Pels Rijcken Definitief Advies 13 mei 2026
Tekst van het document
67
Artikel (oud) 5.3.3-2.
AB 1974 Bestaande tekst Binnen 14 dagen na de dag, waarop ingevolge het vorige lid van dit artikel het recht van erfpacht teniet is gegaan, geven Burgemeester en Wethouders hiervan bij deurwaardersexploit kennis aan de erfpachter en aan de hypotheekhouder(s).
Artikel (nieuw)
5.4 5.2.1-1.
Het is de gemeente niet toegestaan het recht van erfpacht op andere wijze te beëindigen dan bij dit artikel en artikel 5.3.1 is bepaald.
5.4-1.
Afd. 4 5.4.1.
Ontruiming Indien na het eindigen van het erfpachtsrecht de grond en het daarop gestichte niet vrijwillig worden ontruimd, zal de gemeente de ontruiming op kosten van de voormalige erfpachter doen bewerkstelligen door middel van de grosse van één der akten als bedoeld in het eerste lid van artikel 1.4.
5.5 5.5-1.
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst [VERVALT]
Verbod andere wijzen van beëindiging door gemeente Het is de gemeente niet toegestaan het recht van erfpacht op andere wijze te beëindigen dan in artikel 5.2 (algemeen belang) en 5.3 (wanbetaling en ernstige mate van tekortschieten) is bepaald, behoudens voor zover in de Erfpachtakte anders is bepaald. Ontruiming Indien na het eindigen van het recht van erfpacht de Onroerende zaak niet vrijwillig wordt ontruimd, zal de gemeente de ontruiming op kosten van de voormalige erfpachter doen bewerkstelligen door middel van de grosse van de Erfpachtakte, een en ander met inachtneming van een eventueel aan erfpachter toekomend retentierecht en door derden rechtmatig verkregen gebruiksrechten.
Toelichting Aangezien artikel 5.3.3-1. AB 1974 vervalt, vervalt ook artikel 5.3.32. AB 1974.
In artikel 5.2 wordt geregeld dat de gemeente kan opzeggen op grond van het algemeen belang. In artikel 5.3 wordt geregeld dat de gemeente kan opzeggen op grond van wanbetaling of een ernstige mate van tekortschieten. In verband met de leesbaarheid is dit artikel verplaatst van artikel 5.2.1-1 AB 1974 naar artikel 5.4. Het artikel ziet immers niet alleen op opzegging op grond van het algemeen belang (waar artikel 5.2 over gaat). Ontruiming van onroerende zaken vindt plaats door de deurwaarder. Deze bepaling sluit daarbij aan door te spreken over ‘doen bewerkstelligen’. Op grond van deze bepaling kan de gemeente in beginsel zonder voorafgaande gerechtelijke procedure tot ontruiming (door de deurwaarder) overgaan. Uiteraard kan er vervolgens wel discussie met de erfpachter ontstaan over de vraag of hij wel verplicht was om te ontruimen. Het staat de gemeente vrij om, ook al is dit beding in de algemene bepalingen opgenomen, toch eerst een gerechtelijke procedure te voeren voordat zij zelf tot ontruiming overgaat.
68
Artikel (oud)
AB 1974 Bestaande tekst
Artikel (nieuw)
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst
Toelichting Sinds de invoering van het BW heeft de erfpachter een retentierecht50 zolang hij de vergoeding voor de waarde van het erfpachtrecht51 of de gebouwen, werken en beplantingen52 nog niet heeft ontvangen. De tekst van het artikel is hierop aangepast.
Titel 6 Afd. 1 6.1.1-1.
Hypotheekhouders Positie hypotheekhouder(s) Wanneer het recht van erfpacht met hypotheek is bezwaard, zullen het vierde lid van artikel 2.2., het derde lid van artikel 4.1.1., artikel 6.2.1. en de TITELS 5 en 7 voorzoveel deze op de hypotheekhouder(s) betrekking hebben, slechts van toepassing zijn, indien de hypotheekhouder – onder inlevering van een gewaarmerkt afschrift van het borderel – een verklaring bij Burgemeester en Wethouders heeft ingediend, opgemaakt volgens het bij deze algemene bepalingen behorende formulier B, waarbij de hypotheekhouder te kennen geeft van de in deze bepalingen ten behoeve van de hypotheekhouders opgenomen voorschriften gebruik te maken en er in toe te stemmen dat
6 6.1 6.1-1.
Hypotheekhouder(s) Positie hypotheekhouder(s) Wanneer het recht van erfpacht met hypotheek is bezwaard, zullen artikel 2.2-5., artikel 2.3-4. en artikel 5.2 en 5.3 voor zover deze op de hypotheekhouder(s) betrekking hebben, slechts van toepassing zijn, indien van dit hypotheekrecht blijkt uit de openbare registers. Kennisgevingen, ingevolge voormelde voorschriften, vinden plaats aan de werkelijke woonplaats of aan de bij de inschrijving van de hypotheek gekozen woonplaats, ter keuze van de gemeente.
Deze voorwaarden gelden op grond van de AB 1974 alleen voor hypotheekhouders die zich op de in artikel 6.1.1-1. AB 1974 gemelde wijze bij de gemeente bekend hebben gemaakt. In de praktijk stelt de gemeente geen prijs op voormelde bekendmaking via het formulier B en heeft zij dit ook naar hypotheekhouders gecommuniceerd. De gemeente handelt jegens alle hypotheekhouders die met betrekking tot het erfpachtrecht in de openbare registers van het Kadaster staan ingeschreven overeenkomstig de op de hypotheekhouders betrekking hebbende voorwaarden. De tekst is hierop aangepast. Artikel 6.2.1 AB 1974 vervalt, daarom vervalt ook deze verwijzing.
50 Artikel 5:100 BW. 51
Artikel 5:87 lid 2 BW.
52 Artikel 5:99 BW.
69
Artikel (oud)
6.1.1-2.
6.1.1-3.
Afd. 2 6.2.1
AB 1974 Bestaande tekst kennisgevingen, ingevolge die voorschriften aan hem te doen, geschieden aan de werkelijke woonplaats of aan de bij de inschrijving der hypotheek gekozen woonplaats, ter keuze van de gemeente. Het inleveren van de bedoelde verklaring kan alleen blijken uit een door Burgemeester en Wethouders afgegeven bewijsstuk. De hypotheekhouder, die aan het in het eerste lid van dit artikel bepaalde gevolg geeft, is verplicht aan Burgemeester en Wethouders kennis te geven van het tenietgaan of van de doorhaling der hypothecaire inschrijving. Bescherming hypotheekhouder(s) De gemeente zal zonder toestemming van de hypotheekhouder(s) niet medewerken tot uitdrukkelijke opheffing van het recht van erfpacht met wederzijds goedvinden, noch, de grond aan de erfpachter overdragen noch het recht van erfpacht verkrijgen
Artikel (nieuw)
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst
Toelichting
[VERVALT]
Zie de toelichting bij artikel 6.1.1-1. Dit lid wordt daarom verwijderd.
[VERVALT]
Zie de toelichting bij artikel 6.1.1-1. Omdat de bank de vestiging van de hypotheek niet meer hoeft te melden, zou het vreemd zijn als ze de doorhaling of het tenietgaan hiervan wel zou moeten melden. Het artikel is daarom verwijderd.
[VERVALT]
De hypotheekhouder wordt in het huidige recht beschermd door artikel 3:81 lid 3 BW. Als het recht van erfpacht tenietgaat door afstand of vermenging werkt dit niet ten nadele van de hypotheekhouder. De hypotheekhouder kan het hypotheekrecht uitoefenen alsof het recht van erfpacht nog steeds bestaat. Bovendien heeft de hypotheekhouder van rechtswege een pandrecht op de vergoeding die voor het recht van erfpacht in de plaats komt.53
53
Artikel 3:229 BW. Zie ook P.A. Stein, GS Vermogensrecht, artikel 229 Boek 3 BW, aantekening 3.2.3.1; Van Mierlo & Krzeminski, Asser/Van Mierlo & Krzeminski 3-VI 2024/58.
