Stedenbouwkundig Programma van Eisen Jaarbeurspleingebouw.pdf

JAARBEURSPLEINGEBOUW

JAARBEURSPLEIN

Superplint DOEL: De plint is architectonisch aantrekkelijk en verbindt binnen en buiten.

WONDERWOODS

RABOBANK

[

Afbeelding boven: Hoogteaccenten in het Stationsgebied Afbeelding onder: Ligging op het Jaarbeursplein

* Extra hoog op schalenkaart Stationsgebied.

extra hoog (105 m.)

JA A

RB

EU

RS

[ [

EU

RS

RABOBANK

RB

* *

RB EU

RS

JA A

De plint moet open, representatief en levendig zijn; De plint beslaat minimaal de eerste twee lagen; De eerste twee lagen van de plint zijn circa 5 meter hoog per laag; De plint kent een fijnmazige (functionele) invulling; Grotere (culturele) voorzieningen kunnen een entree op hoger gelegen bouwlagen hebben; Elke zijde van het gebouw heeft meerdere entrees; Entrees zijn duidelijk vormgegeven, vormen een verbijzondering en * met het gevelbeeld; zijn integraal mee ontworpen De entree van de fietsenstalling en het expeditiehof zijn nadrukkelijk * * en worden binnen de rooilijnen onderdeel van het gevelontwerp ingepast.

T CH L RE AA UT NTR E C

WONDERWOODS

Ze bevinden zich op markante zichtlocaties aan de Croeselaan en het Jaarbeursplein en zijn een ‘scharnier’ in het netwerk van belangrijke routes en plekken.

[ [ [ [ [

T CH L RE AA UT NTR CE

JAARBEURSPLEIN

RS

12

EU

25

* * ** * * *** * * * * * * * * * * * * * * ** * * * * * * ** * * ** * * ** * ** * * JA A

45

RB

[ [

Tussen het spoor en de Croeselaan is de hoogbouw meestal solitair of onderdeel van een ensemble. Het Beurskwartier wordt een wijk van gesloten bouwblokken met torens.

105

70

JA A

Samenhang in hoogbouw Verspreid over het gebied draagt hoogbouw van 70 en 90 meter bij aan de stedenbouwkundige samenhang.

90

40 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen, Ambities en randvoorwaarden Jaarbeurspleingebouw

Rooilijnen en peilmaten DOEL: Via de rooilijnen hecht het gebouw logisch aan op de directe omgeving.

[ [ [

[

De plot heeft een maximale afmeting van 41 x 86 meter en ligt op het Jaarbeursplein;Het gebouw en de kelder wordt binnen de rooilijn gebouwd; De rooilijnen zijn de maximale mogelijke bouwcontouren met uitzondering van eventuele overkragingen vanaf circa 10 meter boven het maaiveld; Van de rooilijnen kan in zeer beperkte mate worden afgeweken onder de voorwaarde dat deze afwijking een onderbouwd positief effect heeft op de ambities (bruisend, markant en gezond), op een logische manier aansluit op de (toekomstige) inrichting van het maaiveld en een bijdrage levert aan de vormgeving en beleving van de openbare ruimte; Het vloerpeil sluit aan op het peil van het omliggende maaiveld.

Architectuur (beeldkwaliteit) DOEL: Het gebouw is op alle schaalniveaus van een grote schoonheid.

[ [ [ [ Afbeelding boven: Referentiebeelden plinten

[

Afbeeldingen onder: Referentiebeelden beeldkwaliteit

[ [

Het gebouw heeft een tijdloze en krachtige uitstraling; De architectonische uitwerking moet in maat, schaal en detaillering aansluiten bij de kwaliteitsambitie van het gebied; Tactiliteit, verfijning en detail nemen toe richting maaiveld; Materialen met een warme uitstraling vormen de basis van het gebouw; Veroudering en weersinvloeden mogen geen negatieve gevolgen hebben op de kwaliteit van de materialen, zoals verwering en invloed van zonlicht; De plintlagen kennen een uitgesproken gevelplastiek en een verticale geleding; De plint heeft een open en transparant karakter en legt de verbinding tussen binnen en buiten;

Stedenbouwkundig Programma van Eisen, Ambities en randvoorwaarden Jaarbeurspleingebouw - 41

[ [ [ [ [ [

[ [ [ [

Reclame en belettering is ondergeschikt aan het gebouw en meeontworpen met de architectuur; Verlichting is als integraal onderdeel opgenomen in het gevelontwerp; Als de openbare ruimte door een gebouwdeel wordt overkraagd, wordt deze openbare ruimte door het gebouw verlicht; Nutsvoorzieningen, bergingen en trafo’s worden inpandig opgelost of opgenomen in de gevel; Zonwering moet binnen het gevelvlak vallen en wordt mee ontworpen; Voor een eventueel hoogteaccent geldt dat aandacht wordt gevraagd voor de compositie, de (ervaren) rankheid en de beëindiging. Voorzieningen en opbouwen zijn uiteraard binnen de architectuurtaal opgelost. Toepassing van spiegelend glas is niet toegestaan; Zonnepanelen zijn mogelijk op daken hoger dan 40 meter; Daken tot en met 40 meter zijn groen uitgevoerd en zijn vrij van installaties; Als er gekozen wordt voor groene dak(en), dan: Levert het groene dak c.q. gebouwd landschap een bijdrage aan het totale gebouwconcept; Is het groene dak voor minimaal 60% met (hoogwaardig) groen ingevuld.

• •

Verblijfsklimaat DOEL: Het Jaarbeurspleingebouw levert een positieve bijdrage aan het verblijfsklimaat van het Jaarbeursplein en de overige openbare ruimte om het gebouw.

[ [

Tijdens het ontwerpproces is aandacht voor de effecten van de vorm en bouwhoogte van het gebouw op de verblijfskwaliteit van de buitenruimte (bezonning, windhinder en ruimtelijke beleving); Er zijn sociaal veilige routes rondom het gebouw zonder windhinder en hittestress;

[ [

Gestreefd wordt naar een zo gunstig mogelijk windklimaat waarbij integrale oplossingen (setbacks) de voorkeur hebben boven bijvoorbeeld losse luifels; Via een windhinderonderzoek en een bezonningsstudie moet aangetoond worden wat het effect van het gebouw op de omgeving wordt.

42 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen, Ambities en randvoorwaarden Jaarbeurspleingebouw

4.3

Randvoorwaarden gezonde verstedelijking

DOEL: Het gebouw draagt bij aan de gezonde verstedelijking van Utrecht. Gezondheid [ Het plan heeft een GPR Gebouwscore van tenminste 8,0 of is BREEAM Excellent of beter; [ Er wordt gebruik gemaakt van de WELL systematiek voor de gezondheid van de kantoormedewerkers. Samen met bovenstaande indicatoren wordt onderbouwd op welke manier het gebouw de duurzaamheidsthema’s integreert en de gezondheid van de gebruikers bevordert. Concreet betekent dit dat bijvoorbeeld de volgende onderwerpen aan bod komen:

[ [ [ [ [ [ [ [ [ [

Het gebouw heeft een programma dat voor vele doelgroepen in de stad aantrekkelijk is (gebouw voor iedereen) en biedt werkgelegenheid voor diverse opleidingsniveaus; Het gebouw stimuleert beweging (goed bereikbare en aantrekkelijke trappen); Op of in het gebouw is ruimte voor sport en bewegen, bijvoorbeeld urban sports; Het mobiliteitsconcept faciliteert en stimuleert gezonde mobiliteit (lopen, fietsen); Het gebouw is goed toegankelijk voor mensen met een beperking; Het gebouw heeft plekken om te ontmoeten; Er is veel groen op en in het gebouw; Functies in het gebouw veroorzaken geen geluidsoverlast voor de directe omgeving of voor andere functies binnen het gebouw; Het gebouw heeft een gezond binnenmilieu; De horeca in de plint en de kantines in de kantoren beschikken over een gezond aanbod.

Energie [ Het gebouw geeft een zo hoogwaardig mogelijke invulling van het Utrechts Energieprotocol. Daarbij wordt ingezet op: Het minimaliseren van de energievraag door energiezuinig te bouwen en efficiënte installaties toe te passen; Het benutten van zoveel mogelijk lokale hernieuwbare bronnen voor warmte- en koude; Het op jaarbasis voorzien in eigen gebruik via zoveel mogelijk hernieuwbare opwek, ook buiten het plot. [ Er wordt gebruikgemaakt van de BENG methodiek cf. NTA8800 om de energieprestatie aan te tonen. Doel is om BENG 2 zo laag mogelijk te maken en BENG 3 zo hoog mogelijk; [ Als het niet mogelijk is om voldoende hernieuwbare energie op het eigen gebouw op te wekken dan is het mogelijk dat de marktpartij dit compenseert door elders hernieuwbare opgewekte energie te realiseren. Dit geldt alleen voor het deel dat verder gaat dan de wettelijke eisen en wanneer de lokale mogelijkheden zijn uitgeput; [ Het Jaarbeurspleingebouw sluit aan op het te ontwikkelen collectieve WKO systeem aan de westzijde van het Stationsgebied, tenzij het een duurzamer alternatief kan realiseren; [ Pellet kachels of andere vormen van biomassaverbranding zijn niet toegestaan.

