Ter informatie - Masterplan Leidsche Rijn (1995).pdf

Zij zijn gebaseerd op de volgende gegevens: - 1.650 ha verwerving van gronden met opstallen inclusiefcirca 1.000.000 m^ glas van tuinbouwbedrijven en enkele niet-agrarische bedrijven; - 316 ha verharding met kunstwerken en riolering; - 150 ha water met taluds en/of beschoeiing; - 315 ha groen en restzones die grotendeels met groen ingericht worden/zijn. Totale opbrengsten in guldens Totale kosten Saldo nominaal prijspeil 1/95

2.333-836000 2.357-434000 /23.698.000 -/-

Bij: subsidie vinex (nominaal)'

200.000.000

Saldo nominaal prijspeil 1/95 Saldo rente en inflatie

176.302.000 (voordelig) 176.195.000 -/-

Saldo contant prijspeil '95

107.000 (voordelig)

Te verwachten subsidie op basis van het viNEX-akkoord en de regionale plannen voor 1995-2004.

De risico's waarmee rekening gehouden moet worden betreffen onzekerheden in realiseringsmogelijkheden van de verschillende programma-onderdelen, onvoorzie¬ ne ontwikkelingen in de kosten van verwerving en van het bouw- en woonrijp maken, wijzigingen in de rentestand en in de optredende inflatie en eventuele vertragingen in de voortgang van het project. Ontwikkeling van de woningmarkt De opzet van het gehanteerde woningbouwprogramma is zodanig dat er flexibiliteit is zonder grote risico's voor de grondexploitatie (uitwisselbaarheid door variatie in kavelgrootte). Voor sociale woningbouw is gebruik gemaakt van de geldende regels van het minis¬ terie van VROM ten aanzien van de gehanteerde grondprijzen. Kantoren Op basis van de onderzoeksgegevens van het rbu en de uitgangspunten voor het isp is uitgegaan van 700.000 m^ bvo. Al bij de studies vinex is uitgegaan van het accent voor uitgifte (2/3 deel) in de periode 2005-2015. Indien onverhoopt de uitgifte vertra¬ ging gaat oplopen zal dit gevolgen hebben voor de post viNEX-periode. Het contract tussen de gemeenten en het rbu en/ofbru (Bestuur Regio Utrecht) zal hierin een oplos¬ sing moeten bieden met alsnog een eigen inspanning om aanvaardbare planaanpass¬ ingen voor te stellen.

Verwerving De ontwikkeling van de marktwaarde is van grote invloed op deze post, waarbij de prijsregulering door middel van toepassing van de wet Voorkeursrecht Gemeenten een positieve invloed kan hebben. Verder zal nader onderzoek moeten uitwijzen of verwerving voor delen van archeologische monumenten en hinderzones mogelijk achterwege kan blijven. Bouw- en woonrijp maken Alle kosten zijn geraamd op basis van eenheidsprijzen gerelateerd aan ervaringscij¬ fers uit bestaande projecten, zodat risico's als beperkt kunnen worden verondersteld. Rente en inflatie Deze post is ingeschat op basis van parameters van de laatste jaren in samenhang met de fasering van het project. Een belangrijke stijging of daling van de inflatie en rente zal een kritische herberekening vergen van het gehele project. Voortgang van het project De voortgang van het project is van een groot aantal externe factoren afhankelijk. Zowel ten aanzien van de marktontwikkelingen voor de afzet, de activiteiten ten behoeve van de noodzakelijke procedures (bestemmingsplannen), als de invloed van derde partijen betrokken bij dit project (onder andere ns; Ministeries van vrom [sub¬ sidies], LNV [groenstructuur], v&w [a2, hov], en BiZa; rbu-bru; de Provincie; Vervoerregio Utrecht).

Op basis van de gehanteerde uitgangspunten mag het plan als financieel uitvoer¬ baar worden beschouwd, waarbij naar verwachting de risico's binnen aanvaardbare grenzen blijven. Vergeleken met de in de vinex gehanteerde plannen heeft dit plan aan kwaliteit kunnen winnen.

In eerdere hoofdstukken is al ter sprake gekomen dat de realisering van Leidsche Rijn in twee fasen zal geschieden. De eerste fase die overeenkomt met de looptijd van het viNEX-uitvoeringscontract, omvat de periode 1995-2005. De tweede fase omvat de periode 2005-2015. Verwacht wordt dat Leidsche Rijn in 2015 als stedelijk gebied 'vol¬ tooid' is. Een fasering is bovendien noodzakelijk om de verschillende bouwwerkzaamheden (ten behoeve van de programma-onderdelen) op elkaar en op diverse randvoorwaar¬ den af te stemmen. In de eerste paragraaf van dit hoofdstuk worden de randvoorwaarden besproken. Vervolgens wordt ingegaan op de integratie van de A2. Het tracé van de a2 maakt wel¬ iswaar deel uit van het plangebied, bij de verlegging ervan zijn talloze belangen 'van hogere orde' gemoeid die voor (de fasering van) de uitvoering van Leidsche Rijn voorwaarde-stellend zijn. In de derde paragraafkomt de fasering van de verschillende pro¬ gramma-onderdelen aan de orde.

Van grote invloed op de fasering zijn de bestuurlijke besluitvorming, de grondver¬ werving en de bodemsanering. Zonder besluitvorming gaat er uiteraard geen paal de grond in. Van invloed zijn besluiten van hogere overheden en andere bestuurslichamen. Zo zal het Rijk een besluit nemen over de resultaten van de Corridorstudie AmsterdamUtrecht (CAU), waarvan het tracé van de A2 deel uitmaakt. Een streekplan wordt vast¬ gesteld door de provincie en het rsp en de bijbehorende mer door het bru. Ook publiekrechtelijke instellingen en diensten, zoals waterschappen, doen aan besluitvorming mee. Sommige besluitvormingsprocedures lopen simultaan. Ten slotte besluiten de beide gemeenten over bestemmingsplannen en/of anticipa¬ tie-procedures (artikel 19, Wet op de Ruimtelijke Ordening).

jaar 1995 1995 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 kwartaal 12341234123412341234123412341234123412341234 1 Bestuurlijke besluitvorming presentatie- en informatieronde Masterplan gemeente Utrecht + Vleuten-De Meem — Algemeen Bestuur Rsu — anticipatie isr/Wes^ank/structuurplan — vaststellen isr door rbu — behandeling cs/ps — 2 Bestemmingsplannen ontwerpbestemmingsplan eerste deelplannen —— procedure geluidshinder toetsing isp/üBU/Streelcplan — bestemmingsplanprocedure eerste deelplan incl. rrc — goedkeuring RBujcs Grondverwerving minnelijke verwerving onteigeningsprocedures Bodemsanering voorbereiding/keuzes sanering uitvoering saneringen 5 Stedebouwkundige plannen uitwerking Masterplan in stedebouwk. eerste deelplan ontwcrpverkavelingsplan vaststelling Hoofd-infrastructuur hoofdontsluiting verleggen hoofdtransportleidingen Nutsvoorzieningen civiel/riool civiel waterbeheersing Openbaar-vervoer- en wegen-infrastructuur op- en afritten A12 noordelijke op- en afrit az lokale infrastructuurfwegen verkeers- en vervoerplan besluitvorming

Voor zover de gronden nog niet in handen zijn van de gemeenten, moeten zij wor¬ den verworven. Bij voorkeur wordt de grond op minnelijke wijze verkregen. Onteige¬ ning is ook mogelijk: de tijd voor de daarvoor wettelijk vastgestelde procedures is ech¬ ter lang.

Hov-verbinding Vleuten Hov-verbinding Leidsche Rijn Utrecht tijdelijk Ns-stotion Leidsche Rijn Ns-station Leidsche Rijn Ns-station Vleuten-oost verdubbeling spoorbaan Utrecht-Woerden

Voor de periode 1995-2005 is in het viNEX-uitvoeringscontract een saneringspro¬ gramma vastgesteld. De locaties die gesaneerd moeten worden, zijn bekend. In samen¬ hang met de fasering van de uitvoering zal dit programma nader worden uitgewerkt.

