Stedenbouwkundig Plan Bedrijvenpark Strijkviertel (incl. bijlagen).pdf

Bedrijvenpark Strijkviertel Stedenbouwkundig plan

Utrecht.nl/ strijkviertel

Colofon Projectgroep Dit Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel is gemaakt door: Meta Albers (milieu) Bas van Bolderen (stedenbouw, De Zwarte Hond) Johan Boterenbrood (duurzaamheid) Sybren Bosch (duurzaamheid, Copper8) Floris Brekelmans (stadsecoloog) Michiel Buwalda (sport) Roel Dobbelsteijn (mobiliteit) Esther Driessen (gebiedscoördinator Leidsche Rijn) Yvonne de Fiouw (project assistent) Haye Folkertsma (subsidies) John de Groot (stedenbouw, Felixx) Sebastiaan van der Heijden (mobiliteit) Paul van den Heuvel (uitgifte) Noor Huitema (duurzaamheid, Copper8) Anne Jousma (mobiliteit) Harmen Knoop (stedenbouw) Pierre Koolen (economische zaken) John Korssen (realisatie) Jeroen van der Kruit (planeconomie) Djordy van Laar (business case, IGG Bouweconomie) Saskia van Meerkerk (sport) Renee Midavaine (communicatie) Pieter Muskens (stedelijk water) Isaac Nicolaas (planningsadvies) Jeroen Quee (parkeren, Sweco) Astrid Renne (economische zaken) Tamara van der Sloot (jurist) Rene Snijders (verkeer, Sweco) Charlie Spork (energie) Bas van Stratum (projectleider circulair)

Cees Verbokkem (mobiliteit) Cees van der Vliet (energie) Gideon Vreeman (stadsecoloog) Nino de Vries (planeconomie) Jorn Westhof (realisatie) Michel Winkelman (evenementen) Wim de Wolf (groen) Herre Wynia (archeologie) Bettina van Santen (cultuurhistorie) Marin Zegers (duurzaamheid) Jan Willem van Zeijl (groen en recreatie) Projectmanagement Belinda van Woerkom Opdrachtgever Ruimte Grafische realisatie OntwerpStudioRuimte Versiedatum 08 juni 2021 Bestuurlijke besluitvorming Op 8 juni 2021, vastgesteld door B&W

Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel - 3

Inhoudsopgave Samenvatting: Strijk neer in het groen

4

6

5.4 5.5

Hoofdstuk 1 Kaders en ambitie

7

Bijlagen

Leeswijzer 1.1 1.2 1.3

Bestuurlijke kaders Programma Uitgangspunten ontwikkeling

7 10 11

Hoofdstuk 2 Stedenbouwkundig ontwerp

14

Hoofdstuk 3 Uitwerking circulaire thema’s

53

Hoofdstuk 4 Bodem, civiele techniek en milieu

72

Hoofdstuk 5 Flexibiliteit in het vervolg

75

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 4.1 4.2 4.3 5.1 5.2 5.3

Ligging en omgeving Uitgangspunten ontwerp Openbare ruimte Inrichting kavelvelden Kavelpaspoorten

Inleiding Speerpunt: circulair bouwen Uitwerking verkeer Autoparkeren Deelmobiliteit en Mobility as a Service (MaaS) Uitwerking groen en ecologie Energie Klimaatadaptatie Bodem: archeologie en cultuurhistorie Civiele techniek Milieu Uitgiftestrategie Parkmanagement Planning

14 16 21 41 52 53 54 58 62 64 66 69 71 72 73 74 75 78 79

Financiën Consultatie partijen en omgeving

Bijlage 1 Participatie met de omgeving Bijlage 2 Waterparagraaf Bijlage 3 Verkenning energieneutraal Strijkviertel, DWA

81 82

83

83 83 83

4 - Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel

Samenvatting: Strijk neer in het groen Prettig werken en verblijven in de nabijheid van de mooie Strijkviertelplas. Dat is wat we voor ogen hebben met de ontwikkeling van Bedrijvenpark Strijkviertel. In Utrecht willen we de groei van de werkgelegenheid mee laten groeien met de groei van het aantal inwoners: werken en wonen in de stad. Bedrijvenpark Strijkviertel wordt een plek voor de stad om te werken, recreëren, sporten, wandelen en fietsen. Met volop aandacht voor gezond stedelijk leven ontwikkelen we dit terrein op duurzame en circulaire wijze. Utrecht is één van de koplopers in Nederland in de verandering van een lineaire naar een circulaire economie. De bedrijven op Bedrijvenpark Strijkviertel zijn in hun branche koploper op het gebied van duurzaamheid en innovatie. Zij effenen de weg voor bedrijven die in de nabije toekomst hun productie en bedrijfsvoering verduurzamen. Zo bouwen we aan de Utrechtse circulaire economie.

Prettig verblijven, circulair bouwen en efficiënt ruimtegebruik zijn de uitgangspunten voor de ontwikkeling en het ontwerp:

[

Naast het creëren van werkgelegenheid geven we veel aandacht en ruimte aan groen in het gebied. Dat is goed te zien in afbeelding 1, de plankaart met het ontwerp en de omgeving. Het plangebied is omgeven door gemeentelijke hoofdgroenstructuur, een sportpark, woonwijk en recreatieplas. De groene omgeving zetten we door in het plangebied. Dat is mogelijk door het groen vooral in de openbare ruimte te concentreren, zodat iedereen er gebruik van kan maken. De parkachtige openbare ruimte is prettig om in te verblijven. Hoofdelement in het ontwerp is het Balkon in de Strijkviertelplas. Dit geeft directe toegang tot de Strijkviertelplas en biedt ruimte voor recreatie, sport en vertier. Wandel- en fietspaden nodigen uit tot bewegen en bevorderen gezonde mobiliteit. Het bedrijvenpark is ook ’s avonds en in het weekend levendig door een goede mix van bedrijven, tijdelijke initiatieven en kleinschalige vrije tijdsbedrijven. Werken en recreëren in een groene en duurzame omgeving is het motto voor de ontwikkeling van het Bedrijvenpark.

[

De integrale duurzame gebiedsontwikkeling van Bedrijvenpark Strijkviertel loopt gelijk op met de algemene verandering van een lineaire naar een circulaire economie. Een economie die bijdraagt aan het welzijn van mens en dier, waarin materialen worden gebruikt en hergebruikt zonder natuurlijke hulpbronnen onnodig uit te putten, de leefomgeving te vervuilen en ecosystemen aan te tasten. Speerpunt in de gebiedsontwikkeling is het circulair bouwen van gebouwen en van de openbare ruimte. Andere duurzame thema’s waar we op inzetten zijn het mobiliteitsconcept, duurzame energievoorziening, groen en ecologie, klimaatadaptatie en het verbinden van leren (Middelbaar Beroeps Onderwijs) en werken.

Afbeelding 1: Ontwerpkaart bedrijvenpark Strijkviertel

Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel - 5

[

In Strijkviertel krijgen veel bestemmingen een plek: werken, sporten, groen, recreëren. Om dat goed te kunnen combineren én een gebied met kwaliteit te creëren, hebben we keuzes gemaakt om de beschikbare ruimte zo efficiënt mogelijk te gebruiken. Een belangrijke keus is om ‘groen’ in de openbare ruimte te concentreren, zoals hierboven beschreven. Dat maakt een efficiënte indeling op de bedrijfskavels mogelijk en is er meer ruimte voor werkgelegenheid. De bedrijfskavels geven we uit in kavelvelden, waarop meerdere bedrijven en bedrijfsgebouwen een plek hebben. Dat maakt het mogelijk functies, zoals parkeren en bevoorrading, op de bedrijfskavels te delen. Bedrijvenpark Strijkviertel wordt een terrein voor de stad. De bedrijfskavels bieden vanaf 2023 plek aan ondernemingen die Utrecht en de Utrechtse regio als basis hebben. Een breed scala aan bedrijven kan zich op Strijkviertel vestigen: (duurzame) bouw en energie, laboratoria, ICT, maakbedrijven, startende bedrijven, jonge bedrijven die groeien (scale ups), duurzame en emissieloze stadsdistributie voor de stad Utrecht, creatieve bedrijven, kleinschalige vrije tijdsbedrijven.

