SPvE Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3

De watergang tussen Steck en de NRU staat in directe verbinding met het poldergemaal Overvecht Zuid. De doorvoercapaciteit van het oppervlaktewater mag niet worden belemmerd/verminderd aangezien deze noodzakelijk is voor de afvoer van water richting het polder­ gemaal Overvecht Zuid.

Zie figuur 21 voor de ligging van de waterloop van Overvecht naar het plangebied.

Het huidige oppervlaktewater heeft een totaal oppervlakte van 7.145 m2. Extra oppervlaktewater voor meer berging is erg welkom in de polder gezien de klimaatontwikkelingen.

Extreme neerslag Vanuit de Visie Water en Riolering en de Visie Klimaatadaptatie zijn eisen geformuleerd waar de openbare ruimte aan moet voldoen. In het kader van hemelwateroverlast geldt de eis om schade aan panden en vitale infrastructuur te voorkomen bij buien van 80 mm/uur. Dit heeft gevolgen voor de inrichting van de openbare ruimte. Het straatprofiel en het groen zal hiervoor voldoende water tijdelijk moeten kunnen bergen, waarbij infiltratie in het groen een van de principes is om wateroverlast of droogte te voorkomen. De alge­ mene situatie in Overvecht is zo dat er wel water op straat voorkomt in Overvecht bij 80 mm/u, maar dat er weinig sprake is van schade. Ondanks dat het hier om een particulier perceel gaat, en geen

Riolering Het terrein is nu gerioleerd middels drukriolering, de panden zijn middels diverse pompputjes aangesloten op het gemeentelijke druk­ riool en loost uiteindelijke op het vrijverval rioolsysteem van Overvecht. Zie de afbeelding (figuur 22) voor het huidige drukrioleringssysteem. Het is niet toegestaan om hemelwater te lozen op dit druksysteem. Of en hoe een nieuw drukrioleringsysteem moet worden aangelegd is een aandachtpunt dat tijdig overwogen moet worden. Een tijdig kabels en leidingenplan met aandacht voor het ontsluiten van de riole­ ring van (nieuwe)panden en de daarop van toepassing zijnde bouw­ regelgeving is van belang voor een integrale projectvoorbereiding.

24

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

• Geen dak onbenut: daken optimaal benutten voor waterberging, energieopwekking en/of groen • Beperken van verharding van de parkeerplaats. Bijv. door toepas­ sen van doorgroeibare verharding De initiatiefnemer moet in een kansenonderzoek onderbouwen op welke wijze het plan bijdraagt aan de ambitie voor hittestress. Dit geldt voor de bebouwing en de buitenruimte.

Figuur 22: het bestaande drukrioleringssysteem

Hittestress We willen bereiken dat het in de stad niet meer dan 5 graden warmer voelt dan buiten de stad. Dit vraagt toevoegen van extra groen en waar nodig extra schaduw met het oog op hittestress. De locatie in de groene rand van de stad lijkt over het algemeen niet heel gevoelig voor hittestress, maar door de beoogde grote gebouwen en (deels) verharding van de parkeerplaats is er ook hier lokaal risico op een hitte-eiland effect. Manieren om dit risico te verminderen zijn: • 40% groen in het horizontale vlak realiseren • Het streven naar minimaal 30% schaduw op straat op het heetst van de dag en 40% op belangrijke loop- en fietsroutes.

Circulair bouwen In de ruimtelijke Strategie Utrecht voor 2040 volgt de gemeente de doelstelling van het Rijk om in 2050 volledig circulair te zijn. Bij de transitie naar een circulaire stad is de ambitie om grondstoffen niet te onttrekken aan de aarde en bij nieuwe ontwerpprocessen al vroeg na te denken over hoe materialen (her)gebruikt kunnen worden. Het actieprogramma Utrecht Circulair 2020-2023 richt zich op de gebouwde omgeving: bestaande gebouwen worden circulair getrans­ formeerd of gesloopt en nieuwe gebouwen circulair gebouwd. Voor circulair zijn op vier thema’s ambities geformuleerd: • Ingaande materialen en ontwerpkeuzes: het verlagen van de milieubelasting van gebouwen door bewuste materiaal- en ont­ werpkeuzes te maken. • Afval en grondstoffengebruik: het vermijden van afval, efficiënt grondstoffengebruik in de bouwfase. • Aanpasbaarheid in de gebruiksfase: zodanig ontwerpen dat het gebouw makkelijk aangepast kan worden in de gebruiksfase, om zo milieubelasting van de aanpassingen te verlagen en de levens­ duur van het gebouw te verlengen. • Herbruikbaarheid na gebruiksfase: zoveel mogelijk hergebruik van een gebouw aan het einde van een gebruiksfase.

De gemeente eist voor dit project een visie op circulair bouwen. In deze visie staat hoe de ambities om het project zo circulair mogelijk te ontwikkelen, gerealiseerd worden. Thema’s die hierin aan bod kunnen komen zijn: • We bouwen volgens Het Nieuwe Normaal, en voor 2030 hebben we als doel 50% minder primaire abiotische grondstoffengebruik in de bouw. Dus minimaal 50% massapercentage hergebruikt of hernieuwbaar (biobased) materialen. • Maximaal inzetten op hergebruik van materialen van de bestaande gebouwen en buitenruimte op basis van massapercentage. Hiervoor wordt een oogstkaart opgesteld van de te slopen ­bebouwing. De kans voor hergebruik van materialen die vrijkomen uit de sloop van bestaande gebouwen wordt vergroot door de aanwezige ruimte voor tijdelijke opslag op eigen terrein. • Toepassen van zo min mogelijk verharding (en zoveel mogelijk groen) volgens het principe ‘groen tenzij’, ook op de daken. • Sluiten van de grondbalans op de locatie • Flexibel en demontabel bouwen zodat het gebouw aangepast kan worden aan veranderende functies en behoeftes, en materialen na de gebruiksfase gemakkelijk hergebruikt kunnen worden. Dit sluit ook aan bij de ruimtelijke uitgangspunten die betrekking hebben op het bouwen binnen de ‘verboden kringen’ van Fort Blauwkapel. • Er wordt een materialenpaspoort opgesteld. • De CO2-emissies van het ontwerp worden inzichtelijk gemaakt.

Energievoorziening Voor de invulling van energieneutraal bouwen worden handvatten gegeven in het Utrechts Energieprotocol (UEP). Het streven is dat de bebouwing jaarlijks evenveel hernieuwbare elektriciteit opwekt om te voorzien in de jaarlijkse energievraag. Bij planontwikkelingen wordt daarom aandacht gevraagd voor aspecten van duurzaam bouwen

25

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

conform de gemeentelijke ambities. Elk bouwinitiatief zal namelijk een gezonde en duurzame bijdrage moeten leveren aan de gemeentelijke duurzaamheidsdoelstelling. Daartoe worden initiatiefnemers uitge­ daagd om in een visiedocument aan te geven waar zij toe in staat zijn en wat dit oplevert voor de stad Utrecht. Onderwerpen die de revue kunnen passeren zijn de milieubelasting van het materiaalgebruik, omhulling, afbouw/afwerking en installaties, het terugbrengen van het fossiel energieverbruik en het verbeteren van het binnenmilieu.

en locatie van verblijfplekken voor de gebouw bewonende soorten is nadere afstemming nodig. Bij een natuur inclusief gebouw is er samenhang tussen nestplekken in het gebouw en leefgebied functies in de ruimte daar omheen. Het is voor mussen bijvoorbeeld van belang dat er ook struiken zijn om in te verstoppen en leefgebied voor insecten die ze kunnen eten. Vleermuizen en zwaluwen houden van een blinde gevel. Groene daken en gevels dragen ook bij aan dit ecosysteem.

