Vaststellingsrapport Veilingstraat 10 Dichterswijk

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

Vaststellingsrapport

Bestemmingsplan Chw

bestemmingsplan Veilingstraat 10, Dichterswijk

oktober 2024

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

Inhoud vaststellingsrapport 1

INLEIDING ...........................................................................................................................................3 1.1 BESTEMMINGSPLAN CHW BESTEMMINGSPLAN VEILINGSTRAAT 10, DICHTERSWIJK ................................................3 1.2 DE OPBOUW VAN HET VASTSTELLINGSRAPPORT ...............................................................................................3 1.3 DE VASTSTELLINGSPROCEDURE ....................................................................................................................3 1.3.1 Termijn voor het indienen van zienswijzen ...................................................................................3 1.3.2 Zienswijzen over het bestemmingsplan ........................................................................................3 1.3.3 Wijze van beoordeling van zienswijzen.........................................................................................3 1.3.4 Procedure voor de vaststelling ......................................................................................................4 1.3.5 Belangrijkste wettelijke bepalingen ..............................................................................................4

2

SAMENVATTING..................................................................................................................................5 2.1 PROCEDUREEL ..........................................................................................................................................5 2.2 INHOUD VAN DE ZIENSWIJZEN ......................................................................................................................5 2.3 WIJZIGINGEN TEN OPZICHTE VAN HET ONTWERP .............................................................................................6 2.3.1 Wijziging van de juridische regeling naar aanleiding van zienswijzen .........................................6 2.3.2 Ambtshalve wijziging van de juridische regeling ..........................................................................6 2.3.3 Wijziging van de onderbouwing naar aanleiding van zienswijzen .............................................10 2.3.4 Ambtshalve wijziging van de onderbouwing ..............................................................................11

3

BEOORDELING VAN DE ZIENSWIJZEN ................................................................................................21 ZIENSWIJZE 1 ....................................................................................................................................................21 ZIENSWIJZE 2 ....................................................................................................................................................21 ZIENSWIJZE 3 ....................................................................................................................................................22 ZIENSWIJZE 4 ....................................................................................................................................................22 ZIENSWIJZE 5 ....................................................................................................................................................23 ZIENSWIJZE 6 ....................................................................................................................................................27 ZIENSWIJZE 7 ....................................................................................................................................................27 ZIENSWIJZE 8

....................................................................................................................................................28 ZIENSWIJZE 9 ....................................................................................................................................................28 ZIENSWIJZE 10 ..................................................................................................................................................29 ZIENSWIJZE 11 ..................................................................................................................................................29 ZIENSWIJZE 12 ..................................................................................................................................................31 ZIENSWIJZE 13 ..................................................................................................................................................32 ZIENSWIJZE 14 ..................................................................................................................................................33 ZIENSWIJZE 15 ..................................................................................................................................................33 ZIENSWIJZE 16

..................................................................................................................................................34 ZIENSWIJZE 17 ..................................................................................................................................................35 ZIENSWIJZE 18 ..................................................................................................................................................36 ZIENSWIJZE 19 ..................................................................................................................................................37 ZIENSWIJZE 20 ..................................................................................................................................................38 ZIENSWIJZE 21 ..................................................................................................................................................44 ZIENSWIJZE 22 ..................................................................................................................................................46 ZIENSWIJZE 23 ..................................................................................................................................................56 ZIENSWIJZE 24

..................................................................................................................................................61 ZIENSWIJZE 25 ..................................................................................................................................................61 ZIENSWIJZE 26 ..................................................................................................................................................62 ZIENSWIJZE 27 ..................................................................................................................................................63 ZIENSWIJZE 28 ..................................................................................................................................................64 ZIENSWIJZE 29 ..................................................................................................................................................70

2

Datum

september 2024

Vaststellingsrapport

1 Inleiding 1.1

Bestemmingsplan Chw bestemmingsplan

Veilingstraat 10, Dichterswijk

Het plangebied is gelegen aan de zuidkant van Utrecht tegen, tegen het centrumgebied aan. Het plangebied is begrensd door de Veilingstraat aan de noordzijde, de Croeselaan aan de oostzijde en de Veilinghavenkade aan de westkant. Ten zuiden grenst het plangebied aan een andere woningbouwontwikkeling, de Heycopontwikkeling, welke recent is opgeleverd. Het doel van het bestemmingsplan is om de bouw van een nieuw, duurzaam appartementengebouw met maximaal 110 sociale huurwoningen juridisch-planologisch mogelijk te maken. Hierbij wordt de bestaande bedrijfshal aan de Veilingstraat 10 gesloopt. De bouwhoogte van het appartementengebouw varieert van drie tot twaalf bouwlagen. De ontwikkeling biedt aan de kant van de Veilinghaven ruimte voor een openbaar plein. In de plint van het gebouw is er plek voor maatschappelijke en commerciële functies die bijdragen aan de levendigheid van het aan te leggen plein. Deze zal aansluiten op de groene laan van de Heycopontwikkeling.

1.2

De opbouw van het vaststellingsrapport

1.3

De vaststellingsprocedure

In hoofdstuk 2 wordt een samenvatting gegeven van de inhoud van dit rapport. Wijzigingen die naar aanleiding van zienswijzen of ambtshalve zijn gemaakt, zijn in paragraaf 2.3 opgesomd. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de juridische regeling, die is vastgelegd in de regels met de bijbehorende verbeelding, en de onderbouwing van de juridische regeling, die in de toelichting bij het bestemmingsplan en de bijlagen daarbij wordt gegeven. Dat onderscheid is nodig, omdat belanghebbenden die geen zienswijze hebben ingediend beroep mogen instellen tegen wijzigingen van de juridische regeling. Tegen een wijziging van de onderbouwing kan in beginsel geen beroep ingesteld worden. Het verbeteren van kennelijke fouten, van de redactie of van interpunctie wordt niet vermeld. In hoofdstuk 3 worden de zienswijzen behandeld. De zienswijzen zijn samengevat en per onderwerp van een reactie voorzien. De behandeling van elke zienswijze eindigt met een conclusie waarin wordt aangegeven of naar aanleiding van de zienswijze het ontwerpbestemmingsplan gewijzigd wordt of niet. In het geval van een wijziging verwijst de conclusie naar de paragraaf in hoofdstuk 2 waarin de wijziging is weergegeven.

1.3.1 Termijn voor het indienen van zienswijzen Het ontwerpbestemmingsplan heeft van vrijdag 15 december 2023 tot en met donderdag 25 januari 2024 ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn konden zienswijzen over het ontwerp aangeboden worden aan de gemeenteraad. 1.3.2 Zienswijzen over het bestemmingsplan Er zijn 29 zienswijzen ingediend. 1.3.3 Wijze van beoordeling van zienswijzen Een zienswijze bevat de mening van een indiener. De meningen in een zienswijze of de zienswijze zelf zijn nooit goed, fout, gegrond of ongegrond. Elke zienswijze wordt zorgvuldig bestudeerd, om te bezien of het ontwerpbestemmingsplan aangepast moet worden. Als een zienswijze vragen bevat, worden die in dit vaststellingsrapport zo mogelijk beantwoord.

3/74

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

In dit rapport worden alleen de samenvattingen van zienswijzen opgenomen. In verband met de privacy van indieners worden de zienswijzen niet openbaar gemaakt. Burgemeester en wethouders en de gemeenteraad krijgen wel van alle zienswijzen een kopie toegestuurd, zodat zij de volledige zienswijze kunnen lezen en bijvoorbeeld kunnen nagaan waar de indiener woont. Als een zienswijze niet aan de wettelijke eisen voldoet, wordt de indiener, als haar of zijn adres bekend is, in de gelegenheid gesteld om daar alsnog voor te zorgen. Bij een te laat ingediende zienswijze wordt alleen aan de wettelijke eis voldaan, als de indiener kan aantonen dat het op tijd indienen redelijkerwijs niet mogelijk was. Zienswijzen die uiteindelijk nog steeds niet aan de wettelijke eisen voldoen worden buiten behandeling gelaten De zienswijze wordt wel doorgestuurd naar de gemeenteraad, zodat de raad kennis kan nemen van de zienswijze. 1.3.4 Procedure voor de vaststelling Het college van burgemeester en wethouders bereidt de vaststelling van het bestemmingsplan voor. De voorbereiding bestaat uit de beoordeling of het ontwerpbestemmingsplan nog aangepast moet worden, bijvoorbeeld naar aanleiding van de zienswijzen. Vervolgens stelt het college de gemeenteraad voor het bestemmingsplan, zo nodig met wijzigingen ten opzichte van het ontwerp, vast te stellen.

