Pels Rijcken Definitief Advies 13 mei 2026
Tekst van het document
43
Artikel (oud)
AB 1974 Bestaande tekst
Artikel (nieuw)
2.4-4.
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst (reeks Utrecht); (de “AV 1989”) of een daarmee vergelijkbaar artikel uit de meest recente algemene erfpachtvoorwaarden (aanduiding en toestand van het object). De conversie brengt geen wijziging in de bestaande (aansprakelijkheids)afspraken ten aanzien van (eventuele) bodemverontreiniging. b. Indien gewijzigde wet- en regelgeving daartoe aanleiding geeft, zullen in de Erfpachtakte tevens wijzigingen ten opzichte van de toepasselijke algemene erfpachtvoorwaarden worden opgenomen.
De bijzondere erfpachtvoorwaarden, zoals deze bij de vestiging van het recht van erfpacht en/of eventueel bij latere wijziging van de Erfpachtvoorwaarden zijn vastgelegd, worden na conversie geacht te berusten op artikel 3.1 van de AV 1989 dan wel het daarmee vergelijkbare artikel in de
Toelichting •
Waar in de AV 1989 wordt gesproken over ‘vervallenverklaring’ of ‘beëindigen door vervallenverklaring’ of woorden van gelijke strekking dient te worden gelezen ‘opzegging in de zin van 5:87 lid 2 BW’ of ‘opzeggen in de zin van 5:87 lid 2 BW’. • Artikel 9.1 van de AV 1989 is niet van toepassing omdat artikel 1405 oud BW met invoering van het Nieuw BW is komen te vervallen. Artikel 6:174 BW is onverkort van toepassing. • Artikel 22.4 van de AV 1989 is niet van toepassing. In plaats daarvan dient te worden gelezen: ‘Het instellen van beroep bij de gemeenteraad krachtens artikel 26 of het inroepen van een beslissing van de gewone rechter (waar in de AV 1989 wordt gesproken over deskundigen) laat onverlet de verplichting van Erfpachter tot betaling van een krachtens dit artikel opgelegde boete.’. • Artikel 27 van de AV 1989 is niet van toepassing. Waar in de AV 1989 wordt verwezen naar deskundigen, dient te worden gelezen dat de desbetreffende Partij of beide Partijen zich tot de gewone rechter kunnen wenden. • Met betrekking tot de vaststelling van het in artikel 11.3 van de AV 1989 bedoelde bedrag kunnen Partijen kunnen zich eerst tot de gewone rechter wenden in geval Partijen, de hypotheekhouders en eventuele andere belanghebbenden hierover voor het einde van het erfpachtrecht geen overeenstemming hebben bereikt.
De specifieke afspraken (bijzondere erfpachtvoorwaarden) die bij de vestiging van het erfpachtrecht zijn gemaakt, zoals met betrekking tot het toegestane gebruik van de Grond en van (het gebruik van) de Opstallen, blijven na conversie van het recht van erfpacht van toepassing, tenzij de gemeente en de erfpachter hierover andere afspraken maken.
44
Artikel (oud)
AB 1974 Bestaande tekst
Artikel (nieuw)
2.4-5.
2.4-6.
2.4-7.
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst laatstelijk door de gemeente vastgestelde algemene erfpachtvoorwaarden voor eeuwigdurende erfpacht zonder periodieke canonverplichting. Indien de van toepassing verklaring van de meest recente algemene erfpachtvoorwaarden zulks noodzakelijk maakt, kunnen de bijzondere erfpachtvoorwaarden worden gewijzigd. De conversie van het recht van erfpacht dient te worden vastgelegd in een notariële akte, conform een door de gemeente voor te schrijven model. In deze akte wordt ook de betaling door de erfpachter van de verschuldigde afkoopsom vastgelegd.
Rechten van erfpacht die zijn gesplitst in appartementsrechten komen eveneens voor conversie als bedoeld in artikel 2.4-1. in aanmerking. Daartoe kan een verzoek worden gedaan door alle appartementseigenaars gezamenlijk. De afkoopsom wordt overeenkomstig artikel 2.4-2. per appartementsrecht bepaald en afgerekend. De overige leden van dit artikel zijn van overeenkomstige toepassing. Een appartementseigenaar kan ook individueel, dus onafhankelijk van de overige appartementseigenaars binnen het appartementencomplex, een verzoek doen tot (obligatoire) conversie met betrekking tot het appartementsrecht overeenkomstig
Toelichting Artikel 3.1 van de AV 1989 luidt: “De gemeente geeft grond uit in erfpacht met inachtneming en van toepassing verklaring van deze algemene voorwaarden en voorts onder zodanige bijzondere voorwaarden als de gemeente voor elke uitgifte in erfpacht met de erfpachter is overeengekomen en die onder meer betrekking zullen hebben op de bestemming en het gebruik van de grond.”. De conversie van het erfpachtrecht vindt plaats door het ondertekenen van een akte van conversie bij de notaris door zowel de gemeente als de erfpachter en de inschrijving van deze akte in de openbare registers van het Kadaster. De conversie betreft een wijziging van het erfpachtrecht. In artikel 1.4 zijn vormvoorschriften opgenomen en is bepaald dat de kosten en belastingen voor rekening van de erfpachter komen. Voor de (goederenrechtelijke) wijziging van een in appartementsrechten gesplitst recht van erfpacht is de medewerking van alle appartementseigenaars vereist. Zij kunnen daarom gezamenlijk een verzoek tot conversie indienen. De afkoopsom wordt niet voor het gehele complex bepaalt, maar per appartementsrecht, aangezien de Grondwaarde EET en de verschuldigde canon ook per appartementsrecht zijn vastgesteld.
De gemeente wil (net zoals in voorgaande jaren) ook individuele appartementseigenaars de mogelijkheid bieden om te converteren naar de AV 1989. Goederenrechtelijk kan dat niet, omdat voor wijziging van een in appartementsrechten gesplitst recht van erfpacht de medewerking van alle appartementseigenaars is vereist. Het is wel mogelijk om contractuele (obligatoire) afspraken
45
Artikel (oud)
AB 1974 Bestaande tekst
Artikel (nieuw)
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst hetgeen in de overige leden van dit artikel is bepaald. De (obligatoire) conversie wordt (notarieel) vastgelegd door middel van een kwalitatieve verplichting, gezekerd met een kettingbeding en boetebeding. De conversie met betrekking tot het appartementsrecht geldt door de inschrijving in de openbare registers niet alleen voor de appartementseigenaar die heeft geconverteerd, maar ook voor zijn rechtsopvolger(s). In de notariële akte wordt vastgelegd dat de (goederenrechtelijke) conversie plaatsvindt onder de opschortende voorwaarde dat alle appartementseigenaars (die gezamenlijk gerechtigd zijn tot het recht van erfpacht), danwel hun rechtsvoorgangers, hebben geconverteerd naar dezelfde erfpachtvoorwaarden en dat nadat alle appartementseigenaars, danwel hun rechtsvoorgangers, (obligatoir) hebben geconverteerd, de gemeente en/of (het bestuur van) de VVE gemachtigd zijn om de goederenrechtelijke conversie/wijziging van de erfpachtvoorwaarden te constateren/bewerkstelligen. Daartoe zal in de notariële akte een volmacht worden opgenomen om de benodigde notariële akte te passeren. Rechtsopvolgers worden door middel van een kettingbeding en boetebeding eveneens verplicht een dergelijke volmacht af te geven. Voor zover
Toelichting te maken en deze afspraken zo vast te leggen dat zij ook voor rechtsopvolgers gelden. Deze afspraken worden daarom vastgelegd in een kwalitatieve verplichting die inhoudt dat een appartementseigenaar zich verbindt tot het dulden dat de AV 1989 van toepassing zullen zijn op zijn appartementsrecht. Zekerheidshalve wordt deze verplichting ook nog vastgelegd door middel van een kettingbeding versterkt met een boetebeding. Als alle appartementseigenaars (of hun rechtsvoorgangers) obligatoir hebben geconverteerd, treedt de opschortende voorwaarde in werking en zijn de gemeente en/of (het bestuur van) de VVE door de opgenomen volmacht gerechtigd de voor goederenrechtelijke conversie benodigde notariële herzieningsakte te passeren. Of de herzieningsakte daadwerkelijk wordt gepasseerd is voor de individuele appartementseigenaars uiteindelijk niet zo relevant, omdat voor hun appartementsrecht reeds bindende obligatoire afspraken zijn gemaakt die ook voor hun rechtsopvolgers gelden. Conversie vindt normaal gesproken plaats naar de laatstelijk door de gemeente vastgestelde algemene erfpachtvoorwaarden voor eeuwigdurende erfpacht zonder periodieke canonverplichting. Bij een splitsing in appartementsrechten vindt conversie plaats onder de opschortende voorwaarde dat alle appartementsgerechtigden van een appartementencomplex hebben geconverteerd.
