SPVE Matserterrein en Ondaatje
Tekst van het document
Matserterrein en Ondaatje aan de Croeselaan Stedenbouwkundig programma van eisen 16 mei 2024
Utrecht.nl
Colofon Projectgroep Gemeente Utrecht: Greetje de Jager, Stedenbouw Koen Hezemans, Stedenbouw Lars Kerssens, Stedenbouw Jona Geers, Landschap Meta Albers, Duurzaamheid Ruud Koch, Water en klimaatadaptatie Arno van Rijssen, Gebiedseconoom Remco van Essen, Vastgoedadviseur Elger Niemendal, Luchtkwaliteit Hans van Dijkhuizen, Geluid Cees Verbokkem, Mobiliteit Ellen Peeters, Gezonde leefomgeving Tonia Koops, Groen Pascalle Dekker, Ecologie Kees Verschoor, Wonen Ruud Nijveld, Gezonde werkomgeving Doesjka ten Klooster, Ondergrond Alex Ooievaar, Bodem Paul Manten, Kabels en Leidingen Lione du Pied, Archeologie Erik Ader, Externe Veiligheid Wesley Zwarts, Projectmanager Jan Greeven, Projectmanager Rabobank: Laurens van Gilst, Wilma Kreikamp,
Programmamanagement Facilities Liaisonmanager Facilities
Adviseurs Rabobank: Renzo Veenstra Irene Horvers, Do Janne Vermeulen,
Stedenbouwkundige, RRog Architect, Team V Architectuur Architect, Team V Architectuur
Opdrachtgever Leen de Wit, Gebiedsregisseur Opgave Centrum, gemeente Utrecht Angelique Suijkerbuijk, Hoofd Facilities, Rabobank Grafische realisatie Lars Kerssens, Greetje de Jager,
Stedenbouw, gemeente Utrecht Stedenbouw, gemeente Utrecht
Foto voorkant Monique van Dongen, Levitt-communicatie.nl Versiedatum 16 mei 2024 Bestuurlijke besluitvorming Akkoord Directie Rabobank 5 maart 2024 College: XXX Gemeenteraad: XXX
SPVE - Matserterrein & Ondaatje - 3
Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding
4
Hoofdstuk 2 Bestaande situatie
6
1.1 Gezamenlijk Stedenbouwkundig Programma van Eisen 1.2 Doel 1.3 Plangebied Matserterrein en Ondaatje 1.4 Leeswijzer 2.1 De omgeving van het plangebied 2.2 Beleidskaders voor het gebied 2.3 Bestemmingsplannen 2.4 Cultuurhistorische analyse 2.5 Ruimtelijk-functionele analyse 2.6 Verkeersontsluiting
Hoofdstuk 3 Uitgangspunten
3.1 De opgave: gezond stedelijk leven voor iedereen 3.2 De ambities voor het plangebied 3.3 Integraliteit op de thema’s 3.4 Thema Mobiliteit 3.5 Thema Duurzaamheid en groen
Hoofdstuk 4 Ruimtelijk kader
4.1 Betekenisvolle Promenade 4.2 Karaktervolle randen 4.3 Samenhangende wijkdelen 4.4 Samenspel van bouwhoogtes 4.5 Attractieve programma’s 4.6 Flexibel & toekomstvast 4.7 Gestapelde mobiliteit 4.8 Architectuur & beeldkwaliteit 4.9 Groen en ecologie
Hoofdstuk 5 Onderzoek en haalbaarheid (Matser)
50
Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid (Matser)
70
12 12 14 16 18
Hoofdstuk 7 Proces en vervolgtraject
72
26
Hoofdstuk 8 Bronnen
74
4 4 4 5
6 7 7 9 10 11
12
28 29 32 33 35 36 37 38 48
5.1 Geluidhinder 5.2 Luchtkwaliteit 5.3 Externe veiligheid 5.4 Bodem en ondergrond 5.5 Klimaatadaptatie en Wateropgave 5.6 Trillingen 5.7 Groen en ecologie
6.1 Economische uitvoerbaarheid en financiële haalbaarheid 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid: samenwerking en participatie 6.3 Technische uitvoerbaarheid 7.1 Planproces 7.2 Planologisch juridisch proces 7.3 Participatieproces 7.4 Streefplanning en mijlpalen
50 53 54 54 64 67 67 70 70 70 71 72 72 72 73
4 - SPVE - Matserterrein & Ondaatje
Hoofdstuk 1 Inleiding Voor het zogenaamde Matserterrein aan de Croeselaan 28-34 heeft de Coöperatieve Rabobank U.A. (hierna: Rabobank) het initiatief genomen voor een herontwikkeling van de betreffende locatie met een mix van kantoren en woningen. De gemeente Utrecht heeft het voornemen om op de hoek van de Jan van Foreeststraat en de Croeselaan een woongebouw te realiseren met maximaal 60 appartementen en een plintfunctie met daarin een publieke functie van ca. 350 m².
wonen, voorzieningen, uitstraling van het gebied, functiemenging, openbare ruimte, groen en verbinding met het stedelijk netwerk.
Beide ontwikkelingen bieden een goede mogelijkheid om bij te dragen aan een belangrijke ambitie van de gemeente: het creëren van één centrum door verbindingen te maken tussen het historische centrum aan de oostzijde van het spoor en het ‘nieuwe’ centrumgebied aan de westzijde van het spoor.
De locatie Matserterrein en Ondaatje zijn ontwikkelingen die kunnen bijdragen aan de gezonde verstedelijking van Utrecht. In dit SPvE worden de ruimtelijke en functionele ambities en randvoorwaarden beschreven waaraan de verdere uitwerking van het Matserterrein door Rabobank en Ondaatje door de gemeente moeten voldoen. Voor het Matserterrein zal een nieuw omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan) nodig zijn, terwijl voor Ondaatje een bestemmingsplan al is vastgesteld. Een uitgewerkte beschrijving van het vervolgproces en de bijbehorende planning treft u in hoofdstuk 7.
1.1 Gezamenlijk Stedenbouwkundig Programma van Eisen
Op 28 maart 2019 besloot de raad tot het opstellen van een Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) voor de locatie Matserterrein, inclusief de gemeentelijke locatie op de hoek CroeselaanJan van Foreeststraat, op de kop van het Matserterrein. Ook besloot de raad dat er maatwerk nodig is voor verhuizing van de bewoners van een aantal te slopen huurwoningen aan de Croeselaan. Met de vaststelling van het bestemmingsplan Beurskwartier[1] (op 25 november 2021) heeft de gemeenteraad besloten om op deze locatie een appartementengebouw te ontwikkelen. Dit gemeentelijk deel van het plangebied wordt verder aangeduid als Ondaatje. [1] Via www.ruimtelijkeplannen.nl kan het bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Beurskwartier 1’ worden opgezocht. Hier zijn de bijbehorende documenten (inclusief raadsbesluiten) ook terug te vinden. Gemeente en Rabobank stelden dit SPvE voor het Matserterrein en Ondaatje samen op. Hierdoor wordt de basis gelegd voor een integrale en goed op elkaar afgestemde gebiedsontwikkeling. Onderwerpen waar in samenhang naar is gekeken zijn bijvoorbeeld: ruimte voor werken en
Om deze ontwikkeling mogelijk te maken is eind 2020 een Intentiedocument met bijbehorende overeenkomst door beide partijen getekend.
1.2 Doel
1.3 Plangebied Matserterrein en Ondaatje
Het plangebied ligt tussen het hoofdkantoor van de Rabobank aan de Croeselaan en de Dichterswijk. De Jan van Foreeststraat, de Croeselaan, de Valeriusbaan en de Kruisvaart begrenzen het plangebied. Het plangebied bestaat uit twee delen: het Matserterrein en Ondaatje. Het Matserterrein is eigendom van Rabobank en ligt aan de Croeselaan 28-34 te Utrecht. De naam van het terrein verwijst naar de vorige eigenaar van de grond, projectontwikkelaar Johan Matser. Voorheen was op deze locatie het hoofdkantoor van de Regionale Energiemaatschappij Utrecht (REMU) gevestigd. Op deze locatie wil Rabobank het bestaande auditorium slopen en nieuwbouw realiseren voor een verdere centralisatie van haar vastgoed. Het gebouw Zilver wordt gerenoveerd en de parkeerplaatsen overkluist, zodat hierboven nieuwbouw kan worden gerealiseerd. Langs de Jan van Foreeststraat is woningbouw voorzien.
