Tweede Bestuursrapportage 2023
Tekst van het document
De haalbaarheid van sloop-nieuwbouw is onderzocht en hiervoor is krediet aangevraagd. Daarnaast wordt de mogelijkheid onderzocht of op het terrein extra bebouwing mogelijk is. Wanneer deze businesscases haalbaar blijken te zijn, wordt er een aanvullend investeringskrediet aangevraagd. Portefeuille MFA's - GREBBEBERGLAAN (NIEUW WELGELEGEN MFA) In Nieuw Welgelegen zijn door vertraging binnen het project en gestegen bouwkosten door marktwerking de verwachte kosten hoger. Dit leidt tot een verhoging van het krediet. Dekking vindt plaats uit indexatie stelpost kapitaallasten en inzet extra middelen om te starten met verduurzaming van het gebouw. Portefeuille MFA's - MAARTVLINDER 1-11 (SPORTCAMPUS deel 2) De kosten voor de Sportcampus vallen hoger uit. Grootste deel van deze overschrijding kan worden gedekt vanuit bijdrage derden. Een klein deel van de overschrijding heeft geen dekking en dit wordt veroorzaakt door meerwerk.
29
3. Voortgang coalitieakkoord en Resultaatbestemming 3.1 Voortgang uitvoering coalitieakkoord Op 1 juni 2022 verscheen het coalitieakkoord ‘Investeren in Utrecht: kiezen voor gelijke kansen, betaalbaar wonen en klimaat’. In Bijlage 5.1 is een actueel overzicht opgenomen van de planning van de uitvoering van het coalitieakkoord. Dit betreft een planning op hoofdlijnen en is geen uitputtend overzicht. De mijlpalen die behaald zijn in Q1 en Q2 2023 worden weergegeven. Daarnaast worden belangrijke wijzigingen in de planning van de uitvoering sinds de Eerste Bestuursrapportage 2023 in dit hoofdstuk toegelicht. Er wordt niet (meer) gerapporteerd over de voortgang in de bestedingen die gekoppeld zijn aan het coalitieakkoord. De administratie is hiervoor niet op een passende wijze ingericht. Er wordt vanuit de programmastructuur gerapporteerd over majeure ontwikkelingen en budgetneutrale bijstellingen.
3.1.1 Mijlpalen in Q1 en Q2 2023 In de eerste helft van 2023 zijn stappen gezet in de uitvoering van het coalitieakkoord. Er zijn meerdere mijlpalen behaald. In onderstaand overzicht worden deze mijlpalen getoond. Tabel: Mijlpalen in Q1 en Q2 van 2023 Contact maakt de stad Raadsbrief focus en koers herijking programma samen stad maken Hoe ervaring opdoen met burgerberaden Start implementatie ombudsfunctie Raadsbrief doorontwikkeling wijkplatforms 1. We maken ons hard voor kansengelijkheid 1.1 Wijk- en buurtaanpak Raadsbrief over achtergrond gekozen buurten met buurtagenda Raadsbrief buurtagenda's 1.3 Arbeidsmarkt Plan van aanpak basisbanen 1.4 Openbare orde en veiligheid Aanschaf 10 flexibele camera’s ten behoeve van de handhaving van de openbare orde en veiligheid in de stad 1.5 Gezondheid Toekomst sekswerk: bestuurlijke reactie rapport commissie Sorgdrager 1.6 Welzijn, zorg en ondersteuning Doordecentralisatie Beschermd Wonen 1.9 Onderwijs Nieuwe Utrechtse Onderwijsagenda (gericht op ongelijk investeren voor gelijke kansen en tegengaan van segregatie)
31
Plan van aanpak toeleiding voorschoolse educatie Nota uitgangspunten passende kinderopvang (uitvoering nieuw beleid voorschool per 2024) MBO Uitvoeringsplan 2023 – 2026 (w.o. Inzet op praktisch en mbo-geschoolden, gelijkwaardigheid alle studenten, tegengaan stagediscriminatie) 2. We pakken de woningnood aan 2.1 Volkshuisvesting en wonen Uitwerking Woondeal Nieuwe Huisvestingsverordening (‘basis op orde’) Invoering Leegstandsverordening Actieplan studentenhuisvesting 2.2 Gebiedsontwikkeling Nota en Fonds Bovenwijks Uitgangspuntennotitie Omgevingsvisie Overvecht (concept) 3. We gaan de klimaatcrisis tegen 3.2 Groen en klimaatbestendige leefomgeving Raadsbrief Invulling ambitie 60.000 bomen 3.3 Milieu en circulariteit Goederenvervoer (incl. Bouwlogistiek) 4. We werken aan een levendige en leefbare stad 4.1 Lokale economie Actieagenda Utrechtse Economie met aandacht voor vestigingsklimaat, kenniseconomie en actief economisch beleid. 4.4 Sport, spelen en bewegen Onderzoek Mulier Instituut naar discriminatie binnen sport in Utrecht 4.5 Vastgoed Raadsbrief stand van zaken Magazijn de Zon Raadsbrief Vastgoedorganisatie verder op orde brengen Raadsbrief Uitgangspunten Verduurzamingsagenda gemeentelijk Vastgoed Raadsbrief Stand van zaken Toegankelijkheid gemeentelijk vastgoed 5. Uitvoering Voorstel vernieuwing Sturen en verantwoorden (begroting en beleid)
32
3.1.2 Wijzigingen in de planning Contact maakt de stad Raadsbrief herijking Initiatievenfonds
Was: Q3 2023
Wordt: Q4 2023
Conform toezegging wordt deze raadsbrief aangeboden voorafgaande aan de behandeling van de Programmabegroting 2024. Herijking Samen stad maken
Was: Q4 2023
Wordt: Q1 2024
Conform raadsbrief met plan van aanpak vind in januari 2024 besluitvorming plaats. 1. We maken ons hard voor kansengelijkheid 1.1 Wijk- en buurtaanpak Nota wijk en buurtaanpak 2024 en verder
Was: Q3 2023
Wordt: Q4 2023
Conform toezegging wordt deze nota aangeboden voorafgaande aan de behandeling van de programmabegroting 2024. 1.2 Bestaanszekerheid Nota Nieuw Armoedebeleid
Was: Q4 2023
Wordt: Q1 2024
Zie voor een toelichting de raadsbrief over de planning (ID6257). 1.3 Arbeidsmarkt Beleidsnota Werk en Participatie
Was: Q4 2023
Wordt: Q1 2024
Zie voor een toelichting de raadsbrief over de planning (ID6258). 1.6 Welzijn, zorg en ondersteuning Raadsbrief Uitgangspuntennotitie opdrachten in sociaal domein
Was: Q3 2023
Wordt: Q1 2024
De wijziging in de planning is in lijn met de raadsbrief die hierover gedeeld is. Dit zorgt ervoor dat de uitvraag zorgvuldig kan worden voorbereid en dat inwoners betrokken kunnen worden. Beleidsnota Wmo
Was: Q3 2023
Wordt: Q4 2023
Dit betreft onder andere de buurtteams en sociaal makelaarschap. De start van de tender is in 2024 en de start van een nieuwe termijn is in 2025. De wijziging in de planning zorgt ervoor dat we goed de partners en inwoners mee kunnen nemen en beter aansluiten bij het tijdspad rondom de Uitgangspuntennotitie opdrachten in sociaal domein. 1.7 Inclusie Brede inclusieagenda
Was: Q2 2023
Wordt: Q4 2023
Door de wijziging in de planning kan de beleidsnota voor het onderdeel 'inclusie verankeren in alle opgaven' beter aangesloten worden op de interne opgave voor 'diverse & inclusieve organisatie en ambtelijk vakmanschap' 1.8 Jeugd
Was: Q4 2023
Wordt: Q1 2024
Beleidsnota Jeugd Door de wijziging in de planning kan de beleidsnota beter aansluiten op het traject taskforce Jeugd en de uitwerking van de Hervormingsagenda. 1.9 Onderwijs Kader Bibliotheek Utrecht
Was: Q2 2023
Wordt: Q4 2023
De gemeentelijke visie wordt in Q4 besproken met het college waarna het wordt aangeboden aan de raad
33
Onderzoek lotingssystematiek overgang PO-VO
Was: 2023-2025
Wordt: 2023-2024
Dit onderzoek is al in 2023 uitgevoerd en de eerste uitvoering is in schooljaar 2023-2024. Een raadsbrief hierover is in Q2 2023 verstuurd. 1.10 Vluchtelingen, asiel en integratie Raadsbrief Uitgangspunten Plan Einstein voor Utrechtse Asielopvang
Was: Q1 2023
Wordt: Vervallen
De uitgangspunten zijn al vastgesteld in de kadernota grootschalige asielopvang en dit wordt uitgevoerd in alle nieuwe asiellocaties zoals Pahud. Landelijke afspraken structurele Landelijke Vreemdelingen Voorziening (LVV)
Was: Q2 2023
Wordt: Onduidelijk
De gesprekken met het Rijk over de voortzetting van de LVV zijn stilgelegd. 2. We pakken de woningnood aan 2.1 Volkshuisvesting en wonen Prestatieafspraken met woningcorporaties
Was: Q2 2023
Wordt: Q4 2023
Planning onder voorbehoud. Voor het sluiten van de prestatieafspraken zijn we afhankelijk van onderhandelingen met corporaties. Die duren langer dan vooraf verwacht. 2.2 Gebiedsontwikkeling Toekomstgesprekken Stad