70
Artikel (oud)
AB 1974 Bestaande tekst anders dan bij onteigening ten algemenen nutte.
Artikel (nieuw)
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst
Toelichting Als de erfpachter het recht van erfpacht overdraagt aan de gemeente, zal de erfpachter vrij van hypotheken aan de gemeente moeten leveren. De vordering van de hypotheekhouder is dan voldaan, zodat de hypotheekhouder geen belang heeft bij het behoud van deze bepaling.
Titel 7
Wijziging van de canon en van de bepalingen, waartegen respectievelijk waaronder een perceel is uitgegeven
[VERVALT]
Afd. 1
Wijziging van de canon
[VERVALT]
7.1.1-1.
Burgemeester en Wethouders zullen in het tiende, twintigste, dertigste en/of veertigste jaar van het lopende erfpachtstijdvak de canon, welke zal gelden voor de volgende tien-jarige periode, bepalen op het dan gebruikelijke percentage als bedoeld in het
[VERVALT]
Gelet op het voorgaande is deze bepaling overbodig geworden en verwijderd. Zie de opmerking hieronder bij Titel 7.1 AB 1974. De bevoegdheid voor zowel de gemeente als de erfpachter om de (algemene) bepalingen van het erfpachtrecht te wijzigen dan wel een verzoek hiertoe in te dienen komt te vervallen. Titel 7 AB 1974 komt daarom in zijn geheel te vervallen. De hoofdregel is dat de canon niet meer 10-jaarlijks zal worden herzien, maar alleen jaarlijks zal worden geïndexeerd. Van deze hoofdregel wordt afgeweken in het geval van wijziging van het gebruik van de Grond en/of van (het gebruik van) de Opstallen dan wel een splitsing van het recht van erfpacht in meerdere rechten van erfpacht door (gedeeltelijke) overdracht of toedeling of van een splitsing in appartementsrechten. In dat geval kan de gemeente de op dat moment geldende canon wel wijzigen. De regels die hierbij gelden zijn ondergebracht in artikel 2.3, zodat alle bepalingen met betrekking tot de canon in hetzelfde artikel staan opgenomen (artikel 2). Titel 7.1 AB 1974 kan daarom vervallen. Zie de opmerking hierboven bij Titel 7.1 AB 1974.
71
Artikel (oud)
7.1.11A.
AB 1974 Bestaande tekst eerste lid van artikel 2.1., verminderd met de helft van het percentage, waarmee over het laatste kalenderjaar de kosten van gezinsconsumptie zijn gestegen, echter minimaal 5% van de dan geldende werkelijke grondwaarde dan wel, als dit hoger uitkomt, op het dan gebruikelijke percentage als bedoeld in het eerste lid van artikel 2.1. van de werkelijke grondwaarde bij uitgifte, met dien verstande, dat de canon nimmer op een lager bedrag zal worden gesteld dan op het bedrag, waarop de canon bij uitgifte is vastgesteld en dat de canon telkenmale niet hoger zal worden vastgesteld dan op tweemaal het bedrag van de laatstelijk geldende canon. Onverminderd het bepaalde in het voorgaande lid van dit artikel geldt, zolang er een wettelijke beheersing van de huurprijzen voor woningen van kracht is, voor de berekening van de herziening van de canon voor in erfpacht uitgegeven gronden, welke uitsluitend bestemd zijn voor de oprichting en/of instandhouding van woningen, dat, wanneer de grondwaarde met een hoger
Artikel (nieuw)
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst
Toelichting
[VERVALT]
Zie de opmerking hierboven bij Titel 7.1 AB 1974.
72
Artikel (oud)
7.1.1-2.
7.1.12A.
AB 1974 Bestaande tekst percentage is gestegen dan het totale percentage van de wettelijk toegestane huurverhogingen voor het op de grond gebouwde in de aan het in het vorige lid van dit artikel bedoelde jaar voorafgaande tienjarige periode, de canonverhoging wordt beperkt tot laatstbedoeld percentage; bij stijging van de grondwaarde en gelijkblijven of dalen van de huurprijs in genoemde tienjarige periode blijft de canon gehandhaafd op het bedrag, dat geldt voor de voorafgaande tienjarige periode. Tenminste zes maanden vóór de aanvang van elke tien-jarige periode moet van het voornemen tot herziening, als bedoeld in het eerste lid van dit artikel bij aangetekende brief kennis worden gegeven aan de erfpachter. Is een kennisgeving, als bedoeld in het vorige lid van dit artikel, niet tijdig gedaan, dan blijft de tot dusver geldende canon ook voor de nieuwe tienjarige periode van een erfpachtstijdvak van kracht tot de eerstvolgende maand januari of juli, als bedoeld in het eerste lid van artikel 2.2, is verschenen,
Artikel (nieuw)
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst
Toelichting
[VERVALT]
Zie de opmerking hierboven bij Titel 7.1 AB 1974.
[VERVALT]
Zie de opmerking hierboven bij Titel 7.1 AB 1974.
73
Artikel (oud)
7.1.1-3.
7.1.1-4.
7.1.1-5.
AB 1974 Bestaande tekst nadat, te rekenen vanaf het tijdstip, waarop de kennisgeving alsnog is uitgebracht, één jaar is verstreken. Het feit, dat de hier bedoelde kennisgeving niet tijdig is gedaan, brengt in de aanvangsdatum van de nieuwe tien-jarige periode geen wijziging. Indien de erfpachter zich niet kan verenigen met de nieuwe grondwaarde, als bedoeld in het eerste lid van dit artikel, dan geeft hij binnen twee maanden na ontvangst van de desbetreffende beslissing van Burgemeester en Wethouders hiervan kennis aan dit College bij aangetekende brief. Na ontvangst van de kennisgeving van de erfpachter, bedoeld in het voorgaande lid zal de nieuwe grondwaarde, met inachtneming van het bepaalde in het eerste lid casu quo lid 1A van dit artikel worden vastgesteld door deskundigen. Het bedrag van de herziene canon wordt naar boven afgerond op hele guldens en zo spoedig mogelijk bij aangetekende brief ter kennis gebracht van de erfpachter en de hypotheekhouder(s).
Artikel (nieuw)
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst
Toelichting
[VERVALT]
Zie de opmerking hierboven bij Titel 7.1 AB 1974.
[VERVALT]
Zie de opmerking hierboven bij Titel 7.1 AB 1974.
[VERVALT]
Zie de opmerking hierboven bij Titel 7.1 AB 1974.
74
Artikel (oud) 7.1.1-6.
7.1.2-1.
a.
b.
c.
AB 1974 Bestaande tekst De nieuwe canon is voor de eerste maal verschuldigd bij de aanvang van een tienjarige periode, tenzij de herziening heeft plaatsgevonden op grond van de omstandigheden als omschreven in artikel 7.1.2., eerste lid, in welke gevallen de gewijzigde canon zal gelden vanaf het tijdstip, waarop de gewijzigde erfpachtsbepalingen en -voorwaarden in werking zijn getreden. Onverminderd het bepaalde in het eerste lid en in lid 1A van het vorige artikel kan herziening van de canon, op basis van de werkelijke waarde van de grond, ook plaatsvinden in de volgende gevallen: indien tegen het einde van een volledig erfpachtstijdvak herziening van de canon plaatsvindt, welke gewijzigde canon zal gelden voor de eerste tien jaren van een nieuw erfpachtstiidvak; wanneer de erfpachter heeft verzocht om een wijziging overeenkomstig het bepaalde in artikel 7.2.3; indien een met toestemming van Burgemeester en Wethouders
Artikel (nieuw)
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst [VERVALT]
Toelichting
[VERVALT]
Zie de opmerking hierboven bij Titel 7.1 AB 1974.
[VERVALT]
Zie de opmerking hierboven bij Titel 7.1 AB 1974.
[VERVALT]
Zie de opmerking hierboven bij Titel 7.1 AB 1974.
[VERVALT]
Zie de opmerking hierboven bij Titel 7.1 AB 1974.
