Vaststellingsrapport Beurskwartier 1 (november 2021).pdf

En voor het dan in het plantsoen plaatsen van (kopieën van) borstbeelden van Socrates, Plato, Aristoteles, Epicurus en Seneca ter verfraaiing van een en ander en als tegenwicht in de omgeving waar geldzucht en materialisme de boventoon voeren. Wellicht kan de straatnamencommissie van Utrecht zich hierover eens buigen. Uiteraard hoeft de instemming met het ontwerpbestemmingsplan van deze laatste suggestie niet afhankelijk te worden gemaakt, maar iemand moet zo'n suggestie een keertje in de publieke arena doen.

Reactie Over a, b en c De gemeente bekijkt graag of de goede suggesties onder punt a, b, en c opgevolgd kunnen worden. Op dit moment is het nog niet precies duidelijk op welke manier de te transformeren panden deel zullen uitmaken van de nieuwe bebouwing. Het inpassen van bestaande bebouwing is een goed uitgangspunt, waarbij zorgvuldig gekeken kan worden naar de wijze waarop dit gebeurt. Herstel van enkele karakteristieke elementen bij te behouden gebouwen kan, zoals de indiener aangeeft, de uitstraling ten goede komen. Bij het opstellen van het stedenbouwkundig plan zal onderzocht

52

Datum Rapport

mei 2021 Vaststellingsrapport

worden in hoeverre deze suggesties als stedenbouwkundige uitgangspunten kunnen worden opgenomen. Over d en e In de huidige fase kan de gemeente alleen kennisnemen van deze suggesties. Conclusie Naar aanleiding van deze zienswijze zijn de volgende aanpassingen gedaan: • de grens tussen de functie Groen en de functie Woongebied is gecorrigeerd, zie §2.3.1.4 van dit rapport; • in §3.5.3.1 van de toelichting is aangeven waar op de Croeselaan 50km/u mag worden gereden, zie §2.3.3.5 van dit rapport; • in de toelichting wordt het kantoorprogramma kort toegelicht en de onderzoeksrapporten van bureau Stec worden als bijlage bijgevoegd, zie §2.3.3.2 en §2.3.3.6 van dit rapport; • in §3.7.2 van de toelichting is de eerste zin over eigendomssituatie gecorrigeerd, zie §2.3.3.5 van dit rapport; • in artikel 5, lid 5.5 (versie vaststelling), onderdeel 1b, een regel opgenomen die garandeert dat het college een bouwplan toetst op windhinder en bezonning, een regel die het aantal torens beperkt tot 8 met een indicatie van de locatie van de torens, en een regel in lid 5.6 die burgemeester en wethouders opdraagt om de wijze van toetsing van hinder als gevolg van schaduw en wind in beleidsregels vast te leggen.

Het resultaat staat in §2.3.1.1 (artikel 5, versie vaststelling), §2.3.3.1 en §3.2.6.2 (toelichting van de wijziging in de reactie van de gemeente op de onderdelen e, f en g op pagina 32) van dit rapport. Het verkennende bezonningsonderzoek wordt als bijlage 22 aan de toelichting toegevoegd.

Zienswijze 7

[eigenaar-bewoner Veemarktplein]

Indiener woont bijna veertig jaar aan het Veemarktplein en is emotioneel erg vergroeid met haar huis en de omgeving. “Mijn mooie huis aan het Veemarktplein blijft in het plan Beurskwartier staan en staat straks tegenover Wonderwoods. Ik moet uit mijn huis van de gemeente maar dat wil ik niet en ik kan dat ook niet.” Indiener denkt dat het niet mogelijk zal zijn om in het Beurskwartier een vervangende woning te krijgen die gelijkwaardig is met haar gelijkvloerse appartement met een oppervlak van 105m 2 en met 4 à 5 kamers. De nieuwe woningen in het Beurskwartier zullen te duur zijn. Een woning in het gebouw Wonderwoods zal ruim € 750.000 gaan kosten (€7.000 per m2). Dat is meer dan indiener kan betalen en zij vraagt zich af of de gemeente hulp gaat bieden. Aan vage toezeggingen heeft zij niets. “Als dit zo onduidelijk blijft en niet goed geregeld wordt, ga ik niet uit mijn huis, want ik kan niet naar iets anders in dit gebied. De bank geeft aan mensen als ik (ik ben in de zeventig) geen hypotheek, want ik krijg per maand alleen maar AOW. Als dit niet wordt opgelost blijf ik daar wonen. Hoe kan de gemeente mij daarbij helpen met duidelijke garanties?“

Reactie Zie §3.1.4.1 van dit rapport. Conclusie Deze zienswijze leidt niet tot een aanpassing van het ontwerp.

Zienswijze 8

[bewoner Croeselaan]

Indiener is al bijna 80 en woont 48 jaar aan de Croeselaan. Ze is eigenaar van de woning. Indiener claimt een huis in De Foreest. Het comfort en woongenot van een nieuwbouwwoning lijkt haar aantrekkelijk.

53/124

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

Indiener vindt het onrechtvaardig dat zij als eigenaar niet in aanmerking komt voor een sociale huurwoning. Indiener kan geen nieuw huis betalen en denkt dat je met een beperkt inkomen geen hypotheek kan krijgen. De gemeente heeft een zorgplicht en daarom hoopt indiener dat de gemeenteraad haar toch kan helpen.

Reactie Zie §3.1.4.1 van dit rapport. Conclusie Deze zienswijze leidt niet tot een aanpassing van het ontwerp.

Zienswijze 9

Stichting Utrechtse Woningcorporaties (STUW)

Via deze zienswijze geeft de STUW namens de Utrechtse corporaties Bo-Ex, Habion, Mitros, Portaal en de SSH haar reactie op het ontwerpbestemmingsplan Beurskwartier 1 1. Aandeel sociale huurwoningen en studentenwoningen is te laag Indiener vindt dat het programma in het bestemmingsplan te weinig woningen in de categorie sociale huur heeft, maar 20%. Studentenhuisvesting wordt in het plan niet benoemd. Het percentage komt overeen met de omgevingsvisie uit 2017, maar de tijden zijn veranderd en de ambities zijn aangepast. Het percentage is in strijd met de Woonvisie (2019), het Stadsakkoord (2019) en de Prestatieafspraken (2020) waarin indiener en gemeente samen de ambitie hebben geformuleerd en bekrachtigd om in 2040 een woningvoorraad te hebben met 35% sociale huurwoningen (inclusief zelfstandige studentenhuisvesting). Daarnaast hebben indiener en gemeente een Convenant Studentenhuisvesting opgesteld waarin de ambitie is opgenomen om het enorme tekort aan studentenhuisvesting in deze periode te halveren. Deze gemaakte afspraken komen niet terug in het bestemmingsplan. De prestatieafspraken over de binnenstad worden zo onhoudbaar, ook in het licht van de laatste ontwikkelingen in de omgeving: Wonderwoods (0% sociale huur), Heycop-terrein (20% sociale huur) en Smakkelaarsveld (0% sociale huur).

Indiener pleit daarom voor dezelfde invulling als in het plangebied Lombokplein: minimaal 35% sociale huurwoningen inclusief zelfstandige studentenhuisvesting en minimaal 5% onzelfstandige studentenhuisvesting. Deze percentages dragen bij aan een betere samenhang binnen de wijken en bevorderen de doorstroming.

Reactie De raad heeft besloten om voor het woonprogramma van het Beurskwartier 1 uit te gaan van 35% ‘sociale huur’, in plaats van de 20% die in het ontwerpbestemmingsplan staat, en 25% ‘middensegment’ en voor het woonprogramma van De Foreest uit te gaan van ten minste 50% ‘sociale huur’ en voor het overige ‘middeldure huur’ en dit aldus in de grondexploitatie Beurskwartier te verwerken. Hiermee komen we dus tegemoet aan de wens van indiener. In bestemmingsplannen worden over het algemeen geen categorieën opgenomen voor het woonprogramma. Voor de uniformiteit van de diverse plannen schrappen we daarom de percentages die nu in de artikelen 5 en 6 staan. Door middel van een apart raadsbesluit kan wel worden besloten tot dergelijke percentages. De financiële consequenties hiervan worden vervolgens verwerkt in de grondexploitatie. Voor het woonprogramma in De Foreest wordt uitgegaan van een minimum percentage. De te realiseren woningen in De Foreest zijn in eerste instantie bedoeld om in ieder geval de huidige bewoners van een sociale huurwoning aan de Croeselaan te huisvesten. Bij een overschot aan woningen kan het restant worden ingezet in de categorie ‘middeldure huur’. In de toekomst kan een besluit worden genomen om de percentages voor de verschillende categorieën aan te passen.

