3.a Bijlage 1a - Bestemmingsplan 't Goeie Spoor (toelichting + regels)

Concentraties stikstofdioxide en (ultra) fijn stof De Omgevingsdienst heeft de concentraties stikstofdioxide en (ultra) fijn stof voor het jaar 2015 en 2025 berekenend met het rekenmodel GeoMilieu. De wettelijk toegestane jaargemiddelde grenswaarde ligt op 40 microgram per m3. De uurgemiddelde grenswaarde voor stikstofdioxide van 200 microgram per m3 wordt overschreden wanneer de concentraties gemiddeld op jaarbasis boven de 60 microgram per m3 uitkomen. 5.10.2 Toetsing bouwplan Om een beeld te krijgen van de luchtkwaliteit op locatie zijn de huidige- en toekomstige concentraties stikstofdioxide (NO2), fijn stof (PM10) en zeer fijn stof (PM2,5) bekeken.

Tabel 5.2: huidige- en toekomstige concentraties stikstofdioxide (NO2), fijn stof (PM10) en zeer fijn stof (PM2,5) in relatie tot de Nederlandse normen Wegens de grootte van het plangebied komt het voor dat deze binnen twee waardecategorieën valt. Indien in een cel uit tabel 5.2 of 5.3 twee waarden genoemd zijn, beslaat de onderstaande waarde de meest oostelijke punt van het plangebied. Het gaat dan in bijna alle gevallen alleen om het hoogteaccent aan de oostzijde van het gebouw met een klein stuk van de middenbouw. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de concentraties hoger zijn dan de Wereldgezondheidsorganisatie (WHO) advieswaarde. Recentelijk is gebleken dat NO2 en fijn stof schadelijker zijn dan gedacht. De WHO heeft daarom de advieswaarden voor zowel NO2, PM10 en PM2,5 drastisch verlaagt naar respectievelijk 10, 15 en 5 microgram per m3. Hoewel naar verwachting de komende jaren de lucht een stuk schoner wordt, wordt nog geen van deze WHO-advieswaarden in de nabije toekomst gehaald.

bestemmingsplan

47

bestemmingsplan 't Goeie Spoor

Tabel 5.3: huidige- en toekomstige concentraties stikstofdioxide (NO2), fijn stof (PM10) en zeer fijn stof (PM2,5) in relatie tot de WHO advieswaarden 5.10.3 Conclusie De onderzochten concentraties voldoen zowel in de huidige- als in de toekomstige situatie aan de Nederlandse normen. Daarnaast betreft het een dusdanig kleinschalig project dat deze 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Nader onderzoek naar de luchtkwaliteit is daarom niet noodzakelijk. Geconcludeerd wordt dat het aspect 'luchtkwaliteít' geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.11

Mobiliteit

5.11.1 Wettelijk kader Op 26 november 2020 heeft de raad de Notitie parkeernormen Veenendaal 2020 vastgesteld. De parkeernormen zijn hiermee herzien. In het vastgestelde beleid worden flexibelere parkeernormen toegepast, waardoor er meer maatwerk mogelijk is bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in Veenendaal. Hierbij wordt meer rekening gehouden met het bestaande stedelijk gebied en met de mogelijkheden om met andere vervoerswijzen te reizen naast de personenauto. Ook worden er fietsparkeernormen geïntroduceerd om de positie van Veenendaal als fietsstad verder te versterken. Tot slot kunnen initiatiefnemers van grote ruimtelijke ontwikkelingen met behulp van een mobiliteitsplan gemotiveerd een reductie op de parkeernormen verdienen door andere vormen van mobiliteit aan te bieden en gebruik te maken van de kwaliteiten die aanwezig zijn in de nabije omgeving van het plangebied. De raad heeft in mei 2023 een herziening van de Notitie parkeernormen Veenendaal 2020 vastgesteld. Daarin zijn alle parkeernormen die gelden in de gemeente Veenendaal gebundeld. Daarnaast heeft het fietsparkeren een plek gekregen in de Notitie parkeernormen Veenendaal 2020, herziening 2023. 5.11.2 Toetsing bouwplan In het kader van onderhavige ontwikkeling heeft Goudappel in april 2022 een verkeersonderzoek opgesteld.

Doel van het onderzoek is om de verkeersgeneratie, verkeersafwikkeling en parkeerbehoefte van de voorgenomen ontwikkeling inzichtelijk te maken. Het onderzoek is als Bijlage 10 opgenomen. Onderstaand zijn de belangrijkste resultaten opgenomen. Hierbij dient te worden opgemerkt dat in het onderzoek wordt uitgegaan van 115 woningen in plaats van het maximale aantal van 125 woningen. Uit het onderzoek worden de volgende conclusies getrokken: De parkeerbehoefte conform gemeentelijk beleid bedraagt 55,6 = 56 parkeerplaatsen waarvan 11,5 = 12 parkeerplaatsen voor bezoekers. Mede door het realiseren van voldoende parkeerplaatsen (conform gemeentelijk beleid) op eigen terrein, het aanbieden van deelmobiliteit en fietsparkeervoorzieningen is geen parkeeroverlast voor de omgeving te verwachten. Voor het plan zijn in totaal 303 fietsparkeerplaatsen benodigd voor bewoners in een gezamenlijke, inpandige fietsenstalling. Voor bezoekers van woningen zijn in totaal 86 fietsparkeerplaatsen benodigd die in de openbare ruimte opgelost mogen worden.

48

bestemmingsplan

bestemmingsplan 't Goeie Spoor De verkeersgeneratie van de woningen bedraagt in totaal 281 motorvoertuigbewegingen op een werkdag. Op basis van de berekende verkeersgeneratie is geconcludeerd dat er sprake is van een goede verkeersafwikkeling in de toekomst na ontwikkeling van de woningen. Door de verruiming van het aantal woningen van 115 woningen naar maximaal 125 woningen heeft een verhoging van bovenstaande cijfers van ca. 8,7% tot gevolg. Ook in dat geval kunnen de benodigde parkeervoorzieningen op eigen terrein worden opgevangen en is sprake van een goede verkeersafwikkeling. 5.11.3 Conclusie De parkeerbehoefte wordt geheel op eigen terrein opgevangen en wel op het westelijk deel van het plangebied. Indien er een situatie ontstaat waaruit blijkt dat het werkelijke autobezit hoger is dan de parkeernorm voorschrijft, kan het voorkomen dat er een tekort aan parkeerplaatsen ontstaat. Om dit te voorkomen wordt het parkeerterrein flexibel ingericht met in eerste instantie groene invulling voor de resterende ruimte bij het parkeerterrein. Het voordeel daarvan is dat bij een tekort aan parkeerplaatsen in de praktijk, er alsnog extra parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd kunnen worden. Omdat de parkeerbehoefte op eigen terrein wordt opgevangen, heeft het plan geen nadelig effect op de parkeerbalans van de directe omgeving.

Het voorgenomen plan is momenteel nog niet zo ver uitgewerkt dat de exacte invulling van de buitenruimte bekend is. Om te borgen dat bij het definitieve ontwerp wordt voldaan aan het gemeentelijke parkeerbeleid is door middel van een voorwaardelijke verplichting in de regels van onderhavig bestemmingsplan geborgd dat slechts een omgevingsvergunning voor het bouwen van woningen wordt verleend onder de voorwaarde dat bij de aanvraag wordt aangetoond dat het plan voorziet in voldoende parkeervoorzieningen conform het dan geldende parkeerbeleid. Hiervan kan worden afgeweken als wordt aangetoond dat het voldoen aan deze regels door bijzonder omstandigheden op overwegende bezwaren stuit, of wanneer er op een andere wijze in de nodige parkeerruimte wordt voorzien.

5.12

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

5.12.1 Wettelijk kader 5.12.1 Wettelijk kader Inleiding De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen de geldende bestemmingsplan ‘Woongebieden 2018’. Om de voorgenomen ontwikkelingen mogelijk te kunnen maken, is een besluit in het kader van artikel 3.1, lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) noodzakelijk, in casu een bestemmingsplan. Op dergelijke besluiten is het Besluit milieueffectenrapportage (Besluit m.e.r.) van toepassing. Beoordelingskader Op 7 juli 2017 is het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. De wijziging van het Besluit m.e.r. volgt uit de implementatie van artikel 1, vierde lid, onder a en b, van Richtlijn 2014/52/EU van de Europese Unie. De artikelen 7.16 tot en met 7.20a van de Wet milieubeheer (Wm) zijn in de nieuwe wetgeving voor alle in het Besluit m.e.r. genoemde activiteiten van de D-lijst van toepassing, waarbij het niet uitmaakt of het een activiteit betreft boven of onder de D-drempel. Bepaalde activiteiten kunnen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu hebben. Welke activiteiten dat zijn, is vastgelegd in het Besluit m.e.r.

