw openbaar gebied met een prettig woonklimaat. Dat is deels mogelijk, omdat door de centrale ligging, de goede fiets- en wandelverbindingen en de nabijheid van het station de noodzaak van een auto minder is dan in een suburbane wijk. Ook de doelgroep die kiest om in Het Ambacht te wonen zal minder behoefte hebben aan automobiliteit. Deze mensen, veelal jong en oud – al of niet met een zorgbehoefte – hebben een kleine gezinssamenstelling met minder autobezit. Zij maken vaker gebruik van de fiets en het openbaar vervoer (OV) en staan meer open voor deelmobiliteit. Dit vertaalt zich in een relatief lage parkeerbehoefte. In Het Ambacht zijn de voorzieningen voor fietsers en voetgangers van hoge kwaliteit. Het woongebied, rondom het centrale park en in de woonvelden, is in principe autovrij. Er zijn geen doorgaande wegen voor autoverkeer. Wel kunnen hulpdiensten, verhuiswagens, vuilniswagens en mensen die minder mobiel zijn met de auto in het gebied komen. Enerzijds blijven keuzevrijheid en essentiële verplaatsingen mogelijk en anderzijds wordt een excellent klimaat voor de voetganger en de fietser gecreëerd. Op de hoofdwegen rondom Het Ambacht (Industrielaan, Groeneveldselaan en
Nijverheidslaan) wordt het autoverkeer afgewikkeld. Vanaf deze wegen zijn er “inprikkers” naar collectieve parkeervoorzieningen voor de auto en naar het autoluwe binnengebied. De bestaande wegen worden gereconstrueerd en toekomstbestendig ingericht. De looproutes in de wijk sluiten aan op het bestaande voetgangersnetwerk en er worden veilige looproutes naar OV-haltes gerealiseerd. De voetgangers- en fietsverbindingen naar het station worden verbeterd. Om het fietsen in Het Ambacht te bevorderen moeten dichtbij woningen en voorzieningen excellente stallingsplaatsen voor de fiets worden gerealiseerd. In plannen voor (zorg) woningen voor senioren moet ook voldoende ruimte gereserveerd worden voor hulpmid-
Stimuleren wandelen en fietsen met voorzieningen in de nabijheid
15
delen, zoals scootmobielen. Alle fietsparkeervoorzieningen worden zoveel mogelijk op het maaiveld gerealiseerd; bij grondgebonden woningen in een berging, bij gestapelde woningbouw in een inpandige individuele of collectieve fietsenstalling. In het openbare gebied wordt in principe niet geparkeerd, maar in parkeerhubs die worden ontsloten vanaf de Groeneveldselaan, Nijverheidslaan en de Laan der Techniek. Om de belasting op de Industrielaan, de ontsluitingsweg naar de Rondweg Oost te beperken krijgt deze geen nieuwe aansluitingen. Door deze structuur kan de automobilist het gebied in en uit, zonder overlast te veroorzaken in de woonbuurtjes. Het uitgangspunt is dat parkeerplaatsen binnen maximaal 200 meter loopafstand van woningen liggen. In de parkeerhubs zijn pick-uppoints voor pakketten met een bezorgservice voor boodschappen en zware goederen. Hier wordt ook deelmobiliteit aangeboden. De collectieve parkeervoorzieningen zijn in principe openbaar toegankelijk. Dit zorgt voor de benodigde flexibiliteit en optimaal dubbelgebruik.
Deelmobiliteit: auto en (bak)fiets
Vastgesteld Ontwikkelkader Het Ambacht - maart 2024
Sinds kort rijdt lijn 87 tussen station Veenendaal-De Klomp via station Veenendaal Centrum naar Rhenen over de Groeneveldselaan, met in de toekomst twee haltes om de OV-bereikbaarheid te verbeteren. Er wordt samen met de regio Foodvalley gelobbyd om de busverbinding door te trekken naar station Kesteren om daar een overstap naar Tiel te kunnen maken.
