Vaststellingsrapport Beurskwartier 1 (november 2021).pdf

Indiener is bang dat zij als huurder van een particuliere verhuurder niet onder de regeling valt die de gemeente en Portaal voornemens is te treffen met de huurders van de sociale huurwoningen verderop in de Croeselaan. Indiener heeft hiernaar geïnformeerd maar geen reactie ontvangen. Het is dus nog maar de vraag of zij kans maakt op de urgentieregeling die de huurders van Portaal is toegezegd. Vaststaat dat de communicatie hierover tot op heden onzorgvuldig verloopt en onzekerheid en onrust veroorzaakt. Ondanks de plannen voor de bouw van De Foreest is in het plan nog onduidelijk wat het totale nieuwe woningaanbod zal zijn en of er voldoende geschikte woningen voor alle huidige bewoners zullen worden gerealiseerd. Er is toegezegd dat 40% van de totale nieuwbouw sociale huurwoningen zal betreffen maar het is zeer de vraag of dit aandeel zal worden gehaald. De ervaring heeft geleerd, bijvoorbeeld bij de nieuwbouw in omgeving Merwedekanaal, dat de werkelijk opgeleverde woningen veel minder sociale woningen bevatten dan is geschetst. Betaalbaarheid van woningen is een belangrijk streven, zodat de huidige diversiteit van de wijk behouden kan blijven. Diversiteit en inclusiviteit zijn van essentieel belang voor een leefbare stedelijke woonomgeving.

Reactie Over a Zie §3.1.3.1 van dit rapport. Over b Voor De Foreest geldt dat dit bestemmingsplan vastlegt dat daar maximaal 60 woningen kunnen worden gerealiseerd. Hiervan zal minimaal 50% (in plaats van het door appellant genoemde percentage van 40%) in de categorie sociale woningbouw en de overige woningen in de categorie middeldure huurwoningen vallen. 2. Sloop van goede woningen voor groen is absurd Het voornemen uitstekende woningen af te breken voor meer groen is absurd. Men schijnt vergeten te zijn dat er in dit gebied van oudsher aardig wat groen aanwezig was! Er heeft een wegverbreding plaatsgevonden, maar het kan toch niet de bedoeling zijn om nu dan maar goede woningen weg te halen. Groen is hard nodig en dan vooral in de directe, volledig geplaveide omgeving van de Jaarbeurs. Dit is iets wat de Jaarbeurs dan ook heeft opgenomen in haar plannen.

Reactie Zie de reactie op onderdeel 2 van zienswijze 19. 3. Sloop om een betere verbinding te maken is niet nodig en ongewenst Het portiek met de huisnummers 87-89 moet volgens de plannen geheel worden afgebroken om het fietspad te kunnen doortrekken voor 'betere verbindingen' binnen Utrecht. Er zijn echter al prima doorgangen, via de reeds bestaande wegen Veemarktstraat, Van Zijstweg, Centrumboulevard of Graadt van Roggenweg.

Reactie Zie de reactie op onderdeel 3 van zienswijze 19. 4. De bevolkingsdichtheid wordt te hoog en dat is ongunstig voor de gezondheid Het valt te betwijfelen of de enorme verdichting van de bevolking op de schaal die nu wordt beoogd in dit gebieden direct aangrenzende gebieden een gunstig effect zal hebben op de veiligheid. Handhaven van de orde tijdens bijvoorbeeld evenementen van de Jaarbeurs of demonstraties of in het kader van bijvoorbeeld Covid-19, blijkt nu al moeilijk te realiseren te zijn. Bovendien heeft een dergelijke grote bevolkingsdichtheid zoals nu beoogd wordt een ongunstig effect op de leefruimte en dus op de gezondheid en het algeheel welbevinden van stedelijke bewoners.

Reactie Zie de reactie op onderdeel 4 van zienswijze 19.

69/124

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

5. Prestige en niet de bij referendum gekozen Visie A staat centraal Het is duidelijk dat vooral prestige centraal staat in het plan waarbij voorbij wordt gegaan aan de voorkeuren van de inwoners van Utrecht. Prestigieuze hoogbouw met luxe appartementen is niet wat zij voor ogen hadden toen zij in het Referendum van 2002 met grote meerderheid kozen voor visie A waarin een groen sfeerbeeld met veel minder hoogbouw werd voorgesteld.

Reactie Zie de reactie op onderdeel 5 van zienswijze 19. 6. Gezien de fauna in de buurt is er wel een MER nodig Er is geen milieueffectrapport, omdat er geen nadelige gevolgen zijn voor het milieu. Dat is niet waar. Er zal voor vogels, vleermuizen, konijnen, muizen, meeuwen et cetera veel ten nadele veranderen, misschien zelfs voor de vissen en eenden in het kanaal door de komende extra bouwhinder. Er is geen enkele oplossing geboden voor de vleermuizen, een beschermde soort, die verstoord worden door het weghalen van de grote, oude bomen in de tuinen van de panden aan de Croeselaan. Dat geldt ook voor de vogels en andere dieren die in deze bomen foerageren, zoals pimpelmezen, koolmezen, zwartkop, roodborstjes, spreeuwen, eksters, duiven, kauwen en kraaien. Is er welvoldoende gekeken naar mogelijkheden tot behoud van de bestaande natuur in het Beurskwartier? Er bestaat bovendien een sterk verband tussen de aanwezigheid van natuur en het algeheel welbevinden van bewoners.

Reactie Zie de reactie op onderdeel 6 van zienswijze 19. 7. Geen hogere waarde vaststellen Omdat in dit project niet kan worden voldaan aan de voorkeursgrenswaarden van de Wet Geluidhinder, vanwege de Croeselaan, wil de gemeente een hogere waarde vaststellen. Indiener is daar boos over. Gezond stedelijk leven ('healthy urban living') is het streven, maar in de praktijk leven de bewoners al vele jaren in voortdurende bouwoverlast. Indiener voert aan dat de jarenlange bouw en herinrichtingen in het gebied overlast geven door geluid en trillingen. Zij vindt dat het schandalig is hoe deze inbreuk op het woongenot door de betrokken partijen wordt gebagatelliseerd en eist dat de voorkeurswaarden van de Wet Geluidhinder van toepassing zijn, zeker nu straks ook nog gebouwd gaat worden aan de Foreest terwijl zij nog aan de Croeselaan woont.

Reactie Zie de reactie op onderdeel 7 van zienswijze 19. 8. Het algemeen belang is onvoldoende aangetoond Er is onvoldoende aangetoond wat de aanleg van een wijk op deze schaal op dit redelijk kleine stuk grond het algemeen belang dient. In de omgeving zijn al zoveel andere woningbouwprojecten, zoals De Nieuwe Defensie, Wonderwoods en het nieuwe masterplan van de Jaarbeurs. Met dit plan worden karakteristieke woningen afgebroken en bewoners worden weggestuurd, om daarna nieuwe woningen terug te zetten die onbereikbaar zijn voor een groot deel van de huidige bewoners. De prijsklasse van deze nieuwe woningen impliceert bovendien dat deze voornamelijk zullen worden bevolkt door expats en andere tijdelijke bewoners en nieuwkomers, allen in het hoogste segment. Decennialang gevestigde Utrechters, die bovendien de jarenlange chaos, overlasten onzekerheid in het Stationsgebied hebben doorstaan hebben het nakijken. Dit is stijlloos, ondemocratisch en niet sociaal en staat haaks op het motto 'healthy urban living'. Indiener begrijpt de dat een herontwikkeling nodig is, maar niet met dit plan. Zij verzoekt de gemeenteraad het bestemmingsplan Beurskwartier 1 niet vast te stellen.

Reactie Zie de reactie op onderdeel 8 van zienswijze 19.

70

Datum Rapport

mei 2021 Vaststellingsrapport

Conclusie Deze zienswijze leidt niet tot een aanpassing van het ontwerp.

Zienswijze 21

[bewoner oude binnenstad]

1. Vervangende woningen De Foreest niet gelijkwaardig aan huidige woningen Het zal niet mogelijk zijn gelijkwaardige woningen aan De Foreest te bouwen, woningen die even groot zijn en even grote tuinen hebben.