• • • • • • • •

Aan deze marktgroepen is in de stad nu en in de toekomst grote behoefte. De bedrijven zijn arbeidsintensief en zorgen in totaal voor zo’n 1.900 arbeidsplaatsen voor werknemers die in Utrecht en omgeving wonen en zo dicht bij huis kunnen werken. Het accent ligt op werkgelegenheid op MBO-niveau (Middelbaar Beroeps Onderwijs). Het zijn bedrijven die maximaal zo’n 5.000 m² vloeroppervlak nodig hebben. Daarnaast bieden we ruimte voor enkele bedrijfsverzamelgebouwen voor startende en/of kleinere bedrijven.

Bij Sportpark Rijnvliet komen er twee sportvelden bij. Dat maakt deel uit van het programma. Totdat de kavels worden uitgegeven geven we ondernemers en andere initiatiefnemers de kans om met tijdelijke initiatieven enkele kavels van het terrein al te gebruiken. Dit draagt bij aan de duurzame ambities en aan de levendigheid voor de omgeving. Voor onderwijs biedt Bedrijvenpark Strijkviertel een grote kans om studenten op te leiden in de circulaire wijze van ontwerpen en produceren. Studenten van MBO-scholen in Utrecht werken daarom al vanaf de ontwerpfase mee aan de ontwikkeling van het bedrijvenpark. De ambitie is dat studenten werkervaring opdoen bij de bedrijven op Strijkviertel die tevens leerbedrijf zijn. Ook verkennen we de mogelijkheden voor ‘pop up’-onderwijs, met een (tijdelijke) vestiging van MBO op het Bedrijvenpark.

Kortom, bedrijvenpark Strijkviertel wordt een bijzonder bedrijvenpark, door: [ de levendigheid in en buiten werktijd door een goede mix van bedrijven, recreatie en sport [ de bijzondere invulling van het gebied door meerlaagse gebouwen, meerdere maaivelden en stedelijke uitstraling [ het vele groen en water in het bedrijvenpark [ de recreatiemogelijkheden [ de circulaire ontwikkeling van het gebied [ samenwerken tussen partijen die gebruik maken van het terrein Dit stedenbouwkundig plan bevat de uitgangspunten en kaders voor de ontwikkeling van Bedrijvenpark Strijkviertel.

6 - Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel

Leeswijzer

Het Stedenbouwkundig Plan bestaat uit 5 hoofdstukken: [ In hoofdstuk 1 worden de stedelijke kaders beschreven, de bestemmingen voor het bedrijvenpark en de uitgangspunten voor de ontwikkeling. [ In hoofdstuk 2 wordt ingegaan het ontwerp van de openbare ruimte en de kavelvelden. [ Onderwerp van hoofdstuk 3 is de uitwerking van de circulaire thema’s: circulair bouwen, mobiliteit, groen en ecologie, energie en klimaatadaptatie. [ In hoofdstuk 4 komen bodem, civiele techniek en milieu aan de orde. [ In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de uitgiftestrategie, parkmanagement, planning, financiën en consultatie en participatie.

Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel - 7

Hoofdstuk 1 Kaders en ambitie 1.1

Bestuurlijke kaders

De Ruimtelijke Strategie 2040 (RSU) beschrijft de gemeentelijke integrale ruimtelijke visie op hoe de snelle groei van de stad vorm krijgt. De Strategie wordt in 2021 door de raad vastgesteld. Het geeft de kaders voor de planontwikkeling van Bedrijvenpark Strijkviertel. In deze paragraaf beschrijven we eerst de stedelijke kaders voor het economisch beleid. Daarna volgt een beknopte beschrijving van de andere onderwerpen. Hierbij besteden we specifiek aandacht aan de circulaire ambities van de gemeente Utrecht. Kaders voor werkgelegenheid en ontwikkeling bedrijfskavels Utrecht kenmerkt zich door een zeer aantrekkelijke woon- en werkomgeving en centrale ligging. Het is één van de snelst groeiende steden van het land. In 2040 telt Utrecht naar verwachting meer dan 450.000 inwoners. Dat zijn er 90.000 meer dan de 360.000 die de stad begin 2021 telt. De ambitie van de gemeente Utrecht is dat de werkgelegenheid meegroeit met het toenemende aantal inwoners. Rond 2040 zijn ruim 70.000 banen nodig om dit waar te maken, waarvan 13.000 op bedrijventerreinen. Bovenop de bestaande capaciteit en plannen in de stad (waaronder Strijkviertel), is er behoefte aan 74 hectare bedrijventerrein tot 2040. Door verdichting op bestaande terreinen, focus op arbeidsintensieve bedrijven in Strijkviertel en functiemenging in de wijken kan hier deels in worden voorzien.

Maar zowel in de stad als in de regio is een tekort aan werklocaties.

[ [

focus op bedrijfssectoren die aansluiten bij gezond stedelijk leven voor iedereen: gezondheid, bouw- en energietransitie, maakbedrijven, ict, onderwijs veel werkgelegenheid per hectare

Grote vraag naar bedrijfslocaties In de stad Utrecht is de afgelopen jaren gemiddeld 1,5 tot 2 ha per jaar aan bedrijfskavels uitgegeven. Die zijn uitgegeven op de terreinen De Wetering en Haarrijn. Inmiddels zijn deze terreinen vrijwel geheel gerealiseerd. Naast nieuw uit te geven kavels is er ook aanbod door herontwikkeling op bestaande kavels, zoals op Lage Weide en Werkspoorkwartier. In de vraag naar grotere bedrijfskavels (van minstens één hectare) kunnen we als gemeente (en in de regio) niet meer voorzien. Met name voor het midden- en kleinbedrijf (MKB), met een ruimtebehoefte van 1.000 m² tot 5.000 m² bruto oppervlak, is het belangrijk dat er nieuwe bedrijfskavels beschikbaar komen. Zij worden steeds meer verdrongen door grote (logistieke) bedrijven als gevolg van stijgende grond- en huurprijzen. Start- en scale-ups, creatieve bedrijven en maakindustrie wil de gemeente behouden op de bedrijventerreinen en daarvoor de juiste ruimte op de juiste plek blijven bieden. Bedrijvenpark Strijkviertel is voorlopig de laatste grote locatie in Utrecht waar bedrijfskavels worden uitgegeven.

Dit betekent dat we scherpe keuzes maken voor de bestaande werklocaties en zeker als het gaat om nieuwe. We hanteren in de stad de volgende principes:

Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 – ‘Utrecht Dichtbij’ Naast een grote behoefte aan arbeidsplaatsen is er, door snelle groei van Utrecht, behoefte aan ruim 60.000 woningen, aan meer groen en aan meer maatschappelijke voorzieningen. De groei leidt verder tot ingrijpende maatregelen op het gebied van verkeer en bijbehorende infrastructuur.

bedrijfsontwikkeling op knooppunten èn door verdichten; functiemenging (bijvoorbeeld werken en leren, wonen en werken) focus op bedrijvigheid die met de stad is verbonden (bijvoorbeeld door werknemers die in de stad en omgeving wonen)

De compacte stad die Utrecht is, ontwikkelt zich onder het motto ‘gezond stedelijk leven in een tien-minuten stad’. Wonen, werken, voorzieningen en groen liggen dicht bij elkaar zodat bewoners er gemakkelijk en snel gebruik van kunnen maken.

[ [ [

8 - Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel

De gemeente wil dat het autoverkeer niet verder groeit. Utrechters zullen in 2040 veel vaker te voet gaan, of de fiets of openbaar vervoer gebruiken om op hun bestemming te komen. Dit zijn gezonde en, in vergelijking met de auto, ruimte-efficiënte vervoerwijzen. Ook het aanbod aan deelmobiliteit neemt toe, in combinatie met Mobility as a Service (MaaS). De openbare ruimte verandert van een ruimte om te verplaatsen naar een ruimte om ook te verblijven, te ontmoeten en dingen te ondernemen. Met name rond de knooppunten zal dit ontstaan. De gemeente investeert daarom in een nieuw OV-netwerk: het Wiel met spaken (OV-ring). Met deze schaalsprong in het OV worden verschillende gebieden in de stad direct met elkaar verbonden via hoogwaardig openbaar vervoer. Een reis via Utrecht Centraal is niet meer noodzakelijk. Een fijnmazig netwerk van hoofdfietsroutes verbindt de knooppunten met de wijken in de stad en de omliggende regio. De routes vormen samen met stallingsmogelijkheden een fietsnetwerk. Zo is fietsen een gezonde en aantrekkelijke wijze van verplaatsen voor afstanden tot 15 kilometer. Ook voor de wandelaars is er een fijnmazig netwerk van groene paden en aantrekkelijke routes. Er komt meer groen en recreatie in de openbare ruimte in de buurt, zoals een park om in te sporten of speelpleinen in de buurt.

