Reactieverslag Herziening AB1974 derde reactieperiode (maart 2025)

Daarom, en ook vanwege oa onduidelijkheden/onvolledige informatie voorziening voor ons beiden klaarblijkelijk, is een persoonlijk gesprek met u en/of uw collega met mij en mijn ouders (Of alleen met <naam> erbij) wel meer zinvol en "constructief" denk ik(?) Al weet ik dat ook niet zeker natuurlijk want zoals het nu allemaal gaat en wordt wordt gecommuniceerd vrees ik dat wij er niet uit gaan komen nu. Maar misschien uiteindelijk op de langere termijn wel. Weet ik ook niet zeker. Met het nodige geduld vooral. Wat uw vraag over het advies van de 2 Makelaars betreft heb ik in iedergeval deels de informatie op papier staan en het andere is (ook) mondeling met mij gedeeld. Van 1 Makelaar staat het advies (deels) op papier. Dat zou ik met u kunnen delen in een persoonlijk gesprek. In dit specifieke geval dat er, vanwege de hele hoge afkoopsom erfpacht van afgerond €137.000,- (=Per 1 januari 2025) er veel minder bezichtigingen en derhalve (veel) minder (over) biedingen zullen zijn op mijn huis, mocht ik deze nu of op korte termijn willen verkopen.

Het uitgangspunt voor het "verkoopadvies" en de mededeling van de 2 makelaars, dat verkoop van mijn woning (veel) lastiger zal zijn, is in basis de zeer hoge afkoopsom erfpacht en de afwikkeling bij de verkoop wat het ook complexer maakt gezien de huidige onzekerheid, daar ik de erfpacht ook nog niet hebt "vastgeklikt" en/of (gedeeltelijk) afgekocht heb en de canon voor de toekomst dus nog onzeker is. Zeker ook voor toekomstige bewoners van mijn huis mocht ik nu willen verkopen en daarom doe ik dat niet. In principe zou de erfpacht al afgekocht moeten zijn voor de verkoop van mijn huis dat heeft ook meer zekerheid en duidelijkheid voor toekomstige bewoners van mijn huis. Daarom heb ik voor nu ook AFGEZIEN van een definitieve verkoop van mijn huis. Ik heb tot slot toch nog 4 vragen aan u en dat zijn onderstaande 4 vragen:, 1: Graag wil ik van u weten welke documenten u precies, naast die van het advies van een de 2 Makelaars, u nog meer van mij nodig hebt bij het persoonlijke gesprek wat nog ingepland moet worden.

Ik zal u waarschijnlijk daarvoor op termijn op uw mobiele telefoonnummer bellen als dat mag en kan(?) 2: Stijgt de afkoopsom (=grondwaarde) erfpacht in het conceptvoorstel "Herziening erfpachtvoorwaarden AB74", zoals beschreven in de brief van de gemeente Utrecht aan mij met dagtekening 22 oktober 2024, ook met minimaal 2% per jaar, net als bij de jaarlijkse canon? Dit is mij ook nog steeds niet helemaal duidelijk en wel erg belangrijk om te weten vind ik.(!) 3: Ik heb in de laatste alinea in/van uw mail aan mij van maandag 9 december, 2024 en verzonden om 12.11, van u begrepen dat oa mijn (financiële) maatwerkvoorstel in mijn eerdere mail aan u, welke (meer) rekening houdt met mijn (algehele) financiële situatie, meegenomen wordt bij het verwerken van de reacties naast die van mijn (overige) mede erfpachters op het concept voorstel "Herziening erfpachtvoorwaarden AB 74", klopt dat en zo ja, graag dan een bevestiging

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 12 februari 2025

52 van 139

over de mail ook alstublieft als dit zo is.(!) 4: Voordat ik op termijn een afspraak met u inplan wil ik nog graag van u weten hoe zinvol u het acht om persoonlijk om de tafel te gaan zitten en mijn persoonlijke (financiële) situatie, ivm een "maatwerk" regeling met u af te stemmen, en zo waar mogelijk, tot een concrete persoonlijke regeling te komen. (svp) Als u mij nu al met 100% zekerheid kunt vertellen, dat het niet zal lukken om tot een persoonlijke maatwerk oplossing/regeling voor mijn persoonlijke (financiële) situatie te kunnen komen, dan lijkt mij een persoonlijke afspraak niet zinvol. Is dan ook jammer van uw tijd en mijn tijd mijn insziens. Dit schept dan ook een soort "precedent" voor alle andere mede erfpachters denk ik, die dan ook niet concreet geholpen kunnen worden met een maatwerk oplossing/regeling mijn insziens.(!!!!!) In dat geval heeft een persoonlijk gesprek dan weinig tot geen zin denk ik en kan ik "beter" de volgende brief van uw collega <naam> afwachten, wat het nieuwe concept voorstel dan is tegen die tijd en om daarop weer op te gaan reageren. Weet u toevallig wanneer ongeveer ik het nieuwe concept voorstel "Herziening erfpachtvoorwaarden AB 74" van uw collega <naam> mag verwachten? Zal dat in de loop van 2025 of 2026 zijn? laat mij weten alstublieft.

Wat dat betreft is de gemeente Utrecht niet voor 100% altijd transparant naar mij en de andere erfpachters vrees en constateer ik en dat is juist nu erg nodig, daar erfpacht inderdaad, zoals u ook eerder schreef in uw mail op maandag 9 december 2024, "Een complex onderwerp" is.(!) En dat is het zeker.:( Is de gemeente Utrecht daarom misschien niet altijd 100% "open minded" en transparant in de communicatie? En zelfs wat oppervlakkig zelfs bij tijd en wijle naar mij en mijn mede erfpachters toe?(!) Laat mij weten alstublieft hoe u dan hier tegen aankijkt en wat uw concrete voorstel in dat geval dan is svp. Hieronder nog wat belangrijke opmerkingen van mij, nav uw reactie van vandaag, maandag 9 december 2024 op mijn eerdere mails van oa 30 en 31 oktober 2024 (voor 6 december 2024), waarin ik mijn visie op het concept voorstel "Herziening erfpachtvoorwaarden AB 74" al had aangegeven. Mijn uitdrukkelijke vraag is of deze onderstaande opmerkingen nog wel meegenomen kunnen worden op mijn eerdere mails met reaktie aan u, ivm "Herziening erfpachtvoorwaarden AB 74" alstublieft daar het nu inmiddels al 9 december 2024 en de reactietermijn van 6 december 2024 inmiddels is verstreken.(!!? Echter ik heb namelijk best lang op uw reactie moeten wachten vandaar dit voorstel aan u. (!!!!!) Ik kan derhalve nu pas weer reageren en dat doe ik nu maar zo snel mogelijk daarom.

Mocht het niet lukken of kunnen dan verneem ik dat graag van u alstublieft waarom precies dat niet meer zou kunnen. Ik had u al eerder aangegeven in oa mijn mail van 31 oktober 2024 en dat doe ik nu ook in wat andere bewoordingen, dat ik het nu inhoudelijk niet eens ben met het concept voorstel "Herziening erfpachtvoorwaarden AB74" vanwege de de onredelijk en onbillijkheid van dit conceptvoorstel en de manier waarop de grondwaarde (kunstmatig) ook hier te hoog wordt gehouden, en met name de eeuwigdurende stijging van de jaarlijkse canon, alswel als van de afkoopsom(!!) (grondwaarde) erfpacht van minimaal 2%, als ik het goed heb begrepen. Hierdoor is er ook (uiteindelijk)een grens overschreden wat een redelijke, billijke rechtvaardige betaalbaarheid betreft van de jaarlijkse canon en afkoopsom erfpacht mijn inziens.