Openbaar vervoer
Inhoud
Deel 1: Uitgangspunten en gebiedsdoelen
Deel 2: Randvoorwaarden en ontwikkelprincipes
Bijlagen
3. Ambities en gebiedsdoelen
3.6 Werken en voorzieningen ondersteunen het wonen Het nieuwe Ambacht is een stedelijke woonwijk met maatschappelijke en dagelijkse commerciële voorzieningen voor haar inwoners. Er is plek voor nieuwe bedrijvigheid, waarmee werkgelegenheid wordt geboden aan bewoners. Dit zorgt voor een levendige en economisch vitale wijk. In Het Ambacht wonen straks veel jongeren (alleenstaanden en koppels), ouderen en gezinnen met een stedelijke leefstijl. Dit zijn mensen die graag met vrienden afspreken, buitenshuis vertier zoeken en voorzieningen nabij willen hebben. De jonge doelgroep is gericht op nieuwe concepten (blending en blurring): beleving en ontmoeting staan centraal. De oudere doelgroep stelt prijs op dagelijkse voorzieningen nabij. Deze groep wordt minder mobiel en wil (kan!) niet voor elke boodschap de wijk uit. Voor hen ligt vereenzaming op de loer en is ontmoeting belangrijk. Winkels, horeca en dienstverlening zien er anders uit dan in een suburbane wijk, waar gezinnen domineren. De bewoners waarop de wijk mikt zoeken ontmoetingsplekken en horeca met buitenruimte in de directe
Buurtsuper in de wijk
woonomgeving. In Het Ambacht wordt een volledig pakket aan wijkgerichte voorzieningen aangeboden. Bewoners kunnen voor boodschappen of andere activiteiten terecht in de wijk en hebben daardoor minder vaak de auto nodig. In Het Ambacht komt een aantrekkelijk aanbod aan dagelijkse voorzieningen. Daarin is een belangrijke rol weggelegd voor een buurtsuper. De buurtsuper heeft een sociale rol als plek waar men elkaar spontaan ontmoet en waar jeugd de eerste werkervaring op kan doen. Bij de buurtsuper is een beperkt aantal dagelijkse winkels gevestigd. Het Ambacht biedt maatschappelijke voorzieningen, zoals zorg (soms in combinatie met wonen), een buurthuis/ ontmoetingscentrum en een Integraal Kindcentrum. Ook is er een
Werkplekken in de wijk
16
goed aanbod aan voorzieningen voor vrijetijdsbesteding (sport/ fitness, cultuur, spelen) in binnen- en buitenruimte. Voorzieningen en winkels spelen een belangrijke rol voor verblijven, ontmoeten en sociale cohesie. Horeca, dienstverlening, leisure, werkruimten, sport- of maatschappelijke en culturele voorzieningen bieden een breed aanbod dat zorgt voor meer bezoekmotieven die elkaar onderling versterken. Tenslotte is er ruimte voor werkfuncties die passen bij een stedelijk woongebied. Dit kan in de vorm van werk aan huis met een extra ruimte, maar ook in een bedrijfsverzamelgebouw of als co-working voor ZZP’ers. In multifunctionele plinten worden bedrijfsunits aangeboden.