De gemeentelijke ambitie is om de energievraag zo laag mogelijk te houden. Daarnaast wil de gemeente zo snel mogelijk energieneutraal worden. Hiervoor gelden de eisen: • Geen dak blijft onbenut: De dakoppervlakte wordt gebruikt voor energieopwekking, waterberging of heeft een groene invulling. Een uitzondering geldt voor de glazen daken van de kassen. • De ontwikkeling wordt niet aangesloten op het hoge temperatuur warmtenet (stadsverwarming). En aanvullend de wensen: • Een BENG 2 norm van 0 en een BENG 3 norm van 100% • Laadpalen worden netbewust aangestuurd. Natuurinclusieve gebiedsontwikkeling Om de populaties van gebouw bewonende soorten (met name vleermuizen, gierzwaluw en huismus) op peil te houden is diervriende­ lijk bouw als nieuw beleid ingezet. Mogelijkheden voor gierzwaluwen zijn neststenen. Voor de huismus zijn er diverse inbouwkasten en vogelvides beschikbaar. Voor vleermuizen zijn diverse soorten verblijfplaatsen nodig: zomer-, paar-, kraam- en winterverblijfplaatsen. Uitgangspunt bij nieuwbouw is 1 verblijf per 100 m2 BVO, waarbij 1 groot verblijf telt voor 10 kleine verblijven. Over de precieze omvang

26

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Figuur 23: tuincentrum Steck binnen de omgeving: de wijk Overvecht (rechtsonder), Noorderpark Ruigenhoek (afbeelding linksonder) en Fort Blauwkapel (rechtsboven)

27

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Hoofdstuk 4 Onderbouwing

4.1 Beleidskader De locatie van het huidige tuincentrum wordt in meerdere beleids­ documenten benoemd. Ook met betrekking tot de gewenste aan­ vullende functies is het uitgangspunt het vigerende beleid. Daarnaast zijn bij een eerdere behandeling in de Gemeenteraad van 2 november 2023, twee moties aangenomen die als kader bij de herontwikkeling zijn meegenomen. RSU2040 In de RSU2040 (2021) is de locatie van het tuincentrum benoemd als locatie voor stadsrandontwikkeling waar ‘de mogelijkheden kunnen worden onderzocht om initiatieven te combineren met werken, sport, groen en recreatie’.

Omgevingsvisie Overvecht 2025 In de Omgevingsvisie voor Overvecht (2025) wordt de toekomst voor Overvecht beschreven. In de Omgevingsvisie wordt het Noorderpark beschouwd als “zoeklocatie voor verschillende stedelijke functies zoals duurzame energie opwek, wateropvang, recreatie en sport.” De ontwikkeling van het tuincentrum wordt hierin als separate ontwikkeling benoemd. Zie figuur 24 voor een uitsnede uit de Omgevingsvisie. Toekomstperspectief Noorderpark In het Toekomstperspectief Noorderpark (2018) hebben we vast­ gelegd ‘dat er – gezien de omvang van het gebied – meer behoefte aan horeca in dit gebied is’, dat ‘horeca een belangrijke trekker voor een recreatiegebied kan zijn’ en dat ‘eventuele ontwikkelingen bij het tuincentrum Overvecht kunnen bijdragen aan de recreatieve functies en kwaliteit van dit deelgebied’.

Figuur 24: uitsnede uit de Omgevingsvisie Overvecht (2025)

28

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Motie M375 ‘Behoud bestaand groen’ In deze motie wordt voorgesteld om bij het opstellen van het SPvE rekening te houden met het bestaande groen en daarmee het leef­ gebied van dieren op de locatie, en dit als uitgangspunt te nemen bij het opstellen van het SPvE. Motie M376 ‘Beperk verhard terrein voor parkeren’ In deze motie wordt voorgesteld om bij het SPvE in te zetten op een zo laag mogelijk aantal parkeerplekken en zo nodig maatwerk te bieden ten aanzien van de toepassing van parkeernormen als het aantal noodzakelijke parkeerplekken een lager aantal betreft dan de gehanteerde minimum autoparkeernorm van de gemeente. Daarnaast moet het uitgangspunt bij de realisatie van de parkeerplekken zijn dat ook het oppervlak voor parkeren zo groen als mogelijk wordt. 4.2 Functies Ontwikkelkader Horeca In het Ontwikkelkader Horeca 2018 zijn profielen opgenomen voor verschillende typen horeca op verschillende locaties. De ruimtelijke profielen in dit beleid geven aan welke type horeca in welk (type) deel­ gebied is toegestaan. De horeca is hierbij ingedeeld naar categorie op basis van een globale beschrijving van de activiteiten, openingstijden en het hierbij te verwachten hinderprofiel. Eind 2021 is door de gemeenteraad Motie 21/370 aangenomen.

De motie vraagt profiel 10 en 12 zodanig uit te leggen dat horeca aan randen van wijken en parken mogelijk moet worden indien deze plekken goed bereikbaar zijn. Door deze motie zou horeca op deze locatie kunnen passen in profiel 10 (Horeca in de Wijk) en profiel 12 (Bijzonder horeca op een bijzondere locatie). Onder een bijzondere

locatie wordt in dit Profiel verstaan: “meer dan enkel een monumen­ taal pand: bijv. watertorens, bij forten, bij sluizen, bij de Hollandse Waterlinie, bijzondere of unieke (historische of architectonische) panden; bij historische vindplaatsen en buitenplaatsen, geschikte parklocaties.” Deze locatie voldoet daar aan vanwege de ligging aan de rand van de stad, in UNESCO werelderfgoed gebied en aan de rand van het Noorderpark. De horeca dient daarbij óók bijzonder te zijn, dat wil o.a. zeggen: niet gelieerd aan een keten, passend in de directe omgeving en ingebed in het totaalconcept van functies. Beleid tijdelijk verblijf – short stay – en bijstelling hotels Ten tijde van ondertekening van het Intentiedocument gold er in de gemeente Utrecht een ‘Pas op de Plaats’ (vastgelegd in het ‘Beleid tijdelijk verblijf – short stay – en bijstelling hotels’ uit maart 2020). In uitzondering op deze pas op de plaats is realisatie van een hotel enkel mogelijk als het kleinschalig is (maximaal 50 kamers) en een geheel nieuwe doelgroep aantrekt (aangetoond met exploitant met ‘track-record’ en externe marktanalyse). 4.3 Ruimtelijk Vanwege de ligging in UNESCO werelderfgoed en buiten de rode contour staan we uitvoerig stil bij de ruimtelijke inpassing van de ontwikkeling.

Dit omdat de mogelijkheden tot verstedelijking binnen de (provinciale) Omgevingsverordening direct verbonden zijn aan een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Hiervoor zijn ruimtelijke randvoorwaarden opgesteld en is een Heritage Impact Assessment uitgevoerd.

De uitkomsten hiervan zijn verwerkt in de ruimtelijke uitgangspunten (Hoofdstuk 3.2) en het schetsontwerp (Hoofdstuk 5.2.) en zijn kaderstellend voor het nog door initiatiefnemer op te stellen definitieve ontwerp. Heritage Impact Assessment In de HIA worden de mogelijke positieve en negatieve effecten van het initiatief op de Outstanding Universal Value van de Hollandse Waterlinies geïdentificeerd. Deze beoordeling bestaat uit twee onder­ delen: de beoordeling van de visuele impact en de beoordeling van de impact op de kernkwaliteiten en de daartoe behorende integriteit en authenticiteit. Zie voor een samenvatting van de uitkomsten: Hoofdstuk 6.2. En voor het volledige onderzoek: bijlage 2. 4.4 Verkeer en parkeren Mobiliteitsplan 2040 Zoals beschreven willen we, conform het Mobiliteitsplan 2040, met deze ontwikkeling bijdragen aan een ruimte-efficiënt en duur­ zaam mobiliteitssysteem. In dat kader wordt in de uitgangspunten (zie hoofdstuk 3) de ontwerpvolgorde lopen en fietsen, openbaar vervoer, deelmobiliteit en autoverkeer en parkeren gehanteerd. Daarnaast moet bij deze ontwikkeling rekening worden gehouden met slimme, efficiënte en veilige logistiek.

