Ter informatie - SP Papendorp Noord (2001).pdf

gescheiden is het bijvoorbeeld mogelijk overal langs de waterkant te wandelen en te verblijven. Speci6eke spelregels Nieuwerijn 111: m 20%van de kavels beplanten met boomgroepen. e de boomgroepen zijn tenminste 5 en maximaal 15 bomen groot. e de hoofdsoort is zomereik, 70% (Quercus robur). De overige 30%bestaat uit een selectie uit de volgende boomsoorten: kastanjes (Aesculus hippocastanum),beuken (Fagus sylvatica,Asplenifolia en Purpurea), lindes (tilia europaea, 'koningslinde') en Amerikaanse eiken (Quercusd r a ) . e de plantafstand van de bomen in de groepen is minimaal 4 en maximaal 10 meter. e uitgaande van een kroondiameter van 10 meter betekent dit voor een kavel een dichtheid van 18bomen per hectare.

m het dak van de parkeervoorzieningdient een

4.3 Bijzondereopenbare ruimte

leeflaag met beplanting te bevatten als de voorzieningbuiten de footprht van het gebouw komt. Deze beplanting dient een natuurlijke voortzetting te zijn van de voorgeschreven parkinrichting. e de houtwallen langs de snelweg worden in overleg met Rijkswaterstaat gedund. Als de duurzame houtsoorten (eik,iep, els en esdoorn) die er nu staan worden gehandhaafd, ontstaat een groene beschutting van de locatie met om de 10 meter een waardevolle boom. De open plekken in het talud worden aangeplant met zomereiken, zodat er in de toekomst voor het gehele talud hetzelfde beeld ontstaat. e in de WRK-zone kunnen geen bomen geplant worden (binnen 7 meter van het hart van het tracé).

De Taats is omsloten door de Orteliuslaan en de Mercatorlaan. De trottoirs in deze brede laanprofielen zijn de belangrijkste openbare ruimten in Papendorp met daaraan de entrees van de kantoren en voorzieningen.

Te beplanten terrein

Boomgroepen

figuur 35: Openbareruimte rond De Taats Noord

l figuur 3 k SpelregelsNieuwerijn III

I

Het Taatsenplein,bij de aanlanding van de brug, is voor reizigers met het openbaar vervoer en voor fietsersvanuit de stad de entree tot Papendorp. Vanaf dit plein loopt een fiets- en voetgangersroute tot aan de brede waterpartij in het cenvan Nieuwerijn Noord. Deze route wordt begeleid door de aanplant van een rij met allerlei verschillende boomsoorten aan weerszijden van de route. De waterkant vormt de belangrijkste openbare ruimte in dit gebied met een goed verblijfsklimaat en uitzicht over het water.

b

Stedenbouwkundig Plan Papendorp Noord iDe openbare ruimte

29

Taatsenplein

Het plein wordt doorsneden door de HOV-baan en omgeven door de twee lanen en bebouwing van De Taats. Dit wil zeggen dat de laanprofielen zoveelmogelijk worden doorgezetlangs het plein en de pleinruimte de breedte van De Taats heeft (90 meter). Op het plein is een hotel gedacht, met aan de zuidzijde een terras. Een aantal grote bomen zorgt voor beschutting op het plein. Meubilair, zoals telefooncellen en informatieborden, staan bij de busstations.

I

figuur 37: Impressie waterpartij NieuwerijnNoord

Binnenhoven De Taats Noord

De binnenhoven krijgen een (semi-lopenbaar karakter, maar worden ingericht door de eigenaren van de kantoren. Enkele doorsteken in De Taats Noord maken de binnenhoven toegankelijk voor publiek en verbinden de Orteliuslaan met de Mercatorlaan.

inrichting één geheel, waarin het talud, de nieuwe boomweides en de WK-zone niet meer afzonderlijk herkenbaar zijn.

Zone A 321A2

figuur 36: Impressiewandelpad van Taatsenplein naar waterpartij

Waterpartij Nieuwerijn N o o d

De wateroppervlakte in Nieuwerijn Noord heeft een bergend vermogen voor de opvang van regenwater uit het omliggende gebied, inclusief de dakvlakken van de bebouwing. Het open water fungeert als een spil in het landschap. Het water biedt een aantal goede doorzichteain het gebied en vereenvoudigt de oriëntatie. Aan de oostzijde van de waterpartij wordt een wandelpad gerealiseerd langs de oever en in het verlengde van het Taatsenplein is aan de waterkant de mogelijkheid opengehouden voor een klein paviljoen. Twee voetgangersbruggen verbinden de oevers en enkele rietkragen zorgen voor een gevarieerd en kleurrijk beeld.

30

Stedenbouwkundig Plan PopendorpNoord D De openbare ruimte

Het hele gebied tussen het snelwegenknooppunt en de Van Deventerlaan wordt op dezelfde wijze ingericht met grasweiden en boomgroepen. Rond de gebouwen wordt het gras kort gemaaid. Het overige gras wordt slechts enkele malen per jaar gemaaid en ontwikkelt zich tot een kleurrijke kruidenweide. Binnen 7 meter uit het hart van de WK-leiding mogen geen bomen geplant worden. Boomgroepen worden zo dicht mogelijk tegen deze grasstrook geplant. Een deel van de berm van de snelweg, het talud op het terrein van Rijkswaterstaat, is beplant met een dichte houtwal. Een groot deel van de heesters in deze houtwal wordt gerooid. Duurzame boomsoorten worden uitgespaard. Deze waardevolle bomen staan ongeveer 10 meter uit elkaar. Na de dunning heeft de passerende automobilistbeperkt zicht op de nieuwe bedrijfsbebouwing.Kijkend in de rijrichting vormen de bomen een transparant scherm. Kijkend dwars op de rijrichting is de bebouwing goed te zien. Na de voltooiing van het bedrjventerrein vormt de landschappelijke

figuur 30: Maaiveldheheer en kruidenweide

Aan de voet van het talud van de snelweg komt kwelwater boven. Kwelwater is grondwater, dat na een lange reis door de bodem geheel is gezuiverd van voedingsstoffen.Enkele, zeldzame plantensoorten krijgt juist in deze omstandigheden de kans te groeien, omdat rij niet worden weggeconcurreerddoor algemeen voorkomende soorten. Door het oostelijk taludvan de bestaande sloot af te graven tot een 10 meter brede en 50 centimeter diepe zone, ontstaat een strook met een interessante, gevarieerde en kleurrijke drasvegetatie.

figuur 39: ProfielNieuwerijn lil - zoneAtZ/Aë

4.4 Profielen

Mercator en Orteliurlaan

Twee brede lanen langs De Taats zijn de groene dragers van Papendorp.Ten oostenvanDe Taats bevindt zich de Mercatorlaan en ten westen van De Taats de Orteliuslaan. De laanprofielen van deze lanen uit Papendorp Zuid worden zonder wijzigmgen doorgezet in Papendorp Noord. Beide lanen zijn herkenbare openbare ruimten in Papendorp, waarlangs voetgangers hun weg vinden. De gebouwen in De Taats hebben hun entrees aan de lanen. Beide lanen worden gevormd door vier rijen platanen (plantafstand 15 meter). De brede kronen van deze typische stadsbomen overspannen de gehele ruimte. De bomen staan in brede grasstroken. Niet het verkeer bepaalt het beeld, maar het groen. Doordat de bomen in ruime groenstroken staan, d e n zij de kans krijgen vele decennia door te groeien.

figuur 40: Oversicht profielen

In principe hebben beide lanen een zelfde opbouw: gescheiden rijbanen met een brede, groene middenberm. In de middenberm van de Orteliuslaan ligt de HOV-baanen een watergang, De rijbanen zijn 4,50 meter breed en binnen het profiel is een reservering gemaakt voor de uitvoegstroken,zodanig dat de bomenstructuur niet wordt aangetast. Zowel de Mercator- als de Orteliuslaanhebben aan weerszijden b een trottoir en een fietspad. De trottoirs

figuur Si-r ProfhIiOilditwlaan(profiel1l)

Stedenbouwkundig Plan Papendorp Noord iDe openbare ruimte

31

aan de zijden van De Taats zijn breed. De vier fietspaden zijn aile in twee richtingen te berijden. Langs de lanen zijn geen parkeervoorzieningen. AUe werknemers en bezoekers parkeren in de parkeergarage onder De Taats of op het eigen terrein van de bedrijven. Laden en lossen vindt plaats in de expeditiestraten. Beide lanen hebben over de gehele lengte het zelfde profiel: vier continue bomenrijeninbrede grasstroken,gescheiden rijbanen met 30 centimeter brede banden en aan beide zijden een trottoir en fietspad. De rijbanen zijn uitgevoerd in asfalt. Beide rijbanen zowel in de Mercatorals de Orteliuslaanworden begeleid door een 30 centimeter brede trottoirband van donkergrijs beton. De fietspaden worden in asfalt uitgevoerd. De trottoks hebben een bestrating van betontegels. Alle stoepen zijn uitgevoerd in 20x20 antraciet in diagonaal blokverband. De verlichtingsmasten staan in lijn met de buitenste bomenrijen.

