Reactieverslag Herziening AB1974 derde reactieperiode (maart 2025)

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 12 februari 2025

34 van 139

13

Erfpachtadres 9

14

Erfpachtadres 6

Ik heb meerdere brieven van jullie mogen ontvangen over de erfpacht afkopen voor de grond van de <adres>. Dit proces werd opgestart op een erg onrustig moment in mijn leven. Ik was niet eerder in staat te reageren wegens WIA, depressie en kanker bij mijn voormalig echtgenote, hetgeen een grote impact op mijn leven en dat van mijn zoon had. Langzaam begin ik weer aan zaken toe te komen om af te handelen en/of verdere vorm te geven. Het door jullie voorgestelde starttarief voor de nieuwe erfpacht is voor mij onmogelijk te betalen. Van €12 naar ruim €3000 per jaar is voor mij met een WIA uitkering onmogelijk te betalen. Ik ben naarstig zoekende naar financiering van een mogelijke afkoop van de bizarre door jullie voorgestelde erfpacht. Graag ontvang ik de huidige afkoopsom voor de <adres>. Ik was oprecht niet in staat eerder te reageren. In afwachting van een coulant voorstel. Met vriendelijke groet, <naam> Goedemorgen beste <naam>, Graag alstublieft uw tijd en aandacht voor mijn onderstaande, zeer uitgebreide en (urgente!) verhaal met belangrijke toevoeging op mijn eerdere verhaal met vragen in mijn vorige mails aan u, op 30 oktober 2024 om 01.05 en op 30 oktober 2024 om 18.15 uur.

Ik heb namelijk ook nog wat van mijn gegevens betreffende mijn erfpacht(contrakt/dossier) van de gemeente Utrecht laten controleren en (vrij) nauwkeurig laten doorrekenen wat het voor mij persoonlijk zal betekenen als ik GEEN gebruik ga maken van de "erfpacht Conversie regeling 2017" en mijn huidige erfpacht tijdvak blijf uitzitten tot 1 april 2027, en de gemeente Utrecht het voorgestelde concept voorstel "Herziening erfpachtvoorwaarden AB 74" zou gaan doorvoeren en toepassen in mijn geval, rond het einde in 2027 van mijn huidige erfpacht tijdvak. Ik wil u svp met klem vragen om alles goed te lezen en te controleren wat ik schrijf. En de gegevens welke in deze mail zijn verwerkt, met name de uitkomsten van de berrekeningen onder de bijlagen 2 en 3 helemaal onder deze mail.(!) En ik vraag om uw op -en aanmerkingen als u deze heeft en met name of het allemaal klopt svp, En dan met volle transparantie en oprechtheid svp, zoals ik dat ook ben en doe in deze mail en in mijn vorige mails.

Belangrijk!:, Daar ik niet gelijk een persoonlijke afspraak kan maken daar <prive> bij een persoonlijk gesprek met u of een van uw collegae, en ik toch nu alvast hieronder een beeld wil schetsen van mijn huidige en toekomstige situatie zoals het nu is, met de huidige gegevens erfpacht, zoals door u gevraagd, ga ik er vanuit dat u na onderstaande gelezen te hebben een wat beter beeld hebt van mijn persoonlijke situatie zoals het NU en momenteel is. Hieronder een extra toelichting op mijn persoonlijke situatie:, Zoals het nu is kan ik niet zonder enige (financiële) en ondersteuning probleemloos in mijn huis blijven wonen de komende (vele) jaren en zeker niet op de langere termijn, mits de uitslag van de berrekeningen in de bijlagen 1 en 2 voor 100% juist zijn.(!!) En in dat geval moet ik mijn huis dan uiteindelijk toch verkopen, daar deze lasten aan erfpachtcanon (en afkoopbedrag erfpacht!) veel te hoog zijn en nog zwaarder zijn uiteindelijk, dan de erfpacht "erfpacht conversie regeling 2017", dat terwijl deze regeling al niet voor mij op te brengen is op (de langere) termijn.(!!!!!) Echter ik heb oa al 2 Makelaars bij mij thuis gehad die mij persoonlijk en op papier (digitaal) al hebben laten weten dat deze best bizar hoge bedragen aan erfpachtcanon en afkoopsom, een "spelbreker" (=Om in hun woorden te vallen) zullen zijn bij de verkoop van mijn woning.

En er sowieso veel minder bezichtigingen zullen zijn.(!) Ze hebben "tussen neus en lippen" al mondeling en schriftelijk laten weten, dat de verkoop van mijn woning dus heel lastig zal zijn. En ze hebben mij geadviseerd beter nu niet mijn woning te koop te zetten, vanwege met name de bizar hoge afkoopsom erfpacht wat betaald moet worden bij de verkoop van mijn woning. Wat ook geen gebruikelijke situatie is. Echter onmogelijk is het ook niet. Mijn is geadviseerd te proberen de afkoopsom erfpacht eeuwigdurend af te kopen, of anders de canon te blijven betalen. Of met u tot een passende regeling te komen wat passend en juist is voor u en mij, om in mijn woning te kunnen blijven wonen.

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 12 februari 2025

1,7,16

1,2,14,15

35 van 139

En dan heb ik nog niet eens alle andere nadelen en risico's benoemd waar ik mij en potentiële kopers van mijn woning mee opzadel. Zoals de vraag of potentiële kopers wel het gehele afkoopsom Erfpacht willen en kunnen opnemen in hun hypotheek. En het beste grote verlies wat ik maak bij de verkoop van mijn woning door de (veel) lagere opbrengst bij de verkoop, wat ik hard nodig heb, zeker gezien de huidige huizenprijzen en de enorme druk op de huizenmarkt, om een andere woning te kunnen kopen, ondanks de best grote overwaarde op mijn woning.(!) Sowieso zal ik mijn woning ver onder de huidige/toekomstige WOZ WAARDE van ongeveer geraamd €505.000,- moeten verkopen, met sowieso meer dan €100.000,- verschil, oplopend tot €150.000,- (!),anders krijg ik mijn huis sowieso niet (snel) verkocht volgens de makelaar. Dat staat in grote lijnen beschreven in een rapport van de makelaar die mij heeft geadviseerd wat voor verkoopopbrengst mijn woning nu zou hebben, met ook een advies voor de hoogte van de vraagprijs en vermoedelijke (=verkoopwaarde) van mijn woning, inclusief eeuwigdurende afkoop erfpacht door de potentiële kopers van mijn woning. Welke is vastgesteld tussen de €380.000,- en €400.000,- inclusief aftrek van de gehele afkoopsom erfpacht van ongeveer €134.000,- en per 1 januari 2025 €137.000,- mocht ik nu de erfpacht eeuwigdurend afkopen bij de verkoop van mijn woning.

En van de hierboven vermelde verkoopprijs/opbrengst gaat dan ook nog eens mijn huidige resterende hypotheek af van ongeveer €190.000,-(!!) De huidige marktwaarde (verkoopwaarde) van mijn woning, mits de erfpacht afkoopsom eeuwigdurend is afgekocht, is ongeveer tussen de €530.000 en €565.000 En ik kan met mijn huidige vaste inkomen ongeveer maximaal <prive> lenen. Dan heeft u alvast hiervan een duidelijk genoeg beeld van mijn huidige persoonlijke situatie, mocht ik mijn woning moeten verkopen. Ik kan desgewenst de rest en alles aantonen op aanvraag met mijn (digitale) dossier. De gemeente Utrecht heeft onbedoeld (of bedoeld??) met zijn huidige en toekomstige beleid erfpacht veel erfpachters zoals ik in een zeer lastig parket gebracht op zijn zachtst gezegd.

Zeker op de langere termijn en als het einde van de huidige erfpacht termijnen dichterbij komen en waarschijnlijk vooral in de jaren daarna.(!) Ik zit zelf nu tussen "wal en schip"...enerzijds dat ik niet gemakkelijk van van mijn woning afkom en de hoogte afkoopsom erfpacht veel potentiële kopers van mijn woning zal 'afschrikken', wat ook nog eens de enige manier voor mij is om de zeer hoge afkoopsom erfpacht eeuwigdurend af te kopen(!!), en anderzijds dat ik, gezien de hoogte van de toekomstige erfpachtcanon, zowel bij de "erfpacht conversie regeling 2017" als bij de "Herziening erfpachtvoorwaarden AB 74", niet probleemloos de hoge jaarlijkse erfpachtcanon kan blijven betalen, tenzij u kunt aantonen met bewijzen svp, dat mijn onderstaande berrekeningen onder de bijlagen 2 en 3, met de aanvullende gegevens, NIET kloppen en onjuist zijn. En u met een "maatwerkvoorstel" komt over de mail wat WEL (financieel) passend is voor mij en meer "menselijke maat", billijkheid en redelijkheid bevat alstublieft. Ik richt mij nu ook eerst tot u, daar u het eerste aanspreekpunt bent wat erfpacht betreft. Ik heb namelijk ook kontaktgegevens van raadsleden en wethouders van de gemeente Utrecht, die deel uitmaken van de gemeente raad in Utrecht, oa van Grondzaken, zoals Linda Voortman.