Die voorwaarde kan alleen in vervulling gaan als alle appartementsgerechtigden converteren naar dezelfde algemene erfpachtvoorwaarden. Om die reden wordt, als binnen het appartementencomplex reeds één of meerdere conversies hebben plaatsgevonden, niet geconverteerd naar de laatstelijk door de gemeente vastgestelde algemene erfpachtvoorwaarden voor eeuwigdurende erfpacht zonder periodieke canonverplichting, maar
46
Artikel (oud)
AB 1974 Bestaande tekst
Artikel (nieuw)
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst binnen het appartementencomplex reeds één of meerdere conversies hebben plaatsgevonden, wordt niet geconverteerd naar de laatstelijk door de gemeente vastgestelde algemene erfpachtvoorwaarden voor eeuwigdurende erfpacht zonder periodieke canonverplichting, maar naar de erfpachtvoorwaarden die bij die eerdere conversies van toepassing zijn verklaard voor zover dat eeuwigdurende erfpacht betreft zonder periodieke canonverplichting. Lasten
Afd. 4
Lasten
2.5
2.4-1.
Alle lasten, welke op of wegens de eigendom van de grond of wegens de bebouwing van de grond geheven worden, onder welke lasten mede eventueel verschuldigde omzetbelasting wordt begrepen, komen van de datum van ingang van het recht van erfpacht af ten laste van de erfpachter. Wanneer de gemeente lasten, als bedoeld in het eerste lid heeft betaald, geven Burgemeester en Wethouders daarvan schriftelijk kennis aan de erfpachter. Deze is verplicht binnen één maand na ontvangst van de kennisgeving het
2.5-1.
Alle lasten, welke op of in verband met de eigendom van de Onroerende zaak geheven worden, onder welke lasten mede eventueel verschuldigde omzetbelasting wordt begrepen, komen vanaf de datum van ingang van het recht van erfpacht ten laste van de erfpachter.
2.5-2.
Wanneer de gemeente lasten, als bedoeld in artikel 2.5-1. heeft betaald, geeft de gemeente daarvan schriftelijk kennis aan de erfpachter. Deze is verplicht binnen één maand na ontvangst van de kennisgeving het opgegeven bedrag aan de gemeente terug te betalen.
2.4-2.
Toelichting naar de erfpachtvoorwaarden voor eeuwigdurende erfpacht zonder periodieke canonverplichting die bij die eerdere conversies van toepassing zijn verklaard.
Titel 2.4 AB 1974 (Lasten) wordt met inachtneming van de gewijzigde tekstvoorstellen vernummerd naar een nieuw artikel 2.5.
47
Artikel (oud)
Titel 3 Afd. 1 3.1.1-1. a.
b.
c.
AB 1974 Bestaande tekst opgegeven bedrag aan de gemeente terug te betalen. Overige verplichtingen van de erfpachter en verzuim Verplichtingen van de erfpachter, welke niet zijn vermeld in TITEL 2 De erfpachter is verplicht: de erfpachtsgrond en de daarop aanwezige en nog door hem op te richten opstallen in behoorlijke staat, ten genoegen van Burgemeester en Wethouders te onderhouden en deze opstallen bij geheel of gedeeltelijk tenietgaan (waaronder mede wordt verstaan gehele of gedeeltelijke sloop van opstallen) zo spoedig mogelijk te doen herbouwen of herstellen; de gemeente te vrijwaren tegen elke aanspraak op verqoeding van kosten, schaden en interessen, welke derden wegens gehele of gedeeltelijke instorting van de opstallen tegen de gemeente zouden kunnen doen gelden; te gedogen, dat op, in, aan of boven de grond en de opstallen zoveel en zodanige palen, kabels, draden, isolatoren, rozetten, aanduidingsbordjes, schakelkasten, pijpleidingen en andere
Artikel (nieuw)
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst
3
Overige verplichtingen van de erfpachter en verzuim Verplichtingen van de erfpachter, welke niet zijn vermeld in artikel 2 De erfpachter is verplicht: de Onroerende zaak in behoorlijke staat, ten genoegen van de gemeente te onderhouden en de Opstallen bij geheel of gedeeltelijk tenietgaan (waaronder mede wordt verstaan gehele of gedeeltelijke sloop van Opstallen) zo spoedig mogelijk te herbouwen of herstellen;
3.1 3.1.1-1. a.
[VERVALT]
b.
Toelichting
Dit beding is gebaseerd op artikel 1405 oud BW. Op grond van dat artikel was de gemeente als eigenaar van de opstallen aansprakelijk in geval van geheel of gedeeltelijke instorting van de opstallen. Sinds de invoering van het nieuw BW rust die aansprakelijkheid op grond van artikel 6:174 lid 2 op de erfpachter. Het artikel kan daarom komen te vervallen, de wettelijke regeling volstaat.
te gedogen, dat op, in, aan of boven de Onroerende zaak zoveel en zodanige palen, kabels, draden, isolatoren, rozetten, aanduidingsbordjes, schakelkasten, (pijp)leidingen, rioleringen, drainagebuizen en andere voorwerpen en soortgelijke
48
Artikel (oud)
3.1.1-2.
3.1.2-1. a.
b.
AB 1974 Bestaande tekst voorwerpen, voor openbare doeleinden bestemd, worden aangebracht en instandgehouden, zolang als Burgemeester en Wethouders nodig achten dan wel worden hersteld of vernieuwd, wanneer dit door Burgemeester en Wethouders zal worden gelast en voorts ervoor zorg te dragen om al hetgeen krachtens het hier bepaalde is aangebracht te laten bestaan; omtrent de plaats, waar en de wijze waarop die voorwerpen worden aangebracht heeft tevoren overleg met de erfpachter plaats. Alle schade, welke een onmiddellijk gevolg is van het aanbrengen, herstellen of vernieuwen van de in het vorige lid sub. c. bedoelde voorwerpen (met toebehoren) zal door de gemeente, naar haar keuze, op haar kosten worden hersteld of aan de rechthebbende worden vergoed. Het is de erfpachter niet geoorloofd: in het gebruik van de grond en van de daarop aanwezige c.q. te stichten opstallen verandering te brengen; de grond met de daarop aanwezige opstallen gedurende langer dan een jaar ongebruikt te laten;
Artikel (nieuw)
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst voorzieningen, voor openbare doeleinden bestemd, worden aangebracht en in stand gehouden, zolang als de gemeente nodig acht dan wel worden hersteld of vernieuwd, wanneer dit door de gemeente zal worden gelast en verder ervoor zorg te dragen om alles dat krachtens het hier bepaalde is aangebracht te laten bestaan; omtrent de plaats, waar en de wijze waarop die voorwerpen worden aangebracht vindt van tevoren overleg met de erfpachter plaats.
3.1.1-2.
Alle schade, welke een onmiddellijk gevolg is van het aanbrengen, herstellen of vernieuwen van de in artikel 3.1.1-1. onder b. bedoelde voorwerpen (met toebehoren) zal door de gemeente, naar keuze van de gemeente, op kosten van de gemeente worden hersteld of aan de rechthebbende worden vergoed.
3.1.2-1. a.
Het is de erfpachter verboden: in het volgens de Erfpachtvoorwaarden toegestane gebruik van de Onroerende zaak en de Opstallen verandering te brengen;
b.
de Onroerende zaak gedurende langer dan een jaar geheel of gedeeltelijk ongebruikt te laten;
Toelichting
De tekst is aangepast aan de definities van artikel 1.1-1.
De tekst is aangepast aan de definities van artikel 1.1-1.
49
Artikel (oud) c.
d.
3.1.2-2.
3.1.2-3.
