Reactieverslag Herziening AB1974 derde reactieperiode (maart 2025)

In de raadsbief van 28 december 2023 geeft de gemeente aan dat erfpachters aangeven behoefte te hebben aan een inkeerregeling op de conversieregeling 2017. Daarom wil SEBU de gemeente vragen om te kijken naar een inkeerregeling. SEBU denkt aan de volgende elementen: - Afkoopsom en canon staan vast en zijn onveranderlijk - Zij gaan in bij einde tijdvak, zowel voor AV74 als voor AV83 - Uitgangspunt van de inkeerregeling is 2017 2017 was het kanteljaar, waarbij een conversieregeling werd geïntroduceerd die uitgaat van de jaarlijkse WOZ-waarde. Hierdoor konden mensen die toen al niet konden vastklikken of afkopen in de latere jaren al helemaal niet meer afkopen. 2017 is ook het jaar waarin de prijsstijgingen van de huizen al was begonnen maar daarna stijl omhoog liep. Met 2017 als uitgangspunt krijgt de gemeente een deel van de prijsstijgingen, maar kan de stijle curve voor de erfpachters worden verzacht. De waarden van 2017 zijn voor iedereen bekend en staan vast. Dat geeft zekerheid voor de erfpachters en de gemeente - De inkeerregeling geldt als een kader, een maximum, voor de toekomst. Voorstellen later in de tijd die voor de erfpachters voordeliger zijn kunnen altijd worden voorgesteld door de gemeente

15

Wij durven aan te nemen dat hier begrotingstechnisch ruimte voor kan bestaan. In de toelichting van de gemeente bij het herzieningsvoorstel (Herziening Erfpacht Einde Tijdvak, Inhoudelijke toelichting, 11 oktober 2024, versie 11847914) geeft de gemeente namelijk aan: De opbrengsten uit de ontvangen canon maken onderdeel uit van de jaarlijkse inkomsten van de gemeente en hebben als zodanig een plaats in de jaarlijkse financiële verantwoording. De bestaande erfpachtrechten vormen de basis voor de raming van het meerjarenbeeld. De gemeente verwacht over het geheel en gemiddeld genomen een redelijke ontwikkeling van de nieuwe canon. Door de herzieningen over de komende jaren zullen de canoninkomsten in die komende jaren een stijgende trend tonen als gevolg van aangepaste erfpachtvoorwaarden, maar zijn te onzeker om al op begroot te worden.

16

Conclusie SEBU doet een beroep op de gemeente om in gezamenlijkheid te zoeken naar een redelijke en betaalbare oplossing voor de restgroep. Waarbij de oplossing erin voorziet: 1. 2. 3. 4. 5.

dat de erfpacht redelijk in prijs en betaalbaar is geen eeuwig stijgende canon en afkoopsommen dat erfpachters in hun huis kunnen blijven wonen dat erfpachters hun woning kunnen onderhouden en verduurzamen dat de door de wooncrisis versterkte onvoorziene prijsstijgingen sinds 2015/2017 niet op de erfpachters worden afgewenteld 6. dat de huizen van erfpachters verkoopbaar blijven zonder veel verschil in prijs met afgekochte huizen of huizen in eigendom 7. dat rekening wordt gehouden met het feit dat het een restgroep erfpachters is van 3% die de grondwaarde al hebben betaald. Alle andere erfpachters en eigenaren hebben deze slechts 1x hoeven te betalen en dat geldt ook voor toekomstige uit te geven erfpacht. De restgroep van 3% wordt onevenredig zwaar belast en draagt onevenredig veel bij aan de gemeentekas 8. daarnaast: zekerheid naar voren halen voor zowel AV74 als AV83

Bijlagen 1. SEBU - Reactie op het voorstel herziening AB74 oktober 2024 2. De informatie die SEBU heeft gedeeld bij de Marktkraam gemeenteraad 14 november 2024 3. Brief SEBU aan college B&W van 28 december 2023 4. Brief SEBU aan college B&W van 15 augustus 2024