SPVE - Matserterrein & Ondaatje - 5
Afbeelding: Bestaande situatie, luchtfoto Bron: Gemeente Utrecht
De locatie Ondaatje is eigendom van de Gemeente Utrecht en ligt aan de westzijde van het terrein, op de kop van het Matserterrein. Hier wil de gemeente een woongebouw realiseren. De naam Ondaatje is bedacht door toekomstige bewoners en overgenomen door de gemeente. De naam verwijst naar de patriottenleider Quint Ondaatje, een rechtenstudent die een belangrijke rol speelde bij de totstandkoming van een revolutionaire, democratische bestuursvorm in het Utrecht van 1786.
1.4 Leeswijzer
Voor het plangebied Ondaatje is al een bestemmingsplan vastgesteld, dat geldt als uitgangspunt voor het te realiseren programma. Dit SPvE is voor de bouwenvelop van Ondaatje vooral van belang om de samenhang met het hele plangebied vast te leggen, dus de stedenbouwkundige uitgangspunten, raakvlakken, doorwaadbaarheid en samenhang van gebouwen (architectonisch ensemble, beeldkwaliteit).
Matserterrein (voor Ondaatje wordt dit vastgelegd in een bouwenvelop). In dit hoofdstuk staat ook een beschrijving van de manier waarop de stad betrokken is geweest bij het tot stand komen van dit SPvE (participatie) en op welke manier deze inbreng is meegenomen in het eindproduct; • Tot slot volgt in hoofdstuk 7 een korte beschrijving van het vervolgproces voor beide plandelen. Het gaat in dit hoofdstuk onder andere over het vervolg van het participatietraject, het planologisch juridisch proces en de (streef)planning. Aan het eind van het document zijn de relevante beleidskaders, overige bronnen en bijlagen benoemd.
Auditorium
Dit SPvE is als volgt opgebouwd: • •
• •
•
Hoofdstuk 2 beschrijft de huidige situatie waarbij ook de ontwikkelingen in de omgeving aan bod komen. Daarna wordt ingezoomd op het plangebied Matser en Ondaatje; Hoofdstuk 3 beschrijft de ambities voor Matser en Ondaatje die voortkomen uit de stedelijke opgave om een gezonde stad voor iedereen te zijn. In dit hoofdstuk hebben we extra aandacht voor de thema’s Mobiliteit, Duurzaamheid en Groen; Hoofdstuk 4 beschrijft het ruimtelijk (stedenbouwkundig) kader, beeldkwaliteit op hoofdlijnen en de te hanteren randvoorwaarden voor verdere uitwerking voor Matser en Ondaatje; In hoofdstuk 5 volgen de overige, meer milieutechnische randvoorwaarden die voortkomen uit het beleid van de gemeente voor het Matserterrein (voor Ondaatje zijn deze als vastgelegd in een recent omgevingsplan); Hoofdstuk 6 gaat vervolgens in op zowel de financiële als de maatschappelijk en technische uitvoerbaarheid voor het deel
Zilver Parkeerterrein
Ondaatje
6 - SPVE - Matserterrein & Ondaatje
Hoofdstuk 2 Bestaande situatie Afbeelding: Plangrens & kadastrale percelen Bron: Gemeente Utrecht
Dit hoofdstuk start met een korte beschrijving van het Stationsgebied met zijn nieuwe ontwikkelingen; zoals het Beurskwartier, de Dichterswijk, het Kruisvaartkwartier met de Kruisvaartkade en de bijbehorende ruimtelijke kaders. Daarna gaan we in op de locatie Matserterrein/Ondaatje. Er volgt een historische analyse en een ruimtelijk-functionele analyse van de locatie en de bijbehorende beleidskaders.
2.1 De omgeving van het plangebied
Het plangebied ligt op de grens van verschillende gebieden met eigen karakters. De Dichterswijk ligt ten zuiden van het plangebied. Deze wijk is herkenbaar door woningbouw uit de jaren ’30. Zo staan er voornamelijk rijwoningen met achtertuinen en een hoogte van twee tot vier lagen, veelal met kap. Ten noorden van het plangebied liggen grootschalige kantoorpanden, zoals de kantoorgebouwen van Rabobank en Rijksgebouwendienst en het Beatrixgebouw van Jaarbeurs. Ten noordwesten en westen van het plangebied wordt momenteel gemengd stedelijk gebied ontwikkeld; Beurskwartier, Lombokplein en de Merwedekanaalzone . Ten oosten van het plangebied staat een woongebouw en liggen de treinsporen. Parallel aan de sporen en de busbaan wordt de Kruisvaartkade ontwikkeld. Een woongebied met circa 600 woningen, variërend van appartementen langs het spoor tot grondgebonden woningen langs de Kruisvaart. De gemeente realiseert hier, samen met ontwikkelende partijen, een wandelroute die aansluit op de Moreelsebrug en het zogenaamde Forum: het verhoogd maaiveld rondom het Centraal Station. Nader onderzocht wordt of een Verlengd Forum kan worden gerealiseerd tot aan of tot en met het woongebouw Jan van Foreest van ontwikkelaar MidNed. De ontwikkeling van het Matserterrein kan hier dan op aansluiten met een verhoogd maaiveld.
Om het plangebied aan te laten sluiten op zijn omgeving maken we binnen het plangebied een overgang tussen de verschillende karakters van de bestaande omgeving.
SPVE - Matserterrein & Ondaatje - 7
Afbeelding: Bestemmingsplan Actualisering stationsomgeving 2014 Bron: Gemeente Utrecht
2.2 Beleidskaders voor het gebied
Utrecht bouwt in het Stationsgebied aan de duurzame en gezonde toekomst van de stad: een ontmoetingsplek voor iedereen die wil reizen, winkelen, wonen, werken en ontspannen in de dynamiek van het hart van Nederland. De historische binnenstad en het Stationsgebied worden met elkaar verbonden tot één samenhangend geheel. De ontwikkelingen in het Stationsgebied zijn al zo’n 20 jaar onderwerp van gesprek. In de afgelopen jaren zijn verschillende visies en plannen vastgesteld. Zo is er in 2015 een Toekomstvisie voor Utrecht Centrum vastgesteld. En in 2017 is de Omgevingsvisie Beurskwartier en Lombokplein door de raad vastgesteld. Thema’s als gemengd en inclusief, fijnmazig, compact en levendig, slimme mobiliteit, duurzaam, groen en gezond krijgen in deze kaders veel aandacht. In hoofdstuk 8 staan de meest relevante documenten opgesomd.
2.3 Bestemmingsplannen
In het plangebied zijn meerdere bestemmingsplannen geldend. 2.3.1 Matserterrein Op deze locatie gelden twee bestemmingsplannen: Bestemmingsplan “Chw Algemene regels over bouwen en gebruik” (vastgesteld op 30 november 2017) (hierna te noemen: het Paraplubestemmingsplan A) Bestemmingsplan “Actualisering stationsomgeving” – onherroepelijk, 16 januari 2014 Vooral het tweede bestemmingsplan is relevant voor het Matserterrein. In dit bestemmingsplan heeft het Matserterrein de ‘Enkelbestemming: Kantoor’ en de ‘dubbelbestemming: Waarde – Archeologie’ (zie Afbeelding 1). Op grond van deze planregels mag het hele Matserterrein bebouwd worden met kantoorbebouwing met de maximale bouwhoogtes van 38 meter, 23 meter en 10 meter.
8 - SPVE - Matserterrein & Ondaatje
Afbeelding: Bestemmingsplan Beurskwartier 1 Bron: Gemeente Utrecht
2.3.2 Ondaatje Voor deze locatie geldt het bestemmingsplan “Chw bestemmingsplan Beurskwartier 1” (vastgesteld juli 2021). In dit bestemmingsplan heeft Ondaatje de enkelbestemming ‘Wonen’. Er geldt een maximum van 60 woningen. Hiervan moet minimaal 50% sociale woningbouw zijn. De overige woningen worden middeldure huurwoningen. In het noordelijke deel kan, aansluitend aan de functie Verkeer - Verblijfsgebied, ruimte geboden worden aan een centrumfunctie/maatschappelijke voorziening met een bruto vloeroppervlakte van maximaal 350 m². Aan de zijde van de Jan van Foreeststraat, geldt een maximum bouwhoogte van 15 meter. Aan de noordzijde van de locatie geldt een maximum bouwhoogte van 30 meter (maximaal 9 bouwlagen). 2.3.3 Strijdigheid Om de ontwikkeling op het Matserterrein mogelijk te maken moet het planologisch-juridisch kader worden aangepast. Dit is nodig om bijvoorbeeld een grotere bouwhoogte voor het vastgoed op het Matserterrein mogelijk te maken. Ook is een bestemmingswijziging noodzakelijk om woningbouw en mogelijke andere voorzieningen te kunnen maken. In dit SPvE wordt een abstracte randvoorwaardenkaart gehanteerd, om bij verdere uitwerking voldoende flexibiliteit te hebben onder andere om kantoorvolumes om te kunnen zetten naar woningen.
