Reactienota Beleidsnota Wonen in Utrecht

28a

28b

sanctuary city. Zie bijlage 2 voor de volledige reactie Het Development Network Utrecht (DNU), is een bij de stad Utrecht zeer betrokken netwerk van ontwikkelaars, beleggers, corporaties en natuurlijk de gemeente Utrecht zelf. De gemeente heeft in het proces van de totstandkoming van de nieuwe beleidsnota de DNU geïnformeerd. Middels deze schriftelijke zienswijze willen wij namens de in de DNU betrokken ontwikkelaars, beleggers en corporaties onze zorgen ten aanzien van de ontwerp Beleidsnota kenbaar maken. De kern richt zich op: 1. Betaalbaarheidseisen en uniforme landelijke kaders: Er is volle focus op betaalbaarheid, met de eis dat 75 % in het segment betaalbaar gerealiseerd moet worden. Dat is maatschappelijk een goed streven, welke wij in de basis ook onderschrijven. Echter, een project moet ook haalbaar zijn. Met de eis van 75% betaalbaar zullen veel plannen financieel gedragen moeten worden door de overige 25% en, als een project hiermee al haalbaar is, zal deze 25% extreem duur worden. Ondanks de goede intentie van het voorgenomen beleid zal de kloof hiermee alleen maar groter worden. Ook voorzien wij dat veel van de huidige plannen door deze eis, in combinatie met de hoge grondprijzen in de gemeente en de hoge bouwkosten, geen doorgang vinden of op zijn minst flink vertragen.

Wij pleiten voor een eenduidig landelijk beleid en zien de verzwaring in relatie tot de eisen in het voorstel voor de Wet versterking regie volkshuisvesting als risicovol en daarmee onwenselijk. Het afwegingskader betaalbaar wonen is in onze ogen nauwelijks realistisch en vergt een te uitgebreide onderbouwingsprocedure om af te mogen wijken van de uitgangspunten van het beleid. 2. Eisen woningen middeninkomens: Mensen met een middeninkomen hebben, ondanks de komst van de Wet betaalbare huur, nog steeds moeite met het vinden van een betaalbare woning. Met name huishoudens met een middeninkomen die behoefte hebben aan meer ruimte (zoals gezinnen), dreigen buiten de boot te vallen door de Wet betaalbare huur. Om nog meer grip te krijgen op het middensegment gaat het middensegment van 35% volgens de nota een onderverdeling krijgen. Minimaal 25% middenhuur en maximaal 10% betaalbare koop. Dit zet de haalbaarheid van een project nog verder onder druk. Daardoor zullen nog minder projecten van de grond komen. Dit geldt voor projecten waar reeds posities voor zijn ingenomen, maar ook de nieuwe posities, doordat de benodigde grondwaardes niet gehaald kunnen worden. Ook zullen de eisen die de Utrechtse Woonwaaier stelt (pagina 79) met betrekking tot oppervlaktenormen de haalbaarheid flink onder druk zetten.

1. Betaalbaarheid In de Omgevingsvisie en RSU hebben we vastgelegd dat we streven naar een woningvoorraad die in 2040 bestaat uit 35% sociaal, 25% middensegment (huur en koop), 40% vrije sector. Dit blijft het lange termijn doel. Op dit moment is in de voorraad het aandeel sociale huur lager dan het doel (33%) en het aandeel middensegment net iets boven dat doel (26%, bestaande uit 16% middenhuur en 10% betaalbare koop). Door autonome marktontwikkeling, met name prijsstijgingen in de koop, is de trend in het aandeel middensegment negatief. In de huidige harde plancapaciteit blijven we achter om de doelstellingen in 2040 te kunnen halen: 34% (zelfstandige) sociale huurwoningen, 27% in het middensegment (17% middenhuur en 10% betaalbare koop). Dit is samen 61% betaalbaar, en daarmee ook te weinig om te voldoen aan de landelijke eis om 2/3e betaalbaar te bouwen. Er moet dus een schepje bovenop in de planvoorraad die we vanaf nu toevoegen. Zowel sociaal (40%), als middensegment (35%, waarvan 25% huur).

2. Eisen woningen middeninkomens We delen de analyse dat middeninkomens, en dan met name gezinnen het lastig hebben op de woningmarkt. Dat is precies de reden waarom we inzetten op voldoende woningen in het middensegment. Met de Woningwaaier geven we daarbij richting aan het gewenste woonoppervlak. Dit zijn echter geen eisen. De minimale oppervlakte-eisen zijn geformuleerd in het doelstelling 1D ("We stimuleren de groei van het aantal woningen voor middeninkomens").

Reactienota, maart 2025 34

28c

3. Beleidsambities en woontopafspraken: De wens om thematische beleidsambities te ‘overtreffen’ staat haaks op de afspraken die tijdens de Woontop zijn gemaakt onder het thema schrappen van tegenstrijdige en overbodige eisen en regels (STOER). Standaardisatie en uniformiteit is essentieel, stap af van de aanvullende lokale eisen die verder gaan dan het Besluit Bouwwerken Leefomgeving. Ons is onduidelijk waarom de gemeente Utrecht toch voor kiest aanvullende eisen te stellen.

28d

4. Financiële haalbaarheid: De financiële onderbouwing van de beleidsnota achten wij onvoldoende realistisch. Er wordt te veel gerekend op subsidies, Rijksbijdragen en een nog uit te werken vereveningsfonds. Gezien de sterke focus op huurwoningen en het hoge percentage betaalbare woningen (75%) zijn de risico’s op stagnatie van projecten aanzienlijk. Ook ontbreekt aanpalend beleid waarin wordt onderbouwd hoe de gemeente de bovenwettelijke eisen op zowel Besluit Bouwwerken Leefomgeving (BBL) als op programmeringsniveau denkt te bekostigen. Een bijdrage vanuit een nog op te richten vereveningsfonds is hiervoor volstrekt onvoldoende, aangezien deze slechts wordt uitgekeerd voor het aantal extra betaalbare woningen boven de 75%, terwijl de landelijke regels 67% voorschrijven. Bovendien zal alleen uitgekeerd worden als er voldoende middelen in het vereveningsfonds aanwezig zijn, hetgeen nog lang zal duren en daarmee hoogst onzeker is. Met de invoering van de huisvestingsverordening, de huisvestingsvergunning voor betaalbare koop is met de vastgestelde inkomenseis de betaalbare koop (€405.000) niet te financieren. De inkomenseis voor de middenhuur is gesteld op maximaal 42x (kale) maandhuur. Dat er een inkomenseis geldt is begrijpelijk, omdat de middenhuur woningen gebouwd worden voor mensen met een midden inkomen.

Aan de andere kant moeten de huurders ook de huur inclusief service- en overige kosten kunnen betalen, zonder in financiële problemen te komen. Een norm van maximaal 42 x de (kale) maandhuur vinden wij om die reden dan ook laag. Ook willen wij vermeld hebben dat de lage norm van 42x de maandhuur een zeer grote groep huishoudens op de woningmarkt volledig buiten spel zet. Groepen die (net) meer verdienen dan deze norm komen niet in aanmerking voor een huurwoning maar maken ondanks hun inkomen bij lange na geen kans op een koopwoning in de regio. En in een inclusieve stad moeten we ook deze groep willen huisvesten.

3. Beleidsambities en woontopafspraken Met de marktpartijen hebben we regelmatig gesproken over gemeentelijke eisen en regels, bijvoorbeeld rond de uitwerking van de motie 'eisen in de ijskast'. In de Beleidsnota hebben we, in de lijn met STOER, een aantal gemeentelijke regels en afspraken beperkt: Het actieplan middenhuur wordt met de start van de beleidsnota beëindigd, en vervangen door eenvoudiger regels die aansluiten bij het landelijk beleid. De 'Utrechtse aanpak' is voor wat betreft het woonprogramma vertaalt in beleid in de vorm van het afweegkader. 4. Financiële haalbaarheid In de afgelopen jaren stond door externe factoren, zoals bouwkosten en rentestand, de haalbaarheid van projecten onder druk. We weten niet hoe de markt zich de komende jaren gaat ontwikkelen. Daarom blijft ons uitgangspunt het stedelijk doel, dat past bij de behoefte van de (toekomstige) inwoners van de stad willen. Om projecten ook bij toekomstige tegenwind haalbaar te houden, introduceren we een afwegingskader. Als er urgente redenen zijn, zoals de financiële haalbaarheid, dan is er ruimte om af te wijken van de doelstelling 75% betaalbaar, met als ondergrens de landelijke norm van 2/3e betaalbaar. Het te starten vereveningsfonds is daarbij niet het instrument om álle financieel niet haalbare plannen te dekken. Dat is ook niet het doel van het fonds.

