SPvE herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum 15 september.pdf

Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum Stedenbouwkundig Programma van Eisen september 2021

Utrecht.nl

2 - SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum

Colofon Gemeentelijke projectgroep Han Schraders Stedenbouw Bettina van Santen Erfgoed Floris Brekelmans Ecologie, groen Arjen Kratz Energie, duurzaamheid, circulair Floor Borlee Gezondheid Frank Meijer Wonen Maarten Mesman Cultuur Wouter Spijkerman Bijzondere woonvormen Marleen Hin Bijzondere woonvormen Dirk-Jan Hoekstra Mobiliteit Gijs Wanders EZ Matthijs Muijsers Jurist Judith van der Goes Communicatie Projectmanagement Leanne Reijnen en Esther de Graaff Opdrachtgever Marianne Mantel Versiedatum 2 september 2021 Dit SPvE is tot stand gekomen in samenwerking met het Rijkvastgoedbedrijf en het Atelier Rijksbouwmeester. Urhahn | stedenbouw en strategie heeft in opdracht van de gemeente en het Rijksvastgoedbedrijf het SPvE opgesteld en vormgegeven.

SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum - 3

Inhoudsopgave 5

Hoofdstuk 1 Inleiding

49

1.1 Aanleiding 1.2 Doel 1.3 Ligging en begrenzing plangebied

9

26

4.1 Beleidskader 4.2 Functies 4.3 Ruimtelijk 4.4. Verkeer en parkeren 4.5 Openbare ruimte 4.6 Duurzaamheid

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie 2.1 Eigendomssituatie 2.2 Bestemmingsplan 2.3 Functies 2.4 Ruimtelijk 2.5 Verkeer en parkeren 2.6 Openbare ruimte

Hoofdstuk 3 Uitgangspunten 3.1 Ontwikkelprincipes 3.2 Functies 3.3 Ruimtelijk 3.4 Verkeer en parkeren 3.5 Openbare ruimte 3.6 Gezondheid 3.7 Duurzaamheid

Hoofdstuk 4 Onderbouwing

62

67

6.1 Economische uitvoerbaarheid 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 6.2 Juridische uitvoerbaarheid

68

Hoofdstuk 7 Verantwoording proces 7.1 Het gevolgde samenwerkingsproces 7.2 Het gevolgde participatieproces 7.3 Wat is er met de opbrengst vanuit de participatie gedaan?

Hoofdstuk 5 Onderzoek en haalbaarheid 5.1 Geluidhinder 5.2 Luchtkwaliteit 5.3 Externe veiligheid 5.4 Bedrijven en milieuzonering 5.5 Archeologie en monumenten 5.6 Bodemkwaliteit 5.7 Water 5.8 Flora en fauna 5.9 Bomen 5.10 Gezondheid 5.11 Energie 5.12 Kabels en leidingen

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

72

Hoofdstuk 8 Vervolgtraject 8.1 Planproces 8.2 Participatieproces 8.3 Planologisch juridisch proces 8.4 Planning

74

Bijlage 1: Visie en uitgangspunten voor herontwikkeling

80

Bijlage 2: Voorbeeldberekening benodigd aantal parkeerplaatsen

4 - SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum Ven u

slaa n

laan Rubens

Kro

mm

eR

ijn

Pa rk Oo r ste

t

or b

sstr aa

o sp

Ga n

aa n

SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum - 5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1

Aanleiding

Op steenworp afstand van de binnenstad van Utrecht ligt het complex van het voormalig Pieter Baan Centrum (PBC). Dit bijzonder complex bestaat uit twee hoofdgebouwen: het oudste deel uit 1896 bestaande uit een cellenvleugel, administratiegebouw, directeurswoning en later barak (hierna ‘Huis van Bewaring’) en een uitbreiding uit de jaren 1970 (hierna: ‘jaren 70 gebouw’). In de jaren 1990 is er een verbindingsgebouw tussen de twee hoofdgebouwen toegevoegd (hierna: ‘de Flat’). In het complex was het Pieter Baan Centrum van het ministerie van Justitie en Veiligheid gevestigd. Het instituut is eind 2018 verhuisd naar Almere en de panden aan de Gansstraat 162, 164 en 170 zijn sindsdien niet meer in gebruik als psychiatrische observatiekliniek. Nu het complex niet meer noodzakelijk is voor de inzet voor Rijksdoeleinden, zal het te koop worden aangeboden. Daarom heeft het RVB de gemeente benaderd om het zogeheten ‘Utrechts planproces’ op te starten. Dit Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) is tot stand gekomen in een samenwerking tussen het RVB, het Atelier Rijksbouwmeester en de gemeente Utrecht. In juli 2020 is een intentiedocument vastgesteld waarin de wederzijdse afspraken zijn vastgelegd. De verkoop van het PBC biedt kansen voor de directe omgeving en voor de stad Utrecht.

Het kan bijdragen aan de groeiende vraag in Utrecht Oost naar wonen, werken en cultuur; en bijdragen aan de

huisvesting van kwetsbare en bijzondere doelgroepen. Het kan een mix van functies krijgen. Met zijn ligging aan de Kromme Rijn kan deze herontwikkeling bijdragen aan een duurzame, groene en gezonde verstedelijking. Het complex van het PBC heeft om meerdere redenen bijzondere cultuurhistorische betekenis. Bij voorkeur past een nieuw gebruik goed bij de potenties en de beperkingen van dit complex waarmee de bijzondere cultuurhistorische betekenis geborgd wordt. De condities voor de verkoop en de te volgen verkoopprocedure zijn te vinden op biedboek.nl. Het is de intentie van de gemeente Utrecht om met de winnende partij een anterieure overeenkomst aan te gaan. Een model van deze overeenkomst zal onderdeel zijn van de stukken op biedboek.nl.

6 - SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum

1.2 Doel Het SPvE bevat de ruimtelijke en programmatische ambities en randvoorwaarden voor de herontwikkeling. Het is opgesteld om te dienen als richtlijn bij de verkoop van het PBC en geeft houvast aan toekomstige kopers én aan de stad Utrecht. Vanuit de gemeente is het doel om deze unieke, strategische locatie zo te herontwikkelen dat de plek zowel ruimtelijk als functioneel goed aansluit bij de stedelijke ambities en opgaven. ‘Gezond Stedelijk Leven voor Iedereen’ is daarbij het uitgangspunt.

SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum - 7

Utrecht Centraal Station

Oosterspoorbaan

1.3 Ligging en begrenzing plangebied De locatie ligt in Utrecht Oost, begrensd door de Gansstraat, Kromme Rijn en Oosterspoorbaan. Ten zuiden ligt begraafplaats Soestbergen (rijksmonument). Aan de noordzijde sluit het complex aan op een woonwijk. Het plangebied is voor het grootste deel volledig eigendom van het Rijksvastgoedbedrijf en is voor een deel in erfpacht uitgegeven door de gemeente Utrecht. Het geheel is 10.418 m2 groot (ca. 1 ha).

voorm. Pieter Baan Centrum

AmsterdamRijnkanaal

Kromme Rijn

Amelisweerd

Plangebied met eigendomsgrens

Ga

ns s

tra

at

8 - SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum

SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum - 9

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie 2.1 Eigendomssituatie

2.3 Functies

Het Rijksvastgoedbedrijf is eigenaar van het perceel kadastraal bekend gemeente Tolsteeg, sectie B nummer 2574 en de op dit perceel gelegen opstallen aan de Gansstraat 162 – 170 in Utrecht. De Gemeente is eigenaar van de percelen kadastraal bekend Gemeente Tolsteeg, sectie B nummers 2663, 3015 en 3088 welke in erfpacht zijn uitgegeven aan het Rijksvastgoedbedrijf met als privaatrechtelijke bestemming tuin, erf en/of parkeerplaatsen.

Het object is sinds eind 2018 niet meer in gebruik als psychiatrische observatiekliniek. De panden aan de Gansstraat worden op dit moment ‘antikraak’ verhuurd, o.a. aan ambachtelijke en creatieve bedrijvigheid en culturele initiatieven.

