Ter informatie - Ontwikkelingsvisie Centrale Zone (2005).pdf

– Een solitair fietspad die het (deels) voormalige tracé van de 150 kV-leiding volgt (Megawattipad) – Een solitair fietspad langs het Amsterdam-Rijnkanaal. Naast deze hoofdfietsroutes zijn nog enkele andere noodzakelijke fietsverbindingen indicatief aangegeven op de kaart Fietsverkeer. De maaswijdte van de hoofdfietsroutes is 450 tot 600 meter. De meeste komen samen in Leidsche Rijn Centrum, zodat ze het centrum vanuit alle windrichtingen ontsluiten. Alle fietsroutes moeten aantrekkelijk, veilig, comfortabel, samenhangend en rechtstreeks zijn. Hoofdfietsroutes hoeven niet in alle gevallen vrijliggend te zijn. Hiervoor zijn op stedelijk niveau ontwerpeisen vastgesteld in de Nota “Verder met de Fiets”. Het omgekeerde is evenmin waar: niet ieder vrijliggend fietspad is een hoofdfietsroute.

Ontwikkelingsvisie Centrale Zone 2005

33

Fiets verkeer

34

Ontwikkelingsvisie Centrale Zone 2005

In principe zijn in verband met de sociale veiligheid alle hoofdfietsroutes tevens belangrijke verbindingen voor voetgangers. Een uitzondering geldt voor de Fietsboulevard, waar de fietser als de belangrijkste weggebruiker wordt beschouwd. Bij de uitwerking van de plannen voor de Centrale Zone zal er extra aandacht zijn voor de voetgangersroutes met het oog op de hoogteverschillen.

3.5.4. Parkeren Zoals elders in Leidsche Rijn is het uitgangspunt dat de parkeerbehoefte zodanig wordt gefaciliteerd dat – ondanks het toenemende autobezit – de openbare ruimte zoveel mogelijk wordt ontzien. Parkeren behoort plaats te kunnen vinden op daartoe geschikte plekken, die dan ook in voldoende mate aanwezig dienen te zijn. In de verblijfsruimte behoort de auto het beeld niet te domineren. De parkeernormen voor de Centrale Zone zijn – evenals de te hanteren telwijze – vastgelegd in de Actualisatie Ontwikkelingsvisie 2003 en passen binnen de in de Nota Parkeernormen vastgestelde bandbreedten. In het gebied grenzend aan de A2 en met name in Leidsche Rijn Centrum is sprake van intensief ruimtegebruik, waarbij het gebruik van de openbare ruimte als ontmoetingsplaats centraal staat. Nabij de A2 bestaat de kans het parkeren in de hoogteverschillen op te lossen. Van deze kans zal optimaal gebruik worden gemaakt. De organisatie van het parkeren vraagt in Leidsche Rijn Centrum om specifieke aandacht omdat door de verscheidenheid aan functies dubbel gebruik van parkeerplaatsen mogelijk is. In het bijzonder voor kantoren en winkels is dit goed uitvoerbaar.

Ontwikkelingsvisie Centrale Zone 2005

35

Maaiveld

36

Ontwikkelingsvisie Centrale Zone 2005

3.6. Maaiveld Op de kaart Maaiveld is aangegeven welke delen van de Centrale Zone een ingrijpende wijziging van het maaiveld zullen ondergaan. Doordat de integratie van de A2 ontstaat een overkapping die in het stedelijk landschap wordt ingepast door te spelen met de hoogteverschillen. In principe worden de hoogteverschillen in Leidsche Rijn Centrum opgevangen in gebouwde constructies. In het overige gebied tussen het Amsterdam-Rijnkanaal en de A2 zal het hoogteverschil worden overbrugd in een glooiend maaiveld. Dat gebeurt ook in Hogeweide, waarbij het middendeel van de locatie een tussenniveau zal krijgen, aansluitend bij de gronddepot die daar nu al is gerealiseerd. In Leidsche Rijn Centrum en in Hogeweide heeft in ieder geval de omgeving van de drie in te passen boerderijen het huidig maaiveld als uitgangspunt. Bij het overbruggen van de hoogteverschillen zal zorgvuldig worden ontworpen op toegankelijkheid, hetgeen in ieder geval leidt tot specifieke ontwerpopgaven in aansluiting op de hogere delen van Leidsche Rijn Centrum en bij de hardere overgangen van Overtuin en het verlengde Amaliapark. Door de het hoogteverschil tussen het dek van de A2 en de spooronderdoorgang bij Station Leidsche Rijn Centrum ontstaat daar eveneens een specifieke ontwerpopgave, waarbij een tussenniveau wordt gehanteerd.

Tussen de Stadsweg en de A2 ten zuiden van Hooggelegen leiden de hoogteverschillen eveneens tot een verhoogd maaiveld met een geleidelijke overgang naar huidig maaiveld ten westen van de Stadsweg.

3.7. Water Ook het water in de Centrale Zone structureert het plangebied. Op de kaart Watersysteem is te zien dat in de Centrale Zone ten westen van de A2 op twee plaatsen rekening moet worden gehouden met een overgang van het hoge naar het lage systeem dat Leidsche Rijn kent: nabij het spoor en in Rijnvliet/Strijkviertel. In Leidsche Rijn loopt een hoofdwatergang deels langs de Rijnkennemerlaan (in Parkwijk) en via de Burgemeester Verderlaan naar een kruising met de Leidsche Rijn. Die verbindingen liggen vast. Vanaf de noordkant van het spoor loopt de hoofdwatergang langs de Verbindingsweg, waarna er voor is gekozen de hoofdwatergang tevens scheidend element te laten zijn tussen Leidsche Rijn Centrum en Grauwaart. De mogelijkheden tot afwatering op het oppervlaktewater moeten in deze omgeving worden vergroot. In Strijkviertel en Rijnvliet loopt de hoofdwatergang om Sportpark Rijnvliet heen. Ook daar dient voldoende oppervlaktewater te worden toegevoegd. De afwatering van de A2 geschiedt ten noorden van de Leidsche Rijn op het Amsterdam Rijnkanaal. Ten zuiden van de Leidsche Rijn wordt het water aan de oostkant afgevoerd naar het gebied ten zuiden van de A12. Ten westen van de A2 bij Hooggelegen is de realisatie van een los van het watersysteem te houden waterpartij noodzakelijk. Het gebied ten oosten van de A2 heeft z’n eigen waterregime.

Ten behoeve van de afwatering van Leidsche Rijn Centrum is toevoeging van oppervlaktewater in Overtuin noodzakelijk. De nota “Nieuwe Stad, Schoon Water” is voor de waterhuishouding uitgangspunt.

Ontwikkelingsvisie Centrale Zone 2005

37

Watersyteem

38

Ontwikkelingsvisie Centrale Zone 2005

3.8. Kabels en leidingen In de Centrale Zone is een tweetal leidingentracés van betekenis voor de stedenbouwkundige opzet. De 150 kV-leiding in Hogeweide en Leidsche Rijn Centrum zal verdwijnen. Momenteel wordt gewerkt aan het onderbrengen van deze leidingen in een nieuw ondergronds tracé, dat onder de Rijnkennemerlaan door via de oprijlaan van Park Grauwaart doorloopt naar het viaduct van de Verbindingsweg onder het spoor, de Verbindingsweg naar de reeds geboorde tunnel onder de A2. Te zijner tijd zal in overleg met belanghebbenden nader worden bepaald of ook de 150 kV-leiding in Strijkviertel en Rijnvliet ondergronds wordt gebracht. In Rijnvliet en Strijkviertel vormt de aanwezigheid van de Rijnkennemer watertransportleiding een mogelijke belemmering voor stedelijke ontwikkeling. Bij nadere planvorming zal per tracédeel een afweging worden gemaakt over eventueel te nemen maatregelen.