Reactie Hiervan neemt de gemeente kennis. Het zal inderdaad een behoorlijke opgave zijn, waarbij “gelijkwaardig” wat ruimer geïnterpreteerd moet worden, zoals gelijkwaardig in woongenot. 2. Woningbehoefte Het ontwerpbestemmingsplan constateert terecht dat er een grote behoefte aan woningen is, maar geeft niet aan om welke typen woningen het gaat. Indiener maakt uit de wachtlijsten, met een wachttijd van 11 jaar, op dat er vooral behoefte is aan sociale huurwoningen, veel meer dan de 20% (15% onder het ambitieniveau van het college) die in het bestemmingsplan is opgenomen. Die behoefte aan woningen is zo hoog dat het inzetten op aparte doelgroepen, in dit geval op een doelgroep die geen gebruik maakt van auto’s, niet reëel is.

Reactie Zie de reactie op onderdeel 1 van zienswijze 9 op pagina Zienswijze 954. Dit onderdeel leidt tot de aanpassing van het percentage sociale huurwoningen in de regels. 3. Kantoorruimte vervangen door groen Wat de huidige pandemie heeft laten zien is dat er in de toekomst veel meer thuis gewerkt gaat worden. Het bouwen van een extra 50.000m2 kantoorruimte zal dan ook niet voorzien in een behoefte. Deze kantoorruimte zou beter ingezet kunnen worden voor groen met als bijkomend voordeel dat er geen woningen op de Croeselaan gesloopt hoeven te worden voor groen-ruimte.

Reactie Zie de reactie op onderdeel 4 van zienswijze 6 op pagina 51. Deze aanpassing leidt tot aanpassing van de toelichting van het bestemmingsplan. 4. Het bestemmingsplan mist harde regels Het hele ontwerp is een richtlijn met veel mogelijkheden voor het college om beleidslijnen en afspraken te wijzigen en dat alleen maar jaarlijks te hoeven te rapporteren aan de gemeenteraad. Paragraaf 2.2.3.3 noemt dit zelfs expliciet. Het college krijgt daarmee de ruimte om bijvoorbeeld het percentage sociale huur te verminderen. Het college is niet gekozen door de Utrechtse burgers. De gemeenteraad wel. De gemeenteraad zou dan ook in control moeten zijn en niet achteraf met een excuusbriefje voor een voldongen feit moeten worden gesteld.

Reactie In §3.2 van dit rapport wordt de plansystematiek uitgebreid besproken, waaronder de vraag of de regels meer duidelijkheid moeten geven. Ook op grond van deze zienswijze zijn waar mogelijk “harde cijfers” toegevoegd aan de regels, zie §3.2.6.2 en §3.2.7 . Alle getallen die in lid 5.2 (versie vaststelling) staan zijn “hard”. In de regels staat bijvoorbeeld dat er minimaal 35% van de woningen sociale woningen moeten zijn. Het college is niet bevoegd om een lager percentage te hanteren. De verplichting voor het college om elk jaar een voortgangsrapport aan de gemeenteraad aan te bieden, geeft de garantie dat de gemeenteraad ook tijdens de uitvoering betrokken blijft en kan bijsturen als dat nodig is. In een voortgangsrapport staat niet alleen wat er al klaar is, maar ook welke onderdelen vertraagd zijn, anders uitgevoerd zouden moeten worden of verbeterd kunnen worden. Het voortgangsrapport kan een aanleiding zijn voor de gemeenteraad om kaders voor een

71/124

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

aanpassing van de beleidsregels mee te geven aan burgemeester en wethouders. De gemeenteraad kan ook nieuwe kaders vaststellen, bijvoorbeeld door de omgevingsvisie te wijzigen. Ook die kaders zullen burgemeester en wethouders bij een wijziging van de beleidsregels moeten volgen. 5. De conclusies van de actualisatie van de MER 2017 zijn niet in het ontwerp verwerkt Met alle bijlages zou je verwachten dat de MER uit 2004 en de actualisatie van 2017 zouden zijn bijgevoegd. Dat dit niet het geval is, geeft grond om deze zelf op te zoeken en in detail door te nemen. De slotconclusie uit de actualisatie van 2017 luidt: “De 2e actualisatie van het Aanvullend MER toont aan dat het voorgenomen plan zowel positieve als negatieve milieueffecten heeft. De actualisatie geeft ook aan dat er ook nog kansen liggen voor diverse milieuaspecten en dat er enkele knelpunten moeten en kunnen worden opgelost. Voorwaarde is wel dat vol ingezet wordt op de aangekondigde maatregelen uit de nota Slimme Routes, Slim Regelen, Slim Bestemmen. Ook op alle andere beleidsterreinen zal de ambitie stadsbreed hooggehouden moeten worden.

Pas dan kan de claim op een gezonde en duurzame binnenstedelijke herinrichting van het Beurskwartier/Lombokplein recht gedaan worden.” De motivatie om geen nieuwe MER te maken ontslaat de gemeente niet om de mitsen en maren uit de conclusie van de actualisatie van de MER 2017 te negeren. Het ontbreken van de MER en de actualisatie uit 2017 is overigens tekenend voor de andere onderzoeken. Ook de eigen conclusie uit een geluidsonderzoek genoemd in 2.2.3.4 wordt als waarheid neergelegd zonder dat de lezer de kans krijgt dit te verifiëren.

Reactie Het rapport 2e actualisatie aanvullend MER Stationsgebied Utrecht zit als bijlage 16 bij de toelichting en §2.2.3.4 van de toelichting verwijst naar de geluidsparagraaf 3.5.4 waarin een link naar het geluidsrapport staat dat als bijlage 7 bij de toelichting is opgenomen. De opmerkingen van indiener over het ontbreken van deze stukken zijn dus onjuist. De voorwaarde die in de eindconclusie staat, namelijk de maatregelen treffen die in de nota Slimme Routes, Slim Regelen, Slim Bestemmen (SRSRSB) staat nog steeds. Projecten die onderdeel uitmaken van dit Mobilteitsplan zijn gedeeltelijk uitgevoerd, zoals het in gebruik nemen van de Uithoflijn, Station Vaartsche Rijn, de busbanen Transwijk en Dichterswijk als onderdeel van de schaalsprong in het openbaar vervoer. Belangrijke fietsroutes zijn opgewaardeerd (Leidseweg, Croeselaan. fietssingel) en ontbrekende schakels zijn toegevoegd, zoals de Dafne Schippersbrug. Daarnaast zijn maatregelen in voorbereiding, zoals de herinrichting van het Westplein, de Westelijke Stadsboulevard en de Noordelijke Ring Utrecht. Omdat de nota SRSRSB doorlooptijd heeft tot 2030 zijn nog niet alle projecten uit deze nota gerealiseerd. 6.

Zonder vergunning bouwen De regels in artikel 9 lid 9.3 geven de vrijheid om zonder vergunning te bouwen als een object het algemeen belang dient zonder verder uit te diepen wat nou precies het algemeen belang zou dienen. Een koffietentje of kiosk kan ook het algemeen belang dienen. Het bouwen zonder vergunning zou alleen toegestaan kunnen worden, als er eerst een participatietraject is geweest.

Reactie In artikel 9, lid 9.3, staan onder 1, 2 en 3 de categorieën van bouwwerken die vergunningvrij zijn. Een koffietentje valt niet onder een van deze categorieën. De eis dat het bouwwerk het algemeen belang moet dienen staat niet in de regels. In de aanhef van lid 9.3 staat wel de voorwaarde dat een bouwwerk moet passen in de functie en in de openbare ruimte en de veiligheid niet aantast. De wet biedt geen mogelijkheid om participatie als voorwaarde voor het bouwen te stellen. Dat is ook niet nodig, want de gemeente betrekt omwonenden vrijwel altijd bij ingrepen in de openbare ruimte. 7. Horeca in dit plangebied past niet in het beleid Het ontwerp gaat uit van het Ontwikkelingskader Horeca Utrecht 2018. Bij de behandeling van die kader is vastgesteld dat er in de binnenstad, waar het Beurskwartier onder valt, geen

72

Datum Rapport

mei 2021 Vaststellingsrapport

uitbreidingslocaties mogen worden toegevoegd. Er is dus geen extra horeca mogelijk in dit plan. Bovendien is motie 2018/38 die oproept om eerst de huidige overlast in de kaart te brengen voordat er verder kan worden gesproken over een uitbreiding van horecalocaties nog niet uitgevoerd.

