Reactienota Beleidsnota Wonen in Utrecht

We willen toewerken naar een situatie waar naast een beleidsambitie ook helder een ondergrens is geformuleerd zodat we gebiedsgericht beter kunnen afwegen en juist per wijk de belangrijkste prioriteiten kunnen bepalen. In de beleidsnota wonen is deze ondergrens geformuleerd. Deze ondergrens is de 2/3e betaalbaarheid die ook door het rijk wordt gehanteerd. Het afwegingskader hebben we juist geïntroduceerd na gesprekken met marktpartijen. Die hebben ons meegegeven dat we wel ambitieus mogen zijn. Maar ook dat we aandacht moeten hebben voor de haalbaarheid van projecten. En ze hebben gedeeld dat ook zij mooie projecten in de stad willen bouwen, maar dat een project niet op alle facetten een 10 kan scoren. Met het afweegkader bieden we die ruimte, geven we aan waar onze ambitie ligt, waar we speelruimte zien en waar voor ons de absolute ondergrens ligt. Het kan eenvoudiger: Reactienota, maart 2025 19

Initiatiefnemers doen dan een voorstel met 40% sociaal en 35% middensegment in de programmering. 19c

Grondbeleid en regulering Wij begrijpen de wens van de gemeente om via actief grondbeleid ontwikkelingen te sturen en kunnen ons vinden in inzet op bepaalde instrumenten zoals de Wet voorkeursrecht gemeenten. Echter, de aangekondigde lobby voor een combinatie van bouwplicht, planbatenheffing en wijziging van de inbrengwaarde stuit op bezwaren. Een stapeling van regulerende maatregelen kan juist averechts werken en leidt niet per se tot versnelling van de woningbouw. Wij pleiten voor een gedegen en uitvoerbaar grondbeleid met een realistische benadering. Een bouwplicht kan daar geen onderdeel van zijn.

19d

Thematische beleidsambities en Woontopafspraken De wens om thematische beleidsambities te ‘overtreffen’ (blz. 13 en 77) staat haaks op de afspraken die tijdens de Woontop zijn gemaakt onder het thema; Schrappen van Tegenstrijdige en Overbodige Eisen en Regels (STOER). NEPROM pleit juist voor meer standaardisatie en uniformiteit en waarschuwt voor aanvullende lokale eisen die verder gaan dan het Besluit Bouwwerken Leefomgeving (BBL).

19e

Financiële haalbaarheid De financiële onderbouwing van de beleidsnota achten wij onvoldoende realistisch. Er wordt te veel gerekend op subsidies, Rijksbijdragen en een nog uit te werken vereveningsfonds. Gezien de sterke focus op huurwoningen en het hoge percentage betaalbare woningen (75%) zijn de risico’s op stagnatie van projecten aanzienlijk. Ook ontbreekt aanpalend beleid waarin wordt onderbouwd hoe de gemeente de bovenwettelijke eisen op zowel BBL- áls op programmeringsniveau denkt te bekostigen. Een bijdrage vanuit een nog op te richten vereveningsfonds is hiervoor volstrekt onvoldoende, aangezien deze slechts wordt uitgekeerd voor het aantal extra betaalbare woningen boven de 75%, terwijl de landelijke regels 67% voorschrijven. Bovendien zal alleen uitgekeerd worden als er voldoende middelen in het vereveningsfonds aanwezig zijn, hetgeen hoogst onzeker is.

Wij begrijpen het standpunt van de NEPROM en de belangen die zij behartigt voor haar leden. Helaas zijn die niet altijd te vereenzelvigen met de belangen die de gemeente Utrecht nastreeft. De desbetreffende passage is afkomstig uit de door de gemeenteraad vorig jaar vastgestelde Beleidsnota Grondbeleid 2024. In deze beleidsnota heeft de gemeente een lobbyagenda opgenomen waarin instrumenten voor uitvoering van Actief Grondbeleid zijn opgenomen, maar waarvan de gemeente die nu niet voor handen heeft om in te zetten. Zij acht dit wel wenselijk. De instrumenten hebben nu geen wettelijk kader. Daarom onderzoekt de gemeente, in samenwerking met de G4-partners, de VNG en het rijk, óf en hoe de genoemde instrumenten haalbaar zijn. Ook de NEPROM wordt en is hierover geconsulteerd (o.a. over een mogelijke invoering van Planbatenheffing onder leiding van het rijk). Het lijkt ons daarom wenselijk om binnen dat proces gezamenlijk de discussie te voeren over de genoemde grondbeleid instrumenten. In de Ruimtelijke Strategie 2040 staat hoe de gemeente Utrecht zich ontwikkelt tot 2040. Hierin staat dat bij het bouwen van nieuwe woningen en voorzieningen staan gezondheid, leefbaarheid en duurzaamheid voorop. De gemeente zal daarbij flink investeren in de openbare ruimte en in voorzieningen. Conform de afspraken op de Woontop zijn we in gesprek met het ministerie over eisen en regels.

De uitkomst daarvan is op dit moment nog niet duidelijk. Met de 'Utrechtse Aanpak' hebben we de afgelopen jaren aangetoond dat we zowel ambitieus als realistisch met projecten om kunnen gaan. De ervaringen uit de 'Utrechtse Aanpak' hebben we meegenomen in de beleidsnota. Dat is onder meer terug te zien in de introductie van het ‘afweegkader’. In de afgelopen jaren stond door externe factoren, zoals bouwkosten en rentestand, de haalbaarheid van projecten onder druk. We weten niet hoe de markt zich de komende jaren gaat ontwikkelen. Daarom blijft ons uitgangspunt het stedelijk doel, dat past bij de behoefte van de (toekomstige) inwoners van de stad willen. Om projecten ook bij toekomstige tegenwind haalbaar te houden, introduceren we een afwegingskader. Als er urgente redenen zijn, zoals de financiële haalbaarheid, dan is er ruimte om af te wijken van de doelstelling 75% betaalbaar, met als ondergrens de landelijke norm van 2/3e betaalbaar. Het te starten vereveningsfonds is daarbij niet het instrument om álle financieel niet haalbare plannen te dekken. Dat is ook niet het doel van het fonds. Het doel van dit instrument is om flexibiliteit te bieden aan kleine projecten. Ten aan zien van het middenhuurbeleid: hier hebben wij zorgvuldig gekeken Reactienota, maart 2025 20

19f

20

21

Uitvoerbaarheid woonwaaier Wij vragen aandacht voor de eisen die de Utrechtse Woonwaaier stelt (blz. 79) met betrekking tot oppervlaktenormen en hoe zij vertragend zouden kunnen werken en de uitvoerbaarheid van projecten onder druk zouden kunnen zetten. Met de vaststelling van de Wet betaalbare huur zijn op landelijk niveau afspraken gemaakt over de regels waaraan woningen moeten voldoen om in een bepaald prijssegment te vallen. De Utrechtse Woonwaaier leidt tot aanvullende en daarmee kostenverhogende eisen aan nieuwbouwwoningen. Daarmee komt de haalbaarheid van woningbouwprojecten onder druk te staan. Dit leidt op papier tot betaalbare woningen, die in de praktijk niet worden gebouwd. Het lukt mij niet de nota voor de deadline te lezen maar ik wil heel graag de optie lease meegeven. Er zijn vele huurders die graag willen kopen maar wegens bijv. studieschuld de hypotheek niet rond krijgen terwijl zij wel elke maand forse huur kunnen ophoesten. Het zou geweldig zijn als de huur bijdraagt aan het kopen van de woning.