Het doel van dit instrument is om flexibiliteit te bieden aan kleine projecten.

Concluderend met de huidige Utrechtse regelgeving worden de gewenste aantallen al niet gehaald. Aangezien het voorgenomen beleid een verdere aanscherping van de bestaande ambities betreft zal dit alleen maar erger Reactienota, maart 2025 35

29a

29b

worden. Deze nota zal ervoor zorgen dat veel beoogde plannen niet tot realisatie komen, dat hierdoor de woningnood nog groter wordt en de kloof tussen de woningzoekenden en woningbezitters groter en groter wordt. Om deze reden maken wij ons ernstige zorgen dat ons aller doel, een bijdrage leveren aan het oplossen van de woningnood door de bouwproductie op gang te houden, ondanks de goede intenties van het beoogde beleid nog verder uit beeld raakt. Zoals wij als DNU hebben laten zien werken wij graag samen met de gemeente Utrecht en zetten we ons gezamenlijk in voor een thuis voor iedereen in de stad. Nogmaals, ook wij onderschrijven het belang van een leefbare en inclusieve stad. Wij zijn er echter van overtuigd dat de nu voorliggende beleidsnota contraproductief zal werken. Om deze reden vragen wij de gemeente kritisch te zijn op de voorgenomen beleidsnota en, bij voorkeur samen met de (markt)partijen, tot aangepast beleid te komen waarmee én een inclusieve stad wordt gewaarborgd én de bouwproductie op gang blijft. Het maatschappelijk belang van een gezonde woningmarkt is ons inziens te groot om risico’s te lopen. Zie bijlage 2 voor de volledige reactie Met interesse heeft het Consortium van grondeigenaren Rijnenburg kennisgenomen van de ontwerp Beleidsnota Wonen in Utrecht ‘Van woningmarkt naar volkshuisvesting’.

Wij waarderen de inspanningen van de gemeente om te komen tot een toekomstgericht woonbeleid, en onderschrijven binnen de huidige stedelijke en politieke context het belang van toegankelijke en betaalbare huisvesting voor alle woningzoekenden. Desondanks roept de voorgestelde beleidswijziging bij ons vragen op over de uitvoerbaarheid en haalbaarheid van dit beleid, zowel in het algemeen als specifiek vanuit het belang van het gebiedsontwikkeling Rijnenburg. De kern van de inspraakreactie gaat in op: 1. Is de beleidsnota wonen van toepassing op project Rijnenburg: In het Akkoord van Rijnenburg is vastgelegd dat deze afspraken tot stand dienen te komen door gezamenlijk – publieke en private partijen- te werken aan een ontwikkelstrategie en haalbare en uitvoerbare oplossingen te verkennen. De huidige Beleidsnota Wonen waarin verschillende kwantitatieve uitgangspunten rond financieringscategorie, omvang etc. eenzijdig zijn vastgelegd, doet geen recht aan de wijze waarop partijen beoogd hebben samen te werken aan de ontwikkeling van Rijnenburg. Kan worden bevestigd dat deze afspraken worden gerespecteerd? 2. Financiële haalbaarheid: De wens om de bouwproductie langdurig te versnellen, inclusief de ambities op betaalbaarheid en kwaliteit, lijken niet financieel te zijn doorgerekend.

Zo heeft de VNG op de Woontop december 2024 een disclaimer gemaakt dat gemeenten de Woontop-afspraken alleen kunnen uitvoeren, als afspraken met het kabinet in het voorjaar van 2025 hun bredere financiële positie

1. Beleidsnota van toepassing op Rijnenburg? Ja, de beleidsnota geldt voor alle gebiedsontwikkelingen tenzij al afspraken zijn gemaakt in het Utrechts Planproces Gebiedsontwikkelingen. Rijnenburg is nog in de onderzoeksfase (programatische verkeningen). Hierin zijn ook al ambities opgenomen over bijvoorbeeld het gewenste programma voor betaalbaarheid van 75%. Over de programmering zijn tot nu toe nog geen bestuurlijke besluiten genomen. In het gezamenlijke proces rondom Rijnenburg is afgesproken dat er bij de vaststelling van de uitgangspuntennotitie een besluit wordt genomen over de integrale eisen.

2. Financiële haalbaarheid In de afgelopen jaren stond door externe factoren, zoals bouwkosten en rentestand, de haalbaarheid van projecten onder druk. We weten niet hoe de markt zich de komende jaren gaat ontwikkelen. Daarom blijft ons uitgangspunt het stedelijk doel, dat past bij de behoefte van de (toekomstige) inwoners van de stad willen. Om projecten ook bij Reactienota, maart 2025 36

substantieel verbeteren. Wordt hiermee onderkend dat om meer betaalbaarheid te kunnen realiseren financiële bijdragen noodzakelijk zijn? Hoe realistisch is het dat het Rijk hier middelen voor ter beschikking stelt? Hoe ziet de gemeente dit?

29c

29d

3. Gebrek aan integraliteit: Eind 2024 is de Programmatische Verkenning Rijnenburg gedeeld met de gemeenteraad. In deze verkenning is aangegeven hoe tot een passend woonprogramma voor Rijnenburg te komen. Uit deze verkenning wordt betaalbaarheid vanuit het thema Programma beschreven. Echter alles hangt met alles samen. De integrale afweging zal pas in een later stadium kunnen plaatsvinden, zodra de kaders worden bepaald in de zogenaamde Uitgangspuntennotitie Rijnenburg. Het is onzes inziens te vroeg om nu voor Rijnenburg financieringscategorieën vast te stellen. Mede gezien ook andere ambities die er zijn op het gebied van duurzame energie, maatschappelijk programma, werken en leisure etc. Betaalbaar wonen alleen maakt van een woonwijk nog geen geliefde plek. Naar ons mening dient er een integrale afweging plaats te vinden. Wij adviseren dat in de Beleidsnota Wonen voor wat betreft langdurige ontwikkelingen van deze omvang betaalbaarheid wordt benaderd als een kwalitatief uitgangspunt dat integraal wordt afgewogen ten opzichte van ruimtelijke, en andere maatschappelijke thema’s. Belangrijke vragen hierbij: Wat zijn eventuele disclaimers om hiervan af te wijken? Wie bepaalt dat er in een bepaalde situatie kan worden afgeweken? 4.

De noodzaak van ondersteunend / flankerend beleid op gebieden zoals leefbaarheid: In de vorige woonvisie 2019 concreet verwezen naar het Onderzoek van Rigo: Veerkracht in het corporatiebezit Kwetsbare bewoners en leefbaarheid uit 2018. Op basis van dit rapport werd geconcludeerd dat wijken met een te hoog percentage sociaal kwetsbaarder zijn. In de visie uit 2019 werd indirect gesuggereerd dat door gemengde wijken te realiseren dit “probleem” wordt opgelost. Echter waaraan voorbij werd gegaan is dat woningcorporaties in hetzelfde rapport aangeven: ”De belangrijkste belemmeringen die door corporaties worden ervaren bij het leefbaar houden van de corporatiebuurten zijn lokale afspraken over minimale aantallen betaalbare woningen, slechte samenwerking met gemeenten en zorgpartijen over de uitstroom uit de GGZ, de strikte scheiding Daeb/niet-Daeb en de strikte handhaving door de AW van de normen rond passend toewijzen”. In hoeverre zijn deze adviezen door de gemeente onderkend en meegenomen in haar huidige beleid 2025, of

toekomstige tegenwind haalbaar te houden, introduceren we een afwegingskader. Als er urgente redenen zijn, zoals de financiële haalbaarheid, dan is er ruimte om af te wijken van de doelstelling 75% betaalbaar, met als ondergrens de landelijke norm van 2/3e betaalbaar. Over financiële bijdragen van het Rijk zijn we in gesprek met het ministerie van VRO. Dat betreft zowel bijdragen op korte termijn (realisatiestimulans, WBI) als op lange termijn (gebiedsbijdragen). Bij het definitief opstellen van de Beleidsnota is de uitkomst van deze gesprekken nog onbekend. 3. Gebrek aan integraliteit De integrale ruimtelijke koers en ambities zijn door de Raad vastgelegd in de RSU als onderdeel van de Omgevingsvisie. In de Beleidsnota Wonen hebben we met het 'afweegkader' aangegeven hoe we op projectniveau willen omgaan met haalbaarheid en integrale afweging. Is er op en andere manier afwijking nodig van het woonbeleid als gevolg van een integrale afweging, dan is een raadsbesluit nodig. De uitgangspuntennotitie voor Rijnenburg zal vastgesteld worden door de Raad.