Deze wijziging vindt plaats na invoering van de Omgevingswet en daarom zal na besluitvorming over dit SPvE een omgevingsplan worden opgesteld. Voor de ontwikkeling van Ondaatje is het juridisch-planologisch kader actueel en behoeft geen wijzigingen. Overigens is het nieuwe bestemmingsplan voor dit plandeel nog niet onherroepelijk (beroepsprocedure RvS).
SPVE - Matserterrein & Ondaatje - 9
Afbeelding: Niet uitgevoerde uitbreidingsplan Moreelse , 1664
2.4 Cultuurhistorische analyse
Halverwege de zeventiende eeuw werden de waterwegen van Utrecht uitgebreid buiten de stad. Er werd een grachtenstelsel - de ‘moesgrachten’ - gegraven ten westen van de stad op de locatie van het huidige Stationsgebied. Over de nieuwe watergangen konden tuinders in dit gebied hun waren naar de stad transporteren. Een van deze grachten was de Bloemgracht, die een verbinding vormde tussen Leidse Vaart en Vaartsche Rijn. Tegenwoordig heet deze gracht de Kruisvaart, die het plangebied aan de oostzijde begrenst. Het grachtenstelsel bood ook structuur aan de latere stadsuitleg. Hendrik Moreelse, burgemeester van Utrecht, wilde de economie van Utrecht stimuleren met een uitbreidingsplan. De ontwikkeling betekende bijna een verdubbeling van de stad Utrecht in 1664. De plannen werden niet uitgevoerd en de grachten bleven in gebruik als moesgrachten voor de tuinders. In 1843 kreeg Utrecht zijn eerste station ten westen van de stad. Deze plek stond bekend als de Floraboomgaard. Hier lag een klein kerkhof en een park. De bomen werden gekapt en het kerkhof geruimd om ruimte te maken voor het station. Tot 1920 lagen vooral boerderijen, tuinderijen en steenbakkerijen in de Dichterswijk. Rond 1920 is de Blekersgracht/Moesgracht gedempt en kwam er de Croeselaan voor in de plaats. Deze laan kreeg een dubbele rij bomen. Er werden grote plannen gerealiseerd voor de groeiende bevolking.
De Veilinghaven werd een nieuw knooppunt voor handel. De haven kwam te liggen tussen het Merwedekanaal en de Croeselaan. Tussen 1920 en 1930 kwam er woningbouw in de Dichterswijk op gang. Dit begon aan de oostelijke kant van de Croeselaan en breidde zich geleidelijk uit.
Een deel van de Veilinghaven aan het Merwedekanaal werd gedempt en het overgebleven stuk kreeg de bestemming wonen. In de jaren ‘70 is de rest van het Veilingterrein in gebruik genomen door de Jaarbeurs. De Rabobank vestigde zich in de tachtiger jaren aan de Croeselaan. De langgerekte, noord-zuid lopende structuren van de (vroegere) grachten zijn vandaag de dag nog terug te zien in het stratenpatroon. Het gebied had een lange tijd een waterrijk karakter wat bij de Kruisvaart nog is terug te zien.
10 - SPVE - Matserterrein & Ondaatje
m
het moment veel stedelijke vernieuwing plaatsvindt. Het plangebied ligt op de grens met enerzijds een jaren ‘30 woonwijk, de Dichterswijk, en anderzijds hoogstedelijke ruimte voor werken of ontwikkeling nabij de stationslocatie. Het plangebied ligt in een onafgemaakt overgangsgebied waar hoogstedelijke dynamiek en laagstedelijke dynamiek elkaar ontmoeten.
ru
t in
gc
en
tr u
m
ug tot het Kruisvaartkwartier ensebrhet woongebouw Jan van Foreest. Tussen el re o M beide straten ligt een groenstrook met bomen. De hoge ligging van de Jan van Foreeststraat – oplopend naar de brug over de Kruisvaart – en het brede profiel met apart fietspad zorgen ervoor dat deze straat een sterk scheidende werking heeft.
Sp
De Croeselaan, de Kruisvaart, de Valeriusbaan (busbaan) en de Jan van Foreeststraat begrenzen het plangebied. De grote stedelijke structuren rond het plangebied hebben alle een eigen ruimtelijke karakteristiek: de groene vaart Kruisvaart, de (woon)straten Jan van Foreestraat/ Asselijnstraat en de brede laan Croeselaan.
oo rb un de l
Kr
Cr
Bij Ondaatje is het profiel van de Croeselaan versmald waardoor hier de entree naar de Dichterswijk duidelijk is vormgegeven. Dit deel van de Croeselaan heeft een groene middenberm met een dubbele bomenrij. Deze middenberm wordt gebruikt als parkstrook en kent een gevarieerde beplanting waar een pad doorheen slingert.
ar
laa
va
se
ui s
oe
t
we js t Zi
Kr
str
aa
t
Dichterswijk
er
lijn
at
rti
se
ra
wa
As
t st
tk
a
es
ar
je
nv
re
va
at
Ja
o nF
uis
da
Auditorium De4. Jan van Foreeststraat en de parallelle Asselijnstraat vormen de rand van het plangebied aan de zuidzijde. De Asselijnstraat maakt deel uit van 5. gebouw Midned (woningen) de straten van Dichterswijk, terwijl de Jan van Foreeststraat toegang geeft
On
3. gebouw Zilver
g
n
De Kruisvaart begint bij de Vaartsche Rijn en verdwijnt ondergronds tussen de bebouwing van de Rabobank om uiteindelijk uit te monden in de Leidsche Rijn. De Kruisvaart met oevers zijn onderdeel van de stedelijke groenstructuur. Bij de Dichterswijk zijn de oevers van de Kruisvaart groen. Aan de kant van de woningen liggen woonboten met tuintjes. Daardoor is het contact vanaf de straat met het water beperkt. Ook is er een openbaar parkje aan de vaart. Het groen aan de spoorzijde 1. de toren ‘Verrekijker’ Rabobank heeft een meer ruig en grootschalig karakter. Ter hoogte van het 2. Spiegelgebouw plangebied is de oever grotendeels bebouwd.
Va n
Bron: TeamV
Bestaande gebouwen Het plangebied ligt in het westelijke centrumgebied van Utrecht, waar op 2.5 Ruimtelijk-functionele analyse
Fo
Afbeelding: Overzicht plangebied
h r ic
SPVE - Matserterrein & Ondaatje - 11
Afbeelding: Verkeersontsluiting plangebied
2.6 Verkeersontsluiting
Een groot deel van het plangebied is in gebruik als parkeerterrein. Het plangebied ligt in de volgende wegenstructuur: •
De Van Zijstweg komt bij het plangebied uit op de Croeselaan. De Van Zijstweg is één van de belangrijkste routes van de stad naar het station en de functies die ontsloten worden via de Croeselaan, zoals kantoren, woningen en de openbare parkeergarage Croeselaan. De Van Zijstweg is ingericht voor voetgangers en fietsers, openbaar vervoer ,auto- en vrachtverkeer; • De Croeselaan ten zuiden van de Van Zijstweg is ook een belangrijke verbinding naar het station voor voetgangers en fietsers, openbaar vervoer en autoverkeer. De Croeselaan vormt tevens de ontsluiting van de Dichterswijk. De Croeselaan is een 50 km/uur weg. Het plangebied wordt momenteel bereikt via de Croeselaan; • De Moreelsebrug verbindt het oostelijke en westelijke deel van het centrum voor fietsers en voetgangers. Deze brug maakt deel uit van een hoofdfietsroute en hoofdlooproute naar het station; • De Valeriusbaan en Dichtersbaan zijn vrijliggende busbanen en ontsluiten het busstation Jaarbeurszijde en een busbuffer; • De Jan van Foreeststraat is de toegangsweg voor het Kruisvaartkwartier en het appartementencomplex in eigendom van MidNed. De weg geeft ook toegang tot de het busstation Jaarbeurszijde en busbuffer, maar vormt niet de reguliere route voor bussen. Langs het plangebied lopen verschillende vervoersstromen, waaronder twee busbanen.
De infrastructuur die hiervoor nodig is, leidt tot een ontoegankelijk gebied voor fietsers en voetgangers aan de spoorzijde van het plangebied. De verbinding van het plangebied met de omgeving en de stad kan beter.