De activiteiten zijn onderverdeeld in: activiteiten die belangrijke nadelige gevolgen kunnen hebben voor het milieu (onderdeel C van de bijlage bij Besluit m.e.r.); activiteiten ten aanzien waarvan het bevoegd gezag moet beoordelen of zij belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben (onderdeel D van de bijlage bij Besluit m.e.r.). Voor het merendeel van de activiteiten van de onderdelen C en D gelden drempelwaarden. Wanneer het bestemmingsplan een activiteit mogelijk maakt die is opgenomen in onderdeel C van de

bestemmingsplan

49

bestemmingsplan 't Goeie Spoor bijlage bij het Besluit m.e.r. en de activiteit de drempelwaarde overschrijdt, geldt een m.e.r.-plicht. Wanneer het bestemmingsplan een activiteit mogelijk maakt die is opgenomen in onderdeel D van die bijlage geldt een m.e.r.-beoordelingsplicht. Als door de activiteit de drempelwaarde wordt overschreden is het verplicht een m.e.r.-beoordeling te maken. Wanneer de drempelwaarde niet wordt overschreden door de activiteit is het verplicht een m.e.r.-beoordeling te maken, maar is deze vormvrij. Procedure In het gewijzigde Besluit m.e.r. is de procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling beschreven. Voor elke aanvraag, waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is, dienen de volgende stappen genomen te worden: 1. de initiatiefnemer stelt een aanmeldnotitie op. 2. het bevoegd gezag neemt binnen 6 weken een m.e.r.-beoordelingsbesluit. Dit besluit hoeft niet in de Staatscourant gepubliceerd te worden. 3. de initiatiefnemer voegt het (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsbesluit bij de vergunningaanvraag (Artikel 7.28 Wet milieubeheer). Wanneer ingevolge de Wet natuurbescherming voor een (bestemmings)plan een passende beoordeling moet worden gemaakt, moet op grond van artikel 7.2a van de Wet milieubeheer ook een milieueffectrapport worden opgesteld.

5.12.2 Toetsing bouwplan Aanmeldnotitie Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkelingen is een Aanmeldnotitie Besluit m.e.r. opgesteld. In de Aanmeldnotitie zijn de belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu beschreven, waarbij is ingegaan op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten. Op basis hiervan is in de Aanmeldnotitie geconcludeerd dat er geen sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Om die reden wordt volstaan met een vormvrije m.e.r.-beoordeling. De Aanmeldnotitie is als Bijlage 11 opgenomen. Vormvrije m.e.r.-beoordeling Het besluit tot het vaststellen van een bestemmingsplan heeft betrekking op activiteiten die voorkomen op de D-lijst (D11.2: de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen) uit het Besluit m.e.r. Voor deze activiteit zijn drempelwaarden opgenomen voor de omvang van het stedelijke ontwikkelingsproject. Deze drempelwaarden betreffen stedelijke ontwikkelingsprojecten met een omvang van: 1. een oppervlakte van 100 hectare of meer; 2. een aaneengesloten gebied dat 2.000 of meer woningen omvat; of 3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer. Beoordeling Met een oppervlakte van ca. 10.280 m² blijft het plangebied onder de drempelwaarde van 100 hectare.

De voorgenomen ontwikkeling maakt maximaal 125 woningen mogelijk en voorziet niet in bedrijfsvloeroppervlakte. Hierdoor wordt de drempelwaarde van 2.000 woningen en de drempelwaarde voor bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² ook niet overschreden. Het project is kleinschalig van karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r. en de locatie ligt niet in of bij beschermde natuurgebieden. Ten aanzien van de overige relevante milieu- en omgevingsaspecten is er als gevolg van het project geen sprake van nadelige effecten op de leefomgeving. Om deze redenen kan worden volstaan met deze vormvrije m.e.r.-beoordeling. 5.12.3 Conclusie Geconcludeerd wordt dat het Besluit m.e.r. geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

50

bestemmingsplan

bestemmingsplan 't Goeie Spoor

5.13

Trillingen

5.13.1 Toetsing bouwplan In het kader van onderhavige ontwikkeling heeft Peutz in maart 2022 onderzoek verricht naar het verwachte trillingsniveau als gevolg van railverkeer. Dit onderzoek is uitgevoerd omdat het plangebied op slechts ca. 10 meter van de spoorlijn is gesitueerd en daarmee binnen het standaard aandachtsgebied ligt waar conform de Handreiking Nieuwbouw Spoortrillingen van het Ministrie van I & W van mei 2019 nader onderzoek naar trillinghinder wenselijk is. Het onderzoek geeft een eerste beoordeling van de verwachte trillingen in de woningen (vooronderzoek). Ten behoeve van het onderzoek zijn trillingmetingen ter plaatse uitgevoerd. Het onderzoek is als Bijlage 12 opgenomen. Onderstaand zijn de belangrijkste resultaten opgenomen. Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat op basis van de verrichte trillingmetingen in de bodem en de op basis daarvan worst case te verwachten trillingsterkten in de te projecteren woningen niet kan worden uitgesloten dat de in eerste aanleg te hanteren na te streven waarden zoals aangegeven in de Richtlijn deel B “Hinder voor personen in gebouwen door trillingen, Meet- en beoordelingsrichtlijn” van de Stichting Bouwresearch (SBR) van augustus 2006 worden overschreden.

Deze ten hoogste te verwachten trillingsterkten zijn echter zodanig dat middels een op dit punt adequaat afgestemd constructief ontwerp een situatie kan worden verkregen waarbij aan de streefwaarden wordt voldaan. De eventueel nog te treffen maatregelen kunnen pas in een later stadium worden gedimensioneerd als de constructieve opzet bekend is. Op basis van onderhavig onderzoek kan wel reeds worden geconcludeerd dat op deze locatie het voorziene plan realiseerbaar is op een manier waarbij een trillingtechnisch acceptabel woonklimaat kan worden gewaarborgd. 5.13.2 Conclusie Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling ter plaatse realiseerbaar is maar dat niet zonder meer voldaan kan worden aan de richtwaarden. Hierdoor is nader onderzoek noodzakelijk naar de te verwachten trillingsniveaus in de appartementen. Vervolgens zal moeten worden bepaald of er bouwkundige voorzieningen mogelijk zijn waarmee een acceptabel woonklimaat kan worden gerealiseerd. Dit nader onderzoek kan worden uitgevoerd op het moment dat het constructief ontwerp bekend is. Momenteel is het plan nog niet zo ver uitgewerkt. Met inachtneming van voorgaande wordt geconcludeerd dat het aspect 'trillingen' geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.14

Totaalbeeld aspecten

Uit alle gevoerde onderzoeken komt naar voren dat het bestemmingsplan niet op onacceptabele gevolgen of belemmeringen stuit voor de directe omgeving.

bestemmingsplan

51

bestemmingsplan 't Goeie Spoor

Hoofdstuk 6 6.1

JURIDISCHE PLANOPZET

Inleiding

Het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en de regels (zogenaamde planregels). De regels zijn gerelateerd aan de verbeelding, zodat verbeelding en regels te allen tijde in onderlinge samenhang dienen te worden bezien en toegepast. Verbeelding Zoals reeds eerder gesteld is de verbeelding gerelateerd aan de regels (en vice versa) en heeft tevens de functie van visualisering van de bestemmingen. Op de verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien, en voor zover, deze in de regels daaraan wordt gegeven. Verder kunnen er binnen een bestemming verklaringen zijn aangegeven. Deze hebben juridisch gezien geen enkele betekenis en zijn uitsluitend op de verbeelding aangegeven ten behoeve van de leesbaarheid van de kaart (bijvoorbeeld topografische gegevens). De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers en overheid bindende deel van het bestemmingsplan. Regels De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De regels zijn onderverdeeld in meerdere hoofdstukken.