Dagelijkse voorzieningn nabij
Vastgesteld Ontwikkelkader Het Ambacht - maart 2024
Ruimte voor horeca
Inhoud
Deel 1: Uitgangspunten en gebiedsdoelen
Deel 2: Randvoorwaarden en ontwikkelprincipes
Bijlagen
3. Ambities en gebiedsdoelen
3.7 Eigentijdse, karaktevolle uitstraling van de gebouwen
Met de hoge bebouwingsdichtheid is Het Ambacht een stedelijke woonwijk. Daarmee onderscheidt het zich van andere wijken in Veenendaal. Er wordt relatief hoog gebouwd en gebouwen staan relatief dicht opeen. Om vervreemding te voorkomen is het van groot belang dat de gebouwen een herkenbare en karaktervolle uitstraling krijgen, waarin de menselijke maat een belangrijke rol speelt. Kwaliteit van architectuur, maar ook van inrichting van de openbare ruimte zijn bepalende factoren die ervoor zorgen dat bewoners straks trots zijn op hun eigentijdse stedelijke, hippe woonwijk. Het is van groot belang dat de wijk met de architectuur van de gebouwen en de inrichting van de openbare ruimte een herkenbare identiteit krijgt. Het Ambacht was en is nog steeds deels in gebruik als bedrijventerrein. Dat industriële verleden komt terug in de identiteit van de nieuwe woonwijk. De toekomstige woongebouwen krijgen een robuuste, industriële uitstraling. Daarbij is de menselijke maat uitgangspunt van de architectuur. In Het Ambacht is er evenwicht tussen eenheid en variatie en een mix van woningtypen. Dit wordt bereikt door het bouwen van stadswoningen, appartementen, accenten en de mogelijkheid van bijzonder gebouw in het bouwveld. Bij ieder woningtype is variatie
Contact tussen woning en straat
maat: het park krijgt verschillende sferen en in de buurten ontstaan relatief korte zichtlijnen en een groot aanbod aan verblijfs- en ontmoetingsplekken.
in uiterlijk, plattegrond en buitenruimte gewenst. Bij de stadswoningen is er verschil in hoogte en kapvorm, waardoor een lange wand opgedeeld kan worden in segmenten. De buitenzijde van een bouwveld wordt gevormd door een aaneengesloten wand met samenhang in uitstraling en een gelijkmatige bouwhoogte. Door de bovenste laag terug te leggen kan een andere buitenruimte ontstaan dan in ondergelegen appartementen. Bij hoogteaccenten kan variatie in woningplattegonden en buitenruimten een eenzijdige uiterlijke vorm en eenzijdig woningaanbod voorkomen. De getrapte vorm van de accenten is een middel om die variatie te bereiken.
De identiteit wordt uitgewerkt in de verschillende bouwvelden: de buurtjes met een mix van woningtypen. Door de mix van typen is er variatie in bouwhoogte. Door plasticiteit in gevels, bijvoorbeeld door het uitsteken van balkons en het terugleggen van de bovenste laag voor een ruim terras, ontstaat een relatie tussen de woningen en de openbare ruimte. De gebouwen in de bouwvelden dragen met groene gevels en daken bij aan klimaatadaptatie. De opzet van de buurtjes stimuleert ontmoeting en interactie: er is een variatie aan openbare ruimtes: park, buurterf en binnenwereld. Belangrijk voor het woongenot en doorstroming zijn royaal opgezette privé buitenruimtes (Delftse stoep, daktuinen, terrassen, balkons), die in verbinding staan met (openbare) verblijfsruimten.
Ook in de openbare ruimte wordt gestreefd naar ruimtelijke opbouw vanuit de menselijke
De bouwhoogtes in het gebied zijn vastgelegd in de spelregelkaart. Deze variëren van 3-4
Elke woning een buitenruimte
17
Beplanting tegen de gevel
Vastgesteld Ontwikkelkader Het Ambacht - maart 2024
bouwlagen voor de grondgebonden woningen. Appartementengebouwen zijn 3 - 5 bouwlagen hoog, met accenten van 6, 7, 12 tot 15 bouwlagen hoog. Verspreid over het gebied worden hoge woongebouwen gerealiseerd met een bouwhoogte van maximaal 12 lagen. Mogelijk komt in het midden van het gebied één hoogteaccent van 15 bouwlagen. De accenten staan boven op de lagere appartementengebouwen en hebben waar mogelijk een trapsgewijze opzet. Door hun vorm dragen zij bij aan de herkenbaarheid van de wijk en zijn ze bij uitstek geschikt voor woningen met een ruim dakterras. Bij de positionering van de hoge woongebouwen wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met de bestaande woonomgeving.
