Vaststellingsrapport Veilingstraat 10 Dichterswijk

Reactie en ideeën over de maatschappelijke invulling lopen uiteen: van een flexibele ruimte waar bewoners activiteiten kunnen organiseren, een plek waar men elkaar (spontaan) kan ontmoeten en activiteiten kan ondernemen, voorzieningen gericht op kinderen en jeugd tot de behoefte aan horeca waarbij er een focus kan liggen op het bieden van werk aan mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt. Gelet op de reacties en behoeftes die daaruit naar voren komen is het idee voor deze locatie dat een stichting vanuit de buurt van en door bewoners, zich gaat inzetten voor het organiseren en coördineren van allerlei activiteiten en initiatieven voor en in de wijk. Vanuit de enquête en de straatgesprekken komt naar voren dat er behoefte is aan verschillende maatschappelijke initiatieven en laagdrempelig ontmoeten. Ook zijn er meerdere buurtbewoners (ca. 100) die hebben aangegeven bij te willen dragen aan (eenmalige) initiatieven/activiteiten. Omdat dit een subwijk is waar vanuit het principe 'ongelijk investeren voor gelijke kansen' minder prioriteit ligt, is het idee dat bewoners hier vanuit gemeenschapskracht zelf initiatief nemen. 2.3.4.5 Aanpassing van het onderzoek in bijlage 16 De uitgevoerde QuickScan wet natuurbescherming, zoals uitgevoerd op 22 april 2021 is geactualiseerd. Het bijgewerkte rapport vervangt de bijlage die bij het ontwerpbestemmingsplan was opgenomen.

19/74

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

2.3.4.6 Toevoeging memo actualisatie mer-aanmeldnotitie als bijlage 7 Gelet op de (beperkte) wijziging in het aantal verkeersbewegingen is beoordeeld of deze wijziging tot andere milieueffecten en andere conclusies leidt ten aanzien van de mer-plicht zoals opgenomen in het eerder genomen mer-beoordelingsbesluit. Dit is niet het geval. De memo ter onderbouwing opgenomen als bijlage 7 bij de toelichting. 2.3.4.7 Aanpassing van het onderzoek in bijlage 19 Het stikstofrapport is met de meest recente versie van de AERIUS Calculator geactualiseerd. Het bijgewerkte rapport vervangt de bijlage die bij het ontwerpbestemmingsplan was opgenomen.

20

Datum

september 2024

Vaststellingsrapport

3 Beoordeling van de zienswijzen Zienswijze 1

Indiener heeft geen commentaar op het ontwerpbestemmingsplan en geeft aan dat het voor de woningen aan de Veilingstraat, Veilingkade en Voorsterbeeklaan bekend was dat op deze locatie een hoog gebouw zou komen.

Reactie Bedankt voor uw reactie. Het is fijn om te vernemen dat de voorliggende ontwikkeling geen onvoorziene aspecten voor u heeft. Conclusie Op grond van deze zienswijze wordt geen wijziging aangebracht.

Zienswijze 2

Indiener geeft aan dat de ontwikkeling en de invulling ervan op een nette manier wordt gedaan. Daarbij geeft indiener aan dat hij zich niet kan vinden in dat een bouwhoogte van 12 bouwlagen passend is in de omgeving. Een bouwhoogte van 12 bouwlagen komt elders niet voor in de wijk, maar juist drie, vier of incidenteel vijf bouwlagen wel.

Reactie Bedankt voor uw positieve reactie over de wijze waarop het bestemmingsplan tot stand is gekomen. Hoogte Voor de afweging van het hoogteaccent spelen verschillende aspecten mee. Zo is de bijzondere ligging in de wijk van belang, maar ook de hoogte van de omliggende bebouwing. Hoogte – passend bij de omliggende bebouwing Allereerst over de mate van passendheid bij de omliggende bebouwing en de wijk. Het klopt dat in de omgeving de bebouwing tussen de drie (Croeselaan) en vijf (Veilingstraat/Veilinghavenkade) bouwlagen betreft. Er is juist bewust gekozen om de beoogde nieuwbouw hierop aan te laten sluiten, door de bebouwing (los van het hoogte accent) grotendeels uit drie- en vijf bouwlagen te laten bestaan. Zo heeft de bebouwing aan de zijde van de Veilingstraat, tegenover de bestaande bebouwing, aansluitend een maximale bouwhoogte van 16 meter, wat gelijk staat aan 5 bouwlagen. De bebouwing richting de Croeselaan heeft een maximale bebouwingshoogte van 10 meter, wat bestaat uit drie bouwlagen. Daarbij is het goed om aan te geven dat deze bouwhoogte is gemeten vanaf het peil aan de Veilinghavenkade en dat de maximale bouwhoogte inclusief de opstaande dakranden is. De breedte van het plein, welke ongeveer 38 meter is van de gevel van de nieuwbouw tot het muurtje van de historische haven, staat ook in verhouding tot de hoogte van het accent.

Hoogte – Bijzondere ligging in de wijk Een accent kan onder andere een gebouw zijn met een afwijkende bouwhoogte, dat tot doel heeft om een bijzondere plek in een wijk of buurt te markeren. De wijze waarop een accent wordt vormgegeven is per geval verschillend. Bij deze ontwikkeling is gekozen voor het toevoegen van een accent op de bijzondere locatie in de hoek van de Veilinghaven. Stedenbouwkundig is de locatie aan de hoek van de Veilinghaven bijzonder. Op deze hoek komen de zichtlijnen van de Twellosebeeklaan, Veilinghavenkade en Veilingstraat samen.Het hogere bouwdeel accentueert de hoek in de richting van de Veilinghaven. Doordat de nieuwbouw aan de Veilinghavenkade terug ligt, ten opzichte van de huidige bebouwing, ontstaat er een plek met een bijzonder uitzicht op het water en maakt het een connectie via de Twellobeekselaan met het oude Veilinggebouw, dat ook een stedenbouwkundig accent in de Dichterswijk is. Door een hoogteaccent

21/74

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

wordt deze bijzondere locatie in de Dichterswijk geaccentueerd en wordt de herkenbaarheid en de identiteit van de wijk vergroot. De hoogte van 12 bouwlagen, wat een maximale bouwhoogte van 37 meter betreft, kan slechts voor een deel in het plangebied en is daarmee qua ‘voetafdruk’ ook gelimiteerd. Zo is bebouwing in het plangebied beperkt tot waar het bouwvlak ligt en binnen dat bouwvlak is weer onderscheid gemaakt in waar welke maximale bouwhoogte mag worden gerealiseerd. Daarmee wordt voorkomen dat het gehele bouwvlak bijvoorbeeld tot een maximale hoogte van 37 meter mag worden gebouwd. Conclusie Op grond van deze zienswijze wordt geen wijziging aangebracht.

Zienswijze 3

Indiener geeft aan dat hoewel het rekening houden met lokale flora en fauna een mooi voornemen is, het niet gespecifieerd is hoeveel nestkasten er worden geplaatst, waar deze worden geplaatst, van welk type deze zijn en of ze worden geïntegreerd in de bebouwing. Indiener vraagt waarom er geen kasten in het gebouw worden geplaatst voor de aanwezige vleermuizen in het gebied. Indiener geeft daarbij aan dat in een recent opgeleverde ontwikkeling het principe van natuur inclusief bouwen niet is toegepast en vreest dat zonder duidelijke richtlijnen het in deze ontwikkeling ook niet toegepast zal worden. Het verzoek is dan ook om de plannen voor het bevorderen van de lokale biodiversiteit nader te specificeren.

Reactie Nestkasten in het plangebied en natuurinclusief bouwen Nestgelegenheid kan zowel in de bebouwing als in de (semi-)openbare ruimte worden toegepast. Voor de invulling (semi-)openbare ruimte geldt dat het plan daarvoor nog moet worden gemaakt. Dat zal er eerst moeten zijn voordat nestgelegenheid kan worden ingepast. Naast het faciliteren van vleermuizen doen we dit ook voor bijvoorbeeld de spreeuw en de gierzwaluw. Voordat het, t.o.v. de planlocatie zuidelijk gelegen, Heycopterrein opnieuw werd ontwikkeld was de spreeuw een doelsoort in dat gebied. Deze ontwikkeling biedt de mogelijkheid om de spreeuw opnieuw terug te brengen in de omgeving. De gierzwaluw is al in ruime mate aanwezig in de omgeving van de Veilingstraat. Daarom zou het ook goed zijn om voor deze soort nestgelegenheden op te nemen in het plan. Het concreet maken van faciliteiten voor deze doelsoorten vraagt om verdere uitwerking van het plan. Zo kan de ene soort juist behoefte hebben aan nestgelegenheid op hoogte terwijl een ander soort juist beter gaat op nestgelegenheid dicht bij de grond. De oriëntatie van de nestgelegenheden is ook van belang, aangezien een nestkast die het grootste deel van de dag in de volle zon hangt hierdoor te warm wordt, waardoor vogels hier niet zullen nesten.