De gemeente vraagt ook aan de partijen in de stad (bewoners, corporaties, marktpartijen, beleggers, bedrijven) om hun eigendom te vergroenen en zo bij te dragen aan de ambities op het gebied van biodiversiteit en klimaatadaptatie. Om de opgaven in beeld te brengen is de Utrechts barcode ontwikkeld. De ruimte voor alle functies die de stad nodig heeft zijn verwerkt in de barcode. Het ruimtebeslag van de functies en voorzieningen is in onderlinge verhouding gezet. De barcode wordt op wijkniveau ingezet om het ruimtebeslag van de ontwikkel- en verdichtingsopgave concreet uit te werken. Door functies te combineren is er minder ruimte nodig en blijft de stad compact. Ook bevordert het de kwaliteit van een gebied door een goede kruisbestuiving van verschillende functies.

Circulaire ontwikkelingen Net als veel andere nationale economieën verandert ook de Nederlandse economie van een lineaire naar een circulaire economie. De circulaire economie is een nieuw economisch model om in menselijke behoeften te voorzien en middelen eerlijk te verdelen zonder de werking van de biosfeer te ondermijnen of de grenzen van de planeet te overschrijden. Een economie waarin er geen afval meer is, door het sluiten van de cyclus van grondstof, productie, gebruik en hergebruik. De gemeente Utrecht streeft ernaar om in 2030 een 50% circulaire economie te hebben en om in 2050 volledig circulair te zijn. De circulaire economie is in motie 2016/252 gedefinieerd als: “een economisch en industrieel systeem dat de herbruikbaarheid van producten en grondstoffen en het herstellend vermogen van natuurlijke hulpbronnen als uitgangspunt neemt en waardevernietiging in het totale systeem minimaliseert en waardecreatie in iedere schakel van het systeem nastreeft”.

Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel - 9

Binnen de circulaire economie neemt circulair bouwen een belangrijke plek in. De bouwsector is verantwoordelijk voor circa 40% van het afval in Nederland. Toegespitst op de bouw, en daarmee de ontwikkeling van Strijkviertel, hanteren we de definitie van circulair bouwen van het landelijk platform CB’23: ‘Circulair bouwen betekent het ontwikkelen, gebruiken en hergebruiken van gebouwen, gebieden en infrastructuur, zonder natuurlijke hulpbronnen onnodig uit te putten, de leefomgeving te vervuilen en ecosystemen aan te tasten. Bouwen op een wijze die economisch verantwoord is en bijdraagt aan het welzijn van mens en dier. Hier en daar, nu en later.’ Deze definitie betekent dat er, naast de materialencomponent, vanzelfsprekend ook rekening wordt gehouden met andere natuurlijke hulpbronnen zoals energie en water in circulaire bouwprojecten. Afbeelding 2: De verandering van lineaire naar circulaire economie

10 - Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel

1.2

Programma

Bedrijvenpark Strijkviertel heeft zo’n 20 hectare aan kavels voor bedrijven, waarvan 18,3 hectares door de gemeente wordt uitgegeven. De overige bijna 2 hectares zijn 2 kavels in particulier eigendom, waarvan 1 kavel is bebouwd. Het eerste kavelveld geven we in 2023 uit. Het laatste kavelveld zal naar verwachting rond 2035 zijn uitgegeven. Utrecht heeft de ambitie om in 2030 een 50% circulaire economie te hebben, Het ligt voor de hand dat deze ondernemingen ook bijdragen aan de circulaire ontwikkeling van Bedrijvenpark Strijkviertel. Het programma voor Strijkviertel sluit aan bij duurzame werkgelegenheid met een goed toekomstperspectief. Voor Bedrijvenpark Strijkviertel zetten we, binnen deze marktgroepen, in op bedrijven in de volgende sectoren: (duurzame) bouw- en energie bedrijven kleinschalige, duurzame stadsdistributie voor het emissieloos bevoorraden van de stad Utrecht ICT laboratoria maakbedrijven startende bedrijven (start ups) jonge bedrijven die groeien en meer ruimte nodig hebben (scaleups) creatieve bedrijven (bijv. industrieel ontwerpers, reclamebureaus, architectenbureaus, fotografie, gaming, toegepaste kunsten) kleinschalige vrije tijdsbedrijven (leisure): vanuit de buurt is er behoefte aan kleinschalige vrije tijdsbedrijven zoals horeca, sport en kleinschalige verkoop in combinatie met ambachtelijke productie (uitgezonderd food en kleding).

voor omwonende ondernemers bieden we ruimte in een bedrijfsverzamelgebouw voor maatschappelijke zorg of beperkte publieke dienstverlening.

• • • • • • • • • •

Gezien de grootschaligheid en verkeersaantrekkende werking sluiten we tuincentra, bouwmarkten en detailhandel op woongebied uit. We maken keuzes in de kenmerken van de bedrijven: Midden- en kleinbedrijf , Arbeidsintensieve bedrijven Focus op werkgelegenheid op MBO-niveau . Werknemers komen uit gemeente en regio. Koplopers op het gebied van duurzaamheid en innovatie in hun branche. Zij zijn de pioniers voor bedrijven die in de nabije toekomst hun productie en bedrijfsvoering verduurzamen. De bedrijven die tot maximaal 5.000 m2 vloeroppervlak nodig hebben. We maken een uitzondering voor kleinschalige en duurzame stadsdistributie met een lokale functie. Hiervoor is één kavelveld van zo’n 1,5 hectare beschikbaar. De maximale milieucategorie is 3.1.

• • • • • • •

Tot de kavels worden uitgegeven krijgen ondernemers en andere initiatiefnemers de kans om met tijdelijke initiatieven het terrein al te gebruiken. Vanuit de groei van de stad is er behoefte aan extra sportcapaciteit. Daarom bevat het programma, naast ruimte voor bedrijven, ook de uitbreiding van sportpark Rijnvliet met twee sportvelden. Inpassing van een derde sportveld bij sportpark Rijnvliet is in onderzoek. Samenwerking tussen onderwijs en bedrijven is ook een speerpunt van de gemeente. Uit een eerste verkenning tussen gemeente en drie MBO’s (ROC Midden Nederland, Nimeto en Wellant College) blijkt dat er goede kansen zijn om op Strijkviertel werk en onderwijs te combineren. Studenten kunnen een betekenisvolle bijdragen leveren aan het project, zoals bij het ontwerp van de openbare ruimte. In deze fase zijn studenten van de beroepsopleidende leerweg (BOL), projectmatig inzetbaar onder begeleiding van een docent en een opdrachtgever.

Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel - 11

Met het MBO verkennen we de mogelijkheden voor ‘pop up’-onderwijs. Met een (tijdelijke) vestiging is MBO-onderwijs dicht bij interessante bedrijven op Strijkviertel en Oudenrijn. De verwachting is dat als bedrijven zich vestigen op Strijkviertel, ook studenten die een beroepsbegeleidende leerweg volgen (BBL: combinatie van werken en 1 dag per week naar school), daar werkervaring opdoen. Met deze brede mix van bedrijven, onderwijs en tijdelijke initiatieven dragen we bij aan de levendigheid op het terrein in en buiten werktijd. En ontstaan er kansen voor de uitwisseling en samenwerking tussen bedrijven.

