SPVE Matserterrein en Ondaatje

Het Dichtersplein is een levendig, prettig stadsplein. Een bijzondere plek om te verblijven, afgeschermd door bebouwing. Er vinden ontmoetingen plaats tussen wandelaars, mensen uit de buurt, bezoekers en mensen van de Rabobank. De levendigheid wordt ondersteund door de entrees van de gebouwen en diverse functies. Randvoorwaarden Pleinruimte • Wanden aan twee zijden; • Op gelijke hoogte of op gelijke hoogte met het omliggend maaiveld; • De Promenade begint achter de voorgevelrooilijn van Zilver; • Entrees van gebouwen, zitplekken en/of terrasruimte aan het plein; • Relatie met (inrichting) van de openbare ruimte, de Croeselaan; • Ter hoogte van het Dichtersplein in de bestaande rooilijn van het Rabobankgebouw met minimaal één grote publieksfunctie mogelijk als horeca met terras. Een mogelijk terras wordt meegenomen in het stedenbouwkundig ontwerp en is gericht op optimaal gebruik, dus

Karaktervolle randen

4.2 Karaktervolle randen

4.2.1 Dichtersplein (Matser en Ondaatje) In het weefsel van de stad, aan de versmalling van de Croeselaan en in de as van de Van Zijstweg, neemt het nieuw aan te leggen Dichtersplein een belangrijke plek in, vergelijkbaar met het Knoopplein aan de noordzijde van het Raboterrein. Enerzijds is het Dichtersplein onderdeel van de reeks Jaarbeursplein en plein bij de Pomp, anderzijds is het een van de elementen in het ‘kralensnoer’ van bebouwing aan de Promenade. Vanaf het plein loop je gemakkelijk naar de Promenade, de nieuwe gebouwen van Rabobank en het gebouw Ondaatje. Dichtersplein

30 - SPVE - Matserterrein & Ondaatje

• •

prettig voor klant en ondernemer, direct vóór de zaak (geen oversteek); Transformatie van het bestaande gebouw Zilver; hergebruik van (gedeelten van) de bestaande bouwdelen vanuit technische en esthetische duurzaamheid (herkenbaarheid tijdslagen); De verbinding tussen de gebouwdelen van de Rabobank ten noorden van de Valeriusbaan en de gebouwen op het Matserterrein (via gebouw Zilver) dient ten minste behouden te blijven.

Technische ruimtes • De inpandige clustering van technische ruimtes voorkomt dat plinten worden belast met gesloten gevels voor technische ruimten en maakt de bundeling van kabels en leidingen mogelijk, zodat er meer ruimte is voor bomen in de straten en binnenhoven. Afbeelding: Foto hoek Kruisvaart met Jan van Foreeststraat Bron: Google streetview

Bestratingsmaterialen • Dichtersplein, waar Croeselaan en Promenade samenkomen, moet een goed doordachte ruimte worden (aangenaam om te verblijven, bijzondere architectuur, passende bestrating en karakteristieke bomen); • Croeselaan en Dichtersplein vormen eenheid en overgang in materialisering van bestrating en inrichtingselementen richting de Promenade. Levendigheid • Entrees voor de bebouwing van de publiek/privaat/maatschappelijk plintfuncties aan alle zijden van het plein. 4.2.2 Kruisvaart (Matser) De huidige, verscholen gelegen Kruisvaart wordt weer zichtbaar en beleefbaar gemaakt. Het is een bijzondere verblijfsplek aan het water met een recreatieve looproute. De zachte, lommerrijke en informele zuidoever met ecologische kwaliteit loopt door naar de Dichterswijk en krijgt een

natuurlijk karakter in verbinding met de mandelige binnentuin. De route langs het water is grotendeels openbaar. Randvoorwaarden • Een langzaam oplopende, natuurlijke oever met ruimte voor flora en fauna; • De oever is enkel toegankelijk voor voetgangers (hulpdiensten en onderhoud uitgezonderd); • Langs de Kruisvaartkade komen (representatieve) voorkanten; • Mandelige binnentuin met een toegankelijkheidsregime, integraal mee ontworpen met de toegangen; • Een royale en goed toegankelijke verbinding naar de binnentuin. Uitnodigende trappen tussen de oever van de Kruisvaart en de binnentuin;

SPVE - Matserterrein & Ondaatje - 31

• • •

Afbeelding: Foto Jan van Foreeststraat en Asselijnstraat Bron: Google streetview

Leef- en gebruiksruimtes versterken de interactie met het water op maaiveldniveau met een sterke binnen/buitenrelatie met de binnentuin; Overbrugging van het hoogteverschil bij de brug van de Jan van Foreeststraat; Het is ten behoeve van vastgoedontwikkeling mogelijk om op één plek door middel van een overstek of overbouwing op kolommen boven de oever van de Kruisvaart te bouwen. Dit gebeurt op ruime hoogte en alleen boven de oever, het zicht op de Kruisvaart blijft behouden.

4.2.3 Jan van Foreeststraat (Matser en Ondaatje) De Jan van Foreeststraat wordt heringericht als een woonstraat die ook toegang geeft tot de parkeervoorzieningen Matser en de Kruisvaartkade. De straat vormt de overgang van Stationsgebied naar Dichterswijk, dit mag zichtbaar worden in de inrichting en het profiel, met bijvoorbeeld groene bermen, bomenrijen aan beide zijden van de weg en een enkele rij bomen aan de noordzijde van de bestaande Asselijnstraat. De groenstructuur zorgt ook voor een ecologische verbinding tussen de Kruisvaart en de Croeselaan. De woningen die aan deze straat komen te liggen, reageren qua hoogte en uitstraling op de bebouwing van de Dichterswijk. Aan oostzijde van de Jan van Foreeststraat sluit de bebouwing qua hoogte aan op het oplopende maaiveld naar de (toekomstige) brug over de Kruisvaart richting verlengd Forum. Randvoorwaarden Straatprofiel • Inrichting passend bij een buurtontsluiting, met fietsen op de rijbaan en groenstroken met bomen langs de straat en een trottoir aan de zijde van de woningen; • Waterberging in de groenstrook t.b.v. de verharding van de rijbaan en het trottoir;

•

Gelijk straatprofiel over de hele lengte, met een groene zone en individuele intermediaire zones aan de gevel ontworpen als groen omzoomde terrassen.

Rooilijn en bebouwing • Voorkant van bebouwing gericht op de straat, entrees aan de straat; • Straatwand met groene voorruimte; openingen in de rooilijn markeren opgangen naar binnentuin; • Terugspringend hoogteaccent mogelijk op de hoek Jan van Foreeststraat en Kruisvaart; • Bebouwing drie lagen met maximaal 1 laag setback teruggelegd ten opzichte van de rooilijn.

32 - SPVE - Matserterrein & Ondaatje

Autoparkeren, laden en lossen en fietsparkeren • Entrees ondergeschikt en tasten het beeld van de bebouwing en plint niet aan; • Entrees voor auto en expeditie combineren; • Zorgvuldige inpassing. 4.2.4 Croeselaan (Matser en Ondaatje) De inrichting van de Croeselaan is een logische, continue voortzetting van de inrichting ter hoogte van de Dichterswijk, waar de Croeselaan versmalt. De nieuwbouw aan de Croeselaan, Ondaatje, ligt direct tegen het Matserterrein aan. De hoogte (conform bestemmingsplan) wordt in samenhang met de plannen voor het Matserterrein ontworpen.

Afbeelding: Croeselaan ter hoogte Dichterswijk Bron: Google streetview

Randvoorwaarden • Versmald en ingericht volgens het profiel van de Croeselaan ter hoogte van de Dichterswijk; • Voorkanten en meerdere (woning-) entrees aan de straat; • De bebouwing van het Matsterterrein, de nieuwbouw van Ondaatje en de bestaande bouw van de Dichterswijk zullen een wisselwerking met elkaar aan gaan qua positionering, schaalgrootte en uitstraling.

4.3 Samenhangende wijkdelen (Matser en Ondaatje)

Het Matserterrein wordt bebouwd met een bijna gesloten bouwblok met poorten en toegangen tot een semiopenbaar, mandelig binnenhof, dat ook toegankelijk is voor de nieuwe bewoners van Ondaatje. Het heeft een basisbouwhoogte met een aantal hoogteaccenten. Door een samenspel van hoge en lage volumes ontstaat er een samenhangende stadswijk met de Promenade als centraal element. Aan de zijde van de Dichterswijk vormt de beperkte basishoogte van drie lagen de aansluiting op de omgeving. Optioneel kan worden gewerkt met een setback van één laag.