In de verdere uitwerking van het plan worden nestgelegenheden ingepast in het ontwerp om het gebouw meer natuurinclusief uit te voeren. Deze is echter pas klaar bij de aanvraag voor de omgevingsvergunning voor de realisatie van de nieuwbouw. De doelsoorten en het aantal nestgelegenheden wordt in overleg met gemeente Utrecht afgestemd. Het definitieve plan wordt dan aan de gemeente ter goedkeuring voorgelegd. Conclusie Op grond van deze zienswijze wordt geen wijziging aangebracht.

Zienswijze 4

Indiener geeft aan bezwaar te hebben tegen hoogbouw en is juist voorstander van het behoud van de maatschappelijke functie en verzoekt de kringloop te behouden en intact te houden.

22

Datum

september 2024

Vaststellingsrapport

Reactie Bouwhoogte Wij verwijzen indiener naar de reactie onder 'Zienswijze 2’. Behoud maatschappelijke functie Binnen de ontwikkeling is niet alleen sprake van woningbouw. Binnen het plangebied is op een deel van de beoogde bebouwing een functieaanduiding neergelegd met de naam ‘maatschappelijk’. Met deze aanduiding is voor de plint, bestaande uit de eerste twee bouwlagen aan de zijde van het plein, een andere invulling dan de functie wonen mogelijk gemaakt. De regels in het bestemmingsplan (specifiek artikel 5 lid 2 onder 3) bepalen namelijk dat ter plaatse van die aanduiding het op de eerste bouwlaag uitsluitend is toegestaan om de ruimte voor voorzieningen ten behoeve van de naast en bovengelegen woningen, maatschappelijke voorzieningen en een horecavestiging te situeren en op de tweede bouwlaag ditzelfde maar met de mogelijkheid voor woningen. Op basis van dat lid is het mogelijk gemaakt dat een maatschappelijke voorzieningen in de plint mogelijk is. Overigens heeft de bestemming van de Veilinghal op basis van het hiervoor geldende regime een bedrijfsbestemming, waarbinnen maatschappelijke voorzieningen niet mogelijk zijn zonder een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan. Het behoud van de kringloop Het is niet mogelijk om de huidige hal en daarmee ook de kringloop te behouden. De invulling van de hal als kringloop zou altijd tijdelijk zijn.

Er werd juist een tijdelijke invulling aan de hal gegeven om te voorkomen dat het gebouw onnodig zou verloederen tijdens de planvorming. Daarbij is een kringloop ook geen maatschappelijke voorziening. Het stedenbouwkundig plan Dichterswijk-West is als één integraal plan ontworpen en eind jaren ’90 vastgesteld. Daarbij is toen besloten dat alleen de Veilinghal aan het Heycopplein (en dus niet de Bo-rent hal of de toenmalige Intertaste fabriek) als cultuurhistorisch element zou worden ingepast in het gebied. Daarnaast is in 2009 in overleg met de Utrechtse Stichting voor het Industrieel Erfgoed (USINE) gestart met een uitgebreide inventarisatie. Deze inventarisatie heeft in 2013 geresulteerd in een selectie van 33 gebouwen van industrieel erfgoed die zijn aangewezen als gemeentelijk monument. De gebouwen aan de Veilingstraat en Heycopstraat zijn in de inventarisatie meegenomen. Bij de afweging van de architectuur- en cultuurhistorische waarden zijn deze gebouwen weliswaar karakteristiek bevonden, maar niet van zodanige waarde dat ze deze hebben opgenomen in de selectie van beschermd industrieel erfgoed. In de achtereenvolgende bestemmingsplannen voor o.a. Heycop en de Bo-rent locatie is er steeds voor gekozen vast te houden aan de uitgangspunten van het oorspronkelijke stedenbouwkundige plan, met onder meer de zichtlijn en de daar bijbehorende groene laan naar de Veilinghal.

Conclusie Op grond van deze zienswijze wordt geen wijziging aangebracht.

Zienswijze 5

Indiener geeft aan dat de bouwhoogte van het plan niet past binnen de uitstraling van Dichterswijk, dat een relatief lage bebouwing heeft. Door de gekozen peilhoogte aan de Voorsterbeeklaan kan de ontwikkeling zelfs hoger worden dan beschreven, tot wel 40 meter. De huidige maximale bouwhoogte moet dan ook aangehouden worden. Daarbij geeft indiener aan dat hij zorgen heeft over het aantal benodigde parkeerplekken en de reductie die wordt toegepast door middel van deelauto’s en fietsen. Het verzoek is daarom om dit nader te onderbouwen. De leefbaarheid in de wijk kan ernstig aangetast worden als er wel woningen worden toegevoegd, maar geen (sociale) voorzieningen. Deze voorzieningen zijn in de huidige staat al ontoereikend voor de wijk. Over het aspect biodiversiteit geeft indiener aan dat de conclusie dat voor vleermuizen geen ‘gebouw gebonden’ gedrag is geconstateerd is gebaseerd op beperkt onderzoek. In dat kader verzoekt indiener om een aanvullend onderzoek. Voor de luchtkwaliteit vraagt indiener extra

23/74

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

maatregelen voor het bouwen en gebruiken van de bebouwing, aangezien de huidige PM10 en PM 2,5 waarden al boven de richtlijnen liggen. Extra verkeersactiviteit zal dit verhogen. Tot slot vraagt indiener aandacht voor de tijdelijke bouwhinder. Bij de Heycop-ontwikkeling zijn geluids- trillingsen stofnormen overschreden en dit heeft tot schade geleid aan de woning van indiener. Om dit te voorkomen bij deze ontwikkeling wordt gevraagd om extra voorwaarden om bouwhinder te beperken en handhaving ervan te waarborgen.

Reactie Hoogte – passend bij de omliggende bebouwing Wij verwijzen indiener naar de reactie onder 'Zienswijze 2’. Peilhoogte in verband met de bouwhoogte Rondom de Veilingstraat 10 ligt de openbare ruimte niet overal op één niveau. Aan de zijde van de Veilinghavenkade ligt de openbare ruimte hoger dan aan de zijde van de Croeselaan. Het verschil hiertussen is ongeveer 1 meter. De maximale bouwhoogte van de beoogde ontwikkeling is gemeten vanaf het peil aan de Veilinghavenkade. Het hoogteverschil in de straat wordt, evenals bij de tegenovergelegen bebouwing, in de bebouwing opgelost. Dat betekent dat gezien vanaf de Veilinghavenkade de bebouwing een maximale bouwhoogte van 37 meter heeft. Vanaf de Croeselaan gezien, waar een ander peilniveau geldt, zal het hoogteaccent dan een maximale bouwhoogte hebben van ongeveer 38 meter en niet 40 zoals indiener aangeeft. In het ontwerpbestemmingsplan is abusievelijk opgenomen dat het peil wordt gemeten op de Voorsterbeeklaan. Dit wordt bij de vaststelling van het bestemmingsplan in de toelichting aangepast naar de Veilinghavenkade. Hoewel de verkeerde straat werd benoemd voor het peil, is het meetpunt zelf ongewijzigd. Parkeren Wij begrijpen de zorgen van indiener over de parkeerdruk als gevolg van de ontwikkeling en geven graag een nadere uitleg c.q. onderbouwing voor de berekening.