17

// Bijlage F. SEBU - Reactie op het voorstel herziening AB74 oktober 2024 d.d. 5 december 2024 (19 pagina’s)

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 12 februari 2025

94 van 139

SEBU - Reactie op het voorstel herziening AB74 oktober 2024 Inleiding De Gemeente Utrecht heeft een herzieningsvoorstel voorgelegd aan de inwoners die hun erfpacht (nog) niet hebben afgekocht of vastgeklikt. Dit voorstel is een vervolgstap in een jarenlang proces, dat het laatste jaar ook geplaatst wordt tegen de achtergrond van het opnieuw invoeren van erfpacht als principiële inkomstenbron voor de gemeente. De kern van onze reactie is dat het voorliggende voorstel in zijn uitwerking onacceptabel en dramatisch hoog is, zowel qua afkoopsom als qua canonbetalingen. Het brengt de restgroep erfpachters nog verder in de problemen. Het voorstel gaat volledig voorbij aan de wanhoop en financiële misère waarin honderden burgers van Utrecht nu door de eigen gemeente worden gebracht. Met alle respect voor politieke uitgangspunten, juridische werkelijkheden en bestuurlijke integriteit: als de uitwerking daarvan burgers zodanig hardvochtig en schrijnend treft, doen we iets niet goed met elkaar. In dit document wordt stap voor stap de verschillende aspecten van de ontstane situatie beschreven

1

Inhoud Inleiding .......................................................................................................................................................................... 1 Inhoud ............................................................................................................................................................................. 2 1

Samenvatting ......................................................................................................................................................... 3

2

Wat willen wij bereiken voor erfpachters ............................................................................................................ 3

3

Wat we meenemen ............................................................................................................................................... 4

4

5

3.1

Gemeente doet een uitspraak over de opbrengsten uit erfpacht ............................................................ 4

3.2

Gemeente wil van de restgroep een ‘meerwaarde’ voor de grond ontvangen ....................................... 4

3.3

Gemeente laat het risico over claims van erfpachters die hebben geconverteerd toetsen ................... 4

3.4

Erfpachters verzoeken om ‘inkeerregeling’ conversie 2017 (raadsbrief herziening) .............................. 5

3.5

Zekerheid van de herziening naar voren halen voor zowel AV74 als AV83 ............................................. 5

3.6

Wat we ervaren ........................................................................................................................................... 5

3.6.1

Juridisch ................................................................................................................................................... 5

3.6.2

Beweging landelijk................................................................................................................................... 5

Kern van het probleem .......................................................................................................................................... 6 4.1

Beperkte groep (3% = 1100 huishoudens in Utrecht) ............................................................................... 6

4.2

Voortdurende erfpacht en ongelijkheid met andere erfpachters en eigenaren ..................................... 6

4.3

Gekoppeld aan jaarlijkse WOZ-wijzigingen ................................................................................................ 6

Inzichten in het voorstel herziening AB74 ............................................................................................................ 8 5.1 5.1.1

Creëert onbetaalbaar wonen in plaats van betaalbaar wonen ............................................................ 8

5.1.2

Opnieuw grondwaarde betalen.............................................................................................................. 8

5.1.3

1/3 van de dan geldende woning waarde ............................................................................................. 8

5.1.4

Beperkte groep bewoners (<3% van erfpachters) ................................................................................ 8

5.1.5

Nooit voordeel......................................................................................................................................... 9

5.1.6

Open eind bepalingen ............................................................................................................................. 9

5.2

2

Specifiek voor voorstel herziening AB74 .................................................................................................... 9

5.2.1

Geen voorspelbaarheid ........................................................................................................................... 9

5.2.2

Kosten en risico-opslag is erg hoog ........................................................................................................ 9

5.2.3

Canonpercentage 2,55% loopt op tot >7% .......................................................................................... 10

5.2.4

Canonpercentage 2,55% lijkt lager door inflatiecorrectie .................................................................. 10

5.3

6

Algemeen ..................................................................................................................................................... 8