4. Flankerend beleid / Ondersteunen beleid Wij zijn ons ervan bewust dat leefbaarheid in kwetsbare wijken nog steeds onder druk staat. Wij hebben hier op verschillende tafels gesprekken over met o.a. corporaties, maar ook welzijns- en zorgorganisaties. Met deze nota zetten we ons inziens ook een stap de goede richting op als het gaat om het verbeteren van leefbaarheid in (vooral) kwetsbare wijken. Zo pakken we in samenwerking met onze partners meer regie op de hele keten van uitstroom vanuit de maatschappelijke opvang, hebben we via onze prestatieafspraken corporaties de maximale wettelijke mogelijkheden gegeven om vrijer toe te wijzen en gaan we ons extra inzetten (via o.a. lobby) om corporaties ook actiever in het middensegment in positie te krijgen.

Reactienota, maart 2025 37

worden er nu nog meer aanvullende eisen gesteld?

30a

30b

Wij onderschrijven de maatschappelijke opgave om veel betaalbare woningen te realiseren. Vanuit het Consortium Rijnenburg gaan wij hierin onze bijdrage leveren. Echter; wij maken ons grote zorgen dat de gemeente met het voorgenomen beleid het tegenovergestelde bereikt van wat zij beoogt voor wat betreft duurzame kwaliteit, en sociaal evenwichtige wijken. Haalbaarheid en versnelling komen onder druk te staan. Hoe wil de gemeente de betaalbaarheid afdwingen en daarmee geen recht doen aan de afspraken zoals recentelijk nog gemaakt voor Rijnenburg. Een stadsdeel van deze omvang, in een tijd waarin de urgentie zo groot is om snel en veel te bouwen, vereist de nodige flexibiliteit en een procesaanpak gericht op integrale afweging. Zie bijlage 2 voor de volledige reactie Met plezier hebben wij de Beleidsnota Wonen gelezen. De SSH en BoKS maken met deze brief graag gebruik van deze mogelijkheid. Onze zienswijze richt zich op de huisvesting van studenten en starters. Daarnaast onderschrijft SSH de STUW zienswijze die ingaat op alle doelgroepen binnen de sociale huur. De kern van de inspraakreactie gaat in op: 1. Studenten: we zien het belang in van ontmoetingsruimten waar studenten elkaar kunnen treffen. Echter ervaren we in de praktijk dat een gemeenschappelijke ruimte van twee vierkante meter per studio te ruim is.

Wij pleiten voor het verlagen van de norm voor gemeenschappelijke ruimte. We denken daarbij aan 1 m2 per studio mede afhankelijk van de grootte van het gebouw. Daarnaast is een programma van 70% kamers in de praktijk niet altijd haalbaar. We pleiten ervoor dat het uitgangspunt een gedeelde ambitie is, maar zeker geen norm per project. Daarnaast zien we bij sommige nieuwbouwprojecten dat studenten huisvesting is geprogrammeerd in relatief kleine gebouwen en nauw is gemengd met andere doelgroepen. Wij ervaren juist dat de gebieden waar studentenhuisvesting is geclusterd met honderden eenheden bij elkaar in praktijk heel goed werken. We vragen u om bij de programmering van studentenhuisvesting te denken in clusters van enkele honderden studenteneenheden per project (minimaal 100) en juist af te zien van te kleine kavels die fijnmazig gemengd zijn met andere doelgroepen. 2. Studenten: Op pagina 60 lezen we dat de gemeente vooral wil inzetten op doorstroming; door oudere huishoudens te verleiden te verhuizen naar geschikte appartementen waardoor de langste verhuisketens ontstaan. We erkennen dat dit theoretisch klopt maar vragen ons af of dit uitgangspunt in de praktijk ook in voldoende mate doorwerkt en ten goede komt aan starters. In uw nota ziet u af van een specifieke

1. De aanscherping op het minimaal oppervlakte gemeenschappelijk ruimte voor studio's nemen we mee in de beleidsnota, vanuit de expertise van de SSH als sociale studentenhuisvester. We veranderen de ondergrens van 2m2 naar in 1-2m2. Daarbij bevestigen wij dat 70% kamers een streven is, geen norm. Wij zien ook dat onzelfstandige eenheden realiseren financiële beperkingen heeft. Verder zijn we bekend met de wens tot clustering van minimaal 100 eenheden. Deze wens proberen we ook altijd mee te nemen in gebiedsontwikkelingen, maar leggen we niet vast in de nota.

2. In de beleidsnota ligt de focus op doorstroming. Hiermee verwachten we woningen voor starters vrij te spelen. Omdat wij ook zien dat jongeren extra aandacht verdienen, willen we daarnaast ook meer jongerenwoningen in Utrecht realiseren. Jongerenwoningen zijn kleine sociale huurwoningen die worden verhuurd met een jongerencontract. Deze woningen zijn juist geschikt voor jongeren met te weinig Reactienota, maart 2025 38

aanpak om het aanbod voor starters te verruimen. Denk aan een voorrangsregeling voor starters en andere jongeren, het uitbreiden van het aantal woningen waar geloot mag worden dan wel een doelstelling voor het aantal starterswoningen dat in de stad gebouwd moet worden. We pleiten ervoor deze regelingen juist wel in te voeren. We denken dat alle instrumenten nodig zijn om ook starters een kans te geven op de Utrechtse woningmarkt en ze te behouden voor de stad.

31

Zie bijlage 2 voor de volledige reactie Na de raadsbrief van 24 januari 2025 is de Ontwerp Beleidsnota Wonen 2025-2030 voor de gemeente Utrecht ter inzage gelegd met als doel om inspraakreacties te verzamelen. Middels deze brief willen wij als consortium Cartesius (Ballast Nedam Development en MRP Development) en NS een reactie geven op de gepresenteerde beleidsnota vanuit ons gezamenlijk perspectief en de ontwikkeling Cartesiusdriehoek. Wij, als consortium Cartesius en NS, omarmen dit doel en dragen daar met de ontwikkeling van de Cartesiusdriehoek nu al aan bij. Met in aanbouw zijnde van 650 woningen en reeds ruim 400 verkochte woningen aan Portaal hier boven op welke binnenkort in aanbouw gaan. Wij zien zelfs meer kansen voor de ontwikkeling Cartesius door verdichting van het programma waar wij reeds met elkaar over in gesprek zijn. Echter, willen wij ook onze zorgen uiten en vragen stellen over de Beleidsnota op de volgende twee punten:

inschrijftijd voor een reguliere sociale huurwoning en een te laag inkomen voor een middenhuurwoningen of koopwoning. Verder onderschrijven we dat loting een van de manieren is om de kansen voor starters op de woningmarkt te vergroten. In 2021 is een motie aangenomen om het percentage loting te verlagen naar maximaal 10 %. In het kader van de heroriëntatie op de woonruimteverdeling onderzoeken we of dit percentage (weer) omhoog moet, het pleidooi van STUW nemen we hierin uiteraard mee. Alhoewel we in de nota hebben opgenomen dat we kritisch zijn ten aanzien van nieuwe voorrangsregels, sluiten we een extra voorrang voor starters of jongeren niet uit. Dit moet dan wel blijken uit de visie op woonruimteverdeling. Daarnaast verwachten we dat we door het sturen op betaalbare woningen ook woningen toevoegen voor starters. Daarnaast hebben de corporaties nu al de mogelijkheid om het label jongerenwoning toe te passen op hun bezit, waardoor er voorrang kan ontstaan voor die groep. 1. Eerder gemaakte privaatrechtelijke of bestuurlijke afspraken blijven in stand. De beleidsnota geldt voor nieuw te maken afspraken. 2. In de Omgevingsvisie en RSU hebben we vastgelegd dat we streven naar een woningvoorraad die in 2040 bestaat uit 35% sociaal, 25% middensegment (huur en koop), 40% vrije sector. Dit blijft het lange termijn doel.