We vinden het belangrijk om kort te reageren op onderstaande tekstpassages op p. 69 over Overvecht. Passage 1 Overvecht kent problemen op het gebied van leefbaarheid en veiligheid. (…) Door het toevoegen van nieuwe woningen verminderen we de anonimiteit in de wijk en vergroten we de sociale veiligheid. Dit doen we door toekomstige bouwprojecten te toetsen op de bijdrage aan de gemeenschap, in en om het gebouw. Dit kan bijvoorbeeld door ruimtes te reserveren voor collectieve voorzieningen en geen anonieme woningtoegangen te realiseren. We vinden deze eenzijdige beschrijving van onze wijk Overvecht als ‘onveilig’ en ‘anoniem’ niet correct want issues met sociale veiligheid spelen lang niet overal in Overvecht en kennen zeer verschillende oorzaken. Buurtoordeel hangt bijvoorbeeld ook samen met persoonlijk welbevinden. Bewoners beleven hun omgeving zeer verschillend en vaak heel anders (positiever) dan buitenstaanders. Voor bewoners zijn veel plekken vaak juist wel herkenbaar, duidelijk en betekenisvol. Bovendien gaat deze beschrijving totaal voorbij aan het feit dat er ondanks allerlei verbeterpunten heel veel mensen met plezier in Overvecht wonen, ook in de 10-hoog complexen en zelfs als er sprake is

naar wat programmatisch wenselijk is in relatie tot de financiële haalbaarheid. Waarbij wij het belangrijk vinden dat we via middenhuur ook ruimte bieden aan huishoudens die behoefte hebben aan meer ruimte. Om die reden sturen we gebiedsgericht met onze uitgangspunten aanvullend op de Wet betaalbare huur op de te realiseren oppervlakte. De woonwaaier geeft weer welke woninggrootte (gebruiksoppervlak) en aantal kamers passend zijn voor doelgroepen en wat de ondergrens is. Deze Woonwaaier gebruiken we als richtlijn bij het bepalen van de woningoppervlaktes in nieuwe ontwikkelingen.

De gemeente Utrecht zet voor koopstarters in op de opkoopbescherming, het invoeren van een betaalbare koopgrens voor koopwoningen en vergunningsplicht voor betaalbare koopwoningen (afhankelijk van het inkomen). Daarnaast werken we in 2025 een experiment uit om betaalbare koopwoningen langjarig te kunnen borgen. Ook maken wij in 2025 weer een overzicht van en daarmee van de toepasbaarheid van de verschillende (koop)varianten. Hierbij zal dan ook in worden gegaan op de voor en nadelen en inzetbaarheid van huurkoop/lease. Het is inderdaad gelukkig zo dat veel bewoners met plezier in Overvecht wonen. Tegelijk zien we dat Overvecht op vele verschillende aspecten achterblijft bij de rest van de stad en wel degelijk problemen kent op het gebied van leefbaarheid en veiligheid. In de wijkanalyse die als bijlage bij de beleidsnota Wonen is toegevoegd wordt vooral ingezoomd op de woningvoorraad en in mindere mate op de sociaal-economische status van de wijk. In de monitor Samen voor Overvecht volgen we en duiden we breed de voortgang op diverse indicatoren en vergelijken dit met de rest van Utrecht. We voegen in de tekst over wijkgericht maatwerk in Overvecht ook toe dat veel bewoners met plezier wonen in de wijk en de wijk positief ervaren. Er wordt o.a. door de corporaties ook nu al geïnvesteerd in de woningtoegangen.

Denk aan een tweede uitgang aan de andere zijde van een flat waardoor een binnenterrein makkelijker bereikbaar wordt. Of door het herinrichten van de openbare ruimte. En inderdaad dragen maatregelen zoals beheer ook bij aan meer leefbaarheid en veiligheid. Overigens hebben we niet bedoeld te zeggen dat met het nemen van de maatregelen, waaronder het bij bouwen en verdichten, niet bedoeld als dé oplossing voor minder anonimiteit en meer sociale veiligheid. Ze zijn bedoeld als een Reactienota, maart 2025 21

van zogenaamd ‘anonieme’ portieken. De beleefde ‘leefbaarheid’ kan immers per complex en/of portiek enorm verschillen. De cijfers en percentages volgens de wijkanalyse (bijlage 1) laten wel wat verschillen zien met andere wijken, maar nergens lezen we een onderbouwing van de onveiligheid en anonimiteit. De vermeende sociale onveiligheid en anonimiteit zou verminderd moeten worden door het toevoegen van woningen en die bouwprojecten te toetsen op de bijdrage aan de gemeenschap, in en om het gebouw. Wij vinden dat hier geen nieuwe woningen voor nodig zijn. Die toets op de bijdrage aan de gemeenschap kan ook toegepast worden op bestaande woningen. Wij vinden dit een nogal krampachtige vergoelijking van verdichten in Overvecht omdat er niet 1-op-1 een koppeling te maken is tussen vermeende sociale of veiligheidsproblemen en de ruimtelijke structuur en/of de bouw van huidige woningen of woningingangen. Met andere woorden als er al problemen zijn, hoeft bijbouwen van woningen niet automatisch de beste oplossing te zijn. Sterker, wij zijn van mening dat grootschalige verdichting de leefbaarheid in veel opzichten zal verslechteren, bijvoorbeeld door het verdwijnen van waardevol groen en speel- en leefruimte. Wij maken bezwaar tegen het bestempelen van onze buurten als simpele verdichtingslocaties waar deze verdichting alleen maar voordelen brengt.

Hier moeten ook de nadelen van verdichting benoemd worden. Verder zijn wij benieuwd naar de “niet-anonieme woningtoegangen”, omdat kennelijk nu anonieme woningtoegangen verondersteld worden. Dan ligt het meer voor de hand om de bestaande woningtoegangen te verbeteren. En dan zijn er ook oplossingen mogelijk die misschien wel een groter effect hebben zoals beheer door een huismeester (schoon, heel en veilig), faciliteren van activiteiten in collectieve voorzieningen of anders toewijzen. Bij “Anders toewijzen” zijn we benieuwd hoe bewoners in de portieken zelf betrokken gaan worden. Passage 2 De ontwikkeling naar een meer gemengde wijk en een ongedeelde stad bereiken we door nieuwbouw waarin ook ruimte is voor nieuwe sociale huurwoningen. In de bestaande bouw biedt dit ruimte voor corporaties om bijvoorbeeld woningen in het middensegment te verhuren. Wij maken ons zorgen dat de nieuw te bouwen sociale woningen steeds kleiner worden terwijl er juist ook vanuit de wijk behoefte is aan grotere woningen voor jonge stellen/gezinnen. Op deze manier kan het aantal sociale huurwoningen misschien wel gelijk blijven, maar er kan ongemerkt wel veel sociale huur verdwijnen in aantallen vierkante meters. Hoe gaat de gemeenterekening houden met de woonbehoefte vanuit de wijk en wordt het aantal vierkante meters sociaal ook ergens bijgehouden?

bijdrage eraan. We passen de tekst hierop aan. Anders toewijzen: Het uitgangspunt is dat bewoners die bewust kiezen om een actieve rol in het complex/portiek te nemen, daarbij worden ondersteund door een welzijnsorganisatie. Door met elkaar in contact te komen, worden alle bewoners uitgenodigd om een bijdrage te leveren aan het met elkaar samenleven in het complex/ de portiek. Als buren elkaar kennen is de drempel lager om een praatje aan te knopen, om hulp te bieden, om hulp te vragen en (als het nodig is) om elkaar aan te spreken op gedrag. We monitoren niet het aantal m2 sociaal. Het is ook niet het streven in Overvecht om het aantal m2 sociaal gelijk te houden, wel het aantal woningen. De vraag naar sociale huurwoningen bestaat voornamelijk uit 1 en 2 persoonshuishoudens. Dat is de reden dat nieuwe sociale huurwoningen in verhouding klein zijn. Wel bestaat de bestaande sociale voorraad in Overvecht uit grotere woningen. Door in te zetten op doorstroom (bijvoorbeeld ouderen die nu nog in een eengezinswoning wonen) komen grotere woningen vrij voor bijvoorbeeld de genoemde gezinnen. De gemeente heeft verschillende instrumenten tot haar beschikking om leegstand tegen te gaan en de betaalbaarheid te waarborgen: 1) Door de invoering van de leegstandverordening sinds oktober 2023 kunnen wij langdurige leegstand effectiever tegengaan.