Zie de opmerking hierboven bij Titel 7.1 AB 1974.
75
Artikel (oud)
7.1.2-2.
7.1.2-3.
Afd. 2
AB 1974 Bestaande tekst veranderd gebruik van de grond en of de opstallen naar het oordeel van Burgemeester en Wethouders, daartoe aanleiding geeft, zulks met ingang van de datum van de verandering in het gebruik. Wanneer de canon op grond van één van de in het vorige lid vermelde omstandigheden wordt herzien, gelden de in het eerste lid en in lid 1A van het vorige artikel aangegeven begrenzingen van de herziening van de canon niet en kan tevens, het percentage van de canon worden aangepast. Onverminderd het bepaalde in het vorige lid van dit artikel zijn de leden 3 en 4 van artikel 7.1.1. op de herziening als bedoeld sub a in het eerste lid van dit artikel van overeenkomstige toepassing; lid 5 van artikel 7.1.1. is van gelijke toepassing op al de herzieningen als bedoeld in het eerste lid van dit artikel. Wijziging Algemene bepalingen en/of bijzondere voorwaarden
Artikel (nieuw)
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst
Toelichting
[VERVALT]
Zie de opmerking hierboven bij Titel 7.1 AB 1974 .
[VERVALT]
Zie de opmerking hierboven bij Titel 7.1 AB 1974.
[VERVALT]
Door erfpachters en belangenbehartigers is aangedrongen op een voorspelbare en transparante set van algemene voorwaarden. De gemeente heeft (onder meer om die reden) besloten afstand te doen van haar recht om de algemene en bijzondere erfpachtvoorwaarden in de toekomst te wijzigen. Als gevolg hiervan komt artikel 7.2 AB 1974 te vervallen.
76
Artikel (oud) 7.2.1-1.
7.2.1-2.
7.2.1-3.
AB 1974 Bestaande tekst Indien en voorzover de Gemeenteraad besluit tot wijziging van deze algemene bepalingen treden deze gewijzigde algemene bepalingen, onverminderd hetgeen in artikel 7.1.2. is gesteld, telkenmale in werking op de dag, waarop een nieuw erfpachtstijdvak na zulk een Raadsbesluit aanvangt. Aan een uitgifte in erfpacht zonder bijzondere voorwaarden kunnen dergelijke voorwaarden alsnog worden verbonden en voor het geval dat wel bijzondere voorwaarden gelden kunnen deze worden gewijzigd. Deze alsnog gestelde of gewijzigde bijzondere voorwaarden treden in werking op de dag, als bedoeld in het vorige lid van dit artikel. Tenminste twee jaren vóór afloop van een volledig erfpachtstijdvak, wordt de erfpachter en de hypotheekhouder(s) op het recht van erfpacht bij aangetekende brief kennis gegeven van de wijzigingen, als in het eerste en tweede lid van dit artikel bedoeld, welke gedurende het volgende erfpachtstijdvak van kracht zullen zijn.
Artikel (nieuw)
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst [VERVALT]
Toelichting
[VERVALT]
[VERVALT]
77
Artikel (oud) 7.2.1-4.
7.2.1-5.
7.2.2-1.
AB 1974 Bestaande tekst Is een kennisgeving, als bedoeld in het vorige lid van dit artikel, niet tijdig gedaan of is een raadsbesluit genomen in de laatste twee jaren van het lopende erfpachtstijdvak dan blijven de tot dusverre geldende bepalingen en voorwaarden voor het nieuwe erfpachtstijdvak van kracht tot twee jaren zijn verstreken, te rekenen vanaf het tijdstip waarop de kennisgeving alsnog is uitgebracht. Het feit, dat de hier bedoelde kennisgeving niet tijdig is gedaan, brengt in de aanvangsdatum van de nieuwe tien-jarige periode geen wijziging. Indien de erfpachter zich niet kan verenigen met de voorgestelde wijziging van de algemene bepalingen en/of bijzondere voorwaarden, als bedoeld in het eerste en tweede lid van dit artikel zijn de leden drie en vier van artikel 7.1.1. van overeenkomstige toepassing. In afwijking van het bepaalde in het vorige artikel kunnen overeenkomstig het eerste lid van dat artikel gewijzigde bepalingen op een eerder tijdstip dan in dat lid
Artikel (nieuw)
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst [VERVALT]
Toelichting
[VERVALT]
[VERVALT]
78
Artikel (oud)
a.
b.
7.2.2-2.
7.2.3-1.
AB 1974 Bestaande tekst is voorzien van toepassing worden verklaard, indien: de erfpachter heeft verzocht om een wijziging overeenkomstig het bepaalde in artikel 7.2.3; indien een - met toestemming van Burgemeester en Wethouders veranderd gebruik van de grond en de opstallen, naar het oordeel van Burgemeester en Wethouders, daartoe aanleiding geeft, zulks met ingang van de datum waarop het gebruik is veranderd. Indien het vorige lid van dit artikel toepassing vindt, kunnen tegelijkertijd ook in het aldaar genoemde geval sub b. de bijzondere voorwaarden worden gewijzigd. De erfpachter kan, nadat drie jaren van enig erfpachtstijdvak zijn verstreken, doch uiterlijk twee jaren vóór het verstrijken daarvan om een tussentijdse wijziging verzoeken van de canon en/of van in de erfpachtsakte gestelde bepalingen en voorwaarden. Hij richt daartoe een met redenen omkleed verzoekschrift tot Burgemeester en Wethouders,
Artikel (nieuw)
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst
Toelichting
[VERVALT]
[VERVALT]
[VERVALT]
[VERVALT]54
79
Artikel (oud)
7.2.3-2.
7.2.3-3.
AB 1974 Bestaande tekst onder overlegging van een schriftelijk bewijs van instemming van de hypotheekhouder(s). Binnen zes maanden nadat een verzoekschrift, als bedoeld in het voorgaande lid, is ingekomen berichten Burgemeester en Wethouders de erfpachter en hypotheekhouder(s), welk voorstel zij voornemens zijn terzake bij de Gemeenteraad aanhangig te maken. Indien dat voorstel strekt tot gehele of gedeeltelijke inwilliging van het verzoek tot wijziging, doen Burgemeester en Wethouders daarbij mededeling van het tijdstip, waarop het nieuwe erfpachtstijdvak een aanvang neemt, van het bedrag, dat zij met toepassing van het eerste lid van artikel 7. 1 .2. per jaar als canon zullen voorstellen voor de eerste tien jaren van gemeld erfpachtstijdvak en van de voorgestelde wijziging van bepalingen en/of bijzondere voorwaarden. Indien de erfpachter niet binnen zes maanden na ontvangst van het in het voorgaande lid bedoelde bericht in een aan Burgemeester en Wethouders gericht schrijven
Artikel (nieuw)
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst
Toelichting
[VERVALT]
[VERVALT]
80
Artikel (oud)
7.2.3-4.
Titel 8 Afd. 1 8.1.
AB 1974 Bestaande tekst verklaart, zich met het door Burgemeester en Wethouders bij de Gemeenteraad in te dienen voorstel te kunnen verenigen, wordt zijn verzoek geacht te zijn vervallen. Een Raadsbesluit tot wijziging van enige in de erfpachtsakte gestelde bepaling of voorwaarde, tot stand gekomen ingevolge het in deze afdeling bepaalde, wordt zo spoedig mogelijk ter kennis gebracht van de erfpachter en hypotheekhouder(s). Evenzo wordt, op zo kort mogelijke termijn, ter kennis van de hier bedoelde beperkt zakelijk gerechtigden gebracht het feit, dat het verzoek van de erfpachter ingevolge het derde lid van artikel 7.2.3 geacht wordt te zijn vervallen. Slotbepalingen Samenloop van rechtsmiddelen of vorderingen van de Gemeente Voorzover in deze algemene bepalingen aan de gemeente enige bijzondere bevoegdheid is toegekend, laat deze bevoegdheid onaangetast het recht van de gemeente alle andere rechtsmiddelen of vorderingen, welke
Artikel (nieuw)
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst
Toelichting
[VERVALT]
7 7.1 7.1-1.
