SPvE Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Utrecht.nl

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Inhoud Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Initiatief 1.3 Doel 1.4 Ligging en begrenzing plangebied

3 3 3 3 3

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie 2.1 Eigendomssituatie 2.2 Omgevingsplan 2.3 Omgevingsverordening Provincie Utrecht 2.4 Functies  2.5 Ruimtelijk 2.6 Openbare ruimte 2.7 Verkeer en parkeren

5 5 5 7 7 8 9 9

Hoofdstuk 3 Uitgangspunten 3.1 Functies 3.2 Ruimtelijk 3.3 Verkeer en parkeren 3.4 Beeldkwaliteitsparagraaf 3.5 Openbare ruimte 3.6 Gezonde leefomgeving 3.7 Duurzaamheid en klimaat

11 11 13 19 21 23 23 24

Hoofdstuk 4 Onderbouwing 4.1 Beleidskader 4.2 Functies 4.3 Ruimtelijk 4.4 Verkeer en parkeren 4.5 Gezond stedelijk leven 4.6 Duurzaamheid en klimaat 4.7 Archeologie

28 28 29 29 29 30 30 31

Hoofdstuk 5 Uitwerking 5.1 Inleiding 5.2 Schetsontwerp voor de herontwikkeling

32 32 32

Hoofdstuk 6 Onderzoek en haalbaarheid 6.1 Inleiding 6.2 Archeologie & Cultuurhistorie (inclusief Heritage Impact Assessment) 6.3 Milieu 6.4 Verkeer en parkeren 6.5 Bodem en ondergrond 6.6 Natuurbescherming 6.7 Bomen 6.8 Water en klimaatadaptatie 6.9 Kabels en leidingen 6.10 Energieplan en circulariteit

40 40 40 41 42 42 42 43 44 45 45

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid 7.1 Economische uitvoerbaarheid 7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 7.3 Juridische uitvoerbaarheid 7.4 Technische uitvoerbaarheid

46 46 46 46 47

Hoofdstuk 8 Verantwoording proces 48 8.1 Het gevolgde samenwerkingsproces 48 8.2 Het gevolgde participatieproces 48 8.3 Wat is er met de opbrengst van de participatie gedaan? 50 8.4 Reacties op het concept SPvE 51 Hoofdstuk 9 Vervolgtraject 9.1 Planproces 9.2 Juridisch-planologisch proces 9.3 Planning

52 52 52 52

2

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding Aan de Gageldijk 3 in Utrecht is sinds de jaren ’60 het tuincentrum Overvecht (inmiddels: Tuincentrum Steck) gevestigd. De eigenaar van Tuincentrum Steck heeft in 2020 een visie voor de toekomst van het tuincentrum opgesteld. Uitgangspunt van deze visie is om de locatie integraal te herontwikkelen tot een gebied met naast het tuincentrum ruimte voor horeca, ontmoeting, duurzame bedrijvigheid en een productief park. Op basis van deze visie is op 12 december 2020 door het college van B&W het intentiedocument Herontwikkeling Gageldijk 3, locatie Tuincentrum Overvecht vastgesteld. In de RSU2040 is de locatie benoemd als locatie voor stadsrand­ ontwikkeling waar ‘de mogelijkheden kunnen worden onderzocht om initiatieven te combineren met werken, sport, groen en recreatie’. Het plan zoals door initiatiefnemer gepresenteerd draagt hier in grote mate aan bij. Maar: de vernieuwingsideeën voor andere functies dan enkel tuincentrum passen niet in de huidige planologische kaders van gemeente en provincie (bestemmingsplan/omgevingsplan en omgevingsverordening). Daarnaast is de Nieuwe Hollandse Waterlinie inmiddels aangemerkt als UNESCO werelderfgoed, wat betekent dat er extra aandacht moet worden besteed aan het behoud en ­versterken van landschappelijke en cultuurhistorische waarden.

uitgangspunt van het initiatief is de integraliteit en onderlinge afhankelijk­heid van de verschillende functies. 1.3 Doel De ontwikkeling heeft als doel om van een gesloten en mono­ functionele detailhandelslocatie naar een meer open verblijfsgebied te gaan, met ruimte voor ontmoeting, vergadering, winkelen, cultuur, educatie en bedrijvigheid, passend in het UNESCO werelderfgoed en het middeleeuwse slagenlandschap. Het SPvE bevat de randvoorwaarden voor de herontwikkeling van deze locatie. 1.4 Ligging en begrenzing plangebied Tuincentrum Steck ligt in het poldergebied van Overvecht, aan de Gageldijk en naast de Noordelijke Randweg Utrecht (NRU). Zie figuur 1 en 2 voor de ligging van het tuincentrum in de bestaande situatie. Het plangebied grenst aan recreatiegebied Noorderpark,

1.2 Initiatief Het initiatief is erop gericht een duurzame groenlocatie te ontwikkelen waar ruimte is voor winkelen, werken, maken, leren en recreëren. Het betreft o.a. de vernieuwing van de gebouwen van het tuin­ centrum, waarbij het tuincentrum deels een “shop in shop” vorm krijgt. Daarnaast wordt het gebied omgevormd tot een productief park met daarin ruimte voor een hotel, een restaurant, kwekerijen, en een groene broedplaats met duurzame bedrijvigheid. Belangrijk Figuur 1: Locatie tuincentrum Steck in de bestaande situatie

3

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

deelgebied Ruigenhoekse Polder. Ten westen van de locatie ligt een volkstuinen­complex. Daarnaast is de locatie gelegen in de zogenaamde ‘Kernrandzone’ buiten de rode contour en is hiermee ­onderdeel van de overgang tussen stedelijk en landelijk gebied. Ook maakt het onderdeel uit van de Nieuwe Hollandse Waterlinie; het gebied dat in 2021 UNESCO werelderfgoed is geworden.

Figuur 2: Ligging tuincentrum en plangrenzen

4

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie

2.1 Eigendomssituatie Het Plangebied bestaat uit zeven kadastrale percelen en heeft een totale oppervlakte van 115.860 m2. De percelen zijn in volledig eigendom van: • Overvecht Vastgoed BV (percelen UTTAA 133, 142 en 144, groot 29.840 m2) • B. Scherrenberg (percelen UTTAA 77 en 156 , groot 35.540 m2) • De erven WAM Scherrenberg (percelen UTTAA 134 en 143, groot 50.480 m2).

Figuur 4: Vigerend Omgevingsplan Utrecht In de huidige situatie is er een tuincentrum en een bedrijfswoning op de locatie aanwezig. Zie figuur 3 voor de huidige eigendomssituatie. 2.2 Omgevingsplan Voor de locatie van het bestaande tuincentrum Steck aan de Gageldijk 3 in Utrecht gold tot 1 januari 2024 een aantal bestem­ mingsplannen. Het in dit geval belangrijkste bestemmingsplan was het bestemmingsplan Overvecht – Noordelijke stadsrand. De voor­ malige bestemmingsplannen zijn van rechtswege overgegaan in het omgevingsplan, in dit geval Omgevingsplan Utrecht. Zie figuur 4 voor een uitsnede uit dit Omgevingsplan. Het tuincentrum heeft hierin de bestemming Detailhandel – Tuincentrum. Het perceel direct ten oosten van het tuincentrum heeft een agrarische bestemming. Het perceel Figuur 3: Eigendomssituatie

5

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

ten westen van het tuincentrum heeft een woon­bestemming (gele kleur). Binnen de bestemming Detailhandel – Tuincentrum zijn de gronden bestemd voor: a. een tuincentrum; b. additionele horeca; c. (fiets)parkeervoorzieningen; d. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘bedrijfswoning’: een bedrijfswoning en in samenhang daarmee voor de uit­ oefening van aan-huis-verbonden beroep of bedrijf dan wel een bed & breakfast; e. de bij de bestemming behorende verkeers- en groen­ voorzieningen, zoals nutsvoorzieningen en ontsluitingswegen alsmede waterbeheer en waterberging Binnen het bouwvlak is de maximale bouwhoogte 9 meter. De goot­ hoogte van de kassen mag niet hoger dan 6 meter worden gebouwd. Aan de voorkant van dit perceel, aan de zijde van de Gageldijk, is een bedrijfswoning toegestaan met een maximale inhoud van 600 m3, ter plaatse van de aanduiding ‘bedrijfswoning’. Wijzigingsbevoegdheid Op de genoemde gronden van het tuincentrum en de twee naast­ gelegen percelen met een agrarische bestemming en met een woonbestemming, is een zogenaamde wijzigingsbevoegdheid op­genomen. Als aan een aantal voorwaarden wordt voldaan, dan is er een ­vergroting van het tuincentrum mogelijk.