De gemeenteraad kan de indieners van zienswijzen in de gelegenheid stellen om hun zienswijze tijdens een raadsinformatiebijeenkomst toe te lichten. Op zo’n bijeenkomst kunnen de raadsleden vragen stellen aan indieners en ook aan ambtenaren die bij de vaststellingsprocedure van het bestemmingsplan betrokken zijn. Voordat de voltallige gemeenteraad het bestemmingsplan vaststelt, wordt het voorstel van het college besproken in de commissie Ruimtelijke Ontwikkeling, Grondzaken en Vastgoed. In de commissie vindt een politieke discussie plaats. De verantwoordelijke wethouder is daarbij aanwezig en wordt in de gelegenheid gesteld te reageren op de mening van de leden van de raadscommissie. De commissie bepaalt of een nadere bespreking in de gemeenteraad nog nodig is of dat het bestemmingsplan als hamerstuk geagendeerd kan worden. De gemeenteraad stelt het bestemmingsplan vervolgens, al dan niet als hamerstuk, vast. 1.3.5 Belangrijkste wettelijke bepalingen De vaststellingsprocedure is beschreven in artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening. Dat artikel verwijst weer naar Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht, de zogenaamde uniforme, openbare voorbereidingsprocedure. Op grond van artikel 3:16 van de Algemene wet bestuursrecht moeten zienswijzen binnen de daarvoor gestelde termijn van zes weken worden ingediend.

Op grond van artikel 6:9, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht, is bij verzending per post een zienswijze op tijd ingediend, als hij voor het einde van de termijn ter post is bezorgd en de zienswijze niet later dan een week na afloop van de termijn is ontvangen.

4

Datum

september 2024

Vaststellingsrapport

2 Samenvatting 2.1

Procedureel

Alle zienswijzen voldoen aan de wettelijke eisen. In dit document is een samenvatting van alle ingediende zienswijzen over het ontwerpbestemmingsplan Chw bestemmingsplan Veilingstraat 10, Dichterswijk opgenomen. Op grond van de Wet open overheid kennen wij aan het belang van de eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer (artikel 3.1 in samenhang met artikel 5.1 Woo) een groter belang toe dan het belang van openbaarmaking van deze (herleidbare) persoonsgegevens. Daarom is een zakelijke en niet tot personen te herleiden samenvatting van alle ingediende zienswijzen, met de beantwoording daarvan, opgenomen in: het vaststellingsrapport 7 oktober 2024, bij het raadsvoorstel tot vaststelling van het bestemmingsplan Chw bestemmingsplan Veilingstraat 10, Dichterswijk.

2.2

Inhoud van de zienswijzen

In grote lijnen zien de ingediende zienswijzen op de volgende punten: • Er wordt gevreesd voor geluidsoverlast als gevolg van bouwwerkzaamheden. • Om schade aan woningen door bouwhinder te voorkomen moeten extra voorwaarden in het bestemmingsplan worden opgenomen. • Het hoogteaccent met twaalf bouwlagen past niet bij de bestaande bebouwing. Drie, vier of vijf bouwlagen past wel en de huidige bouwhoogte moet worden aangehouden. • Het was bekend dat hier een hoog gebouw zou komen en de bebouwing past stedenbouwkundig goed op deze plek. Het sluit goed aan bij de verschillende bouwhoogten in de wijk. Het hoogteaccent markeert Parkhaven daarbij goed. • Het hoogteaccent is in strijd met de Hoogbouwvisie. • Door het verschil in peilniveau in de omgeving kan het gebouw hoger dan de bedoeling is met 37 meter. • Het is onbekend hoeveel nestkasten, waar en van welk type er worden geplaatst ter bescherming van de vleermuis. Het is een gemiste kans als er niet volgens het principe van natuur inclusief wordt gebouwd. • Het onderzoek naar vleermuizen is ontoereikend, hiervoor moet aanvullend onderzoek worden uitgevoerd. • Er zijn zorgen over de parkeerdruk, hiervoor moet meer onderbouwd worden. • De luchtkwaliteit ligt in de huidige situatie al boven de richtlijnen, waardoor extra maatregelen nodig zijn om de luchtkwaliteit te beschermen.

• Er worden vraagtekens gesteld bij sociale huurwoningen en er wordt afgevraagd waarom de woningen huur zijn en niet gedeeltelijk ook starters-koop. • Er is tevredenheid over de toevoeging van sociale huurwoningen in de stad. • Er is onvoldoende onderzoek naar de milieueffecten gedaan en er zal een milieueffectrapportage moeten worden opgesteld. • Door de hoogte van de bebouwing zal de bezonning afnemen en zullen de stookkosten toenemen. De zonnepanelen zullen ook minder opbrengen hierdoor. • Door de hoogte van de bebouwing kan sprake zijn van verlies van privacy. • De nieuwe bebouwing zal een negatief effect hebben op de waarde van de woning. • Door de nieuwe bebouwing zal meer sprake zijn van windhinder in de omgeving en op de poort van het tegenovergelegen gebouw. • Voorzieningen in de wijk zijn in de huidige staat al ontoereikend, meer woningen op deze locatie erbij tast de leefbaarheid aan. • De huidige invulling van de kringloop moet worden behouden. • Voor de invulling van de plint zijn maatschappelijke voorzieningen gewenst en horeca mag hier niet ten koste van gaan. Daarbij speelt de vraag waarom hier behoefte is aan horeca.

5/74

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

• • • •

Door de bebouwing zal er meer echo komen en dit levert geluidsoverlast op. Daarbij zal het beoogde terras voor geluidshinder zorgen. Een borging van het principe ‘groen, tenzij’ voor het plangebied ontbreekt en daarbij wordt de groene zone niet afgemaakt en is er geen verband met ‘Rondje Ringpark’. Het bestemmingsplan is netjes tot stand gekomen Het bestemmingsplan is onzorgvuldig voorbereid en houdt geen rekening met de belangen van omwonenden.

2.3 2.3.1

Wijzigingen ten opzichte van het ontwerp

Wijziging van de juridische regeling naar aanleiding van zienswijzen

2.3.1.1 Aanpassing verbeelding aan de zijde van de Heycop ontwikkeling ten behoeve van privacy In overleg met een aantal bewoners aan de Croeselaan is het ontwerp van de bebouwing aangepast om zodoende de privacy te verbeteren. Zo zijn onder andere de positie van de balkons en de gevelopeningen aangepast. Om deze wijziging door te voeren is hiervoor een klein deel van de verbeelding aangepast. Hieronder is de wijziging ten opzichte van het ontwerp (links) inzichtelijk gemaakt.