Valeriusbaan
Jan van Foreeststraat
Van Zijstweg
Croeselaan
12 - SPVE - Matserterrein & Ondaatje
Hoofdstuk 3 Uitgangspunten Afbeelding: Impressie plangebied (schets is indicatief, configuratie kan nog wijzigen) Bron: TeamV
Tabel: Indicatief programma Bron: Gemeente Utrecht
In dit hoofdstuk beschrijven we de overkoepelende opgave en ambities van de ontwikkeling van het Matserterrein en Ondaatje. In de volgende hoofdstukken wordt deze opgave uitgewerkt in ambities, doelen en randvoorwaarden. Dit doen we op basis van verschillende thema’s. In dit hoofdstuk staat wel beschreven hoe we de samenhang tussen de thema’s zien.
3.1 De opgave: gezond stedelijk leven voor iedereen
Gezond stedelijk leven voor iedereen gaat voor Utrecht onder andere om het minimaliseren van automobiliteit, het stimuleren van bewegen, het creëren van een groene omgeving en het stimuleren van ontmoeting. Met andere woorden; in onze stad zetten we in op gezond en duurzaam verstedelijken, waarbij voorzieningen en mogelijkheden voor iedereen bereikbaar moeten zijn. Dat betekent niet dat alle aspecten van gezond leven in alle delen van de stad op eenzelfde manier worden vormgegeven. In het centrumgebied gaat het immers ook om stedelijk leven. Naast dat we rustige plekken ontwerpen horen drukte, reuring, nachtleven, verkeersbewegingen, hoogstedelijke bebouwing, intensief gebruikte openbare ruimte en kwalitatief ingerichte, maar compacte ruimtes bij een centrumgebied.
3.2 De ambities voor het plangebied
Voor de ontwikkeling van het plangebied zijn de volgende stedelijke ambities van belang: • • •
Toevoegen van een substantiële hoeveelheid woningbouw, vooral op binnenstedelijke locaties; Stedelijke verdichting rond OV-knooppunten; Utrecht kiest voor forse binnenstedelijke ontwikkeling in het Stationsgebied. Om dit verantwoord te kunnen doen zijn gezondheid, duurzaamheid en leefbaarheid kernthema’s (zie de koersdocumenten van Omgevingsvisie Utrecht). Daarbij is een evenwichtige programmatische invulling en verdeling van groen en functies uitgangspunt;
Aantal
%
Opmerkingen
Ondaatje 60 woningen Sociaal (minimaal) Middelduur (maximaal)
50% 50%
Matser 130 woningen Sociaal (minimaal) Middelduur Duur
35% 25% 40%
Totaal plangebied Sociaal Middelduur Duur
40% 35% 25%
Conform Woonvisie
In lijn met het Coalitieakkoord
Werkprogramma Ondaatje (maximaal) Matser
Conform bestemmingsplan Beurskwartier
350m²
55.000m²
SPVE - Matserterrein & Ondaatje - 13
Afbeelding: Verbonden stad; uitbreiding centrum aan de westzijde van het spoor Bron: Gemeente Utrecht
• •
Meer ruimte voor voetganger en fietser in centrumlocaties; Verbonden stad: Utrecht zet in op de uitbreiding van het centrum aan de westzijde met verbindingen over het spoor met het historisch centrum; • Ambities voor het vergrote centrum: 6 thema’s: o Gemengd en inclusief – Ruimte om te wonen en te werken voor iedereen; o Compact en levendig – Hoge dichtheid en concentratie van wonen en werken; o Fijnmazig – Verbindingen op alle schaalniveaus; o Duurzaam – Unieke kans voor een echte sprong in duurzaamheid; o Groen en gezond – Stedelijk groen levert een belangrijke bijdrage aan vitaliteit van de stad; o Slim vervoer – Stimuleren van gezonde mobiliteitskeuzes, te voet, fiets en elektrisch vervoer. Met inachtneming van bovenstaande ambities en thema’s heeft Rabobank de wens geformuleerd om, in combinatie met de herontwikkeling van het bestaande gebouw UC-Zilver, een werkprogramma met diverse ondersteunende functies van ongeveer 55.000 m² BVO alsmede circa 130 woningen te ontwikkelen op het Matserterrein. Vanuit de unieke ligging van het Matserterrein als schakel tussen het grote Centrum en Dichterswijk hebben gemeente en Rabobank elkaar gevonden in de ambitie om hier een gemengd stuk stad te maken met werken én woningen. Ook de ontwikkeling van het woongebouw Ondaatje sluit aan bij bovenstaande ambities. Het gebouw krijgt maximaal 60 woningen, o.a.
ter vervanging van woningen aan de Croeselaan die moeten worden gesloopt ten behoeve van de ontwikkeling van het Beurskwartier. Het gaat hierbij om de sociale en middeldure huurwoningen. Ook kan Ondaatje plek bieden aan een commerciële - of maatschappelijke voorziening.
14 - SPVE - Matserterrein & Ondaatje
Afbeelding: Samenhang tussen mobiliteit, groen en duurzaamheid Bron: TeamV
Afbeelding: Klimaatadaptie is een zichbaar en beleefbaar onderdeel van de landschappelijke en architectonische opgave Bron: TeamV
Voor het plangebied geldt het uitgangspunt dat 40% van de woningen sociale huur wordt, 35% middelduur en 25% vrije sector woningen. Het gebruiksoppervlak van een woning bedraagt minimaal 50 m². Vanuit de gezamenlijke ambitie willen Rabobank en Gemeente met de herontwikkeling van het plangebied een duidelijke meerwaarde creëren voor de toekomstige werknemers, bewoners en bezoekers. Het werkprogramma wordt compact en hoogstedelijk, gecombineerd met wonen en mogelijk aanvullende functies. Daarbij is ook het maken van goede verbindingen met de stad onderdeel van deze gezamenlijke gebiedsontwikkeling. De locatie en de beoogde bebouwing hebben de potentie om een prettig en aansprekend stadsdeel van Utrecht te worden: voorbeeld voor de markt en naadloos verbonden aan de nieuwe ontwikkelingen in de omgeving. Zo draagt de herontwikkeling bij aan de gezonde stad die Utrecht wil zijn.
3.3 Integraliteit op de thema’s
De ambities voor de ontwikkeling van het plangebied zijn hoog. De ambities en randvoorwaarden op de verschillende thema’s moeten er in samenhang voor zorgen dat het gebied een bijdrage levert aan de gezonde duurzame verstedelijking van Utrecht. De thema’s mobiliteit, groen en duurzaamheid spelen een bepalende rol bij het definiëren van de woon- en werkkwaliteit van dit plangebied. Duidelijk is dat de thema’s niet op zichzelf beschouwd kunnen worden, er is meerwaarde te creëren door slimme innovatieve combinaties die specifiek gericht zijn op een gemengde woon/werkomgeving. Een voor de hand liggende mogelijkheid is bijvoorbeeld het bufferen van regenwater om een groene oase in het hart van dit stedelijk gebied van water te kunnen voorzien. Ook bestaat er veel samenhang tussen de keuzes in bebouwing, het gehanteerde programma en de inrichting van de openbare ruimte. Bij voorkeur vindt de ontwerpopgave van deze twee gelijktijdig plaats in plaats van na elkaar. De grondeigenaren worden uitgedaagd om de integraliteit en de synergie op de thema’s te onderzoeken voor het meest optimale resultaat in de uiteindelijke realisatie van deze gebiedsontwikkeling.
SPVE - Matserterrein & Ondaatje - 15
Afbeelding: Woon- en werkfuncties liggen aan straatgevels en binnentuinen, direct bereikbaar met een gelijkvloerse aansluiting, zonder hoge trappen Bron: TeamV
16 - SPVE - Matserterrein & Ondaatje
3.4 Thema Mobiliteit
Utrecht kent een dynamische ontwikkeling. Naar verwachting groeit de stad van ruim 350.000 inwoners nu naar ruim 450.000 inwoners in 2040. Dit zal het aanzien en gebruik van de stad fundamenteel veranderen. De mobiliteit groeit ook mee, terwijl de beschikbare ruimte hetzelfde blijft. Voor een gezonde, kwalitatieve doorgroei van de stad is het nodig om de mobiliteit anders te organiseren. De locatie Matserterrein/Ondaatje is volgens het Mobilteitsplan 2040 onderdeel van de A-zone. Dit betekent dat de infrastructuur aan dient te sluiten bij de ambities voor deze zone. Concreet betekent dit dat fietsverkeer en voetgangersverkeer voorrang krijgt op het autoverkeer. Dit is nodig om te kunnen spreken van een centrumgebied. Een verkeersveilige stad betekent zoveel mogelijk 30 km/u. Daarnaast heeft Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV) voorrang, zoals de HOV-baan via de Van Zijstweg en Valeriusbaan richting het station.