Was: 2024
Wordt: Q4 2023
In de raadsbrief Start enquête toekomstgesprekken stedenbouwvisie voor Utrecht van 20 juni 2023 informeerden wij u over de stappen om te komen tot de uiteindelijke stedenbouwvisie. De behoeften, wensen en ideeën hebben we voor de zomer 2023 opgehaald, na de zomer voerden we verdiepende gesprekken. In het najaar van 2023 verwerken we de resultaten in een verslag en werken we aan de Sedenbouwvisie. Begin 2024 bieden wij u de Stedenbouwvisie aan ter besluitvorming. 2.3 Bereikbaarheid Raadsvoorstel betaald parkeren in de hele stad
Was: Q2 2023
Wordt: Q3 2023
Vanwege het grote aantal inspraakreacties is er iets meer tijd nodig om die goed te verwerken en het raadsvoorstel op te stellen. Versterking fietsroutes door planvorming tunnels (Boorstraat / Nicolaas Beetstraat)
Was: Q3 2023
Wordt: Q4 2023
De bestuurlijke besluitvorming neemt iets meer tijd in beslag, in oktober verwachten we de raad te informeren via een raadsbrief. 3. We gaan de klimaatcrisis tegen 3.1 Energie en klimaat Plan van aanpak onderzoek Energieontwikkelbedrijf
Was: Q3 2023
Wordt: Q3 2024
Was: Q3 2023
Wordt: Q3 2024
Het opstellen van een plan van aanpak vraagt meer tijd. Uitvoeringsplan Overvecht-Noord aardgasvrij
Er wordt meer tijd genomen voor het verwerken van de inspraakreacties. Klimaatvisie (incl. zoekgebieden duurzame energie)
Was: 2024
Wordt: Q1 2024
De startnotitie is gereed. Dat bekent dat nu gestart wordt met het schrijven van de visie. Daarom is 2024 nu gespecificeerd naar Q1 2024. 3.2 Groen en klimaatbestendige leefomgeving Opening loket meer groen in de straat
Was: Q2 2023
Wordt: Q4 2023
Het uitstellen van het live zetten van de landingspagina heeft te maken met het aansluiten en/of uitbreiden van bestaande mogelijkheden voor inwoners om aanvragen in te dienen voor toevoegen van vergroenen, fietsparkeerplekken en ontmoeten in de openbare ruimte. Dit kost meer tijd dan verwacht.
34
Visie Stadswater (w.o. roeien)
Was: Q2 2023
Wordt: Q3 2023
Er was meer tijd nodig voor het zorgvuldig beantwoorden van inspraakreacties. De Visie stadswater is op 25 mei 2023 aan de raad aangeboden. De commissie Mobiliteit, Groen en Openbare Ruimte heeft het geagendeerd voor behandeling op 14 september. Plan van aanpak voor Kromme Rijn Linielandschap
Was: Q2 2023
Wordt: Q4 2023
Het komen tot overeenstemming met buurgemeenten en overige overheden heeft meer tijd gekost dan aanvankelijk ingeschat. Omgevingsplanregels klimaatadaptatie en water (samenhang met invoering Omgevingswet)
Was: 2023
Wordt: 2024
De invoering van de Omgevingswet is vertraagd en gepland voor 1 januari 2024. Daar hangt het opstellen van de omgevingsplanregels mee samen. 3.3 Milieu en circulariteit Beleidsnota Geluid en Trillingen
Was: Q1 2023
Wordt: Q4 2023
De beleidsnota is in Q2 2023 ter inzage aangeboden. In de tweede helft van 2023 volgt een raadsvoorstel. Actualisatie Beleidsnota Luchtkwaliteit
Was: Q2 2023
Wordt: Q4 2023
De beleidsnota is in Q2 2023 ter inzage aangeboden. In de tweede helft van 2023 volgt een raadsvoorstel. Uitvoeringsprogramma emissieloos vervoer (incl. Transitieplan tankstations)
Was: Q2 2023
Wordt: Q4 2023
In commissievergadering over de Voorjaarsnota is gemeld dat dit in de tweede helft van 2023 naar het college komt. Het college is (onder de Omgevingswet) bevoegd om Uitvoeringsprogramma's vast te stellen. Beleidsnota Utrecht Circulair
Was: Q4 2023
Wordt: Q2 2024
Er komt een Visie Utrecht Circulair 2050 (Q1 2024) én een Beleidsnota Utrecht Circulair 2030 (Q2 2024). 4. We werken aan een levendige en leefbare stad 4.4 Sport, spelen en bewegen Voortgang sporten, spelen en bewegen in de openbare ruimte
Was: Q2 2023
Wordt: Q3 2023
Op basis van onderzoek bepalen we in welke plekken we in de stad wordt geïnvesteerd. Dit heeft iets meer tijd gekost. We informeren de raad in Q3 2023 over de voortgang op dit thema. Herijking Utrechts Sportakkoord
Was: Q2 2023
Wordt: Q3 2023
De herijking van het sportakkoord met partijen uit de stad is afgerond en is getoetst door de VSG. Als gevolg van de herijking is het noodzakelijk om wijzigingen in de Nadere regel subsidie Sportakkoord Utrecht door te voeren. In Q3 2023 wordt de raad geïnformeerd. 4.5 Vastgoed Raadsvoorstel Beleidsnota Maatschappelijk Vastgoed
Was: Q2 2023
Wordt: Q3 2023
De planning is gewijzigd omdat deze nota wordt ingepast in de nieuwe besturingscyclus van de gemeente.
35
3.2 Voortgang bestedingen Resultaatbestemming 2022 In dit hoofdstuk worden de bestedingen van de bestemmingsvoorstellen weergegeven vanuit de Jaarstukken 2022. Met de bestemmingsvoorstellen zijn bedragen overgeheveld van 2022 naar 2023. In onderstaande tabel wordt aangegeven wat de besteding tot nu toe is, de realisatie tot 1 juli 2023. Daarnaast is weergegeven wat we nog verwachten te realiseren in 2023. In deze prognose is er sprake van een onderbesteding in 2023 van 3,351 miljoen euro. Het gaat met name om budget voor de energietoeslag 2022 dat nodig was voor de afronding van aanvragen over 2022 (2,1 miljoen euro) en middelen uit de decembercirculaire 2022 die beschikbaar zijn gesteld om via vroegsignalering en bijzondere bijstand gerichte hulp aan te bieden bij energiearmoede (1,0 miljoen euro). Tabel: Voortgang besteding resultaatbestemming Jaarstukken 2022 per programma x € 1.000
Omschrijving
Resultaat- Realisatie tot Nog te realiseren Prognose bestemming 1-7-2023 vanaf 1-7-2023 besteding 2023 2022 (A) (B) (C) (D=B+C)
Verschil (D-A)
968
297
577
874
-94
1.010
171
839
1.010
-
Duurzaamheid
472
325
147
472
-
Bereikbaarheid
75
-
75
75
-
-
-
-
-
-
210
110
100
210
-
1.879
616
1.103
1.719
-160
Bewoners en Bestuur Ruimtelijke ontwikkeling Wonen en Erfgoed
Openbare ruimte en groen Economie & werkgelegenheid voor iedereen Werk en Inkomen
787
444
343
787
-
4.912
4.912
-
4.912
-
Volksgezondheid
-
-
-
-
-
Veiligheid
-
-
-
-
-
867
402
465
867
-
-
-
-
-
-
877
744
133
877
-
Algemene middelen
24.273
16.200
4.976
21.176
-3.097
Overhead
3.197
1.893
1.304
3.197
-
Totaal
39.527
26.113
10.063
36.176
-3.351
Onderwijs Ondersteuning op maat
Cultuur Samenleven en Sport Utrechts vastgoed
36
4. Peilstok Stedelijke Ontwikkeling Inleiding In de Peilstok Stedelijke Ontwikkeling geven wij een actueel beeld van de stedelijke prognose woningbouw (korte termijn 2023-2025) en van de verdeling van de actuele plancapaciteit woningbouw (lange termijn), rapporteren wij over de stand van de grondexploitatieprojecten (binnenstedelijk, Leidsche Rijn en Stationsgebied), het financieel kader Merwedekanaalzone en de stand van zaken van de integrale projecten openbare ruimte en reserve betaalbaar wonen, voor zover deze afwijken van het Meerjaren Perspectief Ruimte 2023 (MPR 2023). We rapporteren over de ontwikkeling van lasten en baten gedurende de eerste helft van 2023 en de prognose voor de tweede helft van 2023. Dit geeft een actueel beeld van de jaarschijf 2023 en daarmee de stand van het onderhanden werk. Daarnaast lichten we de ontwikkelingen toe die het geprognosticeerd saldo van de grondexploitaties zoals gepresenteerd in het MPR 2023 kunnen beïnvloeden. Zoals we bij het MPR 2023 al geconstateerd hadden zien we een terugval in de prognose start bouw van woningen door de veranderende marktomstandigheden. In deze Peilstok Stedelijke Ontwikkeling zien we een lichte terugval in de woningbouwprognoses ten opzichte van het MPR 2023. Vanwege de huidige marktomstandigheden en netcongestie blijft het risicoprofiel in de projecten hoog.