Blaeulaan en Marinus van Tyruslaan

Van Deventerlaan

Deze wegen vormen samen de hoofdontsluiting van Nieuwerijn Noord, de Blaeulaan richting het zuiden en de Marinus van Tyruslaan richting het noorden. Beide wegen hebben hetzelfde profiel: twee gescheiden rijbanen met een middenberm, aan de ene zijde met een dubbel fietspad en een voetpad, aan de andere zijde met alleen een voetpad. In de middenberm zijn de lichtmasten opgenomen.

De slmgerendeVan Deventerlaan mNieuwerijn III vormt een landschappelijkeweg met doorrichten op de omgeving en het water. De weg is 7 meter breed en aan beide zijden is de weg voorzien van een voetpad. Ook hier bevinden de fietsers zich op de rijbaan. M

Ptolemaeuslaan

Deze straat vormt de ontsluitingswegvoor Nieuwerijn I1 en is 6 meter breed. De straat heeft aan één zijde eenvoetpad en fietsers bevinden zich op de rijbaan. De vele bomen op de aangrenzende kavels geven deze straat een besloten karakter.

figuur 4 k Profiel Marinus van Tyruslaan (profiel3)

32

Stedenbouwkundig Plan Papendorp Noord iDe openbare ruimte

&uur 45: ProfielMolemaewlaan (profiel 4)

figuur 46: ImpressieVan Deventerlaan

figuur 47: ProfielVan Deventerlaan(profiel5)

Stedenbouwkundig Plan Papendorp Noord iDe openbare ruimte

33

Papendorp Ligt ten westen van de bestaande stad Utrecht. Het gebied wordt omsloten door de rijkswegenA12 en A2 en het AmsterdamRijnkanaal.Deze driehoek ligt geïsoleerd ten opzichte van de omringende gebieden. Het plangebied moet bereikbaar zijn voor de inwoners van de d g g e n d e wijken en de wijk zelf alsmede voor de werknemers, bezoekers en leveranciers van de kantoren, bedrijven en voorzieningen.Door de harde scheidingslijnen rond het gebied, zijn duidelijke en heldere verbindingen noodzakelijk om het gebied te verbinden met zijn omgeving. Dit geldt voor zowel het fietsverkeer,het openbaar vervoer, als voor het gemotoriseerde verkeer.

het afwegen van belangen. Voor het verkeer dat niet noodzakelijkerwijs van de auto gebruik moet maken, zullen goede alternatieven worden geboden.

5.1 Bereikbaarheid

Daarnaast moet door de wijze van inrichting ongewenst autogebruik in Papendorp zoveel mogelijk worden vermeden.Dit betekent onder andere bij de inrichting voorrang ten behoeve van het openbaar vervoer, het (brom)fietsverkeer, het goederenvervoer en het faciliteren hiervan, zowel op openbaar terrein als bij de kantoren en op de bedrijventerreinen.

De bereikbaarheid van een gebied is van belang voor het functioneren van dat gebied. Een goede bereikbaarheid van de gebouwen in Papendorp voor personen (werknemers, bezoekers) en goederen geldt als één van de doelen bij de ontwikkeling van het gebied. Bereikbaarheid kan worden onderverdeeld in autobereikbaarheid, bereikbaarheid met openbaar vervoer, fietsers en voetgangers. Middelen om bereikbaarheid te optimaliseren zijn onderdelen van het flankerend beleid, waarbij zowel pull-maatregelenals push-maakegelen gebruikt worden. Voorbeelden van pull-maatregelen zijn bijvoorbeeld aanwllend openbaar vervoer en stallingsvoorzieningen. Als voorbeelden van push-maatregelenkunnen het parkeerbeleid en het prijsbeleid worden genoemd. Het goed functioneren van de diverse activiteiten in het plangebied dient voorop te staan bij

34

StedenbouwkundigPlan Papendorp Noord

Verkeer

Zowel voor het functioneren van Papendorp op stedelijk niveau als op lokaal niveau ishet gewenst dat de ontsluitingswegen en straten d e e n voor Papendorp een functie hebben. Dit wordt verkregen door de verkeersstructuur van Papendorp zodanig op te zetten dat deze geen hinder vormt voor bestemmingsverkeer, maar dat het voor niet-bestemmingsverkeer voldoende onaantrekkelijkwordt gemaakt de straten in Papendorp te gebruiken.

De bereikbaarheid van Papendorp kan op twee niveaus worden aangegeven: l.voor de ligging van Papendorp binnen de stedelijke structuur 2. voor de situatie in Papendorp zelf. De bereikbaarheid heeft een relatie met de verwachte modal split. Deze modal split van verkeer van en naar Papendorp is: autoverkeer 59% openbaar vervoer 18% m fietsverkeer 23% Het aandeel openbaar vervoer is relatief hoog.

Dit heeft te maken met de situering van het HOV-overstappunt.Voor verbindingen met de regio zijn het openbaar vervoer en het autoverkeer van belang. Voor verbinhgen met de bestaande stad en overig Leidsche Rijn zijn het openbaar vervoer en de fiets van belang. 5.2 Gemotoriseerdverkeer

Voor het gemotoriseerdeverkeer van en naar Papendorp is sprake van een drietal ontsluitingsvormen, te weten: aansluiting op de A12 (zowel aan Utrechtzijde als Nieuwegein-zijde) aansluiting op de A2 (via lmooppunt Hooggelegen) via de Papendorpse brug met de bestaande stad De aansluiting op de A12 is reeds aanwezig en wordt aangepast aan het extra verkeersaanbod als gevolg van de ontwikkelingenin Papendorp. Daarnaast zal een nieuwe aansluiting worden gerealiseerd op de A2 (knooppunt Hooggelegen). Een duurzaam veilig verkeerssysteem is uitgangspunt in Leidsche Rijn. Dit betekent dat een onderscheidwordt gemaakt naar de functies: stromen, ontsluiten en verblijven. Het ontwerp van het verkeerssysteemis hier op afgestemd. De straten in het plangebied zullen worden ingericht als straten met een 50 km/u regime of minder. Hierbij wordt van onderstaande verdeling uitgegaan.

Gebiedsontsluitingswegen: Van Deventerlaan op de uiteinden ter plaatse van de aansluitingen met de A2 en A12 (70 W u , waarbij geen directe ontsluiting van percelen mogelijk is)

e de wegen rondom De Taats (Orteliuslaan en Mercatorlaan met 50 W u regime, met beperkt directe ontsluiting van percelen) e de wegen (Marinusvan Tyruslaan en Blaeulaan) die de verbinding vormen tussen de Orteliuslaan en Mercatorlaan @e Taats) en de Van Deventerlaan (50 kmíu met zeer beperkt directe ontsluiting van percelen). Erftoegangswegen: e de wegen dieper in het plangebied met onbeperkte ontsluitingvan percelen en een snelheidsregirne van 50 W u of minder. Dit zijn de Ptolemaeuslaan in Nieuwerijn I1 en de Van Deventerlaan in Nieuwerijn 111. Ten behoeve van de afwikkeling van het gemotoriseerde verkeer worden de volgende kruispunten (mogelijk) geregeld door middel van verkeersregelinctailaties (VRI) (nader onderzoek moet echter uitwijzen of een VR1 noodzakelijk is): e het kruispunt Van Deventerlaan met de Marinus van Qruslaan e het kruispunt Marinus van Tyruslaan met de Orteliuslaan e het kruispunt Orteliuslaan met de HOV e het kruispunt Mercatorlaan met de weg naar de Bevrijdingslaan. Ter plaatse van de passage met de HOV-baan zal prioriteit worden gegeven aan het openbaar vervoer. Als gevolg van het toepassenvan verkeersregelinstallaties is het noodzakelijk dat hiervoor de benodigde opstelvakken (lay-out van het kruispunt) worden gerealiseerd. De exacte vormgeving van de kruispunten zal in de volgende fase (inrichtingsplan) nader worden vormgegeven.

In dit Stedenbouwkundig Plan is daartoe een aanzet gegeven.

Voor de vormgeving c.q. maatvoering van de verschillende wegen in het gebied wordt verwezen naar de profielen die zijn weergegeven in paragraaf 4.4.