En wederom ben ik zeker niet de enige erfpachter in Utrecht die deze visie deelt.(!!!!!) Ik kan dat hoogstwaarschijnlijk niet zonder enig probleem op de (langere) termijn blijven betalen vrees ik.(!!!!!) Zoals ook eerder aangegeven door andere erfpachters ben ik dus zeker een van vele hierin van erfpachters die in de toekomst in de problemen kunnen komen met betaling van de jaarlijkse canon en waarbij eeuwigdurende afkoop al zeer lastig gaat worden, zoal niet onmogelijk en alleen als het huis verkocht wordt zoals bij mij als dat al mocht lukken althans....(!!) Dit bovenstaande (en onderstaande) kan ik concluderen op basis van de transparantie, en dat is wel positief, van uw collega <naam> Zij heeft namelijk in de brief van de gemeente Utrecht met dagtekening 22 oktober 2024, al schriftelijk laten weten dat er erfpachters zijn die duidelijk hebben aangegeven dat oa de canon en afkoopsom erfpacht (grondwaarde),

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 12 februari 2025

53 van 139

34

Erfpachtadres 6

zowel binnen de Erfpacht "Conversie regeling 2017", alswel binnen/bij het eerdere concept voorstel "Herziening erfpachtvoorwaarden AB 74" uit 2023, als ik het goed heb begrepen, (veel) te hoog zijn en de resterende erfpachters deze bedragen dan ook niet WILLEN en/of KUNNEN betalen, in iets andere bewoordingen. Dit bovenstaande staat duidelijk genoeg beschreven in de brief van uw collega <naam>, met dagtekening 22 oktober 2024. Dit was mijn inbreng voor nu. Ik zie uw reactie met wederom welgemeende belangstelling tegemoet svp. Alvast bedankt voor alle moeite.:) Fijne dag en week toegewenst.:) Hoogachtend, Hartelijke groeten, <naam> Goedendag geachte <naam>, 1,4,6,15 Hierbij een zeer belangrijke toevoeging op mijn vorige uitgebreide mail hieronder betreffende het concept voorstel "Herziening erfpachtvoorwaarden AB 74", zoals toegelicht in de brief met dagtekening 22 oktober 2024 van de gemeente Utrecht. Ik was het vergeten aan te geven na teruglezen van uw en mijn vorige vorige mail realiseerde ik mij, vandaar deze mail aan u.

Hieronder een toelichting hierop nav bovenstaande:, U heeft in uw eerdere reaktie op maandag 9 december 2024 over de mail mij namelijk ook laten weten dat het vastgestelde jaarlijkse canonpercentage van 2.55%, GEEN VAST percentage is en kan "fluctueren", ivm oa de jaarlijkse inflatiecorrectie/indexering, En dus klaarblijkelijk zowel hoger als lager uit kan vallen, klopt dat? Mijn vraag is dan ook hoeveel "marge" hierin in zit: Kunnen er grote verschillen inzitten qua "fluctuaties" in dit rentepercentage?! Indien dat het geval ook is wil ik sowieso mijn bezwaar hierin uiten en ook dat ik een voorstander ben van een jaarlijkse VASTE basis rentepercentage ZONDER jaarlijkse extra verhoging. Bijvoorbeeld een vast canon (En afkoop som?) rentepercentage van ongeveer 1,5% ipv 2,55%, icm met bijvoorbeeld een 10 jaarlijkse herziening van de te betalen erfpachtcanon en grondwaarde (afkoopsom).

En dus zonder een vaste (eeuwigdurende) jaarlijkse VERHOGING van de canon rentepercentage van minimaal 2% op de jaarlijkse canon en de afkoopsom (grondwaarde)(!!) Zeker gezien het feit dat de gemeente Utrecht in het concept voorstel "Herziening erfpachtvoorwaarden AB 74" NU wel rekent met een gemiddelde jaarlijkse (eeuwigdurende) vaste (eeuwigdurende!) stijging van gemiddeld minimaal 2% over de jaarlijkse canon en de grondwaarde (afkoopsom)(!!!!!) Mijn insziens is dat niet redelijk en billijk en gerechtvaardigd te noemen(!!!!!) En moet er ook bij voorkeur meer "maatwerk" toegepast worden per erfpachter svp.(!) Net als bij mij bij voorkeur met een (financiële) "maatwerk oplossing" per erfpachter, indien mogelijk en uitvoerbaar. Zeker als de persoonlijke situatie van de desbetreffende erfpachter concreet daarom vraagt.

Dat zou dan een soort "precedent" moeten gaan vormen naar mijn visie.(!) Ik wil onderstaande nog aan u mededelen:, Mijn oprechte dank trouwens voor deze transparantie vanuit uw kant dat u mij heeft ingelicht dat die 2,55% GEEN vaste canon rentepercentage is en kan "fluctueren" in andere woorden! Dit is nieuw voor mij en wist ik nog niet en volgens mij wordt dit ook niet duidelijk aangegeven in de brief van de gemeente Utrecht, met dagtekening 22 oktober 2024, als ik mij niet vergis.(!) Ik reageer ook nu zo snel daar ik met klem aan u wil vragen om dit bovenstaande bezwaar van mij ook MEE TE NEMEN, naast die van de overige reakties van mijn mede erfpachters alstublieft.

Gezien het feit dat u mij pas op 9 december 2024 heeft ingelicht over de mail over bovenstaande (=Dit nav mijn eerdere mails aan u van 30 en 31 oktober 2024 en de reaktie termijn van ongeveer 2 weken, zoals door uw afdeling aangegeven over de mail, ook al is verstreken)(!) Naast dat de reaktie termijn van 6 december 2024 inmiddels ook is verstreken, is mijn vraag of u mijn bezwaar, zoals ook hierboven aangegeven, alsnog mee kan nemen naast mijn (overige) bezwaren van mijn vorige mail, zoals verstuurd aan u over de mail op maandag 9 december alstublieft.(!) (+Natuurlijk mijn op en aanmerkingen met vragen in mijn mails van 30 en 31 oktober 2024)(!) Mocht het niet meer kunnen of lukken om mijn bezwaar hierboven in deze

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 12 februari 2025

54 van 139

mail me een te nemen, dan zou ik graag van u willen weten alstublieft waarom precies het niet meer kan met uw motivatie/argumenten daarbij vermeld svp.(!!!) Alvast bedankt voor de moeite en aandacht voor het lezen van mijn mails. Ik zie ook hier met welgemeende belangstelling uw reactie over de mail tegemoet alstublieft. Fijne dag nog en alle goeds.:)

35

Erfpachtadres 4

Hartelijke groeten, <naam> <adres> Goedendag <naam>,

1,12,16

Ik dacht bij u een luisterend oor gevonden te hebben. Afspraak gemaakt met u op het gemeentehuis maar tot mijn grote verbazing was er helemaal geen vervolggesprek met u. De hete aardappel werd doorgeschoven naar ene <naam>. Op 3 dec. daar mee een gesprek gehad over mijn erfpachtprobleem. Met als toeschouwer <naam>. <naam> Weer een zinloos gesprek gehad. Dit in opvolging van het eerdere gesprek met u. U concludeerde dat we nog niet klaar waren met het gesprek. Volgens <naam> treft de gemeente geen enkele blaam. Die heeft alles goed gedaan en doet nog steeds alles goed. Het is mijn probleem. Los het zelf maar op. Kan je het niet betalen…. Pech gehad. En anders verkoop je toch je huis. Dit alles in zalvende taal natuurlijk. Heel fijn vooruitzicht. Het probleem is verre van opgelost. Ik kan er niets positiefs uit halen tot nu toe. Ik heb <naam> als laatste nog gevraagd: vertel mij eens het bedrag wat ik zou moeten betalen als ik nu afkoop. Tot op heden niets gehoord. <naam>

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 12 februari 2025

55 van 139

BIJLAGE 2: Ontvangen reacties van SEBU Bijlagen 2: A. Mail d.d. 15 november 2024 B. Mail d.d. 20 november 2024 C. Bijlage bij mail d.d. 20 november 2024 (15 pagina’s) D. Mail d.d. 28 november 2024 E. Reactie van SEBU op uw brief van 24 oktober inzake Informatie Herziening AB 1974 d.d. 5 december 2024 (17 pagina’s) F. Bijlage SEBU - Reactie op het voorstel herziening AB74 oktober 2024 d.d. 5 december 2024 (19 pagina’s) G. Bijlage “Brief aan College van B&W Utrecht 28-12-2023” bij reactie d.d. 5 december 2024 (4 pagina’s) H. Bijlage “Brief aan College van B&W Utrecht 15-08-2024” bij reactie d.d. 5 december 2024 (3 pagina’s) I. Bijlage “Marktkraam” bij reactie d.d. 5 december 2024 (7 pagina’s) J. Mail d.d. 12 januari 2025

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 12 februari 2025

56 van 139

// Bijlage A. Mail d.d. 15 november 2024 Beste team erfpacht, Wij vinden het fijn dat we vanmiddag zo’n preƫtig gesprek met wethouder Voortman en elkaar hebben gehad. Ook zijn we blij met de afspraak voor een vervolggesprek dat we aanstaande woensdag zullen hebben van 9.00-10.30. We bespreken dan de rekentool en de grafieken van <naam> en onze gedachten over een alternatief. Ik zou nog aangeven of het voor <naam> lukt om te komen en dat is gelukkig het geval. Naast <naam> kom ik ook mee en mogelijk <naam>. Graag tot woensdag! Vriendelijke groet, <naam> SEBU