2.2 Bestemmingsplan Voor deze locatie geldt het Bestemmingsplan Watervogelenbuurt, Hoograven, Tolsteeg (vastgesteld op 25 oktober 2012). Voor de locatie geldt de bestemming ‘Maatschappelijk’ met specifieke functie-aanduiding ‘justitiële inrichting, uitsluitend voor een huis van bewaring en voorzieningen ten behoeve van forensisch psychiatrisch onderzoek’. Aangezien aan deze bestemming niet meer kan worden voldaan is wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk.

10 - SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum

2.4 Ruimtelijk Gebouwen Het complex is door de tijd heen gegroeid tot een samenspel van gebouwen. Er is een cultuurhistorisch onderzoek met waardestelling gemaakt door Het Oversticht (augustus 2020). Het cultuurhistorisch onderzoek geeft een uitgebreide beschrijving van de geschiedenis van het complex, de geschiedenis van gevangenschap en de kunst in het complex. In het ruimteboek wordt een gedetailleerde documentatie van de gebouwen gegeven. Het oudste deel van het complex wordt gevormd door het in de jaren 1893-1897 gebouwde Huis van Bewaring naar een ontwerp van W.C. Metzelaar. Kenmerkend is de heldere logistiek, waarbij

het voorgebouw in gebruik is als de plek van overgang van ‘buiten naar binnen’ met bijzondere functies zoals de directiekamer, spreekkamers (advocaat, arts), een bibliotheek en op de bovenste verdieping een kerkzaal (onder de open kapconstructie). Het administratiegebouw werd geflankeerd door de woning van de directeur en de aangrenzende tuin aan de westkant en de remise met daarboven de woning van de eerste of hoofdbewaarder met tuin aan de oostkant. Meer oostelijk aan de straat stond een rijtje van vier geschakelde dienstwoningen en aan de Kromme Rijn een blokje van twee dienstwoningen. Deze laatste twee staan er nog en zijn ondertussen particulier eigendom. Fase 2 - Uitbreidingen 1936-1971

Fase 1 - Huis van Bewaring 1893-1897 dienstwoningen cellenvleugel luchtplaatsen

barak

administratiegebouw + dienstwoningen

dienstwoningen

ijn

t

m

R

aa

om

e

Ga

ns

st r

t

Kr aa

e

st r

m

ns

m

ijn

Ga

o Kr

R

SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum - 11

De lange cellenvleugel ligt erachter in de gesloten binnenwereld en bestaat uit individuele cellen en gemeenschapszalen gelegen aan weerszijden van lange galerijen in een hoge ruime vide. De vide is in een later stadium dichtgezet. In de oorlogsjaren 1942-1945 neemt de Duitse Wehrmacht het gebouw in bezit en bestemt dit tot Kriegswehrgefängnis. De kerkzaal wordt verbouwd tot rechtszaal. Tussen april 1943 en mei 1944 werd door de Duitsers een lange stenen barak op het achterterrein gebouwd. Hiervan resteert het westelijke deel.

Fase 3 - Pieter Baan Centrum 1972-1978

In 1949 wordt in een deel van het gebouw het ‘rijks observatiecentrum voor criminele gestoorden’ geopend, het latere Pieter Baan Centrum. Dit is het eerste landelijke centrum waar gedetineerden een psychiatrisch en psychologisch onderzoek kregen om hun toerekeningsvatbaarheid te bepalen. In 1978 is voor deze functie een nieuw gebouw gerealiseerd aan de zijde van de Oosterspoorbaan, naar ontwerp van het bureau Magis en Witlox. Dit gebouw heeft een aantal cellen, maar vooral ook veel onderzoeksruimten. Een gevangenisuitstraling werd bewust vermeden: geen tralies maar bewerkt pantserglas, toepassing van Fase 4 - Koppeling & renovatie 1980 – 1987

PBC

m

e

R

ijn

ijn om

t ns

st r

aa

t ns

st r

aa

aa

Ga

Ga

m

R

Kr

om

e

t

Kr st r

m

ijn

ns

om

R

De Flat

gymzaal

Ga

Kr

e

Fase 5 - De Flat 1992

12 - SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum

SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum - 13

zeer specifieke, niet met gevangenissen te associëren kleuren en decoraties van de ruimten. De toepassing van kunst via de percentageregeling van de Rijksgebouwendienst levert bijzondere kunstwerken op, waarvan de muurschilderingen in de luchtplaatsen nog aanwezig zijn. In 1990 wordt de Flat tussen oud- en nieuwbouw geplaatst (ontwerp Magis en partners). Hiermee en met een aantal gangen en passages wordt het complex bruikbaar als één geheel. Het

gehele complex is vanaf dan in zijn geheel in gebruik als Pieter Baan Centrum. Door de ‘flat’ veranderde het aanzicht vanaf de Gansstraat behoorlijk. Waar eerst het in dezelfde rooilijn gelegen Huis van Bewaring en het Pieter Baan Centrum vanaf de straat nog als twee duidelijk gescheiden volumes werden ervaren, weliswaar aan de voorzijde verbonden door een muur en een tijdelijke fietsenstalling, leidde de hoge tussenbouw tot een massieve, aaneengesloten bebouwingswand.

Huis van bewaring 1897

Diverse bijgebouwen / connecties Veelal jaren 80 Pieter Baan Centrum 1978

Gymzaal 1987

Barak 1944

De Flat 1990

14 - SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum

Hoven en muren Utrecht heeft een traditie als het gaat om afgesloten complexen in de stad. Als kerkelijk centrum in de middeleeuwen had Utrecht religieuze complexen in de binnenstad, die een eigen wereld binnen de muren hadden. De Mariaplaats is een mooi voorbeeld van zo’n kerkelijk complex dat is herontwikkeld als een woonbuurtje. De watervogelbuurt waar het Pieter Baancentrum in ligt kent ook dit soort besloten woonmilieus, zoals het Hof van Ravenna naast station Vaartsche Rijn. Hier wordt gewoond langs kleine autovrije straatjes en hoven. Ook het Ooievaarhof, IJsvogelhof en de Eendstraat direct naast het PBC worden gekenmerkt door wonen rond een hof.

Het PBC heeft een reeks aan hoven aan de binnenzijde. Sommige hoven zijn utilitair: hier reden busjes met gedetineerden naar binnen, zodat mensen veilig naar binnen gebracht konden worden; ook zijn er aan de zijde van de Kromme Rijn twee luchtplaatsen waar gedetineerden naar buiten konden. Deze luchtplaatsen zijn verhard en worden aan één zijde omsloten door de buiten muur. De hoven in het hart van het complex zijn aan beide zijden omgeven door gebouwen en worden soms van elkaar gescheiden door een muur. Hierdoor ontstaan veel van karakter verschillende buitenruimtes.

SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum - 15

16 - SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum

Wandeltuin PBC Sportplaats PBC

Sportplaats

Tuin rond barak

Remiseplaats PBC

Wandelplaats oost

Sportplaats west / moestuin

SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum - 17

Het terrein wordt omgeven door een muur van ongeveer 5 meter hoog. Alleen aan de Gansstraat is een stuk muur dat authentiek is, alle andere muren zijn in de loop der tijd vervangen. Aan de Gansstraat zijn diverse entrees: twee hoofdentrees, één per complex en drie sluizen waar busjes naar binnen kunnen rijden. De directeurswoning heeft een eigen voordeur.

Luchtfoto uit 1980 waarop het nieuwe Pieter Baan Centrum te zien is en de barak aan de Kromme Rijn en langs de westelijke kopse kant van de cellenvleugel van Metzelaar. Wat opvalt is de groenstrook tussen de ringmuur en de Kromme Rijn en de Muur en het spoor (HUA X9938-85358).

Gezicht op de achterzijde van het Pieter Baan Centrum vanaf de overzijde van de Kromme Rijn, 1983 (HUA X 51191-56963, Fotodienst GAU).