3.9. Milieu 3.9.1. Geluid De Wet Geluidhinder geeft aan dat naast de rijksweg woningen of ander geluidsgevoelige bestemmingen kunnen worden gerealiseerd bij een geluidsbelasting tot 55 dB(A). Tot 50 dB(A) kan vrij worden ontwikkeld; bij een geluidsbelasting op de gevel tussen 50 en 55 dB(A) dient ontheffing te worden gevraagd bij de provincie. Aan het verlenen van ontheffingen worden voorwaarden gesteld; zo moet elke woning een geluidsluwe gevel hebben. Voor interne wegen en voor spoorlawaai gelden andere geluidsnormen. Geluidsnormen Voorkeursgrenswaarde

Max. ontheffingswaarde

Rijksweg A2

50 dB(A)

55 dB(A)

Stadsweg of interne weg (50 km)

50 dB(A)

60 dB(A)

Spoor

57 dB(A)

70 dB(A)

Deze normen gelden voor woningen of ander geluidsgevoelige bestemmingen, zoals delen van scholen. Voor kantoren, bedrijven, winkels etc. gelden geen beperkingen vanuit de Wet Geluidhinder. In het kader van het Bestemmingsplan Leidsche Rijn 1999 zijn door de Provincie reeds ontheffingen verleend van de voorkeursgrenswaarden. Het aantal verbruikte ontheffingen wordt jaarlijks teruggemeld aan de Provincie. Bij het verzoek om ontheffingen is voor de Centrale Zone uitgegaan van ruim 1300 woningen met ontheffing. De voornaamste bronnen van verkeerslawaai in het gebied worden nu gevormd door het Spoor, de A2 ten noorden van het spoor, de twee open gaten van 150 meter in het dek van de A2, de A2 ten zuiden van het dek, de A12, de Stadsweg, de Noordelijke Stadsas, de Verbindingsweg en de Verlengde Langerakbaan. De wijze van inpassing van de A2 zorgt er voor dat het verkeerslawaai van de A2 in de Centrale Zone tot een minimum wordt beperkt. De hinder van verkeerslawaai is door het kleiner worden van de open delen in het dek verder afgenomen. De gaten worden bovendien omgeven door geluidsschermen waardoor tot op 45 meter uit het hart van de A2 55 (dB(A) kan worden gerealiseerd. Bij het noordelijke gat zal dit verder worden geneutraliseerd door middel van afschermende geluidsongevoelige functies. Bij het zuidelijke gat zal

Ontwikkelingsvisie Centrale Zone 2005

39

dat in beperkte mate het geval kunnen zijn. De resterende hinder wordt daar hanteerbaar gemaakt door toepassing van dove gevels in combinatie met de inzet van ontheffingen. Vanwege de woningbouw in Terwijde dient ten noorden van het spoor een afsluitende bebouwing plaats te vinden van minimaal 12,5 meter hoogte vanaf De Wetering-zuid tot aan het spoor. De Stadsweg zal even wel, komende uit De Wetering, parallel aan de A2 komen te liggen. Dit houdt in dat er een ‘gat’ in de geluidsafscherming ontstaat. In het kader van de planvorming Leidsche Rijn Centrum zal worden nagegaan op welke wijze de gevolgen van dit gat op de achterliggende woningbouw in Terwijde kan worden beperkt. Het spoorweglawaai zal worden opgevangen door geluidsongevoelige bestemmingen, eventueel aangevuld met het toepassen van dove gevels. Ten zuiden van het dek zal de A2 tot aan het Taatse Viaduct worden begeleid door geluidsschermen. Voor dit deel geldt eveneens dat van de A2 ten zuiden van de overkapping ten behoeve van geluidsgevoelige functies in Leeuwensteijn en Rijnvliet. Daarnaast wordt, om Rijnvliet verder te vrijwaren van verkeerslawaai, bij het Taatse Viaduct enige afschermende bebouwing opgericht. Door de wettelijk geldende afstandscriteria nauwkeurig toe te passen wordt de woningbouw in Rijnvliet gevrijwaard van geluidhinder van de A12.

De geluidsbelasting vanwege het verkeer op interne hoofdwegen wordt aanzienlijk beperkt door geluidsreducerend asfalt toe te passen. In voorkomende gevallen zullen geluidsongevoelige bestemmingen worden toegepast, met name in Leidsche Rijn centrum en op de aansluitingen van hoofdwegen. Woningen langs de Noordelijke en Zuidelijke Stadsas en de Stadsweg moeten zodanig worden uitgewerkt dat ze een geluidsluwe gevel krijgen en zo afscherming bieden aan de achterliggende woningen. Verwacht wordt dat in de Centrale Zone voldoende ontheffingen beschikbaar zijn.

3.9.2. Luchtkwaliteit Algemeen Gezondheid van inwoners en dus de luchtkwaliteit is voor overheden een belangrijke zorg. Daarom zijn er strenge normen voor en daarom worden er veel maatregelen genomen om de luchtkwaliteit te bewaken. De belangrijkste en meest effectieve maatregelen zijn zogenaamde bronmaatregelen; zoals het verplicht stellen van roetfilters voor auto’s met dieselmotoren. Deze maatregelen moeten komen van het Rijk en de EU. Het Kabinet heeft in de afgelopen maanden EUR al 800 miljoen extra uitgetrokken voor verbetering van de luchtkwaliteit. Aanvullend daarop neemt ook de gemeente Utrecht binnen haar mogelijkheden lokale maatregelen om de luchtkwaliteit in de stad te verbeteren. Specifieke maatregelen die Utrecht neemt en in de afgelopen periode ook al deels genomen heeft zijn groene golven voor autoverkeer, de grootste LPG-busvloot van Nederland, de schoonst mogelijke stadsbussen met roetfilters, verkeersdosering op kwetsbare plekken, de verkeersmilieukaart en het opnemen van milieueisen in de OV-concessies. De gevolgen voor de luchtkwaliteit worden ook altijd meegenomen in alle plannen en projecten. In de RO-procedures worden de plannen daarop getoetst. De Nederlandse wetgeving maakt het op het moment moeilijk om de voortgang van bouw- en infrastructurele projecten op een evenwichtige wijze te combineren met zorg voor de luchtkwaliteit.

Dit probleem wordt algemeen onderkend. Daarom werkt het Rijk aan aanpassing van de regelgeving. Utrecht bemoeit zich daar actief mee om te zorgen dat regels in de praktijk werkbaar zijn. Een nieuw element is saldering: compenserende maatregelen als een plan leidt tot verslechtering van luchtkwaliteit. Aan saldering zijn voorwaarden verbonden en hoe het kan worden toegepast, zal vooral in de praktijk moeten blijken.

40

Ontwikkelingsvisie Centrale Zone 2005

Ten aanzien van de bestuurlijke modelkeuze voor de A2-Integratie in Leidsche Rijn in het rapport “Licht aan het eind van de tunnel” d.d. december 2001, opgesteld door prof ir. K. Rijnboutt (van De Architectengroep, Amsterdam) en F.W. Brouwer (Arcadis). Dit is gebeurd in opdracht van de gemeente Utrecht/Projectbureau Leidsche Rijn, Rijkswaterstaat, directie Utrecht en het Ministerie VROM, inspectie VH Utrecht. Uit de betreffende stukken, opgesteld onder andere op grond van windtunnelonderzoek, blijkt dat op 50 meter van de wegrand (bij de open delen) alle modellen voldoen aan de grenswaarden voor de jaargemiddelde concentraties van 40 microgram/m3 van NO2 en fijnstof. De nieuwe ontwikkelingen met betrekking tot de wetgeving over luchtkwaliteit en de bijbehorende landelijke discussie worden afgewacht. De resultaten zullen te zijner tijd worden verwerkt bij de verdere planontwikkelingen in de Centrale Zone. Intussen wordt in opdracht van Rijkswaterstaat, rekening houdende met het nieuwe Besluit Luchtkwaliteit, nieuw onderzoek verricht naar de gevolgen voor de luchtkwaliteit van de nieuwe A2 als zodanig.

3.9.3. Externe Veiligheid Het gaat hier om externe veiligheid ten gevolge van transport van gevaarlijke stoffen over de A2, waarbij met name LPG als norm geldt. Bij externe veiligheid moet rekening worden gehouden met de normen voor plaatsgebonden risico en de oriënterende waarde voor groepsrisico. Voor het vaststellen van het risico moet worden gekeken naar de meest kritische kilometer. Van de oriënterende waarde kan eventueel af worden geweken mits goed onderbouwd. De normen voor het plaatsgebonden risico worden bij de A2 nergens overschreden volgens het rapport van Rijkswaterstaat. Hier komen daarom geen beperkingen voor bebouwing uit voort. Met andere woorden, er kan direct naast de A2 met behoorlijke dichtheid worden gebouwd zonder de plaatsgebonden norm te overschrijden. De norm voor groepsrisico ligt iets kritischer. Hier komen wel beperkingen uit voort. In de planuitwerking zal moeten worden gezocht naar een optimale verhouding tussen enerzijds bouwen langs de Stadsweg ten noorden van het spoor en anderzijds bouwen op en langs de A2-kap.