Reactie Het Ontwikkelingskader stelt op pagina 7 vast dat in het Stationsgebied een “diverse horecastructuur” past met een omvang van 8.000-12.000 m2. Het bestemmingsplan is hiermee in overeenstemming. De stelling van indiener dat er geen extra horeca mogelijk is, is dus niet juist. De motie 2018/38 is niet van toepassing op deze locatie. 8. Overgangsrecht In §2.6 van de toelichting wordt gezegd dat de standaardregels naar de geest en niet naar de letter moeten worden overgenomen. De gemeente wijzigt de letter van de wet als het haar uitkomt, maar is helemaal voor de geest van wet als dat een keer niet zo is. Dit is natuurlijk onwenselijk en niet uit te leggen.

Reactie In de paragraaf 2.6 die indiener aanvoert wordt uitgelegd dat de gemeente de regel veranderd heeft om ervoor te zorgen dat exact duidelijk is welk moment bepalend is bij het toepassen van het overgangsrecht. Het bestemmingsplan kiest de datum van vaststelling, een concrete datum, terwijl de regel in artikel 3.2.1, lid 1, van het Besluit ruimtelijke ordening het moment van inwerkingtreding gehanteerd wordt. De datum van inwerkingtreding is afhankelijk van het moment waarop de gemeente het vaststellingsbesluit publiceert en hangt ook af van tijdig ingediende schorsingsverzoeken of uitspraken van de rechter over schorsingsverzoeken. Daar komt bij dat veranderingen die optreden na de vaststelling niet door de gemeenteraad zijn meegewogen bij de vaststelling. Het gevolg van de aangepaste regel in het bestemmingsplan is dus dat de onzekerheden zijn weggenomen. Dat is voor alle partijen een voordeel. Indiener heeft gelijk dat de regel naar de letter in strijd is met het Besluit ruimtelijke ordening. Daarom zijn de regel en de toelichting aangepast. 9. De paragraaf Gezondheid, hutjemutje wonen a. In §3.3.1 over gezondheid staat “Een aanzienlijke deel van de woningen is betaalbaar.”. Betaalbaar is betrekkelijk. Wat is betaalbaar en wat heeft dit met de gezondheid van de toekomstige bewoners te maken? b.

Wat wordt bedoeld met de zin: “Tussen de woongebouwen en openbare ruimte zijn intermediaire zones die bijdragen aan ontmoeting, privacy en eigenaarschap.“? c. Het hoofdstuk over gezondheid wil ook de markt uitdagen voor innovatieve oplossingen over de gezondheidseffecten van de verkeershinder. Het simpel noemen is symbolisch en heeft geen effect. d. In het hoofdstuk gezondheid ontbreekt elke vorm van reflectie over de impact van verdichtend bouwen op de gezondheid van de bewoners die daar hutjemutje komen te wonen. Dicht op elkaar wonen brengt een risico op epidemieën en andere ellende met zich mee.

Reactie Over a Over het begrip betaalbaar: zie onderdeel 3 van zienswijze 10 op pagina 56. Betaalbaar is voor gezondheid van belang, omdat goed kunnen rondkomen essentieel is voor een gezond leven. Geldzorgen leiden veelal tot stress en ongezonde keuzes. Om die reden moeten mensen in een woning wonen die ze kunnen betalen. En als we een centrumgebied voor iedereen willen maken, moeten er dus ook woningen voor iedereen zijn, en dus voor alle portemonnees. Over b Intermediaire zones zijn overgangszones tussen een gebouw en de openbare ruimte, zoals de stoep. Bewoners van de aangrenzende bebouwing kunnen op zo’n plek een bankje of planten

73/124

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

neerzetten. Het verschil met een voortuin is dat een overgangszone qua uiterlijk bij de stoep hoort en volledig open is. Uit onderzoek blijkt dat deze strook de volgende voordelen heeft: voorbijgangers lopen minder dicht langs de woning waardoor er in de woning meer privacy is; er vinden minder inbraken en vernielingen plaats in straten met een overgangszone voor de gevel; er vinden meer ontmoetingen tussen buren plaats wanneer iemand in de overgangszone op een bankje zit of de planten verzorgt; bewoners met een overgangszone voelen meer betrokkenheid bij de straat en hebben meer het gevoel dat het hun straat is, waardoor ze er ook beter voor zorgen en de gemeente eerder melden als er iets kapot is). Over c Doordat het hier genoemd staat, kan dat in het nog op te stellen stedenbouwkundige plan nader uitgewerkt worden. We vragen hiermee aan de markt om maatregelen die we niet van hen kunnen eisen, maar wel wenselijk achten in het kader van onze gezondheidsambities die verder gaan dan de wettelijke normen. Over d Ook de Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 gaat uit van verdichting. Verdichting heeft voor- en nadelen voor de gezondheid. Voordelen van hoge dichtheid zijn een goed draagvlak voor voorzieningen, korte afstanden waardoor lopen aantrekkelijk is, weinig ruimte voor auto’s die de leefomgeving vervuilen en veel kans op ontmoetingen.

Nadelen zijn over het algemeen kleinere woningen met weinig eigen buitenruimte en minder rust in de omgeving. Om de nadelen te compenseren, leggen we parken aan in het gebied. Het ontstaan en de verspreiding van ziektes is een actueel onderwerp, maar te complex om daar aan de hand van dit bestemmingsplan een zinvolle beschouwing over te geven. 10. Tempo klimaatneutraal In de uitleg over §3.4.1 staat dat Utrecht zo snel mogelijk klimaat neutraal wil zijn. ‘Zo snel mogelijk’ zegt niets.

Reactie De gemeente neemt hier kennis van. 11. Fietsenstallingen Met 3.384 woningen in dit plan inzetten op mensen die geen auto hebben, kun je ervan uitgaan dat er per woning toch minimaal 2 fietsen zullen zijn. Bijna 7.000 fietsen die met elkaar met gemak meer dan 10.000 verkeersbewegingen per dag zullen maken. Toch wordt hier in het hoofdstuk over verkeer geen aandacht aan besteed en is het parkeren van de fiets een sub-sub-sub-paragraafje waard. In een stad die zo fietsvriendelijk wil zijn had indiener een stuk meer aandacht verwacht aan onze edele stalen ros. Dat voetgangers en fietsers centraal staan, zoals de conclusie noemt, is uit de tekst niet te halen.

Reactie Het beleid over het stallen van fietsen is vastgelegd in de Nota Stallen en Parkeren (2013) en in het bij die nota horende Addendum Parkeernormen Fiets en Auto (2019; "addendum" betekent: toevoeging). De vergunningen die nodig zijn voor het bouwen moeten op grond van artikel 8 voldoen aan de normen voor stallingsruimte voor fietsen. In het stedenbouwkundig plan wordt de manier waarop voor stallingsruimte wordt gezorgd uitgewerkt. In het Beurskwartier worden nieuwe fietsroutes aangelegd. In het stedenbouwkundig plan zullen de benodigde routes worden uitgewerkt. 12. Parkeerplaatsen Het idee dat mensen die sociaal wonen geen auto hebben is bizar, maar wordt wel gebezigd in het stuk dat voor sociale woningen de parkeernorm op 0.62 zet en de rest op 0.8 of 0.9. Een verklaring

74

Datum Rapport

mei 2021 Vaststellingsrapport

hiervoor wordt niet genoemd. Waarom zou een leraar geen parkeerplaats mogen hebben en een bankdirecteur wel? Er komen in totaal 2.000 parkeerplekken voor bijna 3.400 woningen. Dat is te weinig.

Reactie Bij de berekening van de parkeerbehoefte maakt de gemeente gebruik van landelijke normen. Die normen zijn gebaseerd op ervaringscijfers. Het voorbeeld van indiener volgend: een bankdirecteur heeft vaker 2 auto’s dan een leraar. Een parkeernorm bepaalt niet of iemand een auto mag hebben. In de toelichting wordt uitgelegd waarom op deze locatie minder parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Het aantal parkeerplekken is overigens nog veel lager dan indiener noemt. Zie verder §3.3 van dit rapport. 13. De paragraaf Economische uitvoerbaarheid; geheimhouding a. De geheimhouding van de grondexploitatie zou moeten eindigen als dit project klaar is. Een eeuwige geheimhouding heeft meer motivatie nodig dan een verwijzing naar een wetsartikel. b. Het hoofdstuk over het geld begint met te zeggen dat de te ontwikkelen grond in bezit van de gemeente. Anderhalve alinea later is ineens de grondverwerving de grootste kostenpost. Dat is onverklaarbaar. c. Indiener had graag uitleg gezien over het lange voortraject met als effect dat de huidige bebouwing een stuk duurder is geworden.