Deze voorwaarden zijn opgenomen in artikel 48.2 van de regels, zie ook de tekst hieronder: “Burgemeester en wethouders zijn op grond van artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening, ter plaatse van de aanduiding ‘Wro-zonewijzigingsgebied 3’, bevoegd de bestemming te wijzigen in de bestemming ‘Detailhandel – Tuincentrum’ en toe te staan dat het tuincentrum wordt vergroot, onder de volgende voorwaarden: a. de gezamenlijke oppervlakte van gebouwen, inclusief kassen en uitgestalde tuinhuisjes mag niet meer bedragen dan 30.000 m2; b. het bruto vloeroppervlak mag niet meer bedragen dan 35.000 m2; c. de bebouwing aan de west-, zuid- en oostzijde van het terrein moet tenminste 15 m afstand houden van de terreingrens en aan de noordzijde tenminste 100 m; d. bebouwing moet zoveel mogelijk geconcentreerd worden in de zuidpunt van het terrein tegen het Robert Kochplein aan; e. vanaf de A27 en de Einthovendreef moet zoveel mogelijk zicht behouden blijven op open landschap Noorderpark; f. de bebouwing moet aansluiten bij de onderliggende kavelstructuur in het gebied; g. de hoofdrichting van de bebouwing moet haaks op de Gageldijk worden gesitueerd; h. parkeerplaatsen moeten op eigen terrein worden aangelegd; i. er mag slechts één bedrijfswoning worden gerealiseerd waarvan de inhoud niet meer mag bedragen dan 600 m3; j. de bouwhoogte van een bedrijfswoning mag niet meer bedragen dan 9 m; k.

bestaande bedrijfswoningen die niet voldoen aan het bepaalde genoemd onder c. en d. mogen worden gehandhaafd en ­vernieuwd, maar de afwijkingen mogen niet worden vergroot.

Archeologie De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een Chw bestemmings­ plan Algemene regels Utrecht op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In deze gebiedsaanduiding is opgenomen dat de voor archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd (‘dubbelbestemming’) voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd. Verstoringen van de bodem zijn vergunningsplichtig, waarbij op de archeologische waardenkaart per gebied is aangegeven vanaf welk oppervlakte en diepte van deze bodemverstoring de vergunnings­ plicht geldt.

Figuur 5: De entree van het huidige tuincentrum

6

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

2.3 Omgevingsverordening Provincie Utrecht De locatie van het te herontwikkelen tuincentrum is gelegen in de zogenaamde ‘kernrandzone’. In de provinciale Omgevingsverordening staat hierover het volgende opgenomen: • Definitie kernrandzone: zone gelegen in het landelijk gebied rondom en direct aansluitend op het stedelijk gebied. Hieronder vallen ook dorpskernen. De omvang van deze zone is indicatief aangegeven en kan variëren, onder meer afhankelijk van de al aanwezige functies, de kwaliteiten en de aanwezige bebouwingsdichtheid. In deze zone komen, naast agrarische activiteiten, kernrand­ activiteiten voor; • Definitie kernrandactiviteiten: stedelijke functies gericht op recrea­ tief, sportief of maatschappelijk gebruik op lokale schaal waarbij de gronden merendeels onbebouwd zijn;

- tijdige en duurzame realisatie van de verhoging van de ruimtelijke kwaliteit is geborgd; - en omliggende functies worden niet onevenredig geschaad.”

Voor de kernrandzone geldt in principe een verstedelijkingsverbod. Hierop is een uitzondering gemaakt in artikel 9.8: de Instructieregel kernrandzone. Die luidt: “Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Kernrandzone kan ten behoeve van het versterken van de ruimtelijke kwaliteit bestemmingen en regels bevatten die verstedelijking toe­ staan, mits voldaan is aan de volgende voorwaarden: - de verstedelijking gaat gepaard met versterking van de ruimtelijke kwaliteit die in een redelijke verhouding staat tot de aard en de omvang van de verstedelijking, tenzij de verstedelijking betrekking heeft op kernrandactiviteiten; - de verstedelijking is ruimtelijk en landschappelijk goed inpasbaar en wordt, met uitzondering van windenergie en zonnevelden, in aansluiting op stedelijk gebied gerealiseerd, of in samenhang met overige verstedelijkte structuur;

Aan de west- en noordkant van het tuincentrum zijn woningen gelegen, met bijbehorend groot tuinoppervlak en een brede en hoge groene afscheiding tussen het Volkstuinencomplex en het plangebied. Het gebied ten oosten van het tuincentrum heeft een agrarische functie en opgaande beplanting.

2.4 Functies In de bestaande situatie is er voornamelijk sprake van een Tuincentrum in een bestaand, deels verouderd, gebouw. Ook is er een grote geasfalteerde parkeerplaats aan de voorzijde van het tuincentrum met 179 parkeerplaatsen. Elders op het terrein liggen nog eens 34 parkeerplekken. In totaal zijn er 213 parkeerplaatsen in de bestaande situatie. Om het tuincentrum heen liggen gronden die worden gebruikt voor doeleinden die bij het tuincentrum passen, zoals buitenverkoop, buitenopslag en productiegronden voor planten en bomen. Zie figuur 6 voor de verschillende bestaande functies.

De locatie is in totaal 115.860 m2 groot. Een groot deel hiervan is verhard; hier is onder andere het tuincentrum en de woning van de eigenaar van het tuincentrum gehuisvest. De oostzijde van de kavel is groener ingericht. De bestaande bebouwing van het tuincentrum is ongeveer 11.870 m2. In totaal is er zo’n 39.400 m2 verharding op de locatie.

Figuur 6: de bestaande functies op de locatie

7

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

2.5 Ruimtelijk De ruimtelijke context is ingedeeld naar 5 thema’s als basis voor de ruimtelijke constellatie van de locatie: 1. Nieuwe Hollandse Waterlinie (UNESCO) De locatie van het tuincentrum is gelegen in werelderfgoedgebied ‘De Hollandse Waterlinies’. De Hollandse Waterlinies bestaan uit de historische linies de Nieuwe Hollandse Waterlinie (NHW) en de Stelling van Amsterdam. De Stelling van Amsterdam werd in 1996 UNESCO Werelderfgoed. In juli 2021 is de Nieuwe Hollandse Waterlinie daaraan toegevoegd. Samen zijn ze het UNESCO Werelderfgoed Hollandse Waterlinies. Zie figuur 7 voor de ligging van Steck binnen de Nieuwe Hollandse Waterlinie.

inundatiegebied

Belangrijke Werelderfgoedwaarden zijn: De verboden kringen De ‘verboden kringen’ rondom forten van de Nieuwe Hollandse Waterlinie zorgden voor een goede werking van de forten. Zie figuur 8 voor de ligging van Steck binnen deze verboden kringen. Bebouwing was binnen deze kringen onder strikte voorwaarden toegestaan en moest in oorlogstijd snel afgebroken kunnen worden: - 300 m kring: alleen bouwen in hout - 600 m kring: eerste 50cm in baksteen mogelijk - 1000 m kring: mocht in steen • Open Slagenlandschap en ontginningsbasis Gageldijk • Recreatiegebied Noorderpark: deelgebied Ruigenhoekse Polder • Infrastructurele knoop, NRU, verbindingen stad-land • Poortfunctie/entree van Utrecht Historische belijning De historische belijning in het gebied is belangrijk: - de schootsvelden (bedoeld om de vijand onder vuur te kunnen nemen), - de ligging aan de inundatiekade (Gageldijk) en het inundatiegebied (bedoeld om onder water te kunnen zetten) - de open zichten van en naar de forten (Blauwkapel en Ruigenhoek). Zie figuur 9 voor een bovenaanzicht van Fort Ruigenhoek. - de Koningin Wilhelminaweg en Ruigenhoekse dijk die dienden als acces (toegangsweg)

Figuur 8: de ‘Verboden kringen’ en de ligging van het tuincentrum Militair erfgoed De houten woning aan de Gageldijk 4 is onderdeel van het militair erfgoed maar maakt geen deel uit van het plangebied. Militaire bouwwerken zijn er verder niet in het plangebied. 2. Het slagenlandschap De locatie ligt in het historisch open slagenlandschap. Karakteristiek voor dit landschapstype zijn de lange smalle graslandstroken (slagen) gescheiden door sloten. De Gageldijk is de ontginningsbasis waar vanuit dit landschap is ontstaan. Met kavelbreedtes van: 20-65 m, waarbij 65 meter de uitzondering is en 20-45 meter gangbaar.

verdedigingswerken verboden kring 300m-600m-1000m

Figuur 7: de ligging van Steck binnen de Nieuwe Hollandse Waterlinie

8

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

5. Entreefunctie, visitekaartje Met de goede bereikbaarheid van de stad en de regio, de plek in het recreatiegebied, het open landschap, en het UNESCO gebied de Nieuwe Hollandse Waterlinie heeft het ontwikkelgebied een unieke ligging, een entreefunctie.

