SPvE Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3

Hieronder een opsomming van de belangrijkste momenten: • Februari 2023: een eerste bespreking met het Wijkplatform Overvecht en het Bewonersplatform Overvecht • Juni 2023: bespreking van de plannen met bewoners Groenekan (Stichting BRUUNO)

48

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

• September 2023: 1ste brede informatieavond voor bewoners en geïnteresseerden (± 80 aanwezigen) • September 2023: een lezing aan Nimeto (MBO vakschool) • December 2023: Werksessie met organisaties uit de wijk Overvecht met aanwezig: het Wijkplatform Overvecht, het Bewonersplatform Overvecht, Waterschap, Volkstuinvereniging de Doordouwers, Vertegenwoordigers projectgroep Noorderpark • Januari 2024: Projectgroep Noorderpark (Staatsbosbeheer, Gemeente Utrecht, Gemeente de Bilt, Provincie Utrecht) • Januari 2024: Bewoners van Overvecht op de markt bij Winkelcentrum Overvecht • Maart 2024: 2e brede informatieavond voor bewoners en geïn­ teresseerden (± 60 aanwezigen). Zie figuur 36 voor een foto van deze avond.

Figuur 36: de informatieavond van 12 maart 2024

Communicatie Om de betrokkenen op de hoogte te houden van alle stappen in de ontwikkeling heeft de initiatiefnemer verschillende communicatie­ middelen ingezet, waaronder: • De nieuwsbrief naar 6000 abonnees • Via Instagram (7500 volgers) en LinkedIn (650 volgers) • Flyers naar de bewoners van de Gageldijk, Koningin Wilhelminaweg, Wolga en Donaudreef, Neckardreef en omge­ ving, Overvecht Noord, Tuindorp, Tuindorp Oost, Voordorp, Voordopsedijk en de ondernemers in het Noorderpark De verslagen van de informatieavonden zijn verstuurd naar alle aanwezigen en andere belangstellenden. Ook zijn deze verslagen terug te vinden op de website van Steck. Raadpleging kinderen en jongeren Om kinderen en jongeren uit Overvecht te betrekken bij het gebied heeft de initiatiefnemer voor kinderen in de basisschoolleeftijd programmering in de vorm van speurtochten, buitenactiviteiten (speeltuin, speurbos, maïsdoolhof) voorlees- en knutselactiviteiten georganiseerd. Basisscholen en BSO’s uit de wijk werden en worden hier specifiek voor uitgenodigd. De doelgroep tussen 12 en 20 wordt vooral via het onderwijs gericht bij de toekomstplannen betrokken. Daarvoor heeft de initiatiefnemer de volgende activiteiten ontwikkeld: • Een lezing voor 27 leerlingen van Nimeto, daarna gingen de leerlingen concreet aan de slag met een ontwerpopdracht voor de winkel.

• In de periode september 2024 tot november 2024 hebben ruim 60 leerlingen van de Technasiumafdeling van het Rietveldcollege een ontwerpopdracht uitgevoerd voor de toekomstige gebieds­ inrichting van Steck. Onderdeel van deze opdracht was ook

Figuur 37: de leerlingen van het Rietveldcollege

te onderzoeken wat Steck een aantrekkelijke plek kan maken voor jongeren. Suggesties die naar voren kwamen waren: een uitkijk­toren als landmark, faciliteiten om buiten te ontmoeten en te sporten (bv abseilen vanaf de uitkijktoren), een silent disco, educatieve & interactieve routes over natuur. De samenwerking met het onderwijs wordt voortgezet in de huidige transitiefase naar de nieuwe gebiedsontwikkeling. Voor de toekomst op lange termijn wordt ook nadrukkelijk de mogelijkheid van een meer structurele samenwerking met educatieve partners onderzocht. Raadpleging van en co-creatie door ondernemers Initiatiefnemer heeft actief contact gezocht met duurzame onder­ nemers in de stad. Onder hen bestaat een grote ruimtebehoefte. Een aantal van deze ondernemers heeft nu al een plek gekregen bij Steck. Deze en andere ondernemer zullen betrokken worden bij de planvorming voor de groene broedplaats. Op stadsniveau zijn