Reactie Over a De gemeente neemt hier kennis van. Deze kwestie staat overigens los van de inhoud van dit bestemmingsplan. Over b De gemeente zal de toelichting op dit punt aanpassen. De eerste zin had moeten zijn: “De gemeente heeft of verwerft de eigendom van de gronden die nodig zijn voor de uitvoering van het bestemmingsplan.” De kosten die de gemeente moet maken voor de grondverwerving, komen ten laste van de grondexploitatie en vormen de grootste kostenpost. Over c De toelichting van het bestemmingsplan is niet de plek om verantwoording over het proces af te leggen. Het is overigens nooit te voorspellen op welk moment de grondprijzen van onroerende zaken gunstig zijn en daarmee is het ook niet zinvol om het effect van de duur van het proces op de exploitatie in de toelichting te verantwoorden.

Conclusie Deze zienswijze leidt tot de volgende aanpassingen: het percentage sociale huurwoningen wordt in de regels te verhogen naar 35%, zie §2.3.1.1 van dit rapport (lid 5.2, onder 1a); in artikel 5 worden getalsmatig grenzen gesteld aan een aantal activiteiten, zie §2.3.1.1 van dit rapport, toegelicht in §3.2.6.2 en §3.2.7; in de toelichting wordt het kantoorprogramma kort toegelicht en de onderzoeksrapporten van bureau Stec worden als bijlage bijgevoegd, zie §2.3.3.2 en §2.3.3.6 van dit rapport; in artikel 18 wordt “[tijdstip van] vaststelling” vervangen door “[tijdstip van] inwerkingtreding” en die wijziging is verwerkt in §2.6 van de toelichting; in §3.7.2 van de toelichting is de eerste zin over eigendomssituatie gecorrigeerd, zie §2.3.3.5 van dit rapport.

Zienswijze 22

[bewoners Croeselaan]

Deze zienswijze is ingediend door de Stichting Achmea Rechtsbijstand namens bewoners van een pand aan de Croeselaan [verder: indieners]. Zij stellen dat het plan in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en verzoeken de gemeenteraad het bestemmingsplan niet vast te stellen of anders in ieder geval tegemoet te komen aan deze zienswijze en het plan aan te passen.

75/124

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

1. Aan indieners is geheel geen alternatief geboden Indieners zijn huurder in het sociale huursegment, echter via een particulier verhuurder. Uit de stukken blijkt niet dat aan indieners ook een passende oplossing wordt geboden. De oplossing die wel in de stukken staat, een nieuwe woning op de locatie De Foreest, is nog niet expliciet geboden aan cliënten. Voordat het bestemmingsplan uitgevoerd kan worden, willen indieners wel meer duidelijkheid te krijgen. Indieners wijzen erop dat het college motie 2017/243 moet uitvoeren er dus alles aan moet doen om dit op een nette manier te regelen, zoals het maken van solide afspraken met huurders, nog voordat de woningen niet meer bewoond kunnen worden, het aanbieden van een vergelijkbare woning tegen eenzelfde huurniveau en hierover helder te communiceren. Daarvan is momenteel nog geen sprake. Indieners willen weten of zij, gezien hun bijzondere huursituatie, in aanmerking komen voor een passende oplossing.

Reactie Zie §3.1.3.1 van dit rapport. 2. De Foreest kan geen passende oplossing bieden Indieners beschikken over een ruime hoekwoning op de begane grond, met veel ramen en lichtinval en een oppervlak van circa 75 m2. Ze hebben een ruime tuin op het zuidwesten van circa 40 m2. Zij hebben nu vrij zicht en geen inkijk - veel privacy vanwege de afwezigheid van hoogbouw aan de achterzijde waar het parkeerterrein van de Jaarbeurs ligt - met een ruime schuur achter de tuin en een afgesloten binnenplaats voor de (motor)fietsen. Bovendien beschikken zij over een parkeervergunning en over een parkeervoorziening naast de woning. Indieners betalen een behoorlijk aantrekkelijke huurprijs. Onduidelijk is wat het alternatief zal zijn voor indieners. Hun belang ligt natuurlijk met name daarin, dat er gezocht wordt naar een juiste oplossing waarbij het woongenot vergelijkbaar is als momenteel. Zelfs al zou een oplossing gevonden worden die in de brief staat die de gemeente op 7 juli 2020 naar de bewoners heeft gestuurd, dan is de vraag nog in hoeverre deze oplossing passend is. In bewonersbijeenkomsten is al aangegeven dat de oppervlakte van een woning in De Foreest zal kleiner zijn en dat indieners in de nieuwe situatie meer huur zullen betalen.

Ook is de omgeving drukker, indieners raken het huidige vrije uitzicht kwijt, en krijgen mogelijk last van de schaduwwerking van de hoge gebouwen, de bestaande stalling van de motor valt weg en er zal niet worden voorzien in een tuin met de schuur waar zij nu wel over beschikken. Er komt geen parkeermogelijkheid in nieuwe situatie, stelt de gemeente. Auto’s worden verbannen naar de rand van het gebied, en zelfs dan alleen nog maar voor elektrische deelauto’s. Indiener is slecht ter been. Het is nog onduidelijk of er bijvoorbeeld een lift of andere faciliteiten aanwezig zullen zijn en of indieners voorrang krijgen bij de toewijzing van appartementen op de begane grond. Momenteel ervaren indieners nauwelijks geluidsoverlast, nu de Rabotoren aan de voorzijde de geluidsoverlast van het spoor tegenhoudt en het omgevingsgeluid van de kant van het parkeerterrein dat grenst aan de tuin aan de achterzijde door de schuren wordt gedempt. Ook uit de akoestische onderzoeken blijkt dat de huidige woning van indieners gunstig ligt. Het is de vraag of zij bij de alternatieven een vergelijkbare geluidsbelasting hebben. Het plangebied De Foreest ligt minder gunstig. De normen van de nieuwbouw ter plaatse van de Foreest zijn hoger dan de normen voor de locatie van de woning van indieners die binnen de wettelijke grenswaarden blijven.

De Foreest ligt tussen een druk spoor en een drukke Croeselaan, met aan die kant ook veel busverkeer die er aan de kant van hun huidige woning niet is. Daar komt bij dat er een toename van geluid zal zijn omdat er meer woningen komen, dus meer bewegingen door bewoners, wat een directe invloed heeft op het woon- en leefklimaat. [Onderdelen 2, 4 en 5 van de zienswijze.]

Reactie Zie §3.1.3.1 van dit rapport. De huidige bewoners van het plangebied die verhuizen naar De Foreest mogen hun parkeervergunning behouden.

76

Datum Rapport

mei 2021 Vaststellingsrapport

3. Het plan zorgt voor parkeeroverlast en heeft een verkeersaantrekkende werking Het bestemmingsplan streeft naar een verkeersluwe situatie door in het plangebied alleen het parkeren van deelauto’s toe te staan. In de onderzoeken staat dat het verkeer afneemt, terwijl er meer woonruimte, bedrijvigheid en horeca wordt toegevoegd. Een afname van verkeer lijkt niet reëel, ook gezien het grote aantal parkeerplaatsen en parkeergarages dat er nu al is. Het rijkskantoor De Knoop en het Bestuurscentrum Rabobank hebben duizenden medewerkers, terwijl de Rabobank autovervoer faciliteert met een eigen ondergrondse parkeergarage. De extra kantoren en de bestaande woningen - en afgegeven parkeervergunningen - zorgen reeds voor een behoorlijke parkeerdruk op de omgeving. Verder is met de opening van de megabioscoop Kinepolis (2017) de parkeer- en verkeersdruk toegenomen. In 2018 is de parkeergarage voor 778 voertuigen onder het Jaarbeursplein geopend. Bezoekers mogen momenteel gratis parkeren op het parkeerterrein van de Jaarbeurs. Onderstaande ontwikkelingen in de omgeving verhinderen dat het plangebied in de toekomst verkeersluw wordt gemaakt met parkeeroverlast als gevolg: • ontwikkeling circa 10.000 woningen, horeca, winkels, scholen, etc.

in de Merwedekanaalzone; • herontwikkeling van de Jaarbeurs (Masterplan), waarvan hoogbouw onderdeel uitmaakt; • kantoren en woningen tussen de Rabotoren en De Foreest. Met de komst van een extra kantoorpand en meer woningen kan niet worden gesproken van een verkeersluwe toekomstige situatie. De verkeersdruk op het gebied is momenteel al veel te hoog door ontwikkelingen in de afgelopen tijd. Zo ook wordt in de toelichting het volgende aangegeven: “In de eerstelijnsbebouwing langs de Van Zijstweg en de Croeselaan realiseren we alleen bestemmingen waar kinderen, ouderen en mensen met een zwakke gezondheid langdurig verblijven, zoals onderwijs tot 18 jaar, kinderopvang en zorgwoningen, als dat past binnen het gezondheidsbeleid van de gemeente. Zo beschermen we de meest kwetsbare personen tegen luchtverontreiniging aan drukke wegen (meer dan 10.000 motorvoertuigen per etmaal).’’ De ontwikkeling van het verkeer valt moeilijk te rijmen met de keuze om alleen parkeerplaatsen voor deelauto’s in het plangebied toe te staan, terwijl privéauto’s op afstand moeten parkeren. Het is onduidelijk wat - onder andere - de bestaande huurders met parkeervergunning kunnen verwachten.