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 12 februari 2025

57 van 139

// Bijlage B. Mail d.d. 20 november 2024 Besten, Dank voor het fijne en prettige gesprek en discussie vanochtend. Hierbij de presentatie die we gebruikt hebben tijdens het gesprek. Daarnaast ook het rekenmodel of rekentool dat gebruikt is voor het doorrekenen van de voorbeelden in bijgesloten presentatie en bij de marktkraam die we afgelopen donderdag mochten bemannen in het oude stadhuis. Het rekenmodel kan gebruikt worden voor het doorrekenen van verschillende individuele situaties op basis van onze interpretatie van het voorstel herziening AB74 zoals dat in oktober 2024 is gedeeld. Dit rekenmodel maakt het mogelijk om verschillende mogelijke scenario’s naar de toekomst te visualiseren en is beschikbaar gemaakt voor erfpachters en andere belangstellenden. We kijken uit naar het vervolg. Hartelijke groet, <naam> SEBU

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 12 februari 2025

58 van 139

// Bijlage C. Bijlage bij mail d.d. 20 november 2024 (15 pagina’s)

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 12 februari 2025

59 van 139

Bespreking gemeente en SEBU Situatieschets erfpacht vanaf 1977 Rekentool herzieningsvoorstel einde tijdvak Alternatieven Bespreking en gedachtewisseling

3 voorbeelden om de uitwerking op de afkoopsom volgens het voorstel herziening AB74 te illustreren • 3 dezelfde woningen op dezelfde locatie alleen het bouwjaar en daarmee het einde tijdvak is

anders. • grondwaarde volgens conversie regelingen • WOZ tbv conversie regeling 2017 in 2017 gelijk voor de drie woningen • WOZ stijging in de toekomst volgens stijging grondquotetabel tussen 2017 en 2024 Bouwjaar

Einde tijdvak

AV

Grondwaarde bij aanvang

1977

2027

AV74

25.200

1982

2032

AV74

29.214

1990

2040

AV83

37.007

Legenda

WOZ +10% per jaar

Afkoopsom ontwikkeling AV74 obv herziening AB74 (oktober 2024) Hist.grondwaarde

Afkoopsom AV74 (1977) 1.000.000 900.000 800.000

257%

700.000 600.000 500.000 400.000

Conversie 2017

Afkoopsom

Zeer grote opstap voor AV74 obv herziening AB74 in 2027

300.000

Conversie 2003

200.000

Conversie 1989

100.000

1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 2031 2033 2035 2037 2039 2041 2043 2045 2047 2049 2051 2053 2055 2057 2059 2061 2063 2065 2067 2069 2071 2073 2075 2077

-

AV1989 Eeuwigdurende erfpacht contracten afgekocht door 1x de grondwaarde betalen AV1974 & AV1983 Voortdurende erfpacht contracten elke 50 jaar opnieuw de grondwaarde betalen

• • • • •

Einde tijdvak AV74 obv herziening AB74 Na 50 jaar opnieuw de dan geldende grondwaarde betalen (= 1/3 van dan geldende woningwaarde)

Conversieregelingen en herziening zijn gebaseerd op: na einde eerste tijdvak opnieuw de grondwaarde betalen = 1/3 van woningwaarde Conversieregeling 1989: Actuele grondwaarde +10% minus vooruit betaalde canon Conversieregeling 2003: Netto contante waarde van (((WOZ199 + 30% opslag) * grondquote) +3% per jaar tot 2027) + verschuldigde canon tot 2027) Conversie regeling 2017: Netto contante waarde van (WOZ * grondquote + verschuldigde canon tot 2027) Herziening AB74 bij einde eerste tijdvak: (WOZ * grondquote - 10% depreciatie)

Afkoopsom ontwikkeling AV74 obv herziening AB74 (oktober 2024) Hist.grondwaarde

Afkoopsom AV74 (1982)

Afkoopsom AV74 (1977)

WOZ +10% per jaar 1.400.000 1.200.000

Extreem grote opstap voor AV74 bouwjaar 1982 obv herziening AB74 in 2032 Zeer grote opstap voor AV74 bouwjaar 1977 obv herziening AB74 in 2027

800.000

257%

478% 600.000

Conversie 2017

Afkoopsom

1.000.000

400.000

Conversie 2003 Conversie 1989

200.000

1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 2031 2033 2035 2037 2039 2041 2043 2045 2047 2049 2051 2053 2055 2057 2059 2061 2063 2065 2067 2069 2071 2073 2075 2077

-

AV1989 Eeuwigdurende erfpacht contracten afgekocht door 1x de grondwaarde betalen AV1974 & AV1983 Voortdurende erfpacht contracten elke 50 jaar opnieuw de grondwaarde betalen

• • • • •

Einde tijdvak AV74 bouwjaar 1982 obv herziening AB74 Einde tijdvak AV74 bouwjaar 1977 obv herziening AB74 Na 50 jaar opnieuw de dan geldende grondwaarde betalen (= 1/3 van dan geldende woningwaarde)

Conversieregelingen en herziening zijn gebaseerd op: na einde eerste tijdvak opnieuw de grondwaarde betalen = 1/3 van woningwaarde Conversieregeling 1989: Actuele grondwaarde +10% minus vooruit betaalde canon Conversieregeling 2003: NCW [discontering: 5%] van (((WOZ199 + 30% opslag) * grondquote) +3% per jaar tot 2027) + verschuldigde canon tot 2027) Conversie regeling 2017: NCW [discontering: 5%] van (WOZ * grondquote + verschuldigde canon tot 2027) Herziening AB74 bij einde eerste tijdvak: (WOZ * grondquote - 10% depreciatie)

Afkoopsom ontwikkeling AV74 en AV83 obv herziening AB74 (oktober 2024) Hist.grondwaarde

WOZ +10% per jaar 2.500.000

Afkoopsom AV83 (1990) Afkoopsom AV74 (1982)

Zeer extreem grote opstap voor AV83 bouwjaar 1990 obv herziening AB74 in 2040

1956%

1.500.000

Extreem grote opstap voor AV74 bouwjaar 1982 obv herziening AB74 in 2032

478%

1.000.000

Zeer grote opstap voor AV74 bouwjaar 1977 obv herziening AB74 in 2027 Conversie 2017 Conversie 1989

Afkoopsom

Afkoopsom AV74 (1977)

2.000.000

257% 500.000

Conversie 2003

1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 2031 2033 2035 2037 2039 2041 2043 2045 2047 2049 2051 2053 2055 2057 2059 2061 2063 2065 2067 2069 2071 2073 2075 2077

-

AV1989 Eeuwigdurende erfpacht contracten afgekocht door 1x de grondwaarde betalen AV1974 & AV1983 Voortdurende erfpacht contracten elke 50 jaar opnieuw de grondwaarde betalen

• • • • •

Bouwjaar 1982

Einde tijdvak AV83 bouwjaar 1990 obv herziening AB74

Einde tijdvak AV74 bouwjaar 1977 obv herziening AB74 Na 50 jaar opnieuw de dan geldende grondwaarde betalen (= 1/3 van dan geldende woningwaarde)

Conversieregelingen en herziening zijn gebaseerd op: na einde eerste tijdvak opnieuw de grondwaarde betalen = 1/3 van woningwaarde Conversieregeling 1989: Actuele grondwaarde +10% minus vooruit betaalde canon Conversieregeling 2003: NCW [discontering: 5%] van (((WOZ199 + 30% opslag) * grondquote) +3% per jaar tot 2027) + verschuldigde canon tot 2027) Conversie regeling 2017: NCW [discontering: 5%] van (WOZ * grondquote + verschuldigde canon tot 2027) Herziening AB74 bij einde eerste tijdvak: (WOZ * grondquote - 10% depreciatie)

Afkoopsom ontwikkeling AV74 en AV83 obv herziening AB74 (oktober 2024)

WOZ +5% per jaar 1.200.000

Hist.grondwaarde

Afkoopsom AV83 (1990) Afkoopsom AV74 (1982) Afkoopsom AV74 (1977)

1.000.000

Zeer extreem grote opstap voor AV83 bouwjaar 1990 obv herziening AB74 in 2040

Extreem grote opstap voor AV74 bouwjaar 1982 obv herziening AB74 in 2032 Zeer grote opstap voor AV74 bouwjaar 1977 obv herziening AB74 in 2027

933% 600.000

323%

216%

Afkoopsom

800.000

400.000

Conversie 2017 Conversie 2003

200.000

Conversie 1989

1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 2031 2033 2035 2037 2039 2041 2043 2045 2047 2049 2051 2053 2055 2057 2059 2061 2063 2065 2067 2069 2071 2073 2075 2077

-

AV1989 Eeuwigdurende erfpacht contracten afgekocht door 1x de grondwaarde betalen AV1974 & AV1983 Voortdurende erfpacht contracten elke 50 jaar opnieuw de grondwaarde betalen