Randvoorwaarden Typologie • Bijna gesloten bouwblok met poorten en toegangen; • Bouwblok opgebouwd uit hoge of middelhoge volumes die aan elkaar worden geschakeld door middel van lage tussenvolumes met een basishoogte die aansluit op de Dichterswijk; • Hogere volumes compositorisch evenwichtig ten opzichte van elkaar geplaatst waarbij rekening wordt gehouden met doorzichten, bezonning, schaduwwerking en het voorkomen van windhinder die aansluit op de hoogtes die gemiddeld in Dichterswijk worden gebruikt; • Gebouwhoogte aflopend richting de Dichterswijk; • Bouwblokken in het plangebied (Matserterrein en Ondaatje) sluiten op elkaar aan en vormen een ensemble.

SPVE - Matserterrein & Ondaatje - 33

Samenhangende wijkdelen

Afbeelding: Schema samenhangende wijkdelen Bron:Rogg

Karakteristiek van de gezamenlijke mandelige binnentuin: • Karakteristieke groene binnentuin, deels ingericht met privétuinen, deels met een collectieve semiopenbare tuin, maar tot aan de Kruisvaart qua ontwerp ruimtelijk één geheel; • Fysieke overgang privétuinen naar de collectieve semiopenbare tuin zoveel mogelijk op hetzelfde niveau of met een beperkt hoogteverschil (max. 0,5 meter, voorzien van hellingbaan); • Privétuinen maken deel uit van de hele ruimte, met voldoende privacy. Geen hoge afschermingen tussen privédelen en de collectieve tuin, privacyschermen maken onderdeel uit van de architectuur en de overgang privé naar semiopenbaar is onderdeel van het landschapsontwerp; • Zorgvuldig vormgegeven aansluitingen en overbruggingen van hoogteverschillen; die ook een kwalitatieve aansluiting met de aangrenzende woningen mogelijk maakt; • Kwalitatief hoogwaardige en groene inrichting, in een vroeg stadium rekening houdend met dikte grondpakket en constructie; • Bij een binnentuin op hoogte; maximaal één laag; • Voldoende grondpakket voor beplanting en bomen conform Handboek Openbare Ruimte; • Mandelig en daarom ‘s avonds afsluitbaar; afsluiting integraal mee ontwerpen met ontwerp binnentuin; • Alleen toegankelijk voor voetgangers; • Bewoners gebruiken de binnenhof als dagelijkse route naar bijvoorbeeld hun fiets.

De binnenhof wordt dan ook ingericht voor ontmoeting; • Prettige uitstraling van de bebouwing richting de binnentuin; een tweede ‘voorkant’, naast de primaire voorkant van de zijden aan de Kruisvaart, Jan van Foreeststraat, Croeselaan en met name de Promenade; • Doorwaadwaar; een ‘interne informele’ route door de binnentuin, semiopenbaar toegankelijk;

MidNed

De Knoop

•

Rabocluster

Kruisvaartkwartier

Matser

DichterswijkDichterswijk

De wandelroutes door de mandelige binnentuin sluiten kwalitatief goed aan op de Jan van Foreeststraat als stadsstraat en op de Kruisvaart met een landschappelijke verbinding naar de openbare oever.

4.4 Samenspel van bouwhoogtes (Matser en Ondaatje)

De bouwvolumes op het terrein vormen de overgang tussen het hoogstedelijke Stationsgebied en de kleinere schaal van de Dichterswijk. Jan van Foreeststraat Aan de zijde van de Jan van Foreeststraat sluit de hoogte van de nieuwe volumes aan op de hoogtes van de Dichterswijk; een basishoogte van maximaal 4 lagen, met eventueel een setback als 5e laag. Het hanteren van de basishoogte en het bouwen in de rooilijn zorgen voor een logische verbinding met de Dichterswijk.

34 - SPVE - Matserterrein & Ondaatje

Aan de zijde van de Croeselaan sluit de hoogte van Ondaatje aan op zowel de hoogtes van de Dichterswijk als het Beurskwartier; een basishoogte van 4 tot 9 lagen op het hoogste punt. Zoals vastgelegd in het bestemmingsplan Beurskwartier. Richting de hoek Promenade/Kruisvaart is de bouwhoogte hoger en haakt aan op de stedelijke ontwikkelingen in het westelijk deel van het centrum. De bebouwing aan de Promenade wordt nadrukkelijk niet op een rooilijn geplaatst. De wand langs de Promenade wordt kan worden afgewisseld door hogere volumes.

o De maximale hoogte van 80 meter aan de noordoostzijde van de Promenade is inclusief een goede integratie van installaties en dakopstanden. • Hoogteaccenten zijn verschillend van hoogte en evenwichtig ten opzichte van elkaar geplaatst, met doorzichten tussen de volumes vanuit meerdere richtingen (de volumes mogen als beeld niet aan elkaar ‘vastkoeken’); • Aan de zuidzijde van de Promenade kan een lagere plint (maximaal 5 lagen vanaf meetniveau in geval van een promenade op hoogte) de hogere bouwvolumes verbinden; • Ten aanzien van schaduwwerking/ windhinder wordt vroegtijdig in het ontwerpproces onderzoek gedaan om de impact ervan op de aantrekkelijkheid van de route en de verblijfsplekken vast te stellen; • Optionele koppeling tussen de gebouwen op hoogte met een brug of vloer over één verdieping; zonder ‘verkleving van de torens’.

Ruimtelijk scharnierpunt

Afbeelding: Schema samenspel van bouwhoogtes Bron: Rogg

Randvoorwaarden • De bouwblokken en -volumes bestaan uit middelhoge, hoge en lagere bouwdelen; • De lagere bouwdelen vormen de basis, de binding tussen de verschillende bouwdelen en de binding met de omgeving; • De basishoogte wordt gemeten vanaf de kruin van de weg (Croeselaan); • Aan de zijde Croeselaan en de hoek Croeselaan/Jan van Foreeststraat wordt in de rooilijn gebouwd en zijn de volumes laag (met een basishoogte van maximaal 4 lagen, met eventueel een setback als 5e laag; • Aan de zijde Promenade/Kruisvaart worden lage volumes afgewisseld met hogere bouwvolumes. Om te zorgen dat de invulling doorwaardbaar en niet te hoogstedelijk of massaal wordt, is een beperkt aantal hoge volumes toegestaan waarvan de maximale footprint-projectie is vastgelegd: o Hoogteaccenten aan de Promenade, maximaal 3 exclusief gebouw Zilver, aflopend in hoogte vanaf de hoek Promenade/ Kruisvaart richting de Jan van Foreeststraat en de Croeselaan; o De footprint-projectie van de hoge volumes bedraagt maximaal circa 1.250 m²; o De lengte van een hoog volume bedraagt maximaal 42 meter om wandvorming te voorkomen;

Rabo Rabocluster

Matserterrein Matser

Dichterswijk Dichterswijk

SPVE - Matserterrein & Ondaatje - 35

4.5 Attractieve programma’s (Matser en Ondaatje)

De levendigheid van het gemengde woon-werkmilieu komt met name op en rond de Promenade tot zijn recht. Woningen vormen er de overgang van het hoogstedelijke naar het meer kleinschalige gebied van de Dichterswijk. De levendigheid en verblijfskwaliteit van de Promenade krijgt vorm in attractieve functies en geprogrammeerde activiteiten.

Afbeelding: Schema indicatie programma Bron: Rogg

Functies met levendigheid aan de Promenade (Matser) • Publieksfuncties op prominente plekken als kruisingen van routes en hoeken van bebouwing; • Transparante levendige plinten met een open uitstraling; • Entrees en verblijfruimtes voor de verschillende gebouwen en gebouwdelen; • Tentoonstellings-, expositie- en vergaderruimten. Ruimten voor zakelijke bijeenkomsten en buurtactiviteiten; • Flexibele mogelijkheden ter bevordering van de levendigheid zoals horeca met terras, overlegmogelijkheden of informele werkplekken. Een terras wordt meegenomen in het stedenbouwkundig ontwerp en is gericht op optimaal gebruik – dus prettig voor klant en ondernemer, volgens beleidsregels terrassen van de gemeente (recht voor de zaak, liefst geen oversteek) en toekomstbestendig (alleen aan vóórzijde, niet in binnentuinen, m.a.w. leefbaar voor omwonenden). • Kleinschalige werkunits in de plint voor bijvoorbeeld startups of (onderzoeks)bedrijfjes en kleinschalige retailfuncties; • Ontmoetingsplekken voor mensen uit de stad (zoals de Dichterswijk, het Beurskwartier en de Merwedekanaalzone) en de mensen van de Matser ontwikkeling; • Een mogelijk publiek plein aansluitend op het Forum is geschikt voor activiteiten die zijn gerelateerd aan het aangrenzende programma aan de Promenade.