Integratie Az besluitvorming corridorstudie door min. v&w startnotitie tracéwet/Mi* min. v6w/vrom tracéwetprocedure MERA2 tracébesluit bestemmingsplan grondverwerving met beperkte beroepsprocedure voorbereiding integratie A2 uitvoering integratie ta

Voor de verlegging en de integratie van de A2 zal een tracéprocedure gevolgd moe¬ ten worden. In de verschillende stadia van deze procedure wordt de mogelijkheid van inspraak geboden. In de tijdsplanning voor de procedure is rekening gehouden met beroepsprocedures en onteigeningsproblemen. Een coördinatiegroep die belast is met de onderlinge afstemming van de plannen van Rijkswaterstaat en het Masterplan heeft onlangs de resultaten van haar werk¬ zaamheden - een ruimtelijk model en een dekkingsplan - gepresenteerd. Een onder¬ linge afstemming is mogelijk gemaakt doordat het ministerie van v&w het besluit over de resultaten van de CAU-studie (betreffende het deel tussen Maarssen en Ouden¬ rijn) tot eind 1995 heeft uitgesteld. Het ministerie van v&w zal in het najaar van 1995 besluiten om een nieuwe tracé¬ studie te starten voor de integratie van de A2, conform de resultaten van de werk¬ zaamheden van de hierboven genoemde coördinatiegroep. Deze tracéstudie valt onder de nieuwe Tracéwet, die sinds januari 1994 in werking is. In samenhang hier¬ mee zal een mer opgesteld worden. Omstreeks het jaar 2000 kan een voorkeurstracé worden bepaald. Dit tracé wordt nader uitgewerkt en gelijktijdig vindt een inspraakronde plaats voor gemeentelijke en provinciale overheden. Op basis van het voorkeurstracé kan de gemeente Utrecht bestemmingsplannen gaan opstellen voor het betreffende gebied.

Naar verwachting zullen de ministers van v&w en vrom in 2001 in een tracébesluit de definitieve oplossing voor de A2 vastleggen. Op basis van het tracébesluit kunnen de benodigde gronden worden onteigend.

Grootschalige groenprojecten gebiedsperspectief besluitvorming realisatie groenprojecten 10

Wonen en voorzieningen ontwerp eerste deelplannen vervolg deelplannen Artikel 19 proc. woningen incl. toetsing db + üBir besluitvorming cs uitvoering eerste bouwstroom uitvoering vervolgbouwstromen voorzieningen, scholen, winkels, etc. wijkcentra- en welzijnsvoorzieningen

11

Werken: bedrijfslocaties A,B,C voorbereiding verplaatsing bedrijven verplaatsing bedrijven voorbereiding bedrijfslocaties realisatie bedrijjslocaties

12 Bouw-en woonrijpmaken deelplannen voorbereiding bouwrijpmaken uitvoeren bouwrijpmaken aanleg lokale Nutsvoorzieningen inrichting woonomgeving ontwerp civiele (kunstjwerken uitvoering civiele (kunstfwerken == voorbereiding activiteit

—— harde activiteit

= = = = uitloop cq. vervolg

Hoewel de voorkeur uitgaat naar een eerdere realisatie van de verlegging en de inte¬ gratie van de A2 zal dit volgens de huidige planning in de periode 2004-2009 geschie¬ den. Indien onteigeningsprocedures tot en met kroonprocedures gevolgd moeten wor¬ den, kan de uitvoeringsperiode uitlopen tot 2010.

Om de eigenlijke bouwwerkzaamheden te kunnen starten moeten de belangrijkste grondwerkzaamheden verricht zijn en moet er, voor het bouwverkeer, een rudimen¬ taire ontsluiting zijn. De fasering van de uitvoering van het belangrijkste programma¬ onderdeel, de woningen, is maatgevend voor de fasering van de uitvoering van de voorzieningen en de verkeersinfrastructuur. Een betrekkelijk autonoom karakter heeft de fasering van de uitvoering van de werkgebieden en van grote groenprojecten. Ten behoeve van de fasering van de uitvoering wordt van de eerste fase (1995-2005) een voorbereidende fase (1995-1998) afgetrokken, zodat de feitelijke eerste bouwfase de periode 1998-2005 omvat.

Voor de uitvoering van het complexe waterhuishoudingssysteem moeten in een vroeg stadium een integraal plan en een integrale fasering worden opgesteld. Direct na de vaststelling van het Masterplan kan begonnen worden met de voorbe¬ reidingen voor: - grondverbetering in die delen van het plangebied waar deze noodzakelijk is; - de aanleg van de voorzieningen voor de riolering en de waterhuishouding in de delen van het plangebied die als eerste ontwikkeld zullen worden: - de aanleg van overige civieltechnische voorzieningen. Ook zullen in de voorbereidende fase de hoofdtransportleidingen en kabels die daar¬ toe aangewezen zijn, worden verlegd. Het gaat hierbij om de hoofdtransportleidingen van de Gasunie, hoogspanningskabels, kerosineleidingen van defensie en watertrans¬ portleidingen. In de voorbereidende fase zal het plangebied door middel van het bestaande wegen¬ net, aangevuld met enkele zijwegen, ontsloten worden. Bij de fasering van de woningbouw worden, naast de afspraken in het viNEX-uitvoeringscontract, nog enkele uitgangspunten gehanteerd. Het plangebied zal worden opgesplitst in delen die een dusdanige omvang hebben dat zij als zelfstandige woon¬ wijk kunnen functioneren. Dit geeft bovendien de nodige flexibiliteit om in te spelen op veranderingen in de markt. Begonnen zal worden op 'eenvoudige' locaties.

Dit zijn locaties waar de gronden al in handen zijn van de gemeenten, waar de glastuinbouwproblematiek niet speelt, en die buiten de invloedssfeer van hinderzones van bedrij¬ ven en de a2 liggen. Het betreft locaties in de nabijheid van bestaande kernen. Deze zijn relatief eenvoudig (tijdelijk) te ontsluiten door een aansluiting op de bestaande infrastructuur. Na een planvoorbereiding van drie jaar worden in de eerste fase 20.000 woningen gerealiseerd. In het Utrechtse plandeel zal (mede in verband met de fasering van de integratie van de a2) van west naar oost gebouwd worden. In het Vleutense plandeel wordt begonnen met De Meem-West (Veldhuizen). Daarna volgen Vleuterweide en Vleuterweide-Oost. Het Vleutense plandeel zal in 2005 (nagenoeg) geheel voltooid zijn. In de tweede fase worden 10.000 woningen gerealiseerd. Deze woningbouw vindt geheel plaats in het Utrechtse plandeel, in het oostelijk deel daarvan, in de omgeving van de A2 die in 2009 (of 2010) verlegd en geïntegreerd zal zijn. De uitvoering van de voorzieningen zal zoveel mogelijk gelijke tred houden met de woningbouw. Bij de fasering wordt ook rekening gehouden met de capaciteit van het bestaande aanbod aan voorzieningen in de kernen Vleuten en De Meem. In de eerste fase zullen ook tijdelijke voorzieningen worden gerealiseerd.

Op basis van afspraken in het viNEX-uitvoeringscontract is er momenteel een regio¬ naal verkeers- en vervoerplan in voorbereiding. Na besluitvorming hierover door het ministerie van v&w, in de tweede helft van 1995, zal met de uitwerking van een open¬ baar vervoerplan gestart worden. Wegen De aanleg van wegen wordt afgestemd op de ontwikkeling van de woon- en de werk¬ gebieden. Vóór het jaar 2000 worden de beide interne ontsluitingswegen (centrale assen) en de respectievelijke verbindingswegen naar de A2 en de A12 aangelegd, zodat de bestaan¬ de infrastructuur niet te zwaar belast zal worden. Spoorwegstations Bij de fasering van de opening van stations aan de spoorweg speelt de aanwezigheid van voldoende draagvlak een doorslaggevende rol. Bovendien moet rekening gehou¬ den worden met de verdubbeling van de spoorweg die kort na het jaar 2000 zal wor¬ den gerealiseerd. Momenteel is er een station bij de kern Vleuten. Dit zal in de eerste fase ook de nieu¬ we woongebieden in het Vleutense plandeel bedienen. Verwacht wordt dat in 2001 in het Utrechtse deel een tijdelijk station Leidsche Rijn in gebruik zal worden gesteld.

Na de spoorverdubbeling wordt het station Vleuten verplaatst en zal zo mogelijk het derde station gereahseerd worden. Het definitieve station Leidsche Rijn, gelegen boven de geïntegreerde A2, is op z'n vroegst in 2009 gereed. Overig openbaar vervoer Als uitgangspunt voor de fasering geldt dat binnen eenjaar na oplevering van de eer¬ ste woningen een Hov-verbinding gereed is. In het viNEX-uitvoeringscontract is voor de Hov-verbinding tussen Utrecht en Vleuten-De Meem een budget gereserveerd. De fasering zal voorts worden afgestemd op de eis van een kostendekkingsgraad van 50% binnen een beperkt aantal jaren na indienststelling. In het begin zijn de bewoners aangewezen op de bestaande openbaar-vervoervoorzieningen. Een gefaseerde uitvoering van werkgebieden is noodzakelijk om in te spelen op het opnamevermogen van de markt. Binnenkort wordt begonnen met de voorbereiding van de uitvoering. Verwacht wordt dat in de eerste fase tweederde deel van de bedrijfsterreinen en één derde deel van de kantorenlocaties zal zijn uitgegeven. Het restant zal in de tweede fase gereali¬ seerd worden. In het viNEX-uitvoeringscontract is afgesproken dat de provincie een gebiedsperspectief opstelt voor strategische groenprojecten in het kader van de Randstad Groen Stmctuur (rgs), het Strategisch Groenproject Groot Groengebied Utrecht en omge¬ ving.