Per hoofdstuk zullen de diverse bepalingen artikelsgewijs worden besproken. Toelichting De toelichting heeft geen bindende werking; de toelichting maakt juridisch ook geen onderdeel uit van het bestemmingsplan, maar heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels. Door de grote flexibiliteit, of beter vrijheid in de regels, kan de rechtszekerheid van belanghebbenden in het gedrang komen. In de toelichting dienen derhalve duidelijk de beleidsintenties te worden aangegeven met betrekking tot toekomstig grondgebruik. De toelichting heeft echter geen rechtstreeks burgers bindende werking.

6.2

De indeling van de planregels

Het gemeentelijk beleid is vertaald in de planregels. Het deelplan bevat normatieve regels, die bindend zijn voor zowel de overheid als de burger. Daarbij is geprobeerd een flexibel stelsel van regels te ontwikkelen zonder daarbij tekort te doen aan eisen van rechtszekerheid. Gekozen is daarom om het aantal bestemmingen op de verbeelding te beperken tot datgene wat noodzakelijk wordt geacht. Het is voor beide partijen van groot belang, dat de verbeelding en de planregels duidelijke informatie verschaffen. Door het aantal bestemmingen met een minimum te beperken wordt de leesbaarheid en duidelijkheid van zowel de verbeelding als de planregels vergroot. Een leesbaar en duidelijk plan zorgt bovendien voor een plan dat handhaafbaar is. De indeling van de planregels is als volgt: 6.2.1

Inleidende regels (hoofdstuk 1)

Dit hoofdstuk bevat alle bepalingen die nodig zijn om de overige planregels goed te kunnen hanteren: begrippen: bevat in het plan gebruikte begrippen die uitleg behoeven; wijze van meten: bevat technische regelingen met betrekking tot het bepalen van oppervlaktes,

52

bestemmingsplan

bestemmingsplan 't Goeie Spoor percentages, hoogtes, dieptes, breedtes en dergelijke. Hieronder valt tevens de wijze van peilbepaling. 6.2.2

Bestemmingsregels (hoofdstuk 2)

Binnen dit plan komen de volgende bestemmingen voor: GroenParkeren - eigen terrein Verkeer Wonen

GP(et) V W

Dubbelbestemmingen Leiding - Hoogspanning bovengronds

L-Hbg

Gebiedsaanduidingen Milieuzone - boringsvrije zone In paragraaf 6.3 wordt er per bestemming aangegeven wat de gebruiksmogelijkheden en de bouwmogelijkheden zijn. Indien bestemmingsspecifieke flexibiliteitsregels aan de orde zijn, worden deze per artikel opgenomen. Algemene flexibiliteitsregels zijn opgenomen in hoofdstuk 3, de algemene regels. 6.2.3

Algemene regels (hoofdstuk 3)

Hoofdstuk 3 bestaat achtereenvolgens uit de volgende artikelen: Artikel 8 Anti-dubbeltelregel: deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te kunnen voorkomen. Dit kan zich met name voordoen, indien een deel van een bouwperceel, dat reeds bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage was betrokken, wederom - nu ten behoeve van de berekening van het maximale bebouwingspercentage van een ander bouwperceel - wordt betrokken. Artikel 9 Algemene bouwregels: in de algemene bouwregels zijn de mogelijkheden voor ondergronds bouwen opgenomen. Artikel 10 Algemene gebruiksregels: in de algemene gebruiksregels is aangegeven welke functies in ieder geval in strijd zijn met het bestemmingsplan. Artikel 11 Algemene aanduidingsregels: in de algemene aanduidingsregels zijn specifiek bepalingen opgenomen die van toepassing zijn op gronden gelegen binnen de aanduiding 'Milieuzone boringsvrije zone. Artikel 12 Algemene afwijkingsregels: de algemene afwijkingsregels bevatten bepalingen op basis waarvan in bepaalde gevallen binnenplans kan worden afgeweken van de bepalingen uit de bestemmingsregels. Artikel 13 Algemene wijzigingsregels: deze regel is opgenomen zodat Burgemeester en Wethouders wijzigingen kunnen aanbrengen in de plaats, richting en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen ten behoeve van de praktische uitvoering van het plan.

Artikel 14 Overige regels: in de overige regels zijn voorwaardelijke verplichtingen opgenomen ten aanzien van parkeren, het (landschappelijk) inrichtingsplan en het Puntensysteem Omgevingsvisie Veenendaal. 6.2.4

Overgangs- en slotregels (hoofdstuk 4)

In hoofdstuk 4 van de regels is het overgangsrecht geformuleerd. De formulering is conform de tekst als in het Bro omschreven. Zonder vergunning opgerichte, dus illegale, bouwwerken vallen niet onder het overgangsrecht. Indien de bouwwerken door wetgeving inmiddels vergunningsvrij kunnen worden opgericht, worden deze niet als illegaal beschouwd.

bestemmingsplan

53

bestemmingsplan 't Goeie Spoor

In de slotregel wordt genoemd hoe het plan kan worden aangehaald.

6.3

Bestemmingen

De bestemmingen bestaan uit een opsomming van omschrijvingen die aangeven hoe een bepaalde plek gebruikt mag worden en wat er op een bepaalde plek gebouwd mag worden. Dit wordt respectievelijk opgesomd in de bestemmingsomschrijving en de bouwregels. Daarnaast gelden er voor sommige bestemmingen aanvullende specifieke gebruiksregels (bijvoorbeeld verboden) en mogelijkheden tot afwijken van de gebruiks- en bouwregels. Voor een enkele bestemming geldt een wijzigingsbevoegdheid waarmee het college bevoegd is om bestemmingen, onder voorwaarden, te wijzigen (bijvoorbeeld onder de dubbelbestemming Leiding - Hoogspanning bovengronds). In dit bestemmingsplan is bij de bestemmingsomschrijvingen het begrip additionele voorzieningen toegevoegd. Deze voorzieningen vormen een onderdeel van de bestemming of functie en zijn daaraan ondergeschikt. Met deze ruime begripsomschrijving worden meerdere voorzieningen aan de bestemmingen gekoppeld om flexibiliteit voor (kleine) bouwwerken in het plan te waarborgen. Hieronder wordt de voor dit plan geldende bestemming toegelicht. Er wordt aangegeven wat de gebruiksen bouwmogelijkheden zijn.

Artikel 3 Groen Gebruiksmogelijkheden De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen, water- en waterhuishoudkundige voorzieningen, nutsvoorzieningen, speelvoorzieningen, hondenuitlaatvoorzieningen, beeldende kunst, voetpaden, landschappelijke inpassing en additionele voorzieningen. Fietspaden en parkeerplaatsen vallen onder de bestemming 'Verkeer' en 'Parkeren eigen terrein' en vallen niet onder de bestemming 'Groen'. Dit type groen bevat bos, perken, water, plantsoenen, en overige groenvoorzieningen. Bij additionele voorzieningen kan gedacht worden aan plantenbakken, fonteinen, bankjes, prullenbakken, verlichting. Bouwmogelijkheden Op de gronden mogen in principe alleen bouwwerken, geen gebouw zijnde worden opgericht die ten dienste staan van deze bestemming. Artikel 4 Parkeren - eigen terrein Gebruiksmogelijkheden De als 'Parkeren - eigen terrein' bestemde gronden zijn uitsluitend bestemd voor parkeervoorzieningen ten behoeve van de aangrenzende bestemming 'Wonen', met daarbij behorende bouwwerken geen gebouw zijnde, groenvoorzieningen, wegen en paden, water- en waterhuishoudkundige voorzieningen en landschappelijke inpassing. Bouwmogelijkheden Binnen deze bestemming is het niet toegestaan om gebouwen op te richten. Artikel 5 Verkeer Gebruiksmogelijkheden De gronden met de bestemming 'Verkeer' zijn bestemd voor o.a.

voorzieningen ten behoeve van wegverkeer, infrastructuur, nutsvoorzieningen, standplaatsen, groenvoorzieningen, (speel)pleinen en additionele voorzieningen. Bouwmogelijkheden Op deze gronden zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. Bij additionele voorzieningen kan gedacht worden aan bankjes, prullenbakken en pleinen. Artikel 6 Wonen Gebruiksmogelijkheden

