Westflank Zuid, Stationsgebied 1e herziening_Bijlagen toelichting

Afbeelding: Randvoorwaardenkaart ontsluiting fiets en fietsparkeren.

Utrecht Centraal Station

Rabobank

Beatrixgebouw

Knoop Fase 1

Legenda Bestaande fietsenstalling Knoop Zoekgebied fietsparkeren Hoofdontsluitingsroute (Croeselaan)

Legend

Bes Zoe Hoo

Fietsverbinding Ontsluiting fietsenstalling(en)

Fie Ont

Plangrens Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitsplan Knoopcomplex 47

Pla

Randvoorwaardenkaart - Ontsluiting - Parkeren - Laden en lossen (auto)

Afbeelding: Randvoorwaardenkaart ontsluiting, logistiek en parkeren.

Utrecht Centraal Station

Rabobank

Beatrixgebouw

Hoofdontsluitingsroute (Croeselaan)

Laden en Lossen

Legenda

Knoop Fase 1

Interne expeditiegang Ontsluiting t.b.v. Knoopcomplex / expeditieverkeer (Mineurslaan) Ontsluiting Rabostraat Voorbeelduitwerking logistiek en parkeren

48 - Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitsplan Knoopcomplex

Legend

Hoo Laden en Lossen

Inte On

On

Voo par

Afbeelding: Voorbeelduitwerking logistiek en parkeren.

Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitsplan Knoopcomplex 49

Gezondheid DOEL: Het Knoopcomplex draagt bij aan een gezond stedelijk leven voor iedereen. Het complex stimuleert gezond gedrag, zorgt dat mensen zich prettig voelen en is zo gebouwd dat de druk op gezondheid zo laag mogelijk is. • • • •

• •

•

De prioriteit ligt in dit plan bij de voetganger en fietser en stimuleert gezonde mobiliteit als alternatief voor de auto; De horeca in de plint en de kantines in de kantoren beschikken over een gezond aanbod ter bevordering van een gezonde voedselkeuze; Geluid heeft invloed op de gezondheid van mensen. Het is daarom nodig om de geluidsbelasting op de woningen in het plan zoveel mogelijk te beperken; (zie 6.1) Er dient daarnaast goed nagedacht te worden hoe de geluidsbeleving geoptimaliseerd kan worden. Denk aan het inrichten van de buitenruimte zodanig dat er een logische ordening ontstaat van drukke en stille functies en door geluidsbronnen uit het zicht te houden; (Zie 6.1) Het plan heeft een GPR Gebouwscore van tenminste 8,0 of is BREEAM Excellent of beter; Er wordt daarnaast zoveel mogelijk gebruik gemaakt van de WELL systematiek voor de gezondheid van de kantoormedewerkers. Te denken valt hierbij aan dat het gebouw beweging stimuleert (goed bereikbare en aantrekkelijke trappen), goed toegankelijk is voor mensen met een beperking, en plekken heeft om te ontmoeten (bijvoorbeeld de stadslobby). Er is veel groen op, in en rondom het gebouw; Verblijfsgroen is aanwezig in het plan ter verkoeling en ontspanning. Er wordt ingezet op een goede balans tussen rust en reuring;

50 - Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitsplan Knoopcomplex

• •

Ontmoeten wordt gestimuleerd, zowel in de gebouwen als in de publieke ruimte daaromheen; Dit project is een pilot in een internationaal onderzoek naar het verwezenlijken van Sustainable Development Goals (ook wel SDG’s) in de bebouwde omgeving. De nadruk ligt hierbij op het realiseren van een gebied dat “open, sociaal inclusief en toegankelijk” is voor iedereen.

Nutsvoorzieningen DOEL: Positionering nutvoorzieningen mag niet ken kosten gaan van de ruimtelijke kwaliteit van de stedelijke assen. • •

Alle voor de ontwikkeling benodigde technische voorzieningen dienen inpandig te worden voorzien; Gezien het belang van de ruimtelijke kwaliteit aan de stedelijke assen is het niet wenselijk om nutsvoorzieningen in deze gevels te positioneren, daarvoor is de Mineurslaan meer geschikt.

Afvalinzameling, laden en lossen DOEL: Afvalinzameling, laden en lossen hebben een zo min mogelijke impact op de openbare ruimte en gebeurd inpandig, tenzij nadrukkelijk anders overeengekomen. •

• •

• •

Indien mogelijk sluiten we aan bij de afvalverwerkingsstrategie Beurskwartier, waarbij inpandige afvalinzameling het uitgangspunt is. De mate van afvalscheiding komt daarbij overeen met die in het Beurskwartier. Bevoorrading (aan- en afvoer) van alle functies vindt altijd inpandig plaats. Er wordt één of meerdere inpandige ruimte voor laden en lossen in de bebouwing opgenomen; Er is voldoende inpandige ruimte(n) gereserveerd voor de (opstelplaatsen van) afvalcontainers ten behoeve van de inzameling van afval van de gebruikers van het gebouw. Het opstellen van containers en goederen is buiten niet toegestaan; Voor het aantal afvalcontainers t.b.v. het woonprogramma dient de berekening van Stadswerken te worden gevolgd; De bestaande laad- en losplek aan de Croeselaan wordt bestemd voor afvalinzameling alsmede het laden en lossen van het stedelijk plintprogramma in Fase 2b en 3, alsmede ten behoeve van facilitaire functies bij het woonprogramma;

• •

Het stedelijk plintprogramma aan het Forum (Fase 2a en 2b) wordt zoveel mogelijk via de Mineurslaan bevoorraad. Een alternatief is bevoorrading via de logisiteke lift van de NS en het Forum; Als onderdeel van het te maken ontwerp dient er een plan te worden opgesteld voor de afvalinzameling en het daarbij behorende ruimtebeslag.

Energie DOEL: Het gebouw geeft een zo hoogwaardig mogelijke invulling van het Utrechts Energieprotocol. Daarbij wordt ingezet op: • • •

•

•

•

Het minimaliseren van de energievraag door energiezuinig te bouwen en efficiënte installaties toe te passen; Het op jaarbasis voorzien in eigen gebruik via zoveel mogelijk hernieuwbare opwek, ook buiten het plot; Er wordt gebruikgemaakt van de BENG methodiek cf. NTA8800 om de energieprestatie aan te tonen (wettelijke verplichting). Doel is om BENG 2 zo laag mogelijk te maken en BENG 3 zo hoog mogelijk; (Energie-neutraal BENG2=0 en BENG3=100%) Als het niet mogelijk is om voldoende hernieuwbare energie op het eigen gebouw op te wekken dan is het mogelijk dit te compenseren door elders hernieuwbare opgewekte energie te realiseren. Dit geldt alleen voor het deel dat verder gaat dan de wettelijke eisen en wanneer de lokale mogelijkheden zijn uitgeput; Het Knoopcomplex sluit aan op het te ontwikkelen collectieve WKO systeem aan de westzijde van het Stationsgebied, tenzij er onvoldoende capiciteit blijkt te zijn of dat het een duurzamer alternatief kan realiseren; Pellet kachels of andere vormen van biomassaverbranding zijn niet toegestaan.

Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitsplan Knoopcomplex 51

Circulair DOEL: Een zo hoogwaardig mogelijke invulling van circulariteit. Dit wordt aangetoond via een toelichting op circulair bouwen en gebruik. Daarbij vragen we aandacht voor de drie levensfases van het gebouw:

Klimaatadaptatief bouwen DOEL: Het Knoopcomplex draagt bij aan de klimaatadatieve ambities van de stad. Daarmee draagt het bij aan het tegengaan van o.a. wateroverlast, hittestress en verdroging.

1. Ontwerp-/Bouwfase Het gebouw wordt zo circulair mogelijk ontworpen. In Utrecht hanteren we de MPG Schaduwprijs om een zo laag mogelijke milieubelasting vanuit de materialen te realiseren. Het is de ambitie om die snel omlaag te brengen. Binnen de gemeente Utrecht willen we een schaduwprijs van ten hoogste €0,70/m²BVO.jr en hebben we de ambitie deze zo snel mogelijk naar €0,50/m²BVO.jr te brengen. Dit kan o.a. bereikt worden door milieuvriendelijker materialen toe te passen, minder materialen toe te passen of hergebruikte materialen toe te passen.