1

m

5.3 Openbaar vervoer

-

-

Papendorp wordt aangesloten op het regionale netwerk van HOV-verbindingen. Door het gebied lopen twee HOV-lijnen met een tweetal stations, die zich bevinden aan het Taatsenplein en bij het Transferium. De twee HOV-lijnen zijn: m de zuidelijke HOV-radiaal tussen CS via Papendorp door Leidsche Rijn naar Vleuten en vice versa e de tangentlijn tussen Maarssen en NieuwegeinhIouten. In het ontwerp is rekening gehouden met een mogelijke bypass van de SUN-lijn (sneltram) naar Nieuwegein. Het grootste deel van Papendorp ligt binnen de invloedssfeer van het HOV, een straal van 600 - 800 meter binnen het invloedsgebied van de beide HOV-stations. De aantrekkingskracht van het station neemt toe naarmate de afstand tot het station afkeemt. Tot het moment dat het HOV voor 100% operationeel is, zal echter sprake moeten zijn van tijdelijke openbaar vervoervoorzieningen. Naar verwachting zullen er vanaf het begin van de ontwikkelingen in Papendorp (spits)bussen rijden (die het gebied bereiken via de afrit van de A12 en zodra de Papendorpse brug gerealiseerd is over deze brug), zodat op het moment dat de eerste gebruikers zich in Papendorp vestigen sprake is van een goed en toegankelijk openbaar vervoer van en naar Utrecht CS.

xmetgangersdomein xoetpad vrijliggend fietspad rijbaan fietsers op rijbaan HOV-lijn

J I xl

\,

' ,

\

,/

\y K*.r i - fs / ?, h ,y 2 ,S '

,%

7-

k,

ñgwr C8: Ontsl~ngssiru~ur voorverschtllendeverkeersmodaWeIten

StedenbouwkundigPlan Papendorp Noord iVerkeer

35

De bereikbaarheid van Papendorp met openbaar vervoer is in vier fasen opgedeeld: Fase 1: tot opleuering brug Spitsbussentussen Utrecht CS en Papendorp via de &t van de A12 voor de eerste gebruikers van het gebied. Tussen de spitsen (daluren) hoort, bij voldoende vraag, eenvraagafhankelijk aanbod tot de mogelijkheden. e Fase 2: Zuidradiaal tot Papendorp Zodra de Papendorpse brug gereedis zullen er - volgens de huidige planning - (spits)bucsen rijden tussen Utrecht CS en Papendorp via deze brug. Deze route is iets langer, maar kan sneller gereden worden (de storingskans op de A1 2 verdwijnt). Naar verwachting rijdt de Zuidradiaal tussen Utrecht CS en Papendorp vanafhet jaar 2003. e Fase 3: Zuidradiaal totaal De totale Zuidradiaal zal -volgens de huidige planning - in 2007 operationeel zijn. e Fase 4: Tangent Op zijn vroegst vanaf het jaar 2007 zal de Tangent door Papendorp rijden. De stations in Papendorp worden dan overstapstations.

Het fietspad vanaf de Papendorpse brug sluit bij het Taatsenplein aan op bovengenoemde route. Om De Taats heen, langs de Ortelius- en Mercatorlaan, is een stelsel van vrijliggende fietspaden - in twee richtingen bereden - geprojecteerd met een breedte van 3,00 meter. Deze fietspaden geven zo een directe verbinding met de kantoren die binnen De Taats gelegen zijn. Langs de Marinus van Tyruslaan wordt aan de zuidzijde een vrijliggend fietspad gerealiseerd met een breedte van 3,00 meter dat in twee richtingen kan worden bereden. Dit zelfde geldt voor de Blaeulaan,maar hier is het fietspad aan de noordzijde gesitueerd. Op de erftoegangswegen, zoals de Ptolemaeuslaan en de Van Deventerlaan, wordt het fietsverkeer gemengd met het gemotoriseerde verkeer. Als gevolg van de bundeling van het gemotoriseerde verkeer is het aantal passages van de verschillende fietspaden tot een minimum beperkt. Hiermee wordt de verkeersveiligheid voor met name deze langzaam verkeersdeelnemers gewaarborgd.

5.4 Langzaam verkeer

De bereikbaarheid voor het fietsverkeer is van groot belang. Rechtstreekse en directe routes naar de in het gebied gelegen beclr@en envoorzieningen zijn derhalve noodzakelijk. Hiertoe is een stelsel van *liggende fietspaden gesitueerd. in de Orteliuslaan is aan de zijde van Nieuwerijn een hoofd langzaam verkeersroute gesitueerd. Dit fietspad heeft een breedte van 4,00 meter en kan in twee richtingen worden bereden. Dit fietspad sluit aan de zuidzijde aan op de oorspronkelijke Groenewoudsedijk en vormt een verbinding met het gebied Galecop in Nieuwegein, terwijl aan de noordzijde de aansluiting met Strijkviertel en de rest van Leidsche Rijn wordt gevonden.

In principe is langs elke weg in het plangebied een voetpad aan één of twee zijden geprojecteerd. Zie hiervoor ook de profielen, zoals beschreven in paragraaf 4.4.

5.5 Parkeren

In Papendorp Noord worden geen parkeerplaatsen in het openbaar gebied gerealiseerd. Het aanbiedenvanindividuele parkeervoorzieningen is inefficiënt en niet flexibel. Maatwerkis gewenst, gericht op de gedifferentieerde maxktvraag en dubbelgebruikvan parkeerplaatsen, De parkeernormen zijn vastgelegd in het uitwerkingsplan. In het verlengde van De Taats in Papendorp Zuid wordt het parkeren in De Taats Noord ondergronds uitgevoerd.

In Nieuwerijn I1 wordt, evenals in Nieuwerijn I het geval is, de helft van het parkeren gerealiseerd in een gezamenlijke parkeervoorziening. Er wordt gestreefd naar een zelfde parkeeroplossing als m Nieuwerijn I in Papendorp Zuid. De overige parkeerplaatsen dienen binnen de uitgegeven kavels te worden gerealiseerd, uit het zicht (bijvoorbeeldonder een overstek van een gebouw). In Nieuwerijn D is, als gevolg van de gespreide ligging en de afmetingen van de kavels, de daarmee gepaard gaande grotere loopafstanden en de situering ten opzichte van de HOV-stations op het Taatsenplein, geen centrale parkeervoorziening mogelijk. Hier wordt het parkeren per cluster van gebouwen opgelost (zie hiervoor ook paragraaf 3.3).

r figuur 49: Parkeren in De Taats Noord

36

StedenbouwkundigPlan PapendorpNoord IVerkeer

5.6 Vewoenmanagement

g figuur 50: Parkerenb Nieuwerijn III

Papendorp is volgens het huidige rijksbeleid een B-locatie. Hierdoor is het aantal parkeerplaatsen gelimiteerd. Binnen Papendorp is locatiegewijze ontwikkelingmogelijk. Gemiddeld genomen bedraagt de norm voor heel Papendorp 1parkeerplaats per 125 m2 bvo / l parkeerplaats per 5 werknemers voor de kantoren en bedrijven. Zolang het huidige ABC-locatiebeleidvan kracht is, blijft deze norm gelden. Binnen Papendorp mag deze norm echter gedifferentieerdworden. Omdat Papendorp Zuid in totaal qua normlager zit dan 1:125m2 bvo/l:5 werknemers, dienen deze parkeerplaatsen in Papendorp Noord te worden gecompenseerd bij de kantoren en bedrijven. Dit betekent dus dat de parkeernorm in Papendorp Noord bij gelijkblijvend rijksbeleid - strenger zal zijn dan in Papendorp Zuid.

Een belangrijk instrument ten aanzien van de bereikbaarheid van de bedrijven in Papendorp is het inzetten van vervoermanagement. Voorbeelden zijn een deelautosysteem (of Greenwheelsl,cd-a-car, bedrijfsvervoerplannen, carpoolen, Vanpoolen en City taxi. Bij parkmanagement wordt hier in ruime mate aandacht aan besteed. De bedrijven die zich in Papendorp vestigen zijn verplicht met een (goedgekeurd)bedrijfsvervoerplan te komen.

Als gevolg van het mogelijk niet tijdig in bezit hebben van een stuk grond ter plaatse van de Mercatorlaan, is wellicht de eerste tijd geen doorgaande verbinding via deze weg mogelijk. Om de percelen gelegen aan de Mercatorlaan toch bereikbaar te maken en de verbinding met de bestaande stad via de Papendorpse brug te realiseren, wordt de meest zuidelijke dwarsdoorsteekin De Taats Noord (ten noorden van het hotel) zo nodig tijdelijk geschikt gemaakt voor doorgaand verkeer.