Als het goed is heeft Linda Voortman oa al wat mails van mijn mede erfpachters gehad en is zij al aardig op de hoogte van de best penibele situatie van de resterende (mede)erfpachters in Utrecht, met name zij die nog geen enkele keuze hebben gemaakt zoals ik, om af te kopen en (nog) niet hebben "vastgeklikt". Nu hieronder de uitkomst van de maatwerk en persoonlijke berekeningen in mijn geval, als ik NIETS DOE en mijn huidige tijdvak blijf uitzitten. Met mijn vragen erbij. Bijlage 1: SCREENSHOT van pagina 2 van de brief van de gemeente Utrecht, met dagtekening 22 oktober 2024. Mijn vraag bij bijlage 1 is als volgt: Er wordt toegezegd op pagina 2 in wat andere woorden, dat "De jaarlijkse erfpachtcanon EENMALIG wordt vastgesteld en dan jaarlijks met 2% wordt verhoogd". Dat zou betekenen dat in de basis de hoogte van de afkoopsom EN de erfpachtcanon NIET meer mogen stijgen en dus ook "VASTGEKLIKT" worden, afgezien van de jaarlijkse verhoging van de jaarlijkse canon met minimaal 2%. Klopt dat? Echter stijgt de hoogte van de afkoopsom erfpacht dan ook jaarlijks met 2% of

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 12 februari 2025

36 van 139

niet? Hoe zit dat dan precies dat wordt niet goed toegelicht in de brief van 22 oktober 2024 van de gemeente Utrecht, voor zover ik kon lezen.(!) (!!!!!)Ik had in mijn eerdere mail op 30 oktober 2024 al aan u gevraagd om een voorbeeld berrekening, bij een jaarlijkse indexering/inflatiecorrectie van 2% op de jaarlijkse canon, bij een (fictief) eenmalig vastgestelde jaarlijkse canon van €3500,-. (!) Bijlage 2: Excel sheet uitkomst berekening wat is vastgesteld op mijn persoonlijke situatie. NB:(!!!) De gegevens welke zijn verwerkt in deze overzichten zijn allemaal uit betrouwbare bronnen van mijn erfpachtdossier en opvraagbaar net zoals bij u. Deze gegevens zijn ook in uw bezit en te controleren op juistheid. Bijlage 3: Grafiek wat is gebaseerd op de uitslag van de berrekening in de Excel sheet uit bijlage 2. Graag uw opmerkingen en visie op deze uitslag qua uitkomsten en op juistheid svp. En op een integere basis svp. Ik begrijp ook trouwens niet dat de gemeente Utrecht in zijn brief van 22 oktober 2024, niet voor iedere erfpachter een soortgelijke maatwerk berekening zoals hier in bijlage 1 en 2, heeft gemaakt of beweert dat dat nog niet kan(?).

En beweert dat dat pas kan tegen het einde van het huidige erfpacht tijdvak.(=!!??) Hoe zit dat nu precies? Ik heb hier toch ook een uitslag wat ik met u deel? Ik vind dit in dit geval niet transparant, zoals beschreven in de brief van 22 oktober 2024 van de gemeente Utrecht(!) Eerder zelfs een vorm van misleiding.(!) Het (duidelijke!) plaatje wat hier van mijn persoonlijke situatie wordt weergegeven, met toepassing van de "Herziening erfpachtvoorwaarden AB 1974", is een stuk minder rooskleurig te noemen.(!) En zelfs nog minder rooskleurig dan de oorspronkelijke "erfpacht conversieregeling 2017", wat al niet zo rooskleurig is en was.(!!) En wijkt bovendien behoorlijk af van de berrekening en uitleg uit de laatste brief van de gemeente Utrecht van 22 oktober 2024.(!!) Graag uw visie en toelichting/uitleg svp hoe dit allemaal precies zit?? Dit roept allemaal extra vragen bij mij op namelijk.(!) Ik zie uw reaktie op termijn, wegens de huidige drukte, en bij voorkeur over de mail, met zeer welgemeende belangstelling tegemoet svp. Alvast mijn innige dank.:) 5 Fijne dag en week verder en alle goeds.:) Hartelijke groeten, <naam> <adres> Hieronder de bijlagen 1, 2 en 3 in een chronologische volgorde, van boven naar beneden.

(!!)Mocht u problemen ondervinden bij het openen en/of lezen van de gegevens uit de Excel sheet (bijlage 2) en/of de gegevens uit de grafiek (bijlage 3), dan verneem ik dat graag van u alstublieft. <Bijlage 1 is kopie erfpachtersbrief d.d. 22 oktober 2024, pagina 2 van de 8. Bijlage 2 is rekenmodel met grafiek. Bijlage 3 ontbreekt/niet ontvangen. In reactie wordt verwezen naar grafiek welke wel zichtbaar is in bijlage 2>

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 12 februari 2025

37 van 139

15

Erfpachtadres 10

Geachte mevrouw / heer / anders,

1,3,4,14

Sinds ongeveer een jaar ben ik lid van het bewonerspanel van de gemeente Utrecht, op uitnodiging van de gemeente. Regelmatig vul ik hierover online vragenlijsten in over onderwerpen waarover de gemeente mijn mening wil weten. Nog niet zo lang geleden ging zo’n vragenlijst over dingen waar je je voor de toekomst zorgen over maakt of bang voor bent (in mijn eigen woorden, de juiste titel van de vragenlijst weet ik niet meer). Die vraag was voor mij als erfpachter makkelijk te beantwoorden: ik heb grote zorgen over de erfpacht die ik als huiseigenaar in de toekomst moet gaan betalen. Ik vermoed dat het om bedragen zal gaan die mijn budget ver te boven gaan. Dat maakt mij erg onzeker. Wat hierbij niet helpt is dat de erfpachtmaterie mijn pet ver te boven gaat, ondanks mijn academische opleiding. Al een tijd geleden heb ik daarom besloten maar lijdzaam af te wachten wat me boven het hoofd hangt. Als een struisvogel. Doorgaans lukt dat goed, en dan verdwijnen de zorgen naar de achtergrond. Maar de harde werkelijkheid dient zich weer aan als ik voor de zoveelste keer een brief krijg van de gemeente over dit onderwerp. Zoals onlangs een brief gedateerd 22 oktober 2024 met als kenmerk 12834201 en als onderwerp “Herziening erfpachtvoorwaarden AB 1974”. Een brief met opnieuw voor mij niet te snappen informatie.

En met bovendien weinig concrete informatie: daadwerkelijke bedragen en wanneer ik die moet betalen ontbreken. Kortom: nog steeds weet ik niet waar ik aan toe ben en dat maakt opnieuw onzeker en ongerust. Wat ik wel begrijp (denk ik) is dat ik op enig moment in de (nabije?) toekomst maandelijks een bedrag van enkele duizenden euro’s of eenmalig een bedrag van tienduizenden euro’s aan de gemeente zal moeten betalen. Als pensionado beschik ik niet over dat soort bedragen. Mocht de gemeente deze plannen doorvoeren, zal ik mijn huis moeten verkopen en op straat belanden. En dat is geen geruststellende gedachte.

16

Erfpachtadres 4

Daarom verzoek ik de gemeente de plannen rondom erfpacht aan te passen op een manier die deze aanpassing voor iedere inwoner van Utrecht eerlijk en draaglijk maakt. Bij voorbaat hartelijk dank. Vriendellijke groet, <naam> Geachte dames/heren, Schets van hoe het leven verloopt. Toen mijn vrouw en ik ons nieuwbouwhuis 34 jaar geleden kochten en in 1990 betrokken als eerste “eigenaren” waren wij ons werkelijk van geen kwaad bewust. Bouwfonds Ned.gemeente “verkocht” ons de erfpacht als joh, daar moet je je helemaal niet druk over maken dat is over 50 jaar pas. Nu betaal je 50 jaar lang 25 gulden/€11,34 administratie kosten per jaar. Dat is toch niks. Bouwfonds Nederlandse gemeente klinkt als een zeer betrouwbare partij maar bleek enkele jaren later een ordinaire projectontwikkelaar te zijn die ook gewoon failliet gaat en ophoudt te bestaan. Zie Wikipedia bijlage.