Wateroverlast • Het plangebied wordt zo ingericht dat bij een extreme regenbui van 80 mm in een uur geen schade optreedt aan het gebouw en aangrenzende percelen; • Voor het verwerken van regenwater wordt de voorkeursvolgorde aangehouden. Allereerst wordt water zoveel mogelijk vastgehouden om te hergebruiken. Pas daarna stroomt regenwater oppervlakkig af naar bovengrondse bergingsvoorzieningen t.b.v. infiltratie. Als dat niet kan wordt water geborgen en geïnfiltreerd in ondergrondse voorzieningen. Pas als het niet anders kan, mag worden afgevoerd op een gemeentelijke hemelwaterstelsel of rechtstreeks naar oppervlaktewater; • Ten behoeve van de waterberging wordt bij voorkeur zoveel mogelijk groen toegepast.

Tijdens de bouwfase is het van belang om afval zoveel mogelijk te vermijden en grondstoffen maximaal te benutten. 2. Gebruiksfase Door het gebouw aanpasbaar te ontwerpen kan het blijven voldoen aan de wensen van de tijd. Hier wordt een visie op gevraagd, onderbouwd in het ontwerp. Naast het gebouw zijn er kansen voor circulair gebruik, zoals lokale toepassing van opgevangen hemelwater of betere afvaltoepassingen. 3. Demontagefase Het gebouw wordt zo demontabel mogelijk gemaakt zodat het aan het einde van de gebruikscyclus hoogwaardig hergebruikt kan worden binnen de circulaire economie. Ook wordt het gebouw opgenomen in een materialenpaspoort zodat de restwaarde geborgd is.

52 - Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitsplan Knoopcomplex

Hittestress • Het gebouw wordt op een zodanige manier gebouwd dat koeling door middel van airco’s beperkt nodig is; • De openbare ruimte en toegang naar het gebouw worden zo gemaakt dat deze ook tijdens de zomer een prettige plek vormen om te verblijven en te bewegen. Zo kan een koele route worden gerealiseerd langs het gebouw; • Het gebouw verlaagt de hittestress; • Er wordt voorkomen dat de uitstraling van stenen de avondlucht opwarmt door meer schaduw op verharding door bomen, groene gevels, groene daken; • Alle maatregelen voor klimaatadaptatie samen zorgen ervoor dat zowel overdag als ’s nachts het hoofd koel gehouden kan worden.

•

• •

Hiervoor moet voldoende schaduw worden gecreëerd, bij voorkeur door middel van bomen; Iedereen moet in elke straat de mogelijkheid hebben in de schaduw te lopen, bij voorkeur schaduw van bomen. Op de belangrijkste looproutes op het heetst van de dag is de ambitie 40% schaduw, in overige loopgebieden 30%; Iedereen heeft binnen 200 m van zijn woning in de openbare ruimte een koele plek van minimaal 200 m2 beschikbaar; We realiseren koele corridors (groene routes de stad in en uit, die ook koele lucht aanvoeren).

Verdroging • We gebruiken de bodem als spons, waarbij we zoveel mogelijk water in de bodem opvangen, en er in droge periodes nog water beschikbaar is vanuit de bodem. Het hemelwater wordt vastgehouden waar het valt en wordt nuttig gebruikt. We houden minimaal 90% neerslag vast op de plek waar het valt. Om hieraan te voldoen moet 15 mm per m² verharding worden vastgehouden; • Droge zomers leiden tot een toename van beheerkosten voor de gemeente. Het aanplanten van plantensoorten die goed tegen droogte kunnen, is een van de oplossingen die de gemeente kan toepassen. Dit doen we pas als het bestaande groen vervangen moet worden.

Natuurinclusief bouwen en biodiversiteit DOEL: De ontwikkeling van het Knoopcomplex draagt bij aan de biodiversiteit in het Stationsgebied en de stad. • • • • •

Het groen biedt een geschikt leefgebied voor de doelsoorten (huismus, vlinders, bijen en zangvogels van de Utrechtse soortenlijst); Er wordt diervriendelijk gebouwd, met als richtlijn één verblijfplaats per woning of 100 m² BVO geïntegreerd in de gevel (voor gierzwaluw, huismus en vleermuis); Er zijn ecologisch rustige zones (plekken waar fauna voldoende rust en dekking vindt); Er worden bij voorkeur inheemse soorten aangeplant en soorten die bijdragen aan de Utrechtse soorten; Borgen dat een minimaal pakket aan maatregelen wordt bereikt:

> > > •

Door de oppervlakten van intensief groene daken en gevels zoals vastgelegd in de randvoorwaardenkaarten en beschreven in het hoofdstuk Beeldkwaliteit, Door de positionering van de hoogtes van de groene daken, Door het voorschrijven van volwaardige bomen en daarbij behorende plantomvang in het hoofdstuk Beeldkwaliteit.

Mogelijkheden scheppen voor een veel verdergaande vergroening door overdimensionering groene daken en gevels en de introductie van insnijdingen in de torens met groene inrichting.

Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitsplan Knoopcomplex 53

Afbeelding: Aanzicht Croeselaan.

54 - Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitsplan Knoopcomplex nzijde

Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitsplan Knoopcomplex 55

5. Beeldkwaliteit Dit hoofdstuk heeft als doel om te komen tot een rijke en gelaagde architectuur c.q. beeldkwaliteit, en schrijft een breed palet aan middelen voor - deels om vrij mee te ontwerpen en deels in de vorm van sturing middels richtinggevende spelregels. De spelregels zijn gegeven per planonderdeel, conform het schema op pagina 57.

op ooghoogte en ter plaatse van de sokkels tactiel. De beeldkwaliteit van het Knoopcomplex is een samenspel van de volgende basiselementen: •

5.1 Ensemble Algemene uitgangspunten

•

-

•

-

gezonde stedenbouw, natuurinclusief plan samenhang binnen skyline centrum / westflank evenwichtig ensemble eigentijds plan, warme sfeer geleding en lijnenspel bepalen mate van abstractie en geven samenhang eenheid in verscheidenheid verloop in materialisatie, van tactiel op maaiveld naar abstracter in de hoogbouw

De directe omgeving van de Westflank Zuid, het Stationsgebied en het aangrenzende Beurskwartier krijgt een levendig hoogstedelijk karakter. Dit vraagt om een beeldkwaliteit die bijdraagt aan deze nieuwe stedelijkheid: niet alleen door hoogbouw (torenvolumes) maar vooral ook door bebouwing met een goede aansluiting op de stad en de straat (sokkels en plinten). De verschillende gebouwen van het complex kennen samenhang enerzijds en variatie anderzijds. Dat maakt het ensemble van Het Knoopcomplex zowel aangenaam als interessant en overtuigend. Samen met een hoogwaardig ingerichte buitenruimte zorgt dit voor een aantrekkelijk en levendig stuk stad met aangename verblijfsplekken en comfortabele verbindingen. De gebouwen hebben een menselijke maat en schaal, zijn uitnodigend en hebben een representatief karakter. De architectuur is hedendaags, warm en met name

56 - Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitsplan Knoopcomplex

Het Knoopcomplex vormt één herkenbaar ensemble. Opgave is interessante balans tussen eenheid enerzijds én verscheidenheid anderzijds voor de drie nieuwe gebouwen en het bestaande gebouw; Het ensemble krijgt een warme hedendaagse architectuur en de buitenruimte is ingericht volgens het principe ‘groen tenzij’; Er is extra aandacht voor de stad op ooghoogte. In de architectuur neemt de mate van verfijning, tactiliteit en detail toe richting maaiveld en de plinten zijn uitnodigend en verlevendigen de buitenruimte.

Een aantrekkelijk stuk stad waarin ook alle ambities op het vlak van gezonde duurzame verstedelijking worden waargemaakt vraagt om integrale afwegingen tussen beeldkwaliteit en overige aspecten. Eenheid in verscheidenheid De ambitie is een nieuw stuk stad dat enerzijds prettig samenhangend is, maar echter ook voldoende variatie heeft passend bij en daarmee reagerend op de context. Door een rijk palet aan middelen aan te reiken wordt zo een gelaagd beeld mogelijk gemaakt. Het doel is een evenwichtig en interessant geheel én om te grote uniformiteit (eenvormigheid) te voorkomen, maar tevens ook kakofonie of gebruik van gevelarchitectuur te ondervangen. Hierop wordt in de volgende paragrafen per onderdeel meer specifiek ingegaan. De ontwerpuitdaging op deze plot is inzet van middelen op verschillende schaalniveaus, waardoor er enerzijds een doordacht ensemble ontstaat en er anderzijds aantrekkelijke en te onderscheiden gebouwen in een aangename stedelijke ruimte worden gerealiseerd.

