SPvE herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum 15 september.pdf

Pas daarna stroomt regenwater oppervlakkig af naar bovengrondse bergingsvoorzieningen t.b.v. infiltratie. Als dat niet kan wordt water geborgen en geïnfiltreerd in ondergrondse voorzieningen. Pas als het niet anders kan wordt het regenwater afgevoerd naar het oppervlaktewater, in dit geval de Kromme Rijn.

42 - SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum

Wateroverlast Het terrein wordt zo ingericht dat zelfs bij zeer extreme regenbuien van 80 mm in een uur geen schade optreedt aan of in de gebouwen. Deze eis geldt voor het terrein als geheel. De openbare parkzone aan de Kromme Rijn mag hiervoor ingezet worden. De terreininrichting kan bijdragen aan tijdelijke waterberging bij extreme regenval. Voor noodafvoer bij extreme regenbuien zijn er kansen om de nabijheid van de Kromme Rijn te gebruiken. Droogte Om droogteschade te voorkomen moet de sponswerking van de bodem vergroot worden. Het uitgangspunt is om minimaal 90% van de jaarlijkse neerslag in het gebied op te vangen en te verwerken zonder afwenteling op het oppervlaktewater. Om hieraan te voldoen moet 15 mm regenwater per m2 verharding (incl. dakvlakken) vastgehouden kunnen worden in daarvoor bestemde voorzieningen ten behoeve van infiltratie. Infiltratie gebeurt bij voorkeur en waar mogelijk d.m.v. bovengrondse voorzieningen zoals wadi’s of waterdoorlatende bestrating. Deze voorzieningen moeten in minimaal 10 en maximaal 48 uur leeg kunnen lopen. De parkzone aan de Kromme Rijn kan hier een belangrijke rol in vervullen. Hitte Klimaatverandering leidt naar verwachting tot meer zomerse en tropische dagen. Door het opslaan van de warmte van zonlicht in verharding, gevels en daken is het dan in de stad nog warmer dan het buitengebied.

De temperatuur in de huidige stad is op een zomerse dag op sommige plekken meer dan 7 graden warmer dan aan de randen van de stad. Dit hitte eiland effect is een serieuze bedreiging voor de leefbaarheid en volksgezondheid. Vooral kinderen, ouderen en zieken zijn kwetsbaar voor hitte gerelateerde gezondheidseffecten.

Met betrekking tot hittestress bevindt het plangebied zich op een gunstige locatie, met nabije groene en beschaduwde recreatiemogelijkheden langs Oosterspoorbaan, Kromme Rijn en begraafplaats Soestbergen. Op dit moment vormt de parkeerplaats ten zuiden van de Kromme Rijn door de grote oppervlakte verharding een hete plek. De uitgangspunten voor vergroening en ontharding zullen, zeker in de Kromme Rijn oeverparkstrook, bijdragen aan de vermindering van de hittestress op de locatie zelf. Gezien de gunstige omgeving en verwachte synergie met andere thema’s, worden voor hittestress geen aparte uitgangspunten opgenomen. Wel draagt het zoveel mogelijk vergoenen van de binnenpleinen en geschikte gevels bij aan het bestrijden van hittestress. Biodiversiteit en ecologie De gebouwen worden momenteel ook bewoond door flora en fauna. Onder ander de gierzwaluw en vleermuizen wonen in nisjes en spleten. Voor deze dieren worden voorzieningen aangebracht om de functie van het gebied als nestel- en verblijfplaats te behouden. De hoeveelheid wordt nader bepaald. Gierende zwaluwen zorgen straks voor een bijzonder zomerse sfeer en contact tussen mens en natuur. De Kromme Rijn is een belangrijke groene verbinding naar het buitengebied voor mens en dier. In het beplantingsplan wordt met de keuze voor soorten aansluiting gezocht bij de voor het gebied kenmerkende natuur van het rivierengebied.

Daarbij wordt specifiek aandacht besteed aan de planten en dieren van de Utrechtse Soortenlijst. Waar mogelijk wordt de verharde verticale oever voorzien van beplanting en wordt de overgang tussen land en water verzacht en geschikt gemaakt als leefgebied voor planten en dieren.

SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum - 43

Kaart 1: Verbeelding van ruimtelijk-programmatische eisen - bebouwing

44 - SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum

Kaart 2: Verbeelding van ruimtelijk-programmatische eisen - onbebouwd gebied

SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum - 45

Kaart 3: Verbeelding van ruimtelijk-programmatische eisen - openbare ruimte

46 - SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum Verbeelding van mogelijke parkeer oplossingen. Dwarsdoorsnede 1: half-verdiepte parkeeroplossing met bebouwing tot aan de muur

circa 30 m Gansstraat

5m

13 m

Kromme Rijn

Dwarsdoorsnede 2: half-verdiepte parkeeroplossing met overgang naar oeverpark in de openbare ruimte. Bebouwing staat bij deze optie 5 meter terug.

circa 25 m Kromme Rijn Gansstraat

5m

13 m

Kromme Rijn

SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum - 47

Dwarsdoorsnede 3: volledig verdiepte parkeeroplossing

circa 30 m Gansstraat

referenties voor het oplossen van het hoogteverschil in de openbare ruimte

13 m

Kromme Rijn

48 - SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum

Langsdoorsnede met aansluiting op de Oosterspoorbaan

Gansstraat

De spoorbaan bolijft herkenbaar als autonoom element (referentie Dakpark Rotterdam)

Oosterspoorbaan

SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum - 49

Hoofdstuk 4 Onderbouwing 4.1 Beleidskader Op omgevingsvisie.utrecht.nl staat al het gemeentelijke beleid over de leefomgeving dat leidend is voor deze ontwikkeling. In de planuitwerking en het publiekrechtelijk proces na verkoop zal de gemeente het plan hierop toetsen.

4.2 Functies Wonen Utrecht heeft een grote behoefte aan meer woningbouw. Het PBC biedt een uitgelezen kans voor het toevoegen van woningen in de bestaande stad. In de woonvisie uit 2019 is aangegeven dat in Utrecht Oost het aandeel sociale huurwoningen sterk moet toenemen, het aandeel middensegment licht moet toenemen en het aandeel vrije sector tenminste gelijk moet blijven. Woningen moeten daarom worden gerealiseerd in de verhouding 25% sociale huur voor bijzondere en kwetsbare doelgroepen, 10% sociale huur regulier, 30% middenhuur en 35% vrije sector. Het plan kan daarbij een goede bijdrage leveren aan deze doelstelling, met name in het gebied Oost waar niet veel bouwlocaties voor handen zijn. Wonen voor bijzondere doelgroepen Daarnaast is er een groeiende behoefte aan wonen voor bijzondere doelgroepen. Door het rijksbeleid, gericht op ambulantisering, en als gevolg daarvan het afbouwen van woonplekken en het sluiten van instellingen worden bijzondere doelgroepen steeds meer gehuisvest in bestaande wijken en complexen. Utrecht en de

Utrechtse corporaties hebben ondertussen ervaring met de ontwikkeling van een aantal complexen waarin bijzondere doelgroepen worden gemengd met bewoners die geen ondersteuning krijgen, de zogenaamde ‘goede buren’. De hoven maken dit complex in het bijzonder geschikt voor deze woonvormen, omdat daarmee een overzichtelijke schaal en geborgenheid wordt geboden. Deze bijzondere doelgroepen staan niet op zichzelf maar maken deel uit van de gemeenschap. Sociaal beheer voorziet in een beheerder en in collectieve ruimtes. De gemeenschappelijke ruimte biedt ruimte voor activiteiten en ontmoetingen tussen bewoners en biedt geborgenheid. Naast of in combinatie met de gemeenschappelijke ruimtes wordt er ruimte geboden voor dagbesteding. Kern is dat bewoners uit dit complex echt iets kunnen bijdragen en betekenen voor de buurt. Tenminste 500 m2 van het complex komt ten goede aan collectieve ruimtes met een maatschappelijke invulling. Culturele broedplaats Door de stijgende vastgoedprijzen is er een groot tekort aan betaalbare werk-, oefen- en presentatieruimtes. De vraag neemt bovendien toe door de groei van de stad. Het PBC is een perfecte locatie voor een culturele broed-plaats: naast de binnenstad, goed openbaar vervoer en een bijzonder gebouw met buitenruimte dat uitnodigt voor bijzonder gebruik.