5.7 Tijdelijke ontsluiting

De realisatie van de aansluiting van Papendorp Noord op de A2 via het knooppunt Hooggelegen loopt achter op de realisatie van Papendorp Noord. Uitgifte van kavels in Nieuwerijn Noord is oorspronkelijk gepland vanaf 2002 en uitgifte van kavels in De Taats Noord is gepland vanaf 2005. Bepaalde delen van Papendorp Noord zijn zelfs al vanaf 2001 uitgeefbaar. De passage over de A2 is echter - volgens de huidige planning - pas begin 2006 gereed en het knooppunt Hooggelegen pas begin 2008. Om de verkeersafwikkeling tot die tijd in juiste banen te leiden, dient een tijdelijke ontsluiting te worden gerealiseerd. Deze tijdelijke ontsluiting kan op verschillende wijzen plaatsvinden, namelijk: 8 via de Taatsendijk en daarmee het bestaande knooppunt Hooggelegen 8 via de Papendorpse brug m via de zuidelijke aansluiting op de A12. De consequenties voor de verkeersafwikkeling van het plangebied Papendorp in zijn totaliteit (en de aangrenzende gebieden) dienen daartoe nader in beeld gebracht te worden. De uitkomsten van deze studie moeten duidelijk maken of een acceptabel afwikkelingsniveau kan worden bereikt.

Stedenbouwkundig Plan Popendorp Noord

Verkeer

37

6.1 Hydrologischeopbouw van de bodem

-2

De doorlatendheidvan de bovenste grondlagen is matig tot slecht. Ten gevolge van de ophoging en zetting zullen de bovenste grondlagen op veel plaatsen onder de grondwaterspiegel zakken en zal de doorlatendheidvan de opgebrachte grond derhalve maatgevend worden. Uit metingen van de stijghoogten van de verschillende watervoerende pakketten blijkt dat nauwelijks een uitwisseling plaatsvindt tussen het oppervlaktewater en het eerste watervoerende pakket. 6.2 Afkoppeling

In het SPVE is beschreven dat er naar gestreefd moet worden een afkoppelingspercentage van 30 %te realiseren. Om dit te bereiken dienen de dakvlakken afgekoppeld te worden en aangesloten te worden op de watergangen. Dit geldt niet alleen voor de percelen langs de waterpar%en, maar ook voor percelen die niet direct langs de watergangen zijn gelegen. De waterafvoer zal hierbij in sommige gevallen plaatsvinden over naastgelegen uitgeefbare terreinen. In het geval van afvoer over uitgeefbaar terrein dient dit door de ontwikkelaar/eigenaar te worden geregeld. M e waterafvoeren van de wegen dienen op het gemeentelijkrioolstelsel te worden aangesloten. 6.3 Drainage

Om de draagkracht van de bodem te waarborgen en overlast van grondwater te voorkomen, is een goed beheer van het grondwater noodzakelijk. Bij het beheer van het grondwater zijn zowel drooglegging als ontwateringsdiepte belangrijke begrippen. De droogleggingis het verschil tucsen het waterniveau in de waterpartijen en de aanleghoogte van het maaiveld.

38

StedenbouwkundigPlan Papendorp Noord iCiviele Techniek

Bij zware of langdurige regenval zal tussen de watergangen de grondwaterstand enigszins hoger komen te liggen. Door de grondwaterstroming naar de watergangen ontstaat er opbolling van de grondwaterstand. Derhalve is de ontwateringsdieptehet verschil tussen de droogleggingen de opbolling. In de eindsituatie geldt dat het percentage verharding van de kavels in Nieuwerijn Ii en Nieuwerijn I11 rond de 50 % uitkomt. In De Taats Noord zal dit percentage 100 %verhard bedragen. Voor het openbaar gebied geldt dat het percentage verhard rond de 70% uitkomt. Als gevolg hiervan wordt er niet of nauwelijks water afgevoerd naar de opgebrachte zandlaag. Er is voor gekozen om alleen de weginfrastnictuur in Papendorp Noord door middel van zandophoging op het gewenste peil te brengen. Er wordt onderzocht of in de eindsituatie een drainagesysteemin De Taats Noord en Nieuwerijn I1 noodzakelijk is. Indien de ontwikkelaar/ eigenaar op het eigen terrein kiest voor elementenverharding met enige doorlatendheid, dan is de aanwezigheidvan drains zeer aan te bevelen bij grote kavels of kavels niet grenzend aan watergangen. Om in Nieuwerijn 111 in de eindsituatie de gewenste ophoging en landschappelijkevormgeving te kunnen realiseren, zal het uitgeefbare terrein in Nieuwerijn UI met grond worden afgewerkt op een afwerkhoogtevan ca. N.A.P. +1,25 m.

De aanwezigheid van drains bij de laaggelegen gedeelten tussen kavels (niet grenzend aan watergangen) is ook hier zeer aan te bevelen.

In de eindfase dient in Nieuwerijn IIi door de ontwikkelaar/eigenaareen watergang of drain bij de kavels grenzend langs de weg te worden aangelegd om het oppervlaktewater van de uitgeefbare terreinen in op te vangen. In de bouwfase d e n gedurende langere perioden gebieden wel onverhard zijn, waardoor tijdelijke ontwateringrnaatregelennoodzakelijk zijn. 6.4 Riolering

Het rioleringsstelsel dient te voldoen aan de eisen die worden gesteld door de technisch beheerder (Dienst Stadsbeheer van de gemeente) en de waterkwaliteitsbeheerder (Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden). Dit betekent onder meer dat de belasting vanuit het rioolwaterstelsel naar het oppervlaktewaterminimaal moet voldoen aan de eisen van een verbeterd gescheiden stelsel. Voor Papendorp Noord betekent dit dat het gebied in de eindsituatie via een persleiding, onder de A2 door, afvoert richting RWZI. Bij het opstellen van het basis rioleringsplan wordt met de volgende factoren rekening gehouden: maximale aanlegdiepte, afvoermogelijkheden van oppervlaktewater,kruisingen met leidingen en het beperken van het aantal rioolgemalen. In de ûrteliuslaan en de Mercatorlaan wordt aan weerszijden (onder elke rijstrook) eenverbeterd gescheiden rioolstelsel aangelegd.Dit is noodzakelijk omdat het profiel dermate breed is (van hart weg tot kant uitgeefbaar terrein meer dan 15,OOmeter) dat anders de aansluitingennaar de bedrijven onaanvaardbaar lang zouden worden.

De nieuwe hoofdrioolgemalen zijn gelegen bij de centrale parkeervoorziening in Nieuwerijn I (Papendorp Zuid) en in de nabijheid van de verbindingsweg tussen de Marinus van Tyruslaan en de Orteiiuslaan. 6.5 Waterhuishouding

Binnen het plangebied is in het SPVE een waterstructuur aangegeven. Op basis van het SPVEontwerp voor geheel Papendorp en de uitwerking in het SP-ontwerp Papendorp Noord is de hydrauiische berekening gemaakt. Gezien de oppervlakken van de watergangen en de bijbehorende profielen lijkt dit te voldoen. Als waterpeilwordt aangehoudenN.A.P. -0.90 m. De grondwaterstand zal hoger liggen, maar wordt met name bepaald door de afstand tussen de watergangen en de aan te brengen drains. De minimale ontwateringsdiepte bedraagt 0.90 m. In Papendorp Noord wordt één waterpeilingesteld. De definitieve wegashoogte in De Taats Noord en Nieuwerijn I1 en I11 wordt op N.A.P. +0.40m. vastgesteld en het daarbijbehorende waterpeil bedraagt N.A.P. -0.90 m. De waterdiepte bedraagt 1,30m. 6.6 Ophoging

De weginfrastructuur in heel Papendorp Noord wordt volledig afgegraven tot de vaste zandlaag en aangevuld met zand op N.A.P. +0,40 m. De uitgeefbare gebieden in Nieuwerijn I1 worden met grond afgewerkt op N.A.P. +0,40 m. Om in de eindsituatie de gewenste ophoging en landschappelijke vormgeving te kunnen realiseren, zal het uitgeefbare terrein in Nieuwerijn I11 met grond worden afgewerkt op een afwerkhoogte van ca. NAP +1,25 m. De te verwachten zettingen in het uitgeefbaar gebied in Nieuwerijn Ii zijn berekend op 0,10 m.

tot 1,00 m. bij een ophoging tot N.A.P. +0,40 m. Voor de ophoging van het uitgeefbaar gebiedin NieuwerijnIII (ophogingtot ca. N.A.P. +1,25 m.) is uitgegaan van gemiddelde zettingen. Er is echter geen zettingsberekeninguitgevoerd. Tevens is geen zettingberekeninguitgevoerd voor de ophogingen in de eindfase (N.A.P. +3,20 m.). Er kan dan ook niet worden gegarandeerd dat de uitgeefbare gebieden in Papendorp Noord zettingcvrij zuilen zijn. Dit betekent tevens dat de ontwikkelaar/eigenaar alle overtollige of tekortkomende grond in het uitgeefbaar gebied in Papendorp Noord moet aan- of afvoeren. 6.7 Zonering leidtngtraces

Bestaande kabels en leidingen

In het noordwesten van het plangebied, langs de bestaande Taatsendijk, bevindt zich een aantal kabels en leidingen. Een deel van deze leidingen kan worden verwijderd en een deel moet worden omgelegd. Hoofddistributie

De hoofddistributie van de kabels en leidingen zijn langs het Amsterdam Rijnkanaal, in de Orteliuslaan,langshet taludvan de Papendorpse brug en op de grens van Groenewoud (Papendorp Zuid) geprojecteerd. Nutsleidingen

De nutsleidingen worden aangelegd in het openbaar gebied. De ruimte onder trottoirs en fietspaden (indien uitgevoerd in elementenverharding) wordt gebruikt voor de kabels en leidingen. De buizen voor de warmtedistributie worden grotendeels onder trottoirs, fietspaden en rijbaan aangebracht. Waar dit niet mogelijk blijkt, d e n de buizenin de groenstrook direct naast de rijbaan worden gesitueerd.