Inzichten in de uitwerking van het voorstel herziening AB74 ................................................................. 11

5.3.1

Uitgewerkte voorbeelden, effecten van het herzieningsvoorstel en de conversieregeling 2017 .... 11

5.3.2

Rekenmodel ........................................................................................................................................... 16

Alternatieve oplossingen ..................................................................................................................................... 18 6.1

Op basis van ‘meerwaarde’ ....................................................................................................................... 18

6.2

Een ‘inkeerregeling’ ................................................................................................................................... 18

1 Samenvatting -

Het voorstel herziening AB74 is van toepassing op een restgroep van ~1100 huishoudens Deze groep erfpachters hebben ‘oude’ contracten die sinds 1989 niet meer worden uitgegeven Er is grote ongelijkheid ontstaan tussen deze groep en de grote groep met huizen gebouwd na 1989 Voor de hele groep geldt dat de voorstellen van de gemeente hardvochtig uitpakken: hoge jaarlijkse canon die elk jaar stijgt en een elk jaar stijgende afkoopsom. De woning waar deze erfpachters wonen wordt voor hen onbetaalbaar en ook onverkoopbaar tegen een redelijke prijs. De erfpachters voor wie het einde tijdvak van 50 jaar nog verder weg is, zijn tot die tijd aangewezen op een onvoorspelbare, te dure en steeds stijgende conversieregeling. Het veroorzaakt langdurige stress, onzekerheid en paniek bij de groep van 1.100. Er zijn mogelijkheden om te komen tot een aanvaardbare regeling, waarbij de bedragen vaststaan en voorspelbaar zijn en inkomsten voor de gemeente worden gewaarborgd.

SEBU doet een beroep op de gemeente om in gezamenlijkheid te zoeken naar een redelijke en betaalbare oplossing voor deze restgroep

2 Wat willen wij bereiken voor erfpachters SEBU wil voor de 1.100 erfpachters een oplossing, die erin voorziet: 1. dat de erfpacht redelijk in prijs en betaalbaar is 2. geen eeuwig stijgende canon en afkoopsommen 3. dat erfpachters in hun huis kunnen blijven wonen 4. dat erfpachters hun woning kunnen onderhouden en verduurzamen 5. dat de door de wooncrisis versterkte onvoorziene prijsstijgingen sinds 2015/2017 niet op deze groep erfpachters worden afgewenteld 6. dat de huizen van erfpachters verkoopbaar blijven zonder veel verschil in prijs met afgekochte huizen of huizen in eigendom 7. dat rekening wordt gehouden met het feit dat het een restgroep erfpachters is van 3% die de grondprijs al hebben betaald. Alle andere erfpachters en eigenaren hebben deze slechts 1x hoeven te betalen en dat geldt ook voor toekomstige uit te geven erfpacht. De restgroep van 3% wordt onevenredig zwaar belast en draagt onevenredig veel bij aan de gemeentekas 8. daarnaast: zekerheid naar voren halen voor zowel AV74 als AV83

3

3 Wat we meenemen 3.1 Gemeente doet een uitspraak over de opbrengsten uit erfpacht In de toelichting van de gemeente bij het herzieningsvoorstel (Herziening Erfpacht Einde Tijdvak, Inhoudelijke toelichting, 11 oktober 2024, versie 11847914), staat: De opbrengsten uit de ontvangen canon maken onderdeel uit van de jaarlijkse inkomsten van de gemeente en hebben als zodanig een plaats in de jaarlijkse financiële verantwoording. De bestaande erfpachtrechten vormen de basis voor de raming van het meerjarenbeeld. De gemeente verwacht over het geheel en gemiddeld genomen een redelijke ontwikkeling van de nieuwe canon. Door de herzieningen over de komende jaren zullen de canoninkomsten in die komende jaren een stijgende trend tonen als gevolg van aangepaste erfpachtvoorwaarden, maar zijn te onzeker om al op begroot te worden Uit de uitspraak van de gemeente leiden wij af, dat de ontwikkeling van een alternatieve (conversie)regeling niet op begrotingstechnische bezwaren hoeft te stuiten.

