Ter informatie - SP Papendorp Noord (2001).pdf

Stedenbouwkundig Plan

April 2001

NaamsverklaringPapendorp

In 1050 door bisschop Bernulf aan de St. Paulusabdij geschonken ontginningsgebied.Het betrof een kleine nederzetting aan de Oude Rijn 'Papenthorp' geheten, zonder opgave van grootte maar wel inclusief rechtsmacht. Deze abdij hield zich in de l l e eeuw bezig met ontginning en heeft een curtis op de oeverwal van de Oude Rijn gesticht.

1 Plangebied en omgeving

pag 6

6

2

Programma

7

Stedenbouwkundige visie

3.1 Planstructuur 3.2 De Taats Noord 3.3 Nieuwerijn Noord 3.4 Architectuur 4

De openbare ruimte

4.1 Ambitie 4.2 Strategie/spelregels 4.3 Bijzondere openbare ruimte 4.4 Profielen 5

Verkeer

5.1 Bereikbaarheid 5.2 Gemotoriseerd verkeer 5.3 Openbaar vervoer 5.4 Langzaam verkeer 5.5 Parkeren 5.6 Vervoersmanagement 5.7 Tijdeïjke ontsluiting

pag 38

Bijlagen Pag 57 I Afbijkingen ten opzichte van SPVE

11 Energiekeuzes in gebouwen Colofon

Milieu

7.1 Duurzaamheid 7.2 Ecologie 7.3 Luchtkwaliteit 7.4 Geluid 7.5 Bodemkwaliteit 7.6 Externe veiligheid 7.7 Bedrijfsmilieuzonering 7.8 Windhinder

2.1 Positionering 2.2 Doelgroepen 2.3 Vestigingscriteria 2.4 Kantoren- en bedrijvenprogramma 2.5 Voorzieningen Taatsenplein 2.6 Woningbouwprogramma 3

Civiele techniek

6.1 Hydrologische opbouw bodem 6.2 Afkoppeling 6.3 Drainage 6.4 Riolering 6.5 Waterhuishouding 6.6 Ophoging 6.7 Zonering leidingtracés

1.1 Papendorp 1.2 VanSPVEnaar SP 1.3 SP Papendorp Zuid 1.4 SP Papendorp Noord 1.5 Afbakening SP 1.6 Karakter 1.7 Relaties met andere projecten

8

Planning en organisatie

Pag 45

8.1 Juridisch planologisch kader 8.2 Fasering van ontwikkeling en realisatie 8.3 Locatiegewijze aanpak parkeren 8.4 Beheer en parkmanagement 8.5 Gebiedsgewijze ontwikkeling 8.6 Uitgifte in erfpacht 9 Grondgebruik en grondexploitatie

9.1 Grondgebruikcanalyse 9.2 Financieel resultaat 9.3 Fasering 10 Communicatie

Pag 50

10.1 Positionering Papendorp Noord 10.2 Communicatiebij ontwikkeling SP 10.3 Communicatie bij uitwerking SP

StedenbouwkundigPlan Papendorp Noord iInhoudsopgave

5

1.l Papendorp

De locatie Papendorp maakt deel uit van het VINEX-programma Leidsche Rijn in Utrecht. Papendorp is het eerste kantorengebied van Leidsche Rijn Utrecht dat in ontwikkelingwordt gebracht. Naast de kantoren (320.000 m2bvo), wordt 32 hectare nieuw uitgeefbaar bedrijventerrein gerealiseerd, een hotel en enkele commerciële voorzieningen in het kantorengebied, circa 1.500 woningen, 7,8 hectare bruto sportfaciliteiten gecombineerdmet volkstuinen, een Transferium en HOV-station bij Hooggelegen en een 'zorgcluster' (voorzieningencentrum) ten behoeve van woningbouw in Strijkviertel, Papendorp en ten noorden van de Ds. Martin Luther Kinglaan.

Papendorp ligt in het noord-oostelijke kwadrant van verkeersplein Oudenrijn. De begrenzing wordt aan de zuid- en westzijde gevormd door het rijkswegenstelselAl2/A2, aan de noordzijde door de Ds. M.L. Kinglaan en aan de oostzijde door het Amsterdam-Rijnkanaal (ARK). De totale oppervlakte van Papendorp bedraagt bruto 150 hectare, 60 hectare is openbaar gebied, 84 hectare is uitgeefbaar en 6 hectare is bestaand bedrijventerrein (RWS).

woningen voorzieningen kantoren in stedelijke setting kantoren in groene setttng bedrilven transferium Water

' -4 I vier seizoenen tuin

1.2 Van SPVE naar SP

Het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPVE) Papendorp is op 17 december 1998 vastgesteld door de Gemeenteraad van Utrecht. Hiermee is de basis gelegd voor verdere uitwerking in stedenbouwkundigeplannen (SP) en voor de onderhandelingenmet marktpartijen. 1.3 SP Papendorp Zuid

figuur 1: Plankaart LeidscheRijn, bestaandestad Utrecht en bestaande kernenvleutenen De Meern

6

Stedenbouwkundig Plan Papendorp Noord iPlangebied en omgeving

Na het SPVE is allereerst de ontwikkeling van het zuidelijk deel van Papendorp ter hand genomen (fase 1).Het StedenbouwkundigPlan voor Papendorp Zuid is op 19januari 1999 bestuurlijk vastgesteld. Het totale plangebied van Papendorp Zuid is 55,l hectare. Het uitgeefbare deel bedraagt in totaal 36,5 hectare, waarvan 8,9hectare uitgeefbaar bedrijventerrein, 230.000 m2bvo kantoren en bruto 7,8 hectare voor sportvoorzieningen en volkstuinen. Een groot deel van dit plangebied is inmiddels al uitgegeven en de eerste bouwactiviteit is in november 2000 gestart. Het plangebied van Papendorp Zuid wordt globaal begrensd door het Amsterdam-Rijnkanaal in het oosten, door de A12 en de A2 in het zuiden en westen en het verlengde van de aanlanding van de Papendorpse brug in het noorden.

figuur 2: FunktiekaartSPVE Papendorp

1.4 SP Papendorp Noord

Op 1 8januari 2000 is door de Raadscommissie besloten het Stedenbouwkundig Plan voor het noordelijk deel van Papendorp (Papendorp Noord) versneld te ontwikkelen (fase 2). Aansluitendis begonnen aan de uitwerking van het Stedenbouwkundig Plan. De afwijkingen van dit StedenbouwkundigPlan ten opzichte van het SPVE zijn opgenomen in bijlage I.

Het totale plangebied van Papendorp Noord is 44,2 hectare. Het uitgeefbare deel bedraagt in totaal 27,O hectare, waarvan 21,4 hectare uitgeefbaar bedrijventerrein en 90.000 m2bv0 kantoren (4,9ha). Bepaalde delenvan Papendorp Noord zijn al vanaf 2001 uitgeefbaar. Het SP is tot stand gekomen in een gemeentelijke projectgroep, die extern is ondersteund door stedenbouwkundig bureau Wissing en landschapcbureau West 8. Tussentijds heeft een globale markttoets plaatsgevonden,waarin de ideeën van de projectgroep over Papendorp Noord aan diverse partijen zijn voorgelegd. Deze partijen konden zich in hoofdlijnen vinden in het voorgestelde plan. Na bestuurwkevaststellingvan het Stedenbouwkundig Plan zal, samen met de bedrijven die hebben laten weten geïnteresseerd te zijn in

L

vestiging in Papendorp, worden gewerkt aan de uitwerking van hun plannen. Hierbij is sprake van een intensieve afstemming met de uitwerking van het inrichîingsplan (P) en de voorlopig ontwerpen WO's) van de bouwplannen. Dit kan mogelijk leiden tot aanpassing van het SP, wanneer dit leidt tot optimalisatie van het plan in ogen van de Gemeente.

1.6 Karakter

Papendorp was oorspronkelijk een polder met een landelijke uitstraling. Het gebied was in gebruik als grasland, en werd doorsneden door sloten en dijkjes, soms met knotwilgen. Inmiddels is het gebied van Papendorp Zuid opgehoogd.Papendorp Noord bestaat nog grotendeels uit grasland met een aantal gebouwen. .-. . -

CT,.

1.5 Afbakening SP

-

- .s . 1

Het deelgebied Papendorp Noord ligt in het noord-westelijke deel van Papendorp. Het wordt globaal begrensd door de Mercatorlaan en het woongebied Leeuwestein in het oosten, door de A12 en de A2 in het westen, door het verlengdevan de aanlanding van de Papendorpse brug in het zuiden en door het Transferium in het noorden. Na de ontwikkelingvan Papendorp Noord zal de ontwikkeling van Papendorp worden voortgezet met de ontwikkelingvan het Transferium en het woongebied langs het Amsterdam-Rijnkanaal (Leeuwestein)vanaf 2007. Een nadere omschrijving van het plangebied en de inpassing op het schaalniveau van Leidsche Rijn Utrecht als totaal, is te vinden in het eerder genoemde SPVE Papendorp. Ookis in het SPVE aangegeven hoe met bestaande elementen in en om het plangebied wordt omgegaan.

figuur 4:Ophogen gebied PapendorpZuid

Buiten het plangebied van het SP is een ruimtelijke ingreep nodig voor de aansluiting van het plangebied op de rijksweg A2 via knooppunt Hooggelegen.