Parkeerbeleid fiets en auto (2021) Vanuit het parkeerbeleid en de parkeernormen willen we de bestaande parkeercapaciteit efficiënter gebruiken en auto­ parkeerplaatsen anders inrichten zodat er meer ruimte ontstaat voor lopen en (parkeren van) fietsen en andere functies (vb. meer groen) waarmee de kwaliteit van de van de leefomgeving verbetert. Ook op

29

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

deze manier worden duurzame vormen van mobiliteit gestimuleerd. In hoofdstuk 3 is het parkeerbeleid vertaald naar de uitgangspunten voor deze ontwikkeling. Gageldijk als fietsstraat De Gageldijk wordt in de toekomst ingericht als fietsstraat waarbij de auto te gast is. Het doel van de herinrichting tot fietsstraat is het maken van een veilige en (recreatief) aantrekkelijke en groene wandelen fietsroute, waarbij sluipverkeer wordt geweerd en de bereikbaar­ heid voor aanwonenden en aanliggende bedrijven gewaarborgd is. De randvoorwaarden van deze fietsstraat zijn als uitgangspunt gehanteerd in hoofdstuk 3.

4.5 Gezond stedelijk leven In de Nota ‘Gezondheid voor iedereen (2019-2023)’ staat beschreven dat Utrecht streeft naar ‘gezond stedelijk leven voor iedereen’. Er wordt ingezet op een aantal speerpunten die éxtra gezondheids­ winst helpen realiseren, één daarvan is een gezonde leefomgeving. De ambitie is een leefomgeving voor alle Utrechters die zo is ingericht dat gezond leven gemakkelijk is, de druk op gezondheid zo laag mogelijk is en dat mensen zich prettig voelen. Zo is er ruimte voor groen en water, er is ruimte om te spelen, te ontmoeten en te bewegen. Fietsen en lopen is er gemakkelijk en ook de gezonde voedselkeuze is er gemakkelijk te maken. Slechte lucht- en geluids­ kwaliteit worden geminimaliseerd om zo de gezondheid van de Utrechter te beschermen. Op de locatie van Steck kan bijgedragen worden aan deze doelstellin­ gen door hier een plek te creëren die bewoners van Overvecht verleidt om te bewegen, te ontdekken, te spelen en elkaar te ontmoeten in het groen. Hiervoor is het van belang dat de locatie goed te bereiken is met de fiets en te voet vanuit Overvecht. Ook kan deze locatie een mooie ‘poort’ zijn tussen Overvecht en het Noorderpark. Door in te zetten op goede verbindingen met de omliggende recreatie­gebieden kan Steck hieraan bijdragen, en bewoners verleiden tot he­t lopen van een groen ommetje in de buurt.

Daarnaast is Overvecht een groene wijk, wat we in stand willen houden, zowel voor de directe gezondheidseffecten als ontspanning, beweging en ontmoeting, als ook de langere termijneffecten als het tegengaan van hittestress in de zomer. Daarom is het van belang het groene karakter van het gebied te behouden, en in te richten volgens het principe ‘groen, tenzij’. Tenslotte is het bevorderlijk voor de gezondheid als er in de horeca gezond en duurzaam eten geserveerd wordt. Hier kan Steck in het aanbod van de geplande horeca een bijdrage aan leveren.

4.6 Duurzaamheid en klimaat Duurzame verstedelijking is belangrijk uitgangspunt voor de plan­ontwikkeling. De focus ligt daarbij voor deze locatie op: klimaat­adaptatie, energie, circulariteit en natuurinclusieve gebiedsontwikkeling. Klimaatadaptatie De gevolgen van klimaatverandering voor de stad zijn reeds merkbaar met hittegolven, droogte en piekneerslag die elkaar steeds sneller opvolgen. Om Utrecht klimaatbestendig te houden stelt de gemeente eisen aan het voorkomen van hittestress, verdroging en wateroverlast binnen ontwikkellocaties en hun omgeving. Voor de verwerking van hemelwater geldt de voorkeursvolgorde zoals verankerd in het gemeentelijke beleid in de Visie Water en Riolering – gemeente Utrecht en Visie Klimaatadaptatie – Gemeente Utrecht). Energie De gemeente Utrecht heeft hoge ambities op gebied van energie, vastgelegd in verschillende stukken: • Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 (RSU 2040) • Transitievisie warmte deel 1 & 2 • Coalitieakkoord 2022 – 2026 • Het Utrechts Energie Protocol De in Hoofdstuk 3 opgestelde uitgangspunten zijn op bovenstaande documenten gebaseerd. Netcongestie De huidige prognose is dat er tot 2029 netcongestie is in Utrecht, momenteel betekend dit dat grootverbruik aansluitingen niet meer

30

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

kunnen worden verzwaard of worden aangesloten. In Hoofdstuk 7.4. (‘Technische Uitvoerbaarheid’) wordt hier nader op ingegaan. Circulariteit Circulair bouwen betekent het ontwikkelen, gebruiken en hergebrui­ ken van gebouwen, gebieden en infrastructuur, zonder natuurlijke hulpbronnen onnodig uit te putten, de leefomgeving te vervuilen en ecosystemen aan te tasten. Daarnaast is het een wijze die economisch verantwoord is en die bijdraagt aan het welzijn van mens en dier. De gemeente committeert zich aan het streven naar een circulaire stad in 2050. In 2020 is dit streven voor de komende jaren verder geconcretiseerd in het plan ‘Utrecht Circulair 2020 – 2023’. Dat betekent dat de gemeente deze voorkeur voor circulair bouwen actief uitdraagt bij alle gebiedsontwikkelingen en bouwprojecten. Bij projecten waarbij de gemeente geen grondeigenaar is, zoals de herontwikkeling van Steck, wordt projectontwikkelaars gevraagd op welke manier men kan voldoen aan deze voorkeur.

gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het ‘de verstoorder betaalt principe’. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaar­ heid van het archeologische erfgoed. De Erfgoedwet heeft betrekking op archeologie op het land en onder water. Samen met de toekomstige Omgevingswet maakt de Erfgoedwet een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk. Op grond van Hoofdstuk 9 Overgangsrecht blijft artikel 38a van de Monumentenwet 1988 van toepassing tot inwerkingtreding van de Omgevingswet. Artikel 38a schrijft voor dat in een bestem­ mingsplan rekening moet worden gehouden met in de grond aanwe­ zige dan wel te verwachten archeologische resten.

4.7 Archeologie In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta onder­ tekend en in 2007 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordenings­ trajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening

31

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Hoofdstuk 5 Uitwerking

5.1 Inleiding De uitgangspunten uit hoofdstuk 3 zijn door de initiatiefnemer in een interactief proces met de gemeente uitgewerkt tot een schetsontwerp voor de herontwikkeling. De resultaten hiervan staan in de volgende paragraaf. Zie ook het schetsontwerp op de volgende pagina (figuur 25). 5.2 Schetsontwerp voor de herontwikkeling Op basis van de verschillende randvoorwaarden richt het schetsont­ werp van de initiatiefnemer zich vooral op de volgende waarden: Ruimtelijk • Het terugbrengen van het slagenlandschap; vooral in de oosthoek (zone B) van het perceel. Hier staat geen bebouwing en kan het landschap weer vanaf de weg worden beleefd. In de open mid­ denstrook wordt de relatie met het oorspronkelijk en smalle slagen­ landschap het sterkst. Deze strook is semi openbaar toegankelijk. • Zichtlijnen naar het landschap worden hersteld door: • Te zorgen voor 1 groot doorzicht (35 meter brede zone) en verschillende kleine doorzichten; • Het toevoegen en omvormen van oppervlaktewater in lijn met het slagenlandschap of stroken lage beplanting • De gebouwen te voegen naar het slagenlandschap en vanaf de Gageldijk richting Noorderpark in omvang af te laten nemen. • Er wordt aansluiting gezocht bij de recreatieve routes van en naar het Noorderpark en de omliggende forten. De recreatieve route door het plangebied sluit aan op het wandelpad in het Noorderpark.