36

Pieter Baan Centrum Utrecht

Muren vormen de buitenruimtes Entrees: Personeel Gevangenen Bezoekers Bevoorrading

18 - SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum

SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum - 19

Waardering In dit deel is een samenvatting gemaakt van de waardering zoals die in de cultuurhistorische waardestelling is beschreven. Zie voor de volledige omschrijving het rapport zelf, dat mee zal worden gegeven bij de verkoop documenten. Het complex van het voormalige Huis van Bewaring is van algemeen belang vanwege de stedenbouwkundige, cultuur- en architectuurhistorische waarden en als voorbeeld van een Huis van Bewaring uit het eind van de negentiende eeuw. Het Huis van Bewaring behoort tot een reeks van elf nieuwe Huizen van Bewaring die vanaf 1887 door W.C. Metzelaar zijn ontworpen. Het complex aan de Gansstraat is niet uniek an sich, maar vrijwel overal zijn de Huizen van Bewaring gebouwd als onderdeel van een cluster met een kantongerecht en/of andere justitiële gebouwen. Hier in Utrecht is dat niet het geval en dat maakt de zelfstandige situering aan de rand van de stad uniek. In de huidige verschijningsvorm is de oorspronkelijke opzet nog goed afleesbaar. Het exterieur is nog relatief gaaf. Intern heeft met name de cellenvleugel flinke verbouwing ondergaan, waarvan het dichtzetten van de vides de meest ingrijpende is. De hoofdstructuur van centrale corridor met aan weerszijden vertrekken en cellen is behouden

gebleven. Ook de hoofdstructuur met gang in het administratiegebouw is nog afleesbaar. Er is ook een aantal waardevolle interieuronderdelen behouden, zoals tegelvloeren, ijzeren trappen en oorspronkelijke deuren, kasten en lijst- en paneelwerk. De directeurswoning heeft het karakter van een woning behouden en heeft nog een groot deel van zijn oorspronkelijke indeling. Dat geldt niet voor de oostelijke dienstwoning boven de remise. De barak heeft een positieve monumentwaarde vanwege het cultuurhistorische belang van dit onderdeel voor de periode van de Duitse bezetter tijdens de Tweede Wereldoorlog. De ringmuur vertegenwoordigt een hoge cultuurhistorische waarde als herkenbaar onderdeel van de voormalige functie van het gebouw. De muur heeft grotendeels zijn oorspronkelijke aanzien verloren en heeft hierdoor nauwelijks architectuur- of bouwhistorische waarde. Echter door de ophoging en het aanbrengen van het architectonische handschrift van het PBC is een muur op deze plaats een identiteitsdrager, een herkenbaar en waardevol onderdeel van het hele complex.

20 - SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum

Het voormalige Pieter Baan Centrum (jaren 70 gebouw) vormt cultuurhistorisch gezien een waardevol complex vanuit het oogpunt van de ontwikkeling van de forensische psychiatrie en de plek die het instituut inneemt in het collectieve geheugen van Nederland. Stedenbouwkundig en architectuurhistorisch gezien vertegenwoordigt het complex bovendien ook zeker bepaalde waarden. Als gevolg van de beperkte terreinomvang heeft het gebouw typologische verwantschap met het Huis van Bewaring met een voor- en achterdeel en de luchtplaatsen. De kop van het Pieter Baan Centrum op de hoek van de Gansstraat, langs de Oosterspoorbaan, is beeldbepalend en vertegenwoordigt een positieve stedenbouwkundige waarde. Het complex is architectuurhistorisch van waarde vanwege de betonarchitectuur, met een strenge horizontale geleding van strokenramen, en de voor de bouwperiode en bouwstijl kenmerkende toepassing van materialen, zoals ruwe baksteen en (grind)beton. In vergelijking met andere betongebouwen uit de periode na 1965 in Nederland en Utrecht is het geen bijzonder zeldzaam voorbeeld van deze architectuurstroming, maar in zijn categorie is het zeker een goede architectuur.

Kunst nam in het PBC steeds een bijzondere plek in. Een gebouwgebonden werk is de over verschillende binnenplaatsen doorlopen muurschildering van Felix van de Beek. Het kunstwerk illustreert de tijdsgeest, sluit nauw aan bij de ontstaansperiode van het Pieter Baan Centrum en is illustratief voor de opvatting over de kracht van de kunstwerken. De bij de integratie van het Pieter Baan Centrum toegevoegde bouwdelen zoals de flat aan de Gansstraat, de sporthal en de verbindingsstraat tussen het voor- en achter deel van het Huis van Bewaring vertegenwoordigen nauwelijks architectuurhistorische of stedenbouwkundige waarde. Deze bouwdelen zijn nog wel vrij gaaf, maar van zeldzaamheid is hier geen sprake.

SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum - 21

Representatieve functies aan de straat Cellen juist ook aan de straat, met neutrale uitstraling

22 - SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum

2.5 Verkeer en parkeren

Openbaar vervoer: station Vaartse Rijn en tram om de hoek Nabijheid binnenstad: fietser en voetganger centraal

Gezonde stad: passende doelgroep

De locatie is goed bereikbaar met openbaar vervoer vanwege de nabijheid van station Vaartsche Rijn op 600 meter, inclusief halte van de sneltram. Het Centraal Station ligt op 2 kilometer afstand, 6 minuten fietsen. De Gansstraat is de hoofdontsluiting voor het complex, er is geen andere toegangsweg. De Gansstraat is een buurtstraat zonder doorgaande verkeersfunctie en een belangrijke verbinding voor fietsers met het buitengebied. De route langs de Kromme Rijn is nadrukkelijk voor voetgangers, niet voor fietsers. Ook de Oosterspoorbaan is een belangrijke route voor fietsers en voetgangers. Op het terrein zijn op dit moment 64 parkeerplaatsen aanwezig. Het merendeel daarvan is gesitueerd aan de kade en de Oosterspoorbaan achter een hek.

SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum - 23

Aan de Kromme Rijn wordt nu geparkeerd. In de toekomst wordt dit Jaagpad een uitnodigende, groene schakel in de wandelroute.

24 - SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum

2.6 Openbare ruimte Het complex ligt op een bijzondere plek in Utrecht Oost: op steenworp afstand van het stadscentrum, aan drie belangrijke doorgaande lijnen: de Kromme Rijn, de Oosterspoorbaan en de Gansstraat/Koningsweg.

De Kromme Rijn met het jaagpad van Wijk bij Duurstede naar Utrecht verbindt natuur en groen vanuit het buitengebied met de stad. De route is één van de meest bewandelde NS-routes en er wordt gezwommen in de Kromme Rijn.

Binnenstad Utrecht

Oosterspoorbaan

Station Vaartsche Rijn

voorm. PBC Kromme Rijn Begraafplaats Soestbergen

Maarschalkerweerd

SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum - 25

De Oosterspoorlijn is de in 1872 aangelegde spoorlijn van de Hollandse IJzeren Spoorweg Maatschappij. Het tracé is niet meer in gebruik en is met hulp van bewoners getransformeerd tot het Oosterspoorbaan park, een doorgaande fiets- en wandelroute waarbij elementen van het spoor behouden zijn gebleven. De Gansstraat/Koningweg is al sinds de middeleeuwen een belangrijke uitvalsweg van de stad, met bijbehorende lintbebouwing. Begin negentiende eeuw werd de weg getransformeerd tot ‘Koninklijke route’. De koningsroute is gemaakt voor Lodewijk Napoleon tussen zijn paleis aan de Drift en het (net als het paleis feitelijk nauwelijks gebruikte) buitenverblijf in Amelisweerd. Tussen begraafplaats en vroegere spoorweg, pal voor het complex, begint als aftakking van de Gansstraat de in onbruik geraakte oude historische route naar Houten, met her en der oude bebouwing (tolhuis, tuinderswoningen). Tegenover het complex ligt de begraafplaats Soestbergen, ontworpen door Jan David Zocher en thans Rijksmonument. Sinds 1900 staat dit stuk Utrecht bekend als het Luie End: ‘aan de ene kant leggen ze, aan de andere kant zitten ze’. De aula en het parkeren voor de begraafplaats is geconcentreerd bij de naastgelegen begraafplaats Kovelswade. De laatste jaren neemt het aantal begrafenissen af. De begraafplaats is openbaar toegankelijk en zou meer als rustig stadspark kunnen functioneren.

Passend intensiever gebruik kan goed aansluiten bij de functie van begraafplaats.

26 - SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum

Hoofdstuk 3 Uitgangspunten De herontwikkeling van het PBC biedt, als unieke en strategische locatie in Utrecht Oost, kansen voor de omgeving en voor de stad. Voor de invulling van het complex wordt ingezet op een mix van functies: gemengde woonvormen, woningen voor verschillende doelgroepen en daarnaast werken, cultuur en buurtfuncties. Voor het woonprogramma wordt aansluiting gezocht bij de Woonvisie en de vraag naar huisvesting voor bijzondere doelgroepen.