Indiener citeert het Wijkbericht van augustus 2020: "Een deel [van de bewoners], te weten de bewoners die vanaf de woningen aan de Croeselaan meeverhuizen naar De Foreest houden desgewenst hun rechten op een parkeervergunning (waar ze nu al over kunnen beschikken)." Als een passend alternatief wordt geboden, zou dat dus neerkomen op dezelfde opties met betrekking tot de afgegeven parkeervergunningen. Als deze zullen worden afgenomen, worden de huidige bewoners nog verder in hun woongenot belemmerd. Indieners vragen de gemeente om met voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan te garanderen dat er voldoende parkeerplaatsen komen, waarbij vergunninghouders ook hun plekje niet kwijtraken door deze nieuwe ontwikkeling. Nota bene wordt in de onderzoeken aangegeven dat met de ontwikkeling te verwachten is dat de verkeersdrukte afneemt, nu juist vast komt te staan dat meer woonruimte, bedrijvigheid en horeca wordt toegevoegd. Daar vindt behoorlijk wat ontwikkeling plaats en niet wordt duidelijk hoe dan de drukte met betrekking tot de nieuwe bewoners en passanten die erbij zullen komen zal afnemen.

Reactie Over de parkeervergunning: zie onder 2. De voorwaardelijke verplichting waarom indieners vragen is al opgenomen in het bestemmingsplan, namelijk in artikel 8, lid 8.1. De keuze om alleen deelauto’s toe te staan volgt uit de keuze om het aantal verkeersbewegingen in en rond het plangebied zoveel mogelijk te willen beperken. In §3.5.1 van de toelichting is uitgebreid beschreven hoe de gemeente het aantal verkeersbewegingen heeft berekend en hoe de gemeente wil omgaan met de vraag naar parkeerplaatsen. In §3.3 van dit rapport wordt de onderbouwing van de uitvoering van het parkeerbeleid nog verder toegelicht.

77/124

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

4. Sloop van de woningen is niet nodig. De gemeente stelt dat sloop onvermijdelijk is (geworden) vanwege de nieuwbouw en het daarmee samenhangende verdwijnen van zonlicht en privacy. Dat is natuurlijk geen noodzaak tot sloop. Het bestaande moet wijken voor nieuwe ontwikkelingen en daarmee worden de belangen van indieners die in hun woning willen blijven wonen compleet terzijde geschoven. [Deel van onderdeel 2 van de zienswijze.]

Reactie Zie §3.1.2 van dit rapport. Conclusie Deze zienswijze leidt niet tot een aanpassing van het ontwerp.

Zienswijze 23

Actiam

Actiam is eigenaar van het kantorencomplex Hojel City Centre I inclusief parkeergarage aan de Croeselaan 1, Graadt van Roggenweg 100-350 (eigendom van SRLEV. N.V.) - zoals op onderstaande afbeelding rood omlijnd aangegeven - en van het kantoorgebouw aan de Graadt van Roggenweg 500 (eigendom van GVR500 Building B.V.), op onderstaande afbeelding grond omlijnd aangegeven. De gemeente heeft deze zienswijze ook via DigiD ontvangen. 1. Ontwerpbestemmingsplan te globaal Indiener acht het ontwerpbestemmingsplan zo globaal en onduidelijk over de toegelaten ontwikkelingen, dat op dit moment niet kan worden vastgesteld dat de gevolgen van al deze ontwikkelingen aanvaardbaar zijn. Al hierom kan het bestemmingsplan niet conform dit ontwerp worden vastgesteld. In artikel 5, lid 5.1, van de regels wordt een heel globale beschrijving van het doel van de functie “Woongebied” gegeven, met grotendeels algemene, weinig concrete teksten zoals dat de ‘invulling van het gebied bijdraagt aan de doelstelling van een gezonde, stedelijke ontwikkeling’ en dat de ‘invulling aansluit op de ontwikkeling van het Stationsgebied’. Deze algemene, meer beschrijvende doelbeschrijving lijkt in zekere zin op wat in oude bestemmingsplannen in een niet-bindende “beschrijving in hoofdlijnen” stond. In het ontwerpbestemmingsplan is echter wel beoogd dat deze algemene beschrijving bindende kracht heeft.

Zo staat bijvoorbeeld in artikel 7, lid 7.2, dat bouwen alleen is toegestaan als dit past bij het doel van de functie, terwijl in artikel 11, lid 11.1, staat dat activiteiten die niet passen bij het doel van de functie verboden zijn. Nu de doelbeschrijving van artikel 5.1 over het algemeen onvoldoende duidelijk en concreet is, achten wij dit in strijd met het rechtszekerheidsbeginsel. [Onderdelen 2.2-2.4 van de zienswijze.]

Reactie Zie §3.2 en vooral §3.2.6 en §3.2.7 van dit rapport. Dit onderdeel van de zienswijze leidt tot diverse aanpassingen van de regels. 2. Het gebruik van beleidsregels In artikel 5, lid 5.2, onder 1, van de regels staat een verwijzing naar beleidsregels. Voor zover is beoogd dat de doelbeschrijving wordt geconcretiseerd in beleidsregels conform artikel 7c, lid 6, van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet, wijst indiener op het volgende. Dit artikel maakt het bij wijze van experiment mogelijk om in een bestemmingsplan regels te stellen waarvan de uitleg bij de uitoefening van een bij die regels aan te geven bevoegdheid afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels. In de regels moet kortom zijn aangegeven op de uitoefening van welke bevoegdheid de beleidsregels betrekking heeft. In artikel 5.2 van de regels staat echter geen bevoegdheid genoemd. Uit de uitspraak van de Afdeling van 19 augustus 2020 (ECLI:NL:RVS:2020:2004, r.o. 21.1) volgt dat het doorschuiven van concrete normen naar latere beleidsregels op grond van artikel 7c, lid 6, van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet uitsluitend mogelijk is “terzake in de regels opgenomen open normen”. In de regels bij het ontwerpbestemmingsplan ontbreekt echter juist het stedenbouwkundig kader, zodat uitwerking hiervan in beleidsregels helemaal niet mogelijk is.

78

Datum Rapport

mei 2021 Vaststellingsrapport

Overigens betwijfelt indiener of alle teksten in de globale doelbeschrijving te kwalificeren zijn als “open normen” waarvan uitwerking naar latere beleidsregels kan worden doorgeschoven. De zorgen van indiener over de onduidelijkheid van de toegelaten bebouwing (waarop later in deze zienswijze wordt ingegaan) worden niet weggenomen door de verwijzingen in de regels naar de nader vast te stellen beleidsregels. Overigens is indiener van mening dat stedenbouwkundige bepalingen als de aanwijzing van bouwvlakken met bouwhoogten (net als ook de regels over de programmatische invulling van het plangebied) juist bij uitstek thuishoren in een bestemmingsplan, waartegen rechtsmiddelen openstaan. Doorschuiven van dergelijke bepalingen naar latere beleidsregels doorkruist het principe dat rechtsbescherming openstaat tegen een bestemmingsplan. [Onderdelen 2.5-2.7, 2.18 en 2.19 van de zienswijze.]