Voor een zodanige aanpassing is net als voor de wijziging van een bestemmingsplan een raadsbesluit nodig. De sociale huurwoningen (exclusief studentenhuisvesting) worden zoveel mogelijk gespreid over de verschillende bouwblokken en een mix van koop- en huurwoningen tot een maximum van 3.384 woningen overeenkomstig de 54

Datum Rapport

mei 2021 Vaststellingsrapport

Woonvisie. Bij de uitgifte van gronden voor middeldure huurwoningen sturen we op een aandeel kleinere en grotere woningen en borgen dit in de overeenkomsten die daarover worden gesloten. Op die manier zorgen we ervoor dat er binnen deze bandbreedte verschillende woningen met een variatie in huurprijs worden gerealiseerd. In de komende jaren onderzoeken we of bij een eventuele positieve saldo-ontwikkeling van de grondexploitatie de dan ontstane financiële ruimte kan worden ingezet om het aandeel sociale- en middeldure huurwoningen te vergroten. Dat kan zowel in de aanloopfase als in de realisatiefase gebeuren, aangezien het een langjarige ontwikkeling betreft met meerdere te ontwikkelen delen. Studentenhuisvesting is een onderdeel van de mix van de verschillende woningtypen. 2. De beschikbare woonoppervlakte per woning De in dit plan genoemde maximum bruto vloeroppervlak van 223.500 m2 afgezet tegen het maximumaantal woningen van 3.384 resulteert in een gemiddelde woninggrootte van 66 m 2 b.v.o. Dit komt neer op een gemiddelde woning van ca. 48 m2 gbo. Dit betekent dat de woningen gemiddeld klein zijn en daarmee niet geschikt voor een aantal doelgroepen. De STUW geeft aan mogelijkheden te zien om een aantal veel voorkomende woningtypen te realiseren voor zijn doelgroepen.

Reactie De gemeente neemt hiervan kennis. 3. Flexibele eisen aan de woongebouwen In het ontwerpbestemmingsplan worden veel ambities vertaald in eisen. Daarmee wordt verwacht dat de ontwikkeling bijdraagt aan de uitvoering van de gemeentelijke ambities op het gebied van toegankelijkheid en duurzaamheid. Dit vinden wij positief. Nieuwbouw is een kans voor de toekomst, qua huisvesting, mobiliteit, klimaat en duurzaamheid. Tegelijkertijd komt de haalbaarheid door de hoge ambities onder druk. STUW heeft ervaren dat door volgend te zijn aan de huidige wet- en regelgeving, projecten minder vertragen en er toch ruimte ontstaat om tijdens de ontwikkeling mogelijkheden te creëren voor innovaties en kwaliteit. Niet alle ambities hoeven te gelden voor alle bouwblokken. De STUW pleit voor meer flexibiliteit in het plan waarbij er ruimte komt om, afhankelijk van de doelgroep en woningtypen, de eisen nader invulling te geven.

Reactie Gezien de andere zienswijzen zal het nog flexibeler maken van het bestemmingsplan afbreuk doen aan het draagvlak. Zie ook de uitgebreide toelichting op de plansystematiek in §3.2 van dit rapport. De regels bieden voldoende mogelijkheid voor het realiseren van een grote diversiteit aan woningtypen, zolang het minimale percentage aan sociale woningen maar gehaald wordt. 4. De parkeeroplossing is passend op de behoeften en de locatie De voorgestelde mobiliteitsoplossing, waarin er vooral ruimte is voor fietsen en openbaar vervoer, en op afstand de (eigen) auto, past prima bij de doelgroepen van de STUW op deze locatie en past in het Programma van Eisen van indiener. Naast de genoemde elektrische deelauto's zou ook nagedacht kunnen worden over andere elektrische deelvoertuigen. De STUW wil zijn verantwoordelijkheid nemen bij deze nieuwe bijzondere binnenstedelijke wijk voor jongeren (studenten en starters), doorstromers, 1- en 2 persoonshuishoudens en ouderen (vitale 55+), en vraagt de gemeenteraad om hiervoor de juiste kaders vast te leggen.

Reactie De gemeente neemt hiervan kennis. Het bestemmingsplan Beurskwartier 1 is niet het document waarin de gevraagde kaders een plaats kunnen krijgen. Conclusie Aan deze zienswijze komen we tegemoet door het percentage sociale huurwoningen in de regels te verhogen naar 35%, zie §2.3.1.1 (lid 5.2, onder 1a) van dit rapport.

55/124

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

Zienswijze 10

[bewoner Croeselaan]

1. Geluid bij de bron aanpakken Het is goed om in het ontwerpbestemmingsplan in §3.5.3.1 Plansituatie te lezen dat de maximale ontheffingswaarde met betrekking tot geluidhinder niet overschreden wordt en dat de gemeente Utrecht bovendien strengere ‘ambitiewaarden’ hanteert. Maar, in dezelfde paragraaf staat dat aan de Croeselaan de ambitiewaarde wordt overschreden en vanwege de Wet geluidhinder en dat de Croeselaan een weg is waarvoor een ontheffingsprocedure moet worden doorlopen. Is er gekeken naar innovatieve oplossingen om de geluidhinder bij de bron aan te pakken? Er wordt slechts gesproken van het belang van geluidsluwe gevels, maar dit is symptoombestrijding.

Reactie In de overweging is meegenomen dat het aanbrengen van geluidswerende maatregelen niet wenselijk is. Geluidsschermen om het geluid te weren zijn bij dergelijke wegen vanuit verkeerskundig en stedenbouwkundig oogpunt bezwaarlijk. Op de Croeselaan ligt al licht geluidreducerend asfalt en dit kan vanuit civieltechnische overwegingen (wringend en kruisend verkeer) niet vervangen worden door een sterker geluidreducerend wegdek. Uit onderzoeken blijkt dat het hebben van een geluidsluwe gevel een significante verlaging van de geluidhinder voor bewoners met zich meebrengt. Het is daarom één van oplossingen die past in het lokale geluidbeleid. 2. Gezondheid in het plangebied borgen In §3.3 Gezondheid staat dat “de meest kwetsbare personen tegen luchtverontreiniging aan drukke wegen (meer dan 10.000 motorvoertuigen per etmaal)” beschermd worden door geen bestemmingen in de eerstelijnsbebouwing langs de Van Zijstweg en de Croeselaan, zoals onderwijs tot 18 jaar, kinderopvang en zorgwoningen, te realiseren als dat niet binnen het gezondheidsbeleid van de gemeente past. Dit klinkt als een mooi uitgangspunt, maar indiener vraagt zich af wat dit betekent voor de bestemming die hier dan wel gerealiseerd zal worden.

Kunnen burgers met een ‘normale gezondheid’ hier dan wel onder gezonde omstandigheden gaan wonen? Verder staat er: “We dagen de markt uit om, ook zolang de verkeersintensiteit nog hoog is, voor woningen langs deze wegen met (innovatieve) maatregelen te komen die de gezondheidseffecten door luchtverontreiniging en geluidbelasting minimaliseren met behoud van een goed binnenmilieu en een prettige woon- en verblijfskwaliteit.” Als je een beroep doet op de creativiteit van ondernemers, laat het dan juist gaan om de grenswaarden niet te overschrijden. ‘Minimaliseren’ laat teveel ruimte open. Indiener vraagt om een concrete aanpak aan het bestemmingsplan toe te voegen om de gezondheid van bewoners en passanten in het gebied van Beurskwartier 1 te borgen.