Slotbepalingen Samenloop van rechtsmiddelen of vorderingen van de gemeente Voor zover in deze algemene bepalingen of in de bijzondere voorwaarden aan de gemeente enige bijzondere bevoegdheid is toegekend, laat deze bevoegdheid onaangetast het recht van de gemeente alle andere rechtsmiddelen of vorderingen, welke de gemeente ten dienste staan of toekomen
Deze bepaling is nog actueel en behoeft geen aanpassing, alleen een kleine verduidelijking.
81
Artikel (oud)
Afd. 2 8.2.
Afd. 3 8.3.
AB 1974 Bestaande tekst haar ten dienste staan of toekomen aan te wenden of in te stellen, voorzover deze bevoegdheid niet uitdrukkelijk beperkt of uitgesloten is. Termijnen voor inlevering van stukken Burgemeester en Wethouders kunnen verlenging van de in deze algemene bepalingen gestelde termijnen voor het inleveren van stukken en afwijking van de bij deze bepalingen behorende formulieren toestaan. Aanhaling van deze Algemene bepalingen Deze bepalingen kunnen worden aangehaald onder de titel van “Algemene bepalingen voor uitgifte in voortdurende erfpacht 1974". Bijlage I en II
Artikel (nieuw)
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst op grond van de wet aan te wenden of in te stellen, voor zover deze bevoegdheid niet uitdrukkelijk beperkt of uitgesloten is.
7.2
Termijnen en vormvoorschriften
7.2-1.
De gemeente kan verlenging van de in deze algemene bepalingen gestelde termijnen en afwijking van de bij deze bepalingen voorgeschreven vormvoorschriften, toestaan.
7.3
Aanhaling van deze Algemene bepalingen
7.3-1.
Deze bepalingen kunnen worden aangehaald als “Algemene Bepalingen erfpacht 1974, herziene versie (2026)" of verkort worden aangehaald als “Herziene AB 1974 (2026)” of “HAB 1974 (2026)”.. [VERVALLEN]
Toelichting
Formulier A en B worden niet (meer) gebruikt of gevraagd door de gemeente, zie toelichting bij de artikelen 4.1.1-3. en 6.1.1-1. De tekst is hierop aangepast.
82
III.
BIJLAGEN 1. Toetsing aan de Ministeriële handreiking ‘Algemene erfpachtbepalingen voor gemeentelijke erfpacht bij particuliere woonbestemmingen’.
83
Toetsing aan de Ministeriële handreiking ‘Algemene erfpachtbepalingen voor gemeentelijke erfpacht bij particuliere woonbestemmingen’ 1. Inleiding In april 2024 is de ministeriële handreiking Algemene erfpachtbepalingen voor gemeentelijke erfpacht bij particuliere woonbestemmingen (hierna: ‘de Ministeriële handreiking’) verschenen. De Ministeriële handreiking is geschreven voor gemeenten die nieuwe algemene erfpachtvoorwaarden opstellen of erfpacht willen invoeren. De Ministeriële handreiking moet bevorderen dat bij het opstellen van nieuwe algemene erfpachtbepalingen beter rekening wordt gehouden met de belangen van erfpachters. Gemeenten zijn niet verplicht om de Ministeriële handreiking te volgen. De Ministeriële handreiking biedt wel procesmatig houvast en bruikbare bouwstenen voor het opstellen van erfpachtvoorwaarden. De Ministeriële handreiking gaat in op de kernbegrippen rechtsbescherming, rechtszekerheid, rechtsgelijkheid, transparantie en participatie. Met behulp van deze begrippen is in de Ministeriële handreiking een afwegingskader opgenomen dat kan worden gebruikt voor het opstellen van nieuwe erfpachtvoorwaarden. Daarnaast bevat de Ministeriële handreiking een stappenplan dat gemeenten kunnen gebruiken bij het uitgeven van gronden in erfpacht.
Een deel van dat stappenplan is ook bruikbaar wanneer gemeenten besluiten tot actualisering algemene erfpachtvoorwaarden over te gaan. Tot slot is in de Ministeriële handreiking een aantal ‘best practices’ opgenomen die kan dienen als handvat bij het opstellen van erfpachtbepalingen. Bij het opstellen van de ‘Algemene Bepalingen erfpacht 1974, herziene versie (2026)’ (hierna: ‘Herziene AB 1974 (2026)’) heeft de gemeente rekening gehouden met de Ministeriële handreiking en de daarin opgenomen suggesties. De Herziene AB 1974 (2026) zijn grotendeels in overeenstemming met de suggesties en bouwstenen uit de Ministeriële handreiking. Op sommige onderdelen heeft de gemeente ervoor gekozen om de aanbevelingen niet één-op-één over te nemen of is gekozen voor een alternatief. De achterliggende gedachte en strekking van de in de Ministeriële handreiking opgenomen suggesties zijn daarbij zo veel mogelijk in acht genomen. Waar de gemeente afwijkt van de suggesties uit de Ministeriële handreiking is dat in onderdeel II van het ‘Concept voorstel herziening AB 1974 einde tijdvak’ zoveel mogelijk benoemd. Door een belangenvereniging die optreedt namens erfpachters in de gemeente Utrecht (SEBU) is tijdens de inspraakperiode aangegeven dat de gemeente niet zou hebben getoetst aan de KNVBcriteria zoals vermeld in de Ministeriële handreiking.
55 Erfpacht is geen financieel product als bedoeld in de Wet financieel toezicht, dus de KNVB-criteria van de AFM zijn daarop niet van toepassing. In de Ministeriële handreiking wordt echter wel aangegeven dat daarbij mogelijk aansluiting kan worden gezocht. Vervolgens wordt beschreven op welke wijze de KNVB-criteria bij erfpacht zouden kunnen worden toegepast. De gemeente heeft hier bij het opstellen van de Herziene AB 1974 (2026) rekening mee gehouden. In deze bijlage zal de gemeente inzichtelijk maken op welke wijze zij de suggesties uit de Ministeriële handreiking heeft verwerkt in de Herziene AB 1974 (2026). In deze bijlage zal achtereenvolgens worden ingegaan op de volgende onderdelen van de Ministeriële handreiking: het stappenplan (hoofdstuk 2), het afwegingskader (hoofdstuk 3) en de best practices (hoofdstuk 4). Telkens worden de suggesties uit de Ministeriële handreiking geschetst en wordt in de kolom daarnaast aangegeven hoe de gemeente met die suggesties is omgegaan bij het opstellen van de Herziene AB 1974 (2026). 2. Het Stappenplan56 Het stappenplan zoals opgenomen in de Ministeriële handreiking is bedoeld voor gemeenten die gronden willen uitgeven in erfpacht. Een deel van het stappenplan is ook bruikbaar wanneer
55 Zie het ‘Reactieverslag’ van 12 februari 2025, pagina 78, 88 en 99. 56 Ministeriële handreiking, pagina 15.
84
gemeenten besluiten tot actualisatie van de algemene erfpachtbepalingen. De handreiking lijkt niet te zien op de eenzijdige wijziging van erfpachtvoorwaarden bij bestaande erfpachtrechten. Dat neemt niet weg dat de gemeente wel heeft onderzocht op welke punten het stappenplan ook in die situatie kan worden toegepast. Suggesties handreiking Stap 1: Keuze grondinstrument De gemeente bepaalt haar beleidsdoelen en maakt een afweging of zij erfpacht inzet om die doelen te bereiken. Bij de keuze voor gronduitgifte in erfpacht neemt de gemeente de volgende vragen in overweging: I. Welk doel wil de gemeente bereiken? II. Is erfpacht het juiste middel om dat doel te bereiken? Welke alternatieven heeft de gemeente? III. Is de gemeente zich bewust van de consequenties voor belanghebbenden van het gekozen middel? Is de gemeente in staat om haar verplichtingen als erfverpachter op de lange termijn uit te voeren? Stap 2: Keuze voor erfpachtvorm De gemeente heeft haar doelen bepaald en besloten dat erfpacht het middel is om dit doel te bereiken. De gemeente kiest hiervoor de meest geschikte erfpachtvorm. Bij de keuze voor de juiste erfpachtvorm neemt de gemeente de volgende vragen in overweging: I. Welke erfpachtvorm is het meest geschikt voor het doel dat de gemeente wil bereiken? II. Wil de gemeente het erfpachtrecht vestigen voor bepaalde of onbepaalde tijd? III.