50 - SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum

Er wordt ruimte geboden voor een mix van betaalbare werkruimtes en meer commerciële plekken. Dat maakt het mogelijk dat een kunstenaar of bedrijf kan doorstromen naar een ander atelier binnen het complex wanneer het goed gaat. Het faciliteren van creatieve makers zorgt voor een creatief klimaat in de stad en de regio. Daarbij kunnen deze makers vanuit hun werkplek, afhankelijk van het soort plek, een rol vervullen in maatschappelijke vraagstukken. Het bieden van fysieke ontwikkelruimte aan creatieve makers is dan ook één van de speerpunten van de door de raad vastgestelde Cultuurnota 2021-2024, Kunst kleurt de stad. De creatieve sector groeit hard, en daardoor is de verwachting dat ook de vraag naar huisvesting in deze sector hard zal blijven doorgroeien. Uit het rapport Mooi maken van Bureau Buiten uit 2019 blijkt dat in deze sector veel meer vraag naar (voor kunstenaars en creatieve ondernemers betaalbare) ruimte is dan aanbod. Bureau Buiten becijferde voor de komende vijf jaar een behoefte aan groei van 80.000 m² werkplekken voor de creatieve sector, verspreid over de stad en deels in de regio. Ondanks de grote impact van de coronamaatregelen op de creatieve sector is de verwachting dat deze behoefte nog steeds actueel is, te meer als er in de tussentijd ook broedplaatsen verdwijnen door gebiedsontwikkelingen zoals de Merwede Kanaalzone.

Horeca Horeca is ondersteunend aan de andere functies in en om het complex. Er zijn drie vormen van gebruik waar de horeca bij kan aansluiten: de route en recreatie langs de Kromme Rijn, de broedplaats en de bijzondere woonvormen.

Er zijn combinaties mogelijk en de positie in het complex is vrij. De broedplaats heeft een multifunctionele (presentatie)ruimte die goed gecombineerd kan worden met horeca. Aan de oever van de Kromme Rijn is horeca aantrekkelijk, maar ook bij de entree van het Kromme Rijnpark aan de Gansstraat bij de Oosterspoorbaan is een koffiepunt denkbaar. De omvang van 500 m2 is een maximum en heeft betrekking op bruto vloeroppervlak. Het is mogelijk dit over meerdere locaties te verdelen. Een aantal profielen uit het ‘Ontwikkelingskader Horeca Utrecht 2018’ biedt ruimte voor brede horecaprogrammering, ook in relatie of combinatie met andere functies: profiel 10 ‘Horeca in de wijk’ en profiel 12 ‘Bijzondere horeca op bijzondere locaties’. De impact op de leefbaarheid en de verbondenheid met de wijk zijn aandachtspunten bij de verdere uitwerking van het concept en programmering. Horeca conform de wensen van het PBC vallen in de categorieën D en die kunnen worden toegestaan: • •

horeca D2 (Lichte Horeca) sluitingstijden conform de winkeltijdenwet: 22.00 uur horeca D3 (Lichte Horeca Plus) sluitingstijden conform de winkeltijdenwet, echter 1 uur langer 23.00 uur

Werken De locatie van het PBC biedt als plek de mogelijkheid om werklocaties te realiseren met prettige werkomstandigheden en ruimte voor toekomstbestendig werk op alle opleidingsniveaus in zowel woonals werkgebieden met een mix aan functies. Het versterken van het Werken in de wijken, onder meer door het toevoegen van meer werkfuncties (kleinschalige bedrijfsruimte en

SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum - 51

werken vanuit de woning, multifunctionele of bedrijven verzamelgebouwen) waar dat in de bestaande wijken mogelijk is, draagt bij aan werkgelegenheid en levert tevens een bijdrage aan levendige, aantrekkelijke woonwijken en een betere mobiliteitsbalans. Daar waar mogelijk wordt meerlaags gebouwd en worden de verschillende werkfuncties gecombineerd met wonen, horeca of cultuur. Juist wijkgebonden maatschappelijke voorzieningen, de creatieve / lichte maakindustrie en start ups / scale ups laat zich goed mengen in de wijken. Het Pieter Baan Centrum biedt daar ultieme kansen voor. Flexibel programma Het is van belang dat dit bijzondere complex ook voor niet-bewoners interessant wordt en ruimte biedt voor ontmoeting en ontwikkeling. Juist de bestaande panden bieden hiervoor veel mogelijkheden door hun specifieke ruimtes. De broedplaats, maatschappelijke voorzieningen en horeca bieden aanleiding tot bezoek. Daarnaast is 1.500 m2 van het programma flexibel bestemd: kleinschalige kantoren, maatschappelijke voorzieningen of cultuur. Ook kan de broedplaats groter worden of kan het ondersteunende programma voor de bijzondere woongroepen worden vergroot. Dat biedt de kans het beste uit het gebouw te halen en de optimale mix van functies voor het complex te maken.

52 - SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum

4.3 Ruimtelijk In de 10 ontwikkelprincipes in hoofdstuk 3 wordt aangegeven wat de ontwikkelrichting van het complex is. Huidig complex Het huidige complex heeft volgens de NEN meting een volume van 18.700 m2. Hierbij zijn ommuurde buitenruimtes en kelders meegenomen. In het SPvE gaan we uit van het bovengronds volume. Dit volume is opgebouwd uit: Huis van Bewaring 5.300 m2 Barak 300 m2 Flat 900 m2 PBC 6.500 m2 Overig 790 m2 Totaal bovengronds 13.790 m2 Hiervan worden behouden: Voorgebouw Huis van Bewaring 900 m2 Cellenvleugel Huis van Bewaring 4.400 m2 Barak 300 m2 Voorgebouw van het PBC 3.400 m2 Totaal 9.000 m2

Het voorgebouw van het Huis van Bewaring kende bijzondere representatieve functies zoals de locatie van de vroegere, op de zolder gelegen kapel en de voormalige regentenkamer op de eerste etage. In de lijn van dit gebruik zou het goed zijn als ook in de toekomst hier de nadruk ligt op meer publieke functies en oriëntatie op de straat. De cellenvleugel bestond uit cellen, hier zijn werkruimtes voor creatieve of bedrijfsruimtes goed voorstelbaar vanwege de brede gangen, gekoppeld aan collectieve keukens en recreatieruimtes. Het is denkbaar om de indrukwekkende vides die ooit in de gangen zaten terug te brengen, waardoor er meer daglicht in het gebouw komt. Om het gebouw bruikbaar te maken voor wonen zijn grotere ingrepen nodig: de cellen zijn te klein als woning en moeten tenminste geschakeld kunnen worden. In de cellenvleugel met brede gangen levert dat kleine en relatief dure woningen op. Het voorgebouw van het PBC uit de jaren 70 is relatief goed her te gebruiken ten behoeve van woningbouw. Het is onbekend of het gebouw een kolomstructuur als basis heeft, maar de plattegronden suggereren dat wel. Daarmee zou het relatief eenvoudig zijn om tussenwanden te verwijderen en de indeling aan te passen aan een nieuwe functie, bijvoorbeeld wonen.

Een meer transparante plint leent zich ook voor creatieve bedrijvigheid of publieke functies gekoppeld aan de broedplaats, bijvoorbeeld de multifunctionele ruimtes. Dit draagt bij aan de levendigheid van de plint.

SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum - 53

Voorhuis Pieter Baan Centrum 3.400 m2

Achterhuis Huis van Bewaring 4.400 m2 Voorhuis Huis van Bewaring 900 m2

Barak 300 m2

54 - SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum

max 22 meter hoog

max 5 meter hoog Kr

o

e mm

Ri

jn

max 5 meter hoog max 14 meter hoog

G Ruimte voor nieuwbouw

s an

s tr

aa

t

max 32 meter hoog

Nieuwbouw aan de Gansstraat Aan de westzijde sluit het Huis van Bewaring aan op een rijtje panden dat in hoogte varieert tussen 3 en 4 lagen. Met een bouwhoogte van 14 meter is het mogelijk een pand van 4 lagen toe te voegen, waarbij extra hoogte wordt gegeven om een hogere plint of hogere verdiepingen mogelijk te maken. Het pand houdt minimaal 5 meter afstand tot het Huis van Bewaring, zodat de kopgevel vrij en in het zicht blijft. Dat gebeurt ook aan de andere kant. Hier staat nu de flat, maar het is mogelijk op deze locatie nieuw te bouwen tot een hoogte van 22 meter, vergelijkbaar met de huidige hoogte. Aan de Eendstraat, naast het parkeerterrein, vormt de muur nu de overgang naar het complex. Hier komt ruimte voor een laag nieuwbouwdeel van 5 meter hoog, waardoor het bestaand Huis van Bewaring daarachter met het hoge raam in het zicht blijft. De bouwhoogte van 5 meter sluit mooi aan bij de hoogte van de barak. Dit levert een mogelijk bouwvolume van circa 1.400 m2.

SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum - 55

Nieuwbouw aan de Kromme Rijn Tussen het voorhuis van het PBC en de muur is ruimte voor nieuwbouw. Er kan ook gekozen worden voor behoud van het gehele PBC, maar dan wordt het lastig om parkeren op de eigen kavel te realiseren. In het geval van nieuwbouw is de bouwhoogte maximaal 22 meter, 6 lagen. Er is ruimte voor een hoogte accent op de tweede linie, dus niet direct aan de kromme Rijn of de Oosterspoorbaan (zie kaart 1 bebouwing op pagina 43). Dit sluit aan bij de gelaagdheid die het complex nu ook heeft: er gebeurt iets achter dat je niet geheel kunt overzien. Een hoogte accent mag niet hoger zijn dan 32 meter, 10 lagen met een footprint van 400 m2. Op die manier kan het geen wand of schijf worden, maar is het een relatief kleine optopping. Aan de Oosterspoorbaan ligt nu een parkeerstrook. Deze zone mag incidenteel worden bebouwd, niet over de volle lengte. Het is ongewenst dat er een hoge wand langs de Oosterspoorbaan komt, maar het is wel mogelijk dat een volume doorsteekt tot aan de spoorbaan. Ook is het mogelijk om een halfverdiepte kelder te maken die aansluit op de teen van het talud van de spoorbaan. Door het taps toelopen van de kavel is de maximale lengte die een volume van 22 meter aan de Kromme Rijn kan krijgen 30 meter. Dat is korter dan het huidige achterhuis, dat circa 37 meter lang is. Het totale nieuw te bouwen volume bedraagt 6.500 m2.

Hiervan kan circa 1.400 m2 aan de Gansstraat worden gerealiseerd. Aan de Kromme Rijn zijde resteert dan circa 6.600 m2. Het huidige volume van het achterhuis is 3.100 m2. Nieuwbouw betekent dus een verdubbeling van het volume op de plek van het achterhuis.

56 - SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum

4.4 Verkeer en parkeren Verkeer Zowel de Koningsweg als de Gansstraat zijn een erftoegangsweg met een snelheidsregime van 30 km/u (sinds 2017). De route Gansstraat/Koningsweg vormt van oudsher een radiale (en daarmee directe) verbinding van Utrecht met Bunnik via de provinciale weg N411 en het overige achterland in oostelijke richting. De route wordt op dit moment nog steeds als radiale verbinding gebruikt. De Koningsweg sluit echter niet aan op de Ring en is daarmee conform het Mobiliteitsplan SRSRSB (2016) geen onderdeel als stedelijke verbindingsweg. Het is niet gewenst dat de hoeveelheid verkeer sterk toeneemt. De Venuslaan - Rubenslaan (ten noorden van het plangebied) vormt de belangrijkste verbindingsweg, tevens onderdeel van de stedelijke verbindingsstructuur (50 km/u), in de omgeving.

Op de met geel aangegeven plekken is geen ruimte voor ondergronds parkeren. Hier is sprake van volle grond.

In het Ontwikkelperspectief Maarschalkerweerd (juli 2020) is de ambitie opgenomen om de Koningsweg verkeerskundig af te waarderen en recreatief, landschappelijk en ecologisch op te waarderen. Het is een route voor (auto)bestemmingsverkeer. Voor fietsers en voetgangers is het een belangrijke doorgaande (hoofdfiets). De ontwikkeling van het PBC sluit hier goed bij aan. Parkeren Uitgangspunt voor de herontwikkeling is dat (fiets en auto) parkeren op eigen terrein plaats vindt, net zoals nu het geval is. Voor de doorrekening van het SPvE is op dit moment uitgegaan van de parkeernormen zoals opgenomen in het raadsvoorstel voor de nieuwe parkeervisie. De stukken liggen eind 2021 ter besluitvorming bij de Raad (Parkeervisie en modules Parkeernormen en Aanpak betaald parkeren). Het nog op te stellen bestemmingsplan

SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum - 57

en het bouwplan moeten bij besluitvorming voldoen aan de dan geldende parkeernota. Parkeren (fiets en auto) wordt ondergronds, half verdiept of inpandig gerealiseerd. Voor bezoekersparkeren voor fietsen is beperkt ruimte aan de Gansstraat op de plek van de huidige parkeerplaats. Parkeren op maaiveld in de hoven is niet

Voetganger Zowel de Gansstraat, de Oosterspoorbaan als het jaagpad langs de Kromme Rijn zijn belangrijke verbindingen voor voetgangers tussen het centrum van de stad Utrecht en het achterland met sport en recreatie. Met deze ontwikkeling worden (de verbindingen tussen) de recreatieve routes versterkt en aantrekkelijker gemaakt.

toegestaan, het is wel mogelijk incidenteel te laden en lossen op de hoven. Parkeren vind niet plaats in het zicht vanaf de Gansstraat of aan de zijde van de Kromme Rijn. Het complex ligt in parkeerzone B1. Er zijn verschillende combinaties van programma doorgerekend en de inschatting is dat de

Fiets De Koningsweg/Gansstraat is een belangrijke (hoofd)fietsverbinding en vormt een radiaal naar het centrum van de stad Utrecht. Het ligt in de bedoeling deze route voor de fiets aantrekkelijker te maken.

parkeerbehoefte varieert tussen de 70 en 100 parkeerplaatsen. In een volledig ondergrondse kelder achter het PBC, tot aan de muur,

4.5 Openbare ruimte

is ruimte voor 70-90 parkeerplaatsen. Een halfverdiepte kelder die

Kromme Rijn Aan de Kromme Rijn wordt de zone tot aan de muur (voor het overgrote deel) een openbare oever. Er is geen mogelijkheid om steigers in het water te bouwen of de watergang te versmallen, aangezien dit één van de smalste stukken van de Kromme Rijn is. Het waterschap zou graag zien dat de waterloop op deze plek verbreed wordt. Het waterschap heeft bij eventuele vervanging van de kade voorkeur voor een natuurlijke oever met flauw talud. Een plek voor waterrecreatie wordt toegejuicht, eventuele steigers liggend binnen de oeverlijn. Aangezien de kavel op dit moment volledig verhard is, is het niet nodig watercompensatie te realiseren. Door de verharding tussen de muur en de oeverlijn te verwijderen wordt de situatie al verbeterd. Een wandelpad langs de oever wordt, ook gezien de cultuurhistorische waarde als Jaagpad,

aansluit op de kelder van het voorhuis biedt ruimte aan ongeveer 60 – 68 plaatsen. Daarnaast is er de mogelijkheid om een volledig ondergrondse parkeergarage te maken aan de Gansstraat (aan de zijde van de Eendstraat). De toekomstig koper wordt uitgedaagd om met een goed onderbouwd plan voor deelmobiliteit (deelauto’s, deel(bak)fietsen) te komen. Wanneer goed wordt onderbouwd hoe de bewoners en gebruikers van de functies hiermee worden voorzien in hun mobiliteitsvraag, kan er conform het nieuwe beleid worden gerekend met een hoger percentage deelauto’s en minder parkeerplekken voor privéauto’s. In bijlage 2 is een voorbeeldberekening opgenomen van het benodigd aantal parkeerplaatsen.