(Ontwerp-bestemmingsplan)

(Gewijzigde verbeelding)

2.3.1.2

Toevoeging bepaling en aanduiding specifieke functieaanduiding ‘Specifieke vorm van verkeer – parkeren uitgesloten’ Om te voorkomen dat het beoogde plein kan worden ingezet voor autoparkeerplaatsen is de bepaling in artikel 4 lid 4.5.4 opgesteld waarin staat aangegeven dat ter plaatse van de specifieke functieaanduiding ‘specifieke vorm van verkeer – parkeren uitgesloten’ parkeerplaatsen voor auto’s niet zijn toegestaan. In de verbeelding wordt aangegeven op welk deel van het plangebied het niet is toegestaan om parkeerplaatsen voor auto’s aan te leggen of te gebruiken. De bepaling luidt: " Ter plaatse van de specifieke functieaanduiding 'specifieke vorm van verkeer - parkeren uitgesloten' zijn parkeerplaatsen voor auto's niet toegestaan.” 2.3.2

Ambtshalve wijziging van de juridische regeling

2.3.2.1 Aanpassing artikel 5, lid 2 onder 3 In artikel 5 lid 2 onder 3 wordt de tekst van het ontwerp gewijzigd zodat het vestigen van een maatschappelijke voorziening, alvorens de mogelijkheid bestaat om hier een horeca-vestiging te situeren niet als hard vereiste geldt. Daarmee wordt voorkomen dat bij het uitblijven van een invulling voor de maatschappelijke functie, dan de gehele oppervlakte van de plint niet kan worden ingevuld. Daarbij wordt in plaats van een minimale oppervlakte aan bruto vloeroppervlakte voor de maatschappelijke voorziening gewijzigd in een maximale bruto vloeroppervlakte. De totale oppervlakte van de plint (350 m2) kan niet worden gebruikt ten behoeve van een horecafunctie, nu

6

Datum

september 2024

Vaststellingsrapport

het bruto vloeroppervlak gemaximaliseerd blijft op 280 m2. Deze wijziging houdt verband met de uitkomst van het uitgevoerde onderzoek voor een sociaal maatschappelijke invulling van de ruimte. Oude bepaling: 3. Binnen de functieaanduiding 'maatschappelijk' is het uitsluitend toegestaan om in de eerste bouwlaag voorzieningen ten behoeve van boven en naastgelegen woningen en maatschappelijke voorzieningen al dan niet in combinatie met een horeca-vestiging, en in de tweede bouwlaag woningen, voorzieningen ten behoeve van de boven en naastgelegen woningen en maatschappelijke voorzieningen, al dan niet in combinatie met horeca te realiseren, met inachtneming van de onderstaande voorwaarden: a. De maatschappelijke voorzieningen bedragen minimaal 100 m2 bruto vloeroppervlakte; b. de maatschappelijke voorzieningen, al dan niet in combinatie met een horecavestiging, hebben een maximale bruto vloeroppervlakte van 350 m²; c. De horecavestiging heeft maximaal de categorie D1, D2 of D3, zoals opgenomen in de Lijst van horeca-activiteiten en bedraagt maximaal 250 m2 bruto vloeroppervlak. Nieuwe bepaling: “3.

Binnen de functieaanduiding 'maatschappelijk' is het uitsluitend toegestaan om in de eerste bouwlaag voorzieningen ten behoeve van boven en naastgelegen woningen, maatschappelijke voorzieningen en een horeca-vestiging, en in de tweede bouwlaag woningen, voorzieningen ten behoeve van de boven en naastgelegen woningen, maatschappelijke voorzieningen, en horeca te realiseren, met inachtneming van de onderstaande voorwaarden: a. De maatschappelijke voorzieningen bedragen maximaal 100 m2 bruto vloeroppervlakte; b. de maatschappelijke voorzieningen, al dan niet in combinatie met een horecavestiging, hebben een maximale bruto vloeroppervlakte van 350 m²; c. De horecavestiging heeft maximaal de categorie D1, D2 of D3, zoals opgenomen in de Lijst van horeca-activiteiten en bedraagt maximaal 280 m2 bruto vloeroppervlak. 2.3.2.2 Aanpassing grens functieaanduiding ‘maatschappelijk’ op de verbeelding In verband met een kleine overlapping van de functieaanduiding ‘maatschappelijk’ bij een woning op de eerste bouwlaag, is deze grens voor een klein stuk opgeschoven. 2.3.2.3 Aanpassing bouwvlak en functie ‘wonen’ op de verbeelding Naar aanleiding van een nadere uitwerking van de te realiseren bebouwing kan het bouwvlak van de woonfunctie aan de zijde van de Croeselaan beter aangesloten laten worden op de beoogde ontwikkeling.

Daarbij is ruimte opgenomen buiten het bouwvlak voor de realisatie van tuinen en balkons. De specifieke bouwaanduiding – balkons boven de functie verkeer – verblijfsgebied is daarmee niet meer nodig en op die locatie komen te vervallen.

(Ontwerp-bestemmingsplan)

(Gewijzigde verbeelding)

7/74

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

2.3.2.4 Aanpassing bouwvlak ter plaatse waar vijf bouwlagen zijn toegestaan Naar aanleiding van een nadere uitwerking van de te realiseren bebouwing is het bouwvlak voor zover daar ter plaatse een maximale bouwhoogte van 16 meter iets opgeschoven.

(Ontwerp-bestemmingsplan)

(Gewijzigde verbeelding)

2.3.2.5

Aanpassing functie ‘wonen’ op de verbeelding ten behoeve van trap binnen de bestemmingsgrens Naar aanleiding van een nadere uitwerking van de te realiseren bebouwing is op het binnenterrein de functie wonen buiten het bouwvlak iets opgeschoven zodat hierbinnen een trap kan worden gerealiseerd en deze de functie ‘groen’ niet doorkruist.

Ontwerp-bestemmingsplan)

(Gewijzigde verbeelding)

2.3.2.6 Toevoeging artikel 5.3.2 wijzigen van gebruik, alleen met vergunning In de planregels is artikel 5.3.2 toegevoegd, waarin wordt bepaald dat het type

woningbouwsegment na oprichting van de bebouwing niet gewijzigd mag worden. Met een

omgevingsvergunning kan hiervan afgeweken worden, waarbij vast moet staan dat, met behulp van

de berekening van de capaciteitseis, het aantal autoparkeerplaatsen 63 niet overschrijdt. Dit betreft het aantal autoparkeerplaatsen zonder dat hier aftrek van het rechtens verkregen niveau of

reductiemogelijkheden zijn toegepast. De toepassing daarvan wordt ook niet uitgesloten met deze bepaling. Hiermee wordt voorkomen dat op een later moment de sociale huurwoningen kunnen worden omgezet naar een woningen uit een ander prijssegment waarbij een hogere parkeerbehoefte speelt. 1. 2.

Het woningbouwsegment waartoe de woningen na het oprichten overeenkomstig de

omgevingsvergunning als bedoeld in lid 5.5 toe behoren mag na oprichting niet wijzigen. Burgemeester en wethouders verlenen alleen een omgevingsvergunning voor het afwijken van de regel onder lid 5.3.2 sub 1 als, met behulp van een berekening als bedoeld in artikel 4 van de Beleidsregel parkeernormen auto 2021 gemeente Utrecht, vaststaat dat de capaciteitseis voor het totaal aantal parkeerplaatsen voor de totale beoogde ontwikkeling zoals bedoeld in lid 5.2 het aantal van 63 autoparkeerplaatsen niet overschrijdt. Deze berekening ziet op het aantal parkeerplaatsen nog voor aftrek vanwege de bestaande bouw uit artikel 5 en de reductiemogelijkheden uit artikel 7 van de genoemde beleidsregel en sluit deze ook niet uit.

2.3.2.7 Toevoeging artikel 5.5 Aanvulling voorwaardelijke verplichting parkeren In de planregels is in artikel 5.5 een voorwaardelijke verplichting over parkeergelegenheid toegevoegd. Hiermee wordt, in aanvulling op de voorwaardelijke verplichting zoals opgenomen in 8

Datum

september 2024

Vaststellingsrapport

artikel 7 van de planregels, bepaald dat er alleen een omgevingsvergunning wordt verleend voor het bouwen indien – met behulp van een berekening van de maximale capaciteitseis zoals bedoeld in artikel 4 van de ‘Beleidsregels parkeernormen auto 2021 gemeente Utrecht’ – vaststaat dat het totaal aantal parkeerplaatsen voor de totale beoogde ontwikkeling het aantal van 63 autoparkeerplaatsen niet overschrijdt. Dit betreft het aantal autoparkeerplaatsen zonder dat hier aftrek van het rechtens verkregen niveau of reductiemogelijkheden zijn toegepast. De toepassing daarvan wordt ook niet uitgesloten met deze bepaling. Met deze bepaling wordt de borging van het beoogde programma beoogd. “In aanvulling op artikel 7 verlenen burgemeester en wethouders alleen een omgevingsvergunning voor het bouwen als vaststaat, met behulp van een berekening als bedoeld in artikel 4 van de 'Beleidsregel parkeernormen auto 2021 gemeente Utrecht', dat de capaciteitseis het totaal aantal parkeerplaatsen voor de totale beoogde ontwikkeling zoals bedoeld in lid 5.2 het aantal van 63 autoparkeerplaatsen niet overschrijdt.