De gestegen rentetarieven als gevolg van de hoge inflatie leiden ertoe dat woningzoekenden minder geld kunnen lenen voor een woning. Daarbij zorgen stijgende bouwkosten en een gebrek aan arbeidskrachten tot hogere kosten in projecten. Aanvullend leidt de netcongestie-problematiek ertoe dat projecten mogelijk niet aangesloten kunnen worden op het elektriciteitsnet. Deze ontwikkeling vormt een extra risico op vertraging. Ook stikstofruimte zorgt voor onzekerheid in de planvoorbereiding van projecten. Door deze factoren zien we dat het aantal bouwaanvragen afneemt, als ook dat de bouwproductie terugloopt. We zien in deze Peilstok met name dat de risico’s voor projecten in 2024 groter worden en dat de haalbaarheid van projecten onder druk staat en onzekerder wordt. Maar het is in veel gevallen nog te onzeker om daar project specifieke uitspraken over te doen. Zoals in het MPR 2023 is vastgesteld proberen we met maatwerk-afspraken projecten die onder druk staan toch doorgang te laten vinden. Ook is er door het Rijk een nieuwe subsidieregeling in het leven geroepen met de start-bouwimpuls (SBI) en zetten we op gepaste locaties in op tijdelijke woningbouw. Het doel van de maatregelen is om de woningbouw op peil te houden. Voor meerdere grondexploitaties worden minder kosten gerealiseerd dan was begroot voor de jaarschijf 2023.
Veelal is de verwachting dat deze kosten in de jaarschijf 2024 alsnog worden gerealiseerd. Derhalve leidt deze verschuiving in de cashflow niet tot noemenswaardige aanpassingen in de geprognosticeerde resultaten van de grondexploitaties. Wel verwachten wij dat o.a. de grondexploitaties Leidsche Rijn en Merwedekanaalzone financieel meer onder druk komen te staan door de onzekere marktomstandigheden. Daarnaast wordt binnen de gemeente onderzocht wat de impact kan zijn op de risico’s voortkomend uit de netcongestie-problematiek. Hierover verwachten wij in het MPR 2024 de eerste resultaten te kunnen presenteren.
37
4.1 Actuele ontwikkelingen woningbouw Prognose start bouw korte termijn 2023-2024 De prognose start bouw voor de korte termijn (2023-2024) is in onderstaand figuur weergegeven. Voor 2023 verwachten we dat er circa 3000 woningen in aanbouw genomen worden. Dit is een lichte daling ten opzichte van de prognose in het MPR 2023. Dit komt onder andere door de vertraging in de start bouw van de eerste bouwblokken Kruisvaartkade en Merwedekanaalzone deelgebied 5 fase 1. Deze schuiven over de jaargrens heen. Voor 2024 voorzien we risico’s in de haalbaarheid van projecten door de huidige marktomstandigheden. We zien dat de busissesscases van verschillende projecten onder druk staan. Het is op dit moment lastig om hier projectspecieke uitspraken over te doen omdat we zien dat investeringsbesluiten naar achter worden geschoven tot vlak voor start bouw. Het is daarom moeilijk om precieze voorspellingen te doen over de effecten op de woningbouwaantallen. Door gebruik te maken van een aftopping van 40% voor 2024 en 2025 proberen we een realistischer beeld te schetsen van de verwachte aantallen start bouw van woningen. In het MPR2021 hebben wij de systematiek ten aanzien van de prognose en aftopping nader toegelicht. We hanteren een aftopping om mogelijke planuitval in te calculeren.
Met het oog op de urgente vraag ten aanzien van de woningbehoefte op de (zeer) korte termijn is komende jaren extra aandacht en inzet nodig voor het op tempo houden van de bouwproductie. Zoals in het MPR 2023 beschreven zetten we hierbij in op verschillende lijnen: • Projectgerichte interventies om de planvorming, besluitvorming en uitvoering van woningbouwprojecten te optimaliseren zodat vertraging wordt voorkomen. De (nog aan te vragen) rijksgelden uit de Start Bouwimpuls worden aanvullend aan deze projectspecifieke maatregelen ingezet om stagnerende projecten vlot te trekken. Ook komt er nog een 6e tranche Woning Bouw Impuls (WBI) later dit jaar (afhankelijk van situatie rondom het kabinet). • Inzetten op tijdelijke woningbouw. We rapporteren hier apart over via raadbrieven, de cijfers zijn daarom niet meegenomen in deze Peilstok Stedelijke Ontwikkeling.
38
Plancapaciteit woningbouw lange termijn Het beeld (met peildatum 1 juli 2023) ten aanzien van de totale gemeentelijke plancapaciteit (hard en zacht) komt in hoofdlijnen overeen met het MPR 2023. Op dit moment omvat deze 66.000 tot 73.000 woningen (exclusief woningen taskforce tijdelijke woonruimte). De totale planvoorraad neemt in de loop der jaren gestaag toe. Er vindt een natuurlijke verschuiving plaats van plannen, de zogenaamde boeggolf. Als gevolg hiervan is een verschuiving waarneembaar van de periode 2025-2029 naar na 2030. Deze verschuiving is dit jaar echter sterker dan in voorgaande jaren. Dit is onder andere het gevolg van veranderende marktomstandigheden. We onderscheiden binnen de plancapaciteit drie stadia: hard conform ABF definitie (definitie gehanteerd door het Rijk), aanvullend hard conform de definitie van de gemeente Utrecht en zachte potentiële plancapaciteit. Van de totale plancapaciteit vallen circa 22.000 woningen onder de door ABF Research (en Rijk) gehanteerde strikte definitie van harde plancapaciteit (minimaal vastgesteld of onherroepelijk planologisch juridisch kader). Dit is een lichte toename ten opzichte van het MPR 2023 als gevolg van de vaststelling van bestemmingsplannen voor de Lomanlaan (De Zusters), High Five, Jutfaseweg 178, Nieuw Buurland en Lombokplein.
De gemeentelijke definitie van ‘harde’ plancapaciteit resulteert in een plancapaciteit van circa 40.000 woningen (zie voor toelichting definitie ‘hard’ pagina 26 van het MPR 2023). Onder de ‘harde’ plancapaciteit vallen dus ook projecten die zich in een zeer vroeg planstadium bevinden waarbij we de intentie hebben uitgesproken om mee te werken maar daadwerkelijke realisatie afhankelijk is van voorwaarden waaronder bijvoorbeeld mobiliteit. Aanvullend onderscheiden we nog een zachte potentiële plancapaciteit van ruim 23.000 tot 33.000 woningen.
Relatie met de bestaande voorraad en lange termijn doelstellingen Als we kijken naar de verdeling van de ‘harde’ plancapaciteit (conform de door de gemeente Utrecht gehanteerde definitie) ziet de verdeling in woon-/prijscategorieën er zoals in onderstaand figuur weergegeven uit.
39
Van de harde plancapaciteit (conform gemeentelijke definitie) bestaat 33% uit zelfstandige sociale huurwoningen en 4% uit onzelfstandige studenteneenheden. 27% van de plancapaciteit valt in het middensegment (10% betaalbare koop, 17% middensegmenthuur). In de Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 streven we naar een voorraad bestaande uit 35% sociale huur, 25% middencategorie (middenhuur, goedkope en betaalbare koop) en 40% vrije sector (huur en koop). Om dit te bereiken is in het Coalitieakkoord 2022-2026 aangegeven dat we bij nieuwe projecten een prijsklasseverdeling hanteren van 40% sociale huurwoningen en 35% midden-categorie (huur en koop). Deze verdeling is ambitieus in relatie tot de huidige marktomstandigheden. De omvang en verdeling van de plancapaciteit is dynamisch en wordt jaarlijks bijgesteld op basis van de actuele projectinformatie. Voor projecten waar bijvoorbeeld alleen een intentiedocument is vastgesteld waarin geen concrete uitspraken zijn gedaan over het te onderzoeken programma, is een inschatting gemaakt van het programma. Ook zijn voor gebiedsontwikkelingen waar in omgevingsvisies alleen percentages zijn vastgelegd voor specifieke categorieën (bijvoorbeeld aandeel sociale huur) aannames gedaan voor het overige deel van het programma (gelijkmatig verdeeld). Het figuur laat geringe verschuivingen zien ten opzichte van het MPR 2023.