• • •

Circulair De gemeente vraagt binnen de mogelijkheden van dit plan een zo’n hoogwaardig mogelijk invulling van circulair bouwen. Dit wordt aangetoond via een toelichting op circulair bouwen. Daarbij vragen we aandacht voor de drie levensfases van het gebouw: 1. Ontwerp-/Bouwfase Het gebouw wordt zo circulair mogelijk ontworpen. In Utrecht hanteren we de MPG Schaduwprijs om een zo’n laag mogelijkemilieubelasting vanuit de materialen te realiseren. Het is de ambitie om die snel omlaag te brengen.

Stedenbouwkundig Programma van Eisen, Ambities en randvoorwaarden Jaarbeurspleingebouw - 43

2.

3.

Gebruiksfase Door het gebouw aanpasbaar te ontwerpen blijft het voldoen aan de wensen van de tijd. Hier wordt een visie op gevraagd, onderbouwd in het ontwerp. Naast het gebouw zijn er kansen voor circulair gebruik, zoals lokale toepassing van opgevangen hemelwater of betere afvaltoepassingen. Demontagefase Het gebouw wordt zo demontabel mogelijk gemaakt zodat het aan het einde van de gebruikscyclus hoogwaardig hergebruikt kan worden binnen de circulaire economie. Ook wordt het gebouw opgenomen in een materialenpaspoort zodat de restwaarde geborgd is.

Klimaatadaptatief bouwen Voor het Jaarbeurspleingebouw vragen we om een integrale onderbouwing op het thema klimaatadaptatie (water en hittestress).

Water

Voor waterberging en wateroverlast gelden de volgende randvoorwaarden: [ Het plangebied wordt zo ingericht dat bij een extreme regenbui van 80 mm in een uur geen schade optreedt aan het gebouw en aangrenzende percelen. Vuilwater en hemelwater worden gescheiden; [ Voor het verwerken van regenwater wordt de voorkeursvolgorde aangehouden. Allereerst wordt water zoveel mogelijk vastgehouden om te hergebruiken. Pas daarna stroomt regenwater oppervlakkig af naar bovengrondse bergingsvoorzieningen t.b.v. infiltratie. Als dat niet kan wordt water geborgen en geïnfiltreerd in ondergrondse voorzieningen. Pas als het niet anders kan, mag worden afgevoerd op een gemeentelijke hemelwaterstelsel of rechtstreeks naar oppervlaktewater;

[

[

Om droogteschade te voorkomen wordt de sponswerking van de bodem vergroot. Hiervoor wordt zoveel mogelijk water vastgehouden in het gebied. Het uitgangspunt is om minimaal 90% van het regenwater binnen het perceel te verwerken. Hierbij wordt de voorkeursvolgorde gehanteerd. Om hieraan te voldoen moet 15 mm per m² verharding worden vastgehouden; Ten behoeve van de waterberging wordt bij voorkeur zoveel mogelijk groen toegepast.

Hittestress

Voor het tegengaan van hittestress in de openbare ruimte en in het gebouw gelden de volgende randvoorwaarden: [ Het gebouw wordt op een zodanige manier gebouwd dat koeling door middel van airco’s beperkt nodig is; [ De openbare ruimte en toegang naar het gebouw worden zo gemaakt dat deze ook tijdens de zomer een prettige plek is om te verblijven en te bewegen. Zo kan een koele route richting Utrecht Centraal worden gerealiseerd langs het gebouw; [ Het gebouw verlaagt de hittestress op het Jaarbeursplein. Autoparkeren [ Het plan moet voldoen aan de autoparkeernormen uit de Parkeervisie Fiets- en autoparkeren in een groeiend Utrecht (2021); [ De afwijkingsmogelijkheden uit de Parkeervisie (30% van de parkeereis omzetten in extra fietsparkeerplaatsen) worden volledig benut; [ Er wordt maximaal ingezet op deelmobiliteit (100% van de parkeereis min het bezoekersdeel van bedrijven mag worden omgezet in deelautoplekken met deelauto’s); [ De deelautoplekken en de overige parkeerbehoefte van het gebouw worden in de gemeentelijke parkeergarage opgevangen (Croeselaangarage).

44 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen, Ambities en randvoorwaarden Jaarbeurspleingebouw

Fietsparkeren [ Het fietsparkeren ten behoeve van de eigen gebruikers moet voldoen aan de fietsparkeernormen uit de Parkeervisie Fiets- en autoparkeren in een groeiend Utrecht (2021); [ Fietsparkeren vindt plaats in de kelder of in de buik van het gebouw; [ Er is bij voorkeur sprake van zoveel mogelijk dubbelgebruik (gebruikers openbare stalling en gebouw gebonden gebruikers); [ De fietsparkeervoorziening biedt bij voorkeur ruimte voor de stalling van (e-deelfietsen in de nabijheid van de entree (geëxploiteerd door de gebouweigenaar); [ In de fietsparkeervoorziening is het bereik van het mobiele netwerk van voldoende kwaliteit om innovatieve oplossingen te kunnen faciliteren. Expeditie en afval [ De ontsluiting van de expeditie loopt via de Graadt van Roggenweg/ Croeselaan-noord; [ Bevoorrading vindt plaats aan de zuidwestzijde van het gebouw; [ Bevoorrading (aan- en afvoer) vindt altijd inpandig plaats; [ Het expeditieverkeer kruist op een veilige manier het voet- en fietspad; [ Er is voldoende inpandige ruimte gereserveerd voor de (opstelplaatsen van) afvalcontainers ten behoeve van de inzameling van afval van de gebruikers van het gebouw.

Ontsluiting [ Het Jaarbeurspleingebouw is aan alle kanten goed bereikbaar voor voetgangers; [ De huidige fietsroutes blijven in stand en daardoor is het Jaarbeurspleingebouw goed bereikbaar voor fietsers; [ De ontsluiting van de taxi standplaats, Kiss&Ride, algemene gehandicaptenparkeerplaatsen loopt via de Graadt van Roggenweg/ Croeselaan-noord;

[

Personenvoertuigen die gebruik maken van de Croeselaangarage nemen de route via de Croeselaan-zuid vanaf de Van Zijstweg of de Balijlaan.

Groen [ De groenbeleving maakt deel uit van het totale gebouwconcept en wordt mee-ontworpen met het gebouw; [ Het groen (daken en gevels) is robuust en de condities zijn zodanig dat het groen duurzaam in stand blijft (geen ‘cosmetisch’ groen); [ Het groen op en rond het Jaarbeurspleingebouw is zoveel mogelijk fysiek aangesloten op de stedelijke groenstructuur zodat optimale condities ontstaan voor biodiversiteit. Natuurinclusief bouwen en biodiversiteit [ Het groen biedt een geschikt leefgebied voor de doelsoorten (huismus, vlinders, bijen en zangvogels van de Utrechtse soortenlijst); [ Er wordt diervriendelijk gebouwd, met als richtlijn één verblijfplaats per 150 m² geïntegreerd in de gevel (voor gierzwaluw, huismus en vleermuis); [ Er zijn ecologisch rustige zones (plekken waar fauna voldoende rust en dekking vindt); [ Er worden bij voorkeur inheemse soorten aangeplant en soorten die bijdragen aan de Utrechtse soorten.

Stedenbouwkundig Programma van Eisen, Ambities en randvoorwaarden Jaarbeurspleingebouw - 45

Hoofdstuk 5 Overige randvoorwaarden In dit hoofdstuk volgt een beschrijving van de (milieu technische) randvoorwaarden. Bijlage 2 geeft voor een aantal beleidsvelden een meer uitgebreide toelichting.

5.1

Geluid

Er zijn twee geluidsvraagstukken die bij deze ontwikkeling nader bekeken moeten worden: 1. Wat is het effect van geluid van eventuele geluidsproducerende functies op andere functies in hetzelfde gebouw? 2. Wat is het effect van geluid van deze ontwikkeling op de omgeving? Bij de eerste vraag kan gedacht worden aan bijvoorbeeld de invloed van (nacht)horeca of sport op andere functies in het gebouw zoals kantoren of een culturele voorziening. Eventuele overlast kan met de juiste aandacht tijdens het ontwerp en de bouw worden voorkomen. Het plan zelf kan daarnaast op meerdere manieren effect hebben op de omgeving. Onder de Omgevingswet is het verplicht om de effecten van een plan op de omgeving (het effect op de wegen in de omgeving) te onderzoeken.