1,3,7,8,9,10,14

Terwijl het Bouwfonds oorspronkelijk ten dienste van de volkshuisvesting stond, werd het bedrijf geleidelijk steeds commerciëler. Vanaf 2007 kwam het uitgebreid in het nieuws door een grote fraudezaak die bekend kwam te staan als 'de vastgoedfraude' of Klimopzaak. Mislukte investeringen door het afgesplitste Property Finance droegen bij aan de ondergang van SNS Reaal. Boeven zijn het. Als argeloze nitwit van 28 jaar trap je daar gewoon in. Ja, dan moet je ooit eens eeuwigdurend afkopen, voor een paar duizend gulden natuurlijk, maar dat moet geen probleem zijn toch? Zo vertelde de man van Bouwfonds ons. Je denkt fijn we hebben een mooi nieuw huis. Natuurlijk heb ik af kunnen kopen in het verleden voor veel lagere bedragen. Echter de voorstellen destijds gedaan kwamen steeds op het verkeerde moment voor ons. Bij het eerste voorstel zaten we midden in de pasgeboren kinderen. Bij de tweede keer zaten we

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 12 februari 2025

38 van 139

midden in de opgroeiende tieners/pubers. Bij het derde voorstel hadden we net een bedrijf overgenomen/gekocht. Voor deze aankoop hebben we destijds zelfs onze hypotheek moeten verhogen. Dus wederom was er geen cent over. Ik was blij dat we een auto van 1000 gulden konden betalen en 1 keer per jaar met een geleende tent op vakantie konden. Dat onschuldige woord administratiekosten veranderde plotseling een aantal jaren geleden in erfpachtcanon van €11,34 huh? Wie kan er nou in zijn stoutste dromen bedenken dat een paar meter grond onder je “eigen” huis van een paar duizend gulden ineens jaren later 100.000 of 200.000 euro kost. En het allermooiste is dat ook al zou je eeuwig durend afkopen je eigenlijk niks koopt. Het woord kopen betekent volgens mij dat je dan eigenaar wordt van het product dat je koopt. Dat is hier niet het geval. Je bent n.l.nog steeds geen eigenaar van de grond! Het woord kopen of afkopen moet dus echt tussen aanhaling tekens staan. Het kopen van een financieel instrument betekent het overnemen van de eigendom ervan van iemand anders, of het nu een grondstof, aandeel of andere waarde betreft. Ik geloof dat het eerste aanbod om het “af te kopen” ooit 7000 gulden was. Niemand , Rabo, Bouwfonds, gemeente, notaris, heeft ons ooit op dit gevaar van de bizarre stijging gewezen. En niemand helemaal niemand gaat en kan ons helpen. Dat is het gevoel in ieder geval.

Voor mij en mijn vrouw gaat dit op zeer hoge leeftijd afstevenen op een persoonlijk faillissement en gedwongen verkoop (voor een appel en een ei) van onze woning. Een woning met een dergelijk hoge erfpacht verplichting gaat zeker niet opbrengen wat hij zou moeten opbrengen. En waar moeten wij dan gaan wonen? Waarschijnlijk 3 hoog chter in een achterstandswijk waar eigenlijk niemand wil wonen. Het spaarsaldo waarover wij beschikken is niet toereikend om de erfpacht af te lossen. Wij hebben gespaard voor een oudedagsvoorziening om zorg in te kunnen kopen welke we eventueel nodig hebben. Dit omdat de overheid niet meer voor de ouderen gaat zorgen, zoals nog maar ca. 10 jaar geleden wel heel normaal was. Zie de teloorgang van de gezondheidszorg, thuiszorg en bejaarden tehuizen. Wij zullen het helemaal zelf moeten doen. Dat geeft een heel onzeker gevoel en hangt nauw samen met het gevoel dat de gemeente Utrecht er ook alles aan doet om het spaar saldo (als je dat al hebt) tot 0 euro te reduceren. De gemeente is niet van plan om ook maar ergens heen te buigen en de zorgplicht voor haar inwoners te waarborgen. Op alle vragen die je aan de gemeente stelt krijg je een weet niet antwoord. Zie onderstaand citaat gestuurd aan mij door mevr. <naam> De strekking van dit verhaal is eigenlijk, we weten echt niet in welke ellende we u gaan storten, maar wel dat we u in de ellende gaan storten.

Citaat mevr. <naam> Een indicatie voor een canon die u over 16 jaar moet gaan betalen bevat zoveel aannames, dat een indicatie eigenlijk niet te maken is. Ik moet een aanname gaan maken over hoe hoog uw grondwaarde zal zijn over 16 jaar. Ik moet een aanname gaan maken over het canonpercentage over 16 jaar. En ik moet een aanname gaan maken over hoe we uw canon over 16 jaar gaan berekenen, want dat moet de gemeente nog beslissen. Het is dus niet dat ik niet met u mee wil denken, maar vooral dat ik geen goede indicatie voor u kan maken, omdat er teveel gegevens nog niet bekend zijn. Om u enigszins een idee te geven hoe het werkt. Stel nu dat uw erfpachttijdvak veel eerder zou aflopen, niet in 2040 maar in 2024. Dan kan ik u een indicatie geven van het bedrag dat u op basis van het concept-voorstel zou moeten gaan betalen in 2024. Op basis van de WOZ-waarde van 2022, zijnde EUR 481.000,00, bedraagt de grondwaarde op basis van de grondquotetabel 30% van EUR 481.000 = EUR 144.300,00. Uitgaande van het percentage in de brief van 2,64% zou u nu uitkomen op een canon van 2,64% over 144.300,00 = EUR 3.810,00 per jaar. En op basis van het concept voorstel wordt dit bedrag dan jaarlijks verhoogd met 2%. Wij, en alle anderen die met dit probleem zitten gaan een zeer onzekere toekomst tegemoet.

De gemeente Utrecht gaat ons geen cent kado doen, sterker nog die gaat er nog veel meer uitslepen, De huidige afkoopsom is ca. 70.000. Dit is door de gemeente aangegeven Globaal wordt dit elk jaar 5000 meer. En ik heb nog 16/17 jaar te gaan. Dat is dus straks 150.000 als ik 84 ben. Als we die leeftijd mogen halen tenminste. Wij allen zijn slechts belazerd en bedonderd en er met open ogen ingetrapt met het idee: dat zal toch wel niet? Ja, dat zal wel!

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 12 februari 2025

39 van 139

Voor nu zou dit betekenen ca.€400 bovenop onze huidige vaste lasten zoals hypotheek, onroerend-goed belasting WOZ, verzekeringen, levensonderhoud etc.etc. Voor straks het dubbele. Ik hoop dat u weet hoe hoog de huidige AOW bedraagt en dat u goed kunt rekenen. Zo ja, dan weet u ook dat we die kosten straks niet op kunnen hoesten. Ik, die altijd alles onder controle heb, dacht ik tenminste, gaat een uiterst onzekere oude dag tegemoet. Bedankt Bouwfonds Nederlandse Gemeente, bedankt gemeente Utrecht, bedankt Rabobank, bedankt notaris. Ik voel me echt intens dom. Ik en vele anderen zijn gewoon ordinair geript en we stonden en staan er met open ogen naar te kijken. Het wordt een moeilijke stressvolle, financieel onzekere oude dag. Je zou er sarcastisch en cynisch van worden richting de politiek.

17

Erfpachtadres 9

18

Erfpachtadres 11

Het is mijn “eigen” gemeente die dit alles uithaalt met zijn “eigen” inwoners. Alle tot nu gedane voorstellen zijn voor de meeste slachtoffers onhaalbaar. Depreciatie…. Prachtig woord hoor. Lijkt op een kadootje, maar €135.000 ophoesten ipv. € 150.000 is ook onhaalbaar. De problematiek veranderd hooguit een paar tientjes op jaar basis. Elk gedaan voorstel is gebaseerd op angst aanjagen ipv. echte oplossing aanbieden. Nou dat angst aanjagen is goed gelukt, maar een betaalbare oplossing aanbieden, dat is echt niet gelukt. De tot nu toe gedane voorstellen komen op het volgende neer: Betalen (gehele som) Betalen (onbetaalbaar canonbedrag) of wegwezen, stad uit. Klinkt radicaal, maar nu toe toch echt de enige 3 opties. Ja. Er is nog een 4rd. Gewoon voor de afloop overlijden. In ons geval niet ondenkbaar. Tegen de tijd dat het zover is ben ik immers 84/85 jaar. <naam> 68 jaar <adres> Goedemorgen <naam>, Dank voor je reactie. Een verdrievoudiging van de afkoopsom som in zo korte tijd is bizar. De gemeente Utrecht is de inwoners van deze wijk aan het uitpersen. Naast de voor mij onbetaalbare nieuwe erfpacht besluit de gemeente tevens dat ik hun duurdere energie moet nemen. Is het streven van de gemeente Utrecht om mijn 14 jarige zoon wees te maken kort na het verlies van zijn moeder? Graag nog eens goed kijken naar mogelijkheden of oplossing. Een naar zelfmoord neigende inwoner.