AB 1974 Bestaande tekst op de grond en in hetgeen daarop is of zal worden gebouwd werkzaamheden te verrichten of een bedrijf uit te oefenen, waarvan, naar het oordeel van Burgemeester en Wethouders, gevaar, schade, of hinder dan wel bezwaar uit een oogpunt van welstand of aantasting van het milieu te duchten is; de grond met de daarop aanwezige opstallen (mede) te gebruiken voor het plaatsen of aanbrengen van voorwerpen, waarvan, naar het oordeel van Burgemeester en Wethouders, gevaar, schade, hinder, dan wel bezwaar uit een oogpunt van welstand te duchten is; Het bepaalde in het vorige lid sub a en c is niet van toepassing bij de uitgifte van industrieterrein, tenzij bij een dergelijke uitgifte anders is bepaald. Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd van de in het eerste lid van dit artikel omschreven verbodsbepalingen schriftelijk ontheffing te verlenen en aan die ontheffing voor bepaalde tijd of tot wederopzegging voorwaarden te verbinden.
Artikel (nieuw) c.
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst op of in de Onroerende zaak werkzaamheden te verrichten of een bedrijf uit te oefenen, waarvan, naar het oordeel van de gemeente, gevaar, schade, of hinder dan wel bezwaar uit een oogpunt van welstand of aantasting van het milieu te duchten is;
Toelichting
d.
de Onroerende zaak (mede) te gebruiken voor het plaatsen of aanbrengen van voorwerpen, waarvan, naar het oordeel van de gemeente, gevaar, schade, hinder, dan wel bezwaar uit een oogpunt van welstand te duchten is.
De tekst is aangepast aan de definities van artikel 1.1-1.
3.1.2-2.
Het bepaalde in artikel 3.1.2-1.a. en c. is niet van toepassing bij Onroerende zaken die bij de uitgifte bestemd waren om te worden gebruikt als industrieterrein, tenzij bij een dergelijke uitgifte anders is bepaald. De gemeente kan aan de erfpachter schriftelijk toestemming verlenen om van de in artikel 3.1.2-1. omschreven verbodsbepalingen af te wijken en aan die toestemming voorwaarden verbinden.
De uitgifte heeft al plaatsgevonden bij vestiging van het erfpachtrecht, daarom wordt de bepaling nu in verleden tijd geformuleerd.
3.1.2-3.
De tekst is aangepast aan de definities van artikel 1.1-1.
Het gebruik van de term ‘ontheffing’ kan de indruk wekken dat een publiekrechtelijke ontheffing of vergunning volstaat. De erfpachter heeft echter (eveneens) de privaatrechtelijke toestemming van de gemeente nodig en die ligt niet besloten in publiekrechtelijke ontheffingen of vergunningen. De wijziging strekt derhalve ter verduidelijking. De Ministeriële handreiking geeft als aanbeveling om bij toestemmingsvereisten voor andere activiteiten dan vervreemding
50
Artikel (oud)
AB 1974 Bestaande tekst
Artikel (nieuw)
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst
Toelichting een limitatieve opsomming van weigeringsgronden op te nemen. De weigeringsgronden zijn niet in de AB 1974 opgenomen. Er is voor gekozen om dat ook in de Herziene AB 1974 (2026) niet te doen, omdat de Erfpachtvoorwaarden in de toekomst niet meer kunnen wijzigen en het onmogelijk is om nu te voorzien welke situaties zich in de toekomst allemaal voor kunnen doen. Het Burgerlijk Wetboek voorziet voor deze gevallen niet in een wettelijke mogelijkheid om vervangende toestemming te vragen aan de rechter (zoals bij toestemming voor overdracht). De gemeente is echter altijd gebonden aan de redelijkheid en billijkheid en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en een erfpachter kan zich dan ook zonder een specifieke wettelijke grondslag tot de rechter wenden als hij meent dat de gemeente haar medewerking op onredelijke gronden weigert. De gemeente kan aan haar toestemming voorwaarden verbinden, zoals verhoging van de canon (artikel 2.3-1 jo 3.1.2-1 onder a). De canonverhoging wordt gebaseerd op de Economische meerwaarde. Als de erfpachter het niet eens is met de Economische meerwaarde wordt deze bindend vastgesteld door deskundigen (artikel 2.3-5.). De erfpachter kan zich ook tot de rechter wenden (artikel 1.7-9.). Deze mogelijkheden bestonden onder de AB 1974 niet en dit betreft derhalve een verbetering van de rechtspositie van de erfpachter.
Afd. 2 3.2.1-1.
3.2.1-2.
Verzuim Indien de erfpachter enige verplichting niet nakomt binnen de daartoe gestelde termijn, is hij door het enkel verloop van de termijn in gebreke, zonder dat daartoe een ingebrekestelling vereist wordt. Onverminderd het in het derde lid van artikel 2.2. bepaalde, zal, indien
3.2 3.2.1-1.
Verzuim Indien de erfpachter enige verplichting niet nakomt binnen de daartoe gestelde termijn, is de erfpachter door het enkel verloop van de termijn in gebreke, zonder dat daartoe een ingebrekestelling vereist is.
3.2.1-2.
Onverminderd het in artikel 2.2-3a. en 2.2-3b. bepaalde, zal, indien aan de eis van de
Het uitgangspunt van de wet (artikel 3:299 BW) is dat de rechter de gemeente kan machtigen om zelf te doen wat de erfpachter nalaat.
51
Artikel (oud)
Titel 4 Afd. 1 4.1.1-1.
AB 1974 Bestaande tekst aan de eis van de gemeente tot herstel, verandering of verwijdering van hetgeen in strijd met de in de erfpachtsakte vervatte bepalingen en voorwaarden is verricht of nagelaten, binnen de door Burgemeester en Wethouders in een daartoe strekkende aanschrijving gestelde termijn niet wordt voldaan, de geëiste herstelling, verandering of verwijdering door of vanwege de gemeente kunnen geschieden op kosten van de nalatige.
Artikel (nieuw)
Overgang van het recht van erfpacht Wijziging in erfpacht(er) Indien de erfpachter voornemens is het recht van erfpacht te splitsen of geheel of gedeeltelijk te vervreemden is hij verplicht van dit voornemen schriftelijk mededeling te doen aan Burgemeester en Wethouders. Ingeval van overdracht, als hiervoorbedoeld, behoeft de regeling van de rechten en verplichtingen, zowel van de oude als van de nieuwe erfpachter, de goedkeuring van Burgemeester en Wethouders.
4
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst gemeente tot herstel, verandering of verwijdering van hetgeen in strijd met de in de Erfpachtakte vervatte bepalingen en voorwaarden is verricht of nagelaten, binnen de door de gemeente in een daartoe strekkende aanschrijving gestelde termijn niet wordt voldaan, de geëiste herstelling, verandering of verwijdering door of namens de gemeente kunnen plaatsvinden op kosten van de erfpachter.
Toelichting Partijen kunnen echter afwijkende afspraken maken, zodat de gemeente zonder vooraf een gerechtelijke procedure te hoeven voeren zelf tot herstel, verandering of verwijdering kan overgaan. Een dergelijke afwijkende afspraak is in dit beding geregeld. Er kan vervolgens wel discussie met de erfpachter ontstaan over de vraag of hij wel nalatig was, of de gemeente wel gerechtigd was zelf tot herstel, verandering of verwijdering over te gaan en over de hoogte van de kosten die de gemeente wil verhalen op de erfpachter. Om een dergelijke discussie te voorkomen staat het de gemeente altijd vrij om, ook al is dit beding in de algemene bepalingen opgenomen, toch eerst een gerechtelijke procedure te voeren voordat zij zelf tot herstel, verandering of verwijdering overgaat.
4.1 4.1.1-1.
Overdracht, splitsing, toedeling en samenvoeging Wijziging in erfpacht(er) Zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de gemeente kan de erfpachter het recht van erfpacht niet geheel of gedeeltelijk overdragen of toedelen, splitsen door (gedeeltelijke) overdracht of toedeling, splitsen in appartementsrechten of samenvoegen met een ander recht van erfpacht. Indien de gemeente toestemming verleent voor splitsing in appartementsrechten, is de inhoud van artikel 4.1 voor de appartementseigenaar van overeenkomstige toepassing en dient dit
Artikel 4.1.1-1. verplicht de erfpachter om vooraf een melding bij de gemeente te doen en beschrijft dat de gemeente de vervreemding of splitsing moest goedkeuren. Met het oog op de leesbaarheid van deze bepaling is de tekst aangepast. Daarbij is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de wettekst van artikel 5:91 en 5:106 lid 7 BW. Er wordt geen inhoudelijke wijziging beoogd. Ook de splitsing in appartementsrechten viel onder de werking van artikel 4.1.1-1. AB 1974. Op grond van artikel 875a lid 6 oud BW had de erfpachter toestemming van de gemeente nodig om te kunnen splitsen in appartementsrechten. Dat is tegenwoordig geregeld in artikel 5:106 lid 7 BW. Op grond van artikel 5:91 lid 3 BW dient het toestemmingsvereiste voor overdracht opgenomen te worden in de splitsingsakte om ook van toepassing te zijn op
52
Artikel (oud)
AB 1974 Bestaande tekst
Artikel (nieuw)
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst expliciet in de splitsingsakte te worden vermeld.