Op dit moment is in de voorraad het aandeel sociale huur lager dan het doel (33%) en het aandeel middensegment net iets boven dat doel (26%, bestaande uit 16% middenhuur en 10% betaalbare koop). Door autonome marktontwikkeling, met name prijsstijgingen in de koop, is de trend in het aandeel middensegment negatief. In de huidige harde plancapaciteit blijven we achter om de doelstellingen in 2040 te kunnen halen: 34% (zelfstandige) sociale huurwoningen, 27% in het middensegment (17% middenhuur en 10% betaalbare koop). Dit is samen 61% betaalbaar, en daarmee ook te weinig om te voldoen aan de landelijke eis om 2/3e betaalbaar te bouwen. Er moet dus een schepje bovenop in de planvoorraad die we vanaf nu toevoegen. Zowel sociaal (40%), als middensegment (35%, waarvan 25% huur).

1. In de Beleidsnota wordt de Cartesiusdriehoek als nieuw hoogstedelijk knooppunt benoemd in zone B. Aan deze zone B worden programmatische eisen gesteld die afwijken van privaatrechtelijke afspraken die reeds vastgelegd zijn in de exploitatieovereenkomst tussen gemeente Utrecht en NS. Deze toevoeging kan dan ook niet van toepassing zijn op de Cartesiusdriehoek en wij vragen de gemeente om dit te corrigeren in de Beleidsnota. De beleidsnota moet in lijn worden gebracht met de reeds gemaakte afspraken tussen NS en gemeente Utrecht. 2. In de algemeenheid willen wij als ontwikkelende partijen en Reactienota, maart 2025 39

grondeigenaren onze zorgen uiten over de Beleidsnota. De nota streeft naar 75% betaalbare woningen, waarvan 40% sociale huurwoningen en 35% woningen in het middensegment. Deze verdeling baart ons zorgen, zoals ook vermeld in de zienswijze ingediend door het Development Netwerk Utrecht (DNU). Wij ondersteunen deze zienswijze. 32a

Zie bijlage 2 voor de volledige reactie Naar aanleiding van uw raadsbrief d.d. 24 januari 2025 waarin de beleidsnota wonen in Utrecht “Van woningmarkt naar volkshuisvesting" wordt vrijgegeven voor inspraak, stuur ik u hierbij onze zienswijze. De kern van de inspraakreactie gaat in op: Meer passende woningen voor senioren De beoogde aantallen zijn onvoldoende voor de groeiende groep senioren en staat in schril contrast t.o.v. de aantallen studentenwoningen.

32b

32c

Senioren met een migratieachtergrond Er is weinig aandacht voor woonvromen die aansluiten bij culturele en sociale behoeften zoals meergeneratiewoningen en cultureel passende groepswoningen. Daarnaast bereiken gemeentelijke initiatieven veel migrantenouderen niet door taalbarrières en ontoereikende communicatie. Onze aanbevelingen: Creëer meer woonconcepten voor migrantenouderen, zoals seniorenhofjes met gedeelde voorzieningen en zorg op maat. Verbeter de informatievoorziening door meertalige woonadviseurs en toegankelijke communicatiemiddelen. Stimuleer initiatieven zoals kangeroewoningen, zodat senioren bij familie kunnen blijven wonen. Voorkom seniorisme en vooroordelen t.a.v. ouderen.

Betrek senioren en huurderscommissies bij het woonbeleid en huurderscommissies Maak gebruik van initiatieven van inwoners zoals de WoonadviesCommissie.

Een diverse en groeiende groep: meer passende woningen voor senioren en specifieke concepten voor migrantenouderen U geeft aan dat de doelgroep divers is en de komende jaren flink. In de ontwerp-beleidsnota kiezen we er daarom voor om woon(zorg)aanbod te realiseren rekening houdend met de diversiteit van de doelgroep, qua inkomen, vitaliteit en culturele achtergrond. Daarbij willen we aansluiten bij de behoefte van ouderen in de wijk. Voor de ene wijk kan dat betekenen dat we een geclusterd woonconcept voor migrantenouderen toevoegen, en voor een andere wijk zelfstandige woningen in de mix met andere doelgroepen. U adviseert om jaarlijks minimaal 5.000 woningen te bouwen voor ouderen, meer dan de doelstelling in de ontwerp-beleidsnota op ouderen en hoger dan onze algemene jaarlijkse bouwambitie van 3.000 woningen. Het realiseren van 5.000 woningen per jaar voor ouderen is helaas niet realistisch. We maken binnen de 3.000 woningen per jaar keuzes tussen verschillende doelgroepen. We maken – gezien de groei van de doelgroep bewust de keuze om 20% van de jaarlijkse bouwprogrammering te richten op ouderen. Daarnaast zijn vele woningen in de basis al nultreden en al toegankelijk voor ouderen.

U adviseert alert te zijn op stereotypen en vooroordelen in de nota. Natuurlijk vinden wij het belangrijk om hier alert op te zijn. De quote die u benoemt "Ik zie veel mensen nog in een veel te grote gezinswoning wonen." is een hartenkreet die in het Stadsgesprek door een Utrechter is benoemd en laat ook zien dat er verschillende meningen in de stad zijn over wat passend wonen is. U vraag aandacht voor het actief betrekken van senioren bij toekomstige bouwplannen en het actief stimuleren van de WAC. Vanuit het Stadsakkoord Wonen zetten we in samenwerking met marktpartijen in op het betrekken van bewoners vanaf de start van het project. Hierbij sluiten we aan bij de vernieuwing van het participatiebeleid (p. 31 van de nota). We vragen daarnaast bouwers om in de beginfase van een mogelijke woningbouwontwikkeling de woonwens van buurtbewoners actief te (laten) inventariseren en zijn voornemens kennis te delen over samenstelling van de buurt. Wanneer het gaat om ontwikkelingen voor ouderen is het dan ook logisch om bouwers te vragen de doelgroep te Reactienota, maart 2025 40

32d

Leefbare wijken U op leeftijd vraagt aandacht voor diversiteit in woningtypes en ruimte voor gemeenschapsvorming en voldoende groen, openbare toiletten, bankjes en begaanbare wandelpaden. Daar is onvoldoende aandacht voor, bijvoorbeeld in de Merwedekanaalzone. Daarnaast wordt in de nota niet gesproken over samenwerking met zorg- en welzijnsorganisaties terwijl dit cruciaal is. Wij ondersteunen de oproep van de STUW om deze partijen toe te voegen aan de samenwerkingsdriehoek en pleiten voor intensievere afspraken binnen het stedelijk Platform Ouderen.

32e

Vitale woongemeenschappen en woongroepen Wij onderschrijven het streven naar vitale woongemeenschappen. Deze zouden toegankelijk moeten zijn voor senioren vanaf 50 jaar en niet pas vanaf 65 jaar zodat er een gezonde mix ontstaat tussen zelfredzame en hulpbehoevende bewoners. Daarnaast moet er een uitzondering gemaakt worden op de inkomenstoets voor echtparen en ZZP'ers.

32f

Onvoldoende stimulans voor doorstroming en informatievoorziening Geld is vaak niet het struikelblok voor senioren, praktische begeleiding en goede communicatie zijn dat wel. Onze aanbeveling: verbreed de doorstroomregeling en breidt de taken van de woonadviseur uit zoals het bieden van verhuisservices. Daarnaast ontbreekt een overzicht van beschikbare seniorenwoningen, breng deze integraal in kaart en laat de woonadviseur deze informatie beheren.

betrekken in het proces. In het project ‘Rosendael’ (Indusdreef 5) in Overvecht doen we een pilot waarin we de Werkgroep wonen van SOLGU, U op leeftijd, Saluti Utrecht en de Wmo Cliëntenraad vroegtijdig betrekken om mee te denken over toegankelijkheid van nieuwe woningen. U geeft aan dat leefbare wijken vragen om diversiteit in woningtypes en ruimte voor gemeenschaps-vorming. Openbare ruimtes moeten worden voorzien van voldoende groen, openbare toiletten, bankjes en begaanbare wandelpaden zonder obstakels. U geeft aan dat de gemeente hiervoor geld, middelen en fysieke ruimte beschikbaar moest stellen. Tot slot adviseert u de om senior-onvriendelijke onderdelen in deze wijk Merwede te herzien. In de beleidsnota onderschrijven we dat we willen dat onze stad in balans groeit. Dit betekent dat daar waar Utrecht groeit door te verdichten, woonbuurten leefbaar blijven door onder andere voldoende groen en voorzieningen toe te voegen. Dit komt ook terug in de ‘Utrechtse Woonwaaier’ die onderdeel is van de beleidsnota. De uitgangspunten voor kwaliteit van de woning, het woongebouw én de woonomgeving worden daarin beschreven. De beleidsnota over generiek woonbeleid. We gaan daarom niet in op specifieke gebiedsontwikkeling zoals u aanstipt in Merwede. Fijn dat u het streven naar vitale woongemeenschappen en geclusterde woonvormen onderschrijft.