58 - SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum

goed ingepast. Vanuit hittestress en biodiversiteit is het planten van nieuwe bomen of struiken noodzakelijk. Het park krijgt een weelderige begroeiing en lommerrijke uitstraling. De harde overgang tussen water en oever (op gemeentelijk grondgebied) wordt zoveel mogelijk verzacht en natuurvriendelijk. Het oeverpark is op drie manieren te betreden: via het jaagpad langs de voormalige wachtershuisjes aan het water, bij de groene driehoek aan de Gansstraat met het kenmerkende trappenhuis van het PBC en via de toekomstige doorsteek door het complex. Alle routes zijn uitsluitend voor voetgangers. Deze gebiedsentrees dienen in het ontwerp goed tot hun recht te komen. De wachtershuisjes vormen een bottleneck en daarmee ook een bijzondere in- en uitgang van het park aan de oever. De driehoek aan de Gansstraat is een specifieke ontwerpopgave, waarin de kop van het voorhuis van het PBC wordt meegenomen. De centrale route door het complex heeft een heldere entree aan de Gansstraat en is uitnodigend aan de Kromme Rijn. Gansstraat De Gansstraat wordt gekenmerkt door een majestueuze bomenrij aan weerszijden, maar er zijn kansen voor verbetering. Het voorterrein van het Huis van Bewaring, nu deels parkeerterrein met slagboom, biedt kansen voor een hoogwaardiger inrichting, ook in relatie met de begraafplaats.

Het voorterrein is essentieel in de beleving van de groene route van het stadscentrum naar het groene buitengebied, het platteland zelfs. Een betere inrichting geeft de waardevolle architectuur van Metzelaar meer allure en die van het jaren 70 gebouw meer zachtheid. De strook langs de gevel

referenties openbare oever en hoven

SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum - 59

van het jaren 70 gebouw is nu vooral bedoeld om de dichte plint aan het oog te onttrekken. Door de plint aan te passen en te openen gaat het gebouw een relatie aan met de straat. Bij een toekomstige herinrichting van de Gansstraat moet rekening worden gehouden met de doorsteek door het complex die de Gansstraat gaat verbinden met de Kromme Rijn. Op deze plek is een oversteek gewenst, mogelijk sluit die zelfs aan op een extra entree van de begraafplaats.

Zicht vanaf de Kromme Rijn openbare route door het complex

openbare oever

entree Oosterspoorbaan

Tenslotte is de groene driehoek bij de Oosterspoorbaan een verbeterkans. De bomenlaan houdt hier abrupt op en zou idealiter doorlopen tot aan de Oosterspoorbaan. Met het verdwijnen van de inrit en hekken ontstaat hier de kans om een hoogwaardige groene entree naar de Oosterspoorbaan te maken. Zicht vanaf de Gansstraat

Oosterspoorbaan De Oosterspoorbaan vormt een herkenbare structuur in de stad en moet ook bij PBC een herkenbaar autonoom element blijven. Dubbeling van de structuur door een weg, zoals nu het geval is met de parkeerzone, doet afbreuk aan dit element. Er is wel interactie tussen de Oosterspoorbaan en het complex mogelijk, bijvoorbeeld door tuinen op niveau, op- en afgangen of incidentele gebouwaccenten aan de Oosterspoorbaan.

openbare route door het complex

hof volle grond

aansluiting Gansstraat en begraafplaats

60 - SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum

4.6 Duurzaamheid Energie De gemeente Utrecht wil zo snel mogelijk klimaatneutraal zijn. De beleidskaders van de warmtevisie ‘Visie op de warmtevoorziening in Utrecht’, vastgesteld in 2017, geven verdere invulling aan deze ambitie. In 2020 heeft de gemeente Utrecht tevens het Utrechts Energie Protocol gepubliceerd. Hiermee wordt een handvat geboden aan ontwikkelaars en initiatiefnemers over hoe zij om kunnen gaan met het streven naar energieneutraliteit en met het benutten van kansen op eigen kavel en in de omgeving. Voor nieuwbouw is energieneutraal het uitgangspunt. Voor de bestaande (te transformeren) gebouwen is de doelstelling BENG. Voor deze panden wordt een maatwerk afweging gemaakt, afhankelijk van de (on)mogelijkheden die de bestaande constructie biedt en wat passend is binnen de cultuurhistorische waarde. Circulair bouwen De gemeenten in de regio Utrecht, waaronder de gemeente Utrecht, hebben aangegeven om een voorbeeldfunctie te willen bekleden als het gaat om de circulaire economie in de gebouwde omgeving. Binnen de gemeente Utrecht is daartoe in 2016 de motie Circulair Bouwen aangenomen die uitspreekt dat ‘circulair bouwen in Utrecht de norm moet zijn’, Daarnaast committeert de gemeente zich aan het streven naar een circulaire stad in 2050. In 2020 is dit streven voor de komende jaren verder geconcretiseerd in het plan ‘Utrecht Circulair 2020-2023’.

Dat betekent dat de gemeente deze voorkeur voor circulair bouwen actief uitdraagt bij alle gebiedsontwikkelingen en bouwprojecten. Bij projecten waarbij de gemeente geen grondeigenaar is wordt projectontwikkelaars gevraagd op welke manier men kan voldoen aan deze voorkeur.

Circulair bouwen betekent het ontwikkelen, gebruiken en hergebruiken van gebouwen, gebieden en infrastructuur, zonder natuurlijke hulpbronnen onnodig uit te putten, de leefomgeving te vervuilen en ecosystemen aan te tasten. Daarnaast is het een wijze die economisch verantwoord is en die bijdraagt aan het welzijn van mens en dier. De herontwikkeling van het PBC is in essentie een goed voorbeeld van circulaire economie door een groot deel van de bestaande gebouwen te herbestemmen in plaats van het te slopen. De materialen die vrijkomen van de onderdelen die wel worden gesloopt kunnen waar mogelijk worden aangeboden voor hergebruik op andere bouwprojecten dan wel als grondstof worden hergebruikt. Klimaatadaptatie De gevolgen van klimaatverandering voor de stad zijn reeks merkbaar met hittegolven, droogte en piekneerslag die elkaar steeds sneller opvolgen. Om Utrecht klimaatbestendig te houden stelt de gemeente eisen aan het voorkomen van hittestress, verdroging, wateroverlast binnen ontwikkellocaties en hun omgeving. Met de uitgangspunten van hoofdstuk 3 wordt voorgesorteerd op beleid dat momenteel in de laatste fase van besluitvorming is: de Klimaatadaptatievisie en de Water- en Rioleringsvisie. Biodiversiteit Door de verdichting van de stad komen planten en dieren onder druk te staan. Natuurinclusief bouwen en ontwerpen is belangrijk voor behoud van biodiversiteit in de stad.

De groene oever van de Kromme Rijn biedt ruimte als leefgebied voor planten en dieren en maakt deel uit van de groene verbinding naar het buitengebied. In

SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum - 61

de gebouwen worden voorzieningen in de vorm van nestkasten en verblijfplaatsen aangebracht voor vogels en vleermuizen. De Utrechtse Soortenlijst is het biodiversiteitsbeleid van de gemeente. In het plan worden maatregelen uitgewerkt voor een aantal van deze soorten. Hierbij kan gedacht worden aan muurplanten op de kademuren, waardplanten voor wilde bijen en leefgebied en een vrije doorgang voor de egel.

De hoven bieden kansen voor vergroening en wateropslag.

62 - SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum

Hoofdstuk 5 Onderzoek en haalbaarheid 5.1 Geluidhinder Op de geluidsbelastingkaart van de gemeente Utrecht is te zien dat het wegverkeerslawaai aan de randen van het complex varieert tussen de 55 en 59 dB. Zowel de Gansstraat als de Venuslaan zijn geluidsbronnen. In het centrum van Utrecht is een maximale geluidsontheffing van 63 dB toegestaan. Het geluidsniveau aan de gevels van de projectlocatie ligt tussen de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde. Voor geluid zal ontheffing moeten worden aangevraagd.

Op ongeveer 230 meter afstand van de projectlocatie ligt de spoorlijn Utrecht-Den Bosch. Op de geluidsbelastingkaart is te zien dat het aantal dB lager dan 55 is en hiermee vormt het spoor geen geluidshinder voor de toekomstige functies op de projectlocatie.