• • • • •

Bouwjaar 1982

Einde tijdvak AV83 bouwjaar 1990 obv herziening AB74

Einde tijdvak AV74 bouwjaar 1977 obv herziening AB74 Na 50 jaar opnieuw de dan geldende grondwaarde betalen (= 1/3 van dan geldende woningwaarde)

Conversieregelingen en herziening zijn gebaseerd op: na einde eerste tijdvak opnieuw de grondwaarde betalen = 1/3 van woningwaarde Conversieregeling 1989: Actuele grondwaarde +10% minus vooruit betaalde canon Conversieregeling 2003: NCW [discontering: 5%] van (((WOZ199 + 30% opslag) * grondquote) +3% per jaar tot 2027) + verschuldigde canon tot 2027) Conversie regeling 2017: NCW [discontering: 5%] van (WOZ * grondquote + verschuldigde canon tot 2027) Herziening AB74 bij einde eerste tijdvak: (WOZ * grondquote - 10% depreciatie)

Praktijk berekeningen voortdurende erfpacht AV74 obv voorstel herziening AB74 - oktober 2024 30.000 Canon 25.000

7.000.000

Uitwerking van herziening AB74

6.000.000

Waarde canon

20.000

Initieel afkoop Afkoop 50 jaar

15.000

5.000.000

Afkoopsom

Canon 50 jaar + Afkoop

A

4.000.000

G

Zeer grote opstap in canon en afkoopsom in 2027

F

3.000.000

B 10.000

5.000

F. Afkoop eerste tijdvak €25.200

10 jarige canon herziening

F. en G. Opnieuw afkoop nieuw tijdvak €361.304

2.000.000

E

D

1.000.000

C 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 2031 2033 2035 2037 2039 2041 2043 2045 2047 2049 2051 2053 2055 2057 2059 2061 2063 2065 2067 2069 2071 2073 2075 2077

-

AV1989 Eeuwigdurende erfpacht contracten afgekocht door 1x de grondwaarde betalen AV1974 & AV1983 Voortdurende erfpacht contracten elke 50 jaar opnieuw de grondwaarde betalen

A. B. C. D. E. F. G.

nieuwe voorwaarden obv concept financiële uitgangspunten december 2023 Na 50 jaar opnieuw de dan geldende grondwaarde betalen

Canon betalingen per jaar (linker as) Waarde van de jaarlijks canon betalingen (rente op rente) in de gemeentekas gestort. Historische grondwaarde ontwikkeling (hier 3% per jaar waar onderzoek 2% aangeeft).  nog aanpassen met werkelijke index Ontwikkeling van de afkoopsom volgens de opeenvolgende conversie regelingen. Waarde als initieel in 1977 eeuwigdurend kon worden afgekocht (ala AV1989). Waarde als initieel in 1977 voor 50 jaar was afgekocht en in 2027 eeuwigdurend wordt afgekocht. Waarde als in het eerste tijdvak 50 jaar canon is betaald en in 2027 eeuwigdurend wordt afgekocht.

Totale geldwaarde

Canon per jaar

Hist.grondwaarde

Praktijk voorbeelden uitwerking voorstel herziening AB74 (oktober 2004)

WOZ +10% per jaar AV74 voorbeeld gemeente

AV74 Eengezinswoning

AV74 Appartement

AV83 Eengezinswoning

AV74 EGW 30%

AV74 492.000 EGW 30%

AV74 250.000 MGW 13%

AV83 632.000 EGW 31%

Gemiddelde WOZ stijging per jaar Jaar einde tijdvak Verwachte WOZ einde tijdvak

2027 500.000

10% 2027 711.908

10% 2028 396.747

10% 2040 3.038.553

Verwacht aanbod bij einde tijdvak Afkoopsom Canon

2027 142.817 6.498

2027 203.344 5.185

2028 49.863 1.271

2040 908.413 23.165

2017

2017

2017

2017

165.042 28.825 12.169 40.994 1.441 608 2.050

210.000 36.677 15.484 52.161 1.834 774 2.608

115.000 8.557 9.055 17.612 428 453 881

290.000 29.642

Algemene voorwaarden WOZ 2023 Woning type Grondquote

Aanbod brief conversieregeling 2017 WOZ 2015 Afkoopsom grondwaarde Afkoopsom canon Afkoopsom totaal Canon over grondwaarde Canon over canon Canon totaal

1.482 -

Praktijk voorbeelden uitwerking voorstel herziening AB74 (oktober 2004)

WOZ +5% per jaar AV74 voorbeeld gemeente

Algemene voorwaarden WOZ 2023 Woning type Grondquote

AV74 Eengezinswoning

AV74 Appartement

AV83 Eengezinswoning

AV74 EGW 30%

AV74 492.000 EGW 30%

AV74 250.000 MGW 13%

AV83 632.000 EGW 31%

Gemiddelde WOZ stijging per jaar Jaar einde tijdvak Verwachte WOZ einde tijdvak

2027 500.000

5% 2027 598.029

5% 2028 319.070

5% 2040 1.448.556

Verwacht aanbod bij einde tijdvak Afkoopsom Canon

2027 142.817 6.498

2027 170.817 4.356

2028 40.100 1.023

2040 433.064 11.043

2017

2017

2017

2017

165.042 28.825 12.169 40.994 1.441 608 2.050

210.000 36.677 15.484 52.161 1.834 774 2.608

115.000 8.557 9.055 17.612 428 453 881

290.000 29.642

Aanbod brief conversieregeling 2017 WOZ 2015 Afkoopsom grondwaarde Afkoopsom canon Afkoopsom totaal Canon over grondwaarde Canon over canon Canon totaal

1.482 -

Wat willen wij bereiken voor erfpachters Erfpachters hebben behoefte aan een oplossing, die erin voorziet: • dat de erfpacht redelijk in prijs en betaalbaar is, geen eeuwig stijgende canon en afkoopsommen • dat erfpachters in hun huis kunnen blijven wonen en kunnen verduurzamen • dat de door de wooncrisis onvoorziene prijsstijgingen sinds 2015/2017 niet op de erfpachters worden afgewenteld • dat de huizen van erfpachters verkoopbaar blijven • dat rekening wordt gehouden met het feit dat het een restgroep erfpachters is van 3%

• daarnaast: zekerheid naar voren halen voor zowel AV74 als AV83

Wat we meenemen • Gemeente wil erfpachtinkomsten waarborgen • Gemeente wil van de restgroep een ‘meerwaarde’ voor de grond ontvangen

• Gemeente heeft zorg over claims van erfpachters die hebben geconverteerd • Erfpachters verzoeken om ‘inkeerregeling’ conversie 2017 (raadsbrief herziening) • Zekerheid van de herziening naar voren halen voor zowel AV74 als AV83 • Waar mogelijk aansluiten bij componenten (parameters) die gemeente gebruikt

Uitwerking van Alternatieven ‘inkeerregeling’ (1/2) Alternatieven gebaseerd op de waarden die in 2017 bepaald zijn - Afkoopsom grondwaarde - WOZ Componenten/parameters voor het bepalen van de afkoopsom bij het einde tijdvak - Inflatie percentage - Opslag - Grondquote - Depreciatie Componenten/parameters voor het bepalen van de canon bij het einde tijdvak: - Basisgrondslag (BNG %) - Opslag kosten en risico - Inflatiecorrectie Belangrijk is dat deze waarden vast staan en niet kunnen veranderen in de tijd

Uitwerking van Alternatieven (2/2) We hebben 2 Alternatieven uitgewerkt: Alternatief I - Afkoopsom grondwaarde uit aanbod brief 2018 - Gecorrigeerd voor inflatie tot het einde tijdvak - Opslag factor noot: de term opslag komt uit de conversieregeling 2003 - Canon % volgens herziening AB74 (oktober 2024) met kostenrisico-opslag Alternatief II - WOZ 2017 - Grondquote 2017 en depreciatie volgens herziening AB74 (oktober 2024) - Canon % volgens herziening AB74 (oktober 2024) zonder kostenrisico-opslag

Andere alternatieven?