U geeft aan dat omwille van de gezonde mix in complexen dat het van belang is om de toewijzingsregels in de verordening aan te passen en te verlagen naar 50+. In de huidige huisvestingverordening is de voorrangsregeling voor ouderen voorrang voor 65+. Dit jaar wordt de huisvestingsverordening weer gewijzigd. We zullen de overweging om omwille van de gezonde mix de leeftijd te verlagen meenemen. Ook geeft u aan dat de inkomenstoets bij woongroepen er soms voor zorgen dat echtparen en ZZPérs soms buiten de boot vallen. Woningcorporaties hebben zich te houden aan het passend toewijzen. Met uitzonderingen kunnen zijn gebruik maken van hun vrije ruimte om hierop af te wijken. Wij zijn echter van mening dat gezien de schaarste (in de sociale huur), het van belang is om woningen ook echt toe te wijzen aan de (sociale) doelgroep. U adviseert om seniorgeschikte woningen (koop, middenhuur en sociale huur) integraal in kaart en laat de woonadviseur deze informatie beheren en actueel houden. Ook wij vinden goede informatievoorziening belangrijk. Dit blijft een doorlopend proces voor verbetering. Samen met partners werken we hier al aan. De woonadviseur heeft al een groot gedeelte van het aanbod in beeld. En Bo-Ex en Woonin hebben de afgelopen jaren een pagina ontwikkelt op hun websites waarin hun aanbod voor senioren staat vermeld. Reactienota, maart 2025 41

U geeft aan dat er behoefte is aan betere informatievoorziening voor ouderen. U geeft een mooi voorbeeld van de woonmarkt in Overvecht. Uw signaal kennen we. Afgelopen jaar zijn we – hier al mee aan de slag geweest o.a. met de bewustwordingscampagne vanuit de Woonadviseur Ouderen 55+ en het ontwikkelen van een ansichtkaart over wonen voor ouderen. Inzet hierop blijft van groot belang. In de nota lichten we daarom op pagina 62 toe dat we inwoners (waaronder ouderen) beter willen informeren over de regelingen en het aanbod dat er is en geven we voorbeelden hoe we dit kunnen doen. Een informatiemarkt samen met partners zou een mooie invulling hiervan zijn. Dit verkennen we dan ook graag verder met u en de partners in de stad. 32g

Onvoldoende aandacht voor toegankelijkheid Er ontbreken concrete doelstellingen en maatregelen om woningen daadwerkelijk toegankelijk te maken. Stel daarom bindende quota voor rolstoeltoegankelijke en aanpasbare woningen binnen nieuwbouwprojecten. Dit voorkomt hoge aanpassingskosten later. Versnel de aanpassing van bestaande woningen door extra subsidies en investeringen en betrek ervaringsdeskundigen en belangenbehartigers structureel bij woningontwikkeling en renovatieprojecten.

33

Zie bijlage 2 voor de volledige reactie Wij waarderen de inzet van de gemeente om volkshuisvesting weer centraal te stellen in het woonbeleid. Stade Advies geeft met Woonadviseur Ouderen Utrecht een belangrijke invulling aan de leidende principes van de gemeente om de beweging van woningmarkt naar volkshuisvesting te maken voor senioren in de stad. Zonder advies en hulp weten senioren vaak niet de stap te zetten naar passend wonen, één van de drie centrale doelstellingen van deze beleidsnota. Wij willen hierbij benadrukken dat het thema doorstroming te belangrijk is om op te bezuinigen en dat de Woonadviseur Ouderen Utrecht een onmisbare dienst is voor ouderen die begeleiding en advies nodig hebben bij passend wonen.

U doet de aanbeveling om een bindende quota voor rolstoeltoegankelijke en aanpasbare woningen binnen nieuwbouwprojecten op te nemen. Versnel de aanpassing van bestaande woningen door extra subsidies en investeringen. We hebben besloten geen bindende quota op te nemen. Wel scherpen we de tekst over toegankelijkheid aan: Zoveel mogelijk woningen moeten toegankelijk zijn. Wij willen dat iedereen - ook als hij of zij gebruik maakt van een rolstoel - alle nieuwe of verbouwde woningen kan bezoeken. Een goede toegankelijkheid van woningen is belangrijk voor mensen met een fysieke beperking, maar ook voor andere groepen zoals gezinnen met jonge kinderen. Conform het uitvoeringsprogramma Utrecht voor iedereen toegankelijk’ benoemen we bij planontwikkelingen dat alle woningen bezoekbaar zijn. We vragen (ver)bouwers ervoor te zorgen dat zoveel mogelijk woningen woonbaar zijn voor mensen in een rolstoel of met een rollator. Het college betrekt deze uitgangspunten in toekomstige tenderprocessen en bij de prestatieafspraken met corporaties. Bedankt voor uw inspraak reactie. Het thema doorstroming is een belangrijk onderwerp in de beleidsnota. De Woonadviseur Ouderen 55+ is een van de manieren waarin we de groeiende groep ouderen – samen met onze samenwerkingspartner de STUW – willen ondersteunen in het vinden van een passende woonplek, nu of in de toekomst.

In de beleidsnota noemen we dan ook dat we de inzet hierop wensen door te zetten. Tegelijkertijd hebben we te maken met bezuinigingen. Om die reden is de nota dan ook voorzien van een financiële paragraaf, waarin voornemens die nog niet financieel gedekt zijn (zoals de woonadviseur) zijn opgenomen.

Bij toenemende kwetsbaarheid is begeleiding naar een nieuwe woonsituatie nodig. De Woonadviseur Ouderen voorkomt dat zwaardere zorg nodig gaat zijn. Een soepel functionerende woningmarkt vereist een goed beleid op Reactienota, maart 2025 42

doorstroming, vooral onder senioren. Ouderen die verhuizen naar een meer passende woning laten grotere gezinswoningen achter, wat weer kansen biedt voor jonge gezinnen. Een verhuisketen wordt op gang gebracht. Woonadviseur Ouderen Utrecht speelt een sleutelrol door (kwetsbare) ouderen te begeleiden en adviseren bij het vinden van een passende woning. Dit voorkomt dat ouderen noodgedwongen in een woning blijven wonen die niet meer aansluit bij hun levensfase, bijvoorbeeld door fysieke beperkingen of hoge onderhoudslasten.

34

Onze inzet moet juist worden versterkt, de Woonadviseur Ouderen Utrecht is essentieel. Wij hopen dat de gemeente dit meeneemt in de definitieve nota en zien graag verdere concrete maatregelen om doorstroming te stimuleren. Op 25 februari is het gesprek gevoerd met de Werkgroep Wonen (SOLGU, WMO-raad, Saluti en UopLeeftijd ). Tijdens dit gesprek zijn de volgende zaken meegegeven: - De verbinding met de visie en het uitvoeringsprogramma Utrecht voor iedereen toegankelijk is onvoldoende weergegeven in de ontwerp beleidsnota. Deze zou in de nota aangevuld moeten worden bijvoorbeeld met een verwijzing naar de begrippen bewoonbaar. Daarnaast moet de gemeente het basisniveau van bezoekbaarheid afdwingen bij ontwikkelaars. - De werkgroep Wonen ziet dat er vaak nog woningen worden opgeleverd die niet toegankelijk zijn of waar elementen worden die later veel geld kosten om toe te voegen. Als deze aan de voorkant waren meegenomen dan waren deze meerkosten aanzienlijk beperkter.