Bij een ontwikkeling wordt gekeken wat de parkeereis is bij het beoogde gebruik en hoeveel parkeerplaatsen er nodig zijn. Daarbij wordt per functie die mogelijk wordt gemaakt in het plangebied berekend wat er nodig is. Voor deze berekening wordt gebruik gemaakt van de Parkeervisie van de gemeente Utrecht en de beleidsregels parkeernormen auto 2021 gemeente Utrecht en de beleidsregel parkeernormen fiets 2021 gemeente Utrecht. Uitleg van de berekening Allereerst wordt gekeken naar de bestaande functie op de locatie van de ontwikkeling. Dit is een kringloopwinkel, wat betekent dat er sprake is van detailhandel in combinatie met opslagruimte. Dit gebruik wordt gezien als het rechtens verkregen niveau; het gebruik wat er al was. Daarbij is gekeken naar zowel lang- als kort parkeren en hoe hier in de bestaande functie werd voorzien. Op de locatie waren 12 parkeerplaatsen op het eigen perceel aanwezig, die voor lang parkeren werden ingevuld. De overige parkeervraag werd opgelost in het openbare gebied. Gelet op de functie werd daardoor 35,9 parkeerplaatsen in het openbare gebied gebruikt. Voor de beoogde ontwikkeling wordt de parkeereis van de nieuwe ontwikkeling in mindering gebracht op de parkeereis van de bestaande functie. Een nieuwe ontwikkeling hoeft alleen te voorzien in de extra parkeerbehoefte.

Voor de bezoekers is er voldoende parkeerruimte om in de openbare ruimte te parkeren, op basis van de bestaande functie. In de parkeerbehoefte van nieuwe bewoners wordt in overeenstemming met het Utrechtse parkeerbeleid volledig voorzien door inzet van deelauto’s en extra fietsparkeerplaatsen. Er is daardoor nagenoeg geen sprake van een toename van de parkeerdruk. Bewoners van de nieuwbouwontwikkeling Veilingstraat komen niet in aanmerking voor een parkeervergunning voor het openbare gebied, dit is ook in de anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer opgenomen. Als er bestaande plekken in de openbare ruimte ingezet worden voor deelmobiliteit kunnen deze in dat geval ook door de huidige bewoners worden gebruikt. Recente tellingen tonen overigens aan dat er geen sprake is van een te hoge parkeerdruk in dit parkeerrayon. 24

Datum

september 2024

Vaststellingsrapport

Voor het uitleggen van de reductiemogelijkheden is het eerst van belang om te weten binnen welk parkeergebied de ontwikkeling is gelegen. Dit betreft parkeergebied A2. In de geldende beleidsregels (Beleidsregel parkeernormen auto 2021 gemeente Utrecht, art. 7 en 12) gelden verschillende reductie mogelijkheden per zone. Voor A2 betekent dit dat tot een maximum van 100% van de parkeereis omgezet mag worden naar deelautoplekken met deelauto's. Van de deelautoplekken mag vervolgens maximaal 50% (met een maximum van 5 plekken) ingezet worden voor ander vormen van deelmobiliteit zoals (elektrische) deelfietsen of deelbakfietsen. Het bepalen dan wel vastleggen van het percentage voor deelautoplekken is gebaseerd op een haalbaar en realistisch aanbod van de deelmobiliteit. Dit volgt uit gesprekken tussen aanbieders van deelmobiliteit, de ontwikkelaar en de gemeente. Uiteindelijk resulteert dit in een realistisch aanbod tussen 4 en 7, waarbij de helft omgezet kan worden in deelmobiliteitsplekken, waarbij er maximaal 5 plekken in de bestaande openbare ruimte mogen worden geplaatst. Deze oplossing voldoet aan de criteria gesteld in het beleid. Door het aanbieden van andere vormen van mobiliteit, zoals deelauto’s, wordt gestimuleerd dat de bewoners andere vormen van mobiliteit gaan gebruiken dan de eigen auto.

Daarnaast ligt de ontwikkeling in een verstedelijkingsknooppunt wat betekent dat gebruik gemaakt kan worden van een goed OV-netwerk. Ook dit draagt bij dat bewoners en bezoekers andere keuzes kunnen maken dan het gebruik van de eigen auto. De Gemeente heeft de voorkeur om een deel van de parkeereis om te zetten in parkeerplekken in de naastgelegen autoparkeergarage. Dit betreft dan ruimte voor het auto parkeren voor bewoners. In dat geval kan er toch een aantal bewoners van Veilingstraat, die niet in aanmerking komen voor een vergunning voor straatparkeren, een eigen auto parkeren. Deze afspraak kan pas definitief worden gemaakt als is aangetoond dat hiervoor ruimte beschikbaar is in de Heycopgarage. Dit zal moeten worden aangetoond bij de aanvraag omgevingsvergunning. Voorzieningen in de buurt Als gemeente zetten wij in op een evenwichtige verdeling van voorzieningen in Utrecht. Dit staat opgenomen in de Ruimtelijke strategie Utrecht 2040 en het koersdocument Leefbare stad en maatschappelijke voorzieningen. In Dichterswijk en de omliggende wijken zijn er voldoende voorzieningen te vinden, net zo veel of zelfs meer dan in de rest van de stad. De toevoeging van 110 woningen leidt tot een beperkte extra druk op de voorzieningen. Deze extra vraag kan worden opgevangen met de bestaande voorzieningen in de wijk.

Daarbij is relevant dat in zowel de Merwedekanaalzone als het Beurskwartier voorzieningen zoals supermarkten, kinderopvang, scholen en medische voorzieningen worden toegevoegd. Hoewel deze ontwikkelingen nog een aantal jaren duren tot realisatie, kunnen deze voorzieningen wel in de toekomst gebruikt worden door de bewoners van Dichterswijk. Trillingen, geluid en stof door bouwwerkzaamheden Wij begrijpen dat indiener extra maatregelen wenst om overlast en schade aan diens woning als gevolg van de bouw van de ontwikkeling te voorkomen. Het voorkomen van bouwhinder is geen onderdeel van een bestemmingsplan of wat hierin wordt geregeld. Dat betekent echter niet dat er geen rekening dient te worden gehouden met omwonenden rondom een ontwikkeling waarvoor gebouwd wordt en mogelijke schade die daardoor zou kunnen optreden. In hoofdstuk 7 van het Besluit bouwwerken leefomgeving zijn namelijk regels opgenomen die in acht moeten worden genomen bij bouw- en sloopwerkzaamheden. Deze regels zijn gesteld om onder andere de veiligheid te waarborgen en de gezondheid te beschermen in de directe omgeving van bouw- en sloopwerkzaamheden. Hierin worden ook onderwerpen zoals trillinghinder, stofhinder en geluidshinder bepaald. De bouwer van de ontwikkeling is de partij die deze regels moet naleven.

Voor deze ontwikkeling zal de initiatiefnemer vooruitlopend en tijdens de bouw de omwonenden actief informeren over de werkzaamheden. Daarbij is de bouwer verplicht om een bouwveiligheidsplan (BLVC-plan) aan te leveren, waarmee de bouwer de overlast voor omwonenden

25/74

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

zoveel mogelijk beperkt. Daar staat ook in hoe de buurt of straat bereikbaar blijft en wie er bij problemen waarvoor aanspreekbaar is. Dit plan wordt getoetst bij de omgevingsvergunning. De gemeente kan dan tijdens de bouw controleren of bijvoorbeeld het geproduceerde geluid wel aan de wettelijke normen van het Besluit bouwwerken leefomgeving voldoet. Indien er toch onverhoopt schade aan de woning ontstaat als gevolg van de bouw van de ontwikkeling, dan kunt u hiervoor de bouwer aansprakelijk stellen. Voor eventuele schade dient de bouwer namelijk een toereikende CAR (Construction allrisk) verzekering af te sluiten. Dit is een privaatrechtelijke aangelegenheid waar wij als gemeente buiten staan. Indiener en initiatiefnemer kunnen wel bijvoorbeeld onderlinge afspraken maken over aspecten als een nulmeting en herstel van schade. Wij kunnen dit niet verplichten of anderszins als voorwaarde op laten nemen in de omgevingsvergunning. Wel laten wij u graag weten dat de ontwikkelaar heeft aangegeven dat zij een opname voor de start bouwwerkzaamheden (nulmeting) laat doen door een onafhankelijke partij bij de omliggende woningen, voordat de werkzaamheden beginnen. Een nulmeting gebeurt bij voorkeur zo kort mogelijk voor het begin van de bouwwerkzaamheden, zodat er een duidelijk beeld ontstaat van eventuele schade die als gevolg van het bouwen zou zijn ontstaan.