Toelichting overdracht van het appartementsrecht. Daarom is nu toegevoegd dat dit artikel ook van toepassing is op de appartementseigenaar. De Ministeriële handreiking geeft als aanbeveling om in de erfpachtvoorwaarden geen toestemmingsvereiste voor overdracht van het erfpachtrecht op te nemen. In de AB 1974 is wel een toestemmingsvereiste voor overdracht opgenomen. De Utrechtse Ring van de KNB heeft voorgesteld dit toestemmingsvereiste te schrappen. De gemeente wenst het toestemmingsvereiste te handhaven. De algemene bepalingen zijn namelijk niet alleen van toepassing op rechten van erfpacht met een particuliere woonbestemming. Bovendien laat het Burgerlijk Wetboek de mogelijkheid om in de erfpachtvoorwaarden een toestemmingsvereiste op te nemen uitdrukkelijk open. De gemeente wil die mogelijkheid handhaven omdat de erfpachtvoorwaarden in de toekomst niet meer kunnen wijzigen en het onmogelijk is om nu te voorzien welke situaties zich in de toekomst allemaal voor kunnen doen. De belangen van de erfpachter zijn voldoende gewaarborgd, doordat het Burgerlijk Wetboek de erfpachter de mogelijkheid biedt om vervangende toestemming aan de rechter te vragen. Net zoals bij de andere toestemmingsvereisten is ervoor gekozen in de herziene AB 1974 geen weigeringsgronden op te nemen (zie de toelichting bij artikel 3.1.2-3.).
De Utrechtse ring van de KNB heeft verzocht ook een regeling omtrent samenvoeging van rechten van erfpacht op te nemen. Samenvoeging van meerdere rechten van erfpacht tot één recht van erfpacht betreft een wijziging van het recht van erfpacht. Wijziging van het recht van erfpacht is op grond van de wet slechts mogelijk met medewerking van de gemeente. Ook onder de AB
53
Artikel (oud)
AB 1974 Bestaande tekst
Artikel (nieuw)
4.1.1-2.
4.1.1-2.
4.1.1-3.
Ingeval van overgang van het recht van erfpacht, geheel of gedeeltelijk, moet de nieuwe erfpachter daarvan binnen één maand na de dag van overgang aan Burgemeester en Wethouders kennis geven bij een verklaring, opgemaakt volgens het bij deze Algemene bepalingen behorende en op zijn verzoek beschikbaar te stellen formulier A en aan hen tevens inzage geven van een of meer bescheiden, waaruit de overgang blijkt. Bovendien moet hij binnen genoemde termijn aan de gemeente betalen al hetgeen de vorige erfpachter haar met betrekking tot het recht van erfpacht nog schuldig is. Indien het recht van erfpacht verkocht wordt wegens
4.1.1-3.
4.1.1-4.
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst
Als de gemeente toestemming verleent tot splitsing door overdracht of toedeling zoals bedoeld in artikel 4.1.1-1., stelt de gemeente ook de verdeling van de canon, de Grondwaarde EET en de Economische meerwaarde vast. Ingeval van overgang van het recht van erfpacht, geheel of gedeeltelijk, moet de nieuwe erfpachter daarvan binnen één maand na de dag van overgang aan de gemeente kennisgeven onder overlegging van een (digitaal) afschrift van de notariële akte en met vermelding van de personalia, de contactgegevens en het adres van de nieuwe erfpachter(s).
Na overdracht of toedeling van het recht van erfpacht of een gedeelte daarvan of van
Toelichting 1974 was derhalve toestemming van de gemeente vereist. Om die reden is aan het verzoek van de Utrechtse ring van de KNB gehoor gegeven en is in dit artikel toegevoegd dat voor samenvoeging eveneens voorafgaande schriftelijke toestemming van de gemeente is vereist. De Utrechtse ring van de KNB heeft verzocht om ook een regeling op te nemen over verticale splitsing en de daarbij behorende splitsing van de canon. Verdeling van de canon over de appartementsrechten vindt plaats overeenkomstig artikel 5:115 BW, tenzij anders wordt overeengekomen. Dit is vastgelegd in artikel 1.3-1. Het hier genoemde formulier A wordt in de praktijk niet meer gebruikt. De werkwijze van de gemeente is dat zij (digitaal) een afschrift van de leveringsakte en personalia opvraagt bij de nieuwe erfpachter. De tekst is hierop aangepast. Zie voor de verwijdering van de laatste zin de toelichting bij artikel 4.1.1-4.
Hoofdelijke aansprakelijkheid
54
Artikel (oud)
AB 1974 Bestaande tekst gerechtelijke tenuitvoerlegging of krachtens het beding, vermeld in artikel 1223 van het Burgerlijk Wetboek, wordt ten aanzien van de nieuwe erfpachter de in het vorige lid omschreven verplichting tot betaling beperkt tot de achterstallige bedragen van de canon en is de vorige erfpachter gehouden aan de gemeente te betalen al hetgeen hij haar met betrekking tot het recht van erfpacht overigens nog schuldig is.
Artikel (nieuw)
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst een aandeel in het recht van erfpacht zijn de verkrijger en zijn rechtsvoorganger hoofdelijk verbonden voor de door laatstgenoemde verschuldigde canon die in de voorafgaande vijf jaar opeisbaar is geworden.
Toelichting Artikel 4.1.1-2 AB 1974 ziet op de reguliere overdracht van het erfpachtrecht aan een koper en bepaalt dat de koper hoofdelijk aansprakelijk is voor al hetgeen de vorige erfpachter uit hoofde van de erfpacht aan de gemeente verschuldigd is. Artikel 4.1.1-3 AB 1974 ziet op een overdracht bij executie door een hypotheekhouder of op basis van een gerechtelijk vonnis. In dat geval is de koper slechts aansprakelijk voor de achterstallige canon en de vorige erfpachter voor al het overige dat hij uit hoofde van de erfpacht is verschuldigd. In artikel 5:92 lid 2 BW is sinds 1992 opgenomen dat de koper en de vorige erfpachter hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de canon die in de voorafgaande vijf jaar opeisbaar is geworden. Van deze bepaling kan niet ten nadele van de koper worden afgeweken. De bepaling is van toepassing op alle overdrachten die na 1992 plaatsvinden. Artikel 4.1.1-2 AB 1974 is in strijd met artikel 5:92 lid 2 en 3 BW, omdat de koper aansprakelijk is voor al hetgeen de vorige erfpachter uit hoofde van de erfpacht verschuldigd was in plaats van (kort samengevat) de canon over de laatste vijf jaar. Het laatste deel van artikel 4.1.1-2 AB 1974 wordt om voormelde reden geschrapt in artikel 4.1.1-3.
Artikel 4.1.1-3 AB 1974 is eveneens in strijd met artikel 5:92 lid 2 en 3 BW, omdat de koper aansprakelijk is voor alle achterstallige canon, terwijl artikel 5:92 lid 2 BW dat beperkt tot de canon over de laatste vijf jaar. Artikel 4.1.1-3. wordt daarom aangepast in een algemene regeling die geldt voor alle vormen van overdracht. Daarbij wordt aangesloten bij de wettekst van artikel 5:92 lid 2 BW. Na hernummering wordt dit artikel 4.1.1-4.
55
Artikel (oud) Titel 5 Afd. 1 5.1.1.
AB 1974 Bestaande tekst Einde van het recht van erfpacht Verbod van opzegging door de erfpachter Het is de erfpachter niet toegestaan van het recht van erfpacht afstand te doen of dit recht op te zeggen.
Artikel (nieuw) 5 5.1
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst Einde van het recht van erfpacht Verbod van opzegging door de erfpachter
Toelichting
5.1.1.
Het is de erfpachter niet toegestaan het recht van erfpacht op te zeggen.