54

bestemmingsplan

bestemmingsplan 't Goeie Spoor

Op de gronden met de bestemming 'Wonen' mag natuurlijk gewoond worden. E.e.a. met parkeer- en stallingsvoorzieningen, nutsvoorzieningen en additionele voorzieningen. Bij additionele voorzieningen kan gedacht worden aan tuinen, vijvers, garages/bergingen/carports etc. Daarnaast is het direct toegestaan om beroepsmatige of bedrijfsmatige activiteiten uit te oefenen in hoofd- of bijgebouw tot een maximum van 45 m². Dit gebruik is echter wel aan voorwaarden onderhevig, de voorwaarden worden in specifieke gebruiksregels binnen de bestemming opgenomen. Bouwmogelijkheden Ter plaatse van het op de verbeelding opgenomen bouwvlak zijn maximaal 125 gestapelde woningen toegestaan. Op de verbeelding is eveneens aangegeven wat de maximum bouwhoogte is. Artikel 7 Leiding - Hoogspanning bovengronds Gebruiksmogelijkheden De voor 'Leiding - Hoogspanning bovengronds' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor hoogspanningslijnen. Bouwmogelijkheden Aanvullend op de bouwmogelijkheden van de andere daar voorkomende bestemming(en) zijn ter plaatse van deze gronden uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan ten dienste van de bestemming.

bestemmingsplan

55

bestemmingsplan 't Goeie Spoor

Hoofdstuk 7

FINANCIEEL-ECONOM ISCHE UIT VOERBAARHEID

Tegelijkertijd met de vaststelling van een bestemmingsplan kunnen exploitatieplannen (ex. art. 6.12 Wro) worden vastgesteld. Op basis van het exploitatieplan kunnen (plan)kosten worden verhaald. Een exploitatieplan hoeft niet opgesteld te worden bij een bestemmingsplan met alleen conserverende bestemmingen of wijzigingsbevoegdheden. Een exploitatieplan hoeft ook niet opgesteld te worden als het kostenverhaal ‘anderszins verzekerd’ is, door middel van bijvoorbeeld anterieure overeenkomsten of als de gemeente eigenaar is van de gronden. Om de financiële haalbaarheid van het plan te garanderen en te voldoen aan de wettelijke plicht ex artikel 6.12 Wro, is met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst aangegaan. In deze overeenkomst zijn afspraken gemaakt over de ontwikkeling van het plangebied, de te betalen exploitatiebijdrage en eventuele planschade. Uit de overeenkomst blijkt dat de kosten zullen worden gedragen door de initiatiefnemer. Zodoende is de economische uitvoerbaarheid niet in het geding.

56

bestemmingsplan

bestemmingsplan 't Goeie Spoor

Hoofdstuk 8

M AAT SCHAPPELIJKE UIT VOERBAARHEID

Het gemeentelijke beleid is erop gericht om in de voorbereiding op de bestemmingsplanprocedure een participatietraject te volgen. In het kader hiervan is er al in 2018 een inloopbijeenkomst in de buurt georganiseerd om de omwonenden uitleg te geven over de woningbouw ideeën maar ook om informatie op te halen vanuit de omgeving hoe het plan eventueel verbeterd zou kunnen worden. Tussentijds hebben er met de gemeente Veenendaal diverse overleggen plaatsgevonden t.a.v. de stedenbouwkundige uitgangspunten. In 2021 is er wederom een inloopavond voor de buurt georganiseerd om de aangepaste plannen te presenteren en de reactie uit de buurt op te halen. De opmerkingen vanuit de buurt zijn meegenomen in de verdere uitwerking. Om de omwonenden een helder beeld te geven is er vervolgens een film gemaakt waarin de ontwikkeling en de tijdslijn in chronologische volgorde gepresenteerd is inclusief de besluitvorming in de raad. Volgens metingen hebben 410 personen de website bezocht en hebben hier de film kunnen zien. In september 2022 is er aansluitend hierop vervolgens wederom een participatieavond georganiseerd waarbij de omwonende per thema (verduurzaming van het gebouw, verschijningsvorm/ architectuur en groeninvulling / parkeren) kenbaar konden maken welke aandachtspunten er waren. Overeenkomstig het verzoek op de uitnodigingen hebben zich 45 mensen aangemeld van 29 adressen.

In totaal zijn er 272 adressen aangeschreven/uitgenodigd. Uit telling op de avond zelf bleken er 38 buurtbewoners aanwezig te zijn. Op 24 augustus 2023 is een vierde participatieavond georganiseerd. De mensen die aanwezig waren spraken over het algemeen uit dat het begrijpelijk is dat er woningbouw moet komen en dat dit een geschikte locatie is. Wel vragen sommige aanwezigen zich af of de bouwhoogte niet te hoog is en zijn er met name zorgen geuit over parkeerhinder in de nabijgelegen wijk. Daarnaast heeft een aanwezige nog aangegeven zorgen te hebben over de elektromagnetische straling op de woningen door het schuin tegenover gelegen elektriciteitsverdeelstation.

8.1

Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

In het kader van vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit omgevingsrecht wordt het voorontwerpbestemmingsplan gedurende de inzagetermijn toegezonden aan de provincie Utrecht en het Waterschap Vallei en Veluwe. Het plan raakt geen belangen van het Rijk of andere gemeenten.

8.2

Voorontwerp

Om een goede invulling te geven aan de motie van de gemeenteraad (bij vaststelling ruimtelijke programmatische kaders 't Goeie Spoor) is voorafgaand aan de zienswijzeprocedure een extra stap gezet door het voorontwerp bestemmingsplan terinzage te leggen voor inspraak. Met deze extra stap in de voorbereiding worden alle relevante feiten en belangen in een vroeg stadium in beeld gebracht. Het voorontwerpbestemmingsplan heeft zes weken ter inzage gelegen vanaf 30 maart 2023. Daar zijn zes inspraakreacties op binnen gekomen. Er is één wijziging van het voorontwerpbestemmingsplan doorgevoerd naar aanleiding van de inspraakreacties. De initiatiefnemer heeft, in een poging om zorgen weg te nemen, ook aangegeven ruimte in te richten waar gemakkelijk extra parkeerplaatsen kunnen worden gerealiseerd wanneer blijkt dat dat nodig is. Daarnaast worden opties bekeken om met behulp van enkele maatregelen de sociale veiligheid van het parkeerterrein te waarborgen. Dit is echter niet vastgelegd in dit bestemmingsplan. De complete beantwoording van de inspraakreacties is te vinden in Bijlage 13 van deze toelichting.

8.3

Ontwerp

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van donderdag 28 december 2023 tot en met woensdag 7 februari 2024 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn vier zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan binnen gekomen. Deze zienswijzen hebben geleid tot enkele wijzigingen van het bestemmingsplan, zoals verwoord in de commentaarnota op deze zienswijzen. Deze is te vinden als Bijlage 14 bij de toelichting van dit bestemmingsplan. Daarnaast zijn er nog enkele ambtelijke wijzigingen doorgevoerd, zoals een nadere toetsing aan de provinciale regels die betrekking hebben op overstroombaar gebied en aan het transformatorstation aan 't Goeie Spoor 10.

bestemmingsplan

57

bestemmingsplan 't Goeie Spoor

58

bestemmingsplan

bestemmingsplan 't Goeie Spoor

Bijlagen bij toelichting

bestemmingsplan

59

bestemmingsplan 't Goeie Spoor

Bijlage 1 Ruimtelijke programmatische kaders 7 maart 2022

60

bestemmingsplan

Locatie ‘t Goeie Spoor

Ruimtelijke en programmatische kaders Januari 2022

Gemeente Veenendaal Team Ruimtelijke Ordening en Bouwen Januari 2022 Status: Conceptversie 2

Inhoud 1.

Inleiding en aanleiding 4

2.

Ligging en huidige situatie 5

3.

Omgevingsvisie Veenendaal 2030 8

4.

Context 11

5.

Visie 14

6.

Ruimtelijke uitgangspunten en kaders

7.

Architectuur en beeldkwaliteit 21

8.

Programmatisch kaders 27

17

Colofon 34

3

1. Inleiding en aanleiding Voor u ligt een aanvulling van het kader uit 2018 voor de locatie Goeie Spoor. Dit kader is vastgesteld door de gemeenteraad in 2018 en was de basis voor het plan dat de ontwikkelaar in 2018 aan de buurt heeft gepresenteerd. Na deze participatie lag het project stil.

woningen bouwen – het zogeheten verdichten. In een stad als Veenendaal is de onbebouwde ruimte rond stations schaars. Dit is een van de reden om mee te willen werken aan het plan om meer woningen te kunnen realiseren op deze locatie dan op basis van het vastgestelde kader mogelijk is.