Aanvullend onderzoek voor vleermuizen Voor de biodiversiteit is een ecologische quickscan uitgevoerd waarin de planlocatie ongeschikt werd bevonden voor gebouw bewonende vleermuizen. Naar aanleiding van een melding van vleermuisactiviteiten rondom de bebouwing is een extra controlerend onderzoek uitgevoerd (bijlage 16 van de toelichting). Daarbij is gelet op vleermuisactiviteiten rondom de bebouwing en eventuele uitvliegers. Hoewel er wel foerageergedrag van de kleine dwergvleermuis is waargenomen, is er geen gebouwgebonden gedrag of zijn er uitvliegende vleermuizen geconstateerd. Daarbij is de quickscan op 12 juli 2024 geactualiseerd (bijlage 16). Wij zien dan ook geen aanleiding om aan de juistheid van de uitgevoerde onderzoeken te twijfelen. Bij de actualisatie is geconstateerd dat, in vergelijking met de situatie zoals aangetroffen bij het extra controlerende onderzoek in 2023, er tijdelijke vleermuispalen op de locatie aanwezig zijn. Deze palen zijn tijdelijke maatregelen ter mitigatie van een ingreep ten zuiden van het plangebied. Alvorens er op de planlocatie gesloopt zal worden wordt beoogd dat deze kasten weer verwijderd zijn. Als de kasten op dat moment nog wel aanwezig zijn, zal hier met de sloop rekening mee gehouden moeten worden. Voor gebouwgebonden gedrag van vleermuizen zou de bestaande bebouwing een mogelijkheid moeten bieden.

In de Ecologische Quickscan (bijlage 16 van de toelichting) is echter al geconstateerd dat op de planlocatie geen spouwmuren aanwezig zijn die toegankelijk voor vleermuizen zijn of er sprake is van betimmering of beplating waar ze achter kunnen kruipen. Alleen de zolder van de bestaande loods is toegankelijk voor vleermuizen, maar hier ontbreekt houvast voor ze en er zijn ten tijde van de quickscan ook geen verblijfsporen aangetroffen. Dit is nogmaals geconcludeerd in een aanvullende controleronde die naar aanleiding van een melding van een omwonende over de aanwezigheid van vleermuizen, is gedaan. In de omgeving van het plangebied zijn wel vleermuizen aanwezig. Dit blijkt ook uit de memo ‘Memo controleonderzoek vleermuis (bijlage 17). Deze vleermuizen verblijven en foerageren dan ook in de omgeving van het plangebied en niet in de huidige bebouwing. Om hiermee rekening te houden is dan ook geadviseerd om de sloop van het gebouw overdag uit te voeren en bij eventuele bouwwerkzaamheden in de avond geen gebruik te maken van bouwlampen richting het foerageergebied. Nader aanvullend onderzoek, zoals indiener verzoekt, is dan ook niet nodig. De verwachting is ook niet dat hier een ontheffing op grond van de Wet natuurbescherming voor benodigd is. Luchtkwaliteit Voor de onderbouwing van het bestemmingsplan is voor het aspect luchtkwaliteit een onderzoek uitgevoerd.

Daarbij is gekeken naar het aantal verkeersbewegingen en wat dit bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Uit het onderzoek en de onderbouwing van het bestemmingsplan volgt dat de ontwikkeling ‘niet in betekenende mate’ bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Voor het aspect luchtkwaliteit wordt aan de wettelijke grenswaarden voldaan. Daarbij is relevant dat het aantal 26

Datum

september 2024

Vaststellingsrapport

verkeersbewegingen door de ontwikkeling minder wordt, wat juist een positief effect heeft op luchtverontreiniging. De ontwikkeling heeft voor het aspect luchtkwaliteit geen negatieve invloed op het woon- en leefklimaat, waardoor de goede ruimtelijke ordening geborgd blijft en dit niet tot aanpassing van het bestemmingsplan leidt. Daarbij melden we voor de volledigheid ook dat maatregelen, waar indiener naar vraagt, voornamelijk effect hebben op de NO2 concentratie en in veel mindere mate op de fijnstofconcentratie waar de zorg van indiener op ziet. Conclusie Op grond van deze zienswijze wordt de wijziging aangebracht die in paragraaf 2.3.3.1 is beschreven.

Zienswijze 6

Indiener geeft aan tegen de bouwhoogte uit het plan te zijn, omdat dit niet past binnen de wijk en binnen de direct omliggende bebouwing. Daarbij vraagt indiener waarom er alleen huurwoningen worden gebouwd en waarom er geen gedeelte bestemd wordt voor starters-koopwoningen.

Reactie Bouwhoogte Wij verwijzen indiener naar de reactie onder 'Zienswijze 2’. Sociale huurwoningen Voor deze ontwikkeling is gekozen voor het toevoegen van sociale huurwoningen, in plaats van bijvoorbeeld middenhuur of koopwoningen. In de buurt Dichterswijk is het aandeel sociale huurwoningen ten opzichte van het aandeel particuliere (middensegment en vrije sector) sterk ondervertegenwoordigd. Het aandeel koopwoningen in 2023 in de buurt Dichterswijk (59%) ligt boven het stedelijk gemiddelde van 44%. Een streven uit de woonvisie is om de balans in de sociale huurwoningenvoorraad in de stad te verbeteren. Eén van de manieren om dit te bereiken is door woningtypen en prijssegmenten evenwichtiger over de stad te verdelen. Het aandeel huurwoningen in bezit van woningcorporaties in de buurt Dichterswijk bedraagt slechts 10%, waarbij bezien op het niveau van de subbuurt Dichterswijk-west, Stadshaven dit aandeel slechts 3% bedraagt. Als de oplevering van de ontwikkeling Heycop meegenomen wordt in deze berekening zal dit percentage worden opgehoogd naar 10%. Dit percentage ligt echter nog steeds ruim onder het Utrechts gemiddelde. Vanwege de ondervertegenwoordiging van het aandeel sociaal wordt juist door het toevoegen van sociale huur in dit project een bijdrage geleverd aan het streven uit de woonvisie om de balans in de sociale huurwoningenvoorraad in de stad te verbeteren.

Daarbij wordt met de toevoeging van huurwoningen (in plaats van koopwoningen) het aanbod van sociale huurwoningen in de wijk langjarig verzekerd. Conclusie Op grond van deze zienswijze wordt geen wijziging aangebracht.

Zienswijze 7

Indiener is erg blij met de nieuwe ontwikkeling. Indiener geeft aan veel meer sociale huur te willen in de stad.

Reactie Bedankt voor uw reactie. Als gemeente hebben wij de ambitie om de sociale huurvoorraad te vergroten. Zeker in wijken, zoals de Dichterswijk, waar een ondervertegenwoordiging van het aandeel sociaal is (zie beantwoording zienswijze 6 ‘Sociale huurwoningen’). Deze ontwikkeling draagt bij aan deze ambitie door sociale huurwoningen toe te voegen en in te zetten op een verdeling daarvan over de wijken. Het huidige college zet verhoogd in op het toevoegen van sociale huur, uitgangspunt is 40% sociale huur per project.

27/74

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

Conclusie Op grond van deze zienswijze wordt geen wijziging aangebracht.

Zienswijze 8

Indiener geeft aan dat de bouwhoogte te hoog is voor de wijk.

Reactie Wij verwijzen indiener naar de reactie onder 'Zienswijze 2’. Conclusie Op grond van deze zienswijze wordt geen wijziging aangebracht.

Zienswijze 9

Indiener heeft bezwaar tegen het ontwerpbestemmingsplan en het besluit hogere waarde. Indiener geeft aan dat er onvoldoende rekening is gehouden met de overlast van de bouw op de Veilinghaven 10. Door de ligging van het bouwterrein zal het geluid enorm galmen. Dit heeft tot gevolg dat het flatgebouw waar indiener woont, veel last zal krijgen van geluidsoverlast. Indiener geeft aan vooral geluidsoverlast te verwachten van het heien. Volgens indiener worden bij de bouw van de Nieuwe Defensie al geluidswaarden overschreden, mede dankzij galmende bouwgeluiden die over het water heen komen. Indiener geeft aan dat de bouw op de Veilinghaven samen met de bouw voor de Nieuwe Defensie ervoor zorgt dat van twee kanten bouwgeluiden te horen zijn, die over de maximale waarden voor geluidsbelasting heenkomen. Hierdoor wordt het woonplezier van omwonenden aangetast. Indiener geeft ook aan dat er onvoldoende onderzoek is gedaan naar de milieueffecten van de voorgenomen ontwikkeling. Daarbij zijn er geen nieuwe winkels toegevoegd, terwijl het aantal woningen wel is toegenomen. In de bestaande situatie worden de winkels al te druk bezocht.