De harde plancapaciteit bestaat voor 33% (32% in het MPR 2023) uit zelfstandige sociale huurwoningen waarvan 6% zelfstandige studenteneenheden en 27% reguliere sociale huurwoningen. Om de ambities uit de Woonvisie waar te maken, moet extra ingezet worden op het sociale huursegment en het middensegment. Voortgang 100+ projecten/gebiedsontwikkelingen Om meer inzicht te geven in de voortgang van de woningbouwproductie rapporteren we vanaf het MPR 2021 halfjaarlijks specifiek over de projecten (of gebiedsontwikkelingen). Vanaf het MPR 2023 rapporteren we over de voortgang van projecten met meer dan 100 woningen. In totaal gaat het op dit moment om 61 projecten. Ten opzichte van het MPR 2023 zien we onder andere vertraging ontstaan bij de Kruisvaartkade, Merwedekanaalzone deelgebied 5 fase 1, MARK in Leidsche Rijn, Thomas à Kempisplantsoen en de Reitdiepstraat. Bij verschillende projecten zorgen de marktomstandigheden en netcongestie voor een risico op vertraging.
40
4.2 Grondexploitaties In dit hoofdstuk rapporteren wij in paragraaf 4.2.1 - 4.2.3 over de grondexploitaties Leidsche Rijn, Stationsgebied en de binnenstedelijke grondexploitaties. In deze drie paragrafen lichten we de ontwikkelingen op de jaarschijf 2023, de prognose onderhanden werk, het geprognosticeerd eindresultaat en de risico’s toe. Voor de binnenstedelijke grondexploitaties zijn ook projectspecifieke toelichtingen opgenomen. Daarna rapporteren we over de gebiedsontwikkeling Merwedekanaalzone in paragraaf 4.2.4. Tot slot lichten we de ontwikkelingen op de reserve grondexploitatie toe in paragraaf 4.2.5.
4.2.1 Grondexploitatie Leidsche Rijn 1. Jaarschijf 2023 In de Programmabegroting 2023 is voor de grondexploitatie Leidsche Rijn een jaarsnede 2023 voor lasten en baten opgenomen. Deze jaarsnede is bij de actualisatie van de grondexploitatie (MPR 2023) bijgesteld (kolom Programmabegroting 2023). In deze paragraaf rapporteren wij over de ontwikkeling van lasten en baten gedurende de eerste helft van 2023 en de prognose voor de tweede helft 2023. Dit geeft een actueel beeld van de jaarschijf 2023. Toelichting prognose lasten en baten 2023 Op basis van de tot en met medio 2023 daadwerkelijk gerealiseerde lasten en baten inclusief de projectplanningen, is de resterende prognose voor 2023 bepaald. Op basis van deze analyse is het nodig om de jaarschijf 2023 aan te passen voor de grondexploitatie Leidsche Rijn. Lasten x € 1.000.000 Programma
Resultaat
Prognose
Peilstok
Afwijking
begroting
1 helft
2 helft
prognose
tov begroting
2023
2023
2023
2023
2023
BRM / WRM
-56,4
-7,8
-15,6
-23,5
-32,8
Verwerving
-1,2
-2,1
0,0
-2,1
0,8
VAT-kosten
-3,1
-0,8
-1,8
-2,6
-0,5
Plankosten
-6,8
-2,8
-4,9
-7,7
0,9
Bijdragen aan
-15,9
0,0
-4,0
-4,0
-11,9
Rente
-0,7
0,0
-0,7
-0,7
-0,0
Overig
-5,0
-0,1
-4,6
-4,7
-0,3
-89,1
-13,6
-31,6
-45,3
-43,8
Totaal lasten
e
e
Ten opzichte van de Programmabegroting 2023 zijn de totale verwachte lasten voor 2023 per saldo 43,8 miljoen euro lager. De belangrijkste afwijkingen zijn: • De bijdrage aan de Mobiliteitshub XL vanuit de grondexploitatie Leidsche Rijn van circa 37 miljoen euro: deze wordt niet in 2023, maar in 2024 verwacht. • Investeringen in hoofdinfrastructuur: circa 2,6 miljoen euro schuift door naar 2024. Het betreft kosten voor beheer en onderhoud van de hoofdinfrastructuur in Leidsche Rijn. • Leidsche Rijn Centrum: circa 1,5 miljoen euro aan investeringen in bouw- en woonrijpmaken schuift door naar 2024. • Leeuwesteyn: circa 1,4 miljoen euro aan woonrijpmaken schuift door naar 2024. • Papendorp De Taats: circa 1,3 miljoen euro aan bouw- en woonrijpmaken schuift door naar 2024 vanwege vertragingen rondom de bestemmingsplanprocedure. Het bouw- en woonrijpmaken wordt opgestart wanneer het bestemmingsplan definitief is. Robuuste posten In de grondexploitatie Leidsche Rijn is een deel van de ramingen (van vooral kosten), gezien de omvang en de looptijd van de grondexploitatie, robuust uitgewerkt. Ten behoeve van de resultaatbepaling blijven
41
deze posten jaarlijks bij de jaarstukken buiten beschouwing. Wel rapporteren wij in het MPR en de Peilstok over de stand van de robuuste posten. Wij verwachten in de jaarstukken 2023 het bedrag van de robuuste posten te verlagen met 13,4 miljoen euro. In grote lijnen gaat het om de volgende kosten: • Kosten voor hoofdinfra- en hoofdwaterstructuur: 6,4 miljoen euro; • Kosten voor sloop-, sanerings- en verwervingskosten: 4,3 miljoen euro; • Voorinvestering fietsenstalling fase 2 cultuurkavel Leidsche Rijn Centrum: 2,7 miljoen euro. De investering voor de realisatie van de eerste fase van de fietsenstalling is als raming opgenomen binnen de grondexploitatie Leidsche Rijn. Binnen de robuuste posten is dekking gevonden voor de voorinvestering van de tweede fase. Bij de actualisatie van de grondexploitaties 2024 zullen wij het overzicht robuuste posten actualiseren. Op basis van het dan geldende POC-percentage actualiseren wij in de jaarstukken het gestorte bedrag in de reserve grondexploitaties en verrekenen de mutatie ten opzichte van de huidige storting met het onderhanden werk. Baten
Woningbouw Niet-woningbouw Bijdragen derden Overig Totaal baten
Programma begroting 2023 28,6 6,3 0,1 10,0 45,0
Resultaat 1e helft 2023 15,9 2,2 0,0 1,6 19,7
Prognose 2e helft 2023 12,9 4,7 0,0 9,4 27,0
Peilstok prognose 2023 28,8 6,9 0,0 11,0 46,7
x € 1.000.000 Afwijking tov begroting 2023 0,2 0,6 -0,1 1,0 1,7
Ten opzichte van de Programmabegroting 2023 zijn de verwachte baten in 2023 per saldo 1,7 miljoen euro hoger. De belangrijkste afwijkingen zijn: • Máximapark: vanwege financieringsproblemen bij afnemers schuift de uitgifte van enkele kavels (circa 2,8 miljoen euro) door naar 2024. • Leidsche Rijn Centrum Oost: de uitgifte van kavel F12a/F12b (Bellevue) van circa 7,2 miljoen euro schuift door naar 2024. De ontwikkelaar haalt de benodigde voorverkooppercentages naar verwachting niet dit jaar. Tegenover deze vertragingen staan de volgende positieve ontwikkelingen: • Leidsche Rijn Centrum Oost: de uitgifte van kavel E9 van circa 4,7 miljoen euro wordt dit jaar gerealiseerd in plaats van in 2024. • Leeuwesteyn: de uitgifte van een kavel van circa 3,1 miljoen euro is eerder gerealiseerd dan verwacht vanwege het voorspoedig bereiken van overeenstemming met de ontwikkelaar. • Diverse kleine afwijkingen van in totaal 3,9 miljoen euro. Dit zijn voornamelijk uitgiftes in Maximapark (circa 1,4 miljoen euro), in De Wetering (circa 0,8 miljoen euro) en in Leidsche Rijn Centrum (circa 0,6 miljoen euro) die eerder gerealiseerd worden dan geraamd. 2. Prognose Onderhanden Werk 2023 De post onderhanden werk bevat de boekwaarde van de lopende grondexploitaties. De boekwaarde is het saldo van alle geboekte lasten en baten.