Het Masterplan is ontwikkeld voomitlopend op dit gebiedsperspectief, op basis van intensiefoverleg.

*" ♦•" ' f" ^ '*^- - rWt^rö -; ' ^ SMi ■. ■' ■ ' ■'> >•' <■'.. ■»^--ii.?s.-.t*'r^ 'v%r-i» 'Tti^

"■

/^;': ""T-.;?

•-* •• I f%s- ■i iï-f «-U'iiK"

r , ^'ié^ '•, '

' J>

-^-T. •'?-^ • !,"V5*^ »*-!j-i

;& , •,.ft|=r;,'-4-^i^ ••.■" •• ; ,■ ■■ :>^-W:if • «• » •jk','

.. -.fi' ,' ; ■•' . •^■';-si^A

' ; - *: i'-f'-t •',•>»•" "/Jr 'fóM

è'^■ ,

V' '.>!;^'"ï'^";'-, *-ofrK

'->.ir-",ri t.u^' i' ~'^'t

95 De toekomstige regionale woningbehoefte 97 Ontwerp van een regionaal woningbouwprogramma loo Het regionale programma vertaald naar Leidsche Rijn 103 Kwalitatieve aspecten 105 Betaalbaarheid 108 Fasering 108 Samenvatting van het programma 109 Uitgangspunten A-, B- en C-locaties Regionaal programma kantoren Regionaal programma bedrijven Samenvatting van het programma

113 113 114 115 116

Uitgangspunten Detailhandel Onderwijs Gezondheidszorg Welzijn en cultuur Overheid en openbare veiligheid Sport en niet-openbaar groen Openbaar groen en openluchtrecreatie Bovenregionale voorzieningen Samenvatting van het programma

119 119 121 122 122 123 124 126 127 127

Trends en ambities 129 Leidsche Rijn in de context van landelijk en regional verkeer 130 Autoverkeer 131 Openbaar vervoer 133 Langzaam verkeer i34 Samenvatting van het programma 135 Fysisch-geograflsche kenmerken van het plangebied Waterhuishouding Hergebruik van grond en materialen Energie Afval Bestrijding van hinder en verontreiniging Kabels en leidingen Samenvatting van het programma Procedures (milieu, groen en civiele techniek)

137 137 139 140 141 141 145 146 147

Inventarisatie

149

Dit deel van het Masterplan Leidsche Rijn is gewijd aan een gedetailleerde toelich¬ ting op het programma voor Leidsche Rijn. Het programma vormt de grondslag voor het Masterplan. Aan de orde komen zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve aspecten van het pro¬ gramma. Voor zover relevant worden deze in een regionale context geplaatst. Op basis van de functies die in de ruimtelijke ordening onderscheiden worden, is het pro¬ gramma in onderdelen gesplitst. Elk hoofdstuk is gewijd aan een afzonderlijk pro¬ gramma-onderdeel. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op het wonen. Dit programma-onderdeel wordt van¬ uit een groot aantal invalshoeken behandeld. Hoofdstuk 3 is gewijd aan de werkgele¬ genheid. Voor kantoren en bedrijven is in het programma voor Leidsche Rijn een belangrijke plaats ingeruimd. In hoofdstuk 4 komen de voorzieningen aan de orde, onderverdeeld naar de verschillende sectoren. In hoofdstuk 5 wordt het verkeer behandeld, waarbij ook de landelijke infrastructuur betrokken wordt. Onder het ver¬ zamelbegrip 'milieubeheer' worden in hoofdstuk 6 uiteenlopende onderwerpen behandeld, waarvan de meeste voor het programma vooral de betekenis hebben van randvoorwaarde. Aan het slot van al deze hoofdstukken wordt per onderdeel het pro¬ gramma voor Leidsche Rijn kort samengevat.

Prognoses huishoudensontwikkelingen in de regio raming 1993

prognose 2005

prognose 2015

groei in % 1993-2015

alleenstaand samenwonend^ alleenstaand 35-54jr samenwonend^ 18-54jr huishoudens met kinderen alleenstaand 55-74jr meerpersoons^ alleenstaand vanaf75jr meerpersoons^

40.000 22.000 19.000 10.000 66.000 18.000 23.000 10.000 4.000

38.000 21.000 31.000 14.000 74.000 21.000 31.000 13.000 5.000

39.000 22.000 33.000 13.000 73.000 29.000 40.000 14.000 6.000

-3 0 -1-74 ■t-30 -m ■^61 +74 +40 +50

totaal aantal huishoudens totaal aantal personen gemiddelde woningbezetting

213.000 476.000 2,23

247.000 548.000 2,22

269.000 588.000 2,19

+26% +24% -2%

18-34jr

Van alle functies die in Leidsche Rijn zullen worden ondergebracht is de woonfunc¬ tie de belangrijkste. Het is immers primair het tekort aan woningen dat geleid heeft tot de aanwijzing van deze locatie als toekomstig stedelijk uitbreidingsgebied. Als woningbouwlocatie voorziet Leidsche Rijn in de woningbehoefte van de regio Utrecht. Met de realisering van 20.000 woningen in de periode 1995-2005 (aangevuld met nog eens 10.000 woningen in de periode 2005-2015), levert Leidsche Rijn de helft van de totale regionale woningproduktie van de komende tien jaar. Leidsche Rijn is veruit de grootste bouwlocatie in de regio. Hoe de toekomstige woningvoorraad van Leidsche Rijn zal worden samengesteld, is in belangrijke mate afhankelijk van gegevenheden van en ontwikkelingen in de regio¬ nale woningmarkt. Om die reden staat in de eerste paragrafen van dit hoofdstuk de regionale woning¬ markt centraal. Eerst worden de factoren geschetst die een rol spelen bij het bepalen van de regionale woningbehoefte, aansluitend wordt, op basis hiervan, een regionaal woningbouwprogramma ontworpen. In een volgende paragraaf wordt het regionale woningbouwprogramma vertaald naar een programma voor Leidsche Rijn, dat een louter kwantitatief karakter heeft.

Na een uiteenzetting over respectievelijk de kwalitatieve aspecten van het program¬ ma, de betaalbaarheid van de woningen en de fasering van het programma wordt het hoofdstuk afgesloten met een paragraaf waarin de verschillende aspecten van het woningbouwprogramma voor Leidsche Rijn zijn samengevat.

Op landelijke schaal heeft de regio Utrecht het grootste woningtekort. Dit betekent dat er hoe dan ook een grote druk op de woningmarkt is, die zich uit in een omvang¬ rijke vraag naar woningen. Het inlopen van het bestaande woningtekort is een belang¬ rijke factor bij het bepalen van de toekomstige regionale woningbehoefte. Daarnaast spelen uiteraard nog andere factoren een rol. Hiertoe behoren de demografische ont¬ wikkelingen in de regio en de veranderingen die optreden in de bestaande woning¬ voorraad. Een belangrijk document is het op 26 april 1995 vastgestelde Regionaal Volkshuis¬ vestingsplan RBU (rvhp). In dit plan zijn de resultaten van een in 1993 gehouden regio¬ naal woningmarktonderzoek (waaraan door ongeveer 15.000 huishoudens is meege¬ werkt) verwerkt tot een aantal beleidsvoorstellen met betrekking tot de regionale woningmarkt (nieuwbouw, bestaande woningvoorraad en woonruimteverdeling). In de regio Utrecht staan ongeveer 190.000 woningen. In de periode 1980-1989 is de woningvoorraad met 40.000 woningen gegroeid. Vooral in de eerste helft van de jaren '80 was er een hoog bouwtempo; er werden toen gemiddeld 4.500 woningen per jaar opgeleverd. Gebrek aan beschikbare locaties heeft ervoor gezorgd dat er sinds 1990 nog maar mondjesmaat gebouwd kon worden; het bouwproduktieniveau is op 2.500 woningen per jaar blijven steken.

Dit aantal is veel te klein om het (toenemend) woningtekort op te vangen. Oorzaken van het tekort zijn de aantrekkelijkheid van de regio, de forse natuurlij¬ ke aanwas van de bevolking, de groei van het aantal arbeidsplaatsen en de daling van de gemiddelde woningbezetting. Het grote woningtekort heeft een aantal negatieve gevolgen voor de regionale woningmarktsituatie. De volgende voorbeelden illustreren dit. - De prijzen van koopwoningen stijgen boventrendmatig. De prijs-kwaliteit-verhouding trekt scheef, zodat de kans bestaat dat de kopers van nu de 'noodkopers' van straks blijken te zijn (vergelijk begin jaren '80). - Wooncarrières lopen achter op arbeidsmarktcarrières. Huishoudens blijven lang zitten in naar verhouding tot het inkomen goedkope woningen die onvoldoende vrij komen voor startende huishoudens. - Wachttijden voor goedkope huurwoningen lopen tot ongekende lengte op. - Huishoudens wijken vaker uit naar woningsubstituten. Zo blijven afgestudeerden vaak nog jaren op hun studentenkamer zitten, wat de woonsituatie voor instro¬ mende studenten bemoeilijkt. - Er is een te gering woningaanbod voor werknemers van bedrijven die zich in de regio vestigen. Het vestigingsklimaat staat hierdoor onder druk. Demografische factoren spelen een belangrijke rol in de ontwikkeling van de woningvraag.