Reactie Overlast door sloop- en bouwlawaai Wij begrijpen dat indiener zich zorgen maakt over geluiden als gevolg van de diverse bouwwerkzaamheden. Overlast door bouwwerkzaamheden zijn echter onvermijdelijk. Dat betekent niet dat er daarmee onbeperkt overlast veroorzaakt mag worden. Er zijn namelijk maatregelen die wel in acht moeten worden genomen bij bouw- en slooplawaai. Zo geldt bijvoorbeeld artikel 7.17 van het Besluit bouwwerken leefomgeving. Daarin is bepaald dat bouw- en sloopwerkzaamheden alleen op werkdagen en zaterdagen tussen 7.00 uur en 19.00 uur mogen worden verricht en dat bij het verrichten van de werkzaamheden de in dat artikel opgenomen dagwaarden en blootstellingsduur niet mag worden overschreden. Daarnaast is de bouwer verantwoordelijk voor het informeren van de omgeving over de werkzaamheden. Voor de volledigheid vermelden wij wel dat het voorkomen van overlast tijdens de sloop- of bouwwerkzaamheden geen onderdeel zijn van een bestemmingsplan. Dit aspect komt namelijk pas aan de orde bij de sloopmelding en vergunningverlening voor de realisatie van het project. Aanvullend verwijzen wij indiener naar de reactie onder zienswijze 5, onder het kopje ‘Trillingen, geluid en stof door bouwwerkzaamheden’.

Besluit hogere waarden Het besluit hogere waarde heeft geen betrekking op geluid als gevolg van bouwwerkzaamheden, maar op geluid als gevolg van wegverkeer op de nieuwe woonfunctie. Daarbij strekt het hogere waarde besluit niet tot bescherming van bestaande omwonenden maar voor de nieuwe bewoners van het te bouwen appartementengebouw. Hoewel de verwarring begrijpelijk is, kan het bezwaar van indiener tegen het besluit hogere waarde op dit punt niet tot een aanpassing van het bestemmingsplan of het besluit hogere waarde zelf leiden. Onderzoek van milieu-effecten 28

Datum

september 2024

Vaststellingsrapport

De onderbouwing voor het mer-beoordelingsbesluit is de aanmeldnotitie Vormvrije m.e.r.beoordeling Veilingstraat 10. Hierin worden de uitgevoerde onderzoeken beschreven en geconcludeerd dat er geen sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen. Daarmee is er geen aanleiding om een m.e.r.-procedure te doorlopen. Hiermee is voor deze ontwikkeling voldoende onderzoek gedaan naar de milieueffecten. Met de ruimtelijke ontwikkeling kan ook tijdelijke hinder als gevolg van de bouwwerkzaamheden ontstaan. Het gaat dan om bijvoorbeeld geluid en stof vanuit de bouwplaats. Deze hinder zal volledig wegvallen na afronding van de bouwwerkzaamheden en geven dan ook geen aanleiding een MER uit te voeren. Voorzieningen in de buurt Wij verwijzen indiener naar de reactie onder ‘zienswijze 5’. Conclusie Op grond van deze zienswijze wordt geen wijziging aangebracht.

Zienswijze 10

Indiener heeft bezwaar tegen het ontwerpbestemmingsplan en het besluit hogere waarde. Indiener geeft aan dat er onvoldoende rekening is gehouden met de overlast van de bouw op de Veilinghaven 10. Door de ligging van het bouwterrein zal het geluid enorm galmen. Dit heeft tot gevolg dat het flatgebouw waar indiener woont, veel last zal krijgen van geluidsoverlast. Indiener geeft aan vooral geluidsoverlast te verwachten van het heien. Volgens indiener worden bij de bouw van de Nieuwe Defensie al geluidswaarden overschreden, mede dankzij galmende bouwgeluiden die over het water heen komen. Indiener geeft aan dat de bouw op de Veilinghaven samen met de bouw voor de Nieuwe Defensie ervoor zorgt dat van twee kanten bouwgeluiden te horen zijn, die over de maximale waarden voor geluidsbelasting heenkomen. Hierdoor wordt het woonplezier van omwonenden aangetast. Indiener geeft ook aan dat er onvoldoende onderzoek is gedaan naar de milieueffecten van de voorgenomen ontwikkeling. Daarbij zijn er geen nieuwe winkels toegevoegd, terwijl het aantal woningen wel is toegenomen. In de bestaande situatie worden de winkels al te druk bezocht.

Reactie Gelet op de identieke inhoud van deze zienswijze als zienswijze 9, verwijzen wij indiener naar de beantwoording daarvan naar de reactie onder ‘Zienswijze 9’. Conclusie Op grond van deze zienswijze wordt geen wijziging aangebracht.

Zienswijze 11

Indiener maakt bezwaar tegen de plannen en maakt zich zorgen over de impact van de ontwikkeling op het woongenot en waarde van de eigen woning. Indiener geeft aan dat door de geplande bouwhoogte van 9 verdiepingen de woning gedurende de dag in de schaduw komt te staan en dat door de hoogte van het gebouw sprake is van verlies van privacy. Indiener geeft aan dat het nieuwbouwproject aan de Veilingstraat 10 ook bredere gevolgen heeft voor de leefbaarheid en esthetiek van de omgeving. Indiener vraagt om te onderzoeken of er alternatieve oplossingen mogelijk zijn die de belangen van andere bewoners beschermen.

Reactie Waarde van de woning Bij binnenstedelijke verdichting is het bijna niet te voorkomen dat nieuwbouw van invloed is op bestaande bouw. Dat is echter op zichzelf geen reden om van de nieuwbouw af te zien. Mocht u van mening zijn dat uw woning in waarde is gedaald als gevolg van deze planologische ontwikkeling, dan kunt u dit na de vaststelling en het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan door de

29/74

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

gemeente laten beoordelen. Dan wordt gekeken of er sprake is van een waardevermindering en zo ja, of sprake is van een zodanige waardevermindering dat dit niet in alle redelijkheid volledig voor rekening van de eigenaar van de woning zou moeten komen. Dit is een zogeheten ‘planschadeverzoek’. Meer informatie hierover vindt u op Product - Planschade, schadevergoeding aanvragen - Online loket (utrecht.nl). Met een planschadeverzoek zijn wel kosten gemoeid. Wij adviseren u om ook de planschade-risicoanalyse bij het bestemmingsplan te bekijken, zoals opgenomen in bijlage 23 van de toelichting van het bestemmingsplan. Voor de volledigheid vermelden wij hierbij dat met de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024 planschade is opgegaan in de term nadeelcompensatie. Omdat dit bestemmingsplan echter al voor deze datum in voorbereiding was en het ontwerp ook voor 1 januari 2024 ter inzage heeft gelegen geldt hier overgangsrecht en valt een verzoek tot planschade over dit plan onder het ‘oude’ recht. Verlies van privacy Het klopt dat door de ontwikkeling de woonomgeving van indiener zal veranderen. Wij hebben ook begrip voor het belang van indiener om voldoende privacy in de woning te waarborgen. Tegelijkertijd staan wij voor een verdichtingsopgave in de stad. Per situatie wegen wij de belangen af.

De locatie leent zich goed voor verdichting en met de ontwikkeling wordt een bijdrage geleverd aan de kwalitatieve en duurzame groei van de stad. Daar komt bij dat de bebouwing van de appartementen op 17 meter afstand van de bestaande bebouwing, waar de woning van indiener ook onder valt, wordt gerealiseerd. De Veilingstraat heeft een hoogte-breedteverhouding van ongeveer één-op-één. Dit is een gebruikelijke maat in vergelijkbare stedelijke woonmilieus. Hoewel wij kunnen meegaan in de stelling van indiener dat diens privacy als gevolg feitelijk zal afnemen, is er gelet op de afstand tussen de bebouwing, de locatie van een stedelijk woonmilieu dicht bij het centrum en bij een verdichtingsopgave volgens ons geen sprake van een onevenredige aantasting van privacy waardoor af zou moeten worden gezien van de voorgenomen ontwikkeling of dat deze op dit punt gewijzigd zou moeten worden. Schaduwwerking Het is niet te voorkomen dat de nieuwbouw bij een aantal percelen meer schaduw zal geven dan in de huidige situatie. Voor de totstandkoming van het bestemmingsplan is een uitgebreid bezonningsonderzoek uitgevoerd en deze is in de toelichting als bijlage 22 toegevoegd. Hoewel er geen wettelijke eisen bestaan waar bezonning aan moet voldoen, is in gemeente Utrecht de lichte TNO-norm een vaak gehanteerde methode om de bezonning te beoordelen. Die norm is ook voor dit project gehanteerd.