Reactie Zie §3.2 en vooral de paragrafen 3.2.5, 3.2.6.4 en 3.2.7 van dit rapport. Dit onderdeel van de zienswijze leidt tot diverse aanpassingen van de regels. 3. Onzekerheid over het toegelaten gebruik Het ontwerpbestemmingsplan geeft ten onrechte geen duidelijkheid over het toegelaten gebruik binnen de bestemming “Woongebied”. Weliswaar staat artikel 5, lid 5.3, van de regels een opsomming van ‘activiteiten die bij de functie passen’, waaronder volgens §2.2.2. van de toelichting moet worden begrepen het “gebruik”, maar deze opsomming is niet limitatief. In het eerste lid van artikel 5, lid 5.3, staat immers het woord "zoals”, waarmee uitdrukkelijk ook ander gebruik wordt toegelaten dan genoemd in de daaropvolgende opsomming. Kennelijk is het de bedoeling dat er beleidsregels komen waarin de programmatische invulling van het gebied wordt uitgewerkt. In lid 5 van artikel 5.4 van de regels is echter bepaald dat B&W de bouwvergunning kunnen weigeren als de aanvraag niet past binnen deze programmatische invulling. B&W hebben hier kennelijk een vrije keuze. Zij kunnen er dus ook voor kiezen de bouwvergunning wel te verlenen terwijl deze niet past binnen de in de beleidsregels uitgewerkte de programmatische invulling. Aldus moet worden geconcludeerd dat in het ontwerpbestemmingsplan het binnen de bestemming “Woongebied” toegelaten gebruik niet begrensd is.

Dit is in strijd met de rechtszekerheid. [Onderdelen 2.8-2.10 van de zienswijze.]

Reactie Zie §3.2 en vooral de paragrafen 3.2.4, 3.2.5 3.2.6 en 3.2.7 van dit rapport. Dit onderdeel van de zienswijze leidt tot diverse aanpassingen van de regels. 4. Vrijwel onbeperkte mogelijkheden in de eerste fase Het ontwerpbestemmingsplan gaat uit van een fasering van uitvoering. Uit artikel 5, lid 5.2, onder 2, blijkt dat zolang B&W nog geen beleidsregels hebben vastgesteld, het project zou verkeren in de fase van artikel 5, lid 5.1, onder 2. Indiener constateert dat gedurende deze fase, die in beginsel net zo lang kan duren als de looptijd van het bestemmingsplan zelf, in principe ieder gebruik ter plaatse is toegestaan. In artikel 5, lid 5.3, onder 2, staat immers dat gedurende deze fase “activiteiten kunnen plaatsvinden zolang die de transformatie van het gebied niet verhinderen”. Vervolgens worden enkele niet uitputtende voorbeelden gegeven. Alles wat niet tot permanente bebouwing of gebruik leidt en wat niet expliciet is verboden in artikel 11, lid 11.2, is op deze locatie direct naast ons kantorencomplex dus zonder meer toegestaan, inclusief evenementen als festivals en tijdelijke winkels en asielzoekerscentra. Dit is vanzelfsprekend niet acceptabel, nog te meer nu aan deze fase geen vaste eindtijd is verbonden. [Onderdelen 2.11 en 2.12 van de zienswijze.]

Reactie Zie §3.2 en vooral §3.2.6.1 en §3.2.7 van dit rapport. Dit onderdeel van de zienswijze leidt tot diverse aanpassingen van de regels. 5. Onzekerheid over toegelaten bebouwing: beperking daglicht en uitzicht

79/124

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

In het ontwerpbestemmingsplan is evenmin vastgelegd welke bebouwing naast onze kantoorgebouwen mogelijk wordt gemaakt. Duidelijk is wel dat het bestemmingsplan heel veel en heel hoge bebouwing toestaat. In de algemene doelbeschrijving van artikel 5, lid 5.1, wordt gesproken over 3.384 woningen met in totaal een bruto vloeroppervlak van 223.500 m2 en zelfstandige kantoren van maximaal 50.000 m2. Daar bovenop komt nog al het andere gebruik dat - vrijwel zonder beperking (zie hierboven) - in het ontwerpbestemmingsplan wordt toegestaan. Het ontwerpbestemmingsplan maakt het mogelijk dat het hele bestemmingsvlak wordt volgebouwd met hoofdgebouwen met een bouwhoogte van 45 meter en hoogteaccenten tot 90 meter. Daarmee maakt het ontwerpbestemmingsplan het ook mogelijk dat deze nieuwe hoofdgebouwen van 45 tot 90 meter hoog direct tegen ons perceel aan worden gebouwd, tegen (delen van) ons kantoorgebouw aan. Dit is voor ons vanzelfsprekend niet acceptabel, gelet op de verslechtering van het verblijfsklimaat in ons kantoorgebouw door ontnemen van daglicht en uitzicht. [Onderdelen 2.13 en 2.14 van de zienswijze.]

Reactie Zie paragraaf 3.2.6.2, reactie op de onderdelen e, f en g. Mede naar aanleiding van deze zienswijze zijn diverse wijzigingen in de regels aangebracht, zoals de eis dat hoogbouw geen onevenredige hinder veroorzaakt voor de omliggende bestaande bebouwing, is een kaart als bijlage aan artikel 5 toegevoegd en is een verkennend onderzoek gedaan naar het schaduweffect van de hoogbouw, uitgaand van de kaartbijlage bij artikel 5. Met deze aanpassingen geven kan indiener zich een beeld vormen van de te verwachten verbouwing. Het stedenbouwkundig plan, dat de gemeente in 2021 opstelt, zal nog meer duidelijkheid geven. In het participatietraject kan indiener beoordelen of de positie van de torens problemen oplevert en suggesties aandragen voor veranderingen. In de beleidsregels die burgemeester en wethouders opstellen, zal ook aandacht gegeven worden aan de beoordeling of het effect van hoogbouw onevenredig. Waarschijnlijk gebruiken we zoveel mogelijk criteria die ook elders in het land worden gehanteerd, zoals de NEN 8100:2006 6. Onzekerheid over toegelaten bebouwing: gebruik gebouw indiener wordt wellicht beperkt Niet uitgesloten is dat het realiseren van nieuwe appartementengebouwen op korte afstand tot ons perceel leidt tot een onaanvaardbare beperking van het gebruik van ons perceel.

Op de begane grond bevindt zich een parkeerterrein, waar ook het laden en lossen ten behoeve van de kantoorgebruikers plaatsvindt. Daarnaast is op het perceel een parkeergarage aanwezig. Verder beschikt het complex over omvangrijke installaties. In de huidige situatie zijn in de directe omgeving geen woningen aanwezig, zodat ruimschoots aan alle relevante milieunormen wordt voldaan. Indiener vreest dat hij na realisatie van de appartementengebouwen wordt geconfronteerd met klachten en handhavingsprocedures van de toekomstige bewoners vanwege licht-, geur- en geluidsoverlast. Niet voor niets staat in de VNG-brochure ‘Bedrijven en milieuzonering’ voor autoparkeerterreinen en parkeergarages een richtafstand van 30 meter tot woningen. Ten onrechte is hiermee geen rekening gehouden. In het akoestisch onderzoek dat als bijlage 7 bij de toelichting is gevoegd, is ons perceel zelfs niet eens betrokken. [Onderdelen 2.15 en 2.16 van de zienswijze.]

Reactie Bij het bepalen van de precieze plaats van bebouwing wordt goed rekening gehouden met omliggende gebouwen en terreinen en de effecten op bruikbaarheid, privacy, bezonning, windhinder en milieuaspecten. Op alle punten mag er geen onevenredige aantasting van de leefsituatie of de gebruiksmogelijkheden van omliggende gebouwen en terreinen zijn. Hierbij moet, als deze gelden, worden voldaan aan wettelijke normen. Daar zal het Stedenbouwkundig Plan Beurskwartier ook aandacht aan besteden. Indiener merkt terecht op de regels van het bestemmingsplan op dit onderdeel te weinig zekerheid geven. In §3.2.6.2 van dit rapport is beschreven dat de regels daarom zijn aangepast, zoals lid 5.5 (in het ontwerp: lid 5.4), onderdeel 1, waarin onder b de regel is toegevoegd dat “hogere bebouwing geen onevenredige hinder voor de omgeving veroorzaakt”. Hoger betekent hier: hoger dan 30 meter. Zie verder §3.2.6.2. Om te garanderen dat de werking van installaties aan of op de kantoren van Actiam ook niet beperkt worden door geluidsgevoelige gebouwen zoals woningen, is aan lid 5.5, onderdeel 1g, een 80

Datum Rapport

mei 2021 Vaststellingsrapport

regel toegevoegd die ervoor zorgt dat de aanvrager van een vergunning aantoont dat hij aan de geluidsvoorschriften die in die regel is opgenomen kan voldoen. Daarmee is het niet meer nodig om de afstand van 30 meter die de VNG-brochure adviseert te volgen. 7. Wateroverlast Indiener vreest voor de gevolgen van de nieuwe ontwikkeling voor de waterhuishouding op en rond ons perceel, dat lager ligt dan de belendende percelen. In de huidige situatie staan er bij hevige regen al veel plassen op zijn terrein. De omvangrijke nieuwbouw die in het plangebied is voorzien, zal ook tot ingrepen in de bodem leiden, met mogelijke verdere verslechtering van de afwatering. De waterparagraaf in de toelichting (§3.5.8) stelt ons niet gerust, nu uit de conclusie hiervan blijkt dat nog niet duidelijk is of aan het standstill-beginsel kan worden voldaan en wordt verwezen naar de verdere uitwerkingen van het bestemmingsplan. Bij die verdere uitwerkingen wordt indiener graag uitdrukkelijk betrokken. [Onderdeel 2.17 van de zienswijze.]