5.2 Luchtkwaliteit De luchtkwaliteit beïnvloedt de kwaliteit van de woon- en leefomgeving. Bij lucht gaat het om de aanwezigheid van verontreinigende stoffen in de buitenlucht. Wegverkeer is, samen met de achtergrondconcentratie in Utrecht, in belangrijke mate bepalend voor de luchtkwaliteit. Het uiteindelijke plan (na verkoop) moet worden getoetst aan de Wet Milieubeheer. Artikel 5.16 van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) geeft een opsomming van de bevoegdheden waarbij luchtkwaliteitseisen een directe rol spelen, zoals bij bestemmingsplannen. Een bestemmingsplan kan worden vastgesteld indien: • Aannemelijk is gemaakt dat geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde; • Een project – al dan niet per saldo – niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit; • Aannemelijk is gemaakt dat de ontwikkelingen niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan de concentratie PM10 (fijn stof) en NO2 (stikstofdioxide) inde buitenlucht; • Het voorgenomen besluit is genoemd of niet in strijd is met het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum - 63

Er dient aangetoond worden dat of op grond van artikel 5.16, lid 1 onder (a, b, c, en/of d) van de Wet milieubeheer luchtkwaliteitseisen geen belemmering vormen voor de uitvoering van het plan. Op 10 december 2020 heeft de gemeenteraad het luchtkwaliteitsbeleid ‘Utrecht kiest voor gezonde lucht’ vastgesteld. Deze nota bevat het luchtkwaliteitsbeleid van de gemeente Utrecht en een samenhangend pakket maatregelen om de luchtkwaliteit verder te verbeteren. De ambitie is vóór 2030 de gezondheidskundige advieswaarden voor luchtkwaliteit van de Wereldgezondheidsorganisatie (WHO) te halen en daar versneld op in te zetten. Er zal ook gekeken moeten worden in hoeverre dit plan bijdraagt aan de ambitie van de gemeente ten aanzien van de WHO-advieswaarden voor fijn stof. Op de kaartviewer van de NSL monitor (zie www.nsl-monitoring.nl) is te zien dat de huidige luchtkwaliteit (jaar 2020) op de Gansstraat ter hoogte van het Pieterbaan Centrum voldoet aan de wettelijke grenswaarden voor luchtkwaliteit (zie tabel op deze pagina). Ook voor het jaar 2030 zal dit het geval zijn. De grenswaarde voor toetsing voor stikstofdioxide NO2 is 40 μg/m3. Voor fijnstof PM10 is 40 μg/m3 en voor fijnstof PM2.5 is 25μg/m3 de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie. De huidige luchtkwaliteit voldoet voor NO2 en PM10 aan de WHO-advieswaarden, voor PM2.5 worden deze advieswaarden nog niet gehaald.

Maar naar verwachting zal in 2030 ook de PM2.5 jaargemiddelde concentraties aan de

WHO-advieswaarden voldoen. De WHO-advieswaarde voor fijnstof PM10 is 20 μg/m3 en voor fijnstof PM2.5 is 10μg/m3. Maximale waarden van de rekenpunten aan de Gansstraat ter hoogte van het Pieterbaan Centrum (NSL monitoringstool). Jaar

NO2

PM10

PM2.5

2020

23,3 μg/m3

19,7 μg/m3

12,2 μg/m3

2030

15,2 μg/m3

17,2 μg/m3

9,9 μg/m3

Gelet op de omvang van de ontwikkeling, alsmede de netto verkeersaantrekkende werking, kan worden aangenomen dat de ontwikkeling aanvaardbaar is uit het oogpunt van luchtkwaliteit. Dit zal in de ruimtelijke procedure na de verkoop door de toekomstig koper middels een luchtkwaliteitonderzoek inzichtelijk worden gemaakt. Stikstofdepositie De biodiversiteit (soortenrijkdom) in Europa gaat achteruit. Om deze te beschermen zijn in Nederland ongeveer 160 Natura 2000-gebieden aangewezen met een Europese beschermingsstatus.

64 - SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum

Voor een aanvraag voor een omgevingsvergunning bij de gemeente, geldt er in principe een aanhaakplicht (artikel 2.2aa van het Besluit omgevingsrecht) voor de Wet natuurbescherming (Wnb). Een verdere toename van de stikstofdepositie kan leiden tot ‘significante effecten’ op de beschermde natuurgebieden (Natura 2000). Voor aanvragen waarbij op voorhand duidelijk is dat een Wnb-vergunning noodzakelijk is, is het loskoppelen van beide vergunningentrajecten toegestaan, zolang deze keuze is gemaakt vóór indiening van de aanvraag voor de omgevingsvergunning. Alleen wanneer met een berekening met AERIUS Calculator wordt aangetoond dat er op voorhand geen significante bijdrage (in de resultaat pdf wordt dit gepresenteerd als ‘geen resultaten hoger dan 0,00 mol N/ha/jaar’) is van de stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden is een Wnb-vergunning niet van toepassing. Als er stikstofdepositie groter dan 0,00 mol N/ha/jaar plaatsvindt wordt in het kader van een Wnb-vergunning eerst een voortoets uitgevoerd. Het project kan alsnog worden vergund als er geen significante negatieve effecten zijn in Natura 2000-gebieden of als de verslechtering van de stikstofdepositie optreedt op hectares, waarin de Kritische Depositiewaarde niet wordt overschreden.

Indien in de voortoets niet kan worden uitgesloten dat er geen significante effecten optreden is vervolgonderzoek nodig in de vorm van een Passende Beoordeling. Dit is een uitgebreid ecologisch onderzoek. Extern salderen, mitigatie of een ADC-toets zijn altijd onderdeel van een Passende Beoordeling.

Er zal middels een stikstofdepositieonderzoek aangetoond moeten worden dat zowel de bouwfase en gebruiksfase niet leiden tot een toename aan stikstofdepositie in de omliggende Natura 2000gebieden. Hierbij is voor vaststelling van het bestemmingsplan met name de gebruiksfase maatgevend. De toekomstig koper wordt geacht met het bovenstaande zelf rekening te houden. In de selectiefase van de verkoopprocedure wordt hier niet op getoetst. De toets vindt plaats bij de aanvraag van de omgevingsvergunning.

5.3

Externe veiligheid

Het projectgebied is op dermate grote afstand van risicobronnen gesitueerd dat externe veiligheid niet van toepassing is op de ontwikkelingen die binnen dit gebied plaatsvinden. Externe veiligheid vormt hiermee geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

5.4

Bedrijven en milieuzonering

In het kader van bedrijf en milieuzonering is de projectlocatie gelegen in een gebied met functiemenging. Hierdoor vervalt de richtafstand uit de handreiking ‘Bedrijf en milieuzonering’. De projectlocatie is een afzonderlijk gebouw en daarom bouwkundig afgescheiden van overige bouwwerken. Om deze redenen vormt het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmering voor de ontwikkelingen op de projectlocatie. De functies wonen, maar ook horeca, bedrijvigheid, maatschappelijke voorzieningen zijn mogelijk en ondervinden geen belemmering op basis van het aspect ‘Bedrijven en milieuzonering’.

SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum - 65

5.5

Archeologie en monumenten

De Archeologische Waardenkaart geeft aan dat het projectgebied is gelegen in een gebied met een hoge archeologische verwachting. Gebieden van hoge archeologische verwachting (geel) zijn zones waar op grond van eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek dan wel op basis van historisch geografisch onderzoek archeologische waarden te verwachten zijn (er wordt een middelhoge tot hoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 100 m2 en dieper dan 50 cm. Er is een cultuurhistorische waardestelling voor het PBC gemaakt door het Oversticht (augustus 2020). De resultaten van deze waardestelling zijn meegenomen in de randvoorwaarden voor behoud van delen van het complex.

5.6

Bodemkwaliteit

Op de projectlocatie is geen recente informatie beschikbaar over de bodem. Op de kaarten uit de Nota Bodembeheer 2017 – 2027 is te zien dat de functie wonen geschikt is voor de projectlocatie indien niet dieper dan 200 cm gegraven wordt. Indien dieper dan 200 cm gegraven wordt of een andere functie dan wonen gerealiseerd wordt, dan is een bodemonderzoek vereist.