Er is ruimte met verblijfskwaliteit voor het organiseren van kleinschalige bijeenkomsten in de open lucht; compacte bedrijfsmeetings, eenvoudige sport-of fitnessactiviteiten et cetera, indien mogelijk ondersteund door een paviljoen met voorzieningen als

een koffiebar en cateringpunt. Het paviljoen is ondergeschikt in volume en uitstraling (mits het verlengde Forum wordt aangelegd en de aansluiting over de Kruisvaart tot stand komt). Functies aan de Croeselaan, Jan van Foreeststraat en Kruisvaart • Woningen aan de Croeselaan en Jan van Foreeststraat met verblijfsruimtes, entrees en voordeuren georiënteerd aan de straatzijden; • Aan Croeslaan ontsluiting voor werkprogramma t.b.v. calamiteiten en K&R (indien verkeerstechnisch mogelijk); • Op de op de zon gelegen hoek Jan van Foreeststraat – Kruisvaart komen de kruising van routes en groene kwaliteit samen. Extra aandacht voor de relatie tussen bebouwing en buitenruimte door een functie in de plint te plaatsen of een ruime, uitnodigende entree te maken;

36 - SPVE - Matserterrein & Ondaatje

•

Aan de zijde van de Kruisvaart ligt het accent meer op rustige verblijfskwaliteit die gebruik maakt van het groen en het water in deze zone.

Randvoorwaarden Voor de hele ontwikkeling geldt: • Gemengd en inclusief; • Alzijdige oriëntatie op alle openbare zijden (exclusief begane grond busbaan). Voor de Promenade geldt: • Zo veel mogelijk attractieve entrees voor het werkprogramma aan de Promenade. In de verdere uitwerking goed kijken naar de mogelijkheden van bereikbaarheid bij eventuele opsplitsing van vastgoed; • Mogelijkheid van verhuurbare units met een eigen entree; • Entrees en een levendige plintinvulling langs twee zijden van het Dichtersplein. Voor de Croeselaan en Jan van Foreeststraat geldt: • Zijde Croeselaan woningen en mogelijkheid tot een maatschappelijke functie op de hoek van het Dichtersplein in het project Ondaatje; • Zijde Jan van Foreeststraat minimaal 50% van de straatlengte bebouwing met als invulling wonen; • Woningen georiënteerd op de Croeselaan en de Jan van Foreeststraat; • Woningen met voordeuren aan de zijde van de straat; • Functies hoek Jan van Foreeststraat/Kruisvaart nadrukkelijk op de groene buitenruimte gericht.

4.6 Flexibel & toekomstvast (Matser)

Als belangrijke route in het stedelijk netwerk is de Promenade gekoppeld aan het Verlengde Forum en te allen tijde aantrekkelijk, ook als de stedelijke invulling in de loop van de tijd verandert. Het ontwerp voor de bebouwing is flexibel en toekomstvast en maakt aanpassingen aan toekomstige vragen en inzichten mogelijk. Het complex is opdeelbaar in meerdere eenheden met meerdere ingangen. Werkvolumes kunnen worden omgezet in andere programmatische invullingen zoals woningen en vice versa. Plintfuncties zijn ruim bemeten, tot op zekere hoogte schakelbaar en hebben voldoende vrije hoogte. Randvoorwaarden • Kunnen afstoten zakelijk vastgoed en zelfstandig kunnen functioneren van verschillende werkvolumes, daarbij rekening houdend met het positioneren van de verschillende entrees; • De in het verleden gemaakte afspraken over de busbaan worden gerespecteerd.

Ruimtelijke mogelijkheid openhouden voor eventuele vertramming van de HOV-baan, conform de HOV-overeenkomst; • Kunnen omzetten naar een andere functies (van werken naar wonen en vice versa); • Rekening houden met toegankelijkheid voor bevoorrading van verschillende functies, die in de loop van de tijd ook kunnen wijzigen; • De hoogte van verdiepingen en grootte van de werkvloeren bieden de mogelijkheid voor transformatie naar andere programmatische invullingen; • Diversiteit plinten nastreven, met – ook in de toekomst – geschikte functies voor de stad, zoals een mix van wonen, werken, detailhandel, ateliers, bedrijfskantines, horeca; • Ondaatje kan onafhankelijk en in een andere tijdsplanning van die van de Rabobank worden gebouwd. Ook het Matserterrein kan in fases worden gebouwd. Wel is afstemming en samenwerking nodig tijdens realisatie (bouwplaats, tijdelijke ontsluiting e.d.).

SPVE - Matserterrein & Ondaatje - 37

4.7 Gestapelde mobiliteit (Matser en Ondaatje)

In geval de tuin in het midden van het bouwblok van het Matserterrein opgetild wordt heeft deze verschillende niveaus, afgestemd op de benodigde hoogte voor parkeren, expeditie, aansluiting direct aangrenzende woningen en de verbinding met de Kruisvaart. Uitsparingen kunnen worden toegepast om lucht en daglicht te geven aan de ondergelegen parkeerruimten. De in- en uitrit vanaf de Jan van Foreeststraat en mogelijk vanaf de MidNed-locatie worden zorgvuldig geïntegreerd in de plint met de naastgelegen functies. Randvoorwaarden Autoverkeer (Matser) • Toegangen voor personenauto’s en de expeditie naar het Matserterrein via in-uitrit(ten) aan de Jan van Foreeststraat en/of eventueel via de noordoostzijde naast de busbaan; • Autovrij Dichtersplein, met hooguit een ruimtereservering voor hulpdiensten en zeer incidenteel gebruik (onderhoud, representatieve ontvangst); • Parkeervoorziening gebouwd, aantal parkeerplaatsen op basis van de Parkeervisie 2021, met een maximum van 317 ppl; • Gecombineerd gebruik voor bewoners, mensen die werken en bezoekers. Hiervoor is nader onderzoek nodig; • Voorzieningen voor elektrisch laden en deelauto’s; • Representatieve toegangen; nette lifthal en stijgpunten met (indirect) daglicht; • Toegangen en liften moeten via logische en dagelijkse routes ontworpen worden, je moet je veilig voelen en elkaar kunnen ontmoeten (buurtgevoel).

Daarmee geen directe toegang van de parkeergarage tot de lift naar de woning.

• • •

Collectieve en goed toegankelijke fietsenstalling voor wonen en werken, overzichtelijk en sociaal veilig. Aantal fietsparkeerplaatsen op basis van de Parkeervisie 2021; Gelijkvloerse fietsenstalling voor de mensen die werken op de begane grond met eventueel een afgescheiden gedeelte voor stallingsplaatsen voor bezoekers; Toegangen fietsparkeren meeontwerpen als integraal onderdeel van de hele ontwikkeling.

Wandelroutes (Matser en Ondaatje) • Langs de Croeselaan richting station voor de hoofdentree van Rabobank langs; • Over de Promenade naar het station;

Gestapelde mobiliteit

Afbeelding: Schema gestapelde mobiliteit Bron: Rogg

Fietsverkeer (Matser en Ondaatje) • Doorgaande fietsroutes op de Croeselaan met aparte fietspaden. Fietsen op de Jan van Foreeststraat wordt gecombineerd met autoverkeer;

38 - SPVE - Matserterrein & Ondaatje

Afbeelding: Foto Croeselaan Bron: TeamV

Afbeelding: Foto Forum Bron: TeamV

• •

Langs de Kruisvaart naar de tuin van de semiopenbare (mandelige) binnenhof; Door de semiopenbare (mandelige) binnenhof.