Reactie De uitvoering van het bestemmingsplan vraagt om een aantal stappen. Een van de eerste stappen is het opstellen van een stedenbouwkundig plan. Daarin krijgen een aantal gezondheidsaspecten een plaats, zoals genoeg groen, genoeg licht in de nieuwe woningen en in de bestaande gebouwen, en het bouwen van kwetsbare functies, zoals scholen, op de juiste plek. Na participatie zal de gemeenteraad een besluit nemen over het stedenbouwkundig plan. Het bouwen laat de gemeente aan de markt over. Met tenderprocedures zal de markt uitgedaagd worden om de gemeentelijke ambities voor een gezonde woonwijk concreet te maken. In de beleidsregels waarmee bouwaanvragen beoordeeld worden zal het college gezondheid zoveel mogelijk borgen. 3. Betaalbare woningen bouwen In §3.3 Gezondheid staat: “Een aanzienlijk deel van de woningen is betaalbaar.” Een begrip als ‘betaalbaar’ is veel te vaag, want het uitgangspunt zou moeten zijn: een goede leefomgeving met een diverse samenstelling. Indiener maakt zich zorgen om de huidige woningmarkt te weinig betaalbare woningen biedt voor woningzoekenden met een laag en middeninkomen. In de ontwikkeling van de Merwedekanaalzone bleek dat de ‘betaalbaarste’ woningen voor mensen met een modaal inkomen niet te betalen zijn. Achteraf heeft de gemeente, na kritiek vanuit de

56

Datum Rapport

mei 2021 Vaststellingsrapport

maatschappij, aangegeven dat er ‘te weinig is gestuurd’ op de prijzen. Indiener neemt aan dat de gemeente niet nogmaals een dergelijke fout wil maken en vraagt de gemeente om afspraken over prijscategorieën van de woningen vast te leggen.

Reactie In het Beurskwartier streven we een diversiteit aan woningen na. Zowel in ontwerp, afmeting als prijsklasse. Met betrekking tot dat laatste zullen wij nadrukkelijk aandacht besteden om – in de lijn van de Woonvisie – betaalbare woningen te realiseren. Dat betreft sociale huurwoningen, middeldure huurwoningen en waar we kunnen betaalbare koopwoningen. De gemeente bouwt niet zelf. Dat doen marktpartijen en corporaties. De gemeente organiseert tenderprocedures om de grond voor de betreffende woningen uit te kunnen geven en stelt daarbij eisen aan het te realiseren bouwprogramma waaronder de gewenste verdeling in segmenten. In de Woonvisie is marktconformiteit voor koopwoningen het vertrekpunt. Bij de uitgifte van gronden voor middeldure huurwoningen sturen we op een aandeel kleinere en grotere woningen en borgen dit in de overeenkomsten die daarover worden gesloten. Op die manier zorgen we ervoor dat er binnen deze bandbreedte verschillende woningen met een variatie in huurprijs worden gerealiseerd. In het Stadsakkoord Wonen (2019) onderschrijven marktpartijen de ambities en doelstellingen uit de Woonvisie. In een zo vroeg mogelijk stadium wil de gemeente tot prijsafspraken komen met de, nu nog toekomstige, ontwikkelende of bouwende partijen. Daarbij bouwt de gemeente voort op eerder opgedane ervaringen, zoals ook de indiener voorstaat.

Op dit punt behoeft de inhoud van de zienswijze echter niet in de weg te staan aan het vaststellen van het ontwerpbestemmingsplan. Conclusie Deze zienswijze leidt niet tot een aanpassing van het ontwerp.

Zienswijze 11

[eigenaren Croeselaan 91]

Indieners willen graag meedenken en actief betrokken worden bij de ontwikkelingen rond hun pand. Zij hebben al heel lang een band met dit pand. Ze zien de omgeving alsmaar mooier en mooier worden en willen hier graag deel van blijven uitmaken als eigenaren van het pand. Indieners zouden het jammer vinden wanneer hun pand uiteindelijk verkocht zou worden aan een grote projectontwikkelaar die wel de financiële mogelijkheden ziet, maar geen gevoel bij het pand heeft.

Reactie De gemeente is nog bezig met het ontwerpen van de invulling van het plangebied. Het participatietraject biedt indieners mogelijkheden om mee te denken. Zodra duidelijk is hoe het pand Croeselaan 91 ingepast wordt in de plannen, bekijkt de gemeente graag met indieners of zij als eigenaren zelf kunnen zorgen voor de uitvoering. De gemeente zal daarom met indieners contact opnemen, zowel over aankoop van hun pand door de gemeente als over de mogelijkheid van toekomstige uitvoering volgens de eisen van het nog vast te stellen stedenbouwkundig plan. Zie ook §3.1.4 van dit rapport. Conclusie Deze zienswijze leidt niet tot een aanpassing van het ontwerp.

Zienswijze 12

Jema 2017 BV / Restaurant Uncle Jim, Croeselaan 91

Indiener maakt uit het bestemmingsplan op dat het de intentie van de gemeente is om haar bedrijf hier te laten stoppen om er na een verbouwing weer een ander bedrijf in verder te laten gaan.

57/124

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

Het bedrijf van indiener is al onderdeel van het Beurskwartier en dat moet zo blijven. Indiener zet het bedrijf graag voort op de huidige locatie, met een mooie aanpassing aan de zijde van het park in de vorm van een serre met een mooi terras. Waarom zou dat weer naar een grote partij uit het buitenland of andere stad moeten gaan. Dat is nergens voor nodig, Utrecht moet ook een beetje van Utrechters en Utrechtse ondernemers blijven. Dat geeft een stukje herkenning voor de mensen die hier wel in de buurt blijven wonen of werken. Dat is anders wanneer gekozen wordt voor bedrijven die uitgaan van hoeveel mensen hier komen werken of wonen en zo berekenen hoeveel geld ze kunnen verdienen.

Reactie Zie §3.1.3.2 van dit rapport. Conclusie Naar aanleiding van deze reactie is §2.2.3.2 van de toelichting aangepast, zie §2.3.3.5 van dit rapport.

Zienswijze 13

Maje 2015 BV / Restaurant Ruig, Veemarktplein 43-44

Indiener runt met haar compagnon restaurant Ruig. Indiener wil met haar compagnon het restaurant voortzetten in het nieuwe Beurskwartier. Zij zijn Utrechters en kennen de plek goed. Hoewel al twee ondernemers failliet waren gegaan op die plek, hebben zij vanaf 2014 het restaurant Ruig gestart. Dat is ondanks alle bouwactiviteiten in de omgeving een goed lopend restaurant dat voorziet in de behoefte van bezoekers van de Jaarbeurs en het Beatrixgebouw en van bewoners en mensen die in de omgeving werken. Ook in de nieuwe situatie zullen plekken als Ruig nodig zijn. Het kan toch niet de bedoeling van de gemeente zijn om indiener en haar compagnon geen plek meer in het plangebied te geven?

Reactie Zie §3.1.3.2 van dit rapport.

Conclusie Naar aanleiding van deze reactie is §2.2.3.2 van de toelichting aangepast, zie §2.3.3.5 van dit rapport.

Zienswijze 14

[bewoner Veemarktstraat]

1. Belang van bewoners groter dan het belang van het groen De voorgenomen aankoop en sloop van woningen heeft een enorme impact op indiener. In het bijzonder een aantasting van zijn privéleven, gezinsleven en zijn individuele rechten als ingezetene van de gemeente Utrecht. Indiener ziet het nut van de sloop niet, en ziet niet in waarom de woningen aan de Veemarktstraat plaats moeten maken voor een relatief klein parkje, terwijl de Jaarbeurs voornemens is om veel groen en een park te realiseren, de inrichting van de Croeselaan groener wordt en ook het project Wonderwoods (groene toren) voor toevoeging van groen zorgt. Het bestemmingsplan geeft hiervoor geen motivering en maakt niet duidelijk waarom zijn belang van een ongestoord gezinsleven hiervoor moet wijken.

Reactie Zie §3.1.2 van dit rapport. 2. Inpassing van woningen is mogelijk en heeft ook voordelen Indiener deelt de missie van de gemeente voor de stedelijke ontwikkeling (nieuwe woonwijk) op het jaarbeursterrein, maar dat hoeft niet ten koste te gaan van de woningen aan de

58

Datum Rapport

mei 2021 Vaststellingsrapport

Croeselaan/Veemarktstraat. Deze woningen kunnen ingepast worden in het Beurskwartier en geven aanvullend authenticiteit aan het Beurskwartier (oud is niet lelijk).