Er dient naar te worden gestreefd de gebouwde voorzieningen (verdeelstations)voor de nutsbedrijven, na uitwerking van het ontwerp van de kabels en leidingen, te integreren in de bebouwing. In het kader van ontwikkelingeninzake liberaliseringvan de energielevering kunnen de aansluitkostenvoor de levering van energie in vergelijkingmet tot nu toe bekende tarieven relatief hoog zijn. Centraal glasvezelnetwerk

In Papendorp Noord wordt een centraal glasvezelnetwerk aangelegd (gemeentelijk kabelnet). Tussen de aanbieders van telecommunicatiediensten (providers) e n de gemeente is een overeenkomst gesloten dat de providers hun diensten via dit centrale glasvezelnet aan gebruikers zuiien aanbieden. Dit betekent dat er in de toekomst geen nieuwe glasvezelnetten mogen worden aangelegd. Riolering

De riolering (DroogWeer Afvoer en Regen Water Afvoer) wordt gesitueerd onder de rijbaan. Brandblusvoo~ieningen

In Papendorp ligt geen apart centraal brandbluswaterleidingnet. Op dit moment wordt onderzocht of kan worden volstaan met brandkranen die zijn aangesloten op het drinkwaterleidingnet. Niet voor d e bedrijven zijn brandkranen echter voldoende.In het kader van de bouwvergunning kan de Brandweer aanvullende maatregelen op het gebied van brandblusvoorzieningeneisen. b

Stedenbouwkundig Plan Papendorp Noord iCiviele Techniek

39

b

WK-leiding

Bedrijven die zich wiUen vestigen in de zone langs de WRK-leiding in Nieuwerijn IïI, moeten rekening houden met randvoorwaarden die worden gesteld ten aanzien van de bebouwing door het Waterleidingbedrijf Rijn Kennemerland. Met name voor ondergronds bouwen en grondwateronttrekking is een vergunning van het waterleidingbewf vereist. B

5 figuur 51: Situering WRK- leiding

40

Stedenbouwkundig Plan Papendorp Noord iCiviele Techniek

7.1 Duunaamheid

Duurzaamheid is - naast compactheid en Identiteit - één van de drie peilers van Leidsche Rijn. Ookin de uitwerking en realisatie van Papendorp Noord zal dit gestalte krijgen. Ruimte Duurzaamheid begint bij het zo veel mogelijk behouden van en aansluiten bij bestaande waarden in het gebied. Papendorp Noord is nu een groen weidegebied met veel sloten. Bij de ruimtelijke inrichting van de locatie is aandacht besteed aan flexibiliteit, leefkwaliteit van de omgeving, groen in de directe werkomgeving en bereikbaarheid. Bij de inrichting van het gebied, met name van Nieuwerijn Noord, wordt ruimte gegeven voor ontwikkelingvan natuurwaarden en recreatiemogelijkheden. De wegenstructuur is zodanig opgezet dat het verkeer makkelijk op de bestemmingkan komen, waardoor zoekverkeer wordt beperkt. Tevens is de wegenstructuurzodanig vormgegeven dat deze onaantrekkelijkis voor sluipverkeer van de A12 naar de AZ. Hiermee wordt voorkomen dat veel niet bestemmingsgebonden verkeer in dit deelgebied komt, hetgeen het leefriiilieu (geluid,lucht) extra zou belasten. Gebouwen

Duurzaam bouwen in de sector utiliteitsbouw is de laatste jaren sterk ontwikkeld. Er is een groot scala aan maatregelen mogeïijk op het gebied van energiebesparing, waterbesparing, binnenklimaat, materiaalkeuze etc. Om alle maatregelen door te voeren gaat meestal te ver. Daarom kan door de opdrachtgever of architect een thema worden gekozen dat goed bij het

gebouw past. Een kantoor van een waterleidingbedrijf bijvoorbeeld kan zo veel mogelijk maatregelen op het gebied van water doorvoeren, een kantoor van een ziektekostenverzekeraarkan zich richten op binnenklimaat en een gebouw met een mooie ligging kan zich richten op ecologie en materiaalkeuze.Kortom bij de ontwikkeling van een gebouw hoort een visie op het (soort)gebouw en de duurzaamheid ervan. Van elk kantoor dat in Papendorp Noord wordt ontwikkeld, wordt eenvisie-document "duurzaam bouwen" bij aanvang van de planontwikkeling verwacht, waarin het gekozen thema is uitgewerkt. Naar aanleiding van dat visiedocument wordt een aantal maatregelen doorgevoerd,een zogenaamd maatregelenpakket.Er is een zeer groot scala aan maatregelen. Een goed overzicht geeft het "Nationaal pakket Duurzaam Bouwen Utiliteitsbouw". Het nationaal pakket geeft per thema (6 thema's), per ontwikkelingsfase (drie fases) en per prijsklasse (5 Masses) een overzicht van te nemen maatregelen. Afhankelijk van de visie en het ambitieniveau wordt hieruit een pakket van maatregelen geselecteerd dat wordt toegepast in het gebouw. Er zijn vaste maatregelen en variabele maatregelen.De vaste maatregelen hebben altijd een milieuvoordeel, zijn altijd toepasbaar en hebben geen of nauwelijks meerkosten. Deze dienen altijd te worden toegepast.

De variabele maatregelen z@ duurder en kunnen niet in alle situaties worden toegepast.

Er bestaat een rekenmethodiek speciaal voor utiliteitsbouw,waarmee berekend kan worden hoe een gebouw scoort op het gebied van duurzaamheid. Deze methodiek, het greencalc systeem (ook genoemd in het Nationaal pakket Duurzaam Bouwen), pakt daarbij duurzaamheid breed op: naast materiaalkeuze, energie en water worden bijvoorbeeld ook mobiliteit en compactheid van de bouw meegenomen. Met greencalc kan een ontwerp getest worden en wordt duidelijk waar de eventuele winstpunten liggen bij aanpassing of verdere uitwerking. Alle kantorenbedrijfsruimten die worden ontwikkeld in Papendorp dienen te worden doorgerekend met de green-calc methodiek en moeten hierin een minimale score van 125 halen (referentiekader Rgd maatregelen 1995;index 100). Materialen

Materialen die worden gebruikt, kunnen meer of minder duurzaam zijn edof kunnen bij productie meer of minder energie vragen. De mogelijkheid voor hergebruik verschilt ook per materiaal. Bij de constructie kan worden geprobeerd verschillendematerialen zo min mogelijk te vermengen, zodat in de eindfase bij sloop hergebruik van materialen beter mogelijk is. Indien hout als materiaal wordt gebruikt, moet dit hout zijn met een milieu- edof FSCkeurmerk. Gezien het waterplan van Leidsche Rijn worden de metalen zink, koper en lood ten zeerste afgeraden.