1.3

Uitgangspunten ontwikkeling

Het doel van de ontwikkeling van Bedrijvenpark Strijkviertel is bijdragen aan de groei van de werkgelegenheid in de stad, zoals beschreven in paragraaf 1.1. Het creëren van veel banen is de basis voor de wijze waarop we het Bedrijvenpark ontwikkelen. Alle keuzes die we maken in het plan zijn te herleiden naar de volgende uitgangspunten: 1- Prettig verblijven 2- Efficiënt ruimtegebruik 3-Circulaire ontwikkeling van gebied en gebouwen Afbeelding 3: Doel en uitgangspunten voor de ontwikkeling van bedrijvenpark Strijkviertel

Ad 1 - Prettig verblijven Naast het scheppen van werkgelegenheid, is het belangrijk dat Strijkviertel een prettige omgeving is voor werkenden, sporters, recreanten, en omwonenden. Dat doen we door de Strijkviertelplas en de groene omgeving te verbinden met een groene openbare ruimte in het plangebied. De openbare ruimte is robuust, omvangrijk en vormt de drager van het ontwerp. Bedrijfsgebouwen staan niet op zichzelf maar dragen ook bij een prettig verblijf in de openbare ruimte. Met een goede mix van bedrijven, tijdelijke initiatieven, onderwijs en sport is het bedrijvenpark een levendige plek op elke dag van de week. Het uitgangspunt prettig verblijven is onlosmakelijk verbonden met de andere principes efficiënt ruimtegebruik en circulair bouwen. Het geheel zorgt voor kwaliteit en geeft identiteit aan het gebied. Ad 2 - Efficiënt ruimtegebruik Vanwege de schaarste aan bedrijfskavels in stad en regio zijn we zuinig op de beschikbare ruimte, ook op Strijkviertel. We hebben onderzoek gedaan naar ruimtegebruik op een bestaand bedrijventerrein. Het blijkt dat er tot 25% ruimte te besparen is door erfafscheidingen, parkeerplaatsen, groen en laad-en losstraten slim in te delen en te delen met meerdere gebruikers. Meerdere bedrijven op kavelvelden Vanuit het oogpunt van efficiënt ruimtegebruik ontwikkelen we kavelvelden in plaats van individuele kavels.

Elk kavelveld biedt ruimte aan meerdere ondernemingen die gezamenlijk gebruik maken van onder andere een laad- en losstraat, parkeerplaatsen, en erfafscheidingen. De schaal van de bedrijfskavels en van de gebouwen is groter dan gebruikelijk. De gebouwen worden meerlaags en huisvesten meerdere ondernemingen. Het uitgeefbaar gebied is onderverdeeld in veertien kavelvelden. De kavelvelden lopen in oppervlakte uiteen van bijna 1 hectare tot 3 hectare. Het accent ligt op kavelvelden van 1,5 hectare. Je deelt functies met andere bedrijven, zoekt elkaar op en maakt gebruik van elkaars kennis en kunde. Zo werk je in je eigen visitekaartje.

12 - Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel

Andere uitgiftestrategie dan gebruikelijk We geven kavelvelden uit aan projectontwikkelaars. Ook is het mogelijk dat individuele ondernemers zich verenigen en gezamenlijk een kavelveld ontwikkelen. Vergelijkbaar met collectief particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw. Door dat direct vanaf de start te doen wordt een circulaire kavelontwikkeling haalbaar en betaalbaar. Als gemeente geven we het goede voorbeeld door de openbare ruimte circulair te ontwerpen en te realiseren. Door meteen na het bouwrijp het groen en water in te richten, krijgt de openbare ruimte de kans zich te ontwikkelen en te groeien. We prikkelen ondernemers om daarop aan te sluiten met een duurzaam gebouw en kavelveld. Ad 3 - Circulaire ontwikkeling van gebied en gebouwen Met de ontwikkeling van Bedrijvenpark Strijkviertel dragen we bij aan de grote duurzaamheidsopgaven in de verandering naar een circulaire economie. Circulaire gebiedsontwikkeling is een breed begrip. We hebben het daarom uiteengelegd in een aantal concrete thema’s. Dat zijn: [ Ontwerpen met en gebruik maken van circulaire materialen [ Mobiliteitsconcept: waarin het accent ligt op fietsen, wandelen en openbaar vervoer [ Gebruik van duurzame energie, zoveel mogelijk opgewekt in het gebied [ Robuuste groene openbare ruimte waarin de natuurwaarden in de omgeving worden uitgebreid en versterkt [ Het ontwerp is klimaatadaptatief.

Wateroverlast door hevige buien wordt opgevangen in het gebied, droogte wordt voorkomen en groen zorgt voor het tegengaan van hittestress [ Verbinden van leren en werken, met het accent op MBO-onderwijs.

Speerpunt is het ontwerp en gebruik van circulaire materialen van gebouwen en openbare ruimte. Dat doen we door keuzes die we maken te baseren op de volgende circulaire principes: Ingaande materialenstroom Ontwikkelaars, aannemers, gebruikers èn gemeente kiezen voor een lange termijnperspectief. Bouwmaterialen hebben een zo laag mogelijke milieu-impact van de materialen en installaties en worden meerdere keren gebruikt. Dit doen we door ontwerp en materiaalgebruik met elkaar te combineren en uit te gaan van hernieuwbare materialen (ook wel biobased genoemd), hergebruikte materialen en hoogwaardig herbruikbare materialen. Hierdoor ontstaat een minimaal primair grondstofverbruik. Aanpasbaarheid in de gebruiksfase Door zo te ontwerpen dat het gebouw makkelijk aangepast kan worden, wordt de milieubelasting van de aanpassingen verlaagd en de levensduur van het gebouw verlengd. Dit kan bijvoorbeeld door ruimtelijke indeelbaarheid te vergroten, overmaats te ontwerpen, en voor een andere toekomstige gebruiksfunctie te ontwerpen. Makkelijk bereikbare installaties zijn belangrijk.

Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel - 13

Herbruikbaarheid na gebruiksfase Aan het einde van de gebruiksfase wordt het gebouw gedemonteerd en de vrijgekomen materialen/constructies worden ter beschikking gesteld voor een nieuw bouwproject. Om dit mogelijk te maken is het ten eerste van belang dat het gebouw zo demontabel mogelijk wordt ontworpen en vrijkomende materialen herbruikbaar zijn. Verder is het van belang dat de materialen in het gebouw opgeslagen zijn in een materialenpaspoort. Dit omdat zonder kennis van de opgeslagen materialen in het gebouw de waarde ervan verloren gaat. De basis voor de business case is de Total Cost of Ownership, waarin naast de kosten voor productie en gebruik, ook de bijbehorende milieukosten en opbrengsten voor hergebruik worden meegerekend. Hét circulaire speerpunt binnen de ontwikkeling van Bedrijvenpark Strijkviertel is de circulaire bouw van de kavels en openbare ruimte. Nu, anno 2021, is dat nog experimenteel; een volledig circulair gebouw bestaat nog niet. Hetzelfde geldt voor de openbare ruimte. De komende jaren zal dat gebruikelijker en daarmee meer bereikbaar worden. De ontwikkeling van Bedrijvenpark Strijkviertel loopt in de tijd én in ontwikkelstrategie gelijk op met de omvorming naar een circulaire economie in de stad en het land. De eerste uitgifte van een kavelveld toont de ambities, ook voor volgende uitgiftes.

Het is daarom belangrijk om vanaf de eerste uitgifte veel aandacht te besteden aan het toepassen van de circulaire principes. Dat doen we door vroeg in het proces samen met marktpartijen te ontwerpen en te rekenen.

14 - Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel

Hoofdstuk 2 Stedenbouwkundig ontwerp In dit hoofdstuk staat het ontwerp centraal. We beschrijven welke keuzes er zijn gemaakt in het ontwerp voor de openbare ruimte en de kavelvelden. En tonen in kaarten en profielen hoe dat er uit ziet.

Ligging en omgeving

Ligging De ligging van bedrijvenpark Strijkviertel is uitstekend. Enerzijds ligt het bij knooppunt Oudenrijn, waar de belangrijkste Nederlandse routes in noord-zuid en oost-west richting elkaar kruisen. Op- en afritten van en naar de A12 en de A2 liggen op minder dan 2 km vanaf de locatie. Anderzijds is het bedrijvenpark goed aangesloten op het lokale wegennet. Strijkviertel is gelegen in de Centrale Zone van Leidsche Rijn, dat Leidsche Rijn verbindt met andere delen van de stad. In afbeelding 4 is het ontwerp voor het bedrijvenpark ingepast in een luchtfoto van de directe omgeving. In het westen grenst het Bedrijvenpark aan de recreatieplas Strijkviertel. In het noorden aan sportpark Rijnvliet en in het oosten en zuiden aan de C.H. Letschertweg (N198), verder genoemd Letschertweg. Het plangebied wordt geheel omgeven door de gemeentelijke hoofdgroenstructuur, van het bosplantsoen langs de snelwegen, via het sportpark naar de Strijkviertelplas.

jn r t e lp

la s

en r i k vi e

2.1

Woo nwij k

St r i j

[

O ud

[

r e in

[

nt e r

[

Paragraaf 2.1 beschrijft de ligging van het plangebied en de directe omgeving. Paragraaf 2.2 beschrijft de uitwerking van de uitgangspunten in het ontwerp. Onderwerp van paragraaf 2.3 is het ontwerp van de openbare ruimte. Vervolgens worden in paragraaf 2.4 de inrichtingsprincipes voor de kavelvelden beschreven. Paragraaf 2.5 beschrijft doel en opzet van het kavelpaspoort.