Reactie De woningen worden zoveel mogelijk ingepast om de bouwblokken een aantrekkelijke “historisch laag” te geven waarmee gezorgd wordt voor de inbedding van de nieuwe ontwikkeling in het verleden van het gebied. Deze “inpassing” is niet wat indiener bedoelt, want hij wil de woningen in hun geheel behouden. In §2.2.3.2 van de toelichting is uitgelegd dat de hoge woningdichtheid die de gemeente wil realiseren niet te combineren is met het behoud van de woningen in de huidige vorm. 3. Schending van het belang van indiener is in strijd met de wet Het bestemmingsplan heeft de belangen van indiener niet betrokken en meegewogen en is daarmee onzorgvuldig voorbereid en tot stand gekomen, waarbij in strijd met de Algemene wet bestuursrecht geen rekening is gehouden met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De aantasting van de rechten van indiener en van zijn gezinsleden zijn ook in strijd met artikel 8 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (recht op eerbiediging van privé-, familie- en gezinsleven) en artikel 1 van het bijbehorende protocol bij het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (bescherming van eigendom).

Reactie De gemeente begrijpt dat de ontwikkeling van het Beurskwartier voor indiener zeer ingrijpend is. Maar de klacht dat de belangen van bewoners niet zijn betrokken bij het opstellen van het bestemmingsplan is niet terecht. Paragraaf 2.2.3.2 van dit rapport gaat uitgebreid in op de gevolgen die het bestemmingsplan heeft voor bewoners. Het mensenrechtenverdrag en de beginselen van behoorlijk bestuur vragen om een zorgvuldige toepassing van het recht, maar zijn niet bedoeld om elke verandering die ingrijpt in de levenssfeer van een individu te blokkeren. 4. Geen garantie op gelijkwaardige, nieuwe woningen Het bestuur heeft naar aanleiding van de motie van de gemeenteraad (2017/243) aangegeven dat huurders gelijkwaardige woningen krijgen aangeboden. Hoewel het bestuur voornemens is nieuwe woningen te bouwen voor de huidige bewoners/huurders op de locatie De Foreest, geeft het bestemmingsplan ten onrechte geen duidelijkheid en zekerheid dat indiener een vergelijkbare woning (95m2 met een woonkamer, drie slaapkamers, keuken, excl. buitenruimte) tegen eenzelfde huurprijs krijg aangeboden. Volgens het bestemmingsplan kunnen maximaal 60 woningen worden gebouwd aan De Foreest, maar de gemeente heeft onvoldoende gemotiveerd dat er vergelijkbare woningen qua grootte en huurprijs op de plek zullen komen.

De gemeente heeft een zorgplicht naar indiener en moet zorgen voor de uitvoering van de motie door solide afspraken te maken en helder te communiceren. Indiener wil dat het bestemmingsplan waarborgt dat hij zijn gezinsleven in de buurt van de Veemarktstraat kan continueren, zodat zijn zoontje van 3 jaar naar de opvang kan blijven gaan in de Dichterswijk en vervolgens naar school in die wijk (De Kleine Dichter).

Reactie Zie §3.1.2 en §3.1.3.1 van dit rapport. Conclusie Deze zienswijze leidt niet tot een aanpassing van het ontwerp.

Zienswijze 15

[eigenaar panden Veemarktplein]

Deze zienswijze is ingediend door advocatenkantoor Van der Feltz advocaten, namens de eigenaar van een groot aantal woningen aan het Veemarktplein. 1. Plansystematiek wellicht in strijd met de wet In de regels zijn op verschillende plaatsen kwalitatieve eisen gesteld aan bouwwerken en het toegelaten gebruik. Daarbij kan bijvoorbeeld worden gewezen op artikel 5, lid 5.1, onderdeel 1,

59/124

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

onder j, dat bepaalt dat op de begane grondlaag ruimte moet worden geboden aan activiteiten met een ‘uitstraling die zorgt voor een levendig straatbeeld’, en artikel 5, lid 5.4, onderdeel 2, onder c, waarin staat dat een bouwwerk moet bijdragen en geen afbreuk mag doen aan de invulling van het plangebied. Hier komt bij dat de toetsingsgronden voor het bouwen en het verrichten van activiteiten voor een belangrijk deel moeten worden neergelegd in beleidsregels die moeten worden vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders (artikel 5, lid 5.2, onder 1). Artikel 5, lid. 5.4, onderdeel 5 van de regels suggereert bovendien dat een vergunning ook kan worden geweigerd op andere gronden dan een strijdigheid met de regels. Indiener vraagt zich af of een dergelijke systematiek voor de toetsing van bouwplannen en gebruik is toegestaan en bijvoorbeeld voldoet aan het rechtszekerheidsbeginsel.

Reactie Zie §3.2 en vooral §3.2.6 en §3.2.7 van dit rapport. In aanvulling op die paragrafen: een vergunning kan geweigerd worden als de aanvraag in strijd is met de regels van het bestemmingsplan. De suggestie dat er andere gronden zijn, zoals indiener opmerkt, zou na de redactionele verbetering van de regels niet meer te vinden moeten zijn. Dit onderdeel van de zienswijze leidt tot diverse aanpassingen van de regels. 2. Bescherming tegen geluid van de Jaarbeurs onvoldoende gewaarborgd In het akoestisch onderzoek ‘Bestemmingsplan Beurskwartier te Utrecht’ van Arcadis van 3 maart 2020 wordt geconcludeerd dat de geluidsbelasting van het plangebied vanwege het Beatrixgebouw en Kinepolis zowel de normen voor het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau als normen voor de piekbelasting worden overschreden. In §3.5.4.4 van de toelichting bij het plan wordt hierover opgemerkt: “Het is niet mogelijk om met gangbare maatregelen de geluidniveaus die in §3.5.4.2 zijn besproken voldoende te reduceren. Woningbouw is hier niet wenselijk zolang de bedrijfsvoering van de Jaarbeurs niet ingrijpend wijzigt. Alleen met speciale bouwwijzen zoals dove gevels of afschermingen in het gebied of aan de woninggevels kan wellicht worden voldaan aan de richtwaarde. Dit is in dit stadium echter niet nader onderzocht.

Daarom is in de regels bepaald dat woningbouw pas mogelijk is als het geluidniveau als gevolg van de Jaarbeursactiviteiten op woninggevels niet hoger is dan de richtwaarden voor een rustig woongebied.” De in het citaat bedoelde regel is neergelegd in artikel 5, lid 5.4, onderdeel 2, onder a, van het bestemmingsplan. Indiener is van mening dat deze regel onvoldoende waarborgt dat de woningbouw inpasbaar is.

Reactie De regel in artikel 5, lid 5.4 (ontwerp; versie vaststelling: lid 5.5), heeft twee functies, namelijk ervoor zorgen dat de bedrijfsvoering van de Jaarbeurs niet onder druk komt als gevolg van woningbouw die naast het bedrijf ligt (zie zienswijze 29, onderdeel 2) en borgen dat de woningen alleen gebouwd worden, als de geluidsbelasting van de gevel niet hoger is dan de richtwaarden voor een rustig woongebied. De regels laten in het midden of aan de voorwaarde voldaan wordt doordat de Jaarbeurs minder geluid maakt of doordat de bouwer de maatregelen treft die daarvoor nodig zijn. In het ontwerp is geen regel over de piekbelasting opgenomen, zodat indiener in zoverre gelijk heeft dat de regels onvoldoende waarborgen bieden. Dit gebrek hebben we hersteld, zowel in artikel 5 als in artikel 6. 3. Wettelijke grondslag vergunningvrij bouwen In artikel 9, lid 9.1, onderdeel 3, van de regels is bepaald dat geen vergunning voor het bouwen nodig is als het bouwplan in overeenstemming is met de bouwregels die aan een functie zijn verbonden. Het is indiener niet duidelijk op welke wettelijke grondslag deze bepaling is gebaseerd.