Figuur 3. Recreatiegebied 9: de ligging van Noorderpark: Fort Ruigenhoek deelgebied Ruigenhoekse Polder Het plangebied grenst aan recreatiegebied Noorderpark, deelgebied Ruigenhoekse Polder. Het Toekomstperspectief Noorderpark uit 2018 geeft een recreatiegebied aan met behoud van de polderachtige, open uitstraling en de natuurlijke en cultuurhistorische waarden. 4. Infrastructurele knoop, NRU, verbindingen stad-land Het tuincentrum ligt op een knooppunt van de Noordelijke Randweg Utrecht (NRU) en de Gageldijk, in de kernrandzone tussen stad en platteland. De Gageldijk wordt in de toekomst een fietsstraat. In de nabije toekomst worden daarnaast aanpassingen gedaan aan de leefbaarheid en oversteekbaarheid van de NRU. Ook voor de lange termijn worden plannen gemaakt maar deze zijn vooralsnog onzeker.

2.6 Openbare ruimte Rondom het plangebied ligt openbare ruimte. Aan de noordkant wordt het gebied begrensd door het Noorderpark. Hier zijn wandelen fietspaden aanwezig die het Noorderpark ontsluiten. Aan de noordoosthoek van de kavel ligt een openbaar parkeerterrein voor bezoekers aan het Noorderpark. De Gageldijk heeft een gemengd profiel waar auto’s en fietsers de rijbaan delen, zonder voorziening voor voetgangers. Tussen het kavel en de Gageldijk ligt een smalle sloot. Aan de noordwestzijde van het plangebied ligt een (niet-open­ baar) volkstuinencomplex. Zie figuur 10 voor de functies rondom het plangebied.

- Uitrit 1 wordt door de eigenaar gebruikt als toegang naar de personeelswoning. - Uitrit 2 en 3 worden door het personeel, bezoekers en expeditie verkeer gebruikt. - Uitrit 4 wordt incidenteel gebruikt door het personeel en/of ­expeditie verkeer. Er zijn geen aparte in- en uitritvoorzieningen aangelegd voor fietsers en voetgangers. Er is sprake van gemengd verkeer. De auto- en fietsparkeervoorzieningen voor bezoekers en p ­ ersoneel liggen op maaiveldniveau, vooral aan de voorzijde van de bebouwing (zie blauwe vlak in figuur 11). Er zijn aan de voorzijde 179 auto­ parkeerplaatsen beschikbaar. Elders op het terrein liggen nog eens 34 parkeerplekken. In totaal 213 (179+34) parkeerplaatsen.

2.7 Verkeer en parkeren Tuincentrum Steck ligt aan de Gageldijk en ontsluit op de Gageldijk. Vanaf de Gageldijk is het mogelijk om via de aansluiting bij de Sint Anthoniedijk de N230 (Noordelijk Randweg Utrecht) op de rijden. De Gageldijk is een erftoegangsweg binnen de bebouwde kom met een wettelijk toegestane snelheid van 50 km/u. De Gageldijk is ook onderdeel van het regionale fietsnetwerk van de provincie Utrecht en sluit aan op het stedelijke fietsnetwerk van de gemeente Utrecht. Het tuincentrum heeft vier in- en uitritten op de Gageldijk. Zie hiervoor figuur 11.

Figuur 10: omgeving van het plangebied

9

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Daarnaast zijn er aparte fietsparkeerplaatsen aan de voorzijde van het tuincentrum. De dichtstbijzijnde bushalte is de halte op de Darwindreef, deze ligt op ongeveer 500 meter vanaf het tuincentrum. Het dichtstbijzijnde treinstation is Utrecht Overvecht en ligt op circa 1.400 meter vanaf het tuincentrum. In de huidige situatie rijden er op de Gageldijk ter hoogte van het tuin­ centrum 1.200-1.400 auto’s, 60-80 vrachtauto’s en 250-300 (brom) fietsers per etmaal. De gereden snelheid (V85; de snelheid waar 85% van het verkeer onder blijft) ligt rond de 43 km/u.

Figuur 11: overzicht tuincentrum en aansluitingen op de Gageldijk

10

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Hoofdstuk 3 Uitgangspunten

De eigenaar wil de locatie omvormen tot een meer openbare ‘groene stadsoase’ met een integraal concept van werken, winkelen, ontmoe­ ten en recreëren in het groen. Gezien de nieuw toe te voegen functies en de ligging in de kernrandzone, buiten de rode contour en in het UNESCO werelderfgoed gebied van de Nieuwe Hollandse Waterlinie, zijn hiervoor randvoorwaarden opgesteld die in dit hoofdstuk nader worden toegelicht. 3.1 Functies Het plan bestaat uit een mix van functies: het bestaande tuincentrum wordt opnieuw gebouwd, met aanvullend daaraan ruimte voor bedrijfsruimte (een groene, duurzame broedplaats), een hotel en restaurant. Belangrijk uitgangspunt voor de initiatiefnemer is de erkenning van de integraliteit en onderlinge afhankelijkheid van de verschillende functies. In het vigerende omgevingsplan zijn de aanvul­ lende functies niet toegestaan. Hieronder volgen de uitgangspunten waaraan de functies bij de herontwikkeling programmatisch zouden moeten voldoen. Hotel Voor het toevoegen van nieuwe hotels geldt in Utrecht een ‘Pas op de plaats’ (Beleid tijdelijk verblijf – short stay – en bijstelling hotels uit maart 2020).

Een hotel kan enkel worden gerealiseerd als sprake is van een bijzonder concepthotel van maximaal 50 kamers of een bijzonder doelgroephotel van maximaal 50 kamers dat aantoonbaar voldoet aan alle onderstaande criteria: • Locatie: het hotel biedt duidelijke meerwaarde aan een gebieds­ ontwikkeling of is in een monumentaal of bijzonder pand gehuisvest • Kwaliteit initiatiefnemers: harde toezegging van ontwikkelaar en exploitant voor de realisatie van het hotel, waarbij bewezen ­referenties zijn van reeds gerealiseerde plannen.

• Segmentatie: het hotel bedient aantoonbaar een eigen doelgroep met voor Utrecht aanvullende hotelconcepten (eigen businessplan en marktonderzoek met inzicht in vraag, aanbod en onderschei­ dend vermogen zijn verplicht), zodat hiermee in een kwalitatieve verbreding van het aanbod wordt voorzien. Een extern advies maakt onderdeel uit van de beoordeling. • Duurzaamheid: het concept draagt bij aan de duurzaamheids­ doelstellingen van de Utrechtse ambitie Gezond Stedelijk Leven voor Iedereen. Dat kan door invulling van het concept (bv sociaal ondernemerschap/(social return, focus op gezond eten, faciliteren van gezonde mobiliteit, voordelen voor de buurt etc.). Het initiatief draagt ook bij aan de duurzame verstedelijking van Utrecht door een energie-neutrale exploitatie, het bijdragen aan de regionale circulaire economie, en het natuurinclusief en klimaatadaptief (her)ontwikkelen van het gebouw. In het plan moet duidelijk uitgewerkt worden hoe aan de duurzaamheidsdoelstellingen van de gemeente invulling en hoe deze uitgevoerd worden. Hiernaast mag het hotel in omvang niet groter worden dan 3.000 m2 BVO. Hierbinnen is ruimte voor maximaal 400 m2 BVO voor overige ondersteunende functies zoals sport/fitness en meetings. Voor de vergaderruimte is een separate ruimte met de aanvullende bestem­ ming ‘zakelijke dienstverlening’ nodig.

