Stedenbouwkundig Plan Bedrijvenpark Strijkviertel (incl. bijlagen).pdf

Bij uitgifte van een kavelveld wordt voor elk veld een kavelpaspoort opgesteld met voor dat veld specifieke uitgangspunten, zie paragraaf 2.5. De circulaire uitgangspunten voor de kavelvelden (en voor de openbare ruimte) beschrijven we in paragraaf 3.2. Bedrijvenpark Strijkviertel telt 14 kavelvelden, zie figuur 31. In totaal is er 20 hectare aan bedrijfskavels, waarvan ruim 1,5 hectare particuliere kavels zijn. Dat zijn kavelvelden 13 en 14. De overige kavels zijn gemeentelijk eigendom. De gemiddelde grootte is tussen de 1,5 en 2 ha.

1. 2. 3. 4. 5.

7.077 15.205 16.381 17.491 19.045

m2 m2 m2 m2 m2

6. 7. 8. 9. 10.

18.857 6.358 31.752 15.784 10.625

m2 m2 m2 m2 m2

11. 12. 13. 14.

14.199 10.695 6.012 9.540

m2 m2 m2 m2

42 - Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel

De kavelvelden 2 tot en met 11 liggen bij elkaar, in het kerngebied. De in afbeelding 31 blauwomrande kavelvelden 1, 12, 13 en 14 liggen aan de rand van het Bedrijvenpark en op bijzondere plekken. Dat leidt tot aanvullingen op de kavelprincipes, die aan het eind van deze paragraaf kort omschreven zijn. De uitgangspunten zijn onderverdeeld naar kavel, naar panden en per zone in het plangebied: kavelveld: [ bebouwingsdichtheid, uitgedrukt in de groundspace index en floorspace index [ erfscheidingen en inritten [ rooilijnen gevels [ laad- en losstraten [ parkeren voor auto en fiets [ watercompensatie [ groen op de kavel panden: [ de daken [ entree van gebouwen [ opbouw gebouwvolumes [ gevelopening en vitrine per zone: [ geveltypen per zone [ aanvullende uitgangspunten op de kavelvelden aan de randen van het bedrijvenpark, nl. 1, 12, 13 en 14

Uitgangspunten op de kavelvelden: Bebouwingsdichtheid: groundspace index en floorspace index De kavelvelden hebben een hoge bebouwingsdichtheid. We drukken die uit in twee parameters, namelijk de groundspace index (gsi) en de floorspace index (fsi). De gsi geeft aan welk deel van de kavel bebouwd is. Het gaat hierbij om de omtrek van een gebouw, en niet de verdiepingen van een gebouw. De gsi is in theorie maximaal 1, dan is de kavel volledig bebouwd. De fsi geeft de verhouding weer tussen de oppervlakte van alle gebouwverdiepingen samen (de bruto vloeroppervlakte van een gebouw, bvo afgekort) en het oppervlak van het kavelveld. Als een kavelveld in zijn geheel wordt bebouwd met één bouwlaag is de fsi 1. De fsi is ook 1 als de helft van het kavelveld wordt bebouwd met twee bouwlagen. Voor Bedrijvenpark Strijkviertel is de gsi minimaal 0,6 en de fsi is minimaal 1. Met deze combinatie dagen we ontwikkelende partijen uit om de kavel intensief te bebouwen en programma te stapelen. Dit kan bijvoorbeeld door het stapelen van de bedrijfsruimten, verblijfsruimten, opslag, parkeren, productie. Zo ontstaat op elk kavelveld een mix van verschillende bedrijven die de samenwerking bevorderen en functies delen. Erfafscheidingen en inritten Op de kavel komen zo min mogelijk erfafscheidingen in de vorm van een hek.

Zo wordt het gevoel van openheid versterkt en draagt het bij aan het principe van ‘prettig verblijven’. De erfscheiding staat aan de buitenrand bij de toegangen (laad- en losstraten) van het kavelveld. Door de erfafscheidingen collectief te organiseren worden inefficiënte smalle restzones rondom de individuele bedrijfsgebouwen voorkomen en blijft de veiligheid op het kavelveld gewaarborgd. De inritten zijn maximaal 15 meter breed, tenzij de overmaat uit groen bestaat.

Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel - 43

Rooilijnen gevels De gebouwen aan de hoofdontsluitingsweg en aan de Letschertwegzijde hebben een aaneengesloten gevel die op de rooilijn ligt, de zogeheten voorgevelrooilijn. Hier presenteren de bedrijven zich aan de buitenwereld. Door op deze plaatsen de voorgevelrooilijn op de rand van de kavel te zetten, bevordert dit een efficiënte indeling. In het binnengebied, aan de bedrijfsstraten van het bedrijvenpark, ligt de voorgevelrooilijn 2 meter achter de kavelgrens. Deze 2 meter is bestemd voor de plantvakken voor de groene gevel en de strook met heesters. De gevels in de binnenstraten staan voor ten minste 50% van de totale randlengte op de voorgevelrooilijn. Op de overige 50% van de randlengte van de voorgevelrooilijn mag de gevel teruggerooid worden. Naast terugrooien kan er een groene spatie tussen de gebouwen worden ontworpen. In dat geval moet de ruimte tussen voorgevel en openbare ruimte, of de ruimtes tussen de gebouwen bestaan uit een kwalitatieve groene invulling die bijdraagt aan de kwaliteit van de openbare ruimte. De eisen met betrekking tot erfafscheiding blijven hetzelfde in geval de gevel wordt teruggerooid. Voor alle kavelvelden geldt dat de rooilijnen aan de hoofdontsluiting en aan de binnenstraten onderbroken worden voor de inritten naar laad- en losstraten en de parkeervoorziening van het desbetreffende kavelveld.

Langs de Groene Scheg wordt geen voorgevelrooilijn gehanteerd. De gevels aan de Groene Scheg worden als voorgevel behandeld. Als de gevels aan de Groene Scheg worden teruggerooid ten opzichte van de kavelgrens krijgt dit deel een groene invulling die aansluit bij de inrichting van de Groene Scheg. Laden & lossen via gezamenlijke distributiestraat De logistiek wordt per kavelveld opgelost door middel van een gezamenlijke laad- en losstraat. Aan deze straat wordt de bevoorrading voor alle bedrijven op de kavel georganiseerd. Bedrijven hebben wel hun eigen laaddocks, maar het kan ook gezamenlijk.

Vanuit openbaar gebied is er minimaal zicht op de laad- en losstraat. Deze straat wordt nooit aan de buitenzijde voor de voorgevel van een van de gebouwen geplaatst; de straat loopt dwars door het kavelveld. De laad- en losstraat begint en eindigt aan een openbare weg, waardoor het voor vrachtwagens mogelijk is het kavelveld op en af te rijden zonder te hoeven keren. Parkeren voor auto en fiets Het parkeren voor auto’s en fietsen (inclusief bezoekers parkeren) wordt per kavelveld voor alle bedrijven gezamenlijk opgelost. Door parkeren collectief en op één plek op het kavelveld te organiseren, wordt de parkeervraag efficiënt ingericht. Met een collectieve parkeervoorziening is dubbelgebruik van bedrijven onderling uit de directe omgeving mogelijk. De parkeervoorziening is altijd gecombineerd met een andere functie. Dit kan door het stapelen van de parkeeropgave zelf, met pv-panelen, dubbelgebruik met bijvoorbeeld parkeren voor sport, dan wel als verblijfsruimte. De parkeervoorziening bevindt zich niet voor de voorgevel en is niet zichtbaar vanaf de straat. Het parkeerprogramma voorziet in plaatsen met een oplaadpunt. Voor fietsparkeren zijn er overdekte stallingen, met de mogelijkheid voor het opladen van e-bikes en e-scooters. Op bedrijvenpark Strijkviertel worden geen parkeerplaatsen in de openbare ruimte gerealiseerd.

Watercompensatie De watercompensatie voor het verharden van de kavel, wordt op de kavel zelf opgelost. Voor de eisen en voorschriften verwijzen we naar paragraaf 3.8. Mogelijke oplossingen zijn: [ het werken met bergingskratten onder het maaiveld [ waterpasserende verharding [ waterberging op het dak en/of groen op de kavel. De overstort van de infiltratievoorzieningen wordt vanaf de erfgrens door de gemeente op het infiltratieriool aangesloten.