• Minimaal 40% van zone A wordt groen of blauw (zie voor de berekening ook: ‘ecologie en water’),

• Versterking van de beleving van de Nieuwe Hollandse Waterlinie door: • Ten opzichte van de huidige situatie de bebouwing meer naar achteren te plaatsen, en daardoor minder in de verboden kring. • Het toevoegen van natte natuur om het karakter van het inundatie­gebied te benadrukken • De bebouwing zo veel mogelijk in hout te realiseren (hetzij volledig in hout, hetzij hout met stenen basis, hetzij glas met houten accenten) en zo mogelijk demontabel. Bebouwing • De gebouwen zijn zo gepositioneerd dat ze passen in de lengte­ structuur van het slagenlandschap en de parkindeling. • De grootste functies (in zone A) spelen in op de indeling aan de Gageldijk: aan de straatkant de woning, de boomgaard en daar­ achter de bedrijfsbebouwing (tuincentrum, bedrijfsverzamelgebouw) en tot slot het hotel dat het meest in het park is geïntegreerd. • In de architectuur van de gebouwen is het uitgangspunt om het groen op verschillende manieren te kunnen ervaren: • Door het verbinden van binnen en buiten, • Door gevels met ruimte voor groen en nestkasten en • Door het gebruik van ingetogen en natuurlijke materialen. • De kwaliteit van de bebouwing is alzijdig. Er zijn geen echte achterzijden. Dit vergt een zorgvuldige uitwerking en inpassing van utilitaire voorzieningen die benodigd zijn voor de bedrijfsvoering, als opslag, afval & routing etc.

• De entree is helder afleesbaar van het tuincentrum en er ontstaat met deze massa opbouw en nokrichtingen een aantrekkelijk beeld met menselijke maat naar de Gageldijk en de afrit toe. • Het laden en lossen en de opslag van het bedrijfsverzamel­gebouw vindt inpandig plaats. Gedacht wordt aan een inpandige straat,

32

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

waardoor de verharding rondom de bebouwing beperkt blijft en het gemeenschappelijke karakter in de bebouwing sterker. • Het laden en lossen en de opslag van het tuincentrum vindt inpandig en uit het zicht plaats (noordwestzijde van het tuin­ centrum). Vanwege bedrijfsvoering en het bij voorkeur vrijhouden van laad en losverkeer van het plein is de bevoorrading (2 a 3 keer per week) van de beplanting voor de buitenverkoop als uitzondering hierop aan de zuidzijde ingetekend. Dit is enkel mogelijk als dit architectonisch en landschappelijk kwalitatief en met een representatieve, duurzame oplossing in het ontwerp wordt geïntegreerd. Dit moet in de vervolgfase nader worden uitgewerkt in het ontwerp. • Bebouwing in zone B is kleinschalig en verspreid ondergeschikt geïntegreerd in het landschap.

Figuur 25: het schetsontwerp

33

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Ecologie en water • De ecologische waarden op het terrein: er is vrijwel geen waarde aan de voorzijde en juist veel waardevolle structuren en oude bomen aan de achterzijde De landschapstypen en ecologische structuren in het gebied krijgen meer afwisseling en zorgen voor een afwisseling in nat, en droog en open en besloten. Daardoor zijn er aantrekkelijke plekken voor diverse diersoorten. • Het gebied gaat van bestaande waterlopen en organische vijvers, naar een watersysteem passend bij het slagenlandschap en dat zowel oppervlaktewater als natte zones kent. • In Zone A wordt 40% van het perceel groen danwel blauw ingericht conform de uitgangspunten. Waarbij het dak van de opslag van het tuincentrum meegeteld mag worden, mits het als robuust groendak gerealiseerd wordt en vergelijkbaar fungeert als volle grond groen (waterinfiltratie, koelte, biodiversiteit). Een klein deel van de vergroening zal niet in volle grond worden gerealiseerd, maar in groene gevels, daken en/of patio’s. Doorgroeibare verharding wordt meegerekend met behulp van het daadwerkelijk % groen/openheid. • Van de bestaande situatie met 7.145 m2 oppervlaktewater naar circa 7.750 m2 oppervlaktewater. • Van de 207 bestaande bomen worden ± 70 bomen verwijderd voor een goede ruimtelijke inpassing van de bebouwing.

Uitgangspunt daarbij is: • verplaatsen indien mogelijk, • aanplant op andere plek om de bosschage te versterken en verdichten. • Hiervoor worden ± 83 terug aangeplant, mede om het slagen­ landschap te accenturen en de bebouwing landschappelijk in te passen. Zie ook: bijgaande afbeeldingen (figuur 26) voor de bomen in de huidige en toekomstige situatie.

Duurzaamheid en circulariteit • Het park kan voorzien in een belangrijk deel van de water- en energiehuishouding van het gebied. • Uitgangspunten voor het energieontwerp in deze fase zijn: • gasloos, • duurzame en lokale opwekking en • zoveel mogelijk lokale opslag. • Gezocht wordt naar hergebruik van aanwezige donormaterialen op het terrein, bijvoorbeeld de constructie van het bestaande tuin­centrum. Als er nieuwe materialen worden toegepast is er een sterke focus op later hergebruik.

Figuur 26: bomen en bosschages in huidige (onder) en toekomstige situatie (boven)

34

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Programma • Het totale en maximaal aantal m2’s BVO in het schetsontwerp is 24.750 m2. Uitbreiding tot 26.000 m2 is enkel mogelijk als dit inpandig plaats kan vinden én onderbouwd kan worden dat dit niet tot een hogere parkeereis leidt. • Het tuincentrum heeft een footprint van 9.000 m2 en 12.500 m2 bebouwd programma (BVO), waarvan max 30% shop in shop. Daarnaast is ruimte voor 2.500 m2 (onbebouwde) buitenverkoop. • De groene broedplaats heeft een footprint van 5.000 m2 en in totaal 7.500 m2 BVO programma • Het hotel heeft een footprint van 1.500 m2 en totaal 3.000 m2 programma • Het restaurant kent 1 laag met 1.000 m2 BVO programma • De overige gebouwen in Zone B hebben in totaal: 750 m2 BVO programma • Het parkeren vindt plaats uit het zicht en in het ritme van het landschap. Met aan de rand met de volkstuinen een natuurlijk afscheiding. • Er worden 213 permanente parkeerplaatsen gerealiseerd met open verharding. Zie bijgaande impressies van het doorgoeibaar verhard parkeren. Daarnaast nog 88 onverharde overloop parkeerplekken. • De verwachtte verkeersgeneratie is 3.300 voertuigen per ­gemiddelde werkdag en ligt daarmee binnen de marges (2.000 – 4.000) die het CROW stelt aan de inrichting van de Gageldijk als fietsstraat. • Een productielandschap dat in venstertijden wordt opengesteld en daarmee onderdeel wordt van park Ruigenhoek.

Onderdelen van het park kunnen dienen als pluktuin of een kwekerij. Ook kunnen sport, educatie en cultuur een plek krijgen. Tegelijkertijd moet het park boeiend zijn om te bezoeken en een schakel vormen tussen stad en landschap. Het park wordt autoluw.

• Binnen de grote structuur van het landschap is veel ruimte voor variatie en het ontdekken van afwisselende plekken (dan weer open en dan weer besloten). Het gebied krijgt daarmee een belangrijke functie als ontmoetingsplek voor de buurt. • Toegankelijkheid: er komen zo min mogelijk hekken. De afscheiding van percelen wordt middels waterlopen, bruggetjes en andere oeververbindingen in de stijl van het omliggende landschap ­gerealiseerd, met aandacht voor ecologie en waterdoorvoer.

Figuur 27: referentiebeelden voor het doorgroeibaar verhard parkeren

35

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Voor en na: water, bebouwing en verharding Zoals te zien in de afbeeldingen op de volgende pagina’s neemt het totale oppervlakte bebouwing in de plannen toe. Een belangrijke voorwaarde daarbij is dat het oppervlak aan totale verharding niet mag toenemen. In onderstaande tabel staan de ten aanzien cijfers van de toe- en afname van bebouwing en verharding in de huidige situatie en in de plannen voor herontwikkeling.