Onder het oude recht had de erfpachter de mogelijkheid om eenzijdig afstand te doen van zijn erfpachtrecht, tenzij deze bevoegdheid in de akte was uitgesloten. 40 Dit laatste is in de AB 1974 het geval. In het nieuw BW is afstand een meerzijdige rechtshandeling geworden. Daardoor is eenzijdige afstand niet meer mogelijk. Om die reden is de zinsnede over het doen van afstand verwijderd uit dit artikel. Artikel 5:87 lid 1 BW staat uitdrukkelijk toe dat de bevoegdheid tot opzegging van het erfpachtrecht wordt uitgesloten. De Utrechtse ring van de KNB heeft expliciet verzocht het opzegverbod te handhaven. Dit sluit ook aan bij de bancaire richtlijn van de NVB.
Afd. 2
5.2.1-1.
5.2.1-2.
Beëindiging door de gemeente om redenen van algemeen belang en bepaling van de alsdan toe te kennen schadevergoeding Het is de gemeente niet toegestaan het recht van erfpacht op andere wijze te beëindigen dan bij dit artikel en artikel 5.3.1 is bepaald.
5.2
Bij besluit van de Gemeenteraad kan het recht van erfpacht te allen tijde worden beëindigd, wanneer de gemeente naar het oordeel van de
5.2.1-1.
Beëindiging door de gemeente om redenen van algemeen belang en bepaling van de alsdan toe te kennen schadevergoeding [VERVALT]
De gemeente kan het recht van erfpacht te allen tijde opzeggen, wanneer de gemeente de beschikking over de in erfpacht uitgegeven
In artikel 5.2 wordt geregeld dat de gemeente kan opzeggen op grond van het algemeen belang. In artikel 5.3 wordt geregeld dat de gemeente kan opzeggen op grond van wanbetaling of een ernstige mate van tekortschieten. In verband met de leesbaarheid is dit artikel verplaatst van artikel 5.2.1-1 naar artikel 5.4. Het artikel ziet immers niet alleen op opzegging op grond van het algemeen belang (waar artikel 5.2 over gaat). Dit artikel is aangepast n.a.v. de dualisering van het gemeentebestuur.
40 GS Zakelijke rechten, art. 5:87 BW, aantekening A3
56
Artikel (oud)
5.2.1-3.
5.2.1-4.
AB 1974 Bestaande tekst Gemeenteraad de beschikking over de in erfpacht uitgegeven grond dient te verkrijgen om bij dit besluit aan te geven redenen van algemeen belang. Indien aan de Gemeenteraad een voorstel wordt gedaan om te besluiten het recht van erfpacht te doen eindigen volgens het bepaalde bij dit artikel, geven Burgemeester en Wethouders daarvan aan de erfpachter en aan de hypotheekhouder(s) kennis bij deurwaardersexploit. Omtrent een zodanig voorstel neemt de Gemeenteraad geen beslissing, zolang niet tenminste één maand sedert de kennisgeving is verstreken. Wanneer de Gemeenteraad een besluit neemt, als bedoeld in het tweede lid, stelt hij tevens de dag vast, waarop het recht van erfpacht eindigt en de grond met de opstallen ontruimd ter vrije beschikking van de gemeente moet zijn gesteld. Tussen de dag van het raadsbesluit en de dag, waarop het recht van erfpacht eindigt, moet een tijdsruimte van tenminste zes maanden liggen.
Artikel (nieuw)
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst Onroerende zaak dient te verkrijgen om redenen van algemeen belang.
[VERVALT]
[VERVALT]
Toelichting Artikel 5:87 BW bevat een regeling over opzegging van het recht van erfpacht. De gemeente kan in de erfpachtakte het algemeen belang als opzeggingsgrond opnemen. Het recht van erfpacht eindigt dan niet door het besluit van de gemeente om op te zeggen, maar door de daadwerkelijke opzegging door de gemeente. De tekst van artikel 5.2.1-2. is hierop aangepast. Gelet op de dualisering van het gemeentebestuur wordt er geen voorstel meer gedaan aan de gemeenteraad. Het college is bevoegd tot beëindiging op grond van het algemeen belang. De AB 1974 voorzien enkel in een mededelingsplicht jegens de hypotheekhouders. Er is geen ruimte voor de hypotheekhouders om bezwaar te maken of iets dergelijks. Om voormelde redenen wordt deze bepaling geschrapt. De hypotheekhouders worden wel overeenkomstig artikel 5.2.1-3. van de beëindiging op de hoogte gesteld.
Aangezien artikel 5.2.1-3. AB 1974 vervalt, vervalt ook artikel 5.2.14. AB 1974
57
Artikel (oud)
5.2.1-5.
5.2.1-6.
AB 1974 Bestaande tekst
Van een besluit, als bedoeld in het tweede lid, wordt eveneens kennis gegeven aan de erfpachter en de hypotheekhouder(s).
Indien het recht van erfpacht eindigt volgens het bepaalde bij dit artikel is de gemeente bevoegd daarvan te doen blijken in de openbare registers met verwijzing naar het raadsbesluit en naar de krachtens dit artikel aan de erfpachter gedane kennisgevingen.
Artikel (nieuw) 5.2.1-2.
5.2.1-3.
5.2.1-4.
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst Opzegging op grond van het algemeen belang vindt plaats bij deurwaardersexploot en met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste één jaar. Erfpachter dient de Onroerende zaak bij het einde van het recht van erfpacht ontruimd ter vrije beschikking van de gemeente te stellen. Van een opzegging, als bedoeld in artikel 5.2.1-2., wordt kennisgegeven aan de hypotheekhouder(s).
Indien de gemeente het recht van erfpacht opzegt volgens het bepaalde in dit artikel is de gemeente bevoegd daarvan te doen blijken in de openbare registers.
Toelichting Opzegging van het recht van erfpacht op grond van het algemeen belang betreft een opzeggingsgrond als bedoeld in artikel 5:87 lid 3 BW. De opzegging dient plaats te vinden bij deurwaardersexploot en met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste een jaar.41
Het recht van erfpacht eindigt door opzegging (bij deurwaardersexploot) aan de erfpachter. De opzegging heeft de erfpachter daarmee al bereikt, dus daarvan hoeft niet nogmaals kennisgegeven te worden aan de erfpachter. Kennisgeving aan de hypotheekhouders, andere beperkt gerechtigden en beslagleggers is op grond van de wet niet vereist als wordt opgezegd op grond van artikel 5:87 lid 3 BW. De kennisgeving aan de hypotheekhouder blijft gehandhaafd, zodat de hypotheekhouder niet wordt benadeeld ten opzichte van de AB 1974. Het staat de gemeente vrij andere beperkt gerechtigden en/of beslagleggers ook van de opzegging op de hoogte te brengen. Daartoe bestaat op grond van de Herziene AB 1974 (2026) en/of de wet echter geen verplichting. Het recht van erfpacht eindigt door de opzegging en pas op de datum waartegen opzegging plaatsvindt. Dat neemt niet weg dat de gemeente er belang bij kan hebben de opzeggingsbrief in te schrijven in de openbare registers van het Kadaster, zodat derden daarvan kennis kunnen nemen.
41 Artikel 5:88 BW.
58
Artikel (oud) 5.2.2-1.
5.2.2-2.
AB 1974 Bestaande tekst Indien het recht van erfpacht wordt beëindigd krachtens het bepaalde in het tweede lid van artikel 5.2.1. zal de gemeente vergoeden de schade, welke het gevolg is van het eindigen van dit recht, met dien verstande, dat niet zal worden vergoed de waarde van hetgeen in strijd met enige bepaling of voorwaarde vervat in de akte van uitgifte in erfpacht of in een akte houdende wijziging van het recht van erfpacht, is gesticht, noch zal worden vergoed de bedrijfsschade, geleden ter zake van een bedrijf, dat in strijd met enige bepaling of voorwaarde, vervat in de akte van uitgifte in erfpacht of in een akte houdende wijziging van het recht van erfpacht op de grond of in de daarop gestichte opstallen wordt uitgeoefend. Indien ten aanzien van de vergoeding, als bedoeld in het eerste lid van dit artikel, tussen partijen geen overeenstemming kan worden verkregen, dan wordt het bedrag van de schadevergoeding vastgesteld door deskundigen.
Artikel (nieuw) 5.2.2-1.
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst Indien het recht van erfpacht wordt beëindigd krachtens het bepaalde in artikel 5.2.1-1. vindt schadeloosstelling van de erfpachter plaats overeenkomstig hetgeen daarover is bepaald in afdeling 15.3.1 (Schadeloosstelling bij onteigening) van de Omgevingswet, met dien verstande, dat niet zal worden vergoed de waarde van hetgeen in strijd met enige bepaling of voorwaarde vervat in de Erfpachtakte, is gesticht, noch zal worden vergoed schade, geleden ter zake van een activiteit, die in strijd met enige bepaling of voorwaarde, vervat in de Erfpachtakte op of in de Onroerende zaak wordt uitgeoefend.