35a

- De werkgroep wonen wordt graag betrokken bij woningbouwprojecten om aan de voorkant inbreng te kunnen leveren over toegankelijkheid. Dit is ook van belang omdat handhaving aan de achterkant moeilijk is. De Huurdersraad Portaal regio Utrecht is positief over de ontwerp beleidsnota wonen. Het document ademt aandacht voor volkshuisvesting, heeft een ruime blik en zet een breed instrumentarium in. Wij willen de volgende aandachtspunten meegeven: Grote uitdaging wordt het realiseren van netto-toevoeging van sociale woningen. Sloopnieuwbouw met verdich4ng is kostbaar en levert bescheiden groei op, onze voorkeur gaat uit naar grotere uitbreidingsloca4es waar snelheid en massa gemaakt kan worden.

Tekstueel is de verbinding met het uitvoeringsprogramma gemaakt. Daarnaast is in de beleidsnota een actie opgenomen om kennisuitwisseling tussen ervaringsdeskundigen, de gemeente en het DNU-netwerk en corporaties te bevorderen zodat deze kennis benut kan worden bij nieuwbouw. Daarnaast is benoemd dat we de mogelijkheden van slimme plattegronden en gedeelde voorzieningen onderzoeken. Dit is een leerproces. De opbrengsten hieruit worden waar relevant meegenomen in het UPG-proces. In het Utrechtse Planproces Gebiedsontwikkelingen (UPG) is opgenomen dat bij projecten die voor specifieke doelgroepen worden gebouwd, vroegtijdig het gesprek met de doelgroep faciliteren zoals ouderen, mensen met een beperking of jongeren. In de beleidsnota benoemen we hier concreet de toekomstige gebruikers, woningzoekenden (via het platform Woonzoekers) of maatschappelijke organisaties zoals SOLGU en de Woonbond. In 2025 wordt het UPG uitgewerkt, door bijvoorbeeld sjablonen voor documenten te maken en werkprocessen te bepalen. In 2025 wordt de nieuwe werkwijze namelijk stap voor stap ingevoerd.

We zijn het eens dat het realiseren van de netto groei een stevige uitdaging is. Wat ons betreft is het toevoegen van sociale huurwoningen daarom ook een totaalpakket. Aan de ene kant toevoeging via verdichting, maar ook optoppen en woningdelen. Dit zijn misschien de wat kleinere slagen, maar kunnen vaker wel sneller worden gerealiseerd. Aan de andere kant zetten we met deze nota in de nieuwbouw (en dus ook grote uitbreidingslocaties) in op een minimumpercentage van 40 procent sociaal. Alleen met de combinatie van deze inzet kunnen we onze ambitie halen.

Reactienota, maart 2025 43

35b

35c

Sociale nieuwbouw dient niet enkel door de steeds stijgende huurpenningen en verkoop van sociale woningen te worden gefinancierd. Middelen voor investeringen moeten ook via grotere bijdragen komen van gemeente en het Rijk. Dat is niet alleen sociaal maar ook eerlijk. De hele samenleving profiteert immers van investeringen in sociale nieuwbouw. In de prestatieafspraken is vastgelegd dat 30% van de vrijkomende woningen met voorrang worden toegewezen aan aandachtsgroepen en 70% van de woningen regulier worden verhuurd, om zo de balans te houden in de woningtoewijzing aan alle woningzoekenden. Wij begrijpen dat deze afspraak onder druk staat door de grote toestroom van kwetsbaren zonder dak boven hun hoofd. In de stuurgroep Huren wordt gesproken om te komen tot een passend verdeelbesluit. Tijdelijke aanpassing van de percentages kan een logische uitkomst zijn. Wij staan voor een verdeling waarbij reguliere woningenzoekenden op de middellange en langere termijn een kans op woonruimte hebben die aansluit bij de oorspronkelijke afspraak.

Het klopt dat de rekening van de nieuwbouw niet alleen bij de sociale huurder terecht moet komen. Via deze nota zetten we ook in op de lobby richting het Rijk om corporaties een betere financiële positie te geven en daarmee makkelijker de gestelde ambities kunnen bereiken. Met deze nota proberen we de woonruimte tussen regulier woningzoekenden en mensen in een kwetsbare positie evenwichtig te verdelen. Dit doen we via het principe "ongelijk investeren voor gelijke kansen". We maken een specifieke keuze waarvan wij begrijpen dat dit schuurt met de huisvesting van reguliere huurders die ook verlangen naar een volgende stap in hun woon carrière. Dit doet pijn, het gaat immers om het verdelen van schaarste, maar toch maken we die keuze. Tegelijkertijd zetten we in op het vergroten van de koek voor iedereen aan de ene kant, maar pakken we ook meer regie als het gaat om leefbaarheid aan de andere kant. We werken nauwer samen met corporaties en zorgpartijen in de stad om ook na toewijzing ervoor te zorgen dat iedereen goed mee kan doen en samen kan leven.

Reactienota, maart 2025 44

Bijlage 2 Inspraakreacties waarvan de tekst niet volledig in het 2-kolommenstuk is opgenomen 1. Inspraakreactie 19 NEPROM 2. Inspraakreactie 22 Dakloosheid 3. Inspraakreactie 23 Bouwend Nederland Regio Randstad-Noord 4. Inspraakreactie 24 STUW corporaties 5. Inspraakreactie 26 Bo-Ex 6. Inspraakreactie 27 Stichting Goud 7. Inspraakreactie 28 Development Network Utrecht (DNU) 8. Inspraakreactie 29 Consortium van grondeigenaren Rijnenburg 9. Inspraakreactie 30 SSH en BoKS 10. Inspraakreactie 31 Consortium Cartesius en NS Vastgoed 11. Inspraakreactie 31 U op Leeftijd 12. Inspraakreactie 33 Stade Advies

Reactienota, maart 2025 45

Inspraakreactie 19 Neprom

Gemeente Utrecht T.a.v. College van Burgemeester en Wethouders Postbus 16200 3500 CE UTRECHT

Datum

27 februari 2025

Ref.

20250227/FM/nr

Betreft

Reactie op ontwerp Beleidsnota Wonen in Utrecht ‘Van woningmarkt naar volkshuisvesting’ NEPROM

Geacht College, NEPROM is de brancheorganisatie van maatschappelijk betrokken project- en gebiedsontwikkelaars in Nederland. NEPROM werkt met haar leden, en in nauwe samenwerking met de overheid en andere partners, aan het ontwikkelen van de ruimte voor morgen. Veel NEPROM-leden zijn met hun bouw- en ontwikkelprojecten actief in Utrecht. Met grote interesse heeft NEPROM kennisgenomen van de ontwerp Beleidsnota Wonen in Utrecht ‘Van woningmarkt naar volkshuisvesting’. Wij waarderen de inspanningen van de gemeente om te komen tot een toekomstgericht woonbeleid en onderschrijven het belang van toegankelijke en betaalbare huisvesting voor alle woningzoekenden. Tegelijkertijd roept de voorgestelde beleidswijziging bij ons en onze leden - veelal projectontwikkelaars die landelijk of in meerdere woningbouwregio’s opereren - fundamentele vragen op over de uitvoerbaarheid en haalbaarheid van dit beleid. Belangrijke aandachtspunten en zorgen 1. Breuk met de Woonvisie 2019 De voorgestelde beleidswijziging markeert een duidelijke breuk met de Woonvisie ‘Utrecht beter in balans’ uit 2019, waarin de nadruk lag op bouwproductie, duurzaamheid en een groene, bereikbare leefomgeving. De focus op betaalbare huurwoningen voor specifieke aandachtsgroepen is een ingrijpende koerswijziging die de haalbaarheid van nieuwe ontwikkelprojecten aanzienlijk beïnvloedt.

Wij vragen ons dan ook af hoe marktpartijen, die reeds gecommitteerd zijn aan het Stadsakkoord Wonen uit 2019, in deze nieuwe beleidscontext kunnen blijven bijdragen aan de woningbouwproductie.