Deze berekening ziet op het aantal parkeerplaatsen nog voor de aftrek vanwege bestaande bouw uit artikel 5 en de toepassing van reductiemogelijkheden uit artikel 7 van de genoemde beleidsregel en sluit deze ook niet uit.” 2.3.2.8 Aanpassing artikel 7 lid 1 onder 3 In artikel 7 lid 1 onder 3 is de bepaling aangepast door een verwijzing naar de beleidsregels op te nemen. De van toepassing zijnde beleidsregels stonden wel benoemd in de artikelsgewijze toelichting op de bepaling, maar niet in de bepaling zelf. Daarbij is opgenomen dat deze bepaling ook geldt in het geval dat de beleidsregels door nieuwere beleidsregels worden opgevolgd. Oude bepaling: Aan de hand van beleidsregels waarin de normen voor parkeergelegenheid zijn opgenomen, stellen burgemeester en wethouders vast of aan de regel onder 1 wordt voldaan. Nieuwe bepaling: Burgemeester en wethouders stellen aan de hand van de ‘Beleidsregel parkeernormen auto 2021 gemeente Utrecht’ en de ‘Beleidsregel parkeernormen fiets 2021 gemeente Utrecht’ of de beleidsregels die daarvoor in de plaats zijn getreden vast of aan de regel onder 1 wordt voldaan.

2.3.2.9 Aanpassing artikel 12 lid 5 onder 1 sub c ter uniformering Algemene Regels Utrecht In artikel 12 lid 5 onder 1 sub c wordt de tekst: “de hoofdbewoner of een volwassen bewoner die hoort tot het huishouden van de hoofdbewoner is in de woning aanwezig als er gasten zijn.” vervangen door de volgende tekst: “de hoofdbewoner of een volwassen bewoner die hoort tot het huishouden van de hoofdbewoner is in de regel in de woning aanwezig als er gasten zijn.” 2.3.2.10 Aanpassing artikel 21 lid 1 onder 3 ter uniformering Algemene Regels Utrecht In de algemene regels die gelden voor Utrecht is een kleine wijziging doorgevoerd. Om de algemene regels in dit plan hierop aan te laten sluiten is deze wijziging in artikel 21 lid 1 onder 3 hier ook verwerkt. Oude bepaling: Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van vaststelling van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. Nieuwe bepaling Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. Etc.

9/74

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

2.3.3

Wijziging van de onderbouwing naar aanleiding van zienswijzen

2.3.3.1

Aanpassing locatiebenaming meetpunt peil in de toelichting

In het bestemmingsplan is het peilniveau bepaald van waar de maximale bouwhoogte voor de bebouwing binnen de functie ‘Wonen’ dient te worden gemeten. In de toelichting van het bestemmingsplan is hiervoor meermaals opgenomen dat dit peilpunt op de Voorsterbeeklaan ligt. Dit is echter onjuist. Waar Voorsterbeeklaan bij de vermelding van het peilpunt stond genoemd, is dit gewijzigd naar de Veilinghavenkade. Hoewel de verkeerde straatnaam werd benoemd voor het peil, is het meetpunt zelf ongewijzigd. 2.3.3.2

Aanpassing onderbouwing hoogteaccent

In het bestemmingsplan is ten onrechte de onderbouwing van het hoogte accent niet opgenomen, terwijl deze in de bouwenvelop al wel opgenomen was. In de toelichting van het bestemmingsplan is deze tekst nu alsnog toegevoegd. Het gaat daarbij om de volgende teksttoevoeging in paragraaf 2.3.2.2.4: “Samenvattend is het beleid voor de binnentuinen: • Vasthouden aan de bestaande gemiddelde hoogte van individuele wijk; • Incidentele accenten toestaan van circa een verdubbeling van de gemiddelde hoogte; • Maatwerk leveren ten aanzien van locatie en exacte hoogte. (…) Het accent is daarmee dus niet exact een verdubbeling (30 meter) van de basishoogte. Het toepassen van accenten is maatwerk en hangt af van de locatie. Er is gekozen om de ruimtelijke kwaliteit te vergroten door het gebouw net iets hoger te maken, zodat het accent meer in verhouding is gebracht en minder plomp lijkt.” En de volgende teksttoevoeging in paragraaf 4.1.3: “Parkhaven is zorgvuldig ontworpen qua bebouwing waarbij de bebouwing grotendeels 3 – 5 bouwlagen hoog is. Stedenbouwkundig gezien ligt het plangebied op een bijzondere plek in de wijk: in de hoek van de Veilinghaven waar verschillende (zicht)lijnen samen komen: de Twellosebeeklaan, Veilinghavenkade en Veilingstraat.

Vanwege de bijzonere positie in de wijk wordt er gekozen om aan de Veilinghaven een wijkaccent toe te voegen en het bestaande karakter van de wijk te behouden. Er wordt gekozen om de bebouwing aan de Veilingstraat qua hoogte aan te sluiten op de omliggende bebouwing. Het hogere bouwdeel accentueert de hoek in de richting van de Veilinghaven. Doordat de nieuwbouw aan de Veilinghavenkade terug ligt ten opzichte van de huidige bebouwing ontstaat er een plek met bijzonder uitzicht op het water en maakt het een connectie via de Twellosebeeklaan met het oude Veilinggebouw (een ander stedenbouwkundig accent in de Dichterswijk). Het hoogteaccent markeert de bijzondere plek in de Dichterswijk en vergroot de herkenbaarheid en de identiteit van de wijk. (…) Het bouwvolume sluit in architectonisch oogpunt aan op het beeld- en kwaliteitsniveau van Parkhaven. In de basis wordt dezelfde type detaillering toegepast, maar wel met de mogelijkheid tot een architectonisch accent aan het plein.

Door de afwijkende bouwhoogte en de mogelijkheid tot verbijzondering in de architectuur staat het gebouw iets meer op zichzelf in vergelijking met de omliggende bebouwing die allemaal de kenmerkende dominante rode baksteen hebben De architectuur benadrukt dan naast de oogte ook de bijzondere plek in de wijk.” En is in paragraaf 2.3.2.2.4 het onderstaande stuk tekst verwijderd: “De positie, ligging, en importantie van de locatie vraagt om bijzondere en nuchtere architectuur, passend bij de buurt. Binnen de hoogbouwvisie is het mogelijk om maatwerk toe te passen en daarmee af te wijken van de principekeuze van een dubbele bouwhoogte. Door het accent te verhogen wordt de ruimtelijke kwaliteit vergroot en staat het accent meer in verhouding.”