Horeca Voor de horeca geldt dat het restaurant zowel ruimtelijk als program­ matisch inpasbaar is. Ruimtelijk betekent dit dat het restaurant niet groter dan 1000 m2 BVO mag zijn en moet passen binnen de ruimtelijke uitgangspunten.

11

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Programmatisch moet Horeca in Utrecht passen binnen het vast­ gestelde beleid “Ontwikkelingskader Horeca Utrecht 2018’. De ruim­ telijke profielen in dit beleid geven aan welke type horeca in welk (type) deelgebied is toegestaan. De horeca is hierbij ingedeeld naar categorie op basis van een globale beschrijving van de activiteiten, openingstijden en het hierbij te verwachten hinderprofiel. Eind 2021 is door de gemeenteraad motie 21/370 aangenomen. De motie vraagt profiel 10 en 12 zodanig uit te leggen dat horeca aan randen van wijken en parken mogelijk moet worden indien deze plekken goed bereikbaar zijn. Door deze motie zou horeca op deze locatie kunnen passen in profiel 10 en profiel 12 die hieronder worden beschreven. Horeca in profiel 10: Horeca in de wijk. Uit eten en drinken in de wijk is een trend die de afgelopen jaren in opkomst is en die ook in de komende jaren verder zal groeien. De sociale functie of buurtfunctie die een horecagelegenheid in de wijk kan hebben, speelt daarbij een belangrijke rol. De relatie en verbondenheid van wijkhoreca met de bewoners van de wijk is dan ook van groot belang – het grootste gedeelte van de gasten komt dan ook uit de eigen wijk. Tegelijk heeft het vestigen van horeca in de wijk vaak veel voeten in de aarde.

Bij het behandelen van een omgevingsvergunning wordt scherp gekeken naar verbondenheid van de horecagelegenheid met de wijk en het voorkomen van mogelijke ongewenste effecten op de leefbaarheid. Horeca in profiel 12: bijzonder horeca op een bijzondere locatie. De horeca in dit profiel moet voldoen aan de onderstaande criteria: - Onder een bijzondere locatie wordt in dit Profiel verstaan: “meer dan enkel een monumentaal pand: bijv. watertorens, bij forten, bij sluizen, bij de Hollandse Waterlinie, bijzondere of unieke (­historische of architectonische) panden; bij historische

vindplaatsen en buitenplaatsen, geschikte parklocaties.” Deze locatie voldoet daar aan vanwege de ligging aan de rand van de stad, in UNESCO werelderfgoed gebied en aan de rand van het Noorderpark. - De horeca dient daarbij óók bijzonder en vernieuwend te zijn, dat wil o.a. zeggen: niet gelieerd aan een keten, passend in de directe omgeving en ingebed in een innovatieve combinatie van de andere functies. Horecacategorie - Horeca D1 (restaurant) wordt toegestaan, daar waar dit door (grootschalige) ontwikkeling c.q. transformatie in de wijk mogelijk is. Deze horecacategorie biedt onbeperkte openingstijden. Dat is hier niet gewenst. - Voor D2 horeca geldt de winkelsluitingstijd van 22.00 uur. Dit bete­ kent dat de horecagasten dan ook daadwerkelijk het horecapand hebben moeten verlaten. Voor de hier beoogde restaurantfunctie is dat te vroeg. - Voor hoekpanden, solitaire panden en panden die grenzen aan andere retailpanden die geen woningen zijn, staan we D2 (dag­ horeca) of D3 (lichte horeca plus) toe indien dit past bij de leefbaar­ heid in de omgeving. Voor deze specifieke locatie zal Horecacategorie D3 gelden. De (lichte) horeca kan een uiterlijke sluitingstijd van 23.00 uur krijgen. Voor het eventueel mogelijk maken van vergaderruimte is een separate ruimte met de aanvullende bestemming ‘zakelijke dienstverlening’ nodig.

Detailhandel De huidige situatie bestaat uit een specifieke detailhandels­ bestemming ‘Tuincentrum’. De locatie is geen onderdeel van de retailhoofdstructuur zoals vastgelegd in de RSU2040. Reguliere detailhandel is daarmee niet toegestaan. Ook naar de toekomst toe is een verbreding van de bestemming ‘Tuincentrum’ naar reguliere detailhandel niet wenselijk. Dit om te voorkomen dat de locatie zich ontwikkelt tot een locatie waar reguliere detailhandel aanwezig is, zoals super­markten, levensmiddelenspeciaalzaken, warenhuizen, kledingwinkels etc. Reguliere detailhandel op deze locatie zal naar verwachting leiden tot ongewenste negatieve gevolgen voor de winkelgebieden in Overvecht en Utrecht en daarmee de benodigde basiswinkelvoorzieningen in de woonwijken (vitale retailhoofd­ structuur) onder druk zetten. De beoogde ontwikkeling gaat uit van een ‘tuincentrum nieuwe stijl’ met naast een regulier tuincentrum ruimte voor diverse andere (tuin gerelateerde) winkels in de vorm van ‘shops-in-shop’. De huidige bestemming ‘Tuincentrum’ en de bestaande definitie uit de regels van ondergeschikte detailhandel vormen de basis voor een nieuw op te stellen maatwerkbestemming. Dat betekent dat op de locatie voor het ‘tuincentrum nieuwe stijl’: - De bestemming ‘Tuincentrum’ de hoofdfunctie is. - Rond het tuincentrum kan buitenverkoop gerealiseerd worden.

- Er is ruimte voor een tuincentrum van minimaal 10.000 m2 en maximaal 15.000 m2 BVO, waarvan maximaal 2.500 m2 VVO buitenverkoop mag zijn. - Binnen de hoofdfunctie is ondergeschikt ruimte voor tuin- en buitenleven gerelateerde ‘shops-in-shop’. De ‘shops-in-shop’ zijn naar oppervlakte en ruimtelijke uitstraling ondergeschikt aan de hoofdfunctie tuincentrum.

12

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

dienen zich te richten op producten en/of diensten die bijdragen aan de transitie naar een duurzame en circulaire economie en stedelijke vergroening. Van het totale programmavolume in m2’s BVO in het plangebied mag maximaal 30% benut worden voor bedrijfsfuncties passend in dit profiel. Zie figuur 13 op de volgende pagina voor een schematische weer­ gave van de ligging van het tuincentrum ten opzichte van Overvecht, de forten Blauwkapel en Ruigenhoek, het slagenlandschap, de Gagelpolder en het Noorderpark

Figuur 12: het terras van de Noordertuin, de huidige ondergeschikte horeca - Binnen de hoofdfunctie ondergeschikte horeca mogelijk is. - We hanteren voor de tuin- en buitenleven gerelateerde ‘shops-inshop’ een maximum van 30% van het oppervlakte van het aantal m2’s BVO van de maatwerkbestemming ‘tuincentrum nieuwe stijl’. Maximaal 100 m2 kan bestemd worden voor ter plekke gekweekte artikelen. - De shops-in-shop zijn uitsluitend toegankelijk via het tuincentrum en de openingstijden zijn overeenkomstig die van het tuincentrum. Bedrijfsruimte: groene en duurzame broedplaats Het is nadrukkelijk niet de bedoeling dat de locatie ontwikkelt tot regulier bedrijventerrein. De meer wijkgerichte bedrijvigheid past beter in gemengde woon-werkmilieus in de wijken. De ambachtelijke, creatieve en/of dienstverlenende bedrijven die zich hier vestigen

3.2 Ruimtelijk Omdat de mogelijkheden tot verstedelijking binnen de (provinciale) Omgevingsverordening direct verbonden zijn aan een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, is het van belang om uitgebreid en in detail stil te staan bij de landschappelijke inpassing van het initiatief als geheel. Belangrijk onderdeel van de planontwikkeling is een landschappelijke inpassings- en beheerplan waarmee verantwoord wordt dat er vergroening en een kwaliteitsverbetering plaatsvindt op landschappe­ lijke- en natuurwaarden. De ruimtelijke randvoorwaarden zijn onder te verdelen in dezelfde 5 thema’s als uit Hoofdstuk 2.5., te weten: • Nieuwe Hollandse Waterlinie (UNESCO) • Open Slagenlandschap en ontginningsbasis Gageldijk • Recreatiegebied Noorderpark: deelgebied Ruigenhoekse Polder • Infrastructurele knoop, NRU, verbindingen stad-land • Poortfunctie/entree van Utrecht Voor elk thema worden hieronder de randvoorwaarden/uitgangs­ punten en eventuele aandachtspunten beschreven.