De locatie Matserterrein/Ondaatje kan een bijdrage leveren aan de Utrechtse ambitie om het gebruik van fiets en openbaar vervoer te stimuleren en de groei van het autoverkeer in de stad verder terug te dringen door goede en veilige verbindingen te maken voor langzaam verkeer (richting Croeselaan/Dichterswijk en Centrum/Centraal Station), het plangebied bovengronds autoluw in te richten, deelmobiliteit te stimuleren en gedeelde, bebouwde parkeervoorzieningen aan te bieden die ontsloten worden op de Jan van Foreeststraat of vanaf de oostzijde van het plangebied. 3.4.1 Voetgangers en fietsers Voor een betere verblijfskwaliteit, leefbaarheid en gezondheid stimuleert Utrecht het gebruik van de fiets en maakt meer ruimte voor de voetganger. Zeker ook voor dit plangebied geldt dat het prima ontsloten wordt met de nabijheid van het grootste treinstation van Nederland op loopafstand. Met (nieuwe) verbindingen naar de binnenstad wordt het
gebied in de toekomst ook meer en meer onderdeel van het Centrum van Utrecht. De ideale locatie om goed bereikbaar te zijn, ook zonder auto. 3.4.2 Gemotoriseerd Verkeer Autogebruik zal onderdeel blijven uitmaken van de functies die in het gebied worden gevestigd, maar uitgangspunt zal (conform het Mobiliteitsplan 2040) zijn dat nieuwe functies niet leiden tot extra verkeersbewegingen in het gebied ten opzichte van de huidige situatie. De parkeervoorziening zal optimaal gebruik maken van deelgebruik en deelauto’s voor woningen, werknemers en bezoekers en gebruik van alternatieve vervoermiddelen stimuleren. Het (verhoogd) maaiveld wordt autovrij en groen ingericht. Nood- en hulpdiensten Nood- en hulpdiensten dienen toegang te kunnen krijgen tot standplaatsen die worden overeengekomen in de bouwvergunning en tijdig zijn afgestemd middels de BING-procedure van de gemeente. Laden en lossen Logistieke bewegingen maken zoveel mogelijk gebruik van bestaande of gedeelde infrastructuur zodat zo min mogelijk extra ruimtebeslag nodig is. In Utrecht zoeken we naar geïntegreerde oplossingen in gebouwen. De vele logistieke bewegingen en wensen om de openbare ruimte voor voetgangers en fietsers groen in te richten maakt dat we Hub’s (knooppunten met voorzieningen) gaan bouwen.
Deze zijn inpandig, eventueel onder een daktuin en gecombineerd met bijvoorbeeld fietsparkeren, afvalinzameling en technische ruimtes. Deze oplossingen worden in een vroeg stadium van het ontwerp meegenomen om de kwaliteit te waarborgen. Voor overslag van grote trailers zijn/worden langs de Ring Utrecht voorzieningen aangeboden.
SPVE - Matserterrein & Ondaatje - 17
Ontsluiting automobiliteit Er zijn verschillende studies gedaan naar de ontsluiting van de voorgenomen ontwikkeling op het Matserterrein (RHDHV 2018, Goudappel 2021). Hieruit komen twee mogelijke ontsluitingen naar voren, te weten de huidige ontsluiting op de Croeselaan en een ontsluiting op de Jan van Foreeststraat, waarbij de voorkeur is om parkeren en logistiek van het plangebied te ontsluiten aan de Jan van Foreeststraat. Zo kan de ontwikkeling Ondaatje aan de Croeselaan beter worden ingepast. Stedenbouwkundig kenmerkt de Croeselaan zich als een stadsstraat met voordeuren en voorkanten aan de weg. De opritten en toegangen zijn over de gehele Croeselaan in de zijstraten opgenomen. De Jan van Foreeststraat is ook een dergelijke zijstraat die ruimtelijk gezien kan functioneren als toegangsstraat en entree voor het wonen en werken. Zo blijft het karakter van de Croeselaan intact. Afbeelding: Croeselaan als stadstraat met voordeuren aan de weg Bron: Google streetview
Openbaar vervoer Het plangebied is gelegen aan de rand van het Stationsgebied in Centrum Utrecht en bevindt zich op goede loopafstand (binnen 10 minuten) van het Centraal Station, met trein en busverbindingen binnen de stad, in de regio en door het hele land. Ook internationale treinen halteren hier. Wat betreft openbaar vervoer is het een absolute toplocatie voor bewoners en werknemers. Parkeren Voor het parkeren wordt uitgegaan van het vigerende parkeerbeleid. Momenteel is dat de Parkeervisie 2021. Onderdelen van deze parkeervisie zijn de modules met parkeernormen fiets en auto en de visie op parkeren op afstand. Het plangebied ligt in de A-zone en dus zijn voor deze locatie de parkeernormen voor de A-zone van kracht. Daarnaast is er sprake van een aantal beleidsmatige uitgangspunten volgens de Parkeervisie 2021: • Geen extra parkeerplaatsen in het plangebied toevoegen ten opzichte van de huidige situatie (317 ppl).
• Mogelijkheden om de vraag naar parkeerplaatsen te verminderen door: o dubbelgebruik tussen de verschillende groepen gebruikers, zo kunnen parkeerplaatsen die overdag worden bezet door mensen die werken in de avond, nacht en het weekend worden gebruikt door bewoners; o inzet van deelauto’s voor bewoners en personeel van bedrijven; o inzet van extra fietsparkeren voor alle functies in de ontwikkeling; o parkeren op afstand: het parkeerbeleid staat toe dat er wordt geparkeerd in parkeervoorziening op loopafstand of op grotere afstand, bereikbaar met fiets en openbaar vervoer. Voor Ondaatje wordt voor wat betreft parkeren aangesloten bij het mobiliteitsconcept van Beurskwartier, zoals ook al is vastgelegd in het bestemmingsplan Beurskwartier. Dat betekent concreet dat er geen parkeerplaatsen voor Ondaatje worden gerealiseerd en dat bewoners
18 - SPVE - Matserterrein & Ondaatje
Afbeelding: Gebouw Zilver maakt onderdeel uit van de nieuwe gebouwconfiguratie en wordt getransforeerd ipv gesloopt Bron: TeamV
gebruik kunnen maken van de faciliteiten die ook gelden voor Beurskwartier. Concreet betekent dit dan nieuwe bewoners hun eigen auto op afstand kunnen parkeren, of gebruik maken van voorzieningen voor deelmobiliteit. Een uitzondering geldt voor de huidige bewoners van de woningen aan de Croeselaan die gesloopt worden voor de ontwikkeling van Beurskwartier. Bewoners van de Croeselaan die nu beschikken over een parkeervergunning behouden dat recht. De ontwikkeling Ondaatje valt binnen hetzelfde parkeerrayon als de Croeselaan en men kan binnen hetzelfde rayon blijven parkeren.
3.5 Thema Duurzaamheid en groen
Afbeelding: Referentie transformatie gebouw Zilver Bron: TeamV
3.5.1 Duurzaamheid We willen een gezonde stad realiseren. De bouwsector kan hieraan bijdragen. Deze sector is in beweging en wordt steeds duurzamer via twee transities: de energietransitie en de transitie naar een circulaire economie. Bij de energietransitie gaat het om zaken als energiebesparing, het gebruikmaken van lokale hernieuwbare energiebronnen en het uitwisselen van energieoverschotten met de omgeving. De transitie naar elektrisch vervoer valt hier ook onder. Door te streven naar klimaatneutraal en circulair bouwen realiseren Rabobank en gemeente een substantiële daling van de CO2-uitstoot tijdens de nieuwbouw en wordt een nieuwe standaard voor de markt gecreëerd. De Rabobank onderzoekt voor het Matserterrein hoe de buitenruimte kan worden benut voor groen en verblijfskwaliteit ten dienste van werken, bewegen en ontspannen voor de omgeving. De transitie naar een circulaire economie versnelt. Belangrijke kenmerken van deze transitie zijn het minimaliseren van het gebruik van eindige grondstoffen, het aanpasbaar houden van bebouwing en zo bouwen dat een gebouw in de toekomst hoogwaardig hergebruikt kan worden.