Groet, <naam> Geachte Raadsleden,

1,7

7

Via de Stichting Erfpachters Belang Utrecht begreep ik dat u betrokken bent bij de herzieningsvoorstellen met betrekking tot de eeuwig durende afkoop van de erfpachtcanon. Persoonlijk correspondeer ik al sinds 1998 over de afkoop van de erfpacht, op de grond waar ik mijn woning heb gebouwd, en waar we het nimmer over eens zijn geworden. Nu ik het gevoel heb alles geprobeerd te hebben en toch de dringende wens te hebben om voor mijn erfgenamen deze kwestie te hebben opgelost wend ik mij tot u! Ik heb een document samengesteld dat de gehele geschiedenis in chronologische volgorde weergeeft. (zie Bijlage) Indien gewenst wil ik e.e.a. graag toelichten.

19

Erfpachtadres 21

Met een vriendelijke groet verblijf ik in afwachting van uw bericht. <naam> <adres> <Bijlage valt buiten reikwijdte van dit herzieningsproces en richt zicht op de huidige afkoopregelingen en is daarom niet toegevoegd aan dit overzicht> Beste medewerker van de afdeling Erfpacht,

1,8,9,10,13

Na het lezen van de brief van 22 oktober heb ik onderstaande reactie opgesteld.

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 12 februari 2025

40 van 139

Ik ben zeer benieuwd hoe de gemeente Utrecht en de Utrechtse gemeenteraad hier tegenover staat. Onderstaand worden de hoofdpunten weergegeven: 1. Afwijkingen in bepaling grondprijs op basis van WOZ-waarde; 2. Impact voor erfpachters – persoonlijke situatie; 3. Erfpacht afschaffen; 4. Grondquotetabel bij bepaling WOZ-waarde niet inzichtelijk; 5. Conclusie en advies 1.Afwijkingen in bepaling grondprijs op basis van WOZ-waarde Als ik alleen kijk naar onze wijk Rijnsweerd, dan wijken de WOZwaardebepalingen tussen de diverse woningen zodanig af dat dit niet als basis kan dienen voor een reële bepaling van de grondwaarde en dus de erfpachtcanon. Onderstaande tabel toont dit met een aantal woningen aan. Onderstaande cijfers spreken eigenlijk voor zich en zouden geen extra toelichting nodig hebben. Ik haal ter verduidelijking toch twee voorbeelden aan. De voorbeelden tonen aan dat de toegepaste WOZ-methode zorgt voor zeer grote afwijkingen in het bepalen van de grondwaarde en dat het aantal vierkante meters grond geen factor speelt in deze berekening. De gemeente geeft de grond uit in erfpacht en het zou niet meer dan logisch zijn dat er voor vergelijkbare objecten een gelijkwaardige grondwaarde zou moeten zijn, dit is niet het geval.

Voorbeelden Een bijzonder illustratief voorbeeld van de verschillen op basis van de WOZmethode is dat twee nagenoeg identieke woningen een verschillende grondprijs per vierkante meter hebben van 400 euro (ca. 50%). Een ander voorbeeld is dat een huis (202 vierkante meter woonruimte) met 411 vierkante meter grond een identieke nietgeïndexeerde grondwaarde heeft als een huis (164 vierkante meter woonruimte) met 252 vierkante meter grond. Dergelijke voorbeelden staan niet op zichzelf en zijn eenvoudig te achterhalen via het WOZ-Waardeloket. Tabel WOZ-waarde in relatie tot nietgeïndexeerde grondprijs per vierkante meter Bron: WOZWaardeloket (maart 2024) de EGW is

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 12 februari 2025

41 van 139

bewust gelijk gehouden. De verschillen zouden bij afwijkende EGW’s nog groter zijn. 2.Een betere grondwaardebepaling zou zijn om een grondprijs per vierkante meter te bepalen op basis van wijk en mogelijk woningtype (huis, appartement etc.). De grondwaarde per perceel kan dan eenvoudig en met name eerlijk bepaald worden op basis van het aantal vierkante meters grond en niet op basis van de WOZ-waarde (rekenmethode). Ondanks dat de WOZ-Waarde een (gangbare) methode is ter vaststelling van de grondwaarde, stel ik, dat op basis van bovenstaande tabel, de WOZwaarde geen betrouwbare en/of eerlijke bron is om de erfpachtcanon te bepalen. Zeker niet, wanneer dit als basis dient voor het bepalen van erfpachtcanon, die niet meer periodiek wordt vastgesteld, maar jaarlijks wordt verhoogd met 2%. De gevolgen van een (te)hoge WOZ-waarde hebben aanzienlijke impact voor de rest van levensduur en waarde van de woning. De huidige rekenmethode leidt tot grondwaarde afwijkingen van ca. 50% tussen twee identieke woningen. Ik kan me ook niet voorstellen dat de gemeente(raad) op basis van deze gegevens vindt dat dit een eerlijke of correcte handelswijze/rekenmethode is. 2. Impact voor erfpachters – persoonlijke situatie Op basis van het nieuwe voorstel komt het erop neer dat wij, op basis van de huidige WOZ-waarde, een stijging 67% procent in erfpachtcanon kunnen verwachten.

Deze stijging staat niet in verhouding met de huidige methode en is niet iets waar wij bij aankoop van onze woning rekening mee hebben kunnen gehouden. Wij gingen ervan uit dat de gemeente een betrouwbaar, ethisch en menselijk beleid zou voeren. De toegepaste rekenmethode, doorgevoerde verhogingen passen ons inziens niet bij een gemeente die er voor de burgers zou moeten zijn. Het afkopen (€ 288.200,84 + resterende canon) of vastklikken (ca. € 12.000 per jaar) is voor ons onhaalbaar (alleenverdiener, huis in goede tijd gekocht). Als wij de erfpacht niet zouden kunnen afkopen, dan komt er een moment, waar we verplicht worden om het huis te verkopen, daar de erfpachtcanon niet meer op te brengen is. De verkoopbaarheid van de woning zal door het toenemen van de erfpachtcanon afnemen en alleen beschikbaar zijn voor mensen die de erfpacht wel direct zouden kunnen afkopen. We worden hierdoor verplicht om de erfpacht af te kopen of ons huis nu te verkopen. Op basis van de voorgestelde erfpachtvoorwaarden is het voor ons gezin beter om te verhuizen. Naast onze eigen situatie wonen er in onze wijk veel alleenstaande en gepensioneerde mensen, die niet in staat zijn om de erfpacht af te kopen en mogelijk de verhoging niet kunnen betalen. Het kan toch niet zo zijn, dat het gemeentebeleid leidt tot financiële problemen van haar inwoner of ervoor zorgt dat men moet verhuizen.

Indicatieve berekening Onderstaand een indicatieve berekening (WOZ 2023) van onze situatie als de plannen van de gemeente worden aangenomen door de gemeenteraad. De verwachting is dat dit bedrag door indexering hoger zal zijn.

Overzicht stijging erfpacht 2007-2027 Onderstaand overzicht toont de impact van de nieuwe rekenmethode aan.