Hoogteaccenten met daktuinen en balkons
Inhoud
Deel 1: Uitgangspunten en gebiedsdoelen
Deel 2: Randvoorwaarden en ontwikkelprincipes
Bijlagen
3. Ambities en gebiedsdoelen
3.8 Duurzaamheid: energie, circulariteit en biodiversiteit In Veenendaal is het gezond, duurzaam en veilig wonen werken en leven. Bij nieuwe ontwikkelingen maken we een bewuste keuze voor de kwaliteit van de leefomgeving, voor nu, maar ook voor de generaties na ons. Daarom zetten we in op energieneutrale nieuwbouw. Het programma Energieneutraal Veenendaal 2050 en de Omgevingsvisie vormen hierbij het uitgangspunt. Bij de bouw van Het Ambacht streven naar een minimale impact op de leefomgeving door gebruik van zoveel mogelijk circulaire en/of biobased materialen. Het Ambacht wordt een wijk waar duurzaam wonen zichtbaar is, bijvoorbeeld de vele zonnepanelen gecombineerd met groene daken; een wijk die uitnodigt om duurzaam te denken en te handelen. Bewoners worden gestimuleerd om efficiënt gebruik te maken van duurzame energie. Het dichtbebouwde en stedelijke karakter van de wijk nodigt uit om materialen en apparaten te delen en zo bij te dragen aan het duurzaam en doeltreffend gebruik van materialen en grondstoffen. De ambitie is om in 2050 energieneutraal te zijn. De keuzes in Het Ambacht dragen daaraan bij. Het energieconcept is een belangrijk kenmerk van de duurzaamheid in Het Ambacht. Het is betaalbaar en betrouwbaar en zorgt voor comfortabel wonen. Het Ambacht wordt op energiegebied een voorbeeldwijk voor
Opvangen en vasthouden van hemelwater
Veenendaal en de regio. De woningen zijn in principe energieneutraal en worden verwarmd door middel van bodemwarmte, eventueel aangevuld met elektrische bijverwarming. Waar mogelijk worden daken en gevels benut voor het opwekken van energie. Installaties die nodig zijn voor de energie- en warmtevoorziening worden bij voorkeur in gebouwen of (parkeer)hubs geplaatst. Zo worden verschillende functies gecombineerd. In de beginfase van de wijkontwikkeling zal energie- en warmte-/koudevoorziening worden opgelost binnen de deelgebieden. De deelgebieden kunnen daardoor onafhankelijk van elkaar ontwikkeld worden. De deeloplossingen groeien op den duur samen tot een collectief warmtenet met meerdere WKO-systemen en warmtepompen. Door middel van
Combinatie zonnepanelen en groen op daken
18
dit grote collectieve systeem kan warmte uitgewisseld worden tussen de deelgebieden. Dit is met name van belang wanneer gebouwen op een ander moment van elkaar een warmte- of juist koudevraag hebben. Door gebruik te maken van warmtebuffering kan er binnen Het Ambacht bovendien beter ingespeeld worden op netcongestie. Het streven is de balans tussen warmte en koude in de bodem collectief te regenereren. Dit geeft mogelijkheden om op den duur eventuele restwarmte uit geothermie in te zetten.
De vergroening van Het Ambacht en de aansluiting op bestaande groennetwerken biedt de mogelijkheid om een bijdrage te leveren het behoud en herstel van de biodiversiteit van flora en fauna. In de openbare ruimte en aan gebouwen moeten daarom op basis van het soortenmanagementplan zoveel mogelijk natuurinclusieve maatregelen worden getroffen.
Het Ambacht is nu nog een volledig verhard bedrijventerrein. Naar verwachting zullen alle gebouwen worden gesloopt en alle verharding verwijderd. We streven naar zoveel mogelijk hergebruik van materialen in het gebied zelf en maximering van circulaire verwerking van sloopafval. In de gebouwen bouw en de openbare ruimte worden zoveel mogelijk gerecyclede materialen toegepast, al of niet afkomstig uit het gebied zelf. Ook wordt gestreefd naar toepassing van biobased materialen.