In de tussentijd is het gemeentelijk beleid op onderdelen gewijzigd. Er is een Omgevingsvisie Veenendaal 2030 vastgesteld gebaseerd op de principes Gezond Duurzaam en Veilig. Deze principes gelden sindsdien voor alle ruimtelijke ontwikkelingen. Waarbij er meer aandacht moet zijn voor onder meer groen en bewegen, zodat Veenendaal in 2030 groener is dan in 2019.

Anno 2021 is de vraag naar (nieuwe) woningen in Veenendaal groot, net als in de rest van Nederland. Het realiseren van meer woningen op een locatie kan een klein beetje bijdragen aan het tegengaan van de woningnood.

Intussen is het parkeerbeleid van de gemeente gewijzigd. Er is een meer gedifferentieerde gebiedsgerichte benadering vastgesteld. Waarbij een lagere norm geldt dan voorheen in de omgeving van een spoorwegstation. Een lagere norm die ingezet kan worden ten behoeve van woningbouw, maar ook nadrukkelijk bedoeld is voor meer ruimtelijke verblijfskwaliteit. Gesteund door provinciaal beleid wil de gemeente in de omgeving van stations meer

het nieuwe gemeentelijke beleid. Het plan bevat meer woningen en geeft vorm aan het gewijzigde gemeentelijke beleid. Onder andere door meer aandacht voor groen. Het plan speelt ruimtelijk in op de beperkte locatie tussen spoor en weg, alsmede op de kromming in de weg en nabijheid van het NS-station.

Sinds 1 juli 2018 worden nieuwe woningen niet meer aangesloten op het gasnet. Dat betekent dat deze gebouwen op een andere manier moeten worden voorzien van energie en warm water. Het aanpassen van het vastgestelde kader is vanuit beleid en programma wenselijk. Daarbij is een nieuwe ruimtelijke opzet nodig om dat beleid en programma te kunnen realiseren. In 2021 is een nieuw plan gepresenteerd door de ontwikkelende partijen. Een plan dat financieel haalbaar is en beter past bij

plangebied

4

2. Ligging en huidige situatie Ligging in de stad Het plangebied ligt centraal in Veenendaal en naast het NS-station Veenendaal Centrum. Het perceel wordt omsloten door de spoorlijn Utrecht – Rhenen, ’t Goeie Spoor, bebouwing aan de het Stationsplein/’t Goeie Spoor. Het fietstunneltje tussen Frans Halslaan en Kastanjelaan knipt het plangebied in tweeën. De locatie ligt vrij centraal in Veenendaal, en lijkt op het eerste gezicht prima bereikbaar. Immers ’t Goeie Spoor is een hoofdontsluitingsweg dwars door Veenendaal. Dat betekent dat er veel autoverkeer aanwezig is en een eventuele toegang tot het plangebied overzichtelijk en veilig moet zijn. Langs de Industrielaan liggen fietspaden. Er zijn voetpaden, aan de noordzijde a;s onderdeel van het plantsoen en aan de zuidzijde tussen fietstunneltje en NS -station.

Plangebied aan weerszijden van het fietstunneltje

5

Kadastraal Het plangebied omvat het perceel kadastraal bekend als Gemeente Veenendaal, Sectie D, perceelnummer 8591. De oppervlakte van het perceel gehele perceel is 10.280 m². De locatie wordt in tweeën gedeeld door de fietstunnel. Het deel aan de westzijde van de fietstunnel is ongeveer 5.500 tot 6.000m². De oostelijke locatie is kleiner, namelijk ongeveer 4.000 tot 4.500 m². Zie afbeelding. Op het perceel staat momenteel geen bebouwing. Het perceel is onderdeel van een lange onbebouwde strook groen langs het spoor. Deze loopt van het appartementencomplex (de Geerhof) aan het Stationsplein tot de Rondweg-west. De Geerhof bestaat uit twee kadastrale percelen. Een deel van het complex is eigendom van de Veenendaalse Woningstichting. Wegen en parkeerplaatsen rond het complex zijn gemeentelijk eigendom.

Plangebied aan weerszijden van het fietstunneltje

6

Bestemmingsplan Het plangebied valt binnen het bestemmingsplan “Woongebieden 2018”, vastgesteld door de gemeenteraad van Veenendaal op 20 september 2018. De gronden hebben de bestemming ‘Groen’. Zie afbeelding rechtsonder van het vigerende bestemmingsplan. Het vigerende bestemmingsplan “Woongebieden 2018” biedt geen mogelijkheid om medewerking te verlenen aan een bouwplan op deze locatie. Om bebouwing in de groenstrook mogelijk te maken moet het

Links het bestemmingsplan “Omgeving Station

bestemmingsplan worden herzien. Op 3 maart 2011 heeft de gemeenteraad besloten dat voor ontwikkelingen groter dan 25 woningen, waarvoor een bestemmingsplanherziening moet plaatsvinden, een ruimtelijk en programmatisch kader moet worden vastgesteld. In het voormalige bestemmingsplan “Omgeving Station” had het plangebied twee bestemmingen: • “kantoren / woondoeleinden – A” (KWA) • “kantoren zonder gebouwen”.

Er was een bouwvlak met een maximale bouwhoogte van 8,50 meter. Zie afbeelding 5. Dit bestemmingsplan was door de gemeenteraad vastgesteld op 6 april 1978. Dat betekent dat van in 34 jaar (1978 tot 2012) deze bestemming niet is gerealiseerd. Dit was voor de gemeenteraad reden om deze bestemming niet te continueren in het bestemmingsplan ‘Correctieve Tussen Grift en Spoor’ (van 2012 tot 2018).

Rechts: Uitsnede van het vigerende bestemmingsplan Woongebieden 2028 7

3. Omgevingsvisie Veenendaal 2030 De raad van de gemeente Veenendaal heeft op 17 december 2020 de Omgevingsvisie Veenendaal 2030 vastgesteld. De Omgevingsvisie 2030 is een plan op hoofdlijnen dat alle strategische beleidsplannen zal vervangen die gaan over de fysieke leefomgeving, zoals het milieubeleidsplan, het gemeentelijk verkeers- en vervoersplan en de structuurvisie. De Omgevingsvisie zet in op een koerswijziging van kwantiteit naar kwaliteit: beter en slimmer inrichten van de leefomgeving met gebruik van innovatie, kennis en creativiteit. Bij ieder initiatief moeten afwegingen worden gemaakt. Voor Veenendaal staan hierbij de principes gezondheid, duurzaamheid en veiligheid voorop. Voor nieuwe ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving is in de Omgevingsvisie het volgende afwegingskader gegeven: 1. Ruimtelijke ontwikkelingen moeten een bijdrage leveren aan een Gezonde, Duurzame en Veilige leefomgeving. Elke nieuwe ontwikkeling is een kans om hier aan bij te dragen. Zo zal ook de gewenste groei van Veenendaal moeten bijdragen aan deze doelen. 2. We kiezen voor meervoudig boven en-

kelvoudig ruimtegebruik, zodat de beperkte ruimte binnen Veenendaal optimaal wordt benut. 3. We voorkomen dat negatieve gevolgen van ontwikkelingen afgewenteld worden op de omgeving. We beoordelen ruimtelijke ontwikkelingen integraal en in relatie tot de omgeving. Daarnaast bevat de Omgevingsvisie 2030 specifieke opgaven en doelstellingen voor de thema’s Gezond duurzaam en veilig, Bouwen en wonen, Groen natuur en water, Mobiliteit, Economie, Milieu. De belangrijkste randvoorwaarden waar de ontwikkelingen op de Ritmeester locatie aan dienen te voldoen, zijn hieronder beschreven. De

kaders in hoofdstuk 5 en 7 zijn gebaseerd op de opgaven en doelstellingen uit de Omgevingsvisie. Gezondheid - mobiliteit Veenendaal wil in de leefomgeving mogelijkheden bieden om meer en vaker te bewegen, ontspannen en ontmoeten. Het plangebied moet voldoende aansluitingen voor langzaam verkeer krijgen en het maken van ‘ommetjes in de wijk’ wordt gestimuleerd. De wandelroutes dienen toegankelijk, sociaal veilig, verkeersveilig en aantrekkelijk ingericht te zijn. De voetganger en de fietser dienen bij de inrichting van de openbare ruimte en de gebouwen meer aandacht te krijgen. Om dit te be-