Tabel 1 geeft prognoses van de huishoudensontwikkelingen in de regio voor de jaren 2005 en 2015.

1 samenwonend: gehuwd ofsamenwonend stel zonder kinderen 2 meerpersoons: meer dan 1 persoon (gehuwd/samenwonend met/zonder kinderen oféén-ouder-gezin) Voor de berekeningen is gebruik gemaakt van het zogeheten Primos/Heshir-model. Aan de hand van dit model worden prognoses opgesteld per gemeente, gebaseerd op waargenomen demografische ontwikkelingen, de nationale bevolkingsprognose van het CBS en het door het ministerie van vrom geraamde woningbouwprogramma. Regionale bevolkingsontwikkelingen zijn bewerkt tot huishoudensontwikkelingen, waarbij voor de woningvraag relevante leeftijds- en samenstellingscriteria gehanteerd worden. Uit de tabel blijkt dat het totaal aantal inwoners van de regio in de periode 1993-2015 met 112.000 mensen toeneemt tot 588.000. Dit is een toename van 24%. De toename in het aantal huishoudens is nog groter, namelijk 26%. Per leeftijdscategorie zijn de huis¬ houdensontwikkelingen echter nogal verschillend. Het aantal jonge huishoudens (van 18 tot 34 jaar) blijft in de komende jaren prak¬ tisch constant. In relatieve zin is er zelfs sprake van een forse afname van deze groep. Het aantal huishoudens in de leeftijdsgroep van 35 tot 54 jaar groeit sterk tot het jaar 2005. Daarna is er wat deze groep betreft sprake van een stabilisatie.

De huishoudens met kinderen, in de leeftijdsgroep van 18 tot 54 jaar, nemen in aantal toe, maar rela¬ tiefgezien is er sprake van een afhame. Het aantal ouderen (van 55 tot 74 jaar) neemt over de totale periode absoluut én relatief sterk toe. In 1993 vormt deze groep nog een vijfde van het totaal aantal huishoudens in de regio, in het jaar 2015 zal dit aandeel gestegen zijn tot een kwart. De woningvoorraad in de regio Utrecht onderscheidt zich van die in andere stads¬ gewesten in de Randstad door een groot aandeel koopwoningen, relatief lage dicht¬ heden en weinig stapeling. De woningvoorraad is daarmee een afspiegeling van het landelijke gemiddelde. De specifieke kenmerken van de woningvoorraad vormen een gegeven waarmee bij het opstellen van een regionaal woningbouwprogramma terdege rekening gehouden moet worden. Nieuwe woningen zullen concurrentie ondervinden van de bestaande voorraad - en omgekeerd, vooral in perioden van een meer ontspannen woningmarkt. Hieronder wordt met name ingegaan op zwakke segmenten in de woningmarkt en op de beschikbaarheid van goedkope huurwoningen. Zwakke segmenten in de woningmarkt De grote tekorten versluieren de zwakke segmenten in de woningmarkt; voor iede¬ re woning is immers wel een kandidaat te vinden. In berekeningen op basis van het regionale woningmarktonderzoek komen de zwakke segmenten echter wél aan het licht.

Zo blijkt er een 'theoretisch' overschot te zijn in de categorie duurdere huurwo¬ ningen, zowel eengezins- als meergezinswoningen (zie ook tabel 3). Dit betekent dat op termijn voor wijken waar dit type woningen sterk vertegenwoordigd is - Lunetten, het centrum van Nieuwegein, de 'sporen'-wijken in Maarssenbroek - leegstand een mogelijke bedreiging vormt. Momenteel is voor veel mensen die van buiten de regio komen, het betrekken van een woning in dit segment de enige manier om toe te tre¬ den tot de regionale woningmarkt. De belangstelling voor dure huurwoningen wordt mede beïnvloed door de rente¬ stand. Bij een lage rentestand wijken veel mogelijke kandidaten uit naar de koopsec¬ tor. Daarentegen hebben hoge prijzen in de koopsector tot gevolg dat verschillende huishoudens soms toch besluiten om een dure huurwoning te betrekken. Er zal dus in de nabije toekomst weinig behoefte bestaan aan duurdere huurwonin¬ gen. Op wat langere termijn (periode 2005-2015) kan de belangstelling voor deze woningen echter weer toenemen als gevolg van de grote groei van het aantal huis¬ houdens in de leeftijdsgroep van 55 tot 74jaar, waarvan een deel een redelijk inkomen en/of pensioenvoorziening zal hebben.

Beschikbaarheid van goedkope huurwoningen Een groot deel van de voorraad goedkope huurwoningen bevindt zich in de vroegnaoorlogse wijken, zoals Overvecht-Zuid, Kanaleneiland-Noord, Hoograven en Nieuw-

Zuilen. Deze woningen genieten uiteraard vooral belangstelling bij de lage inko¬ mensgroepen (veelal starters). Voor een deel worden de woningen echter bewoond door huishoudens met hoge inkomens (de zogenaamde 'goedkope scheefwoners'). Dit is gunstig voor de variatie in de bevolkingssamenstelling, maar voor de beschikbaar¬ heid van goedkope woningen voor de lage inkomensgroepen is het ongunstig. Indien het regionale aanbod van woningen in een hogere prijsklasse wordt vergroot, zal de uitstroom van 'scheefwoners' toenemen. Aangetekend zij dat het uitstroom¬ proces zich al jaren voltrekt en ook nu - bij een lage nieuwbouwproduktie - plaats¬ vindt. De dynamiek in deze wijken is hoe dan ook groot. Voor een deel ligt daar ook de kracht van deze wijken in het functioneren van de totale regionale woningmarkt. In enkele wijken heeft de dynamiek echter geleid tot een neerwaartse ontwikkeling, wat om ingrijpen vraagt. Een uitbreiding van de regionale woningvoorraad verhoogt de noodzaak van een snelle aanpak van dit probleem. Overigens zijn in verschillende wijken hiertoe al aanzetten gedaan (Hoograven, Kanaleneiland, Zuilen). Belangrijk is dat meer differentiatie in het woningaanbod komt, zodat de betreffen¬ de wijken ook voor de meer draagkrachtige groepen aantrekkelijk blijven.

Dit kan worden gerealiseerd zowel door nieuwbouw (ouderenwoningen, koopwoningen) als door herstructurering (verkoop, aanpassing voor specifieke doelgroepen, renovatie van complexen, verandering van uiterlijk, geheel of gedeeltelijk slopen van com¬ plexen). Differentiatie van het woningaanbod gaat ten koste van de hoeveelheid goedkope huurwoningen. Daar staat echter tegenover dat door het in gang zetten van doorstroomprocessen de beschikbare, goedkope huurwoningenvoorraad beter kan wor¬ den benut. Daarnaast is het van belang dat er goedkope huurwoningen worden gere¬ aliseerd op de nieuwe locaties in de regio. Ook Leidsche Rijn moet differentiatie bie¬ den en bereikbaar zijn voor de 'onderkant'. In dit verband kan opgemerkt worden dat in het rvhp de beleidskeuze gemaakt is om bij het verdelen van de (schaarse) woningbouwsubsidies prioriteit te verlenen aan huurwoningen in uitbreidingsgebieden. Veranderingen in de bestaande voorraad zijn van invloed op het regionale woning¬ bouwprogramma. Voorraadmutaties kunnen onderverdeeld worden in twee catego¬ rieën; - verkoop van huurwoningen: door woningcorporaties of door particulieren; - herprofilering: sloop en vervanging door nieuwbouw of'upgrading' (ingrijpend ver¬ beteren). In tabel 2 is per categorie een raming van de veranderingen in de regionale woning¬ voorraad voor de periode 1995-2005 weergegeven.