-

figuur 5: Zicht vanuit Papendorp op de overkant van figuur 3: Fase i en 2 Papendorp

het ARK (Kanaleneiland)

Stedenbouwkundig Plan Papendorp Noord

Plangebied en omgeving

7

1.7 Relaties met andere projecten

Papendorp kent een aantal plangrensoverschrijdende structurerende elementen, bepaald op een hoger planniveau: e het verkeersplein Hooggelegen e de Papendorpse brug de aansluitingen op de A12 en de A2 e de HOV zuid radiaal en de tangent. In het SPVE zijn de verschillende afhankelijkheidsrelaties met bovenstaande projecten en met het Stationsgebied e.o. en De Wetering beschreven. H

l

I 1 stationsgabied

figuur 6: Beeld Papendorpsebrug - DHV/van Berkelen Bos/Halcrow

8

Stedenbouwkundig Plan Papendorp Noord iPlangebied en omgeving

2 ~ 3 W 3

L figuur 7: De nieuwe kantoren- enSñbedrijventerremen tûrha i j ibw imi tbt e di r ï i wI r e i in de gemeente Ukecht

Hoodstuh2

Programma

2.1 Positionering

Papendorp is de nieuwe toplocatie voor zakelijke dienstverleningmUtrecht. Het gebied ontwikkelt zich in hoog tempo tot een locatie waar bedrijven in het hoogste marktsegment van de ICT-sector en de zakelijke dienstverlening gehuisvest worden. Dit sluit aan op de unieke kwaliteitskenmerken van Papendorp: centrale ligging in Nederland, in de noordoost-kwadrant van knooppunt Oudenrijn, hoogwaardige parkachtige uitstraling, parkmanagement en veel aandacht voor de gebouwen en de omgeving. De eerste vestigers in Papendorp Zuid zijn toonaangevend voor de verdere invulling van de locatie: marktleiders in de sector ICT en hoofdkantorenvan zakebjke dienstverleners vervullen een sterke trekkersfunctie voor Papendorp. Hierdoor ontstaan clusters van elkaar versterkende bedrijven en ontstaat een klimaat waar ook bedrijven in andere sectoren zich graag mee associëren (bijvoorbeeld creatieve dienstverlening,kennisintensieve bedrijvigheid en mediscWfarmaceutischebedrijven). 2.2 Doelgroepen

De oriëntatie van de beoogde doelgroepen voor heel Papendorp is (interInationaalen bovenregionaal. Hierna volgt een overzicht van de bedrijfsdoelgroepen en voorkeurslocaties in Papendorp Noord:

/Cr-dienstverlening hard- en software ontwikkeling ICT-technologie,advisering, ondersteuning ICT-opleidingltraining communicatie-technologie groothandel ICT, kennisintensieve producten

De Taats Noord, Nieuwerijn Noord

Creatievekantoor-/bedn'jfkactivite5ten uitgeverijen communicatie-, ontwerp-, reclamebureaus architectenbureaus multimedia, persbureaus en nieuwsbureaus

De Taats Noord, Nieuwerijn Noord

Kennisintensievezakelijke dienstverlening accountancy consultancy rechtskundige diensten ingenieursbureaus research en wetenschappelijke instellinge

De Taats Noord

n

;

e

1

1

~

l

~

h

M

~

NieuwerijnNmrd

IQ toeiewende bedrijven hoogwaardii kennisintensiwe productie imtalbtkbedrijwn met een haog percentage kantoor ingenieursbureaus industnbèle bedrijven wmar s c d t w a ~belangrijkerol speelt

.ïnanciële dienstverlening

., ,aats Noord

banken verzekeraars ermogensbeheerdei Nieuwefijn Noord medische instrumentenen apparaten farmaceutische industrieen groothandel

StedenbouwkundigPlan Papendorp Noord iProgramma

9

ICT-dienstverlening

Doordat ICT een steeds belangrijker positie in het bedrijfsleven inneemt, verandert het karakter van de bedrijfsomgevingmeer en meer in een kantoorachtig concept. De ICT kan gezien worden als verbindend element tussen de verschillende sectoren. Andere doelgroepen associëren zich graag met het hoogwaardige technologische karakter van ICT-bedrijven.Daarbij gaat het met name om bedrijven waar ICT-toepassingen worden gezien als onmisbaar element in het eindproduct en essentieel bij de ondersteunirig. Creatieve dienstverlening

De sector creatieve dienstverlening is in de regio Utrecht sterker in opkomst dan andere sectoren. Creatieve dienstverleners zijn bijvoorbeeld bureaus voor ontwerp, reclame en communicatie. Creatieve dienstverlenerszijn door steeds verdergaande speciaiisatie en branchevervaging meer en meer geneigd om met elkaar samen te werken. Dat betekent vaak ook dat men zich in elkaars nabijheid vestigt. Kennisintensieve zakelijke dienstverlening

De kennisintensieve zakelijke dienstverlening, zoals accountants en consultants, in Utrecht is de laatste jaren sterk gegroeid. De Taats Noord is met name voor "uitvliegkantoren" interessant. Het gaat daarbij om grotere kan-

figuur D: Verschillende referentiebeelden

10

Stedenbouwkundig Plan Papendorp Noord iProgramma

toren van zakelijke dienstverleners met een groot aandeel hoog opgeleide adviseurs in de buitendienst. Kennisintensieve bedrijvigheid

De kennisintensieve bedrijvigheid is nog een relatief kleine sector in Utrecht. De zogenaamde "mid-tech bedrijven zijn de meest interessante doelgroep. Het gaat hierbij met name om de "kop-staart" bedrijven en software-intensieve bedrijven die zich alleen concentreren op het ontwikkelen en verkopen van hun producten. Productie en distributievindt dan elders plaats. Financiële dienstverlening Utrecht is na Amsterdam het tweede financiële

centrum van Nederland. In een turbulente markt waarin het onderscheid tussen banken, verzekeraars, vermogensbeheerders en andere financiële diensten steeds verder vervaagt, zijn landelijke en internationale fusies en overnames aan de orde van de dag. Mede door de centrale ligging scoort Utrecht hoog als vestigingsplaats voor b e r e n d e financiële instelluigen, met name het Stationsgebied van Utrecht: Vanwege het overwegend administratieve karakter van veel fmanciële instellingen is in de optiek van de Gemeente Utrecht het Stationsgebied dan ook de eerst aangewezen vestigingslocatie voor deze bedrijven.Vestiging in Papendorp komt in beeld als het Stationsgebied geen passende mogelijkheden kan bieden.

Medischlfarmaceutische activiteiten

Utrecht kent een flink aantal bedrijven dat gerekend kan worden tot de medisch/farmaceutische sector (medischeindustrie, Research & Development, groothandel en ziekenhuizen). Nieuwerijn Noord is met name interessant voor Research & Development, bedrijven in medische technologie en farmaceutische industrie en groothandel. 2.3 Vestigingscriteria

De belangrijkste vestigingscriteriavoor de verschillende doelgroepen in De Taats Noord en Nieuwerijn Noord zijn: e goede autoberewaarheid en parkeergelegenheid e sociale veiligheid, parkmanagement m goede OV-bereikbaarheid e hoogwaardige uitstraling van omgeving en gebouwen e veel groenvoorzieningen m goede woonomgeving in de nabijheid e zichtlocatie: eigen identiteit en zichtbaarheid in een parkachtige werkomgeving m synergie: nabijheid van andere gerelateerde bedrijven e diversiteit aan verschillende gebouwen en gebruikers m arbeidsmarktpotentieel op alle opleidingsniveaus e high-tech vestigingslocatie met telecominfrastructuur, glasvezelkabels, etc.

2.4 Kantoren- en bedrijvenprogramma

Nieuwerijn N o o d Nieuwerijn Noord is een parkachtige omgeving

De Taats Noord

voor kennisintensieve bedrijven die naast kantoorruimte ook een gedeelte intensieve bedrijfsruimte nodig hebben. De bedrijven kunnen sterk variëren in omvang, van kleinschalig en middelgroot tot grootschalig. Per gebouw en per bedrijf wordt 50-70%van de bruto vloeroppervlakte gebruilrt als kantoor. De overige 50-30%wordt gebruikt als bedrijfsruimte.