Biodiversiteit o.a. vleermuiskasten
Vastgesteld Ontwikkelkader Het Ambacht - maart 2024
Inzetten op circulaire verwerking van sloopafval
Inhoud
Deel 1: Uitgangspunten en gebiedsdoelen
Deel 2: Randvoorwaarden en ontwikkelprincipes
Bijlagen
3. Ambities en gebiedsdoelen
3.9 Sociale en zorgzame wijk
We streven in Het Ambacht naar grote sociale cohesie. Maar dat ontstaat niet vanzelf. Hiervoor is inzet nodig van verbinders die inwoners samenbrengen. Door kleinschalige ontmoetingen en voorzieningen leren mensen elkaar kennen en benutten elkaars talenten. Zo kan iemand die hulp nodig heeft bij de boodschappen voor de ander een lekkere maaltijd bereiden. Die onderlinge hulp zal de komende jaren steeds belangrijker worden. We realiseren daarom (innovatieve) woonconcepten, waarin naar elkaar wordt omgezien, bijvoorbeeld woon- en leefgemeenschappen voor jongeren of ouderen. Het is van belang dat de (semi)openbare ruimte wordt ontworpen en toegespitst op ontmoeten en omzien naar elkaar. De openbare ruimte is sociaal veilig. Doordat woningen georiënteerd zijn op de straten, de pleinen en het park, is er veel toezicht van bewoners. Voordeuren komen uit op de openbare ruimte. De zone tussen openbaar gebied en bebouwing wordt zorgvuldig ingericht. Hier zijn aantrekkelijke plinten bij woningen, voorzieningen en parkeergebouwen. Bij woningen wordt aansluitend op de begane grond een semiopenbare overgangsstrook ingericht met
een Delftse Stoep, een gevel- of voortuin. Deze zone draagt bij aan ontmoeting doordat bewoners hier voor de woning kunnen zitten. Door vergaande individualisering vereenzamen mensen in alle leeftijdsgroepen. Dit kan worden voorkomen door op kleinschalige wijze verbindingen te leggen. Mensen met een zorgvraag worden buren van mensen die informele zorg kunnen bieden. In Het Ambacht worden zorgaanbieders gestimuleerd om buiten en binnen ontmoetingsruimtes te realiseren die niet alleen toegankelijk zijn voor hun eigen bewoners, maar voor alle wijkbewoners. Voorzieningen zowel binnen als buiten zijn cruciaal voor de leefbaarheid en de levendigheid van de dichtbebouwde wijk. Ze vormen aanleiding om elkaar te ontmoeten:
Voorzieningen voor jong en oud in de buurt
19
het praatje bij de bakker, een koffietentje, de buurtsuper of op het schoolplein. In de wijk wordt een kleinschalig en aantrekkelijk woon-winkelcentrum gecreëerd, waar inwoners elkaar ontmoeten. Daarin is ook plek voor horeca. De inwoners van de wijk zijn van uiteenlopende leeftijden. In de (zorg)voorzieningen wordt hier rekening mee gehouden. Omdat de auto te gast is, willen we voorzieningen als huisarts, tandarts, fysiotherapie, thuiszorgorganisatie dicht bij de woning organiseren. Ook bewegen in een sportschool is belangrijk. Fysieke fitheid vermindert bijvoorbeeld de kans op vallen. Levendige plinten zijn een belangrijke buurtondersteuning die bijdragen aan levendigheid. Voorzieningen zijn daardoor goed bereikbaar en de toegankelijkheid is gewaarborgd. Juist in een beschutte omgeving is het voor mensen met lichte dementie goed om nog buiten de deur te komen. Bij de materialisering en inrichting van de openbare ruimte wordt rekening gehouden met
Buurtrestaurant in woonzorgcomplex
Vastgesteld Ontwikkelkader Het Ambacht - maart 2024
mensen met een beperking, bijvoorbeeld in de verharding, bewegwijzering en het organiseren van rust- en herkenningspunten. Voor een vitale wijk is diversiteit van belang, zowel in woningtypen als in doelgroepen. Niet iedereen heeft dezelfde woonwensen en behoeften. Groepen als statushouders, inwoners met dementie, autisme, onbegrepen gedrag etc. hebben vaak moeite met het vinden van geschikte woonruimte. Het Ambacht is geschikt om ook voor deze doelgroepen woningen te bouwen en een passende omgeving te maken. In het stedenbouwkundig ontwerp wordt hierop ingespeeld door inrichting van verschillende woonmilieus: op drukke locaties of juist in de luwte.