De cultuurhistorische waardestelling geeft aan dat deze plek niet alleen gaat om de gebouwen, maar ook om het immaterieel erfgoed van het complex: zowel vanuit het oogpunt van de ontwikkeling van de vroegste geschiedenis van de gevangenis, van de periode van de Tweede Wereldoorlog en van de forensische psychiatrie als de plek die het instituut inneemt in het collectieve geheugen van Nederland. Ook door de buurt worden deze waarden herkend. De toekomstig koper wordt uitgedaagd (ook) deze immateriële waarde vorm te geven in gebouw en gebruik, recht te doen aan het narratief en zo ook een nieuw betekenisvol hoofdstuk aan de geschiedenis van deze bijzonder plek in de stad toe te voegen. Functies en gebouw komen samen in de kernwaarden ontwikkelen en ontmoeten.

Pieter Baan (midden): forensisch psychiater en gevangenisdirecteur, gespecialiseerd in het gedrag van criminelen. Hij ging uit van de behandelbaarheid van criminelen, waardoor een herhaling van crimineel gedrag kan worden voorkomen. Daarbij dienden ze een vriendelijke, menselijke behandeling te krijgen.

SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum - 27

3.1 Ontwikkelprincipes Voor het te ontwikkelen plan op deze locatie zijn tien ontwikkelprincipes geformuleerd. Omgang met cultuurhistorie 1 Historie beleefbaar in de reeks van panden Het PBC vertegenwoordigt de verschillende fases van omgaan met detentie in Nederland. In het oudste deel, het Huis van Bewaring, is het voorgebouw de representatieve functie, de cellen zitten in het achtergelegen gebouw uit het zicht. De barak aan de waterzijde is verbonden met de Tweede Wereldoorlog. In het jaren 70 gebouw zijn de mensen die buiten de samenleving staan nadrukkelijk wel aan de straat geplaatst, met zicht op de samenleving. Om deze reeks te behouden, als narratief en fysiek, blijven de betekenisvolle tijdslagen van het complex zichtbaar aan de Gansstraat: het Huis van Bewaring, de barak en de voorbouw van het jaren 70 gebouw. Het verhaal is niet statisch: de gebouwen zijn geen monument, dat biedt de kans de gebouwen aan te passen aan nieuw gebruik. Zo vraagt de plint van het jaren 70 gebouw aan de Gansstraat om een drastische transformatie en is er ruimte om een nieuwe tijdslaag aan het complex toe te voegen. Bij het

maken van keuzes voor behoud dan wel toevoegen van volumes wordt rekening gehouden met de hedendaagse standaarden voor energetische prestaties en circulaire bouw. Voor een visie op de mogelijkheden en aandachtspunten ten aanzien van transformatie van de te behouden gebouwen en nieuwbouw, vanuit het oogpunt van cultuurhistorie, wordt verwezen naar de aangehechte ‘visie en uitgangspunten cultuurhistorie’ (Bijlage 1). 2 Hoven als leidend thema De binnenhoven zijn kenmerkend voor het complex en vormen een leidend thema in de ontwikkeling. De hoven waren van oorsprong de eerste stap naar de buitenwereld: van de individuele cel naar samenkomen op de luchtplaats. Ook in de nieuwe ontwikkeling vormen de hoven de plek voor ontmoeting van buurt en gebouw. Tegelijk biedt de veelheid aan hoven de mogelijkheid om ontmoeting te beschermen en te reguleren, passend bij de huisvesting van kwetsbare groepen. Niet weten wat er in het naastgelegen hof gebeurt is ook spannend en maakt divers gebruik naast elkaar mogelijk. De muren spelen hierin een belangrijke rol, scheidend en verbindend. Hoven kunnen zich ook aan de straat of aan de buitenmuur bevinden.

28 - SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum

Ruimtelijk-programmatisch concept 3 Ontwikkelen Persoonlijke ontwikkeling was de basisgedachte van Pieter Baan. Mensen die een zwaar delict hebben begaan krijgen de kans zich te ontwikkelen en te verbeteren zodat ze weer in staat zijn deel te nemen aan de maatschappij. De gedachte dat iedereen de kans krijgt zich te ontwikkelen ligt aan de basis van de functies in het complex. Een rustpunt voor mensen om zich op te laden, een plek voor culturele groei, een veilige haven voor kwetsbare en bijzondere groepen. De functies in het Pieter Baan kunnen van kleur verschieten en sluiten aan op de behoeftes van de stad en de tijdgeest. 4 Ontmoeten In het complex komen mensen bij elkaar die elkaar elders niet tegenkomen. Hierdoor ontstaan cross overs en onverwachte combinaties. Ontmoeting gaat uit van wederkerigheid en gelijkwaardigheid, niet van eenzijdige steun, er is geen sprake van een dominante groep. De verschillende vormen van gebruik versterken elkaar: culturele broedplaats, (bijzondere) woonvormen, horeca. Ook mobiliteit vraagt om een specifiek concept van delen en dubbelgebruik.

5 Bijzondere woonvormen Een belangrijk uitgangspunt bij de herontwikkeling van het PBC is het inpassen van bijzondere woonvormen (zie paragraaf 3.2 voor de definitie van bijzondere woonvormen). Het realiseren hiervan is een wezenlijke opgave voor zowel stad als Rijk maar kan niet overal. Het doel van deze woonvormen sluit goed aan op de kernwaarden ontwikkelen en ontmoeten. De aard van deze woonvormen past goed bij kenmerkende binnenhoven van het complex. De nabijheid van complementaire voorzieningen tenslotte is realiseerbaar op de locatie en laat zich goed combineren met de gevraagde mix van functies. Van belang is een goede balans tussen speciale en reguliere woningen, tussen eigen en gedeelde ruimte en tenslotte tussen de afstand en integratie met de overige functies in het complex.

SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum - 29

Ruimtelijk-programmatisch concept: ontwikkelen & ontmoeten

open naar de buurt

samenhang tussen bewoners en ondernemers

ONTWIKKELEN & ONTMOETEN

verbinden stad en landschap

30 - SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum

Stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing 6 Complex opent zich naar de omgeving Op deze plek komen belangrijke landschappelijke structuren en recreatieve routes samen: Kromme rijn, Oosterspoorbaan, Gansstraat/Koningsweg. De oever van de Kromme Rijn wordt ontwikkeld tot een oeverpark, de Oosterspoorbaan is een nieuwe verbinding in de stad, de begraafplaats Soestbergen is een onontdekt stadspark. De driehoek waar de Oosterspoorbaan de Gansstraat ontmoet is een entree naar het landschap, er ontstaan nieuwe verbindingen voor mens en natuur. Door het publiek maken van de oever van de Kromme Rijn krijgt het complex een nieuwe voorkant aan het water. Het complex wordt alzijdig. De ruimte tussen water en gebouw is gelaagd: buiten de muur een parkzone met doorgaande landschappelijke groenblauwe route, binnen de muur hoven gerelateerd aan de functies in de bebouwing. De muur is een inspirerend element om deze overgang vorm te geven. Door het complex wordt een openbare route gemaakt die Gansstraat en Kromme Rijn verbindt en de hovenstructuur zichtbaar en beleefbaar maakt.

7 Gelaagd ensemble Door de opzet van voor- en achterhuis is het complex gelaagd: er gebeurt iets achter wat je deels kunt zien. Met de nieuwbouw wordt een nieuwe laag toegevoegd die past in het huidige hoogte beeld qua hoogtes en ruimte geeft aan een hoger accent op de tweede linie. Ieder gebouw heeft een eigen hoogte en is herkenbaar als zelfstandig element binnen het ensemble met een eigen entree. Er zijn meerdere routes door het complex mogelijk, zodat de oever van de Kromme Rijn op verschillende wijzen kan worden bereikt. 8 Duurzaam mobiliteitsconcept Het complex ligt op een goed bereikbare locatie: nabij station Utrecht Vaartsche Rijn, op loop- en fietsafstand van de binnenstad en nabij andere stedelijke voorzieningen. Het behoud van bestaande gebouwen en de behoefte om het oeverpark te vergroenen maakt de mogelijkheden voor parkeren op de kavel beperkt. Dat vraagt om een mobiliteitsconcept dat inzet op specifieke doelgroepen, beperkt autogebruik, dubbelgebruik van parkeren en deelconcepten. Fietsparkeren is een belangrijk onderdeel van de opgave.

SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum - 31

Beheer en haalbaarheid 9 Cultureel en sociaal beheer Een complex waarin meerdere functies op symbiotische wijze samengaan vraagt om een goede vorm van beheer. De broedplaats heeft een curator nodig die zorg draagt voor de goede mix van gebruikers en programmering/activering van de publieke ruimtes. Ten aanzien van bijzondere woonvormen is sociaal beheer essentieel. De potentiële koper wordt gevraagd een voorstel te doen voor beide beheervormen die aansluiten bij het gebruik. 10 Duurzaam exploitabel De functies met passende huurniveaus worden langjarig geborgd. Beheer en eigendom zijn in balans. Het complex krijgt de tijd om zich te ontwikkelen.

32 - SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum

3.2 Functies Het totale programma bedraagt maximaal 15.500 m2 bvo. Uitgangspunt is een gemengd complex waarbij de verschillende functies elkaar versterken. 10.000 m2 bvo van de ontwikkeling bestaat uit wonen. Dit aantal m2 mag maximaal 5% naar boven of naar beneden afwijken. Daarnaast wordt een culturele broedplaats van minimaal 3.000 m2 bvo gerealiseerd en is ruimte voor maximaal 500 m2 bvo horeca en minimaal 500 m2 bvo voorzieningen ten behoeve van bijzondere woonvormen. Om voldoende flexibiliteit te bieden voor een concept waarbij daadwerkelijk

Functie

Oppervlak (BVO)

Wonen: 25% sociale huur, specifiek voor bijzondere en kwetsbare doelgroepen, 10% sociale huur regulier, 30% middenhuur, 35% vrije sector. Culturele broedplaats

10.000 m2 (marge + of – 5%)

Maatschappelijke functie ter ondersteuning bijzondere woonvormen Horeca Flexibel programma (kleinschalige kantoorfunctie, broedplaats of maatschappelijk) Totaal maximaal toegestaan bovengronds bouwvolume

minimaal 3.000 m2; waarvan min. 1500 m2 broedplaats met betaalbare werkruimte voor kunstenaars en kleine bedrijven een presentatieruimte minimaal 500 m2 minimaal 1 locatie, maximaal 500 m2 maximaal 1.500 m2

synergie ontstaat zijn de functies niet volledig vastgelegd. Het flexibele deel van maximaal 1.500 m2 bvo kan worden ingevuld met kleinschalige kantoren, maatschappelijke voorzieningen of cultuur. Uitgesloten zijn grootschalige kantoren en retail. Wonen Het woonprogramma van 10.000 m2 bvo is verdeeld in verschillende segmenten. De verhouding tussen deze segmenten is 25% sociale huur voor bijzondere en kwetsbare doelgroepen, 10% sociale huur regulier, 30% middenhuur en 35% vrije sector. Deze verhouding wordt gemeten in aantal woningen en kan voor de vrije sector in huur of koop worden gerealiseerd. De koper wordt uitgedaagd om te zoeken naar specifieke woonvormen die passen bij de kernwaarden en ruimte bieden aan doelgroepen die het extra lastig hebben op de woningmarkt. We denken hier onder andere aan ouderen, studenten, starters en gezinnen. De opzet van PBC biedt kansen voor collectieve woonoplossingen vanwege de hovenstructuur. Als voldaan wordt aan de ambities en eisen uit het SPvE kan zich dat ook vertalen in een woongroep, een wooncoöperatie of op een andere manier collectief georganiseerd zijn. Voor de sociale huur wordt aangesloten bij de uitgangspunten van de Woonvisie: Utrecht beter in balans (p. 46).

Hierbij gaat de voorkeur uit naar een toegelaten instelling (corporatie), waarbij de toewijzing van de sociale huurwoningen op een transparante manier via Woningnet verloopt. In de Woonvisie zijn eisen opgenomen met betrekking tot minimale woningen grootte en huurniveaus.

15.500 m2 Voor de middenhuur dient aan te worden gesloten bij de voorwaarden van het geactualiseerde actieplan middenhuur uit 2017. Hierin zijn onder andere eisen opgenomen met betrekking tot huurprijzen, jaarlijkse huurverhoging en oppervlaktes.

SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum - 33

Bijzondere woonvormen 25% van het wonen wordt ingezet voor de huisvesting van bijzondere of kwetsbare doelgroep in één van de volgende categorieën: kwetsbare jongeren die uitstromen uit de jeugdzorg en toegroeien naar zelfstandig bestaan; uitstromers uit maatschappelijke opvang en beschermd wonen. Dit is een gemengde groep: dit kunnen onder andere mensen zijn die dakloos zijn geworden, cliënten uit GGZ, ex-verslaafden; statushouders.

De basis van de beoogde speciale woonvorm is een zelfstandige woning. Daarmee wordt een onderscheid gemaakt met bijvoorbeeld beschermd wonen of maatschappelijke opvang. Ten opzichte van een reguliere woning is het een tussenvorm omdat sprake is van begeleiding en (al dan niet geprogrammeerde) gemeenschappelijke ruimte. Daarmee behoren mogelijkerwijs ook personen die uit de reguliere woningmarkt terugtreden tot de doelgroep (vanwege bijvoorbeeld weggevallen draagkracht) waarvoor wel hulp maar bijvoorbeeld geen zorg noodzakelijk is of was.

De huisvesting van de kwetsbare doelgroep wordt vormgegeven in een gemengd woonconcept met vragende en dragende bewoners. Gemengd wonen biedt kwetsbare doelgroepen een zachte landing in de maatschappij en zorgt voor een stimulerende omgeving om weer (zo) volwaardig (mogelijk) deel te nemen aan de maatschappij. De huisvesting van bijzondere doelgroepen, zoals statushouders, valt niet in het gemengd woonconcept maar zal gespikkeld in het totaal van woningen worden opgenomen.

Het concept wordt ingedeeld in een portiek of gang met circa 30-40 adressen. De omvang van zo’n groep is groot genoeg om te veel sociale controle te voorkomen en klein genoeg om iedereen bij naam te kennen. De verschillende gebouwen en hoven in het PBC bieden hiervoor aanknopingspunten. Belangrijke elementen in de maatvoering van dit soort woonconcepten zijn de beschikbaarheid van gedeelde ruimtes en de capaciteit voor community building als vliegwiel om een sociale bedding en samenhang tussen bewoners te laten ontstaan.

Van kwetsbare doelgroepen kan in het algemeen gezegd worden dat ze (al dan niet tijdelijk) minder goed in staat zijn om in de eigen (primaire levens)behoeften te voorzien. Dat een ander daar zorg voor draagt of daarbij helpt is dan nodig maar niet noodzakelijkerwijs permanent. Het doel van bijzondere woonvormen is een bepaalde doelgroep bij of (terug) naar (de hoogst mogelijke mate van) zelfstandigheid te begeleiden. Gedacht kan worden aan kwetsbare jongeren die uitstromen uit de jeugdzorg en toegroeien naar zelfstandig bestaan, uitstromers uit maatschappelijke opvang en beschermd wonen.

Voorzieningen bijzondere woonvormen Kwetsbare doelgroepen die hier komen wonen hebben vaak de eerste paar jaar nog ambulante begeleiding nodig en in sommige gevallen staat het huurcontract in de eerste twee jaar nog op naam van de zorgaanbieder waarna het huurcontract overgaat op naam van de bewoner. In Utrecht is sprake van een Plan van aanpak Huisvesting en ondersteuning kwetsbare doelgroepen waarin een gedeelde ambitie is gemarkeerd en samenwerkingsafspraken staan tussen partijen die met elkaar samenwerken voor het bieden van de gewenste woon(zorg) oplossing en de zachte landing in de maatschappij, met oog voor gemengde en leefbare wijken.