SPVE - Matserterrein & Ondaatje - 19
Afbeelding: Langs waterpartijen wordt verblijfskwaliteit gerealiseerd passend bij de plek en de beschikbare ruimte Bron: TeamV
Afbeelding: Intergrale duurzaamheid; waterberging, vergroening, bioderversiteit en het voorkomen van hitte stress, een groen karakter kan ook bijdragen aan de verblijfskwaliteit langs het water Bron: TeamV
Naast deze twee transities hebben we te maken met een veranderend klimaat. Hittestress neemt toe en buien worden intenser. Het verstedelijkingsproces moet ook hierop inspelen: nieuwbouw moet klimaatadaptief zijn. Dit betekent voldoende waterberging inpassen zodat er geen wateroverlast ontstaat en elementen toevoegen die de buitenruimte verkoelen (bijvoorbeeld het toevoegen van open water, of veel groot groen op en aan de gebouwen). Binnenruimtes mogen niet te warm worden omdat oververhitting gevaarlijk is voor met name ouderen en jonge kinderen. Door in te zetten op veel groen, water en beschutting in bouwplannen wordt verder bijgedragen aan natuur inclusief bouwen. Naast beplanting en open water zijn er veel mogelijkheden om bouwkundige nest- en verblijfplaatsen te maken waardoor dieren deelgebruiker worden van de gebouwde omgeving. Hiermee verrijkt de bebouwing de ecologie van het gebied. Door deze transities en ambities integraal samen te brengen in het ontwerp voor de locaties Matserterrein/Ondaatje levert dit gebied een bijdrage aan de realisatie van een duurzame en gezonde stad. Concreet betekent dit het toevoegen van groene routes, groene daktuinen, groen/blauwe (verblijfs)kwaliteit, het benutten van de kwaliteit van de Kruisvaart, wateradaptatie, geluidskwaliteit, biodiversiteit en het stimuleren van lopen en bewegen als uitgangspunten van ontwerp.
Integrale duurzaamheid Door in het ontwerp van het plangebied in samenhang aandacht te hebben voor o.a. de gezondheid van de bewoners en gebruikers, de leefomgeving, gezondere lucht, klimaat, energie en circulariteit ontstaat een duurzaam gezonde omgeving. Om de integrale duurzaamheid van een plan objectief en meetbaar te maken worden duurzaamheidsinstrumenten gebruikt, zoals GPR Gebouw of BREEAM.
20 - SPVE - Matserterrein & Ondaatje
Gezondheid Het belangrijkste voor de gezondheid van mensen is dat ze een inkomen hebben, een woning, opleiding, dagbesteding en een sociaal netwerk. Gebiedsontwikkelingen kunnen daar gedeeltelijk aan bijdragen. Het project Rabobank-Ondaatje voorziet in woningen en werkplekken. En, wanneer goed ingericht, ook in een stukje sociaal netwerk in de vorm van burencontact. Daarnaast is in de leefomgeving het volgende van belang: dat deze zo is ingericht dat gezond gedrag gemakkelijk is, de druk op gezondheid zo laag mogelijk is en dat mensen zich prettig voelen. Gezond gedrag is gemakkelijk In het gebied is actieve mobiliteit -lopen, fietsen, steppen, etc.- de logische manier van vervoer. Of iemand nou op weg is naar de trein, naar de supermarkt of naar vrienden; het gaat het makkelijkst en het snelst om dat lopend of per fiets te doen. Routes zijn kort, veilig en aantrekkelijk. Fietsen hebben zeer toegankelijke stallingen en auto’s staan uit het zicht gestald. Horeca in het gebied biedt (onder andere) gezonde voeding aan. En supermarkten op loopafstand (Croeselaan en Beurskwartier) maken het gemakkelijk om thuis gezond te koken. Sportvoorzieningen zijn binnen het plangebied niet voorzien, maar wel bereikbaar op loop- en fietsafstand.
Er is ruimte voor ontmoeting in gemeenschappelijke (buiten) ruimtes, in het nabijgelegen Croesepark en in de horeca in het plangebied en directe omgeving. Lage druk op gezondheid We zorgen voor een goede geluid- en luchtkwaliteit in het gebied. Alle woningen hebben tenminste één geluidluwe gevel (gevel waar de geluidbelasting niet hoger is dan de voorkeurswaarde/standaardwaarde) en één geluidluwe buitenruimte. Langs de Valeriusbaan (busbaan) plannen we vanwege de luchtkwaliteit geen bestemmingen waar kinderen, zieken of ouderen langdurig verblijven. Bomen in het gebied beperken de hitte op zomerse dagen.
Prettig voelen We creëren een gemengde buurt, maar zorgen dat het verschil tussen buren niet al te groot is. Samen met andere projecten in het stationsgebied wordt gekeken hoe woningen van verschillende prijsklassen kunnen worden verdeeld over het totale gebied. Elke woning heeft een eigen, geluidsluwe buitenruimte waar bewoners zich kunnen ontspannen. Er zijn goede looproutes naar de groene parken in de buurt (Croesepark, Ringpark) en naar de singel en het rondje Stadseiland. Ook voor werkenden zijn er voorzieningen om te ontspannen, te bewegen en te genieten van een groene, autoluwe en prettige omgeving. Er zijn binnentuinen, groene terrassen en publieke ruimtes waar zowel bewoners als werknemers gebruik van kunnen maken. De verbindingen met de omgeving zijn (sociaal) veilig en aantrekkelijk. Er is een uitstekende verbinding richting de Croeselaan en richting Centraal Station via het (verlengd) Forum. Energie De gemeente Utrecht wil zo spoedig mogelijk klimaatneutraal zijn. Voor bouwprojecten betekent dit energieneutraal of beter bouwen. Gebruik van aardgas is niet toegestaan. Concrete invulling van energieneutraal bouwen wordt uitgelegd in het Utrechts Energieprotocol. Samenvattend komt het neer op het volgende: Energiehuishouding Warmte- en koudevraag Uitgangspunt is dat het plan zelfvoorzienend is in de warmte- en koudevraag van de bebouwing.
Voor dit gebied is een warmteplan van kracht, waarvoor een collectieve voorziening wordt gerealiseerd om gebiedsbreed energieneutraal te kunnen zijn. Als het mogelijk is worden warmte- of koudeoverschotten van het gebied ter beschikking gesteld aan derden door de systemen te koppelen.
SPVE - Matserterrein & Ondaatje - 21
Afbeelding: Divers Utrecht; sociale netwerken als onderdeel van gezondheid Bron: TeamV
22 - SPVE - Matserterrein & Ondaatje
De gemeente staat geen palletkachels of andere vormen van biomassaverbranding toe: die zorgen voor te veel luchtvervuiling. Verder is het van belang dat de eindgebruiker comfort ervaart en geen hoge energielasten heeft. Elektriciteitsvraag Uitgangspunt is dat de bebouwing jaarlijks voldoende hernieuwbare elektriciteit opwekt om te voorzien in de jaarlijkse energievraag binnen het plangebied (aan te tonen met de indicator BENG 3 voor het gebouwgebonden deel). Als het niet mogelijk is om binnen het plangebied voldoende hernieuwbare elektriciteit op te wekken dan mag er buiten het gebied gezocht worden naar opweklocaties om te voldoen. Laadpunten elektrische voertuigen Vanuit de Europese richtlijn voor energieprestatie voor gebouwen is in maart 2020 een gewijzigd bouwbesluit van kracht geworden. Wordt een gebouw ingrijpend verbouwd of wordt er nieuw gebouwd met meer dan 10 parkeerplaatsen, dan moet er minimaal één oplaadpunt gemaakt worden. Daarnaast moeten er lege mantelbuizen gelegd worden voor minimaal één op de vijf parkeerplaatsen. De gemeente geeft het advies om bij nieuwbouw of grootschalige verbouw voor alle parkeerplekken lege mantelbuizen en/of laadpunten aan te leggen. Via deze mantelbuizen kunnen later extra oplaadpunten aangesloten worden.