49

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

er contacten met onder meer het Ondernemersfonds, Impact 030, Utrecht Marketing en de Utrecht Development Board. 8.3 Wat is er met de opbrengst van de participatie gedaan? Hieronder volgen de meest genoemde opbrengsten van de parti­ cipatie en tot welke aanpassingen in de randvoorwaarden voor de planvorming die hebben geleid. Bewoners en omwonenden Uit de gesprekken met bewoners kwamen op hoofdlijnen de ­volgende onderwerpen aan bod: • Het thema groene broedplaats en restaurant werd positief ontvan­ gen, met name op de verschillende soorten ondernemers die zich daar willen en kunnen gaan vestigen. Mensen dachten mee over welke mogelijkheden er nog meer waren zoals het koppelen van een voedseltuin of voedselbos in het landschap. • Er waren zorgen over de druk die een hotel en zijn bezoekers leggen op de natuur eromheen en de aantrekkende verkeers­ bewegingen. Aan de andere kant waren er ook mensen die met de komst van een hotel kansen zagen om het recreatieaanbod te vergroten met kano’s en sups. In het SPvE is rekening gehouden met de zorgen door het hotel beter in te passen in het landschap. Daarnaast moet worden voldaan aan de eerder genoemde ­programmatische eisen t.a.v. het hotel: een bijzonder concepthotel van maximaal 50 kamers of een bijzonder doelgroephotel van maximaal 50 kamers dat aantoonbaar voldoet aan de in Hoofdstuk 3.1. genoemde criteria.

• Er werd gevraagd ruimte te houden voor de leefwereld van de verschillende dieren in het plangebied. Dit sluit aan bij de door de gemeenteraad ingediende Motie M375: ‘Behoud bestaand groen’. Aan deze zorgen is o.a. gehoor gegeven door de ecologisch

waardevolle bosschages zoveel mogelijk te behouden en door het gebouw van de broedplaats te draaien zodat deze meer onderdeel van het groen wordt. Mede op basis van de QuickScan Flora en Fauna is in het ontwerp van het landschap meer rekening gehou­ den met de bestaande soorten in het gebied. Voorafgaand aan de bouwfase zal nog verder onderzoek plaatsvinden (o.a. een volle­ dige bomeninventarisatie) en indien nodig zullen compenserende maatregelen getroffen worden. • Er wordt aandacht gevraagd voor de overgang tussen het plan­ gebied en de functies eromheen. Denk aan de tegenstelling tussen de afrit van de snelweg die fijnstof produceert en het verbouwen van groente. De voedselproductie wordt om deze reden meer geconcentreerd aan de Noordrand, dichter bij het Noorderpark. • Er wordt over het algemeen positief gereageerd op de open ­verbinding met het Noorderpark, maar er zijn ook zorgen om de veiligheid, met name in de avonduren. In het schetsontwerp is te zien hoe de toegangen tot Steck en het park ontworpen zijn en wordt rekening gehouden met avondsluiting van de entrees. De enige uitzondering hierop is een secundaire entree aan de Gageldijk die door hotelgasten gebruikt kan worden. • Veel vragen waren er over het aantal parkeerplaatsen. In het plangebied zijn momenteel 213 parkeerplaatsen. Zoals aangegeven in Hoofdstuk 3.3. komen hiervoor maximaal 301 parkeerplaatsen terug.

Hiervan moeten 213 parkeerplaatsen direct worden gerealiseerd en daarnaast ruimte worden gecreëerd voor nog eens 88 parkeerplaatsen. Door een betere inrichting van het parkeren gaat er juist verharding weg in plaats van dat er verharding bij komt. Ook blijft de bamboe langs de rand van het gebied staan zodat het zicht vanuit de tuindersvereniging groen blijft. • Ook waren er opmerkingen over de betrokkenheid van de ­bewoners van Overvecht. Hoe kunnen Overvechters het

tuincentrum ook in de toekomst echt als hun plek gaan zien? Initiatiefnemer wil door middel van placemakingactiviteiten zoveel mogelijk bewoners uit de wijk trekken. Daarnaast wordt er, bij vol­ doende belangstelling, werken met een klankbordgroep die advies kan geven over de programmering zodat deze nog beter aansluit op behoeften uit de wijk. • Ondernemers • Het merendeel van de geraadpleegde ondernemers in Overvecht staan positief tegenover de plannen. Aanvullend werden o.a. de volgende aandachtspunten genoemd: • Geef startende ondernemers uit de wijk een kans bij Steck. Initiatiefnemer staat daar zeker voor open. Dat geldt voor zowel startende ondernemers in de broedplaats, als binnen de restaurant­functie. In deze fase kunnen hierover door initiatiefnemer nog geen harde afspraken worden gemaakt. • Het zou positief zijn als naar aanleiding van de ontwikkeling van Steck de barrièrewerking van de NRU kan afnemen. Initiatiefnemer heeft hier niet direct invloed op omdat het gaat om openbare ruimte. Zowel de NRU als de Gageldijk maken geen onderdeel uit van de plannen. • Er werd geopperd of Steck geen satellietlocatie(s) midden in de wijk zou kunnen openen om het beter bereikbaar te maken voor de diverse doelgroepen in de wijk. Vooralsnog heeft initiatiefnemer daar geen plannen voor.

50

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Provincie en Waterschap Vanuit de provincie werd geadviseerd het inundatielandschap beter zichtbaar te maken en het natte landschap door te trekken tot de broedplaats. Dit advies is opgevolgd. Ook is op advies van de ­provincie de positie van het hotel meer naar de oostzijde verschoven om het erfgoed beter beleefbaar te maken en zichtlijnen te versterken.