StedenbouwkundigPlan PapendorpNoord iMilieu

41

Energie

Voor utiliteitsbouw zijn de volgende minimale energieprestatie normen verplicht (Bouwbesluit):

Bijeenkomstgebouwen

Gezondheidszorg (niet-klinisch)

1.8

Cezondhddsrorg&linisch)

3.8

Horecagebouwen

1.9

-

iportgebouwen

Ninkelgebouwen

In het kader van het streven naar een hoog ambitieniveau voor duurzaamheid is in 1999 in het SPVE een streefnorm EP van 1,5vastgesteld. Gezien de snelle ontwikkelingenin technieken van energiebesparing is ditnu, anno 2000, zeker een haalbare norm voor de gebouwen die in Papendorp worden gerealiseerd. Alle bouwplannen zullen worden bekeken en beoordeeld op uitwerking van energiebesparingsmogelijkheden.

voor koeling. Zeker bij de geplande clustering van gebouwen is het toepassen van bijzondere of soms nieuwe technieken de moeite waard. Overleg hierover met ontwikkelaars en andere betrokkenen van grote gebouwen of gebouwclusters wordt geinitieerd. Een andere techniek die voor kantorenhedrijfsruimten kan worden toegepast,is die van "PT, Photo Voltaic, de zogenaamde zonnepanelen die zonlicht omzetten in elektriciteit. Daarnaast dient elke kantoorhedrijfsruimte natuurlijk zo te zijn ingericht,voorzieningen getroffenen van apparatuur voorzien dat het intern elektriciteitsverbruik zo laag mogelijk is. Kantoren en bedrijven hebben een specifieke energiebehoefte die verschilt van woningen. In kantoren wordt veel energie gebruikt ten behoeve van apparatuur. E e r kan ook de nodige warmte bij vrijkomen. Kantoren en bedrijven hebben in het algemeen meer energie nodig voor koeling dan voor verwarming. Het is nodig de oriëntatie van de gebouwen te optimaliseren voor een zo gunstig mogelijke verhouding voor benutting van passieve zonne-energie en de behoefte aan koelte. Zeker de kantoorgedeelten van de gebouwen dienen zo min mogelijk op het zuiden te worden georiënteerd. Bijlage Ii biedt een overzicht van de energiekeuzes die bij het ontwerpen van gebouwen gemaakt kunnen worden. Water

In Papendorp wordt stadsverwarming aangelegd. Stadsverwarmingmaakt gebruik van de restwarmte van de elektriciteitscentrale die via warmtekrachtkoppeling aan gebouwen wordt geleverd.Vanuit milieu-oogpunt is dit een gunstige energielevering.Stadsverwarming kan zowel worden gebruikt voor verwarming als (door middel van absorptietechnieken)

42

Stedenbouwkundig Plan Papendorp Noord iMilieu

In de woningen van Leidsche Rijn wordt huishoudwater toegepast. In kantoren en bedrijven is het waterverbruik zo laag dat het zowel vanuit financieel als vanuit milieukundig oogpunt niet verantwoord is om een tweede waterleidingnet aan te leggen. Zowel voor consumptie als voor huishoudgebruik (WC, schoonmaak etc.) zal gebruik worden gemaakt van schoon drink-

figuur 52: BezonningPapendorp Noord (21 maart 1590 uur)

water. Het is daarom extra belangrijk in de kantoren en bedrijven apparatuur en installaties toe te passen die een zo laag mogelijk waterverbruik hebben. Voor het afkoppelen van de dakvlakken van de gebouwen wordt verwezen naar paragraaf 6.2. 7.2 Ecologie

De ecologische kwaliteit van het huidige gebied is niet zodanig hoog dat hier bij de nieuwe inrichtingveel mee kan worden gedaan.Bestaande bomen dienen zo veel mogelijk te worden behouden. De inrichting langs de groenstrookvan de A2 en de A12 wordt zodanig vormgegeven en beheerd dat hier een kwelvegetatie kan ontstaan. Zie hiervoor ook paragraaf 4.3 (zone Al2/A2).

7.3 Luchtkwaliteit

De ligging van Papendorp Noord ten opzichte van de A2, A12 en het verkeersknooppuntOudenrijn en de hoge verkeersintensiteit op deze wegen zorgt voor een minder goede kwaliteit van de lucht in de omgeving. De groenstroken langs deze wegen mogen niet worden ingericht als recreatie- c.q. verblijfsgebieden. Kantoren en bedrijven worden niet aangemerkt als gevoelige bestemmingen en mogen dus in een zone met slechte luchtkwaliteit worden gebouwd. Wel dienen kantoren en bedrijven binnen een zone van 500 meter van de snelweg extra aandacht te besteden aan het binnenmilieu en met name de luchtkwaliteit.Aanzuiging van buitenlucht dient plaats te vinden in de luwte

21 maart 09.00 uur

21 juni 09.00 uur

van het gebouw. Kantoren aan de rand van het gebied dienen hun lucht zeker niet aan de zuidof westzijde van het gebouw aan te zuigen. Verder dient aandacht te worden besteed aan zuivering van de buitenlucht voordat deze in de binnenruimten wordt verspreid. De binnenlucht dient te voldoen aan de normen van het Bouwbesluit. Afvoer van de lucht uit parkeergarages dient op een zodanige plaats en hoogte te gebeuren dat het geen negatieve invloed heeft op de omgeving vanvoetgangers en fietsers. Ook dient de luchtafvoer van parkeergarages of andere ruimten vanzelfsprekend niet gemengd te kunnen worden met de aan te zuigen lucht voor de binnenruimten. Ook de luchtkwaliteitin het toekomstige woongebied in het noord-oosten van Papendorp (Leeuwestein) wordt negatief beïn21 september 09.00 uur vloed door de omringende hoge verkeersintensiteit. Bij de uitwerking van dit deelgebied dient onderzocht te worden of normen niet worden 21 september 11.00 uur overschreden en welke

I l

21 maart 11.00 uur

I 21 maart 13.00 uur

21 juni 13.00 uur

21 maart 15.00 uur figuur 53: BezonningD e Taats Noord

21 september 13.00 uur

21 september 15.00 uur

7.4 Geluid

Het geluidsniveauin heel Papendorp is erg hoog vanwege de naastgelegen rijkswegen A2 en A12. Kantoren en bedrijven gelden in de wet Geluidhinder echter niet als gevoelige bestemmingen en mogen hier dus wel worden gebouwd. Hier geldt ook, net als bij de luchtkwaliteit, dat extra aandacht moet worden besteed aan geluidsisolatie opdat het geluidsniveau binnen acceptabel wordt. Het geluidsniveau in de verblijfsruimten mag maximaal 40dB(A) bedragen (Bouwbesluit). Voor de geplande woningbouw in Leeuwestein is gekeken of de inrichting en bebouwing van Papendorp Noord en met name De Taats Noord een bijdrage zou kunnen leveren aan afscherming van het geluid van rijksweg A2. De oorspronkelijk geplande bebouwing en dichtheid van kantoren was te laag om het geluid af te schermen. In het huidige plan is de bebouwing van De Taats Noord aan de westzijde sterk verdicht. Hierdoor is er een dichte aangesloten wand van kantoren mogelijk die als een "geluidsscherm" voor de woningbouw fungeert. Ook de schuine doorsnijding van De Taats in het noorden door de Orteliuslaan draagt bij aan het t e r u g m g e n van de geluidbelasting van de A2 op het woongebied Leeuwestein. Met de schuine doorsnijding overlappen de beide puntvormige bouwmassa's elkaar. Daarmee wordt de geluidbelasting aanzienlijk teruggebracht.

Er worden nog andere maatregelen getroffen, zoals plaatshg van gebouwen in het noorden van Nieuwerijn 111en de afscherming middels de opritten van de Van Schaycklaan naar het viaduct bij knooppunt Hooggelegen. Door de gekozen bebouwingsvorm van De Taats Noord kan aan de oostzijde van De Taats Noord (de westzijde van de Mercatorlaan) eventueel b

Stedenbouwkundig Plan Papendorp Noord

Milieu

P3

ook worden gedacht aan de bouw van woningen in plaats van kantoren. Woningbouw is hier mogelijk als de woningen aan de voorzijde afgeschermd worden voor het geluidsniveauvan het verkeer op de Mercatorlaan (dove gevel); aan de achterzijde hebben de woningen een luwe gevel, omdat ze in de "geluidsschaduw" van de kantoren vallen. Bij het ontwerp van de woningen dient nog wel aandacht te worden besteed aan geluidsbelasting van eventuele zijgevels. Vooralsnog is woningbouw in De Taats Noord aan de zijde van de Mercatorlaan echter niet mogelijk, vanwege de hindercontouren van de huidige aanwezige bedrijven (KWS en Nedal). De geplande woningbouw in Leeuwestein zal voor een deel, wat betreft geluid van de A2, worden afgeschermd door het voorliggende ontwerp van De Taats Noord en andere maatregelen. Het is echter onwaarschijnlijkdat deze maatregelen voldoende zijn voor het totale geplande woningbouwgedeelte in Leeuwestein. Bij uitwerking van dit deelgebied van Papendorp zal zeker nog veel aandacht moeten worden besteed aan de invloed van geluid van de A2 ten noorden en ten zuiden van De Taats, geluid door verkeer van Hooggelegen, de Ds. Martin Luther Kinglaan en van de Papendorpse brug. 7.5 Bodemkwaliteit

De huidige bodemkwaliteit is niet zodanig dat er een sanering plaats dient te vinden. Bij het bouwrijp maken van de grond worden lichte bodemverontreinigingen gesaneerd, zodat voor alle gebieden de kwaliteit van de bodem aansluit bij de bestemming van het deelgebied. 7.6 Externe veiligheid

Het transport over de A2 en A12 van gevaarlijke stoffen levert enige beperkingen in bebouwing direct langs de wegen. De wegen zijn zo breed

44

StedenbouwkundigPlan Papendorp Noord

Milieu

1

1

Zone groepsrisico

IR-zone

200 iers./ha 350 pers.lha > 600 perslha

Lage dichtheid i.v.m. bebouwing westzijde van de K!. 110 m. is achter WRK-zone. 90 m. is achter

I

50 m. 70 m. 90 m.