10

Datum

2.3.4

september 2024

Vaststellingsrapport

Ambtshalve wijziging van de onderbouwing

2.3.4.1

Aanpassing tekst paragraaf 2.2.1 inzake provinciale Omgevingsvisie en Omgevingsverordening In paragraaf 2.2.1 zijn tekstuele aanpassingen gemaakt over de Omgevingsvisie provincie Utrecht en de Omgevingsverordening provincie Utrecht. Deze zijn beiden met de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024 in werking getreden. Oude tekst: 2.2.1 Provinciale Omgevingsvisie en Interim Omgevingsverordening Op 10 maart 2021 stelden Provinciale Staten de Omgevingsvisie en de Interim Omgevingsverordening vast. Beiden zijn in werking getreden op 1 april 2021. De Interim Omgevingsverordening is nodig omdat de Omgevingsverordening alleen onder de Omgevingswet in werking kan treden. Met de Interim Omgevingsverordening kunnen plannen en ambities eerder vormgegeven worden. De Omgevingsverordening treedt tegelijk met de Omgevingswet in werking. Nieuwe tekst en toevoeging: 2.2.1 Omgevingsvisie provincie Utrecht en Omgevingsverordening provincie Utrecht Op 1 april 2021 is de Omgevingsvisie in werking getreden. Op 1 januari 2024 is de Omgevingsverordening van de Provincie Utrecht in werking getreden. De Omgevingsverordening bevat onder andere instructieregels over taken en bevoegdheden van gemeenten en waterschappen. Op 1 maart is de eerste wijziging van deze omgevingsverordening vastgesteld.

De opbouw van de Omgevingsverordening ziet er als volgt uit: • Er staan instructieregels over ontwikkelingen die met water te maken hebben in; • Instructieregels die zien op grondwaterbeheer; • Instructieregels ten aanzien van bereikbaarheid; • Instructieregels die zien op windenergie, zonne-energie en biomassa; • Instructieregels ten aanzien van Natuurnetwerk Nederland (NNN), Groene contour en Weidevogelkerngebieden; • Instructieregels over werelderfgoed en kwaliteit van landschappen; • Instructieregels over agrarische bedrijven; • En instructieregels over stedelijke functies in stedelijk of landelijk gebied, recreatie en stiltegebieden. 2.3.4.2 Tekstuele aanpassing in paragraaf 2.1.3 inzake de bevolkingsprognose Begin 2024 zijn nieuwe getallen bekend geworden inzake de bevolkingsprognose. Deze verschillen ten opzichte van de getallen die bekend waren in 2023 en daarom is deze passage aangepast met de nieuwe getallen. Oude tekst: Op 1 januari 2022 telde de gemeente Utrecht bijna 362.000 inwoners. Utrecht verwacht dat in de periode tot 2040 zal groeien naar 471.000 inwoners. Nieuwe tekst: Op 1 januari 2023 telde de gemeente Utrecht bijna 368.000 inwoners. Utrecht verwacht dat het inwonersaantal in de periode tot 2040 zal groeien naar 472.767.

2.3.4.3 Aanpassing paragraaf 4.2.1 en 4.2.2 van de toelichting In paragraaf 4.2.2 is de tekst gewijzigd ten aanzien van het aspect parkeren. De parkeeronderbouwing is gewijzigd omdat de juridische zekerheid voor het gebruik maken van de Heycop garage nog onvoldoende is geborgd. De telling voor het aantonen van een overschot en de gesprekken ter borging van parkeerplaatsen lopen nog. De gewijzigde berekening toont aan dat het

11/74

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

bestemmingsplan ook uitgevoerd kan worden zonder gebruik te maken van parkeerplekken in de Heycopgarage. In het verlengde hiervan zijn de bijlagen 3 en 4 in de toelichting ook vervangen met de nieuwe parkeerbalansberekeningen voor auto en fiets. De oude tekst: In deze paragraaf wordt ingegaan op de bereikbaarheid van het plangebied met de auto, het openbaar vervoer en de fiets of te voet. De ontwikkeling is gelegen in een verstedelijkingsknooppunt dicht bij het centrum van Utrecht. De ontwikkeling ligt hemelsbreed op 750 meter van Utrecht Centraal station waardoor het station binnen 10 minuten lopen te bereiken is. De bussen halteren dicht bij de nieuwe ontwikkeling op de Croeselaan. Bewoners en bezoekers van de ontwikkeling kunnen daardoor gebruik maken van een uitgebreid OV-netwerk. Dicht bij de locatie zijn enkele hoofdfietsroutes gelegen, o.a. de Croeselaan. De locatie is daardoor zeer goed bereikbaar op de fiets. Er zijn voldoende mogelijkheden beschikbaar voor alternatieve en duurzame vormen van vervoer.

Verkeersgeneratie

De nieuwe ontwikkeling aan de Veilingstraat levert een bepaalde verkeersgeneratie op. Deze generatie wordt vergelijken met de bestaande functie, oftewel het van rechtens verkregen niveau. De bestaande functie, detailhandel i.c.m. een arbeidsextensieve en bezoekers extensieve functie (opslagruimte), genereert een zekere verkeersgeneratie De nieuwe ontwikkeling is voor wat betreft de verkeersgeneratie op etmaalniveau vergeleken met de bestaande functie, we noemen dit de ervaringscijfers. Deze ervaringscijfers laten een gunstig beeld zien voor wat betreft de verkeersgeneratie. Dit betekent dat de nieuwe functie per etmaal minder verkeersbewegingen tot gevolg heeft dan op basis van de huidige functie. 4.2.2 Parkeren Uitgangspunten autoparkeren Met de realisatie van de 110 appartementen, een kleinschalige maatschappelijke functie en een horecafunctie wordt een ander gebruik gerealiseerd voor de planlocatie. Aangezien het gebruik verandert, verandert daarin ook de parkeereis mee. Om te bepalen hoeveel parkeerplaatsen nodig zijn voor de beoogde ontwikkeling is onderstaand een berekening gemaakt per functie. Voor de bepaling wordt gebruik gemaakt van de Parkeervisie van de gemeente Utrecht.

Op de huidige locatie is al een functie in gebruik (kringloopwinkel); bestaande uit gedeeltelijk detailhandel voor de winkelfunctie gecombineerd met een opslagruimte (arbeidsintensief en bezoekers extensief). Dit gebruik vormt hiermee het rechtens verkregen niveau voor wat betreft de bestaande parkeereis. De bestaande parkeereis wordt gebaseerd op de huidige parkeernormen uit de Beleidsregel parkeernormen auto 2021 gemeente Utrecht en is berekend op: 40,0 p.p. voor kort parkeren en 7,9 p.p. voor lang parkeren. Het gedeelte voor lang parkeren wordt ingevuld door de parkeerplaatsen op het eigen perceel (12 st.) en het overige percentage van de parkeereis is ingevuld door afwenteling in het openbare gebied. Dit betekent dat voor 35,9 p.p. gebruik wordt gemaakt van het openbare gebied. Hiervan worden 28 p.p. voor kort parkeren gebruikt. Bij sloop/nieuwbouw of gebruikswijziging is de parkeereis de capaciteitseis van de nieuwe bouwontwikkeling minus de capaciteitseis van de bestaande bouw. Dit betekent dat de parkeereis van de nieuwe ontwikkeling in mindering wordt gebracht met de parkeereis van de bestaande functie (het rechtens verkregen niveau). Dit gebruik is immers al aanwezig. Voor de Veilingstraat betekent de vermindering van het rechtens verkregen niveau een dusdanig lage parkeereis voor de functiewijziging dat gezocht is naar een maatwerkoplossing.

Het is namelijk niet reëel om de gehele parkeereis van de nieuwbouw aan de Veilingstraat af te wentelen op het 12

Datum

september 2024

Vaststellingsrapport

openbare gebied, dit past o.a. niet vanwege de vergroeningsambities in het openbare gebied. Het is daardoor aannemelijk dat er in de toekomst, mits voldaan aan de geldende voorwaarden, meer parkeerplaatsen in het openbare gebied in aanmerking kunnen komen om op te heffen. Dit brengt ons tot de volgende onderbouwing: • De parkeereis voor lang parkeren in de bestaande situatie, vanwege het eigen parkeerterrein, komt te vervallen. Dit wordt dus niet verrekend; • Het percentage kort parkeren (bezoek) van 13,0 p.p. inclusief lang parkeren voor de niet woonfuncties (1,0 p.p.) kan volledig worden opgelost in het openbare gebied aangezien het rechtens verkregen niveau dit al ruimschoots aangeeft; • Voor de eis voor lang parkeren voor de woonfuncties wordt geen gebruik gemaakt van het rechtens verkregen niveau. Deze parkeereis wordt, i.c.m. de reductie (deelmobiliteit en extra fiets parkeren) mogelijkheden, gerealiseerd in de parkeergarage van de ontwikkeling aan de Heycopstraat ("Parkhaven"); • Met de bovenstaande benadering wordt invulling gegeven aan het rechtens verkregen niveau voor het bezoekers parkeren en voor lang parkeren t.b.v. de niet woonfuncties. Voor de afwenteling van het bewonersdeel van de parkeereis (lang parkeren) wordt geen gebruik gemaakt van het openbaar gebied. Deze parkeereis zal wel in de garage worden gerealiseerd.