Er geldt bij langdurige leegstand een meldplicht. Daarnaast kunnen wij de eigenaar verplichten om de woonruimte binnen een bepaalde termijn weer in gebruik te nemen. Gebeurt dit niet dan kan een dwangsom worden opgelegd (de raadsbrief leegstandaanpak van 2024 hierover). Als een woning leegstaat omdat het nu onbewoonbaar is, dan kunnen wij de eigenaar opleggen om binnen een bepaalde termijn voorzieningen te realiseren om zo de woning weer in geschikt te maken voor bewoning. Met deze maatregelen wordt voorkomen dan woningen langdurig leeg staan. 2) In het geval van achterstallig onderhoud is het mogelijk voor huurder som hier een melding van te maken. Afhankelijk van de situatie, schimmel, leegstand etc. kunnen wij hierop acteren. 3) Door de nieuwe wet betaalbare huur (sinds 1 juli 2024) wordt de betaalbaarheid van veel meer huurwoningen geborgd. Verhuurders kunnen dus niet meer huurvragen dat het nieuwe WWS toestaat. Doen zij dit wel, dan kunnen wij als gemeente hierop handhaven en de eigenaar een boete Reactienota, maart 2025 22

Ook maken we ons zorgen over leegstand, achterstallig onderhoud en het verdwijnen van goede sociale huurwoningen na mutaties in de particuliere sector, zoals bij de flats op de Faust-, Rubicon- en Tannhauserdreef, waar veel woningen langdurig leegstaan en/of onbetaalbaar worden. Wat doet de gemeente om deze woningen bewoonbaar en betaalbaar te houden? Graag ontvangen wij een reactie op bovenstaande punten en zien we een aangepaste beschrijving van onze wijk tegemoet met een nuancering over de ‘oplossing’ van bijbouwen.

22

Zie bijlage 2 voor de volledige reactie De Ontwerp Beleidsnota Wonen begint met de vaststelling “Wonen is een Grondrecht”. Dat klopt natuurlijk en dat is mooi. Het recht betekent overigens niet dat de overheid, en in dit geval de gemeente Utrecht, zelf woningen moet bouwen, maar wel dat het alles moet doen om ervoor te zorgen dat mensen gelijke toegang hebben tot voldoende betaalbare en passende huisvesting. In het Ontwerp worden deze verplichtingen deels ingevuld. In de kern is er duidelijk een sterke ambitie op betaalbare passende huisvesting. Door “ongelijk investeren in gelijke kansen” tot uitgangspunt te verheffen wordt ook een keuze gemaakt voor het huisvesten van mensen in kwetsbare situaties. Waar het Ontwerp onvoldoende op scoort is het uitbannen en voorkomen van dakloosheid. In mijn reactie op het Ontwerp wil ik hier enkele kritische kanttekeningen plaatsen.

Aansluiting Ontwerp Beleidsnota Wonen op Nationaal Actieplan Dakloosheid De Ontwerp Beleidsnota sluit niet aan bij het Nationaal Actieplan Dakloosheid en de ambitie van Wonen Eerst. Daarvoor bekijkt het Ontwerp de problematiek nog veel te veel door de oude bril, als zorgproblematiek. Wonen Eerst In de Ontwerp Beleidsnota wordt Wonen Eerst gereduceerd tot de methode waarbij een zware zorggroep eerst huisvesting krijgt en volgens bepaalde principes wordt ondersteund. Dit is een veel te beperkte opvatting van Wonen Eerst. Wonen Eerst is de systeemaanpak waarbij ieder dakloos persoon eerst een passend thuis krijgt en van daaruit passende ondersteuning volgens Housing First principes.

opleggen in kader van de Wet goed verhuurderschap. Worden er juist woningen verkocht dan mogen die woningen door de opkoopbescherming niet worden opgekocht voor de verhuur. Hierdoor wordt voorkomen dat woningen worden opgekocht en duur worden verhuurd. Kortom er zijn de afgelopen 1,5 jaar veel nieuwe mogelijkheden voor de gemeente bijgekomen waarmee wij ongewenste praktijken tegen kunnen gaan. Zowel op het gebied van langdurige leegstand, hoge huren, goed verhuurderschap en het opkopen van woningen voor de verhuur. Deze maatregelen noemen wij ook in de Beleidsnota als instrumenten die de bestaande woningvoorraad beschermen en beter benutten. De zichtbare resultaten van zulke maatregelen zijn vaak pas na een paar jaar goed te zien en te evalueren. Bijvoorbeeld de opkoopbescherming die als een van de eerste instrumenten is ingevoerd sinds 2022 zie raadsbrief Q4 2024. We (h)erkennen dat we in het verleden dakloosheid te veel door een ‘zorgbril’ hebben bekeken. Met deze nota zetten we een belangrijke stap naar ‘Wonen Eerst’, waarmee we erkennen dat dakloosheid in veel gevallen primair een woonprobleem is. We committeren ons aan de ambitie in het Nationaal Actieplan Dakloosheid uit 2022: We streven naar een stad waar dakloosheid in 2030 tot het verleden behoort.

Onze ambitie is om in lijn het Nationaal Actieplan Dakloosheid en de Regionale Aanpak Dakloosheid U16 Staat als een (t)huis de focus te verleggen van opvang naar wonen met, indien nodig, passende ondersteuning. Van dakloze mensen als cliënten maatschappelijke opvang naar mensen die primair een eigen woonplek nodig hebben. Deze verschuiving van verblijf naar zelfstandig wonen gaat helaas niet vanzelf. Het vraagt intensieve samenwerking tussen wonen en het sociaal domein en het vergt vooral ook veel geduld. Stap voor stap, door middel van lerend ontwikkelen. De aanbevelingen uit deze reactie onderschrijven wij, maar zien wij vooral als einddoel in een langdurig proces. Als regio en stad Utrecht zijn we nog niet zover dat we de maatschappelijke opvang al af kunnen schalen. In tegendeel: om te voorkomen dat mensen op straat moeten slapen heeft de gemeente Utrecht in 2023 en 2024 de capaciteit van de maatschappelijke opvang tijdelijk verhoogd. We realiseren ons heel goed dat het beleid vol zit met tegenstrijdigheden en dat niet elke stap die we zetten faciliterend is aan het einddoel. Naar aanleiding van deze inspraakreactie scherpen we de definitie van Wonen Eerst en dakloosheid aan.

Daarnaast nemen we de suggestie over om in samenwerking met het sociaal domein en andere samenwerkingspartners met een plan te komen onder welke voorwaarden, met wie, hoe en wanneer de opvang wel kan worden afgebouwd ten gunste van wonen waarbij we prioriteit willen geven aan dakloze jongeren. We halen hierbij graag expertise op bij de belangen vertegenwoordigende partijen. Reactienota, maart 2025 23

Wat is dakloosheid? De blik op dakloosheid in deze Ontwerp Beleidsnota is te beperkt en bestendigt en stereotype beeld van dakloze mensen. De Ontwerp Beleidsnota zou moeten aansluiten bij de Ethos Light definitie en van daaruit maatregelen op voorkomen en uitbannen van dakloosheid moeten formuleren. Doelstellingen Er is geen enkele concrete doelstelling op het voorkomen en uitbannen van dakloosheid. Verhef het voorkomen en uitbannen van dakloosheid tot een vierde doelstelling in deze beleidsnota. Sturing op basis van echte dakloosheidscijfers Mensenrechtelijk is het dakloosheidscijfer de hoofdindicator om na te gaan hoe het staat met het verwezenlijken van het recht op huisvesting. Dakloosheidscijfers in Utrecht, dakloosheid onder Ethos Light welteverstaan, zouden sturing moeten geven aan de maatregelen en informatie moeten bieden voor de effectiviteit van maatregelen. Kom met een concreet plan voor de afbouw van opvang Ga een concreet plan ontwikkelen om opvang af te bouwen ten gunste van wonen. Ga alvast aan de slag met afbouw waar mogelijk. Maak dit onderdeel van dit Ontwerp door het als doelstelling te formuleren en hier indicatoren aan te verbinden. Ga vanuit Wonen en Zorg hiervoor prikkels inbouwen. Tot slot enkele andere concrete maatregelen De meeste dakloze mensen willen en kunnen gewoon wonen.