Reactie De gemeente Utrecht bereidt zich voor de Omgevingswet, onder meer door in een aantal nieuwe bestemmingsplannen te werken met nieuwe algemene regels. De nieuwe regels helpen de gemeente om na de inwerkingtreding van de Omgevingswet beter met de wet te kunnen werken en sneller het “tijdelijke omgevingsplan’ om te zetten naar een definitief omgevingsplan. 60

Datum Rapport

mei 2021 Vaststellingsrapport

De Omgevingswet scheidt de huidige toets van bouwvergunningen in een technisch deel, met regels in het Besluit bouwwerken leefomgeving dat het huidige Bouwbesluit vervangt, en in een “planologisch” deel, dat in de plaats komt van de toets die nu in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht is opgenomen. In de aanhef van de bepaling die indiener aanhaalt staat dat op grond van het bestemmingsplan geen vergunning nodig is, als een bouwinitiatief voldoet aan de voorwaarde van onderdeel 3. Onder het huidige recht heeft de regel een signalerende werking, omdat de inhoud helemaal in lijn is met artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. Na inwerkingtreding van de Omgevingswet zorgt het artikel ervoor dat bouwactiviteiten die nu met een technische bouwvergunning gedaan kunnen worden, dan ook slechts een technische bouwvergunning nodig hebben. 4. De aannames bij de prognoses van de parkeerbehoefte zijn niet onderbouwd Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan is een prognose gemaakt van de parkeerbehoefte die door de nieuwe ontwikkelingen zal worden gegenereerd. Indiener betwijfelt of deze prognose realistisch is. Hij acht hierbij onder meer van belang dat aan de prognoses aannames ten grondslag liggen, zonder dat die aannames zijn onderbouwd.

Zo wordt de verwachting uitgesproken dat de beschikbaarheid van deelauto’s tot gevolg zal hebben dat mensen zullen besluiten dat zij geen auto meer hoeven te bezitten. In de regels is het gebruik van deelauto’s echter niet verplicht gesteld of anderzijds gewaarborgd.

Reactie Zie §3.3.2.2 van dit rapport. Aanvullend daarop: het bestemmingsplan kan het gebruik van deelauto’s niet verplicht stellen, maar wel stimuleren dat dat gebeurt. Artikel 5, lid 5.2 (versie vaststelling), onderdeel 1c (4e opsommingsteken) en onderdeel 2a (4e opsommingsteken) biedt alleen de mogelijkheid om parkeervoorzieningen voor deelauto’s te realiseren. 5. Gevolg van het opheffen van de huidige parkeerplaatsen in het plangebied is onduidelijk Daarnaast wordt niet toegelicht hoe de aanvullende parkeerdruk van de bedrijvigheid op het jaarbeursterrein wordt opgevangen als de bestaande parkeerplaatsen worden vervangen door woningbouw. Gelet op deze onzekerheden is onduidelijk of het bestemmingsplan voldoende waarborgen bevat om te voldoen aan een goede ruimtelijke ordening. In de toelichting wordt weliswaar opgemerkt dat het uitvoeringsprogramma kan worden aangepast als in de toekomst een grotere toename van de parkeerdruk zal plaatsvinden dan thans wordt voorzien, maar er wordt niet toegelicht hoe een dergelijke aanpassing verzekerd is in de regels.

Reactie Een gevolg van de transformatie van het gebied is dat van parkeerplaatsen op het huidige terrein van de Jaarbeurs worden opgeheven. Die parkeerplaatsen zijn bedoeld voor bezoekers aan evenementen van de Jaarbeurs. De Jaarbeurs zal zo nodig zorgen voor vervangende parkeerplaatsen aan de overkant van het Merwedekanaal. De regels kunnen hierin geen rol spelen, omdat het gaat om een activiteit die buiten het plangebied plaatsvindt. 6. Bij gebrek aan ontheffingen is het bestemmingsplan wellicht niet uitvoerbaar Uit het rapport ‘Soortgericht onderzoek naar vleermuizen Beurskwartier Utrecht - Croeselaan’ van 21 oktober 2019 volgt dat door de aanwezigheid van vleermuizen een ontheffing van de Wet natuurbescherming nodig is om de bestaande woningen aan de Croeselaan te kunnen slopen. Ook vanwege de aanwezigheid van functionele leefomgeving van de huismus is een ontheffing van de Wet natuurbescherming vereist, zo blijkt uit het rapport ‘Quickscan natuurtoets Jan van Foreeststraat/Croeselaan, Utrecht’ van Ecogroen van 15 augustus 2019. Uit de toelichtende stukken blijkt niet of de benodigde ontheffingen verleend kunnen worden. Indiener vraagt zich daarom af of het bestemmingsplan uitvoerbaar is.

Reactie Jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State geeft als lijn aan: de vragen of voor de uitvoering van het bestemmingsplan een ontheffing op grond van het soortenbeschermingsregime in de Wet natuurbescherming nodig is en zo ja, of deze ontheffing kan

61/124

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

worden verleend, komen in beginsel pas aan de orde in een procedure op grond van de Wet natuurbescherming. De raad kan het plan niet vaststellen als en voor zover hij op voorhand in redelijkheid heeft moeten inzien dat het soortenbeschermingsregime in de Wet natuurbescherming aan de uitvoerbaarheid van het plan in de weg staat. Bij de voorbereiding van het plan is het nodige onderzoek verricht: een quick scan Herinrichting Beurskwartier, Quickscan ecologie – update, Movares 14 juni 2019, en een quick scan natuurtoets Jan van Foreeststraat/Croeselaan Utrecht, Ecogroen 15 augustus 2019. Vervolgens zijn nadere onderzoeken uitgevoerd: Soortgericht onderzoek naar vleermuizen, Tauw, 21 oktober 2019, en Notitie huismusonderzoek Jan van Foreeststraat/Croeselaan Utrecht, Ecogroen 23 juli 2020. Uit deze onderzoeken komt naar voren dat mogelijk een ontheffing nodig is voor het verwijderen van één verblijfplaats voor de vleermuis (Beurskwartier) en voor het verwijderen van functioneel leefgebied van de huismus (Jan van Foreeststraat). De ontheffingen zijn afhankelijk van de concrete sloop- en bouwactiviteiten, en worden daarom later aangevraagd. Deze zullen zo nodig gekoppeld aan de omgevingsvergunningaanvraag worden aangevraagd (volgens onderzoek is een ontheffingsaanvraag overigens niet noodzakelijk voor de huismus in geval van adequate mitigerende maatregelen).

Elke aanvraag zal worden voorzien van een activiteitenplan waarin het belang, de locatiekeuze en de mitigerende of compenserende maatregelen worden opgenomen. Het activiteitenplan en de uitvoering van de benodigde maatregelen vinden plaats voorafgaand aan de voorgenomen ingrepen. Uitgaande van de relatief beperkte ‘inbreuken’ die volgen uit de onderzoeken, de te verwachten maatregelen in het activiteitenplan, en de bekende goede werking daarvan bij andere vergelijkbare projecten, is het aannemelijk dat er ontheffing zal worden verleend. Het bestemmingsplan is daarmee uitvoerbaar. Naar aanleiding van deze zienswijze is het onderzoek van Ecogroen van juli 2020 als bijlage aan de toelichting toegevoegd en is de paragraaf in de toelichting over flora en fauna geactualiseerd.

Conclusie Naar aanleiding van deze zienswijze zijn de volgende aanpassingen gedaan: • verbetering van artikel 5 en 6, zie §2.3.1.1 en §2.3.1.2, toegelicht in §3.2 van dit rapport; • aan de artikelen 5 (zie §2.3.1.1 van dit rapport) en 6 (zie §2.3.1.2 van dit rapport) is in respectievelijk lid 5.5, onderdelen 1.f en g, en lid 6.3, onderdeel 2.a, een regel toegevoegd die borgt dat de geluidbelasting op voor nieuwe woningen, ook door piekgeluiden, van de Jaarbeurs, de kantoren aan de Graadt van Roggenweg en het parkeerterrein van de Rabobank op een aanvaardbaar niveau blijft; • §3.5.7.4 van de toelichting wordt geactualiseerd met de resultaten van het aanvullende onderzoek naar de huismus in en rond De Foreest, zie §2.3.3.4 van dit rapport.

Zienswijze 16

[eigenaar-bewoner Croeselaan]

Indiener is tegen de sloop van een portiek met zes woningen aan de Croeselaan. Hij wil graag in zijn woning blijven wonen, want hij woont op 50 meter van zijn werk, heeft de nabijheid van de trein nodig voor belangrijke privéactiviteiten en woont heel ruim (95 m2 gelijkvloers) en heel centraal met alle voorzieningen op loopafstand met ook een mooi en vrij uitzicht op de Croeselaan. 1. Noodzaak van de sloop is onduidelijk Het is onduidelijk waarom de woning van indiener plaats moet maken voor een fietspad terwijl er straks 10 meter verderop bij de Croeselaan en op andere plekken wel mogelijkheid is om bij het gebied achter de huizen te komen. [Indiener van zienswijze 5 en 6] heeft bij de besprekingen rond de 4 alternatieve invullingen voor de Croeselaan ook bezwaar gemaakt tegen de sloop van dit portiek, maar dat lijkt niet eens behandeld te zijn – er werd in de motivering voor de uiteindelijke keuze alleen aandacht geschonken aan de sloop van de sociale huurwoningen, die door moest gaan.