Expeditie (Matser) • Af te stemmen op gemeentelijke ontwikkeling voor elektrisch transport vanuit een aan de rand van de stad gelegen Hub; • Frequenties zijn afhankelijk van de toekomstige functies en zijn ondergeschikt aan het te verwachten aantal bewegingen van auto’s naar de parkeervoorzieningen; • Geschikt voor voertuigen met diverse afmetingen (beperkingen van afmetingen en aslast nader te onderzoeken in vervolgfase); • Bereikbaar vanaf de openbare weg, onafhankelijk van de voorziening van Rabobank; • Maximaal twee expeditietoegangen; één bereikbaar vanaf de Jan van Foreeststraat en één eventueel via de noordoostzijde, naast de busbaan; • Expeditieruimte heeft voldoende vrije hoogte (4.2m) voor een mogelijk ander programma in de toekomst. (beperkingen van hoogte nader te onderzoeken in vervolgfase); • Besloten ruimte: voldoet aan BREEAM-NL ENE 6 Minimalisatie luchtinfiltratie laad/losplatforms; • Voorkomen van geluidhinder of stank voor de omliggende functies; • Bereikbaarheid voor voertuigen voor onderhoud en nutsbedrijven (technische ruimten zoals inkoopstations en trafo’s). • Integratie van afvalstation in de expeditie. (nader te onderzoeken met gemeentelijk beleid in vervolgfase)

4.8 Architectuur & beeldkwaliteit (Matser en Ondaatje)

De beeldkwaliteit versterkt de ambities voor het te ontwikkelen gebied tussen de Croeselaan en de Kruisvaart; het vergroenen, verbinden en verduurzamen van de omgeving, de gebouwen en de mens. Om de

SPVE - Matserterrein & Ondaatje - 39

Afbeelding: Referentiebeeld robuust en levensvatbaar groen Bron: TeamV

samenhang tussen het Matserterrein en Ondaatje te borgen is de Beeldkwaliteit omschreven op hoofdlijnen. Verdere specifieke uitwerking voor het Matserterrein gebeurt in een Stedenbouwkundig plan en voor Ondaatje in een Bouwenvelop. 4.8.1 Vergroenen (Matser en Ondaatje) Groen is een integraal onderdeel van het architectonische ontwerp, vergroenen overal waar mogelijk. Een groene inrichting is niet alleen belangrijk voor de openbare en privé-buitenruimten maar ook gevels en daken dragen bij. Het gebruik van natuurlijke en duurzame materialen is een vorm van vergroenen die visueel tot uitdrukking moet komen in de architectuur. Randvoorwaarden • Er wordt voldoende ruimte gereserveerd in de architectuur voor beplanting en een landschappelijke inrichting van het terrein; • Natuurinclusieve details zoals nestmogelijkheden voor fauna zijn zorgvuldig vormgegeven en maken deel uit van de architectuur; • Het gevelbeeld kent een groene uitstraling zowel op maaiveld- en dakniveau; • Zoveel als mogelijk wordt de groene inrichting ook functioneel gemaakt en heeft deze een (collectieve) verblijfskwaliteit; • Groen is robuust, levensvatbaar. Beplanting wordt afgestemd op de bezonning, is passend bij de bodemgesteldheid en biodiversiteit van de omgeving; • Groen heeft voldoende wortelruimte in ruime substraatpakketten op voldoende draagkrachtig daken.

Daarvoor is ruimte beschikbaar op daken: gronddekking minimaal 1m voor bomen, 0,5m voor struiken en klimplanten en 0,4m voor vaste planten. De beplanting heeft waarde voor mensen en doelsoorten. Op daken kan hemelwater worden opgevangen en benut voor het groen in het blok; • Verticale groene gevels worden (indien deze worden toegepast) alleen op locaties voorgesteld met geschikte condities voor groen en goed bereikbaar voor onderhoud;

40 - SPVE - Matserterrein & Ondaatje

Afbeelding: Materialen omgeving als inspiratie

•

Het groen op daken en gevels wordt beheerd door de gebouweigenaar. Deze verplicht zich tot instandhouding van het groen voor een afgesproken termijn.

Bron: TeamV

4.8.2 Verbinden (Matser en Ondaatje) De architectuur is samenhangend en zoekt verbinding met de stad. De aangrenzende bebouwing van de bestaande Rabocampus én de omgeving van de dichterswijk spelen een nadrukkelijke rol. Het verbinden van de stad, van mensen, routes, niveaus en in- en exterieur staan centraal en de architectuur draagt hieraan bij. Plekken maken voor ontmoeten, ontspannen, sport en spel, zingeving, sociaal en cultureel inclusieve ruimte: verblijfsplekken voor de buurt, voor wonen en werken. Randvoorwaarden Verbinden van de stad (Matser en Ondaatje) • De bebouwing van het ontwikkelgebied tussen de Croeselaan en de Kruisvaart vormt één stedenbouwkundig en architectonisch geheel met een duidelijke samenhangende identiteit; • Bouwvolumes sluiten met de gevels qua rooilijn, schaal en uitstraling goed aan op de gevelwanden van de Croeselaan en de Jan van Foreeststraat; • De beeldkwaliteit markeert en vormt de overgang van de Dichterswijk naar de hoog stedelijke ontwikkeling van de westelijk centrumzijde, van wonen naar werken. Samenhang van gebouwen in het ensemble (Matser en Ondaatje) • De stedenbouwkundige en architectonische beeldkwaliteit van de plandelen Matserterrein en Ondaatje zijn afgestemd op elkaar, samenhang zit in het kleur- en materiaalpalet (palet wordt in de volgende fase samengesteld).

Naast elkaar staande panden kunnen een afwijkende kleur hebben, maar door ze in hetzelfde kleurenpallet te houden blijven ze toch verwant aan elkaar. Voor materialen worden hoogwaardige materialen gebruik van “warme” materialen, denk hier bijvoorbeeld aan baksteen, natuursteen, groene gevels en hout. Deze

SPVE - Matserterrein & Ondaatje - 41

Afbeelding (l): Referentiebeeld samenbindende architectuur Bron: TeamV Afbeelding (r): Referentiebeeld flexibiliteit door afwijkend ritme en maatvoering Bron: TeamV

• • •

• •

• Afbeelding (l): Referentiebeeld natuurlijke kleur en tactiliteit Bron: TeamV

•

materialen worden alleen toegepast indien ze op een mooie manier verouderen, niet vervuilen en met de tijd aantrekkelijker worden; In de architectuur is veel aandacht voor een verfijnde detaillering; De gevels, entree’s en de inrichting van de binnentuin op de grens van de plandelen sluiten goed op elkaar aan en worden in overleg op elkaar afgestemd; De gebouwen kennen een hoogwaardige uitstraling naar de (publieke) buitenruimte en naar elkaar; Er zijn geen achterkanten. Gevels hebben een alzijdige uitstraling waarbij eventuele galerijen en trappartijen zijn geïntegreerd in de architectuur; Alle gebouwen kennen naast een eigen identiteit ook dezelfde architectonische kenmerken voor een samenbindend effect voor het plangebied als geheel; Materialen hebben een natuurlijke kleur en tactiliteit passend bij de Dichterswijk. De gevels sluiten goed aan op de (kleuren van) naastliggende bebouwing. Nader onderzoek is nodig naar de kleuren en materialen in de omgeving; De gevels zijn nooit ‘plat’, er zit diepte en tactiliteit in de gevel te bereiken met te onderscheiden elementen; zoals bijvoorbeeld banden, penanten, kozijnen, borstweringen, neggen, buitenruimten, erkers, loggia’s enz.; De gebouwen en de aangrenzende omgeving is sociaal veilig met voldoende verlichting waardoor het ook een prettige (buiten)ruimte wordt om ook ‘s avonds te verblijven;

Matser • De gebouwdelen zijn herkenbare losse gebouwen op een verbindende meerlaagse plint. De torens onderscheiden zich van de plint. Dat kan door positie, kleurstelling of materialisatie; • Werk- en woongebouwen zijn herkenbaar en hebben een verschillende uitstraling, passend bij de functie; • De bestaande Rabocampus wordt kwalitatief goed verbonden met de nieuwe ontwikkeling op het Matserterrein;

42 - SPVE - Matserterrein & Ondaatje

Afbeelding: Schema architectuurconcept Bron: TeamV

Rabobank Campus

Architectuur; gradient van werken naar wonen

Dichterswijk

SPVE - Matserterrein & Ondaatje - 43

Afbeelding: Referentiebeeld Woon- en werkfuncties liggen aan straatgevels en binnentuinen

•

Bron: TeamV

Verbinden van mensen (Matser en Ondaatje) • Woon- en werkfuncties liggen aan straatgevels, de Promenade en binnentuinen, direct bereikbaar met een gelijkvloerse aansluiting, soms ontsloten door luie trappen; • Een collectieve entree van de woonfunctie wordt gemarkeerd door bijvoorbeeld een dubbelhoge entreehal of andere verbijzondering; • Waar mogelijk de woningen op de openbare ruimte ontsluiten met individuele voordeuren; • Op maaiveldniveau dragen de inrichting met bijvoorbeeld plantenbakken bij aan de zorgvuldige overgang van publieke naar privé buitenruimte; • Afscheidingen van privé zones is vormgegeven als onderdeel van de architectuur, of andere vanzelfsprekende markeringen zoals bijv. hoogteverschillen, banken of planten, wat ook het verhardingsmateriaal en eventuele andere inrichtingsmiddelen bepaalt. De exacte kleur en textuur variëren per gebouw.