3.Erfpacht afschaffen Erfpacht is allang niet meer nodig als gemeentelijk machtsinstrument. De

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 12 februari 2025

42 van 139

omgevingswet biedt de gemeente voldoende middelen om waar nodig invloed uit te oefenen. Het beste voor zowel de gemeente als voor de burgers is om de erfpacht af te schaffen en de canon om te zetten in een vorm van een opstal gebonden overdraagbare lening, waarbij de grond maandelijks wordt afbetaald. Voorwaarde is wel dat de grondprijs op een eerlijke methode wordt bepaald (zie prijs per vierkante meter). De uitvoering kan bij een gespecialiseerde externe instelling/organisatie worden belegd. Een dergelijke aanpak zorgt voor een efficiëntere gemeente, minder regeldruk, een stabiele vorm van inkomsten en blije burgers. De erfpachtafdeling kan worden ingezet voor zaken als nieuwbouw en ontwikkeling. 4. Grondquotetabel bij bepaling WOZ-waarde niet inzichtelijk Op basis van een uitspraak van de Hoge Raad zou deze geïndexeerde grondquote tabel openbaar moeten zijn en aangetoond moeten worden hoe dit wordt toegepast bij de WOZ-waardebepaling (Uitspraak: ECLI:NL:GHARL:2020:7952). De gemeente Utrecht heeft de grondquotetabel openbaar gemaakt, maar er wordt in de WOZ-aanslag als wel het ondersteunende taxatierapport niet verwezen naar deze grondquotetabel of een gehanteerd percentage. De vereiste berekening ontbreekt ook. Het is derhalve niet te achterhalen hoe de gemeente tot een accurate WOZwaardebepaling kan komen.

Het alleen weergeven van transactiebedragen, vermoedelijke onderhoudstoestand en vierkante meters is niet voldoende aldus de uitspraak van de Hoge Raad. Wederom een reden waarom de huidige WOZ-Waardebepaling niet voldoet en gebruikt kan worden voor een eerlijke vaststelling van de grondwaarde of te wel erfpachtcanon. Zeker niet wanneer dit als basis dient voor ‘eeuwigdurende’ indexatie. Bron - Grondquotetabel conversieregeling Erfpacht 2017.

Bron: Actuele grondquotetabel - website gemeente Utrecht,

5.Conclusie en advies Het stoppen met erfpacht, zoals in punt 3 omschreven, zou de meest eenvoudige en gewenste oplossing zijn. Het overstappen naar een nieuw systeem voor bepaling van de erfpachtcanon, waarbij de grondwaarde jaarlijks wordt geïndexeerd vereist een zeer accurate vaststelling van de actuele grondwaarde (uitgangspunt). De in 2027 vastgestelde grondwaarde heeft een eeuwigdurende impact heeft op het canonbedrag. De huidige WOZrekenmethode is hier niet geschikt voor. Op basis van de door de gemeente aangeleverde berekeningen kan het verschil in erfpacht tussen twee identieke woning € 1000 euro per jaar zijn. De gemeente moet hier een betere methode voor zien te vinden. Een getaxeerde prijs per vierkante meter grond zou het meest transparant en eerlijke methode zijn.

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 12 februari 2025

43 van 139

De gemeenteraad zou daarom niet akkoord moeten gaan met het huidige voorstel van de gemeente Utrecht en dient zich af te vragen of de impact van het nieuwe voorstel (jaarlijkse indexatie) eerlijk en betaalbaar is voor de huidige erfpachters. Niemand zit op erfpacht te wachten. Het afschaffen, in plaats van handhaven, zou de beste keuze zijn.

20

Erfpachtadres 13

21

Erfpachtadres 17

22

Erfpachtadres 16

23

Erfpachtadres 4

Met vriendelijke groet, Best regards, <naam> // Aantekeningen inloopavond // Ontvangt graag bevestiging dat er geen erfpachtverrassingen zijn wanneer ze haar woning over 5 jaar verkoopt. Wil geen wijzigingen, vind het helemaal prima zo. //Ingestuurde vraag bij het maken van de afspraak voor het wijkspreekuur// Ik ben eigenaar maar geen bewoner, en kan dus niet meedoen met de conversieregeling 2017. Ik wil weten wat NU afkopen mij ongeveer kost, heel globaal. Ik heb begrepen dat zelfs een globale berekening €1500 kost; is er Echt niet een globale tabel? Ik wil ook weten wat nu afkopen voor invloed heeft op de WOZ waarde komende jaren. Dit alles om te bepalen of nu afkopen een goede investering kan zijn. // Aantekeningen gemaakt door collega team erfpacht tijdens wijkspreekuur // Wat kost afkopen? Einde erfpachttijdvak 2040. Hoe wordt WOZ bepaald en door wie? WOZ-loket. Wat is grondquote percentage? Nu 21%. Geïndexeerde grondquote: wat is dat en hoe komt dat tot stand? Link mailen naar grondquotetabel. Tip voor het verbeteren van de brief: - het is dus niet de hele tabel die wordt geïndexeerd maar enkel de bandbreedten van de grondquotetabel. graag dat in de brief verhelderen volgende keer.

- + in tabel moet weg - tijdlijn ter verheldering opnemen in brieven // Aantekeningen gemaakt door collega team erfpacht tijdens wijkspreekuur // Mevrouw is alleenstaande ouder met drie kinderen. Heeft aflossingsvrije hypotheek in de vorm die destijds nog wettelijk mogelijk was. Erfpachtcanon voor periode van 50 jaar afgekocht en betaalt nu ongeveer 11 euro per jaar. Zorgen over betaalbaarheid. Is tijdens gesprek geïnformeerd over indicatie afkoopsom voor 2025 en opties voor vastklikken. Ook herziening AB 1974 toegelicht. // Aantekeningen gemaakt door collega team erfpacht tijdens wijkspreekuur // Situatie besproken zoals eerder door meneer aan de gemeente is gemaild (zie eerdere mails).

14,15

14,15,16

1,15,16

1,3,7,8,9,10,12

Graag vervolggesprek plannen op een ma/di/wi. Even voorstel doen voor overleg.

24

Erfpachtadres 9

25

Erfpachtadres 4

26

Erfpachtadres 14

En ik wil een reactie geven op het conceptvoorstel, namelijk: - ik wil redelijke en betaalbare canon - vgl reacties SEBU // Aantekeningen gemaakt door collega team erfpacht // 1,7 Situatie besproken zoals eerder door meneer aan de gemeente is gemaild (zie eerdere mails). Zorgen over individuele betaalbaarheid. Herziening mondeling toegelicht en daarbij aangegeven dat de herziening op zijn erfpachtrecht van toepassing zal zijn bij einde van zijn erfpachttijdvak. Datum van einde erfpachttijdvak opgezocht: is niet volgend jaar (zoals meneer dacht) maar jaren later. Ook vragen over opties voor afkopen in huidige tijdvak besproken. // Aantekeningen gemaakt door collega team erfpacht // 1,3,7,8,9,10,12,16 Situatie besproken zoals eerder door meneer aan de gemeente is gemaild (zie eerdere mails). Meneer wil graag indicatie afkoopsom 2025 ontvangen. Beste medewerker, 14,15 Recentelijk heb ik de brief ontvangen, d.d. 22 oktober 2024, met kenmerk 12834201. Die gaat over de voorgenomen aanpassing van de erfpachtvoorwaarden 1974. Ik ben woonachtig aan de <adres> te Utrecht. In de brief wordt verwezen naar een eerdere brief die in december 2023 naar mij zou zijn verzonden, maar die heb ik niet ontvangen. Graag ontvang ik een kopie van alle eerdere brieven die relevant zijn in het kader van de voorgenomen eenzijdige wijziging van de erfpachtvoorwaarden.

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 12 februari 2025

44 van 139

In afwachting van de relevante brieven vraag ik mij na lezing van de brief van 22 oktober af op welke juridische grondslag Gemeente Utrecht de Erfpachtvoorwaarden eenzijdig te mogen wijzigen. Dat zie ik nergens terug in de brief. Kunt u dat vast specifiek aangeven zodat ik daar kennis van kan nemen en dat kan delen met mijn belangenbehartiger? Na ontvangst van de overige relevante brieven, zal ik die ook doorzenden naar mijn belangenbehartiger om mij hierover te laten adviseren. In de voornoemde brief is opgenomen dat bewoners enkel kunnen reageren tot 6 december a.s. U begrijpt dat ik niet kan reageren voordat ik alle relevante brieven van de Gemeenste heb ontvangen. Mede ook omdat de voornoemde brief volstrekt onduidelijk en onvolledig is. Om enig misverstand te voorkomen ga ik op dit moment niet akkoord met de eenzijdige wijziging van de erfpachtvoorwaarden in mijn nadeel. Ik hoop zo spoedig mogelijk alle relevante stukken per mail te ontvangen zodat e.e.a. goed kan worden uitgezocht.