Op het plangebied is geen parapluplan voor parkeren van toepassing. In de geconsolideerde beheersverordening staat beschreven dat met de werking van de bouwverordening, standaardbepalingen worden gekoppeld aan nieuwe bouwmogelijkheden, waaronder parkeernormen uit de Beleidsregel parkeernormen auto 2021 gemeente Utrecht. De 'beleidsregel parkeernormen auto 2021' hanteert de volgende realisatie-eisen voor auto parkeren (artikel 10): • Parkeerplaatsen voor de auto worden op eigen terrein gerealiseerd. • Parkeerplaatsen op eigen terrein worden zoveel mogelijk inpandig gerealiseerd. • Op grond van artikel 6 of 7 moet of mag worden afgeweken van de hoofdregel onder a. waarbij aan de hiervoor gestelde eisen over realisatie en beschikbaarheid uit hoofdstuk 3 en 4 van deze beleidsregel moet worden voldaan. • Op Aw 1 en Aw 4 t/m Aw 7 (artikel 7) is geen realisatie- eis van toepassing voor de aanvrager. • Alle parkeerplaatsen die op eigen terrein worden gerealiseerd hebben leidingdoorvoeren voor (elektrische) oplaadpunten. • Parkeerplaatsen die binnen loopafstand extra worden aangelegd en volledig worden betaald door de initiatiefnemer, worden gelijkgesteld met parkeerplaatsen op eigen terrein. • Minimaal 1 en minimaal 5 % van de te realiseren parkeerplaatsen moet geschikt te maken zijn om te gebruiken als gehandicaptenparkeerplaats.

• Ten behoeve van de toetsing van de realisatie-eis worden alle parkeerplaatsen per doelgroep per specifieke functie en bijbehorende voorzieningen die in dit hoofdstuk worden genoemd aangegeven op een inrichtingstekening die onderdeel uitmaakt van de aanvraag omgevingsvergunning. Uitgangspunt fietsparkeren Het complex krijgt een gemeenschappelijke fietsenstalling op eigen terrein en moet, om het gebruik van de fiets te stimuleren, in kwantiteit en kwaliteit (locatie, toegankelijkheid, sociale veiligheid, inbraakveiligheid, helling etc.) voldoen aan de uitgangspunten zoals beschreven in het geldende parkeerbeleid. De fietsenstalling moet voorzien in de parkeervraag van de bewoners en de bezoekers van de woningen. Het fiets parkeren moet voldoen aan de uitgangspunten zoals beschreven in het geldende parkeerbeleid (beleidsregel parkeernormen fiets 2021 Gemeente Utrecht inclusief bijlage 1 fiets parkeren woningbouw behorende bij de beleidsregel) en aan de eisen gesteld in het Bouwbesluit.

13/74

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

De fiets parkeervraag voor deze ontwikkeling bedraagt in totaal 421 plekken en is berekend op basis van de fietsparkeernormen die eind 2021 zijn vastgesteld. Van deze 421 plekken wordt het volledige gedeelte voor de woningen (voor de bewoners en de bezoekers) inpandig opgelost in de gemeenschappelijke stallingsruimte. Dit betreft 337 plekken (321 + 16). De 16 extra fietsparkeerplaatsen komen voort uit de reductie op het autoparkeren. Het rechtens verkregen niveau van de voormalige detailhandel is ook beoordeeld. Hierbij is geconstateerd dat er geen afwenteling naar het openbare gebied plaatsvindt. Dit levert op die manier geen extra verrekening op van de parkeereis voor de nieuwe ontwikkeling. Voor de niet-woonfuncties (horeca en maatschappelijk) wordt de parkeereis voor de fietsen gerealiseerd, in het openbaar gebied binnen de gestelde loopafstanden volgens de beleidsregel parkeernormen fiets 2021. Waarvan in eerste instantie een deel wordt aangelegd. Als blijkt dat er meer behoefte is voor extra capaciteit in het openbaar gebied dan zal dat nader onderzocht danwel bekeken moeten worden. Dit vraagt in dat geval maatwerk rondom de locatie. De berekening van het fietsparkeren is toegevoegd in bijlage 3.

Parkeerberekening auto Het plangebied valt, op basis van de onderstaande gebiedsindeling vanuit de parkeervisie van de gemeente Utrecht, binnen de gebiedszonering A (centrumgebieden, betaald parkeren). Op basis van de parkeernormen is het onderstaand aantal benodigde parkeerplaatsen berekend. Het project ligt in A2 gebied. Het volledige programma bestaat uit de volgende onderdelen: • 31 appartementen tot 55 m2 bvo (norm 0,28) • 79 sociale huur appartementen 55 tot 80 m2 bvo (norm 0,51) • Een horeca-functie met een totale oppervlakte van 250 m2 bvo (norm 2,0 per 100 m² BVO) • Een maatschappelijke functie met een oppervlakte van 100 m² bvo (norm 0,57 per 100 m² bvo) Uit de parkeerberekening op basis van de beleidsregel parkeernormen auto 2021, blijkt dat de parkeereis voor de nieuwe ontwikkeling 55 parkeerplaatsen bedraagt. Het parkeerbeleid biedt enkele mogelijkheden om af te wijken van de parkeereis. Hierdoor kan de parkeereis lager uitvallen. De volgende mogelijkheden zijn beschikbaar: • Aanbieden van deelauto's; • Realiseren van extra fietsparkeervoorzieningen; • Voorzien in bestaande parkeercapaciteit. Op basis van het voorgaande is voor de Veilingstraat een parkeeronderbouwing opgesteld, zie Bijlage 4.

De belangrijkste conclusies in deze onderbouwing luiden als volgt: • De Beleidsregels Parkeernormen Fiets en Auto van de gemeente Utrecht bieden de mogelijkheid om met de inzet van deelauto's af te wijken van de parkeereis. Voor de Veilingstraat is deze vorm van reductie voor 37% toegepast. Dit betekent dat er 4 deelautoplekken gerealiseerd moeten worden. Dit levert een reductie op van 11 parkeerplaatsen. • 20% van de parkeereis kan worden ingezet voor extra fietsparkeerplaatsen. Deze reductie kan toegepast worden om af te wijken van de parkeereis en past binnen de Beleidsregels Parkeernormen Fiets en Auto van de gemeente Utrecht. Dit betekent dat er 16 extra fiets parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden. Dit levert een reductie op van 11 parkeerplaatsen voor de auto. • Volgens de Beleidsregels Parkeernormen Fiets en Auto van de gemeente Utrecht wordt voor zowel auto als fiets parkeren aan de parkeereis voldaan. Waarbij voor bewoners parkeren gebruik wordt gemaakt van de restcapaciteit van een naastgelegen parkeergarage. Deze garage valt binnen de acceptabele loopafstand voor bewoners. 14

Datum

• •

september 2024

Vaststellingsrapport

Dit betekent dat de resterende parkeerbehoefte 20 parkeerplaatsen bedraagt. Dit is inclusief de 4 parkeerplaatsen voor de deelmobiliteit. De bovenstaande parkeereis wordt volledig voorzien in de particuliere parkeergarage van de naastgelegen parkeergarage van de ontwikkeling 'Parkhaven' aan de Heycopstraat. Aanvullende voorwaarden worden vastgelegd in een antieure overeenkomst.