Afbeelding: Ruimtelijke opbouw van het plan.

bovenbouw torens

verbindingslaag sokkels torens

plint

Ruimtelijke opbouw

Ensemble

Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitsplan Knoopcomplex 57

Afbeeldingen: Impressie vanaf Moreelsebrug.

Het ruimtelijk beeld is opgebouwd uit een samenspel van bouwmassa’s, de compositie (zie ook hoofdstuk 3). Drie gebouwen, elk opgebouwd uit twee elementen: een sokkel en toren. Het Knoopcomplex bestaat uit de al gerealiseerde Fase 1 en de drie nieuw te realiseren volumes. De verhoudingen tussen sokkel en toren en de positionering van de torenvolumes op de sokkels en de relatie tot elkaar zijn bepalend voor de leesbaarheid van de totaalcompositie. De massaopbouw van sokkel en torenvolume is bepalend in de geleding van elk gebouw. Deze zijn los van elkaar herkenbaar en afleesbaar in het ensemble. Het ensemble is niet volledig vrij te bepalen, aangezien er al onderdelen zijn gerealiseerd. De nieuwbouw dient zich te verhouden tot de gerealiseerde onderdelen, zoals het reeds gerealiseerde rijkskantoor (Fase 1) en de Knoopstalling. Het is cruciaal dat er met de nieuwbouw relaties worden gelegd met Fase 1 met als doel om Fase 1 onderdeel te laten uitmaken van het geheel, als eenheid in verscheidenheid. In de volgende paragrafen wordt hierop nader ingegaan. Hiervoor is de samenhang geduid op het bouwblokniveau (ensemble Knoopcomplex) tussen de verschillende torens en tussen de verschillende sokkels. Binnen het ensemble bestaat ruimte om de verschillende gebouwen van elkaar te onderscheiden. In elke hoek van het ensemble staat een gebouw met een eigen identiteit.

Deels ontstaat dat door de verschillende posities in het stedelijke raamwerk, door de specifieke vorm van de bouwmassa of door de verschillende functies in het gebouw. Per gebouw is er een beeldtaal die zorgt voor samenhang, welke sokkel en toren familie van elkaar maakt. Op elk van de schaalniveaus (die van het ensemble, gebouw, element (toren of sokkel), tussenschaal tot aan detaillering) doet de architectuur uitspraak. Er is niet voorgeschreven op welke wijze samenhang of variatie gemaakt wordt. Om te komen tot een gebalanceerde “eenheid

58 - Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitsplan Knoopcomplex

in verscheidenheid” voor het totale ensemble zal een breed palet aan middelen ingezet moeten worden. Veelheid van middelen is geen doel op zich, maar een manier om een gelaagd gevelbeeld te realiseren. Het leidt tot een zorgvuldig en rijk beeld wanneer het wordt ingezet op basis van een concept en niet als onderdeel van ornamentatie (facade-architectuur). Flexibiliteit / Hardheidsclausule De in de inleiding van dit SP beschreven hardheidsclausule is ook van toepassing op de beeldkwaliteit.

Duurzaamheid en natuurinclusiviteit De ambities op gebied van duurzaamheid zoals beschreven in het Stedenbouwkundig Plan dienen zich op alle niveaus in het plan te manifesteren en daarmee bij te dragen aan de verblijfskwaliteit voor mens en dier. Er wordt een zorgvuldige afweging gemaakt voor beplanting. Beplanting en water trekt niet alleen mensen aan maar is ook een habitat voor een uiteenlopende reeks van dieren, resultaat van een natuurinclusieve strategie. De natuur die wordt toegevoegd kent biodiversiteit en moet niet alleen de seizoenen doorstaan, maar ook bestand zijn tegen langdurige droge en natte periodes. Voorkomen dan wel verminderen van hittestress dient uitgangspunt te zijn van het ontwerp. Materialisatie, detaillering en reclame Veroudering en weersinvloeden hebben geen negatieve effecten op de

Een natuurinclusief plan, duidelijk afleesbaar in de gebouwen en openbare ruimte.

beeldkwaliteit. Zonwering moet binnen het gevelvlak vallen en wordt mee ontworpen; het toepassen van spiegelend glas is niet toegestaan. Eventuele zonnepanelen zijn onzichtbaar geplaatst op de hoogstgelegen daken; als daarnaast panelen in de gevels worden toegepast dan zijn ze onderdeel van de architectuur. Naast alle ruimte voor interpretatie en keuzes in de architectuur staat vast dat het palet van toegepaste materialen en kleuren aansluit bij de typering van warme hedendaagse architectuur. Bij de diverse planonderdelen wordt daarop nader ingegaan. Naast een keuze op basis van uitstraling en sfeer is het van belang om materialen te selecteren die robuust zijn, mooi verouderen en goed te onderhouden zijn. Reclame en belettering dient conform de algemene welstandscriteria ondergeschikt te zijn aan het gebouw, mee-ontworpen met de architectuur en aan de gevel te zitten (niet op het gebouw). Een reclameplan is onderdeel van het gevelontwerp. Zie algemene welstandscriteria van de Welstandsnota Utrecht (juni 2015, p.32 e.v.).

Voorbeeld van een natuurinclusief plan: 25 Verde, Torino - Luciano Pia.

Met materialen die op een mooie manier verouderen.

Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitsplan Knoopcomplex 59

Bij een publieke functie heeft de plint een open en transparant karakter en legt zo de verbinding tussen binnen en buiten. Om diezelfde reden vormt de Mineurslaan een uitzondering, hier bestaat geen interactie anders dan logistieke ontsluitingen en nutsruimten. Open en dicht De plint is levendig en afwisselend. Daarbij hoort dat de interactie met de straat optimaal dient te zijn. Om dat te bereiken moet nauwkeuriger worden gewerkt dan simpelweg veel glas toepassen. De interactie van het programma van de plint met de openbare ruimte is hierbij leidend.

5.2. Plinten Uitgangspunten: -

plinten weerspiegelen levendigheid, maken het plan toegankelijk en inclusief bij relatie binnen-buiten aaneengesloten, liefst overhoekse openingen, afleesbaar in plastiek puien bij openingen zijn tactiel en geven overgang binnen-buiten zorgvuldig vorm bij openingen lopen materialen buiten / binnen zoveel mogelijk in elkaar over

Met de ambities van de stad voor verdichting met behoud van leefkwaliteit voor inwoners is extra aandacht voor de stad op ooghoogte cruciaal. Van belang is dat de plint onderdeel is van het (bovenliggende) gebouw en een representatieve en levendige uitstraling heeft.

60 - Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitsplan Knoopcomplex

Plint open waar ook echt interactie is, bij voorkeur overhoeks.

Dat betekent dat openingen in de plint zorgvuldig worden ontworpen in samenhang met het achterliggende programma. Waar de interactie bestaat is de plint zo open mogelijk, bij voorkeur in de vorm van aaneengesloten, bij voorkeur overhoekse openingen. Op plekken waar de interactie niet bestaat lopen de sokkelvolumes juist door tot op het maaiveld, waardoor de torens landen. Stadslobby Het RVB heeft het voornemen om in de sokkel van toren Fase 2b een zogenaamde “stadslobby” op te nemen in het plan. Die sluit aan op de Knooppassage, het Knoopplein en het Forum en biedt daarnaast ruimte voor externe plintfuncties. (zie afbeeldingen volgende pagina). De eventuele stadslobby vervult een belangrijke rol binnen de plint en als verbinding tussen de niveaus maaiveld, Knoopplein en Forum.

Referentie stadslobby Lochal, Tilburg - Civic Architecten / BR / Inside Outside.

Referentie stadslobby Forum Groningen - NL-Architects / DMDJ Architecten. Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitsplan Knoopcomplex 61

Materialisering en detaillering In de architectuur neemt de mate van verfijning, tactiliteit en detail toe richting maaiveld en de plinten zijn uitnodigend en verlevendigen de buitenruimte. Plinten zijn gerelateerd aan de achterliggende functies, hoofdfuncties afgewisseld met additionele functies, horeca e.d. units en entrees: -

openingen liggen minimaal 30 cm verdiept tov de sokkel (negge); hoofd-entreepartijen zijn duidelijk afleesbaar in de gevel.