44 - Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel

Afbeelding 32: Principe van groene gevel

Afbeelding 33: Referenties groene gevel

Groen op de kavel Op bedrijvenpark Strijkviertel is naast de groene invulling van de openbare ruimte, ook op het toepassen van groene gevels een belangrijk uitgangspunt. Groene gevels hebben een positieve invloed op de beleving van het gebied, dragen bij aan het verminderen van de hittestress, het waterbergend vermogen en aan de biodiversiteit van het gebied. Het toepassen van groene gevels zien we vooral op die plaatsen waar relatief grote oppervlakken zonder, of minder gevelopeningen aan de openbare ruimte liggen. Hier wordt de gevel voor ten minste de helft van het dichte oppervlak voorzien van een groene gevel. Zie figuren 32 en 33. Naast groen op de gevel stimuleren we groen op maaiveld en groen op het dak. Groen op het maaiveld van de kavel sluit aan op het groen in de openbare ruimte. Dit kan bijvoorbeeld bij de ingang van een bedrijfspand aan de bedrijfsstraten, of als groene parkachtige ruimte aan bijvoorbeeld de Groene Scheg. Groen op de kavel is bij voorkeur tussen zonsopgang en zonsondergang openbaar toegankelijk. Ook groen op het dak is wenselijk, waarbij het in ieder geval wordt gecombineerd met zonnepanelen.

Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel - 45

Afbeelding 34: Schematische weergave opbouw gebouwvolumes

Uitgangspunten voor de panden: Daken De daken van de gebouwen bieden kansen voor multifunctioneel gebruik. Deze worden zoveel mogelijk gebruikt voor energieopwekking. Daarnaast is het mogelijk andere functies te realiseren zoals groen, waterberging of een verblijfsfunctie. Een tweede maaiveld is ook een mogelijkheid. Situering hoofdingang De hoofdingang van de bedrijven bevindt zich aan de buitenstraten rondom het kavelveld. Dit garandeert de vindbaarheid van de bedrijven op het bedrijvenpark en verhoogt de levendigheid in de straten. Dienstingangen zijn wel toegestaan op het kavelveld.

Afbeelding 35: Voorbeelden van gebouwvolumes

Opbouw gebouwvolumes De gebouwen op Bedrijvenpark Strijkviertel hebben een heldere architectuur waarin alle programmaonderdelen een essentieel onderdeel van het geheel vormen. Op het niveau van het kavelveld betekent dit dat de verschillende bedrijven op het kavelveld tot dezelfde ‘familie’ behoren. In afbeelding 34 is dat schematisch uitgewerkt. In afbeelding 35 staan enkele voorbeelden.

46 - Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel

Afbeelding 36: Schematische weergave gevelopeningen

De verschillende gebouwen vormen een ensemble en hebben een gedeelde architectonische thematiek en uitstraling. Op bedrijfsniveau betekent dit dat bedrijfsruimte en kantoren niet als twee eigen identiteiten naast of achter elkaar worden gezet, maar dat de verhouding open/dicht, rust/dynamiek en afwisseling van materialen, samenkomen in een helder gebouw. Gevelopeningen & vitrine Gevelopeningen & vitrine Bedrijvenpark Strijkviertel heeft een duidelijke en heldere architectuur. De gevels die grenzen aan openbaar gebied, hebben gevelopeningen die het volume accentueren waar ze onderdeel van uitmaken. In figuur 36 is dit schematisch uitgewerkt en figuur 37 toont voorbeelden van de gevelopeningen.

Afbeelding 37: Voorbeelden van gevelopeningen

max 1,5m

Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel - 47

Afbeelding 38: Schematische weergave van de vitrine

Gevelopeningen strekken zich in principe van vloer tot vloer. Bandramen zijn alleen mogelijk wanneer ze over de volledige gevel worden toegepast. De gevels aan de binnenstraten en de Groene Scheg zijn voor zo’n 30% of meer transparant. De gevels aan de buitenrand zijn ten minste voor 50% transparant. In de kavelpaspoorten wordt dit verder uitgewerkt. Voor elk afzonderlijk bedrijf op de begane grond van een kavelveld geldt dat een deel van dit percentage open gevel wordt verwezenlijkt in ‘de vitrine’, zie figuren 38 en 39 voor de schematische weergave en referenties.

Afbeelding 39: Voorbeelden van vitrines

48 - Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel

De vitrine is een transparant deel van de gevel waar de achterliggende ‘kernactiviteiten’ van het bedrijf worden getoond. De kernactiviteiten worden naar voren gehaald, waardoor ze zichtbaar zijn vanuit de openbare ruimte. Dit kan zicht op de productie zijn, of een letterlijke vitrine waarin producten worden uitgestald welke de activiteit in het gebouw representeren. De vitrine geeft uitdrukkelijk geen zicht op de eventuele kantoorfunctie van het gebouw. Afbeelding 40: Verschillende geveltypen

Zichtrand noord / west Zichtrand zuid / oost Binnenstraat Groene Scheg Bijzondere kavelvelden

Uitgangspunten per zone Geveltypen per zone Door het gebied heen onderscheiden we vier verschillende typen gevels met elk een eigen karakteristiek en uitstraling. Dat zijn de zichtrand noordwest, zichtrand zuidoost, bedrijfsstraten en Groene Scheg. In de beschrijving van de geveltypen komen verschillende elementen terug die eerder in deze paragraaf aan bod kwamen.

Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel - 49

Zone noord/west Langs de zichtrand noord/west bevinden zich de meest prominente kavels met de hoogste beeldkwaliteit. Hier zijn de bedrijven gevestigd met het hoogste aandeel publieksfuncties van het bedrijvenpark en staan de gebouwen met een relatief grote korrelgrootte. De voorgevelrooilijn in deze zone ligt op de kavelgrens. De minimale bouwhoogte bedraagt 9 meter. Gebouwen bestaan uit meerdere verdiepingen aan deze rand. De bedrijfsgebouwen spelen in op zowel de passerende auto als het langzaam verkeer voor de gevel. Dit betekent dat de gevel langs de zichtrand twee schaalniveaus kent: -Eén met een representatieve en attractieve gevel van grotere afstand. De gevel is herkenbaar en past bij de overige gevels. - Vanaf een kleinere afstand toont de gevel aan het fietsers, voetgangers en bezoekers wat er in het pand geproduceerd/ontwikkeld/onderzocht wordt, de zogenaamde vitrine. Bij kavel 8 krijgt de zichtrand een extra accent met een grote vitrine op de begane grond. Voor de bedrijfsgebouwen bij het Balkon draagt de vitrine bij aan de levendigheid van het Balkon. De entree, leisurefuncties en/of een deel van de kantoren kunnen ter hoogte van het Balkon in de vitrine verwerkt worden Zone zuid/oost In deze zone gelden dezelfde uitgangspunten als in de zone noord/west, alleen is in de zone zuid/oost het aandeel publieksfuncties lager. Dit uit zich in de omvang van de vitrine.

Door het lagere aandeel publieksfuncties beslaat de vitrine langs de zichtrand een kleiner deel van de gevel op de begane grond. Binnenstraten De voorgevelrooilijn aan de binnenstraten ligt 2 meter achter de kavelgrens. De ruimte tussen voorgevel en stoep wordt groen in gevuld met heesters en klimplanten.

Door het compacte straatprofiel is herkenbaarheid van grote afstand minder relevant en ligt de focus voornamelijk op de vitrine. Deze is langs de bedrijfsstraten minimaal zo’n 25% van de gevel. De minimale bouwhoogte langs bedrijfsstraten bedraagt 7 meter. Groene Scheg De bebouwing aan de Groene Scheg voegt zich naar deze parkachtige openbare ruimte. De bedrijven hebben geen adressering aan de Groene Scheg. Wel worden de gevels als voorgevel behandeld. Deze zijn voor een aanzienlijk deel voorzien van een plintfunctie. Hierbij kan gedacht worden aan een ingang voor werknemers, de kantine of een extra vitrine. Langs de Groene Scheg is geen voorgevelrooilijn vastgesteld, de gevel kan hier dus teruggerooid worden ten opzichte van de kavelgrens. De ruimte tussen gevel en kavelgrens dient groen ingevuld te worden, aansluitend op de Groene Scheg. De minimale bouwhoogte is hier 7 meter.

50 - Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel

Bijzondere kavelvelden Vier kavelvelden vallen buiten het kerngebied: 1, 12, 13 en 14. Zie afbeelding 41 voor de ligging.