Het programma voor De Taats Noord omvat (vooralsnog)90.000 m2bvo kantoren in de stedelijke ruggengraat van Papendorp, in het verlengde van De Taats Zuid. In het StedenbouwkundigPlan is een ruimtelijke reservering gemaakt voor 15.000 m2bvo extra kantooroppervlaktena 2005. In paragraaf 2.5 is beschreven dat het eventueel mogelij'kis om woningbouw aan de oostzijde van De Taats Noord te realiseren. Wanneer dit niet mogelijk blijkt, ontstaat een extra ruimtelijke reservering van circa 49.000 m2bvo kantooroppervlakte,waarmee in totad een reservering van 64.000 m2bvo kantooroppervlakteontstaat. De Taats Noord bedient nadrukkeìijk het hoogste segment van de Utrechtse kantorenmarkt en biedt ruimte aan middelgrote en grotere kantoren voor eigenaar-gebruikers. Er bestaat de mogelijkheid een gebouw te bestemmen als businesscenter. Businesscenter

De kantorenmarkt in Utrecht en andere grote steden wordt steeds flexibeler. Er is een groeiende behoefte aan businesscenters waar kantoorruimte en ondersteunende faciliteiten op maat worden aangeboden. Dit zijn bijvoorbeeld: kleinschalige kantoorruimten voor korte en middenlange termijn, inclusief meubilair, kantoorapparatuur en secretariële ondersteuning kleinschalige presentatie- en ontvangstruimten met ICT-apparatuur en personele ondersteuning grotere werlauimten voor de duur van een project.

Steeds meer vormen van hoogwaardige bedrijvigheid vragen om een hoogwaardige, schone en arbeidsintensievewerkomgeving. De huisvesting van die bedrijven schuift op in de richting van een kantoorachtige omgeving en uitstraling. Het gebruik en de inrichting van die ruimten heeft wel een duidelijk bedrijfsmatig karakter. Het gaat bijvoorbeeld om: high-tech, research, laboratoria proef- en testruimteditallatie-apparatuur atelier-, ontwerp-, studioruimte training/opleiding in een technische omgeving serverdapparatuur, anders dan voor normaal kantoorgebruik zakelijke presentatieruimte voor producten. Nieuwerjjn Noord omvat ca. 129.000 m2bvo kantoorachtige bedrijvigheid,waarvan 31.000 m2 bvo in Nieuwerijn TI en 98 .O00 m2bvo in Nieuwerijn 111. De locatie biedt vrijstaande vestigingsmogelijkheden voor eigenaar-gebruikers: middelgrote bedrijven (2.000-5.000m2 bvo) en grote bedrijven (vanaf 5.000 m2 bvo, met enkele mogelijkheden tot 20.000 m2bvo). Er bestaat de mogelijkheid een gebouw te bestemmen ais verzamel-service-concept voor kleinschalige startende bedrijven.

Stedenbouwkundig Plan Papendorp Noord iProgramma

11

Venarnel-service-concept

Papendorp biedt vooral ruimte aan volwassen bedrijven in de kerndoelgroepenICT, zakelijke dienstverlening en high-tech bedrijvigheid. Startende,kleinschalige en veelbelovende ondernemingenin de beoogde doelgroepen kunnen profiteren van en groeien in de slipstream van grotere gevestigde namen in Papendorp als het juiste huisvestiugs- en serviceconcept wordt aangeboden. Hierbij moet gedacht worden aan een modern flexibel totaal-concept, bedoeld voor starters en snelle doorgroeiers tussen de 100 en 500 m2bvo. Aan dit concept blijkt behoefte te zijn onder veelbelovende startende ondernemingen in de doelgroep voor Nieuwerijn Noord (ICT, high-tech, creatief, mediscb/farmaceutisch). Belangrijk aspect is dat het service-concept in Nieuwerijn Noord voor iedere individuele huurder gaat om de mix tussen kantoorruimte (50-70%)en bedrijfsruimte (30-50%). 2.5 Woningbouwprogramma

in het oostelijk deel van De Taats Noord bestaat de mogelijkheid voor een woningbouwprogramma van 578 woningen in het duurdere segment. Of woningbouw daadwerkelijk mogelijk blijkt te zijn, is sterk afhankelijk van de geluidsbelasting op de gevels en aanwezige hindercontouren.

12

StedenbouwkundigPlan Popendorp Noord i Programma

2.6 Voorzieningen Taatsenplein

figuur 10: Impressievanhet Taatsenplein

Hotel Op de locatie Taatsenpleinis ruimte gereserveerd

voor een hotel. Dit hotel zal een belangrijke functie vervullen voor de zakelijke doelgroep in Papendorp en Utrecht. Het hotel heeft maximaal 200 kamers en krijgt een Csterrenkwalificatie, omdat dit aansluit bij de behoeften van de zakelijke doelgroep.Verder zal het hotel voorzienin de behoefte van deze doelgroep aan lunch- en dinerfaciliteiten (twee restaurants in verschillende prijssegmenten),een caféíbar met terras, overnachthgsfaciliteiten,vergaderaccommodaties en sportfaciliteiten. Het hotel is gepland aan de noordwest-kant van het Taatsenplein. Hiermee ontstaat op het plein ruimte voor een terras. De bouwhoogte is tussen de 60 en 65 meter. Het hotel krijgt hiermee een zeer prominente plek in Papendorp. Er worden dientengevolge hoge eisen gesteld aan de kwaliteit en de uitstraling van het gebouw. Parkeren ten behoeve van het hotel vindt ondergronds plaats conform de gehele Taats.

C0mme~ié;levoonieningen

Centraal in Papendorp zijn voorzieningen ten behoeve van de werknemers van de bedrijven en kantoren in Papendorp gepland. Deze voorzieningen zijn geprojecteerd rond het Taatsenplein, hetgeen het stedelijke karakter van de directe omgeving versterkt. Het Taatsenpleinmoet als kloppend hart van Papendorp een stedelijke plein worden, mooi ingericht, waar de HOV-stations zijn gelegen. De geplande functies: een vier-sterren hotel, sportfaciliteiten,detailhandel, verschillende horeca-mogelijkhedenmet terras en de dienstverlening, dienen goed op elkaar afgestemd te worden. Hiermee wordt het plein een verblijfskwaliteit gegeven waarmee Papendorp zich duidelijk onderscheidt van monofunctionele kantoren- en bedrijvenlocaties.De mogelijke omvang van de voorzieningen (winkels en commerciële dienstverlening)op het Taatsenplein is begrensd op maximaal 1.600 m2bvo, waarvan maximaal 1.O00m2detailhandel. Van dit totale programma wordt 1.000mZbvo in De Taats Zuid gerealiseerd, de overige 600 m2in DeTaats Noord. De doelgroep voor de voorzieningen wordt gevormd door de circa 20.000 werknemers die het totale gebied straks zal tellen. Ook het voorzieningencluster bij transferium Hooggelegen is mede voor deze doelgroep gepland. Daarnaast is Hooggelegen bedoeld als basisvoorziening voor de 1.500 tot 2.000 woningen die in het gebied Leeuwestein in Papendorp vooralsnog zijn voorzien.

Op dit moment is echter onzeker aan welke rijde van de A2 de voorzieningen Hooggelegen zullen worden gerealiseerd en in welke mate dit cluster dan ook voor Papendorp zelf een centrale rol kan gaan spelen. Ook is nog geen uitsluitsel te geven over de deíinitieve omvang van het woningprogrammain Leeuwestein.

In verband met deze onzekerhedenis een optimale flexibiliteit in de opzet van Taatsenplein wenselijk. Uitgangspunt blijft dat het draagvlak voor de voorzieningenwordt gevormd door een belangrijk deel van de werknemers van gevestigde bedrijven in Papendorp. Het Taatsenplein is een bijzondere locatie, waarvoor in de Detailhandelsnotain principe een maximum van 400 m%vo aan winkels is toegestaan. Kenmerkend voor detailhandel op dit type Iocatie is dat zij faciliterendis ten opzichte van reeds aanwezige bezoekersgroepen en geen autonome trekkracht ontwikkelt. Gezien de bijzondere aard van de locatie, de combinatie van HOV-halte en centrumgebied en de mogelijk daaruit te verwachten passantenstroom, is een uitbreiding van dit maximum tot 1.000 m2bvo detailhandel toegestaan. Daarbij zijn ondergenoemderandvoorwaarden onverkort van toepassing. Detailhandel

De detailhandelsfunctiericht zich op aanbod voor passerende forensen en lunchpauzebestedingen. Gedacht wordt aan een beperkt aantal vestigingen, zoals een tijdschriftenhandel, drogist, bloemist, cadeauwinkel en vlaai- of gebakswinkel. Binnen het hotel is beperkt detailhandel als ondergeschiktefunctie toegestaan. Indien deze winkelruimte maximaal 50 m2groot is, alleen via het hotel toegankelijk is en geen eigen buitendeur heeft valt dit oppervlak bestemmingsplanmatig buiten het hiervoor aangegeven maximum metrage aan winkels.