Welke effecten heeft deze keuze voor de toekomstige erfpachter? Staan deze effecten in evenredige verhouding tot de voordelen voor de gemeenten? Stap 3: Keuze voor algemene bepalingen De gemeente heeft een erfpachtvorm gekozen. Vervolgens onderzoekt zij of bestaande algemene bepalingen die van toepassing zijn, kunnen het erfpachtrecht verklaren bij de uitgifte van de gronden. Voordat de gemeente overgaat tot het opstellen van nieuwe algemene bepalingen neemt zij eerst de volgende vragen in overweging: I. Zijn er andere gemeenten die recent nieuwe algemene erfpachtbepalingen hebben uitgegeven voor dezelfde erfpachtvorm? II. Wat kan de gemeente leren van die andere gemeente? III. Zijn die algemene erfpachtbepalingen (met ondergeschikte aanpassingen) bruikbaar voor de gemeente? Stap 4: Keuze voor het opstellen nieuwe algemene erfpachtbepalingen
Keuzes gemeente Utrecht Deze keuze is in de jaren ’70 al gemaakt door de desbetreffende grond in erfpacht uit te geven. Ook binnen het huidige grondbeleid is erfpacht nog steeds het uitgangspunt. Met erfpacht als uitgiftevorm houdt de gemeente meer grip op (toekomstige) gebiedsontwikkelingen, geldt één lijn in het uitgiftebeleid en komt de waardestijging die voortvloeit uit gewijzigd gebruik aan de gemeente toe.
Ook deze keuze is in de jaren ’70 al gemaakt. Er is destijds gekozen voor voortdurende erfpacht, met tijdvakken van vijftig jaar. Elke vijftig jaar kan de gemeente de erfpachtvoorwaarden en canon opnieuw vaststellen. In de Herziene AB 1974 (2026) komt de bevoegdheid van de gemeente om de erfpachtvoorwaarden en de canon eenzijdig te wijzigen te vervallen. Per saldo ontstaan daardoor eeuwigdurende erfpachtrechten. Hiermee wordt tegemoetgekomen aan de behoefte van erfpachters aan meer zekerheid en voorspelbaarheid.
De gemeente heeft zorgvuldig geïnventariseerd of het wenselijk of noodzakelijk is om de AB 1974 aan te passen en heeft geconcludeerd dat dit het geval is. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar paragraaf I.1.2 van het ‘Concept voorstel herziening AB 1974 einde tijdvak’. Het betreft een eenzijdige wijziging door de gemeente van bestaande erfpachtrechten. Om die reden is ervoor gekozen om de AB 1974 zoveel mogelijk te handhaven en alleen te wijzigen waar dat nodig is of extra duidelijkheid biedt. Bij het opstellen van de Herziene AB 1974 (2026) is tevens gekeken naar de algemene erfpachtvoorwaarden van andere gemeenten, zoals de ‘Algemene Bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht 2016 Amsterdam’.
85
Suggesties handreiking De gemeente heeft besloten om nieuwe algemene erfpachtbepalingen te schrijven en betrekt verschillende partners. In het schrijfproces participeren onder meer notarissen, banken, erfpachtdeskundigen en bestaande erfpachters en/ of burgers. Ook zou de gemeente in gesprek kunnen gaan met andere gemeenten die recent soortgelijke algemene erfpachtbepalingen hebben opgesteld. Na het verzamelen van alle informatie weegt de gemeente de belangen van haarzelf en die van de erfpachter af. Zo komt zij tot een evenwichtige set van algemene erfpachtbepalingen, die passen bij het gestelde doel. Tot slot kan de gemeente de concept algemene erfpachtbepalingen laten tegenlezen door een leespanel bestaande uit (huidige en/of mogelijk toekomstige) erfpachters. Bij het opstellen van de algemene erfpachtbepalingen neemt de gemeente de volgende vragen in overweging: I. Welke onderwerpen moeten worden geregeld in de algemene erfpachtbepalingen?
Keuzes gemeente Utrecht Bij het participatietraject zijn notarissen, banken, erfpachtdeskundigen, erfpachters en belangenbehartigers betrokken. Daarnaast heeft overleg plaatsgevonden met de andere G4gemeenten.
II. Is er een andere gemeente die recent
De gemeente heeft onder andere gekeken naar de ‘Algemene Bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht 2016 Amsterdam’. Erfpachters hebben in diverse stadia van de herziening van de AB 1974 wensen kunnen doorgeven en mogen reageren op concepten. Er heeft een zorgvuldige belangenafweging plaatsgevonden. Zo heeft de erfpachter bijvoorbeeld belang bij duidelijkheid en voorspelbaarheid. In dat kader is gekozen voor eeuwigdurende erfpacht zonder eenzijdige wijzigingsbevoegdheid voor de gemeente en een heldere en transparante canonontwikkeling, zodat de erfpachter na wijziging van de AB 1974 al kan berekenen wat zijn canon op elk moment in de toekomst zal zijn. Anderzijds heeft de gemeente belang bij het behoud van erfpacht als uitgangspunt zodat zij grip behoudt en waar nodig kan sturen op grondgebruik. Hiervoor wordt verwezen naar hoofdstuk 3 van deze bijlage.
soortgelijke algemene erfpachtbepalingen heeft opgesteld? III. Hoe kan de gemeente de erfpachter betrekken bij het opstellen van de algemene erfpachtbepalingen? IV. Welke belangen heeft de gemeente en welke belangen heeft de erfpachter en hoe verhouden deze zich tot elkaar?
V. Welke afwegingen dienen te worden gemaakt rekening houdende met de waarborging van de transparantie, rechtszekerheid, rechtsgelijkheid, rechtsbescherming en participatie? VI. Zijn de concept algemene erfpachtbepalingen duidelijk en begrijpelijk voor de erfpachter? Stap 5: Vaststelling nieuwe algemene erfpachtbepalingen De concept algemene bepalingen worden aan het college van burgemeester en wethouders voorgelegd. Het college van burgemeester en wethouders geeft de gemeenteraad de kans om een verklaring van wensen en bedenkingen af te geven. Wanneer er geen wensen of
De gemeente heeft alle reacties uit het participatietraject meegewogen bij het opstellen van de Herziene AB 1974 (2026). Het resultaat daarvan is een zorgvuldig opgestelde herziene set van erfpachtvoorwaarden die recht doet aan de belangen van de erfpachter en de gemeente.
De gemeente is uitgegaan van bestaande AB 1974 en heeft die slechts waar nodig herzien.
Waar nodig is de tekst van de AB 1974 in de Herziene AB 1974 (2026) verduidelijkt. Daarnaast is een toelichting opgesteld.
86
Suggesties handreiking bedenkingen meer zijn, worden de algemene bepalingen door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld in een vaststellingsbesluit.
Keuzes gemeente Utrecht
De gemeente informeert de erfpachter en ketenpartners over de vaststelling van de algemene erfpachtbepalingen en biedt erfpachters de mogelijkheid om te converteren naar de nieuwe algemene bepalingen. Ook maakt de gemeente de verschillen tussen de bestaande algemene bepalingen en de nieuw vastgestelde algemene bepalingen inzichtelijk en publiceert die op de website. Bij het vaststellen van de algemene erfpachtbepalingen doorloopt de gemeente de volgende stappen: I. Het college van burgemeester en wethouders geeft de gemeenteraad de mogelijkheid om wensen en bedenkingen uit te spreken over het concept algemene erfpachtbepalingen.
II. De gemeente informeert de erfpachter en ketenpartners over de vaststelling van de algemene erfpachtbepalingen. III. De gemeente biedt erfpachters de mogelijkheid om te converteren naar deze nieuwe algemene bepalingen.