rijve

[

Bed

Afbeelding 4: Plangebied met directe omgeving

Sp o

r t pa

rk R

Rijn v li e t

ijnv

li e t A2

A12

Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel - 15

Elk naastgelegen gebied lichten we kort toe. Strijkviertelplas De Strijkviertelplas en directe omgeving zijn in bezit van Recreatieschap Stichtse Groenlanden. De plas is ontstaan door zandwinning voor de aanleg van knooppunt Oudenrijn. Sinds de jaren tachtig heeft de Strijkviertelplas een recreatieve functie. De plas is 16 hectare groot en is geschikt voor zwemmen, surfen en vissen. De plas staat niet in verbinding met andere watergangen. Om het water is een strand en ligweide. Een fiets- met wandelpad loopt rondom het water. De plas trekt inwoners uit de wijde omgeving. Het strand aan de oostkant is 2 keer per jaar festivalterrein voor de festivals Lief en Verknipt. Aan de noordoever komt een horecagelegenheid, WOOD. Er komt een caférestaurant, een vergaderruimte, een speelbos, een ligweide en parkeergelegenheid. Het gebied heeft veel landschappelijke kwaliteit. Samen met het recreatieschap maken we een directe toegang aan de westzijde van Bedrijvenpark Strijkviertel naar de Strijkviertelplas. Sportpark Rijnvliet Het sportpark is aangelegd in 2010. De gebruikers van het sportpark zijn de Utrechtse Rugbyclub (URC), voetbalvereniging Nieuw Utrecht, hockeyclub Rijnvliet en tennisvereniging PVDV. De toegang tot de clubs is via de toegangsweg Sportpark Rijnvliet, direct gelegen naast de HOVbaan. Rijvereniging Voornruiters ligt zuidwestelijk van het sportpark.

Woonwijk Rijnvliet In de woonwijk Rijnvliet komen circa 1.100 woningen. Het is een wijk met veel groen en water. Basisonderwijs, kinderopvang en buitenschoolse opvang zijn onderdeel van de woonwijk. De eerste woningen zijn opgeleverd; de verwachting is dat de gehele woonwijk in 2024 klaar is.

Eén van de 3 ontsluitingswegen van Rijnvliet loopt het plangebied van Strijkviertel in, noordzuid parallel aan de Stadsbaan en komt uit op de Letschertweg. Deze aansluiting is onderdeel van het ontwerp van Strijkviertel. Bedrijventerrein Oudenrijn Aan de westkant van de Strijkviertelplas ligt bedrijventerrein Oudenrijn. Het is ongeveer 75 hectare groot. Bedrijven uit de sectoren handel, transport en industrie zijn hier gevestigd. Aan zuidzijde, langs de Letschertweg staan vrijstaande kantoren. In Oudenrijn mogen zich bedrijven vestigen tot en met milieucategorie 4. Er zijn nog enkele kavels beschikbaar. Hoogspanningslijn Door het plangebied loopt een hoogspanningsverbinding. Deze verbinding is in 2021 ondergronds gebracht, vanaf Rijnvliet tot aan de huidige mast in de zuidwesthoek van het plangebied. Vanaf deze mast gaat het tracé verder zuidwaarts over de A12 naar Rijnenbrug. De ondergrondse verbinding zorgt voor een aantal beperkingen. Zo mag boven het tracé niet worden gebouwd

16 - Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel

Afbeelding 5: Ontwerp groene elementen van bedrijvenpark Strijkviertel

2.2

Uitgangspunten ontwerp

Het stedenbouwkundig ontwerp is een uitwerking van de principes die voor de gehele ontwikkeling gelden: efficiënt ruimtegebruik, prettig verblijven en circulair ontwikkelen. Vanuit deze principes is de hoofdopzet voor het ontwerp afgeleid. Het ontwerp voor het bedrijvenpark kent de volgende hoofdopzet: 1. De wegenstructuur geeft richting aan de verkaveling. Het terrein is goed ontsloten voor alle vormen van vervoer. 2. Het bedrijvenpark is een binnenstedelijke ontwikkeling waarvoor een goede inpassing nodig is. De openbare ruimte sluit aan op en is verbonden met de groene omgeving. 3. Het bestaat uit verschillende kavelvelden waar een mix van bedrijvigheid aanwezig is. Hier is ruimte voor ondernemen op de kavelvelden. In afbeelding 5 is het ontwerp van de groene elementen weergegeven. De groene openbare ruimte ligt aan de randen van het gebied met een extra accent door het midden.

Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel - 17

Afbeelding 6: Hoofdstructuur van de wegen in het ontwerp

Elk onderdeel van de hoofdopzet lichten we toe. 1. Goed ontsloten voor alle manieren van vervoer Een goede bereikbaarheid is cruciaal voor bedrijven. Dit geldt uiteraard voor gemotoriseerd vervoer (transport), voor fiets en openbaar vervoer. Het bedrijvenpark sluit aan op de Letschertweg voor het autoverkeer. Om een goede doorstroming te garanderen blijft de huidige Letschertweg intact. Er worden geen bedrijven op aangesloten. Via twee rotondes is het bedrijvenpark bereikbaar: een herkenbare ingang van het terrein vanuit het oosten en het westen. Een nieuwe verbindingsweg tussen deze rotondes markeert de noord- en westgrens van de bedrijfsbebouwing. We leggen deze weg langs de noordkant van het terrein, zodat het terrein een duidelijke voorkant heeft naar de omgeving. Vanaf deze weg zijn ook alle binnenstraten op het terrein te benaderen en is er een directe verbinding naar Rijnvliet. Langs de Letschertweg komt een parallelweg die de oosten zuidgrens van het terrein vormt. Zo wordt het terrein omsloten door een ruime hoofdstructuur. In figuur 6 is de wegenstructuur schematisch weergegeven op de ontwerpkaart.

18 - Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel

Afbeelding 7: Verbinding van het groen in het plangebied met het groen in de omgeving

Minstens zo belangrijk is de bereikbaarheid voor de fiets en het openbaar vervoer. Het ontwerp maakt hier ruimte voor en biedt ‘gezonde mobiliteit’ voor de werknemers en bezoekers. In het ontwerp is een hoofdfietsfietsroute door het terrein opgenomen die de locatie met de rest van de stad verbindt. Het centraal station ligt op 4 km afstand. De route loopt mooi en vrij liggend langs de noordzijde van het terrein. Midden door het terrein is ook een vrij liggend fietspad opgenomen in een groene verbindingszone (Groene Scheg), op korte afstand van de kavelvelden. Daarmee zijn alle bedrijven met de fiets goed ontsloten via een prettige route. De HOV-baan (Hoogwaardig Openbaar Vervoer) loopt langs het plangebied, met een halte bij de toegangsweg voor voetgangers en fietsers. Het bedrijvenpark krijgt ook drie eigen bushaltes. De ligging van de weg en de route van de bus hierover is centraal over het bedrijvenpark. In paragraaf 3.3 is het mobiliteitsconcept verder uitgewerkt. 2. Verbonden met de omgeving door een groene (werk)omgeving: een levendig parkgebied De omgeving van het plangebied heeft veel groene kwaliteiten, zoals de Strijkviertelplas met een parkzone en de bosrand langs de A12. Ook het stedelijk gebied ligt in de directe nabijheid. Het plangebied is een binnenstedelijke locatie en dat brengt een opgave mee voor het ontwerp: het aansluiten op de bestaande stad.

De robuuste en groene openbare ruimte zorgt daarvoor. Het vormt de ruggengraat van het ontwerp. We richten het gebied zo in dat de aanwezige kwaliteiten benut worden èn gelijktijdig voegen we groene plekken in de openbare ruimte toe om dit te versterken. Daarom is in het ontwerp gekozen voor het bundelen van de benodigde groene ruimte aan de randen van het gebied, waar het aansluit op de bestaande groene gebieden. Hiermee kunnen we deze gebieden koppelen en vergroten. Ook biedt het de gelegenheid voor nieuwe fietsen wandelroutes. Het combineren van groen en blauw versterkt daarbij de biodiversiteit en bevordert de belevingskwaliteit. In figuur 7 is het groen schematisch weergegeven.