62

Datum Rapport

mei 2021 Vaststellingsrapport

Reactie Zie §3.1.2 van dit rapport 2. Er is geen goede regeling voor bewoners-eigenaren De gemeente lijkt indiener te dwingen om na eventuele verkoop opnieuw een huis te moeten kopen, terwijl niet zeker is of hij dat kan betalen. Een nieuwe woning in het Beurskwartier is waarschijnlijk onbetaalbaar, gezien de prijzen die gevraagd zijn voor de woningen in de Merwedekanaalzone en in Wonderwoods. Het is hier ook hele dure grond, omdat dit een top A-locatie is. Voor huurders worden vervangende woningen geregeld in De Foreest, maar bewoners-eigenaren zijn daarvan uitgesloten. Zij moeten weg (t.z.t.) maar er is nog helemaal geen zicht op een nieuwe woning in het Beurskwartier. Het is onaanvaardbaar dat de gemeente indiener uitsluit van huurwoningen in De Foreest. Dit is toch ook in strijd met de wet? Als de sloop van de zes woningen in het portiek Croeselaan 87-89 enz. toch onvermijdelijk wordt dan wil indiener in deze zeer onzekere tijden dat de gemeente vooraf op papier duidelijkheid geeft over garanties en planningen. De gemeente kan in dit opzicht veel meer doen. Een verbetering van de voorwaarden voor bewoners-eigenaren wil indiener duidelijk opgenomen zien in het bestemmingsplan.

Reactie Zie §3.1.4.1 van dit rapport. Conclusie Deze zienswijze leidt niet tot een aanpassing van het ontwerp.

Zienswijze 17

Fietsersbond, afdeling Utrecht

1. Instemming met de transformatie De Fietsersbond juicht de transformatie van het plangebied toe. Daarmee worden parkeerterreinen op deze centrumlocatie omgezet naar een woongebied. De locatie van het Beurskwartier is uitstekend per OV en fiets bereikbaar voor bezoekers van buiten de stad en voor inwoners van Utrecht. De combinatie van wonen met voorzieningen op dezelfde locatie zorgt ervoor dat verplaatsingen kort kunnen zijn en te voet afgelegd kunnen worden, ook dat draagt bij aan een beperking van verkeersbewegingen, verkeersveiligheid, luchtkwaliteit en een optimaal ruimtegebruik.

Reactie De gemeente neemt met genoegen kennis van deze reactie. 2. Fietsen stallen op locaties met de functies Groen en Verkeer - Verblijfsgebied De Fietsersbond is blij dat in het gebied de aanleg, het gebruik en het in stand houden van fietspaden vanuit het doel van de locatie zijn toegestaan, zoals in lid 3.2 van artikel 3, Groen, staat beschreven. De Fietsersbond mist het toestaan van stallingsvoorzieningen, voor bewoners en bezoekers van de voorzieningen en de parken en vraagt om voorzieningen voor het stallen van fietsen aan de beschrijving in dit artikel toe te voegen. Lid 4.2 van artikel 4 staat voorzieningen voor het fietsparkeren toe, maar dan uitsluitend als kleine gebouwde parkeervoorzieningen. We willen vragen om dit uit te breiden, zodat ook parkeervoorzieningen in de open lucht worden toegestaan, ten behoeve van bewoners en bezoekers van de voorzieningen en de parken.

Reactie Een gebouwde fietsenstalling of een grootschalige, ongebouwde voorziening voor het stallen van fietsen past niet bij het doel van de functie Groen. Het plaatsen van enkele eenvoudige hulpmiddelen voor het parkeren van de fiets past uiteraard wel. Een regel hierover is niet nodig. Op een locatie met de functie Verkeer – Verblijfsgebied (deze functie grenst aan de functie Groen) kunnen ook grotere voorzieningen komen voor het stallen van fietsen. Bij de inrichting van de openbare ruimte betrekt de gemeente de bereikbaarheid, de kwaliteit van de openbare ruimte en de

63/124

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

behoefte aan stallingsruimte. In de directe omgeving, aan het Jaarbeursplein en bij de loopbrug naar de binnenstad, zijn voor bezoekers al grote stallingen aanwezig. 3. Fietsenstallingen voor toekomstige bewoners, voldoende deelfietsen Omdat autoparkeren in het gebied verboden is, moet aan de mobiliteitsbehoefte van de toekomstige inwoners tegemoetgekomen worden met de beschikbaarheid van voldoende deelfietsen en met voldoende fietsparkeergelegenheid. Inpandige stallingen moeten een hoog gebruiksgemak hebben, want de ervaringen van o.a. winkelcentrum Leidsche Rijn leren ons dat bewoners hun fiets anders in de openbare ruimte stallen en aan bomen en straatmeubilair vastbinden en dat moeten we zien te voorkomen.

Reactie Voor de ontwikkeling gaan we uit van voldoende fietsparkeergelegenheid gebaseerd op de fietsparkeernormen uit het gemeentelijke parkeerbeleid. We streven ernaar de fietsparkeervoorzieningen zoveel als mogelijk inpandig op te lossen. Deze voorzieningen zijn bedoeld voor alle doelgroepen, bewoners, werknemers en bezoekers. We onderschrijven de ambitie om voldoende deelfietsen beschikbaar te stellen. Dat is een onlosmakelijk onderdeel van ontwikkelingen zoals Mobility as a service (MAAS).

4. Rechtstreekse fietsroute Lombok – zuidelijke Singelgebied De kaarten in het ontwerpbestemmingsplan bieden inzicht in het ruimtegebruik en de verkeersstructuur in het gebied. De Fietsersbond mist in het onderste kaartje van §3.5.1.1.3 een titel en een legenda, met een nadere duiding van de verschillende typen ingetekende routes en verzoekt om die toe te voegen. De Fietsersbond is blij dat de door de bond bepleite fietsroute tussen Koningsbergerstraat en Veilinghavenkade met een aftakking naar de Moreelsebrug op het hierboven genoemde kaartje is opgenomen. Vanuit Lombok gezien komt de route uit op de Van Zijstweg. Het is wel jammer dat de route niet rechtstreeks aansluit op de Veilinghavenkade. In de figuur ontbreekt naar ons idee de fietsverbinding tussen de Jeremias de Deckerstraat en de Nicolaas Beetsstraat. In de Omgevingsvisie (die als bijlage van het ontwerpbestemmingsplan is opgenomen) is deze verbinding wel ingetekend. De fietsverbinding is ook opgenomen in het Eindrapport verkennend onderzoek nieuwe fietsverbindingen (16 juni 2020). De Fietsersbond begrijpt dat deze route nog niet zeker is, maar vraagt om de route wel in te tekenen, om de wenselijkheid ervan te benadrukken.

Reactie De titel en de legenda zullen aan het kaartje toegevoegd worden. Het kaartje laat overigens de fietsroutes en de routes voor voetgangers zien. De fietsverbinding via de Jeremias de Deckerstraat is geen onderdeel van het plangebied Beurskwartier 1, maar het toevoegen van de fietsroute geeft een beter beeld van de relatie met de omgeving, ook al is de uitvoering nog niet zeker. Deze fietsroute maakt ook onderdeel uit van het Mobiliteitsplan 2040 (ontwerp). 5. Fietsroute Moreelsebrug – Overste den Oudenlaan De fietsroute tussen de Moreelsebrug en de Kanaalweg (met doortrekking tot aan de Overste den Oudenlaan) is op het onderste kaartje van §3.5.1.1.3 met een licht oranje lijn aangegeven. De route heeft in het plan een duidelijk lagere status dan de fietsroute Lombok – zuidelijke Singelgebied. Deze fietsroute is ook belangrijk voor een plezierig woonklimaat en voor de bereikbaarheid van de voorzieningen in het Beurskwartier. Daarom vraagt de Fietsersbond om deze route ook een uitstekende kwaliteit te geven en als zodanig te markeren in de figuur.