3.2 Gemeente wil van de restgroep een ‘meerwaarde’ voor de grond ontvangen Het is onduidelijk om precies welke meerwaarde het gaat. De bepalingen AB74 en AB83 en de herziening AB74 gaan uit van aan het einde van het tijdvak opnieuw de volledige grondwaarde betalen. Dit lijkt veel meer dan de ‘meerwaarde’ van de grond. Op basis van de dan geldende volledige grondwaarde betalen behaald de gemeente extreem hoge rendementen op de erfpachtgrond waar deze rest groep huizen op staan. Een alternatieve (conversie)regeling kan er rekening mee houden dat een meerwaarde aan de gemeente toe komt. Onderwerp van gesprek daarbij is welke meerwaarde de gemeente hierbij in gedachten heeft, mede gezien de hele context van de erfpachtsituatie zoals door ons geschetst.

3.3 Gemeente laat het risico over claims van erfpachters die hebben geconverteerd toetsen De gemeente heeft bij Pels Rijcken het risico laten toetsen inzake claims van erfpachters die hebben geconverteerd. Pels Rijcken stelt in het antwoord op vraag 8: Uiteraard is het mogelijk dat erfpachters die hun erfpachtrecht op grond van de Conversieregeling Erfpacht 2017 al hebben geconverteerd bij de gemeente een vordering tot schadevergoeding kunnen indienen. Ik verwacht echter niet dat de rechter een dergelijke vordering zal toewijzen. De omstandigheid dat de nieuwe financiële uitgangspunten op onderdelen wellicht gunstiger zijn dan onder de Conversieregeling Erfpacht 2017 maakt niet dat een erfpachter dan dus ook recht heeft op vergoeding van schade. De erfpachter die een vordering tot schadevergoeding indient heeft er zelf voor gekozen om te converteren. De gemeente heeft de erfpachters daartoe niet gedwongen.

Uit dit antwoord leiden wij af dat een risico voor claims geen beletsel zal hoeven vormen voor het ontwikkelen van een alternatief (conversie) voorstel. 4

3.4 Erfpachters verzoeken om ‘inkeerregeling’ conversie 2017 (raadsbrief herziening) In de raadsbief van – december 2023 geeft de gemeente aan dat erfpachters geregeld aangeven behoefte te hebben aan een inkeerregeling op de conversieregeling 2017. Daarom wil SEBU de gemeente vragen om te kijken naar een inkeerregeling. Een alternatieve (conversie)regeling kan hieraan tegemoetkomen.

3.5 Zekerheid van de herziening naar voren halen voor zowel AV74 als AV83 Erfpachters hebben behoefte aan zekerheid en aan bedragen die niet meer kunnen veranderen door verloop van de tijd. Het huidige voorstel van de gemeente geeft veel onzekerheid. Immers de WOZ-waarde, de grondquote en het canonpercentage staan niet vast en zijn volledig afhankelijk van toekomstige ontwikkelingen in de markt. Erfpachters kunnen zich moeilijk of helemaal niet voorbereiden op dat wat er komen gaat. Zeker niet als je nu al niet instaat bent om de huidige afkoopsom te betalen. Een alternatieve (conversie)regeling kan hieraan tegemoetkomen.

3.6 Wat we ervaren 3.6.1 Juridisch Erfpachters ervaren weinig juridische bescherming terwijl ze als rest groep geconfronteerd worden met enorme financiele consequenties van oude contracten die na 1989 al niet meer zijn afgesloten en ook niet meer in die vorm zullen mogen worden afgesloten in de toekomst omdat ze niet voldoen aan de uitgangspunten als voor complexe finaciele producten beschreven door de AFM.

3.6.2 Beweging landelijk In de landelijke politiek is een discussie ontstaan over de noodzaak voor nieuwe wetgeving waarbij voortdurende erfpacht niet meer mogelijk zal zijn. In de tweede kamer worden voorberidingen getroffen voor een initiatiefwet Betaalbare Erfpacht. Wat opvalt is dat de gemeente geen toets op de zogenaamde KNVB-criteria heeft uitgevoerd, die in de Handreiking erfpacht is opgenomen.