-

Nu

Toekomst

Verharding (exc. gebouwen)

27.500

14.900

Bebouwing (in m2’s)

11.900

17.250

Totaal verharding (in m2’s)

39.400

32.150

Zie hiervoor ook de afbeeldingen op de volgende pagina’s, met in: - Figuur 29 a en b: de totale verharding in de huidige en toekomstige situatie - Figuur 30 a en b: het aantal m2 bebouwing footprint in de huidige en toekomstige situatie - Figuur 31 a en b: het aantal m2 oppervlaktewater in de huidige en toekomstige situatie

Tabel 2: het aantal m2’s bebouwing en verharding, nu en in de toekomst Figuur 28: impressie van de toekomstige situatie

36

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Verharding 27.500 m2 asfalt, betonplaten en klein deel klinker verharding

Totaal verhard oppervlak is nu circa 32.000 m2 op tekening = ca. 28% van totaal oppervlak perceel

Bebouwing 11.900 m2 Het verhard oppervlak bestaat uit: Totaal verhard (incl. bebouwing) 39.400 m2

Figuur 29a: de totale verharding in de huidige situatie

• Wegen voor auto en vrachtverkeer begaanbaar 5.450 m2 (oranje) • Paden - fiets, wandel en incidenteel bezorgen

3.550 m2 (grijsgroen)

• Parkeerplaatsen (semi verhard)

1.850 m2 (2.625 m2) (gearceerd)

• Pleinen

2.290 m2 (50% van de pleinen 4.580 m2 is verhard)

• Buitenverkoop

1.750 m2 (70% van terrein 2.500 m2 is verhard)

• Gebouwen

17.250 m2

Figuur 29b: de totale verharding in de toekomstige situatie

37

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Bebouwing nu:

Totaal: 11.870 m2

Bebouwing toekomst: Totaal: 17.250 m2

Tuincentrum:

10.705 m2 volgens BAG

Tuincentrum:

9.000 m2

Woonhuis:

375 m2 BAG

Groene Broedplaats:

5.000 m2

Gebouw de clique:

140 m2 volgens BAG

Hotel:

1.500 m2

Loods de Clique:

410 m2 volgens BAG

Restaurant:

1.000 m2

Rest:

240 m2

Overige gebouwen:

750 m2

Houten huis:

280 m2 (buiten herontwikkeling)

Houten huis: 280 m2 volgens BAG (buiten herontwikkeling)

Figuur 30a: het aantal m2 bebouwing footprint in de huidige situatie

Figuur 30b: het aantal m2 bebouwing footprint in de toekomstige situatie

38

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Huidig oppervlakte water:

Nieuw oppervlakte water: Van de bestaande waterlopen en organische vijvers, naar een watersysteem dat past in het

Sloten en vijver samen: 7.145 m2

slagenlandschap met zowel oppervlaktewater als natte zones: 7.750 m2 oppervlaktewater (met een marge van circa 10%)

NB. lichtblauwe gedeelte geeft de plekken met wateroverlast/hoge grondwaterstand in natte

6.000 m2 natte percelen (inundatiegebied of permanent nat), telt mee voor oppervlaktewater

periodes aan.

met minimale diepte van 30 cm, in vervolg nader ontwerpen.

Figuur 31a: het aantal m2 oppervlaktewater in de huidige situatie

Figuur 31b: het aantal m2 oppervlaktewater in de toekomstige situatie

39

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Hoofdstuk 6 Onderzoek en haalbaarheid

6.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt een overzicht gegeven van de diverse onder­ zoeken die zijn uitgevoerd voor de totstandkoming van dit plan en/of nog nodig zijn bij de verdere uitwerking van het plan. 6.2 Archeologie & Cultuurhistorie (inclusief Heritage Impact Assessment) Cultuurhistorie De invloed van het ontwerp op de kernwaarden van het UNESCO werelderfgoed is door het uitvoeren van een HIA (Heritage Impact Assessment) in beeld gebracht en gewogen. Zie hiervoor bijlage 2. De uitkomsten van dit onderzoek zijn meegenomen in de ruimtelijke uitgangspunten voor de herontwikkeling (hoofdstuk 3.2.)

Samenvattend is de beoordeling van het nu voorliggende ontwerp als volgt: “In algemene zin kan gesteld worden dat de ontwikkeling zorgt voor meer openheid en de zichtbaarheid en beleefbaarheid van het linielandschap versterkt. Het openstellen van het terrein en recreatief verbinden met zijn omgeving maakt dat de locatie meer onderdeel wordt van het samenhangende linielandschap waartoe ze behoort. Uit dit Heritage Impact Assessment blijkt dat het Stedenbouwkundig Plan van Eisen een gering positieve impact heeft en door de toe­ voeging van bebouwing ook een gering negatieve impact. De totale inrichting vergroot de beleefbaarheid van het linielandschap, doordat het gebied een groene uitstraling krijgt en de inrichting meer verwijzin­ gen naar het linielandschap bevat. De toegankelijkheid van het gebied wordt vergroot en krijgt daardoor een belangrijker betekenis in het begrijpen van het systeem van de Hollandse Waterlinies.”

Beoordeling De eerste stap in de effectbeoordeling (HIA) bestaat uit een Visual Impact Assessment. Hierin wordt beoordeeld hoe groot de visuele impact van het voorgestelde initiatief is op de kernkwaliteiten van de Hollandse Waterlinies. Voor de beoordeling van de visuele impact is een selectie gemaakt van zeven relevante zichtlijnen. Zie figuur 32 voor de ligging van deze 7 zichtlijnen. In de tweede stap wordt de impact van de gewenste ontwikkeling op de integriteit en de authenticiteit van de Hollandse Waterlinies beschreven en beoordeeld. Hierbij wordt de impact op de kern­ kwaliteiten van het linielandschap beschreven en beoordeeld.

Figuur 32: de 7 zichtlijnen die in de HIA zijn beoordeeld (Visual Impact Assessment)

40

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Aanbevelingen Op basis van de beoordeling worden in de HIA ook enkele aan­ bevelingen meegegeven voor het vervolgproces van het ontwerp. De aanbevelingen zijn o.a. ten aanzien van de materialisatie (hout, steen en groene gevels), het behoud van openheid in de plannen en het verder uitwerken van informatievoorzieningen over de waterlinie.

Figuur 33: de Archeologische waardenkaart (Gemeente Utrecht)

Archeologie De locatie ligt in een gebied van ‘hoge archeologische verwachting’. Er moet rekening worden gehouden met het uitvoeren van nader archeologisch onderzoek. Zie onderstaande archeologische waarden­ kaart (figuur 33).

die groter zijn dan 100 m2 en dieper dan 30cm wordt geadviseerd om in een vroeg stadium archeologisch vooronderzoek te laten uitvoeren om de te mogelijk aanwezige archeologische waarden te toetsen zodat hier zo nodig rekening mee kan worden gehouden in de planontwikkeling.

De archeologische waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de plankaart in het Chw bestemmingsplan Algemene regels Utrecht. Deze archeologische waardenkaart is gebaseerd op de bodemkaart, cultuurhistorische en archeologische waarden en verwachtingen en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van de gebieden met hun specifieke archeologische waarde of verwachting en de daaraan gekoppelde archeologieregimes. Per regime geldt een eigen vrijstellingsnorm. Boven die norm, gemeten in te verstoren oppervlakte en diepte beneden maaiveld, geldt een vergunningsplicht. Bij toekomstige bodemverstorende activiteiten zijn initiatiefnemers verplicht archeologisch onderzoek uit te laten voeren om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen.

6.3 Milieu In toenemende mate wordt de milieukwaliteit van belang bij de ontwikkeling van functies in het landelijk en stedelijk gebied. Het milieu­beleid heeft zich in de loop van enkele decennia ontwikkeld tot een complexe materie, die er in de praktijk toe leidt dat bij ruimte­ lijke ontwikkelingen met verschillende milieuaspecten rekening moet worden gehouden.

Archeologie in het plangebied Het plangebied heeft op de archeologische waardenkaart de categorie WA4. Dit is gebaseerd op de landschappelijke verwachting, hier bevindt zich een dekzandlandschap dat deels is afgedekt door relatief laaggelegen dekzandruggen/koppen in veengebied. Grondwerkzaamheden groter dan 100 m2 en dieper dan 30 cm onder maaiveld zijn hier vergunningsplichtig.