Woningtypen voor diverse doelgroepen
Inhoud
Deel 1: Uitgangspunten en gebiedsdoelen
Deel 2: Randvoorwaarden en ontwikkelprincipes
Bijlagen
3. Ambities en gebiedsdoelen
3.10 Evenwichtige toetsing plannen: het ambitieweb Alle plannen voor Het Ambacht moeten bijdragen aan de gebiedsdoelen. De gemeente beoordeelt in de ontwerpfase in hoeverre bouwinitiatieven bijdragen aan het behalen van de gebiedsdoelen. Zij maakt hierbij gebruik van het “ambitieweb“ dat in deze paragraaf wordt toegelicht. Afhankelijk van de contractuele relatie tussen gemeente en ontwikkelaar wordt de bijdrage aan de gebiedsdoelen als verplichting vastgelegd in een anterieure exploitatie-overeenkomst of een ontwikkelovereenkomst.
Stedelijk wonen
Een uitnodigende en kli-
Elk bouwplan moet in meer of mindere mate aan alle doelen bijdragen. Niet alle doelen hoeven echter in elk bouwveld maximaal te worden ingevuld. Soms is een doel minder relevant of door de specifieke situatie niet haalbaar. Men kan dan kiezen om maximaal in te zetten op andere gebiedsdoelen. Plannen worden getoetst aan een evenwichtige mix van de gebiedsdoelen. Voor elk doel kan een plan 0, 1, 2 of 3 punten scoren. Het plan draagt voldoende bij aan de doelstellingen als het in totaal minimaal 14 punten scoort.
3
maatbestendige openba-
Werken en voorzieningen
re ruimte
ondersteunen het wonen
2 1 0
Het aantal te scoren punten wordt per doel bepaald op basis van vooraf vastgestelde criteria. Een plan scoort op een gebiedsdoel: •• 0 punten als het helemaal niet bijdraagt (in principe voldoet het plan niet, tenzij er sprake is van specifieke omstandigheden); •• 1 punt als het aan één aspect van het gebiedsdoel voldoet; •• 2 punten als het aan minimaal twee aspecten van het doel voldoet; •• 3 punten als het aan alle aspecten van het doel voldoet.