Woonconcepten met een sterke combinatie tussen zorg en wonen kunnen voor een deel van de groep goed zijn, maar dit mag geen automatisme zijn, of zelfs een voorwaarde om uit de opvang te kunnen stromen. De inzet van deze Beleidsnota moet dus zijn op passende betaalbare huisvesting voor de gehele groep. Gewoon wonen betekent ook dat mensen een eigen huurcontract krijgen. Indien ze zorg nodig hebben dan verloopt dat via een zorgcontract met de zorgverlener, maar het huurcontract verloopt via de verhuurder. Scheiden van wonen en zorg is niet voor niks een fundamenteel principe onder Wonen Eerst (en het Nationaal Actieplan Dakloosheid). Het niet scheiden van zorg en wonen is stigmatiserend, een aantasting van het recht op zelfbeschikking en autonomie, alsook een aantasting van de rechtsbescherming. Het zou goed zijn als deze uitgangspunten ook in deze Beleidsnota worden bevestigd. Op dit moment is urgentie niet gegarandeerd voor alle dakloze mensen. De Nota heeft weliswaar een vrij brede definitie van “mensen in kwetsbare situaties”, maar ook met die definitie zullen niet alle dakloze mensen geholpen worden. Ook Reactienota, maart 2025 24

23

de Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting en de Regeling Verplichte Urgentie zal daar geen verandering in brengen, zoals het nu is geformuleerd. In die Regeling wordt vooralsnog voorgesteld mensen urgentie te verlenen als ze in de maatschappelijke opvang zitten. Dat is niet alleen wederom een zeer beperkte blik op dakloosheid, maar ook nog eens in strijd met het Nationaal Actieplan Dakloosheid waarin juist is afgesproken van opvang naar wonen te gaan. Utrecht kan anticiperen op deze fout in de Regeling en een progressievere verplichte urgentie vaststellen. Daarbij zou eenieder in een leefsituatie van dakloosheid volgens Ethos Light verplichte urgentie moeten krijgen. De eventuele toename van het aantal verplichte urgenties is dan met name een aansporing om het bestrijden van dakloosheid politiek urgenter te maken en te komen met meer radicale oplossingen dan tot nu toe. Zie bijlage 2 voor de volledige reactie Wij waarderen de inzet van de gemeente om de woningmarkt toegankelijk en betaalbaar te maken voor alle inwoners. Echter, wij willen wijzen op een belangrijk punt van zorg met betrekking tot de voorgestelde norm voor betaalbare woningen. Afwijking van de Woontopafspraken In de ontwerp beleidsnota wordt voorgesteld om een norm te hanteren waarbij 75% van de nieuw te bouwen woningen betaalbaar moet zijn.

Dit staat in direct contrast met de afspraken die zijn gemaakt tijdens de Woontop van 11 december 2024, waar gemeenten, het Rijk, provincies, corporaties en marktpartijen gezamenlijk hebben afgesproken om een maximale grens van 2/3 (66,67%) betaalbare woningen te hanteren. Namens de VNG zijn deze afspraken overigens ondertekend door de burgemeester van uw gemeente. Gevolgen van de voorgestelde norm Het hanteren van een norm van 75% betaalbare woningen kan verschillende negatieve gevolgen hebben: • Financiële haalbaarheid: Het eisen van een dergelijk hoog percentage betaalbare woningen kan de financiële haalbaarheid van woningbouwprojecten onder druk zetten. Dit kan leiden tot vertragingen of zelfs het afblazen van projecten. • Diversiteit van de woningmarkt: Een te hoog aandeel betaalbare woningen kan de diversiteit van de woningmarkt verminderen, waardoor er minder ruimte is voor midden- en hogere segmenten. Dit kan de doorstroming op de woningmarkt belemmeren. • Investeringen van marktpartijen: Marktpartijen kunnen terughoudend worden om te investeren in woningbouwprojecten in Utrecht, gezien de strenge eisen m.b.t. het aandeel betaalbare woningen. Dit kan leiden tot

De Woontop-afspraken spreken zich niet uit of de grens van 2/3e betaalbaar een maximum of een minimum is. Daarnaast moet op basis van een regionaal gesprek uitgekomen worden op 30% sociaal en 2/3 betaalbaarheid. Met de beleidsnota dragen we eraan bij dat deze afspraak uit de Woontop ook in Utrecht gehaald wordt. In de Omgevingsvisie en RSU hebben we vastgelegd dat we streven naar een woningvoorraad die in 2040 bestaat uit 35% sociaal, 25% middensegment (huur en koop), 40% vrije sector. Dit blijft het lange termijn doel. Op dit moment is in de voorraad het aandeel sociale huur lager dan het doel (33%) en het aandeel middensegment net iets boven dat doel (26%, bestaande uit 16% middenhuur en 10% betaalbare koop). Door autonome marktontwikkeling, met name prijsstijgingen in de koop, is de trend in het aandeel middensegment negatief. In de huidige harde plancapaciteit blijven we achter om de doelstellingen in 2040 te kunnen halen: 34% (zelfstandige) sociale huurwoningen, 27% in het middensegment (17% middenhuur en 10% betaalbare koop). Dit is samen 61% betaalbaar, en daarmee ook te weinig om te voldoen aan de landelijke eis om 2/3e betaalbaar te bouwen. Er moet dus een schepje bovenop in de planvoorraad die we vanaf nu toevoegen.

Zowel sociaal (40%), als middensegment (35%, waarvan 25% huur) In de afgelopen jaren stond door externe factoren, zoals bouwkosten en rentestand, de haalbaarheid van projecten onder druk. We weten niet hoe de markt zich de komende jaren gaat ontwikkelen. Daarom blijft ons uitgangspunt het stedelijk doel, dat past bij de behoefte van de (toekomstige) inwoners van de stad willen. Om projecten ook bij toekomstige tegenwind haalbaar te houden, introduceren we een afwegingskader. Als er urgente redenen zijn, zoals de financiële haalbaarheid, dan is er ruimte om af te wijken van de doelstelling 75% betaalbaar, met als ondergrens de landelijke norm van 2/3e betaalbaar. Reactienota, maart 2025 25

een afname van het aantal gerealiseerde woningen. Een eerste voorbeeld hiervan betreft ontwikkelaar Greystar die al heeft aangegeven Utrecht te zullen mijden. Recente ontwikkelingen Recent heeft minister Keijzer het aangepaste wetsvoorstel Versterking Regie Volkshuisvesting naar de Tweede Kamer gestuurd, waarmee wordt beoogd dat de 2/3-eis soepeler wordt gehanteerd en er buiten de bebouwde kom zonder de zogeheten 'ladder voor duurzame verstedelijking' gebouwd kan worden. Deze aanpassingen onderstrepen de noodzaak om flexibel om te gaan met de norm voor betaalbare woningen en biedt gemeenten de mogelijkheid om maatwerk te leveren, afhankelijk van de specifieke omstandigheden en behoeften van hun regio. Het is daarom des te belangrijker dat de gemeente Utrecht haar norm van 75% heroverweegt en in lijn brengt met de landelijke afspraken en recente beleidsaanpassingen voordat de gemeente daartoe expliciet moet worden opgeroepen door het Rijk.

We verwijzen graag naar uw eigen tekst uit de alinea hiervoor: "... onderstrepen de noodzaak om flexibel om te gaan met de norm voor betaalbare woningen en biedt gemeenten de mogelijkheid om maatwerk te leveren, afhankelijk van de specifieke omstandigheden en behoeften van hun regio". Met het afwegingskader bieden we deze flexibiliteit.

Afwegingskader betaalbaar wonen De beleidsnota stelt ook voor om een “afwegingskader betaalbaar wonen” te introduceren. Hoewel dit kader bedoeld is om de betaalbaarheid van woningen te waarborgen, kan het juist leiden tot verdere vertragingen in woningbouwprojecten. Een feit is dat woningbouwprojecten vertraging oplopen door procedures en een overvloed aan regels. Het introduceren van een nieuw afwegingskader voegt een extra laag van bureaucratie toe, wat kan resulteren in de volgende problemen: • Verlengde doorlooptijden: Elk nieuw afwegingskader vereist uitgebreide toetsing en goedkeuring, wat de doorlooptijd van projecten aanzienlijk kan verlengen. • Complexiteit en onduidelijkheid: Het afwegingskader kan leiden tot meer complexiteit en onduidelijkheid voor ontwikkelaars, wat de planning en uitvoering van projecten bemoeilijkt. • Verhoogde administratieve lasten: Extra procedures en regels verhogen de administratieve lasten voor zowel gemeenten als ontwikkelaars, wat kan leiden tot inefficiënties en hogere kosten. Voorstel tot herziening Wij verzoeken de gemeente Utrecht om de voorgestelde norm van 75% betaalbare woningen te herzien en in lijn te brengen met de landelijke afspraken van de Woontop, waarbij een maximale grens van 2/3 betaalbare woningen wordt gehanteerd.