1. Nieuwe Hollandse Waterlinie (UNESCO) Het is voor de herontwikkeling van de locatie een randvoorwaarde dat er respectvol wordt omgegaan met de elementen van de NHW. Bij herontwikkeling dient er een meerwaarde worden gecreëerd voor de beleving en de herkenbaarheid ervan. De Werelderfgoedwaarden worden hierbij niet of nauwelijks aangetast. Om dit aan te tonen is er voor de plannen voor herontwikkeling van deze locatie een Heritage Impact Assessment (H.I.A.) uitgevoerd. De uitkomsten van de H.I.A. zijn bepalend voor de ruimtelijke uitgangspunten. Zie voor een samenvatting van de uitkomsten: Hoofdstuk 6.2. En voor het volledige onderzoek: bijlage 2. De herontwikkeling dient rekening te houden met de verboden kringen rondom Fort Blauwkapel: - Terughoudendheid is geboden met bouwvolumes in de 300‑meterkring; - De bebouwing speelt met de materialen in op deze historische context: houtbouw/glas, transparant/demontabel bouwen. - De maaiveldinrichting sluit aan op het materiaalgebruik van de linie: robuust, met hout (met FSC keurmerk) en ingetogen - De hoofdbebouwing blijft op voldoende afstand van de hoofd­ verdedigingslijn (Gageldijk). - Het middeleeuwse verkavelingspatroon wordt door de richting van waterpartijen geaccentueerd Zie voor de hieruit voortvloeiende ruimtelijke randvoorwaarden: figuur 14.

13

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Figuur 13: ligging van het tuincentrum ten opzichte van Overvecht, de forten Blauwkapel en Ruigenhoek, het slagenlandschap, de Gagelpolder en het Noorderpark

Historische belijning Accentueer en verwijs naar historische belijning als schootsvelden, open zichten, acces, inundatiekom. Speel hierop in met de herontwik­ keling, vergroot de beleefbaarheid van de onderdelen van de NHW door rekening te houden met: - De Schootsvelden: oorspronkelijk vrij van bebouwing en hoge beplanting (was vroeger om de vijand onder vuur te kunnen nemen) - Ligging in inundatiegebied van 1940: aanleiding om te vernatten in de landschappelijke inrichting - Ligging aan de inundatiekade en hoofdverdedigingslijn de Gageldijk (tot aan Robert Kochplein) - De open zichten van en naar de forten fort Blauwkapel en Fort Ruigenhoek en het zicht onderling; - Zichtlijnen en doorzichten naar het achterliggende landschap worden door de positionering van bebouwing geaccentueerd. - De Ruigenhoekse dijk is een acces (de toegangsweg). - De Koningin Wilhelminaweg is een acces en inundatiekade. 2. Open Slagenlandschap en ontginningsbasis Gageldijk Randvoorwaarde is dat de herontwikkeling bijdraagt aan het terug­ brengen en versterken van het historisch open slagenlandschap en de beleving ervan, vergroening, en de versterking van landschappe­ lijke- en natuurwaarden. De herontwikkeling van de locatie dient dan ook rekening te houden met:

14

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

- De historische lange lijnen en kavels haaks op de Gageldijk in combinatie met een open landschap met doorzichten als belang­ rijke ruimtelijke dragers voor de planontwikkeling. - Het versterken van het zicht op het open landschap vanuit de omgeving. - Vanaf de Gageldijk wordt de relatie stad-land langs meerdere lange lijnen en kavels goed beleefbaar. Randvoorwaarde is één doorzicht, vrij van bouwwerken en landschappelijk ingericht, van minimaal 35 meter breed, waarbinnen een semi openbare recreatieve verbinding tussen Gageldijk en het Noorderpark wordt ingepast. (zie verbindingsas in de ruimtelijke randvoorwaardenkaart op p. 22) - Voorkom versnippering door functies, hekken, buitenruimten en bosschages. Gebouwde functies worden met de bijbehorende buitenruimte landschappelijk ingepast. - Het totale bouwvolume voor de herontwikkeling als geheel mag niet meer bedragen dan 26.000 m2 BVO met een maximale footprint van 17.250 m2, verdeeld over zone A (maximaal 15.00015.500 m2) en zone B (maximaal 1.750-2.250 m2) met schuifruimte tussen zone A en B van 500 m2 footprint. - Bebouwing voegt zich in de lengte richting van het slagenland­ schap. Met maat, schaal en geleding van de bouwvolumes wordt er ingespeeld op de lange smalle stroken (zie randvoorwaarden zone A en zone B) en kleinschaliger karakter van de bebouwing met menselijke maat.

Recreatiegebied Noorderpark: deelgebied Ruigenhoekse Polder

Zie voor de hieruit voortvloeiende ruimtelijke randvoorwaarden: figuur 14.

3. Infrastructurele knoop, NRU, verbindingen stad-land

Het Tuincentrum is een autonome ontwikkeling die buiten het Toekomstperspectief Noorderpark (2018) valt, maar waarbij wel sterk de wens is uitgesproken dat de ontwikkeling bijdraagt aan de recrea­ tieve functie van het gebied. Randvoorwaarde is dat de ontwikkeling van meerwaarde is voor de doorontwikkeling van het Noorderpark (functies en routes), waarbij er ruimtelijk vormgegeven wordt aan: - Een uitnodigende entree en overgang naar het park. - Recreatieve functies, kwaliteit, natuurwaarden en belevingswaarde van het gebied. - Het aansluiten op fiets- en wandelnetwerk en recreatieve functies in de omgeving. - Een overgangszone voor het Volkstuinen complex: 20 meter afstand houden van de kavelgrens ten behoeve van landschappe­ lijke beleving en natuurwaarden. In deze overgangszone is geen bebouwing toegestaan. De bestaande opgaande beplanting aan de zijde van het Volkstuinencomplex moet zodanig worden inge­ past dat het als groene buffer blijft fungeren tussen het plangebied en het volkstuinencomplex. - Een overgangszone naar de Golfbaan: minimaal 20 meter afstand houden van de kavelgrens ten behoeve van landschappelijke beleving, openheid en natuurwaarden. In deze overgangszone is geen bebouwing toegestaan.

NRU Om goed in te kunnen spelen op de toekomstig te vernieuwen NRU wordt er rekening gehouden met een afstand van 15 meter ten opzichte van het laatst bekende ontwerp voor de NRU ten behoeve

van een groene overgangszone. In het ontwerp voor de NRU is het ontwerpuitgangspunt gehanteerd dat de NRU de scheiding is tussen het open landschap en het groene raamwerk van de wijk Overvecht. Dit betekent dat het open slagenlandschap zoveel mogelijk wordt doorgezet tot aan de Gageldijk. Dit uitgangspunt geldt ook voor de tijdelijke fase tot de (mogelijke) realisatie van de NRU.

Figuur 14: ruimtelijke randvoorwaarden m.b.t. het UNESCO werelderfgoed

15

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Ontsluiting vanaf fietsstraat Gageldijk De ontsluiting van de herontwikkeling op de Gageldijk als fietsstraat moet voor alle weggebruikers (voetgangers, (brom)fietsers, auto’s en vrachtauto’s) op een verkeersveilige manier worden vormgegeven en ingepast. Hierbij rekening houdend met de extra verkeersbewegingen als gevolg van de herontwikkeling. Daarnaast is het van belang dat er, door de extra verkeersbewegingen als gevolg van de herontwikkeling, een goede balans behouden blijft tussen de functie, de vormgeving en het gebruik van de Gageldijk als fietsstraat. De hiervoor genoemde aspecten moeten door middel van een verkeerskundig onderzoek worden aangetoond met als doel een zo veilig mogelijke infrastructuur. Zie hiervoor ook Hoofdstuk 3.3. In zone A zijn de entree(s) voor het autoverkeer gesitueerd aan de Gageldijk. Maximaal 2 auto-entrees zijn toegestaan, maar bij voorkeur beperken tot 1 goede auto-ontsluiting voor het parkeren en laden en lossen voor het tuincentrum, mits dit verkeersveilig kan. Doel is het terugbrengen van de beleefbaarheid van de Gageldijk met karakteris­ tieke waterloop en de bruggetjes en het beperken van verharding ten gunste van groen.