5.2

Luchtkwaliteit

Vanuit het aspect luchtkwaliteit zijn er geen wettelijke belemmeringen voor het realiseren van het Jaarbeurspleingebouw. De verkeersgeneratie is niet dusdanig dat daardoor overschrijdingen van de grenswaarden zullen ontstaan. Bij het opstellen van het Omgevingsplan moet echter nog wel een luchtkwaliteitsonderzoek uitgevoerd worden waarmee aangetoond wordt dat voldaan wordt aan de grenswaarden uit de Wet Milieubeheer. Daarbij moet ook gekeken worden naar het behalen van de WHOadvieswaarden, omdat de gemeenteraad het College (motie 2015-78) heeft opgedragen om te streven naar het halen van deze advieswaarden en het voortdurend verbeteren van de luchtkwaliteit.

5.3

Externe veiligheid

In de omgeving bevinden zich geen buisleidingen of inrichtingen met gevaarlijke stoffen die vanuit oogpunt van externe veiligheid relevant zijn voor de realisatie van de plannen. Het plangebied bevindt zich binnen het invloedsgebied van het doorgaande spoor waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Het plan bevindt zich niet binnen de maatgevende risicocontour of een plasbrandaandachtsgebied. Aan deze minimale afstandsbepalingen wordt dus voldaan. Wel moet het groepsrisico verantwoord worden.

5.4

Bodem

In de nabijheid van het perceel Jaarbeurspleingebouw heeft in het verleden bodem- en milieukundig onderzoek plaatsgevonden. Op basis van dit onderzoek zal rekening moeten worden gehouden met saneringswerkzaamheden. Ontwikkelaars moeten rekening houden met de actualisatie van bodemonderzoek, vergunningsaanvragen met de daarbij behorende proceduretijden alsmede de uitvoering van deze saneringswerkzaamheden en de eisen die daaraan gekoppeld zijn (o.a. BRL 7000 certificering).

5.5

Water en riolering

In het kader van het Omgevingsplan moet een watertoets uitgevoerd worden. Naast de eerder genoemde randvoorwaarden voor weersextremen zijn ook andere randvoorwaarden op het gebied van water en riolering van belang. Vanuit het Jaarbeurspleingebouw komt huishoudelijk afvalwater vrij, daarom moet het gebouw aangesloten worden op de gemeentelijke riolering. De volgende punten zijn van toepassing bij het verwerken van afvalwater, hemelwater en grondwater:

46 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen, Ambities en randvoorwaarden Jaarbeurspleingebouw

1. 2. 3. 4.

5. 6. 7. 8.

Het Jaarbeurspleingebouw sluit voor het huishoudelijk afvalwater aan op de gemeentelijke riolering; Afvalwater dat wordt geloosd op de openbare vuilwaterriolering voldoet aan de geldende regels; Overtollig hemelwater dat wordt geloosd op het openbare hemelwaterstelsel voldoet aan de geldende regels; Overtollig grondwater dat wordt geloosd op het openbare ontwaterings- of hemelwaterstelsel voldoet aan de geldende regels. Er moet goed gekeken worden naar de wisselwerking tussen WKO’s en het infiltreren van grondwater; Afvalwater, overtollig hemelwater en overtollig grondwater worden gescheiden aangeleverd; Het leidingwerk dat nodig is voor de aansluiting van afvalwater, overtollig hemelwater en overtollig grondwater voldoet aan de geldende regels; Bouwwerken en percelen zijn minimaal bestand tegen grondwaterstanden die fluctueren tussen de representatieve hoogste en laagste grondwaterstand; Verblijfsruimtes zijn waterdicht conform de geldende bouwregelgeving.

In de aanvraag Omgevingsvergunning moet het leidingplan voor riolering en hemelwater tot en met de grens van het terrein of erf zijn uitgewerkt. Voor installatietechnische eisen aan het leidingwerk binnen het perceel gelden het Bouwbesluit en de voorschriften en instructies van de Omgevingsvergunning.

5.6

Archeologie

Voor het gehele Stationsgebied is in 2008 een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd, waarbinnen ook het plangebied Jaarbeurspleingebouw valt. Er zijn geen aanvullende veldonderzoeken in het plangebied uitgevoerd. In een deel van het plangebied heeft een kazernecomplex en een bovengrondse parkeergarage gestaan, waardoor archeologische waarden vernietigd kunnen zijn. Een eerste stap om te bepalen of en zo ja, welk aanvullend archeologisch onderzoek noodzakelijk is, is het uitvoeren van een inventarisatie naar de locaties en dieptes van bekende bodemverstoringen in relatie tot de archeologische verwachting. Op basis van deze inventarisatie kan worden bepaald of er naar verwachting nog archeologische waarden in het plangebied aanwezig kunnen zijn. Als er nog archeologische waarden verwacht worden in het plangebied, dan is de volgende stap om door middel van een verkennend booronderzoek de intactheid van de bodem te toetsen en de bodemopbouw vast te stellen. De resultaten van dat booronderzoek vormen de basis voor het besluit of aanvullend archeologisch onderzoek door middel van proefsleuven en/of een opgraving noodzakelijk is. Alle archeologische onderzoeken moeten uitgevoerd worden door een gecertificeerd archeologisch bedrijf en moeten voldoen aan de vigerende Kwaliteitsnorm Archeologie (KNA) en de richtlijnen voor archeologisch onderzoek van de gemeente Utrecht.

Stedenbouwkundig Programma van Eisen, Ambities en randvoorwaarden Jaarbeurspleingebouw - 47

Aandachtspunten [ Het advies is om in een zo vroeg mogelijk stadium in overleg met het bevoegd gezag archeologie (gemeente Utrecht) te bepalen welk archeologisch onderzoek noodzakelijk is; [ Uitgangspunt is dat eventuele archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard blijven. Dit kan bijvoorbeeld worden gerealiseerd door planaanpassing of archeologievriendelijk bouwen. Als archeologische waarden niet in situ behouden kunnen worden is ex situ behoud door middel van archeologisch onderzoek mogelijk;

Afbeelding: Archeologie

[

[

Voor de voorgenomen ontwikkeling is naar verwachting een archeologievergunning vereist. In de vergunning worden voorwaarden opgenomen ten aanzien van archeologisch onderzoek. Dit onderzoek kan bestaan uit een aanvulling op het bestaande bureauonderzoek en/of een booronderzoek en/of een proefsleuvenonderzoek en/of een opgraving; Het zichtbaar maken van eventuele archeologische waarden in de openbare ruimte is een mooie ruimtelijke en cultuurhistorische kans.

48 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen, Ambities en randvoorwaarden Jaarbeurspleingebouw

5.7

Niet gesprongen explosieven

In opdracht van de gemeente Utrecht en ProRail zijn in het Stationsgebied diverse (bureau)onderzoeken uitgevoerd naar de aanwezigheid van Niet Gesprongen conventionele Explosieven (NGcE’s). In de potentieel verdachte gebieden zijn tijdens veldonderzoeken geen explosieven aangetroffen. Op basis hiervan is het perceel grotendeels vrijgegeven. Zie onderstaande figuur. Nog niet de hele toekomstige bouwplot van het Jaarbeurspleingebouw is onderzocht en vrijgegeven van explosieven (zie figuur hieronder). Daarom moet voorafgaand aan de werkzaamheden een actualiserend/aanvullend NGcE-onderzoek plaatsvinden. De kans op de aanwezigheid van explosieven wordt laag ingeschat. Er hebben al vele ‘diepgravende’ werkzaamheden in het gebied plaatsgevonden, er zijn damwanden geplaatst en er zijn heipalen aangebracht. Tijdens werkzaamheden aan kabels en leidingen in de Mineurslaan en de Croeselaan, bij de realisatie van de tijdelijke eindhalte van de tram en bij werkzaamheden op het Jaarbeursplein zijn geen explosieven gevonden.