Daarnaast adviseren wij om het afwegingskader betaalbaar wonen te heroverwegen of te vereenvoudigen om onnodige kostenverhoging en/of vertragingen te voorkomen. Dit zal Reactienota, maart 2025 26

bijdragen aan een evenwichtige en duurzame woningmarkt, waarin voldoende ruimte is voor verschillende segmenten en waarin de financiële haalbaarheid van projecten gewaarborgd blijft. 24a

24b

24c

Zie bijlage 2 voor de volledige reactie Niet alles kan tegelijkertijd evenveel prioriteit hebben. Waar in het participatietraject tot nu toe ingezet werd op een gebalanceerde afweging tussen bouwtempo, betaalbaarheid en kwaliteit, lijkt de ontwerp-nota na te streven om die drie aspecten in maximale mate te willen realiseren. Echter in deze tijd, zijn keuzes juist meer dan ooit noodzakelijk. De problemen in de samenleving vragen om een antwoord, maar wij vrezen dat de stapel aan ambities in de weg staat van haalbaarheid en het wenselijke realisatietempo. De ontwerp-nota geeft bijvoorbeeld aan dat de voorraad sociale huur in 2040 op 35% moet liggen. Die ambitie onderschrijven wij van harte, maar het zal in de praktijk een enorme opgave zijn want dit betekent dat vanaf nu meer dan 40% per project aan sociale huur moet worden gerealiseerd. Een ander voorbeeld: voor de zomer neemt de gemeenteraad een beslissing over de Visie Stedenbouw Utrecht 2040. Het concept daarvan legt de kwaliteitslat erg hoog. In verschillende passages wordt nadrukkelijk gevraagd om ‘detaillering’ in de architectuur, op één plek zelfs ‘rijke’ detaillering. Ook op andere manieren (bijzondere hoekoplossingen, verbijzondering hoogste verdieping) werken richtlijnen kosten verhogend door.

Wat de ontwerp nota ook terecht aanstipt, is dat de financiële haalbaarheid van alle ambities tot 2040 voor corporaties ook nog niet vaststaat, en dat efficiënt samenwerken een prioriteit is. Wij stellen dan ook voor om de mix van bouwtempo, betaalbaarheid en kwaliteit die in de Nationale Prestatieafspraken is gekozen, ook voor Utrecht te hanteren. En in dezelfde geest ook zo simpel en werkbaar mogelijke regelgeving, en dus om in de nota keuzes te maken aan welke knoppen u kunt draaien. Tegenover de complexe haalbaarheid van hoge percentages sociaal op locaties in particulier eigendom, zou eventueel nog wel 100% betaalbaar bij de herontwikkeling van gemeentelijk vastgoed haalbaar kunnen en moeten zijn. De primaire taak van de corporaties is voorzien in betaalbare huisvesting. Inmiddels geldt dat ook voor de middenhuur, waar het toevoegen van betaalbare woonplekken een van de grote opgaven is, maar wij willen wel onderstrepen dat rijksregelgeving en financiering helaas nog belemmerend werken om daar goed een rol in te kunnen vervullen. Wij werken graag samen de komende jaren om de belemmeringen zo veel mogelijk weg te nemen en ondersteunen om die reden de passage die op dit onderwerp is opgenomen.

Met de nota Wonen onderschrijven we dat niet alles tegelijkertijd prioriteit kan hebben. In de afweging tussen bouwtempo, betaalbaarheid en kwaliteit geven wij prioriteit aan bouwtempo (voor zover wij daar invloed op hebben), gevolgd door betaalbaarheid en kwaliteit. Om het bouwtempo op peil te houden en te stimuleren, doen we concessies op eisen aan het woonprogramma. Dit doen we met afwijkingsmogelijkheden van het betaalbaarheidspercentage (met het afwegingskader) en met minder stringente eisen voor de middenhuur. Om een basiskwaliteit te borgen, geven we ondergrenzen aan in oppervlaktes. Hiermee bieden wij knoppen om aan te draaien in projecten, waarmee we weloverwogen keuzes maken voor het te realiseren woonprogramma. In de Stedenbouwvisie staan uitgangspunten beschreven met als doel om op de kwaliteit en leefbaarheid bij gebiedsontwikkeling te sturen. Deze uitgangspunten zijn generiek voor de stad opgesteld, en dienen vertaald te worden naar gebiedseigen oplossingen. Bij de uitwerking van ruimtelijke ontwikkelingen dient de stedenbouwvisie als uitgangspunt mee te worden genomen. Vervolgens wordt een afweging gemaakt tussen de beschikbare financiën, de beoogde ambities en de doorlooptijd van de gebiedsontwikkeling of het ruimtelijke project.

De stedenbouwvisie helpt hierbij om vroegtijdig het gesprek te voeren over de gewenste mate van kwaliteit en leefbaarheid en de prioritering van de stadsbrede uitgangspunten.

Ook in gemeentelijke grondexploitaties moeten we rekening houden met de financiële haalbaarheid. Als het financieel mogelijk is om 100% betaalbaar te realiseren in te her ontwikkelen gemeentelijk vastgoed, dan zal de gemeente die mogelijkheid grijpen. We gaan de komende jaren graag met elkaar in gesprek hoe we deze ambitie kunnen verwezenlijken.

Reactienota, maart 2025 27

24d

24e

24f

24g

Net als in de ontwerp-nota willen wij aangeven dat er extra aandacht nodig is voor meer woonplekken voor aandachtsgroepen. In de nota wordt expliciet benoemd dat dit soms conflicteert met de woonwensen van andere woningzoekenden. Dat onderschrijven wij, waarbij we toe willen voegen dat we de juiste balans niet uit het oog moeten verliezen. Met name voor het aanbod tot de eerste aftoppingsgrens. Wij pleiten ervoor om de opgave altijd te zien vanuit andere belangen zoals leefbare wijken, voldoende begeleiding en opvang, een welkom thuis in de wijk en balans in aandachtsgroepen en andere doelgroepen. De opgave is groot. Wij willen vooropstellen dat extra woningen en woonplekken nodig zijn. Dit is de enige manier waarop we verlichting aanbrengen in de opgave. En we herhalen hier de beweging die we binnen (T)huis voor iedereen ingezet hebben: oog voor de keten en inzet op gemeenschapsopbouw. Binnen dit kader verwelkomen wij de concept visie Sociale visie 2040, de visie van de gemeente Utrecht voor het hele sociale domein, voor de lange termijn. We lezen hierin “We hebben al veel ervaring opgedaan met gemengd wonen projecten en gezien wat deze aan mogelijkheden bieden voor de huisvesting van kwetsbare doelgroepen én voor mensen die een betaalbare woning zoeken en iets willen betekenen voor een ander.

Om dit te faciliteren is gerichte, meerjarige inzet van beroepskrachten nodig die zich hierop richten. Vanuit het sociaal domein kunnen we hier, in samenwerking met de collega’s van het ruimtelijk domein, betere structurele afspraken over maken, zodat de randvoorwaarden voor die professionele inzet goed zijn geregeld.” Helaas zijn wij als woningcorporaties niet in de gelegenheid gesteld om te participeren in de totstandkoming van deze Nota zoals dat wel gebeurd is bij de Nota Wonen. Wij ondersteunen vanzelfsprekend wel bovenstaande beweging in het beleid! In relatie tot de Nota Wonen zijn wij voorstander voor de verbinding met de Sociale Visie en kan dit wat ons betreft nog sterker gemaakt worden op de thema’s een zorgzame gemeenschap in een gezonde leefomgeving en kansrijk opgroeien: samen opgroeien. Een terugkerend thema bij de STUW corporaties is de zorg, en tegelijk ook inzet op leefbare wijken. We benoemen hoe de draagkracht van wijken onder druk komt te staan door een onevenwichtige instroom. Echter, de toegang tot de geestelijke gezondheid, preventie en in bredere zin het bevorderen van de maatschappelijke participatie dragen evenzo bij een gezonde en leefbare wijken. In de Nota Wonen kan nadrukkelijker benadrukt worden op welke wijze het sociaal domein bijdraagt.

Wij ondersteunen de ontwikkeling van passende woningen, woonconcepten en van het beter benutten van de bestaande bebouwing. We werken hiervoor graag met de gemeente de komende jaren concreet aan

We onderschrijven dit. Daarom hebben we als eerste uitgangspunt (bij de verdeling van schaarste) opgenomen om rekening te houden met de verhouding regulier woningzoekenden en mensen in een kwetsbare positie.