3.9.4. Zonering bedrijven In de Centrale Zone dient in een drietal gevallen rekening te worden gehouden met geluidzonering als gevolg van industrielawaai. Het betreft de geluidsruimte voor bedrijven op de gezoneerde bedrijfsterreinen Lageweide, Oudenrijn en Papendorp. Indien er bij nadere uitwerking van Strijkviertel voor wordt gekozen om vestiging van een inrichting die behoort tot categorie 2.4 van het Inrichtingen en Vergunningenbesluit Milieubeheer toe te staan zal de dan noodzakelijke zonering van het bedrijfsterrein zodanig worden gekozen dat de woningbouw in Rijnvliet gerealiseerd kan worden zonder dat daarvoor ontheffing van de voorkeurgrenswaarden als gevolg van industrielawaai noodzakelijk is. Lageweide Ten noorden van het spoor valt de Centrale Zone binnen de geluidscontouren van bedrijventerrein Lage Weide. Binnen de geluidszone moet altijd geluidsonderzoek worden gedaan. Woningbouw binnen de 50 dB(A) contour is toegestaan, tussen 50 en 55dB(A) is toegestaan met ontheffing van de provincie. Oudenrijn Ten westen van de Strijkviertelplas strekt zich de zonering uit van bedrijfsterrein Oudenrijn. Binnen deze zone zijn in de Centrale Zone geen geluidsgevoelige bestemmingen gepland.

Ontwikkelingsvisie Centrale Zone 2005

41

Aan de noordzijde van de Strijkviertelplas dient wel rekening te worden gehouden met het gegeven dat langs de Strijkviertelweg in Oudenrijn categorie 4 bedrijvigheid is toegestaan. Bij het bepalen van de grens van de woningbouwontwikkeling in Rijnvliet is daarmee rekening gehouden. Papendorp De vastgestelde geluidszone voor bedrijventerrein Papendorp heeft geen consequenties voor de woningbouw in Rijnvliet. Zolang het bedrijf KWS in Papendorp is gevestigd kan in Leeuwensteijn-zuid geen woningbouw plaats vinden. Inpassing van Nedal wordt in overleg met het bedrijf zodanig voorbereid dat de vanwege de aanwezigheid van dat bedrijf bestaande beperkingen voor de woningbouw in Leeuwensteijn-noord en zuid zoveel mogelijk in overeenstemming worden gebracht met de functiekaart.

3.9.5. Geuremissie Er is apart beleid vastgesteld aangaande de geuremissie. In de Centrale Zone dient hiermee rekening te worden gehouden ten aanzien van SaraLee/ Douwe Egberts. De geurcontouren van deze emissie reiken over het Amsterdam Rijnkanaal en kennen restricties voor de bouwhoogtes. Tot circa 250 meter vanaf de oever van het Amsterdam Rijnkanaal geeft de geur van Douwe Egberts een beperking aan de toegestane bouwhoogte. Deze varieert van circa 30 meter aan de oever tot 80 meter ter hoogte van de contourgrens.

42

Ontwikkelingsvisie Centrale Zone 2005

Programma De stad bestaat uit het openbaar gebied en de uitgeefbare terreinen. De structuur van de stad ervaar je vooral in de openbare ruimte. Bovendien draagt de openbare ruimte bij aan het creëren van specifieke plekken en aan het onderscheid tussen gebieden. Je ergens thuis voelen is dus gerelateerd aan het publieke domein, maar komt in ieder geval tot uiting in de gebouwde functies. De openbare ruimte mag nog zo mooi en prettig leesbaar zijn, als de woning je niet bevalt dan houdt het op.

De Centrale Zone is het meeste stedelijke deel van Leidsche Rijn. Je ervaart er meer drukte. Er zijn meer mensen op straat. Er staan hogere gebouwen. Er staan meer hoge gebouwen. De wegen zijn breder. Er wordt niet alleen gewoond. Soms is de woonfunctie zelfs niet eens het belangrijkst. Mensen die niet in het gebied wonen hebben er toch iets te zoeken: Leidsche Rijn Centrum, Sportpark Rijnvliet, Overtuin met z’n spectaculaire zicht op het drukke centrum, het park op het A2-dek, de verschillende functies langs het A2-dek. De mensen die er willen wonen zoeken niet alleen de rust van een thuisbasis maar ook de dynamiek, de diversiteit, de contrasten van de stedelijkheid. In de openbare ruimte en in de gebouwen.

Een belangrijke doelstelling van de ontwikkeling van Leidsche Rijn is het zorgen voor een voorraad gebouwen waar Utrecht op zit te wachten. Woningen, kantoren, bedrijven, voorzieningen die de mensen die er gebruik van maken een vertrouwd gevoel geven. Woningen, kantoren, bedrijven en voorzieningen die samen een stad vormen.

Ontwikkelingsvisie Centrale Zone 2005

43

4.1. Wonen Mensen hebben verschillende voorkeuren en leefstijlen en dus een uiteenlopende vraag naar type woningen en woonmilieus. Tegen die achtergrond zijn in de “Visie Wonen 2030” woonconsumenten ingedeeld in zogenaamde ‘woonbelevingsgroepen’. Het instrument van de woonbelevingsgroepen wordt toegepast om in de planvorming beter aan te kunnen sluiten bij de vraag van de hedendaagse woonconsument. In de “Structuurvisie Utrecht” is aangegeven dat vanuit stedelijke optiek de Centrale Zone A2 met name centrumstedelijke woonmilieus zou moeten bieden. Dit sluit goed aan bij enerzijds de behoefte aan woonmilieus op stedelijk niveau en anderzijds de specifieke kenmerken van het gebied rond de A2. Eén van de charmes van wonen in een stedelijke omgeving is de mogelijkheid om te kiezen voor een meer of minder individuele leefstijl en voor sociale banden en actieve deelname aan activiteiten in de eigen omgeving dan wel buiten de directe woonomgeving. Aangezien sociale samenhang vooral daar ontstaat waar mensen zich thuis voelen in de wijk, zou de geboden variatie niet mogen ontaarden in versnippering. Mensen voelen zich veilig binnen de eigen sociale groep. Voorwaarde voor zich ergens thuis voelen is dat er voldoende mensen in de buurt wonen met dezelfde normen, waarden en levensstijl. Dat neemt niet weg dat mensen uitgedaagd mogen worden om kennis te nemen van andere leefstijlen.

Het gebied rond de A2 biedt kansen te over om mensen zich thuis te laten voelen in een omgeving vol levendigheid en bijzondere plekken. Dat geldt bijvoorbeeld voor de groeiende groep jongeren in Leidsche Rijn, voor het toenemende aantal ouderen onder de bevolking én voor bewoners met een verscheidenheid aan culturele achtergronden. De Centrale Zone zal voor deze groepen een aantrekkelijk woongebied zijn. Bij de samenstelling van het woningbouwprogramma in de Centrale Zone wordt gestuurd op een zorgvuldige mix tussen clustering en menging van woningtypen. Clustering zorgt ervoor dat nieuwe bewoners mensen van de eigen sociale groep tegenkomen. Menging zorgt ervoor dat nieuwe bewoners mensen van andere sociale groepen tegenkomen. Belangrijk bij menging is te zorgen dat de beoogde bewonersgroepen in een wijkje bij elkaar passen. De Centrale Zone zal een woningbouwprogramma kennen dat afwijkt van hetgeen tot nu toe in Leidsche Rijn op de markt is gezet. Nog sterker dan al is aangegeven in de “Ontwikkelingsvisie 1997” zal worden ingezet op de centrumstedelijke woonmilieus.

Bij deze aanscherping van het woningbouwprogramma voor de Centrale Zone is niet alleen gekeken naar de gebiedskenmerken en de gewenste sociale structuur, maar ook naar de mate waarin de woningbouwproductie in Leidsche Rijn kan bijdragen aan het creëren van de juiste omstandigheden om te komen tot herstructurering van het bestaand stedelijk gebied van Utrecht.

4.1.1. De Utrechtse woningmarkt De centrale ligging van Utrecht in Nederland en de landelijke omgeving maken Utrecht al jaren tot een gewilde woonplaats. De aantrekkingskracht van Utrecht leidt evenwel tot een grote druk op de woningmarkt. Zelfs met de bouw van Leidsche Rijn blijft de verwachting dat de druk op de Utrechts woningmarkt in de komende jaren groot blijft. Die druk leidt tot hogere huizenprijzen. Vooral voor jongeren, starters op de woningmarkt, en kleine huishoudens is het lastig om zelfstandige woonruimte te vinden. Ongeveer de helft van de vraag naar woningen in de stad Utrecht komt vanuit deze drie groepen. In de “Visie Wonen 2030” (DSO, 2004) is een drietal ontwikkelingen voorzien die de omvang en samenstelling van de woonbelevingsgroepen in Utrecht beïnvloeden.