Wat betreft de categorie sloop en vervanging door nieuwbouw wordt er daarbij van uitgegaan dat het aantal woningen ongewijzigd blijft. *

Raming van de veranderingen in de bestaande regionale woningvoorraad: 1995-2005 verkoop herprofilering corporaties huur

koop

part. sloop/ nieuwbouw/ verhuur upgrading upgrading

totaal mutaties

-2.500 -1.500

-13.000

-2.500 -500 -2.500 -500 ■1500 -2.000 -7.500

■1500 ■1500

■13.500 ■1500 ■1500 -1.000 ■13.000 ■1500 ■1500 7.500 0 -500 -1.000

leergezins

< 600 600-810 > 810 eengezins < 600 600-810 > 810 totaal huur

-1.000 -3.000

-1.000 -3.000

-4.500

leergezins

< 160.000 160-200 200-280 > 280.000 eengezins < 160.000 160-200 200-280 > 280.000 totaal koop

■12.000

-12.000

-500

■11.000

-11.000

3.000

3.000

-1.500

■11.000 ■1500 ■1500 ■13.000

totaal huur koop totaal gesubsidieerd totaal gestapeld

0 2.000 0

0 1.000 0

-6.000 -6.000 -4.500

-16.000 ■12.500 ■13.500

-2.000

-1,000 -1.000

■12.000 -1500

-500 -1500

-1.000

Uit de tabel blijkt dat in totaal 12.000 woningen bij de mutaties betrokken zijn. 6.000 huurwoningen worden verkocht, waarvan 3.000 door woningcorporaties en 3.000 door particulieren. Eveneens 6.000 woningen - 4.500 in de huursector en 1.500 in de koopsector - worden gesloopt en door nieuwbouw vervangen dan wel ingrijpend ver¬ beterd. In de laatste categorie keren er 3.000 als huurwoning terug, zodat het totaal aantal huurwoningen dat tot koopwoning wordt getransformeerd 7 500 bedraagt. De woningen die door de woningcorporaties verkocht worden behoren tot de duur¬ dere huurwoningen, zowel eengezins- als meergezinswoningen, die hierboven als zwak marktsegment zijn aangeduid. Het betreft vooral woningen die gebouwd zijn

onder het 'dynamische kostprijshuurregime' van de jaren '70 en '80. Zij hebben wel¬ iswaar een goede kwaliteit, de huurprijs is echter naar verhouding te hoog. In het rvhp is een schatting gemaakt dat het de komende vier jaar om ca. 500 woningen per jaar kan gaan, maar volgens de plannen van de corporaties lijken de aantallen veel hoger uit te vallen. Over een periode van tien jaar beschouwd zal de belangstelling voor koopwoningen nog de nodige fluctuaties te zien geven. Daarom is een voorzichtige, voorlopige raming gemaakt. Belangrijk hierbij is op te merken dat de verkoop van deze woningen extra midde¬ len oplevert voor de corporaties. Deze middelen kunnen geïnvesteerd worden in nieuwbouw. Door particulieren worden vooral goedkope huurwoningen in de vroeg-naoorlogse wijken verkocht. Het gaat om ongeveer 600 woningen perjaar (1993). In de huidige ver¬ houdingen op de koopwoningenmarkt is het zowel voor de eigenaren (hoge prijzen) als voor huurders (lage hypotheekrente) aantrekkelijk om tot zo'n transactie over te gaan. Bij dalende prijzen en stijgende rente zal het aantal verkopen echter fors terug¬ lopen. Daarom is ook voor deze categorie een voorzichtige raming gemaakt. Herprofilering van koopwoningen zal voornamelijk plaatsvinden in de stadsver¬ nieuwingsgebieden.

Herprofilering van huurwoningen zal zich het meest in de vroegnaoorlogse wijken van Utrecht afspelen, zoals Hoograven, Kanaleneiland en Zuilen, maar ook in bijvoorbeeld IJsselstein.

In deze paragraafwordt, stapsgewijs, een regionaal woningbouwprogramma opge¬ steld dat het kader vormt voor het woningbouwprogramma voor Leidsche Rijn. Op basis van de gegevens uit het regionale woningmarktonderzoek 1993, verwerkt in het rvhp, wordt een programma voor de periode 1995-1998 ontworpen. Daarbij moet worden opgemerkt dat een dergelijk woningmarktonderzoek een beperkte gel¬ digheidsduur heeft. Wanneer de woningmarkt echter geen al te ingrijpende verande¬ ringen ondergaat, is het een bruikbaar instrument. Met behulp van ramingen omtrent demografische ontwikkelingen en veranderingen in het woonwensenpatroon, wordt dit programma omgezet in een programma voor de periode 1995-2005 en een pro¬ gramma voor de periode 2005-2015. Elke stap wordt onderbouwd met een tabel. Het regionale woningbouwprogramma voor de periode 1995-1998 wordt in drie stap¬ pen geconstrueerd. De eerste stap betreft de berekening van 'theoretische' saldi op basis van de verschillen tussen vraag en aanbod. De tweede stap betreft de constructie van een programma op basis van een voorkeursmodel ten aanzien van de vraag. De derde stap geeft inzicht in de bandbreedte van het programma door het voorkeurs¬ model te confronteren met twee alternatieve modellen.

'Theoretische' tekorten en overschotten op de woningmarkt in het HBU-gebied, periode 1995-1998 (prijspeil 1/4/1993) prijscategoriel

vraag

aanbod

theoretisch saldo

huur

<500 500-700 > 700 totaal huur

21.900 23.900 10.400 56.200

14.200 17.200 14.800 46.200

-7.700 -6.700 ■14.400 -10.000

koop

< 140.000 140-180 180-250 > 250.000 totaal koop

6.600 14.500 14.500 12.100 47.700

4.700 5.000 6.400 4.200 20.300

-1.900 -9.500 -8.100 -7.900 -27.400

totaal aantal woningen

103.900

66.500

-37.400

Stap 1. 'Theoretische' tekorten en overschotten op de woningmarkt (tabel 3) Aan de vraagzijde bevinden zich drie (doel-)groepen: - starters: woningzoekenden die nog geen zelfstandige woning bewonen en dus inwo¬ nend zijn of op kamers wonen; - doorstromers: woningzoekenden die al een zelfstandige woning bewonen in de regio; - vestigers; woningzoekenden van buiten de regio. Het aanbod wordt bepaald door de woningen die vrijgemaakt worden door doorstro¬ mers, vertrekkers en zogeheten 'finishers' (mensen die overlijden of verhuizen naar een bejaarden- ofverpleeghuis). Vraag minus aanbod resulteert in 'theoretische' tekor¬ ten of overschotten. Uit de tabel blijkt dat er wat de totale woningmarkt betreft een 'theoretisch' tekort van ruim 37.000 woningen is. Desalniettemin is er in de categorie duurdere huurwo¬ ningen (huur > ƒ700,-) sprake van een 'theoretisch' overschot. Dit betekent dat deze categorie als eerste markttechnische problemen zal opleveren.

Aangezien het niet mogelijk is het tekort van 37.000 woningen in vier jaar weg te werken, zullen er bij het opstellen van een programma keuzes gemaakt moeten wor¬ den.

De na te streven samenstelling van het woningbouwprogramma voor het RBU-gebied, periode ^995-1998, in procenten (prijspeil 1/1/1995) meergezins

eengezins

totaal

huur

< 600 600-700 700-810 > 810

0 O-s 0-5 0

0 5-10 5-10 0

0 5-15 5-15 0

koop

< 160.000 160-200 200-250 > 250.000 totaal

0 0 0-5 0-5 10

5-10 20-25 15-20 25-30 90

5-10 20-25 20-25 25-35 100

Stap 2. Een woningbouwprogramma op basis van een voorkeursmodel (tabel 4) Aan het in de tabel weergegeven woningbouwprogramma liggen de volgende uit¬ gangspunten ten grondslag: - de omvang van het jaarlijkse bouwprogramma is bepaald op 4.000 woningen per jaar (oftewel 16.000 in de periode 1995-1998); - er wordt rekening gehouden met veranderingen in de bestaande woningvoorraad die neerkomen op het omzetten van ca. i.ooo huurwoningen in koopwoningen. Voorts is ervoor gekozen de vraag van starters naar verhouding sterker te honore¬ ren dan die van doorstromers en vestigers. Deze keuze is ingegeven door het streven naar een evenwichtige bevolkingsopbouw in zowel de bestaande als de toekomstige woongebieden. Doorstromers - vooral zij die nu beschikken over wat duurdere wonin¬ gen - zullen deels uitwijken naar woningmarkten buiten de regio. Om die reden wordt het voorkeursmodel het vertrekmodel genoemd. Uit de tabel blijkt dat er vooral behoefte bestaat aan eengezinswoningen. De vraag naar meergezinswoningen bedraagt niet meer dan 10%. Uit de tabel kan niet worden opgemaakt dat er een substantiële vraag bestaat naar goedkope huurwoningen (huur < ƒ600,-). Echter, in de nieuwbouw kunnen die goedkope huurwoningen, zelfs met een hoge subsidie, nauwelijks meer worden gebouwd. De op-één-na-beste oplossing is dan het bouwen van huurwoningen in het middensegment.