Reactie Het nieuwe plan moet gaan voldoen aan de nieuwe klimaateisen. Daar hoort ook bij dat er rekening gehouden wordt met meer neerslag. Op hoofdlijnen zijn er afwateringstudies uitgevoerd voor het Beurskwartier. Deze studies worden vertaald naar hoogteplannen en afwateringsplannen die passen in het totale stedenbouwkundige plan. Het regenwater zal, zoals de plannen nu zijn, van het pand van indiener afstromen in zuidwestelijke richting, zodat er voor indiener geen overlast ontstaat. Het is goed te weten dat er op de aangegeven locatie al enige wateroverlast wordt ervaren. Bij de inrichting van de openbare ruimte kunnen we daar rekening mee houden. Het standstill-beginsel heeft betrekking op een mogelijke toename van verharding in het plangebied die het omliggende watersysteem van het waterschap zwaarder zou kunnen belasten. In het plangebied neemt het verharde oppervlak niet toe, zodat aan dit beginsel wordt voldaan. In de verdere uitwerking zal nog blijken in hoeverre de situatie zal verbeteren. De gemeente gaat graag in op het verzoek van indiener om bij de uitwerking betrokken te worden. 8. Bereikbaarheid Uit de toelichting (§3.5.1.1.5) volgt dat het plangebied voor autoverkeer mede zal worden ontsloten via de huidige afslag ‘Jaarbeurs P1’ op de Graadt van Roggenweg. Deze ontsluiting wordt ook intensief gebruikt voor beide kantoorpanden van indiener.

Kantorencomplex Hojel City Centre I omvat maar liefst circa 40.000 m2 verhuurbaar vloeroppervlak kantoorruimte en het kantoorgebouw aan de Graadt van Roggenweg 500 omvat circa 28.000 m2 verhuurbaar vloeroppervlak kantoorruimte. Beide kantoorpanden hebben dan ook een aanzienlijke verkeersaantrekkende werking. De ontsluiting via afslag ‘Jaarbeurs P1’ waarvan gebruikt wordt gemaakt, is onderdeel van het plangebied van het ontwerpbestemmingsplan. Graag ziet indiener bevestigd dat waar in de toelichting (§3.5.1.1.1) staat dat het plangebied autoluw wordt gemaakt, waarbij fietser en vooral voetganger prioriteit krijgen, dit vanzelfsprekend niet geldt voor wat betreft de ontsluitingsweg naar de parkeerruimte bij onze twee kantoorgebouwen. Voor de gebruikers van onze kantoorgebouwen is een goede bereikbaarheid per openbaar vervoer en per auto voor hun personeel en bezoekers essentieel. In de huidige situatie is de autobereikbaarheid goed. Uit de toelichting (§3.5.1.1.5) blijkt dat de bereikbaarheid door gemotoriseerd vervoer zal afnemen. Omdat het primaat zou liggen bij het openbaar vervoer, de fiets en de voetganger, wordt een matige doorstroming door uw gemeente als voldoende gezien. Deze redenering geeft er geen blijk van dat rekening is gehouden met de aanwezigheid van de kantoren van indiener en het belang van goede bereikbaarheid per auto.

Dit belang is als gevolg van de corona-maatregelen alleen maar groter is geworden, nu werknemers hun personeel zo min mogelijk via openbaar vervoer willen laten reizen. Autodelen kan niet aan de orde zijn. De toelichting, waarin autodelen juist voorop wordt gezet, gaat hier volledig aan voorbij. In de inspraakreactie van 3 juli 2020 is indiener al ingegaan op de negatieve gevolgen voor de bereikbaarheid van zijn kantoorgebouwen en de verslechtering van de verkeersveiligheid als gevolg van de voorgenomen herinrichting van de Graadt van Roggenweg en de Croeselaan. Daarbij heeft indiener onder meer gewezen op de gevaarlijke situatie die ontstaat in het entreegebied naar zijn kantoren als gevolg van de voorgenomen nieuwe fietsroutes. Het lijkt erop dat in de toelichting

81/124

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

desondanks deze herinrichting tot uitgangspunt is genomen. Dit verbaast indiener, aangezien hij op zijn inspraakreactie nog geen inhoudelijke reactie heeft gekregen. Indiener verwijst op dit punt dan ook naar onze inspraakreactie, die als bijlage is aangehecht en die hier als herhaald en ingelast moet worden beschouwd. [Onderdelen 2.20 en 2.24 van de zienswijze.]

Reactie In zijn inspraakreactie op het Programma van Eisen en Functioneel Ontwerp (PvE/FO) Lombokplein geeft indiener aan een verslechtering van de bereikbaarheid en de verkeersveiligheid te vrezen. Daarop is de reactie gegeven, die hieronder in verkorte vorm is weergegeven. De volledige reactie is aan indiener toegestuurd. De belangrijkste conclusie is dat door de inrichting in het kader van het project Lombokplein in combinatie met wachtrijmanagement en maatregelen zoals een knip voor autoverkeer op de Catharijnesingel en een afslagverbod Oudenoord - Kaatstraat, op gemiddelde werkdagen een intensiteit van 15.000 motorvoertuigen per etmaal kan worden bereikt op termijn. Het Functioneel Ontwerp Lombokplein is getoetst met behulp van computersimulaties. Tijdens de spitsen kan er sprake zijn van een matige doorstroming voor het autoverkeer. In de praktijk kan dit betekenen dat niet alle voertuigen tijdens een groenfase kunnen worden afgewikkeld, maar nog een keer moet wachten. Deze uitkomst wordt als voldoende beschouwd. In het licht van de uitgangspunten van het mobiliteitsbeleid uit ‘Slimme Routes, Slim Regelen, Slim Bestemmen’ (2016) ligt de prioriteit bij hoogwaardig openbaar vervoer, fiets en voetganger. Indiener wijst ook op de gevaarlijke situatie die ontstaat in het entreegebied naar zijn kantoren als gevolg van de voorgenomen nieuwe fietsroutes.

Bij de entree van de Graadt van Roggenweg komt een fietsroute voor de ontsluiting van het Beurskwartier (op de huidige parkeerplaatsen P1 en P3 van de Jaarbeurs). In het ontwerp is nu rekening gehouden met het feit dat fietsers voorrang hebben op het kruisende autoverkeer. Bij het opstellen van het Voorlopig Ontwerp kijken we nog kritisch naar de voorrangssituatie. Als de veiligheid en doorstroming daar baat hebben kunnen we autoverkeer alsnog voorrang geven. Uiteraard zal de ontsluitingsweg naar de parkeerruimte van indiener bereikbaar blijven en beschikbaar zijn voor auto’s. 9. Parkeergarage Croeselaan 1 In §3.5.8.4 van de toelichting staat een kaartje waarop de parkeergarage van indiener groen is omlijnd als zijnde gebied waarvoor een plan in procedure is. Daarbij staan bovendien twee teksten: “achter Croeselaan 15 ontwerp bestemmingsplan actualisering diverse gebieden 2019” en “aansluiten op Croeselaan 15". Het is onduidelijk wat met deze tekeningen en bijbehorende teksten is beoogd. De parkeergarage hoort bij Croeselaan 1 en dus niet bij nummer 15. [Onderdelen 2.25 en 2.26 van de zienswijze.]