Ontsluiting, expeditie en technische voorzieningen

De plaatsing en de vormgeving van de voetgangersentrees is onderdeel van de ontwerpopgave. Expeditie moet inpandig plaatsvinden. Enige uitzondering op bovenstaande zijn de woningen en plintfuncties in Fase 2a en 3. Dit geldt niet voor het kantorenprogramma in Fase 3 of plintfuncties in andere fases. Zij mogen via een laad- en losplek aan de Croeselaan expediëren. Technische installaties zijn niet zichtbaar vanaf het maaiveld, tenzij onvermijdelijk; in dat geval zijn ze onderdeel van de architectuur. Ook opslag- en afvalruimten worden binnen het bouwvolume gerealiseerd.

De onderbouw ten behoeve van logistiek en parkeren is aangenaam van karakter: kleur, materiaalkeuze en verlichting zijn hiervoor de middelen. Toegangen naar de garages zijn volledig in de bebouwing opgenomen aan de Mineurslaan.

Overgang binnen buiten: Bezoekerscentrum Hoge Veluwe - Monadnock / Zwarte Hond.

62 - Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitsplan Knoopcomplex

Overgang binnen buiten: Brabants Museum, ‘s Hertogenbosch, BiermanHenket Architecten.

Tactiele detaillering puien: woongebouw, Eindhoven - Grosfeld Bekkers van der Velde.

De sokkels staan stevig geaard op de grond en aan de straten en pleinen, waar de torens licht de lucht in gaan. Dit principe van verloop en nadruk op stad op ooghoogte is zichtbaar in het beeld. In de materialisering van de gebouwen ontstaat een verloop in verfijning, tactiliteit en detail van top tot basis (verfijning neemt toe richting het maaiveld). Het leidt tot aantrekkelijke en aanraakbare gebouwen aan de straat en plinten met rijkdom en diepte in de gevel. Plastiek en lineariteit

5.3. Sokkels Torens Uitgangspunten -

beeldgramaticaal primair: leesbaar als stevig volume beeldgramaticaal secundair : rijke gelaagdheid en diepte werking > lijnenspel natuurlijk materialen minimaal de gevels aan het Knoopplein vergroend eenheid in verscheidenheid o.a. door verschillende kleuren maar binnen een reeks geleding, lijnenspel en grid (sokkels) bepalen mate van abstractie en geven samenhang geen PV panelen in sokkels

De volumes van de sokkel zijn stevig en tactiel gematerialiseerd en primair leesbaar als volume. Dat betekent dat de glasopeningen zijn vormgegeven als uitsnedes in het volume. Daarnaast zijn de sokkels deel van een ensemble dat op zijn beurt weer een plek heeft in de ruimtelijke compositie van de omgeving. Met dat doel dient een tweede laag te worden toegevoegd aan het gevelontwerp, namelijk lineariteit. De lineariteit verstrekt onderlinge samenhang en reageert daarnaast op het horizontale lijnenspel van het Beatrixgebouw en het verticale lijnenspel van het reeds gerealiseerde rijkskantoor Knoop 1. Samenhangende beeldtaal op niveausokkel en plint. Eénheid in verscheidenheid.

De sokkels sluiten aan op de schaal van de stad en de straten, waarboven de torens de positie in het stedelijk landschap bepalen. De drie torenvolumes presenteren zich gezamenlijk in het silhouet van de Westflank van het Stationsgebied. De sokkels vormen met de plint de straatwanden en leggen zo de verbinding met de stad aan de stedelijke assen. Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitsplan Knoopcomplex 63

Gelaagdheid en lijnenspel in een baksteengevel: De Nieuwe Kolk, Assen - de Zwarte Hond Architecten.

Verschillende kleuren binnen een samenhangende reeks: Badhuisjes Bornemouth.

64 - Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitsplan Knoopcomplex

Gelaagdheid en lijnenspel in een houten gevel: Sluisbuurt, Amsterdam - Cepezed.

Buitenzijde groen als deel gelaagdheid: Apartments, Massagno - Gazzaniga Architetti.

Zachtere groene gevels binnenzijde: Showroom, Beijin - Vector Architects.

Materialisering en kleuren De sokkels zijn uitgevoerd in een materiaal met een natuurlijke uitstraling. De lineariteit ontstaat door bijvoorbeeld reliefs in de vorm van banden of terugliggende stroken, of door duidelijke variaties in structuur of verbanden. De sokkelvolumes kunnen verschillend zijn gematerialiseerd en gedetailleerd, maar de kleuren vallen in een samenhangende reeks. Groene gevelmaterialen mogen hier worden toegepast maar onder voorwaarden: aan de buitenzijde van de sokkels is groen onderdeel van de gelaagde gevelopbouw zonder dat dit ten koste gaat van de gewenste robuustheid en samenhang. Aan de zijde van het Knoopplein wordt uitgegaan van groene gevels waarbij de leesbaarheid van het volume als geheel belangrijk is. Deze groene geveldelen kunnen dichte gevels zijn maar ook schermen op basis van net- of draadstructuren die de buitenbegrenzing vormen van een buitenruimte. Om de samenhang van het plan op sokkelniveau te waarborgen wordt bij toepassing van groene gevels ook de bestaande gevel van Fase 1 indien mogelijk meegenomen. Als uit windonderzoek blijkt dat schermen of luifels nodig zijn dan zijn die onderdeel van de structuur en detaillering van de groene gevels.

Groene gevel met open plint: New Street Square, Holborn - Biotecture.

Groen scherm: MFO House, Zürich. Raderschall + Partner.

Binnenkant zacht / buitenkant robuust.

Luifels en schermen icm groene gevels.

Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitsplan Knoopcomplex 65

Spoorzijde

Voorbeeld van lineariteit binnen het totaalbeeld van sokkels en torens.

Om samenhang te bereiken binnen de skyline maar ook binnen het complex wordt gewerkt met het beeldmiddel van lineariteit. Zowel de torens als de sokkels kennen als tweede laag in het gevelontwerp een vorm van gelaagheid en lineariteit. De dominante richting kan vrij worden vastgesteld maar moet ten opzichte van de andere delen van het ensemble en de omgeving een afwisselend beeld geven. Het hier getoonde schema geeft geen voorschrift voor de richtingen maar een beeld hoe dat eruit zou kunnen zien.

66 - Stedenbouwkundig Plan enCroeselaanzijde Beeldkwaliteitsplan Knoopcomplex

Spoorzijde Spoorzijde

5.4. Torens

Croeselaanzijde Croeselaanzijde

Uitgangspunten -

abstracter dan sokkels maar warme uitstraling gelaagde gevel door dieptewerking en lijnenspel middenschaal door insnijdingen de groene ambities van het project worden bij de torens vertaald door groene invullingen van de insnijdingen lijnenspel als middel voor samengang met omgeving en binnen complex

Rabostraatzijde Rabostraatzijde

-

Eenduidige vorm Alleen Fase 3 heeft eventueel een setback.

Insnijdingen ondergeschikt aan volume.

Subtiele afronding binnen de architectuur van bovenste twee lagen.

In het silhouet is speciaal aandacht voor de kroon van de gebouwen als beëindiging van de torens. De kroon is een verbijzondering van de toren en gaat niet ten koste van het torenvolume als geheel. In Fase 3 is een woondeel opgenomen. In de architectuur is dit duidelijk afleesbaar

Verschijningsvorm torens

Plastiek en lineariteit

De torens zijn éénduidig van vorm. Verbijzonderingen zijn ondergeschikt aan het hoofdvolume. Een uitzondering is de toren Fase 3: als deze toren wordt uitgevoerd in 90 meter hoogte dan wordt een verspringing toegepast om het woondeel van het kantoordeel te differentiëren.