5.8

Trillingen

Het Jaarbeurspleingebouw ligt meer dan 100 meter van het treinspoor vandaan. Er zijn dan ook geen trillingen van het spoor te verwachten en er is geen nader onderzoek voor deze trillingsbron vereist. Er zal echter ook een tram voor het nieuwe gebouw langs gaan rijden. In de directe omgeving van de trambaan zijn trillingen vanwege de tram niet uit te sluiten. Dit moet nader onderzocht worden. Afbeelding: Groenstructuurvisie

5.9

Flora en Fauna

Op grond van de Wet natuurbescherming moeten initiatiefnemers onderzoek doen naar de effecten van hun activiteiten op beschermde dier- en plantensoorten en beschermde gebieden. Bij het vaststellen van een Omgevingsplan moet van tevoren duidelijk zijn dat de Wet natuurbescherming niet in de weg staat aan de uitvoering van het plan. Daarnaast moet worden gekeken naar de regels in de Provinciale Ruimtelijke Verordening Provincie Utrecht en de Provinciale Verordening Natuur en Landschap provincie Utrecht 2017.

Stedenbouwkundig Programma van Eisen, Ambities en randvoorwaarden Jaarbeurspleingebouw - 49

Bodembelasting CE

Niet-gesprongen explosieven Legenda OCE Bodembelastingkaart Verdacht (o.b.v. vooronderzoek) Onverdacht (o.b.v. vooronderzoek) Let op! Geen groen of rood = geen informatie. Mail naar CE-loket@prorail.nl

Topo

Afbeelding: Niet gesprongen explosieven

Aan deze kaart kunnen geen rechten worden ontleend. Alle rechten voorbehouden aan ProRail.

Auteur: L.H van Gelder

Voor meer informatie kunt u terecht bij de auteur.

Datum: 16-02-2021

© Topografische ondergrond Esri Nederland & Community Maps Contributors

Schaal: 1:3.000

90 Meters

50 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen, Ambities en randvoorwaarden Jaarbeurspleingebouw

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid 6.1

Economische uitvoerbaarheid en financiële haalbaarheid

Het project Jaarbeurspleingebouw valt binnen de grondexploitatie Stationsgebied. Deze grondexploitatie vormt het financiële kader voor de ontwikkeling. In de grondexploitatie Stationsgebied is een opbrengst voor het Jaarbeurspleingebouw geraamd. Het voorgestelde programma uit dit SPvE is in verschillende scenario’s doorgerekend. Conclusie is dat het financiële kader haalbaar. Het resultaat is afhankelijk van de mogelijkheden om het volume te optimaliseren, van het ontwerp van het gebouw en de daarmee samenhangende bouwkosten, maar ook van de exacte invulling van het programma.

6.2

Consultatie van de stad

Periode 2013-2020 Stakeholders zijn de afgelopen jaren op meerdere momenten in de gelegenheid gesteld om mee te denken en in te spreken op de ontwikkelingen in het Stationsgebied. Zo is de bevolking tijdens het opstellen van het stedenbouwkundig plan Sijpesteijn (met daarin een kantoorbestemming voor het Jaarbeurspleingebouw) betrokken geweest. En ook tijdens het bestemmingsplantraject Sijpesteijn-Jaarbeursplein in 2015 hebben inspraakmomenten plaatsgevonden. In 2018 heeft een uitgebreide marktverkenning plaatsgevonden specifiek voor de ontwikkeling van het Jaarbeurspleingebouw. De resultaten van deze marktverkenning zijn input voor dit SPvE. Dat geldt ook voor de inzichten die we hebben opgedaan tijdens het haalbaarheidsonderzoek met één concrete partij. In het voorjaar van 2020 heeft een brede participatieronde (straatenquêtes, flitspeiling en online bijeenkomst) plaatsgevonden over de positionering van het vergrote centrum.

Flitspeiling december 2020 Omdat de publiek toegankelijke functies vooral in de onderste lagen van het gebouw komen, is de stad juist voor dit deel van het gebouw om wensen en suggesties gevraagd. Daarom heeft er in december 2020 een zogenaamde flitspeiling op diverse sociale media en op cu2030.nl plaatsgevonden. Dat het gebouw leeft onder de Utrechters is gebleken: de enquête is ruim 4.000 keer ingevuld. Er zijn veel suggesties gedaan voor voorzieningen waarin ontmoeten centraal staat. Voorzieningen op het gebied van cultuur/ontspanning en sport/bewegen hebben de voorkeur. Er is duidelijk behoefte aan een mix van functies in de plint. Deze functies moeten aantrekkelijk zijn voor veel verschillende doelgroepen op verschillende momenten van de dag. Het gaat bijvoorbeeld om werkplekken, horeca, uitgaan, spelletjes doen, sporten en kunstvoorzieningen. Opvallend veel jonge mensen hebben de enquête ingevuld en er ligt een nadrukkelijk verzoek om het skatepark te behouden. Er is ook een groep mensen die liever ziet dat er geen gebouw op deze plek gerealiseerd wordt omdat zij veel waarde hecht aan lucht, zicht en een groene verblijfsruimte. De opgehaalde wensen en suggesties zijn geanalyseerd en voor een deel meegenomen als ambities en randvoorwaarden in dit SPvE. Uiteraard kunnen niet alle concreet aangedragen functies ook daadwerkelijk een plek krijgen in het nieuwe gebouw.

Voorbeelden van suggesties die zijn opgenomen in het SPvE zijn gemengde functies die voor meerdere doelgroepen uitnodigend zijn en ontmoetingen stimuleren. Het gaat bijvoorbeeld om horeca, nachtclub, een rooftopbar, studie- en werkplekken, voorzieningen op het gebied van sport, cultuur en uitgaan. De wens voor het toevoegen van verblijfskwaliteit is op verschillende plekken in dit SPvE geland. Het gaat dan bijvoorbeeld om publiek toegankelijke ruimten (zowel binnen als buiten) met een goede verblijfskwaliteit.

Stedenbouwkundig Programma van Eisen, Ambities en randvoorwaarden Jaarbeurspleingebouw - 51

Bijzonder veel respondenten hebben gepleit voor het behouden of het integreren van de skatebaan op, in of aan het gebouw. De uitdaging om dit voor elkaar te krijgen leggen we via dit SPvE graag bij de marktpartijen neer. Tot slot hebben we meegekregen dat veel Utrechters grote waarde hechten aan de architectuur en de uitstraling van het gebouw. Zij wensen een gebouw waar ze trots op kunnen zijn. Deze wens hebben we meegenomen in de ambities voor een markant gebouw. Zie bijlage 3 voor een meer uitgewerkte weergave van de resultaten van de flitspeiling. Samenwerking onderwijs Uit de flitspeiling is een samenwerking met de Hogeschool voor de Kunsten voortgekomen. Een groep studenten heeft gedurende drie maanden aan het gebouwconcept gewerkt. Zij hebben eind juni 2021 een bijzonder hoorspel als product opgeleverd waarin water centraal staat. Dit hoorspel geven we ter inspiratie mee aan de marktpartijen. Daarnaast onderzoeken we samen met de betreffende studenten op welke manier dit hoorspel een rol kan krijgen bij de verdere participatie van deze ontwikkeling. Daarnaast heeft ook een groepje scholieren van het Gerrit Rietveld gewerkt aan een gebouwconcept voor het Jaarbeurspleingebouw. Dit concept bestaat uit verschillende samenhangende onderdelen en geven we ook ter inspiratie mee aan geïnteresseerde marktpartijen.

Consultatieperiode mei 2021 Via de website cu2030 was het concept-SPvE van 10 mei tot en met 6 juni in te zien en kon iedereen het bijbehorende reactieformulier invullen. Doel van deze consultatieronde is om te kunnen inschatten of de resultaten van de flitspeiling goed geland zijn in het concept-SPvE.

Daarnaast kunnen de reacties op het SPvE aanleiding geven om het SPvE aan te scherpen of aan te vullen. Het Jaarbeurspleingebouw wordt een gebouw van en voor de stad. Daarom is ook in deze fase extra aandacht besteed aan het bereiken van een brede doelgroep, hier zijn verschillende communicatiemiddelen voor ingezet. Het gaat hierbij niet alleen om omwonenden, maar om een bredere doelgroep van Utrechters. Vanwege de beoogde functies zal het gebouw ook mensen van buiten de stad aantrekken, ook deze doelgroep kon dus reageren op het concept-SPvE. In totaal zijn twee brieven (Fietsersbond en Provincie Utrecht) en 113 reactieformulieren (en een losse e-mail) ontvangen. Van de respondenten die de reactieformulieren hebben ingevuld komt bijna 85 % uit Utrecht. Ruim 50 % van het totale aantal respondenten komt niet uit de directe omgeving van het Jaarbeursplein (Stationsgebied, Lombok, Dichterswijk), maar wel uit Utrecht. Kennelijk is de ontwikkeling van het Jaarbeurspleingebouw voor heel Utrecht interessant. De formulieren zijn door opvallend veel jongeren ingevuld. Naast wat meer algemene achtergrondinformatie zijn op het reactieformulier drie vragen gesteld: 1. Als u de plannen leest, waar verheugt u zich dan het meeste op als het gebouw er straks staat? 2. Waar maakt u zich zorgen over als u de plannen leest? 3.