Een positieve stand van het saldo betekent meer geboekte lasten dan geboekte baten. Het saldo onderhanden werk wijzigt in 2023 doordat er deelexploitaties worden afgesloten. Verder zal naar verwachting de BBV-regelgeving omtrent de winstneming wijzigen. Dit zal ook invloed hebben op het onderhanden werk en de reserves. De verwachte ontwikkeling van de stand van het onderhanden werk lichten wij toe in de bijlage Onderhanden Werk Grondexploitaties 2023. 3. Geprognosticeerd eindresultaat grondexploitatie Leidsche Rijn In het MPR 2023 is een geprognosticeerd resultaat van 85,15 miljoen euro positief (netto contante waarde) opgenomen voor de grondexploitatie Leidsche Rijn. De grondexploitatie Leidsche Rijn staat onder druk doordat de marktomstandigheden sinds begin 2023 verder zijn verslechterd. Dalende vastgoedprijzen in combinatie met stijgende bouwkosten leiden tot lagere grondopbrengsten. Verder leiden deze marktomstandigheden bij lopende tenders tot minder en/of lagere biedingen en/of soms tot
42
uitstel, met name bij koopwoningen in het duurdere segment. Hierdoor kan er vertraging ontstaan bij projecten waar de gemeente de komende jaren wil starten met de bouw. Naast dalende grondopbrengsten ziet de gemeente oplopende kosten vanwege de nog steeds hoge inflatie en personeelstekorten. Hoe deze ontwikkelingen het actuele geprognosticeerd resultaat van de grondexploitatie Leidsche Rijn, dat wij bij het MPR 2023 aan u voorlegden, per saldo beïnvloeden is nog onzeker. Al deze ontwikkelingen verwerken wij bij de actualisatie van de grondexploitatie 2024 die wij aan u voorleggen in het MPR 2024. Daarbij leggen wij ook een voorstel aan u voor om diverse deelcomplexen binnen de grondexploitatie Leidsche Rijn af te sluiten. 4. Risicoparagraaf Leidsche Rijn Conform de nota Risicomanagement en Weerstandsvermogen actualiseren wij twee keer per jaar de risicoanalyse. De grondopbrengsten en de investeringen in de openbare ruimte vormen de belangrijkste factoren die van invloed zijn op het resultaat van de grondexploitatie Leidsche Rijn. Vanwege de veranderende marktomstandigheden en de hoge ambities op het gebied van duurzaamheid staan de grondprijzen onder druk. Tegenover de grondprijsontwikkeling staan hogere kosten voor (bouw)materialen, die met name zichtbaar zijn in de benodigde budgetten binnen de grondexploitatie voor de aanleg van de openbare ruimte.
Tot slot neemt het risico op vertraging toe door de veranderende marktomstandigheden. Vooral bij koopwoningen die worden gerealiseerd in het duurdere segment neemt het risico op vertraging toe doordat de voorverkooppercentages minder snel worden gehaald.
4.2.2 Grondexploitatie Stationsgebied 1. Jaarschijf 2023 In de Programmabegroting 2023 is voor de grondexploitatie Stationsgebied een jaarsnede 2023 voor lasten en baten opgenomen. Deze jaarsnede is bij de actualisatie van de grondexploitatie (MPR 2023) bijgesteld (kolom Programmabegroting 2023). In deze paragraaf rapporteren wij over de ontwikkeling van lasten en baten gedurende de eerste helft van 2023 en de prognose voor de tweede helft 2023. Dit geeft een actueel beeld van de jaarschijf 2023. Toelichting prognose lasten en baten 2023 Op basis van de tot en met medio 2023 daadwerkelijk gerealiseerde lasten en baten inclusief de projectplanningen, is de resterende prognose voor 2023 bepaald. Op basis van deze analyse is het nodig om de jaarschijf 2023 aan te passen voor de grondexploitatie Stationsgebied. Lasten x €1.000.000 Programma
Resultaat
Prognose
Peilstok
Afwijking
begroting
1e helft
2e helft
prognose
tov begroting
2023
2023
2023
2023
2023
BRM / WRM
-14,3
-1,7
-7,4
-9,1
-5,2
Verwerving
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
VAT-kosten
-2,6
-0,4
-0,6
-0,9
-1,7
Plankosten
-3,6
-1,1
-2,5
-3,6
0,0
Bijdragen aan
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Rente
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Overig
-4,5
0,0
-0,5
-0,5
-4,0
-25,1
-3,2
-10,9
-14,1
-11,0
Totaal lasten
Ten opzichte van de Programmabegroting 2023 zijn de totale lasten 11,0 miljoen euro lager. De verschillen ontstaan binnen het bouw- en woonrijpmaken, VAT en diverse overige lasten. Tot deze laatste post behoren onder andere kosten die samenhangen met kunst, het bouwhinderfonds en verzekeringen. De kosten schuiven door naar volgend jaar. De afwijkingen in het bouw- en woonrijp maken betreffen verschuivingen voor de projecten Jaarbeursplein, Smakkelaarsveld en de Kop Amsterdamsestraatweg. Deze lasten schuiven door naar jaarsnede 2024 en meerjarig passen deze lasten binnen de geraamde budgetten.
43
Het verschil tussen de verantwoorde lasten in de eerste helft van 2023 en de prognose in de tweede helft wordt in belangrijke mate verklaard doordat we de kosten bouw- en woonrijpkosten voor onder andere de projecten Laan van Puntenburg en de omgeving Sijpesteijn voornamelijk in de tweede helft van 2023 verwachten. Baten Programma begroting 2023 0,0
Resultaat 1e helft 2023 0,0
Prognose 2e helft 2023 0,0
Peilstok prognose 2023 0,0
x € 1.000.000 Afwijking tov begroting 2023 0,0
Niet-woningbouw
0,0
0,5
0,0
0,5
0,5
Bijdragen derden
0,4
0,2
0,4
0,6
0,2
Overig
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Totaal baten
0,4
0,7
0,4
1,1
0,7
Woningbouw
Ten opzichte van de Programmabegroting 2023 zijn de totale baten per saldo 0,7 miljoen euro hoger. De afwijkingen worden onder andere veroorzaakt door een ontvangen schadevergoeding en de reserveringsvergoeding voor het Jaarbeurspleingebouw die in rekening is gebracht bij de ontwikkelaar. Het verschil tussen de verantwoorde baten in de eerste helft van 2023 en de prognose in de tweede helft wordt in belangrijke mate verklaard door nog te ontvangen subsidies in de tweede helft van 2023. 2. Prognose Onderhanden Werk 2023 De post onderhanden werk bevat de boekwaarde van de lopende grondexploitaties. De boekwaarde is het saldo van alle geboekte lasten en baten. Een positieve stand van het saldo betekent meer geboekte lasten dan geboekte baten. Het saldo onderhanden werk wijzigt niet alleen door aanpassingen in de lasten en baten van de lopende grondexploitaties maar ook met bijvoorbeeld het afsluiten van deelexploitaties en tussentijdse winstneming. De verwachte ontwikkeling van de stand van het onderhanden werk lichten wij toe in de bijlage Onderhanden Werk Grondexploitaties 2023. 3. Geprognosticeerd eindresultaat grondexploitatie Stationsgebied In het MPR 2023 is een geprognosticeerd resultaat van -91,8 miljoen euro (eindwaarde per 31-12-2024) gemeld voor de grondexploitatie Stationsgebied. Inclusief de ingestelde voorziening is de grondexploitatie Stationsgebied sluitend.
De huidige inzichten leiden niet tot een bijstelling van dit geprognosticeerde saldo. Doordat de realisatie van de infrastructuur en openbare ruimte in het Stationsgebied vordert, zijn de lasten van de nog resterende werkzaamheden steeds beter in te schatten. Aan de oostkant van de stad zijn (deel)projecten in afronding. Het betreft hier vooral de Laan van Puntenburg en de Catharijnesingel. Aan de westkant zijn de werkzaamheden aan de Sijpesteijnkade in een eerste fase opgestart. Wij gaan er op dit moment van uit dat de huidige financiële kaders, inclusief onvoorzien, toereikend zijn. De plankosten zoals die momenteel gerealiseerd zijn, liggen in lijn met de prognose voor het gehele jaar. Wij verwachten op dit moment geen overschrijding op plankosten. De geprognosticeerde opbrengsten zijn in lijn met de stand gemeld bij het MPR 2023. De grootste gronduitgifte die nog moet plaatsvinden is het Jaarbeurspleingebouw. De aanbesteding voor dit project is inmiddels doorlopen en de Bilaterale Ontwikkelovereenkomst (BOO) is getekend. Het komende halfjaar zal in het teken staan van detailleren van het ontwerp en verdere planvorming. Deze ontwikkelingen verwerken wij bij de actualisatie van de grondexploitatie 2024 die wij aan u voorleggen in het MPR 2024. 4.