Voor zone B is er maximaal één ontsluiting toegestaan welke enkel bestemd is voor de bevoorrading van het restaurant, nood- en hulpdiensten en onderhoud van het park; voor de openstelling worden venstertijden aangehouden. Voor de overige functies in het gebied heeft het langzaam verkeer (fiets/wandelaar) de centrale rol. Beoogd doel hiervan is: fietser en wandelaar optimaal faciliteren en auto uit beeld ten behoeve van zo optimale recreatieve, duurzame en landschappelijke waarde en beleving.

Figuur 15: ruimtelijke randvoorwaarden m.b.t. het open slagenlandschap

Figuur 16: ruimtelijke randvoorwaarden m.b.t. de verbindingen stad-platteland

Verbindingen stad-land De ontwikkeling dient te voorzien in een goede semi openbaar toegan­ kelijke recreatieve langzaam verkeer verbinding tussen de wijk Overvecht en het achterliggende Noorderpark (zie verbindingszone in de randvoor­ waardenkaart). De langzaam verkeer entrees voor het park zijn vanaf de Gageldijk aan de zuidzijde en zo mogelijk ook vanaf de oostzijde. Zie voor de hieruit voortvloeiende ruimtelijke randvoorwaarden: figuur 15.

uitgangspunt is een bijzondere, kwalitatieve en duurzame invulling, passend in de ruimtelijke context.

Entreefunctie, visitekaartje Het plangebied ligt vanaf meerdere kanten en wegen goed in het zicht en is een eerste Utrechtse kennismaking vanaf de afrit van de snelweg. De ontwikkeling functioneert daarmee als een visitekaartje:

Zone specifieke randvoorwaarden Naast bovenstaande generieke randvoorwaarden zijn er specifieke randvoorwaarden opgesteld voor de 2 aangewezen bebouwings­ zones. Hierbij ligt zone A verder uit de ‘verboden kringen’ rondom Fort Blauwkapel dan zone B. Dat maakt dat in zone A meer is toe­ gestaan dan in zone B. Zie de kaart op de volgende pagina met de ruimtelijke randvoorwaarden voor de locatie als geheel, en specifiek voor zone A en zone B.

16

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Figuur 17: Ruimtelijke randvoorwaardenkaart

17

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Zone A: Oude bebouwingslint Gageldijk: - Er wordt ingespeeld op het principe van erfbebouwing als herken­ baar ensemble aan de Gageldijk (voorhuis en erachter bedrijfs­ voering: tuincentrum) en het bijbehorende voorterrein en functies als boomgaard/moestuin etc. Voor de nieuwe bebouwing van in elk geval het Tuincentrum is een groen bouwvlak aangegeven voornamelijk achter de bestaande erven aan de Gageldijk. Hiermee hindert de nieuwe bebouwing zo min mogelijk het doorzicht naar het landschap. - Van deze groene zone A mag maximaal 15.000 – 15.500 m2 bebouwd worden. Van het bouwvlak moet minimaal 40% groen/blauw worden. - Bebouwing moet ten minste achter de rooilijn van het bestaande tuincentrum worden gesitueerd, zoveel mogelijk buiten de ­verboden kring en bij voorkeur buiten het schootsveld. - Bebouwingshoogte: een goothoogte van maximaal 6 meter en een nokhoogte van maximaal 9 meter is het uitgangspunt. - Een verhoging tot maximaal 6,60 meter. goothoogte is enkel bespreekbaar (‘Ja, mits…’) als kan worden aangetoond dat dit niet tot een massieve, monotone bouwmassa leidt, maar tot een massa met een aantrekkelijke menselijke maat die zich goed voegt in het landschap. Dit moet leiden tot meer afwisseling en speelsheid in kappen, dakgoot en nokhoogte. - Bebouwing op het erf is in uitstraling familie van elkaar.

- De bebouwing wordt meer naar achter toe op het erf in bouw­ massa en expressiviteit meer ondergeschikt, ten behoeve van inpassing in de landschappelijk context. - Enkel het hotelgebouw in deze zone mag eventueel plat afgedekt zijn, mits maximaal 6 meter hoog (= maximaal 2 bouwlagen), anders maximaal 2 bouwlagen met kap.

- De lengterichting van de bebouwing is zoveel mogelijk in de lengterichting van het slagenlandschap (richtlijn hoofdgebouw minstens 2 keer zo lang dan breed, en minstens 3 nokken in de lengterichting). Doel is dat de geleding van de bouwmassa inspeelt op de lijnen van het oorspronkelijke slagenlandschap, waardoor tevens het gebouw kleinschaliger oogt en zich beter voegt in het landschap en de bebouwingstypologie. Logisch daarbij is het inspelen op de oorspronkelijke nokrichting van de bebouwing haaks op de Gageldijk en de oorspronkelijke kavellijnen volgend. Waarbij er bij voorkeur gevarieerd wordt in nokhoogten en eventueel goothoogten om tot een aantrekkelijk speels beeld met menselijke maat te komen. - (Logistieke) ontsluiting en parkeren in de zone westelijk van de gewenste verbinding oplossen, maximaal 2 entrees. - Aanvullend maximaal één ontsluiting, enkel bestemd voor de bevoorrading van het restaurant, nood- en hulpdiensten en onderhoud van het park; voor de openstelling worden venstertijden aangehouden. - Erven worden zoveel mogelijk ontsloten met bruggetjes over de watergang. - Vanaf de afrit A27/de Einthovendreef worden de doorzichten naar het open landschap Noorderpark versterkt; - Langs de Gageldijk wordt de hoofdgroenstructuur verbonden. - De parkeeroplossing voldoet aan geldende parkeernormen voor auto en fiets, en is daarmee dus afhankelijk van het programma.

- De parkeeroplossing wordt ondergeschikt aan het landschap ingepast én uit het zicht vanuit de omgeving opgelost, en mag niet in zone B of de verbindingszone worden opgelost. - Het tuincentrum heeft alzijdig een aantrekkelijke uitstraling. Met een afleesbare hoofdentree en een helder vormgegeven routing entree­ gebied vanaf de Gageldijk.

- Laden en lossen en opslag vindt inpandig plaats, en uit het zicht van de omgeving - Rond het tuincentrum kan maximaal 2.500 m2 vvo buitenverkoop gerealiseerd worden, mits dit ondergeschikt is ingepast in het landschap én het uit het zicht vanuit de omgeving is opgelost, niet in zone B of de verbindingszone. Dit alles geïntegreerd in het terreininrichtingsplan. - In het verdere ontwerpproces geldt het volgende tot de onder­ zoeksmogelijkheden m.b.t. nokhoogte, nokrichting en goothoogte: Incidenteel een hogere nok tot maximaal 12 meter, mits: • er een meerwaarde wordt gecreëerd door realisatie van een klei­ nere bebouwingsplot (landschappelijke inpassing/UNESCO), • het bijdraagt aan een in de context passend expressieve bouw­ massa met kwalitatieve uitstraling (visitekaartje Utrecht) • er gevarieerd en gespeeld wordt met nokhoogten (overwegend 9 meter hoog en lager) en dakhellingen. • lange wandvorming wordt voorkomen en er een aangename menselijke maat wordt gecreëerd. • het in algemene zin bijdraagt aan de ruimtelijke invulling van de 5 thema’s bij ruimtelijke context. Een nokrichting van maximaal 1 gebouw dwars op de lengterichting onder de volgende voorwaarden: • de lengterichting van het landschap goed tot uiting komt in de bouwmassa • het van meerwaarde is in uitstraling, gebouwgeleding en aan­trekkelijk beeld vanuit de omgeving.

En geleding van de bouwmassa door de nokken passend is bij de variatie van breedte maten van de oorspronkelijke kavelstroken.

18

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

• lange wandvorming voorkomen wordt en het geen afbreuk doet aan passende landschappelijke inpassing.

- Bebouwing wordt geclusterd in slagen (kavelstroken) en niet gespikkeld verspreid over het gebied. Kavelstroken met bebouwing afwisselen met onbebouwde kavelstroken.