Dit onderschrijven we volledig en is ook opgenomen in de nota

De afgelopen jaren hebben we ons vanuit de gemeente ingezet om het sociaal en ruimtelijk domein beter aan elkaar te verbinden. Dat gebeurt steeds vaker, maar kan nog beter. Met de corporaties is inmiddels afgesproken om binnenkort hierover af te stemmen.

We onderschrijven dit. Voor beter benutten is onlangs een bestuurlijke aftrap geweest met de STUW corporaties en als vervolg daarop vindt er een overlegreeks plaats op ambtelijk niveau. In de nota zijn diverse sub Reactienota, maart 2025 28

bijvoorbeeld woningdelen, splitsen en woonconcepten In de ontwerp-nota wordt gesproken over een evenwichtige woonruimteverdeling. We erkennen dit doel, maar willen er wel op wijzen dat we met de woonruimteverdeling zaken niet nog ingewikkelder maken dan het al is. We moeten er daarnaast ook voor zorgen dat de vaak hoge ICT kosten en ook hoge personele inzet, in verhouding staan tot de maatschappelijke impact. De onderzoeksvragen moeten zich uitsluitend op de meest dringende vragen richten. De RWU en SWRU ontwikkelen momenteel een positiebepaling rond het gemeentelijk onderzoek naar de toekomst woonruimteverdeling en we treden graag in overleg over de woonruimteverdeling en hoe we deze inzetten ten dienste van het passend wonen. 24h

We pleiten voor meer ruimte voor loten aangezien loten ruimte schept voor starters die anders geen of nauwelijks kan maken op een woning.

24i

De gemeente heeft nu geen specifieke aanpak voor de huisvesting van starters. Wij beschouwen jongeren inmiddels ook als een groep die extra aandacht verdient. De toegang van jongeren tot de woningmarkt is in verhouding tot andere groepen slecht. Wij pleiten ervoor deze groep apart te behandelen in de Nota Wonen en een perspectief te schetsen voor handelen van alle partijen in relatie tot het verbeteren van de toegang tot de woningmarkt van deze groep. We merken in praktijk dat studenten, afgestudeerden en jongeren te weinig inschrijftijd hebben kunnen opbouwen en niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Ook is hun inkomen vaak nog te laag voor een middenhuurwoning of een koopwoning. We pleiten wel voor een specifieke aanpak om het aanbod van woningen voor starters te verruimen. Wij willen graag aangeven dat het verruimen van de mogelijkheden voor loten een belangrijk instrument kan zijn voor toegang van de starter tot de woningmarkt. Wij ondersteunen de uitspraak dat onderzocht wordt hoe het slagingspercentagepercentage voor starters omhoog kan worden gebracht. Maar denk ook aan een voorrangsregeling voor starters en andere jongeren of een specifieke doelstelling voor de bouw van starterswoningen. We denken dat alle instrumenten nodig zijn om jongeren en starters te behouden voor de stad.

24j

onderwerpen en acties opgenomen rondom beter benutten die tijdens deze ambtelijke overleggen worden besproken. Ook voor de heroriëntatie op woonruimteverdeling is een werkgroep met de corporaties opgericht. De positiebepaling van RWU/SWRU kan dienen als input voor dat overleg. Doelstelling is het vaststellen van een gezamenlijke visie op de woonruimteverdeling. Op basis van een gezamenlijke visie wordt vervolgens bepaald wat wenselijke vervolgstappen zijn om de woonruimteverdeling te optimaliseren. Dit kan binnen het huidig woonruimteverdelingssysteem door (beperkt) aanpassingen te doen. Als er ingrijpendere wijzigingen nodig zijn, of als een ander systeem beter aansluit bij de visie, dan worden ICT kosten en capaciteitsvraag in de afweging meegenomen om te bepalen of de kosten tegen de baten opwegen. We onderschrijven dat loting een van de manieren is om de kansen voor starters op de woningmarkt te vergroten. In 2021 is een motie aangenomen om het percentage loting te verlagen naar maximaal 10 %. In het kader van de heroriëntatie op de woonruimteverdeling onderzoeken we of dit percentage (weer) omhoog moet, het pleidooi van STUW nemen we hierin uiteraard mee. Alhoewel we in de nota hebben opgenomen dat we kritisch zijn ten aanzien van nieuwe voorrangsregels, sluiten we een extra voorrang voor starters of jongeren niet uit.

Dit moet dan wel blijken uit de visie op woonruimteverdeling. Daarnaast verwachten we dat we door het sturen op betaalbare woningen ook woningen toevoegen voor starters. In de beleidsnota ligt de focus op doorstroming. Hiermee verwachten we woningen voor starters vrij te spelen. Omdat wij ook zien dat jongeren en studenten het extra moeilijk hebben op de woningmarkt, zetten tegelijkertijd ook in op studenten- en jongerenhuisvesting. Zo blijven we onzelfstandige studenteneenheden stimuleren en willen we ruimte maken voor jongerenwoningen. Jongerenwoningen zijn kleine sociale huurwoningen die worden verhuurd met een jongerencontract. Deze woningen zijn juist geschikt voor jongeren met te weinig inschrijftijd voor een reguliere sociale huurwoning en een te laag inkomen voor een middenhuurwoningen of koopwoning.

We onderschrijven dat loting een van de manieren is om de kansen voor starters op de woningmarkt te vergroten. In 2021 is een motie aangenomen om het percentage loting te verlagen naar maximaal 10 %. In het kader van de heroriëntatie op de woonruimteverdeling onderzoeken we of dit percentage (weer) omhoog moet, het pleidooi van STUW nemen we hierin uiteraard mee. Alhoewel we in de nota hebben opgenomen dat we kritisch zijn ten aanzien van nieuwe voorrangsregels, sluiten we een extra voorrang voor starters of jongeren niet uit. Dit moet dan wel blijken uit de visie op woonruimteverdeling. Daarnaast verwachten we dat we door het sturen op Reactienota, maart 2025 29

24k

24l

24 m

24n

In de ontwerp-nota wordt terecht aandacht gegeven aan het vraagstuk van woon(zorg)aanbod voor ouderen met enkele principes als passend aanbod en het werken aan vitale woongemeenschappen. Deze opgave vraagt om een intensieve samenwerking van alle partijen en vormt ook nog een uitwerkingsvraagstuk op randvoorwaarden zoals de ondersteuning van gemeenschappen. Zoals hierboven gemeld biedt de Sociale Visie 2040 richting. Ons punt hier. Wij pleiten voor voortzetting van het programma Thuis voor ouderen zodat ook alle uitwerkingsvraagstukken ter hand worden genomen en de samenwerking met zorg- en welzijnspartijen vorm wordt gegeven. We vragen nadrukkelijk de gemeente hier regie in te nemen. In de ontwerp-nota lijkt weinig tot geen aandacht te worden besteed aan toegankelijkheidsopgaven in de bestaande bouw, of aangescherpte wetgeving en handhaving voor brandveiligheid, ook rond scootmobielen. Het is de vraag of een reactief beleid van gemeenten niet uiteindelijk duurder uitpakt voor de WMO dan een proactievere samenwerking op deze punten. Andere voorbeelden van het nadelig ontbreken van een koers zijn misschien ook wel de voorgenomen bezuiniging op de woonadviseurs, en de verhuispremie. Houdt dit op de agenda, desnoods voor de jaren na het ravijnjaar.