Risicoparagraaf Stationsgebied Conform de nota Risicomanagement en Weerstandsvermogen actualiseren wij twee keer per jaar de risicoanalyse. De vastgoedopbrengsten vormen de belangrijkste factor die van invloed is op het resultaat van de grondexploitatie Stationsgebied. De omvang van het benodigde weerstandsvermogen blijft op basis van de huidige risico-inventarisatie gelijk ten opzichte van de stand in het MPR 2023. De stand die is opgenomen in het MPR 2023 is 15,2 miljoen euro. Bij het MPR 2024 actualiseren wij wederom de
44
risicoanalyse en op basis van de laatste stand van zaken van de projecten zullen wij het benodigde weerstandsvermogen opnieuw bepalen.
4.2.3 Binnenstedelijke grondexploitaties 1. Jaarschijf 2023 In de Programmabegroting 2023 is voor de binnenstedelijke grondexploitaties een jaarsnede 2023 voor lasten en baten opgenomen. Deze jaarsnede is bij de actualisatie van de grondexploitaties (MPR 2023) bijgesteld (kolom Programmabegroting 2023). In deze paragraaf rapporteren wij over de ontwikkeling van lasten en baten gedurende de eerste helft van 2023 en de prognose voor de tweede helft van 2023. Dit geeft een actueel beeld van de jaarschijf 2023. Toelichting prognose lasten en baten 2023 Op basis van de tot en met medio 2023 daadwerkelijk gerealiseerde lasten en baten inclusief de projectplanningen, is de resterende prognose voor 2023 bepaald. Op basis van deze analyse is het nodig om de jaarschijf 2023 aan te passen voor de binnenstedelijke grondexploitaties. Lasten x € 1.000.000 Programma
Resultaat
Prognose
Peilstok
Afwijking
begroting 2023
1 helft 2023
2 helft 2023
prognose 2023
tov begroting 2023
BRM / WRM
-14,7
-1,7
-7,9
-9,6
-5,1
Verwerving
-44,0
-5,4
-35,2
-40,6
-3,4
VAT-kosten
-1,5
-0,1
-0,6
-0,7
-0,8
Plankosten
-6,5
-2,3
-4,3
-6,6
0,1
Bijdragen aan
-3,2
0
0
0
-3,2
Rente
1,0
0
1,0
1,0
0
Overig
-17,2
0,8
-1,8
-1,0
-16,2
Totaal lasten
-86,1
-8,7
-48,8
-57,5
-28,6
e
e
Ten opzichte van de Programmabegroting 2023 binnenstedelijke grondexploitaties zijn de totale lasten per saldo 28,6 miljoen euro lager. De belangrijkste afwijkingen zijn: • De bijdrage vanuit de grondexploitatie Beurskwartier aan de Mobiliteitshub XL van circa 15,8 miljoen euro verschuift van 2023 naar 2024. • De bijdrage aan het mobiliteitsconcept binnen de grondexploitatie Merwedekanaalzone deelgebied 5 Merwede: OPG en Busstalling van 3,2 miljoen euro verschuift naar aanleiding van een nieuwe fasering van 2023 naar 2024 of later. • Een deel van de vergoeding voor de verplaatsing van Elinkwijk behoort niet onder de post verwerving verantwoord te worden. Er moet daarom een financieel-technische correctie gemaakt worden van 1,6 miljoen euro. Dit heeft geen effect op de grondexploitatie Zuilense Vecht. • Vanwege het vernieuwen van het Stedenbouwkundig Plan van Eisen worden alle kosten van circa 2,8 miljoen euro in de grondexploitatie Hart van de Meern doorgeschoven naar latere jaren. • Vanwege vertraging in de planvorming schuiven de lasten van circa 1,6 miljoen euro in project Isotopenweg naar latere jaren. Voor verdere toelichting per grondexploitatie zie onderdeel 4 project specifieke toelichting.
45
Baten Programma begroting 2023 7,8
Resultaat 1e helft 2023 0,0
Prognose 2e helft 2023 4,9
Peilstok prognose 2023 4,9
x € 1.000.000 Afwijking tov begroting 2023 -2,9
Niet-woningbouw
2,2
0,1
0,0
0,1
-2,1
Bijdragen derden
2,7
0,0
0,2
0,2
-2,5
Overig
12,7
0,0
1,0
1,0
-11,7
Totaal baten
25,4
0,1
6,1
6,2
-19,2
Woningbouw
Ten opzichte van de Programmabegroting 2023 zijn de verwachte baten in 2023 19,2 miljoen euro lager. De grootste afwijkingen zijn: • Door vertraging binnen de bestemmingplanprocedure van Merwedekanaalzone deelgebied 5 Merwede: OPG en Busstalling worden de contractueel afgesproken inkomsten, die samenhangen met een onherroepelijk vastgesteld bestemmingsplan, pas in 2024 verwacht. Hierdoor ontstaat een afwijking van 14,1 miljoen euro. • Vanwege het vernieuwen van het Stedenbouwkundig Plan van Eisen worden alle baten in Hart van de Meern, 2,6 miljoen euro, doorgeschoven. • Vanwege vertraging in de planvorming worden de baten, circa 2,0 miljoen euro, binnen project Isotopenweg later verwacht dan voorzien. Voor verdere toelichting per grondexploitatie zie onderdeel 4 project specifieke toelichting. 2. Prognose Onderhanden Werk 2023 De post onderhanden werk bevat de boekwaarde van de lopende grondexploitaties. De boekwaarde is het saldo van alle geboekte lasten en baten. Een positieve stand van het saldo betekent meer geboekte lasten dan geboekte baten. Het saldo onderhanden werk wijzigt niet alleen door aanpassingen in de lasten en baten van de lopende grondexploitaties maar ook met bijvoorbeeld het afsluiten van deelexploitaties en tussentijdse winstneming.
De verwachte ontwikkeling van de stand van het onderhanden werk lichten wij toe in de bijlage Onderhanden Werk Grondexploitaties 2023. 3. Geprognosticeerd eindresultaat binnenstedelijke grondexploitaties Wij verwachten op basis van de huidige besluiten en (macro-) ontwikkelingen geen grote afwijking van het in het MPR 2023 gemelde geprognosticeerde resultaat voor de binnenstedelijke grondexploitaties. De financiële gevolgen van de eerder vermelde vertragingen in sommige grondexploitaties kunnen binnen de financiële kaders van deze projecten worden opgevangen. Zie hierna voor de project specifieke toelichting. 4. Project specifieke toelichting Beurskwartier Op basis van het (inmiddels vastgestelde) Stedenbouwkundig Plan is de eerder dit jaar geactualiseerde en vastgestelde grondexploitatie actueel. Het grootste deel van de in jaarschijf 2023 voorziene kosten hangt samen met nog te verwerven panden. De verwachting is dat deze verwervingen in 2023 zullen plaatsvinden. Wel is sprake van het doorschuiven van een bijdrage (circa 15,8 miljoen euro) aan de Mobiliteitshub XL van 2023 naar 2024. Dit jaar worden, buiten een inmiddels ontvangen huursom, geen opbrengsten verwacht. Er zijn vooralsnog geen aanwijzingen dat kosten of opbrengsten in de totale looptijd in belangrijke mate gaan afwijken van de prognose zoals die is opgenomen in het MPR 2023.
Daarom verwachten wij bij Beurskwartier geen significante wijzigingen op het geprognosticeerd eindresultaat. Zuilense Vecht Begin juni hebben wij het VO-SP en VO-IP van Zuilense Vecht vastgesteld. Dat betekent dat we de DOfase ingaan en daarna de uitvoeringfase. Met enige vertraging is de omgevingsvergunning voor de bouw van de sportkantine Elinkwijk begin juli gepubliceerd. Na de bezwaarstermijn is de planning dat gestart wordt met de bouw van de sportkantine, de sloop van de huidige opstallen van Elinkwijk en een stukje
46
bouwrijp maken. De kosten en opbrengsten, die zijn voorzien in de jaarschijf 2023, worden gerealiseerd conform planning. Alleen de sloop- en bouwrijpkosten zijn in 2023 naar verwachting lager dan geprognosticeerd. Dit omdat de aanvraag van de omgevingsvergunning vertraging opliep. Er zijn vooralsnog geen aanwijzingen dat de geprognosticeerde kosten of opbrengsten in belangrijke mate gaan afwijken van de prognose in het MPR 2023. Het verwachte eindsaldo is ongewijzigd ten opzichte van het MPR 2023. Hart van de Meern De looptijd van het project wordt verlengd waardoor de fasering in de grondexploitatie met enkele jaren zal opschuiven. Er wordt gewerkt aan een update van het Stedenbouwkundig Programma van Eisen Hart van de Meern Zuid. De verwachting is dat dit in 2024 wordt vastgesteld. De ontwikkeling van het zuidoost-kwadrant is nog niet definitief en wijkt op enkele cruciale punten af van de huidige stedenbouwkundige- en programmatische uitgangspunten. Dit leidt tot verschillen. De verwachting is dat de grondexploitatie licht gaat verslechteren. Kern/Centrumplan Vleuten Het project is nagenoeg afgerond. De laatste ontwikkelingen zijn beperkt vertraagd. De voorbereiding van het CPO-project neemt meer tijd in beslag. Zowel de verwachte opbrengsten als kosten verschuiven naar 2024. De verwachting is dat de grondexploitatie zich neutraal ontwikkelt.