Deze norm schrijft voor dat er ten minste twee mogelijke bezonningsuren per dag in de periode van 19 februari tot en met 21 oktober zijn. Deze bezonningsuren hoeven niet aansluitend te zijn. Deze veel gebruikte methode is in de rechtspraak algemeen aanvaard. Een vermindering van de bezonning is een veelvoorkomend gevolg, van de bouw van een toren in de directe omgeving. Met zon wordt uitsluitend het directe zonlicht bedoeld en niet daglicht. Hoewel er afname van zonuren en daarmee meer beschaduwing optreedt als gevolg van de ontwikkeling, blijkt uit het bezonningsonderzoek dat er voor de woningen rondom de ontwikkeling alsnog aan de lichte TNO-norm wordt voldaan. Daarbij geldt dat de afweging voor een goed woonen leefklimaat niet alleen afhankelijk is van het al dan niet voldoen aan de TNO-norm. Zo is op deze locatie sprake van een hoog stedelijk gebied, waardoor de beoordeling van bezonning ook anders meeweegt dan bijvoorbeeld in het buitengebied. Wij begrijpen dat een afname van bezonning niet gewenst is. Uit het voor deze ontwikkeling uitgevoerde bezonningsonderzoek blijkt dat voor de woning van indiener sprake is van een toename van beschaduwing. Uit het onderzoek volgt echter dat de woningen in geveldeel 1, waar de woning van indiener onderdeel van is, nog steeds voldoen aan de lichte TNO-norm.

De ontwikkeling voorziet daarbij echter in een groot aantal woningen waaraan een sterke behoefte bestaat in Utrecht en een kwalitatieve verbetering van het gebied. Wij zijn van mening dat er geen sprake is van een zodanige onevenredige toename van schaduw of afname van bezonning, dat daarvoor van het bouwplan af zou moeten worden gezien. Bovendien bestaat er 30

Datum

september 2024

Vaststellingsrapport

geen absoluut recht op maximale inval van zonlicht. De eigenaar van een pand in een dichtbebouwde omgeving zal daar rekening mee moeten houden. Leefbaarheid van de wijk Voor het vaststellen van een bestemmingsplan geldt het vereiste dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Daarbij wordt bekeken of een beoogde ontwikkeling geen onevenredige afbreuk doet aan de woon- en leefomgeving. Ook voor dit bestemmingsplan heeft deze afweging plaatsgevonden. Gelet op de uitgebreide onderbouwing van het bestemmingsplan en de uitgevoerde onderzoeken, in samenhang genomen met een zorgvuldige belangenafweging, kunnen wij ons niet vinden in de stelling dat de ontwikkeling de leefbaarheid van de wijk aantast. De architectuur van de ontwikkeling is ter beoordeling van de commissie Omgevingskwaliteit. Het uitgangspunt daarbij is in ieder geval dat het bouwvolume, zoals mogelijk gemaakt binnen het bestemmingsplan, in architectonisch oogpunt aan te sluiten op het beeld- en kwaliteitsniveau van Parkhaven. Door een zorgvuldige inpassing van de bebouwing, de toevoeging van het woonprogramma, vergroening en openbare ruimte in de wijk en de toevoeging van een stedenbouwkundig accent om de bijzondere locatie van de wijk te markeren wordt juist een kwalitatieve impuls aan de wijk gegeven. Conclusie Op grond van deze zienswijze wordt geen wijziging aangebracht.

Zienswijze 12

Indiener heeft bezwaar tegen het ontwerpbestemmingsplan, omdat zijn woning direct tegenover de bebouwing met een hoogte van 37 meter is gesitueerd. Indiener vreest daardoor als gevolg voor een waardedaling van zijn woning, hogere stookkosten doordat er minder bezonning plaatsvindt en een toename van de geluidsoverlast. Daarbij geeft indiener aan dat het als gevolg van de bebouwing altijd zal waaien en dat hij vreest voor meer horeca. Indiener heeft begrip voor de noodzaak voor meer huizen, maar geeft aan dat deze plek zich daar niet goed voor leent.

Reactie Geluidsoverlast door bouwwerkzaamheden Wij verwijzen indiener naar de reactie onder 'Zienswijze 5’. Afname van bezonning

Wij verwijzen indiener naar de reactie onder 'Zienswijze 11’. Hogere stookkosten Wij betreuren dat indiener vreest voor een toename van stookkosten als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan, nu deze kan leiden tot een afname van bezonning op de woning van indiener. Hoewel een afname van bezonning ertoe kan dat de zon een woning minder verwarmt, is een stijging van stookkosten afhankelijk van een veelvoud van factoren zoals bijvoorbeeld isolatie hierop van invloed is. Het is dan ook moeilijk te duiden in hoeverre hier sprake van zou zijn als gevolg van de nieuwe ontwikkeling. Hiervoor is wel gekeken of voldaan wordt aan de lichte TNOnorm en dat is voor de omliggende woningen het geval. Hoewel wij begrip hebben voor het argument van indiener dat bij minder bezonning de stookkosten zullen stijgen, is niet onderbouwd of geconcretiseerd waar deze stijging precies uit zal bestaan. Daarbij leent de locatie zich goed voor verdichting en wordt met de ontwikkeling een bijdrage geleverd aan de kwalitatieve en duurzame groei van de stad. Gelet op deze afweging zien wij hierin dan ook geen reden om af te zien van de voorgenomen ontwikkeling. Toename van windhinder

31/74

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

Bij hoogbouw spelen naast zonelementen, ook windelementen een rol. Door de hoogte van de beoogde ontwikkeling bestaat er namelijk kans op windhinder. Om dit in kaart te brengen, is er een windonderzoek middels een computersimulatie uitgevoerd naar het windklimaat en de effecten van wind op de bebouwing en de omgeving. Dit onderzoek is als bijlage 21bij de toelichting op het bestemmingsplan gevoegd. In het windonderzoek is gekeken naar het windklimaat op loopniveau, slenterniveau en het niveau bij langdurig zitten. Daarbij zijn de resultaten tegen de NEN 8100 norm gehouden. Dit is een norm die algemeen gebruikt wordt voor de beoordeling van het windklimaat. Uit het onderzoek blijkt dat er in en rondom het plangebied geen windgevaar zal optreden. Het windklimaat zal op het maaiveld op de meeste plekken goed zijn voor doorlopen of zelfs slenteren. Rondom het beoogde gebouw zal het windklimaat overwegend goed zijn (klasse A, goed windklimaat voor alle functies) en op de Veilingstraat zal het windklimaat overwegend klasse B (goed voor doorlopen en slenteren en matig voor langdurig zitten) zijn. Waar sprake is van een lagere klasse (C) rondom de bebouwing zijn geen windgevoelige functies aanwezig zoals entrees en buitenruimtes. Deze zijn afgeschermd met balustrades wat daar voor een beter windklimaat zorgt.

Zeer lokaal op hoeken van de beoogde bebouwing is sprake van een winklimaat met klasse D, maar deze zijn gebruikelijk bij cornerstreams. Deze zijn zeer lokaal en klein en leveren door de beperkte oppervlakte geen windgevaar op. Daarbij wordt bij de inrichting van de openbare ruimte gezocht naar plekken voor bomen, zodat hiermee een gedeelte van de cornerstream ook wordt verminderd. Hoewel dit niet nodig is voor het behalen van de gewenste klasse, zal dit leiden tot een verdere verbetering van het windklimaat ter plaatse. Gelet op de conclusie uit het windhinderonderzoek, zien wij hierin geen aanleiding tot het aannemen van een verslechtering van het woon- en leefklimaat en daarmee geen noodzaak tot de aanpassing van het bestemmingsplan. Lawaai door echo In een stedelijke omgeving kan het zijn dat mensen de akoestiek als minder prettig ervaren. Een ‘echo’, zoals indiener beschrijft, komt in de bebouwde omgeving nagenoeg overal voor. Dit heeft te maken met de reflecties van het geluid op de gevels van gebouwen. De grootte van de ruimte en de praktische afwerking met harde materialen kunnen hierin een rol spelen. Bij deze ontwikkeling wordt juist een verbetering aangebracht doordat de bebouwing niet meer langs de hele Veilingstraat komt en dat er een plein en groen in de straat wordt toegevoegd.