2. Betaalbaarheidseisen en uniforme landelijke kaders De nota stelt een betaalbaarheidseis van 75%, met minimale aandacht voor betaalbare koopwoningen en afwijkende inkomenseisen. NEPROM pleit voor eenduidig landelijk beleid en ziet de verzwaring i.r.t. de eisen in het voorstel voor de Wet versterking regie volkshuisvesting als onwenselijk. Ook zijn deze eisen niet in overeenstemming met landelijke doelen ten aanzien van programmering van 2/3e betaalbaar. Dat terwijl juist over de programmering uitgebreid is gesproken tijdens de Woontop-bijeenkomsten en de uiteindelijke afspraken door zowel NEPROM áls de VNG zijn ondertekend. Het afwegingskader betaalbaar wonen (blz. 77) is in onze ogen nauwelijks realistisch en vergt een te uitgebreide onderbouwingsprocedure om te mogen afwijken van de uitgangspunten van het beleid. 3. Grondbeleid en regulering Wij begrijpen de wens van de gemeente om via actief grondbeleid ontwikkelingen te sturen en kunnen ons vinden in inzet op bepaalde instrumenten zoals de Wet voorkeursrecht gemeenten. Echter, de aangekondigde lobby voor een combinatie van bouwplicht, planbatenheffing en wijziging van de inbrengwaarde stuit op bezwaren. Een stapeling van regulerende maatregelen kan juist averechts werken en leidt niet per se tot versnelling van de woningbouw. Wij pleiten voor een gedegen en uitvoerbaar grondbeleid met een realistische benadering.

Een bouwplicht kan daar geen onderdeel van zijn. 4. Thematische beleidsambities en Woontopafspraken De wens om thematische beleidsambities te ‘overtreffen’ (blz. 13 en 77) staat haaks op de afspraken die tijdens de Woontop zijn gemaakt onder het thema; Schrappen van Tegenstrijdige en Overbodige Eisen en Regels (STOER). NEPROM pleit juist voor meer standaardisatie en uniformiteit en waarschuwt voor aanvullende lokale eisen die verder gaan dan het Besluit Bouwwerken Leefomgeving (BBL). 5. Financiële haalbaarheid De financiële onderbouwing van de beleidsnota achten wij onvoldoende realistisch. Er wordt te veel gerekend op subsidies, Rijksbijdragen en een nog uit te werken vereveningsfonds. Gezien de sterke focus op huurwoningen en het hoge percentage betaalbare woningen (75%) zijn de risico’s op stagnatie van projecten aanzienlijk. Ook ontbreekt aanpalend beleid waarin wordt onderbouwd hoe de gemeente de bovenwettelijke eisen op zowel BBL- áls op programmeringsniveau denkt te bekostigen. Een bijdrage vanuit een nog op te richten vereveningsfonds is hiervoor volstrekt onvoldoende, aangezien deze slechts wordt uitgekeerd voor het aantal extra betaalbare woningen boven de 75%, terwijl de landelijke regels 67% voorschrijven. Bovendien zal alleen uitgekeerd worden als er voldoende middelen in het vereveningsfonds aanwezig zijn, hetgeen hoogst onzeker is.

6. Uitvoerbaarheid woonwaaier Wij vragen aandacht voor de eisen die de Utrechtse Woonwaaier stelt (blz. 79) met betrekking tot oppervlaktenormen en hoe zij vertragend zouden kunnen werken en de uitvoerbaarheid van projecten onder druk zouden kunnen zetten. Met de vaststelling van de Wet betaalbare huur zijn op landelijk niveau afspraken gemaakt over de regels waaraan woningen moeten voldoen om in een bepaald prijssegment te vallen. De Utrechtse Woonwaaier leidt tot aanvullende en daarmee kostenverhogende eisen aan nieuwbouwwoningen. Daarmee komt de haalbaarheid van woningbouwprojecten onder druk te staan. Dit leidt op papier tot betaalbare woningen, die in de praktijk niet worden gebouwd.

Oproep tot samenwerking Al met al hebben wij grote zorgen dat de gemeente met het voorgenomen beleid het tegenovergestelde bereikt van wat zij beoogt. Wij vrezen voor onhaalbare plannen en stagnatie, waardoor de schaarste oploopt en het juist voor kwetsbaarste groepen nog moeilijker wordt om een betaalbare woning te vinden. NEPROM en haar leden zijn bereid om gezamenlijk met de gemeente te zoeken naar werkbare oplossingen. Het Stadsakkoord Wonen biedt daarvoor een basis, maar vereist een meer prominente rol voor marktpartijen in de invulling en uitvoering van het nieuwe woonbeleid. Het Development Network Utrecht kan hierin een belangrijke rol spelen. Tot slot delen wij de zorgen van de gemeente over de impact van netcongestie op de woningbouwproductie en benadrukken wij onze bereidheid om samen aan oplossingen te werken. Wij zien uit naar een constructieve dialoog en zijn graag bereid om onze zorgen en voorstellen nader toe te lichten.

Met vriendelijke groet,

Fahid Minhas Directeur

Inspraakreactie 22 Dakloosheid

Onderwerp: Reactie op Ontwerp Beleidsnota Wonen in Utrecht 5 maart 2025, te Utrecht

Inleiding De Ontwerp Beleidsnota Wonen begint met de vaststelling “Wonen is een Grondrecht”. Dat klopt natuurlijk en dat is mooi. Uit dat recht vloeien verplichtingen voort. Verplichtingen om dat recht te respecteren, beschermen en te verwezenlijken. Het recht betekent overigens niet dat de overheid, en in dit geval de gemeente Utrecht, zelf woningen moet bouwen, maar wel dat het alles moet doen om ervoor te zorgen dat mensen gelijke toegang hebben tot voldoende betaalbare en passende huisvesting. In het Ontwerp worden deze verplichtingen deels ingevuld. In de kern is er duidelijk een sterke ambitie op betaalbare passende huisvesting. Door “ongelijk investeren in gelijke kansen” tot uitgangspunt te verheffen wordt ook een keuze gemaakt voor het huisvesten van mensen in kwetsbare situaties. Waar het Ontwerp onvoldoende op scoort is het uitbannen en voorkomen van dakloosheid. In mijn reactie op het Ontwerp wil ik hier enkele kritische kanttekeningen plaatsen.

Het Nationaal Actieplan Dakloosheid In december 2022 werd het Nationaal Actieplan Dakloosheid: Eerst een Thuis, gelanceerd. De kern van het actieplan is dat dakloosheid geen zorgprobleem is, maar een woonprobleem. De gemene deler tussen alle dakloze mensen is het ontbreken van een passend fatsoenlijk thuis, terwijl we weten dat alle dakloze mensen eerst een eigen fatsoenlijk passend thuis nodig hebben om uit dakloosheid te geraken. We moeten dus Inzetten op afbouw van opvang ten gunste van huisvesting en veel meer inzetten op voorkomen van dakloosheid. Bovendien moeten we een bredere blik hebben op dakloosheid: het gaat niet alleen om zorgbehoevende mensen in de opvang of buiten, maar om een veel grotere groep. Daarom is de Ethos Light definitie van dakloosheid in het actieplan de standaard definitie. De ambitie van het Actieplan is om dakloosheid in 20230 uit te bannen. Het actieplan heeft uitgangspunten. Deze uitgangspunten zijn: - Huisvesting is een mensenrecht; - Ondersteuning is flexibel en op maat; - Scheiden wonen en zorg; - Herstelondersteuning en ervaringsdeskundigheid; - Respect voor eigen keuze en regie; - Dakloosheid voorkomen is altijd het beste.

Aansluiting Ontwerp Beleidsnota Wonen op Nationaal Actieplan Dakloosheid De Ontwerp Beleidsnota sluit niet aan bij het Nationaal Actieplan Dakloosheid en de ambitie van Wonen Eerst. Daarvoor bekijkt het Ontwerp de problematiek nog veel te veel door de oude bril, als zorgproblematiek.

Het stelt dat wonen voor een deel van dakloze mensen niet een optie is en dat opvang voor hen de beste route is. Het stelt dat ‘voor een deel’ van de dakloze mensen dakloosheid een woonprobleem is. Het reduceert Wonen Eerst tot een methode die je toepast op mensen met een zware zorgbehoefte. Meer in het algemeen: er wordt niet veel gesproken over dakloosheid en dakloze mensen en als erover gesproken wordt dan slechts over een zeer beperkt aantal dakloze mensen. Dit toont aan dat het stereotype beeld van dakloze mensen binnen Wonen nog erg leeft en met deze Ontwerp Beleidsnota bestendigd wordt. Het is dan ook niet verwonderlijk dat er maar mondjesmaat maatregelen worden voorgesteld die gaan bijdragen aan de ambitie die ook de gemeente Utrecht heeft onderschreven, namelijk dat dakloosheid in 2030 wordt uitgebannen. De plannen voldoen ook niet aan de verplichtingen die rusten op ‘mensenrechtenstad’ Utrecht om het recht op huisvesting te verwezenlijken en het bestrijden van dakloosheid, als meest ernstige schending hiervan, als topprioriteit te verheffen in het woonbeleid. Hieronder enkele suggesties om dit radicaal anders aan te pakken.