In het gebied worden geen gevoelige bestemmingen mogelijk gemaakt. Wel ligt er vlak buiten het plangebied een gevoelige bestemming (een woning). In het omgevingsplan worden kleinschalige bedrijfsactiviteiten mogelijk gemaakt gericht op de maakindustrie. De naastgelegen woning ligt op voldoende afstand om nadelige effecten in het kader van bedrijven en milieuzonering uit te sluiten. Er is geen aanvullend onderzoek nodig.

6.3.1 Bedrijven en milieuzonering Bij nieuwe ontwikkelingen dient voldoende afstand in acht genomen te worden tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen). Zo worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen.

In het plangebied heeft nog niet eerder archeologisch (voor)onderzoek plaatsgevonden. Indien er grondwerkzaamheden gepland staan

41

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

6.3.2 Geluidhinder Binnen het projectgebied vinden milieubelastende activiteiten plaats. Binnen de richtafstand van geluid zijn geluidgevoelige gebouwen aan­ wezig. Daarom moet onderzocht worden of met de milieubelastende activiteiten van het project voldaan kan worden aan de grenswaarden uit de Omgevingswet. 6.3.3 Omgevingsveiligheid Het projectgebied ligt op circa 300 meter afstand van een LPG-tank­ station en 500 meter afstand van de spoorlijnen Utrecht-Hilversum en Utrecht-Amersfoort, beide risicobronnen op het gebied van omgevingsveiligheid. Het projectgebied ligt niet binnen het brand­ aandachtsgebied of het explosieaandachtsgebied van het LPG-tank­ station en de spoorlijnen. Het aspect omgevingsveiligheid vormt daarmee geen belemmering voor het project en er is ook geen verder onderzoek nodig. 6.4 Verkeer en parkeren Het aantal benodigde parkeerplaatsen en de impact van de heront­ wikkeling op de Gageldijk als fietsstraat zijn onderzocht in een verken­ nend verkeerskundig onderzoek. Zie hiervoor bijlage 1. De resultaten van dit onderzoek zijn meegenomen in de ruimtelijke uitgangspunten voor de herontwikkeling (zie hoofdstuk 3) 6.5 Bodem en ondergrond De wijk Overvecht is in het verleden opgehoogd. De bodemgesteld­ heid, waterstand, grondwaterstand en maaiveldniveau zijn aanleiding voor extra aandacht op dit gebied.

Voor de ondergrond is het van belang dat er vroegtijdig wordt gekeken hoe het plangebied bouwrijp gemaakt kan worden. Hiervoor is onderzoek nodig naar de bodem­ kundige situatie, waterbouwkundige situatie en de geohydrologische

situatie. Zoals gezegd zijn drooglegging en de ontwateringsdiepte op deze locatie een punt van aandacht. Onderzoek naar draagkracht, eventuele ophoging, voorbelasting etc. is van belang voor de verdere uitwerking van het ontwerp. 6.6 Natuurbescherming In het kader van gebiedsbescherming (Natura2000) worden plannen getoetst aan de Wet Natuurbescherming. In Europa is een netwerk van beschermde gebieden opgezet. Dit zijn de zogenoemde Natura 2000-gebieden. In Nederland zijn daarnaast gebieden aangewezen onder het Natuurnetwerk Nederland en als bijzondere nationale natuurgebieden en landschappen. Deze gebieden zijn beschermd onder de Omgevingswet. • Het dichtstbijzijnde Natura 2000 gebied is de ‘Oostelijke Vechtplassen’ op 3,1 kilometer. Dit gebied is gevoelig voor stikstofdepositie. • Het Natuurnetwerk Nederland ligt op 680 meter afstand Voor de realisering van het plan dient te worden aangetoond, dat zowel in de gebruiksfase als in de aanlegfase geen significante verslechtering van de stikstofdepositie in enig Natura2000 gebied optreedt. Om dit aan te tonen dient een stikstofdepositie onderzoek uitgevoerd te worden. Voorafgaand hieraan is al een QuickScan uitgevoerd, als onderdeel van de QuickScan Flora & Fauna met onderstaande conclusies. Zie voor het volledige onderzoek: Bijlage 3.

Stikstofregistratiesysteem Onder de Omgevingswet is er een stikstofregistratiesysteem in plaats van de nationale Programmatische Aanpak Stikstof (PAS), deze geeft regels voor woningbouwprojecten en enkele rijkswegen. Het systeem houdt bij hoeveel ruimte er aan stikstofdepositie is voor

(nieuwe) projecten zonder dat Natura 2000-gebieden daaronder lijden. Daarnaast kan een gemeentelijk Programma Aanpak Stikstof (PAS) regels bevatten over het verlenen van omgevingsvergunningen. Uit artikel 7.19a Bbl volgt dat degene die bouwwerkzaamheden uitvoert of laat uitvoeren, maatregelen dient te nemen om de stikstofuitstoot te beperken De gemeente beoordeelt of de genomen maatregelen afdoende zijn of dat er een effect ontstaat op N2K-gebied. Effecttoetsing Natura 2000-gebieden Effecten op de instandhoudingsdoelstellingen voor het betreffende gebied zijn niet aan de orde. Er is geen sprake van een Natura2000activiteit. In de effectenindicator Natura 2000-gebieden (Ministerie van Economische Zaken, 2017) is gekozen voor de activiteit ’woning­ bouw’, omdat deze activiteit het best vergelijkbaar is met de ontwik­ keling. De effectenindicator geeft aan dat mogelijke effecten worden veroorzaakt door oppervlakteverlies; versnippering; verontreiniging; verdroging; verstoring door geluid, licht en trilling; optische verstoring en verstoring door mechanische effecten. Van deze effecten is in het huidige project geen sprake, aangezien de effecten zeker niet tot het Natura 2000-gebied zullen reiken. Het Natura 2000-gebied ligt daarvoor op een te grote afstand met daarnaast tussenliggende demping van landschap en bebouwing.

Vanwege de afwezigheid van geschikt biotoop worden in het plan­ gebied geen habitatsoorten of (niet-) broedvogelsoorten verwacht. Gezien de afstand en de beschikbare alternatieven worden negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen uitgesloten.

42

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Effecttoetsing Natuurnetwerk Nederland (NNN) Negatieve effecten worden uitgesloten. In provincie Utrecht is sprake van externe werking. Het dichtstbijzijnde NNN-gebied ligt op 680 meter. Er vindt geen ruimtebeslag plaats op een NNN-gebied. De werkzaamheden zullen gezien de afstand niet leiden tot aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden.

Vogels met jaarrond beschermd nest Voorkom vernietiging van vogelnesten óf een verstoring die van wezenlijke invloed is op de staat van instandhouding. Nesten van deze soorten mogen niet beschadigd, weggehaald of vernietigd worden. Ook verstoringen die leiden tot het verlaten van het nest zijn verboden.

Effecttoetsing bijzondere nationale natuurgebieden en landschappen Negatieve effecten worden uitgesloten. Binnen het plan­ gebied zijn geen bijzondere nationale natuurgebieden en landschappen aanwezig.

Vleermuizen (lichtverstoring voorkomen) Voorkom dat geschikte verblijfplaatsen buiten de werkzaamheden beschenen worden door verlichting tijdens de activiteiten en in de nieuwe situatie. De geschikte invliegopeningen die aanwezig zijn, dienen geheel onbeschenen te blijven. Onderzoek naar mogelijke verblijfplaatsen welke worden aangetast of verwijderd is altijd nodig.