Bij elkaar geeft dit een robuuste openbare ruimte die nog lang mee gaat. Het doel is niet alleen om de recreatiemogelijkheden te vergroten, maar ook om het hele gebied tot een levendig (bedrijven)park om te vormen. Kortom, een prettige plek om te verblijven. Aan de ‘binnenkant’ van het bedrijventerrein, buiten de hoofdstructuur van de groene openbare ruimte, is er plek voor een diversiteit aan bedrijvigheid.

Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel - 19

In de hoofdstructuur van het plan onderscheiden we de volgende landschappelijke zones: Sportzone en Strijkviertelplaszone Langs de noord- en westzijde van het bedrijvenpark grenst het terrein aan de Strijkviertelplas en aan het sportpark. We kiezen voor een geleidelijke overgang van deze gebieden naar de gebouwen van het bedrijvenpark. In deze overgang is de uitbreiding van het sportpark ingepast. Een brede straat met een groenzone ligt tussen het bestaande groen en de nieuwe bebouwing. Door een groot gedeelte van de groene openbare ruimte te concentreren aan de zijde van de Strijkviertelplas wordt ook de plas zelf onderdeel van de openbare ruimte en de beleving van de gebruikers van het bedrijvenpark. De voorkanten van de gebouwen zijn op deze groenblauwe zone gericht. In de gebouwen is ook ‘leisure’ mogelijk: functies gericht op bijvoorbeeld sport en recreatie. Bij elkaar ontstaat zo een levendige openbare ruimte en overgang naar sport en recreatie. Het ‘balkon’ is het centrale ontmoetingspunt: een multifunctionele openbare ruimte. De wegen zijn zo georiënteerd dat er altijd zicht is op de hoofdstructuur. Letschertwegzone Aan de zuid- en westzijde grenst het bedrijvenpark aan de groene zone langs de A12. Hier liggen nog oude structuren, zoals Oudenrijnsepad met de eiken aan weerszijden en de waterverbinding langs de Letschertweg.

Deze elementen blijven behouden en dragen bij aan de groene kwaliteiten. Ook hier presenteren de voorgevels van de bedrijfsgebouwen zich naar deze openbare ruimte.

Groene Scheg Tenslotte is er centraal door het bedrijvenpark een groene zone die verbinding maakt met het groen aan de noord- en westzijde: de Groene Scheg. Hier komen landschap en bedrijvigheid op een aantal knooppunten samen waardoor bijzondere zichtlijnen ontstaan. De Groene Scheg breekt de lengte van de straten op in aangename straatlengtes van maximaal 250 meter. Het is een belangrijke schakel in de verbindingen voor de fietser en voetganger richting de hoofdfietsfietsroute en bushaltes. Vanuit de binnenstraten is altijd zicht op het groen. Zo ontstaat een natuurlijke oriëntatie en een sterke relatie met de openbare ruimte. 3. Ruimte voor ondernemen op de kavelvelden Binnen de hoofdstructuur ligt het kerngebied met daarin tien kavelvelden. Buiten het kerngebied zijn nog vier kavelvelden aanwezig. Er is veel ruimte voor ondernemen. We leggen ook de uitdaging neer om de bedrijvigheid zo efficiënt mogelijk te organiseren. Om ruimte te maken voor werkgelegenheid is het uitgangspunt dat op elk kavelveld meerdere bedrijven zijn gevestigd en functies delen. Dat kan gaan om het delen van ruimte voor het laden en lossen, en parkeerruimte. Maar ook meerdere bedrijven in hetzelfde pand dragen bij aan een hoge dichtheid van arbeidsplaatsen en een levendig terrein waar op verschillende momenten van de dag reuring is.

20 - Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel

Dat vraagt om een integraal ontwerp van deze kavelvelden, ook in samenhang met de openbare ruimte. De belangrijkste uitgangspunten daarbij zijn: [ Alle kavelvelden liggen met één of meer zijden aan de groene hoofdstructuur. De belangrijkste voorkanten van de bedrijven zijn op deze zijde gericht. Hier liggen ook bijzondere kansen om te profiteren van de openbare ruimte. [ Daarnaast grenzen de kavelvelden bijna allemaal aan één of meer binnenstraten. Dit zijn leefbare straten waar de bedrijven zich aan presenteren. Zo is er zicht op de activiteiten van het bedrijf en wordt er niet geparkeerd in de openbare ruimte. Verder bepalen groene gevels het beeld. Het moet ook voor voetgangers en fietsers een prettige ruimte zijn om doorheen te gaan en op de plaats van bestemming te komen. [ Binnen randvoorwaarden zijn er variatiemogelijkheden per kavelveld in opbouw, dichtheid, etc. Dit geeft levendigheid en optimale invulling per veld. En is er samenhang in ontwerp en ruimtelijke kwaliteit. De ontwerpen van de verschillende kavelvelden zijn op elkaar afgestemd, en reageren op de openbare ruimte. [ Strijkviertel is een toekomstgericht bedrijventerrein. Dat betekent dat de planvorming met de tijd mee gaat. Zo ontwikkelt het circulair bouwen volop in de komende jaren. Daarom kiezen we er voor de precieze uitwerking van ieder kavelveld nog niet vast te stellen.

Voor elke specifieke ontwikkeling van een kavelveld wordt daarom een apart deelplan opgesteld: het ‘kavelpaspoort’.

Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel - 21

Afbeelding 8: Vijf karakteristieke zones van de openbare ruimte

2.3

Openbare ruimte

De kernkwaliteit van het plan is een robuuste openbare ruimte. Deze paragraaf beschrijft kort de belangrijkste keuzes bij het ontwerp van de openbare ruimte. Vervolgens worden de vijf karakteristieke zones van de openbare ruimte uitgewerkt. In het ontwerp van de openbare ruimte zijn de volgende belangrijke keuzes gemaakt: Een raamwerk van landschappelijke zones Een raamwerk van landschappelijke zones, routes en verblijfsplekken voorziet in een robuuste aantrekkelijke groenstructuur. Het versterkt de natuurlijke verbinding met het mooie en bijzondere omliggende landschap. Het raamwerk bestaat uit vijf kenmerkende groenblauwe zones in het plangebied, met het balkon aan de Strijkviertelplas als centraal punt. Elke zone heeft een eigen identiteit en verblijfskwaliteit. De zones versterken tevens de natuur en ecologie in het gebied. Efficiënt ruimtegebruik door het bundelen van groen De openbare ruimten liggen op die plekken waar ze bijdragen aan de kwaliteit van het bedrijventerrein en aan die van de omgeving. Door optimale aansluiting op de omgeving wordt voor alle gebruikers de belevings- en gebruikswaarde vergroot. Het draagt daarnaast bij aan het terugdringen van ongebruikt ‘snippergroen’ in de openbare ruimte én op de kavel.

Combineren van functies in de openbare ruimte Naast het verweven worden ook de verschillende onderdelen van de openbare ruimte in Strijkviertel maximaal gecombineerd.

In alle profielen worden groen, water en verkeersruimte gebundeld voor een efficiënt ruimtegebruik. Vijf karakteristieke zones in de openbare ruimte Het raamwerk dat de openbare ruimte vormt van Bedrijvenpark Strijkviertel heeft een goede aansluiting en verbinding met zijn directe omgeving. Elke zone heeft een eigen identiteit met een eigen karakter en verblijfskwaliteit. Het raamwerk bestaat uit vijf karakteristieke zones: 1. 2. 3. 4. 5.

Strijkviertelplaszone Sportzone tot en met oostelijke entree Letschertweg, zone De Groene Scheg De Binnenstraten

2 1 4

3 5

22 - Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel

Afbeelding 9: Locatie dwarsprofielen met nummer

In het vervolg van deze paragraaf tonen we van elke zone de plankaart en gaan nader in op de karakteristiek, het programma en het straatprofiel.

4

3

1

5

2

11

9 10

6

7

8

Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel - 23

Afbeelding 10 (links): Strijkviertelplaszone

1.