Erfpacht woningen Utrecht

// Bijlage D. Mail d.d. 28 november 2024 Beste <naam>, Ook het gesprek met grondzaken was prettig en constructief. Naar aanleiding van het gesprek hebben we een vraag over de gemaakte afspraken. Verwacht de gemeente een uitwerking van de door ons gepresenteerde alternatieven voor een aantal erfpachters die bij ons zijn aangesloten en nu in de problemen zitten? We merken dat we dat nog niet helemaal scherp hebben voor onszelf. En wacht de gemeente hierop voordat we weer een nieuwe afspraak maken? Vriendelijke groet, <naam> SEBU

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 12 februari 2025

75 van 139

// Bijlage E. Reactie van SEBU op uw brief van 24 oktober inzake Informatie Herziening AB 1974 d.d. 5 december 2024 (17 pagina’s)

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 12 februari 2025

76 van 139

Aan: college B&W, Ontwikkelorganisatie Ruimte, de heer A. van Beest cc. raadsleden commissie ruimtelijke ordening Betreft: Reactie van SEBU op uw brief van 24 oktober inzake Informatie Herziening AB 1974 Uw kenmerk: 12851206 Utrecht, 5 december 2024 Geacht college, beste heer van Beest,

Op uw uitnodiging reageren wij op de door u geschetste concept herziening van de AB 1974. De opbouw van onze reactie is als volgt: Samenvatting (pag 2) I Situatieschets (pag 3-5) II Toetsing van het herzieningsvoorstel aan gevolgen in de praktijk voor de erfpachters (pag 6-11) III Toetsing van de elementen van het herzieningsvoorstel (pag 12- 14) IV Alternatieve voorstellen (pag 15-16) Conclusie (pag 17)

Met vriendelijke groet, Het bestuur van SEBU Danielo Sijtsma Daniel van den Berg Katinka Knoop

1

Samenvatting De kern van onze reactie is dat het voorliggende voorstel in zijn uitwerking onacceptabel en dramatisch hoog is, zowel qua afkoopsom als qua canonbetalingen. Het brengt de restgroep erfpachters nog verder in de problemen. Het voorstel gaat volledig voorbij aan de wanhoop en financiële misère waarin honderden burgers van Utrecht nu door de eigen gemeente worden gebracht. Met alle respect voor politieke uitgangspunten, juridische werkelijkheden en bestuurlijke integriteit: als de uitwerking daarvan burgers zodanig hardvochtig en schrijnend treft, doen we iets niet goed met elkaar -

Het voorstel herziening AB74 is van toepassing op een restgroep van 1.100 huishoudens Deze groep erfpachters heeft ‘oude’ contracten die sinds 1989 niet meer worden uitgegeven Er is grote ongelijkheid ontstaan tussen deze groep en de grote groep met huizen gebouwd na 1989 Voor de hele groep geldt dat de voorstellen van de gemeente hardvochtig uitpakken: hoge jaarlijkse canon die elk jaar stijgt en een elk jaar stijgende afkoopsom De gemeente heeft een juridische toets en een financiële toets uit laten voeren, maar geen toets naar mogelijk hardvochtige effecten van het voorstel De woning waar deze erfpachters wonen wordt voor hen onbetaalbaar en ook onverkoopbaar tegen een redelijke prijs. De erfpachters voor wie het einde tijdvak van 50 jaar nog verder weg is, zijn tot die tijd aangewezen op een onvoorspelbare, te dure en steeds stijgende conversieregeling. Het veroorzaakt langdurige stress, onzekerheid en paniek bij de groep van 1.100 Onderdelen van het herzieningsvoorstel zijn niet onderbouwd De gemeente heeft geen toets uitgevoerd aan de in de Handreiking erfpacht opgenomen KNBV-criteria Er zijn mogelijkheden om te komen tot een aanvaardbare regeling, waarbij de bedragen vaststaan en voorspelbaar zijn en inkomsten voor de gemeente worden gewaarborgd.

SEBU doet een beroep op de gemeente om in gezamenlijkheid te zoeken naar een redelijke en betaalbare oplossing voor deze restgroep.

2

I

Situatieschets

Voortdurende erfpacht voor nu nog een groep van 1.100 erfpachters Korte periode voortdurende erfpacht In de jaren 1974-1990 heeft de gemeente Utrecht onder vigeur van de AB74 en de AB83 gronden voor nieuwbouw uitgegeven onder voortdurende erfpacht met herziening na 50 jaar. Onder de AB74 werd op basis van de grondwaarde jaarlijkse canon berekend. Onder de AB83 werd de grondwaarde afgekocht voor 50 jaar, tegen de dan geldende volledige grondwaarde. De periode van voortdurende erfpacht is een relatief korte van ongeveer 15 jaar geweest. Het betreft woningen in wijken als Lunetten en Rijnsweerd (woonerven en maisonnettes), stadsvernieuwing, Overvecht, Oostraven, Welgelegen. Het gaat om appartementen, maisonnettes en tussenwoningen. Het betreft nu nog 1.100 erfpachters. In 1989 is voor nieuwe gronduitgiften eeuwigdurend erfpacht ingevoerd (AB89), waarbij tegen betaling van de grondwaarde de erfpacht eeuwigdurend werd afgekocht (zoals bijvoorbeeld in Leidsche Rijn). Vanaf 2015 heeft de gemeente het erfpachtsysteem verlaten en werd grond uitgegeven in eigendom. In 2024 heeft de gemeente nieuw grondbeleid vastgesteld en besloten om opnieuw eeuwigdurende erfpacht in te voeren volgens AB1989. Voortdurende erfpacht en ongelijkheid met andere erfpachters en eigenaren Alle erfpachters onder AB89 en alle eigenaren in Utrecht betalen één keer voor de grond bij uitgifte.

Erfpachters onder AB74 en AB83 betalen meermaals voor dezelfde grond. Het kenmerk van voortdurende erfpacht is namelijk, dat na vastgestelde herzieningsperioden (in Utrecht 50 jaar) opnieuw erfpachtcanon wordt vastgesteld door de gemeente naar de dan geldende grondwaarde. Een extra handicap hierbij is dat in de AB74 en AB83 geen duidelijke aanwijzingen staan hoe de herziening na 50 jaar eruit moet zien. Ook bestaan er geen specifieke wettelijke bepalingen waaraan herziening van erfpacht moet voldoen, noch is er een instituut dat toeziet op wijzigingsbepalingen. Overigens betekent dit dat de gemeente na 50 jaar ook kan besluiten dat de erfpacht stopt. Conversieregelingen, hoge bedragen vanaf 2017 door jaarlijkse waardering op basis van de actuele WOZ-waarde Aan de erfpachters met voortdurende erfpacht heeft de gemeente vanaf 1989 meerdere aanbiedingen gedaan om hun erfpachtvoorwaarden om te zetten (conversie) naar eeuwigdurend afgekochte erfpacht, dus om de erfpacht af te kopen. Dit bracht echter geen gelijkheid voor de betreffende erfpachters: -de afkoopsom was gebaseerd op ofwel de dan geldende actuele grondwaarde ofwel een geïndexeerde grondwaarde aan het einde van de 50 jaar (in 2003 3%) - daarbij werd een opslag gehanteerd voor door de gemeente te missen canon tot het einde van de 50 jaar. Erfpachters betaalden altijd ruim meer dan de initiële grondwaarde bij uitgifte.

Met de conversieregeling 2017 is een trendbreuk ontstaan. Niet langer werd de afkoopsom geïndexeerd met 3%. In de conversieregeling 2017 wordt namelijk jaarlijks de grondwaarde bepaald op basis van de dan geldende actuele WOZ-waarde. De woningwaardes zijn vanaf 2015 met 3

gemiddeld bijna met10% per jaar gestegen. Dit heeft zich direct vertaald naar zeer hoge (vast te klikken) afkoop en canonbedragen in de jaren na 2017. Basis van het voorstel voor herziening: toekomstige WOZ-waarde Ook het nu voorliggende herzieningsvoorstel is gebaseerd op de WOZ-waarde, na afloop van het 50jarig tijdvak. In grafieken ziet dat er als volgt uit Ontwikkeling huizenprijzen landelijk

Uit de grafiek is te lezen dat de afkoopwaardes bij conversie stijl omhooglopen na 2017. Ook is af te lezen dat de nu voorliggende herzieningsvoorstellen een hoge instapwaarde kennen en daarna jaarlijks groeien

4

In de grafiek is te zien hoe de verschillende conversie regelingen inclusief de conversieregeling 2017 en de voorgestelde herziening uitpakt voor de afkoopsom. De zwarte en blauwe lijn geven gelijke woningen aan die zijn uitgegeven onder AB74 (zwart: gebouwd in 1977, blauw: in 1982). De oranje lijn geeft de stijging aan voor een woning gebouwd in 1990 uitgegeven onder AB84. Hoe de herziening uitpakt na het eerste tijdvak van 50 jaar voor deze woningen is aangegeven in de grafiek na de ellipsen. Met de ellipsen is de extreme stijging tussen 2017 en het ingaan van de herziening AB74 na 50 jaar weergegeven. Zolang het eerste tijdvak van 50 jaar loopt, kan een bewoner alleen overgaan tot afkoop van erfpacht volgens de conversieregeling van 2017. Voor een woning uit bijvoorbeeld 1990 loopt dit tijdvak tot 2040. Door de prijsstijgingen van gemiddeld 10% wordt de conversie per jaar steeds duurder en loopt ver uit boven reguliere inflatie percentages. Er zijn op dit moment nog 1.100 woningeigenaren die niet hebben afgekocht of vastgeklikt. Voor deze groep is het in de loop der jaren steeds duurder en onmogelijker geworden om af te kopen. Dit is ook de groep waar de erfpachters in zitten die in 2017 al niet konden afkopen of vastklikken. Deze groep wordt nu terwijl ze geen keuze hebben geconfronteerd met de aangekondigde wijziging die nóg veel hoger is!