200 pers./ha 300 pers./ha 400 pers.lha

Afstanden vanaf het midden van de wegas (dichtheden in personenlhectare)

dat het individueel risico (10 -6) in Papendorp niet wordt overschreden. De aanbevolen normen met betrekking tot groepsrisico leveren enige beperkingen op. Deze beperkingen vallen echter samen met de zone langs de A2 die niet bebouwd kan worden vanwege de WRK-leiding. Voorbij de WRK-zone zijn er geen beperkingen meer bij de stedenbouwkundige invuilìng en dichtheid, zoals deze in dit SP zijn voorgesteld. 7.7 Bedrijfsmilieuzonering

Bedrijven die zich vestigen in Papendorp Noord dienen wat betreft milieuzonering te vallen in categorie 1 , 2 of 3. Voor De Taats Noord geldt alc maximum categorie 2. Bedrijven in Nieuwerijn I1 en 111kunnen vallen onder categorie 1 , 2 of 3 (maximale afstand waarin mogelijk hinder kan worden ervaren is 100 meter).

Het plangebied valt gedeeltelijk in de, in het bestemmingsplanvastgelegde, zone industrielawaai van de huidig aanwezige bednJven (KWS en Nedal). Voor kantoren of bedrijven levert dit geen beperkingen op (dat zijn geen geluidsgevoelige bestemmingen in de wet Geluidhinder). 7.8 Windhinder

In verband met de hoteltoren in De Taats Noord is een windtunnelonderzoek uitgevoerd door TNO naar het windklimaat op het Taatsenplein in Papendorp. Het in de windtunnel bepaalde windklimaat wordt gebruikt bij het inrichten van het plein en bij het toekennen van gebruiksfuncties aan de verschillende delen van het plein.

HoofagiuHe

7

Planning en organlsatïe

8.1 Juridisch p anologisch kader

8.2 Faseringvan ontwikkeling en realisatie

Voor het plangebied ~eidscheRijn Utrecht is in 1999 een globaal bestemmingsplan met een verplichtirig tot uitwerking in procedure gegaan. Dit bestemmingsplanis op 28 oktober 1999 door de Raad vastgesteld en zal naar verwachting begin 2001 grotendeels vigerend zijn. Zolang dit bestemmingsplan niet vigeert, moet bij de bouwaanvragen gebruik worden gemaakt van de zogenaamde artikel 19 procedure. Vanaf het moment dat het moederplan vigerend is, kan bij bouwaanvragen gebruik worden gemaakt van de mogelijkheden van binnenplanse anticipatie,waarbij geanticipeerd wordt op het vigerend zijn van het uitwerkingsplan.

De gronden van het deelgebied Papendorp Noord zijn allen verworven en vrij van gebruik, dus beschikbaar, met uitzondering van een klein stuk grond ter plaatse van de Mercatorlaan. Na vaststelhg van het Stedenbouwkundig Plan wordt begonnen met het opstellen van het inrichtingsplan en vervolgens het bestek voor het bouwrijpmaken. Tevens is het vastgestelde StedenbouwkundigPlan het startmoment voor de voorbereidingvan het ophogen. Alvorens de ophoogwerkzaamheden kunnen starten, dienen de vereiste vergunningen (kapvergunning en verklaring van geen bezwaar) te zijn verleend. De overige bouwrijpmaakvergunningen worden aangevraagdnadat het innchtingsplanklaar is.

Het uitwerkingsplan voor Papendorp Noord wordt in combinatie met het inrichtingsplanen de voorlopige ontwerpen van de bouwplannen uitgewerkt. Met de Provincie is afgesproken dat, voorafgaand aan de ter-inzage-legging van bouwplannen, inspraak over het concept voorontwerp uitwerkingsplanmoet plaatsvinden. Belanghebbenden hebben zo voldoende juridische mogelijkheden om te reageren op het totale plan.

De terreinen van Papendorp Noord worden in principe vanaf najaar 2002 bouwrijp opgeleverd. Bepaalde delen zijn echter al vanaf2001 uitgeefbaar. Op de faseringskaart wordt de aangegeven opleverrichtingweergegeven. Zo mogelijk wordt hiervan afgeweken, aniankelijkvan waar de aangemelde bedrijven zich willen vestigen. 8.3 Locatiegewijzeaanpak parkeren

Na de inspraak op het concept voorontwerp wordt het product uitgewerkt tot een voorontwerp en wordt het ter informatie bij de bouwaanvragen ter inzage gelegd. De formele ter-inzage-leggingvan het ontwerp uitwerkingsplan volgt pas als het globale bestemmingsplan vigeert en de gegevens van alle bouwplannen vaststaan en zijn verwerkt in het ontwerp uitwerkingsplan.

Papendorp is volgens het huidige rijksbeleid een B-locatie. Hierdoor is het aantal parkeerplaatsen gelimiteerd. Binnen Papendorp is locatiegewijze ontwikkeling mogelijk. Gemiddeld genomen bedraagt de norm voor heel Papendorp 1parkeerplaats per 125m2bvo / l parkeerplaats per vijf werknemers voor de kantoren en bedrijven. Zolang het huidige ABC-locatiebeleidvan kracht is, blijft deze norm gelden. Binnen Papendorp mag deze norm echter gedifferentieerdworden toegepast.

figuur S k FaseringskaartPapendorp Noord

Stedenbouwkundig Plan Papendorp Noord iPlanning en organisatie

45

Omdat Papendorp Zuid in totaal qua norm lager zit dan 1:125 m2bvo/ l : 5 werknemers, dienen deze parkeerplaatsen in Papendorp Noord te worden gecompenseerd bij de kantoren en bedrijven. Dit betekent dat de parkeernorm in Papendorp Noord - bij gelijkblijvendrijksbeleid strenger zal zijn dan in Papendorp Zuid.

Beheer en onderhoud representatieve el Terreinbeveiliging

Inhet uitwerkingsplan van Papendorp Zuid zijn vorenstaande locatiegewijze aanpak en afspraken hieromtrent opgenomen. Dit zal eveneens in het uitwerkingsplan voor Papendorp Noord geschieden.

Afvalinzameling/vennrerking

8.4 Beheer en parkmanagement

Parkeermanagement

In Papendorp Noord wordt parkmanagement ingevoerd. Kort gezegd houdt parkmanagement het integraal beheren van een complete kantoren- en bedrijvenlocatie in. in overleg met de gebruiker(s1, ontwikkelaar(s)en belegger(s) (voor zover bekend) wordt het totale denkbare pakket aan voorzieningen, services en beheeren onderhoudsmaatregelenuitgewerkt. Hierbij moet worden gedacht aan bijvoorbeeld bewegwjzering, groenvoorziening en beveiliging. De belangrijkste doeistelling van parkmanagement is het realiseren en op lange termijn behouden van een hoog kwaliteitsniveauvan de kantoren- en bedrijvenlocatie. Bij parkmanagement zijn bedrijven en Gemeente er samen verantwoordelijk voor dat de terreinen er van het begin af aan goed en verzorgd uitzien en dat de kwaliteit ook op langere termijn gewaarborgd blijft. Collectiviteit is hierbij een belangrijke voorwaarde. Elke onderneming of instelling die zich in Papendorp vestigt, verplicht zich bij de ondertekening van het erfpachtcontract tot afname en betaling van het basispakket. In onderstaande tabel is omschreven wat dit basispakket inhoudt.

46

Beheer en onderhoud openbaar gebied

StedenbouwkundigPlan PapendorpNoord 8 Planning en organisatie

Vervoernanagement Stedenbouwkundige en architectonischevoorschriften

Daarnaast kan elke onderneming lid worden van de parkmanagementvereniging.Van deze vereniging is ook de Gemeente Utrecht lid. Met het lidmaatschapverkrijgen de ondernemingen democratisch stemrecht over de gezamenlijke invulling van parkmanagement, waarbij het basispakket het uitgangspunt is. Het aantal stemmen dat bedrijven in de ledenvergadering hebben, hangt af van hun vierkante meters bruto vloeroppervlakte. De vereniging sluit een contract af met een beheerorganisatie, die voor de feitelijke uitvoering van parkmanagement zorg draagt. Op haar beurt huurt de beheerorganisatie onderaannemers in die het uiteindelijke werk op de terreinen verrichten. Daarnaast onderzoekt de beheerorganisatiewaaraan de bedrijven - boven op het basispakket - nog meer behoefte hebben en biedt dit aan de bedrijven aìs optioneelpakket aan. Hierbij kan gedacht worden aan onder andere telecomfaciliteiten,pandbeveiliging, kinderopvang en gevelreiniging. Deze organisatievormis niet alleen democratisch, ook ontstaan hele korte lijnen voor klachten van bedrijven. De beheerorganisatie is namens de

vereniging hét directe aanspreekpunt voor de bedrijven. De beheerorganisatie regelt daarnaast d e verenigingszaken aìsvergaderingen, beleidsstukken en verslagen, zodat de leden en het bestuur daar niet extra mee worden belast. De leden dragen naar rato bij in de kosten van het parkmanagement. De Gemeente Utrecht neemt de kosten van het volledige beheer en onderhoud van de openbare ruimte voor haar rekening, alsmede een deel van de kosten van management en bewegwijzering. 8.5 Gebiedsgewijze ontwikkeling

In Papendorp Zuid is op twee plaatsen gebiedsgewijze ontwikkeling toegepast: in De Taats Zuid wordt 40.000 m2bvo kantoren door middel van een prijsvraag ontwikkeld en in Nieuwerijn I 27.000 m2bvo bedrijven.