Beschermde dier- en plantensoorten Daarnaast is binnen de QuickScan Flora & Fauna onderzoek gedaan naar de aanwezigheid van beschermde dier- en plantsoorten in het gebied. Hieruit blijkt dat de voorgenomen activiteiten ‘naar verwachting tot schadelijke handelingen op beschermde soorten uit de Omgevingswet leiden’. Er zijn o.a. maatregelen nodig voor de volgende beschermde soorten: vogels, vleermuizen en rugstreeppad. In de vervolgfase moeten daarom de effecten en mitigerende maat­ regelen worden onderzocht en uitgevoerd. In de volledige QuickScan Flora & Fauna (Bijlage 3) staan alle (mogelijk) benodigde maatregelen, waaronder: Vogels zonder jaarrond beschermd nest Voorkom vernietiging van vogelnesten óf een verstoring die van wezenlijke invloed is op de staat van instandhouding van een in Europa inheemse vogelsoort. Nesten van deze soorten mogen niet beschadigd, weggehaald of vernietigd worden. Ook verstoringen die leiden tot het verlaten van het nest zijn verboden.

beschreven welke begroeiing en/of bomen aanwezig is/zijn op het terrein, welke bomen eventueel verwijderd moeten worden en of de te verwijderen bomen te ver- of herplanten zijn, binnen danwel buiten het projectgebied.

Verricht tijdens de bouw geen activiteiten tussen zonsondergang en zonsopkomst én zorg dat er ’s nachts geen bouwplaatsverlichting aanwezig is. Algemene Zorgplicht Daarnaast geldt de algemene zorgplicht t.a.v. (het sparen van) de vaste rust – of verblijfsplaatsen. Zie voor het volledige onderzoek, met voorgestelde mitigerende maatregelen: bijlage 3. 6.7 Bomen Op het terrein van Steck staan geen bomen uit de bomenstructuur­ kaart van de gemeente Utrecht en/of in beheer van de gemeente Utrecht. Toch moet ook in de herontwikkeling op privéterrein rekening worden gehouden met de bestaande boomstructuur. Een bomenparagraaf is een verplicht onderdeel bij de ruimtelijke onderbouwing bij de omgevingsplanwijziging. Hierin wordt

43

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

QuickScan Flora & Fauna Voor de huidige planfase is op basis van de QuickScan Flora & Fauna bepaald welke boomgroepen waardevol zijn en daarom zeker behouden moeten blijven. Het ontwerp is aangepast op basis van de bestaande boomgroepen. Zo kan de ‘bosschagehaak’ rondom de bestaande vijver worden behouden. De ligging van de toekomstige groene broedplaats is hierop aangepast. Hier is een hogere wal met grote diversiteit aan hoge bomen en rijke ondergroei, inclusief roestplek voor uilen en vele holtebomen. Zie bijgaande kaart (figuur 34) voor een schematische weergave van de ligging van de waardevolle boomgroepen.

zeer hoge ecologische waarde hoge ecologische waarde als ensemble ecologisch waardevolle structuren geen ecologische waarde (mogelijk te verbeteren) diverse waardevolle solitaire bomen

Bomeninventarisatie In de verdere uitwerking van de plannen zal een uitgebreidere bomeninventarisatie moeten worden uitgevoerd. De bestaande bomen worden zoveel mogelijk gehandhaafd: uitgangspunt is niet kappen. Voor de bomen waarbij wel kappen is bedacht dient een afwegingskader opgeleverd te worden. Indien het kappen van de bomen noodzakelijk is, vindt compensatie plaats binnen het plan­ gebied. Indien verplaatsing van een boom noodzakelijk én mogelijk is, wordt een nieuwe locatie gevonden binnen het plangebied. De nieuwe bomen zijn aantrekkelijk voor mens en dier. De bomen dienen op de lijst van ecologisch waardevolle bomen te staan. Onder een ecologisch waardevolle soort verstaan we inheemse bomen (bomen die van nature in Nederland voorkomen), bomen die nectar of stuifmeel leveren aan insecten of bomen die voedsel leveren aan vogels. Zie ook: Gemeenteblad 2023, 283557 | Overheid.nl > Officiële bekendmakingen (officielebekendmakingen.nl)

6.8 Water en klimaatadaptatie Bij toename aan verhard oppervlak dat direct loost op het oppervlak­ tewater dient er bij herinrichting volgens de keur van het waterschap (HDSR) compensatie plaats te vinden in waterberging. Bij een toename van meer dan 500 m2 dient minimaal 15% oppervlaktewater gerealiseerd te worden gerekend over de toename aan verhard oppervlak. Om vroegtijdig inzicht te krijgen in de berging en/of compensatie opgave die binnen het project moet plaatsvinden is er dan ook een oppervlaktebalans gemaakt waarin toe- en of afname van verharding (inclusief afwateringswijze), groen en oppervlaktewater is opgenomen. Het oppervlaktewater gaat van 7.145 m2 oppervlaktewater naar 7.750 m2 en de nattere vegetatie (zowel productielandschap als natuur) gaat van 5.000 naar 6.600 m2. Er is daarmee genoeg ruimte voor waterberging en er is overcapaciteit om ook in de water­ behoefte van de productie en planten van het tuincentrum te kunnen voorzien. De precieze berekening hiervoor wordt in de volgende fase meegenomen.

Figuur 34: waardevolle boomgroepen

44

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Grondwater/Ontwateringsdiepte Het verschil tussen grondwaterpeil en het wegpeil is de ontwaterings­ diepte. De gemeente hanteert in de openbare ruimte als eis dat het verschil tussen wegpeil en de grondwaterstand minimaal 0,70 meter is. Op particulier terrein is de eigenaar zelf verantwoordelijk om grondwater­overlast te voorkomen. Vaak wordt hierbij dezelfde ontwaterings­diepte geadviseerd. Ophogen is niet altijd nodig, bij de aanleg of bouw kan de bouwwijze worden aangepast aan de ontwaterings­diepte op locatie. In de huidige situatie is het wegpeil van de oprit ca. NAP + 0,60 m en de grondwaterstand varieert tussen RLG en RHG ca. NAP -0,10 + 0,20 m. (Representatieve lage en Hoge Grondwaterstand). De genoemde waarden betekenen dat er voor de bebouwing, wegen en overige verharding meer dan normaal aandacht moet zijn voor de relatie maaiveld en grondwaterstand bij de wijze van funderen en/of het wel of niet toepassen van kruipruimtes. Voor het natuur- en grasland geldt dat afhankelijk van functie en gebruik een laag maaiveld kan houden dat mogelijk zelfs inundeert bij een hoge grondwaterstand om bepaalde natuurwaardes te bewerkstelligen. Inundatiegebied is gunstig voor de waterberging binnen het gebied. 6.9 Kabels en leidingen De ontwikkeling speelt zich af binnen de eigendomsgrenzen van de kavel. Kabels en leidingen in de straat worden hierbij niet beroerd.

Eventuele aanpassingen betreffen slechts de huisaansluitingen.

6.10 Energieplan en circulariteit De initiatiefnemer heeft een QuickScan energieplan opgesteld (Energievraag Steck, 25 Maart 2024). Samengevat komt deze QuickScan erop neer dat er een duurzaam energiesysteem wordt opgeleverd welke niet op het hoge temperatuur warmtenet zal worden aangesloten. Bodemenergie is bij Steck de meest duurzame optie en heeft daarom hier ook de voorkeur. Daarnaast heeft bodem­ energie een stuurbare elektriciteitsvraag wat deze oplossing geschikt maakt voor netbewuste nieuwbouw.

Circulariteit In de fase om te komen tot een definitief ontwerp zullen de ambities t.a.v. circulariteit verder concreet gemaakt moeten worden conform de uitgangspunten uit Hoofdstuik 3.7.

Mocht een bodem energiesysteem niet haalbaar zijn dan zal dit door de initiatiefnemer goed onderbouwd moeten worden in het energie­ plan. Een lucht-lucht warmtepomp, lucht-water waterwarmtepomp of een water-water warmtepomp in combinatie met thermische panelen is een mogelijk alternatief. In de fase om te komen tot een definitief ontwerp moet de QuickScan uitgebreid worden naar een volwaardig energieplan zoals ­beschreven in het Utrechtse Energieprotocol. Hierin moet o.a. worden ingegaan op: • Welke maatregelen worden genomen om de opwekking van hernieuwbare energie op het gebouw te maximaliseren. • Positionering van de PV panelen, o.a. in relatie tot groene daken. • Welk warmte systeem gekozen wordt. Onder andere de haalbaar­ heid van een bodem energiesysteem zal door een geohydroloog worden vastgesteld. • Ook wordt hierin aangegeven hoe wordt omgegaan met de ­beperkingen die er gelden voor het afnemen en terug leveren van stroom via het elektriciteitsnet (netcongestie).