Heeft u nog andere opmerkingen, wensen of aandachtspunten voor het Jaarbeurspleingebouw? De antwoorden op deze vragen zijn geanalyseerd en gecategoriseerd. Zij liggen in lijn met de resultaten van de flitspeiling van december 2020. Met name de komst van een bruisend gebouw (nachthoreca, culturele voorziening, sport/bewegen) dat voor veel verschillende doelgroepen voorzieningen biedt slaat goed aan. Ook verheugen veel respondenten zich op een architectonisch hoogstandje. Veel voorkomende zorgen gaan

52 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen, Ambities en randvoorwaarden Jaarbeurspleingebouw

over de vraag of de gestelde ambities wel gehaald worden, de beperkte groene ambities, de hoogte van het gebouw en de invulling van de bovenste lagen en over de vraag of het Stationsgebied niet te vol wordt met nog een gebouw er bij. Met name de antwoorden op vraag 2 hebben tot enkele aanpassingen van het SPvE geleid. Deze zijn in bijlage 4 vermeld

6.3

Technische uitvoerbaarheid

BLVC (Bereikbaarheid, Levendigheid, Veiligheid en Communicatie) In de directe omgeving van het Jaarbeurspleingebouw bevinden zich diverse andere functies. Tijdens de bouwwerkzaamheden gaan de dagelijkse zaken in de directe omgeving door. Hierdoor is het mogelijk dat de werkzaamheden en de omgevingsfactoren elkaar beïnvloeden. Het is van belang dat de bereikbaarheid, leefbaarheid, veiligheid en communicatie goed en tijdig in beeld wordt gebracht om de veiligheid tijdens de realisatie te kunnen waarborgen en om evenwicht te vinden tussen het goed blijven functioneren van de omgeving, realisatie van aangrenzende bouwprojecten en de tijd en ruimte die de bouwer nodig heeft om het project te kunnen realiseren. Voorspelbaarheid van eventuele hinder en daar tijdig de omgeving over informeren vormt het uitgangspunt. Dit voorkomt klachten, maar ook vertragingen en/of meerkosten en faalkosten. In het Stationsgebied kunnen de geadviseerde bouwveiligheidszones niet gehanteerd worden terwijl de bouw wel veilig moet plaatsvinden. Vanwege de beperkte beschikbare ruimte moet de bouwer rekening houden met extra beheersmaatregelen. Bij de uitvraag voor de aanbesteding wordt hier specifieke informatie over verstrekt. Voor ontwikkelingen in het Stationsgebied zijn BLVC eisen opgesteld waar de ontwikkelaar tijdens het ontwikkeltraject rekening mee moet houden en invulling aan moet geven.

Deze BLVC-eisen omvatten onder andere het opstellen van een BLVCparagraaf in iedere ontwerpfase en een BLVC-plan voor de uitvoering. De BLVC eisen en relevante procesafspraken hierover zijn nader geformuleerd in het separate document BLVC-eisen als bijlage bij de aanbestedinguitvraag. Technische randvoorwaarden en raakvlakken Naast de BLVC-eisen moet bij de ontwikkeling van het Jaarbeurspleingebouw rekening worden gehouden met enkele technische randvoorwaarden als gevolg van enkele raakvlakken met de omgeving. Deze technische randvoorwaarden worden uitgewerkt in een nog op te stellen document voor de aanbesteding. Waar mogelijk worden deze weergegeven op een randvoorwaardenkaart als bijlage bij de aanbesteding. De technische randvoorwaarden hebben onder andere betrekking op de volgende zaken: [ Kabels en leidingen; [ WKO; [ Bouwen nabij de Croeselaanparkeergarage; [ Uitstraling bouwterrein; [ Taxistandplaats; [ Bouwterrein, route bouwverkeer etc.; [ Bouwen nabij de tram.

Stedenbouwkundig Programma van Eisen, Ambities en randvoorwaarden Jaarbeurspleingebouw - 53

Afbeelding: Resultaten Flitspeiling

54 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen, Ambities en randvoorwaarden Jaarbeurspleingebouw

Afbeelding: Resultaten Consultatieronde

Stedenbouwkundig Programma van Eisen, Ambities en randvoorwaarden Jaarbeurspleingebouw - 55

Hoofdstuk 7 Proces en vervolgtraject 7.1

Planproces

Aanbestedingprocedure Parallel aan het opstellen van dit SPvE is de aanbestedingprocedure voorbereid. Na vaststelling van dit document door de gemeenteraad en na vaststelling van de aanbestedingdocumenten door het college kan deze procedure worden opgestart. De procedure bestaat uit verschillende fasen. Na een eerste bureauselectie (via een Partnerselectie) dagen we vervolgens via een zogenaamde Planselectie de markpartijen uit om met hun visie op de ontwikkeling te presenteren. In de volgende fase zullen de (overgebleven) partijen hun visie verder uitwerken in een schetsontwerp en bieding. Deze worden beoordeeld (focus op kwaliteit), waarna in het college besluitvorming plaats vindt en met de winnende deelnemer een eerste overeenkomst wordt gesloten. De gemeenteraad wordt tijdens en na afloop van de aanbestedingprocedure op de hoogte gehouden van de voortgang en de resultaten van deze procedure. Vervolgtraject Hierna vindt de uitwerking plaats van de winnende bieding in een Voorlopig Ontwerp (VO) en starten we met het opstellen van het Omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan). Na afronding van het Definitief Ontwerp (DO) wordt een aanvraag voor een gecoördineerde omgevingsvergunning ingediend. De ontwerpvergunning gaat da tegelijkertijd met het ontwerp Omgevingsplan ter inzage. In deze periode wordt daarnaast een uitgifteovereenkomst gesloten.

Daarna kan levering van de grond (in erfpacht, eeuwigdurend afgekocht) plaatsvinden en kan met de realisatie van het gebouw worden gestart. Start bouw zal op zijn vroegst plaatsvinden in Q4 2024.

Afwijkingen ten opzichte van het SPvE Het SPvE dient als basiskader voor de ontwikkeling van het Jaarbeurspleingebouw. Het SPvE biedt vrijheden voor de markt om tot een plan te komen. In de aanbestedingsprocedure is enige ruimte om af te wijken van het bepaalde in het SPvE onder de strikte voorwaarde dat er sprake is van een ondergeschikte afwijking én dat deze in samenhang bijdraagt aan de ambities op de thema’s bruisend, markant en gezond. Zo ontstaat er ruimte voor innovatieve ontwikkelingen en programmatische (vernieuwende) concepten. Als deze situatie zich voordoet, is het aan het College om expliciet te besluiten over deze afwijking. De raad wordt per raadsbrief geïnformeerd over dergelijke ondergeschikte afwijkingen ten opzichte van het SPvE: een raadsbesluit is in die gevallen niet nodig.

7.2

Planologisch juridisch proces

Er moet een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken. Aangezien de Omgevingswet waarschijnlijk op 1 juli 2022 in werking treedt, zal dit in de vorm van een Omgevingsplan zijn. Het Omgevingsplan Jaarbeurspleingebouw vervangt deels het betreffende plangebied van het geldend bestemmingsplan Van Sijpesteijnkwartier-Jaarbeursplein uit 2015. Vaststelling van het Omgevingsplan is voorzien in 2024. In het kader van de milieueffectrapportage kan voor dit project kan worden volstaan met een (vormvrije) MER-beoordeling.

56 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen, Ambities en randvoorwaarden Jaarbeurspleingebouw

7.3

Vervolg participatieproces

Het participatieproces houdt niet op na vaststelling van dit SPvE. We hebben gezien dat er in Utrecht veel interesse is voor het Jaarbeurspleingebouw en dat de animo - om bijvoorbeeld de flitspeiling over het Jaarbeurspleingebouw in te vullen - hoog is. We hebben ook gezien dat de doelgroep tussen de 20 en 30 jaar graag meedenkt over de invulling en het concept van het gebouw. Tijdens de consultatieronde van het voorjaar van 2021 hebben we beter in beeld gekregen waar Utrechters zich op verheugen, waar ze zich zorgen over maken en hebben we tips en suggesties meegekregen voor het verdere proces. In de tweede helft van 2021 formeren we een klankbordgroep van Utrechters. Deze klankbordgroep zal tijdens gesprekken gedurende de verschillende fases van de aanbestedingsprocedure de partijen bevragen hoe zij omgaan met de wensen, suggesties en zorgen vanuit de stad. Ook zal dit team meeadviseren over de ingediende visies en plannen. Tijdens de aanbestedingsprocedure gaan we op zoek naar een samenwerkingspartner die een inspirerende visie heeft over de manier waarop de stad betrokken kan worden bij de verdere uitwerking van de plannen. Deze communicatie- en participatiestrategie beoordelen we en laten we meewegen bij onze afweging om een winnende partij te selecteren.