44

Ontwikkelingsvisie Centrale Zone 2005

– Het aantal ouderen zal toenemen als gevolg van de vergrijzing. Ouderen zitten met name in de ‘gesettelde idealisten’, en in afnemende mate binnen de ‘huiselijken’, en ‘gemeenschapsgezinden’. – Het aantal huishoudens in de hogere inkomensklasse neemt toe. Zij zijn vooral terug te vinden in de groepen ‘gesettelde idealisten’, en ‘gehaaste middenklassers’. – Jongeren, starters op de woningmarkt, en kleine huishoudens blijven een grote vraag uitoefenen, deels veroorzaakt door de constante instroom van studenten. Zij vallen voornamelijk binnen de groepen ‘actieve idealisten’, en ‘tolerante socialisers’. De toekomstige vraag naar woningen in Utrecht komt voornamelijk uit de actieve individualisten, gesettelde idealisten, gehaaste middenklassers en tolerante socialisers. Dat betekent dat er kansen liggen in de woonmilieus waar deze woonbelevingsgroepen naar zoeken. – Actieve individualisten zoeken met name naar centrumstedelijke woonmilieus. Zij hebben een voorkeur voor gestapelde woningbouw op locaties in en nabij knooppunten in de stad met veel (stedelijke) voorzieningen. Het merendeel zijn een of twee persoonshuishoudens. Gezien de relatief hoge opleiding en jonge leeftijd is het een qua verhuisbeweging mobiele groep. – Gesettelde idealisten hebben een brede voorkeur aan woonmilieus; dorpsrand/landelijk, groenstedelijk of centrumstedelijke woonmilieus.

Zij zijn in ieder geval op zoek naar een grotere woning, liefst met tuin of luxe appartement, in het duurdere segment. Locatievoorkeuren zijn wijken aan de rand van de stad of aan de rand van een centrum (herenhuis). – Gehaaste middenklassers kijken vooral naar dorpsrand/landelijk en groenstedelijke woonmilieus. Laagbouw in een kindvriendelijke omgeving (huishoudens met kinderen) nabij buurtvoorzieningen als supermarkt, kinderopvang en scholen zijn belangrijke factoren. – Tolerante socialisers zijn gericht op een groenstedelijk of centrumstedelijk woonmilieu. Zij zoeken laagbouw nabij buurtvoorzieningen (huishoudens met kinderen). Deze groep is vaak gericht op een levendige buurt op een locatie net buiten het echte centrum. In de Visie Wonen 2030 wordt geconstateerd dat de stad nauwelijks groenstedelijke woonmilieus heeft, maar dat daarin met de lopende en reeds geplande productie in Leidsche Rijn verandering wordt aangebracht. Daarnaast zijn in Utrecht de buitencentrummilieus reeds goed vertegenwoordigd. Als de voorraad en de geplande productie in ogenschouw worden genomen komen de centrumstedelijke en dorpsrand/landelijke woonmilieus minder goed aan bod. Bij het op gang brengen van nieuwe productie zal Utrecht zich daarom richten op centrumstedelijke woonmilieus, dorpsrand/landelijke woonmilieus en (hoewel in mindere mate) groenstedelijke woonmilieus.

4.1.2. Wonen in de Centrale Zone De hierboven beschreven ontwikkelingen op de woningmarkt alsmede de kansen vanuit het gebied zelf leiden tot de volgende doelen die we voor ogen hebben met de Centrale Zone. 1. De Centrale Zone kent een gedifferentieerde bevolkingsopbouw, hetgeen inhoudt dat diverse woongroepen, leeftijden en leefstijlen vertegenwoordigd zijn én bij elkaar passen. 2. De nadruk ligt op groepen die zich aangetrokken voelen tot een (centrum)stedelijke woonomgeving en een bijdrage leveren aan de levendigheid en het functioneren van stedelijke voorzieningen. 3. De Centrale Zone is bij uitstek een geschikte locatie voor de doelgroep starters, kleine huishoudens en jongeren, vanwege het stedelijke karakter en de voorzieningen die daarbij horen en waartoe deze doelgroep zich aangetrokken voelt. Dit biedt tevens een unieke kans voor Utrecht om huisvesting te bieden aan de grootste groep woningzoekenden in Utrecht.

Ontwikkelingsvisie Centrale Zone 2005

45

Grote delen van de Centrale Zone bieden bij uitstek mogelijkheden om een (centrum)stedelijk woonmilieu te realiseren. Dit geldt voor de gebieden Leidsche Rijn Centrum, Grauwaart, Overtuin, Hogeweide en Leeuwensteijn-noord. Bij (centrum)stedelijk moet overigens niet specifiek aan hoogbouw worden gedacht. Het grootste deel van het gestapelde programma in het centrumstedelijke woonmilieu zal bestaan uit gestapelde bouw tot 6 lagen of laagbouw in een hogere dichtheid (zoals grondgebonden woningen in drie of vier lagen). Het dorpsrand/landelijke woonmilieu kan worden gefaciliteerd in Haarrijn, Haarzicht en het Leidsche Rijn Park. Daarnaast zijn er mogelijkheden voor een groenstedelijk woonmilieu in met name Strijkviertel.

4.1.3. De bijdrage van Leidsche Rijn en de Centrale Zone 4.1.3. aan de ontwikkeling van de woningvoorraad Tot nu toe voorziet Leidsche Rijn niet in de behoefte aan centrumstedelijke woonmilieus. Waar het gaat om gestapelde woningbouw moeten we constateren dat de omgevingsfactoren in Langerak, Parkwijk, Vleuterweide, Veldhuizen en grote delen van Terwijde en Het Zand zich minder lenen voor grote hoeveelheden gestapelde woningbouw. Dat zal in de Centrale Zone beslist anders zijn. Het gaat immers om het meest stedelijke deel van Leidsche Rijn waarbinnen bovendien de ontwikkeling plaats heeft van een centrum met stedelijke allure. Dat neemt niet weg dat zorgvuldig moet worden bezien hoeveel gestapelde woningbouw in dit deel van Utrecht gerechtvaardigd is, met name tegen de achtergrond van een ambitieuze binnenstedelijke taakstelling met eveneens een zwaar accent op centrumstedelijke woonmilieus.

Realisatie van gestapelde woningbouw in de Centrale Zone wordt mogelijk geacht in de forse hoeveelheden waar het gebied om vraagt, maar alleen indien zorgvuldig wordt gestuurd op belangrijke marktaspecten zoals: de omgevingskenmerken (creëren van bijzondere plekken, (tijdige) aanwezigheid van voorzieningen), spreiding van programma in de tijd (geen grote hoeveelheden vergelijkbare producten wegzetten in een korte periode) en een sterke differentiatie in te realiseren product/marktcombinaties. Een ander aspect dat aandacht verdient is het aandeel sociale woningbouw en goedkope koop. Bij de start van Leidsche Rijn is het aandeel sociale woningbouw vastgelegd, deels beargumenteerd vanuit de noodzakelijke differentiatie in het gebied zelf en deels vanuit de noodzaak om een alternatief te bieden met het oog op de forse herstructureringsopgave in het bestaand stedelijk gebied. Dat heeft geleid tot een woningbouwopgave die – na enkele mutaties als gevolg van het afschaffen van de premiekoopregeling en de samenvoegingvan de gemeenten Utrecht en Vleuten-De Meern - voor 27% bestaat uit sociale woningbouw (inclusief sociale koop en vormen van huur/koop). Binnen Leidsche Rijn is daarbij een differentiatie aangehouden. Om op het percentage van 27% uit te komen zou in de Centrale Zone ca. 37% woningbouw in de sociale sector moeten plaats vinden.

Om 3 redenen wordt nu voorgesteld daarvan enigszins af te wijken. 1. Een percentage van 37% sociale woningbouw voor kleine delen van Leidsche Rijn zit aan de grens van wat uit oogpunt van zorgvuldige menging acceptabel wordt gevonden. Een noodzakelijke verdere differentiatie in het forse deelgebied dat de Centrale Zone is, zou leiden tot wijken met tot het dubbele van dat percentage. 2. De herstructurering van het bestaand stedelijk gebied is inmiddels op gang gekomen. Uit de Monitor Prestatieafspraken blijkt echter dat de beoogde kernvoorraad voor de doelgroepen van beleid groter is dan op dit moment strikt noodzakelijk zou zijn, onder meer doordat in bestand stedelijk gebied minder sociale woningen zijn gesloopt en meer gebouwd dan voorzien in de stedelijke programma’s waarop de woningbouwdifferentiatie van Leidsche Rijn is gebaseerd.