Afbeelding 41: Ligging bijzondere kavelvelden

Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel - 51

Deze kavels verbinden het bedrijvenpark met de omgeving. Ze hebben een belangrijke functie voor de uitstraling en kwaliteit voor de rest van het gebied. Op deze punten krijgt de bezoeker een eerste indruk. Ook de verbinding met de omgeving maakt dat deze kavels deels een andere invulling krijgen. Met name wat betreft het programma. De specifieke uitgangspunten voor deze vier kavels beschrijven we hieronder. Vanzelfsprekend gelden ook voor deze kavels de algemene uitgangspunten voor de kavels. Ook voor deze kavels stellen we een kavelpaspoort op. Kavel 1 Kavelveld 1 neemt een prominente plek in aan de noordoostelijke entree van het bedrijvenpark. Het kavelveld is relatief klein en wordt aan alle zijden omringd door wegen. De bijzondere ligging vereist een goede beeldkwaliteit van alle kanten van het bedrijfsgebouw of de bedrijfsgebouwen. Kavelveld 1 biedt kansen voor een bijzonder bedrijfsverzamelgebouw met lokale ondernemers (uit Leidsche Rijn) met een groter aandeel kantoren. Kavel 12 Kavelveld 12 ligt op het knooppunt van het Marinus van Tyrusviaduct, Stadsbaan en Letschertweg. Het verbindt Bedrijvenpark Strijkviertel, de woonwijk Rijvliet en sportpark Rijkvliet. Door de unieke ligging verdient het kavelveld een bijzondere invulling met een goede beeldkwaliteit van alle kanten van het gebouw. De beeldkwaliteit is hier hoog.

Dit is een kavel met een bijzonder programma, dat mag afwijken van het programma van de rest van het gebied. In het kavelpaspoort werken we dit verder uit. Het gebouw dat hierop komt te staan heeft een geluidwerende functie voor de woningen in Rijnvliet. Dat stelt eisen aan de hoogte en vorm van het gebouw. Dit wordt verder onderzocht en uitgewerkt in het kavelpaspoort dat we voor deze kavel opstellen.

Het huidige geluidscherm dat aan de andere zijde van de Letschertweg staat is tijdelijk, totdat de realisatie van deze kavel is voltooid. Kavel 13 en kavel 14 Dit zijn kavels in particulier eigendom. Kavel 13 is onbebouwd. Op kavel 14 is Rietveld pallets en transport gevestigd. De grondeigenaar overweegt herontwikkeling van deze kavel. Beide kavels hebben een bijzondere ligging aan de Strijkviertelplas en het Oudenrijnse pad. De bedrijfsgebouwen krijgen op de begane grond een leisure gerelateerde invulling wat de relatie met de plas versterkt. Daarboven is stapelen van andere functies mogelijk. Door de bijzondere ligging krijgen deze kavels een specifieke uitstraling en beeldkwaliteit. In het kavelpaspoort wordt dit verder uitgewerkt.

52 - Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel

2.5

Kavelpaspoorten

In dit stedenbouwkundig plan werken we op hoofdlijnen de uitgangspunten voor de ontwikkeling van de kavelvelden uit. Met bouwers en ondernemers geven we het ontwerp van elk kavelveld concreet vorm. Zowel voor het stedenbouwkundig ontwerp van een kavelveld als het architectonische ontwerp van de gebouwen. Wanneer bouwers en ondernemers een kavelveld gaan ontwikkelen stellen we voor dat specifieke kavelveld een kavelpaspoort op. Hierin zijn de kavelprincipes verder uitgewerkt tot concrete randvoorwaarden en ambities. Dat is het moment waarop principes concreet kunnen worden ingevuld. Op deze manier groeit elk kavelveld mee met de ontwikkeling van het hele bedrijvenpark en met de ontwikkeling van circulair bouwen. Onderstaande onderwerpen kunnen onderdeel uitmaken van een kavelpaspoort: [ de grenzen van het kavelveld [ de peilmaat van het kavelveld en afwerkhoogte [ de algemene kavelprincipes [ de verbinding met de omgeving [ de oriëntatie van de bebouwing [ het programma [ de maximale en minimale bouwhoogte [ de dichtheid [ de uitgangspunten voor de energieopgave, wateropgave, groen, verlichting, hittestress, diervriendelijk bouwen, gevelopeningen en vitrine [ de parkeernorm voor het kavelveld [ de mate van circulair bouwen, in maatregelen en objectieve indicatoren uitgedrukt. [ de financiële aspecten [ de beeldkwaliteit en materiaalgebruik

De basis voor elk op te stellen kavelpaspoort is het Stedenbouwkundig Plan. De kavelpaspoorten en het voorlopig en definitief ontwerp begeleiden we vanuit de gemeente met een begeleidingsteam, zie paragraaf 5.1. Op deze wijze ontstaat de mogelijkheid om gezamenlijk meerwaarde te creëren voor de duurzame en circulaire gebiedsontwikkeling. Dat betekent dat we met marktpartijen gaan werken die intrinsiek willen samenwerken en bijdragen aan deze ontwikkelingen.

Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel - 53

Hoofdstuk 3 Uitwerking circulaire thema’s 3.1

Inleiding

Voor de ontwikkeling van Bedrijventerrein Strijkviertel volgen we de definitie voor circulair bouwen uit Transitieagenda Circulaire Bouweconomie. Circulair bouwen betekent het ontwikkelen, gebruiken en hergebruiken van gebouwen, gebieden en infrastructuur, zonder natuurlijke hulpbronnen onnodig uit te putten, de leefomgeving te vervuilen en ecosystemen aan te tasten. Bouwen op een wijze die daarnaast economisch verantwoord is en die bijdraagt aan het welzijn van mens en dier. Hier en daar, nu en later’. Afbeelding 42: De verschillende vastgoedexploitaties voor een pand

Deze definitie is zeer breed en beschrijft een integraal duurzame gebiedsontwikkeling. We maken dat concreet in de volgende ruimtelijke thema’s: [ Circulair bouwen van gebouwen en openbare ruimte [ Mobiliteit, bestaande uit verkeersontwerp, autoparkeren en deelmobiliteit en Mobility as a Service (MaaS) [ Energie [ Groen en ecologie [ Klimaatadaptatie De impact van circulaire ontwikkeling wordt voornamelijk bepaald op gebiedsniveau. Op dat niveau liggen de keuzes voor infrastructuur en mobiliteit, werken en recreatie. Circulair bouwen leidt tot maatschappelijke/publieke waarde voor het omliggende gebied. Essentieel bij de realisatie van circulaire gebiedsontwikkeling van Bedrijvenpark Strijkviertel is dat de (maatschappelijke) kosten en waarden van gebouwen en openbare ruimte voor de hele levensduur worden meegewogen. In de fases van ontwerp, gebruik en hergebruik. Door direct vanaf de start zo te werken behaal je de grootste impact én wordt het (financieel) haalbaar.

De verschillende partijen die betrokken zijn bij vastgoed handelen op basis van verschillende belangen en hebben ieder een eigen verdienmodel. In figuur 42 is dat gevisualiseerd. Een eigenaar/ belegger weegt hoe maatregelen bijdragen aan groei of instandhouding van de verhuur- en toekomstwaarde. Gebruikers/ huurders zijn gericht op beheersing van exploitatiekosten. Werknemers hebben baat bij maatregelen gericht op welzijn en comfort. De interactie tussen gemeentelijke grondexploitatie, vastgoedexploitatie en gebruiksexploitatie van alle partijen in de keten moet in samenhang bekeken worden om daarmee een optimaal circulair systeem te realiseren.

54 - Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel

3.2

Speerpunt: circulair bouwen

Het speerpunt binnen de circulaire thema’s is de inzet op circulair bouwen. Dat geldt voor de kavels en de openbare ruimte. We moedigen partijen aan hun kavels zo circulair mogelijk te ontwikkelen. Wij geven als gemeente het goede voorbeeld door de openbare ruimte circulair in te richten. In deze paragraaf omschrijven we de ambities voor circulaire ontwerpprincipes. De doelstelling van circulair bouwen is het realiseren van een zo laag mogelijke milieu-impact voor de gehele levensduur.

Afbeelding 43: Het (uitgebreide) 6S model van Stewart Brand Bron: 12N Urban Matters / Copper8

Een circulaire ontwikkeling van Bedrijvenpark Strijkviertel betekent een proces waarin gemeente en private partijen (bedrijven, ontwikkelaars en beleggers) gezamenlijk optrekken om de ambities in praktijk te brengen. Zo wordt er optimaal gebruik gemaakt van ieders expertise. Dat doen we vanuit het 6S-model van Stewart Brand. Dit model hanteert een onderverdeling naar zes bouwlagen die zich onderscheiden op basis van functionaliteit en levensduur. Het 6S- model start bij de inventaris (stuff) en stopt bij de locatie-laag (site). Vanuit circulaire gebiedsontwikkeling wordt het model voor Strijkviertel uitgebreid. We voegen hier de volgende lagen toe: de ‘openbare ruimte’ (square) en de ‘omgeving’ (scene). Deze 8 lagen vormen de basis om de circulaire ambitie van de gebiedsontwikkeling verder vorm te geven.

Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel - 55

Circulaire ontwikkeling van gebouwen en openbare ruimte wordt – binnen het 6S-model – gespecificeerd naar twee strategieën: circulair ontwerpen en circulaire materialen. Die twee strategieën zijn uitgewerkt in vijf ontwerpprincipes. Deze geven richting aan de ontwikkeling en helpen om beter onderling begrip te creëren tussen de marktpartijen en de gemeente.

Afbeelding 44: Schaalniveaus tussen doel, strategie en ontwerpprincipes circulair bouwen

De vijf ontwerpprincipes worden als volgt toegepast: 1. Flexibel De bebouwing is zo ontworpen dat de indeling gemakkelijk aanpasbaar is voor een ander programma, bijvoorbeeld voor een toekomstige nieuwe gebruiker. Denk hierbij aan het maken van grotere vrije overspanning dan gebruikelijk, zodat ruimtes gemakkelijk samengevoegd of gescheiden kunnen worden. Door het gebouw flexibel in te delen, wordt de levensduur van het gebouw verlengd. Ook wordt het materiaalgebruik voor aanpassingen geminimaliseerd doordat er minder sloop- en breekwerk nodig is. 2. Demontabel Door het gebouw demontabel te ontwerpen en te bouwen zijn alle verbindingen tussen de verschillende lagen en bouwelementen ‘losmaakbaar’. Zo wordt het in de toekomst mogelijk om het gebouw of onderdelen daarvan makkelijk te hergebruiken. Bij gebouwen met een korte levensduur leidt dit tot een hogere restwaarde die de vastgoedwaarde kan verhogen. Door gebruik te maken van de 6 schillen van Brandt kan op slimme wijze per schil worden aangetoond hoe die demontabel is gemaakt. 3. Hernieuwbare materialen Hernieuwbare materialen zijn materialen die opnieuw worden geproduceerd. Denk daarbij aan biologische materialen zoals hout, vlas of hennep. Belangrijk is dat die materialen duurzaam worden geproduceerd zodat ze ook echt hernieuwbaar zijn. Kaalslag van bossen is niet de bedoeling.

Door hernieuwbare materialen toe te passen wordt de uitputting van eindige grondstoffen tegengegaan. De milieubelasting van de materialen en installaties in de gebouwen wordt aangetoond met een MPG-berekening, die de milieu-impact omzet in milieukosten van een gebouw (€ / m2). Hoe lager deze is, hoe beter.

56 - Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel

4. Hergebruikte materialen Hergebruikte materialen zijn materialen die uit andere projecten komen, bijvoorbeeld gesloopte gebouwen. Door hergebruikte materialen toe te passen worden er minder nieuw gewonnen grondstoffen gebruikt voor het gebouw. Dit heeft een gunstig effect op de milieu-impact (MPG) van het gebouw. 5. Herbruikbare materialen. Het is van belang materialen te selecteren die in de toekomst ook hoogwaardig hergebruikt kunnen worden. Wanneer materialen bijvoorbeeld een giftige uitstoot hebben zal het in de toekomst minder waarschijnlijk zijn dat ze hergebruikt worden. Een voorbeeld van giftige materialen is asbest, wat nu hergebruik belemmert. Alle gebouwen worden opgenomen in materialenpaspoorten. Daarmee wordt de materiaalsamenstelling van het gebouw en de verbindingen tussen elementen en onderdelen weergegeven. Ook maakt een materialenpaspoort hergebruik in de toekomst gemakkelijker. Deze werkwijze passen we toe bij alle architectonische ontwerpen, de ontwikkeling van kavelvelden en van de openbare ruimte. Voor elk kavelveld dat in ontwikkeling komt, wordt een kavelpaspoort opgesteld waarin de ambities worden uitgedrukt in indicatoren zoals een MPG. Tijdens het uitgifteproces zal bij elke ontwerpfase aan partijen gevraagd worden hoe en in welke mate men de vijf circulaire ontwerpprincipes toepast. Het is belangrijk objectieve maatstaven te hanteren.

Hiervan zijn er in 2021 meerdere in ontwikkeling, onder andere Het Nieuwe Normaal. Nieuwe geschikte indicatoren voor circulair bouwen zullen zinvol toegepast worden. In overleg met een begeleidingsteam vanuit de gemeente wordt daarin het niveau bepaald. Hierbij zal ook de samenhang met de andere thema’s meegenomen worden, zoals de energietransitie,

mobiliteit en klimaatadaptatie. Daardoor wordt de integraliteit en haalbaarheid van het geheel bewaakt. Van ambities naar haalbaarheid In dit plan wordt het spanningsveld opgezocht tussen hoge ambitie en (financiële) haalbaarheid. De ontwikkelingen in circulair bouwen gaan snel. Het kavelpaspoort dat we voor elke uitgifte opstellen ontwikkelt mee met deze ontwikkelingen. Per uitgifte wordt in het kavelpaspoort op basis van de laatste inzichten de norm voor de milieu-impact nu en in de toekomst bijgesteld. Per uitgifte geven we de maatregelen aan en beschrijven we in welke categorie ze vallen, zoals weergegeven in figuur 45. Wet- en regelgeving zijn de wettelijke en gemeentelijke eisen voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning. Maatregelen in de categorie ‘no-regret’ stijgen boven de wet- en regelgeving uit en zijn onderdeel van het kavelpaspoort (toekomstbestendige-‘geen spijt’- maatregelen). De maatregelen uit deze eerste twee categorieën vormen in het kavelpaspoort de basis voor het ontwerp. Voor ‘comply or explain’ en voor innovatie gaan we in gesprek met de private partij om gebruik te maken van elkaars expertise en tot een ambitieus ontwerp voor een kavelveld te komen.

Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel - 57

Met onderstaande figuur 45 wordt de strategie gevisualiseerd voor het flexibel omgaan met de maatregelen die we in het kavelpaspoort opnemen. Afbeelding 45: Strategie voor ontwikkeling van circulaire maatregelen in het kavelpaspoort

De maatregelen schuiven door naarmate ze haalbaar en betaalbaar worden. Een maatregel die op dit moment als innovatief wordt gezien, is over een paar jaar bij bewezen haalbaarheid een ‘no regret’-maatregel. Zo ontwikkelt circulaire gebouwontwikkeling zich steeds verder, en verschuift ook de meetlat die Utrecht hanteert ten aanzien van minimale eisen aan gebouwen. Langdurige betrokkenheid door parkmanagement In het gebruik- en beheerstadium wordt met parkmanagement door de gemeente, ontwikkelaars/beleggers en bedrijven een langdurige betrokkenheid geborgd. Zeker in een circulair terrein is dat belangrijk, aangezien dat zich uitstrekt tot de gebruiks- en hergebruiksfase. In paragraaf 5.2 beschrijven we de opzet van parkmanagement.

58 - Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel

Afbeelding 46: Auto ontsluiting plangebied

3.3

Uitwerking verkeer

Het mobiliteitsconcept voor bedrijvenpark Strijkviertel gaat uit van gezonde mobiliteit, waarbij werknemers en bezoekers vooral de fiets en het openbaar vervoer gebruiken. Dat komt terug in het verkeersontwerp voor Strijkviertel. Deelmobiliteit wordt belangrijk op Strijkviertel. Door vanaf de eerste uitgifte deelfietsen en deelauto’s beschikbaar te hebben, prikkelen we ondernemers en bedrijven tot een gezond mobiliteitsbeleid. Het autoparkeren vindt plaats op de kavelvelden en niet in de openbare ruimte. Voor het benodigde aantal autoparkeerplaatsen werken we met een maatwerknorm. Strijkviertel ligt bij de HOV-baan. Voor de ‘last mile’ vanaf de HOV-baan naar de werkplek is het mogelijk te wandelen of een deelfiets te gebruiken. Er komt een buslijn met drie haltes door het gebied. De toekomstige mobiliteitshub op Papendorp is dichtbij. In het bedrijvenpark is een fijnmazig net van fietsroutes, die aansluiten op de bestaande hoofdfietsroutes.