27

Erfpachtadres 12

Bij voorbaat dank. Met vriendelijke groet, <naam> Aan Burgemeester en Wethouders van de Gemeente Utrecht t.a.v. <naam> <functie>

1,10,13

4 december 2024 Geachte heer, In een schrijven van 22 0ktober 2024 bood u mij als erfpachter met een voortdurend erfpachtrecht het complete conceptvoorstel m.b.t. de "Herziening van de erfpachtvoorwaarden" AB 1974 aan. Tot 6 december 2024 kon ik op dit voorstel reageren. (Het conceptvoorstel is herzien na een eerder schrijven van 10 juli 2024.) Ik wil u graag met dit schrijven op de hoogte brengen van de onmogelijke situatie waarin ik terecht kom als het nu voorliggende voorstel werkelijkheid wordt. Geschiedenis In 1980 kochten mijn man en ik het pand Louis Bouwmeesterlaan 59 te Utrecht. Het was ons uiteraard bekend dat de grond in erfpacht werd uitgegeven en dat jaarlijks canon moest worden betaald. Elke 10 jaar zou de canon herzien worden. In 2007 overleed helaas mijn echtgenoot en werd het betalen van de canon een groot probleem voor mij doordat mijn inkomsten drastisch verminderden en ik moest leven van een klein pensioen. Het huis was voor mij erg belangrijk vanwege de verbondenheid van het huis met mijn overleden echtgenoot . De vele gelukkige jaren die wij samen en met onze dochter in het huis doorgebracht hebben, koesterde ik zeer. Mijn keuze was om daarvoor alles opzij te zetten en dus uiterst spaarzaam te gaan leven om de canon te kunnen betalen. Door de medewerking van de debiteurenafdeling kon ik het met gespreide betaling van de canon - in termijnen- redden.

In een schrijven van 20 december 2016 werd de canonherziening 2017 aangekondigd, die tot 2027 zou gelden. Tevens zou er een "Conversieregeling Erfpacht 2017"aan de toen 3500 erfpachters worden aangeboden om de erfpacht voor het nieuwe erfpachttijdvak voor 50 jaar af te kopen. Vanaf 1 april 2018 zou dat mogelijk zijn. Bij de informatiebijeenkomsten, die aangeboden werden was ik aanwezig. In dit jaar sloot ik mij aan bij de Stichting Erfpachters Belang Utrecht (SEBU), de organisatie met wie u in gesprek bent. In een schrijven van 30 maart en in een herziene brief van 20 april 2018 werd als afkoopsom voor mij het bedrag van 138.346,06 euro vermeld. De termijnen om af te kopen werden verlengd tot 31 januari 2019. Deze mogelijkheid heb ik onderzocht, besproken met banken en adviseurs, maar bleek voor mij geen optie. Betaling van een dergelijk bedrag uitgesloten. In een schrijven van 15 november 2022 kwam de aankondiging van het eindigen van het erfpachttijdvak van 50 jaar op 1 juli 2027. Er zou dan een

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 12 februari 2025

45 van 139

nieuwe canon worden vastgesteld. De erfpachters werden uitgenodigd suggesties te doen voor de nieuwe erfpachtvoorwaarden èn er werd herinnerd aan de mogelijkheid van het afkopen van de erfpacht. N.a.v. telefonisch contact met de gemeente over de vraag naar een indicatie van het bedrag van de afkoopsom in 2023 ontving ik een reactie van de <naam>. Dat zou rond de 200.000 euro zijn. Ook dit heb ik weer onderzocht, maar het bleek niet mogelijk te zijn dit te betalen. In een schrijven van 6 december 2023 werd er een conceptvoorstel aan de erfpachters voorgelegd waarin de Gemeente rekening hield met de wens van de erfpachters meer zekerheid te krijgen over de toekomstige financiële verplichtingen. Het voortdurend erfpachtrecht met tijdvakken zou gewijzigd worden in een eeuwigdurend erfpachtrecht zonder tijdvakken. De nieuwe erfpachtcanon zou nog een keer herzien worden aan het eind van het huidige tijdvak en daarna jaarlijks verhoogd met de inflatie. Aangezien de Gemeente zich op het standpunt stelt dat de hoogte van de canon afgeleid wordt van de grondprijzen en deze gestegen zijn , zouden de erfpachters rekening moeten houden met een forse verhoging van de dan te betalen canon! De schrik sloeg mij om het hart en ik maakte dan ook gebruik van de mogelijkheden om op de wijkspreekuren meer informatie te krijgen. I.v.m.

mijn zware gehoorverlies sprak ik af in een kleine ruimte met 2 ambtenaren, <naam>. Groot was mijn opluchting te lezen en te vernemen dat de gemeente met een ingroeiregeling bezig was. De nieuwe canon zou dan niet direct in 2027 starten maar ik zou in een paar jaar stap voor stap toe kunnen groeien naar de nieuwe erfpachtcanon. En toen kwam het schrijven van 22 oktober 2024! De Gemeente heeft gekozen voor een depreciatie van 10% op de grondwaarde en daardoor kiest de Gemeente niet voor een ingroeiregeling met als motivatie dat de Gemeente daarmee voor een structurele i.p.v. een tijdelijke maatregel kiest. Daarmee gaat de Gemeente geheel voorbij aan de gevolgen van de door niemand verwachte enorme stijging van de grond- en huizenprijzen, waardoor er een ongekende en buitenproportionele stijging van de woonlasten gaat optreden. De Gemeente gaat bij de berekening van de canon voor het nieuwe erfpachttijdvak uit van de grondwaarde en een canonpercentage. In de rekenvoorbeelden in deze brief lees ik dat de grondquote afhangt van de WOZ-waarde, die ook een ongekende stijging kent. Dit alles leidt tot een onacceptabele, maar belangrijker nog, voor mij onbetaalbare stijging van mijn woonlasten. Een dergelijke gigantische stijging kan niet alleen maar op de burgers afgewenteld worden, de Gemeente zou hierin een ondersteunende rol moeten vervullen.

Hoewel ik door mijn beperkte mobiliteit en zware slechthorendheid in de avond nooit uit ga, ben ik op uitnodiging van de SEBU toch naar marktkraam rondom de Gemeenteraadsvergadering van 14 november j.l. gegaan en heb ik daar met meerdere Raadsleden gesproken. Ik hoop dat ik mijn geluid goed over heb kunnen brengen. Voor alle zekerheid stuur ik dit schrijven ook naar alle Gemeenteraadsleden. Samenvattend is de situatie dat als het voorstel aangenomen wordt er voor mij geen andere mogelijkheid is dan mijn huis te verkopen. De woonlasten worden dan zo hoog dat ik dat niet kan dragen met mijn beperkte inkomen. Verhuizen is dan de enige optie, terwijl ik als 79 jarige daar dacht nog enige jaren te kunnen verblijven doordat er in eerste instantie in een overgangsperiode( ingroei) voorzien werd. De periode waarin de verhuizing volgens het voorstel zou moeten plaatsvinden is dermate kort dat zo een verhuizing in de huidige zwaar overspannen woningmarkt kansloos is. Betaalbare woningen voor ouderen zijn vrijwel niet te vinden. Ik hoop dat u kunt begrijpen dat dit grote onrust bij mij veroorzaakt. Graag verzoek ik u te bezien of er wellicht een oplossing gevonden kan worden voor mensen die slechts een klein inkomen hebben en daardoor de enorme stijging van de woonlasten, die van het ene op het andere jaar zou moeten plaatsvinden, niet kunnen betalen.

Ik denk dan aan de volgende mogelijkheden: • het loslaten van de koppeling met de WOZ waarde. Door de

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 12 februari 2025

46 van 139

buitenproportionele stijgingen die daarin hebben plaatsgevonden is de directe relatie tussen de waardestijgingen en de canon niet langer houdbaar; • het loslaten van de ingroeiregeling en het toepassen van een 10% depreciatie zijn geen communicerende vaten. De beide methodieken hebben andere gevolgen en veroorzaken dus ook andere problemen. Door de generieke toepassing van 10% depreciatie profiteert iedereen, maar worden de kleinere inkomen disproportioneel benadeeld: zij moeten nu een enorme stijging overbruggen en krijgen te weinig tijd zich daarop in te stellen; • het bieden van een mogelijkheid het bedrag van de verhoging uitgesteld te betalen aan de Gemeente, met andere woorden: te registeren als schuld, die moet worden voldaan op het moment dat het huis verkocht wordt. Ik hoop dat u bereid bent het voorgaande in overweging te nemen, en te bewerkstelligen dat ik nog een aantal jaren in mijn huis kan blijven wonen.