46

Ontwikkelingsvisie Centrale Zone 2005

3. De totale woningbouwcapaciteit van de Centrale Zone is ca. 600 woningen groter dan voorzien. Hierdoor komt het totaal in Leidsche Rijn te realiseren aantal woningen bijna uit op de oorspronkelijk geplande 31.000. Hierbij moet wel worden opgemerkt dat een deel van de bovengenoemde plancapaciteit (Leeuwensteijn-zuid) pas in een laat stadium kan worden gerealiseerd doordat uitplaatsing van Asfaltcentrale KWS voorlopig niet zal kunnen plaats vinden. In de grondexploitatie behorend bij deze Actualisatie wordt niet met ten aanzien van dat plandeel te realiseren kosten en opbrengsten rekening gehouden. Op basis van de voorgaande overwegingen zal in de Centrale Zone het in het kader van de DUO-overeenkomst afgesproken aantal in de sociale sector te bouwen woningen worden aangehouden, ondanks dat het in totaal te bouwen aantal woningen toeneemt. Daarbij wordt in het “zekere” plandeel 33% van de woningbouw gerealiseerd in de sociale sector (sociale huur en goedkope). Voor Leeuwensteijn-zuid zullen te zijner tijd naar aanleiding van de dan actuele stand van zaken de uitgangspunten kunnen worden herijkt.

4.1.4.Woningbouwprogramma Centrale Zone Als gevolg van het bovenstaande ontstaat globaal het volgende woningbouwprogramma voor de Centrale Zone: Woningbouwprogramma Centrale Zone* EGW

MGW

Totaal

Sociale huur (H1 en H2)

635

665

1300

Sociale koop (S1, S2, MG)

340

500

840

Beleggershuur

0

630

Middeldure koop

1000

1250

Dure koop

1430

340

1770

Totaal

3405

3385

6790

2250

* Exclusief Leeuwensteijn-zuid

4.1.5. Bijzondere woningbouwprogramma’s Sinds geruime tijd is de trend waarneembaar dat steeds meer mensen zo lang mogelijk zelfstandig willen wonen in de eigen omgeving bij toenemende leeftijd, afnemende gezondheid, of bij een geestelijke dan wel lichamelijke handicap. Voorheen werden deze mensen in intramurale woonvormen (bijvoorbeeld een bejaardentehuis) opgevangen. Vandaag de dag is er meer vraag naar aangepaste woonvormen in de wijk waar deze groep langer zelfstandig kan wonen en deel kan blijven uitmaken van de eigen wijk. Er is en blijft overigens ook een groep mensen voor wie dit niet wenselijk of mogelijk is. Zij blijven aangewezen op of kiezen voor een intramurale woonvorm. In de Centrale Zone willen we ruimte bieden voor aangepaste woningen. Daarvoor zal een totaal woon-zorg concept ingevuld moeten worden. Dit concept is de woonservice zone. In een woonservice zone bevindt zich een aantal (zorg) voorzieningen bij elkaar; een wijkgezondheidscentrum, zorgstation, centrum voor 24-uurs basiszorg en een wijkcentrum c.q. ontmoetingspunt. Al deze voorzieningen zijn geschikt en toegankelijk voor alle inwoners uit de wijk. Rondom deze voorzieningen bevinden zich in een straal van 300 meter de aangepaste woonvormen voor zorgbehoevenden. In overleg met de zorgaanbieders is bepaald dat in de Centrale Zone één woonservice zone nodig is.

De meest geschikte locatie hiervoor is het zuidwestelijk deel van Leidsche Rijn Centrum. Naast bovengenoemde zorgvoorzieningen zijn hier winkels voor dagelijkse goederen en diverse vormen van openbaar vervoer beschikbaar. Aangepaste woonvormen worden

Ontwikkelingsvisie Centrale Zone 2005

47

gerealiseerd in een straal van 300 meter vanuit de zorgvoorzieningen. Dit omvat het zuidelijk deel van Leidsche Rijn Centrum, het noordelijk deel van Hogeweide en het oostelijk deel van Grauwaart. Op basis van IWZ normen is het programma aangepaste woonvormen vastgesteld. Naast deze aangepaste woonvormen is een intramuraal zorgcomplex voor 92 bewoners nodig. Programma aangepaste woonvormen Vorm

Aantal

Leidsche Rijn Centrum

Overige delen Centrale Zone

Individueel zelfstandig wonen in aangepaste of aanpasbare woning

202

69

133

Complexgewijs verzorgd wonen

180

61

119

Zelfstandig beschut/begeleid wonen

40

14

26

Onzelfstandig geclusterd wonen

36

12

24

Totaal

458

156

302

Bij de selectie van opdrachtgevers voor de woningbouw in de Centrale Zone zal rekening worden gehouden met de bereidheid om het bijzondere programma te realiseren. Toegankelijkheid De hoogteverschillen in Leidsche Rijn Centrum en de deelgebieden Leeuwensteijn-noord en Hogeweide zijn voor Utrechtse begrippen behoorlijk. Dit vereist dan ook bijzondere aandacht voor de toegankelijkheid van de openbare ruimte voor mensen die slecht ter been zijn of in een rolstoel zitten. Met name in het Leidsche Rijn Centrum is de integrale toegankelijkheid van de voorzieningen, het openbaar vervoer en het winkelgebied voor alle bezoekers en bewoners een randvoorwaarde. De ambitie voor heel Leidsche Rijn is om de toegankelijkheid van de openbare ruimte voor iedereen te garanderen. Er bestaan geen wettelijk verplichtingen wat betreft de inrichting van de openbare ruimte, maar het ‘Handboek voor toegankelijkheid’ (Elsevier bedrijfsinformatie en de Chronisch zieken en Gehandicapten Raad Nederland, 5e druk 2005) biedt goede richtlijnen. Voor woningen geldt het Bouwbesluit waarin een aantal van de richtlijnen uit het handboek is overgenomen en dus verplichtend zijn voor de ontwikkelaars en corporaties die de woningen bouwen.

4.1.6. Woonwagenstandplaatsen In de Ontwikkelingsvisie 1997 is vastgelegd dat in het (voormalig) Utrechtse deel van Leidsche Rijn 40 standplaatsen worden gerealiseerd. Voor de Centrale Zone ligt een programma van 6 woonwagenstandplaatsen. In Utrecht geldt dat per locatie maximaal 4 woonwagenstandplaatsen worden gerealiseerd. Aan de locatie voor standplaatsen wordt een aantal randvoorwaarden gesteld zodat goede inpassing in de wijk mogelijk is. De afstand tussen de woonwagenlocatie en de omringende woningen moet zodanig zijn dat wederzijds privacy gewaarborgd blijft. Het wegennet van de wijk, de toegang tot en situering van de woonwagenlocatie moet rekening houden met de mobiliteit van de woonwagens. Dat betekent bij het stedenbouwkundig vormgeven van de wijk de inrichting van de openbare ruimte en de openbare weg zo vorm gegeven moet worden dat het toegankelijk is voor exceptioneel groot verkeer. In de Centrale Zone

48

Ontwikkelingsvisie Centrale Zone 2005

zijn twee locaties waar, rekening houdend met bovengenoemde voorwaarden, woonwagenstandplaatsen kunnen worden gerealiseerd. Het gaat om een drietal standplaatsen in Leeuwensteijn-noord of Hogeweide en een even groot aantal in Leeuwensteijn-zuid.

4.2. Voorzieningen Leidsche Rijn realiseert een breed en compleet aanbod van voorzieningen voor haar inwoners. Gezien de omvang van Leidsche Rijn betekent dit dat er zowel wijk- en buurtvoorzieningen alsmede stadsdeel en stedelijk verzorgende voorzieningen worden gevestigd. In de verschillende wijken van Leidsche Rijn zijn voorzieningen gericht op wijk- en buurtniveau te vinden. In een stedelijk gebied als de centrale Zone zullen, naast buurt- en wijkvoorzieningen, juist stadsdeel en stedelijke voorzieningen worden gehuisvest.

4.2.1. Stadsdeel en stedelijke voorzieningen De meeste stadsdeel- en stedelijke voorzieningen worden ingepast in Leidsche Rijn Centrum. Naast een functie voor heel Leidsche Rijn en Utrecht vormen deze voorzieningen een belangrijk onderdeel van het woonmilieu voor een aantal doelgroepen in het centrum; starters, kleine huishoudens en jongeren. Zij zijn gericht op een levendige omgeving met stedelijke voorzieningen. Belangrijke voorzieningen zijn het recreatief winkelen, uitgaan, cultuur en sport. Bovendien krijgt Leidsche Rijn Centrum een aanzienlijk programma aan niet commerciële en openbare voorzieningen, zoals onderwijs, bibliotheek, informatieverstrekking, levensbeschouwelijke behoeften en ontmoeting. De stadsdeel- en stedelijke voorzieningen zijn qua omvang afgestemd op het eindbeeld van Leidsche Rijn. Bij een verdere toename van het inwoneraantal in de Regio Utrecht na 2010 bestaat de mogelijkheid dat de druk op uitbreiding van het totale voorzieningenareaal van Leidsche Rijn Centrum toeneemt. Leidsche Rijn Centrum heeft met z’n bijzondere omgeving op het kruispunt van de geïntegreerde A2 en het verhoogde spoor en z’n uitstekende ligging ten opzichte van belangrijke vervoersaders (A2 en spoor) in dat opzicht een grote potentie. In ruimtelijk opzicht wordt rekening gehouden met potentiële uitbreidingsruimte.