Dienstverlening

e De bouwkundige opzet van de panden en

Dienstverlening(baliefuncties)verdient tevens een plaats in Papendorp. Deze diensten zullen zich met name op de zakeïijke markt richten. Hierbij wordt gedacht aan een reisbureau, uitzendbureau en een copy-shop.Daarnaast kan worden gedacht aan meer publieksgerichte functies als een stomerij,hakkenbar, kapper, bank of postkantoor.

de omschrijving in de uitwerking van het bestemmingsplan moet zodanig zijn dat deze panden in een later stadium eventueel als kantoor kunnen worden gebruikt. m Voor economische publieksfuncties zoals winkels en dienstverleners is bereikbaarheid van primair belang. Dat houdt onder meer in dat deze geconcentreerd dienen te worden gesitueerd. Binnen het Taatsenpleinmoeten aìle winkels een zichtrelatie met elkaar hebben. Visuele eenheid en oversteekbaarheid van het plein voor voetgangers is van groot belang om de aansluiting van noord- en zuidzijde te garanderen. Spreiding van publieksfuncties in de rest van De Taats wordt niet wenselijk geacht. Bij de gronduitgifte zullen richtlijnen worden opgenomen over de afstemming van gevels, reclame-uitingen e.d., zowel onderling als wat betreft het kwaliteitsniveau en de uitvoering van de openbare ruimte, teneinde de kwaliteitsuitstraling van het plein als geheel te versterken.

Horeca

Horeca vormt een goede aanvulüng op de voorzieningen. Hierbij kan worden gedacht aan een lunchroom, grand café, restaurant en cateringbedrijf. Randvoorwaarden

Kandidaten voor de winkelunits worden getoetst door een brancheringscommissie, conform de opzet voor de overige winkelvoorzieningen in Leidsche Rijn. De unitgrootte wordt in principe beperkt tot maximaal 100 m2bvo om het kleinschalige karakter van de winkels te bewaken. Afwijking hiervan dient te worden getoetst door de brancheringscommissie. m De uitvoering van panden dient aan hedendaagse eisen ten aanzien van hoogte, gevelbreedte, stramienmaten,etc. voor detailhandel te voldoen. Alle units dienen aan de achterzijde via een distributiegangte worden ontsloten; belevering via de publiekszijde dient te worden voorkomen. Voor afvalscheiding en -verwerking dient een gezamenlijke aanpak te worden uitgewerkt. m In geval er een cateraar met wegbrengfaciliteit (bijv. pizzakoerier) wordt gehuisvest, d e n de leveranciershun voertuigen (auto's, brommers, scooters)niet op het plein maar aan achterzijde of elders uit het zicht moeten (kunnen) parkeren.

StedenbouwkundigPlan Papendorp Noord iProgramma

13

Dit hoofdstuk beschrijft de stedenbouwkundige visie op het geheal en de onderdelenvan de plmstructuur van het StedenbouwkundigPlan van Papendorp Noord. De plitns~ctuurbehandelt de ruimtelijke opbouw, de beeldkwaliteit, de bebouwingcvorm en de relatie tussen de gebouwen en de openbare ruimte. Per plandeel wordt ingegaan op de ruimtelijke structum, de functionele organisatie, gebouwtypen en architectonischeuitgangspunten. 3.1 Planstructuur

De planstructuur voor Papendorp Noord is gebaseerd op de hoofdplanstLuctuur, zo& deze i s weergegeven in het Stedenbouwkundig Programma Van Eisen (SPVE) Papendorp. Kenmerkend voor deze hoofdplanstructuuris de midden in het gebied gelegen langgerekte strook bebouwing van circa 1100meter lwg en circa 90 meter breed, De Taats, geflankeerd door tweebrede lanen: de Mercatorlaan aan &e oostzijde en de Orteliuslaan aan de westzijde. De Taats wordt omgeven door een bomenrijk park- en bedriJvenlandschap, een compact volkstuinen- en sportpark met een kinderdagverblijf en acht kantoorvilla's en in de noordoosthoek in de toekomst een woonwijk Papendorp is reeds ontsloten vanaf de A12. De &lag vanaf de Ai 2 wordt zodanig vormgegeven dat deze is gedimemioneerdop de ontwikkelingen in Papendorp. Tevens wordt een aansluiting vanaf de AZ gerealiseerd. Vanuit de stadskant wordt het gebied - volgens de huidige planning vanaf eind 2002 ontsloten via een nieuwe brug over het Amsterdam-mjnkaaaaì. Er loopt een traject voor hoogwaardig openbaar vervoer ( H W over de brug enlangs de 14

StedenbouwkundigPlan Papendorp Noord

Stedenbouwkundige visie

figuur 1 l:PlankaartPapendorp

figuur i2: Plankaart SP Papendorp Noord

Stedenbouwkundig Plan Papendorp Noord

Stedenbouwkundige visie

15

westzijde van De Taats dat in de toekomst het centrumvan de stad, Nieuwegein en de overige delenvan Leidsche Rijn met Papendorp verbindt. De bebouwing van De Taats zal als een langgerekt stedelijk bouwblok boven het omringende parklandschap zichtbaar zijn vanaf de rijkswegen en Kanaleneiland.De bedrijven in het omringende parkgebied zullen, als de bomen volwassen zijn, veelal slechts bescheiden boven het groen uitsteken. De Mercatorlaan en de Orteliuslaanworden, samen met het Taatsenplein,beschouwd als de meest prominente openbare ruimten in het gebied. De lanen worden in belangrijke mate vormgegeven door de lange wanden van De Taats.

Aansluiting op andere deelgebieden

Papendorp Noord vormt één geheel met het eerder ontworpen plan voor Papendorp Zuid. Dit komt tot uitdrukking in het doorzetten van de bebouwing van De Taats met dezelfde hoogte over de gehele lengte. Ook de deelgebieden Nieuwerijn 11en I11 zijn een voortzetting van respectieveïjk Nieuwerijn I en De Cope in Papendorp Zuid. De aansluiting op toekomstige ontwikkelingen in het noorden van Papendorp is beperkt tot het aangeven van de hoofdontsluiting voor d e verkeerssoorten. Daarnaast is eenvoortzetting van de bebouwingsstructuur ten noorden van De Taats aangegeven, teneinde de bebouwing zovee1mogelijk als effectieve geluidwering in te

zetten ten behoeve van het toekomstige woongebied Leeuwestein in het noordoostelijk deel van Papendorp. Op de komst van het woongebied Leeuwestein wordt geanticipeerd door het introduceren van een mogelijkheid van woningbouw in De Taats Noord aan de zijde van de Mercatorlaan. Of woningbouw daadwerkelijkmogelijk is, is sterk afhankelijk van de geluidsbelastingop de gevels en aanwezige hindercontouren. Zie hiervoor ookparagraaf 7.4. De Taats Nood

Conform het SPVE is De Taats Noord uitgewerkt aks kantorenlocatie met een stedelijk karakter. Tevens is de oostzijde- dit in afwijking van het SPVE -zodanig vormgegeven dat in de toekomst ook woningbouw mogelijk is. De Taats Noord ligt in het verlengde van De Taats Zuid en heeft over de gehele lengte dezelfde hoogte als in het zuidelijk deel. De Taats Noord wordt, behalve door een route voor de ontsluiting van de hotelvestiging aan het Taatsenplein, doorsneden door twee langzaam verkeerstraten waarmee ook in Papendorp Noord routes worden gemaakt tussen de Mercatorlaan en de Orteliuslaan en daarmee tussen Nieuwerijn Noord en in de toekomst het noordoostelijk gelegen woongebied Leeuwestein. In het noorden wordt De Taats Noord schuin doorsneden door de Orteliuslaan. Voor deze richting is gekozen, omdat deze een geluidswerende werking heeft voor het toekomstige woongebied Leeuwestein.

figuur 13: Isometrie PapendorpNoord

16

StedenbouwkundigPlan PapendorpNoord I Stedenbouwkundige visie

L

\

br

'Y,

L'('

.

r" ' 5 o=i

rp.

figuur 1k Straatnamen Papendorp Noord

Nieuwerijn Nood

Aan de westzijde van De Taats Noord bevindt zich het gebied Nieuwerijn Noord. Dit gebied bestaat uit de delen Nieuwerijn I1 en 111, die de bebouwingsvormen voortzetten, zoals die in Papendorp Zuid eerder werden uitgewerkt. Nieuwerijn 11