Hoofdweg Ontsluitingswegen

Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel - 59

Auto Strijkviertel ligt gunstig voor autoverkeer. Op- en afritten van de A12 en de A2 liggen op minder dan 2 km. Ook is het bedrijvenpark goed aangesloten op het lokale netwerk. Er zijn twee aansluitingen op de stadsbaan en er is een directe verbinding met het centrum via de Martin Luther Kinglaan en het Marinus van Tyrusviaduct. In de opzet van de verkeersstructuur, weergegeven in afbeelding 46, is gekozen om de Letschertweg te handhaven als stedelijke verbindingsweg. Strijkviertel krijgt twee aansluitpunten op de Letschertweg, aan de zuidwestkant en aan de noordoostkant . Beide aansluitpunten worden met elkaar verbonden door een interne 30 km/h-hoofdontsluitingsweg, die langs het bedrijventerrein loopt. Op de overige wegen in Strijkviertel is de maximumsnelheid ook 30 km/h. Nabij de noordoostelijke rotonde komt een autoverbinding met Rijnvliet, via het oorspronkelijke tracé van de Letschertweg. De beide aansluitpunten van Strijkviertel op de Letschertweg zijn robuust vormgegeven als meerstrooksrotondes. Deze kruispuntvormen zorgen voor een vlotte afwikkeling van het verkeer met een ter plaatse veilige(re) lage rijsnelheid. Beide rotondes hebben een hoge restcapaciteit om eventuele fluctuaties in het verkeersaanbod goed op te vangen. De rotondes liggen buiten de bebouwde kom. De komgrenzen op de interne ontsluitingsweg liggen direct bij de rotondes.

Door handhaving van de Letschertweg komt er alleen verkeer in Strijkviertel dat hier moet zijn. Hierdoor blijft de doorstroomfunctie van de Letschertweg - als een weg buiten de bebouwde kom - in stand. Behalve bij de aansluitpunten, hoeft de Letschertweg niet te worden aangepast. Bij inpassing van de noordoostelijke meerstrooksrotonde verdwijnt op dit deel van de Letschertweg de verkeersonveilige situatie met de scherpe knik in het wegverloop. De adviessnelheid in de bocht van de

Letschertweg tussen de aansluitpunten naar bedrijvenpark Strijkviertel, wordt 60 km/u. De toegang naar de Voornruiters wordt verplaatst naar de zuidkant met een aansluiting op de interne ontsluitingsweg. De huidige ingang aan de noordzijde was een tijdelijke situatie, totdat het bedrijvenpark zou worden ontwikkeld.

60 - Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel

Afbeelding 47: Fietsroutes

Fiets Door bedrijvenpark Strijkviertel komt een doorgaande hoofdfietsroute. Deze loopt vanaf het noorden vanaf de HOV-baan naar het zuiden tussen tennisclub PVDV en hockeyclub Rijnvliet. Dit tracé, tussen de tennisclub en hockeyclub, blijft openbaar, net als de rest van de route. Bij de sportzone kruist de route het water en loopt parallel aan de ontsluitingsweg voor Strijkviertel naar het balkon aan de Strijkviertelplas. De route buigt af naar zuidelijke en daarna zuidwestelijke richting. De hoofdfietsroute sluit in noordelijke richting aan op de fietsroute via Rijnvliet richting Leidsche Rijn Centrum. Hierbij wordt direct ten noorden van de sportvelden de belangrijke oost-west doorfietsroute (Vleuterweide - Utrecht Centrum) gekruist. In westelijke richting sluit de hoofdfietsroute aan op de Letschertweg richting De Meern, Veldhuizen en polder Rijnenburg. De doorgaande fietsroute is een vrijliggend fietspad zonder kruisingen met autoverkeer, met uitzondering van de ingang naar de Voornruiters. Er komt een vrijliggend, recreatief fietspad in de Groene Scheg. Het bestaande Oudenrijnsepad in het zuiden krijgt een recreatieve fietsroute. Voor fietsers wordt het mogelijk om Strijkviertel te bereiken vanaf het noorden van de Strijkviertelplas langs de Voornruiters naar het zuiden.

Tenslotte komt er een fietsroute via de zuidelijke en oostelijke binnenstraat parallel aan de Letschertweg naar Rijnvliet en richting Papendorp. Fietsers en gemotoriseerd verkeer maken samen gebruik van de binnen straten. Ook zijn er ruime voetpaden. Het bestaande fietspad langs de Strijkviertelplas, in beheer bij het Recreatieschap, blijft gehandhaafd. Zo ontstaat op het bedrijventerrein een fijnmazig fiets- en wandelnetwerk.

Hoofdfietsroute Fietsen op de weg Vrijliggende fietspaden

Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel - 61

Afbeelding 48: Openbaar vervoer en wandelroutes

Openbaar vervoer en wandelpaden Het Bedrijvenpark Strijkviertel is goed met de bus bereikbaar. In afbeelding 48 zijn de routes aangegeven. De bestaande HOV-baan bij het sportpark zorgt voor een goede bereikbaarheid met het openbaar vervoer. De beoogde buslijn door Strijkviertel is een wijziging van de route van buslijn 24, en kent een routing centraal door Strijkviertel met drie bushaltes. Hierdoor heeft de bus een zo optimaal mogelijk bedieningsgebied met korte loopafstanden naar de bushaltes. Dit is afgestemd met de provincie. Er komt een fijnmazig net aan wandelpaden. De groene gebieden zijn toegankelijk voor de wandelaar. Zo kan op het ‘rondje Strijkviertelplas’, dat veel werknemers en bewoners maken, worden gevarieerd met routes op het bedrijvenpark. De bereikbaarheid van de HOV-baan voor wandelaar en fietser loopt langs het sportpark en takt dan aan op de bushalte. In het groene gebied tussen de Letschertweg en A2 en A12, in eigendom van Rijkswaterstaat, onderzoeken we de mogelijkheid voor een extra wandelpad.

Langzaam verkeersroutes Struinpad Busroute Hoogwaardig openbaar vervoer (HOV) Bushalte

62 - Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel

3.4

Autoparkeren

In Strijkviertel ligt het accent op openbaar vervoer, fietser en voetganger. Dit heeft invloed op de manier waarop het autoparkeren wordt opgelost. Autoparkeren gebeurt op de kavelvelden en uit het zicht, niet in de openbare ruimte. Het aantal autoparkeerplaatsen dat bij stedelijke ontwikkelingen moet worden gerealiseerd, wordt berekend met parkeernormen uit de gemeentelijk Nota Stallen en Parkeren (NSP). De formeel vigerende Nota is van 2013, naar verwachting stelt de raad in de loop van 2021 de vernieuwde Nota vast. De parkeernormen hangen af van de ligging van het gebied in de stad. De locatie Strijkviertel is in de NSP aangemerkt als C2, “buiten gebied”, omdat de locatie toen nog helemaal buiten het bebouwde stedelijk gebied lag. Juist de ontwikkeling van Strijkviertel maakt dit gebied onderdeel van aaneengesloten stedelijk gebied dat bovendien nabij een belangrijke HOV-route ligt. Bij een dergelijk gebied past de C2 norm niet meer: deze resulteert in een onevenredig groot aantal parkeerplaatsen, nl. 2745. Dat zijn meer parkeerplaatsen dan het aantal verwachte werknemers. Zo zou worden gefaciliteerd dat elke werknemer zonder problemen met de auto kan komen. Om te komen tot een parkeernorm die past bij de locatie van het gebied in de stad en bovendien recht doet aan het streven naar realistisch én duurzaam mobiliteitsprofiel, is een maatwerknorm bepaald.

Hierbij is rekening gehouden met het aantal werknemers per hectare en met een verdeling over de vervoerwijzen (modal split) die past bij een bedrijvenlocatie als deze. Deze maatwerknorm komt overeen met een aandeel van de auto in het woon-werkverkeer van 50%. Dit is een realistische parkeernorm voor stedelijk gebied, met kenmerken en locatie zoals Strijkviertel.

Op basis van het Provinciaal Arbeidsplaatsen Register, ervaring en vergelijkingen met andere bedrijventerreinen in het land, is berekend hoeveel werknemers op bedrijvenpark Strijkviertel gaan werken. Dat zijn circa 1.900 werknemers, oftewel zo’n 100 werknemers per hectare. Voor de maakbedrijven waarvoor het bedrijvenpark is bedoeld, is dat een arbeidsintensieve norm die past bij het doel om veel werkgelegenheid te creëren. Vanuit het aantal van 1.900 werknemers is vervolgens de parkeernorm per bedrijfssegment uitgewerkt.. Op grond van het programma dat we hanteren leidt dat tot een (theoretisch) totaal aantal parkeerplaatsen op Strijkviertel van 1.189. Bij de uiteindelijke parkeerberekening hanteren we onderstaande normen per bedrijfssector. In tabel 1 staan de specifieke normen voor Strijkviertel (maatwerknormen.)

Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel - 63

Tabel 1: Parkeernormen (maatwerknorm)

Functie (Bedrijven of kleinschalige Leisure) Bedrijven: Duurzame bouw- en energiebedrijven Bedrijven: Maakbedrijven, verplaatsers uit Utrecht

Totaal Personeel Bezoek (Parkeernorm (aantal (Parkeernorm (aantal (Parkeernorm (aantal pp / 100 m2 BVO)) pp / 100 m2 BVO)) pp / 100 m2 BVO)) 0,65 0,62 0,03

Gebaseerd op categorie in NSP (Parkeernorm (aantal pp / 100 m2 BVO)) Arbeidsintensieve bezoekersextensieve bedrijven Arbeidsintensieve bezoekersextensieve bedrijven

0,65

0,62

0,03

Bedrijven: Kleinschalige stadsdistributie Bedrijven: Innovatie startups/scale-ups/creatieve bedrijvigheid Bedrijven: Laboratoria Bedrijven: High Tech

0,19

0,18

0,01

0,56

0,45

0,11

0,65

0,62

0,03

0,65

0,62

0,03

Kleinschalige Leisure: Fitness Kleinschalige Leisure: Restaurant Kleinschalige Leisure: Kleinschalige Leisure: Evenementen Kleinschalige Leisure: Café Kleinschalige Leisure:

0,56

90%

Fitness

7,46

80%

Restaurant

2,80

99%

Evenementen

3,73

90%

Café

Gemiddeld (gehanteerd in berekening parkeerbalans)

3,64

0,36

3,27 (90%)

Arbeidsintensieve bezoekersextensieve bedrijven Bedrijfsverzamelgebouw/atelier Arbeidsintensieve bezoekersextensieve bedrijven Arbeidsintensieve bezoekersextensieve bedrijven

64 - Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel

Deze parkeernormen zijn de basis voor het parkeerbeleid voor het gehele gebied. De verwachting is dat, zeker in stedelijk gebied, het autogebruik gaat veranderen en verminderen. Hierop spelen we in door in het kavelpaspoort voor elk kavelveld een parkeernorm uit te werken. Het autoparkeren organiseren we op de kavelvelden. Elk veld heeft een eigen centrale parkeervoorziening, waarbij bedrijven parkeerplaatsen kunnen delen. Voor kleinere kavelvelden is bundeling een optie, waarbij voor twee of meer kavelvelden het parkeren in één van de velden wordt opgelost. Het autoparkeren voor de uitbreiding van het sportpark organiseren we, in de definitieve situatie, op een nabij gelegen kavelveld. Op deze manier maken we dubbelgebruik mogelijk, overdag voor werknemers en bezoekers en in de avond en in het weekend vooral voor de sport. Voor de Voornruiters organiseren we het parkeren voor paardentrailers en paardenvrachtwagens nabij de rijvereniging. De eisen die gelden vanuit de hippische branche passen we toe.

3.5

Deelmobiliteit en Mobility as a Service (MaaS)

In de nabije toekomst zullen in stedelijke gebieden deelmobiliteit en Mobility as a Service een grote vlucht nemen. Op Bedrijvenpark Strijkviertel is deelmobiliteit beschikbaar vanaf de eerste uitgifte. We verwachten dat het parkmanagement een belangrijke rol speelt bij de organisatie van deelmobiliteit. De parkmanagementvereniging stemt met de bedrijven af wat de behoefte is aan deelmobiliteit. Daarom staat in deze paragraaf een doorkijk van de, te verwachten, ontwikkelingen op het gebied van deelmobiliteit en MaaS. Mobility-as-a-Service Mobility-as-a-Service (MaaS) is een verzamelterm voor vervoersmogelijkheden, inclusief openbaar vervoer, die in de vorm van een app aan de gebruiker wordt aangeboden. Via de app kun je een reis op maat plannen, boeken en betalen. De slimme MaaS-app Gaiyo wordt aangeboden in Leidsche Rijn en Vleuten-De Meern. De bedrijven kunnen aansluiten op deze en mogelijke toekomstige MaaS projecten. In de toekomst maken deelfietssystemen en aanbieders van deelauto’s deel uit van het MaaS aanbod. Daarnaast zijn er (toekomstige) mogelijkheden voor taxidiensten, shuttle services en diensten van zelfrijdende voertuigen. Deelmobiliteit in plaats van de eigen auto Een passend aanbod van deelfietsen en deelauto’s voor zakelijke ritten (deelmobiliteit) draagt bij aan alternatieven voor het gebruiken van de auto door werknemers.

Gecombineerd met gebruik van openbaar vervoer is het aantrekkelijker om de auto te laten staan. In de komende jaren introduceert de gemeente een deelfietssysteem voor de stad en dus ook voor Strijkviertel.

Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel - 65

Via een app kan de gebruiker de fietsen vinden en gebruiken: [ Als je met het openbaar vervoer naar het werk bent gekomen, kun je voor een zakelijke rit de deelauto of de deelfiets gebruiken. [ Als het gaat om een incidentele woon- werkrit, bijvoorbeeld als de eigen fiets even niet beschikbaar is. [ Gebruik een deelfiets of deelauto vanaf de halte van de HOV busbaan of vanaf één van de NS stations: Centraal, Terwijde of Leidsche Rijn. De zogeheten ‘last mile’. Als de parkmanagementvereniging een overeenkomst sluit met de vergunde aanbieder(s) en de extra fietsen worden in de openbare ruimte geplaatst, moeten ze ook toegankelijk zijn voor iedereen. Van belang is dat de deelfietsen op korte loopafstand en via veilige looproutes te bereiken zijn. Bedrijven, c.q. de parkmanagementvereniging kunnen ook een overeenkomst aangaan met een andere (niet-vergunde) aanbieder, bijvoorbeeld om meer zekerheid te krijgen over de beschikbaarheid. Naast standaardfietsen kunnen ook e-bikes en bakfietsen in het deelfietsaanbod worden opgenomen. E-bikes kunnen autoritten vervangen vanwege de grotere actieradius. Deelbakfietsen kunnen interessant zijn voor bedrijven om materialen en/of gereedschappen te vervoeren.

Vergoedingen voor de kosten voor het gebruik van deelmobiliteit kunnen de werkgevers in hun HR-mobiliteitsregelingen opnemen, zodat het voor de werknemers ook financieel aantrekkelijk is om er gebruik van te maken.

Onder voorbehoud van besluitvorming door de raad komt per 2021 ook de vergunning beschikbaar voor deel-e-scooters, waarmee deze kunnen bijdragen aan gedeelde mobiliteit. Ook voor deel-e-scooters geldt dat een ordelijke wijze van stallen van belang is voor een blijvende kwaliteit van de openbare ruimte op het bedrijventerrein. Deelauto’s kunnen een alternatief zijn voor het gebruik van de eigen auto voor zakelijke ritten. Bedrijven kunnen zelf of via een aanbieder deelauto’s beschikbaar stellen. Via een app is dit te organiseren. Deelauto’s zijn elektrisch aangedreven en gemakkelijk bereikbaar op de centrale parkeervoorzieningen op de kavelvelden.

66 - Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel

Afbeelding 49: Groene lijst om het Bedrijvenpark heen

3.6

Uitwerking groen en ecologie

In het ontwerp geven we letterlijk en figuurlijk veel ruimte voor groen. Ruim 30% van de oppervlakte van het plangebied binnen de Letschertweg bestaat uit groen en water. Voor het hele plangebied, inclusief de groene zone tussen de Letschertweg en de rijkswegen A2 en A12 is dat zelfs ruim 50%. De gemeentelijke hoofdgroenstructuur omringt het hele terrein, zie afbeelding 49. We verbinden (met ‘stapstenen’) de kwaliteiten van de bestaande groenstructuur met het groen in het ontwerp. Zo ontstaat een fijnmazig netwerk van groenblauwe verbindingen. Naast de ecologische verbetering vergroot de groenstructuur van Bedrijvenpark Strijkviertel de recreatieve en landschappelijke kwaliteit van het bestaande stedelijk groen. De groenstructuur binnen Bedrijvenpark Strijkviertel is opgebouwd uit een aantal herkenbare groengebieden, zoals in paragraaf 2.3 is beschreven.

Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel - 67

Afbeelding 50: Principes voor de inrichting van de openbare ruimte

Voor het landschapsontwerp zijn per groengebied op hoofdlijnen ontwerpprincipes opgezet om bestaande natuur, groen en biodiversiteit in Strijkviertel te versterken. In de vervolgfase werken we dat verder uit in een ontwerp. Principes voor het hele gebied Deze komen ook deels terug in hoofdstuk 2:

[ [ [ [

[ [ [ [ [ [

[ [

Versterken van bestaande groenstructuur door inheemse bomen en beplanting toe te voegen Toevoegen van verticale gelaagdheid met vruchtdragende struiken, heesters en het versterken van bestaand opgaand groen Versterken van de bestaande groenstructuur door inrichting geschikt te maken voor doelsoorten uit de Utrechtse soortenlijst, zoals grote kattenstaart, egel, grote klokjesbij en huismus Versterken opgaand groen voor bijvoorbeeld vleermuizen. Het hoge opgaand groen langs de zuid- en westkant van het plangebied is van essentieel belang als vliegroute en foerageergebied van vleermuizen. Aanbrengen van afwisseling in open en beschutte plekken Toepassen van ecologisch maaibeheer Minimaliseren van verharding Water passerende verharding waar mogelijk Stimuleren van groene daken, in combinatie met zonnepanelen Groene gevels in de interne binnenstraten. Dit kan grondgebonden, door struiken en klimplanten tegen de gevel op te laten groeien of in combinatie met niet-grondgebonden (groene gevel inclusief irrigatiesysteem). Het integreren van verblijfsplaatsen (bijvoorbeeld voor vogels) in de gebouwen en stimuleren van natuurinclusief bouwen De ondergrondse ruimte voor kabels en leidingen zodanig ordenen dat er ruimte ontstaat voor groen. Deze vrijkomende ruimte wordt dan ingezet voor ‘volle’ grond voor groen en bomen.

Bomen verder van de zuidoever

Bomen dichter bij de noordoever

Standaard talud 1:3

Ecologisch talud 1:5/1:10

Versterken bestaande groenstructuur

Voldoende opgaand groen voor bijvoorbeeld vleermuizen

Kruiden- en bloemrijke beplanting versterkt de biodiversiteit

Afwateren op open water

Waterpasserende verharding

Minimaliseren verharding

68 - Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel

Voor de verschillende groenzones zijn specifieke principes geformuleerd. Strijkviertelplaszone, inclusief balkon: [ Bij belangrijke vliegroutes van vleermuizen vleermuisvriendelijke verlichting of geen verlichting toepassen [ De bestaande bomenstructuur zoveel mogelijk intact laten, en de vliegroutes voor vleermuizen in stand houden. Sportzone: [ Aanleg van plas-dras gebieden waaronder een ecologische oever met een flauw oplopend talud. [ Bomen dichter bij de noordoever van een watergang en verder weg bij de zuidoever. [ Inpassen faunapassages (voor amfibieën en kleine zoogdieren) onder de Letschertweg, ter hoogte van de fietstunnel en aan de oostzijde. Hierdoor ontstaat een doorlopende verbinding van Rijnenburg tot aan de A2 en verder. De Groene Scheg: [ Toevoegen van bloemrijk gras, ook hooiland genoemd [ Toepassen van een flauw oplopend talud, minimaal 1:3 Met het toepassen van de ontwerpprincipes versterken we de biodiversiteit in het gebied voor insecten, vogels, grondgebonden zoogdieren en amfibieën. In het gebied komt ook de grote modderkruiper voor. Een vis die is beschermd onder de wet Natuurbescherming. Combineren van het bedrijvenpark met voldoende ruimte voor een goede biotoop blijkt niet mogelijk te zijn. In overleg met bevoegd gezag, de provincie, zorgen we voor een goede biotoop en een duurzame populatie elders in de stad.

Bomeninventarisatie In het plangebied staan binnen het gebied van de Letschertweg in totaal 500 bomen. Er is een klein aantal boomsoorten aanwezig: 1. circa 130 knotwilgen 2. circa 110 knot elzen 3. circa 120 zomereiken 4. circa 150 essen De knotwilgen zijn grotendeels in goede staat en hebben een goede toekomstverwachting. Sommige knotelzen zijn afgestorven. De overige knotelzen zijn niet allemaal in goede staat en hun toekomstverwachting is dan ook verschillend. Alle eiken zijn van goede kwaliteit en gaan nog lang mee. Vrijwel alle essen hebben dood hout en hebben in meer of mindere mate essentaksterfte. Het is lastig om de toekomstverwachting van deze bomen te bepalen, want het verloop van de essentaksterfte is nog onduidelijk. In praktische en economische zin is vrijwel geen enkele boom uit de lijst verplantbaar. Alle knotwilgen zijn als verplantbaar aangemerkt, maar wilgen van dit formaat worden hoe dan ook niet verplant in Utrecht.

Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel - 69

3.7

Energie

Utrecht wil koploper zijn op het gebied van duurzame energie. Gebiedsontwikkelingen volgen daarvoor het Utrechts Energie Protocol (UEP). Dit is een stappenplan voor duurzame invulling van de energievoorziening. Belangrijk uitgangspunt is dat nieuwe ontwikkelingsgebieden niet meer worden aangesloten op het gasnet. Het UEP heeft een duidelijke opbouw van maatregelen: [ Stap 1: doe eerst zoveel mogelijk op gebouw- of perceelniveau [ Stap 2: kijk daarna naar de duurzame mogelijkheden binnen het gebied [ Stap 3: kijk ten slotte buiten het plangebied voor het opwekken van duurzame energie Op grond van het UEP kan duurzame energie van buiten het plangebied komen als het technisch, financieel en/of organisatorisch niet haalbaar blijkt een gebied energieneutraal te ontwikkelen op perceelniveau en op gebiedsniveau. Onderzoek naar de mogelijkheden voor energieneutraal Strijkviertel De gemeente heeft een technische studie uitgevoerd of Strijkviertel energieneutraal ontwikkeld kan worden voor elektriciteit, verwarmen en verkoelen. De financiële aspecten van het energiesysteem zijn heel globaal meegenomen, de organisatorische aspecten nog niet. Zowel de toekomstige energievraag als ook het aanbod van energie zijn in beeld gebracht. Bijlage 3 bevat het gehele rapport.

Elektriciteit Het (toekomstige) elektriciteitsverbruik in Strijkviertel bestaat uit drie onderdelen: [ de gebouwgebonden elektriciteitsvraag: de elektriciteitsvraag van installaties voor verwarming en koeling van ruimtes, ventilatie, warmtapwater en verlichting. [ de gebruiksgebonden elektriciteitsvraag: het verbruik voor ‘huishoudelijke’ apparatuur (keuken- en kantineapparatuur, computers, kopieerapparaten, printers enz.), bedrijfsapparatuur en machines. Dat wil zeggen: al het energieverbruik binnen het gebouw en op de kavel, exclusief verlichting. [ de gebiedsgebonden elektriciteitsvraag: het energieverbruik in de openbare ruimte, zoals verkeersregelinstallaties en straatverlichting (maar niet oplaadpunten voor elektrisch vervoer). Het programma in Strijkviertel kenmerkt zich waarschijnlijk door een hoge gebruiksgebonden elektriciteitsvraag voor de productieprocessen van de toekomstige bedrijven. Deze is lastig van tevoren in te schatten, omdat het energieverbruik voor productieprocessen bedrijfsspecifiek is. Daarom is er een laag en hoog scenario voor de elektriciteitsvraag uitgewerkt. De schattingen voor de totale elektriciteitsvraag variëren tussen de 20 en 106 GWh per jaar, dat is een groot verschil. Om klimaatneutraal te zijn, wordt de elektriciteitsvraag duurzaam geproduceerd in het gebied.

Door de grote onzekerheid in de energievraag, is gekeken naar het energieaanbod. Het leeuwendeel van het aanbod bestaat uit beschikbaar (dak-)oppervlak voor zonnepanelen (PV-panelen). In tabel 2 staan de scenario’s voor de energievraag en het beschikbare aanbod aan dakoppervlak bij elkaar.