Circulair bouwen Binnen de gemeente Utrecht sturen we op de onderstaande drie fases: Ingaande materialenstroom tijdens de realisatiefase De ingaande materialenstroom wordt getoetst op milieueffecten door deze met een Milieu Prestatie Gebouw (MPG) berekening te berekenen. De MPG maakt een levenscyclusanalyse van de toegepaste materialen en installaties en drukt dat uit in een schaduwprijs per m² bruto vloeroppervlak per jaar. De schaduwprijs is een fictieve prijs die de kosten aangeeft om de milieuschade ten gevolge van materiaalgebruik ongedaan
te maken en is gestoeld op wetenschappelijk onderzoek. Hoe lager de schaduwprijs, hoe beter. Binnen gemeente Utrecht hebben we de ambitie de MPG Schaduwprijs zo snel mogelijk naar €0,50/m²bvo.jr te brengen. Dit kan o.a. bereikt worden door minder materialen toe te passen, hergebruikte materialen toe te passen of materialen met een lage milieubelasting toe te passen. Voor dit plangebied wordt als uitgangspunt een schaduwprijs van maximaal €0,80/m² voor zakelijk vastgoed en maximaal €0,50/m² voor woningen genomen. Aanpasbaarheid in de gebruiksfase Door zo te ontwerpen dat een gebouw makkelijk aangepast kan worden, wordt de milieubelasting van de aanpassingen verlaagd en de levensduur van het gebouw verlengd. Dit kan bijvoorbeeld door ruimtelijke indeelbaarheid te vergroten of overmaats te ontwerpen. Makkelijk bereikbare, deelbare en schaalbare installaties zijn belangrijk. Denk bij de uitwerking aan hoe een gebouw in een andere gebruiksfunctie kan functioneren. Belangrijk onderdeel van circulariteit tijdens de gebruiksfase is ook het creëren van eigenaarschap en het delen van bezit en voorzieningen waar dat kan. Herbruikbaarheid na gebruiksfase Aan het einde van de gebruiksfase wordt een gebouw normaliter gesloopt. Een circulair gebouw wordt echter gedemonteerd en de vrijgekomen materialen en constructies zijn herbruikbaar.
Concreet betekent dit dat: • de gebouwen zo demontabel mogelijk worden ontworpen; • de vrijkomende materialen zoveel mogelijk herbruikbaar zijn en niet giftig; • de toegepaste materialen zijn opgeslagen in een materialenpaspoort. Dat is van belang omdat zonder kennis van de opgeslagen materialen de waarde ervan verloren gaat; • Gebouw Zilver wordt getransformeerd.\
SPVE - Matserterrein & Ondaatje - 23
3.5.2 Groen Groen verbinden Door groenstructuren, parken en waterpartijen met elkaar te verbinden krijgen deze betekenis voor de stad als geheel en wordt daarbij ecologische meerwaarde gecreëerd.
Afbeelding: Lineaire groenstructuren in de omgeving van het plangebied (Croeselaan, Kruisvaart) zijn nog maar beperkt met elkaar verbonden Bron: Gemeente Utrecht
Het groen in de omgeving van het plangebied is in lineaire structuren aanwezig (groen langs de Croeselaan, groen langs de Kruisvaart). Deze structuren zijn nog maar beperkt met elkaar verbonden. De parken in de omgeving van het plangebied (Park Nieuwenoord, Parken Beurskwartier, Park Dichterswijk, …) hebben veelal met name betekenis voor de direct omringende omgeving. Het singelpark rond de binnenstad is een voorbeeld van hoe groenstructuren verbonden kunnen worden tot een samenhangende groene beleving in de stad. Binnen de toekomstige ontwikkelingen van Beurskwartier wordt ruimte gemaakt voor structureel groen in de vorm van buurtparkjes. Er ontstaat hiermee een netwerk van buurtparkjes, parken en lineaire groenstructuren die samen een invulling kunnen geven aan de ambitie van Utrecht om groen stedelijk te ontwikkelen. Het plangebied is vanwege de strategische ligging de uitgelezen locatie om deze structuren met elkaar te verbinden, betekenis te geven en te versterken Een voorwaarde om te kunnen vergroenen en meer bomen toe te voegen is dat de bovengrond en ondergrond op elkaar worden afgestemd en dat er ruimte wordt gemaakt voor het planten van groen en bomen. Bewoners en bezoekers kunnen genieten van een groen uitzicht en de wisseling van de seizoenen beleven.
De groene buitenruimte is geschikt voor verschillende soorten gebruik: kleine kinderen kunnen dichtbij huis spelen in het groen. Je kunt een boek lezen onder een boom of lunchen met collega’s in het groen. Het groen in dit plangebied draagt ook bij aan klimaatadaptiviteit en aan de stedelijke biodiversiteit met een veelheid aan insecten, vogels en kleine zoogdieren.
In het plangebied worden doelsoorten gefaciliteerd: egel, huismus, zangvogels, vlinders, wilde bijen, gierzwaluw en vleermuis. Diervriendelijk bouwen vergroot de ecologische waarde van het plangebied en vergroot de belevingswaarde van de leefomgeving. Het groen in het plangebied is goed verbonden met de groenstructuren in de omgeving, zodat het een robuust netwerk vormt. De ecologische hoofdstructuur van het plangebied bestaat uit de oever van de Kruisvaart. De groene daken, klimplanten en straten om het plangebied vormen kleinere ecologische stapstenen die beschutting, voedsel en rust bieden voor de doelsoorten (egel en huismus). Groenstructuurplan In het Groenstructuurplan Utrecht ‘Stad en land verbonden’ is beschreven hoe de gemeente Utrecht de ecologische, recreatieve en landschappelijke kwaliteit van het groen in de stad wil vergroten, de biodiversiteit wil
24 - SPVE - Matserterrein & Ondaatje
versterken en de stad door middel van meer groen weerbaarder wil maken tegen de gevolgen van de klimaatverandering. De stedelijke groenstructuur is gebaseerd op de ruimtelijke samenhang van het groen in en om de stad en bestaat uit gebieden en verbindingen met een landschappelijke, cultuurhistorische, recreatieve en/of ecologische waarde of potentie. De Kruisvaart is geheel onderdeel van de stedelijke groenstructuur. Ontwikkeling die niet bijdraagt aan of ten koste gaat de doelstellingen van de stedelijke groenstructuur moet gecompenseerd worden in vierkante meters of in verbetering van de groene kwaliteit in of nabij het gebied of op een andere plek binnen de gemeentegrenzen. Hoe deze groencompensatie gerealiseerd moet worden is per gebied verschillend en is ook afhankelijk van het type ontwikkeling waarvoor er compensatie moet plaats vinden. Diervriendelijk bouwen Op, aan en in de gebouwen worden voor planten en dieren gunstige omstandigheden gecreëerd voor het vinden van vestigingsruimte, voedsel en veiligheid. Dat kan bijvoorbeeld met nestkasten, holtes, gaatjes en door de materiaalkeuze voor bijvoorbeeld hout of kalkrijke mortel in de muren. In stenige straten worden klimplanten ingezet als onderdeel van de architectuur. Ook het groen op setbacks en daken heeft natuurwaarden, onder meer door te voorzien in rustige plekken met dekking en voedsel.
Het groen op en aan gebouwen en op maaiveld is zoveel mogelijk met elkaar verbonden. Bomen en andere vegetatie De beplanting in de openbare ruimte is gevarieerd in hoogte en soortkeuze ter bevordering van de biodiversiteit. Er worden naast bomen en gazon, ook bloemrijke kruiden, hagen en struiken aangeplant die aantrekkelijk zijn voor mens en dier. Het groen heeft ook de functie voor waterberging en -infiltratie en ligt, met die reden, enigszins verdiept. Er
komen planten die zowel bestand zijn tegen droogte als tegen ‘natte voeten’. Grote bomen passen bij de schaal van de gebouwen en een paar grote bomen hebben een veel sterker effect op het straatbeeld, op biodiversiteit en klimaat (hittestress en windhinder) dan meerdere kleine bomen. . In het bomenbeleid zet de gemeente Utrecht in op meer volwassen bomen en een groter belang van bomen in ruimtelijke projecten. Bomen helpen bij het aanpassen aan klimaatwisselingen. Ze zorgen namelijk voor verkoeling bij hitte en voor waterberging bij wateroverlast. Bomen zijn belangrijk voor de ruimtelijke kwaliteit en zorgen dat plekken herkenbaar zijn en een eigen identiteit hebben. Een zorgvuldige afweging voor behoud, verplanten, herplanten of kappen is daarbij van belang. Als bomen weg moeten en niet verplant kunnen worden, dan moeten er nieuwe bomen worden geplant (herplantplicht). Daarnaast geven we bij ontwikkelingen in de gemeente extra aandacht aan de belangrijke boom¬structuren: groepen of rijen bomen die waardevol zijn voor cultuurhistorie, voor de natuur of voor het landschap. Bijvoorbeeld bomen langs wegen, kanalen en rivieren. Utrechtse Soortenbeleid (2018) In 2018 is de Nota Utrechtse soortenlijst vastgesteld. In het geactualiseerde Groenstructuurplan (maart 2018) staat benoemd dat we een hoge kwaliteit in onze groenstructuur nastreven.