De Strijkviertelplaszone

1

2

Afbeelding 11 (rechts): Uitsnede Balkon

3

24 - Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel

Aan de westkant grenst het bedrijvenpark aan de Strijkviertelplas en omgeving, zie figuur 10 en figuur 11. Aan de zuidkant van de Strijkviertelplas liggen twee particuliere kavels. De westelijke kavel is nu voor een deel in gebruik bij het bedrijf Rietveld pallets & transport. Het overige deel heeft nu een agrarische bestemming. De andere particuliere kavel is nu nog onbebouwd. Tenslotte is aan de zuidkant een groenstrook in eigendom van het Recreatieschap, waarbinnen een fiets- annex wandelpad ligt dat de gehele plas omringt. In noordzuid richting ligt een brede landschappelijke groenzone met opgaand groen en rietkragen aan de rand van het open water. We verbreden deze bestaande groenzone met een zone met nieuwe bomen, heesters, bloemrijk gras en plas-dras gebied. Hiermee versterken we de biodiversiteit, ecologie en natuurwaarden in dit gebied. Dat doen we boven het tracé van de ondergrondse elektriciteitskabel. In het noorden van deze zone is de ontsluiting van de rijvereniging Voornruiters, tezamen met de voortzetting van de groenblauwe structuur langs de Strijkviertelplas. Deze zone bestaat uit verschillende deelgebieden, Voor het gehele plangebied is het Balkon een belangrijke plek. Verder komen de westelijke entree en het zuiddeel aan de orde.

Het Balkon In de Strijkviertelplaszone ligt het Balkon een markante pleinachtige ruimte die vanaf de groene zone een aantal meters het water in steekt. In figuur 12 is het balkon weergegeven. Het is een openbare ruimte die de kwaliteit en sfeer van de Strijkviertelplas verbindt met het bedrijvenpark. Ook letterlijk is dit het geval, met een directe toegang tot de Strijkviertelplas. Profiel 1 geeft een overzicht van de inrichting, de verschillende functies van het balkon en het ruimtebeslag.

De verharde pleinvloer van het Balkon reikt van de waterkant tot aan de gevels van de bedrijven aan de oostkant van de straat. Grote stukken groen met gras, beplanting en bomen onderbreken het plein, waardoor het kenmerkende groene landschappelijke karakter van de Strijkviertelplasrand gehandhaafd blijft. Het plein is een prettige verblijfsplek en biedt ruimte voor sport en ontspanning. Ook is er ruimte voor kleinschalige, incidentele activiteiten zoals een foodtruck festival en (sport-) evenementen. Het strand aan de oostkant van de plas wordt al gebruikt voor festivals als ‘Lief’ en ‘Verknipt’. Het Balkon biedt ruimte aan een drietal doorgaande verbindingen, zie profiel 1. Aan de waterkant blijft het voetpad gehandhaafd. Over het plein loopt een vrij liggend fietspad naar het oosten en een recreatieve route naar het noorden langs de Voornruiters. Een bomenrij begrenst de hoofdontsluiting voor gemotoriseerd verkeer. De routes zijn herkenbaar in gebruik, maar door dezelfde materialen toe te passen behoudt het plein een herkenbare identiteit, die reikt van waterkant tot de bedrijfsgevels. Het Balkon ligt hoger dan de aangrenzende straten. Hierdoor wordt de snelheid van het gemotoriseerd verkeer afgeremd; de auto is te gast op het Balkon.

Grenzend aan de bedrijfsgevels ligt een ruime strook van 6 meter voor voetgangers en fietsers (voornamelijk bestemmingsverkeer) voor de bereikbaarheid van de bedrijven. De gebouwen die grenzen aan deze zone hebben een open en transparante begane grond met liefst een publieksfunctie voor een sterke relatie tussen gebouw en openbare ruimte.

Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel - 25

Afbeelding 12: Uitsnede Balkon

Profiel 1: Van balkon in het westen tot de gevel van het bedrijfsgebouw

1

Profiel 1: Het Balkon Het profiel is toegelicht op pagina 23.

26 - Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel

Afbeelding 13: Uitsnede West

Profiel 2: West

2

Profiel 2: West Aan de oostkant van de groenzone ligt de hoofdontsluitingsweg met een brede groenzone, zie figuur 13 en profiel 2. Zuidelijk van het balkon verbindt een brede groenzone het terrein met de bestaande kwaliteit van het groen rond de Strijkviertelplas. De zone ligt boven het tracé van de ondergrondse hoogspanningskabel. Het profiel van de hoofdontsluitingsweg wordt hier voortgezet.

Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel - 27

Afbeelding 14: Entree west

3

Profiel 3: Entree West Aan de zuidwest kant van de Strijkviertelplaszone ligt de westelijke toegang tot bedrijvenpark, zie figuur 13 en profiel 2 De ingang is te herkennen aan de lange gebogen straatwand die het groen van de Strijkviertelplaszone begeleidt. Zie figuur 13 en profiel 2. Aan de westkant hiervan liggen twee kavelvelden met bedrijfs-en ‘leisure’ programma bij de Strijkviertelplas. Aan de uiterste westzijde van het plangebied is het bedrijf Rietveld Pallets en Transport gevestigd. Het gebied is groen ingericht met ruimte voor plas-dras gebied en opgaand groen, dat doorgaat tot het Balkon. De bestaande landschappelijke kwaliteiten worden hiermee versterkt. De ondergrondse elektriciteitskabel (gereed eind 2021) komt hier boven de grond en gaat via de mast over de A12 naar Rijnenburg.

Profiel 3: Entree west

28 - Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel

2De Sportzone tot en met de oostelijke entree De Sportzone ligt aan de noordkant van het plangebied, zie figuren 15 en 16. Het is een groene verbindingszone vanaf de Strijkviertelplas tot aan de Oudenrijnsche Wetering. In de sportrand is recreatief en sportief programma ingepast met twee nieuwe sportvelden, en de al aanwezige rijvereniging. Aan de oostkant is ruimte voor twee bedrijfskavels met elk een speciaal karakter.

Sportzone De sportzone heeft een waterrijk karakter, dat aansluit op de watergangen en groenstructuur van het sportpark en de woonwijk. De open parkachtige inrichting versterkt het zicht op de Strijkviertelplas. De kenmerkende hoofdwatergang is 12 tot 30 meter breed zie de figuren 17 en 18 en de profielen 4 en 5.

Afbeelding 15: Sportzone

Afbeelding16: Uitsnede Sportzone

5

4

Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel - 29

Profiel 4: Smalle deel Sportzone Het profiel is toegelicht op pagina 27.

Afbeelding 17: Uitsnede smalle deel Sportzone

4

Profiel 4: Smalle deel Sportzone

30 - Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel

Afbeelding 18: Uitsnede brede deel Sportzone

Profiel 5: Brede deel Sportzone

5

Profiel 5: Brede deel Sportzone Het profiel is toegelicht op pagina 27.

Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel - 31

Afbeelding 19: Entree Oost

De hoofdwatergang heeft een minimaal talud van 1:3 en op sommige plekken is er ruimte voor plas-dras gebieden met een ecologisch talud van 1:5 tot 1:10. Langs de watergang komen recreatieve wandelroutes. De vrij liggende hoofdfietsroute ligt tot aan de brug aan de zuidkant van de watergang en steekt dan de brug over om langs de nieuwe sportvelden naar het noorden af te buigen richting Rijnvliet. Met deze fiets- en voetgangersbrug wordt de directe verbinding tussen de sportvelden en Strijkviertel versterkt. In de sportzone komen twee sportvelden, waarvan in ieder geval 1 veld een hockeyveld is. Vanwege de groei van de stad is er een extra, een derde, sportveld nodig. Waar dat komt wordt nog verder onderzocht. De functie van het andere veld is nog niet bekend; daarom is nu een voorbeeld van een veld met het grootste ruimtebeslag ingetekend (rugby), zodat alle opties mogelijk zijn. Aan de zuidkant van de watergang zijn de verschillende verkeersmodaliteiten gebundeld in een compacte zone met een brede rijbaan van 7,5 meter toegankelijk voor auto’s, vrachtauto’s en bus. De rijloper van asfalt wordt gescheiden door een strook van elementenverharding. Direct grenzend aan de rijbaan ligt een ruim opgezet trottoir van 6 meter waar fietsers en voetgangers (voornamelijk bestemmingsverkeer) voldoende ruimte hebben.