Ook de torenvolumes kennen binnen het gevelontwerp een gelaagdheid in de vorm structuur en lineariteit. Net zoals bij de sokkels verstrekt dit de onderlinge samenhang en reageert daarnaast op het lijnenspel van de omgeving. In het geval van de torens wordt het lijnenspel gerealiseerd in de vorm van lamellen, profielen of banden Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitsplan Knoopcomplex 67

die in materiaal mogen afwijken van het geveloppervlak. Zie impressie “lineariteit binnen het totaalbeeld van sokkels en torens” op voorgaande pagina’s. Materialisering De volumes van de torens zijn abstracter gematerialiseerd en primair leesbaar als volume. De uitstraling is warm, rijk en gelaagd. Openingen zijn ondergeschikt aan het geheel van de gevel. Zolang aan het beoogde beeld wordt voldaan is toepassing van biobased materialen daarbij mogelijk. Materialen mogen per toren verschillen maar de kleuren van de torens vallen binnen een samenhangende reeks.

Abstracter maar warme uitstraling: Kantoor, Ittingen - Berrel Kräutler Architekten.

68 - Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitsplan Knoopcomplex

Abstracter maar gelaagd: Appartementen, Leiden - Studio Akkerhuis.

Abstracter maar warme uitstraling: Rockery and the Hyde, London - Studio Egret West.

De middenschaal Utrechtse hoogbouw wordt veelal gekenmerkt door de middenschaal. Het maakt gebouwen leesbaar en draagt bij aan de menselijke maat. Bij de ontwikkeling van het Knoopcomplex wordt hieraan invulling gegeven door introductie van insnijdingen die duidelijk lees-baar zijn als nuanceringen van het volume. Deze verbijzonderingen kennen in contrast met de rest van de gevels een uitgesproken groene uitstraling en inrichting, aansluitend op de ambities van natuurinclusiviteit. De afmetingen en inrichting van de insnijdingen maken dit mogelijk. Buitenruimtes woningen De woningen die worden opgenomen in Fase 3 worden voorzien van een buitenruimte. Buitenruimten mogen de rooilijn overschrijden en kunnen worden ingezet als middel om het woondeel te differentiëren van het kantoordeel mits ze een duidelijke gezamelijke structuur hebben die ondersteunend is aan de hoofdvorm van het gebouw.

Groene buitenruimte : Office Building, Ho Chi Minh City - VTN Architects.

Groene buitenruimte kantoren: Max and Moore, Amsterdam - Mei Architects.

Groene buitenruimte kantoren: Max and Moore, Amsterdam - Mei Architects.

Groene buitenruimte : Savonnerie Heymans, Brussel - MDW Architecture.

Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitsplan Knoopcomplex 69

Spoorzijde

Referenties binnen Utrecht en voorbeeld van middenschaal binnen het totaalbeeld van sokkels en torens - deze referenties zijn een illustratie van de bedoelde middenschaal en hebben geen betrekking op de in dit geval gewenste groene invulling.

Middenschaal: Stadskantoor, Utrecht Kraaijvanger Architects.

70 - Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitsplan Knoopcomplex Croeselaanzijde

Middenschaal: City Campus Max, Utrecht Klunder Architecten.

Middenschaal: World Trade Centre, Utrecht MVSA.

Overige dakinstallaties inclusief eventuele aan- en afvoeren zijn door hun plaatsing, inpassing en middels gebruik van dakopstanden niet zichtbaar vanuit de omringende openbare ruimte. Op deze daken zijn zoveel mogelijk de eventueel benodigde zonnepanelen aangebracht. Verbindingsniveaus De plaatsen waar de sokkels overgaan in de opbouw van de torens, alsmede ter plaatse van een eventuele setback in de toren van Fase 3 (zie randvoorwaardenkaarten, hoofdstuk 3), zijn vormgegeven als een verbindingsniveau. Hier gelden de volgende randvoorwaarden:

5.5. Daken en Verbindingsniveaus Uitgangspunten -

daken van de sokkels ingericht met bomen, struiken en of vegetatiedaken met voldoende pakketopbouw aangevuld met terassen op de verbindingsniveaus geen PV of installaties relatie binnen - buiten tpv verbindingsniveaus

Daken en dakterrassen zijn vormgegeven als een vijfde gevel. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de hoogstgelegen daken en de verbindingsniveaus. Daken Voor de hooggelegen daken van de torens geldt het volgende: Installaties voor glasbewassing en hoogstnoodzakelijke liftuitlopen dienen vanaf begin mee ontworpen te worden en geïntegreerd in de architectuur. Dakopbouwen zijn niet toegestaan.

De verbindingsniveaus zijn nadrukkelijk vormgegeven als daktuinen met een hoogwaardige inrichting van kruiden, struiken en bomen. Dikte en opbouw van de betreffende vloer moet zodanig zijn dat voldoende substantiële beplanting kan worden aangebracht waarbij drempelloze toegankelijkheid van de betreffende buitenruimten uitgangspunt is. De verdiepingen zijn op deze plaatsen bij voorkeur extra hoog en hebben een gemeenschappelijke fuctie zodat de kwaliteit van de groene daken zoveel mogelijk wordt benut. De daktuinen bestaan daartoe deels uit dakterassen. Binnen de randvoorwaarden van de bestaande constructie zou daarbij naar een oplossing kunnen worden gezocht die in elk geval in beeld zoveel mogelijk aansluit bij de andere verbindingsniveaus. In het geval dat de toren van Fase 3 wordt uitgevoerd in 90 meter hoogte dan bevindt zich op de overgang tussen de kantoren en het woongedeelte in dit volume een setback die ook als verbindingsniveau wordt vormgegeven. Dezelfde eisen zijn hier van toepassing. Ook hier bij voorkeur collectieve ruimten, eventueel in combinatie met buitenruimten van individuele woningen. Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitsplan Knoopcomplex 71

Groene terassen: Ekouin Nenbutsudo Temple, Tokyo - Yutaka Kawahara.

Groene terassen: kantoor Taiwan Keywow architecture.

72 - Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitsplan Knoopcomplex

Groene terassen: Central Parc Utrecht - GroupA.

Groene terassen: Sammlung Boros Berlin Realarchitekten.

Groene terassen: woontoren Casanova, Rotterdam - Barcode Architects.

5.6. Openbare ruimte STATUS ONDERDEEL KNOOPPLEIN EN KNOOPPASSAGE Als gevolg van contractuele verplichtingen hebben de delen die betrekking hebben op het bestaande Knoopplein de status van “gezamelijk ambitie” en zijn derhalve niet bindend. Dat geldt ook voor de Knooppassage, herinrichting is gezien de ontwikkeling wenselijk maar ligt buiten de scope van het plan.

Uitgangspunten -

streven naar vergroening openbare ruimte inclusief bestaande Knoopplein en Forum Samenhang met forum door materialen en inrichting volwaardige bomen is, waar mogelijk, uitgangspunt groene sfeer en rijk palet aan kleuren hele jaar door vergroening trappen

Gemeente Utrecht als ook RVB hebben hoge ambities op het punt van duurzaamheid, biobased bouwen en natuurinclusiviteit. Dit dient op alle niveaus in het plan afleesbaar te zijn en daarmee effectief bij te dragen aan de verblijfskwaliteit voor mens en dier.

Groen binnenterrein : Pancras Square, London - Townshend Landscape Architects. Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitsplan Knoopcomplex 73

Uitgangspunten beeldkwaliteit openbare ruimte 1.

Er ligt een vergroeningsopgave voor de openbare ruimte. Dit is essentieel voor het welzijn van mensen, voor bevordering van biodiversiteit en voor klimaatbestendigheid. Dat heeft ook consequenties voor het bestaande Knoopplein. 2. Ten behoeve van een samenhangende openbare ruimte dient de verbindende functie van het Forum afleesbaar te zijn. Dat gebeurt door toepassing van dezelfde materialen en details als het Forum op het punt van banden, verhardingen en straatmeubilair 3. Tegelijkertijd wordt recht gedaan aan de verschillende functies en identiteit van de verschillende plekken in het weefsel grenzend aan het Forum en in de directe omgeving. Differentiatie ontstaat door: percentage groen (zie bijgaande kaart); inrichting van de plantvakken relief en beplanting; in geval van het Knoopplein een gedeeltelijke vergroening van de trappen. 4. Waar mogelijk worden volwaardige bomen geplant. Indien nodig worden daarvoor constructieve voorzieningen opgenomen. 5. De waterhuishouding van het gebouwcomplex dient zorgvuldig te worden vormgegeven ten behoeve van natuurlijke bewatering van de beplanting en ter bestrijding van hittestress. 6. Het beplantingsplan dient zodanig te worden gemaakt dat het hele jaar door een groene en geschakeerde sfeer bestaat. 7. De keuze van planten en bomen is vrij te bepalen, mits aan de bovenstaande uitgangspunten wordt voldaan. 8.