Nieuwerijn I1 is de voortzetting van het deelgebied Nieuwerijn I in Papendorp Zuid. Er wordt een beeld nagestreefd van bedrijfsgebouwen in een park in een orthogonaal patroon. Dit patroon sluit aan bij de richting van De Taats en de Orteliuslaan. De gebouwen zijn zodanig gesitueerd dat zij fungeren als begeleiding van de Orteliuslaan. Kenmerkend voor Nieuwerijn II

is dat geparkeerde auto's geheel aan het beeld onttrokken zijn. In tegenstellingtot Nieuwerijn I zijn de gebouwenin Nieuwerijn I1 groter qua omvang naar aanleiding van ervaringen met het ontwikkelen van bouwplannen in Nieuwerijn I. De bebouwingshoogte is echter hetzelfde gebleven, met uitzondering van de twee locaties tegenover het Taatsenplein, die een grotere hoogte hebben gelaegen. De Ptolemaeuslaan (parallelaan de Orteliuslaan) ontsluit,net als de Janssoniuslaanm Nieuwerijn I, aan weerszijden de gebouwen in Nieuwerijn 11. Nieuwerijn I11

Nieuwerijn mis, als voortzetting van De Cops in Papendorp Zuid, een park waarin bedrijfs- en kantoorgebouwen op een campusachtige wijze in het groen liggen verspreid. De inrichting van de openbare ruimte én de inrichting van het aansluitende uitgegeven parkgebied is samenhangend en over het gehele gebied van hoge kwaliteit. Ook in Nieuwerijn 111zijn geparkeerde auto's, net als in Nieuwerijn 11, geheel aan het beeld onttrokken. De Van Deventerlaan die - in afwijking van het SPVE -niet langs maar door Nieuwerijn Iii loopt, is de voortzetting van de Papendorpsewegin Papendorp Zuid. Deze weg ontsluit de gebouwen aan de westzijde van de waterpartij. De ligging en vorm van deze weg hebben verschillende voordelen: e de weg is op deze manier onaantrekkelijk gemaakt voor sluipverkeer dat drukte op het kruispunt van rijkswegen wil ontlopen a er is nu slechts één weg nodig die alle bedrijven in dit plandeel ontsluit m de weg biedt een wisselend perspectief op de omgeving, waardoor onder andere de waterpartij en het Taatsenplein gezien kunnen worden

a de weg beantwoordt aan een parkconcept

waarin niet aile wegen kaarsrecht door het gebied hoeven te lopen. Anders dan in het SPVE is ervoor gekozen de Van Deventerlaan, komende vanaf knooppunt Hooggelegen, over een beperkt deel niet loodrecht op De Taats te laten aanlopen.Ook hier is de zichtlijn op het Taatsenplein,gekenmerkt door de twee hoge torens in De Taats, het motief geweest. Voor de opstelling van gebouwen in Nieuwerijn III is, in vervolg op de aanpak in De Cope in Papendorp Zuid, gekozen voor een verkavelingsrichting en clustering van gebouwen die telkens ruime doorzichten biedt vanuit verschillende ooghoeken. Deze afwijkende bebouwingsrichting zorgt er tevens voor dat De Taats zich nog duidelijker onderscheidt. Ook de Van Deventerlaan, die Nieuwerijn 111ontsluit, en de waterpartij - ook een belangrijk landschapselement in Papendorp -hebben een vorm gekregen die zich losmaakt van de strakke orthogonaliteit van De Taats en omringende lanen. De hoogte van de gebouwen is zodanig gekozen dat vanaf de snelweg het overheersendebeeld van De Taats goed zichtbaar blijft. Voor de bebouwing dicht op De Taats reiken vrijwel alie gebouwen tot de helft van de hoogte van De Taats. De gebouwen dicht op de snelweg worden (aanmerkelijk)hoger uitgevoerd (zie voor bebouwingshoogten paragraaf 3.2 en 3.3.).

Het contrast tussen het stedelijk karakter van De Taats en het park eromheen wordt eveneens tot uitdrukking gebracht door de inrichting van de buitenruimte en de bebouwingstypen. In De Taats is sprake van dichte, aaneengesloten bebouwing omgeven door verhard gebied enin het er tegenover gelegen Nieuwerijn I1 en 111 gebouwen in een parkomgeving. b

Stedenbouwkundig Plan Papendorp Noord iStedenbouwkundige visie

17

Opvallend in Nieuwerijn I11 is de bepaling van te bebouwen plekken, omgeven door parkzones die expliciet open blijven. B i e n de te bebouwen plekken zijn meerdere oplossingen mogelijk: een groep van gebouwen voor verschillende gebruikers of één groter vrijstaand gebouw. Hiermee is flexibiliteit met betrekking tot de invulling van de bebouvvingsvlek voor de toekomst gewaarborgd.

Hoogbouw bij de oprit van de brug

Aan het Taatsenplein,bij de aanlanding van de brug, wordt een hotel gerealiseerd,waarvan de kamers zich in een met De Taats verbonden toren op het plein bevinden. Deze keuze is gemaakt op basis van een uitgevoerd windhinderonderzoek door TNO. Dit hote1 heeft een bouwhoogte van 60 tot 65 meter. Samen met de andere toren, die zich op de kop van De Taats in Papendorp Zuid bevindt, vormt de hoteltoren een vizier voor verkeer dat over de brug het gebied nadert. Ze vormen tevens de bakens voor het centrum van Papendorp.

3.2 De Taats Noord

a

L

figuur 15: De Ta& Noord

Bebouwingshoogte

De Taats Noord is het tweede deel van een langgerekt gesloten stedelijk bouwblok, op enkele plekken doorsneden door openbare langzaam-verkeerroutes, aan weerszijden begrensd door respectievelijk de Mercatorlaan en de Orteliuslaan. Het programma beslaat

De bebouwingshoogte voor het gehele blok, met uitzondering van de hoteltoren, is bepaald op 30 meter (8 bouwlagen) vanaf de begane grond. Deze hoogte dient, met een marge van een halve meter naar beneden of naar boven, terug gevonden te worden in de dominante daklijn aan de voorgevel. De vloerhoogte van de eerste ver-

'r'

*

"

figuur l6: ReferentiebeeldDe Taats

78

(vooralsnog)90.000 mZbvo kantoorruimte, in verschillende aaneengesloten projecten. Aan de zijde van de Mercatorlaan is De Taats in afwijlring van het SPVE - zodanig vormgegeven dat in de toekomst ook woningbouw mogelijk is, indien gewenst en mogelijk. Het gaat dan om 578 woningen in het duurdere segment.

StedenbouwkundigPlan Papendorp Noord iStedenbouwkundige visie

dieping bevindt zich op minimaal 4,60 meter vanaf het trottoirniveau. Oriëntatie entrees

De kantoren in De Taats zijn allen gericht op de lanen. Dit betekent dat de entrees (ook voor invaliden) en de belangrijkste gevels aan de lanen zijn gesitueerd. Door de individualiteitvan de gebouwen in de architectuur tot uitdrukking te brengen (verschillende architecten) ontstaat tegelijk samenhang in het blok in combinatie met een grote mate van beelddiversiteit. De individualiteitvan de kantoren komt verder tot uitdnikking in de vormgeving van de entrees, de invulling van de begane grond en de inrichting van de binnenhoven (semi-openbaar). Tbvee van de drie dwarsstratenin De Taats Noord zijn uitsluitend bedoeld voor langzaam verkeer. De derde, achter de bebouwing aan het Taatsenplein, is ook voor auto's toegankelijk. Vanuit deze straten mogen de entreehalen van de kantoren gezien worden, maar hier bevinden zich niet de hoofdentrees. Naast secundaire entrees van de gebouwen bevinden zich hier eventueel de ingangen voor voetgangers en fietsers op weg naar de ondergrondse parkeerlaag of naar de fietsenstalling. Alle dwarsstraten liggen op hetzelfde niveau als de trottoirs om De Taats heen.

figuur 17: Referentiebeelden De Taats

Massa, ritme en individualiteit

In de massa van de wanden van De Taats zit een ritmiek. Deze begint bij de opdeling in bouwblokken en wordt geaccentueerd door het naar voren en naar achteren plaatsen van de gevelwand. De verfijning vindt tenslotte plaats in de kleurnuances en raamindelingen in de gevel. De naar voren geplaatste volumes staan in de rooilijn en hebben in hun architectonische vormgeving ook werkelijk massa (zie ook paragraaf 3.5), de naar achteren geplaatste gevels zijn licht en transparant van karakter (vliesgevelsmet veel glas). Door de terugliggende gevelwanden zijn de achterliggende binnenhoven met tuin- of pleininrichting zichtbaar. Anders dan in De Taats Zuid kunnen er aan de westzijde, langs de Orteliuslaan,geen openingen in de gevelwand worden gemaakt, omdat De Taats in het noorden in de toekomst een geluidsafschermendewerking dient te zijn voor de erachter gelegen woningbouw (Leeuwestein). Een uitzondering hierop vormt een tweetal poorten met een minimale hoogte van 4,60 meter en

een maximale hoogte van 7,20 m, ter ontsluiting van de dwarsstraten voor voetgangers. Aan de oostzijde worden uitdrukkelijk wel openingen gemaakt in de dwarsstraten om licht op het trottoir en wegdek van de Mercatorlaan te laten vallen. Bij een te gesloten wand zouden, vanwege de oriëntatie op de zon, het gevelbeeld en de openbare ruimte teveel gedomineerd worden door schaduwvlak. Een eigen stoep en luifel