BEFU Op het BEFU-terrein worden vanaf volgend jaar circa 135 tijdelijke woningen verhuurd door Woonin. De sanering van het terrein is inmiddels afgerond. In de tweede helft van 2023 zal de locatie bouwrijp gemaakt worden. Na het verstrekken van de omgevingsvergunning kan Woonin starten met de plaatsing van de woonunits. We verwachten dat de totale uitgaven in de jaarschijf 2023 lager uitvallen dan eerder geraamd in het MPR (circa 15% van de raming). Deze kosten schuiven door naar 2024. We verwachten geen grote veranderingen in het geprognosticeerd eindresultaat van de grondexploitatie BEFU. Isotopenweg Zoals gerapporteerd in het MPR 2023 werken wij aan planvorming voor het realiseren van een museumdepot en gemeentelijke vrachtwagenparkeerplaats op de kavel. Volgens de huidige planning wordt hier in 2023 een Stedenbouwkundig Plan van Eisen (SPvE) ter inzage gelegd. Naar verwachting zal het SPvE in het eerste kwartaal van 2024 aan de raad ter vaststelling worden aangeboden. Gelijktijdig met de vaststelling van het nieuwe SPvE zal ook een aangepaste grondexploitatie ter vaststelling worden aangeboden. Ten opzichte van de huidige grondexploitatie zal de fasering enkele jaren opschuiven. Oudenrijn West Voor dit project zijn geen bijzonderheden en afwijkingen voor zowel cash-flow als afwijkingen te melden.
In 2023 nog af te sluiten grondexploitaties De verwachting is dat ultimo 2023 geen grondexploitaties worden afgesloten. 5. Risicoparagraaf binnenstedelijke grondexploitaties Conform de nota Risicomanagement en Weerstandsvermogen actualiseren wij twee keer per jaar de risicoanalyse. De risicoanalyse is opgedeeld in generieke risico’s en project specifieke risico’s. De geïnventariseerde generieke risico’s hebben zich niet voorgedaan en leidden daarmee niet tot een financieel effect op de grondexploitaties. De in het MPR 2023 geïnventariseerde risico’s blijven wel actueel voor het komende half jaar. Ook zijn de project specifieke risico’s geactualiseerd. Deze risico’s blijven ongewijzigd ten opzichte van het in het MPR 2023 vastgestelde risicoprofiel. We houden nauwlettend de marktsituatie voor grondkosten en -opbrengsten in de gaten, zodat wij in staat zijn tijdig beheersmaatregelen te treffen. Bij het MPR 2023 hebben wij reeds geanticipeerd op kostenstijgingen door onze begrotingen eenmalig te verhogen met een extra indexering. (Zie hiervoor MPR 2023 op pagina 85). We zien wel dat onlangs gestarte grondexploitaties, zoals Zuilense Vecht, vatbaarder zijn voor toekomstige negatieve ontwikkelingen. We zien wel een nieuw risico ontstaan; netcongestie. Eerder was al bekend dat grootverbruikers niet meer worden toegelaten op het elektriciteitsnetwerk.
Nu blijkt dat ook kleinverbruikers zoals woningen
47
niet zonder meer kunnen worden toegelaten. De omvang van deze problemen wordt momenteel onderzocht. De netwerkbeheerders hebben reeds gecommuniceerd dat de problemen waarschijnlijk tussen 2027 en 2029 zijn opgelost. In een dergelijk scenario zou dat betekenen dat er vertraging optreedt in de gronduitgifte of mogelijk extra investeringen moeten worden gedaan. We verwachten in de tweede helft van dit jaar meer inzicht te hebben in de (financiële) impact. De financiële resultaten van de actualisatie van het risicoprofiel verwerken wij in het MPR 2024.
4.2.4 Gebiedsontwikkeling Merwedekanaalzone De ontwikkeling van de Merwedekanaalzone bestaat uit de ontwikkeling van deelgebied 4, 5 en 6. Deze gebieden kennen elk een eigen financiële dynamiek. Daarnaast zijn er overkoepelende financiële stromen op het niveau van de Merwedekanaalzone als totaal ten behoeve van de deelgebieden. Dit is in samenhang beschreven in het financieel kader Merwedekanaalzone. Dit kader is door de raad vastgesteld op 7 oktober 2021 als onderdeel van de besluitvorming over de Omgevingsvisie Merwedekanaalzone en het Stedenbouwkundig Plan Merwede. In het MPR 2023 hebben we de geactualiseerde stand van het financieel kader gepresenteerd. In dit hoofdstuk lichten we de mutaties op de begrote lasten en baten 2023 toe. Daarnaast gaan we in op de actuele ontwikkelingen en risico’s. Dit gaat ook in op de grondexploitaties van deelgebied 4 en 5. Inhoudelijk zijn deze onderdeel van de binnenstedelijke grondexploitaties (paragraaf 4.2.3). De mutaties op de cashflow 2023 zijn op hoofdlijnen al toegelicht in de betreffende paragraaf. Over de Merwedekanaalzone deelgebied 5 rapporteren wij ook in het kader van de Regeling Risicovolle Projecten. In het najaar wordt de voortgangsrapportage Merwede fase 1 aan de raad aangeboden. Merwedekanaalzone: actief grondbeleid Merwedekanaalzone deelgebied 4 Defensieterrein De bouw van het Defensieterrein loopt vertraging op.
Als gevolg hiervan zijn de kosten van het bouw- en woonrijp maken en de VAT-kosten in 2023 lager dan geraamd. Dat geldt ook voor de milieukosten. De ramingen schuiven door naar volgend jaar. Merwedekanaalzone deelgebied 5 Merwede: OPG en Busstalling Op basis van de huidige stand van de plankosten lijken we uit te kunnen met het begrote budget voor dit jaar. Zoals geconstateerd in het MPR 2023 staan de meerjarige plankosten binnen de grondexploitatie onder druk. Belangrijke oorzaken hiervan zijn de extra werkzaamheden die we de komende jaren verwachten als gevolg van de huidige marktomstandigheden en de verwachting voor komende jaren. Bij het MPR 2024 actualiseren we het meerjarig benodigde budget voor plankosten. De in 2023 begrote kosten van de bijdragen aan bovenwijkse kosten en de bijdrage aan het mobiliteitsconcept schuiven door naar 2024 of later. Deze kosten zijn onder andere gekoppeld aan het planproces rondom het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan en/of verdere concretisering van betaalafspraken in de Samenwerkingsovereenkomst (SOK). De begrote opbrengsten in de jaarschijf 2023 bestaan uit ontvangsten uit de ruildeal zoals contractueel opgenomen in de SOK en een bijdrage van de marktpartijen voor de integrale plankwaliteit. Beide hangen samen met het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan.
Aangezien dat pas in 2024 zal zijn, schuiven deze ontvangsten door. Merwedekanaalzone deelgebied 6 Als volgende stap in de transformatie van de Merwedekanaalzone heeft de gemeenteraad in september 2022 de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) op de oostkant van deelgebied 6 gevestigd. Hiermee trachten we meer regie te voeren op de transformatie ambities in dit gebied. Dit bouwt voort op de beleidswens van het college om grondbeleid instrumentaria actiever in te zetten. Dit heeft in 2023 geleid tot de aankoop van één van de percelen in dit gebied. Verder zijn we aan de slag met een nota van uitgangspunten, waarin we op basis van scenario’s gaan werken aan een ruimtelijk en financieel uitvoerbaar plan. Het streven is om de nota eind 2023 ter besluitvorming aan de raad aan te bieden.