Bestaande boomstructuren uit de omgeving worden, waar nodig, aangevuld met bomen van gelijke soort en plantomvang. 9. Hoewel buiten het plangebied is in samenhang met deze ontwikkeling herinrichting van de Knooppassage zeer wenselijk. 10. Eveneens buiten de scope van het plan maar wenselijk is een herinrichting van het gebied entree fietsenstalling, aanlanding Moreelsebrug en de Knooppassage.

74 - Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitsplan Knoopcomplex

Vergroening trappen : Apartment building Bühlstrasse, Zürich Guignard & Saner Archit.

Randvoorwaardenkaart - Openbare Ruimte

Afbeelding: Randvoorwaardenkaart openbare ruimte.

25%

Rabobank 30%

30%

Beatrixgebouw

ambitie : 40% status bestaand knoopplein niet bindend wegens contractuele verplichtingen

L&L

Legenda Bebouwingscontour Footprint Zone voor overbrugging hoogteverschil

40%

Knoopplein - Forumniveau Minimum percentage groen Aanhelen openbare ruimte Zoekgebied terras Laden en lossen

Knoop Fase 1

30%

25%

herinrichting indien mogelijk in samenhang met ontwikkeling Knoop

Utrecht Centraal Station

Rabobank

L&L

Plangrens

Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitsplan Knoopcomplex 75

6. Onderzoek en haalbaarheid 6.1 Geluidhinder Ten behoeve van het BP Westflank Zuid uit 2014 is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Omdat het SP geactualiseerd wordt en er een nieuwe planologisch kader komt, moeten de milieuonderzoeken worden geactualiseerd, zo ook het akoestisch onderzoek. Als er een gewijzigd bestemmingsplan gemaakt wordt, zijn de regels van de Wet geluidhinder (Wgh) nog van kracht (en niet de gewijzigde regels voor geluid uit de Omgevingswet). Op basis van de uitkomsten van het geluidsonderzoek kunnen de randvoorwaarden voor woningbouw vastgelegd worden. De realiserende partij zal bij de uitwerking van het bouwplan moeten voldoen aan de kaders die het (nieuwe) bestemmingsplan vaststelt.

verkeersaantrekkende werking van het plan op de omgeving moeten worden onderzocht. Vanuit het oogpunt van volksgezondheid wordt geadviseerd verder geen hogere geluidsniveaus toe te staan dan de zogenaamde ‘ambitiewaarde’ van 63 dB voor zowel geluid van weg- als railverkeer. Dit is 5 dB lager dan de wettelijke grenswaarde. Geluidsniveaus boven deze waarde worden immers als “zeer slecht” bestempeld. De ambitiewaarde is vastgelegd in de Nota Volksgezondheid (‘Gezondheid voor Iedereen’ Volksgezondheidbeleid 2019-2023).

Kader In het onderzoeksgebied zijn de volgende geluidbronnen van invloed: 1. Spoorweglawaai van alle treinen van en naar Utrecht Centraal (GPP-brongegevens obv treinen in dienstregeling); 2. Wegverkeerslawaai van busbanen en wegen (30km/u); 3. Emplacementslawaai (rangerende treinen van en naar ‘Emplacement Utrecht CS en Cartesiusweg’).

Verder dient er rekening te worden gehouden met de volgende uitgangspunten uit de Geluidnota Utrecht 2014-2018: a. iedere woning dient te beschikken over een geluidsluwe gevel; b. de woning bevat voldoende verblijfsruimten aan de geluidsluwe gevel, te weten 30% van het aantal verblijfsruimten of 30% van de oppervlakte van het verblijfsgebied; c. indien de woning beschikt over een buitenruimte, dan is deze bij voorkeur gelegen aan een geluidsluwe zijde. Het geluidsniveau mag er in ieder geval niet meer dan 5 dB hoger zijn dan aan de geluidsluwe gevel.

Voor het geluid vanwege het railverkeerslawaai geldt dat voldaan moet worden aan de grenswaarden uit de Wgh. De regels van de Wgh gelden alleen binnen de zone van de betreffende geluidsbron. Rondom het Knoopcomlex hebben alle wegen (en busbanen) een maximumsnelheid van 30 km/u. Wegen met een maximum snelheid van 30 km/u hebben wettelijk gezien geen zone waarvoor de Wgh van toepassing is. In het kader van een goede ruimtelijke ordening dienen deze wegen echter ook te worden onderzocht. Mede met het oog op gezonde verstedelijking zijn hierbij de eisen en uitgangspunten overeenkomstig met de Wgh onverkort van toepassing. Tevens zal de

Op basis van de resultaten uit het bestemmingsplan onderzoek uit 2014 worden er geen onoverkomelijke problemen verwacht. De Croeselaan ter plaatse is inmiddels afgewaardeerd naar 30 km/u waardoor de Wgh niet meer van kracht is en er geen hogere waarden verleend hoeven te worden. De geluidbelasting vanwege het railverkeer voldoet waarschijnlijk aan de geldende voorkeursgrenswaarde van 55 dB. Bij de bepaling van de geluidwering van de gevels moet het geluid van de 30km/u-wegen wel worden betrokken. Het geactualiseerde akoestisch onderzoek zal bovenstaande moeten aantonen.

76 - Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitsplan Knoopcomplex

6.2 Trillingen

6.4 Externe veiligheid

De gemeente Utrecht hanteert sinds enkele jaren de onderstaande werkwijze bij het opstellen van nieuwe ruimtelijke plannen nabij het spoor, waarbij de Handreiking Nieuwbouw en Spoortrillingen als leidraad dient. Om trillinghinder vanwege het spoor bij nieuwe bouwplannen te voorkomen worden door de gemeente Utrecht grenswaarden voor trillingssterkte opgelegd bij bouwaanvragen binnen 100 meter naast het spoor (middels een voorwaardelijke verplichting in de regels in het bestemmingsplan). Afhankelijk van de functie van het gebouw gelden er richtwaarden. De gemeente Utrecht stelt alleen eisen voor de functies wonen, gezondheidzorg en onderwijs.

In de omgeving bevinden zich geen buisleidingen of inrichtingen met gevaarlijke stoffen die vanuit het oogpunt van externe veiligheid relevant zijn voor de realisatie van de plannen. Het plangebied bevindt zich binnen het invloedsgebied van het doorgaande spoor waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Het plan bevindt zich niet binnen de maatgevende risicocontour of een plasbrandaandachtsgebied. Aan deze minimale afstandsbepalingen wordt dus voldaan. Wel moet het groepsrisico verantwoord worden.

Fase 3 van het Knoopcomplex (waar alle woningen voorzien zijn) ligt meer dan 100 meter van het treinspoor vandaan. Er zijn dan ook geen trillingen van het spoor te verwachten en er is geen nader onderzoek voor deze trillingsbron vereist.

Voor geluid van bedrijven en bedrijfsmatige activiteiten hanteert de gemeente Utrecht de beoordelingssystematiek van de VNG-publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering’ aangevuld met geluidbeleid (Geluidnota Utrecht 2014-2018). Daarbij worden richtafstanden in acht genomen die afhangen van de zwaarte van de bedrijfsbestemming. Bij lichte bedrijvigheid zoals kantoren, horeca en detailhandel is menging verantwoord in een gebied waar ook woonbestemmingen zijn toegestaan; er hoeft dan geen afstand te worden aangehouden.

6.3 Luchtkwaliteit Vanuit het aspect luchtkwaliteit zijn er geen wettelijke belemmeringen voor het realiseren van De Knoop Fase 2 en 3. De verkeersgeneratie is niet dusdanig dat daardoor overschrijdingen van de grenswaarden zullen ontstaan. Bij het opstellen van het bestemmingsplan moet echter nog wel een luchtkwaliteitsonderzoek uitgevoerd worden waarmee aangetoond wordt dat voldaan wordt aan de grenswaarden uit de Wet Milieubeheer. Daarbij moet ook gekeken worden naar het behalen van de WHO advieswaarden, omdat de gemeenteraad het college (motie 2015-78) heeft opgedragen om te streven naar het halen van deze advieswaarden en het voortdurend verbeteren van de luchtkwaliteit.