Afbeelding (l): Referentiebeeld plantenvakken dragen bij aan een zorgvuldige overgang van publiek naar privé buitenruimte Afbeelding (r): Referentiebeeld beplanting en hoogteverschil dragen bij aan een zorgvuldige overgang van publiek naar privé buitenruimte Bron: TeamV

•

In de gevels zijn verschillende geledingen toegepast afgestemd op de functies; De inrichting van de Promenade kan een eigen karakter hebben, maar sluit aan op die van het Forum en op de openbare ruimte aan de Croeselaan.

Verbinden van in- en exterieur (Matser en Ondaatje) • De functie en uitstraling van de plintgevels sluiten op elkaar aan. De plintfuncties op het raakvlak van Matserterrein en Ondaatje hebben passende attractieve functies met een samenhangende uitstraling, georiënteerd op het Dichtersplein; • De plinten aan de Jan van Foreeststraat, Croeselaan en de Kruisvaart hebben een open uitstraling met veel raampartijen en te openen delen in de gevel met zicht en voordeuren naar het attractief plintprogramma;

44 - SPVE - Matserterrein & Ondaatje

Afbeelding: Referentiebeeld plint met open uitstraling Bron: TeamV

Afbeelding: Referentiebeeld ramen tot op vloer Bron: TeamV

•

Technische ruimten, (zoals bijvoorbeeld trafo’s) worden zorgvuldig geïntegreerd in de minst representatieve geveldelen.

Matser • De meerlaagse plint vormt een schakel tussen de verschillende gebouwdelen en heeft daarom een samenhangende uitstraling; • De Jan van Foreeststraat wordt een brede groene woonstraat met een open en karakter, bijvoorbeeld door veel voordeuren in de straat; • Exterieur en interieur aan de Promenade wordt ruimtelijk met elkaar verbonden door bijvoorbeeld ramen tot op de vloer, minimale drempels, doorlopende (vloer) materialisatie et cetera; • Parkeren en routes in het plangebied tot parkeren en expeditie zijn uit het zicht; • In-uitritten zijn netjes opgenomen in het gevelbeeld waarbij componenten zoals slagbomen en poorten zorgvuldig zijn geïntegreerd in het gevelvlak (niet losstaand in de openbare ruimte); • De levendige plinten hebben transparante volledig te openen puien waar het programma dit toe laat voor het creëren van licht, lucht en veel zicht; • Reclame en/of naamsaanduiding is geïntegreerd in het gevelontwerp. Verbinden van niveaus (Matser) • De toppen van de gebouwen hebben een samenhangende, bijzondere maar subtiele gevelbeëindiging van de bovenbouw, en mag zich over meerdere verdiepingen uitstrekken; • Trappartijen voor het overbruggen van hoogteverschillen zijn uitnodigend, groen ingericht, hebben verblijfskwaliteit en zitgelegenheid.

Trappen vormen geen aaneensluitende ‘wand’, worden onderbroken door meerdere ruime bordessen en bevatten ruimte voor (groene) verblijfskwaliteit; • Overgangen naar opgetilde binnentuinen hebben een hoogwaardige overgang voor het verbinden van niveaus; geen wandvorming, maar bijvoorbeeld sprongsgewijs en geleidelijk met gebruik van (groene) inrichtingselementen.

SPVE - Matserterrein & Ondaatje - 45

Afbeelding (r): Referentiebeeld zorgvuldige overgang hoogteverschil Bron: TeamV

Verbinden van routes (Matser) • Verbindingen tussen gebouwdelen zoals (lucht)bruggen moeten in samenhang ontworpen worden met de bebouwing. Het is geen los tussengevoegd element maar vormt een integraal onderdeel van de geleding van het gebouw en de architectuur; • Hekwerken en poorten voor tijdelijk afsluitbare (binnen)tuinen zijn transparant, warm en tactiel in materiaal en vormgeving. Vormen geen obstakels in routes en maken onderdeel uit van de inrichting van de openbare ruimte of architectuur van de directe omgeving; • De locatie van de toegangen naar binnentuinen worden in goed overleg bepaald. Deze poorten fungeren als ontmoetingsplek, zijn 2 lagen hoog en minimaal 6m breed. De poorten worden meeontworpen, de detaillering krijgt veel aandacht en er is goede verlichting. Min 10 m

Min 10 m

Geen verhoogd maaiveld: wenselijk brede groenstrook langs het water onwenselijk voertuigen expeditie door de binnentuin

Afbeelding: Principes overbrugging hoogteverschillen tpv de Kruisvaart Bron: TeamV

Opgetild dek: wenselijk brede groenstrook trap gecombineerd met terrassen voertuigen expeditie uit het zicht

Min 10 m Min 10 m

Opgetild dek met enkele trap: wenselijk voertuigen expeditie uit het zicht onwenselijk smalle groenstrook langs het water steile trap te dicht op het water

Opgetild dek met enkele trap: wenselijk brede groenstrook langs het water steile trap binnen bouwblok voertuigen expeditie uit het zicht

46 - SPVE - Matserterrein & Ondaatje

Afbeelding (l): Principes verbindingen tussen gebouwen Bron: TeamV

Afbeelding (r-boven): Referentiebeeld tijdelijk afsluitbaar hekwerk Bron: TeamV Afbeelding(r-onder): De inrichting buitenruimte begeleidt wandelaars en fietsers op een heldere overzichtelijke wijze Bron: TeamV

SPVE - Matserterrein & Ondaatje - 47

Afbeelding (l): Referentiebeeld natuurlijke en duurzame materialisatie Bron: TeamV Afbeelding (r): Referentiebeeld PV-panelen op gevels onderdeel van architectuur Bron: TeamV

Afbeelding (r): Referentiebeeld PV-panelen op daken Bron: TeamV

4.8.3 Verduurzamen (Matser en Ondaatje) Naast aandacht voor de impact op de directe omgeving op de korte termijn heeft de ontwikkeling ook toekomstwaarde op de langere termijn. We bouwen immers voor een lange termijn maar weten niet hoe de toekomst er uit zal zien. Verduurzamen en de mogelijkheid tot veranderen is daarom van groot belang bij het ontwerp. Randvoorwaarden • De architectuur kent een natuurlijke en duurzame materialisatie, met bijvoorbeeld hout; • De hoger gelegen daken worden voornamelijk gebruikt voor energieopwekking. Installaties worden in de gebouwen geïntegreerd en worden zeer beperkt geplaatst op daken waar veel mensen op uitkijken; • De installaties op het dak steken max.

1m boven de dakrand en zijn niet zichtbaar vanaf het maaiveldniveau; • Bij PV-panelen op het dak en/of in de gevel dienen deze meeontworpen te worden en maken onderdeel uit van de architectuur; • Bovengrondse, bebouwde nutsvoorzieningen, trafo’s en telecomkasten (en andere gelijksoortige voorzieningen) worden geïntegreerd in het plan en liggen altijd binnen de rooilijn; • Deuren naar utilitaire voorzieningen zijn mee-ontworpen binnen de architectuur van het gebouw (zelfde detaillering, materialisering en maatvoering); • Levensduur gestuurde materiaalkeuze: materialen met een lange levensduur belasten het milieu het minst en zijn duurzaam als ook aandacht wordt besteed aan mogelijkheden voor circulair hergebruik. Bij korte en middellange levensduur wordt gekozen voor een biobased materiaal zoals hout of circulair materiaal: gerecycled of een eenvoudig her te gebruiken materiaal; • De materiaalkeuze en detaillering van de gevels is gericht op het mooi verouderen van het gevelmateriaal en het voorkomen van vervuiling in de loop der tijd.