8

reiken moet voldaan worden aan de fietsparkeernorm en krijgt actieve mobiliteit een prominentere rol in de leefomgeving. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen staat een mobiliteitsconcept centraal dat integraal kijkt naar de algehele mobiliteitsbehoefte van nieuwe gebruikers in plaats van alleen de gehanteerde parkeernorm voor een bepaalde functie. Gezondheid - groen, natuur en water Veenendaal wil in 2030 groener zijn dan nu. Traditionele vormen van groen en nieuwe vormen van groen (zoals groen op de gevels of daken) worden gecombineerd. Daarnaast moet er met de inrichting rekening gehouden worden met het soort groen: de juiste boom en beplanting op de juiste plaats qua groeiruimte, (micro) klimaat en soortkeuze. Er moet met de inrichting van de openbaar toegankelijke ruimte rekening gehouden worden met goede en bereikbare plekken voor sport en bewegen, door bijvoorbeeld speelplekken of beweegtuinen aan te leggen. Gezondheid – volkshuisvesting De gemeente Veenendaal ambieert dat het woningaanbod aansluit bij de behoeftes van woningzoekenden, en dat het mogelijk is of

wordt om langer zelfstandig thuis te wonen. Om dit te bereiken is het uitgangspunt dat 30% van een woningbouwprogramma sociale woningen bevat. Daarnaast dienen alle nieuwe woningen levensloopgeschikt/ toekomstbestendig te zijn. Duurzaamheid – energietransitie Het opwekken van duurzame energie wordt in Veenendaal gestimuleerd. Voor nieuwe ontwikkelingen wordt gestreefd naar collectieve systemen die onderdeel worden

van een smart grid. In 2050 wil Veenendaal energieneutraal zijn. Om dat te bereiken moeten nieuwe, grondgebonden woningen energieneutraal zijn (0 op de meter) of energieleverend. Daarnaast streeft Veenendaal ernaar om aardgasvrij en fossielvrij te zijn vóór 2050. Bij sanering van bestaande bebouwing wordt van de initiatiefnemer een feitelijke bijdrage gevraagd op het gebied van duurzaamheid, klimaatadaptatie en hernieuwbare energie.

9

Duurzaamheid – duurzaam bouwen Voor nieuwbouw geldt dat er hoge eisen worden gesteld aan circulair bouwen. Van alle nieuwe gebouwen moeten de toegepaste materialen goed gedocumenteerd worden. Er wordt onder meer gekeken naar hergebruik van materialen als beton, grond, asfalt. Hier worden eisen aan gesteld: deze mogen geen gezondheidsrisico’s opleveren. Tot slot moet er gekeken worden naar inzet van energiezuinig, minder vervuilend of zero emissie materieel tijdens de werkzaamheden. Duurzaamheid - klimaatadaptatie Bij ruimtelijke ingrepen dient er ruimte te zijn voor maatregelen die bijdragen aan klimaatadaptatie (regenwateropvang en voorkomen van hittestress). Belangrijke uitgangspunten zijn onder meer dat afvalwater en hemelwater gescheiden moet worden aangeboden en afgevoerd, dat de oorspronkelijke grondwaterstanden gehandhaafd blijven en dat de openbare ruimte en privéruimte vergroend c.q. minder verhard worden. In de openbare ruimte en om, op en aan gebouwen wordt meer groen gerealiseerd.

Duurzaamheid – natuurinclusief bouwen Er wordt gestreefd naar natuurinclusief bouwen. In het Omgevingsplan worden in de toekomst regels opgenomen voor groen- en natuurinclusief bouwen gericht op gebouwgebonden maatregelen en maatregelen in de directe omgeving van de nieuwbouw. Duurzaamheid - behouden en versterken van cultuurhistorie en archeologie Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met cultuurhistorisch waardevolle landschappen, structuren en gebouwen. Er moet worden voldaan aan het gemeentelijke beleid, zoals vastgelegd in het RAAP-rapport 3572 “Archeologienota gemeente Veenendaal” en de bijbehorende archeologische beleidskaart (oktober 2018).

Veiligheid De fysieke leefomgeving dient veilig ingericht te worden en niet uit te nodigen tot criminaliteit. Bij het inrichten van de leefomgeving is aandacht voor overzicht, eenduidigheid, goede oriëntatiemogelijkheden, zichtbaarheid en toegankelijkheid. Nieuwe woningen dienen allemaal te voldoen aan Politie Keurmerk Veilig Wonen. Daarnaast moet een VER (veiligheidseffectrapportage) worden aangeleverd.

Link omgevingsvisie: https://www. veenendaal.nl/fileadmin/files/Veenendaal/documenten/Omgevingsvisie_versie_16_laagste_resolutie.pdf

10

4. Context De wijken ten zuiden en ten noorden van het spoor (‘t Franse Gat en de Bomenbuurt) zijn beide gebouwd tussen 1945 en 1960. De groenstrook tussen ’t Goeie Spoor en de Stationsstraat is de groene rand van de Bomenbuurt. De Bomenbuurt bestaat uit grondgebonden woningen: overwegend twee bouwlagen met een kap. Dat houdt globaal in: een maximale nokhoogte van 10 meter en een goothoogte van maximaal 6 meter. Aan de zuidzijde van het spoor staat het Rembrandtcollege: een middelbare school met een bouwhoogte van circa 10 meter. De school is een solitair gebouw: de vorm, architectuur en oriëntatie is anders dan de woongebouwen in de directe omgeving. Meer naar het westen staan grondgebonden woningen aan de Gabriël Metsulaan: overwegend 1 bouwlaag, soms met een kap, soms zonder kap.

plangebied

De Geerhof bestaat uit twee delen: een deel georienteerd op het Stationsplein met op de begane grond “dienstverlening”. Dit deel is 5 bouwlagen hoog. Het andere deel staat parallel aan ‘t Goeie Spoor en gaat van 5 naar 4 en 3 bouwlagen. Hier is de begane grond “gesloten”, er is een entree en voor de rest zijn er bergingen en hun toegangen. De appartementen hebben een buitenruimte aan de spoorzijde: op de begane grond een tuintje en op de verdiepingen een balkon. Hiernaast de verkeersstructuur van Veenendaal. Het plangebied ligt aan een zogeheten “Hoofdontsluitingsweg”.

11

Zicht vanaf de Stationssingel op het plangebied

Zicht op de parkeerplaats voor De Geerhof Zicht vanuit het westen naar De Geerhof, rechts de bomen langs t’Goeie Spoor

Zicht op het plangebied vanaf de fietstunnel

Zicht op de fietstunnel vanaf het noorden

Zicht op de fietstunnel vanaf het zuiden 12

Groenstructuur De beoogde locatie is onderdeel van een grotere groenstructuur van oost naar west. Zie afbeelding rechts. Sinds het vaststellen van het Groenstructuurplan hebben er diverse ontwikkelingen plaatsgevonden aan ’t Goeie Spoor. Er is extra bebouwing gerealiseerd aan de noordzijde (zwembad en ROC Het Perron). Daarnaast is de beplanting tussen ’t Goeie Spoor en de spoorlijn uitgedund: de ‘dichte beplanting (heesters)’ is verdwenen. Het groen bestaat nu uit een rij bomen en ‘onkruid, zoals ruig gras en bramenstruiken’. Het groen is niet openbaar. Zoals aangegeven is de locatie onderdeel van de oost-west groenstructuur langs ’t Goeie Spoor. Voor het bouwen in deze strook is er een onderscheid tussen de gronden ten oosten en ten westen van het fietstunneltje. Bij bouwen ten westen van het fietstunneltje zou een schakel verdwijnen in de groenstructuur. Aan de oostzijde van het tunneltje is bebouwing mogelijk: er verdwijnt groen, maar de groenstructuur loopt door aangezien het groen aan de noordzijde van ‘t Goeie Spoor blijft. Dit is de groenstrook tussen ‘t Goeie Spoor en de Stationsingel. Deze zorgt voor een scheiding tussen de woningen aan de Stationssingel en de bouwlocatie.

Rechts: In het Groenstructuurplan is de locatie voorzien van het predikaat “Dichte beplanting”. In de praktijk is deze verdwenen en vervangen door een rij bomen en lage beplanting. Dit komt het zicht op en om de locatie ten goede.