Eigentijdse, karaktervolle uitstraling van gebouwen
Duurzame mobiliteit
Duurzaamheid: energie, circulariteit en biodiversiteit
20
Vastgesteld Ontwikkelkader Het Ambacht - maart 2024
Sociale en zorgzame wijk
Inhoud
Deel 1: Uitgangspunten en gebiedsdoelen
Deel 2: Randvoorwaarden en ontwikkelprincipes
Bijlagen
Per gebiedsdoel kan gescoord worden op 4 aspecten: 1. Stedelijk wonen
5. Eigentijdse, karaktervolle uitstraling van gebouwen
⋅⋅ Voldoet aan het woningbouwprogramma uit paragraaf 4.1; ⋅⋅ Een gemengd woonprogramma voor verschillende doelgroepen; ⋅⋅ Ieder bouwveld is opgebouwd als zelfstandig buurtje met een mix aan gebouwtypes; ⋅⋅ De begane grond is een multifunctionele plint met extra hoogte;
⋅ ⋅ Architectuur in een robuuste en industriële stijl; ⋅ ⋅ Een variatie aan bouwhoogtes zoals vastgelegd in de spelregelkaart; ⋅ ⋅ Appartementengebouwen en hoogteaccenten met een variatie aan woningplattegronden en privé buitenruimte door setbacks, dakterrassen en -tuinen, balkons, collectief dek, etc. ⋅ ⋅ Groene gevels en daken als integraal onderdeel van de groenstructuur;
2. Een uitnodigende en klimaatbestendige openbare ruimte
⋅⋅ Groen ingerichte en openbaar toegankelijke buurterven en binnenwerelden, gericht op bewegen, spelen en ontmoeten; ⋅⋅ Autoluwe openbare ruimte die het domein is van voetgangers en fietsers; ⋅⋅ Maatregelen gericht op klimaatadaptatie: beperken hittestress, opvang en infiltratie van hemelwater; ⋅⋅ Minimaal 50% van het bouwveld in de volle grond; 3. Duurzame mobiliteit
⋅⋅ Direct vanaf de hoofdwegen ontsloten collectieve parkeervoorzieningen in een parkeergebouw of onder een overdekt maaiveld, waardoor het woongebied autovrij is; ⋅⋅ Routes in de wijk voor voetgangers en fietsers sluiten logisch aan op routes in de omgeving; ⋅⋅ Uitstekende inpandige stallingsvoorzieningen voor fietsen en scootmobiels nabij de woningen; ⋅⋅ Hoogwaardig en structureel aanbod van deelmobiliteit; 4. Werken en voorzieningen ondersteunen het wonen
⋅⋅ Aanbod van dagelijkse commerciële voorzieningen (detailhandel, diensten, horeca); ⋅⋅ Aanbod van sociaal-maatschappelijke voorzieningen (zorg, onderwijs, cultuur, sport, welzijn); ⋅⋅ Aanbod van collectieve voorzieningen voor werken en ontmoeten en/of mogelijkheden voor werken aan huis. ⋅⋅ Voorzieningen zijn aanwezig in actieve plinten van woongebouwen;
6. Duurzaamheid: energie, circulariteit en biodiversiteit
⋅ ⋅ Natuurinclusieve maatregelen ter stimulering van biodiversiteit en soortenmanagement; ⋅ ⋅ Energieneutrale gebouwen met toepassing WKO voor warmte; ⋅ ⋅ Zonnepanelen en andere energie opwekkende maatregelen op daken of aan gevels; ⋅ ⋅ Hergebruik en circulaire verwerking van sloopafval; 7. Sociale en zorgzame wijk
⋅ ⋅ Mix aan bewonersdoelgroepen en woonmilieus; ⋅ ⋅ Sociaal veilige openbare ruimte met veel ogen op straat. Bij woningen en appartementen op de begane grond is een semiopenbare overgangsstrook ingericht; ⋅ ⋅ Aanbod van ontmoetingsruimte binnen en buiten; ⋅ ⋅ Aanbod wonen met zorg.
21
Voorbeeld van een ingevuld Ambitieweb
Faalfactor Er zijn vier aspecten die gelden als faalfactor; als hieraan niet wordt voldaan wordt het plan niet verder getoetst. Deze aspecten zijn in de lijst vet gedrukt.