34 - SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum

Het bijzondere woonconcept bestaat naast zelfstandige woningen uit gemeenschappelijke ruimtes en complementaire voorzieningen. Deze functies gaan grofweg van besloten en eigen naar open en gedeeld en faciliteren daarmee ook de begeleide gang naar maatschappelijke (re)integratie. De gemeenschappelijke ruimte is primair voor de doelgroep, maar ook een mogelijke plek voor interactie met woongemeenschap of buurtgenoten. Complementair daaraan is een ruimte die niet primair voor de doelgroep bestemd is, maar waar wel relatief beschermd, bijvoorbeeld leer- en/of werkplekken. De leer- en/of werkplek kan gezien worden als een laatste stap naar zelfstandigheid en stelt de bewoner in staat ook buiten de bijzondere woonvorm een leven op te bouwen. Op deze wijze kunnen kwetsbare doelgroepen met zorg en ondersteuning deel uitmaken van en bijdragen aan de maatschappij en groeien in zelfstandigheid. Dit sluit aan bij de ambitie van Utrecht om te bouwen aan de inclusieve stad: waar je je welkom kunt voelen en op een laagdrempelige manier onderdeel kunt zijn van de samenleving. De gemeenschappelijke ruimte(n) kan binnen en/of buiten zijn. De gemeenschappelijke ruimte faciliteert activiteiten en ontmoetingen tussen bewoners, is veilig en biedt geborgenheid. Anderen dan bewoners zijn ook welkom, maar het eigenaarschap wordt gevoeld door de bewoners.

Het is een plek die ‘eigen’ is voor deze gemeenschap. De overgang tussen gedeelde ruimtes en private ruimtes moeten zorgvuldig worden vormgeven. Het gaat om het verbindend element tussen het eigen domein (de eigen woning, privéterrein) en de gangen of portieken. Daarnaast gaat het om de aansluiting tussen het woongebouw en de publieke ruimte buiten gebouw, de straat (denk aan een stoep of een trap). Kort samengevat: de groep

kan makkelijk naar buiten, en anderen (niet-bewoners) gaan met een drempeltje naar binnen. Via voorzieningen is het mogelijk om interactie in de buurt te faciliteren, denk aan sport- en ontspanningsmogelijkheden, inzet van social returnprogramma en loopbaanbegeleiding, onderwijsbegeleiding, vrijwilligerswerk, leerwerkbegeleiding. Geschikte sectoren voor social return kunnen zijn: horeca, sport en groenonderhoud. Kern is dat bewoners uit dit complex echt iets kunnen bijdragen en betekenen voor de buurt. Het gaat om het faciliteren van de opbouw van een lokale gemeenschap, die trots is op de buurt en kwetsbare bewoners die een ‘zachte landing’ in de maatschappij kunnen ervaren: integratie op buurtniveau. Denk in gemeenschapscirkels: de bewoners van de gang, van het wooncomplex, uit de buurt. Een culturele broedplaats is iets anders dan een dagbesteding, dat vraagt ook om verschillende vormen van beheer, maar ze kunnen elkaar wel aanvullen. Voor inspiratie kan onder meer gekeken worden naar ’t Groene Sticht Leidsche Rijn, Place2BU, Skills in de Stad. Culturele broedplaats De essentie van een culturele broedplaats is betaalbare werkruimte voor kunstenaars en kleine creatieve bedrijven. Deze functie wordt langjarig, minimaal 15 jaar, mogelijk gemaakt. Gebruikers veranderen, maar de toegankelijkheid en betaalbaarheid zijn geborgd.

Kunstenaars of creatieve ondernemers sluiten aan bij de identiteit van het complex met ontwikkelen en ontmoeten als kernwaarde. Er is geen ruimte voor grootschalige bedrijven of kantoren (groter dan 250 m2 bvo). Retail is alleen toegestaan als deze ondergeschikt is, bijvoorbeeld verkoop vanuit een atelier.

SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum - 35

De culturele broedplaats is tenminste 3.000 m2 bvo en bestaat uit: • Minimaal 1.500 m2 bvo betaalbare werkruimte voor kunstenaars en kleine bedrijven • Één of meer collectieve multifunctionele presentatieruimtes met verblijfskwaliteit • Eventueel aanvullende werkruimtes met een marktconforme huur voor creatieve bedrijven De toegankelijkheid en betaalbaarheid zijn voor minimaal de helft van de ruimtes in de broedplaats geborgd, door een huurniveau regulering met een gemiddeld huurniveau (prijspeil 2021) van €120 m2 BVO inclusief toeslagen en servicekosten en een maximum van €140 m2 BVO, ten behoeve van de volgende specifieke ‘budget doelgroepen’: • Kleinschalige, innovatieve startups van max 10 fte • Kunstenaars en minder kapitaalkrachtige ondernemingen in de creatieve industrie en creatieve diensten van max 10 fte (minstens 60% van de 1.500 m2). • Gelieerde/ ondersteunende broedplaatsfuncties: kleinschalige ondernemingen, ondersteunend aan de broedplaatsfuncties, gericht op ontspanning, gezondheid en sociale cohesie binnen de broedplaats (hierbij geldt max 10 fte en in totaal een maximum van 100 m2) Voor de overige m2 van de 3.000 m2 broedplaats geldt geen regulering van de huurprijs, maar wel dat deze voor minstens 60% bedoeld zijn voor de volgende doelgroepen: • Doorgroeiende innovatieve start-ups

Werkplaatsen voor kunstenaars als tijdelijke functie in het PBC

36 - SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum

• •

Kapitaalkrachtige ondernemingen in de creatieve industrie en creatieve diensten Non-profit

De collectieve (presentatie) ruimtes kunnen meervoudig gebruikt worden. Bijvoorbeeld overdag voor vergaderingen en inspiratiesessies, en in de avond en weekenden (tegen maatschappelijke tarief) te huur voor het geven van o.a. lezingen en cursussen van (interne en externe) culturele en maatschappelijke partijen en bijeenkomsten van wijkbewoners. Deze ruimtes vallen buiten de 1.500 m2 betaalbare werkruimtes. De ruimtes mogen wel onderdeel zijn van de 1.500 m2 flexibel programma. De presentatieruimte kan gecombineerd worden met horeca. Vierkante meters voor de horeca maken geen deel uit van de 3.000 m2 culturele broedplaats. Horeca Horeca vervult een verbindende functie in het complex, zowel tussen functies intern als met de omgeving en moet onderdeel zijn van het programma. Dubbelgebruik, toegankelijkheid en koppeling met de openbare ruimte, de multifunctionele ruimte van de broedplaats en huisvesting voor kwetsbare doelgroepen wordt gestimuleerd. Een café/ restaurant is maximaal 500 m2 bvo. Er is geen ruimte voor nachthoreca, een eventueel terras aan het water of aan een hof is overdag en in de vroege avond geopend. Het maximale oppervlak mag worden verdeeld over meerdere vestigingen. Het is wenselijk dat in ieder geval een deel van de horeca bijdraagt aan het versterken van de recreatieve route langs de oever van de Kromme Rijn.

Dojo als tijdelijke functie in het PBC

Beheer De culturele broedplaats en het gemengd wonen met kwetsbare en bijzonder doelgroepen vragen om een vorm van curatorschap en

SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum - 37

sociaal beheer. De curator van de broedplaats wordt voor minimaal 15 jaar aangesteld en zorgt voor de juiste mix van gebruikers en de programmering van de presentatieruimte(s). De broedplaats krijgt daarmee een gezicht naar buiten. Van essentieel belang voor het functioneren van bijzondere woonvormen is sociaal beheer. Er zijn verschillende vormen van sociaal beheer mogelijk. Belangrijk is in ieder geval dat een partij niet alleen (traditionele) zorg en/of hulp kan bieden, maar ook in staat is om complementaire functies te programmeren of verbindingen daarmee aan te gaan. De ondersteuning van de bijzondere woonvormen is gericht op het dagelijkse reilen en zeilen, community building van de gemeenschap met bewoners die individuele ondersteuning krijgen en de ‘goede buren’ en op dagbesteding/toeleiden naar onderwijs, passend werk etc. Een deel van het complex zal publiek toegankelijk zijn, ook dat stelt specifieke eisen. Flexibel programma Vanwege onzekerheden ten aanzien van de afzetbaarheid van de economische functies als gevolg van marktdynamiek is er gekozen voor een gedeeltelijke flexibele invulling van het functionele programma. Dit betekent concreet dat er 1.500 m² gevarieerd ingevuld kan worden met bijvoorbeeld kleinschalige kantoorruimte, cultuur of maatschappelijke voorzieningen. Dit flexibel programma mag niet ingevuld worden met wonen.