IV. De gemeente maakt inzichtelijk wat de verschillen zijn tussen bestaande algemene bepalingen en de nieuw vastgestelde algemene bepalingen en publiceert dit op de website.
De besluitvorming vindt op voormelde wijze plaats. Aangezien de AB 1974 dateren van voor de dualisering van het gemeentebestuur, wordt daarin voor wijziging van de erfpachtvoorwaarden nog altijd verwezen naar de gemeenteraad. Dit zou ertoe kunnen leiden dat erfpachters de rechtsgeldigheid van de gewijzigde erfpachtvoorwaarden ter discussie stellen omdat deze worden vastgesteld door het college in plaats van de raad. Om deze discussie en eventueel daaruit voortvloeiende geschillen dan wel andere juridische risico’s zoveel mogelijk te beperken, wordt na de besluitvorming door het college, ook nog aan de raad verzocht om de erfpachtvoorwaarden vast te stellen. Ook hieraan zal de gemeente voldoen.
Erfpachters van wie het eerste erfpachttijdvak nog niet is verstreken, krijgen de mogelijkheid om de erfpachtvoorwaarden desgewenst op een eerder moment te wijzigen naar de Herziene AB 1974 (2026). De gemeente zal ook erfpachters waarop de AB 1983 van toepassing zijn de mogelijkheid bieden om vrijwillig eerder over te stappen. Bij het opstellen van de Herziene AB 1974 (2026) is een document opgesteld met daarin een tabel. In die tabel is de tekst van de huidige AB 1974 opgenomen en daarnaast de tekst van de Herziene AB 1974 (2026). De wijzigingen zijn daarin vetgedrukt weergegeven. Daarnaast is toegelicht waarom bepaalde wijzigingen zijn doorgevoerd. In de communicatie met erfpachters (brieven, website, enzovoorts) worden de belangrijkste verschillen eveneens toegelicht.
Stap 6: Uitgifte van grond in erfpacht en contractbeheer
87
Suggesties handreiking De gemeente gaat over tot de uitgifte van gronden in erfpacht en houdt er rekening mee dat zij, in beginsel (afhankelijk van de erfpachtvorm en de daarbij opgenomen bepalingen) een (lange termijn) verbintenis aangaat. Hiermee zijn zij verantwoordelijk voor het beheer van contracten en zijn ook bereikbaar voor erfpachters voor administratieve ondersteuning. Na de uitgifte in erfpacht staat de gemeente voor de erfpachter klaar: I. De gemeente informeert bij uitgifte van gronden in erfpacht de erfpachter en ketenpartners over het erfpachtrecht en de algemene erfpachtbepalingen.
II. De gemeente houdt zich aan de rechten en verplichtingen uit het erfpachtrecht, waaronder het tijdig informeren van de erfpachter over bijvoorbeeld canonherzieningen. III. De gemeente zorgt dat de erfpachter met vragen terecht kan bij de gemeente, bijvoorbeeld door een toegankelijk en begrijpelijk (digitaal) loket voor de erfpachter aan te bieden.
Keuzes gemeente Utrecht Van uitgifte in erfpacht onder de Herziene AB 1974 (2026) is geen sprake. Het betreft gronden die in de jaren ’70 al in erfpacht zijn uitgegeven. De erfpachtvoorwaarden worden eenzijdig door de gemeente gewijzigd bij het einde van het eerste erfpachttijdvak van vijftig jaar. De erfpachtafdeling van de gemeente zal het beheer van de contracten voortzetten.
Er vindt geen uitgifte van gronden plaats op basis van de Herziene AB 1974 (2026). Het betreft een eenzijdige wijziging door de gemeente van bestaande erfpachtrechten. De desbetreffende erfpachters zijn en zullen hierover zorgvuldig worden geïnformeerd. Ook belangenorganisaties en ketenpartners zijn en worden geïnformeerd. De gemeente dient zich altijd te houden aan alle rechten en verplichtingen die zij overeenkomt.
Er is een afdeling voor het erfpachtbeheer. Erfpachters kunnen daar telefonisch, schriftelijk of per e-mail terecht met vragen. Daarnaast bevat de gemeentelijke website veel informatie. Die informatie zal waar nodig (nu en in de toekomst) worden geüpdatet.
3. Het afwegingskader57 Suggesties Handreiking
Keuzes gemeente Utrecht
Begrip
Normering van de begrippen; wanneer biedt de gemeente voldoende transparantie, rechtszekerheid, rechtsbescherming, rechtsgelijkheid en participatie?
Transparantie gaat over de duidelijkheid, toegankelijkheid en beschikbaarheid van informatie over de wijze waarop de gemeente als contractspartij omgaat met (specifieke) erfpachtsituaties.
Alle door de gemeente vastgestelde algemene erfpachtbepalingen zijn online en openbaar raadpleegbaar. De algemene erfpachtbepalingen zijn voor de erfpachter leesbaar en begrijpelijk.
De gemeente zal ervoor zorgen dat alle sets van algemene erfpachtvoorwaarden in de gemeente worden gepubliceerd op de website van de gemeente. De oorspronkelijke erfpachtvoorwaarden zijn opgesteld in 1974. De Herziene AB 1974 (2026) zijn geen volledig nieuwe set van algemene erfpachtvoorwaarden. De gemeente heeft er bewust voor
57 Ministeriële handreiking, pagina 18.
88
Suggesties Handreiking
Het erfpachtrecht moet duidelijk aan de erfpachter worden uitgelegd, onder andere door de gemeente en ketenpartners.
Rechtszekerheid betreft de duidelijkheid over de rechten en verplichtingen die een erfpachter heeft en de voorzienbaarheid van de toepassing daarvan door de gemeente als contractspartij.
De algemene erfpachtbepalingen zijn volledig en limitatief.
De algemene erfpachtbepalingen vertegenwoordigen een goed evenwicht tussen de flexibiliteit van het recht en de (lange) looptijd en voorspelbaarheid voor de erfpachter en diens rechtsopvolgers.
Keuzes gemeente Utrecht gekozen zo min mogelijk aan te passen ten opzichte van de oorspronkelijke erfpachtvoorwaarden en de voorwaarden dus niet volledig te herschrijven. Wel is de tekst op onderdelen in eenvoudigere bewoordingen weergegeven. Daarnaast wordt een toelichting opgesteld in begrijpelijke taal waarin de belangrijkste verplichtingen van de erfpachter worden samengevat. De Herziene AB 1974 (2026) worden niet van toepassing op nieuwe erfpachtrechten. Het gaat derhalve om bestaande erfpachtrechten die worden gewijzigd. Bij de herziening van de AB 1974 heeft een uitgebreid participatietraject plaatsgevonden. Erfpachters hebben gedurende dat gehele traject informatie ontvangen en vragen kunnen stellen. Na vaststelling van de Herziene AB 1974 (2026) zullen de erfpachters duidelijk worden geïnformeerd over wat er met de Herziene AB 1974 (2026) verandert en hoe dat proces in zijn werk gaat. Daarbij wordt ook het notariaat betrokken. Voor erfpachters zijn informatiebijeenkomsten en spreekuren georganiseerd. Daarnaast kunnen erfpachters hun vragen telefonisch of per email stellen. Alle verplichtingen van de erfpachter en de gemeente zijn vastgelegd in de algemene erfpachtbepalingen en de bijzondere erfpachtvoorwaarden zoals opgenomen in de akte van vestiging en de akte(n) van wijziging.