48 - SPVE - Matserterrein & Ondaatje

Afbeelding: Referentie van vegroening van gebouwen Bron: TeamV

Matser • Deuren vormen geen lange dichte plinten Maak gebruik van duurzame en circulaire materialen en technieken en laat deze zo mogelijk ook zien; • Programmeer duurzaam en flexibel, waarbij het veranderen van met name werken naar wonen niet onmogelijk wordt gemaakt; • De onderste lagen van de stedelijke laag moeten een dusdanige constructieve structuur en verdiepingshoogte hebben dat verblijf, werken en commerciële functies uitwisselbaar zijn; • Een demontabele en aanpasbare structuur en indeling moet het mogelijk maken in de toekomst steeds aan te kunnen sluiten op mogelijke transformaties, ruimtelijk en functioneel.

4.9 Groen en ecologie (Matser en Ondaatje)

Om te komen tot een kwalitatief hoogwaardig groensysteem dat bijdraagt aan de bescherming en ontwikkeling van de levenskwaliteit zijn de volgende uitganspunten van belang: • Het versterken en ontwikkelen van de stedelijke hoofdgroenstructuur; • Versterken van de biodiversiteit door leefgebied te ontwikkelen voor vijf doelsoorten; • Investeren in de groenstructuur door straten te vergroenen; • Groen tenzij principe, alleen verharding toepassen waar nodig. Groen en ecologie Er wordt natuurinclusief gebouwd. • Het groen dient geschikt te zijn als leefgebied voor de doelsoorten huismus, vleermuizen, gierzwaluw en wilde bijen en vlinders. De benodigde onderdelen voor een leefgebied voor een doelsoort mag verdeeld worden over verschillende groene onderdelen binnen de plangrenzen. Uitgangspunt is Diervriendelijk bouwen. Dit betekent dat er minimaal een ingebouwde verblijfsplaats voor een huismus, gierzwaluw en de gewone dwergvleermuis per 75m2 BVO wordt toegepast bij alle gebouwen. Bij voorkeur wordt gebruik gemaakt van maatwerk, open spouwmuur, eerste drie dakpannen toegankelijk

SPVE - Matserterrein & Ondaatje - 49

• • • •

maken of boeiboorden geschikt maken etc. De positie en type verblijfplaatsen dienen te voldoen aan de voorwaarden voor diervriendelijk bouwen (zie bijlage) en te worden afgestemd met de stadsecoloog van de gemeente; Minimaal 40% van de daken worden groene daken, waarvan de helft kruidendak eventueel gecombineerd met zonnepanelen; Alle blinde muren en gevels grenzend aan het publieke gebied op de begane grond en verhoogd maaiveld worden zo mogelijk bedekt met (klim)planten, minimaal 30% van de gevels en muren; Het groen op daken, gevels en binnentuin/hofjes is ecologisch verbonden en staat in directe relatie tot de verblijfsplekken voor vogels en vleermuizen die in de gevels worden aangebracht; 1 boom per woning is een ambitie, dus wens.

Het Dichtersplein en de Binnentuin worden biodivers ingericht. • De beplanting is gevarieerd en bestaat voor minstens 60% uit inheemse soorten; • Er wordt gelaagde beplanting aangebracht. Niet alleen gras en bomen, maar ook struiken; • Eventuele afscheidingen bestaan uit gemengde hagen. Het voorplein en de hofjes worden natuurvriendelijk ingericht. • Gebruik vleermuisvriendelijke verlichting. Ontzie voornamelijk de groenstroken en de gevel waarop vleermuiskasten aangebracht worden; • Waar van toepassing is het groen toegankelijk voor de egel (geen ondoordringbare afscheidingen, geen verhoogd groen); • Voor de inrichting van de openbare ruimte geldt het principe: Groen, tenzij. Maximaal 40% van de openbare ruimte is verhard; • Nieuwe grasvelden worden zoveel mogelijk bloemrijke extensief gemaaide grasvelden.

Groene verbinding langs de Kruisvaart. • De verbinding wordt versterkt door inheemse struiken en klimplanten te planten; • Er worden natuurvriendelijke oevers ontwikkeld. Over de gehele lengte worden waterplanten met schuilmogelijkheden voor vissen en insecten aangelegd. Klimaat • Er is een ruime, groene en koele plek in of aansluitend aan het plangebied met voldoende schaduw (door bomen), zitgelegenheid en toegankelijkheid; • Het project draagt bij aan 40% groenbedekking (incl. boomkronen en groen daken) in elke buurt als ondergrens voor het klimaatbestendig maken van de stad; • Het project draagt bij aan de realisatie van 40% schaduw op doorgaande fiets- en wandelroutes en 30% schaduw op overige routes; • Het project voldoet aan de minimale eis van 75m2 openbaar groen per huishouden in de stad. Dit betekend 34m2 op buurt niveau en 17m2 binnen het project. Bomen • Een bomeninventarisatie moet worden uitgevoerd; • Voor de bomen waarbij kappen is bedacht dient een afwegingskader opgeleverd te worden; • De nieuwe bomen zijn aantrekkelijk voor mens en dier. De bomen dienen op de lijst van ecologisch waardevolle bomen te staan; • De bestaande bomen worden zoveel mogelijk gehandhaafd. Indien het kappen van de bomen noodzakelijk is, vindt compensatie plaats binnen het plangebied.

Indien verplaatsing van een boom noodzakelijk én mogelijk is, wordt een nieuwe locatie gevonden binnen het plangebied.

50 - SPVE - Matserterrein & Ondaatje

Hoofdstuk 5 Onderzoek en haalbaarheid (Matser) Tabel: Vigerende Geluidsnormen [1] Geluidbelastingen voor wegverkeer Wet geluidhinder (van toepassing op plandeel B) zijn weergegeven exclusief aftrek omdat de ambitiewaarde vanuit gezondheid logischerwijs geen rekening houdt met het toekomstig stiller worden van het autoverkeer.

Dit hoofdstuk is specifiek voor het plandeel Matserterrein. Voor dit plandeel moet nog een Stedenbouwkundig Plan en nieuw omgevingsplan worden vastgesteld. De onderzoeken en randvoorwaarden uit dit hoofdstuk hebben daar betrekking op.

het zo generiek mogelijk weer te geven. Een belangrijk verschil is dat onder de Omgevingswet alle wegen bij elkaar worden gezien als één geluidsbron terwijl de Wet geluidhinder per weg geldt en 30 kilometerwegen uitgezonderd zijn.

Voor het plandeel Ondaatje is al een recent omgevingsplan vastgesteld (nog niet onherroepelijk) en dit wordt verder uitgewerkt in een bouwenvelop.

Geluid – (spoor)wegen Geluid – nieuwe woningen In de wet- en regelgeving worden voor zowel wegverkeer als spoorwegverkeer normen gesteld voor nieuwe woningen. Dit gebeurt middels een standaardwaarde en een maximale waarde. Een geluidbelasting onder de standaardwaarde is zonder meer toelaatbaar, boven de maximale waarde is de bestemming wonen niet mogelijk. Tussen de standaardwaarde en de maximale waarde is een afweging mogelijk. Om deze afweging te kunnen maken heeft de gemeente beleid opgesteld. Kort gezegd is de essentie van het beleid dat een hogere geluidbelasting dan de standaardwaarde kan indien iedere woning beschikt over een luwe zijde (geluidbelasting niet boven de standaardwaarde); 30% van de verblijfsruimten aan deze luwe zijde en de buitenruimte bij voorkeur aan de luwe zijde maar zeker niet op een plek met meer dan 5 dB boven de standaardwaarde. Deze voorwaarden zijn

5.1 Geluidhinder

Eind 2019 is de Nota Volksgezondheid (‘Gezondheid voor Iedereen’ Volksgezondheidbeleid 2019-2023) vastgesteld. Een van de speerpunten van deze nota is ‘Gezonde leefomgeving’. In een gezonde leefomgeving is de druk op de gezondheid zo laag mogelijk. Ook geluid heeft invloed op de gezondheid van mensen. We werken daarom toe naar normen die op gezondheid zijn gebaseerd. Concreet vertaalt zich dit bijvoorbeeld in een lokale ambitiewaarde van 63 dB (zonder aftrek) voor nieuwe situaties langs wegen en spoorwegen. Ook zorgen we dat nieuwe ontwikkelingen zoals woningen niet leiden tot een hogere druk op gezondheid door bijvoorbeeld een slechtere geluidskwaliteit. Als dat toch zo is, dan compenseren we de extra druk door aanvullende maatregelen (luwe zijde). De kaderstelling wordt naast de Nota Gezondheid voor Iedereen gevormd door de Omgevingswet, de Wet geluidhinder, de Wet ruimtelijke ordening en de Geluidnota Utrecht. In onderhavig plan is sprake van de bijzondere situatie dat voor plandeel B (Ondaatje) reeds een bestemmingsplan is vastgesteld en voor het overige deel van het gebied de planologische besluitvorming nog dient te geschieden. Het bijzondere zit hem erin dat voor plandeel B de Wet geluidhinder en de Wet ruimtelijke ordening als wettelijk kader gelden en voor het overige deel de Omgevingswet. In beide gevallen geldt daarnaast het lokale geluidsbeleid.