48
Merwedekanaalzone: faciliterend grondbeleid Bouw- en woonrijpmaken Merwede Voor een deel van deelgebied 5 is het VO-IP uitgewerkt en vastgesteld door het college. De bijbehorende kostenraming laat zien dat de deze past binnen de beschikbare dekking binnen het financieel kader. De dekking bestaat uit de bijdragen bouw- en woonrijp maken van de marktpartijen en de gemeente (onderdeel grondexploitatie). Dit is gekoppeld aan het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan en omgevingsvergunningen. Aangezien dit proces vertraging oploopt, worden de bijdragen van de marktpartijen ook later verwacht. Vooralsnog past deze ontwikkeling binnen het financieel kader. Bovenwijkse voorzieningen Merwede Bij de ontwikkeling van Merwede hoort een pakket aan bovenwijkse voorzieningen. Deze investeringen worden deels door de ontwikkelende (private) partijen (markt en gemeente) bekostigd in de vorm van bijdragen bovenwijks en deels door de gemeente vanuit haar publieke rol. Binnen het pakket aan maatregelen worden voor- en nadelen gezien die vooralsnog passen binnen het totaal aan dekkingsmiddelen. Voor de eerste fase van Merwede is in 2020 een subsidie ontvangen op basis van het Besluit Woningbouwimpuls 2020. De verwachting is dat de kosten voor de bovenwijkse voorzieningen passen binnen het beschikbare budget.
Zoals hiervoor aangegeven verwachten we de bijdragen van de marktpartijen later te ontvangen. Dit levert vooralsnog geen problemen op voor de realisatie van de bovenwijkse investeringen. Er zijn, behalve de fasering vanwege het proces van het bestemmingsplan Merwede, geen inhoudelijke wijzigingen ten opzichte van het MPR 2023. Op basis van de SOK zijn marktpartijen verplicht om afdrachten bouw- en woonrijpmaken en bovenwijkse voorzieningen te doen. Deze onderwerpen worden door de marktpartijen wel genoemd in de gesprekken over de haalbaarheid van hun plannen, mede als gevolg van de gewijzigde marktomstandigheden. Dit richt zich op specifieke betaalmomenten, te stellen zekerheden en de hoogte van indexaties. De gemeente beziet dit in het totaal van de afspraken over de voortgang van de woningbouw en mogelijkheden die zich voordoen ten aanzien van aanvullende externe dekking. Risicoparagraaf Gebiedsontwikkeling Merwedekanaalzone De geïnventariseerde risico’s zijn nog actueel. Het belangrijkste risico voor de eerste fase van Merwede blijft het niet op tijd kunnen starten met de bouw van de geplande 4.250 woningen. Dit heeft effect op de ontvangen subsidie in het kader van de Woningbouwimpuls 2020.
De realisatie van 4.250 woningen (waarvan 2.338 betaalbaar) tussen 10 september 2020 en 10 september 2030, met start-bouw in 2023, is randvoorwaardelijk voor het ontvangen van de subsidie. Als de randvoorwaardelijke deadlines, start bouw binnen drie jaar én startbouw laatste fase binnen tien jaar niet gehaald worden, kan een gedeeltelijke terugvordering van de subsidie plaats vinden. Vertraging leidt ook tot hogere druk op de woningmarkt. We zien dat de huidige macro-economische omstandigheden (onder andere schaarste aan personeel, stijgende bouw- en rentekosten, tekorten aan bouwmaterialen en langere levertijden) consequenties kunnen hebben op processen en afwegingen die van invloed zijn op de planning van Merwede. De gemeente heeft hier geen/beperkt invloed op, zoals: • De hoge werkdruk bij de Raad van State kan een langere beroepsprocedure van het bestemmingsplan tot gevolg hebben. Er is nog geen zittingsdatum bekend. Deze wordt in het najaar van 2023 verwacht. • Als gevolg van schaarste aan bouwmaterialen en personeel stijgen de bouwkosten waardoor de marktpartijen kunnen besluiten om start-bouw uit te stellen. • De macro-economische omstandigheden zorgen mogelijk voor een latere ontvangst van de verwachte baten. Deze ontwikkelingen vragen aandacht, omdat ze zorgen voor een mogelijke afwijking in het financieel kader.
Over mogelijke consequenties voor de Woningbouwimpuls subsidie zijn we actief in overleg met BZK. Dit moet ertoe leiden dat de deadline van startbouw wordt verschoven. Ook over eventuele overen onderschrijdingen binnen het pakket van maatregelen (bovenwijkse voorzieningen) zijn we in gesprek. Het is de verwachting dat het overleg met BZK het risico op terugvordering van de subsidie zal beperken en er een door BZK geaccepteerd nieuw later moment van start bouw overeengekomen kan worden.
49
4.2.5 Reserve Grondexploitatie In het MPR rapporteren wij jaarlijks over de stand van de reserve grondexploitaties. Binnen de reserve is financiële ruimte bestemd voor plankosten in de voorbereidingsfase faciliterend grondbeleid en voor voorbereidingskosten in de pre grondexploitatie-fase. In deze peilstok doen wij twee voorstellen ten laste van deze financiële ruimte. Aanvullend krediet afronding Masterplan Overvecht Centrum Aanleiding De benodigde plankosten voor het vervolgen van het proces tot afronden van het Masterplan blijken hoger dan vooraf geraamd. Het werken aan het masterplan Overvecht Centrum duurt langer en heeft een aangescherpte aanpak met meer inzet van mensen en meer afstemming dan eerder ingeschat. Daarnaast is de scope groter: het aantal uit te zoeken onderwerpen en onderzoeksvragen is meer dan eerder ingeschat. Tenslotte zijn bij aanvang van het project de kosten voor ter visie leggen en bestuurlijke besluitvorming abusievelijk niet gecalculeerd. Afronden Masterplan Overvecht Centrum Een aantal grondeigenaren heeft aangegeven zelf te willen herontwikkelen als het Masterplan gereed is. Mede daarom vinden wij het van belang om het proces van het Masterplan voort te zetten. Zonder dit totaalplan kunnen wij deze deelontwikkelingen immers geen kaders meegeven.
De kosten voor het vervolgen van het proces tot afronden van het Masterplan ramen wij op 1,4 miljoen euro. Deze middelen zijn nodig om de aanpak voort te zetten en worden gemaakt voor de ontwerpfase en fase aanpassen, voor de formele procedure van ter inzagelegging en bestuurlijke besluitvorming. Verhalen plankosten Het is waarschijnlijk dat de gemeente bij de realisatie van Overvecht Centrum zowel zelf gaat investeren (vanuit de toegekende Woningbouwimpuls subsidie en mogelijk via een grondexploitatie) en dat ook een aantal grondeigenaren zelf wil herontwikkelen als het Masterplan gereed is. Met deze eigenaren zullen we dan een anterieure overeenkomst sluiten, waarin we onder andere afspraken maken over het kostenverhaal. In deze afspraken zullen we ook de plankosten voor het Masterplan meenemen om zo zoveel mogelijk plankosten te verhalen op de initiatiefnemers. De gemeente heeft het initiatief genomen om het Masterplan op te stellen. Omdat het plan nog niet klaar is en er nog veel onzeker is, hebben we nu nog geen concrete afspraken over het verhalen van de plankosten op grondeigenaren die zelf willen ontwikkelen. Daarom bestemmen we nu de reservering “plankosten voorbereidingsfase faciliterend grondbeleid” als achtervang voor deze plankosten. We zien dat de businesscase door de economische conjunctuur is verslechterd.
Een negatief saldo betekent niet direct een verlies voor de gemeente. We zijn namelijk geen eigenaar van het te herontwikkelen vastgoed. Het gevolg van de conjuncturele ontwikkeling kan wel zijn dat het Masterplan gefaseerd wordt uitgevoerd over een langere periode, niet geheel tot uitvoering komt of niet tot uitvoering komt. In de ontwikkelstrategie bij het Masterplan zal worden beschreven hoe wij verder financieel grip denken te houden op de herontwikkeling. In de regelgeving over kostenverhaal geldt dat er niet meer kosten verhaald kunnen worden dan dat er opbrengsten zijn. In het geval van een negatieve businesscase kunnen niet alle (plan-)kosten door de gemeente verhaald worden. In het ongunstigste geval komt er geen herontwikkeling, en zullen de plankosten volledig ten laste van de gemeente komen. Het financiële risico is daarmee beperkt tot de hoogte van de gemaakte plankosten. Zoals hierboven aangegeven kan dit risico binnen de reserve grondexploitatie opgevangen worden. Voorstel Wij stellen voor een aanvullend krediet van 1,4 miljoen euro beschikbaar te stellen voor het vervolgen van het proces tot afronding van het Masterplan Overvecht Centrum en hiervoor de reserve grondexploitatie (onderdeel plankosten voorbereidingsfase faciliterend grondbeleid) als achtervang te bestemmen.
Aanvullend krediet Gebiedsontwikkeling Galgenwaard Aanleiding Op 9 juli 2020 stelde de Raad het Ontwikkelperspectief Maarschalkerweerd vast. In het Ontwikkelperspectief wordt richting gegeven aan de toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen in het gebied Maarschalkerweerd, waaronder ook de gebiedsontwikkeling Galgenwaard valt. In april 2021 is door