Met bijzonder straatmeubilair en groen wordt de groenbeleving van de sportzone tot aan de gevel van de bedrijven gebracht. De gebouwen hebben een open, transparante en actieve plint voor een sterke relatie tussen gebouw en openbare ruimte. Oostelijke entree De oostelijke toegang tot het bedrijvenpark vervult een poortfunctie met aan weerszijden bebouwing, zie figuur 19. Aan de zuidkant van de ontsluitingsweg begeleidt een lange straatwand met een knik het groen van de sportzone. Direct grenzend aan de zuidelijke straatwand is een ruime strook van 6 meter voor voetgangers en fietsers (voornamelijk

bestemmingsverkeer) voor de bereikbaarheid van het plintprogramma en de bedrijven. Aan de noordkant van de toegang ligt een bijzonder kavelveld voor een gebouw met aan alle kanten de groene parkzone van de sportrand. Aan twee zijden van dit kavelveld loopt de oorspronkelijke Letschertweg die een extra toegang is voor de bewoners van Rijnvliet die vanaf de Letschertweg komen. Aan de Stadsbaan ligt de Entreekavel. Op deze kavel komt een speciaal programma dat zowel aansluit bij Bedrijvenpark Strijkviertel als de bebouwing aan de Stadsbaan.

32 - Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel

Afbeelding 20: Letschertwegzone

3. Letschertwegzone De Letschertwegzone bevat de doorgaande Letschertweg met de twee toegangen. Aan de noordkant de zone tot aan de bedrijfskavels en aan de zuidkant de bestaande groene zone tot aan de A2 en de A12 (zie figuur 20 voor de linging en figuur 21 voor de plek van de getoonde profielen).

In het westen en het oosten sluiten de twee eerder beschreven rotondes aan op de Letschertweg. De Letschertweg wordt begeleid door een rij essen aan weerzijden van de rijbaan en een continue watergang; de Oudenrijnsche Wetering. Dit bestaande profiel, inclusief de huidige rijbanen blijft gehandhaafd. In het zuidelijke deel van de Letschertweg, zie figuur 22, 23 en profiel 6 en 7, behouden en versterken we de bestaande, karakteristieke landschappelijke kwaliteiten. Aan de noordkant van de Oudenrijnsche Wetering staan een aantal bijzondere knotwilgen en ligt het karakteristieke Oudenrijnsche pad met aan weerszijden eiken. De bomen zijn in een goede conditie en worden waar mogelijk opgenomen in het straatprofiel. Dit bestaande pad wordt een nieuwe recreatieve route voor fietsers en wandelaars, die aansluit op de ‘Groene Scheg’. Grenzend aan de straatwand ligt een minimaal verhard straatprofiel verdeeld in een rijbaan van 6 meter en een trottoir van 3 meter. Tussen het bedrijvenpark en de A12 ligt een bosrijke groene buffer. Deze strook is nu niet toegankelijk en is eigendom van Rijkwaterstaat. Dit gebied kan aansluiten op de planontwikkeling. Het is dan mogelijk de groene kwaliteiten van de zone te betrekken bij de route voor een lunchpauze of wandeling.

Afbeelding 21: Uitsnede Letschertwegzone

6

8 7

Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel - 33

Afbeelding 22: Letschertweg/ Oudenrijnsche pad

Profiel 6: Letschertweg/ Oudenrijnsche pad

6

Profiel 6: Letschertweg/Oudenrijnse pad Het profiel is toegelicht op pagina 31.

34 - Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel

Afbeelding 23: Oostelijk deel Letschertweg/ Oudenrijnsche pad

Profiel 7: Oostelijk deel Letschertweg/ Oudenrijnsche pad

7

Profiel 7: Oostelijk deel Letschertweg/Oudenrijnse pad Het profiel is toegelicht op pagina 31.

Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel - 35

Afbeelding 24: Noordelijk deel Letschertweg

Profiel 8: Noordelijk deel Letschertweg

8

Profiel 8: Noordelijk deel Letschertweg Het profiel is toegelicht op pagina 31.

36 - Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel

4. De Groene Scheg Dwars door het hart van het Bedrijvenpark loopt de Groene Scheg, zie figuur 25. De Groene Scheg is een bijzondere landschappelijke zone en de verbindende schakel tussen de Sportzone en het Oudenrijnsche pad. Afbeelding 25 (links): De groene scheg

Afbeelding 26 (rechts): Uitsnedes plankaart Groene Scheg

De Scheg is ingericht met een watergang, bloemrijk gras, besdragende heesters en solitaire bomen. De watergang van 7m met aan weerszijden een talud van 1:3 ligt centraal in het profiel, zoals te zien is in figuur 26 en profielen 8 en 9. Parallel aan de watergang ligt een vrij liggend recreatief fiets- en voetpad en is autovrij. Op een aantal plekken wordt de relatie met aangrenzende kavelvelden versterkt door informele ingangen voor werknemers, een collectieve tuin of een aangrenzende kantine met terras. De groenkwaliteit van het kavelveld draagt zo bij aan de verblijfskwaliteit van de openbare ruimte en andersom. Op deze manier wordt de groene kwaliteit van de openbare ruimte vergroot en versterkt. Hierdoor ontstaat ook de kans om collectiviteit op de kavel te verbinden met De Groene Scheg.

9

10

Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel - 37

Afbeelding 27: Uitsnede smalle profiel Groene Scheg

Profiel 9: Groene Scheg smal

Profiel 9: Groene Scheg smal Het profiel is toegelicht op pagina 35.

9

38 - Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel

Afbeelding 28: Uitsnede brede profiel Groene Scheg

Profiel 10: Groene Scheg breed

10

Profiel 10: Groene Scheg breed Het profiel is toegelicht op pagina 35.

Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel - 39

5. De Binnenstraten Het netwerk van straten binnen het bedrijvenpark is compact ingericht. De straten ontsluiten de kavelvelden en bedrijven vanaf de hoofdweg, zoals te zien is in figuur 29.

Zowel de oost- weststraten als de noord- zuidstraten hebben hetzelfde straatprofiel van 16,5 meter breed. Het profiel is ingericht met duurzame verhardingsmaterialen. Zoals in profiel 10 is te zien is de rijbaan 6,5 meter breed en toegankelijk voor (vracht)autoverkeer, fietsverkeer en openbaar vervoer. De rijbaan bestaat uit asfalt met een middengeleider van elementenverharding. De trottoirs zijn 3 meter breed. Door open en transparante plinten van de gebouwen wordt het productieproces zichtbaar gemaakt. De overige delen van de gevels zijn met klimplanten bedekt. Hiervoor is op de kavel een zone van 2 meter naast de gevel beschikbaar. Voor de klimplanten staat een haag van heesters en vaste planten. Hierdoor krijgen de kavelvelden, bedrijven en gebouwen een sterke relatie met de openbare ruimte.

Afbeelding 29 (links): Plankaart met Binnenstraten

Afbeelding 30 (rechts): Uitsnede Binnenstraat

11

40 - Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel

Afbeelding 30: Uitsnede Binnenstraat

Profiel 11: Binnenstraat

11

Profiel 11: Binnenstraat Het profiel is toegelicht op pagina 38

Stedenbouwkundig Plan voor Bedrijvenpark Strijkviertel - 41

Afbeelding 31: Overzicht kavelvelden

2.4

Inrichting kavelvelden

In deze paragraaf beschrijven we de principes voor de ontwikkeling van de kavelvelden. De gronduitgifte vindt plaats in kavelvelden, die plek bieden aan meerdere gebouwen en meerdere bedrijven. Door deze manier van ontwikkelen is het mogelijk een aantal zaken binnen het kavelveld gemeenschappelijk te organiseren, zoals delen van erfafscheidingen, parkeren, laad- en losstraten en groen. Naast het delen van functies is het mogelijk om op de kavels ook de hoogte in te gaan, letterlijk door bedrijfsverzamelgebouwen van meerdere verdiepingen waarin een mix van bedrijven is gevestigd. Zo wordt het mogelijk om met bijvoorbeeld meerdere hoogtes op een kavelveld te werken. Ook meervoudig gebruik van het dak is mogelijk. De verblijfskwaliteit stimuleren we door bedrijven dicht aan de straat te plaatsen en gebouwen deels groen én transparant te maken. Hierdoor ontstaat een mooie overgang van openbaar naar privé, die zorgt voor een goede verblijfskwaliteit. Voor elk kavelveld wordt een samenhangend ontwerp gemaakt voor alle functies op basis van de uitgangspunten,. Met dit geheel van uitgangspunten ontstaat per kavel eenheid in thema, functie, ruimtelijke kwaliteit en uitstraling. Deze kavelprincipes gelden voor elk kavelveld, voor elk programmaonderdeel en worden op hoofdlijnen geformuleerd, om variatie in de uitwerking mogelijk te maken en daarmee kwaliteit toe te voegen.