Uiteraard geven we in de aanbestedingsprocedure de volledige resultaten van de flitspeiling en de consultatieronde als bijlage ter inspiratie aan de marktpartijen mee. Zij krijgen ook de ideeën van de scholieren (Gerrit Rietveld College) en studenten (Hoge School voor de Kunsten) ter inspiratie mee en kunnen zich daarmee een goed beeld vormen van wat in de stad leeft. Tijdens deze fase zal de gemeente het gesprek tussen klankbordgroep en marktpartijen faciliteren zodat er dialoog ontstaat tussen stad en marktpartijen.

7.4

Streefplanning en mijlpalen

De belangrijkste mijlpalen voor het vervolgtraject zijn de volgende: [ Vaststelling SPvE door de gemeenteraad (Q4 2021); [ Aanbestedingprocedure (Q4 2021 – Q4 2022); [ Ontwerptraject vastgoed (Q1 2023 – Q4 2023); [ Contractering (Q3 en Q4 2023); [ Vaststelling Omgevingsplan door de gemeenteraad (Q2 2024); [ Verlening omgevingsvergunning (Q2 2024); [ Vroegst mogelijk realisatie (Q4 2024 – Q3 2026). Bovenstaande is een streefplanning en van veel factoren afhankelijk.

Stedenbouwkundig Programma van Eisen, Ambities en randvoorwaarden Jaarbeurspleingebouw - 57

Hoofdstuk 8 Relevante beleidskaders en bronnen [ [ [ [ [ [ [ [ [ [ [ [ [ [ [ [ [ [ [ [ [ [ [ [ [ [ [ [

Masterplan Stationsgebied, 2004 Structuurplan Stationsgebied, 2006 Hoogbouwvisie, 2005 Groenstructuurplan Utrecht, Stad en land verbonden, 2007 Archeologische Verordening op de Monumentenzorg en archeologische waardenkaart, 2009 Utrecht: aantrekkelijk en bereikbaar, Ambitiedocument, 2012 Ontwikkelingskader Detailhandel, 2012 Stedenbouwkundig plan Van Sijpesteijnkwartier, 2013 Bestemmingsplan Van Sijpesteijnkwartier-Jaarbeursplein, 2015 Notitie Detailhandel Utrecht, 2015 Ruimtelijke Strategie 2030, Utrecht kiest voor gezonde groei, 2016 Motie 2016 – 252, Utrecht bouwt circulair, 2016 Utrecht aantrekkelijk en bereikbaar, Slimme routes, Slim regelen, Slim bestemmen, Mobiliteitsplan Utrecht 2025, 2016 Ambitiedocument aanbesteding Delftseplein, gemeente Rotterdam, 2017 Omgevingsvisie Beurskwartier en Lombokplein, 2017 PVE Lombokplein (concept), 2021 Gebiedspaspoort ontwikkellocatie Smakkelaarsveld, 2017 Toekomstvisie Utrecht Centrum ‘A Healthy Urban Boost’, 2017 Motie 2017 – 228, Plan puntensysteem diervriendelijk bouwen, 2017 Visie op de warmtevoorziening, 2017 Collegeprogramma ‘Utrecht: ruimte voor iedereen’, 2018 Actualisatie groenstructuurplan Utrecht 2017-2030, 2018 Utrechtse soortenlijst, 2018 Ontwikkelingskader Horeca Utrecht, 2018 Kantorenbrief, 2019 Motie 2019 – 336, Betere biodiversiteit, 2019 Motie 2019 – 163, Groen van bijzaak naar standaard werkwijze, 2019 Motie 2019 –

134, Klimaatadaptatie en onderhoud openbare ruimte gaan hand in hand, 2019

[ [ [ [ [ [ [ [

Cultuurvisie 2040 Mobiliteitsplan 2040: Jouw straat en onze stad gezond, aantrekkelijk en bereikbaar voor iedereen, 2021 Kunst kleurt de stad, Cultuurvisie 2030 en Cultuurnota 2021-2024 Koersdocument Leefbare stad en maatschappelijke voorzieningen, 2020 Utrechts Energieprotocol, 2020 Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 (concept), 2021 Parkeervisie Fiets- en autoparkeren in een groeiend Utrecht (concept), 2021 Omgevingsvisie Binnenstad, 2021

58 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen, Ambities en randvoorwaarden Jaarbeurspleingebouw

Bijlagen 1. 2. 3. 4. 5.

Stedelijke kaders Stationsgebied; Toelichting milieutechnische randvoorwaarden; De Hoogbouwkaart Stationsgebied; Resultaat flitspeiling: placemat en rapportage (februari 2020). Te vinden als losse bijlage op https://cu2030.nl/page/ jaarbeurspleingebouw; Resultaat consultatieronde: verslag en getekende samenvatting (juli 2021). Te vinden als losse bijlage op https://cu2030.nl/page/ jaarbeurspleingebouw.

Stedenbouwkundig Programma van Eisen, Ambities en randvoorwaarden Jaarbeurspleingebouw - 59

Bijlage 1: Stedelijke kaders Stationsgebied Masterplan Stationsgebied 2004

Op 15 mei 2002 sprak de Utrechtse bevolking zich uit over de toekomst van het Stationsgebied. De Utrechters kozen voor de visie ‘Stadshart verruimd’. Deze visie is uitgewerkt in het Masterplan Stationsgebied uit 2004 en het Addendum Masterplan 2005. De kernwoorden in dit plan zijn verbinden, herstellen en betekenis geven. Dit betekent: [ Verbinden heeft in de eerste plaats betrekking op het verbeteren van de bereikbaarheid van het centrum van Utrecht. Verbinden heeft ook betrekking op het creëren van prettige overgangen tussen diverse deelgebieden. [ Het herstellen van oude structuren (zoals de Leidsche Rijn) om de kwaliteit van de omgeving te verbeteren en daarmee de sociale veiligheid te verhogen en de menselijke schaal terug te brengen en het openbaar gebied terug te winnen. [ Betekenis geven heeft betrekking op het zorgen voor duidelijk te onderscheiden identiteiten van de diverse plekken in het Stationsgebied. Omdat begrenzingen op veel plekken niet helder waren, vloeien wijken en gebieden, functies en ruimtes in elkaar over zonder dat de gebruiker begrijpt waar hij zich bevindt. Met de aanpak van het Stationsgebied moeten betekenisloze plekken plaats maken voor plekken met een heldere identiteit. In het Masterplan zijn o.a. ambities en uitgangspunten geformuleerd voor het Van Sijpesteijnkwartier, waar het Jaarbeurspleingebouw deel van uitmaakt.

Dit gebied vormt op drie niveaus een belangrijke toevoeging voor de stad Utrecht: Het vormt de schakel tussen het bestaande centrum met de westzijde van het station; Het is het sluitstuk van de kantoorontwikkelingen langs de Graadt van Roggenweg en de Croeselaan; Het bepaalt mede de kwaliteit van het westelijk deel van de Centrumboulevard.

Categorie XL Het Masterplan definieert de stedenbouwkundige principes, de relatie van de gebouwen met de openbare ruimte en de bebouwingshoogte. Het Jaarbeursplein valt in de categorie XL (Extra Large). De stedenbouwkundige principes in XL zijn: [ Grote maat van ontwikkelingen; [ Veel gebruikers per kavel, atria en overdekte buitenruimte; [ Sterke contrasten in maatvoering; [ Grote diversiteit in functies; [ Grote onderlinge afhankelijkheid in functies; [ Betekenis voor de hele stad en regio. Voor de relatie van de openbare ruimte met de gebouwen geldt in categorie XL: [ Dat elk gebouw en gebouwcluster een atrium heeft tussen straat en gebouw als tussenruimte; [ Dat een aantal gebouwen een publiek interieur heeft: het zijn druk bezochte gebouwen die vrijwel volledig voor publiek toegankelijk zijn. De hoogte van de bebouwing in categorie XL is 45 meter (basishoogte). Er geldt een vrijstelling onder voorwaarden naar maximaal 90 meter. Om deze vrijstelling te kunnen verlenen moet de entree van het gebouw(complex) openbaar toegankelijk zijn en moet er op maaiveld zo veel mogelijk sprake zijn van publiek toegankelijke functies. In 2020 heeft een herijking van deze hoogtevisie plaatsgevonden voor twee gebouwen in het Stationsgebied, Wonderwoods en het Jaarbeurspleingebouw.