De Utrechtse soortenlijst is een vertaling van de ecologische component in onze groenkwaliteit. Met het formuleren van de biodiversiteitsdoelstellingen wordt het mogelijk om meerdere partijen te laten bijdragen aan het behalen van deze groene kwaliteit. Zo worden de gemeentelijke ecologische beleidsdoelen eenduidig benoemd bij gebiedsontwikkelingen, evenementen of bij beheerplannen van de gemeente of externen. Vanuit de Natuurwaardenkaart van de gemeente Utrecht zijn de volgende soorten van de Utrechtse soortenlijst bekend uit (de directe omgeving van) het plangebied: zwarte roodstart, slechtvalk, wilde reseda en zwarte
SPVE - Matserterrein & Ondaatje - 25
Afbeelding: Referentiebeeld; bomen passen bij de schaal van de gebouwen Bron: TeamV
kraai. In de Nota Dierenwelzijnsbeleid (2019) staat vastgelegd dat we goed zorgen voor de dieren in de stad. Overig groen beleid Het ‘groen tenzij’ principe dient standaard opgenomen te worden in alle ontwikkelplannen. Dit principe houdt in dat we in Utrecht straten, pleinen, binnenterreinen, daken en gevels groen inrichten, tenzij dat op een specifieke plek niet kan vanwege de vereiste functionaliteit. Alle plannen die vanaf 2021 worden uitgevoerd, moeten getoetst worden op het ‘groen tenzij’ principe. Bij ruimtelijke ontwikkelingen kijken we naar de mogelijkheden om met behulp van groen en water effectieve oplossingen te bieden voor stedelijke opgaven. Ons natuurlijke kapitaal draagt bij aan gezonde verstedelijking en klimaatadaptatie, als we anders bouwen, mobiliteit anders benaderen, minder ‘verstenen’ en meer functies van groen en blauw toe te passen. Het is van belang om hier vanaf het begin van het planproces op in te zetten. Groenopgaven combineren we zoveel mogelijk met wateropgaven, omdat multifunctioneel inzetten van de ruimte leidt tot effectieve, robuuste oplossingen voor de stedelijke opgave en meerwaarde biedt voor de inwoners en de biodiversiteit.
26 - SPVE - Matserterrein & Ondaatje
Hoofdstuk 4 Ruimtelijk kader Afbeelding: De ontwikkellocatie op de overgang van het stationsgebied naar wonen Bron: Gemeente Utrecht
Het Matserterrein en Ondaatje bevinden zich in een toekomstgerichte en ambitieuze herontwikkeling van het hart van Utrecht. De westzijde van het station, met o.a. het Beurskwartier, Lombokplein en het Stationsgebied, vormt in 2040 het nieuwe centrum van Utrecht samen met de historische binnenstad. De ontwikkellocatie ligt op de overgang van het stationsgebied naar de rustige woonwijk Dichterswijk. Deze overgangszone krijgt het karakter van een groen, duurzaam en doorwaadbaar stuk stad, verdeeld over openbare ruimte en een rustige semi-openbare binnenwereld. Vergroening, duurzaamheid en gezonde verstedelijking vormen de basis onder een gedeelde ambitie van Gemeente Utrecht en Rabobank om hier een wijk van de toekomst te creëren. Een toonaangevend voorbeeld van stedelijke ontwikkeling waar wonen, werken en leefbaarheid elkaar versterken. Toekomstige nieuwe verbindingen voegen het oostelijke en westelijke centrum samen en scheppen mogelijkheden voor ontwikkelingen op en rondom het terrein. Groene zones en waterpartijen vormen een netwerk van buurtparkjes, parken en groenstroken met een hoge ecologische waarde. Samenhangende wijkdelen, afgestemde beeldkwaliteit en op elkaar afgestemde bouwhoogtes leveren een fijnmazige, aantrekkelijke stadsstructuur op: een leefbare stad.
Het ruimtelijk kader voor deze herontwikkeling is samengevat in één uitgangspunten kaart, aangevuld met acht bouwstenen, in de uitwerking op de volgende bladzijden is aangegeven of deze voor Matser en Ondaatje of specifiek voor een van de twee gebieden gelden; 1. Betekenisvolle promenade 2. Karaktervolle randen 3. Samenhangende wijkdelen 4. Samenspel van bouwhoogtes 5. Attractieve programma’s 6. Flexibel & toekomstbestendig 7. Gestapelde mobiliteit 8. Architectuur & beeldkwaliteit
De Knoop Rabobank
Rabo/Matser
Beurskwartier
Ondaatje Dichterswijk
SPVE - Matserterrein & Ondaatje - 27
Afbeelding: Stedenbouwkundige randvoorwaardenkaart
Bron: Gemeente Utrecht
28 - SPVE - Matserterrein & Ondaatje
4.1 Betekenisvolle Promenade (Matser)
Nieuw in het gebied is de ‘Promenade’, een meanderende looproute die het publiek langs groene verblijfsruimtes en uitnodigende publieke en private faciliteiten leidt. De Promenade loopt van de Croeselaan richting het spoor, wat gecombineerd met de groene aanplant een eigen ruimtelijke beleving oplevert en tegelijk de mogelijkheid biedt om de gebouwen van Rabobank met elkaar te verbinden. Wandelaars ervaren een vrije route met een doorkijk naar het monumentale bakstenen ProRail-pand ‘De Inktpot’ aan de overzijde van het spoor. Een uitnodigende stadstuin op hoogte biedt prettige verblijfsruimte waar ook sportieve en culturele evenementen kunnen plaatsvinden. De huidige HOV-busbaan is nauwelijks waarneembaar, afgeschermd door de bebouwing aan de Croeselaan en de Promenade. Door deze Promenade te verbinden met het door de gemeente aan te leggen Verlengde Forum ontstaat doorwaadbaarheid en een extra aansluiting richting Moreelsebrug en OV.
• • • •
De afsluitbaarheid, in geval van calamiteiten, is een integraal onderdeel van het ontwerp. Het openbare karakter zal niet nadelig worden beïnvloed door dit ontwerp; De klok rond aantrekkelijk door verlichting en zorgvuldige ontwerpkeuzes met betrekking tot schaduwwerking en windhinder; Hoogteverschillen als kans en niet als barrière; De Promenade dient als publieke route - die ook toegang geeft tot voorzieningen, woningen en werkruimten - niet alleen toegankelijk te zijn voor voetgangers, maar ook voor mensen die slecht ter been zijn of hulpmiddelen (bv. een rolstoel) gebruiken; Een Promenade op hoogte heeft een geleidelijk oplopende trap vanaf het Dichtersplein (zie par. 4.2.1), een groene inrichting, tussenniveaus van voldoende afmeting, gekoppeld aan functies, uitzicht of verblijfsruimtes. Het middendeel van de Promenade heeft verschillende hoogtes. Als de gemeente een Verlengd Forum
• Betekenisvolle Promenade
Afbeelding: Schema indicatieve route promenade Bron: Rogg
Randvoorwaarden • De Promenade en het door de gemeente aan te leggen Verlengde Forum vormen een integraal ontwerp; • Bij het niet of niet tijdig aanleggen van het Verlengde Forum door de gemeente zal het ontwerp daarop moeten kunnen anticiperen door het inbouwen van de nodige flexibiliteit in ontwerp en realisatie met de mogelijkheid van gefaseerde uitvoering; • Een openbaar voetgangersgebied met bijbehorende voorzieningen, niet toegankelijk voor auto, fiets of OV. Ruimte voor groen en verblijfsruimtes, ontworpen door een landschapsarchitectuurbureau. Informele opbouw met losse, diverse en robuuste beplanting, passend bij de maat en schaal van de omgeving; • De verbinding kan indien nodig en in overleg met de Gemeente worden afgesloten in geval van calamiteiten of in het belang van de veiligheid;
SPVE - Matserterrein & Ondaatje - 29
• •
•
Afbeelding: Schema overzicht karaktervolle randen Bron: Rogg
realiseert, eindigt de Promenade op voldoende hoogte om met het Forum een aansluiting te maken over de busbaan of Kruisvaart. Trappen en hellingen met een vloeiend verloop, vormgeven als onderdeel van de ruimte. Bij een openbare Promenade op hoogte loopt de private koppeling van het gebouw Zilver (40m) en de overige nieuwbouw onder de promenade door; Een Promenade verbonden met het Verlengde Forum is openbaar, onderdeel van openbare ruimte van de stad en straalt dit ook uit. Dit wordt mede geuit door adressen, voordeuren en entrees aan de promenade te situeren; Eenheid in verscheidenheid; zo veel mogelijk aansluiting en afstemming met de andere opgangen naar het Forum, het Verlengde Forum en de aansluiting op straat, waarbij de eigen identiteit van elke opgang in balans is met herkenbaarheid en helderheid op structuurniveau (openbaar onderdeel van het stedelijk weefsel). Dit vraagt nader onderzoek over samenhang en verschillen in vormentaal.