De gevel komt meer naar achteren te liggen dan in de huidige situatie het geval is en door de gelaagde opbouw van de bebouwing ligt het hoogteaccent ook niet direct aan de zijde van de bestaande woningen aan de Veilingstraat. Waarde van de woning Wij verwijzen indiener naar de reactie onder ‘zienswijze 11’. Conclusie Op grond van deze zienswijze wordt geen wijziging aangebracht.

Zienswijze 13

Indiener geeft aan niet geïnformeerd te zijn over de bouwplannen op het moment dat zij in de buurt zijn komen wonen. Indiener maakt zich zorgen over geluidsoverlast en vervuiling tijdens de bouw en vraagt zich af wat voor compensatie er komt voor bewoners van omliggende gebouwen.

Reactie Overlast tijdens de bouw Wij begrijpen dat indiener zich zorgen maakt over geluiden en vervuiling als gevolg van de diverse bouwwerkzaamheden. Voor het aspect geluidshinder als gevolg van de sloop- en bouwwerkzaamheden verwijzen wij u naar het kopje ‘geluid, trillingen en stof door 32

Datum

september 2024

Vaststellingsrapport

bouwwerkzaamheden’ onder ‘zienswijze 5’ en het kopje ‘overlast door bouwlawaai’ onder ‘zienswijze 9’. Onbekend met de voorgenomen ontwikkeling Het voornemen om op deze locatie woningbouw te situeren speelt al sinds 1997. De planontwikkeling in deze vorm, met een nieuw bestemmingsplan om de ontwikkeling mogelijk te maken is gestart in 2020, waarbij op verschillende momenten en manieren gecommuniceerd is met de omwonenden. Zo zijn er bijvoorbeeld informatiebrieven en wijkberichten verstuurd, zijn er inloopbijeenkomsten georganiseerd voor omwonenden en hebben gesprekken plaatsgevonden met omwonenden. Zowel initiatiefnemer als de gemeente hebben een informatieve website omtrent de ontwikkeling. Medio 2022 heeft de aan dit bestemmingsplan voorafgaande bouwenvelop ter inzage gelegen, waar ook inspraak op gegeven kon worden. Die ter visie legging is gepaard gegaan met een wijkbericht dat aan 1.500 huishoudens is verspreid. We vinden het vervelend dat een ontwikkeling nabij de woning die met bouwwerkzaamheden gepaard gaat voor u als een verrassing lijkt te komen, maar helaas is deze ontwikkeling niet onaangekondigd. Compensatie voor overlast Hoewel het verzoek voor compensatie voor overlast begrijpelijk is, staat hier geen vorm van compensatie tegenover.

Bij binnenstedelijke ontwikkelingen komen de nodige bouwwerkzaamheden kijken en overlast in de vorm van geluid of stof is daarbij onvermijdelijk. Dat betekent zoals eerder aangegeven niet dat deze overlast onbeperkt mag zijn. Als er feitelijke schade aan uw woning ontstaat door deze sloop- of bouwwerkzaamheden, dan is de bouwer hiervoor aansprakelijk. Voor een nadere toelichting hierop verwijzen wij indiener naar de reactie onder ‘zienswijze 5’. Conclusie Op grond van deze zienswijze wordt geen wijziging aangebracht.

Zienswijze 14

Indiener is positief gestemd over het ontwerpbestemmingsplan. Zo geeft indiener aan positief te zijn over de stedenbouwkundige aspecten en de bouwmogelijkheden die het bestemmingsplan toestaat, met name voor mensen die al jaren op zoek zijn naar een woning. Indiener geeft aan blij te zijn met de sloop van de enige overblijfselen van de voormalige Royco fabriek, omdat dat gebouw wat betreft uitstraling niet past in de omgeving. Indiener geeft aan dat het voorgestelde bouwvolume met verschillende bouwhoogten goed past op deze plek, mede omdat verschillende bouwhoogten passend zijn bij de bebouwing waar het op aansluit en de naar achter liggende gevel een beter straatprofiel oplevert. Het hoogteaccent markeert volgens indiener parkhaven goed. De grond die het nieuwe gebouw in gebruik neemt is veel kleiner dan die van het huidige gebouw waardoor er meer ruimte voor openbaar gebied en groen komt.

Reactie Bedankt voor uw reactie. Uw positieve reactie op de stedenbouwkundige vormgeving van de beoogde ontwikkeling sluit goed aan bij de overwegingen die zijn gemaakt voor dit project. Conclusie Op grond van deze zienswijze wordt geen wijziging aangebracht.

Zienswijze 15

Indiener geeft aan dat een gebouw van 12 verdiepingen op deze plaats niet past in de omgeving en er in de wijk tot maximaal 8 bouwlagen gebouwd kan worden. Indiener vindt dat al hoog, maar dat zou beter bij de omgeving aansluiten. Daarbij vreest indiener voor geluidsoverlast en vraagt hij waarom dit project als laatste wordt gerealiseerd, terwijl het de grootste bebouwing heeft.

Reactie Hoogte – passend bij de omliggende bebouwing

33/74

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

Ten aanzien van de zienswijze voor zover betrekking heeft op de hoogte en passendheid in de wijk, verwijzen wij indiener naar de reactie onder 'Zienswijze 2’. Overlast door sloop- en bouwlawaai Wij begrijpen dat indiener zich zorgen maakt over geluiden en vervuiling als gevolg van de diverse bouwwerkzaamheden. Overlast door bouwwerkzaamheden zijn echter onvermijdelijk. Dat betekent niet dat er daarmee onbeperkt overlast veroorzaakt mag worden. Voor een nadere reactie op het aspect geluidshinder als gevolg van de sloop- en bouwwerkzaamheden verwijzen wij u naar het kopje ‘overlast door bouwlawaai’ onder ‘zienswijze 9’. Grootste sluitstuk als ontwikkeling Wij begrijpen de vraag waarom dit plan pas als sluitstuk wordt gerealiseerd. Dat heeft te maken met feitelijke ontwikkelingen. Omdat de soepfabriek (locatie naastgelegen nieuwbouw Heycop) nog in gebruik was, was het niet mogelijk om de locatie Veillingstraat 10 (voormalig Borent locatie) te ontwikkelen. De voormalige soepfabriek had namelijk een hindercirkel die gold, waardoor het niet eerder mogelijk was om deze locatie te herontwikkelen. Nu deze is vertrokken is het mogelijk om het gehele gebied tot een aantrekkelijk woongebied te herontwikkelen en Parkhaven af te maken. Conclusie Op grond van deze zienswijze wordt geen wijziging aangebracht.

Zienswijze 16

Indiener heeft bezwaar tegen het ontwerpbestemmingsplan en is van mening dat het niet of niet gewijzigd vastgesteld mag worden. Indiener vindt dat het project in de huidige vorm niet past in de omgeving. Indiener geeft aan dat de bouwhoogte van 12 bouwlagen niet aansluit bij de omgeving omdat de hoogste bebouwing in de omgeving uit 5 bouwlagen bestaat. Indiener geeft aan zich zorgen te maken over de boortechniek die gebruikt gaat worden omdat de CFA-methode veel lawaai veroorzaakt en mogelijk naastgelegen gebouwen kan beschadigen. Om de schade te verhalen zullen omwonenden dan de verzekeraar van het schadebedrijf moeten aanspreken. Indiener geeft ook aan tijdens de bouwfase overlast te zullen ervaren van vroege werkzaamheden en aan- en afvoer door vrachtwagens. De buurt heeft hier al twee jaar last van door andere bouwprojecten in Dichterswijk. Daarbij geeft indiener aan dat de nieuwe bewoners in de openbare ruimte zullen parkeren, waardoor er meer files zullen ontstaan.