Samen met het bestaande Rabobankgebouw (de Verrekijker) is voor deze gebouwen is de maximale hoogte bepaald op 105 meter.

60 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen, Ambities en randvoorwaarden Jaarbeurspleingebouw

Structuurplan Stationsgebied 2006 Op 14 december 2006 is vervolgens het Structuurplan Stationsgebied Utrecht vastgesteld. Dit document is de juridisch-planologische vertaling van het Masterplan uit 2004. In het Structuurplan zijn de geaccordeerde plannen vastgelegd om de openbare ruimte duidelijk vorm te geven en in te richten. Toekomstvisie Utrecht Centrum ‘A Healthy Urban Boost’ Dit document is in juni 2015 door de gemeenteraad vastgesteld. Kern van dit document is dat het westelijk deel van het Stationsgebied onderdeel wordt van het centrum. De binnenstad wordt uitgebreid en dit nieuwe deel van het centrum wordt een toonbeeld van een gezonde en duurzame stad. Omgevingsvisie Beurskwartier en Lombokplein 2017 Op 7 december 2017 is de Omgevingsvisie Beurskwartier en Lombokplein vastgesteld door de gemeenteraad. Met de vaststelling van de Omgevingsvisie is het accent van de transformatie opgave verschoven van central bussiness district naar de ontwikkeling van een gemengd en levendig hoogstedelijk gebied, als uitbreiding van het stedelijke centrum. Onderstaande kaart geeft de gewenste ruimtelijke en programmatische ontwikkelingsrichting weer. Samen met de stedenbouwkundige structuur definiëren thema’s als gemengd en inclusief, fijnmazig, compact en levendig, slimme mobiliteit, duurzaam, groen en gezond het gewenste karakter en de gewenste identiteit van het gebied.

Deze vormen de basis voor een duurzame gezonde verstedelijking. Voor de positionering van het Jaarbeurspleingebouw geldt bovendien dat de Graadt van Roggenweg om het NH-Hotel gelegd wordt en het gebouw hier op aan moet sluiten. In maart 2021 is het PvE Lombokplein vastgesteld door de raad.

Hoogbouwvisie 2005 De Hoogbouwvisie van Utrecht is vastgesteld door de Raad in 2005. In de Hoogbouwvisie is onder andere het Stationsgebied geduid als een gebied waar hoogbouw kan worden gerealiseerd. Voor het Jaarbeurspleingebouw geldt een maximale bouwhoogte van 90 meter. Er wordt gewerkt aan een herijking van de Hoogbouwvisie. Bij het opstellen van deze nieuwe Hoogbouwvisie vormt de Hoogbouwkaart Stationsgebied (2019) – net als bij het bestemmingsplan Kop Beurskwartier (Wonderwoods) - het vertrekpunt. De ontwikkeling van het Jaarbeurspleingebouw met een bouwhoogte van maximaal 105 meter past binnen deze Hoogbouwkaart. Zie hiervoor bijlage 5, de Hoogbouwkaart Stationsgebied. Stedenbouwkundig plan Van Sijpesteijnkwartier 2013 Het Van Sijpesteijnkwartier strekt zich uit tussen Mineurslaan en Croeselaan en tussen Beatrixgebouw en het toekomstige water van de Leidsche Rijn. Een deel van het Van Sijpesteijnkwartier hoort bij fase 1 van de grondexploitatie Stationsgebied (het deel tussen NH Hotel en Beatrixgebouw). De omgeving van het NH Hotel en het water van de Leidsche Rijn hoort bij fase 2 van de grondexploitatie Stationsgebied. Het Stedenbouwkundig Plan Van Sijpesteijnkwartier uit 2013 geeft de kaders en randvoorwaarden voor de vastgoedontwikkelingen in het Van Sijpesteijnkwartier fase 1.

Het gaat hierbij om drie vastgoedontwikkelingen: het Jaarbeurspleingebouw, de Jaarbeurspleingarage en de nieuwbouw op de plek van Leeuwensteyn (WTC). Ook de directe omgeving van deze gebouwen is meegenomen in het stedenbouwkundig plan.

Stedenbouwkundig Programma van Eisen, Ambities en randvoorwaarden Jaarbeurspleingebouw - 61

Bestemmingsplan Van Sijpesteijnkwartier-Jaarbeursplein 2015 Op het plangebied Jaarbeurspleingebouw is het bestemmingsplan Van Sijpesteijnkwartier-Jaarbeursplein (januari 2015) van toepassing. De kaders en randvoorwaarden uit het stedenbouwkundig uit 2013 vormen de basis voor dit bestemmingsplan. Tijdens het bestemmingsplantraject hebben de gebruikelijke inspraakprocedures plaatsgevonden. Het bestemmingsplan gaat uit van een bouwhoogte van 90 meter met kantoren (47.200 m2 bvo) en plintfuncties (3.300 m2 bvo: dienstverlening, horeca en detailhandel). Voor de plintfuncties geldt dat: [ het totale oppervlak detailhandel maximaal 1.900 m² bvo mag bedragen; [ het vloeroppervlak per detailhandelsvestiging maximaal 400 m² bvo mag bedragen; [ het totale oppervlak horeca maximaal 1.400 m² bvo mag bedragen.

Strijdigheid

De beoogde ontwikkeling wijkt af van dit bestemmingsplan. Er ontstaat ruimtelijk (bouwvlak en bouwhoogte) en programmatisch (met name meer ruimte voor publieke voorzieningen in de plint) strijdigheid met het vigerend planologisch juridisch kader. Een aanpassing van het bestemmingsplan is daarom nodig.

62 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen, Ambities en randvoorwaarden Jaarbeurspleingebouw

Bijlage 2: Toelichting milieutechnische randvoorwaarden Geluid

Geluid kan veel impact hebben op de kwaliteit van de leef- en woonomgeving. De belangrijkste geluidsbronnen die in het kader van de ruimtelijke ordening rond Jaarbeurspleingebouw van belang zijn, zijn wegverkeer, railverkeer en geluid van bedrijven. De mate van acceptatie en hinder is onder meer afhankelijk van de functie van het geluidsbelaste object. In het programma van het Jaarbeurspleingebouw zijn geen geluidsgevoelige bestemmingen opgenomen. Dat wil echter niet zeggen dat geluid geen rol meer speelt in deze ontwikkeling. Er zijn twee geluidsvraagstukken die bij de ontwikkeling nader bekeken moeten worden: [ Wat is het effect van geluid van eventuele geluidsproducerende functies op andere functies in hetzelfde gebouw? [ Wat is het effect van geluid van deze ontwikkeling op de omgeving? Bij de eerste vraag kan gedacht worden aan de invloed van (nacht)horeca of sport op andere bedrijfsfuncties zoals kantoren en theater. Eventuele overlast kan met de juiste aandacht tijdens het ontwerp en de bouw worden voorkomen. Het plan zelf kan op meerdere manieren effect hebben op de omgeving. Onder de Omgevingswet is het verplicht om de effecten van een plan op de omgeving (het effect op de wegen in de omgeving) te onderzoeken.

Als de geluidsbelasting elders -als gevolg van de toename van het verkeer van het Jaarbeurspleingebouw- met meer dan 1.5 dB toeneemt én als de geluidsbelasting onder de maximale waarde van 70 dB blijft, dan zijn ook voor die woningen geluidsisolerende maatregelen (ten laste van het project/omgevingsplan) verplicht als de binnen-niveaus worden overschreden. Bij een geluidsbelasting van meer dan 70 dB is geen sprake van een juiste toedeling van functies aan locaties en is het initiatief met die verkeersafwikkeling niet mogelijk.

Een overweging kan zijn om vroegtijdig de verkeersgeneratie van het plan af te stemmen op de beschikbare milieucapaciteit op de omliggende wegen. Voor geluid van bedrijven en bedrijfsmatige activiteiten hanteert de gemeente Utrecht de beoordelingssystematiek van de VNG-publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering’ aangevuld met geluidbeleid (Geluidnota Utrecht 2014-2018). Daarbij worden richtafstanden in acht genomen die afhangen van de zwaarte van de bedrijfsbestemming. Bij lichte bedrijvigheid zoals kantoren, horeca en detailhandel is menging verantwoord in een gebied waar ook woonbestemmingen zijn toegestaan; er hoeft dan geen afstand te worden aangehouden. Het pand zelf zal gebruik maken van installaties voor luchtbehandeling en verwarming/koeling. Meestal bevinden die zich op het dak of de bovenste verdieping, al of niet inpandig of omgeven door geluidsschermen. Ook zullen er terrassen worden gerealiseerd waar stemgeluid van bezoekers de bepalende bron is. De bestaande of binnenkort op te leveren woningen in de directe omgeving liggen op een afstand van meer dan 100 meter. De kans op geluidoverlast is daarmee klein. Gezien de grootte van de ontwikkeling is het echter aan te bevelen om bij de uitwerking rekening te houden (onderzoek te doen) met het geluid van bovengenoemde bronnen. Luchtkwaliteit Een gezonde en veilige leefomgeving heeft een goede luchtkwaliteit.