Reactie Indiener heeft gelijk dat onduidelijk is wat met de bewoordingen op dit kaartje wordt bedoeld. Het kaartje is daarmee geen verduidelijking van de toelichting en is daarom verwijderd. Conclusie Deze zienswijze leidt tot de volgende aanpassingen: de aanpassingen die in paragraaf 3.2.7 van dit rapport zijn aangegeven, zoals de aanpassingen in verband met verbetering van de plansystematiek (artikel 5 in §2.3.1.1, de hoogbouw in §2.3.1.3 en de toelichting in §2.3.3.1); het kaartje in §3.5.8.4 van de toelichting is verwijderd.

Zienswijze 24

Restaurant Miyagi and Jones, Veemarktplein 42

Deze zienswijze is ingediend door advocatenkantoor Greenvoort namens de esploitant restaurant Miyagi and Jones, Veemarktplein 42 [verder: indiener] dat in het ontwerpbestemmingsplan de functie 'Woongebied' heeft. Indiener herkent niet dat met zijn belangen rekening is gehouden en wil daarom zijn belangen nadrukkelijk onder de aandacht brengen.

82

Datum Rapport

mei 2021 Vaststellingsrapport

1. Geen inzicht in de gevolgen en perspectief voor bestaande (horeca)ondernemers In §1.2.1 van de toelichting is vermeld dat de gemeente voor de ontwikkeling van het Beurskwartier de woningen aan de Croeselaan, de Veemarktstraat, het Veemarktplein en de Van Zijstweg aankoopt. Daarnaast blijkt uit §3.7.2 (Financiële uitvoerbaarheid) dat het uitgangspunt is dat de te ontwikkelen gronden eigendom zijn van de gemeente. Op basis van deze informatie en gelet op de doelstelling tot algehele herinrichting van het gebied, ligt het in de lijn der verwachting dat indiener zijn restaurant niet op de huidige plaats kan voortzetten bij de uitvoering van het ontwerpbestemmingsplan. Dit gevolg en de enorme (financiële) consequenties daarvan worden echter nergens, althans niet kenbaar, in de stukken betrokken bij de belangenafweging. Ook wordt geen enkel inzicht verschaft in een toekomstperspectief voor de bestaande (horeca-) ondernemers, zoals indiener. Waar voor de bewoners van de te slopen woningen wordt voorzien in de bouw van vervangende woonruimte in het plan De Foreest, ontbreekt een dergelijke regeling voor de bestaande ondernemers die eveneens gedwongen zullen zijn te verhuizen.

In dit kader is kenmerkend dat de toelichting wel een paragraaf kent met de titel 'Gebiedstransformatie en de gevolgen voor bewoners', maar dat er geen paragraaf 'Gebiedstransformatie en de gevolgen voor ondernemers' is opgenomen. Weliswaar zal binnen de functie 'Woongebied' ook horeca worden toegestaan, maar onduidelijk is in hoeverre de bestaande horecaondernemers daarop bij voorrang aanspraak kunnen maken. Gelet op het voorgaande mag duidelijk zijn dat de uitvoering van het ontwerpbestemmingsplan een enorme impact zal hebben op de bedrijfsvoering van indiener en dat zij naar alle waarschijnlijkheid moet vrezen voor haar voortbestaan. Nu aan deze omstandigheid geen enkele aandacht wordt besteed in de ter inzage gelegde stukken, concludeert indiener dat bij de totstandkoming van het ontwerpbestemmingsplan 'Beurskwartier 1' in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel ex artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is nagelaten om alle relevante feiten en af te wegen belangen in kaart te brengen. Daarnaast is nagelaten om alle betrokken belangen bij de besluitvorming te betrekken overeenkomstig artikel 3:4, eerste en tweede lid, van de Awb.

Reactie Zie §3.1.3.2 van dit rapport. Dit onderdeel leidt tot wijziging van de toelichting. 2. Vervangende locatie Indiener wil in aanmerking komen voor een vervangende horecalocatie, met bijbehorend terras. Op die manier draagt zij graag bij aan de gewenste levendige en goede mix van woningen en centrumvoorzieningen in het nieuwe gebied.

Reactie Zie §3.1.3.2 van dit rapport. Conclusie Naar aanleiding van deze zienswijze is de wijziging die in §2.3.3.5 van dit rapport staat in de toelichting aangebracht.

Zienswijze 25

[bewoner Croeselaan, buiten het plangebied]

Indiener is stedenbouwkundige en staat achter de visie van de gemeente om de groei van de bevolking in Utrecht en dus het realiseren van veel woningen zoveel mogelijk te concentreren nabij het belangrijke ov-knooppunt van Utrecht Centraal. Hij hoopt dat de Omgevingsvisie Beurskwartier verder uitgewerkt en gerealiseerd gaat worden. Indiener is het ook eens met de daarbij horende keuze die in het bestemmingsplan staat om in hoge dichtheid te bouwen en met het hanteren van een lage parkeernorm om te sturen op het beperken van de automobiliteit. Hij maakt bezwaar tegen het te globale karakter van het bestemmingsplan Beurskwartier 1, omdat hier onvoldoende waarborgen zijn opgenomen om de ruimtelijke kwaliteiten van de vastgestelde Omgevingsvisie bij de uitwerking ervan te garanderen. 1. Diversiteit aan woningen

83/124

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

Het is van groot belang om op deze binnenstedelijke locatie een grote diversiteit in woonvormen en in prijsklassen te realiseren, zodat zowel jongeren, ouderen, starters, maar ook gezinnen hier kunnen gaan wonen. Het bestemmingsplan besteedt geen aandacht aan gezinswoningen en de voorzieningen, veel aantrekkelijke openbare ruimte met veel groen en speelgelegenheden, die daarbij nodig zijn. In het bestemmingsplan Beurskwartier 1 is een minimum van 20% sociale (huur)woningen opgenomen en dat is redelijk, hoewel een hoger percentage wenselijker zou zijn (30%). Gemist wordt echter een minimum percentage middenklasse (huur-of koop) woningen, waar ook grote behoefte aan is. Een percentage van minimaal 30% middeldure huur- of koopwoningen lijkt indiener van groot belang voor starters en voor doorstromers.

Reactie In §2.2.3.4 van de toelichting wordt het doel van de functie Woongebied nader toegelicht, namelijk de ontwikkeling van het Beurskwartier 1 tot een hoogstedelijk, autoluw woonmilieu. Het woonmilieu bestaat uit een goede mix van woningen en centrumvoorzieningen en uit voorzieningen die nodig zijn voor het wonen, uit groen en uit een fijnmazig verkeersnetwerk voor langzaam verkeer. Onder de term “goede mix” wordt ook verstaan: een diversiteit aan woningen in verschillende prijsklassen en voor verschillende woonvormen. Dat staat ook in de omgevingsvisie. De verdeling van de woningtypen zal verder worden uitgewerkt in het stedenbouwkundig plan. Over het percentage sociale woningbouw: zie de reactie op onderdeel 1 van zienswijze 9 op pagina Zienswijze 954. Dit onderdeel leidt tot de aanpassing van het percentage sociale huurwoningen in de regels. 2. Meer openbaar groen Om voldoende diversiteit qua bewoners in dit gebied te kunnen gaan huisvesten in een aantrekkelijke woonomgeving, is de keuze voor hoogbouw met daaromheen veel en kwalitatief goede openbare ruimte met veel groen essentieel. Bij de inspraak bij de Omgevingsvisie Beurskwartier heeft indiener gepleit voor een zo groot mogelijk park in het zuidelijke plangebied, ook al betekent dit dan de sloop van een complex woningen aan de Croeselaan.

Deze woningen vormen weliswaar best een fraai ensemble, maar zijn qua isolatie (zowel geluid als warmte) niet toekomstbestendig meer. Als vuistregel bij gebieden met veel hoogbouw wordt in Nederland vaak aangehouden dat minimaal ca. 40% van de bebouwde 'footprint' als groene openbare ruimte aanwezig moet zijn. Dat percentage zit ook ongeveer in de omgevingsvisie. Indiener begrijpt dat het bestemmingsplan een flexibele invulling mogelijk wil maken, maar dan dreigt het gevaar dat er bijvoorbeeld om financiële redenen groen ingeleverd wordt. Het bestemmingsplan legt nu alleen met de functie Groen een deel van het zuidelijk park vast, in het noordelijke deel is alleen bepaald dat er een park komt, niet hoe groot. Indiener stelt dan ook voor om in functie Woongebied vast te leggen dat minimaal 40% van de bebouwde footprint (in het zuidelijke deel inclusief het groene bestemmingsvlak) park wordt of een minimaal oppervlak, vergelijkbaar of groter dan het vlak dat in de omgevingsvisie staat.