5.2.2-2.
Indien en zodra ten aanzien van de vergoeding, als bedoeld in artikel 5.2.2-1., tussen partijen geen overeenstemming kan worden verkregen, dan wordt het bedrag van de schadevergoeding vastgesteld door deskundigen. De partij die de deskundigenprocedure wenst te starten, geeft daarvan schriftelijk kennis aan de andere partij.
Toelichting Deze regeling blijft in stand omdat deze voordeliger is voor de erfpachter dan de wettelijke regeling in (het later opgestelde) artikel 5:99 BW. Op grond van artikel 5:99 BW heeft de erfpachter ‘slechts’ recht op vergoeding van de waarde van de opstallen en wordt niet aangesloten bij (voorheen de Onteigeningswet, thans afdeling 15.3.1 van) de Omgevingswet zoals in dit artikel 5.2.2-1. wel het geval is. De formulering van het artikel is aangepast en meer in lijn gebracht met de formulering in de AV 1989, zodat duidelijk is dat bedoeld is aan te sluiten bij de schadeloosstelling zoals die zou worden vergoed bij een onteigening. In de oude en de nieuwe erfpachtvoorwaarden is geen peildatum opgenomen omdat voldoende duidelijk zal zijn dat het moment waarop het erfpachtrecht eindigt ook het moment is waarop de schade wordt geleden. Dit sluit ook aan bij het huidige artikel 15.20 Omgevingswet over de peildatum.
59
Artikel (oud) 5.2.2-3.
5.2.2-4.
5.2.2-5.
AB 1974 Bestaande tekst Bij de bepaling van het bedrag van de schadevergoeding, als bedoeld in het eerste lid van dit artikel, wordt geen rekening gehouden met nieuwbouw, verbouw of herbouw, waarmede is aangevangen, nadat overeenkomstig het bepaalde in het derde lid van artikel 5.2.1 het voornemen ter kennis van de erfpachter is gebracht, dat aan de Gemeenteraad zal worden voorgesteld om een besluit te nemen, als bedoeld in het tweede lid van artikel 5.2.1. De gemeente keert de toegekende c.q. de door deskundigen bepaalde schadevergoeding aan de erfpachter uit na aftrek van hetgeen hij aan haar met betrekking tot het recht van erfpacht en eventueel uit anderen hoofde nog is verschuldigd.
Artikel (nieuw) 5.2.2-3.
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst Bij de bepaling van het bedrag van de schadevergoeding, als bedoeld in artikel 5.2.21., wordt geen rekening gehouden met nieuwbouw, verbouw of herbouw, waarmee is gestart, nadat de gemeente overeenkomstig het bepaalde in van artikel 5.2.1-1. tot opzegging van het recht van erfpacht is overgegaan.
Toelichting
5.2.2-4.
De gemeente keert de toegekende c.q. de door deskundigen bepaalde schadevergoeding aan de erfpachter uit na aftrek van hetgeen de erfpachter aan de gemeente met betrekking tot het recht van erfpacht en eventueel uit anderen hoofde nog is verschuldigd.
De zinsnede ‘en eventueel uit anderen hoofde’ is expliciet toegevoegd bij de wijziging van de AB 1961/1967 naar de AB 1974.
Indien echter het recht van erfpacht met hypotheek was bezwaard, wordt met afwijking van het bepaalde in het vierde lid van dit artikel het bedrag van de schadevergoeding, na
5.2.2-5.
42
Indien echter het recht van erfpacht met hypotheek was bezwaard of indien sprake is van andere beperkt gerechtigde(n) of beslagleggers ten aanzien van het recht van erfpacht, wordt in afwijking van het
Aangezien het recht van erfpacht voor 1992 is gevestigd is artikel 5:99 BW niet van toepassing. Dit betekent dat de verrekeningsbevoegdheid uit dit artikel 5.2.2-4. toegestaan is als aan de wettelijke vereisten voor verrekening 42 is voldaan. Dat is het geval. Er is ook geen sprake van strijd met het consumentenrecht of van een onredelijk bezwarend beding. Deze bepaling is daarmee toegestaan en blijft ongewijzigd in stand. 43 Het is het meest zuiver om de uitvoering van de opzegging via de notaris te laten verlopen, omdat het einde van het recht van erfpacht dan administratief goed wordt verwerkt in de openbare registers van het Kadaster, de geldstromen via de notaris lopen en deze (door de zorgvuldige stappen die de notaris moet doorlopen
Artikel 6:127 BW.
43 Vgl. Gerechtshof Den Haag 12 maart 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:453.
60
Artikel (oud)
AB 1974 Bestaande tekst aftrek van de achterstallige bedragen van de canon en van hetgeen aan de gemeente met betrekking tot het recht van erfpacht overigens nog is verschuldigd, aan hypotheekhouder(s) uitgekeerd tot een door Burgemeester en Wethouders vast te stellen bedrag, hetwelk gelijk is aan het bedrag, dat de hypotheekhouder(s) zou toekomen, indien het een verdeling gold van de koopprijs in geval van gerechtelijke verkoop van het recht van erfpacht. Het overige bedrag der schadevergoeding wordt, nadat op dit bedrag eerst nog in mindering is gebracht hetgeen de erfpachter eventueel uit anderen hoofde nog aan de gemeente is verschuldigd, aan de erfpachter uitgekeerd.
Artikel (nieuw)
5.2.2-6.
5.2.2-6.
Afd. 3
Generlei uitkering aan de erfpachter heeft plaats, zolang niet de grond met de opstallen ontruimd ter vrije beschikking van de gemeente is gesteld. Vervallenverklaring door de rechter
5.3
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst bepaalde in artikel 5.2.2-4. het bedrag van de schadevergoeding, na aftrek van de achterstallige bedragen van de canon en van hetgeen aan de gemeente met betrekking tot het recht van erfpacht overigens nog is verschuldigd, aan hypotheekhouder(s), andere beperkt gerechtigde(n) en beslagleggers uitgekeerd tot een door de gemeente vast te stellen bedrag, hetwelk gelijk is aan het bedrag, dat aan hen zou toekomen, indien het een verdeling gold van de koopprijs in geval van gerechtelijke verkoop van het recht van erfpacht. Het overige bedrag van de schadevergoeding wordt, nadat op dit bedrag eerst nog in mindering is gebracht hetgeen de erfpachter eventueel uit anderen hoofde nog aan de gemeente is verschuldigd, aan de erfpachter uitgekeerd.
De uitkering van de schadevergoeding als bedoeld in artikel 5.2.2-4. en 5.2.2-5. vindt plaats via de notaris. [VERVALT]
Opzegging wegens wanbetaling of ernstige mate van tekortschieten
Toelichting en de diverse recherches die het notariaat moet uitvoeren) ook met meer waarborgen omkleed zijn dan wanneer deze betalingen rechtstreeks door de gemeente worden gedaan. De tekst is hierop aangepast met toevoeging van artikel 5.2.2-6.
Dit artikel is in strijd met het retentierecht uit artikel 5:100 BW. Artikel 5:100 BW heeft op grond van het overgangsrecht onmiddellijke werking en is dus ook van toepassing op rechten van erfpacht die voor 1992 zijn gevestigd. Om voormelde reden wordt het artikel geschrapt. In het BW bestaat de vervallenverklaring niet meer. Daarvoor is de opzegging in de plaats gekomen. Dit artikel is aangepast aan deze nieuwe wetgeving.
61
Artikel (oud) 5.3.1-1.
5.3.1-2.
AB 1974 Bestaande tekst Indien de erfpachter in verzuim is de canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen of in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van enige andere verplichting, hem terzake van het aan hem verleende recht van erfpacht opgelegd, kan de gemeente, onverminderd het in het tweede en derde lid van artikel 2.2. bepaalde en onverminderd het recht van de gemeente op de reeds verschuldigde canon, de rechter verzoeken de erfpachter van zijn recht vervallen te verklaren. Alvorens de gemeente overgaat tot het doen uitbrengen van de dagvaarding worden de erfpachter en de hypotheekhouder(s) in de gelegenheid gesteld om binnen een door Burgemeester en Wethouders te bepalen termijn van tenminste twee en ten hoogste zes maanden alsnog de oorzaak voor de vervallenverklaring weg te nemen, met vergoeding van de toegebrachte schade, de kosten en interessen, wanneer daartoe termen aanwezig zijn.