De laatste zin van de 2e alinea op pagina 36 kan wat ons betreft beter als volgt luiden: “Voor alle sociale huurwoningen (zowel onder als boven de aftoppingsgrens) hanteren we per project in beginsel de oppervlakterichtlijnen voor wat er vanuit de doelgroep passend is volgens de Utrechtse Wooonwaaier”. Ter toelichting: Juist bij zelfstandige woningen tot de eerste aftoppingsgrens zijn ook minimale oppervlaktes vereist. Een belangrijk deel van onze reguliere nieuwbouw valt onder deze grens, en ook de laagste inkomens willen goede woningen. STUW Corporaties kunnen en willen daarvoor zorgdragen. Uw gemeente dient dan wel grondeigenaren via deze nota vanaf de meet die kwalitatieve opdracht duidelijk mee te geven. Uw woonwaaier is daarbij een goed vertrekpunt, met één verbeterpunt. De norm voor alleenstaande zelfstandig wonende “Studenten en jongeren” van >19m2 zal primair voor studenten bedoeld zijn, maar in het algemeen is met uitzondering van flexwoningen-, of ontwerpoplossingen, de wenselijke streefnorm voor kleine huishoudens ook van toepassing op de doelgroep jongeren die zelfstandig gaan wonen. De Nota Wonen is voorzien van een financiële paragraaf. Hieruit blijkt dat een deel van de voornemens niet gedekt zijn. Kernelementen die onze samenwerking betreffen zijn niet gedekt het beter benutten van de bestaande voorraad (delen, splitsen, optoppen, leegstand etc.), sturing op

betaalbare woningen ook woningen toevoegen voor starters. Tot slot: we zien dat de afgelopen jaren de mogelijkheden voor loting niet ten volle zijn gebruikt door de corporaties (de max. 10%). Zoals in de beleidsnota benoemd staat op pagina 14 is het actieplan Een (t)huis voor ouderen (TvO) ingebed in de nota. Het actieplan en het komende uitvoeringsplan ouderen vragen om een voortzetting van de samenwerking in het netwerk om verder te werken aan wonen, welzijn en zorg voor ouderen. Om die reden is dan ook vorig jaar in de Stuurgroep TvO geconstateerd dat we in een nieuwe fase terecht zijn gekomen en is besloten om het eerste half jaar van 2025 te gebruiken om samen te verkennen hoe we deze samenwerking zullen voortzetten. Dit doen we dan ook graag samen met de STUW en de andere netwerkpartners.

We zijn ons bewust van de aangescherpte regelgeving en de bijbehorende problematiek rondom de stalling van scootmobielen. We zijn hierover in gesprek met woningcorporaties, de WMO en andere betrokken partijen om samen tot een duurzame oplossing te komen.

We hebben bewust gekozen voor dezelfde minimale oppervlakte voor zelfstandige studenten- en jongeren in de woonwaaier. Ons inziens is het woonproduct jongerenwoning te vergelijken met zelfstandige studentenwoning. Bovendien is deze oppervlakte-eis is een minimum; grotere woningen voor studenten of jongeren zijn ook toegestaan.

In de nota is aangegeven dat op alle doelstellingen na 2026 tekorten ontstaan. Voor deze ongedekte kosten van activiteiten zal de komende jaren nog dekking gevonden moeten worden. Lukt dat niet, dan zullen de bijbehorende activiteiten niet starten of niet worden gecontinueerd. Reactienota, maart 2025 30

netto groei van de voorraad, structurele maatregelen om doorstroming (verhuispremie en woonadviseur) te bevorderen, beleidsontwikkeling voor aandachtsgroepen, beleidsinzet op gemengde wijken door middel van wijkgerichte sturing op betaalbaarheid en toewijzing van doelgroepen, schimmelexpert en meer algemeen gelden voor onderzoek en lobby. We verzoeken de gemeente met klem om deze dekking hiervoor alsnog te borgen en daarmee de realisatie. U stelt zelf, wonen is een grondrecht en het aangenaam, betaalbaar en passend wonen uw verantwoordelijkheid.

25

26a

Samenvattend zijn wij zeer positief over de ontwerp-nota en werken wij graag verder samen met de gemeente aan de vele en forse uitdagingen die deze nota tegelijkertijd opwerpt. Geacht college, Pas gisteravond laat raakten wij bij toeval op de hoogte van het feit dat er een concept van de Beleidsnota Wonen in Utrecht ter inzage is gelegd voor zienswijzen, waarvan de termijn heden verstrijkt. Zoals u zal begrijpen, hebben wij nog geen gelegenheid gehad om de nota te bestuderen. Gelet op het feit dat ons project van de Kruisvaartkade een lopend project is waarvoor de vergunningen inmiddels zijn afgegeven en u ons niet heeft geïnformeerd over deze nieuwe nota, gaan wij ervanuit dat de nota geen gevolgen heeft voor de bouw- en/of gebruiksmogelijkheden van de Kruisvaartkade, dus dat de bouw, verhuur, verkoop en exploitatie van ons project op geen enkele wijze negatief worden beïnvloed door deze nieuwe beleidsnota. Mocht dat wel zo zijn, dan vernemen wij dat graag en geven wij alvast aan dat wij daarmee niet kunnen instemmen, onder meer niet nu ons project inmiddels al zo ver gevorderd is. Graag zien wij u reactie tegemoet. Zie bijlage 2 voor de volledige reactie Met veel interesse hebben wij de concept beleidsnota Wonen 'Van Woningmarkt naar Volkshuisvesting' gelezen. Graag delen wij onze reactie in aanvulling op de STUW reactie.

Naast complimenten voor de nota en het proces ernaartoe richt de kern van de reactie zich op:

Afhankelijk van de beschikbare middelen zal een keuze gemaakt moeten worden.

MRP is lid van het DNU. Met het DNU hebben we diverse bijeenkomsten georganiseerd in het maakproces van de nota. U had dus niet verrast hoeven worden door de nota. Het nieuwe beleid wordt toegepast zodra het college een besluit neemt over een nieuw project. Bestaande afspraken laten we intact. Lopende projecten kunnen wel beïnvloed worden als het nieuwe beleid van toepassing is op onderdelen waarover niet eerder afspraken zijn gemaakt. Bijvoorbeeld: Er is in een project afgesproken dat er 10% middenhuur moet worden gebouwd. De nieuwe beleidsnota verandert dat niet. Maar als op basis van de nota de toewijzingsregels in de huisvestingsverordening worden aangepast, dan zijn deze nieuwe regels ook van toepassing op de nieuwe woningen. En andersom blijven wij ook marktpartijen aanspreken op eerder gemaakte afspraken. Dus de huidige verruiming die we bieden ten opzichte van het actieplan middenhuur zijn niet van toepassing op de projecten waar we in het verleden al afspraken hebben gemaakt. 1. Fijn dat de ontwikkeling naar netto groei wordt ondersteund. We kijken ernaar uit om deze afspraak nader met elkaar vorm te geven via de prestatieafspraken en het doorbouwakkoord en samen te zorgen voor een substantiële groei van de sociale voorraad.

1. We zijn blij met het concept 'netto groei'. Dat geeft ons ruimte voor een meer afgewogen portefeuillesturing en meer financiële flexibiliteit

26b

2. Verwacht niet te veel uit Den Haag: We steunen de lobby richting het rijk van harte, maar vragen u ook: laten we vooral kijken wat we hier zelf kunnen doen, samen met de gemeente en onze collegacorporaties.

2. Het realiseren van voldoende betaalbare woningen vraagt wat van alle partijen. Het is noodzakelijk dat ook provincie en rijk bijdragen aan het realiseren van de opgave. Daarom zetten we in op alle niveaus.

Reactienota, maart 2025 31

26c

26d

26e

3. Let op de 30-70 balans: De conceptnota legt nadruk op het huisvesten van kwetsbare groepen. Dat begrijpen we, maar willen wel wijzen op de 30-70 afspraak: maximaal 30 % van de vrijkomende woningen voor aandachtsgroepen, 70 % voor reguliere woningzoekenden. Die balans is belangrijk, want ook binnen die 'reguliere' groep zijn mensen vaak kwetsbaar. Denk aan huishoudens die afhankelijk zijn van een woning onder de aftoppingsgrens. 4. Ambitie versus realisme: sociale grondprijs en planningskosten: Utrecht heeft grote ambities op het gebied van sociale woningbouw - en dat juichen we toe. Maar ambitie moet wel samengaan met realistische randvoorwaarden. Wat dat betreft missen we in de nota concrete voorstellen om de planprocedures efficiënter te maken of de sociale grondprijs te matigen.

5. 1O-minuten stad: mooi, maar latten kunnen ook te hoog liggen: Ook de stedenbouwkundige visie verdient aandacht. De lat ligt hoog, met veel nadruk op rijke detaillering en bijzondere architectuur. Dat is op zichzelf prachtig, maar wringt wel met het klassieke uitgangspunt van sociale huur: sober en doelmatig. Wij vragen u om ruimte te laten voor

3. We onderschrijven dit. Daarom hebben we als eerste uitgangspunt (bij de verdeling van schaarste) opgenomen om rekening te houden met de verhouding regulier woningzoekenden en mensen in een kwetsbare positie.