28

Erfpachtadres 5

29

Erfpachtadres 20

Met vriendelijke groet, <naam> Gemeente Utrecht en raadsleden, Wilt U nog eens goed na de erfpacht bedragen kijken want met deze voorstellen kosten het ons veel geld en kunnen wij dat niet op hoesten. Groet, <naam> Goedendag,

1

1,7

Op 22 oktober 2024 heb ik van de gemeente Utrecht een brief ontvangen over de herziening van de erfpachtvoorwaarden AN 1974 van mijn woning op de <adres> Utrecht. Ik heb op 11 januari 2024 de gemeente al gevraagd om een indicatie te geven voor het afkopen van mijn erfpacht. Ik zou per 31-12-2024 EUR 69374,66 moeten betalen om af te kopen. Dit is echt onacceptabel en dramatisch hoog, vooral omdat ik voor 50 jaar heb afgekocht en dit pas per 1-1-204 vervalt. Ik heb begrepen dat hierover al diverse bijeenkomsten en recht zaken zijn geweest. Enige tijd nadat ik mijn woning kocht in 1990 was er ook al sprake van het afkopen van de erfpacht.Toen was dat nog voor EUR 5000 . IK heb dat toen niet gedaan omdat ten eerste de woning net gekocht was en de lasten toch al hoog waren en ten tweede omdat ik de erfpacht had afgekocht voor 50 jaar tot 1-1-2040. Nu afkopen kan ik niet omdat ik inmiddels gepensioneerd en gescheiden ben en moet rondkomen van AOW en een klein pensioentje en na afloop afkoop erfpacht 1-1-2040 ben k 85 jaar en dan ongeveer EUR 5000 of meer erfpachtcanon per jaar moet betalen? Dit is toch absurd en zou dan mijn huis moeten verkopen en alsnog mijn huis uit moeten? Nogmaals ABSURD en ONACCEPTABEL!

30

Erfpachtadres 15

Hoewel ik het misschien niet overleef, vind ik wel dat de gemeente hier anders mee moet omgaan en handelen. Hoogachtend, <naam> Graag informeer ik u ook over onderstaande, Met vriendelijke groet, <naam>

1,4,14,16

Onderwerp: Erfpacht kwestie <adres> Geachte raadsleden van de commissie grondzaken, Graag willen wij als bewoners van <adres> (<naam>), <adres> (<naam>),) en <adres> (<naam>),) u laten weten dat we veel moeite hebben met het voorstel Herziening erfpachtvoorwaarden AB 1974. En wel om verschillende redenen: • De informatie die we hierover van de gemeente ontvangen (en ook al in 2017 ontvingen) is erg moeilijk te begrijpen. Ik ben zelf academisch geschoold, maar ook ik heb veel moeite om te doorgronden wat er precies staat. We horen van veel kanten dat andere mensen hetzelfde probleem hebben. De neiging is dan meestal om te denken ‘laat maar’. Er zijn zoveel zaken die onze aandacht vragen ... Het feit dat u mogelijk van veel mensen niks hoort, moet u dan vooral ook niet interpreteren als een stilzwijgend goedkeuren van het voorstel zoals het er nu ligt. Eerder als een wanhopig opgeven ... • In 2017 hebben we afgezien van de afkoopregeling. Er heerste veel verwarring over onze situatie, ook tijdens het spreekuur van de gemeente

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 12 februari 2025

47 van 139

waar ik toendertijd met de toenmalige buurvrouw van <adres> ben geweest. Achteraf bleek dat we helemaal niet voor de 2017 regeling in aanmerking kwamen. Wij hebben alle drie een stuk tuin via erfpacht ((80, 95 en 40 vierkante meter respectievelijk). De grond waar ons huis op staat is echter ons eigen eigendom. Vandaar. • 26 november j.l. ben ik met mijn buurvrouw van <adres> (<naam>) op het spreekuur van de gemeente geweest. We hebben toen met <naam> en <naam> gesproken. Uiterst vriendelijke mensen, maar achteraf voelden we ons nog steeds met een kluitje het riet in gestuurd. Het gesprek gaat niet verder dan algemeenheden – waarin de gemeente zich vooral als commerciële partij lijkt te positioneren. Het is in hun ogen redelijk en billijk dat de erfpacht-kosten stijgen in lijn met de WOZ-waarden/stijgende huizenprijzen. Zij lijken zich niet verantwoordelijk te voelen voor wat ‘redelijk en billijk’ is. Zij kunnen ook niet anders dan dat de markt hun eigen praktijken dicteert. Maar wie beschermt ons als burger dan nog tegen ‘onbillijkheid en onredelijkheid’? En hoe formuleren we in dit kader ‘billijkheid’ en ‘redelijkheid’? Wordt dat door de markt bepaald? Om zelf meer grip te krijgen op hoe het voorstel van de gemeente zich vertaalt in onze concrete situatie, kwamen <naam> en <naam> niet verder dan dat ze dat ons niet konden vertellen.

Immers, onze berekening is afhankelijk van de grondwaarde van onze tuin (daarvoor moet eerst een taxateur langskomen), en wie weet wat die waarde is over zo’n 18 jaar als het 50-jaar tijdvak afloopt? Deze ‘geen clue hebben’ van hoe het voorstel Herziening in een concrete situatie uitpakt, maakt ons vooral veel zorgen. Kan het zijn dat we straks noodgedwongen ons huis uit moeten omdat we onze erfpachtverplichtingen/uitkoop niet kunnen financiëren? Is er iemand die hierin ‘redelijkheid en billijkheid’ in de gaten houdt? We vernemen graag hoe jullie hier tegenaan kijken en hoe jullie ‘redelijkheid’ en ‘billijkheid’ (willen) borgen in dit lastige Erfpacht-dossier.

31

Erfpachtadres 18

Met vriendelijke groet, <naam> <naam> <naam> Geacht college, beste <naam>,

1,5,6,7,8,9,12,14

Volledige afkeuring van het voorstel tot herziening erfpachtvoorwaarden 1974 De herziening van de erfpachtvoorwaarden AB 1974 wordt door de bewoners van Lunettenberg volledig afgekeurd als de toekomstige herziening van de AB 1983 soortgelijk is. In onze afwijzing en het commentaar hieronder gaan we daar (‘soortgelijk is’) voor dit moment van uit. Lees verder in de bijlage. Met vriendelijke groet, <naam> <adres>

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 12 februari 2025

48 van 139

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 12 februari 2025

49 van 139

32

Erfpachtadres 19

Aan: Ontwikkelorganisatie ruimte t.a.v. <naam> Betreft: uw brief d.d. 22 oktober inzake herziening erfpachtvoorwaarden AB 1974 Kenmerk 12834201 Utrecht, 5 december 2024

1,7,12,14

Geachte <naam>, In uw bovengemelde brief geeft u mij informatie over een voorgenomen aanpassing van de erfpachtvoorwaarden 1974 en nodigt u mij uit om een reactie te geven. Bij deze maak ik daar graag gebruik van. Het voorstel zoals het er nu ligt brengt mij in grote problemen en vind ik daarnaast getuigen van inhaligheid. Op dit moment betaal ik een jaarlijkse canon van 3.942. Het wijzigingsvoorstel houdt voor mij in, dat mijn canon per juli 2027 naar verwachting 9.213 wordt met elk jaar een stijging van cumulatief 2%. De afkoopsom wordt naar verwachting 361.304. Ook hiervoor geldt dat deze jaarlijks met 2% stijgt. Noch de absurd hoge afkoopsom noch de jaarlijkse canon zijn voor mij op te brengen. Ik ga over vier jaar met pensioen en dan zakt mijn inkomen. De afkoopsom zal door mij nooit te betalen zijn, terwijl deze wel elk jaar cumulatief stijgt. De waarde van mijn woning zakt evenredig mee, wat betekent dat die bij verkoop elk jaar minder opbrengt. In 2017 kreeg ik een conversieaanbod van 137.273 met een vastklikcanon van 6.864. Ik ben daar door die hoogte niet op ingegaan. Navraag bij mijn hypotheekbank leerde dat ik het afkoopbedrag niet kon lenen. Vastklikken van de canon zou mij alleen al over de laatste 10 jaar van mijn erfpachttijdvak bijna 40.000 meer kosten dan ik was verschuldigd. Ook dit was geen optie.