Voor het bedrijfsverzamelgebouw is een goothoogte tot maximaal 10% meer dan 6 meter (6 ,60 meter.) alleen bespreekbaar onder de volgende voorwaarden: • Uit ontwerpend onderzoek blijkt dat een maximale goothoogte van 6 meter leidt tot onwerkbare bedrijfsruimten. • Er is sprake van voldoende geleding en passend materiaalgebruik van het bedrijfsverzamelgebouw om ongewenste beeld van wand­ vorming te voorkomen. • Er is sprake van een gebouw met menselijke maat, passend in de landschappelijke setting.

Verbindingszone (Goed verbonden & openbaar toegankelijk terrein) - Randvoorwaarde is een semi openbaar toegankelijk doorzicht, zonder bouwwerken, van minimaal 35 meter breed, waarbinnen een recreatieve langzaam verkeerverbinding van de wijk Overvecht met het Noorderpark/poldergebied wordt ingepast. - Deze 35 meter brede zone wordt landschappelijk en open inge­ richt, zodat de verbinding tussen stad en landschap beleefbaar en zichtbaar is.

Zone B: Zuidoosthoek - Het landschap wordt opener gemaakt, het slagenlandschap wordt zichtbaar gemaakt. - Maximaal 1.750-2.250 m2 van het gele vlak mag worden bebouwd. Minder verharding dan in de bestaande situatie. - Bebouwing in de verboden kring van 300 meter is beperkt denk­ baar en ondergeschikt aan het landschap. - Houd bebouwing laag, e.e.a. in relatie tot de forten en kazematten. Bebouwing is maximaal 2 bouwlagen hoog (6 meter) voor het onderdeel restaurant, voor de paviljoens en schuurtjes 1 laag met kap (goothoogte 3 meter, nokhoogte maximaal 6 meter). - Bebouwing in de verboden kring is kwalitatief, flexibel en ­demontabel en heeft een kleine plot passend bij de kazematten, of is langgerekt in de lengterichting van de kavels. - Bebouwing en buitenruimten worden integraal ontworpen, en zijn ondergeschikt aan het landschap.

Vergroening, klimaatadaptief en duurzame ontwikkeling - De ontwikkeling dient bij te dragen aan vergroening. Het aantal m2 bebouwing + verharding mag samen zeker niet toenemen ten opzichte van de bestaande situatie. Het principe geldt: ‘groen, tenzij’. - De functies vullen elkaar aan en versterken elkaar in het gebied en dragen bij aan het beter functioneren van het Noorderpark ­(toegankelijk, ontmoeting, recreatie) - De functies zijn een meerwaarde voor de stad en voor Overvecht in het bijzonder (sociaal, werkgelegenheid). - Het totale gebied is bij voorkeur (semi)openbaar toegankelijk. Als er functies van de ontwikkeling in de avond toch moeten worden afgesloten, dan is dat onderdeel van de landschappelijke ontwerpopgave. Voorkom zoveel mogelijk hekwerken en zet zoveel mogelijk natuurlijke middelen als watergangen of groen in. Doel is het voorkomen van de storende werking van niet

landschappelijke elementen in het open landschap en het voorko­ men van versnippering. 3.3 Verkeer en parkeren Met deze ontwikkeling willen we conform het mobiliteitsbeleid bijdragen aan een ruimte-efficiënt en duurzaam mobiliteitssysteem. In dat kader hanteren we in de uitgangspunten de ontwerpvolgorde Lopen en Fietsen, Openbaar Vervoer, Deelmobiliteit en Autoverkeer en parkeren. Daarnaast moet bij deze ontwikkeling rekening worden gehouden met slimme en efficiënte logistiek met logische distributie­ stromen en mogelijkheden voor bundeling van goederenstromen. Dit leidt in deze herontwikkeling tot de volgende uitgangspunten: Lopen en Fietsen (inclusief fietsparkeren) - Recreatieve verbinding voor voetgangers creëren over eigen terrein tussen de Gageldijk en het Noorderpark; - Comfortabele inrichting van de fietsvoorzieningen; - Parkeren voor fiets op eigen terrein realiseren; - Aantal fietsparkeerplaatsen conform de vigerende parkeernormen (zie: Document Utrecht – Bijlage Parkeernormentabellen.pdf – iBabs Publieksportaal (bestuurlijkeinformatie.nl) van de gemeente Utrecht en indien er voor bepaalde functies geen normen beschikbaar zijn, moeten de aantallen worden gebaseerd op een deugdelijke onderbouwing op basis van vergelijkbare functies elders of locatieonderzoek; - Voldoende ruimte in de fietsparkeervoorzieningen voor speciale fietsen (o.a.

bakfietsen, transportfietsen, elektrische fietsen enz.); - Comfortabele (waar mogelijk inpandige) fietsparkeervoorzieningen die rechtstreeks, veilig en eenvoudig bereikbaar zijn;

19

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Programma

Omvang

P-norm

Eenheid

Parkeervraag

VVO/BVO

Werkdag avond

middag

avond

middag

avond

Zondag

middag

Zaterdag

Tuincentrum

15.000

1,7

100 m2

255

77

153

26

191

0

255

0

0

Broedplaats*

7.500

1,1

100 m2

83

83

83

4

4

0

0

0

0

3,6 10 kamers

18

9

11

18

18

18

11

14

5

C2

Autoverkeer en parkeren - Bij voorkeur één ontsluiting op de Gageldijk (maximaal 2, waarvan één is bestemd voor incidenteel gebruik voor het hotel); - Aanvullend maximaal één ontsluiting, enkel bestemd voor de bevoorrading van het restaurant, nood- en hulpdiensten en onderhoud van het park; voor de openstelling worden venstertijden aangehouden. - Parkeren op eigen terrein; - De Gageldijk wordt – separaat aan de planvorming m.b.t. Steck – ingericht als fietsstraat, met een maximaal toegestane snelheid van 30km/u;

Aangezien het huidige parkeerareaal naar de ervaring bij het huidige tuincentrum in het algemeen ruim voldoende is – ook toen er nog een grotere buitenverkoop was – hoeven in de toekomstige situatie niet alle parkeerplekken aangelegd te worden. Van de 301 parkeer­ plaatsen waarvoor volgens de parkeernorm (C2 gebied; met hanteren van dubbelgebruik) ruimte moet worden gemaakt, moeten 213 parkeerplaatsen direct worden gerealiseerd en ruimte worden gecreëerd voor nog eens 88 parkeerplaatsen. Daarmee blijft het aantal parkeerplaatsen ondanks de toename van het aantal functies gelijk aan de huidige situatie (conform Motie M376). De ruimte voor 88 parkeerplaatsen fungeert hiermee als overloopgebied.

gebruik

Deelmobiliteit - Benutten van kansen voor deelmobiliteit lopen en fietsen door ruimte te creëren voor bijvoorbeeld elektrische deelbakfietsen en elektrische deelfietsen; - Benutten van kansen voor deelmobiliteit auto door ruimte te creëren voor bijvoorbeeld (elektrische) deelauto’s.

zonder

Openbaar vervoer - Kansen benutten voor het stimuleren van OV (door snelle, veilige en rechtstreekse routes van langzaam verkeer in de richting van OV voorzieningen op eigen terrein te realiseren)

- De realisatie van een fietsstraat (Gageldijk) zorgt voor de randvoor­ waarde dat er niet meer dan 4.000 mvt/etm (motorvoertuigen per etmaal) op de Gageldijk mogen rijden met een (streef) verhouding tussen fiets/auto van tenminste 0,5/1 (zie bijlage 1 voor het volle­ dige verkeerkundig onderzoek); - Voldoende oplaadmogelijkheden voor auto’s bij de parkeer­ voorzieningen (minimaal 20%, conform bouwbesluit); - Voldoende parkeervoorzieningen voor minder validen (2%); - Aantal autoparkeerplaatsen conform de vigerende parkeernormen van de gemeente Utrecht, hieronder in tabel 1 per functie de aantallen:

Hotel Horeca/ restaurant Kleine units*

50

dubbel-

- Voldoende oplaadmogelijkheden voor elektrische fietsen bij de parkeervoorzieningen (bij 10% van de fietsparkeerplaatsen moet een laadpunt aanwezig zijn); - Veilige voetgangersvoorzieningen toepassen bij de ontsluiting van het terrein en routes over het terrein om mensen te stimuleren om wandelend naar Steck te komen.