De rooiìijn van het gehele blok ligt 3 meter terug ten opzichte van de uitgiftegrens. Daarmee krijgt elk gebouw de ruimte voor een eigen stoep, die verbreed wordt bij de terugliggende gevelwanden. Deze private stoep wordt overdekt door een

individuele luifel die samen met de luifels van de aanliggende bebouwing een aaneengesloten beschutte route vormt rond De Taats. De vorm van de luifel mag per gebouw verschillen, de hoogte van de voorzijde van de luifel bevindt zich telkens op eenvaste hoogte van 4.60 meter boven trottoirniveau. Onder de luifel maakt de realisator van het gebouw de eigen stoep, direct naast en op dezelfde hoogte als het trottoir, met bij het gebouw passend bestratingsmateriaal. De binnenhoven

De ruimte achter de gebouwen aan de binnenzijde van het bouwblok wordt ingericht als gemeenschappelijke binnentuin of plein en is semi-openbaar.Bovendien kan via deze hoven daglichttoetredingtot de parkeergarage plaatsvinden. Parkeren en magazijnen ondeqmnds

Ondergronds is in één of twee lagen verdiept een parkeergarage onder het gehele complex geprojecteerd.Ook het intern goederentransport b

Stedenbouwkundig Plan Papendorp Noord m Stedenbouwkundigevisie

19

b

vindt ondergronds plaats. De voeding hiervoor vindt plaats vanaf centrale laad- en losruimten aan vier expeditiestraten,waarvan er drie ofwel via de kortste weg over de binnenhof lopen of ondergronds worden aangebracht. In elk compartiment van De Taats Noord bevindt zich één expeditiestraat.Deze drie expeditiestratenzijn afsluitbaar. De vierde valt samen met de dwarsstraat achter het hotel. De parkeergarage bestaat uit met elkaar doorverbonden compartimenten. De compartimen-

gesitueerd. Een entree gekoppeld aan ofwel de auto-entrees ofwel de dwarsstraten ligt voor de hand.

ten worden begrensd door de dwarcstraten. Elk compartiment heeft een in- en uitgang aan de Orteliuslaanén aan de Mercatorlaan, gekoppeld aan de plekken waar expeditieverkeer De Taats Noord binnenkomt. De garage onder het hotelblok wordt ontsloten vanuit de dwarsstraat achter de bebouwing aan het plein.

Woningbouwaan de Mercatorlaan

Aan de oostzijde van De Taats Noord wordt in een belangrijk aandeel van de bouwmassa rekening gehouden met de mogelijkheid om in de toekomst eventueel woningbouw te realiseren. Voor de woningen is de realisering van een geluidsluwe zijde van groot belang. Om die reden is de bouwmassa van de woningen opgedeeld in bouwblokken die te allen tijde een geluidluwe zijde hebben. Inverband met te verwachten geluidhinder bij de opgang naar de brug en nabij de scherpe hoek aan de noordzijde van De Taats is de eventuele woningbouw wat verder weg van deze plekken gesitueerd.

Inpandige fietsenstallingen

In elk blok moeten voor personeelsleden en bezoeker gemakkelijk te gebruiken fietsenstallingen aanwezig zijn. Deze worden inpandig

Luifel

Bij de woningbouw wordt er van uitgegaan dat een gemeenschappelijke tuin in de binnenhof ten behoeve van kantoorpersoneelén bewoners gerealiseerd moet kunnen worden. Bij de verdere randvoorwaarden wordt thans uitgegaan van kantorenbouw, gezien de grote onzekerheid of woningbouw op die locatie mogefijk is vanwege de hoge geluidsbelasting en aanwezige hindercontouren. Mocht alsnog voor woningbouw worden gekozen, dan zijn de stedenbouwkundigebasisvoorwaarden aanwezig. Nadere randvoorwaardenworden dan bepaald.

Atrium

Hoofdgebouw

Erf

Expediiiehroetpaden

Parkeergarage

Magazijn

l figuur 1U: Exploded View van De Taak

20

Stedenbouwkundig Plan Papendorp Noord iStedenbouwkundige visie

l

3.3 Nieuwerijn Noord

Omhet beeld van gebouwenin eenparklandschap te realiseren, bedraagt de bebouwde oppervlakte nooit meer dan 33%van de uitgegeven kavel. Met een uiterste bebouwingsgrens op de plankaart zijn delen van het groen gevrijwaard van bebouwing. De vrije zones zijn zo gekozen dat doorzichten van een W e maat gegarandeerd zijn. De bebouwingskaders zijn op verschillendewijze in te d e n : met één of meerdere bedrijvenin één of meerdere gebouwen. De vorm hiervanis, binnen de in de figuur met bebouwingshoogten aangegeven randvoorwaarden, in principe vrij te bepalen.

figuur 19: NleuwecijnNoord

Ten westen van De Taats Noord ligt het bedrijven- en kantorenterrein Nieuwerijn Noord, bestaande uit Nieuwe* I1 en DI. in Nieuwerijn worden hoogwaardige bedrijven gehuisvest, waarvan een relatief groot deel van de gebouwomvang (50%tot 70%)kantooroppervlakte is. Er wordt een beeld nagestreefd van gebouwen en gebouwcomplexenin een open parklandschap waarin de boombeplanting zich van het westen naar het oosten steeds meer verdicht. De gebouwen hebben een alzijdig representatief karakter. De gebouwen hebben geen buitenopslag en laad- en losactiviteitenbij de gebouwen worden aan het oog vrui de passant o-nttrokken.

figuur 20: Referentiebeeldenvan Nieuwerijn Noord

Het verschil tussen het stedelijk karakter van De Taats Noord en het parkachtig karakter van Nieuwerijn Noord wordt ook tot uitdrukking gebracht door een groene zoom van 10 meter breedte langs de bedrijven in Nieuwerijn I1 aan de Orteliuslaan. Deze zoomligt tegenover de stenen sfeer &toep,luifel en aaneengesloten bebouwing) van De Taats Noord. Hoewel 10 meter teruggelegen ten opzichte van de erfgrens aan de Orteliuslaan en vrij omgeven door groen, zijn de gebouwen wel in een rooilijn geplaatst om de belangrijke positie van de Orteliuslaan te ondersteunen. b

k u u r 21: Bebouwingshoogten en m2 BV0 Papendorp Noord

Stedenbouwkundig Plan Papendorp Noord iStedeaibouwkundige visie

21

Nieuwerijn II

L figuur 22: NieuwerijnII

flguur 23: ProfielNieuwerijnII

Oriëntatie

Bebouwingshoogten

In Nieuwerijn I1 zijn de kleinere percelen gesitueerd. In verband met de dominante rol van de Orteliuslaan als structurerend element in Papendorp zijn de gebouwen hier met hun voorzijde op de laan georiënteerd. Bij deze gebouwen staat het hoogste deel vanhet volume, meestal het kantoorgedeelte, in de rooilijn aan de Orteliuslaan. Achter deze eerste linie van kleinere bouwvolumes staat een tweede reeks van eveneens kleinere gebouwen in dezelfde orthogonale opstelling als de eerste linie. Deze gebouwen profiteren van het uitzicht op de centrale waterpartij.

De bebouwingshoogte in dit deelgebied wordt op minimaal 10 meter en maximaal 15 meter bepaald. Hierdoor krijgen de gebouwen een goede maat ten opzichte van de omringende bomen en wordt tevens De Taats (8 lagen hoog) zo helder mogelijk aan de horizon gepresenteerd, ofwel dit beeld wordt zo min mogelijkverú-oebeld met hoge gebouwen dicht op De Taats. Voor de twee locaties ten westen van het Taatsenplein wordt een uitzondering gemaakt: hier is de hoogte op 6 lagen (22 meter) vastgesteld. De bij de bedrijven behorende hallen mogen in

I

1

1 figuur 2C: ReferentiebeeldenNieuwerijn il

22 Stedenbouwkundig Plan Papendorp Noord

Stedenbouwkundige visie

principe onbeperkt worden gestapeld,zolang de aangegeven bebouwingshoogte niet wordt overschreden. Ontsluiting en parkeren

De bedrijven in Nieuwerijn Iì worden voor autoverkeer ontsloten via de Ptolemaeuslaan. Deze straat takt aan op de Blaeulaan, die is aangeslotenop de Orteliuslaan.In de noordelijke driehoek van Nieuwerijn is over een kortere afstand in een zelfde type ontsluitingtussen de Orteliuslaan en de Marinus van Tyruslaan voorzien. Er is een gezamenlijkeparkeervoorziening die centraal in het gebied is gelegen. De parkeervoorziening biedt plaats aan de helft van de parkeerbehoefte in Nieuwerijn 11. Er wordt gestreefd naar een zelfde parkeeroplossing als in Nieuwerijn I in Papendorp Zuid. De overige parkeerplaatsen dienen, net als de fietsenstalling, binnen de uitgegeven kavels te worden gerealiseerd, uit het zicht (bijvoorbeeld onder een overstek van een gebouw). De entrees van de gebouwen langs de Orteliuslaan zijn voor voetgangers en fietsers altijd vanaf deze laan te bereiken.