Artikel (nieuw) 5.3.1-1.
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst Als de erfpachter in verzuim is de canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen of in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van enige andere verplichting, kan de gemeente, onverminderd het in artikel 2.2-2a., 2.2-2b., 2.2-3a. en2.2-3b. bepaalde en onverminderd het recht van de gemeente op de reeds verschuldigde canon, het recht van erfpacht opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van één maand.
Toelichting
5.3.1-2.
Voordat de gemeente overgaat tot opzegging worden de erfpachter en degenen die als beperkt gerechtigde of beslaglegger op het recht van erfpacht in de openbare registers staan ingeschreven van het voornemen tot opzegging op de hoogte gesteld en worden zij in de gelegenheid gesteld om binnen een door de gemeente te bepalen termijn van tenminste twee en ten hoogste zes maanden alsnog de oorzaak voor de opzegging weg te nemen, onder gelijktijdige vergoeding van de toegebrachte schade, kosten, rente en boeten, wanneer daartoe termen aanwezig zijn.
‘Interessen’ was vroeger een veel gebruikte term bij niet nakoming en is het meest vergelijkbaar met rente (opbrengst van een zaak of recht).44 Dit is aangepast naar huidig taalgebruik.
Met het oog op de leesbaarheid wordt er één zinsnede verwijderd. Dit sluit aan bij de tekst van artikel 5:87 lid 2 BW. Er wordt geen inhoudelijke wijziging beoogd.
Daarnaast is de tekst aangepast en is toegevoegd dat ook andere beperkt gerechtigden en beslagleggers over (het voornemen tot) de opzegging worden geïnformeerd, alvorens het daadwerkelijke besluit tot opzegging wordt genomen. Zo kunnen zij allemaal de opzegging nog voorkomen door de oorzaak van de opzegging tijdig weg te nemen. Dit is van belang omdat een opzegging van het erfpachtrecht ook leidt tot het einde van bijvoorbeeld een hypotheekrecht of beslag.45
44 Artikel 1279 e.v. oud BW. 45
Dit is in lijn met het wetgevingsinitiatief uit 2018 wat op voorstel van het notariaat is opgesteld door diverse toonaangevende juridische auteurs en betrekking heeft op een verbeterde regeling van opzegging bij erfpacht. Het betreft geen wetsvoorstel vanuit de wetgever.
62
Artikel (oud)
AB 1974 Bestaande tekst
Artikel (nieuw)
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst
Toelichting Omdat de mogelijkheid is opgenomen om de oorzaak van de opzegging weg te nemen en de opzegging daarmee te voorkomen, voldoet deze bepaling op dit punt ook aan de bancaire richtlijnen.
5.3.1-3.
Indien de oorzaak voor de vervallenverklaring niet is weggenomen overeenkomstig het bepaalde in het voorgaande lid, zal de dagvaarding binnen acht dagen na het verstrijken van de overeenkomstig het vorige lid van dit artikel bepaalde termijn aan de hypotheekhouder(s) worden betekend.
5.3.1-4.
Mits hij zekerheid stelt voor zijn toekomstige verplichtingen, kan de erfpachter tijdens het geding de vervallenverklaring voorkomen door alsnog zijn verplichtingen na te komen met vergoeding van de toegebrachte schade, de kosten en de interessen. Indien de erfpachter gebruik maakt van de hem ingevolge het vorige lid geboden mogelijkheid om alsnog de oorzaak voor de vervallenverklaring weg te nemen dan zal binnen acht dagen, nadat de erfpachter de op grond van het
5.3.1-5.
5.3.1-3.
Indien de oorzaak voor de opzegging niet is weggenomen overeenkomstig het bepaalde in artikel 5.3.1-2., kan de gemeente overgaan tot opzegging van het recht van erfpacht. De opzegging aan de erfpachter vindt plaats bij exploot en moet binnen acht dagen worden betekend aan degenen die als beperkt gerechtigde of beslaglegger op het recht van erfpacht in de openbare registers staan ingeschreven. Indien de gemeente het recht van erfpacht opzegt volgens het bepaalde bij dit artikel is de gemeente bevoegd daarvan te doen blijken in de openbare registers. [VERVALT]
[VERVALT]
Artikel 5.3.1-4 en 5.3.1-5 AB 1974 komen te vervallen omdat dit niet meer aan de orde is. Voor het wegnemen van de oorzaak en daarmee het voorkomen van de opzegging is in artikel 5.3.1-2. een regeling opgenomen op grond waarvan opzegging kan worden voorkomen.
Zie toelichting bij artikel 5.3.1-4.
63
Artikel (oud)
5.3.2-1.
5.3.2-2.
AB 1974 Bestaande tekst voorgaande lid vereiste zekerheid heeft gesteld hiervan door de gemeente bij deurwaardersexploit mededeling worden gedaan aan de hypotheekhouder(s). Indien het recht van erfpacht vervallen is verklaard op de in het vorige artikel bedoelde wijze, mag de erfpachter geen opstallen wegnemen en kan hij van de gemeente geen vergoeding van de waarde daarvan vorderen.
De gemeente is verplicht binnen zes maanden na de dag, waarop de grond met de opstallen ingevolge het rechterlijk vonnis tot vervallenverklaring ontruimd ter vrije beschikking van de gemeente
Artikel (nieuw)
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst
Toelichting
5.3.2-1.
Als het recht van erfpacht eindigt door opzegging op de in artikel 5.3.1. lid 1 tot en met 3 bedoelde wijze, mag de erfpachter geen Opstallen wegnemen en kan de erfpachter van de gemeente geen vergoeding van de waarde daarvan vorderen.
Het oud BW kende alleen een wegneemrecht voor de onverplicht aangebrachte zaken in artikel 772. Hiervan kon in de akte worden afgeweken (artikel 782 oud BW). Dat heeft de gemeente in dit artikel gedaan.
5.3.2-2.
De gemeente is verplicht binnen zes maanden na de dag, waarop het recht van erfpacht eindigt en de Onroerende zaak ontruimd ter vrije beschikking van de gemeente moet zijn gesteld, een openbare verkoping ten overstaan van een bevoegde notaris,
Op grond van de huidige wet (artikel 5:99 BW) heeft de erfpachter recht op vergoeding van de opstallen die hij zelf heeft aangebracht of tegen betaling heeft overgenomen. Hiervan kan in het geval van woningen niet worden afgeweken (lid 2 onder a), tenzij de opstallen onverplicht zijn aangebracht en de erfpachter deze mag wegnemen (lid 2 onder d), maar daarvan is in de AB 1974 geen sprake. 46 De verplichting tot vergoeding van de waarde van de opstallen (artikel 5:99 BW) bestond nog niet onder het oud BW (artikel 773 oud BW). Het overgangsrecht (artikel 170) verklaart artikel 5:99 BW niet van toepassing voor erfpachtrechten ontstaan vóór 1 januari 1992. Hier is dus geen wijziging nodig. Dit artikel is aangepast aan het nieuwe BW en de nieuwe spelling. Daarnaast is ook hier de notaris toegevoegd, omdat veilingen altijd ten overstaan van een notaris moeten plaatsvinden. 47 Hoe de hoogte van de dwingendrechtelijk voorgeschreven vergoeding (5:87 lid 2 BW) moet worden bepaald is niet wettelijk
46 Meer over de verhouding tussen de vergoeding op grond van 5:99 en 5:87 lid 2 > GS Zakelijke rechten, art. 5:87 BW, aantekening 4 en F.J. Vonck, De flexibiliteit van het
recht van erfpacht, Den Haag: Boom juridische uitgevers 2013, p. 275-277 onder 5.4. 47 Wet ambtelijk toezicht bij openbare verkopingen.
64
Artikel (oud)
5.3.22A.
5.3.2-3.
AB 1974 Bestaande tekst moet zijn gesteld, een openbare verkoping volgens plaatselijke gewoonte en onder de gebruikelijke veilingsvoorwaarden te doen houden van het recht van erfpacht op de grond met de opstallen, welk recht van erfpacht wordt verleend onder de bepalingen en voorwaarden, welke voor het geveilde recht gelden. De in het vorige lid van dit artikel genoemde verplichting geldt niet, indien op het tijdstip van gemeld rechterlijk vonnis aan de Gemeenteraad een voorstel is gedaan om het recht van erfpacht te beëindigen om redenen van algemeen belang, als bedoeld in het derde lid van artikel 5.2.1. De prijs, welke voor het recht van erfpacht wordt betaald, wordt aan de erfpachter, wiens recht vervallen is verklaard, uitgekeerd na aftrek van hetgeen hij aan de gemeente met betrekking tot dat recht nog verschuldigd is, van de te haren laste komende kosten der verkoping en voorts, nadat op het dan
Artikel (nieuw)
5.3.2-2A.