Dit beleid is opgesteld voor de Wet geluidhinder maar zal separaat omgezet gaan worden t.b.v. de Omgevingswet. Ondanks deze verschillen is getracht om

SPVE - Matserterrein & Ondaatje - 51

Afbeelding: Zone hulpwarmtecentrale Nicolas Beetsstraat

een compensatie met het oog op de gezondheid om te bouwen op een locatie met een hogere geluidbelasting. De ambitie van Utrecht met betrekking tot gezonde verstedelijking is hoger dan de wettelijke normen (dus lagere getallen). Rond en door het plangebied liggen spoorwegen; busbanen (Valeriusbaan onder de Rabotraverse en de Dichtersbaan) en diverse wegen (o.a. Croeselaan, van Zijstweg en Jan van Foreeststraat) die hun invloed hebben op de mogelijkheid of de wijze waarop toedeling van functies aan locaties kan plaats vinden. Geluid – wijziging van wegen Advies is dan om de wijziging van wegen, bijvoorbeeld de Jan van Foreeststraat, dusdanig vorm te geven dat er geen negatieve effecten voor bestaande woningen zullen zijn. Instrumenten die hierbij een rol kunnen spelen zijn: wegontwerp, snelheid, wegdek (geen gebakken klinkers maar juist asfalt of bij 30 km/uur stille klinkers) en groen in het profiel, maar ook de keuze voor het programma en of ontsluiting van het gebied en of parkeergarage kunnen hierbij een rol spelen. Geluid – effect van plan op zijn omgeving Onder de Omgevingswet is het een verplichting dat de effecten van een plan op de omgeving (grof gezegd het effect op de wegen in de omgeving) worden onderzocht.

Als de geluidbelasting elders toeneemt met meer dan 1.5 dB én als de geluidbelasting onder de maximale waarde van 70 dB blijft zijn ook voor die woningen geluidsisolerende maatregelen (ten laste van het project/omgevingsplan) verplicht als de binnenniveaus worden overschreden. Bij een geluidbelasting van meer dan 70 dB is geen sprake van een juiste toedeling van functies aan locaties en kán het initiatief simpelweg niet met die verkeersafwikkeling.

Een overweging kan het zijn om vroegtijdig de verkeersgeneratie van het plan af te stemmen op de beschikbare milieucapaciteit van de omliggende wegen. Geluid – Industrielawaai Direct aan de overzijde van het spooremplacement bevindt zich een bedrijfsterrein dat gezoneerd is op grond van de Wet geluidhinder vanwege de daar gelegen Hulpwarmtecentrale ‘Nicolaas Beets’. Dit is een bestemming die geldt als een grote lawaaimaker. De geluidszone hiervan ligt deels over het spoor en ook over de Dichtersbaan en deels over de Jan van Foreeststraat tot de noordoostrand van de Reviusstraat (zie afbeelding). In de nieuwe Omgevingswet is de geluidszone vervangen door een (wettelijk te bepalen) aandachtsgebied . Van dat andachtsgebied

52 - SPVE - Matserterrein & Ondaatje

is de omvang thans nog niet bekend evenzo is nog niet bekend wanneer het aandachtsgebied wordt vastgelegd. Als er overlap met de zone of het aandachtsgebied is, zal voor een woonbestemming of andere geluidsgevoelige bestemming daarbinnen geluidsonderzoek nodig zijn. Bij overschrijding van de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A) is onder de huidige wetgeving een hogere waarde procedure nodig en onder de Omgevingswet een afweging. De maximale geluidbelasting bedraagt 55 dB(A). Een belemmering wordt hiervan niet verwacht, omdat aan de buitenrand van de zone de geluidbelasting, ook op grotere hoogtes, normaliter betrekkelijk laag zal zijn.

Geluid – installaties / bedrijvigheid Kantoren in de omgeving en in het plangebied zelf maken gebruik van installaties voor luchtbehandeling en verwarming/koeling. Meestal bevinden die zich op het dak of de bovenste verdieping, al of niet inpandig of omgeven door geluidsschermen. Kantoren gelden als functiemengingsbedrijven zodat het uitgangspunt is dat woonbestemmingen normaliter op korte afstand inpasbaar zijn. Toch is het aan te bevelen om nader onderzoek te doen naar geluid van zowel in de omgeving aanwezige installaties van kantoren zoals de Rabo als ook de nieuw aan te leggen installaties.

Geluid – bedrijven en milieuzonering Voor geluid van bedrijven en bedrijfsmatige activiteiten hanteert de gemeente Utrecht de beoordelingssystematiek van de VNG-publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering’ aangevuld met het Utrechtse geluidsbeleid. Daarbij worden richtafstanden in acht genomen die afhangen van de zwaarte van de bedrijfsbestemming. Bij lichte bedrijvigheid zoals kantoren, horeca en detailhandel is menging met de woonbestemming verantwoord en hoeft geen afstand te worden aangehouden (bedrijven op de lijst van functiemenging).

Een belangrijke bedrijfsmatige activiteit betreft het spooremplacement (richtafstand 300 m). Dit geldt met name (maar niet alleen) voor het plangebied dat hier direct naast ligt. Voor woonbestemmingen is geluidsonderzoek nodig.

Geluid – parkeergarage Het geluid van parkeerbewegingen op het terrein van de naastgelegen Rabobank, zowel buiten als inpandig, speelt bij de planontwikkeling een rol en moet tijdig worden onderzocht. Dat geldt ook voor (nieuwe) parkeervoorzieningen voor zover die binnen het plangebied komen. Onderzoek hiernaar is nodig, omdat dit gevolgen kan hebben voor de mogelijkheid om geluidgevoelige functies aan locaties toe te kunnen delen of onder welke condities dit mogelijk is (of welke maximale omvang van de parkeervoorziening mogelijk is, etc.).

Tussen het spoor en de planlocatie ligt momenteel een busbuffer (richtafstand 100 m) die ook moet worden betrokken in het geluidsonderzoek. Evenzo moet goed gekeken worden of eventuele terrassen (stemgeluid), evenementenlocaties en (buiten)horeca inpasbaar zijn. Geluid – randvoorwaarden nieuwe woningen Nieuwe woningen dienen in Utrecht de beschikking te hebben over een geluidsluwe gevel. Op deze luwe gevel mag de geluidbelasting niet hoger zijn dan de standaardwaarde. Aan deze luwe gevel liggen per woning tenminste 30% van de verblijfsruimten. Vanuit gezondheidsoogpunt zijn dit bij voorkeur de slaapkamers. Verder geldt dat de buitenruimte van een woning is gelegen aan deze luwe gevel of, als het niet anders kan, aan een gevel waar de geluidbelasting niet meer dan 5 dB hoger is dan de standaardwaarde. Vanwege deze voorwaarden is het niet wenselijk om op geluidbelaste locaties eenzijdige woningen te projecteren. Zeker als de geluidbelasting

SPVE - Matserterrein & Ondaatje - 53

5 dB of meer boven de standaardwaarde is zorgt dit voor enorme problemen of ingrijpende (veelal niet fraaie, praktische, dure en wenselijke) oplossingen. Bij geluidbelastingen tot 5 dB boven de standaardwaarde is een luwe gevel vaak wel te organiseren met extra afscherming bij de buitenruimten (verhoogde gesloten borstwering, een inpandige buitenruimte of zelfs een afsluitbare buitenruimte). Vanuit dit perspectief is het ook minder logisch om in de zone(s) direct gericht op het spoor of Croeselaan woningen te projecteren; zeker eenzijdige woningen.

gezondheidsrisico’s, waarvoor de overheid medeverantwoordelijk wordt gehouden.