70 - Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel

Tabel 2: Scenario’s globale energie (stroom)vraag van bedrijven en aanbod

Onderdeel Verbruiksprognose bedrijven & oppervlak PV-panelen Totale vraag elektriciteit (GWh per jaar) Benodigd vermogen PV-panelen tbv vraag (MW piek)

Programma Strijkviertel Lage enerHoge energievraag gievraag 20 106 22

118

Benodigd oppervlak PV-panelen (hectare) 11 ha 59 ha Uitgeefbaar oppervlak (hectare) 19 ha 19 ha Verhouding benodigd oppervlak PV en uitgeefbaar 58%* 310% oppervlak (%) *) maximaal 60% van een dak kan worden benut voor zonnepanelen. De overige 40% is nodig voor installaties en andere functies

Voor het gehele plangebied komt daar waarschijnlijk nog een elektriciteitsvraag van ongeveer 21 GWh per jaar bij voor oplaadpunten voor elektrisch vervoer. Deze elektriciteitsvraag is in het Utrechts Energie Protocol niet opgenomen in de definitie van een klimaatneutraal gebied. Op grond van het energieaanbod is klimaatneutraal Strijkviertel niet mogelijk. Er is een tekort aan dakoppervlak voor zonnepanelen. De verhouding tussen benodigd oppervlak zonnepanelen en uitgeefbaar oppervlak kavels varieert tussen circa 60% en 300%. Het dakoppervlak kan maximaal 60% worden gebruikt voor zonnepanelen. In het meest energiezuinige scenario zou het beschikbare dakoppervlak net genoeg zijn voor de behoefte aan stroom. Het dak ligt dan ‘vol’ met zonnepanelen. Voor de ontwikkeling van Strijkviertel betekent dit dat we laag energieverbruik van gebouwen stimuleren door inzet op hoogwaardige schilisolatie en gebouwinstallaties met hoge energieprestatie. Verder zetten we in op het gebruik van het dak voor plaatsing van PV-panelen, eventueel in combinatie met andere functies zoals groen of waterberging.

We onderzoeken of, naast het benutten van het dakoppervlak voor zonnepanelen (eventueel in combinatie met groen en/of waterberging), er kansen zijn in het gebied om duurzame energie op te wekken. Gezien de onzekerheid in de energievraag is het waarschijnlijk noodzakelijk om duurzame elektriciteit van buiten het plangebied te halen (stap 3 van het Utrechts Energie Protocol). Er wordt door gemeente en bedrijven concreet uitgewerkt waar en hoe de opwek zal plaatsvinden, bijvoorbeeld met een windturbine of zonneweide. De opgewekte energie van deze installatie moet ten goede komen aan de gebiedsontwikkeling in Strijkviertel. Dit kan bijvoorbeeld geregeld worden via een Power Purchase Agreement, waarin bedrijven gezamenlijk investeren. Parkmanagement kan in de organisatie hiervan een rol spelen (zie paragraaf 5.2.) Warmte en koude is mogelijk Gegeven dat er geen gas- of stadswarmteleiding komt, zullen warmte en koude moeten komen van oplossingen die elektriciteit gebruiken, zoals buitenluchtwarmtepompen, infra roodpanelen en bodemenergiesystemen. In het gebied zijn voldoende warmtebronnen op lage temperatuur aanwezig. Technisch en qua capaciteit lijkt het mogelijk om het gehele gebied van warmte en koude te voorzien door middel van een (collectief) bodemenergiesysteem, eventueel in combinatie met onttrekking van warmte aan oppervlaktewater.

De bodem van het plangebied is uitstekend geschikt als buffer voor energie, maar er geldt wel een beperking voor het opslaan van warmte en koude tot 50 meter diepte. Het is nog niet zeker of bodemenergie voor een kavelveld de beste oplossing is. Bij distributie- en maakbedrijven kan de warmtevraag namelijk laag zijn. In dat geval is het voordeliger om infraroodpanelen te installeren in de ruimtes die verwarmd dienen te worden.

Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel - 71

3.8

Klimaatadaptatie

Het ontwerp voor Strijkviertel wordt klimaatadaptief: wateropvang van hevige buien, tegengaan van droogte en tegengaan van hittestress. Klimaatadaptatie draagt bij aan de verblijfskwaliteit voor het gebied. Voor Strijkviertel werken we dat als volgt uit: Voor heel Leidsche Rijn geldt dat 90% van de jaarlijkse neerslag in de bodem wordt geïnfiltreerd. Omgerekend is hiervoor 45 mm waterberging nodig als compensatie van verhard oppervlak. Dat geldt voor zowel de openbare ruimte als op de kavels. Strijkviertel is onderdeel van het Watersysteem Leidsche Rijn, een deel van de vereiste waterberging van Strijkviertel is in het Watersysteem al opgelost in Veldhuizen, Vleuterweide en de Haarrijnseplas. Hiermee resteert een opgave van 12 mm per m2 toename van verhard oppervalk. Uitgangspunt is dat regenwater wordt vastgehouden in het gebied, zo veel mogelijk infiltreert in de bodem en, indien nodig, vertraagd wordt afgegeven aan riool en of afvoerend oppervlaktewater. Dat doen we door in de openbare ruimte geen verharding aan te brengen waar dat niet nodig is. We leggen een IT-riool aan om de afvoer naar het oppervlaktewater te vertragen. Ook voor de kavelvelden geldt de eis van 15 mm waterberging. De kaveleigenaar vult zelf in hoe aan de eis wordt voldaan.

Oplossingsmogelijkheden zijn het toepassen van (een combinatie van) water passerende verharding, kratjes, waterberging op daken, aanleg van een IT-riool en het toepassen van groen op de kavel. Door de omvangrijke openbare ruimte, met veel groen en water, gaan we hittestress tegen. In de binnenstraten zijn gevels deels groen, aangevuld met groenstructuren langs de gevel. De schaduwwerking van de gebouwen zorgt voor verkoeling.

72 - Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel

Hoofdstuk 4 Bodem, civiele techniek en milieu Afbeelding 51: Stroomgordel en crevasses in het gebied

4.1

Bodem: archeologie en cultuurhistorie

Archeologie Het grootste deel van dit deelgebied is archeologisch onderzocht. Zo is ter plaatse van de tennisvereniging een Duitse bommenwerper (Junkers88A) opgegraven. Ten zuiden van de manege is een mogelijke cultusplaats onderzocht en in het zuidelijk deel van het plangebied is bij proefonderzoek een nederzetting uit de IJzertijd gevonden. Deze moet nog worden opgegraven. Ook zal in een gebied ten oosten hiervan nog proefonderzoek moeten worden uitgevoerd. Dat gebeurt in de periode van bouwrijp maken. Cultuurhistorie Het gebied kent een zeer oude geschiedenis en dat heeft te maken met de ligging in het stroomgebied van rivieren die hier lang voor het begin van de jaartelling stroomden. Deze stroomgordels zorgden voor hoger en lager gelegen delen. In het gebied zijn nog sporen van de rivieren en van de zogenaamde crevasses, geulen die zijn ontstaan zijn door een doorbraak. In afbeelding 51 zijn de stroomgordel en crevasses op kaart weergegeven. Op de hoger gelegen delen kan in de bronstijd (2000 v. Chr.) bewoning hebben plaatsgevonden.

Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel - 73

4.2

Civiele techniek

Ophogen De gemiddelde hoogte van het maaiveld ligt op circa +0.00 NAP. Het gebied wordt ruim een meter opgehoogd, tot +1,25 NAP. Het ophogen van het gebied gebeurt op een duurzame manier door overtollige grond uit de nabije omgeving te verwerken. Die grond komt uit het noordelijk gelegen woonproject Rijnvliet én de uitkomende grond van Strijkviertel zelf. Met de nieuwe hoogte ontstaat er voldoende drooglegging voor het gebied. Om zetting van de nieuwe riolering en wegen te voorkomen wordt de slechte grond vervangen door zand. Dit biedt ook de mogelijkheid om infiltratie riool aan te brengen. Dit is een duurzame manier om te voldoen aan de waterberging. Het watersysteem draagt zo bij aan de eisen en wensen met betrekking tot klimaatadaptatie. Overtollig water wordt afgevoerd naar het watersysteem Leidsche Rijn. Watersysteem Strijkviertel ligt in de polder Oudenrijn. Ook de woonwijk en sportpark Rijnvliet liggen in deze polder. Het oppervlaktewatersysteem wordt gevoed vanuit Rijnvliet, in het noorden. Ten westen en oosten van de sportvelden wordt water aangevoerd met een peil van -0.80 NAP. Via de bestaande watergangen stroomt het water naar het zuidwesten en is daar verbonden met het watersysteem langs de Letschertweg met een peil van -1.10 NAP. In de toekomstige situatie blijft het waterpeil in Strijkviertel op -0.80 NAP.