45

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Economische uitvoerbaarheid De ontwikkeling van deze locatie valt geheel binnen de eigendom­ grenzen van de initiatiefnemer. De ontwikkeling van deze locatie hangt sterk samen met een ruimtelijke verbetering van de locatie. De kosten van de herontwikkeling kunnen worden gedekt uit de (grond-) opbrengsten van de economische dragers. Voor de integrale gebiedsontwikkeling van dit plangebied is een anterieure overeenkomst gesloten met de grondeigenaren van het plangebied. In deze overeenkomst zijn afspraken gemaakt over de realisatie van de bouwplannen, en over de ruimtelijke verbetering van het gebied. In de overeenkomst moet de eigenaar initiatiefnemer zich verbinden om de nieuwe bestemmingen, de bouwplannen én de ruimtelijke verbetering van het gebied in same hang te realiseren, volgens een afgesproken planning. Daarmee is de financiële en economische uitvoerbaarheid van dit SPvE voldoende aannemelijk gemaakt. Kostenverhaal In de anterieure overeenkomst is vastgelegd dat de initiatiefnemer/ eigenaar de integrale gebiedsontwikkeling van het SPvE voor eigen rekening en risico uitvoert. In de overeenkomst zijn ook afspraken gemaakt over het kostenverhaal van de door de gemeente te maken kosten (plankosten, kosten bovenwijkse voorzieningen, etc.). Daarmee is het kostenverhaal anderszins verzekerd, en is het niet nodig om financiële regels op te nemen in het Omgevingsplan.

Claims voor nadeelcompensatie zullen door de gemeente worden doorgelegd naar de initiatiefnemer. 7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid De initiatiefnemer heeft met de Omgevingswet een steeds grotere rol in het participatieproces. Zie ook artikel 16.55 van de Omgevingswet en artikel 7.4 van de Omgevingsregeling. De initiatiefnemer heeft voor de planvorming een uitgebreid partici­ patie- en informatietraject doorlopen. De initiatiefnemer heeft belang­ hebbenden en betrokkenen in de fase van het opstellen van dit SPvE actief betrokken. Het niveau van participatie daarbij was meervormig: • co creatie voor de betrokkenheid van gemeente, Provincie en Waterschap, • adviserend voor het bewonersplatform Overvecht, Wijkplatform Overvecht en de bewoners uit Groenekan, en • raadplegen voor de Volkstuinvereniging de Doordouwers en onder­ nemers uit Overvecht. Voor een uitgebreid verslag van het participatietraject en wat er met de uitkomsten is gedaan, zie Hoofdstuk 8.2 en 8.3. 7.3 Juridische uitvoerbaarheid De voorgestelde ontwikkeling op deze locatie is in strijd met de geldende planologische regelingen. Voor realisatie van het project dient een omgevingsplanprocedure te worden doorlopen.

Nadeelcompensatie (voorheen planschade) In de anterieure overeenkomst is vastgelegd dat eventuele nadeel­ compensatie aan derden voor rekening en risico is van de initiatiefne­ mer/eigenaar. Daartoe heeft deze een risicoanalyse te laten uitvoeren.

46

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

7.4 Technische uitvoerbaarheid Beheer Een deel van het terrein dat momenteel in beheer en eigendom van de eigenaar is, wordt in de toekomst opengesteld voor publiek. Dit deel wordt buiten de venstertijden afgesloten. Netcongestie De huidige prognose is dat er tot 2029 netcongestie is in Utrecht. Momenteel betekent dit dat grootverbruik aansluitingen niet meer kunnen worden verzwaard of worden aangesloten. In de toekomst kan dit probleem verergeren wat zal leiden een tijdelijke stop op kleinverbruik aansluitingen, of zelfs in het ergste geval gecontroleerde stroomstoringen. Daarnaast is er een reële kans dat ook na 2029 gestuurd gaat worden op ontwikkelingen die netbewust zijn. In het energieplan zal worden opgenomen hoe en op welke wijze het plan netbewust is. Daarnaast is vanuit de provincie de verplichting om een de provinciale energietoets aan te leveren. Hierin moet worden aangetoond wat de haalbaarheid is van deze ontwikkeling t.a.v. de beschikbaarheid van netcapaciteit op het elektriciteitsnet. Haalbaarheid WKO In welke mate de bodem technisch geschikt is voor de toepassing van bodemenergie zal door een geohydrologisch adviseur moeten worden vastgesteld. Belangrijk aandachtspunt is ook het verbods­ gebied bescherming drinkwater wat het noordelijk deel van het terrein omvat. In dit gebied mogen waarschijnlijk geen bronnen gerealiseerd worden.

47

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Hoofdstuk 8 Verantwoording proces

8.1 Het gevolgde samenwerkingsproces De locatie is in eigendom van de initiatiefnemer. Daardoor heeft de gemeente slechts een kaderstellende rol. Over deze kaders is gedurende het planproces regelmatig afstemming geweest. Vanwege de ligging van de locatie in de kernrandzone, waarvoor in de Omgevingsverordening kaders zijn opgesteld door de Provincie Utrecht, is ook regelmatig (ambtelijk) afstemming over de planvorming geweest met de Provincie. Daarnaast heeft de eigenaar als initiatief­ nemer de afstemming gezocht met de overige relevante stakeholders in het gebied, zoals het Waterschap en de projectgroep Noorderpark. Rol gemeente Tussen initiatiefnemer en gemeente werd intensief samengewerkt en vond regelmatig (ambtelijke) afstemming plaats in bilaterale overleggen. Er was een gedeelde verantwoordelijkheid. Daarbij bewaakte de gemeente de juridische en beleidsmatige kaders en het formele besluitvormingsproces in het college en de gemeenteraad. De gemeente zag er eveneens op toe dat de initiatiefnemer het participatieproces met bewoners en andere belanghebbenden goed organiseerde. Rol provincie en waterschap Initiatiefnemer heeft samen met de gemeente de plannen in bilaterale overleggen met de provincie en het waterschap besproken en ambte­ lijk getoetst.

Met de provincie is met name overlegd over de condities waaronder de plannen – liggend buiten de rode contour – eventueel mogelijk gemaakt kunnen worden. Belangrijke voorwaarde hierin was dat het ontwerp middels een Heritage Impact Assessment (HIA) op consequenties voor het UNESCO werelderfgoed van de Hollandse Waterlinie getoetst moest worden. De kaders die de provincie heeft meegegeven zijn verwerkt in het SPVE.

Met het waterschap is overleg geweest over de structuur van de waterlopen, het vergroten van het wateroppervlak (mede in relatie tot de bergingscapaciteit ten tijde van natte periodes) en klimaatadaptatie in algemene zin. Raadpleging Staatsbosbeheer en projectgroep Noorderpark Ruigenhoek In overleg met gemeente en provincie vond heeft consultatie met Staatsbosbeheer en projectgroep Noorderpark Ruigenhoek plaats­ gevonden, zowel bilateraal als in overleg met de gehele projectgroep Noorderpark. In de projectgroep zijn de gemeenten Utrecht en De Bilt, de provincie en Staatsbosbeheer vertegenwoordigd. Van de bijeenkomsten met stakeholders zijn verslagen gemaakt die ter goedkeuring zijn voorgelegd aan de betrokken organisaties. 8.2 Het gevolgde participatieproces Om de bewoners van Overvecht en de andere buren op een goede manier te betrekken heeft de initiatiefnemer o.a. brede bewoners­ avonden georganiseerd en heeft de initiatiefnemer met een kraam op de weekmarkt van Overvecht gestaan. Daarnaast zijn drie bewoners­ organisaties al actief in het voortraject betrokken: het Wijkplatform Overvecht, het Bewonersplatform Overvecht en Stichting BRUUNO uit Groenekan. De bewonersorganisaties van Groenekan en Tuindorp zijn ook uitgenodigd voor de informatieavonden.