Daarnaast gelden uiteraard alle wettelijke rechten en verplichtingen van de erfpachter en de gemeente. Deze aspecten zijn zorgvuldig meegewogen en tegen elkaar afgewogen, waardoor een set van algemene erfpachtvoorwaarden is ontstaan die recht doet aan de belangen van zowel de erfpachter als de gemeente. Zo is de flexibiliteit voor de gemeente behouden door bijvoorbeeld de
89
Suggesties Handreiking
De gemeente treft de organisatorische en administratieve voorzieningen die nodig zijn bij het uitgeven van grond in erfpacht, vanwege de (lange) looptijd van het recht en het contractbeheer dat daarmee gemoeid zal zijn. Om de rechtszekerheid van de erfpachter in de algemene erfpachtbepalingen te waarborgen, kan gebruik gemaakt worden van de KNVB-criteria (kostenefficiëntie, nut, veilig en begrijpelijk). - Kostenefficiëntie: de prijs die de erfpachter voor het erfpachtrecht betaalt, staat op het moment van uitgifte in verhouding tot de waarde van het erfpachtrecht bij uitgifte van het erfpachtrecht en is, tenzij anders overeengekomen, gelijk aan de grondwaarde. De erfpachter koopt immers een beperkt recht.
-
Nut: het erfpachtrecht geeft op evenwichtige wijze invulling aan de behoeften van de gemeente en de erfpachter. De algemene bepalingen sluiten aan op het doel dat de gemeente nastreeft met erfpacht en het gebruiksrecht van de erfpachter.
Keuzes gemeente Utrecht bepalingen over wijziging van gebruik te handhaven. Anderzijds is de voorspelbaarheid voor de erfpachter en diens rechtsopvolgers vergroot, door de tijdvakken af te schaffen en de canonontwikkeling voorspelbaar en inzichtelijk te maken. De gemeente werkt al sinds de jaren ’60 met erfpacht. De organisatie en administratie is hier al volledig op ingericht.
Bij de Herziene AB 1974 (2026) is geen sprake van een nieuwe uitgifte. Er is sprake van bestaande erfpacht met een periodieke canon. De oorspronkelijke canon is gebaseerd op de grondwaarde op het moment van uitgifte. De nieuwe canon is, conform de AB 1974, gebaseerd op de actuele grondwaarde bij het einde van het erfpachttijdvak. Voor de berekeningsmethodiek van de grondwaarde en de canon wordt verwezen naar het document “Herziening Einde Erfpachttijdvak, financiële toelichting” van mei 2026. Met erfpacht als uitgiftevorm houdt de gemeente meer grip op (toekomstige) gebiedsontwikkelingen, geldt één lijn in het uitgiftebeleid en komt de waardestijging die voortvloeit uit gewijzigd gebruik aan de gemeente toe.58 De erfpachter van een woning heeft behoefte aan zekerheid en voorspelbaarheid. Daarin wordt voorzien doordat sprake is van eeuwigdurende erfpacht, de eenzijdige wijzigingsbevoegdheid van de gemeente vervalt en de canon zich in de toekomst in een
58 Beleidsnota Grondbeleid 2024, pagina 11 en 19.
90
Suggesties Handreiking
Rechtsbescherming ziet op de (juridische) mogelijkheden die een erfpachter heeft om op te komen tegen rechtshandelingen van de gemeente als contractspartij.
-
Veilig: het erfpachtrecht is veilig als de gemiddelde erfpachter begrijpt wat de (financiële) consequenties zijn die het erfpachtrecht heeft en de uitkomsten daarvan evenwichtig en redelijk zijn voor de erfpachter.
-
Begrijpelijk: zie begrip Transparantie
De gemeente biedt de erfpachter een laagdrempelige en betaalbare geschillenbeslechting aan om de toegankelijkheid daarvan te waarborgen.
De geschillenbeslechting is binnen een redelijke termijn afgehandeld.
Keuzes gemeente Utrecht vaste lijn ontwikkelt. Daarnaast krijgen erfpachters de mogelijkheid de canon op elk gewenst moment eeuwigdurend af te kopen. In de Herziene AB 1974 (2026) is ervoor gekozen bij het einde van het lopende erfpachttijdvak nog één keer de grondwaarde en canon opnieuw vast te stellen. Daarna worden de grondwaarde en de canon niet meer herzien, tenzij de erfpacht wijzigt of wordt gesplitst. De canon wordt wel jaarlijks geïndexeerd. Daarbij wordt gebruik gemaakt van een vast indexeringspercentage per jaar dat gelijk is aan het historisch gemiddelde inflatiepercentage in Nederland. Door deze gekozen uitgangspunten kan de erfpachter zelf exact uitrekenen wat zijn canon in de toekomst zal zijn. Voor wijziging of splitsing van de erfpacht is in de Herziene AB 1974 (2026) vastgelegd dat en hoe de canon op dat moment zal worden aangepast.
In de Herziene AB 1974 (2026) is voor bepaalde gevallen voorzien in een deskundigenprocedure. Uitgangspunt van de deskundigenprocedure is dat de erfpachter en de gemeente beiden een deskundigen benoemen die gezamenlijk een derde deskundige benoemen. De erfpachter en de gemeente dragen beiden de kosten van de door hen aangewezen deskundige en de helft van de kosten van de derde deskundige. Het staat de erfpachter en de gemeente altijd vrij om, in plaats van de deskundigenprocedure, te kiezen voor de volgens de wet bevoegde rechter. De Herziene AB 1974 (2026) gaan uit van een afwikkeling binnen 7 maanden bij de deskundigenprocedure. Bij een gerechtelijke procedure heeft de gemeente geen invloed op de duur van de procedure.
91
Suggesties Handreiking De gemeente stelt de erfpachter tijdig op de hoogte indien er wijzigingen en gevolgen van het erfpachtrecht plaatsvinden, en wat de mogelijke toekomstige consequenties daarvan kunnen zijn.
Rechtsgelijkheid ziet op de gelijke behandeling van gelijke erfpachtsituaties door de gemeente als contractspartij, opdat er geen situaties van willekeur ontstaan.
De gemeente houdt zich als contractspartij aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (abbb’s). Erfpachters hebben de mogelijkheid de nieuwste algemene erfpachtbepalingen van toepassing te laten verklaren voor (materieel inhoudelijke) gelijke erfpachtrechten. Dit voorkomt onwenselijke verschillen tussen erfpachters onderling.
Gemeenten maken voor de erfpachter inzichtelijk waarin de nieuwe algemene erfpachtbepalingen afwijken van de huidige algemene erfpachtbepalingen.
De algemene erfpachtbepalingen mogen de positie van erfpachters niet onredelijk bezwaren
Keuzes gemeente Utrecht Na herziening kunnen de Herziene AB 1974 (2026) niet meer eenzijdig door de gemeente worden gewijzigd. Voor wat betreft de huidige herziening van de AB 1974 zijn de erfpachters tussentijds herhaaldelijk geïnformeerd over het feit dat er een wijziging aankomt en welke plannen daarvoor zijn gemaakt. De erfpachters hebben daar ook op mogen reageren. Na vaststelling van de Herziene AB 1974 (2026) worden de erfpachters geïnformeerd over die vaststelling. Zij horen dan ook wanneer de Herziene AB 1974 (2026) voor hen gaan gelden. Daarnaast worden zij minimaal twee jaar voordat de Herziene AB 1974 (2026) van toepassing worden daarover (nogmaals) geïnformeerd. De gemeente is bij al haar handelen gebonden aan de abbb’s. De AB 1974 worden door de gemeente gewijzigd bij het einde van het eerste erfpachttijdvak. Erfpachters van wie het eerste erfpachttijdvak nog niet is verstreken, krijgen de mogelijkheid om de erfpachtvoorwaarden desgewenst op een eerder moment te wijzigen naar de Herziene AB 1974 (2026). Bij het opstellen van de Herziene AB 1974 (2026) is een document opgesteld met daarin een tabel. In die tabel is de tekst van de huidige AB 1974 opgenomen en daarnaast de tekst van de Herziene AB 1974 (2026). De wijzigingen zijn daarin vetgedrukt weergegeven. Daarnaast is toegelicht waarom bepaalde wijzigingen zijn doorgevoerd.
In de communicatie met erfpachters (brieven, website, enzovoorts) worden de belangrijkste verschillen eveneens toegelicht. De gemeente heeft bij het opstellen van de Herziene AB 1974 (2026) telkens de belangen
92
Suggesties Handreiking (Bijvoorbeeld: ‘Is het redelijk dat de erfpachter toestemming moet vragen voor de overdracht van het erfpachtrecht?’). De bezwaring staat in redelijke verhouding tot het doel dat de gemeente daarmee nastreeft.