Vandaar dat in het program¬ ma uitgegaan is van het realiseren van huurwoningen tussen ƒ600,- en ƒ810,-, met de aantekening dat alles-op-alles moet worden gezet om tenminste de helft van die woningen te bouwen met een huur tussen ƒ600,- en ƒ700,-. Stap 3. Bandbreedte woningbouwprogramma (tabellen 5 en 6) Om het in stap 2 ontwikkelde programma een zekere bandbreedte te kunnen geven zijn wat betreft de vraag, naast het voorkeursmodel twee alternatieve modellen gehanteerd. Deze bandbreedte levert richtlijnen voor variaties in de bouwprogram¬ ma's naar plaats (locaties) en tijd. In model 1 is meer nadruk gelegd op de vraag van doorstromers ten koste van de vraag van starters. In model 11 is meer nadruk gelegd op de vraag van vestigers ten kos¬ te van de vraag van zowel starters als doorstromers. Dit model leent zich voor een situ¬ atie waarin sprake is van forse economische groei en van een toename van het aantal arbeidsplaatsen en dientengevolge van een stijgende druk op de woningmarkt. Tabel 5 geeft inzicht in de absolute aantallen die achter de drie modellen schuilgaan.

Vraaghonoreringsmodellen, uitgaande van de bouw van 16.000 woningen, periode 1995-1998 RVHP model I model 11 (vertrekmodel) (doorstroommodel) (vestigersmodelj vraag

doorstromers starters vestigers

-46.000 -25.000 -11.000

-54.000 -17.000 -11.000

-43.500 -22.500 -16.000

aanbod

doorstromers vertrekkers finishers totaal

■146.000 ■116.000 -14.000 -16.000

■154.000 -18.000 -14.000 -16.000

■143.500 +18.500 +4.000 -16.000

Modellen toegepast op de regionale bouwprogramma's, periode 1995-1998, in procenten RVHP model I (vertrekmodel) (doorstroommodel)

model II (vestigersmodelj

huur

meergezins

< 600 600-810 > 810 eengezins < 600 600-810 > 810 totaal huur

0 6 0 0 12 0 18

0 0 0 0 0 0 0

0 15 0 0 11 0 26

koop

meergezins

< 160.000 160-200 200-280 > 280.000 eengezins < 160.000 160-200 200-280 > 280.000 totaal koop

0 0 3 1 6 22 24 26 82

0 0 2 2 2 27 31 36 100

0 0 2 1 0 17 25 29 74

totaal huur + koop totaal gesubsidieerd totaal gestapeld

100 24 10

100 2 4

100 26 18

Uit tabel 6 blijkt dat een sterkere honorering van de vraag van doorstromers (model 1) leidt tot het volledig verdwijnen van de huursector uit het programma. Dit betekent dat starters nagenoeg geheel aangewezen zijn op de bestaande voorraad. Met 96% van de woningen in de categorie eengezinswoningen is er ook vrijwel geen sprake van sta¬ peling. Een sterkere honorering van de vraag van vestigers (model II) daarentegen leidt tot een forse stijging van het percentage stapeling. Het aandeel van de huursector neemt toe en in de koopsector treedt een geringe verschuiving in de richting van de duurde¬ re woningen op. Bij de uitkomst van model 11 dient echter een kanttekening gemaakt te worden. De praktijk leert namelijk dat vestigers relatief sterk vertegenwoordigd zijn in de minder populaire marktsegmenten, met veelal hoge mutatiegraden. Vesti¬ gers hebben minder gemakkelijk toegang tot de markt en zijn aanvankelijk geneigd met minder genoegen te nemen. Maar zodra de kans zich voordoet zullen zij over¬ stappen naar passender woonruimte. Niet berekend is een extra honorering van de vraag van starters. Overigens zal als gevolg van demografische ontwikkelingen de vraag van starters afnemen. Indien ech¬ ter aan de voorwaarde voldaan kan worden dat woningen voor starters in de toekomst een rol kunnen spelen voor de ouderenhuisvesting, dan lijkt een dergelijke keuze een denkbare variant.

De financiële haalbaarheid dient bij deze afweging mede betrokken te worden. De uitbouw van het regionale woningbouwprogramma voor de periode 1995-1998 tot een programma voor de periode 1995-2005 geschiedt in drie stappen. De eerste stap (4) betreft een ruwe raming van tekorten en overschotten per categorie op basis van een totaal aantal te realiseren woningen van 40.000 (10 x 4.000). In de tweede stap (5) worden de veranderingen in de bestaande woningvoorraad verdisconteerd, terwijl in de derde stap (6) ook rekening gehouden wordt met de substitutie van de woningvraag. Stap 4. Tekorten en overschotten (tabel 7, eerste kolom) Voor de berekening van de tekorten en overschotten is gebruik gemaakt van het woningbouwprogramma 1995-1998 op basis van het voorkeursmodel (vertrekmodel). Toegepast op dit programma zijn ramingen omtrent demografische ontwikkelingen meer ouderen in de leeftijdsgroep van 55 tot 74jaar en meer alleenstaanden in de leef¬ tijdsgroep van 35 tot 54 jaar - en te verwachten veranderingen in het woonwensenpa¬ troon. Uit de tabel kunnen de volgende conclusies worden getrokken: - het overschot aan duurdere huurwoningen neemt naar verhouding af, maar blijft bestaan; - het tekort aan meergezinskoopwoningen neemt toe; - het tekort aan eengezinskoopwoningen blijft onverminderd groot; - het tekort aan woningen in de gesubsidieerde sector neemt toe.

V

Van regionale woningbehoefte naar een bouwprogramma voor Leidsche Rijn, periode 1995-2005 Regionaal Leidsche Rijn Lange-termijnprogramma 1995-2005 bouwprogramma Stap 5

Stap 6

Stap 7

tekorten/ voorroadoverschotten mutaties

saldo

aantal % aandeel % aandeel %

aantal

stap 4

+500 -2.800 +1.300 -600 -3.800 +2.600 -2.800

-2.500 -2.000 -500 -3.300 -2.500 -1.200 -500 -1.100 +500 -3.300 +600 -2.000 -7.500 -10.300

0 5.300 1.200 0 3.800 0 10.300

0 13 3 0 10 0 26

0 12 3 0 9 2 26

0 2.400 600 0 1.800 400 5.200

meergezins < 160.000 -1.600 -800 160-200 200-280 -1.500 > 280.000 -900 eengezins < 160.000 -2.300 160-200 -8.600 200-280 -9.500 280-400 -12.000 >400.000 totaal koop -37.200

+3.500 +1.900 +500 -300 +500 -1.000 0 -900 -1.000 -3.300 +3.000 -5.600 +500 -9.000 +500 -11.500 +7.500 -29.700

0 0 300 0 3.300 5.600 9.000 11.500 29.700

0 0 1 0 8 14 23 29 74

2 2 3 3 7 14 19 18 6 74

400 400 600 600 1.400 2.800 3.800 3.600 1.200 14.800

totaal huur koop -40.000 totaal gesubsidieerd -10.600 totaal gestapeld -5.800

0 -40.000 -500 -11.100 -1.000 -6.800

40.000 12.400 6.800

100 31 17

100 30 25

20.000 6.000 5.000

meergezins

< 600 600-810 > 810 eengezins < 600 600-810 > 810 totaal huur

Stap 5. Verdiscontering van veranderingen in de bestaande woningvoorraad (tabel 7, tweede en derde kolom) Wanneer de veranderingen in de bestaande ivoningvoorraad - verkoop van huur¬ woningen, sloop en vervanging door nieuwbouw, 'upgrading' - worden verdiscon¬ teerd in de saldi van tekorten en overschotten, ontstaat een ander beeld. Uit de tabel blijkt dat het tekort aan huurwoningen, met name goedkope huurwoningen, sterk stijgt, terwijl het tekort aan koopwoningen afneemt en zelfs in een overschot omslaat. Stap 6. Substitutie van de woningvraag; een programma (tabel 7,4de en 5de kolom) Saldi van tekorten en overschotten vormen uiteraard nog geen bouwprogramma. In stap 6 vindt een verrekening plaats, waarbij wordt uitgegaan van substitutie: de goed¬ kope huurwoningen (huur < ƒ600,-) die niet kunnen worden gerealiseerd, worden gecompenseerd met de bouw van middeldure huurwoningen (huur van ƒ600,- tot ƒ810,-). In de vierde kolom van de tabel is het regionale woningbouwprogramma voor de periode 1995-2004 in absolute aantallen, in de vijfde kolom in percentages weergege¬ ven. Hieruit blijkt dat 74% van de woningen in de koopsector en 26% in de huursector zal worden gerealiseerd. 31% van de woningen zal worden gesubsidieerd. Het stape¬ lingspercentage bedraagt 17%.