64

Datum Rapport

mei 2021 Vaststellingsrapport

Reactie De lichtere kleur geeft aan dat de verbinding tot de te onderzoeken mogelijkheden behoort. Dat is correct, want de route gaat over het terrein van de Jaarbeurs. Dit is overigens geen fietsroute, maar een route voor voetgangers over het hallencomplex van de Jaarbeurs. Conclusie

Deze zienswijze heeft de volgende aanpassing tot gevolg: de titel en de legenda bij het onderste kaartje van §3.5.1.1.3 van de toelichting zijn aan het kaartje toegevoegd en ook de fietsverbinding die via de Jeremias de Deckerstraat loopt is ingetekend.

Zienswijze 18

[bewoner Croeselaan]

Sloop woningen voor groen niet nodig Ondanks dat het college erkent dat de te slopen panden architectonische waarde hebben en er een zekere noodzaak moet bestaan om bewoners te dwingen om te verhuizen, zeker gezien de hoge mate van sociale cohesie onder de bewoners, is volgens de gemeenteraad sloop nodig om voldoende “groen” te kunnen realiseren voor de toekomstige bewoners van het gebied. Dat het groen op de plek van de te slopen panden moet worden gerealiseerd houdt volgens het college verband met het geheel van het te ontwikkelen gebied. In december 2019 is het masterplan van de ontwikkeling van de Jaarbeurs bekend gemaakt. Nu blijkt dat er in dat gebied veel groen wordt gerealiseerd. Daarmee weegt het belang om groen te realiseren niet meer op tegen het belang van het behouden van architectonische waardevolle panden en het belang van de bewoners om niet gedwongen te worden te verhuizen. Bovendien zal het behoud van de sociale cohesie van de bewoners zorgen voor een betere leefomgeving in de wijk. Indiener vraagt het bestemmingsplan niet vast te stellen of zo te wijzigen, dat de panden aan de Croeselaan kunnen blijven staan.

Reactie Zie §3.1.2.3 van dit rapport. Conclusie Deze zienswijze leidt niet tot een aanpassing van het ontwerp.

Zienswijze 19

[eigenaar-bewoner Croeselaan]

1. Grote onzekerheid voor bewoner-eigenaren over aankoop en vervangende woningen Er is voor eigenaren zeer weinig bekend over toekomstige regelingen, procedures, en aankoopbeleid. De datum voor start van aankoop en minnelijke onderhandelingen blijkt steeds te worden uitgesteld. Er is helemaal geen zicht op potentiële nieuwe woningen in het Beurskwartier voor eigenaren, terwijl de gemeente veel energie en aandacht geeft aan de huurders uit de Croeselaan, wat blijkt uit het nieuwe project De Foreest, waarbij de wensen van de huurders vooraan staan. Waar vinden we als eigenaar deze aandacht in dit plan? De andere grote projecten (De Nieuwe Defensie en Wonderwoods) in de buurt laten al zien dat indiener geen nieuwe woning kan kopen die in grootte vergelijkbaar is met haar huidige woning. Hoe weten eigenaren die in het Beurskwartier willen wonen of er geschikte nieuwe woningen beschikbaar komen? Zo wordt indiener met een kluitje in het riet gestuurd!

Reactie Zie §3.1.4.1 van dit rapport. In aanvulling daarop: concrete onderhandelingen over de aankoop zijn pas na de vaststelling van het bestemmingsplan mogelijk, tenzij een eigenaar zelf initiatief neemt en zijn pand te koop aanbiedt aan de gemeente.

65/124

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

2. Sloop van goede woningen voor groen is onbegrijpelijk Er worden huizen afgebroken omdat er een park voor in de plaats komt. Uiteraard is indiener voor meer groen in de buurt, maar woningen afbreken voor een extra strookje groen is onbegrijpelijk, zeker niet als die woningen in goede en vooral bewoonde staat zijn. In de nieuwe plannen van de Jaarbeurs ook al zeer veel groene ruimte opgenomen.

Reactie Zie §3.1.2.3.van dit rapport. 3. Sloop om een betere verbinding te maken is niet nodig en ongewenst De woning van indiener moet wijken voor een doorgang. Betere verbindingen zijn nodig, maar mogen niet ten koste gaan van bewoners die al decennialang in de wijk wonen. Fietsers die via de Moreelsebrug van oost naar west willen, kunnen prima enkele meters verderop doorsteken door de Veemarktstraat of via de Van Zijstweg, de Centrumboulevard of de Graadt van Roggenweg.

Reactie Zie §3.1.2 van dit rapport. 4. De bevolkingsdichtheid wordt te hoog Indiener betwijfelt of de bevolkingsdichtheid niet te hoog wordt als alle plannen, ook die in de omgeving uitgevoerd worden. De veiligheid, de voorzieningen in de buurt (zoals de capaciteit van het Centraal Station, politie, brandweer, scholen en winkels) en niet in de laatste plaats de gezondheid van de bewoners kunnen dan in het gedrang komen.

Reactie De vraag naar woningen is landelijk, maar zeker ook in de gemeente Utrecht, heel groot. De gemeente wil een bijdrage leveren aan het oplossen van het woningtekort met een gevarieerd woningaanbod. In 2016 is de Ruimtelijke Strategie Utrecht vastgesteld waarin de binnenstedelijke groei van het aantal woningen als beleid is geformuleerd. Dat beleid is overgenomen in de Ruimtelijke Strategie Utrecht (RSU) 2040, dat overigens nog vastgesteld moet worden door de gemeenteraad. Met een goede inrichting van het gebied wil de gemeente de risico’s op gezondheidsproblemen, waar indiener zijn zorgen over uit, voorkomen. 5. Het plan voldoet niet aan de bij referendum gekozen Visie A Torenflats met dure appartementen zijn niet wat de bewoners van Utrecht voor ogen hadden toen zij in het Referendum van 2002 met grote meerderheid kozen voor visie A met een veel groener sfeerbeeld en minder hoogbouw dan tot nu toe in dit plan wordt aangegeven.

Reactie Met het Referendum uit 2002 koos de stad uit 2 toekomstperspectieven, Visie 1 ‘stadshart Compact’ en Visie A ‘Stadshart Verruimd’. Visie A onderscheidde zich van Visie 1 in onder andere: de integratie van meer groen, meer woningen, niet één maar twee routes over het spoor, en minder hoogbouw. Herstellen, verbinden en betekenis geven: dat was in 2002 de opgave en een belangrijk doel in het Stationsgebied. Daar is al veel van te zien: het eerste deel van het water is terug in de Singel, TivoliVredenburg is af, het station Utrecht Centraal ook, met de wandelboulevard over het spoor, de mooie entree aan het Jaarbeursplein met het Stadskantoor, de Moreelsebrug als belangrijke nieuwe verbinding over het spoor is geopend en de vernieuwing van Hoog Catharijne is nagenoeg afgerond. Hierbij geldt natuurlijk dat de wereld sinds het referendum in 2002 niet heeft stilgestaan. De gemeente maakt de stad samen met bewoners, partners en andere betrokkenen en dat heeft een continue dynamiek. Over aanpassingen in het Masterplan Stationsgebied heeft de gemeenteraad steeds besloten. Zo hebben we de grootste fietsenstalling ter wereld naast het station gebouwd en hebben we in 2009 actief ‘duurzaamheid’ aan onze plannen toegevoegd. De plannen voor het Beurskwartier gaan nog weer een stap verder: hier wordt in een hoge dichtheid een gemengd 66

Datum Rapport

mei 2021 Vaststellingsrapport

programma aan de stad toegevoegd, met veel meer woningen dan in 2002 was voorzien. In een veel groenere setting dan te zien is op de toenmalige schetsen, met veel aandacht voor het verbeteren en toevoegen van verbindingen over en onder het spoor, zoals ook onderdeel is van “Visie A" Dit is allemaal in lijn van de oorspronkelijke visie A. In afwijking op Visie A is hoogbouw een kenmerk van de nieuwe stadswijk. De groei van de stad vraagt hierom. Echter de manier waarop hoogbouw wordt toegepast, namelijk als onderdeel van lagere stedelijke bouwblokken met goede levendige plinten, doet recht aan het streven naar een menselijke maat en naar een leefbaar en plezierig verblijfsklimaat. Anders dan indiener suggereert zal het niet een eenzijdig woonmilieu betreffen, met uitsluitend dure woningen. Er wordt bij de woningen gestreefd naar een differentiatie in woninggrootte en naar een goede menging van sociaal, betaalbaar en duur. 6. Gezien de fauna in de buurt is er wel een MER nodig Er is geen milieueffectrapport, omdat er geen nadelige gevolgen zijn voor het milieu. Dat lijkt indiener onwaar. Er zal voor vogels, vleermuizen, konijnen, muizen, meeuwen et cetera veel ten nadele veranderen, misschien zelfs voor de vissen en eenden in het kanaal door de komende extra bouwhinder.