In de berekening is rekening gehouden met de aanwezigheidspercentages op de piekmomenten voor de bewoners en bezoekers van de woningen en de niet woonfuncties. Dubbelgebruik wordt berekend volgens de methodiek van CROW. Om de mogelijkheden voor dubbelgebruik te bepalen worden de aanwezigheidspercentages gehanteerd die in de beleidsregels zijn opgenomen. Voor het dubbelgebruik is wonen lang (het parkeerpercentage voor de bewoners) apart gehouden van wonen kort met niet-wonen gemengd. De parkeergarage van 'Parkhaven' beschikt over voldoende overcapaciteit waardoor de parkeereis van de Veilingstraat, na aftrek van het rechtens verkregen niveau, volledig gerealiseerd kan worden binnen deze parkeergarage. Het totaal aantal komt daarmee uit op 20 parkeerplaatsen welke gerealiseerd worden in de parkeergarage. De nieuwe tekst: 4.2 4.2.1

Verkeer en openbare ruimte Verkeer

In deze paragraaf wordt ingegaan op de bereikbaarheid van het plangebied met de auto, het openbaar vervoer en de fiets of te voet. De ontwikkeling is gelegen in een verstedelijkingsknooppunt dicht bij het centrum van Utrecht. De ontwikkeling ligt hemelsbreed op 750 meter van Utrecht Centraal station waardoor het station binnen 10 minuten lopen te bereiken is. De bussen halteren dicht bij de nieuwe ontwikkeling op de Croeselaan. Bewoners en bezoekers van de ontwikkeling kunnen daardoor gebruik maken van een uitgebreid OV-netwerk. Dicht bij de locatie zijn enkele hoofdfietsroutes gelegen, o.a. de Croeselaan. De locatie is daardoor zeer goed bereikbaar op de fiets. Er zijn voldoende mogelijkheden beschikbaar voor alternatieve en duurzame vormen van vervoer. Verkeersgeneratie De nieuwe ontwikkeling aan de Veilingstraat levert een bepaalde verkeersgeneratie op. De nieuwe ontwikkeling is voor wat betreft de verkeersgeneratie op etmaalniveau vergeleken met de bestaande functie, we noemen dit de ervaringscijfers. De bestaande functie, detailhandel i.c.m. een arbeidsextensieve en bezoekers extensieve functie (opslagruimte), genereert een zekere verkeersgeneratie, namelijk: 361 voertuigbewegingen per etmaal. Voor de nieuwe ontwikkeling zijn dit 118 bewegingen per etmaal.

Dit betekent dat de nieuwe functie per etmaal minder verkeersbewegingen tot gevolg heeft dan op basis van de huidige functie. De ochtendspits en de avondspits worden aangehouden als maatgevende momenten van de verkeersgeneratie als effect op het verkeersnetwerk. Als we de ontwikkeling bekijken zonder verrekening van de bestaande situatie dan zien we een verkeersgeneratie tijdens het ochtendspitsuur van 7 voertuigbewegingen. Tijdens het avondspitsuur bedraagt dit 14 voertuigbewegingen. Dit aantal van het bestaande verkeersnetwerk aan de Croeselaan respectievelijk de Van Zijstweg. Verwacht wordt dat dit niet gaat leiden tot een beperkte doorstroming in de wijk, te meer omdat deze verkeersbewegingen (vanuit woningen) in de andere richting zijn dan de maatgevende richting van forenzen richting de bedrijfslocaties en in de plaats komen van verkeersbewegingen vanuit de bestaande situatie die deels wel bijdragen aan de maatgevende richting. De berekening van de verkeersgeneratie is toegevoegd in bijlage 3. 4.2.2 Parkeren Beleidsuitgangspunten

15/74

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

De ‘Beleidsregel parkeernormen auto 2021’ (hierna: de beleidsregel) heeft tot doel om het autoverkeer in de stad te beperken. Om die doelstelling te bewerkstelligen is in de beleidsregel bepaald: ‘hoeveel autoparkeerplaatsen moeten of mogen worden gerealiseerd, en waar en hoe deze parkeerplaatsen worden aangelegd’ Bovendien is de mogelijkheid om bij bouwontwikkelingen op eigen terrein parkeerplaatsen aan te leggen beperkt, en moeten daar mobiliteitsalternatieven worden geboden om de locatie bereikbaar te houden. Locatie Veilingstraat De locatie Veilingstraat 10 valt binnen parkeerzone ‘A2’. Voor die zone geldt, in lijn met de algemene beleidsuitgangspunten, dat er maar beperkt mogelijkheid is om op eigen terrein parkeerplaatsen aan te leggen. Er geldt een maximumpercentage van 50% van de benodigde autoparkeerplaatsen dat op eigen terrein mag worden aangelegd. Er geldt géén minimumpercentage. Voor het concrete plan kan in de volledige parkeerbehoefte worden voorzien door toepassing van de mogelijkheden voor deelmobiliteit. Voor plannen buiten de zones A1, A2, en B1 is als hoofdregel opgenomen dat autoparkeerplaatsen voor 100% op eigen terrein moeten worden gerealiseerd. Van die hoofdregel moet in de zone A2 (verplicht) worden afgeweken, gelet op het hierboven opgenomen maximumpercentage.

Het bestemmingsplan staat de realisatie van de 110 sociale appartementen, een kleinschalige maatschappelijke functie en een horecafunctie toe. Aangezien het gebruik verandert, verandert daarin ook de parkeereis mee. Om te bepalen hoeveel parkeerplaatsen nodig zijn voor de beoogde ontwikkeling is onderstaand een berekening gemaakt per functie (zie ook bijlage 3). Voor de bepaling wordt gebruik gemaakt van de Parkeervisie van de gemeente Utrecht. Het plangebied valt, op basis van de onderstaande gebiedsindeling vanuit de parkeervisie van de gemeente Utrecht, binnen de gebiedszonering A (centrumgebieden, betaald parkeren). Op basis van de parkeernormen is het onderstaand aantal benodigde parkeerplaatsen berekend. Het project ligt in A2 gebied. Uitgangspunt autoparkeren Het maximale programma bestaat uit de volgende onderdelen:

Tabel 4.2.2.1 - Parkeereis o.b.v. maximaal toegestane programma De maximale (auto)parkeereis van de nieuwbouw is 63 parkeerplaatsen. Dit is zonder verrekening van het rechtens verkregen niveau en zonder toepassing van reducties (door bijvoorbeeld deelmobiliteit). De borging ligt in artikel 5.5 Voorwaardelijke verplichting parkeergelegenheid. Grotere parkeerbehoefte De bovenstaande parkeerberekening gaat uit van een representatieve invulling van de maximale planologische mogelijkheden, welke is geborgd door het in het plan vastleggen van de maximale berekende totale capaciteitseis voor parkeren (63). Deze is vastgelegd op de parkeerbehoefte die hoort bij een programma met 110 woningen in de sociale huurcategorie. Wanneer er immers in een aanvraag omgevingsvergunning woningen met een hogere parkeernorm worden aangevraagd, dan zal dat ertoe leiden dat er minder woningen kunnen worden aangevraagd omdat de totale parkeereis (de optelsom van de parkeernormen per woning) 63 moet blijven.

16

Datum

september 2024

Vaststellingsrapport

Van rechtens verkregen niveau Bij sloop/nieuwbouw of gebruikswijziging is de parkeereis de capaciteitseis van de nieuwe bouwontwikkeling minus de capaciteitseis van de bestaande bouw. Dit betekent dat de parkeereis van de nieuwe ontwikkeling wordt verminderd met de parkeereis van de bestaande functie (het rechtens verkregen niveau). De nieuwe ontwikkeling hoeft conform het beleid alleen te voorzien in de extra parkeerbehoefte die ontstaat. Voor de Veilingstraat betekent de vermindering als gevolg van verrekening van het rechtens verkregen niveau een lagere parkeereis. Op de huidige locatie is al een functie in gebruik (kringloopwinkel); bestaande uit gedeeltelijk detailhandel voor de winkelfunctie gecombineerd met een opslagruimte (arbeidsextensief en bezoekers extensief). Dit gebruik vormt hiermee het rechtens verkregen niveau voor wat betreft de bestaande parkeereis. De bestaande parkeereis wordt gebaseerd op de huidige parkeernormen uit de Beleidsregel parkeernormen auto 2021 gemeente Utrecht en is berekend op: 48,0 parkeerplaatsen (zie tabel 2 - berekening rechtens verkregen niveau). De parkeereis van de bestaande bouw moet echter worden gecorrigeerd met de plekken die worden opgeheven in verband met de ontwikkeling.