6.5 Bedrijven en milieuzonering

De (kantoor)panden zullen gebruik maken van installaties voor luchtbehandeling en verwarming/koeling. Meestal bevinden die zich op het dak of de bovenste verdieping, al of niet inpandig of omgeven door geluidsschermen. Ook zullen er mogelijk terrassen worden gerealiseerd waar stemgeluid van bezoekers de bepalende bron is. Gezien de grootte van de ontwikkeling is het aan te bevelen om bij de uitwerking rekening te houden (onderzoek te doen) met het geluid van bovengenoemde bronnen.

Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitsplan Knoopcomplex 77

Afbeelding: Uitsnede archeologische waardenkaart, WestFlank Zuid

6.6 Archeologie Het plangebied bevindt zich op de geactualiseerde gemeentelijke archeologische waardenkaart, die in 2022 zal worden vastgesteld, deels in een gebied van hoge archeologische verwachting (WA4), deels in een gebied van middelhoge archeologische verwachting (WA5) en deels in een gebied zonder archeologische waarde (WA7). Voor WA4 (hoge archeologische verwachting) geldt dat verstoringen van de bodem groter dan 100 m2 en dieper dan 30 cm vergunningplichtig zijn. Voor WA5 (middelhoge archeologische verwachting) geldt dat bodemingrepen groter dan 500 m2 en dieper dan 30 cm vergunningplichtig zijn. Voor WA7 (zonder archeologische waarde) verwachting geldt geen vergunningplicht. Aan de vergunning kunnen voorwaarden ten aanzien van het archeologisch onderzoek worden verbonden. Of er archeologisch onderzoek noodzakelijk is, is afhankelijk van de ontwikkelplannen (bodemingrepen) in relatie tot de gespecificeerde archeologische verwachting. Voor gebieden waar geen verwachting (meer) geldt, geldt de wettelijke meldingsplicht ten aanzien van toevalsvondsten (conform art. 5.10 van de Erfgoedwet). De hoge archeologische verwachting is gebaseerd op een oude Rijnloop. De middelhoge archeologische verwachting is gebaseerd op de ligging op de stroomrug waar bewoningsresten vanaf de prehistorie verwacht kunnen worden.

Onderzoek heeft aangetoond dat de hoofdgeul van de Rijn in de Romeinse tijd en Middeleeuwen tot aan het einde van de twaalfde eeuw na Christus dwars door de deelgebieden Westflank Noord en Zuid gelopen heeft. De exacte ligging en loop van de oude Rijngeul in de Romeinse tijd en (vroege) Middeleeuwen is een belangrijk thema in de archeologie binnen de gemeente Utrecht. In- en langs de rijnlopen kunnen archeologische waarden worden verwacht. Direct ten zuiden van het plangebied is op kronkelwaardafzettingen een middeleeuwse vindplaats aangetroffen. Mogelijk kunnen resten van deze vindplaats in het plangebied aanwezig zijn.

78 - Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitsplan Knoopcomplex

6.7 Bodemkwaliteit Het huidige Knoopgebouw ligt binnen de voormalige locatie van de Utrechtse Veekoekenfabriek. In 1874 werd ter plaatse de Willemskazerne gevestigd. In 1989 is de voormalige Knoopkazerne gerealiseerd. Deze is in 2018 getransformeerd naar de huidige situatie. In 2010 is door Oranjewoud een verkennend bodemonderzoek verricht (Oranjewoud, 236417, 14-12-2010). Uit dit onderzoek blijkt dat zowel de grond als het grondwater maximaal licht verontreinigd zijn. Bij het in 2016 door TAUW verrichte actualiserend en aanvullend bodemonderzoek (TAUW, R001-1240992MBQ-agv-V01-NL, 2007-2016) is eveneens vastgesteld dat de vaste bodem slechts licht verontreinigd is. Ná eventuele sloop van de opstallen moet een actualiserend onderzoek plaatsvinden van de planlocatie, teneinde de geschiktheid definitief vast te stellen.

De locatie bevindt zich in de dynamische zone van het Gebiedsplan Gebiedsgericht Grondwaterbeheer. Voor WKO en grondwateronttrekking kan worden aangesloten bij dit Gebiedsplan. WKO mag alleen in het eerste watervoerende pakket, tot circa 50 meter -mv, plaatsvinden. Het doorboren van de scheidende laag tussen eerste en tweede watervoerende pakket is niet toegestaan.

•

Het verdient aanbeveling bij het ontwerp goed na te denken over hoe het ondergronds ruimtegebruik (kabels, leidingen, (parkeer)kelders, infiltratie hemelwater, bomen, etc.) zo efficiënt mogelijk kan worden ingericht.

•

De locatie is minder gevoelig voor zettingen. De toepassingseis voor grond voor de planlocatie is op basis van de Nota Bodembeheer 2017 – 2027 “landbouw, natuur”.

6.8 Water In het kader van het bestemmingsplan moet een watertoets uitgevoerd worden. Naast de eerder genoemde randvoorwaarden voor weersextremen zijn ook andere randvoorwaarden op het gebied van water en riolering van belang. De volgende punten zijn van toepassing bij het verwerken van afvalwater, hemelwater en grondwater: • • • •

Knoop Fase 2 en 3 sluit voor het huishoudelijk afvalwater aan op de gemeentelijke riolering; Afvalwater dat wordt geloosd op de openbare vuilwaterriolering voldoet aan de geldende regels; Overtollig hemelwater dat wordt geloosd op het openbare hemelwaterstelsel voldoet aan de geldende regels; Overtollig grondwater dat wordt geloosd op het openbare ontwaterings- of hemelwaterstelsel voldoet aan de geldende regels.

• •

•

Er moet goed gekeken worden naar de wisselwerking tussen WKO’s en het infiltreren van grondwater; Afvalwater, overtollig hemelwater en overtollig grondwater worden gescheiden aangeleverd; Het leidingwerk dat nodig is voor de aansluiting van afvalwater, overtollig hemelwater en overtollig grondwater voldoet aan de geldende regels; Bouwwerken en percelen zijn minimaal bestand tegen grondwaterstanden die fluctueren tussen de representatieve hoogste en laagste grondwaterstand; Verblijfsruimtes zijn waterdicht conform de geldende bouwregelgeving.

In de aanvraag omgevingsvergunning moet het leidingplan voor riolering en hemelwater tot en met de grens van het terrein of erf zijn uitgewerkt.

6.9 Flora en fauna Op grond van de Wet natuurbescherming moeten initiatiefnemers onderzoek doen naar de effecten van hun activiteiten op beschermde dier- en plantensoorten en beschermde gebieden. Bij het vaststellen van een bestemmingsplan moet van tevoren duidelijk zijn dat de Wet natuurbescherming niet in de weg staat aan de uitvoering van het plan. Daarnaast moet worden gekeken naar de regels in de Omgevingsvisie en Interim Omgevingsverordening. Vanaf 1 juli 2022 geldt de omgevingsverordening. Zie: Omgevingswet en Omgevingsvisie | provincie Utrecht (provincie-utrecht.nl). Het RVB heeft in juli 2021 een “Natuurtoets herontwikkeling Fase 2 en 3 Generaal Knoopkazerne” laten doen. Op basis van dit onderzoek zien wij geen reden, dat het plan niet uitgevoerd kan worden.

Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitsplan Knoopcomplex 79

7. Uitvoerbaarheid 7.1 Economische uitvoerbaarheid Het project De Knoop Fase 2 en 3 valt binnen de grondexploitatie Stationsgebied. Deze grondexploitatie vormt het financiële kader voor de ontwikkeling. In de grondexploitatie Stationsgebied is een opbrengst voor het Knoopcomplex als geheel geraamd. De kosten voor het project worden geheel gedragen door de initiatiefnemer, met uitzondering van de uitbreiding van de openbare fietsenstalling. Hierover worden nog nadere afspraken gemaakt met de gemeente. Ook zijn afspraken gemaakt over de exploitatiebijdragen. Het voorgestelde programma uit dit SP is financieel haalbaar. Het resultaat is afhankelijk van de mogelijkheden om het volume te optimaliseren, het gebouwontwerp en de daarmee samenhangende bouwkosten. Voor de uitbreiding van de Knoopfietsenstalling is de dekking van de investering vooralsnog onzeker. Cofinanciering door het Rijk en de provincie is hiervoor randvoorwaardelijk. De initiatiefnemer neemt het beheer, de exploitatie en het onderhoud van de te realiseren kantoren en plintfuncties voor haar rekening. Voor de woningen en de fietsenstalling is nog niet definitief wie verantwoordelijk wordt voor beheer, exploitatie en onderhoud. Dit zal mede afhankelijk zijn van de toekomstige eigendomssituatie. De initiatiefnemer is (financieel) verantwoordelijk voor de ontwikkeling van het plan.