Bij brief van 10 juli 2024 gaf u aan wat ik nu al zou kunnen doen om aan de herziening per einde tijdvak te ontkomen: Afkopen in 2024 voor 242.938 dan wel vastklikken voor 12.146 Afkopen per 1 januari 2025 voor 240.657 dan wel vastklikken voor 12.032 Afkopen per eind 2025 voor 247.000 dan wel vastklikken voor 12.389 U kunt begrijpen dat deze opties voor mij niet mogelijk zijn, zo ik ze al redelijk of aantrekkelijk zou vinden. Ik kon in 2017 de dan geldende bedragen niet betalen, laat staan de bijna 2x zo hoge bedragen in 2024/2025. De vastklikcanon is meer dan 3x zo hoog als mijn huidige canon! Wat wilt u dat ik doe? Mijn huis verkopen? Ik heb geïnformeerd bij de hypotheekbank. Met moeite kreeg ik een financieringscheck voor een nieuwbouwwoning voor 603.000. Dat is een bedrag dat meer dan 200.000 euro onder de huidige WOZ-waarde van mijn woning ligt. Wat heeft u voor met dit wijzigingsvoorstel? Ik acht de hele situatie zeer schrijnend, oneerlijk, hardvochtig en onbegrijpelijk. Daarnaast heb ik al jaren stress en gezondheidsklachten door de situatie waarin de gemeente mij brengt. Ik heb niet het idee dat de gemeente enig idee heeft wat dit met mij en ook met andere mensen doet. De voorwaarden AB1974 zijn niet te snappen, ook niet voor mij als jurist. Vaak wordt verweten dat we als erfpachters toch hadden kunnen weten dat ons verhogingen te wachten stonden.

Ik heb nooit kunnen bevroeden dat deze tot dergelijke hoogten kunnen stijgen en dan ook nog elk jaar opgehoogd kunnen worden tot in de eeuwigheid. Het enige dat ik wel weet, is dat ik altijd vertrouwen had dat het wel goed zou komen. Ik heb immers een erfpacht bij de gemeente en niet bij een particulier. De laatste jaren komt ik echter bedrogen uit. De gemeente blijkt niet de betrouwbare bloot eigenaar die ik had mogen verwachten van een zorgvuldig bestuur. Redelijkerwijs kan niet van huiseigenaren worden verwacht dat ze meegaan in dergelijke voorstellen. Het moet toch anders kunnen? Graag verzoek ik de gemeente om de regeling aan te passen tot normale en betaalbare bedragen. Dan wel een betaalbare inkeerregeling te maken van de conversie 2017. Ik wil graag in mijn huis en mijn woonomgeving blijven wonen. En ik wil ook graag dat mijn woning verkoopbaar blijft tegen een bedrag dat niet te ver afligt van woningen zonder erfpacht en niet elk jaar daalt.

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 12 februari 2025

50 van 139

Verder valt me op dat in de stukken staat dat geen ingroeiregeling hoeft te worden gemaakt, omdat de nieuwe canon niet 2x zo hoog zal zijn als de huidige canon. In mijn geval zal de canon echter meer dan 2x zo hoog worden. Overigens heb ik geen behoefte aan een ingroeiregeling. Wat heb ik daaraan als de canon na twee of drie jaar op de ‘normale’ hoogte ligt en mijn huis elk jaar in waarde zakt.

33

Erfpachtadres 6

Voor het overige verwijs ik naar de reactie van SEBU op het voorstel. Vriendelijke groet, <naam> <adres> Goedendag geachte <naam>, 1,2,4,6,15 Graag uw aandacht en tijd voor mijn onderstaande uitgebreide reaktie alstublieft. Het roept toch allemaal nog meer vragen en gedachten met verwarring bij mij op. Vooral door de onzekerheid in uw reaktie(s) bij mij op hoe u reageert op mijn mails en dat maakt mij nog meer onzeker en laat mij eerder meer dan minder piekeren.:(( Het maakt mij allemaal mentaal ook onrustiger en ik kan mij beter uitdrukken over de mail dan in een persoonlijk gesprek in het algemeen. Dat had ik u nog niet verteld. Ik vraag om uw begrip hiervoor alstublieft. En dat noopt mij ertoe u deze mail terug te schrijven. Allereerst hartelijk dank voor uw uitgebreide reaktie ook met toelichting op mijn eerdere mails aan de gemeente Utrecht, inzake erfpacht. Zoals ik uit uw reactie op kan maken is nog steeds niet alles even duidelijk genoeg dus voor u en dat geldt ook voor mij na uw reactie gelezen te hebben. Het is in "grote lijn" duidelijk en afdoende beantwoord maar niet allemaal duidelijk genoeg op bepaalde details is mijn conclusie.(!!) U antwoord mij, zoals eerder al, in vooral algemene zin en bewoordingen wat het algehele plaatje voor mij ook niet veel duidelijker maakt, zoals het ontbreken van een wat concretere berekening op mijn verzoek.

Wat niet onmogelijk is dat weet u zelf ook. Het is naar mijn mening meer een beleidskeuze van de gemeente Utrecht denk en vrees ik om het precies zo allemaal te doen en te communiceren naar de erfpachters toe. En u bent overigens niet de enige hierin. Ik begrijp uw inhoudelijke reactie en standpunt overigens ook wel. De gemeente Utrecht weet volgens mij goed genoeg wat de mogelijke reacties van de erfpachters zouden zijn op het te voeren erfpachtbeleid, nu en in de toekomst. En geeft de erfpachters zoals ik de gelegenheid om onder andere te reageren over de mail. En het lijkt mij dan logisch dat de gemeente Utrecht zo transparant mogelijk antwoord op alle vragen van de erfpachters. Naar mijn mening schiet het daar hier daar tekort en de argumenten welke worden aangegeven waarom bijvoorbeeld bepaalde berekeningen wel of juist niet kunnen, zijn mijn insziens niet altijd logisch en voor 100% transparant genoeg. Ik wil bij voorkeur, net als veel (alle) andere erfpachters, weten waar ik aan toe ben en met het huidige erfpachtbeleid en manier van communiceren naar mij en de andere erfpachters toe, laat de gemeente Utrecht, bedoeld of onbedoeld, de erfpachters onnodig lang in onzekerheid is mijn ervaring en dat is ook te vaak zo. Waarom?? Juist bij een complex onderwerp zoals erfpacht is transparantie een vereiste en must vind ik.

Zeker door de "onwetendheid" van erfpachters door de complexiteit van erfpacht in het algemeen en het te voeren erfpachtbeleid. En daarom veel vragen oproept bij mij en mijn mede erfpachters.(!) Anders roept het nog meer vragen en onzekerheid op bij de erfpachters zoals ik en ik ben niet de enige hierin. Ook al zijn bijvoorbeeld de "geschatte" cijfers/uitkomsten (=Niet helemaal er zijn best concrete cijfers gebruikt bij de berekeningen van mij in mijn grafiek (=bijlage 3) in mijn mail van 31 oktober 2024). Het is wel altijd meer concreet en duidelijker dan wat de gemeente Utrecht nu allemaal laat zien en doet met wat vagere en meer summiere (algemene) berekeningen en overzichten zonder gerichter "maatwerk" (beleid). Al wil ik best geloven dat de gemeente Utrecht ook zijn best doet wat transparantie in de communicatie betreft. Feit is, of het nou geschatte cijfers zijn of niet wat ik heb gebruikt, de jaarlijkse erfpachtcanon en afkoopsom en de berekening daarvan is naar mijn visie weer niet helemaal 100% redelijk, billijk en gerechtvaardigt, zoals de

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 12 februari 2025

51 van 139

gemeente Utrecht het wilt gaan toepassen in de "Herziening erfpachtvoorwaarden AB 74". Zoals ik eerder zei in wat andere bewoordingen mijn eerdere mail aan u, eerder slechter dan beter dan de oorspronkelijke "Erfpacht Conversieregeling 2017". En wat ook blijkt gezien de algemene tendens en reakties van mede erfpachters. Ik sta hier zeker niet alleen in. Daar kunnen wij het dan in een gesprek bijvoorbeeld over gaan hebben zoals wat ik allemaal in deze mail toelicht en beschrijf. Ik vraag nog om enig geduld want ivm de komende feestdagen deze maand zal ik waarschijnlijk een afspraak inplannen met u (bij voorkeur) in 2025. En dan zal in iedergeval <naam> erbij zijn. En misschien <naam> ook. En dan in januari of februari 2025 zal ik online via de site of telefonisch met u een afspraak inplannen. Ik heb ook uw mobiele nummer, naast uw persoonlijke (werk) mailadres, ook via uw eerdere mails ontvangen. Wat uw vraag betreft of ik misschien niet eerder een afspraak met u kan maken:, Ik heb namelijk nu ook niet zomaar iemand anders om mij te begeleiden bij een persoonlijk gesprek met u en kan derhalve niet eerder een afspraak met u inplannen dan in 2025. Ik vraag wederom om uw begrip hiervoor alstublieft.