8.4 Reacties op het concept SPvE Het concept SPvE is door het college van B&W vrijgegeven voor reactie en heeft van 5 juni tot en met 17 juli 2025 ter inzage gelegen. Er zijn 17 reacties binnengekomen. De reacties hebben niet geleid tot een aanpassing van het SPvE.

Met het Waterschap is afstemming geweest over de doorlopen watertoets. Ook heeft het waterschap geadviseerd ten aanzien van beplanting (voldoende plas-dras structuur) en het onderhoud van de sloten (toegankelijkheid vanaf de kant en vanaf het water). Deze adviezen zijn verwerkt in het ontwerp. Staatsbosbeheer en Projectgroep Noorderpark Ruigenhoek In het algemeen sluiten de plannen aan bij de toekomstvisie Noorderpark uit 2018 waarin het versterken van de recreatiefunctie van het park en het toevoegen van meer horeca als doelstellingen benoemd zijn Ook wordt het gezien als een verbetering ten opzichte van de huidige situatie ten aanzien van erfgoed en de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Er waren ook enkele kritische kanttekeningen die deels aansloten bij de vragen van bewoners. De kanttekeningen hadden met name betrekking op de extra druk op het Noorderpark, de verkeer aantrekkende werking en de veiligheid en toegankelijkheid van het Noorderpark. Zie daarvoor ook de eerdere opsomming van de input vanuit bewoners en omwonenden. Voor een compleet overzicht van de opmerkingen en de reactie van de initiatiefnemer wordt verwezen naar bijlage 4 bij dit document.

51

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Hoofdstuk 9 Vervolgtraject

9.1 Planproces Voor de herontwikkeling van de locatie van het tuincentrum volgen we het Utrechtse Plan Proces (UPP1), waarbij wordt uitgegaan van een complexe gebiedsontwikkeling. Na de totstandkoming van het intentiedocument en de plankostenovereenkomst, werd met het opstellen van het SPvE de definitiefase gestart. Nadat de gemeenteraad het SPvE heeft vastgesteld werkt de eige­ naar van het tuincentrum het plan binnen de vastgestelde kaders uit en wordt de omgevingsplanprocedure doorlopen. Daarbij worden ook de hiervoor nog noodzakelijke onderzoeken uitgevoerd.

van toepassing. Voor de omgevingsplanprocedure wordt geen participatietraject doorlopen. Wel wordt het nieuwe omgevingsplan ter inzage gelegd voor inspraak. 9.3 Planning De planning voor het vervolgtraject is al volgt: • Vaststellen omgevingsplan in de gemeenteraad: Q1 2027 • Omgevingsvergunningen (gefaseerd): Q2 2027 • Start uitvoering: n.t.b. Zie figuur 38 op de volgende pagina voor een afbeelding van het plan in vogelvlucht.

Placemaking In de periode tussen de opening van Steck in 2020 en de realisatie van de bouwplannen wordt op basis van het SPVE geëxperimenteerd met programmaconcepten, de tijdelijke vestiging van duurzame ondernemers en samenwerking met tal van maatschappelijke part­ ners zoals onderwijs, UW en vrijwilligersorganisaties zoals Voedseltuin Overvecht en Stichting Snorhaar. Daar waar nodig worden tijdelijke vergunningen aangevraagd voor activiteiten die afwijken van het huidige omgevingsplan. Het doel van deze fase is te testen wat wel en niet werkt en te onderzoeken welke initiatieven ook passen in de toekomstige definitieve fase. Ook worden hiermee inzichten verkregen die van belang zijn als input voor het programma van eisen van de gebouwen en het park in de volgende ontwerpfase. 9.2 Juridisch-planologisch proces De plannen zoals in het SPvE opgesteld passen niet binnen de bestaande planologische kaders. Om af te wijken van het bestaande juridisch-planologische kader wordt een nieuw omgevingsplan opgesteld. Op het omgevingsplan is een formele inspraakprocedure

52

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Figuur 38: het plan in vogelvlucht

53

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Colofon Projectgroep Leah Wiederholdt, Ruimte/Stedenbouw Willemijn Hellemans, Ruimte/Stedenbouw Vincent Peters, Ruimte/Landschap Tim den Duijf, Ruimte/Landschap Edsard Kylstra, Ruimte/Erfgoed Manon den Blanken, Ruimte/EZ Arjan van de Werken, Ruimte/Mobiliteit Nico van Selm, Ruimte/Planeconomie Thomas Nouws, Ruimte/Duurzaamheid Martijn Rombouts, Ruimte/Duurzaamheid Eveline de Groot, Ruimte/Omgevingsrecht

Opdrachtgever Martine Sluijter, Ruimtelijk Regisseur Overvecht Roel Faems, Gebiedscoördinator Versiedatum Oktober 2025

2025-011.ENOF

Projectmanagement Frank Speerstra, Ruimte/PMR