Er wordt een situatie gecreëerd waarin de gemeente geen financieel risico loopt en de economische uitvoerbaarheid van het project gewaarborgd is. De ambtelijke kosten voor de toetsing van het bouwplan worden door middel van leges gedekt. Planschade Naast de kosten voor het maken van het bestemmingsplan moet een inschatting worden gemaakt van het risico van planschade. Deze

80 - Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitsplan Knoopcomplex

ontwikkeling is planologisch grotendeels al mogelijk. De initiatiefnemer zal een planschaderisico-inventarisatie uitvoeren. Met het RVB zal een overeenkomst worden gesloten, met een paragraaf planschade zoals bedoeld in artikel 6.4a van de Wro. Hierin zal worden opgenomen dat eventuele planschadekosten voor rekening komen van het RVB.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Gelet op de recente ontwikkelingen in het Stationsgebied met de aanleg van het Forum en de Moreelsebrug verwachten we met de actualisatie van het SP en vervolgens met het bestemmingsplan dit gebied een volgende impuls te geven. Hierbij hebben we nadrukkelijk rekening gehouden met de toekomstige ontwikkelingen in het gebied, waarvan het Beurskwartier op dit moment de belangrijkste is. Het Knoopcomplex komt op belangrijke verbindingsroutes naar deze nieuwe wijken te liggen. Juist de actualisatie van het SP zorgt dat het Knoopcomplex zal bijdragen aan een “natuurlijke” en logische overgang tussen het Stationsgebied en het Beurskwartier.

7.3 Technische uitvoerbaarheid Bereikbaarheid, Levendigheid, Veiligheid en Communicatie (BLVC) In de directe omgeving van het Knoopcomplex bevinden zich diverse andere functies. Tijdens de bouwwerkzaamheden gaan de dagelijkse zaken in de directe omgeving door. Hierdoor is het mogelijk dat de werkzaamheden en de omgevingsfactoren elkaar beïnvloeden. Het is van belang dat de bereikbaarheid, leefbaarheid, veiligheid en communicatie goed en tijdig in beeld wordt gebracht om de veiligheid tijdens de realisatie te kunnen waarborgen en om evenwicht te vinden tussen het goed blijven functioneren van de omgeving, de realisatie van aangrenzende bouwprojecten en de tijd en ruimte die de bouwer

nodig heeft om het project te kunnen realiseren. Voorzienbaarheid van eventuele hinder en het daarover tijdig informeren van de omgeving vormt het uitgangspunt. Dit voorkomt klachten, maar ook vertragingen en/of meerkosten en faalkosten in de realisatie. In het Stationsgebied kunnen de geadviseerde bouwveiligheidszones niet altijd gehanteerd worden terwijl de bouw wel veilig moet plaatsvinden. Vanwege de beperkte beschikbare ruimte moet de bouwer rekening houden met extra beheersmaatregelen. Voor ontwikkelingen in het Stationsgebied zijn BLVC- eisen opgesteld waar de ontwikkelaar tijdens het ontwikkeltraject rekening mee moet houden en invulling aan moet geven. Deze BLVC-eisen omvatten onder andere het opstellen van een BLVCparagraaf in iedere ontwerpfase en een BLVC-plan voor de uitvoering. De BLVC- eisen en relevante procesafspraken hierover worden nader geformuleerd in het separate document BLVC-eisen en zullen als bijlage bij de uitvraag van de aanbesteding worden toegevoegd. Technische randvoorwaarden en raakvlakken Naast de BLVC-eisen moet bij de ontwikkeling van het Knoopcomplex rekening worden gehouden met technische randvoorwaarden als gevolg van raakvlakken met de omgeving. Deze technische randvoorwaarden worden uitgewerkt in een nog op te stellen document voor de aanbesteding en zo mogelijk worden deze weergegeven op een randvoorwaardenkaart.

De technische randvoorwaarden hebben onder andere betrekking op de volgende zaken: -

Kabels en leidingen; Bestaande WKO’s; Bouwen nabij de fietsenstalling De Knoop; Uitstraling bouwterrein; Bouwterrein, route bouwverkeer etc.; Bouwen nabij het Forum, busstation en spoor.

Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitsplan Knoopcomplex 81

8. Proces en vervolgtraject 8.1 Het samenwerkingsproces Dit nieuwe en geactualiseerde SP is in samenspraak met de initiatiefnemer RVB opgesteld. Het RVB en gemeente Utrecht zijn in 2021 een intentieverklaring overeengekomen met daarin intenties, ambities en afspraken over de wijze waarop we willen samenwerken in gebiedsontwikkelingen. Met dit SP wordt hier nader invulling aan gegeven voor de Knoop-locatie. De ambities geven aan waar we als overheden gezamenlijk voor staan. Het Knoopcomplex draagt op basis van dit SP bij aan een gezonde, inspirerende, duurzame en leefbare werk-, verblijf en woonomgeving. Hiermee levert het een belangrijke bijdrage aan de ambities van de gemeente om het Stationsgebied een grootstedelijk en leefbaar karakter te geven. Naast deze gemeentelijke ambities heeft de gemeente ook een belang omdat aanpassing van het bestemmingsplan nodig is voor een betere kwaliteit van de openbare ruimte en omdat de gemeente uitbreiding wenst van de openbare fietsenstalling. De gemeente hecht verder groot belang aan een goede communicatie en participatie met de stad, de omgeving en met de partijen in de buurt.

8.2 Het participatieproces Het voorliggend SP is een actualisatie van het SP “Westflank Zuid” uit 2013. Het SP uit 2013 vormde de basis voor het huidige bestemmingsplan “Westflank Zuid; Stationsgebied” uit 2014. Dit bestemmingplan is tot stand gekomen op basis van de gebruikelijke wijze van participatie met de stad en de omgeving. Aangezien nu sprake is van een actualisatie van het SP naar de ambities van gezond stedelijk leven wordt niet opnieuw uitvoerig met de omgeving geparticipeerd. Wel zal een consultatie met de omgeving worden gehouden voordat het college het SP vaststelt. De ontwikkeling van het Knoopcomplex is planologisch al mogelijk, dus we zullen ons bij de consultatie vooral richten op de veranderingen naar aanleiding van de actualisatie.

82 - Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitsplan Knoopcomplex

In het vervolgtraject informeren we de omgeving via de reguliere Nieuwsbrief en website https://cu2030.nl/page/rijkskantoordeknoop. Op bepaalde momenten zullen we actief de omgeving benaderen en om input vragen.

8.3 Besluitvorming Het SP is in door de gemeente in samenspraak met het Rijksvastgedbedrijf opgesteld. Het SP en de aanvullende anterieure overeenkomst worden in het tweede kwartaal van 2022 aan het College van B&W voorgelegd ter besluitvorming.

8.4 Planologisch juridisch proces Vanwege de actualisatie van het SP moet er een nieuw planologisch kader worden opgesteld om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken. Aangezien de invoering van de Omgevingswet uitgesteld is tot 1 januari 2023 en de benodigde planologische wijzigingen ten opzichte van het huidige bestemmingsplan beperkt zijn, zal er een nieuw bestemmingsplan worden gemaakt. Het nieuwe bestemmingsplan zal het huidige bestemmingsplan “Westflank Zuid” uit 2014 gaan vervangen. Vaststelling van het bestemmingsplan wordt voorzien in 2023. In het kader van de milieueffectrapportage kan voor dit project kan worden volstaan met een (vormvrije) MER-beoordeling.

8.5 Planning De belangrijkste mijlpalen voor het vervolgtraject zijn de volgende: Vaststelling SP door college (Q3 2022); Bestemmingsplan (Q3 2022 – Q2 2023); Aanbestedingprocedure (Q3 2023 – Q4 2023); Ontwerptraject vastgoed (Q1 2024 – Q4 2024); Verlening omgevingsvergunning (Q1 2025); Vroegst mogelijk realisatie (Q1 2026). Bovenstaande is een streefplanning en van veel factoren afhankelijk.