5.7

Water

De projectlocatie is gelegen in de nabijheid van een primair oppervlaktewater van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden. Voor activiteit die in de nabijheid van het water uitgevoerd worden, dienen de doelcriteria nageleefd te worden. De projectlocatie is

daarnaast niet gelegen in of naast een waterkering. Aangezien het grootste deel van de projectlocatie verhard is zal naar verwachting geen extra verharding plaatsvinden. De Kromme Rijn is op dit punt vrij smal, verdere versmalling van de waterloop is niet mogelijk. Het waterschap zou graag zien dat de waterloop op deze plek verbreed wordt. Eventuele steigers liggen binnen de oeverlijn. Het waterschap heeft bij eventuele vervanging van de kade voorkeur voor een natuurlijke oever met flauw talud. Eventuele garages moeten worden voorzien van vloeistofdichte wanden en vloeren om vervuiling van het oppervlaktewater tegen te gaan.

5.8

Flora en fauna

De projectlocatie is niet gelegen in een Natura 2000-gebied en maakt geen deel uit van het Nationaal Natuurnetwerk (NNN). Er zal een stikstofdepositie onderzoek uitgevoerd moeten worden om de invloed van de ontwikkeling op nabijgelegen Natura 2000-gebieden te bepalen. Afhankelijk van de ontwikkeling die plaats gaat vinden op de projectlocatie zal er een ecologisch onderzoek moeten plaatsvinden om aan te tonen dat er geen beschermde soorten op de projectlocatie aanwezig zijn, of dat deze locatie een geschikte plek is voor beschermde soorten. In de gebouwen nestelen gierzwaluwen en mogelijk zijn verblijfplaatsen van vleermuizen aanwezig. Uitgangspunt is dat deze beschermde functies voor het plangebied behouden blijven en verder worden versterkt.

66 - SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum

5.9

Bomen

De bomen aan Gansstraat zijn van monumentale waarde. De bomen worden behouden en maken geen deel uit van de ontwikkeling. Tijdens de bouw is aandacht voor de bescherming van de bomen aan de Gansstraat noodzakelijk. Op het terrein zelf staan geen bomen.

5.10

Gezondheid

In Utrecht willen we een gezond stedelijk leven voor iedereen (Nota Volksgezondheid ‘Gezondheid voor iedereen’). Een gezonde leefomgeving van Utrechters is zo ingericht dat gezond leven gemakkelijk is, de druk op gezondheid zo laag mogelijk is en dat mensen zich prettig voelen. Groenblauwe verbindingen zoals de Kromme Rijn en hun oevers verbinden natuur en groen vanuit het buitengebied met de stad. Deze zones vormen de ecologische infrastructuur waarlangs planten en dieren zich in en om de stad kunnen verspreiden. Het is het decor voor aantrekkelijke routes tussen het groen in de stad, en de natuur- en recreatiegebieden rondom de stad. Het versterken van de recreatieve routes de stad in en uit, bevordert het gebruik van de fiets in plaats van de auto en draagt zo bij aan de mobiliteitsopgave en schonere lucht in de stad. Ter hoogte van het PBC wordt deze groenblauwe verbinding herstelt.

5.11

Energie

Er is op dit moment weinig informatie bekend over de bestaande energievoorziening om te kunnen aangeven hoe groot de opgave voor energetische verduurzaming is voor de te behouden gebouwen. In de vervolgfases dienen de energetische prestaties en de daartoe noodzakelijk bouwingrepen afgewogen te worden tegen de bijbehorende milieudruk en de invloed op cultuurhistorische waarden.

5.12

Kabels en leidingen

De ontwikkeling speelt zich af binnen de eigendomsgrenzen van de kavel. Kabels en leidingen in de straat worden hierbij niet beroerd. Eventuele aanpassingen betreffen slechts de huisaansluitingen.

SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum - 67

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid 6.1

Economische uitvoerbaarheid

De ontwikkeling wordt voor het grootste deel gerealiseerd op eigen (particuliere) grond van het Rijksvastgoedbedrijf / de toekomstige koper van het complex. Een klein deel is in erfpacht uitgegeven. Er is een intentieovereenkomst gesloten met het Rijksvastgoedbedrijf voor de vergoeding van de gemeentelijke plankosten voor het opstellen van het SPvE. Het RVB heeft de (financiële) haalbaarheid en uitvoerbaarheid van de (her)ontwikkeling getoetst door middel van een marktconsultatie op het SPvE. Deze marktconsultatie is uitgevoerd door een onafhankelijk bureau. De uitkomst van de marktconsultatie is dat het RVB verwacht er voldoende marktpartijen genegen zijn in te schrijven voor de aankoop op basis van het SPvE. Voor het ter visie gaan van het omgevingsplan zal een anterieure overeenkomst worden gesloten met de koper van het complex waarin afspraken over het verhalen van plan- en ontwikkelingskosten in relatie tot deze ontwikkeling zoals met betrekking tot (de (her)inrichting van/aansluiting op) de openbare ruimte, bijdrage bovenwijkse kosten en eventuele planschade worden vastgelegd. Door het sluiten van een anterieure overeenkomst kan van het opstellen van een exploitatieplan worden afgezien omdat het kostenverhaal, zoals bedoeld in artikel 6.12 lid 2 onder a van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, anderszins (door de anterieure overeenkomst) verzekerd wordt.

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het niveau van participatie is raadplegen. De gemeente heeft belanghebbenden en betrokkenen in de fase van het opstellen van dit SPvE geconsulteerd. Bewoners en andere belanghebbenden hebben meegedacht en hebben ideeën aangedragen om te komen tot de randvoorwaarden voor de realisatie van het bouwplan. Ook in de vervolgfasen zullen belanghebbenden en betrokkenen worden geconsulteerd.

6.3 Juridische uitvoerbaarheid De voorgestelde ontwikkeling op deze locatie is in strijd met de geldende planologische regelingen. Voor realisatie van het project dient een bestemmingsplanprocedure te worden doorlopen.

68 - SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum

Hoofdstuk 7 Verantwoording proces 7.1

Het gevolgde samenwerkingsproces

Het SPvE is in nauwe samenwerking tussen de gemeente Utrecht, het Rijksvastgoedbedrijf en het Atelier Rijksbouwmeester tot stand gekomen. Met de ondersteuning van een extern bureau zijn 5 werksessies georganiseerd waarbij van beide partijen experts aan tafel zaten. Daarnaast zijn er interviews gehouden met professionele stakeholders zoals een expert speciale woonvormen, het hoogheemraadschap HDSR, de beheerder van de begraafplaats Soestbergen en de Stichting Utrechtse Woningcorporaties (STUW). Het concept SPvE is op 15 juni 2021 in een online bijeenkomst gepresenteerd en belangstellenden en belanghebbenden zijn in de gelegenheid gesteld om op dit concept te reageren.

7.2

Het gevolgde participatieproces

Aan de hand van de factor C methode is geanalyseerd welke belanghebbenden betrokken zijn bij het proces, wat hun rol is en welke beïnvloedingruimte passend is. In de participatieleidraad is sprake van drie niveaus van participatie: co-creëren, adviseren en raadplegen. De stakeholderanalyse laat zien dat raadplegen voor de meeste belanghebbenden in dit stadium als meest passende vorm van participatie wordt gezien. Online bijeenkomsten Er zijn tussen oktober 2020 en februari 2021 drie online participatie bijeenkomsten georganiseerd. Helaas waren bijeenkomsten in het PBC als gevolg van de Covid-19 maatregelen niet mogelijk, veel deelnemers hadden graag een kijkje in het complex genomen. Om

hier toch een beetje aan tegemoet te komen is een digitale rondleiding op biedboek.nl te volgen. Op 15 juni 2021 is aan ongeveer 35 geïnteresseerden het concept SPvE gepresenteerd tijdens een (digitale) bijeenkomst. Participatiebijeenkomst 1 Op 6 oktober 2020 zijn ongeveer 90 geïnteresseerden geïnformeerd over het te volgen proces. Er heeft geen inhoudelijk discussie plaatsgevonden. Er zijn wel veel vragen beantwoord. Participatiebijeenkomst 2 Op 24 november 2020 is de analyse van het complex gepresenteerd en is omwonenden gevraagd om mee te denken aan de hand van twee vragen: • Wat vindt u van de gebouwen en wat zou u willen bewaren? • Wat hoopt u dat er straks te doen zal zijn op deze plek? Deze twee vragen zijn vooraf ook via een wijkbericht met ansichtkaart aan omwonenden gesteld om zo ook op een andere manier input op te halen. Er is de mogelijkheid geboden om ideeën fysiek te posten bij de directeurswoning. Hier is door één persoon gebruik van gemaakt. Tijdens de onlineavond is gebruik gemaakt van de mentimeter om de groep als geheel te polsen en is in deelgroepjes gewerkt met beeldmateriaal om bewoners ideeën te laten opschrijven. Aan de hand van de eerste vraag ontstaat in de deelgroepjes een levendige discussie over de te behouden delen. Het Huis van Bewaring en de barak krijgen veel groene stickers,

SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum - 69

het PBC wordt wisselend beoordeeld en de omwonenden willen de muur graag kwijt, zeker aan de waterzijde. Aanlegsteigers voor sups en kano’s worden als een toevoeging gezien. Een enkeling wil het hele complex slopen om daarmee energieneutrale gebouwen terug te kunnen bouwen. De vraag over programma levert enthousiasme op als het gaat over wonen en groen. De gedachte van bijzondere woonvormen krijgt veel bijval. Ook een creatieve broedplaats wordt gewaardeerd. Horeca wordt wisselend beoordeeld, op zich fijn om iets in de buurt te hebben, maar geen avond horeca en overlast. Aanvullende programma’s die worden genoemd zijn een fablab (gezamenlijke creatieve werkplek), leer-werkplekken, mini moestuin, sport, PIETER BAAN CENTRUM Meedenksessie 24 november - Groep 1

kanoverhuur, energieopwekking, gedeelde voorzieningen zoals een wasruimte, buurtwinkel met verkoop van lokale groenten. Participatiebijeenkomst 3 Op 18 februari 2021 zijn de uitgangspunten voor herontwikkeling gepresenteerd en is aan betrokkenen gevraagd deze te becommentariëren en aan te vullen. Dit gebeurt aan de hand van zes thema’s: omgang met het complex, ruimte voor nieuwbouw, programma, mobiliteit, openbare ruimte en de hoven. Omgang met het complex: Er is algemene instemming voor behoud van het Huis van Bewaring. De keuze om het voorhuis van het PBC te laten staat wordt wisselend ontvangen: een aantal vindt dit een goed idee en passend bij duurzaamheidsambities veel mensen vinden het gebouw gewoon lelijk. Wel wordt opgemerkt dat met PIETER BAAN CENTRUM Meedenksessie 24 november 1 behoud het in ieder geval niet hoger kan- Groep worden dan het nu is. Ook worden suggesties gedaan voor het transformeren en vergroenen GEEN van de gevel. Meer ruimte voor groen/park,houtkachels bijvoorbeeld door meer !! te slopen, wordt genoemd. Zijn de ambities wel haalbaar als je het PBC voorhuis laat staan? Het PBC blokkeert het zicht op de Kromme Rijn. Een gezonde mix

Wat vindt u van de gebouwen?

fietsers en voetgangers

Kans om verbinding met park te laten liggen

kans om verbinding te maken met de waterkant

creatieve fablab

groen te laten groeien

Pieter Baan Centrum

De Flat hier liggen ze daar ziten ze parkachtigplen aan de oosterspoorbaan

De Flat

Sport

Zorg

Sleep drie stickertjes per persoon naar de tekening of naar de foto's

De flat

Sportplaats PBC

Pieter Baan Centrum

Sleep drie stickertjes per persoon naar de tekening of naar de foto's

Terras Cursussen

horeca al bij kwekerij stadsjochies

wonen vooral aan kromme rijn combi met ateliers werkplekken

Andere ideeën

leer-werkplekken, opleidingsplekken bewoners sterrenwijk

interactie tussen mensen studenten, ondernemers, makers

Andere ideeën

john keenes plein kantoortuin met horeca B amsterdam

mini moestuin als knipoog naar oudste landgebruik vh gebied

gebruikers die er nu inzitten behouden

Deze functie vind ik leuk

meer vraag naar flexwerkplekken vanwege corona, de wilg een plek buiten jedagbesteding kromme rijncollege huis afstand tot onderwijs stage plekken

Andere ideeën

Aanlegplek

Creatieve werkplek

Wandelpad

Andere ideeën

Ondergronds parkeren

Mooie tuin. Eventueel binnenmuren beschilderen met groen, mooie exotische planten motieven en er een binnenstedelijke oase van maken.

Barak

verbinding met stadslandbouw (stadsjochies, moestuin, koningshof en bij amlisweerd

Buurtbewoners mogen goedkoop leuke dingen organiseren is klein zaaltje (dating events, dans avonden, thema avonden)

bel Dub om klikken en te typ

Schrijf hier je eigen ideeën op

~Ondernemers zoeken in overleg met Kerngroep Maarschalkerweerd (vanuit ondernemersfonds Utrecht

Ruimte voor nieuwbouw: Over het toe te voegen volume aan de westzijde wordt gevraagd waarom het zo ver naar achter steekt. De bouwhoogte van 14 meter wordt als niet passend gezien aan het parkeerhof aan de Eendstraat. De andere zijde wordt wisselend ontvangen: enerzijds een plek waar je een statement kunt maken, Senioren

Niet bewaren Sportplaats west / moestuin

Huis van Bewaring

Binnentuin

Buurtkamer

Gezinnen wel horeca combi met fablab, werkplekken,

Barak

Expositie ruimte

Restaurant

Koffie

Kans voor het groen

Pieter Baan Centrum

Groen & recreatie

Zwemplek

Bewaren

Geen dode gevel

Cultuur

Starters

openen naar het pleintje

Huis van Bewaring

Maatschappelijk

Economie

Hotel

Wat zou u willen bewaren? voorkant aan de straat verbinden

Wonen

niet goedkoop, zuipende studenten

connectie met het water, watersport activiteiten

Huis van Bewaring

Barak

bel Dub om klikken n te type

Wat hoopt u dat er straks te doen zal zijn op deze plek?

Buurt werkplekken, om op afstand te kunnen werken

Andere ideeën sport: fietsen wandelen, suppen

Sleep maximaal zes stickertjes per persoon naar de foto's met functies die je graag terug zou zien op deze plek

parkeerzone: spoorbaan is grens, deze kant is duurder, kan overlast aan de andere kant geven

70 - SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum

vanuit de woningnood is 32 meter te laag. Anderzijds wordt 32 meter te hoog gevonden. Programma: Er wordt gevraagd waarom er geen ruimte is voor begeleid wonen voor gehandicapten. Bouw meer voor oudere mensen. Watersport zou leuk zijn, maar er zijn ook zorgen over overbelasting van het park. De muur weg aan de parkzijde is belangrijk. Er wordt gedroomd van een cultuur centrum/ museum. Dit deel van Utrecht mist een culturele instelling. Horeca wordt in principe omarmt, met de kanttekening dat er zorgen zijn over mogelijke geluidsoverlast voor direct omwonenden. Mobiliteit: parkeren en verkeer wordt als een belangrijk thema gezien. Geen parkeeroverlast voor de buurt en geen (grote) verkeerstoename op de Gansstraat. Geen zicht op auto’s van uit het park. Maak van de Gansstraat een fietsstraat. Openbare ruimte: Fijn, meer groen, dat missen we in deze buurt. Ruimte aan de oever wordt zeer gewaardeerd. Zou mooi zijn als er ruimte komt voor watersport/ kanoverhuur.

• • • • •

Stichting Oosterspoorbaan / Stichting Krommerijnpark / Groen Oost Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden Manager begraafplaatsen gemeente Utrecht Expert speciale woonvormen STUW, stichting Utrechtse woningcorporaties

In deze gesprekken zijn randvoorwaarden en aandachtspunten opgehaald, bijvoorbeeld met betrekking tot de aansluiting van de ontwikkeling op de naastgelegen woningen, eisen vanuit het waterbeheer en aandachtspunten voor een goede ontwikkeling van bijzondere woonvormen. Deze punten hebben zo veel mogelijk een plek gekregen in het SPvE.

7.3 Wat is er met de opbrengst vanuit de participatie gedaan? De adviezen uit de online participatie bijeenkomsten zijn meegenomen in de uitwerking van het SPvE. Zo is de bouwhoogte aan de westzijde van het Huis van Bewaring teruggebracht van 14 meter naar 5 meter. Zoals de omwonenden aangeven sluit dat beter aan

Hoven: Behoud van de hoven wordt algemeen gewaardeerd en als leuk idee bestempeld. Is het mogelijk het parkeerterrein aan de Gansstraat te verbinden met de oever? Hoven overdag toegankelijk, ’s avonds gesloten. Ruimte voor een moestuin, er staan al appelbomen naast de barak.