4. Ten aanzien van de grondprijzen maakt de gemeente Utrecht jaarlijks met de grondprijzenbrief de afweging in hoeverre grondprijzen meestijgen met de gestegen kosten. Vanuit volkshuisvestelijk belang is het mogelijk om geen of minder stijging door te berekenen maar dit moet dan wel financieel opgevangen worden in bijvoorbeeld een gemeentelijke grondexploitatie. In de afgelopen jaren is de stijging van grondprijzen voor sociale huurwoningen gerelateerd aan de stijging van de huurprijzen (aftoppingsgrenzen) en die waren gematigd (in 2023 was dat 2,20%, in 2024 was dat 0,50%). In 2025 stijgen de aftoppingsgrenzen met 5% en houdt de gemeente een stijging aan van 3,42%, gerelateerd aan de oorspronkelijke indexeringsmethode van grondprijzen voor sociale huur. Bo-Ex refereert aan de lagere stijging van de DAEB-huurgrens voor 2025, namelijk 2,32%, terwijl die in 2023 op 5,84% en in 2024 op 8,86% lag. Daarnaast wordt verwezen naar de Benchmark gemeentelijke grondprijzen van sociale huurwoningen 2024 van Rigo (in opdracht van Aedes). Helaas zijn hier voor de gemeente Utrecht onjuiste grondprijzen zijn gehanteerd. Voor een grondgebonden woning (eengezinswoning) bedroeg de grondprijs in 2024 EUR 23.712,- (huurprijs t/m tweede aftoppingsgrens) respectievelijk EUR 34.944,(huurprijs vanaf tweede aftoppingsgrens t/m DAEB-huurgrens).

Voor appartementen hanteert de gemeente Utrecht een hoogtecorrectie, waardoor de prijs per eenheid (t.o.v. de grondprijs voor een eengezinswoning) lager wordt naarmate het aantal woonlagen hoger wordt. Rigo geeft in haar onderzoek verder aan dat (a) niet alle gemeenten zijn onderzocht (zo ontbreken bijvoorbeeld Den Haag en Rotterdam in de lijst) en (b) gemeenten verschillende grondprijsmethodieken hanteren. Met name dat laatste zorgt ervoor dat een goede vergelijking tussen gemeenten niet is te maken. Tenslotte wordt in het onderzoek geen rekening gehouden met het feit dat in de ene gemeente de grondproductiekosten hoger kunnen liggen dan in de andere gemeente. 5. In de Stedenbouwvisie staan uitgangspunten beschreven met als doel om op de kwaliteit en leefbaarheid bij gebiedsontwikkeling te sturen. Deze uitgangspunten zijn generiek voor de stad opgesteld en dienen vertaald te worden naar gebiedseigen oplossingen. Bij die vertaling naar maatwerk is juist ruimte om te kijken wat er mogelijk is om te Reactienota, maart 2025 32

conceptueel bouwen, dat juist bijdraagt aan kostenbeheersing. Wat ons betreft hoeft niet elk plan uit te blinken in architectonische verfijning liever snelheid en betaalbaarheid. 26f

6. Utrecht kan het niet alleen: de regio moet bijspringen: Utrecht draagt veel volkshuisvestelijke verantwoordelijkheid, misschien wel té veel. Ook de regio kan meer doen -van extra sociale woningbouw tot opvang van kwetsbare groepen.

27

Zie bijlage 2 voor de volledige reactie Met interesse en verwondering las ik de Ontwerp Beleidsnota Wonen in Utrecht. Geïnteresseerd omdat het belangrijk is voor de doelgroep waar Stichting Goud mee werkt (dak- en thuisloze mensen), verbaasd omdat die doelgroep voor zover ik weet niet geraadpleegd is over het ontwerp. De kern van de inspraak richt zich op: 1. Niets over ons zonder ons. 2. Benut Ethos telling. 3. Dakloosheid is een woonprobleem: zorg voor scheiding van wonen en zorg. 4. Omschakeling van opvangplekken naar direct een woonplek (housing first). 5. Een goed woonbeleid zou in overleg moeten worden vormgegeven met de afdeling zorg, en vice versa. Zeker als dat woonbeleid claimt er met name te zijn voor kwetsbare mensen. 6. In de nota mis ik ook preventie. Dakloosheid voorkomen is niet alleen voor de mensen die op straat dreigen te komen een veel betere uitkomst, maar ook voor de stad en de gemeente. 7. Utrecht biedt sommige EU-arbeidsmigranten opvang, maar vaak pas als er sprake is van extreme kwetsbaarheid of wanneer is vastgesteld dat iemand duurzaam verblijf heeft. Zelfs als Utrecht al vindt dat niet aan iedere EU-arbeidsmigrant een woonplek geboden zou moeten worden dan zou er toch minimaal gewerkt moeten worden binnen het wettelijk kader. En dat kader is vrij duidelijk.

EUarbeidsmigranten hebben vaak veel eerder recht op gelijke behandeling dan nu door gemeente en veel hulpverleners wordt aangenomen. 8. Hoewel er een aantal organisaties in de stad actief zijn rondom geillegaliseerde mensen en er door Utrecht ook opvang en begeleiding wordt geboden aan mensen zonder vergunning, slapen er ook veel mensen buiten. Zeker in het licht van een extreemrechtse regering die ongedocumenteerde mensen tot vijand heeft verklaard, zou het Utrecht sieren zich (nog meer) te bekommeren over deze groep en zichzelf uit te roepen tot

zorgen voor voldoende betaalbare woningen in balans en te zorgen voor een zo hoog mogelijke kwaliteit. Daarbij bekijken we graag samen hoe conceptueel bouwen en stedenbouwkundige eisen verenigd kunnen worden 6. In de nota staat benoemd dat we samen met de regio willen werken aan voldoende betaalbare woningen en huisvesting van aandachtsgroepen. Hier zijn ook regionale afspraken over gemaakt o.a. via de woondeal. Deze werken we de komende jaren verder uit, ook gegeven de uitwerking van de Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting. In aanloop naar deze nota is met verschillende belangenvertegenwoordigende partijen en ervaringsdeskundigen gesproken. Zo zijn er gesprekken geweest met Stichting Goud, U-2B Heard, het Straatconsulaat en het Panel Meetellen. We (h)erkennen dat we in het verleden dakloosheid te veel door een ‘zorgbril’ hebben bekeken. Met deze nota zetten we een belangrijke stap naar ‘Wonen Eerst’, waarmee we erkennen dat dakloosheid in veel gevallen primair een woonprobleem is. We committeren ons aan de ambitie in het Nationaal Actieplan Dakloosheid uit 2022: We streven naar een stad waar dakloosheid in 2030 tot het verleden behoort. Deze ambitie vanuit de sociale visie staat ook benoemd in de beleidsnota.

Onze ambitie is om in lijn het Nationaal Actieplan Dakloosheid en de Regionale Aanpak Dakloosheid U16 Staat als een (t)huis de focus te verleggen van opvang naar wonen met, indien nodig, passende ondersteuning. Van dakloze mensen als cliënten maatschappelijke opvang naar mensen die primair een eigen woonplek nodig hebben. Deze verschuiving van verblijf naar zelfstandig wonen gaat helaas niet vanzelf. Het vraagt intensieve samenwerking tussen wonen en het sociaal domein en het vergt vooral ook veel geduld. Stap voor stap, door middel van lerend ontwikkelen. De aanbevelingen uit deze reactie onderschrijven wij, maar zien wij vooral als einddoel in een langdurig proces. Als regio en stad Utrecht zijn we nog niet zover dat we de maatschappelijke opvang al af kunnen schalen. In tegendeel: om te voorkomen dat mensen op straat moeten slapen heeft de gemeente Utrecht in 2023 en 2024 de capaciteit van de maatschappelijke opvang tijdelijk verhoogd. We realiseren ons heel goed dat het beleid vol zit met tegenstrijdigheden en dat niet elke stap die we zetten faciliterend is aan het einddoel. Naar aanleiding van deze inspraakreactie scherpen we de definitie van Wonen Eerst en dakloosheid aan.

Daarnaast nemen we de suggestie over om in samenwerking met het sociaal domein en andere samenwerkingspartners met een plan te komen onder welke voorwaarden (met wie, hoe en wanneer) de opvang wel kan worden afgebouwd ten gunste van wonen. Daarbij willen we prioriteit geven aan dakloze jongeren. We halen hierbij graag expertise op bij de belangen vertegenwoordigende partijen. Reactienota, maart 2025 33