5

II Toetsing van het herzieningsvoorstel aan gevolgen in de praktijk voor de erfpachters Wat betekent de huidige situatie voor de erfpachters Erfpachters zitten in de knel. Zowel het herzieningsvoorstel als de huidige mogelijkheid tot afkoop zijn zodanig hoog en onredelijk, dat deze geen optie zijn voor de 1.100 erfpachters. Voor de hele groep geldt dat de voorstellen van de gemeente hardvochtig uitpakken: hoge jaarlijkse canon die elk jaar stijgt en een elk jaar stijgende afkoopsom. De woning waar deze erfpachters wonen wordt voor hen onbetaalbaar en ook onverkoopbaar tegen een redelijke prijs. De erfpachters voor wie het einde tijdvak van 50 jaar nog verder weg is, zijn tot die tijd aangewezen op een onvoorspelbare, te dure en steeds stijgende conversieregeling. Het veroorzaakt langdurige stress, onzekerheid en paniek bij de groep van 1.100. De gemeente heeft de voorstellen juridisch en financieel laten toetsen. Wat ons opvalt is dat de gemeente niet heeft getoetst of het herzieningsvoorstel aan de wensen en opmerkingen van erfpachters tegemoetkomt. We geven een aantal hieronder weer. Reacties erfpachters, zoals opgenomen in de door de gemeente opgestelde ‘concept inhoudelijke toelichting Herziening erfpacht einde tijdvak’ van 6 december 2023: zorgen, wensen en vragen die vanuit erfpachters zijn gedeeld: 1.

De zorg wat de gewijzigde voorwaarden concreet voor de erfpachter betekenen. 2. De zorg over de betaalbaarheid en de wens om voorspelbaarheid. 3. De wens dat de herziene voorwaarden redelijk en billijk zijn en op een zorgvuldige manier tot stand zijn gekomen. En in het verlengde daarvan de wens om een betrouwbare overheid. .. 5. De wens om de voorwaarden meer aan te laten sluiten bij de AV 1989. .. 8. De wens om de erfpacht af te kunnen kopen en alsnog gebruik te kunnen maken van de Conversieregeling Erfpacht 2017. Uit de brieven die SEBU op 28 december 2023 en op 15 augustus jl. naar het college van B&W heeft gestuurd: Ons verzoek is dat wij met uw college in gesprek kunnen gaan hoe de erfpachters uit deze uitzichtloze situatie kunnen komen. Wij vragen een betaalbare en redelijke regeling (in het licht van het gemeentelijk beleid vanaf 1989), waarbij er rekening mee wordt gehouden dat het om een kleine groep erfpachters gaat die gevangen zit in een regeling die al ver over de houdbaarheidsdatum is en disproportionaliteit en ongelijkheid met zich meebrengt ten opzichte van alle andere huiseigenaren in de gemeente Utrecht. De erfpachters willen dat een einde komt aan deze Kafkaiaanse situatie. Wij hebben het positieve nieuws gelezen over het effect van de opkoopbescherming in Utrecht dat meer woningen naar starters gaan door het verbod voor beleggers.

Wethouder De Vries van wonen geeft aan: ‘..het sluit aan bij ons uitgangspunt dat wonen geen verdienmodel mag zijn; het is een fundamenteel recht’. Wij roepen de gemeente op met deze blik naar de kleine groep erfpachters te kijken en zich ook voor hen naar zijn eigen uitgangspunten te gedragen en (met excuus voor de vergelijking) niet als de pandjesbaas die de gemeente uit Utrecht wil verbannen. Ook deze kleine groep erfpachters heeft recht op wonen en om niet te worden behandeld als een verdienmodel.

6

Een oplossing die erin voorziet - dat de erfpacht redelijkheid en betaalbaar is - dat erfpachters in hun huis kunnen blijven wonen en dus niet een zodanig hoge canon of afkoopsom moeten betalen dat dit niet meer mogelijk is - dat de huizen van erfpachters verkoopbaar zijn tegen prijzen die niet gecorrigeerd worden voor de afkoopsommen van de erfpacht - dat rekening wordt gehouden met de ongelijkheid van deze kleine groep met die van de erfpachters en het beleid van na 1989 en dat de ongelijkheid ofwel opgegeven wordt dan wel gemitigeerd - dat gezien de historie de erfpachters op een betaalbare en redelijke wijze definitief van de erfpachtbetalingen af kunnen komen, snel dan wel door verloop van tijd.

SEBU ontvangt veel reacties van erfpachters, een aantal quotes uit deze reacties : • •

• • • • • • • • • • • • •

7

Het voelt letterlijk als het Zwaard van Damocles wat boven mijn hoofd hangt Nu hebben wij een aantal jaren geprobeerd te sparen, ik heb mijn enige pensioen afgekocht, dat was bijna 10.000 euro, en daarbij nog 5.000 opzij weten te leggen, door af te zien van uit eten te gaan en vakantie vijf jaar over te slaan. Nu wij weer bij de gemeente aanklopten blijkt de afkoopsom opeens 36.000 ipv 15.000 euro te zijn Het voelt bovendien best naar dat ik na ruim bijna 48 jaar wonen in Lunetten, letterlijk mijn huis ‘uitgezet’ dreig te worden, terwijl ik niets misdaan heb Wij kunnen, met onze huidige middelen en onder onze (huidige) situatie en omstandigheden, de Erfpacht niet vastklikken of afkopen, zonder ons huis in de verkoop te zetten Ik vraag mij steeds vaker af wat de gemeente Utrecht "bezielt" om dit zo te doen De gemeente Utrecht heeft een "tikkende tijdbom" onder de huizen van de Erfpachters die nog niet hebben afgekocht geplaatst Ik begrijp niet dat de gemeente dit van burgers kan vragen Erfpacht afkopen is onbetaalbaar. Erfpachtcanon betalen eveneens Begin 2019 konden wij de erfpacht afkopen voor 40.000 euro. Ik kon dat niet betalen.

Nu, in 2024, bedraagt de erfpacht afkoopsom maar liefst 127.000 euro!! Alsof ik in een val ben gelopen van enorme extra kosten Als ik straks 3000 tot 4000 per jaar moet betalen, zal ik moeten verhuizen Ik ga er vanuit dat u zich kunt voorstellen wat zo'n bedrag betekent voor een gemiddeld huishouden in Overvecht Erfpachtmaterie gaat mijn pet ver te boven, ondanks mijn academische opleiding Mijn kinderen hebben al 1/3 van hun leven een moeder met erfpachtstress Als pensionado beschik ik niet over dat soort bedragen

Wij hebben enkele voorbeelden van het financiële effect van het herzieningsvoorstel in cijfers in een overzicht gezet: Doorrekening voorliggend herzieningsvoorstel voor zowel AB74 als AB83, vergelijk met het conversieaanbod van 2017 Tussenwoning Appartement Tussenwoning WOZ waarde 492.000 250.000 632.000 2023 Voorwaarden AB74 AB74 AB83 Jaar einde tijdvak 2027 2028 2040 Verwacht aanbod einde tijdvak volgens voorstel herziening AB74 Afkoopsom 203.344 49.863 908.413 (obv (elk jaar daarna (elk jaar daarna 10% stijging per +2%) +2%) jaar) 433.064 (obv 5% stijging per jaar) (elk jaar daarna +2%) Jaarlijkse canon 5.185 1.271 23.165 (obv 10% (elk jaar daarna (elk jaar daarna WOZ-stijging per +2%) +2%) jaar) 11.043 (obv 5% WOZ-stijging per jaar) (elk jaar daarna +2%) Huidige canon 1.577 858 11 (2024) Conversie aanbod 2017 Afkoopsom 52.151 17.612 29.642 Vastklik-canon 2.068 881 1.482

Tussenwoning 817.000 AB74 2027 361.304 (elk jaar daarna +2%)

9.213 (elk jaar daarna +2%)

3.942

137.273 6.864

Zoals naast eerder uit de grafiek ook uit deze tabel blijkt, ontstaan afkoopsommen en canons die onwerkelijk zijn. De wijze van waardering brengt met zich mee dat aan de erfpachters een afkoopsom wordt gevraagd die kan oplopen tot 1/3 van de actuele WOZ-waarde na afloop tijdvak. Met een jaarlijkse verhoging van 2%. Dit is onbetaalbaar en onredelijk. Van deze groep van 1.100 erfpachters kan niet gevraagd en verwacht worden dat zij afkoopbedragen zoals de gemeente die berekent afdragen aan de gemeente. Naast de onredelijkheid van de bedragen is het voor de meesten ook niet op te brengen. Wie kan een dergelijke afkoopsom bijlenen en bekostigen? Waar moet dit geld vandaan komen? Er moet wel opnieuw betaald worden maar er komt geen nieuw onderpand want er wordt niets geleverd. Waarom zou iemand die eerdere conversie regelingen niet kon betalen de herziening nu wel kunnen betalen?