5

4 Kern van het probleem 4.1 Beperkte groep (3% = 1100 huishoudens in Utrecht) In een beperkte periode gedurende de jaren 1974-1990 heeft de gemeente Utrecht gronden voor nieuwbouw uitgegeven onder voortdurende erfpacht. Onder de AV74 werd op basis van de grondprijs jaarlijkse canon berekend, voor een periode van 50 jaar. Onder de AV83 werd de grondprijs afgekocht voor 50 jaar, tegen de dan geldende volledige grondprijs. In deze voortdurende erfpact contracten staat dat na afloop van de periode van 50 jaar opnieuw de dan geldende grondwaarde moet worden betaald. Met de invoering van eeuwigdurende erfpacht in 1989 is van het meerdere keren betalen voor dezelfde grond afgestapt. Met AV89 werd vanaf dan bij uitgifte de erfpacht eeuwigdurend afgekocht tegen eenmalig de grondwaarde (zoals bijvoorbeeld in Leidsche Rijn). Vanaf 2015 heeft de gemeente het erfpachtsysteem helemaal verlaten en werd grond uitgegeven in eigendom. In 2024 heeft de gemeente nieuw grondbeleid vastgesteld en besloten om opnieuw eeuwigdurende erfpacht in te voeren volgens AV1989. De periode van voortdurende erfpacht is een relatief korte van ongeveer 15 jaar geweest. Het betreft woningen in wijken als Lunetten en Rijnsweerd (woonerven en maisonnettes), stadsvernieuwing, Overvecht, Oostraven, Welgelegen. Het gaat om appartementen, maisonnettes en tussenwoningen.

Op dit moment hebben nog 1100 huishoudens die oude contracten die verplichten tot het meerdere keren betalen voor dezelfde grond. Dit is maar 3% van het totaal aantal huishoudens op erfpachtgrond in utrecht.

4.2 Voortdurende erfpacht en ongelijkheid met andere erfpachters en eigenaren Het kenmerk van voortdurende erfpacht is, dat na vastgestelde herzieningsperioden (in Utrecht 50 jaar) opnieuw erfpachtcanon wordt vastgesteld door de gemeente naar de dan geldende grondprijs. De erfpachters moeten meerdere keren betalen voor dezelfde grond. De gemeente maakt hierdoor een extreem hoog rendement op de erfpachtgrond waar deze rest groep huizen (3%) op staan terwijl de bewoners die na 1989 hun huis hebben op erfpachtgrond hebben gekocht daarvoor ooit maar 1x de grondwaarde hebben betaald. In de AV74 en AV83 staan geen duidelijke aanwijzingen hoe de herziening na 50 jaar eruit moet zien. Er bestaan geen specifieke wettelijke bepalingen waaraan herziening van erfpacht moet voldoen, noch is er een instituut dat toeziet op wijzigingsbepalingen. De gemeente mag na 50 jaar ook besluiten dat de erfpacht stopt. Hierdoor zouden deze groep erfpachters in de een gelijke positie worden gebracht als de erfpachters die maar 1x de grondwaarde hebben hoeven te betalen.

4.3 Gekoppeld aan jaarlijkse WOZ-wijzigingen Met de conversieregeling 2017 is een trendbreuk ontstaan en stijgen de afkoopsommen en canons exponentieel. In eerdere conversieregelingen bepaalde de gemeente de afkoopsom op basis van taxatie (1989-2003) van de grondwaarde minus al betaalde canon of later op basis van een eenmalige bepaalde afkoopsom voor de grondwaarde met een vaste jaarlijkse stijging en een afkoopsom voor nog te betalen canon tot einde van het tijdvak (2003-2017). Deze laatste zorgde al voor dermate hoge bedragen dat er na de introductieperiode vanaf 2004 tot 2017 nauwelijks gebruikt gemaakt is van deze conversie regeling 2003. 6