Er is geen enkele oplossing geboden voor de vleermuizen, een beschermde soort, die verstoord worden door het weghalen van de grote, oude bomen in de tuinen van de panden aan de Croeselaan. Dat geldt ook voor de vogels en andere dieren die in deze bomen foerageren, zoals pimpelmezen, koolmezen, zwartkop, roodborstjes, spreeuwen, eksters, duiven, kauwen en kraaien. Is er wel voldoende gekeken naar mogelijkheden tot behoud van de bestaande natuur in het Beurskwartier? Er bestaat bovendien een sterk verband tussen de aanwezigheid van natuur en het algeheel welbevinden van bewoners.

Reactie Voor het bestemmingsplan Beurskwartier is een aanmeldnotitie m.e.r.-beoordeling gemaakt, waarin de gevolgen van de ontwikkeling voor het milieu zijn getoetst. Aan de aanmeldnotitie m.e.r.beoordeling liggen de onderzoeksrapporten ‘Update quickscan herinrichting Beurskwartier Utrecht’ van Movares d.d. 14 juni 2019, Soortgericht onderzoek naar vleermuizen van Tauw d.d. 21 oktober 2019 en ‘Quickscan Jan van Foreeststraat/Croeselaan Utrecht van Eco Groen d.d. 15 augustus 2019’ ten grondslag. Hierin zijn de effecten van de gebiedsontwikkeling op beschermde soorten getoetst. Uit de onderzoeken blijkt dat door maatregelen te nemen om verstoring te voorkomen er geen nadelige effecten optreden op beschermde soorten. Eén van deze maatregelen is een permanente en alternatieve verblijfplaats voor de dwergvleermuis. Hiervoor wordt een ontheffing van de Wet Natuurbescherming aangevraagd, voordat met de werkzaamheden wordt gestart. Met inachtneming van deze maatregelen zijn er geen belangrijke nadelige milieugevolgen en is geen milieueffectrapportage nodig. Wij zien het belang van groen en natuur voor het welzijn van bewoners. In het Beurskwartier wordt daarom ruimte gemaakt voor parken en groen op daken. Het plangebied Beurskwartier 1 wordt daardoor in de nieuwe situatie groener dan het nu is.

Met het nieuwe groen verbinden we de groene delen binnen het Beurskwartier met de omliggende groenstructuur. Het bestaande groen behouden we zoveel als mogelijk. Met de globale opzet van het bestemmingsplan is niet mogelijk om al aan te geven welke bomen behouden blijven en welke niet. Dat gebeurt wel in het stedenbouwkundig plan dat in 2021 opgesteld wordt. Voor het behoud en de ontwikkeling van plant- en diersoorten nemen wij extra maatregelen dan wettelijk verplicht is. Voor het Beurskwartier zijn doelen gesteld om soorten te behouden en te beschermen die niet wettelijk beschermd zijn. Tot slot eisen wij dat nieuwe gebouwen volgens de principes van natuurinclusief en diervriendelijk bouwen worden gebouwd. Dit betekent onder andere dat we in de nieuwbouw verblijfsplaatsen gaan opnemen voor vleermuizen, huismussen en gierzwaluwen. 7. Geen hogere waarde vaststellen Omdat in dit project niet kan worden voldaan aan de voorkeursgrenswaarden van de Wet Geluidhinder, vanwege de Croeselaan, wil de gemeente een hogere waarde vaststellen. Dat is absurd en ongewenst! Indiener voert aan dat de jarenlange bouw en herinrichtingen in het gebied overlast geven door geluid en trillingen. Zij vindt dat het schandalig is hoe deze inbreuk op het

67/124

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

woongenot door de betrokken partijen wordt gebagatelliseerd en eist dat de voorkeurswaarden van de Wet Geluidhinder van toepassing zijn, zeker nu straks ook nog gebouwd gaat worden aan de Foreest terwijl zij nog aan de Croeselaan woont.

Reactie De hogere waarden gaan alleen over het verkeerslawaai in het zuidelijke deel van de Croeselaan. Zie verder de gemeentelijke reactie op zienswijze 5, onderdelen 1,2, 4, 5 en 6. 8. Het algemeen belang is onvoldoende aangetoond Er is onvoldoende aangetoond wat de aanleg van een wijk op deze schaal op dit redelijk kleine stuk grond het algemeen belang dient. In de omgeving zijn al zoveel andere woningbouwprojecten, zoals De Nieuwe Defensie, Wonderwoods en het nieuwe masterplan van de Jaarbeurs. Met dit plan worden karakteristieke woningen afgebroken en bewoners worden weggestuurd, om daarna nieuwe woningen terug te zetten. De prijsklasse van deze nieuwe woningen impliceert bovendien dat deze voornamelijk zullen worden bevolkt door expats en andere tijdelijke bewoners en nieuwkomers, allen in het hoogste segment. Decennialang gevestigde Utrechters, die bovendien de jarenlange chaos, overlast en onzekerheid in het Stationsgebied hebben doorstaan hebben het nakijken. Dit is stijlloos, ondemocratisch en niet sociaal. Indiener begrijpt de dat een herontwikkeling nodig is, maar niet met dit plan. Zij verzoekt de gemeenteraad het bestemmingsplan Beurskwartier 1 niet vast te stellen.

Reactie De gevolgen van dit plan voor indiener zijn heel groot. De emotie die uit dit onderdeel naar voren komt is daarom heel begrijpelijk. Het algemeen belang is, zonder het te benoemen, al onder punt 4 naar voren gebracht. Utrecht moet bijdragen aan het oplossen van het grote tekort aan woningen. Dat is ook nodig om ruimte te kunnen bieden aan bewoners die minder geld aan een woning kunnen besteden. Het huidige tekort drijft de woningprijzen in onze gemeente heel hard op, zodat de bestaande woningvoorraad voor steeds minder mensen betaalbaar is. Een ander algemeen belang is het leefbaar houden van de omgeving van de stad. De gemeente zoekt naar mogelijkheden om daarvoor te zorgen, bijvoorbeeld door woningen op een plek te bouwen waar mensen niet per se een auto nodig hebben, maar ook door die plek in de stad zelf te zoeken in plaats van in het groene hart van de randstad. De locatie Beurskwartier ligt heel dicht bij het grootste station van Nederland en biedt daarom kansen om een woonwijk met een hoge woningdichtheid te bouwen, zonder veel extra verkeer aan te trekken. Het lukt helaas niet om aan die belangen tegemoet te komen zonder dat een individueel belang in de knel komt, zoals in dit geval het belang van indiener. Het besluit over de transformatie van het plangebied Beurskwartier 1 komt overigens wel democratisch tot stand.

De gemeenteraad is namelijk als enige bevoegd om het bestemmingsplan (en daarvoor de omgevingsvisie) vast te stellen. Conclusie Deze zienswijze leidt niet tot een aanpassing van het ontwerp.

Zienswijze 20

[bewoner Croeselaan]

Door de ideale ligging aan de rand van de binnenstad en op loopafstand van Utrecht Centraal heeft indiener altijd met plezier aan de Croeselaan gewoond. De jarenlange bouwoverlast en onzekerheid met betrekking tot de potentiële afbraak van de woningen heeft indiener daarbij voor liefgenomen. Indiener is sinds 1993 huurder-medebewoner van de woning van de indiener van zienswijze 19. De strekking van deze zienswijze is hetzelfde als die van zienswijze 19, met uitzondering van onderdeel 1. 1. Woningaanbod, sociale huurwoningen, vraag of indiener in aanmerking komt a. Indiener is sinds 1995 ingeschreven bij Woningnet voor een sociale huurwoning en heeft die inschrijving gehandhaafd om een betere kans op een geschikte huurwoning te maken. Door het enorm tekort aan sociale huurwoningen vreest zij daar nu de dupe van te worden. 68

Datum Rapport

b.

mei 2021 Vaststellingsrapport