8

Problemen die ontstaan: - de bedragen stijgen oplopend ten opzichte van de afkoopsom/canon bij einde tijdvak (waarbij de canon oploopt tot >7% van de afkoopsom bij einde tijdvak) - we merken dat vooral ook oudere mensen in de problemen komen. Zij gaan immers in de toekomst in inkomsten achteruit (pensioen, AOW) - erfpachters kunnen niet meer in hun huis investeren/verduurzamen - erfpachters die de canon niet meer op kunnen brengen zullen hun huis moeten verkopen - de onvoorziene prijsstijgingen door onder andere de wooncrisis worden geheel op de erfpachters afgewenteld - de huizen van de erfpachters worden met verlies verkocht en erfpachters kunnen niet meer een gelijkwaardig huis terug kopen in hun vertrouwde omgeving - er wordt geen rekening mee gehouden dat de groep van 1.100 een restgroep van 3% is. De gemeente hanteert een wijzigingsvoorstel alsof deze groep voor de eerste keer erfpachtvoorwaarden krijgt en alsof deze groep op het punt staat een nieuw huis te kopen op erfpachtgrond. Deze groep heeft echter deze fase al een keer gehad. Voor hun woningen is al een keer de grondwaarde betaald, zijn hypotheken afgesloten, er is spaargeld in gestoken. - geen rekening wordt gehouden met situaties als recessie: de canon en afkoopsom stijgen eeuwigdurend door - voor de groep erfpachters is op dit moment niet zeker hoe hoog de bedragen zullen zijn na afloop van de 50-jaarstermijn.

Hoe verder die weg ligt, hoe onzekerder die zijn - deze groep heeft in het verleden geen gebruik gemaakt van enige conversieregeling. Vaak omdat dit niet kon. - de gemeente past geen enkele verzachting toe op deze groep terwijl deze oude contracten sinds 1989 niet meer uitgegeven worden De groep blijft in een uitzonderingspositie zitten met als enige huiseigenaren in Utrecht jaarlijks stijgende zeer hoge afkoopsom en canon. De erfpachters met een voortdurend erfpachtrecht onder de AB74 die jaarlijkse canon betalen zijn, in vergelijking met de erfpachters die een eeuwigdurend erfpachtrecht onder de AB89 hebben, tot heden financieel reeds zeer zwaar belast. Zij hebben aldus een zeer omvangrijke bijdrage geleverd aan de gemeentekas. De canon die voor hun erfpachtrechten zijn vastgesteld zijn bepaald op 8 tot 10% van de toenmalige grondwaarde. Deze canon is bij de periodieke 10 jaarlijkse canonherziening slechts hoger geworden. Indien de gemeente ten tijde van uitgifte de grond niet in voortdurende erfpacht zou hebben uitgegeven (let wel: de erfpachters hadden geen andere keus), maar hebben verkocht of in eeuwig durend erfpacht zou hebben uitgegeven, dan hadden de erfpachters slechts de financieringslasten daarvan gedragen. Zij zouden de rente over de lening voor de aankoop of afkoop hebben moeten betalen.

Het moge duidelijk zijn dat die rente niet steeds op 8 tot 10% zou hebben gelegen maar beduidend lager. Een rentepercentage van 8 tot 10% kunnen wij ons heden ten dagen nauwelijks meer voorstellen. De rentelast bij een hypotheek zou dus sterk zijn afgenomen, terwijl de canonlast als gevolg van het voortdurende erfpachtrecht slechts is toegenomen. Daar staat tegenover dat de gemeente, indien zij de grond had verkocht of in eeuwigdurende erfpacht zou hebben uitgegeven, over de aldus verkregen bedragen nimmer een rendement had kunnen verkrijgen dat ook maar in de buurt komt van de canon die zij inmiddels feitelijk van de erfpachters heeft ontvangen. De opbrengst van de voortdurende erfpachtrechten voor de gemeentekas is daarmee, zelfs zonder verhoging van de canon, exceptioneel hoog. Geen enkele andere gangbare investering zou een dergelijk rendement hebben opgebracht. 9

De erfpachters zijn dus ten opzichte van andere vergelijkbare gebruikssituaties van de grond zeer zwaar belast en de gemeente heeft de afgelopen decennia een zeer hoge opbrengst op haar grond gegenereerd. Daar wordt geen rekening mee gehouden in het herzieningsvoorstel. De voorgestelde herziening doorstaat de toets aan de wensen van de erfpachters niet Hardvochtige effecten van regelgeving Voor rijksregelingen heeft de Tweede Kamer op 26 januari 2021 een motie van het lid Omtzigt (35510, nr. 13) aangenomen waarin wordt gevraagd om een onafhankelijk onderzoek met als doel een doorlichting van wetten en regelingen waar hetzij de wet, hetzij de uitvoering van de wet door de overheid hardvochtige effecten heeft op groepen burgers. Van een hardvochtig effect is volgens het naar aanleiding van de motie ingestelde onderzoek sprake wanneer het leven van (groepen) burgers door het handelen van de overheid (potentieel) wordt ontwricht. Overheidshandelen gaat hierbij zowel om (stapeling van) wet- en regelgeving als om de uitvoering hiervan. Wanneer hardvochtige effecten optreden, worden burgers veelal in hun bestaanszekerheid aangetast. Ook kunnen burgers op andere levensdomeinen ernstig in de problemen raken, bijvoorbeeld op het vlak van (geestelijke) gezondheid, werk, wonen, of persoonlijke relaties.

In het onderzoek wordt geconcludeerd dat het bij hardvochtige effecten gaat om knelpunten die het leven van de burger op één of meerdere levensdomeinen ontwrichten en waarbij veelal sprake is van een aantasting van bestaanszekerheid. Aangezien het in de Grondwet is vastgelegd dat de overheid een beleid moet voeren, dat is gericht op de bestaanszekerheid van de bevolking en op spreiding van welvaart (Artikel 20 van de Grondwet), zou te allen tijde (periodiek) moeten worden nagegaan of het handelen van de overheid (potentieel) leidt tot het ontwrichten van het leven van burgers dan wel hen aantast in hun bestaanszekerheid (passages uit het ‘eindrapport-hardvochtige- effecten, 20 juni 2022’). De gemeente heeft de voorgestelde regeling niet getoetst op hardvochtige effecten Mensen ervaren stress, hebben gezondheidsklachten, zijn onzeker over hun woonsituatie, moeten grote bedragen betalen om onder deze situatie uit te komen, voelen zich aangetast in hun rechtszekerheid.

De hardvochtige uitwerking van de voorgestelde herziening is te wijten aan de combinatie van: - een steeds duurder wordende conversieregeling waardoor mensen niet uit voortdurende erfpacht kunnen stappen - de onvoorziene omstandigheid van buiten proportioneel gestegen huizenprijzen - de elementen van het herzieningsvoorstel die uitgaan van die gestegen prijzen en geen substantiële verzachting daarop toepassen - het niet rekening houden met de situatie dat het een restgroep erfpachters betreft met verouderde contracten. Deze contracten zouden nu niet meer afgesloten kunnen worden wegens strijd met het consumentenrecht. Maar de contracten worden wel als basis gebruikt voor de herzieningsregeling. Wij kunnen niet anders dan concluderen dat het voorstel tot wijziging, gecombineerd met langdurige onzekerheid en steeds stijgende conversie(afkoop) bedragen, voor een dusdanige ontwrichting zorgt dat het in de uitwerking als hardvochtig moet worden beschouwd. De voorgestelde regeling heeft een effect dat niet bedoeld is en is daarmee niet in balans. De gemeente Utrecht heeft een diversiteit aan populatie. Elk deel van de inwoners heeft zijn eigen problematiek. Ook de erfpachters. We doen een beroep op de zorgplicht van de gemeente. 10

Wij gaan ervan uit dat ook voor de restgroep erfpachters in redelijkheid en billijkheid gezamenlijk bekeken kan worden hoe een alternatieve regeling er uit kan zien.