Nieuwerijn LI1

richting kunnen aannemen door een duidelijke contrasterende lengte- en breedtemaat. De complexen in dit deelgebied kennen ofwel een goede zichtbaarheid vanaf de snelweg, ofwel een bijzondere ligging aan de waterpartij. Bebouwingshoogten In Nieuwerijn 111is onderscheid gemaakt in de

figuur 25: Nieuwerijn III

Oriëntatie

Voor de gebouwen en gebouwcomplexen in Nieuwerijn I11 geldt dat de grote volumes een richting aannemen die het zicht vanaf de snelweg op de centrale 'ruggengraat' van Papendorp, De Taats, zo min mogelijk belemmert. Die richting is bepaald op 60"op De Taats en aangegeven op de plantekening. Dit uitgangspunt houdt tevens in dat deze grote volumes ook een

zone langs de snelweg en de zone ten oosten van de Van Deventerlaan.Voor deze laatstgenoemde zone geldt, net alsvoor Nieuwerijn 11, een maximale bouwhoogte van 15 meter, zodat De Taats goed zichtbaar blijft. Voor de zone langs de snelwegis dit gevaar van vertroebeling van het beeld op De Taats niet meer aanwezig en zijn hoogten van 30 tot 45 meter aangegeven voor de buitenste rand. Als wachters aan de rand van het park bepalen ze, zowel van buitenaf als van binnenuit, de omvang van Papendorp. Ookin Nieuwerijn IIIgeldt dat de bij de bedrijven behorende hallen in principe onbeperkt mogen worden gestapeld.

Ontsluitingen parkeren

AUe bedrijven in dit deelgebied worden ontsloten via de Van Deventerlaan, die zich door het gebied heen slingert. Elk cluster (een groep gebouwen binnen een aangegevenbebouwingsvlek) heeft in principe één toegang vanaf deze weg, maar wanneer er zich meerdere bedrijven binnen één cluster vestigen, bestaat de mogelijkheidvoor een tweede entree. Wat betreft parkeren geldt voor Nieuwerijn 111 dat de gebouwen dit binnen de cluster oplossen: meerdere bedrijven kunnen een gezamenlijke parkeeroplossingrealiseren, met dien verstande dat ook hier het parkeren binnen het hoofdvolume van het complex of ondergrondswordt opgelost. Fietsenstamgen moeten wél per gebouw in het bouwvolume worden gerealiseerd. Hier geldt de conditie dat bij de ondergrondse oplossing,waarbij het dak van de garage onder de footprint uitkomt en aansluit op het omringende landschap,het dak van de parkeergarage b

figuur 26: Referentiebeelden Nieuwerijn lli

Stedenbouwkundig Plan Papendorp Noord iStedenbouwkundige visie

23

figuur 22 Profiel Nieuwerijnlll

beplant moet h e n worden ais ware het een logische voortzetting van het aansluitende parklandschap, Deandergrondse oplosshg mag ook hier opgevat worden als een verborgen garage in een @oaiendlandschapwaarbij het dak van de garage -inclusief de leeflaag-boven het straatniveaumagworden opgetrokken. De hele &ster wordt dan omringd door een @ooi&g die overgaat in het dak van een garage (of een andere gebouwfunctie, zoals bedrijfs:M, m a g q n e n , etc.). Het helhgspercentage van deze glooiing mag gemiddeld niet meer dan 12,5%bedragen (plaatselijkmag de helling dus steiler, maar daar staat dan tegenover dat deze ddem minder steil moet worden vormgegeven).

C g w 2D: Enkegvanbedrijvenin NieuwednIII

24

stedenbouwkundig Plan PapendorpNoord B Stedenbouwkundige visie

Anrtritectuur De ikats Er wordt gestreeftinaar een sterke wederzijdse ondersteuning v m bebouwingsvorm en fnuchtingvan de buitmuime. De Taats wordt voorgesteld alseen ccEmpacte stedelijkebebauwingsvorm in een architectuur van hdog niveau. De bebouwing staat ap een pIatform van pleinen, bhentuinen en stoepen, ingekaderd door brede stedelijkelanen. Als barkmateriaal in de gevels moet gedacht worden aan een kleurrijke baksteen. Dit matedaalkomt inelk blok inwisselende kieurnuances terug. De gebouwen zïjn verder met moderne com~cti~materialen afgebouwd. Hierbij moet gedacht worden aan natuursteen, glas, roeatvrij staal, aluminium, geëmailleerdebeplatinp;en ceramische tegels. Afwerkingen en details zijn verzorgd. De vorm van de bebouwing wordt sterk ge&urd door de volumemggestie ïnhet stedenbomh d i g plan. De dalcvorm van de afzonderlijke gebouwen inDe Taats is overwegend plat. Terugspringen van de gevel is toegestaan. Voornaarde is ecbtczr dat de hao~sten dominante din de voorgevel van een bouwplan

niet meer dan een halve verdieping verspringt ten opzichte van de overwegende daklijn op 30 meter hoogte van De Taats als geheel. Boven de 30 meter zijn alleen opbouwen m bescheiden en teruggelegen vorm toegestaan ten behoeve van bijvoorbeeld technische installaties. De hoteltoren vormt in dit opzicht een uitzondering: hier is een hoogte van 60 tot 65 meter vereist. Deze toren staat (bijna) vrij op het Taatsenplein, middels een lager tussengebouw van maximaal 1 2 meter hoog is deze toren verbonden met de kop van de noordelijke Taats. Van deze hoteltoren wordt een architectuurcontrast gevraagd ten opzichte van de toren die op de ertegenover gelegen hoek in De Taats Zuid is gedacht (architectR. Stem). De voorwaarden omtrent de toepassing van gebakken materiaal in de gevel blijven daarbu welvan kracht. 'Massieve' en 'transparante'gevels

Er is sprake van afwisselend 'masieve' en 'transparante' gevels. Een massieve gevel staat voor een gevel, waarin baksteen het overwegende materiaal is en de ramen als perforatiesin het gevelvlak moeten worden opgevat. Transparante gevels staan voor vliesgevels, waarin dunne constructiedelen en vooral glas het gevebeeld bepalen. Met betrekking tot de verhouding tussen openheid en geslotenheid van de gevels, staan de 'gesloten' delen (de massa) voorgeschreven in de rooilijn. De gesloten geveldelen in de rooilijn presenteren zich als gevels met massa. De open gedeelten tussen deze gevels in staan naar achteren ten opzichte van de rooilijn en zijn zo transparant mogelijk. Geleding

Bijzondere aandacht dient te worden besteed aan de geleding, grafiek en textuur van de grote gevelvlakken. Tot circa 4.60 meter vanaf trottoirniveau is in het gevelbeeld een plint onder-

figuur 29: Beelden architectuur

scheiden die een ander karakter heeft dan het erboven gelegen gevelvlak. Al eerder is aangegeven dat een doorgaande luifel tegen de gevel moet worden aangebracht tussen de voorgevelrooQn van de naar voren staande hlokken en de uitgiftegrens. De vorm van de luifel mag per gebouw verschillen, de hoogte van de voorzijde van de luifel bevindt zich telkens op een vaste hoogte van 4.60meter boven trottoinweau. AKhiteduur Nieuwerijn

De gebouwen onderscheiden zich van elkaar met een eigen identiteit en architectuur. Bij de vorm van de gebouwen wordt gestreefd naar een eenvoudige hoofdvorm. Overdaad aan grootschalige plasticiteit is niet gewenst. De kwaiiteit van de architectuur wordt naast een zorgvuldige detailleringvooral gevonden in een materiaalen M e u r g e b d dat recht doet aande ligging in het groen. Ook hier wordt gestreefd naar functionele vormgevhg,representatief én sober, waarbij het arsenaal aan moderne constnictiematerialen aangevuld mag worden met 'natuurgke' materialen. Naast glas,beton, staal en aluminium en dergelijke is er ruimte voor toepassing van

hout, baksteen en natuursteen. Naast de naturel kleur die bij al deze materialen hoort, worden voor de afwerking *aard'-kleuren(terra, oker, sepia etc. maar ook zwart en wit) gesuggereerd. Artificiële kleuren worden geweerd.