Het regionale woningbouwprogramma voor de periode 2005-2015 wordt analoog aan dat voor de periode 1995-2005 door een bewerking berekend (stap 7). Vooralsnog worden geen aannamen gedaan omtrent veranderingen in de bestaande woningvoor¬ raad. Het programma is, in percentages, weergegeven in de eerste kolom van tabel 8.

gemeente Vleuten-De Meem voor het jaar 2005 zijn als basis gebraikt voor de schat¬ ting van het aantal huishoudens in Leidsche Rijn in 2005 en in 2015. Om de effecten van het specifieke karakter van de woningvoorraad van Vleuten-De Meem te corrige¬ ren - deze woningvoorraad is zeer suburbaan, terwijl de toekomstige voorraad van Leidsche Rijn, met name dat van het Utrechtse deel, een meer stedelijk karakter zal hebben - is bij de berekening uitgegaan van: - een lagere gemiddelde woningbezetting (2,35 in 2005 in plaats van 2,45, en 2,30 in 2015): - een geringer aantal huishoudens met kinderen ten gunste van meer jongeren (van 18 tot 34 jaar) en meer ouderen (van 55 tot 74 jaar). Er zijn afzonderlijke woningbouwprogramma's voor Leidsche Rijn opgesteld voor de periode 1995-2005 en voor de periode 2005-2015. Tevens is - door een optelling van beide - een integraal programma voor de gehele planperiode samengesteld. In de bere¬ keningen is de bestaande woningvoorraad van de gemeente Vleuten-de Meem, uiter¬ aard, niet verdisconteerd. Het programma voor de periode 1995-2005 is afgeleid uit het regionale programma voor dezelfde periode. Het is weergegeven in tabel 7, zesde en zevende kolom. Het totaal aantal woningen bedraagt 20.000. Conform het regionale programma is 26% van de woningen ondergebracht in de huursector en 74% in de koopsector.

Om tegemoet te komen aan de uitgangspunten betreffende de differentiatie is in de koop¬ sector het aandeel van de meergezinswoningen verhoogd ten koste van het aandeel van de eengezinswoningen. Het stapelingspercentage ligt met 25% dan ook aanzien¬ lijk hoger dan in het regionale programma, waarin het 17% bedraagt.

Vdn regionale woningbehoefte naar een bouwprogramma voor Leidsche Rijn; periode 2005-2015 Regio Leidsche Rijn demograjische behoejte bouwprogramma

huur

In tabel 9 is een raming van het aantal huishoudens, uitgesplitst naar type, in 2005 en 2015 weergegeven. In deze raming is de huidige bevolking van het plangebied mee¬ gerekend. Leidsche Rijn telt momenteel 7.800 huishoudens - zijnde het woningaantal van de gemeente Vleuten-De Meem. Bij de schatting is er namelijk van uitgegaan dat het aan¬ tal huishoudens en het aantal woningen gelijk zijn. De Primos-prognosecijfers voor de

aandeel %

aantal

< 600 600-810 > 810 < 600 600-810 > 810 totaal huur

7 11 6 4 2 0 30

0 18 6 0 4 2 30

0 1.800 600 0 400 200 3.000

< 160.000 160-200 200-280 > 280.000 < 160.000 160-200 200-280 280-400 > 400.000 totaal koop

7 4 3 2 6 12 17 19 70

7 4 3 2 6 12 17 15 4 70

700 400 300 200 600 1.200 1.700 1.500 400 7.000

totaal huur + koop totaal gesubsidieerd totaal gestapeld

100 37 40

100 35 40

10.000 3.500 4.000

meergezins eengezins

koop

meergezins

eengezins

Raming aantal huishoudens, uitgesplitst naar type, in Leidsche Rijn, 2005 en in 2015 (inclusiefhuidige bevolking) raming 2005 raming 2015 procenten absoluut absoluut % 18-34Jaar

Op basis van het regionale woningbouwprogramma is een woningbouwprogramma voor Leidsche Rijn ontwikkeld. Hierbij is uitgegaan van het viNEX-akkoord dat inhoudt dat er in de periode 1995-2005 in Leidsche Rijn 20.000 woningen gerealiseerd zullen worden (10.000 in het Utrechtse deel en 10.000 in het Vleutense deel), en van afspraken omtrent een extra uitbreiding van de woningvoorraad in het Utrechtse deel met 10.000 stuks in de periode 2005-2015. Om het programma te onderbouwen is een voorlopige schatting van de samenstel¬ ling van de huishoudens in Leidsche Rijn gemaakt.

aandeel %

35-54jaar 18-54Jaar 55-74Jaar vanaf75Jaar

alleenstaand samenwonend alleenstaand samenwonend huishoudens met kinderen alleenstaand meerpersoons alleenstaand meerpersoons

1.800 2.400 2.900 1.900 10.700 2.100 4.300 1.100 500

2.500 3.300 3.900 2.600 14.600 2.900 5.900 1.500 700

7 9 10 7 39 8 16 4 2

totaal huishoudens totaal bevolking gemiddelde woningbezetting

27.800 65.300 2.35

37.800 86.900 2,30

100 100 n.v.t.

Ook het programma voor de periode 2005-2015 is afgeleid uit het regionale pro¬ gramma voor dezelfde periode. Het is weergegeven in tabel 8, derde en vierde kolom. Het totaal aantal woningen bedraagt 10.000. De verdeling over de huur- en de koop¬ sector is ten opzichte van het programma voor 1995-2005 enigszins gewijzigd ten gun¬ ste van de huursector (30%) - overigens conform het regionale programma. Anders dan in het regionale programma is substitutie toegepast voor de goedkope huurwo¬ ningen (huur < ƒ600,-). Het aandeel van deze woningen is toegevoegd aan de daarbo¬ ven gelegen prijsklasse (huur van ƒ600,- tot ƒ810,-). Behalve in de omvang en in de verdeling over de huur- en de koopsector wijkt het programma voor de periode 2005-2015 ook in andere opzichten afvan het programma voor de periode 1995-2005. De gevolgen van de te verwachten demografische ontwik¬ kelingen komen duidelijk in beeld. Door de toenemende vergrijzing zal het overschot aan dure huurwoningen nagenoeg geheel verwijnen. Er is een toenemende belang¬ stelling voor koopappartementen te verwachten. De behoefte aan gesubsidieerde woningen (huur tot ƒ810,- en koop tot ƒ160.000,-) is iets groter. De behoefte aan gesta¬ pelde woonvormen is aanzienlijk groter dan in de eerste tien jaar.

In tabel 10 staan de woningbouwprogramma's voor de twee perioden naast elkaar weergegeven, alsmede het integrale programma voor de gehele planperiode.

Bouwprogramma Leidsche Rijn, per periode 1995-2005 aandeel %

2005-2015 aandeel %

1995-2015 aandeel %

aantal

huur

leergezins

< 600 600-810 > 810 eengezins < 600 600-810 > 810 totaal huur

0 12 3 0 9 2 26

0 18 6 0 4 2 30

0 14 4 0 7 2 27

0 4.200 1.200 0 2.200 600 8.200

koop

leergezins

< 160.000 160-200 200-280 > 280.000 eengezins < 160.000 160-200 200-280 280-400 > 400.000 totaal koop

2 2 3 3 7 14 19 18 6 74

7 4 3 2 6 12 17 15 4 70

4 3 3 3 7 13 18 17 5 73

1.100 800 900 800 2.000 4.000 5.500 5.100 1.600 21.800

totaal huur + koop totaal gesubsidieerd totaal gestapeld

100 31 25

100 35 40

100 32 30

30.000 9.500 9.000

De bovenstaande programma's hebben betrekking op zelfstandige woningen. Daar¬ naast zal in Leidsche Rijn ook ruimte worden geboden aan andere woonvormen. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om woonzorgcomplexen, focuswoningen (woningen waarin invaliden zelfstandig kunnen wonen) en groepswoonprojecten. Ook kan overwogen worden om ter bevordering van de differentiatie in de bevolkingssamenstelling huis¬ vestingsvoorzieningen voor studenten in het programma op te nemen. In verband met de opheffing van 18 standplaatsen voor woonwagens wordt voorge¬ steld een nieuw project met 24 standplaatsen in het programma op te nemen. Even¬ tueel zullen zich de komende 20 jaar meer projecten aandienen. De aanwezigheid van water - een belangrijk element in het ontwerp voor Leidsche Rijn - kan benut worden om ruimte te bieden aan woonschepen. Voorlopig wordt daarbij uitgegaan van 50 ligplaatsen. I lï ?V6 asli'f'c In de voorafgaande paragrafen is het wonen vooral vanuit een kwantitatiefgezichts¬ punt behandeld. Het voorzien in de woningbehoefte is echter meer dan het bouwen van een bepaald aantal woningen in een bepaalde prijsklasse. In deze paragraafwordt ingegaan op de kwalitatieve aspecten van het woningbouwprogramma voor Leidsche Rijn. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt tussen de kwalitatieve aspecten van de woning en die van de woonomgeving. i:-.