Dat gaat hier om 12 plekken op eigen terrein die vervallen in de nieuwe situatie en een ruimtereservering van maximaal 5 plekken voor het inzetten van deelauto's, zie hiernavolgende toelichting. Het rechtens verkregen niveau na correctie is 31 parkeerplaatsen.

Tabel 4.2.2.2 - Berekening rechtens verkregen niveau Reducties door inzet van deelmobiliteit en extra fietsparkeerplaatsen Reducties op de parkeereis zijn mogelijk door de inzet van deelmobiliteit zoals deelauto’s, deelbromfietsen, deelbakfietsen en deelfietsen. Het aandeel deelbromfietsen, deelbakfietsen en deelfietsen is maximaal 50% van het totaal aantal eenheden aan deelmobiliteit. In de openbare ruimte is ruimte gereserveerd voor 5 deelauto’s (zie toelichting van rechtens verkregen niveau). Op basis van het geldende beleid en het maximale programma zijn 7 deelautoplekken als reductie op de parkeereis toegestaan. Naast het realiseren van deelmobiliteit is het toepassen van extra fietsparkeerplaatsen ook een mogelijkheid om de parkeereis voor auto’s te reduceren. De volgende normen zijn van toepassing voor de genoemde reducerende maatregelen:

17/74

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

Tabel 4.2.2.3 - Overzicht normen voor reducties op de parkeereis Invulling parkeereis Op basis van het toegestane programma bedraagt de parkeereis na de verrekening met het rechtens verkregen niveau: 31,0 parkeerplaatsen. De parkeereis wordt opgelost door het toevoegen van 7 deelautoplekken waarvan 5 in het openbare gebied en het realiseren van 2 deelmobiliteit plekken (op grond van de beleidsregels mag je tot de helft van de deelautoplekken omzetten in deelmobiliteitsplekken) en 6 extra fietsparkeerplaatsen op eigen terrein. Dit resulteert in te realiseren parkeervoorzieningen zoals weergegeven in tabel 4: Categorie Eigen terrein Openbare ruimte Totaal (omgerekend naar reguliere plekken) Deelautoplekken (1 unit = 4 2 5 28 reguliere plekken) waarbij maximaal 50% als deelmobiliteit plekken mag worden ingevuld Extra fietsparkeerplaatsen (1,5 unit 6 4 = 1 reguliere plek) Totaal 31 Tabel 4 - Invulling parkeereis Het parkeren van de horecafunctie en maatschappelijke functie wordt afgewenteld op straat (waar het rechtens verkregen niveau ruimte toe biedt). Met dit scenario wordt voldaan aan het parkeerbeleid. Op basis van het voorgaande is voor de Veilingstraat een parkeeronderbouwing opgesteld, zie Bijlage 3.

De voorkeur gaat er naar uit om een deel van de parkeereis om te zetten in parkeerplekken in de parkeergarage van de naastgelegen ontwikkeling aan de Heycopstraat ("Parkhaven"). Het is namelijk niet wenselijk om de gehele parkeereis van de nieuwbouw aan de Veilingstraat af te wentelen op het openbare gebied vanwege de vergroeningsambities in het openbare gebied. Gebruikmaken van de garage biedt kansen om de openbare ruimte (in de toekomst) te vergroenen. Daarnaast is het gewenst om enkele nieuwe bewoners van Veilingstraat toch een parkeerplaats aan te kunnen bieden, omdat er geen vergunningen voor straatparkeren worden verstrekt aan bewoners van het project Veilingstraat. Het complex Heycop en de bijbehorende garage zijn begin 2024 in gebruik genomen. In de loop van 2024 zal worden nagegaan of er structurele onderbezetting ontstaat in de garage en of de vrijvallende ruimte kan worden ingezet voor de Veilingstraat. Uitgangspunt fietsparkeren Het complex krijgt een gemeenschappelijke fietsenstalling op eigen terrein en moet, om het gebruik van de fiets te stimuleren, in kwantiteit en kwaliteit (locatie, toegankelijkheid, sociale veiligheid, inbraakveiligheid, helling etc.) voldoen aan de uitgangspunten zoals beschreven in het geldende parkeerbeleid. De fietsenstalling moet voorzien in de parkeervraag van de bewoners en de bezoekers van de woningen.

Het fiets parkeren moet voldoen aan de uitgangspunten zoals beschreven in het geldende parkeerbeleid (beleidsregel parkeernormen fiets 2021 Gemeente

18

Datum

september 2024

Vaststellingsrapport

Utrecht inclusief bijlage 1 fiets parkeren woningbouw behorende bij de beleidsregel) en aan de eisen gesteld in het Bouwbesluit. De fiets parkeervraag voor deze ontwikkeling bedraagt in totaal 437 plekken en is berekend op basis van de fietsparkeernormen die eind 2021 zijn vastgesteld. Van deze 437 plekken wordt het volledige gedeelte voor de woningen (voor de bewoners en de bezoekers) inpandig opgelost in de gemeenschappelijke stallingsruimte. Dit betreft 367 plekken (361 + 6). De 6 extra fietsparkeerplaatsen komen voort uit de reductie op het autoparkeren. Het rechtens verkregen niveau van de voormalige detailhandel is ook beoordeeld. Hierbij is geconstateerd dat fietsen op eigen terrein geparkeerd werden en er geen afwenteling naar het openbare gebied plaatsvond. Dit levert op die manier geen extra verrekening op van de parkeereis voor de nieuwe ontwikkeling. Voor de niet-woonfuncties (horeca en maatschappelijk) wordt de parkeereis voor de fietsen gerealiseerd, in het openbaar gebied (70) gerealiseerd binnen de gestelde loopafstanden volgens de beleidsregel parkeernormen fiets 2021. Deze zullen gefaseerd worden aangelegd. Dit wordt uitgewerkt in de (aanvraag) omgevingsvergunning. De berekening van het fietsparkeren is toegevoegd in Bijlage 4.

2.3.4.4 Aanvulling paragraaf 6.2.2 Participatie In de periode tussen de ter inzagelegging van het ontwerp en de vaststelling van het bestemmingsplan is ter uitvoering van de motie M104 onderzocht of de sociaal maatschappelijke invulling van de plint mogelijk is. Hierbij zijn bewoners intensief betrokken. Omdat dit participatie betreft is hiervan een korte beschrijving opgenomen in het bestemmingsplan. Aanvulling tekst: In de periode tussen de ter inzagelegging van het ontwerp en de vaststelling, van april 2024 tot en met augustus 2024 is ter uitvoering van de bovengenoemde motie onderzocht of de sociaal maatschappelijke invulling mogelijk is, waarbij bewoners intensief zijn betrokken. Hiervoor zijn gesprekken gevoerd met Dock, de woningcorporatie, de Pomp en betrokken organisatie afdelingen binnen de gemeente Utrecht. Ook zijn er verschillende participatievormen en communicatiemiddelen ingezet om een zo breed mogelijk publiek te bereiken. Zo is er tussen 8 mei en 24 juni 2024 een enquête verspreid door middel van onder andere wijkberichten, nieuwsbrieven en WhatsApp-groepen en zijn er straatgesprekken gevoerd om wensen en ideeën op te halen voor een maatschappelijk invulling van de plint in combinatie met horeca.