1.000

5

100 m2

50

15

20

45

48

0

35

50

20

750

1,1

100 m2

8

8

8

0

0

0

0

0

0

414

192

275

94

262

18

301

64

25

Totaal

* norm van bedrijfsverzamelgebouw

Tabel 1: het totaal aantal benodigde parkeerplekken

20

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Logistiek - Ontsluiting via de Gageldijk; - Voldoende verkeersveilige opstelmogelijkheden op het terrein voor vrachtverkeer/expeditie verkeer; - Vrachtverkeer zo kort mogelijk over de Gageldijk om conflict­ situaties met langzaam verkeer zoveel mogelijk te beperken (routering); 3.4 Beeldkwaliteitsparagraaf De eisen ten aanzien van de ruimtelijke verbetering op deze locatie zijn niet enkele ruimtelijk en stedenbouwkundig van aard, maar ook architectonisch en landschappelijk. Architectonische beeldkwaliteit Voor de architectonische uitwerking gelden in het kort de volgende hoofduitgangspunten: • De bebouwing past binnen de ruimtelijke randvoorwaarden (para­ graaf 3.2) en voegt zich qua bouwmassa, richting en architectuur naar de ruimtelijke context. • De gebouwen gaan elk op een eigen manier de relatie aan met het landschap. Doel is dat er een unieke samensmelting van architec­ tuur en landschap gaat ontstaan die elkaar gaan versterken. Zie figuur 18 voor referentiebeelden. • Architectuur is respectvol en speelt in op de aspecten van en oorspronkelijk materiaalgebruik in de verboden kringen van het cultuurhistorische erfgoed Nieuwe Hollandse Waterlinie: hout, demontabele materialen, landschappelijk, kassenbouw en daar­ naast glas. • Bebouwing op het erf is in uitstraling familie van elkaar.

• De geleding van de bouwmassa met nokken speelt in op de langgerekte lijnen van het oorspronkelijke slagenlandschap, voegt zich in het landschap, oogt kleinschalig en heeft menselijke maat. • Bebouwing is architectonisch kwalitatief, ingetogen en geïntegreerd in de landschappelijke setting. Landschap en gebouwen gaan een interactie met elkaar aan. Zie figuur 19 op de volgende pagina voor referentiebeelden van de bebouwing. • Bebouwing is representatief naar de Gageldijk en de afrit. Meer naar achteren toe op het erf schikt de bebouwing zich in materiaal, maat en vorm nog meer naar het landschap, en is ondergeschikt aan het landschap. • De verschillende gebouwen zijn alzijdig, met herkenbare accenten. Er is sprake van zorgvuldige detailleringen en overgangen naar het landschap. • De entrees zijn afleesbaar. • Laden en lossen, opslag en utilitaire functies vinden inpandig plaats. Een uitzondering hierop is enkel mogelijk voor de bevoorra­ ding van de buitenverkoop, mits dit architectonisch en landschap­ pelijk kwalitatief en met een representatieve en duurzame oplossing in het ontwerp is geïntegreerd. • Installaties en reclame worden architectonisch geïntegreerd in het ontwerp. • Gootlijn maakt onderdeel uit van de hoofdvorm en wordt niet door­ broken door architectonische elementen als entrees, dakkapellen en erkers.

Een uitzondering hierop zijn de plaatselijke verbindingen om doorlopen mogelijk te maken op de 1ste verdieping. Landschappelijke beeldkwaliteit Het gebruik van gebiedseigen landschappelijke elementen vormt de basis voor het inrichtingsplan. Hiermee ontstaat een robuust raamwerk waarmee het karakter van het slagenlandschap beleefbaar

wordt. Gebouwde functies worden met de bijbehorende buitenruimte landschappelijk ingepast waarmee het beeld van langgerekte kavels wordt versterkt. Versnippering van het terrein wordt zoveel mogelijk voorkomen. Terreinafscheidingen worden middels waterlopen en bruggetjes gerealiseerd. Er kan gewerkt worden met: • Houtsingels (5-10 m breed) in eik, es, iep en populier. Aangevuld met struiken als vlier, hazelaar en krent; • (Knot)bomenrijen. Langs perceelsgrenzen staan vaak populieren en berken met iets onregelmatige plantafstand. Op de insteek van de sloot staan vaak knotwilgen en knotelzen; • Geriefhoutbosjes

Figuur 18: Referentiebeelden: verbinding met het landschap

21

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Figuur 19: Referentiebeelden bebouwing

22

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

• Solitaire bomen. Op het voorerf staan vaak soorten als eik, paarden­ kastanje, linde, esdoorn en okkernoot. Op het achtererf staan soorten als eik, es en populier. Voor de voorgevel staan vaak leibomen • Hoogstamfruit. Kleine boomgaard van bijvoorbeeld kers, pruim, appel of peer. Groen versterkt het langgerekte karakter van het slagenlandschap en wordt ingezet om de dynamiek tussen open en gesloten te versterken. Het slotenpatroon wordt ingezet als natuurlijke afscheiding. Vermijdt het gebruik van oeverbeschoeiing. Zie ook de referentiebeelden in figuur 20. 3.5 Openbare ruimte De gehele locatie is in eigendom van de initiatiefnemer. Van belang is de manier van aansluiten op de omringende openbare ruimte, met name de Gageldijk en het Noorderpark. Delen van het plangebied worden semiopenbaar toegankelijk. Er komen zo min mogelijk hekken. Voor de openstelling van het semiopenbare deel van het park en de recreatieve route worden venstertijden aangehouden. 3.6 Gezonde leefomgeving Deze locatie bevindt zich in Overvecht, een wijk waar we onder andere willen inzetten op het stimuleren van beweging en ontmoeting. Daar zou deze locatie een bijdrage aan kunnen leveren, o.a. door: - Bij de ontwikkeling van de locatie in te zetten op ontmoeting, en mogelijk­heden om te spelen en bewegen voor buurtbewoners. - Het terrein in te richten volgens het principe ‘groen, tenzij’.

- Te zorgen voor goede langzaam verkeer verbindingen met de omliggende groengebieden.

Figuur 20: Referentiebeelden landschappelijke beeldkwaliteit

23

Herontwikkeling Tuincentrum Steck/Gageldijk 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen

- In de horeca bij voorkeur gezond en duurzaam voedsel aan te bieden.

openbare ruimte, is het advies in het ontwerp rekening te houden met extreme neerslag en het voorkomen van schade.

3.7 Duurzaamheid en klimaat

Oppervlaktewater De ontwikkeling ligt binnen het peilgebied Ruigenhoeksche polder met een: • Zomerpeil: -0,20 m NAP; • Winterpeil: -0,40 m NAP;

Klimaatadaptatie Voor water en riolering houdt het vervangen van de riolering in dat er een volledige transitie plaatsvindt van een gemengd rioolsysteem naar een gescheiden rioolsysteem, met als uitgangspunt dat zoveel mogelijk regenwater wordt vastgehouden waar het valt. In zone A dient mini­ maal 40 % groen of wateroppervlak te worden gerealiseerd. In zone B, wordt het aantal m2 bebouwing plus verharding aanzienlijk minder ten opzichte van de bestaande situatie en mag zeker niet toenemen. Droogte Voor de verwerking van hemelwater geldt de voorkeursvolgorde zoals verankerd in het gemeentelijke beleid in de Visie Water en Riolering – gemeente Utrecht en Visie Klimaatadaptatie – Gemeente Utrecht) Dit betekent dat 90% van de jaarlijkse neerslagsom (15 mm, gerekend over het verhard oppervlak) van het verhard oppervlak van het initiatief zonder negatieve gevolgen moet worden vastgehouden of verwerkt volgens de voorkeursvolgorde om de sponswerking van de bodem maximaal te benutten en droogte te voorkomen: 1. Vasthouden en nuttig gebruiken; 2. Infiltratie op de bodem (bovengronds); 3. Infiltratie in de bodem (ondergronds); 4. Lozen in een oppervlaktewater; 5. Lozen in een hemelwaterstelsel; Lozen in een vuilwaterriool kan alleen wanneer het redelijkerwijs niet mogelijk is om gebruik te maken van bovenstaande lozingsroutes.

Figuur 21: de waterloop binnen Overvecht en het plangebied