Wonen Eerst In de Ontwerp Beleidsnota wordt Wonen Eerst gereduceerd tot de methode waarbij een zware zorggroep eerst huisvesting krijgt en volgens bepaalde principes wordt ondersteund. Dit is een veel te beperkte opvatting van Wonen Eerst. Wonen Eerst is de systeemaanpak waarbij ieder dakloos persoon eerst een passend thuis krijgt en van daaruit passende ondersteuning volgens Housing First principes. De overkoepelende term die gebruikt wordt voor de ‘paradigmashift’ is: Wonen Eerst. Wonen Eerst is eigenlijk de vertaling van Housing First. Housing First wordt in de Nederlandse context, vaak gezien als een methode om mensen met zware zorgproblematiek te huisvesten. Wonen Eerst wordt gebruikt om het onderscheid te maken met die methodiek. Wonen Eerst staat voor de systeemaanpak waarbij iedereen die dakloos raakt of dreigt te worden eerst wordt geholpen met een eigen passend thuis en vervolgens ondersteuning die nodig is op dat moment, volgens de principes van Housing First. Dit zijn dan ook grotendeels de uitgangspunten die hierboven zijn beschreven (mensenrechten, flexibiliteit, scheiden wonen en zorg , eigen regie etc…). Dit wordt ook wel gezien als het Finse model. Dat die systeemaanpak werkt is duidelijk. Finland is het enige land in Europa waar dakloosheidscijfers in de laatste tien jaar zijn gedaald.

Zij hebben niet de ambitie om dakloosheid uit te bannen in 2030, maar in 2027! Kern voor het succes van zo’n systeemaanpak Wonen Eerst is de rol en verantwoordelijkheid van Wonen. Wonen is hoofdverantwoordelijk voor het hoofdbestanddeel van de aanpak van dakloosheid.

Wat is dakloosheid? De blik op dakloosheid in deze Ontwerp Beleidsnota is te beperkt en bestendigt en stereotype beeld van dakloze mensen. De Ontwerp Beleidsnota zou moeten aansluiten bij

de Ethos Light definitie en van daaruit maatregelen op voorkomen en uitbannen van dakloosheid moeten formuleren. De Ethos Light definitie is de meest erkende definitie van dakloosheid. Het is de uniforme definitie van dakloosheid binnen de EU. In het Nationaal Actieplan Dakloosheid wordt aangegeven dat deze definitie nu ook in Nederland leidend is en dus leidend in de aanpak dakloosheid. Oftewel: maatregelen gericht op het bestrijden van dakloosheid zijn gericht op alle mensen in alle leefsituaties van dakloosheid onder Ethos Light. De Ethos Light definitie beschouwt iedereen in de volgende leefsituaties als dakloos: 1. mensen die leven in de openbare ruimte; 2. mensen in de noodopvang; 3. mensen in een tijdelijke opvang voor dakloze mensen; 4. mensen die uitstromen uit een instelling; 5. mensen in niet-conventionele woonplekken (zoals auto, kraakpand, vakantiewoning); 6. mensen die tijdelijk verblijven bij familie, vrienden of kennissen; 7. mensen met dreigende huisuitzetting. Hoewel er een keer gerefereerd wordt aan de Ethos Light definitie van dakloosheid is duidelijk dat de maatregelen gericht op dakloze mensen in het Ontwerp voornamelijk gericht zijn op mensen die voldoen aan het stereotype beeld van dakloosheid, namelijk mensen in de opvang en/of buiten die een zorgbehoefte hebben.

Vanuit de eerste Ethos tellingen die zijn gedaan door de Hogeschool Utrecht met Kansfonds in 8 regio’s in Nederland is duidelijk dat veruit de meeste dakloze mensen zich niet bevinden in een stereotype situatie van dakloosheid, maar vooral in de leefsituaties onder 5 en 6. Onder hen ook veel kinderen (20%), jongeren (40% onder 28 jaar) en vrouwen (ongeveer 30%). Dit zijn veelal mensen die geen zware zorgvraag hebben, maar wel zullen krijgen als ze langer in een situatie van dakloosheid leven. Dit zijn veelal mensen die, als ze al aankloppen voor hulp als dakloos persoon, te horen krijgen dat ze te zelfredzaam zijn en dus geen toegang krijgen tot, bijvoorbeeld, de maatschappelijke opvang. Met deze kennis is het de vraag wat het voorgestelde beleid voor hen gaat betekenen. Het zou een grote verbetering zijn als het Ontwerp de Ethos Light definitie volledig omarmd en mensen die leven in een leefsituatie onder Ethos Light tot prioriteitsgroep maken in dit beleid. Daarmee is hun leefsituatie dus bepalend, niet hun eventuele mate van zorgbehoevendheid.

Doelstellingen Er is geen enkele concrete doelstelling op het voorkomen en uitbannen van dakloosheid. Verhef het voorkomen en uitbannen van dakloosheid tot een vierde doelstelling in deze beleidsnota. Dat het beleid positief zou kunnen uitpakken voor hen en voor het voorkomen van dakloosheid is duidelijk. Immers, inzet op betaalbare huisvesting is een cruciale factor in het bestrijden en voorkomen van dakloosheid. Het is dan wel cruciaal om daar een aparte

doelstelling van te maken en die te kwantificeren. Op dit punt schiet het Ontwerp tekort. De doelstellingen lijken concreet en er wordt met cijfers gesmeten, maar de vraag vanuit dakloosheid is: gaat het dakloosheid bestrijden en voorkomen en in welke mate. Op z’n minst zou in dit Ontwerp het voorkomen en uitbannen van dakloosheid moeten worden verheven tot (hoofd)doelstelling. Op die manier kan worden getoetst in welke mate maatregelen daadwerkelijk bijdragen aan het aanpakken van dakloosheid.

Sturing op basis van echte dakloosheidscijfers Mensenrechtelijk is het dakloosheidscijfer de hoofdindicator om na te gaan hoe het staat met het verwezenlijken van het recht op huisvesting. Dakloosheidscijfers in Utrecht, dakloosheid onder Ethos Light welteverstaan, zouden sturing moeten geven aan de maatregelen en informatie moeten bieden voor de effectiviteit van maatregelen. Utrecht heeft nog niet meegedaan aan een Ethos Telling, maar er zijn wel al cijfers die kunnen dienen ter onderbouwing en sturing, ook vanuit de Ethos Light definitie. Deze kunnen ook zonder de formele telling van de HU en Kansfonds verder worden aangevuld naar voorbeeld van de gemeente Amsterdam. Zij hebben gewoonweg alle beschikbare informatie bij elkaar geharkt om meer zicht te krijgen vanuit beschikbare data op dakloosheid in Amsterdam. Nu doen ze mee met de Ethos telling en kan die data dus echt worden verrijkt en aangevuld. Utrecht doet mee met de volgende telling die plaats vindt in 2026.

Kom met een concreet plan voor de afbouw van opvang Ga een concreet plan ontwikkelen om opvang af te bouwen ten gunste van wonen. Ga alvast aan de slag met afbouw waar mogelijk. Maak dit onderdeel van dit Ontwerp door het als doelstelling te formuleren en hier indicatoren aan te verbinden. Ga vanuit Wonen en Zorg hiervoor prikkels inbouwen. In dit Ontwerp wordt verwezen naar de beleidsnota Utrecht Onderdak. Ik heb in 2024 tijdens een inspraakmoment (Raads Informatie Bijeenkomst, namens Dakloosheid Voorbij! en SamenThuis2030, teleurstelling geuit over die beleidsnota. In de nota wordt enkel gesproken over opvang en nauwelijks over wonen. Er wordt simpelweg geconstateerd dat er een woonprobleem is en dat het in die context alle hens aan dek is om een bepaald niveau van opvang te kunnen blijven garanderen. Het was ook zeer teleurstellend dat de nota niet samen werd geschreven met wonen. Als we in de oude kokers blijven werken op het gebied van dakloosheid komen we in een negatieve spiraal terecht waar we niet uit kunnen komen. We weten dat opvang niet effectief (en duur is), maar door de wooncrisis komen er steeds meer dakloze mensen en omdat er maar geen woonoplossingen komen met urgentie voor dakloze mensen blijft een wethouder Opvang dan maar hameren op (meer) opvang en wijst voor het woongedeelte naar haar collega bij wonen.