4.2.2. Wijkvoorzieningen Winkelcentrum Door het vooralsnog handhaven van KWS vervalt voorlopig het woningbouwprogramma in Leeuwensteijn-zuid. In Leeuwensteijn-zuid is in de Ontwikkelingsvisie 1997 buurtwinkelcentrum Hooggelegen opgenomen voor toekomstige bewoners in Rijnvliet en Leeuwensteijn-zuid. Een hedendaags buurtcentrum heeft 8.000 tot 10.000 inwoners (circa 3.500 a 4.000 woningen) nodig om economisch rendabel te kunnen functioneren. Dit aantal wordt door bovengenoemde ontwikkelingen ten zuiden van de Leidsche Rijn niet gehaald. Daarom wordt afgezien van de realisatie van het oorspronkelijke buurtwinkelcentrum bij Hooggelegen. Gezondheidscluster In Leidsche Rijn Centrum komt een gezondheidscentrum, dat deel uitmaakt van de woonservice zone (zie paragraaf 3.1.2). In de oorspronkelijke ontwikkelingsvisie was een tweede gezondheidscentrum voorzien in cluster Hooggelegen. Dit centrum komt op deze plek te vervallen door het voorlopig handhaven van KWS in Leeuwensteijn-zuid en zal nu gesitueerd worden in het zuidelijk deel van Hogeweide.

Ontwikkelingsvisie Centrale Zone 2005

49

Kinderclusters Aan de hand van het geactualiseerde woningbouwprogramma is een prognose opgesteld voor basisonderwijsvoorzieningen. In de Centrale Zone komen op drie locaties kinderclusters. In Leidsche Rijn Centrum (een basisschool en een gymzaal), in Leeuwensteijn-noord (twee basisscholen, een sportzaal en welzijn), en in Rijnvliet (een basisschool). Deze laatste basisschool komt in plaats van de basisschool in cluster Hooggelegen als gevolg van het voorlopig niet realiseren van het woningbouwprogramma in Leeuwensteijn-zuid. Naast de basisschool komen hiermee ook andere onderdelen van cluster Hooggelegen te vervallen (de gymzaal en de welzijnsvoorziening). Buitensportvoorzieningen In de Centrale Zone krijgt een drietal sportverenigingen een nieuwe locatie. Dit zijn de Utrechtse Rugby Club (URC), tennisvereniging PVDV en voetbalvereniging UTS. Deze verenigingen worden op een sportpark gevestigd in Strijkviertel. PVDV en UTS zullen voor voetbal en tennis een belangrijke rol vervullen voor de inwoners van het oostelijk deel van Leidsche Rijn. URC is de enige rugbyvereniging in Utrecht en zal een verzorgingsbereik voor de gehele stad hebben. Door het toevoegen van UTS is het sportpark groter geworden dan in de oorspronkelijk ontwikkelingsvisie. Door kunstgrasvelden toe te passen wordt de beschikbare ruimte voor het sportpark efficiënt benut.

Functiemenging In de Centrale Zone wordt het op een aantal locaties mogelijk om ook buiten de genoemde voorzieningenclusters voorzieningen te realiseren in de wijk. In de bebouwing langs de A2 kap in Hogeweide wordt wonen gemengd met werken en voorzieningen. Functiemenging draagt bij aan de variatie van de woonmilieus. Met name kleine huishoudens en starters zijn op zoek naar gemengde woonmilieus. Het vroegtijdig opnemen van ruimtereserveringen voor functiemening plannen leidt er bovendien toe dat in een later stadium van de planvorming specifieke verzoeken van derden kunnen worden ingepast. De functies in de gemengde delen van de Centrale Zone zijn aanvullend op die van Leidsche Rijn Centrum. Zij zijn gericht op het dagelijks gemak en hebben de direct omliggende wijk als verzorgingsgebied. Het verzorgingsbereik hangt deels af van de schaalgrootte van de functie. Bedrijven en voorzieningen met een omvang tot 500 m² en maximaal 25 werkzame personen zijn geschikt voor menging in de wijk. Geschikte functies voor functiemenging zijn horeca (restaurants, afhaalcentra en fastfood), kleinschalige kantoor- en bedrijfsruimte, consumentverzorgende dienstverlening (kapper, videotheek, zonnestudio etc) en bijzondere initiatieven. Detailhandel is uitgesloten en voorbehouden aan Leidsche Rijn Centrum.

4.3. Kantoren In BRU verband is vastgesteld dat Leidsche Rijn in totaal 720.000 m² bvo kantoorvolume mag realiseren. De kantorenlocatie Papendorp is volop in ontwikkeling, waar inmiddels 143.000 m² van de in totaal 340.000 m² bvo kantoorvolume is gerealiseerd. In het deelgebied Vleuterweide is een kantoorprogramma van 40.000 m² bvo opgenomen. In Terwijde is nog ruimte voor 10.000 m² bvo, terwijl in De Wetering 15.000 m² bvo kan worden gerealiseerd. In de Centrale Zone komt een kantoorprogramma van 315.000 m² bvo waarvan het merendeel (240.000 m² bvo) in Leidsche Rijn Centrum wordt gerealiseerd. De Centrale Zone is een uitstekend gebied om hoogwaardige kantoormilieus voor de stad Utrecht te realiseren. De ligging nabij A2 en het spoor is aantrekkelijk voor diverse segmenten van de kantorenmarkt, niet alleen in Leidsche Rijn maar ook binnen stad en regio. Met

50

Ontwikkelingsvisie Centrale Zone 2005

name voor bovenregionaal en nationaal georiënteerde bedrijvigheid is deze zone een uitermate geschikte plek. Net als Papendorp is de Centrale Zone goed bereikbaar vanaf de A2 en daarnaast met diverse vormen van openbaar vervoer. Leidsche Rijn Centrum biedt goede kansen voor middelgrote kantoren in een gemengde omgeving. Tevens zijn delen van het centrum waar meer solitair gerichte ontwikkelingen mogelijk zijn geschikt voor bovenregionale of nationale (hoofd)kantoren. Lokale en regionale kantoorvestigingen vinden een plek in de naar de A2 toegekeerde randen van Hogeweide en Leeuwensteijn-noord. Het gaat hier om een specifiek marktsegment dat zich goed laat mengen met woningbouw. Het gebied is geschikt voor kleine bedrijven en starters. Gelet op de ervaring in de afgelopen jaren in economisch gunstige en minder gunstige omstandigheden wordt voor de Centrale Zone uitgegaan van een doorlooptijd van de afzet van de geplande kantoormeters tot 2025. Dat betekent dat er tot 2025 geen marktruimte is voor extra kantoorprogramma in Leidsche Rijn. Fysiek gezien is er wel ruimte voor aanvullend kantoorprogramma. Dit betreft de deelgebieden De Taats-noord en de omgeving van knooppunt Hooggelegen. In deze deelgebieden zal in stedenbouwkundig opzicht ruimte gereserveerd worden om toekomstige kantoorontwikkelingen te kunnen opvangen.

4.4. Bedrijven Oorspronkelijk omvatte Leidsche Rijn in aanvulling op de reeds in ontwikkeling zijnde bedrijfsterreinen 67 hectare netto uitgeefbaar bedrijventerrein op Haarrijn en Strijkviertel. Het oppervlak bedrijventerrein is terug gebracht als gevolg van een groter ruimtebeslag van knooppunt Hooggelegen, het groter oppervlak van sportpark Strijkviertel en gedeeltelijke omzetting van bedrijventerrein naar woningbouw in Haarrijn. Beide locaties tezamen omvatten nu 48 hectare netto uitgeefbaar bedrijventerrein. In met name de afgelopen jaren is het uitgifteniveau van bedrijventerreinen terug gelopen. In de periode 1995-2003 is gemiddeld 7,1 hectare per jaar uitgegeven. Gezien het uitgiftetempo omvat het huidige programma voldoende mogelijkheden voor bedrijven tot 2015. In de afgelopen jaren is gebleken dat de vraag naar B-bedrijven (combinatie van bedrijven met 50% a 70% kantoorruimte) kleiner is dan oorspronkelijk verwacht. De vraag spitst zich feitelijk toe op pure bedrijfsruimten of pure kantoorruimten. Het resterende aanbod voor B-bedrijven in Nieuwerijn (Papendorp) biedt voldoende ruimte voor de toekomstige vraag naar B-bedrijven. Dit betekent dat op de toekomstige bedrijventerreinen in de Centrale Zone alleen ingezet wordt op C-bedrijven. Voor het profiel van het bedrijventerrein in Haarrijn heeft dit geen consequenties.