Vastgesteld Ontwikkelkader Het Ambacht - maart 2024
Deel 2
Randvoorwaarden en ontwikkelprincipes
Inhoud
Deel 1: Uitgangspunten en gebiedsdoelen
Deel 2: Randvoorwaarden en ontwikkelprincipes
Bijlagen
4. Ruimtelijk programma
4.1 Woonprogramma Veenendaal heeft, zoals veel middelgrote steden, een forse groeiopgave op het gebied van wonen en werken. De vraag naar nieuwe woningen is groot. In de Omgevingsvisie Veenendaal 2030 en de Woonvisie is het woonbeleid voor de komende 10 jaar vastgelegd. In Veenendaal worden circa 6.000 nieuwe woningen gebouwd. Ruim 2.000 daarvan komen in Het Ambacht. Door zijn bijzondere karakter biedt Het Ambacht de kans voor het realiseren van woningen voor doelgroepen, waarvoor het woningaanbod achterblijft: jongeren, starters, oudere doorstromers en zorgafhankelijke inwoners. Voor hen biedt het relatief grote aanbod aan gestapelde woningen een goede mogelijkheid voor een nieuwe stap in de wooncarrière. Maar Het Ambacht biedt ook kansen voor gezinnen die op zoek zijn naar een stedelijke levensstijl. WoningBouwImpuls (WBI)
Begin 2022 is voor een deel van Het Ambacht een rijkssubsidie toegekend in het kader van de WBI. Voor het verkrijgen van de WBI-subsidie zijn voorwaarden gesteld aan het woningbouwprogramma. De aanvraag betrof het gebied dat is aangegeven
op de kaart. Het deelgebied De Sleutel (het AXA- terrein met naastliggende percelen) is niet meegenomen. Op dat moment was nog niet duidelijk of dit deelgebied binnen 10 jaar zou kunnen worden getransformeerd naar wonen. Op basis van het in 2021 ingeschatte bouwvolume is voor het WBI-gebied een woningprogramma van 1.168 woningen berekend. Met de toekenning van de subsidie is dit aantal voor de gemeente een bindende opdracht geworden. Binnen 10 jaar na toekenning moeten minimaal 1.168 woningen zijn gebouwd, waarvan 30% (351) in het sociale segment en 30% in het betaalbare segment (zie tabel) 1.
Tabel 1 Woningbouwprogramma WBI
De Sleutel (inclusief AXA)
Sociale huur
20 %
234
Sociale koop
10 %
117
Betaalbaar huur
10 %
117
Betaalbare koop
20 %
234
Vrij programma
40 %
467
100 %
1.168
Inmiddels is bij verdere uitwerking van het project duidelijk geworden, dat er 1.700 - 2.500 woningen in Het Ambacht kunnen worden gerealiseerd, onder meer omdat er nu wel van Gebieden WoningBouwImpuls
23
Vastgesteld Ontwikkelkader Het Ambacht - maart 2024
wordt uitgegaan dat het AXA-terrein wordt getransformeerd. De WBI-cijfers worden verder als minimum gehanteerd.
Woonvisie Veenendaal In 2022 is de Woonvisie vastgesteld. Ook hierin worden eisen gesteld aan het woningprogramma. De eisen komen grotendeels overeen met de WBI, met als belangrijke afwijking dat voor het sociale programma niet de verdeling van 20% sociale huur en 10% sociale koop is opgenomen. Aanvullend op de WBI is de eis dat in nieuwe woningprojecten 7% van het totale programma bestaat uit jongerenwoningen: woningen met een woonoppervlakte van meer dan 40 m2, een koopprijs tot maximaal € 200.000 of een huurprijs onder de eerste aftoppingsgrens. Omdat Het Ambacht op het moment van het vaststellen van de Woonvisie al een bestaand project was, is de grondexploitatie niet ingericht op deze aanvulling. Daarom wordt de 7% jongerenwoningen in Het Ambacht opgenomen als onderdeel van het sociale programma. Het Ambacht is in de Woonvisie aangewezen als gebied waar in nabijheid van zorgvoorzieningen zorggeschikte woningen worden aangeboden. Dat vertaalt zich in twee uitgangspunten: •• Met uitzondering van jongerenwoningen, voldoen alle woningen aan de eisen van levensloopgeschiktheid. •• In Het Ambacht wordt een flink aandeel van de vraag naar wonen met intramurale zorg in Veenendaal gerealiseerd. De intramurale zorgunits zijn aanvullend aan het reguliere woonprogramma