Het flexibel programma vormt het sluitstuk voor de ontwikkelaar om te komen tot een geslaagde, samenhangende invulling van het complex. • Kleinschalige kantoren: In lijn met de Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht (2021) kan transformatie naar zelfstandige kantoren toegestaan worden tot een maximum bvo van 1.500 m² per gebouw. Voor de beoogde kleinschalige kantoorunits gaan we uit van maximaal 150 m² bvo per vestiging. Deze maatvoering sluit goed aan op het beoogde

•

•

functioneel gemengde concept en de beoogde doelgroepen. Deze kleinschaligheid past daarnaast goed bij de schaal van de werkruimtes van de culturele broedplaats en het type ondernemers. Cultuur: het flexibel programma kan ook aanvullend zijn op de culturele broedplaats, zoals ateliers en presentatieruimtes voor kunstenaars. Dit versterkt de identiteit van het complex gericht op ontwikkelen en ontmoeten verder. Maatschappelijke voorzieningen: maatschappelijke voorzieningen kunnen ondersteunend zijn aan de bijzondere woonvormen binnen het complex, bijvoorbeeld met een gemeenschappelijke ruimte of dagbesteding voor de bewoners.

3.3 Ruimtelijk De typologie van het complex is uniek. Door de vorm van de kavel is een compact gebouwtype ontstaan waarbij de hoven, voor- en achterhuis en de eenheid in bouwhoogte bepalend zijn. Ontwikkeling van het complex bouwt voort op deze typologie en laat zien dat er sprake is van een gegroeid complex met gebouwdelen uit verschillende tijden. De term levende historie is hierop van toepassing: het verleden wordt niet vastgezet, er wordt een nieuwe laag aan toegevoegd. Bestaande gebouwen Het huidige bovengrondse volume is 13.790 m2 bvo. Hiervan wordt in ieder geval 9.000 m2 bvo behouden: het Huis van Bewaring met directeurswoning, de barak en de voorbouw van het jaren 70 gebouw. Het gebouw wordt op dit moment niet aangewezen als monument, waardoor er ruimte is om het gebouw aan te passen aan een nieuw programma. Met name de plint van het jaren ‘70 gebouw aan de straat vraagt om aanpassingen, zodat de gevel meer open wordt. Er is speciale aandacht voor de elementen met

38 - SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum

hoge en positieve waarde uit de cultuurhistorische waardestelling in het Huis van Bewaring zoals de vensters, de kapconstructie, tegelvloer en trappenhuizen. Ommuring Om contact te maken met de omgeving is aanpassing van de muur noodzakelijk. De muur maakt onderdeel van de betekenis van het complex, maar kan deels worden afgebroken. In het ontwerp is aandacht voor de overgang binnen-buiten en de wijze waarop de muur bijdraagt aan het vormen van hoven. Moderne gebouwdelen zoals de flat en de gymzaal hebben geen cultuurhistorische waarde en kunnen desgewenst worden gesloopt, zodat er ruimte ontstaat voor wisselwerking met de omgeving. Nieuwbouw Het totale bovengrondse volume van het complex in de nieuwe situatie bedraagt maximaal 15.500 m2 bvo. Nieuwbouw bedraagt maximaal zes bouwlagen met een maximale hoogte van 22 meter. Deze 22 meter geeft ruimte voor hogere verdiepingen, niet voor een zevende laag. Daarnaast is er ruimte voor een hoger deel tot 32 meter (maximaal tien lagen) terugliggend ten opzichte van de Gansstraat en de Kromme Rijn. Dit gedeelte heeft een maximale footprint van 400 m2 bvo. Aan de westzijde van het complex is aan de Gansstraat beperkt ruimte voor nieuwbouw. De hoogte van dit deel bedraagt maximaal 14 meter, vier bouwlagen.

Ter hoogte van het achterste deel van het Huis van Bewaring is de maximale hoogte 5 meter, zodat de kopgevel in beeld blijft en een goede overgang wordt gemaakt naar de hoogte van de bewaarderwoningen.

De uiterste bebouwingslijnen zijn aangegeven op kaart. Aan de Gansstraat zijn tenminste twee openingen van minimaal vijf meter breed. De openingen zijn ruimtes tussen verschillende gebouwen, geen openingen in een gebouw. Deze zijn bedoeld om de verschillende gebouwdelen herkenbaar te maken en de kopgevels van het Huis van Bewaring in het zicht te laten. Hoven Het complex telt minimaal vijf hoven. Een hof is deels omsloten door gebouwen of muren. Tenminste twee hoven hebben volledig volle grond. Daar kan hoogwaardig groen worden aangelegd voor gezond stedelijk leven en biodiversiteit. Er wordt door het complex een publiek toegankelijke verbinding op maaiveld tussen de Gansstraat en de Kromme Rijn gerealiseerd. Deze is minimaal 5 meter breed, verbindt een deel van de hoven, maakt twee hoven openbaar toegankelijk en is goed zichtbaar en vindbaar vanaf de straat. Deze hoven en openbare ruimte hebben ook een sociale functie in het complex en bieden een kans om de verschillende functies aan elkaar te verbinden.

3.4 Verkeer en parkeren De locatie wordt onderdeel van het nieuwe gezonde stedelijke leven. De voetganger staat daarbij centraal: station Vaartsche Rijn en de binnenstad zijn op loopafstand. De Gansstraat/Koningsweg en de Oosterspoorbaan zijn doorgaande stedelijke fietsroutes. Openbaar vervoer, fietsen en elektrische deelvoertuigen staan centraal en krijgen een stallingsplek op de locatie. Voor de doorrekening van het SPvE is op dit moment uitgegaan van de parkeernormen zoals opgenomen in het raadsvoorstel voor de nieuwe parkeervisie. De stukken liggen eind 2021 ter besluitvorming bij de Raad (Parkeervisie en modules Parkeernormen en

SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum - 39

Aanpak betaald parkeren). Het nog op te stellen bestemmingsplan en het bouwplan moeten bij besluitvorming voldoen aan de dan geldende parkeernota. Het plangebied ligt in de parkeerzone B1. Parkeren moet worden gefaciliteerd in gebouwde voorziening op eigen terrein. De mix van functies biedt kansen voor flexibele benutting en dubbelgebruik van parkeren. Deelconcepten (deelauto, deelbakfietsen, deelscooters, deelbusjes) kunnen de parkeervraag reduceren en zijn ook bruikbaar voor de buurt. Stallingsruimte moet goed en zorgvuldig worden ingepast: inpandig, half verdiept of ondergronds op de aangegeven plekken. Parkeren is niet zichtbaar aan de straat en aan de oever van de Kromme Rijn. De nieuwe bewoners en gebruikers komen, conform gemeentelijk beleid, niet in aanmerking voor een parkeervergunning voor straatparkeren in de buurt. Voor de wijze van het berekenen van de parkeernorm in relatie tot voormelde kansen wordt verwezen naar bijlage 2. Ten behoeve van het parkeren is het mogelijk een ondergrondse garage te realiseren achter het jaren 70 gebouw en op een klein deel naast het Huis van Bewaring aan de zijde van de Eendstraat. Voor het deel achter het jaren 70 gebouw is onder voorwaarden een half verdiepte garage mogelijk. De bovenkant van het parkeerdek is maximaal de vloerhoogte van het jaren 70 gebouw.

Aan de zijde van het oeverpark is het parkeren aan het zicht onttrokken door nieuwbouw of goed aangesloten op het openbare park, bijvoorbeeld door middel van trappen met verblijfsfunctie richting het dek. Als voor deze optie wordt gekozen ligt de nieuwbouw minimaal 5 meter verder terug om een goede aansluiting te kunnen maken. Aan de zijde van de Oosterspoorbaan blijft het talud van de spoorbaan vrij. Hier is eventueel een verbinding mogelijk tussen de spoorbaan en het dek. Zie voor de ruimtelijke uitwerking de dwarsdoorsnedes op pagina 46 en 47.