5.3.2-3.
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst volgens plaatselijke gewoonte en onder de gebruikelijke veilingvoorwaarden te doen houden van het recht van erfpacht op de Onroerende zaak, welk recht van erfpacht wordt verleend onder de bepalingen en voorwaarden, welke voor het geveilde recht golden. De verkoop kan ook onderhands plaatsvinden overeenkomstig artikel 3:268 BW als dit met de erfpachter en hypotheekhouder(s) is overeengekomen. De in artikel 5.3.2-2. genoemde verplichting geldt niet, indien op het tijdstip waarop het recht van erfpacht door opzegging eindigt, de gemeente het recht van erfpacht tevens heeft opgezegd om redenen van het algemeen belang, als bedoeld in artikel 5.2.11.
Toelichting
De prijs, welke voor het recht van erfpacht wordt betaald, wordt aan de erfpachter, wiens recht is geëindigd, uitgekeerd na aftrek van hetgeen de erfpachter aan de gemeente met betrekking tot dat recht nog verschuldigd is en van de voor rekening van de erfpachter komende kosten van de verkoping.
Op grond van artikel 5:87 lid 2 BW is niet toegestaan om vorderingen ‘uit anderen hoofde’ te verrekenen met de opbrengst. Dit artikel is dwingend recht en heeft onmiddellijke werking (artikel 68 Ow), zodat dit ook op rechten van erfpacht van toepassing is die voor 1992 zijn gevestigd. Het artikel is hierop aangepast.
bepaald. In de literatuur wordt betoogd dat mag worden uitgegaan van de executiewaarde.48 Deze regeling kan daarom gehandhaafd blijven.
De kosten van de veiling kunnen wel worden verrekend. 49
48 F.J. Vonck, De flexibiliteit van het recht van erfpacht, Den Haag: Boom juridische uitgevers 2013, p. 274 en GS Zakelijke rechten, art. 5:87 BW, aantekening 4. 49
De rechtsverhouding tussen erfpachter en erfverpachter (R&P nr. VG10), 6.7.4 Waarde erfpachtrecht ex artikel 5:87 lid 2 BW | Navigator en F.J. Vonck, De flexibiliteit van het recht van erfpacht, Den Haag: Boom juridische uitgevers 2013, p. 274.
65
Artikel (oud)
5.3.2-4.
AB 1974 Bestaande tekst overblijvende gedeelte van de opbrengst eerst nog in mindering is gebracht, hetgeen de erfpachter eventueel uit anderen hoofde nog aan de gemeente is verschuldigd. Indien echter het recht van erfpacht met hypotheek was bezwaard, wordt de opbrengst van de verkoping, als bedoeld in het tweede lid van dit artikel, na aftrek van de achterstallige bedragen van de canon, van hetgeen de erfpachter met betrekking tot het recht van erfpacht overigens nog aan de gemeente verschuldigd is en van de ten laste van de gemeente komende kosten van de openbare verkoping, aan de hypotheekhouder(s) uitgekeerd tot een door Burgemeester en Wethouders vast te stellen bedrag, hetwelk gelijk is aan het bedrag, dat de hypotheekhouder(s) zou toekomen, indien het een verdeling gold van het bedrag, dat wordt verkregen bij een gerechtelijke verkoop van het recht van erfpacht. Het daarna overblijvende gedeelte van de opbrengst wordt aan de erfpachter, wiens recht vervallen is verklaard, uitgekeerd nadat eerst nog in mindering is gebracht hetgeen de erfpachter eventueel
Artikel (nieuw)
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst
Toelichting
5.3.2-4.
Indien echter het recht van erfpacht met hypotheek, een ander beperkt recht en/of beslag was bezwaard, wordt de opbrengst van de verkoping, als bedoeld in artikel 5.3.2-2., na aftrek van de achterstallige bedragen van de canon, van hetgeen de erfpachter met betrekking tot het recht van erfpacht overigens nog aan de gemeente verschuldigd is en van de ten laste van de gemeente komende kosten van de openbare verkoping, aan de hypotheekhouder(s), andere beperkt gerechtigde(n) en/of beslaglegger(s) uitgekeerd tot een bedrag, hetwelk gelijk is aan het bedrag, dat de hypotheekhouder(s), andere beperkt gerechtigde(n) en/of beslagleggers zou toekomen, indien het een verdeling gold van het bedrag, dat wordt verkregen bij een gerechtelijke verkoop van het recht van erfpacht. Het daarna overblijvende gedeelte van de opbrengst wordt aan de erfpachter, wiens recht is geëindigd, uitgekeerd.
Zie de toelichting bij artikel 5.3.2-3. met betrekking tot ‘uit anderen hoofde’. Dit is ook in dit artikel verwerkt. Het is het meest zuiver om de uitvoering van de opzegging via de notaris te laten verlopen, omdat het einde van het recht van erfpacht dan administratief goed wordt verwerkt in de openbare registers van het Kadaster, de geldstromen via de notaris lopen en deze (door de zorgvuldige stappen die de notaris moet doorlopen en de diverse recherches die het notariaat moet uitvoeren) ook met meer waarborgen omkleed zijn dan wanneer deze betalingen rechtstreeks door de gemeente worden gedaan. De tekst is hierop aangepast met toevoeging van artikel 5.3.2.5.
66
Artikel (oud)
5.3.2-5.
AB 1974 Bestaande tekst uit anderen hoofde nog aan de gemeente is verschuldigd. Generlei uitkering aan de erfpachter heeft plaats, zolang niet de grond met de opstallen ontruimd ter vrije beschikking van de gemeente is gesteld.
Artikel (nieuw)
5.3.2-5 5.3.2-6.
Indien bij openbare verkoping geen bod wordt gedaan, of indien wel een bod is gedaan, maar de bieder niet in staat is het geboden bedrag te betalen, is de gemeente niet tot enige uitkering verplicht.
5.3.3-1.
Indien het zesde lid van artikel 5.3.2 toepassing vindt, gaat de erfpacht eerst teniet door inschrijving in de openbare registers van het in kracht van gewijsde gegane vonnis.
5.3.2-6.
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst
Toelichting
[VERVALT]
Dit artikel is in strijd met het retentierecht uit artikel 5:100 BW. Artikel 5:100 BW heeft op grond van het overgangsrecht onmiddellijke werking en is dus ook van toepassing op erfpachtrechten die voor 1992 zijn gevestigd. Om voormelde reden wordt het artikel geschrapt.
Alle betalingen genoemd in artikel 5.3.2-3. en 5.3.2-4. vinden plaats via de notaris. Indien bij openbare verkoping geen bod wordt gedaan, of indien wel een bod is gedaan, maar de bieder niet in staat is het geboden bedrag te betalen, wordt de vergoeding vastgesteld door deskundigen. De partij die de deskundigenprocedure wenst te starten, geeft daarvan schriftelijk kennis aan de andere partij. De deskundigen houden er rekening mee dat op grond van artikel 5.3.2-1. geen vergoeding voor de Opstallen is verschuldigd. De uitkering vindt plaats overeenkomstig artikel 5.3.2-3. tot en met 5.3.2-5. [VERVALT]
Dit artikel is in strijd met de dwingendrechtelijke bepaling van artikel 5:87 lid 2 BW. Op grond van deze bepaling is de gemeente verplicht om de waarde van het recht van erfpacht aan de erfpachter te vergoeden, na aftrek van hetgeen hij uit hoofde van het recht van erfpacht van de erfpachter te vorderen heeft, de kosten daaronder begrepen. Het artikel is hierop aangepast.
Dit artikel kan worden verwijderd. Het niet betalen van een vergoeding op grond van artikel 5.3.2-6. AB 1974 is niet toegestaan. In dat geval wordt de vergoeding door deskundigen vastgesteld en vindt de betaling plaats conform de overige leden. De opzegging zelf kan worden ingeschreven op grond van artikel 5.3.1-3. Het recht van erfpacht eindigt door de opzegging op de datum waartegen is opgezegd. Daarvoor is (anders dan onder het oud BW) geen vonnis en inschrijving daarvan in de openbare registers nodig.