Reactie Hoogte – passend bij de omliggende bebouwing Wij verwijzen indiener naar de reactie onder 'Zienswijze 2’. Zorgen over boortechniek We begrijpen de zorgen van indiener voor overlast en schade, wanneer er een fundering in de grond moet worden aangebracht. In deze fase van het project is er nog geen onderzoek gedaan naar de bodem voor wat betreft het aanbrengen van een fundering. Het staat wel op voorhand vast dat er een palenfundering gerealiseerd moet worden. In de volgende fase wordt op basis van onder andere de afstanden ten opzichte van omliggende bebouwing onderzocht op welke wijze de fundering verantwoord kan worden aangebracht, bijvoorbeeld door het kiezen van een boorsysteem. Dit zal bij de omgevingsvergunning bekend zijn. Wij verwijzen indiener verder naar het kopje ‘overlast door bouwlawaai’ onder ‘zienswijze 9’. Overlast door bouwwerkzaamheden Wij begrijpen dat indiener zich zorgen maakt over geluiden als gevolg van de diverse bouwwerkzaamheden. Overlast door bouwwerkzaamheden zijn echter onvermijdelijk. Wij verwijzen indiener naar het kopje ‘Trillingen, geluid en stof door bouwwerkzaamheden’ onder ‘zienswijze 5’ en het kopje ‘overlast door bouwlawaai’ onder ‘zienswijze 9’.

34

Datum

september 2024

Vaststellingsrapport

Parkeren in de openbare ruimte Wij begrijpen de zorgen van indiener over toenemende parkeerdrukte als gevolg van de ontwikkeling. Voor de bewoners vindt echter vrijwel geen afwenteling van parkeerdruk plaats in de openbare ruimte. In het gebied is sprake van betaald parkeren, zone A2. De bewoners van de nieuwe ontwikkeling komen niet in aanmerking voor een parkeervergunning voor het openbare gebied. Er zullen enkele deelauto’s worden geplaatst maar deze zullen slechts beperkt leiden tot extra verkeer. Alleen aan de rand van de wijk bij de Croeselaan zal er sprake zijn van een toename van verkeer, bij de parkeergarage van de Heycopstraat als hier afspraken kunnen worden gemaakt. Dit zal naar verwachting gaan om 18 plekken met een bijbehorend beperkt aantal verkeersbewegingen. De Croeselaan is geschikt om de beperkte groei van dit bestemmingsverkeer op te vangen. Wij kunnen ons dan ook niet vinden in de stelling van indiener dat de ontwikkeling zal leiden tot files in de wijk. Conclusie Op grond van deze zienswijze wordt geen wijziging aangebracht.

Zienswijze 17

Indiener zegt in de buurt een woning te hebben gekocht en ten tijde van de aankoop rekening gehouden te hebben met de maximale bouwhoogte van 8 bouwlagen die werd genoemd in het toen geldende bestemmingsplan voor deze locatie. Indiener geeft aan dat de maximale bouwhoogte van 37 meter niet in lijn is met het huidige bestemmingsplan. Indiener stelt dat de maximale bouwhoogte van 37 meter ook niet in lijn is met de hoogbouwvisie, waar staat dat hoogbouw altijd in verhouding gezien moet worden met de naaste omgeving, wat in het plangebied 3 tot 5 verdiepingen is. Indiener stelt dat in de hoogbouwvisie staat dat het toegestaan is om incidentele accenten tot het dubbele van de omliggende bebouwing te realiseren. Met dit plan hiervan wordt afgeweken. Daarnaast stelt indiener dat in de hoogbouwvisie staat dat zichtlijnen op de Dom behouden moeten blijven, maar dat de eigen zichtlijn verloren gaat door de bouw van de ontwikkeling. Tot slot geeft indiener aan dat de gemeente Utrecht een hoger aantal bouwlagen dan 8 puur toestaat uit economisch perspectief, waarbij de belangen van de huidige bewoners in de omgeving uit het oog is verloren.

Reactie In strijd met het bestemmingsplan Het klopt dat het ontwerpbestemmingsplan afwijkt van het ter plaatse geldende bestemmingsplan ‘Actualisering diverse gebieden’ uit 2013. Om het toch mogelijk te maken om op deze plek binnenstedelijk te verdichten en onder andere woningen op een centrale plek in de stad toe te voegen, is er gekozen voor het opstellen van een nieuw bestemmingsplan. In dit nieuwe bestemmingsplan worden de nieuwe kaders, waarbinnen de ontwikkeling moet blijven, opgesteld. In strijd met de Hoogbouwvisie In de Hoogbouwvisie (2005) valt het plangebied in het wensbeeld 2030, onder de categorie ‘Binnentuin – hoog’. Deze zone heeft een basishoogte van 15 meter, waarin het is toegestaan om incidentele accenten tot (in principe) het dubbele van de omliggende bouwhoogte te realiseren. Het hoogteaccent met een bouwhoogte van 37 meter is niet exact een verdubbeling van de basishoogte (30 meter), maar gaat hier voorbij. Het toepassen van accenten is echter maatwerk en hangt ook af van de locatie waar deze zich bevindt. In dit geval is ook maatwerk toegepast door het gebouw net iets hoger te maken, waarmee de bebouwing beter in verhouding is gebracht en vanuit stedenbouwkundig oogpunt minder plomp lijkt. Hiermee wordt juist de ruimtelijke kwaliteit vergroot. De hoogbouwvisie biedt deze ruimte tot maatwerk.

Zo staat in de hoogbouwvisie ook beschreven dat de verdubbeling van de reguliere hoogte een principekeuze is, maar voor specifieke gevallen kan er ook een afwijkende maat worden gehanteerd om het effect van een accent te creëren. Daarbij geldt wel dat accenten altijd moeten passen in de context van de wijk of buurt. Zo

35/74

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

markeert het voorliggende accent de bijzondere plek in de Dichterswijk, betreft het een plek waar zichtlijnen van de Twellosebeeklaan, Veilinghavenkade en de Veilingstraat samenkomen, is het een bijzondere plek aan de Veilinghaven en vergroot het de herkenbaarheid en identiteit van de wijk. Gelet op de ruimte die de Hoogbouwvisie biedt voor maatwerk is de voorgenomen ontwikkeling dan ook niet in strijd met de Hoogbouwvisie. Aankoop woning met informatie over omliggende ontwikkelingen Hoewel het altijd aan iedereen wordt aanraden om de planologische mogelijkheden te controleren alvorens over te gaan tot de koop van een woning, zijn de op dat moment geldende plannen geen garantie voor de toekomst. Zo heeft een bestemmingsplan bijvoorbeeld in principe een geldigheidsduur van 10 jaar. Na deze 10 jaar is het eigenlijk de bedoeling dat het bestemmingsplan geactualiseerd wordt of bijvoorbeeld omgezet wordt naar een beheersverordening, als er geen wijzigingen voor ogen zijn. Als dit niet gebeurt betekent dat echter niet dat het bestemmingsplan na die 10 jaar niet meer geldt. Daarnaast is het altijd mogelijk om in afwijking van een geldend bestemmingsplan een omgevingsvergunning aan te vragen voor een ontwikkeling die niet binnen het geldende bestemmingsplan past.

Wij hebben begrip voor het standpunt van indiener dat hij zich goed heeft laten informeren, maar kunnen hier niet aan tegemoet komen door af te zien van de voorliggende ontwikkeling. Zichtlijnen op de Domtoren Het klopt dat zichtlijnen op de Domtoren voor de stad van belang zijn. De Domtoren bepaalt door zijn hoogte en vorm al op grote afstand het beeld en de positie van de stad. Daarbij is deze al van verre zichtbaar, terwijl de toren vanuit de stad zelf maar op een paar plekken waarneembaar is. Er zijn drie soorten zichtlijnen die aangehouden worden. Zo zijn er zichtlijnen vanaf de snelweg, zichtlijnen vanuit het omringende landschap en zichtlijnen binnen de stad. Er wordt steeds geprobeerd om deze zichtlijnen te behouden. Deze zichtlijnen gaan echter niet over zicht op de Domtoren vanuit iedere privétuin of woning. Dat indiener geen zicht op de Domtoren heeft als deze ontwikkeling gerealiseerd wordt, is dan ook niet in strijd met de Hoogbouwvisie of reden om van de ontwikkeling af te zien. Gevolgen voor de buurt door het accent van 37 meter Voor de totstandkoming van een bestemmingsplan wordt niet alleen gekeken naar de ontwikkeling zelf, maar ook naar de omliggende omgeving. Daarbij moet er algeheel sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening, wil een bestemmingsplan vastgesteld kunnen worden.