Voor Strijkviertel betekent dit dat het geplande areaal voor B-bedrijven wordt omgezet naar C-bedrijven. Ondanks dat er niet wordt ingezet op de vestiging van B bedrijven blijft het noordelijk deel van het 40 hectare grote bedrijventerrein Strijkviertel goed ontsloten door openbaar vervoer. Het noordelijk deel is dan ook geschikt voor een invulling met arbeidsintensievere bedrijven.

Ontwikkelingsvisie Centrale Zone 2005

51

Opgavenkaart

52

Ontwikkelingsvisie Centrale Zone 2005

Stedebouwkundige eenheden 5.1. Leidsche Rijn Centrum De belangrijkste opgave voor Leidsche Rijn Centrum is het realiseren van een centrum waarvan het stratenpatroon doorloopt over de A2, waarin de hoogteverschillen op een logische manier zijn opgelost maar tevens zorgen voor een bijzondere omgeving, dat zich onderscheid van de omringende buurten, dat vanuit Utrecht de entree vormt voor Leidsche Rijn en voor de omgeving de entree van Utrecht en dat bovenal door Leidsche Rijners in het hart wordt gesloten als hún centrum. Speciale aandachtspunten: centraal stellen van de openbare ruimte, inpassen van twee boerderijen, de integratie van de A2, de kruising met het spoor bij het Station Leidsche Rijn Centrum, de kruising van de Archeologielaan met de Stadsweg, de inpassing van de Noordelijke Stadsas en de HOV-baan de belvédère die aansluit op Overtuin. Het nieuwe centrumgebied van Leidsche Rijn heeft door zijn bijzondere ligging op de kruising van de A2 en het spoor een veel grotere betekenis dan alleen lokaal. Om dat te benadrukken wordt het gebied als het ware los gelegd van het omringende woongebied. Er is voor gekozen de prominent aanwezige hoogteverschillen als extra kwaliteit duidelijk zichtbaar te maken.

Aan de oostkant van het centrum, waar aansluiting wordt gezocht bij de bestaande stad, speelt het hoogteverschil een belangrijke rol in het realiseren van onderscheid met het aangrenzende Overtuin. Aan de westkant wordt het hoogteverschil benut in het plangebied zelf. Een aantal belangrijke verbindingen die door het gebied lopen, zorgen voor een spel van harde en meer geleidelijke overgangen: de noordelijke stadsas, de aparte centrumontsluitingroute, de fietsboulevard en de HOV-lijn zijn daarvan de belangrijkste voorbeelden. Daarnaast worden bijzondere oplossingen gehanteerd om de toegankelijkheid van dit goed bereikbare centrumgebied te garanderen. Het stratenpatroon loopt als het ware door over de A2. Het centrum heeft een grote diversiteit aan functies: winkels, cafés en restaurants, een hotel, een bioscoop, een discotheek, commerciële sportfuncties en culturele trekkers als aan een theater, een museum en/of een multifunctionele zaal (poppodium) en een breed scala aan openbare voorzieningen naast een omvangrijk woningbouw- en kantorenprogramma. In grote delen van het gebied worden functies verticaal gemengd in gebouwen, teneinde de functies die levendigheid me zich mee brengen zoveel mogelijk op de openbare ruimte te kunnen oriënteren. Binnen het Centrum worden daarbij verschillende accenten gelegd.

De grootste menging van functies vindt plaats in het kernwinkelgebied ten zuiden van het Station: detailhandel en aanverwante commerciële diensten op de begane grond, kantoren

Ontwikkelingsvisie Centrale Zone 2005

53

en woningen op de verdieping. Het forse aantal woningen dat hier wordt ontwikkeld wordt ontsloten via de straatzijde zodat bewoners bijdragen aan de levendigheid en de sociale veiligheid in het centrum. Dit deel van het centrum is met name ook bedoeld voor recreatief winkelen. Daarvoor nemen consumenten de tijd, zodat naast een aantrekkelijke omgeving ook de aanwezigheid van horeca van belang is. Leidsche Rijn Centrum heeft een detailhandelsprogramma van 45.000 m² bvo, waarvan het grootste deel wordt ingepast in het kerngebied. Het programma is gebaseerd op het inwoneraantal van heel Leidsche Rijn, inclusief de bestaande kernen. Leidsche Rijn heeft wat betreft winkelvoorzieningen een fijnmazige structuur. Dit houdt in dat elke wijk beschikt over een eigen buurt- of wijkcentrum voor de dagelijkse boodschappen. Leidsche Rijn Centrum vervult die lokale verzorgingsfunctie voor de bewoners van de Centrale Zone. Aangezien aan het doen van dagelijkse boodschappen andere eisen worden gesteld dan aan recreatief winkelen worden winkels met het aanbod aan dagelijkse goederen (o.a. supermarkten) en hoogfrequentie niet dagelijkse goederen (bloemenwinkel, drogisterij etc.) georiënteerd op met name de woongebieden aan de zuidzijde van het centrum. In het gehele centrum komen twee- tot drieduizend, voor ca. 70% gestapelde, woningen in een centrumstedelijk woonmilieu.

De bewoners zijn bijvoorbeeld tweeverdieners die houden van uitgaan, die alle voorzieningen willen hebben die een centrum biedt inclusief een optimale bereikbaarheid met openbaar vervoer en auto. Voor deze groep worden moderne appartementen in de duurdere categorieën ontwikkeld. Daarnaast zullen ook groepen die wat minder te besteden hebben in het centrum een geschikte woning kunnen vinden. Buiten het kernwinkelgebied is meer ruimte voor vestiging van een afzonderlijk kantorenprogramma of de realisatie van een gebied met een sterker accent op de woonfunctie. Het totale kantorenprogramma omvat ca. 240.000 m² bvo. Gelet op de grote potentie van dit gebied wordt er rekening mee gehouden dat het centrum in de periode na 2015 nog verder kan groeien. Het centrum zal daarom met de nodige flexibiliteit worden opgezet.

5.2. Grauwaart De opgave voor Grauwaart is om rond de oprijlaan van Park Grauwaart een logische overgang te bewerkstelligen tussen de manifest aanwezige drukte van het Centrum en de rust van Het Zand. Speciale aandacht gaat in deze behoorlijk stedelijke omgeving uit naar de inrichting van de openbare ruimte in relatie tot het oplossen van de parkeerbehoefte. Dit relatief kleine deelgebiedje met 650 à 750 woningen vormt de overgang tussen het stadse Leidsche Rijn Centrum en de rustige woonbuurt Het Zand. Het ontleent een belangrijk deel van zijn kwaliteit aan het centraal in het plangebied gelegen Park Grauwaart. Vroeger stond daar een kasteel waarvan nog resten in de grond aanwezig zijn. De voormalige oprijlaan van kasteel Grauwaart vormt tezamen met het Park de ruimtelijke drager van dit plandeel. In deze drager is een 150kV-leiding ondergronds ingepast. Het gebied ten westen van deze drager zal mogelijk wat eerder kunnen worden ontwikkelt dan het oostelijk deel, aangezien het niet binnen de geluidhinderzone van de huidige A2 ligt.

54

Ontwikkelingsvisie Centrale Zone 2005

Het gebied wordt als eenheid ontworpen in een reactie op de ruimtelijk prominent aanwezige begrenzing met Leidsche Rijn Centrum aan de oostzijde. Het van elkaar los liggen van beide gebieden wordt hier vorm gegeven door de aanleg van een gracht, aan de centrumzijde te combineren met de route die zowel het centrum als Grauwaart ontsluit vanaf de verbindingsweg en vanaf de noordelijke stadsas / voor zover het verkeer komende uit Leidsche Rijn betreft. Het water behoort tot het hoofdwatersysteem van Leidsche Rijn. Aan de noordzijde wordt Grauwaart begrensd door de Noordelijke Stadsas. De bebouwing in de noordpunt vormt een belangrijk herkenningspunt voor het onder het spoor door komende verkeer en wordt dus ook als zodanig vorm gegeven. Aan de zuid-westkant vormt de Rijnkennemerlaan de begrenzing. Het gebied wordt doorkruist door de fietsboulevard. Grauwaart wordt omringd door een grote hoeveelheid openbaar groen, waardoor de sfeer in het gebiedje zelf in aansluiting op het centrum vrij stedelijk kan zijn. Het accent ligt eerder op openbaar groen en verharding dan op privégroen. Het oostelijk deel van Grauwaart is een goede plek voor mensen die graag in de nabijheid van Leidsche Rijn Centrum willen wonen en leent zich voor een groot aantal starterswoningen en sociale woningbouw. Parkeren zal hier deels in gebouwde voorzieningen worden opgelost.