-n Een belangrijke toetssteen voor de kwaliteit van de woningen die in Leidsche Rijn gebouwd zullen worden is de toekomstwaarde ervan. Toekomstwaarde kan ontleed worden in drie componenten: flexibiliteit, aanpasbaarheid en duurzaamheid. Flexibiliteit Met flexibiliteit wordt ingespeeld op (toekomstige) wijzigingen in de samenstelling van huishoudens. Zo wordt verwacht dat in het jaar 2015 nog slechts een kwart van de

huishoudens als 'traditioneel' (man, vrouw en kinderen) is te bestempelen. Bovendien zal thuis werken (in plaats van op kantoor) toenemende betekenis krijgen. Ten slotte doorlopen ook de traditionele huishoudens een aantal fasen (kleine kinderen, grote kinderen, de kinderen het huis uit), die elk gepaard gaan met specifieke woonwensen, met name ten aanzien van de indeling van de woning. In het woningontwerp laat flexibiliteit zich vooral vertalen in het bieden van vol¬ doende vierkante en kubieke meters, gecombineerd met de mogelijkheid van het ver¬ wijderen of toevoegen van tussenwanden. Zo kunnen de individuele leden van een huishouden naar wens over (meer) eigen ruimte beschikken. Met het oog op flexibiliteit zullen ook initiatieven met betrekking tot zogeheten 'groeiwoningen' gestimuleerd worden. Onder een 'groeiwoning' wordt verstaan een woning die met eenvoudige middelen groter gemaakt kan worden. Aanpasbaarheid Aanpasbaarheid verwijst naar de gebruiksmogelijkheden voor gehandicapten en minder-validen. Bij het ontwerp van de woningen zal daarom - in de maatvoering rekening worden gehouden met de toegankelijkheid voor rolstoelgebruikers. Boven¬ dien zullen de woningen zodanig worden ontworpen dat wanneer de bewoner zelf gehandicapt raakt, aanpassingen op eenvoudige en daardoor relatief goedkope wijze zijn door te voeren.

De eisen van aanpasbaarheid gelden in principe voor alle te bou¬ wen woningen in het plangebied. Uitzonderingen worden alleen voor speciale geval¬ len gemaakt - zoals voor specifieke hoekoplossingen en voor bepaalde bovenwonin¬ gen in een goedkopere categorie. Duurzaamheid Bij duurzaamheid gaat het om het beperken van het energieverbruik en om het gebruik van materialen die het milieu zo min mogelijk belasten. Om het waterhuishoudingssysteem dat voor Leidsche Rijn ontworpen is (zie deel 1 - hoofdstuk 8), optimaal te laten functioneren, moeten aan het ontwerp van de wonin¬ gen bepaalde eisen gesteld worden in de sfeer van het materiaalgebruik voor daken, goten en leidingen. In verband met het werken met peilfluctuaties in het grondwater - ten behoeve van een betere waterbuffering - is het noodzakelijk om af te zien van kruipruimten onder de woningen. Een bijkomend voordeel hiervan is een verminde¬ ring van vocht- en warmtetransport vanuit de bodem naar de woning en omgekeerd.

Accenten in het woningbouwprogramma voor Leidsche Rijn naar soort locatie urbane delen suburbane delen opjiets- subsubhoofd afsuind stedelijke stedelijke sub- urbane urbane centrum stad zone randzone centrum zone randzone huur

meergezins

koop

meergezins < 160.000 160-200 200-280 > 280.000 eengezins < 160.000 160-200 200-280 280-400 > 400.000

< 600 600-810 > 810 eengezitis < 600 600-810 > 810

-f; sterker accent dan gemiddeld

; ved sterker accent dan gemiddeld

Een van de uitgangspunten voor de ontwikkeling van Leidsche Rijn is gedifferen¬ tieerd bouwen. Dit betekent het creëren van een zo gevarieerd mogelijk aanbod van woningen. Het programma voorziet op grond van het onderscheid in financieringsca¬ tegorieën (en prijsklassen) en in het al dan niet gestapeld zijn van de woningen al in een zekere mate van differentiatie. Een belangrijk middel om differentiatie tot stand te brengen is dichtheid - uitge¬ drukt in het aantal woningen per hectare. Door te variëren in de dichtheid onder¬ scheiden de woningen zich in hun verhouding tot de woonomgeving. Een specifieke verhouding tussen woningen en hun omgeving wordt aangeduid met het begrip woonmilieu. In het plan voor Leidsche Rijn wordt een onderscheid gemaakt tussen het Utrecht¬ se deel en het Vleutense deel. Het eerste krijgt een meer stedelijk karakter, het twee¬ de een meer suburbaan karakter. Zowel in het stedelijke als in het suburbane kan ech¬ ter een differentiatie aangebracht worden - en wel zo dat tussen de polen hoge dicht¬ heid en lage dichtheid een continuüm van woonmilieus ontstaat. In tabel 11 wordt aangegeven welke accenten wat betreft prijsklassen kunnen worden aangebracht in de verschillende plandelen.

Aan de hand van een bestaande typering wordt hieronder een mogelijke woonmilieudifferentiatie voor Leidsche Rijn geschetst. Binnenstedelijk milieu Dit milieu wordt gekenmerkt door een zeer hoge bebouwingsdichtheid in combi¬ natie met een relatief beperkte bouwhoogte. De dichtheid komt dus rechtstreeks tot uitdrukking in het intensieve grondgebruik. In Leidsche Rijn is een dergelijk woonmilieu denkbaar in het hoofdcentrum en wellicht in een nevencentrum, gebieden waar een mengvorm van wonen, werken en voorzieningen voorkomt. Singelmilieu Het singelmilieu kan worden gezien als een uitloper van het binnenstedelijk milieu. Het dankt zijn benaming aan de tot parkzone getransformeerde vestinggrachten rond de historische kern. Kenmerkend voor dit milieu dat een relatiefhoge dichtheid heeft, zijn de zogenaamde 'herenhuizen'. In Leidsche Rijn kan een dergelijk woonmilieu gecreëerd worden in de uitlopers van de centra en aan de vele randen van deelgebie¬ den. Stadswijkmilieu Het stadswijkmilieu wordt in het algemeen aangetroffen in de uitbreidingswijken van dejaren '50 en '60. Het gaat om ruim opgezette woongebieden die desondanks een meer dan gemiddelde dichtheid hebben als gevolg van de overheersende aanwezig¬ heid van middelhoogbouw (zoals Overvecht en Kanaleneiland).

Het stadswijkmilieu zal in Leidsche Rijn voornamelijk gestalte krijgen in de zone, die op fietsafstand van het centrum van Utrecht ligt. Tuinwijkmilieu Het tuinwijkmilieu vormt een van de meest voorkomende woonmilieus in Neder¬ land (zoals Oog in Al, Tuindorp en De Tol). Het betreft gebieden met een gemiddelde dichtheid waarvan het karakter bepaald wordt door eengezinswoningen met een tuin. Op grond van het woningbouwprogramma ligt het voor de hand dat dit woonmilieu model staat voor grote delen van Leidsche Rijn. Tuindorpmilieu Het tuindorpmilieu vormt de groenere variant van het tuinwijkmilieu (zoals de ran¬ den van de kernen Vleuten en De Meem). Het zijn woongebieden bestaande uit een¬ gezinswoningen op wat grotere kavels. Zij hebben daardoor een relatief lage dicht¬ heid. Een dergelijk milieu kan in Leidsche Rijn gerealiseerd worden in de meer sub¬ urbane deelgebieden en aan de stedelijke randen. Villaparkmilieu Het villaparkmilieu is exclusief voorbehouden aan vrijstaande woonhuizen op een ruime kavel (zoals delen van Rijnsweerd). De dichtheid is dus laag. Vanuit de differentiatiegedachte zal dit milieu gespreid en op kleine schaal worden gerealiseerd in Leid¬ sche Rijn. Landelijk milieu Dit is een milieu met extreem lage dichtheid en verspreide bebouwing.

Het zal in Leidsche Rijn alleen voorkomen op plekken waar de huidige structuur van het lande¬ lijk gebied behouden blijft (linten). Behalve door middel van variatie in dichtheid kan een differentiatie in woonmilieus bijvoorbeeld ook op grond van milieuthema's tot stand gebracht worden. Te denken valt hierbij aan water, luwte (ten opzichte van geluid), zon en groen. Het gaat hierbij zowel om experimenten als om meer gangbare oplossingen, die tevens bevorderlijk zijn voor de duurzaamheid van de woning en de woonomgeving. Leefstijl, actieradius en beschikbare tijd bepalen in belangrijke mate de eisen die aan de woonomgeving gesteld worden. Een aantal groepen vraagt in dit verband om specifieke aandacht. Kinderen Kinderen zijn zeer sterk op de woonomgeving aangewezen; misschien zijn ze wel de belangrijkste gebruikers ervan. Wijken met heel hoge en wijken met heel lage dicht¬ heden lijken het minst aantrekkelijk voor kinderen: de eenvormigheid biedt minder variatie in speel- en ervaringsmogelijkheden. Nabijheid van zowel natuur als stede¬ lijkheid vergroten de kindervriendelijkheid. Belangrijk is voorts dat voorzieningen die door kinderen gebruikt worden dicht bij de woning liggen en veilig te bereiken zijn. Ouderen Ouderen hebben in het algemeen een beperkte actieradius.