3.5 Openbare ruimte De Kromme Rijn is één van de belangrijkste groenblauwe recreatieve routes van Utrecht. De rivier met oevers maakt onderdeel uit van de stedelijke hoofdgroenstructuur en vormt de belangrijkste groene verbinding van Ledig Erf naar de landgoederen. Op dit stuk is de oever smal en stenig en de waterloop relatief smal. De ontwikkeling van het complex is een unieke kans om de oever te vergroenen en te verbreden tot een volwaardig deel van het Kromme Rijn park. Ook de versteende kade, die eigendom is van de gemeente, kan hier verder vergroend worden en onderdeel gaan uitmaken van de groene parkstructuur. Daar komt de ontmoeting van het park met de Oosterspoorbaan en de begraafplaats Soestbergen bij. Deze combinatie van groene routes biedt kansen voor recreatie, landschap en natuur. Openbare groene oever aan de Kromme Rijn Het parkeerterrein aan de achterzijde wordt onderdeel van het Kromme Rijnpark. Een zone van 13 meter -dat is de afstand tot de huidige muur- wordt vrijgehouden van bebouwing en landschappelijk ingericht. Door het openen van de muur kan wisselwerking ontstaan tussen het oeverpark en de hoven in het complex. De oever biedt ruimte aan bomen en beplanting in volle grond. De ontwikkeling biedt kansen om ook de versteende oever van de Kromme Rijn te vergroenen.

In de kade kunnen bijvoorbeeld uitsparingen worden gemaakt voor planten en dieren en de overgang land-water kan worden verzacht en vergroend. Daarmee staat het gebied aan de basis van de - richting de Maarschalkerweerd - steeds breder uitwaaierende Kromme Rijnscheg: een groenblauwe verbinding die stad en land met elkaar verbindt.

40 - SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum

Oosterspoorbaan De Oosterspoorbaan loopt als een autonoom element door de stad. Dat geldt ook voor het deel grenzend aan het PBC. Tussen het talud en het bouwvlak is een zone aangegeven waar incidentele bebouwing mogelijk is: nieuwbouw mag raken aan de Oosterspoorbaan, maar er is geen gevel parallel aan de spoorbaan mogelijk. Het is mogelijk om hier een gebouwentree te maken. In het geval van een halfverdiepte garage sluiten deze aan op de teen van het talud met een groene afwerking waardoor de groene ruimte tussen complex en spoorbaan intact blijft. Het dek van de halfverdiepte garage kan worden verbonden met het niveau van de Oosterspoorbaan. Gansstraat In de planvorming en tijdens de bouw is behoud en bescherming van de bomen aan de Gansstraat gegarandeerd. Het trottoir langs het complex wordt heringericht, zodat het jaren 70 pand aan de straat komt te staan en niet verscholen ligt achter groen. Hiermee ontstaat ruimte voor fietsparkeren aan de straat. Openbaar gebied Het oeverpark, de groene zone langs de Oosterspoorbaan en het trottoir aan de Gansstraat worden openbaar gebied. De doorgangen door het complex heen tussen de Gansstraat en de Kromme Rijn worden in elk geval openbaar toegankelijk, mogelijk openbaar gebied.

De grenzen van het openbaar gebied op voormelde delen van het complex zullen in de uitwerking van de visie naar een stedenbouwkundig plan worden vastgesteld in overleg met de gemeente. De gedeelten die als openbaar gebied kwalificeren zullen om niet aan de gemeente worden terug geleverd. De toekomstig koper en de gemeente zullen in de fase na verkoop met elkaar in overleg gaan over de (verdeling van de kosten van) het ontwerp, de aanleg, het beheer en onderhoud van

het gebied. Aan de zijde van de Gansstraat is beperkt ruimte voor fietsparkeren voor bezoekers aan de straat, dat kwalificeert als fietsparkeren op eigen terrein.

3.6 Gezondheid In Utrecht willen we een gezond stedelijk leven voor iedereen (Nota Volksgezondheid ‘Gezondheid voor iedereen’). Een gezonde leefomgeving van Utrechters is zo ingericht dat gezond leven gemakkelijk is, de druk op gezondheid zo laag mogelijk is en dat mensen zich prettig voelen. De ligging van het complex aan de Kromme Rijn en de Gansstraat biedt veel kansen voor een gezonde leefomgeving. De groenstructuur wordt verbeterd, voorzieningen liggen op loop- en fietsafstand. Aanvullende maatregelen in het kader van gezondheid zijn beperkt. De geluidsbelasting aan de randen van de locatie is zodanig dat ontheffing moet worden aangevraagd. Hier zal in de vervolgfase door de toekomstig koper nader onderzoek naar moeten worden gedaan.

3.7 Duurzaamheid De herontwikkeling van het complex kent vele duurzaamheidsaspecten. De locatie biedt veel kansen als het gaat om het versterken van stedelijke groenstructuren. Behoud van historische panden brengt aandachtspunten met zich mee op het gebied van energie en verduurzaming van bestaand vastgoed. De afweging sloop of nieuwbouw heeft duurzaamheidsaspecten. Mobiliteit vraagt om een specifieke benadering en tenslotte is sociale duurzaamheid een belangrijk onderdeel van het concept. Circulaire economie Het behouden en verduurzamen van de gebouwonderdelen draagt direct bij aan de ambitie van de gemeente om een circulaire stad te worden. Met het behoud van een substantieel deel van de gebouwen wordt hier bij het PBC invulling aan gegeven. De

SPvE Herontwikkeling voormalig Pieter Baan Centrum - 41

nieuwbouw binnen de ontwikkeling dient ook bij te dragen aan deze ambitie, o.a. door verantwoordelijke materiaalkeuzes en het minimaliseren van (toekomstig) sloopafval. Energie In deze fase is er nog te weinig informatie bekend over de bestaande energievoorziening om te kunnen aangeven hoe groot de opgave voor energetische verduurzaming is voor de te behouden gebouwen. In de vervolgfases dienen de energetische prestaties en de daartoe noodzakelijk bouwingrepen afgewogen te worden tegen de bijbehorende milieudruk en de invloed op cultuurhistorische waarden. Voor de nieuwbouw geldt dat deze dient te streven naar energieneutraliteit. De gemeente stimuleert het delen en opslaan van energie met de omgeving - zowel warmte als elektriciteit - via collectieve bodemenergiesystemen en (deelauto) batterijsystemen. Voor de bestaande (te transformeren) gebouwen is de doelstelling BENG. Voor deze panden wordt een maatwerk afweging gemaakt, afhankelijk van de (on)mogelijkheden die de bestaande constructie biedt en wat passend is binnen de cultuurhistorische waarde. Voor de uitwerking van het gebiedsgericht energieconcept wordt verwezen naar het Utrechtse Energie Protocol. Klimaatadaptatie Utrecht moet ook in een opwarmend klimaat een aangename plek zijn om te wonen, te werken en te recreëren.

De stad zal in de toekomst steeds vaker te maken krijgen met de gevolgen van het veranderende klimaat en is gevoelig voor het vaker voorkomen van extreme regenbuien, wateroverlast en langere perioden van hitte en droogte. Als Utrecht klimaatrobuust wil zijn zal de sponswerking van de stad vergroot moeten worden. We willen hemelwater niet langer afvoeren via het riool naar de rioolwaterzuivering, maar het regenwater – ook op eigen terrein – vasthouden in de openbare

ruimte, in de bodem of het oppervlaktewater. Om dit te bereiken moet zo veel mogelijk oppervlak onverhard blijven en vergroend worden. Hiermee wordt het riolerings- en afwateringssysteem ontlast, maar zorgt er ook voor dat water beschikbaar is in periode van droogte. Om zoveel mogelijk water vast te kunnen houden is voor het ontwerp en inrichting van de Utrechtse buitenruimte ‘groen, tenzij’ het leidende principe. Verharding voegen we alleen toe als het nodig is om het gewenste gebruik en beheer te faciliteren. Daken en gevels van nieuwbouw zijn zo groen mogelijk ingericht volgens het principe ‘geen dak of gevel onbenut’. Combinaties met zonnecollectoren hebben daarbij de voorkeur. Dit draagt zowel bij aan de belevings- en ecologische waarde als ook de akoestische en hittestressbestendige kwaliteit van de gebouwen. Voor de bestaande gebouwen geldt dat deze uitgangspunten moeten worden afgezet tegen de (on)mogelijkheden van de bestaande constructie en erfgoedwaarden. Uitgangspunt bij deze ontwikkeling is dat vuil water en schoon regenwater gescheiden worden en dat bestrating en dakvlakken aangesloten worden op een regenwatersysteem. Voor het verwerken van regenwater wordt in Utrecht een voorkeursvolgorde aangehouden. Allereerst wordt water zoveel mogelijk vastgehouden op de plek waar het valt om her te gebruiken.