Bij de planvorming zal aangetoond moeten worden dat iedere woning in het plan bij voorkeur voldoet aan de ambitiewaarde, maar tenminste aan de maximale waarde en beschikt over een luwe gevel. Gezien de oriëntatie van het plangebied in combinatie met de gewenste dichtheid is het creëren van de benodigde luwe zijde voor iedere woning de grootste uitdaging. Uitkomst van het onderzoek kan of invloed hebben op de morfologische structuur, het toewijzen van functies aan locaties of zorgen voor aanpassing van het gebouwontwerp. Het kan de vorming van het plan nadrukkelijk mede bepalen. Om die reden is het juist van belang om onderzoek hierna vroeg in het planproces uit te laten voeren en niet alleen te zien als “formele stap” later in het planproces.

Het plan moet worden getoetst aan de Wet Milieubeheer. Artikel 5.16 van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) geeft een opsomming van de bevoegdheden waarbij luchtkwaliteitseisen een directe rol spelen, zoals bij bestemmingsplannen. Een bestemmingsplan kan worden vastgesteld indien: • Aannemelijk is gemaakt dat geen sprake is vaneen feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde; • Een project – al dan niet per saldo – niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit; • Aannemelijk is gemaakt dat de ontwikkelingen niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan de concentratie PM10 (fijn stof) en NO2 (stikstofdioxide) inde buitenlucht; • Het voorgenomen besluit is genoemd of is niet in strijd is met het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

Verder is het ook van belang om een nieuw gebied groen (horizontaal en verticaal) in te richten omdat dat de geluidskwaliteit ten goede komt. Er is dan minder last van “reflecties/galm” van geluid van zowel de “wettelijke” geluidsbronnen als de bijdragen van mensen in de (openbare) ruimte.

5.2 Luchtkwaliteit

Een gezonde en veilige leefomgeving heeft een goede luchtkwaliteit. Een ongezond milieu bepaalt gemiddeld 6% van de totale ziektelast in Nederland. Na roken (13%) levert het de belangrijkste bijdrage aan de ziektelast. Ter vergelijking: te veel eten (overgewicht) veroorzaakt 5% van de ziektelast en te weinig bewegen 3,5%. Maar anders dan bij de risico’s van de eigen leefstijl gaat het bij milieuverontreiniging om onvrijwillige

De luchtkwaliteit beïnvloedt in belangrijke mate de kwaliteit van de woonen leefomgeving. Bij lucht gaat het om de aanwezigheid van verontreinigende stoffen in de buitenlucht. Wegverkeer is, samen met de achtergrondconcentratie in Utrecht, in belangrijke mate bepalend voor de luchtkwaliteit. Door het plan neemt de intensiteit van het wegverkeer in de omgeving van het plangebied toe.

Er dient aangetoond worden of op grond van artikel 5.16, lid 1 onder (a, b, c, en/of d) van de Wet milieubeheer luchtkwaliteitseisen geen belemmering vormen voor de uitvoering van het plan. Daarbij dient ook gekeken te worden naar het behalen van de WHO-advieswaarden, omdat de gemeenteraad het College (motie 2015-78) heeft opgedragen om te streven naar het behalen van de WHO-advieswaarden (2015) en de luchtkwaliteit voortdurend te verbeteren.

54 - SPVE - Matserterrein & Ondaatje

Gelet op de omvang van de ontwikkeling, alsmede de netto verkeersaantrekkende werking, kan worden aangenomen dat de ontwikkeling aanvaard¬baar is uit het oogpunt van luchtkwaliteit.

Het plan bevindt zich niet binnen de maatgevende risicocontour of een plasbrandaandachtsgebied. Aan deze minimale afstandsbepalingen wordt dus voldaan. Wel dient het groepsrisico te worden verantwoord.

5.3 Externe veiligheid

Bij uitwerking van het plan zal de hoogte van het groepsrisico middels een analyse inzichtelijk moeten worden gemaakt, dit is onderdeel van de zogenaamde verantwoording.

5.3.1 Groepsrisico Het werken met, de opslag en het transport van gevaarlijke stoffen leidt tot veiligheidsrisico’s vooromwonenden, bedrijven en passanten. Om deze risico’s te beheersen worden in bestemmingsplannen de relaties tussen deze activiteiten en hun omgeving conform wet- en regelgeving verantwoord en vastgelegd. Daartoe moeten in de eerste plaats risicobronnen geïnventariseerd worden. Vervolgens wordt een toets uitgevoerd aan de betreffende wet- en regelgeving. Het plangebied bevindt zich binnen het invloedsgebied van het doorgaande spoor waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. In de omgeving bevinden zich geen buisleidingen of inrichtingen met gevaarlijke stoffen die vanuit oogpunt van externe veiligheid relevant zijn voor de realisatie van de plannen. De normen en richtlijnen voor externe veiligheid zijn onder andere vastgelegd in het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt; voor transport over weg, spoor en water). Het Bevt geeft antwoord op vragen hoe om te gaan met ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van transportroutes. In het Bevt staan twee soorten risico’s beschreven waarop normen en richtlijnen van toepassing zijn. Het betreft het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Naast risiconormeringen kent het Bevt tevens een extra afstandsbepaling, het zogenaamde plasbrandaandachtsgebied.

Voor dit plasbrandaandachtsgebied geldt een motivatieplicht indien bebouwing gewenst is. Indien nieuwe bebouwing wordt gerealiseerd moet deze aan extra brandveiligheidseisen volgens het Bouwbesluit voldoen.

De maatgevende scenario’s voor het gebied door het transport zijn brand en onbedoeld vrijkomen van giftige (of schadelijke) stoffen. In geval van brand (op het spoor) is het belangrijk dat personen van het spoor af kunnen vluchten/het gebouw verlaten. Het is daarom belangrijk ook aan de zijde gericht van het spoor af (nood) uitgangen aanwezig zijn. Mochten er schadelijke of giftige stoffen vrijkomen, is het belangrijk dat personen (zo lang mogelijk) veilig in het gebouw kunnen schuilen. Het is daarom belangrijk dat in het gebouw, of delen hiervan, de mechanische ventilatie kan worden gesloten en de bediening in geval van een dreigende ramp goed kan worden bereikt. 5.3.2 Buisleidingen In en nabij het plangebied bevinden zich geen buisleidingen die van belang zijn in het kader van de externe veiligheid. 5.3.3 Risicobedrijven In en nabij het plangebied is op dit moment geen sprake van (toekomstige) risicobedrijven.

5.4 Bodem en ondergrond

Wettelijk kader en beleid Landelijke wetgeving is gericht op zorgvuldig gebruik van de bodem en ondergrond zonder risico’s voor mens en milieu. Dit is vastgelegd in de

SPVE - Matserterrein & Ondaatje - 55

Afbeelding: Overzicht verontreinigingscontour (grondwater)

Structuurvisie Ondergrond (2018) en de Kamerbrief ‘Water en bodem Sturend’ (2022). De Utrechtse nota bodembeheer 2017-2027 en het Gebiedsplan gebiedsgericht grondwaterbeheer (2015) geven de kaders voor grondverzet en gebruik van het grondwater. Het bodembeleid gaat uit van: • Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen; • Bij graafwerkzaamheden of (nieuw)bouw op gevallen van bodemverontreiniging zijn saneringsmaatregelen noodzakelijk. Tevens is sanering nodig als er sprake is van risico’s voor de volksgezondheid en het milieu; • Bij hergebruik van grond gelden de (toepassings)eisen uit de Nota bodembeheer 2017-2027, voor het plangebied is dit kwaliteit wonen; • Om te bepalen of het terrein geschikt is voor het toekomstig gebruik moet er inzicht zijn in de bodemkwaliteiten. • De beschikbare ondergrondse ruimte moet zo effectief mogelijk worden gebruikt, waar mogelijk door combinaties van (onder- en bovengrondse) functies en opgaven. • Bij grondwateronttrekkingen voor bouw of bodemenergie moet rekening gehouden worden met de kwaliteit van het grondwater en nabijgelegen grondwateronttrekkingen en bodemenergiesystemen. 5.4.1 Bodemkwaliteit Wettelijk kader en beleid De wet bodembescherming 1986) bevat het wettelijk kader voor het bodembeleid. Op 1 januari 2006 is de Wet Bodembescherming gewijzigd (artikel 46 Besluit financiële bepalingen bodemsanering).

Sinds 1 mei 2006 geldt de Circulaire Bodemsanering 2006 (Staatscourant 2006, 83, pagina 34). De Circulaire is daarna een aantal keer aangepast (in 2008, 2009, 2012 en 2013). In de Circulaire staat de uitwerking van het saneringscriterium.