De Stationssingel met rechts de eengezinswoningen en links het groen langs ‘t Goeie Spoor. De weg en het plangebied zijn niet zichtbaar. 13

5. Visie De locatie ligt centraal in Veenendaal in een bijzondere zone: tussen een drukke weg en de spoorlijn. Van belang is de ligging in de omgeving: de locatie is onderdeel van (mogelijke) bebouwing langs de stedelijke ontwikkelingsas ’t Goeie Spoor – Industrielaan – Wageningselaan. In de Structuurvisie was langs deze as bebouwing mogelijk van maximaal 15 meter met accenten tot maximaal 30 meter. In de Omgevingsvisie Veenendaal 2030 zijn deze maximale bouwhoogten vervallen. De volgende aspecten nodigen uit tot een andere kijk op bouwhoogten nabij het NS-station: • het loslaten van bouwhoogten in de Omgevingsvisie Veenendaal; • het huidige woningtekort in Veenendaal alswel in Nederland; • de wens om te verdichten bij treinstations (meer woningen te bouwen nabij stations); • lagere parkeernorm en parkeren op afstand. Om die reden zijn voor deze locatie twee hogere accenten mogelijk: dichtbij het station (oostzijde van de locatie) en ten oosten, naast het fietstunneltje. Op die manier kan de bebouwing zich verankeren

in de omgeving, een begeleidende wand zijn langs het Goeie Spoor en een ‘kop’ en ‘staart’ hebben. Vanuit het westen gezien is er eerst een gebied met groen en parkeren. Dit westelijke deelgebied (ten westen van het fietstunneltje) wordt niet bebouwd vanwege de te behouden doorgaande groenstructuur. De bebouwing begint ten oosten van de fietstunnel en eindigt bij het appartementencomplex De Geerhof. Doordat ’t Goeie Spoor enigszins gebogen is, is de nieuwbouw ook vanuit het oosten goed zichtbaar. Op deze plek komt een hoog accent van 10 bouwlagen. Het gebouw markeert de ‘knik’ in de weg en markeert tevens de omgeving van het station. Op basis van het bovenstaande dient de nieuwe bebouwing een ‘kop’ en ‘staart’ te hebben: aan de oost- en westzijde, respectievelijk 10 en 7 bouwlagen. De bebouwing tussen ‘kop’ en ‘staart’ mag niet bestaan uit een aaneengesloten wand met één doorgaande bouwhoogte. De bebouwing kan trapsgewijs of bloksgewijs worden vormgegeven, waarbij er ‘open ruimte’ aanwezig is tussen de ‘kop’ en de ‘staart’. In het vorige kader waren er twee gebouwen gescheiden door een parkeerterrein: uitgansgpunt 5 bouwlagen hoog met een

accent van 6 bouwlagen. Tevens was een parkeerterrein westelijk van het fietstunneltje noodzakelijk. Door het parkeren nu in zijn geheel ten westen van het fietstunneltje te realiseren, kan er nu 1 gebouw worden gemaakt. In combinatie met de wens tot verdichten bij NS-station en een lagere parkeernorm leidt dit tot een andere vormgeving en andere bouwhoogten: ‘kop - midden en staart’. Door bebouwing op deze locatie verdwijnen beplanting en bomen, bijvoorbeeld de bomen langs ’t Goeie Spoor. Dit ‘levende groen’ moet gecompenseerd worden. Bij de verdere planvorming zal duidelijk worden hoe dat gebeurt. Een optie is opgaand ‘levend groen’ op en aan de nieuwe bebouwing. In de bebouwing tussen ‘kop’ en ‘staart’ kan dit vorm krijgen door dakterrassen met beplanting die zichtbaar is vanuit de omgeving. Waarbij lage daktuinen zichtbaar zijn vanaf het maaiveld in de directe omgeving. De hogere daktuinen zullen zichtbaar zijn bij meer afstand tot de bebouwing. Bij de inrichting en het beheer van de beplanting op deze terrassen is de zichtbaarheid van het opgaande groen vanuit de omgeving een randvoorwaarde. 14

Plangebied aan weerszijden van het fietstunneltje: links parkeren, rechts bebouwing

Voor de visie zijn van belang: • De locatie is onderdeel van de hoofdgroenstructuur in Veenendaal. Deze structuur bestaat uit het groen ten westen van het fietstunneltje inclusief nieuwe parkeerplaatsen en het plantsoen tussen Goeie Spoor en Stationssingel. • Door hogere bebouwing speelt de nieuwbouw in op de ligging langs het Goeie Spoor. Het accent naast de Geerhof speelt in op een 'knik' in de ontwikkelingsas Goeie Spoor / Industrielaan. Het accent naast het fietstunneltje beëindigd de langgerekte nieuwbouw en zorgt voor 'ogen' naar het tunneltje. • Tussen de twee hogere accenten is er een volume dat de rijrichting begeleid. • De locatie ligt dichtbij het NS station Veenendaal Centrum.

Hogere bebouwing: 7 bouwlagen

Hogere bebouwing: 10 bouwlagen

15

De locatie is geen onderdeel van een woon- situering van de hoge bebouwing is het mogelijk hier rekening mee te houden. Ter hoogte van buurt. De locatie ligt in een bijzondere de 10 bouwlagen hoge bebouwing is de parkzone circa 40 meter breed en de afstand tot de zone, aan een zogeheten ontwikkelingsas woningen aan de Stationsingel circa 65 meter. Bij de voorgestelde 7 bouwlagen hoge bebouwing en in de directe nabijheid van een NS-stati- is de groenstrook circa 15 meter breed en de afstand tot woningen aan Stationssingel circa 45 on. Hierdoor mag bebouwing afwijken van meter. gangbare woongebouwen in de omgeving in maat, schaal, oriëntatie en richting. Met de architectuur kan ingespeeld worden op deze bijzondere locatie: goed in het zicht, met koppen in het zicht en langs een drukke verbindingsweg. De locatie leent zich om bijzonder gebouw neer te zetten: een gebouw met een eigen identiteit en uitstraling. De vormgeving moet zich richten op diverse schaalniveaus: een gebaar op het niveau van de stad, op het niveau van de locatie (o.a. door accenten en geleding), bij aansluiten op zijn directe omgeving (o.a. maaiveld) en op gebouwniveau gericht op een comfortabele woonplek voor de nieuwe bewoners. De ruimte voor bebouwing is beperkt, en de ontsluiting is niet eenvoudig.

Het is wenselijk om rekening te houden met woonbebouwing in de omgeving: beperking van licht door schaduwwerking van de nieuwbouw dient voorkomen te worden of tot een minimum beperkt te zijn. Met de

Er is beperkt ruimte tussen spoor en openbare wegen (rijbaan, fietspad en voetpad). De begane grond van de nieuwbouw dient een vriendelijke uitstraling te hebben naar de openbare wegkant. Aan de zijde van het spoor is ook een 'vriendelijke' gevel gewenst, bijvoorbeeld door het gebruik van opgaande beplanting. Langs de rijbaan is er beperkt ruimte voor een haag en verlichting.

16

6. Ruimtelijke uitgangspunten en kaders Ontsluiting en parkeren Belangrijk voor de ontwikkeling van deze locatie zijn ontsluiting en parkeren. Ten tijde van het vorige gemeentelijke kader gold een andere parkeernorm. De parkeernorm is nu beduidend lager, onder andere door ligging bij NS-station, diverse buslijnen rijden en halteren in de omgeving c.q. NS-station en de locatie ligt op loop- en feistafstyand van het centrum. Dat biedt kansen om op een relatief eenvoudige manier te voldoen aan de parkeerbehoefte en het aantal aansluitingen op ’t Goeie Spoor te beperken. Waar in het vorige kader sprake was van twee aansluitingen op ’t Goeie Spoor voor twee parkeerterreinen, is het nu mogelijk met één parkeerterrein te voorzien in de gewenste parkeercapaciteit. Het gebied ten westen van het fietstunneltje mag niet bebouwd worden en wordt ingezet voor de parkeerbehoefte. Het gebied krijgt een openbare parkachtige uitstraling waarin geparkeerd wordt. Over het fietstunneltje komt een voetgangersbrug die parkeerterrein en woningen met elkaar verbindt. voor voetgangers komt er een extra verbinding naar het tunneltje. Zodat de locatie goed verbonden is met zuidzijde van het spoor (Franse Gat) en vice versa.