11

III

Toetsing van de elementen van het herzieningsvoorstel

Algemeen Herzieningsvoorstel van de gemeente Het herzieningsvoorstel houdt in dat na de 50-jaarstermijn de erfpacht verplicht wordt overgezet naar eeuwigdurende erfpacht. De prijs hiervoor is een som en product van componenten/parameters De afkoopsom/grondwaarde 1. De WOZ waarde op het moment van herziening, met een opslag (index) voor het aantal maanden dat afligt van de peildatum van de WOZ 2. De grondquote over de WOZ-waarde. Deze loopt voor appartementen en maisonnettes op naar 23,8% en voor tussenwoningen naar 33,3%, afhankelijk van de WOZ-waarde 3. Een afslag (depreciatie) van 10% van de op deze wijze geïndexeerde grondwaarde De jaarlijkse canon 4. 2,55% over bepaalde grondwaarde Deze 2,55 is opgebouwd uit: - Gemiddelde rente BNG van 25 jaar, in juni 2024 was dat 3,45% - Inflatiecorrectie van – 2% - Opslag voor kosten en risico van 1,10% Jaarlijkse stijging Vanaf het moment van herziening wordt jaarlijks, eeuwigdurend, zowel de afkoopsom als de jaarlijkse canon met 2% inflatie verhoogd. Met de jaarlijkse canons zal door de jaarlijkse stijging na 27,5 jaar de volledige grondwaarde zijn betaald. De canons lopen echter tot in de eeuwigheid door, telkens 2% stijgend. Door de jaarlijkse stijging van 2% loopt dit percentage ten opzichte van de bij herziening vastgestelde grondwaarde drastisch op tot wel 7% na 50 jaar, eindeloos doorgroeiend.

Wat opvalt is dat de gemeente geen toets op de zogenaamde KNBV-criteria heeft uitgevoerd, die in de Handreiking erfpacht zijn opgenomen. Per element 1. De afkoopsom/grondwaarde a. De WOZ waarde op het moment van herziening, Op zich kan een WOZ-waarde dienen als basis voor de bepaling van een grondwaarde. Maar dit moet altijd gezien worden in de context van andere elementen zoals de depreciatie. Om de hoge stijging van de huizenprijzen de afgelopen jaren niet allesbepalend te laten zijn, kan een andere grondslag worden genomen dan wel kunnen de andere elementen worden aangepast. b. De grondquote over de WOZ-waarde. Deze loopt voor appartementen en maisonnettes op naar 23,8% en voor tussenwoningen naar 33,3%, afhankelijk van de waarde De gemeente past de grondquote uit 2017 aan, aan de gestegen huizenprijzen

12

c. De depreciatie Een vermindering van de afkoopprijs met 10% (in het voorstel van de gemeente) maakt de stijging van de afgelopen jaren niet goed. Met stijgingen in de stad Utrecht van meer dan 10% per jaar, betekent de depreciatie van 10% hooguit dat één jaar stijging niet wordt meegenomen. Dus alsof de WOZ-waarde niet per einde tijdvak wordt genomen maar die van een jaar eerder. De erfpachters zijn niet debet aan de woningcrisis, maar moeten wel daarvoor betalen De depreciatie van 10% acht SEBU te laag. Uit het arrest van gerechtshof ArnhemLeeuwarden van 20 januari 20092 blijkt dat de depreciatie bij stedelijke erfpacht in het algemeen tussen de 40 en 45% bedraagt. Pels Rijcken geeft in het advies aan de gemeente aan, dat een depreciatie afhankelijk van de situatie tussen de 25-45% ligt. Zij geven aan dat in het licht van eeuwigdurende erfpacht een relatief laag percentage op zijn plaats ligt. In de bandbreedte 25-45% ligt depreciatie dan in ieder geval op tenminste 25%. De gemeente heeft geen taxatierapporten op laten stellen voor een analyse hoever ze van de werkelijke waarde afliggen met de gehanteerde methode. 2. De jaarlijkse canon 2,55% over de geïndexeerde grondwaarde Deze 2,55 is opgebouwd uit: - Gemiddelde rente BNG van 25 jaar, in juni 2024 was dat 3,45% - Inflatiecorrectie van – 2% - Opslag voor kosten en risico van 1,10% a.

BNG-percentage Het BNG percentage is gebaseerd op de financieringskosten die een gemeente maakt voor grond. Bij deze herziening is er echter geen sprake van financieringskosten. De grond is al lang geleden uitgegeven en de initiële grondwaarde is al door de betaling van canon of door 50-jarige afkoop in de gemeentekas gevloeid. SEBU vraagt zich daarom af hoe de gemeente komt tot deze factor b. opslag kosten en risico Het risicodeel in de rente is gebaseerd op het verhaalsrisico van het geleende bedrag en/of de rente. Bij erfpacht blijft de grond en dus ook de grondwaarde eigendom van de gemeente, zodat er geen verhaalsrisico bestaat voor de grondwaarde. Voor een risicoopslag is dus geen reden. Daarnaast kan de canon, indien deze niet wordt voldaan, middels artikel 5:87 lid 2 BW worden verhaald op de waarde van de gehele zaak. De gemeente heeft middels dit artikel aldus de sterkst mogelijke verhaalspositie. Zij heeft niet slechts verhaal op de door haar uitgegeven grond, maar evengoed op de door de erfpachter bekostigde (en aan hem in economische eigendom toebehorende) opstal. Voor wat betreft het kostendeel kan dat op een redelijk, met de werkelijke kosten overeenstemmend bedrag worden gesteld. Dat is bij voorkeur een vast bedrag, los van de canon. Dat betekent dat het geen onderdeel uitmaakt van het canonpercentage.

Het kostendeel zal immers voor een erfpachtrecht met een hoge canon niet hoger zijn dan voor een erfpachtrecht met een lage canon. In beide gevallen dient de canon te worden geïnd en administratief bijgehouden. De daarvoor benodigde handelingen zijn niet afhankelijk van de hoogte van de canon. De gemeente heeft nergens de opslag van 1,1% onderbouwd, ook niet na vragen onzerzijds. Hoewel er dus geen enkele feitelijke onderbouwing is voor deze opslag, maakt deze wel 43% uit van het canonpercentage! 13

3. Jaarlijkse stijging Vanaf het moment van herziening wordt jaarlijks, eeuwigdurend, zowel de afkoopsom met 2% verhoogd als de jaarlijkse canon. Door de jaarlijkse stijging van 2% loopt dit percentage ten opzichte van de bij herziening vastgestelde grondwaarde drastisch op tot wel 7% na 50 jaar, eindeloos doorgroeiend. Er is geen mogelijkheid van verlaging als de situatie daarom vraagt, zoals een recessie. Het maakt de canon en de afkoopwaarde steeds onbetaalbaarder. Dit doet geen recht aan de situatie dat het een herziening na 50 jaar betreft en niet gaat om initiële uitgifte. Bij initiële uitgifte wordt eenmalig de grondwaarde bepaald en verandert daarna niet meer. Bij voortdurende erfpacht wordt na 50 jaar de grondwaarde nogmaals bepaald door de gemeente en daarmee nogmaals betaald door de erfpachter. Zoals al opgemerkt zal na 27,5 jaar de nieuw vastgestelde grondwaarde opnieuw zijn betaald met de jaarlijkse canon. Deze restgroep betaalt dus niet 2x maar vele malen de grondwaarde. Het is een onevenredig groot nadeel dat deze restgroep treft. Dit kan de gemeente in redelijkheid niet van deze groep vragen.

14

IV

Alternatieve voorstellen

Algemeen In principe is het redelijk als de erfpachters op gelijke wijze behandeld worden als de erfpachters die vanaf 1989 een eeuwigdurend erfpachtrecht hebben gekregen. Dat zou meebrengen dat als grondslag voor de canonherziening de waarde van de betreffende erfpachtzaak in 1989 wordt gekozen en dat deze waarde slechts wordt geïndexeerd. Met die indexatie dient dan in het canonpercentage wel rekening te worden gehouden. SEBU accepteert echter dat een marktconforme meerwaarde van de grond moet worden betaald. Daarbij zou de huidige of dan (bij einde tijdvak) markconforme grondwaarde in principe verrekend moeten worden met de waarde van wat al door de erfpachters is betaald. Zo ontvangt de gemeente daadwerkelijk een vergoeding voor de meerwaarde opgebouwd tussen initiële uitgifte en afkoop. SEBU is zich ervan bewust dat alleen de meerwaarde incasseren mogelijk politiek niet haalbaar is. Het gaat er uiteindelijk om dat een evenwicht gevonden moet worden tussen wat de gemeente als rendement wil halen en wat voor de erfpachters redelijke en betaalbare bedragen zijn. Waarbij de gehele context in ogenschouw wordt genomen en niet alleen wat juridisch haalbaar zou zijn voor de gemeente. Erfpachters hebben behoefte aan zekerheid en aan bedragen die niet meer kunnen veranderen door verloop van de tijd.