Een ongezond milieu bepaalt gemiddeld 4% van de totale ziektelast in Nederland. Ter vergelijking: ongezonde voeding veroorzaakt 8% van de ziektelast, roken 9% en te weinig bewegen veroorzaakt 3,5%. Maar anders dan bij de risico’s van de eigen leefstijl, gaat het bij milieuverontreiniging om onvrijwillige gezondheidsrisico’s, waarvoor de overheid medeverantwoordelijk wordt gehouden.

Stedenbouwkundig Programma van Eisen, Ambities en randvoorwaarden Jaarbeurspleingebouw - 63

Er sterven in Nederland jaarlijks ongeveer 12.800 mensen vanwege milieufactoren en 85% daarvan heeft te maken met verontreiniging van de buitenlucht. Van de totale ziektelast (vroegtijdige sterfte en verloren gezonde levensjaren samen) door milieufactoren is 75% toe te schrijven aan luchtverontreiniging, 8% aan binnenluchtproblemen (meeroken, radon, asbest, chemische stoffen, e.d.), 7% aan verkeersongevallen, 5% aan geluidhinder en 5% aan UV-straling. (RIVM, 2017; Hänninen en Knol, 2011). Ongezonde lucht kan luchtweg- en longaandoeningen veroorzaken, inclusief longkanker, en ook aandoeningen aan hart en bloedvaten veroorzaken en verergeren. De Europese Unie (EU) heeft voor stikstofdioxide (NO2), en voor fijn stof (PM10 en PM2,5(Fijn stof wordt vaak afgekort tot PM, de afkorting voor het Engelse ‘Particulate Matter’. PM10 is fijn stof kleiner dan 10 µm, PM2,5, is fijn stof kleiner dan 2,5 µm)) grenswaarden bepaald waaraan de luchtkwaliteit minimaal moet voldoen. Aan de EU grenswaarden voor luchtkwaliteit moeten we blijvend voldoen. Sinds 2017 worden in Utrecht deze grenswaarden niet meer overschreden en blijven de concentraties NO2, PM10 en PM2,5 langzaam dalen.

De Wereldgezondheidsorganisatie (WHO(Advieswaarden Wereldgezondheidsorganisatie (Engelstalig)) stelt dat met minder fijn stof in de lucht, en vooral de fractie roet (EC, elementair koolstof) daarin, de gezondheid verbetert. De WHO heeft advieswaarden opgesteld voor gezonde lucht. Deze waarden zijn voor fijn stof strenger dan de grenswaarden van de EU. De WHO advieswaarden zijn bedoeld om de gezondheid te beschermen. Voor roet heeft de WHO geen aparte advieswaarde afgeleid, omdat er nog onvoldoende kennis is over de veilige concentraties van roet. In Utrecht voldoen we aan de jaargemiddelde advieswaarde van de WHO voor NO2.

Aan de jaargemiddelde advieswaarden voor PM10 en PM2,5 van de WHO voldoen we nog niet overal in Utrecht. Aangezien de advieswaarden bedoeld zijn om de gezondheid te beschermen is het van groot belang om hieraan te gaan voldoen. Vanuit het aspect luchtkwaliteit zijn er geen wettelijke belemmeringen voor het realiseren van het Jaarbeurspleingebouw. De verkeersgeneratie is immers niet dusdanig dat daardoor overschrijdingen van de grenswaarden zullen ontstaan. Bij het opstellen van het Omgevingsplan moet echter nog wel een luchtkwaliteitsonderzoek uitgevoerd worden waarmee aangetoond wordt dat voldaan wordt aan de grenswaarden uit de Wet Milieubeheer. Daarbij moet ook gekeken worden naar het behalen van de WHO-advieswaarden, omdat de gemeenteraad het College (motie 2015-78) heeft opgedragen om te streven naar het behalen van de WHO-advieswaarden en de luchtkwaliteit voortdurend te verbeteren. Windhinder In de omgeving van het Jaarbeurspleingebouw staan hoge gebouwen en is nog meer hoogbouw voorzien. Daarom is extra aandacht nodig voor het windklimaat. Omdat het Jaarbeursplein en de directe omgeving een verblijfsfunctie heeft, is het belangrijk om een zo gunstig mogelijk windklimaat te realiseren. Gestreefd wordt naar een integrale oplossing (setbacks) in plaats van losse luifels.

Aan de zuidwestzijde van het Jaarbeursplein is in de bestaande bebouwingssituatie sprake van een relatief onaangenaam windklimaat ter hoogte van het fietspad. Door de toevoeging van hoogbouw wordt het windklimaat verder beïnvloed. Maatregelen ter verbetering van de situatie moeten gezocht worden in de bouwmassa. In het gebied tussen het Jaarbeurspleingebouw en het WTC neemt de hinderkans toe als gevolg van interactie tussen beide gebouwen. Er is ook een interactie tussen het nieuw te realiseren gebouw en het

64 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen, Ambities en randvoorwaarden Jaarbeurspleingebouw

Jaarbeursplein. Ter indicatie van de complexiteit wordt eerder windonderzoek bij de aanbestedingstukken toegevoegd (wel op basis van een oude bouwmassa). Deelnemende partijen zullen in de tweede fase van de aanbestedingprocedure (de zogenaamde dialoogfase) met een windhinderonderzoek moeten aantonen wat het effect van het gebouw op de omgeving wordt en verschillende maatregelen moeten in beeld worden gebracht. Aangetoond moet worden dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Externe veiligheid Het werken met gevaarlijke stoffen en de opslag en het transport ervan leidt tot veiligheidsrisico’s voor omwonenden, bedrijven en passanten. Om deze risico’s te beheersen wordt in het Omgevingsplan de relatie tussen deze activiteiten en hun omgeving conform wet- en regelgeving verantwoord en vastgelegd. Daartoe moeten in de eerste plaats risicobronnen geïnventariseerd worden. Vervolgens wordt een toets uitgevoerd aan de betreffende wet- en regelgeving. Het plangebied bevindt zich binnen het invloedsgebied van het doorgaande spoor waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. In de omgeving bevinden zich geen buisleidingen of inrichtingen met gevaarlijke stoffen die vanuit oogpunt van externe veiligheid relevant zijn voor de realisatie van de plannen.

De normen en richtlijnen voor externe veiligheid zijn onder andere vastgelegd in het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt; voor transport over weg, spoor en water). Het Bevt geeft antwoord op vragen hoe om te gaan met ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van transportroutes. In het Bevt staan twee soorten risico’s beschreven waarop normen en richtlijnen van toepassing zijn. Het betreft het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR).

Naast risiconormeringen kent het Bevt tevens een extra afstandsbepaling, het zogenaamde plasbrandaandachtsgebied. Voor dit plasbrandaandachtsgebied geldt een motiveringsplicht als bebouwing gewenst is. Als nieuwe bebouwing wordt gerealiseerd moet deze aan extra brandveiligheidseisen volgens het Bouwbesluit voldoen. Het plan bevindt zich niet binnen de maatgevende risicocontour of een plasbrandaandachtsgebied. Aan deze minimale afstandsbepalingen wordt dus voldaan. Wel moet het groepsrisico verantwoord worden. Bij de verdere uitwerking van het plan moet de hoogte van het groepsrisico met een analyse inzichtelijk worden gemaakt, dit is onderdeel van de zogenaamde verantwoording. De maatgevende scenario’s voor het gebied door het transport zijn brand en het onbedoeld vrijkomen van giftige (of schadelijke) stoffen. In geval van brand (op het spoor) is het belangrijk dat personen van het spoor af kunnen vluchten/het gebouw verlaten. Het is daarom belangrijk dat in het gebouw ook aan de zijde gericht van het spoor af (nood)uitgangen aanwezig zijn. Als er schadelijke of giftige stoffen vrijkomen is het van belang dat personen (zo lang mogelijk) veilig in het gebouw kunnen schuilen. Daarom is het belangrijk dat in het gebouw, of delen hiervan, de mechanische ventilatie kan worden gesloten en de bediening in geval van een dreigende ramp goed kan worden bereikt.