Er is een wens om ook vanuit de oostzijde bij het gebouw te kunnen komen met auto’s, bijvoorbeeld voor invaliden, pakjesdiensten, etc. Het gaat dan om enkele parkeerplaatsen die bereikbaar kunnen zijn via de ontsluitingsweg van de Geerhof. Het is nadrukkelijk niet de bedoeling een extra parkeerterrein aan te sluiten op ’t Goeie Spoor. Wel komt er parallel aan ’t Goeie Spoor een opstelplek voor afvalinzameling en eventueel voor pakjes, ophaalservice, etc.

makkelijk maakt om van zuid naar noord te lopen. Er is aandacht nodig voor overstekende voetgangers en fietsers op ’t Goeie Spoor: de dichtstbijzijnde oversteekplek is nabij het Stationsplein.

Er komen geen parkeerplekken onder de toekomstige bebouwing. Bouwen en parkeren vinden op afzonderlijke locaties plaats, respectievelijk ten oosten van het fietstunneltje en ten westen – gecombineerd met groen. Door de hierboven beschreven verkeersontsluiting is het beslag dat het autoverkeer op het bouwvlak legt beperkt. Bij de verdere uitwerking is er aandacht, nodig voor prettige route tussen bebouwing en parkeerplaatsen, sociale veiligheid (op parkeerterrein en bij het fietstunneltje) en voor het tegen gaan van parkeren aan de overzijde van ’t Goeie Spoor – in de Bomenbuurt. Bijvoorbeeld door aanvullende beplanting in de parkstrook die het niet

17

Stap 1: twee hogere accenten als begin en eind van de nieuwbouw. Beide in de zichtlijnen. Vanuit het accent naast het fietstunneltje is er zicht op dit tunneltje. Accenten 10 en 7 bouwkagen hoog

Stap 3: langs het Goeie Spoor komt een uitsparing/opstelplek voor de afvalinzameling

Stap 2: tussen de twee hogere accenten een begeleidende wand. Deze mag niet in een aaneengesloten bouwhoogte. Er moet afwisseling zijn in hoogte.

Stap 4: in het voorkeursmodel gaat het ‘tussen volume’ getrapt omhoog, waardoor er daktuinen zijn voor bewoners. Beplanting aan de kopgevels en bomen zijn belangrijk voor de uitstraling. 18

Functie, woningtype en doelgroep (H van Walsem p.m.) De beoogde functie voor de locatie is: ‘Wonen’. De locatie leent zich voor appartementen: mix van kleine eenheden, middelgrote en grotere appartementen. Alle woningen met (voldoende) buitenruimte. Het kan gaan om ‘gewone’ appartementen of voor een doelgroep, zoals jongeren, starters of ouderen of een combinatie van doelgroepen. In principe kan het gaan om zowel huur- als koopwoningen. Van belang is dat de communicatie over het inschrijvingen voor de woningen nadrukkelijk gericht is op een doelgroep gericht op openbaar vervoer, fiets, autodelen, etc. Waarbij gemeld wordt dat er op basis van de lage parkeernorm niet voor iedere woning een parkeerplaats beschikbaar is. De woningen dienen levensloop bestendig te zijn ontworpen. Zie hiervoor hoofdstuk 8 en de Omgevingsvisie Veenendaal 2030. Voor alle locaties in Veenendaal geldt dat 30% sociale woningen gerealiseerd moet worden. (onderverdeling? Minimaal 3 kamer woningen?

Bouwvlak, rooilijnen en accenten: ‘kop’ en ‘staart’ In het vorige kader waren er twee bouwvlakken van elkaar gescheiden door een parkeerterrein, (ondergrondse) afvalinzameling, verhuiswagens, etc. Nu het parkeren niet meer op hetzelfde bouwvlak hoeft te komen als de woningen, komt er een gescheiden bouwvlak en parkeerterrein. De bebouwing die binnen het bouwvlak mogelijk is, krijgt een ‘kop’ en ‘staart’. Als je vanuit het oosten komt is het oostelijke gebouw het beeldbepalende gezicht met 10 bouwlagen. Naast de bebouwing van 10 bouwlagen is er een lager deel dat traps- of bloksgewijs oploopt naar de hoge ‘staart’ – 7 bouwlagen ten westen van het fietstunneltje, de overgang naar het groen. Door de woningen in dit volume te richten naar het fietstunneltje is meer zicht mogelijk op dit tunneltje en wordt de sociale veiligheid van het tunneltje verbeterd. Als je vanuit het westen komt is het omgekeerd: west is het einde van de groenstrook en het begin van de bebouwing, de bebouwing eindigt met een hoogte accent van 10 bouwlagen.

Langs het spoor ligt het bouwvlak op de erfgrens. Aan de noordzijde wordt de ligging van het bouwvlak bepaald door de gewenste openbare ruimte met een voetpad. Aan de oostzijde is een afstand gewenst tot het appartementencomplex. Aan de westzijde heeft de nieuwe bebouwing een relatie met het fietstunneltje: niet te dicht op het tunneltje in verband met de behoefte aan licht in de tunnel, en niet te ver weg in verband met de wens om “ogen” vanuit de woningen te hebben op de tunnel vanuit de nieuwbouw. Dit laatste draagt bij aan het verbeteren van de sociale veiligheid bij de fietstunnel. Aan de westzijde is er dwars over het bouwvlak nog een zone die vrij moet blijven van bebouwing op het maaiveld. Hier ligt een leiding van Stedin Er mag met een ‘overkluizing’/‘poort‘ boven deze zone gebouwd worden.

19

Massa, hoogte en vorm De hoogste gebouwen in de omgeving zijn 5 bouwlagen. Volgens de Structuurvisie 2025 is langs ‘t Goeie Spoor bebouwing mogelijk van maximaal 15 meter met accenten tot een maximum van 30 meter. In de Omgevingsvisie zijn deze hoogtebeperkingen vervallen. Nog steeds geldt dat bebouwing in zijn omgeving moet passen. Voor deze locatie is het uitgangspunt gedifferentieerde bouwhoogten die inspelen op ligging en woningbehoefte. Een ‘kop’ aan de oostzijde, dichtbij station, van 10 bouwlagen hoog. Dit gebouw markeert de ‘knik’ in ’t Goeie Spoor en de ligging bij NS-station. De overgang naar de fietstunnel en het groen ten westen daarvan wordt gemarkeerd door een volume van 7 bouwlagen. De bebouwing tussen ‘kop’ en ‘staart’ kan op diverse manieren vorm krijgen. Het kan trapsgewijs, maar ook op een andere manier. Bijvoorbeeld ‘bloksgewijs’ met twee of drie volumes die in hoogte verschillen. Het doel is om een aaneengesloten wand met één doorgaande bouwhoogte te voorkomen tussen ‘kop’ en ‘staart’. De opbouw van deze wand moet afwiselend zijn, er moet ruim voldoende voor een balans tussen ruimte en de hoeveelheid bebouwing.

Van belang bij de bebouwing tussen ‘kop’ en ‘staart’ is het samenspel met levend groen cq beplanting. Bij het bebouwen op deze locatie is groencompensatie nodig, doordat nu aanwezige bomen en beplanting verdwijnen. Beplanting op en aan de nieuwe bebouwing kan bijdragen aan de gewenste compensatie, aan de beleving van de ruimten en gevels door bewoners van de nieuwe woningen en de gewenste bijzondere uitstraling van bebouwing op deze markante locatie. Hierbij is te denken aan opgaande beplanting tegen de gevels, maar ook aan dakterrassen met een of meerdere bomen. Op de hierboven beschreven manier is het mogelijk om een (in hoogte) afwisselend beeld langs ‘t Goeie Spoor te realiseren dat past in zijn omgeving.

Oriëntatie De nieuwe bebouwing heeft diverse gezichten en oriëntaties. Door zijn ligging heeft de bebouwing geen echte achterkant – alle zijden liggen in het zicht. Immers aan de zuidzijde hebben treinreizigers zicht op de bebouwing en aan de andere zijde is het gebouw zichtbaar voor automobilisten, voetgangers en fietsers. De oostelijke en westelijke koppen liggen vol in het zicht vanaf ‘t Goeie Spoor en de spoorlijn. In feite is het van belang bebouwing met een alzijdige hoogwaardige kwaliteit te maken. Afhankelijk van de ontsluiting kunnen de woningen aan de zijde van de spoorlijn of aan de zijde van ‘t Goeie Spoor liggen. De appartementen zijn direct op het trappenhuis ontsloten of bereikbaar via een galerij.