Aan de dakvorm van de bebouwing worden, afgezienvan de voorwaarde van een eenvoudige hoofdvorm, geen strikte regels gesteld. Als het dakvlak zichtbaar is vanuit de omgeving dient het afdekkingsmateriaalin overeenstemming te zijn met het representatievekarakter van de gevels. Reclame-uitingenPapendorp

Reclame-uitingendienen integraal te worden opgenomen in de architectuur van het gevelvlak van het betreffende gebouw (dus niet op het dak). 4

Stedenbouwkundig Plan Papendorp Noord

Stedenbouwkundige visie

25

? De o ~ e n b a wruimte H00rdstUh4 4.1 Ambitie

Een belangrijke eigenschap van stedenbouwkundige plannenis dat deze over meerderejaren worden uitgevoerd. Het stedenbouwkundig plan moet meerdere, daarbij dikwijls nog onbekende, bouwwerken opnemen zonder atbreuk te doen aan de harmonieuze opzet en de interne samenhang. Het plan moet lenig genoeg zijn om veranderingen in de markt op te kunnen vangen. Een strategie voor een eenduidige inrichting van de openbare ruimte en de particuiiere kavels geeft het gebied een hoogwaardige, verzorgde uitstraling. Er is gekozen voor een groene inrichting van Papendorp, die het gebied een eigen identiteit en kwaliteit geeft. Een sterke identiteit maakt een flexibele inrichting mogelijk.

/,. ,:, ,.',,,,' ' ,.;K' #

I

*-

<

,;,,

,',e r ,

,,; " J*

.

r

A

f

'/'

De bezoeker van Papendorp bevindt zich bij binnenkomst vanaf de snelweg in een park. Grote bomen, in hoofdzaak eiken, bieden tussen de stammen door, doorzichten op de bedrijfsgebouwen. Papendorp is een kwalitatief hoogwaardige en bovenal groene bedrijven- en kantorenIocatie. Het park omvat een stedelijke kern. De Orteliuslaan en de Mercatorlaan, twee ruime lanen Iangs De Taats, vormen de groene dragers van Papendorp. Het stedelijk leven dat zich met de jaren zal ontwikkelen, speelt zich af langs deze assen, op brede trottoirs en aansluitende binnenpleinen en tuinen, onder vier rijen brede platanenkronen.

,

1 l

8

,

,..1-, 1

De bomenweiden in het bedrijvenpark kennen een geleidelijke gradatie in dichtheid. In Papendorp Zuid is dit als volgt vormgegeven. De kavels in Nieuwerijn I zijn beplant met aan26

Stedenbouwkundig Plan Papendorp Noord iDe openbare ruimte

l..!,

,l l !! -; , L /

figuur 30: InrîchiingsplanPapendorp p oord

8

,

eengesloten groepen bomen. Hier vormen de bomen een gesloten, groene achtergrond voor de gebouwen. De coulissen geven een indirect zicht vanaf de rijksweg A12 en de Papendorpseweg op de locatie. De Cope Noord is beplant met boomgroepenin een bloemrijk gazon. Over de weides zijn doorzichten naar het Amsterdam Rijn kanaal. De Cope Zuid is dichter beplant. Een weide met bomen voegt zich tussen de gebouwen en sluit aan op de bomen in het talud van de M .

I

De Taats Noord

Nieuwerijn II

Nieuwerijn I11

I

In Papendorp Noord worden de bomenweiden, zoals deze zijn voorgesteld in Papendorp Zuid, voortgezet. in Nieuwerjjn I1 wordt, in aansluiting op Nieuwerijn I in Papendorp Zuid, het beeld met aaneengesloten groepen bomen doorgezet langs de Orteliuslaan.Zo ontstaat er een eenheid in de laan met enerzijds de stedelijke wand van De

figuur 32: Gradatie van dichtheid bomen

Taats Noord en anderzijds het dichte bladerdak van Nieuwerijn U. De boomweiden rond de Van Deventerlaan in Nieuwerijn 111 zijn vergelijkbaar met die van De Cope Zuid en sluiten aan op de taluds in de overgang tussen de A2 en de A12. De Van Deventerlaan slingert tussen de boomgroepen door en biedt wisselende doorzichten op het water en de omgeving.

figuur 31: Moeraseik,plataan en zomereik

In heel Nieuwerijn Noord wordt gestreefd naar een zo groot mogelijke toegankelijkheid van het parklandschap. Hekwerken worden niet toegestaan; er ontstaat een openveld met bomen als drager voor de verschillende vormen van architectuur. Indien tuinen worden aangelegd, zijn deze omsloten door bebouwing. Deze tuinen zijn bijvoorbeeld gesitueerd op binnenplaatsen,

in atria of patio's van gebouwen en worden geheel aan de inzichten van de gebruikerdeigenaren overgelaten.

4.2 Strategielspelregels Het parkkarakter van Nieuwerijn Noord biedt een aantrekkelijkwerkmilieu en tevens (extensieve) recreatieve mogelijkheden. Om de samenhang te waarborgen is een aantal algemene spelregels geformuleerdvoor de inrichting van de parkachtige gebieden in Nieuwerijn Noord en een aantal specifieke spelregels voor Nieuwerijn II en Nieuwerijn U[I. De strategie houdt het midden tussen het formuleren van randvoorwaarden en het maken van een inrichtingsplan. Hiermee zal onafhankelijk van de vorm, grootte en uitstraling van de toekomstige bebouwing b het gewenste, groene werkmilieu ontstaan.

Stedenbouwkundig Plan Papendorp Noord i De openbare ruimte

27

Voor de inrichtingvan de parkachtige gebieden in Nieuwerijn Noord geldt een aantal algemene spelregels: e bij aanplant hebben de bomen een stamomtrek van minimaal 18-20 centimeter en worden ze voorzieb van 3 boompalen, goede boomgrond en beluchting. e vanwege de gewenste doorzichten tussen de gebouwen en boomgroepen zijn struiken en heesters niet toegestaan. e onder de bomen wordt een kruidenrijk grasmengsel gezaaid. e in een zone van 10 meter om de gebouwen en 5 meter langs de wegen wordt het gras intensief gemaaid (gazon). Het overige gras wordt slechts enkele malen per jaar gemaaid en ontwikkelt zich tot een kleurrijke kruidenweide. Stedenbouwkundige lay-out

e de kavels worden niet omgeven door een hek. e alle parkeervoorzieningen zijn uit het zicht en bevinden zich binnen (onder) de uiterste bebouwingsgrens van de gebouwen.

Daarnaast gelden specifieke spelregels voor de twee deelgebieden,Nieuwerijn 11en 111. Nieuwerijn 11

In NieuwerIjn II ontstaat een couiissenlandschap. Doordat een derde van de kavels beplant wordt met dicht op elkaar staande bomen ontstaat het beeld van een bos waaruit gaten zijn gehakt, waarin de gebouwen worden geplaatst. De gebouwen zijn georiënteerd op de wegen. Het groen is een compacte achtergrond.

Te beplanten terrein

Boomgroepen

Specifieke spelregels Nieuwerijn 11: e 30% van de kavel aaneengesloten beplanten met bomen. De bomenclusters worden of achter op de kavel of aan een van de zijkanten van de kavel geplant. e op het overige deel van de kavel worden solitair bomen aangeplant. e de beplanting bestaat voor 80%uit zomereiken (Quercusrobur) en voor 20% uit Amerikaanse eiken (Quercusd r a ) . e de maat van de bomen (stamomtrek)is 18-20 cm. e de plantafstand is 5 meter. e de bomen staan dicht op de wegen en het bedrijfsgedeelte van de gebouwen. e uitgaande van een kroondiameter van 10 meter betekent dit voor het beplante deel van de kavel 67 bomen per hectare. Voor de kavel als geheel is de dichtheid 20 bomen per hectare. e parkeren vindt voor 50% plaats binnen (onder) de uiterste bebouwingsgrensvan de gebouwen (uit het zicht) en voor 50%in een gemeenschappelijke parkeervoorziening. Nieuwerijn 111

L figuur 33: Spelregels NieuwerijnII

28

Stedenbouwkundig Plan Papendorp Noord

De openbare ruimte

In Nieuwerijn 111worden bomen in groepen geplant. De kroonprojectie van de bomen neemt in totaal 20% van de oppervlakte van de kavel in beslag. De boomgroepen staan verspreid over de niet bebouwde ruimten op de kavels. Het beeld dat ontstaat is van een park op een tapijt van groen gras. In de parkeergarages zijn vides opgenomen, waardoor het zonlicht en de buitenlucht in de garages kan doordringen. In de vides staan grote bomen en het maaiveld rondom de garages gaat geleidelijk over in het maaiveld van de groene daken, zodat overal om de gebouwen een zelfde campus-achtiggebied ontstaat. AUe kavels hebben een (semi-)openbaarkarakter. Doordat de kavels niet fysiek van elkaar zijn