De westzijde sluit qua woonmilieu het meest aan op deelgebied Het Zand: voornamelijk grondgebonden eengezinswoningen met de nadruk op de duurdere categorieën. Bij de Verbindingsweg hoort gestapelde bebouwing, aangezien zich op deze plek de entree van het centrumgebied bevindt. Parkeren gebeurt op maaiveld zowel in de openbare ruimte als op eigen terrein. De voorzieningen voor Grauwaart liggen in het aangrenzende centrum. Aan de Noordelijke Stadsas zal hier of in het Centrum ruimte worden gevonden voor een brandstofverkooppunt. Het Informatiecentrum Leidsche Rijn zal op termijn een andere functie krijgen. Het gebied wordt ontsloten vanaf de Verbindingsweg en de Noordelijke Stadsas.

5.3. Overtuin De opgave voor het laag gelegen Overtuin is het creëren van contrast met Leidsche Rijn Centrum in combinatie met het bieden van een uniek uitzicht over de stad en het Amsterdam-Rijnkanaal voor de omringende gebieden. Met Overtuin is als contrast met het centrum een laag gelegen gebied gedefinieerd. Het hoogteverschil van bijna 8 meter biedt de mogelijkheid op deze harde grens tussen Overtuin en centrum een stedelijk balkon te realiseren, dat tegelijkertijd een uniek uitzicht biedt over de directe omgeving (met o.a. het Amsterdam-Rijnkanaal) en een zichtrelatie en oriëntatie op de bestaande stad mogelijk maakt (Hogeweidebrug, Keulsekade, noordpunt Oog in Al). Het laaggelegen gebied zet zich langs de Vleutense Wetering door in Leidsche Rijn Centrum, in de omgeving van Boerderij Roodnoot. De kracht van Overtuin is de mogelijkheid een bijzonder, zich van de omliggende wijken en centrum nadrukkelijk onderscheidend, woonmilieu te creëren. Dat maakt het mogelijk te bouwen voor groepen die wel in de buurt van het centrum willen wonen, maar nadrukkelijk kiezen voor een luw woonklimaat. De te realiseren dichtheid en de manier waarop het programma is gedefinieerd zorgen voor de nodige flexibiliteit. Overtuin is een van de laatst te ontwikkelen en bouwen wijken van Leidsche Rijn. Het is van groot belang om voor die toe-

Ontwikkelingsvisie Centrale Zone 2005

55

Het park op de A2

56

Ontwikkelingsvisie Centrale Zone 2005

komst ruimte te creëren waarbinnen diverse, op de actuele vraag en ontwikkelingen passende, bouwprogramma’s in het gebied mogelijk zijn. Naast een zich van de specifieke centrumsfeer onderscheidend woonmilieu is van belang het gebied voldoende open te houden om de essentiële zichtrelaties te waarborgen. Daarnaast is het van belang dat het gevoel wordt ondersteund dat Leidsche Rijn Centrum door loopt tot aan de Hogeweidebrug. De groenstructuur in het gebied vormt tevens een verwijzing naar Lageweide ten noorden van het spoor. Het gebied wordt ontsloten vanaf de weg tussen de Archeologielaan en Lageweide. In Overtuin worden - afhankelijk van te zijner tijd te maken nadere keuzes - tussen de 100 en 400 woningen gebouwd. Ten behoeve van de grondexploitatie is rekening gehouden met voornamelijk gestapelde bouw met in de bebouwing geïntegreerd parkeren, voornamelijk in de duurdere prijscategorieën en een beperkt deel sociale woningbouw. De belangrijkste keuze die te zijner tijd moet worden gemaakt met het dan geldende marktperspectief in het achterhoofd is of Overtuin een wijk met een uitermate groen karakter door een geringe dichtheid (enkele woontorens verspreid over het gebied zodat veel open ruimte ontstaat) of door een geringe spreiding (woningbouw juist geconcentreerd in een deel van het gebied zodat aaneengesloten open ruimte ontstaat).

In het gebied kan extra kwaliteit worden toegevoegd door de realisatie van een waterpartij die nodig is als waterberging voor onder meer het centrum.

5.4. Leeuwensteijn-noord Opgave is de bewoners te laten profiteren van het kanaal én het A2-park in een stedelijk ogende omgeving met adressen aan de straat met relatief veel privébuitenruimte. In deze smalle woonbuurt is overal de aanwezigheid van enerzijds het AmsterdamRijnkanaal en anderzijds de kap van de A2 voelbaar. Dat geeft dit gebied de potentie van een absolute toplocatie centraal in Utrecht. Dankzij de A2 is het park op de kap overal op korte loopafstand beschikbaar. In het verlengde van de Langerakbaan ligt de aanrijroute naar de fietsbrug naar Oog in Al als een hoog element in het gebied. Voor het overige wordt het gebied gekarakteriseerd door het over relatief korte afstand aflopende maaiveld vanaf het dek van de A2 naar de bijna 8 meter lager gelegen zone van het Amsterdam-Rijnkanaal. Vanuit het hele gebied is er een prachtig uitzicht op het kanaal. Omgekeerd biedt de wijk zicht op Leidsche Rijn vanuit de bestaande stad. De openbare ruimte in de wijk krijgt een relatief stenig en stedelijke uitstraling. Het openbare groen ligt in Leeuwensteijn-noord niet zo zeer in de woonbuurt zelf maar aan de randen: de oever van het ARK, het A2-park, Overtuin en De Wiel. Flinke privé-buitenruimten of collectieve hoven bieden een veilige plek voor kinderen om dichtbij huis te spelen.

In totaal komen er 1050 à 1150 woningen, met name in de duurdere categorie naast een deel sociale woningbouw. De gedachten gaan uit naar een flink aandeel smalle, hoge stadswoningen in 3 á 4 lagen met ruimte voor flinke privé-buitenruimte naast bijvoorbeeld patiowoningen. Parkeren gebeurt hier deels maaiveld, voor de goedkopere woningen worden parkeerplaatsen op straat gereserveerd. Het gebied is met de auto bereikbaar via de zuidelijke stadsas/Langerakbaan en de over de kap van de A2 kruisende buurtontsluiting. Sluipverkeer richting LR Centrum of binnenstad

Ontwikkelingsvisie Centrale Zone 2005

57

Stadsweg

Onderdoorgang Leidsche Rijn

58

Ontwikkelingsvisie Centrale Zone 2005

wordt geweerd. Indien deze wordt gerealiseerd kan langzaam verkeer vanuit Leeuwensteijnnoord via de fietsbrug het Amsterdam-Rijnkanaal over richting bestaande stad. In Leeuwensteijn-noord worden een kindercluster met een basisschool, kinderopvang, een peuterspeelzaal en een klein buitensportcomplex gevestigd. Het buitensportcomplex is bestemd voor de scholen, de buurt en voor wijkactiviteiten.

5.5. Hogeweide De opgave voor dit deelgebied is om de kans van de bijzondere hoogteverschillen te benutten in een woonbuurt met bijzonder programma aan de Stadsweg, waarbij het relatief hoge aandeel sociale woningbouw in met name de randen van het gebied zorgvuldig wordt gemengd met de rest van het programma. De wijk Hogeweide sluit zowel qua ligging als qua programma aan op Parkwijk. De wijk heeft zijn naam te danken aan de weg Hogeweide waarvan het karakteristieke zuidelijke deel bewaard blijft. Daarnaast zal de wijk ook werkelijk hoog liggen. Het midden van de wijk is nu al als gronddepot in gebruik en deze ophoging zal bij ontwikkeling van het gebied worden omgezet in een plateau van 2 tot 3 meter boven maaiveld. Vanaf het plateau, richting de overkapping van de A2 neemt de hoogte verder toe tot bijna 8 meter boven maaiveld. Het woonmilieu op het hoger gelegen middenplateau is iets groener, heeft een iets lagere dichtheid dan het omringende meer stedelijke woonmilieu binnen Hogeweide en richt zich op de (hogere) middeninkomens van vooral (jonge) gezinnen, vaak met kinderen. Het gaat op het middenplateau voornamelijk om grondgebonden eengezinswoningen, maar wellicht ook grondgebonden starterwoningen. Buiten het middenplateau is het huidige maaiveld het uitgangspunt van waar uit het hoogteverschil naar de A2 geleidelijk zal worden overbrugd.