De grond is uitgegeven aan een marktpartij/ ailiantie van belegger en ontwikkelaar die hierop de door de Gemeente gewenste bestemmingen voor eigen rekening en risico ontwikkelt. Hiertoe is een getrapte selectieprocedure opgezet, waarbij het doel was de meest gerede

marktpartij/alliantie voor deze ontwikkeling te vinden. Bekendmakingvan deze procedure heeft plaatsgevonden door middel van een advertentie in de vakpers en door aanschrijving van reeds bij het Projectbureau bekende partijen. in de eerste selectietrap is een aantal marktpartijedallianties geselecteerd aan de hand van minimumeisen en selectiecriteria. in de tweede selectietrapis aanmarktpartijen/ allianties gevraagd een aanbieding te doen, bestaande uit een ontwikkelingsplan en een financiële aanbieding. De selectiecommissie, bestaande uit personen van verschillende disciplines, heeft op basis van een aantalvan tevoren bekendgemaakte selectiecriteria de meest gerede marktpartij/alliantie geseIecteerd.

Voor Papendorp Noord wordt mogelijk op termijn ook aan een gebiedsgewijze ontwikkeling gedacht.

8.6 Uitgifte in erfpacht

Het beleid van de Gemeente Utrecht is dat de gronden in eeuwig-durende erfpacht worden uitgegeven. Dit betekent dat de uitgiften in Papendorp d e n geschieden onder "de Algemene Voorwaarden voor de uitgifte in erfpacht van gronden in de Gemeente Utrecht (AV 1989)". De uitgifte in erfpacht geschiedt voor onbepaalde tijd, waarbij de canon eenmaligwordt afgekocht. Naast de betaling van de overeengekomen grondprijs is er nog een aantal íkanciële aspecten dat een rol speelt bij de overdracht van de grond, onder andere reserverhgsvergoeding en indexering van de grondprijs. De normale procedure wat betreft de uitgifte in erfpacht van een perceel grond is dat in eerste instantie een intentie-overeenkomst wordt afgeslotenmet een kandidaat-erfpachterwaarin een aantal intenties c.q. afspraken wordt vastgelegd omtrent architectenselectie,bouwaanvraag en prijs. Na ondertekening van de intentie-overeenkomst door beide partijen, die ter goedkeuring aan het bestuur wordt voorgelegd, dient optievergoedingte worden betaald. Deze wordt verrekend met de uitgifteprijs. Na een goedgekeurd Voorlopig Ontwerp door de Welstandskamer wordt een uitgifte-overeenkomst opgesteld die wederom ter goedkeuring aan het bestuur wordt voorgelegd.

Stedenbouwkundig Plan Papendorp Noord iPlanning en organisatie

47

v Grondgebruili en grondexploitatie HOOfdstUhg In dit hoofdstuk wordt aandacht besteed aan de h a n ü e l e haalbaarheid van het Stedenbouwkundig Plan Papendorp Noord. Daartoe is een exploitatieberekeninguitgevoerd. in deze berekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: prijspeil 01.01.2000, excIusief B.T.W. kostenstijging 2,5% opbrengstenstijging2,5% rente 7,3%.

59.380.652

NLG 55.706.788,-

- NLG 3.673.864,-

p ,bren-

NLG 137.247.477

NLG 139.01 1.535,-

+ NLG 1.764.058,-

Saldo (nominaai)

NLG 77.866.825,-

NLG 83.304.747,-

+ NLG 5.437.922,-

n

-

'JLG

Bij vergelijking van het SPVE Papendorp en

SP Papendorp Noord kan het volgende worden geconstateerd:

9.1 Grondgebrniksanalyse

m Uitgeefbaar kantoren bedrijven HOV

27,O ha 4,9 ha 21,4 ha 0,7 ha

Groen (inct. watt,,

' I A ha

Verharding

5,8 ha

Opbrengsten

Ten opzichte van het SPVE is het kantoorvolume in De Taats Noord met 10.000 m2bvo toegenomen en zijn er geen gronden meer gereserveerd voor eenV0-school.Daarnaast is het oppervlak uitgeefbaar bedrijventerrein met 0,3 hectare toegenomen. indien rekening wordt gehouden met de voor de grondexploitatie gehanteerde rekenprijzen voor de uitgiffe, dan bedragen de meeropbrengsten NLG 1.764.058,-.

In de exploitatie van het SP Papendorp Noord wordt het plangebied niet integraal opgehoogd, maar wordt het principe van de cunettenmethode toegepast. Ter plaatse van de toekomstige wegen wordt een cunet tot de vaste zandlaag ontgraven en aangewld met zand tot de ashoogte van de wegen. Tevens is de riolering in het cunet van het wegprofiel gelegen. De uitgeefbare terreinen worden echter opgehoogd met grond tot de gewenste afwerkhoogte. De totale meerkosten ten opzichte van het SPVE als gevolg van deze aanpassingen bedragen NLG 448,452,-. Verharding

Kosten 9.2 Financieelresultaat

Om de vergelijking met het saldo uit het SPVE Papendorp te kunnen maken, is uit de exploitatie SPVE Papendorp het deel ten behoeve van Papendorp Noord gedestilleerd. Het financiële overzicht van het SP Papendorp Noord, in relatie tot het financiële overzicht voor Papendorp Noord zoals dat in het SPVE is opgenomen, geeft het volgende beeld:

48

Naast een verandering in het grondgebruik zijn ten opzichte van het SPVE de methode van ophogen, de ontsluitingstnictuur, de waterhuishouding en het budget voor VM-kosten gewijzigd. Ten aanzien van de kosten heeft dit de volgende consequenties: Ophogen

In het SPVE is rekening gehouden met een integrale ophoging van het plangebied tot 0,4 m. Om grote zettingenvan de riolering te voorkomen is in het SPVE tevens rekening gehouden met aanbrengenvan een exbca zandpakket ter plaatse van het tracé van de riolering.

StedenbouwkundigPlan Papendorp Noord iGrondgebruik en grondexploitatie

Ten opzichte van het SPVE is de ontsluitingsstructuur van Nieuwerijn gewijzigd. Hierdoor is het oppervlak aan verharding afgenomen. Ook zijn in het SP Papendorp Noord de profielen van de Van Deventerlaan, de Ptolemaeuslaan en de Marinus van Tyruslaan gewijzigd ten opzichte van de profielen die in het SPVE zijn bepaald. De profielprijzen voor deze wegen zijn opnieuw berekend en liggen in het algemeen lager dan de profielprijzen die in het SPVE zijn gehanteerd. Samen met de aan verharding gerelateerde normen, zoals lichtmasten en micromilieu, bedraagt de totale besparing ten opzichte van het SPVE als gevolg van deze aanpassingen NLG 6.205.477,-.

Groen en water

Conclosie

In tegenstelling tot het SPVE is in het SP Papendorp Noord de groene hinderzone tussen Nieuwerijn en de rijkswegA2 kleiner in omvang. Deels wordt het verlies aan groen gecompenseerd binnen Nieuwerijn Noord en met name in de omgeving van de waterpartij. De totale besparing op groenvoorzieningen bedraagt NLG 412.810,-. Ten aanzien van de waterhuishouding is in het SP de waterpartij in De Taats Noord kleiner van omvang. Hierdoor wordt ten opzichte van het SPVE in het SP geen autobrug gerealiseerd en wordt er minder kademuur gerealiseerd. Tegenover deze besparing zijn echter ookmeerkosten. Zo is in het SP rekening gehouden met extra kosten voor duikers. Om het watersysteem van Papendorp Noord in verbinding te brengen met het watersysteem van het toekomstige woongebied Leeuwestein is rekening gehouden met twee duikers onder het deelgebied De Taats Noord door. Tevens zijn in het SP een terrasvlonder en twee fietsbruggenopgenomen, waarmee inhet SF%%geen rekening was gehouden. Ten aapzien van de waterhuishoudingbedragen de meerkosten NLG 2.947.148,-.