PIETER BAAN CENTRUM Meedenksessie 18 februari - Groep 5 Wat spreekt je aan?

Duurzaamheid, transformatie, behoud van wat er is

perfect werk plek voor de boordplaats

overlast horeca

Mooi om het oude gedeelte weer lucht en aandacht te geven. Het valt nu weg naast het jaren 70 gebouw.

Mooi wordt het gebouw nooit, bovendien blokkeert het gebouw het uitzicht naar de stad en het park.

Meeste historie in voorgebouw

Huidige ondernememers en nieuwe ondernemers uit de omgeving krijgen voorrang?

Dit is juist een mooie kans om meer openheid te maken in plaats van meer meters vol te bouwen. 22-32 is best kolossaal.

Yes, horeca. Zeker overdag, voor ontbijt en lunch!

Mocht het jaren 70 gebouw worden gesloopt, niet hoger dan 18 meter

Heel massief, duwt gebouwen weg

zorg voor (geluids)overlast

Barak als werkplaats. Niet voor horeca

rekening houden met scheefwonen;als hier aantrekkelijke woonmogelijkheid komt voor ouderen, kunnen grotere woningen elders vrijkomen

zorgen om hoogte

Ruimte voor nieuwbouw

Oude gedeelte perfecte plek voor kunst museum met ateliers en werkplekken bijvoorbeeld in samenwerking met huidig tijdelijk gebrukers en / of HKU

Idee: van de gansstraat een fietsstraat maken (auto te gast)

wat mist: park om te zitten hoven zijn hierin een kans

Fijn, meer groen. Dat missen we toch in deze buurt. De begraafplaatsen zijn mooi, maar daar ga je niet picknicken.

Groen en openbare ruimte

Ik vind de ruimte voor groen nog erg klein. Het Zocherpark loopt behoorlijk over van de mensen (bericht pers afgelopen week) dus er is zeker behoefte aan meer groen.

Stadspark Muur weg

zorg om open ruimte, wel mooi zoveel groen, hangplek

hier staan al appelbomen

buurt / moestuin

Hoven

Met zoveel woningen op dit aantal vierkante meter, komen er alleen kleine woningen. Dus meer mensen, dus meer auto's, dus meer parkeerplaatsen nodig. Dus: grotere woningen, minder mensen, minder auto's, jaren 70 pand weg zodat er meer (genoeg) ruimte is voor parkeren én groen.

mijn droom is in huis van bewaring om er een cultureel centrum van te maken, met een combinatie tussen ateliers. Met kleinschalige horeca zomers met terras in hof aan de voorzijde waarbij de buurt minst last er van heeft , Ter ondersteuning van de culture functie. In samenspraak met de buurt de bovenste etages in de cellen een nieuw kunst museum waardoor er weinig gesloopt / verbouwd hoeft te worden de huidige indeling is daar al perfect voor. Dit deel van utrecht mist culturele instelling in het aanbod begande grond werk en horica en ateliers

Programma

hoven overdag toegankelijk, 's nachts afsluitbaar

Mobiliteit

Heb je aanvullende ideeën?

Barak :ateliers creative ondernemingen

Omgang met het complex

Gesprekken met direct betrokkenen en specialisten Naast de drie online participatie bijeenkomsten zijn er ook gesprekken gevoerd met een aantal direct betrokkenen en specialisten. Er is gesproken met: • Bewoners van de naastgelegen bewakerswoningen

Niet mooi gebouw, maar kan je er iets moois van maken?

Gymzaal als theaterzaal / buurtcentrum

Waar heb je zorgen over?

SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum - 71

bij de omgeving en geeft het zicht op de gevel van het Huis van Bewaring. Het totaal toegestane bouwvolume, wat in eerste instantie was bepaald op 17.000 m2, is met zo’n 10% teruggebracht naar 15.500 m2. Dit geeft meer ruimte om in de toegestane bouwvlakken een passend volume te maken en zorgt ervoor dat er op maaiveld meer ruimte is voor groen of openbare plekken. Daarnaast zorgt het terugbrengen van het volume in een lagere parkeer- en verkeersdruk, waardoor het beter ingepast kan worden op het perceel. Een deel van het programma is flexibel, zodat er kan worden ingespeeld op ideeën en wensen uit de buurt. In de herontwikkeling kiezen we ervoor om de verschillende tijdslagen van het complex zichtbaar te houden. Daarom stellen we voor om, naast het Huis van Bewaring en de Barak, ook het voorgebouw van het jaren ’70 gebouw te behouden. De verschillende gebouwen weerspiegelen een andere manier van omgang met detentie: verstoppen in het achterhuis in het Huis van Bewaring versus cellen aan de straat in het jaren 70 deel. Daarmee geven we de plek ‘levende historie’: we behouden delen uit het verleden en er wordt een nieuwe tijdslaag aan toegevoegd. Behoud betekent niet dat er niet veranderd kan worden. Het is gewenst om het gebouw aan te passen aan de nieuwe programmering en aan de eisen van nu, bijvoorbeeld met een meer open plint.

Daarmee wordt het gebouw goed bruikbaar voor nieuwe functies en is het een goed voorbeeld van circulaire economie: bestaande gebouwen herbestemmen naar een nieuwe functie in plaats van het te slopen en opnieuw op te bouwen. De mogelijkheid in het SPvE om een hoogteaccent van 32 meter te maken roept gemengde reacties op. Aan de ene kant wordt het als laag gezien (zou je gezien de vraag in de stad niet veel hoger moeten bouwen?) en anderzijds zijn er bezwaren van omwonenden dat hoogbouw op deze locatie uit de toon valt bij de omliggende

bebouwing en dat het impact heeft op zichtlijnen en bezonning. We hebben ervoor gekozen om door te gaan met de voorgestelde bouwhoogtes. Dat betekent dat nieuwbouw maximaal 6 bouwlagen bedraagt met een maximale hoogte van 22 meter. Deze hoogte sluit goed aan bij de huidige hoogte van het complex. Er is ruimte voor een accent tot 32 meter (maximaal 10 lagen met een beperkt grondoppervlak van 400m2) op de tweede linie, dus niet direct aan de straat of aan de Kromme Rijn. De hoogte van 32 meter is met 3 bouwlagen zichtbaar hoger dan de huidige bebouwing, maar niet meer dan de helft hoger. Het is daarmee in evenwicht met de rest van het ensemble. De omvang en positie van het hogere bouwdeel is scherper gedefinieerd om het goed in te passen en de bezonning van het oeverpark te optimaliseren. Het maken van een hoogteaccent zorgt ervoor dat er minder volume op maaiveld komt, waardoor er meer ruimte is voor de hoven en andere openbare ruimte.

7.4 Reacties op het concept SPvE Het concept SPvE is op 1 juni 2021 door het college vrijgegeven voor reacte en heeft van 3 juni 2021 tot met 4 juli 2021 ter inzage gelegen. Op 15 juni 2021 is het concept SPvE aan ongeveer 35 geïnteresseerden gepresenteerd tijdens een (digitale) bijeenkomst. Er zijn 13 reacties binnen gekomen. Men vraagt om verduidelijking van bepaalde zaken (over de voorgenomen hoogte en bouwvolume, het woonprogramma, het groen en het parkeren) of men geeft aandachtspunten mee voor de verdere ontwikkeling. Een aantal respondenten is positief en complimenteus over het plan. In de reactienota zijn de reacties en de beantwoording ervan opgenomen. De reacties geven geen aanleiding om het SPvE inhoudelijk aan te passen.

72 - SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum

Hoofdstuk 8 Vervolgtraject 8.1

Planproces

Voor de herontwikkeling van het PBC volgen we het Utrechtse Plan Proces (UPP1), waarbij wordt uitgegaan van een complexe gebiedsontwikkeling. Na de totstandkoming van het intentiedocument en de plankostenovereenkomst, werd met het opstellen van het SPvE de definitiefase gestart. In het SPvE zijn de randvoorwaarden voor de herontwikkeling van het PBC vastgelegd.