Participatie gaat over actieve deelname door belanghebbenden aan het publieke beleidsvormingsproces omtrent gemeentelijke erfpacht.
Bij de totstandkoming van de algemene erfpachtbepalingen neemt de gemeente ook de belangen van de erfpachter mee (evenwichtige belangenafweging).
Keuzes gemeente Utrecht van de erfpachter en de belangen van de gemeente tegen elkaar afgewogen. Daarbij is veel aandacht geweest voor consumentenbescherming, zoals het voorkomen van onredelijke bezwarende of oneerlijke bedingen. De gemeente heeft ervoor gekozen de toestemming voor overdracht van het erfpachtrecht te handhaven. Hiervoor wordt verwezen naar de toelichting bij artikel 4.1.1-1. van het ‘Concept voorstel herziening AB 1974 einde tijdvak’. Zie de toelichting hiervoor. De gemeente heeft een uitgebreid participatietraject doorlopen. De erfpachters en belangenbehartigers hebben aan de voorkant kunnen aangeven welke wijzigingen zij wensen. De gemeente heeft vervolgens conceptvoorwaarden opgesteld en vrijgegeven voor inspraak. Daarna worden de definitieve voorwaarden vastgesteld. In het kader van voormelde participatie zijn er ook diverse informatiebijeenkomsten en spreekuren georganiseerd. Daarnaast hebben erfpachters en belangenbehartigers schriftelijk, per e-mail en telefonisch vragen kunnen stellen en opmerkingen kunnen maken. Alle input die in het kader van voormelde participatie is opgehaald is door de gemeente meegenomen en afgewogen, hetgeen heeft geresulteerd in de Herziene AB 1974 (2026) die nu ter besluitvorming voorliggen.
4. Best practices Suggesties Handreiking Transparantie Vormgeving De algemene erfpachtbepalingen beginnen met een genummerde inhoudsopgave. De inhoudsopgave is gebaseerd op de paragraaftitels. Leesbaarheid De algemene erfpachtbepalingen zijn op een begrijpelijk niveau geformuleerd.
Keuzes gemeente Utrecht Hieraan is voldaan.
Hieraan is voldaan. Hieraan is voldaan, met dien verstande dat ervoor is gekozen om de AB 1974 zoveel mogelijk te handhaven en alleen te wijzigen
93
Suggesties Handreiking
Een definitielijst kan worden gebruikt om de begrijpelijkheid te vergroten. Na elke erfpachtbepaling is een tekstuele toelichting opgenomen op Taalniveau B1.
Vindbaarheid
Rechtszekerheid Canonrekensystematiek
Indien mogelijk kunnen alternatieve leesvormen worden aangeboden voor blinde en/of slechtziende erfpachters, zoals braille of audio. Gemeenten hebben een webpagina over erfpacht. Op deze webpagina is informatie te vinden over de verschillende erfpachtvormen binnen de gemeente en de bijbehorende algemene erfpachtbepalingen. Het gemeentelijk erfpachtbeleid is openbaar en (online) raadpleegbaar. De canonrekensystematiek is beschreven in de algemene erfpachtbepalingen. De vindplaats van de benodigde parameters is benoemd. De rekensystematiek is leesbaar en begrijpelijk voor een gemiddelde erfpachter.. Een voorbeeldberekening kan als bijlage bij de algemene erfpachtbepalingen worden toegevoegd of gepubliceerd worden op de gemeentewebsite. De algemene erfpachtbepalingen beschrijven op welk moment de canon betaald moet worden (bijvoorbeeld een vaste datum). De algemene erfpachtbepalingen beschrijven de manier van indexering van de canon, bij voorkeur door aansluiting te zoeken bij een in de vrije economische markt gangbare index, zoals de consumentenprijsindex.
Keuzes gemeente Utrecht waar dat nodig is of extra duidelijkheid biedt, omdat het hier geen nieuwe uitgiften betreft, maar een eenzijdige wijziging van bestaande erfpachtrechten. Hieraan is voldaan.
In plaats hiervan is gekozen voor het opstellen van een toelichting met een samenvatting van de belangrijkste bepalingen. Dit document wordt met de Herziene AB 1974 (2026) ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. De gemeente onderzoekt welke alternatieve leesvormen mogelijk zijn en op de website van de gemeente kunnen worden geplaatst. Hieraan is voldaan. Hieraan is voldaan.
Het gemeentelijk grondbeleid59/erfpachtbeleid is openbaar en online raadpleegbaar. Dit is vastgelegd in artikel 2.1 van de Herziene AB 1974 (2026). Hieraan is voldaan. Hieraan is voldaan
Hieraan wordt voldaan.
Hieraan is voldaan.
In de herziene AB 1974 (2026) is beschreven hoe de canon wordt geïndexeerd. Gekozen is voor het historisch gemiddelde inflatiepercentage in Nederland, zodat de canon elk jaar met een vast percentage stijgt. Die biedt optimale zekerheid en
59 Beleidsnota Grondbeleid 2024.
94
Suggesties Handreiking
Canonherziening
In de algemene erfpachtbepalingen is opgenomen op welke momenten de canon kan worden herzien. De manier waarop de herziene canon wordt berekend is duidelijk. Er is een voorbeeldberekening opgenomen om erfpachters inzicht te geven in de berekeningswijze bij herziening.
Gemeenten informeren de erfpachter tijdig over verwachte canonherzieningen.
De canonherziening vindt met periodieke regelmaat plaats.
Afkoop van canonverplichting
Toestemmingen
Gemeenten bieden erfpachters de mogelijkheid om de canonverplichting af te kopen, tenzij dit niet past bij de politieke (beleids)opvattingen. In de algemene erfpachtbepalingen is geen toestemmingsvereiste voor vervreemding van het erfpachtrecht opgenomen, tenzij er specifieke redenen zijn (bijvoorbeeld vanuit politieke beleidskeuzes).
Keuzes gemeente Utrecht voorspelbaarheid van de canonontwikkeling. Hieraan is voldaan.
Er vindt geen periodieke herziening van de canon plaats. Om die reden is geen voorbeeldberekening opgenomen in de Herziene AB 1974 (2026). Bij wijziging of splitsing van het recht van erfpacht vindt wel een herziening van de canon plaats. Daarvoor is geen voorbeeldberekening opgenomen in de Herziene AB 1974 (2026), maar wel in de toelichting die hiervoor in de tabel is opgenomen. In gevallen waarin bij het Einde van het Erfpachttijdvak een minimale grondwaarde is toegepast, wordt in de bijzondere erfpachtvoorwaarden wel een rekenvoorbeeld opgenomen. Van een canonherziening zal na wijziging van de AB 1974 alleen nog sprake zijn indien het erfpachtrecht wijzigt of wordt gesplitst. Dat gebeurt enkel op verzoek van de erfpachter. Aan de toestemming voor wijziging of splitsing is als voorwaarde verbonden dat de canon wijzigt. De Herziene AB 1974 (2026) kennen geen periodieke herziening van de canon, maar slechts een jaarlijkse indexering. Hieraan is voldaan.
De gemeente wenst het toestemmingsvereiste uit de AB 1974 te handhaven. De algemene bepalingen zijn namelijk niet alleen van toepassing op rechten van erfpacht met een particuliere woonbestemming. Bovendien laat het Burgerlijk Wetboek de mogelijkheid om in de erfpachtvoorwaarden een toestemmingsvereiste op te nemen uitdrukkelijk open. De gemeente wil die mogelijkheid handhaven omdat de erfpachtvoorwaarden in de toekomst niet meer kunnen
95
Suggesties Handreiking
Indien een toestemmingsvereiste voor vervreemding van het erfpachtrecht is opgenomen past het binnen de organisatorische en administratieve kaders van de gemeente. Voor andere toestemmingsvereisten is een limitatieve opsomming van weigeringsgronden opgenomen in de algemene erfpachtbepalingen die overeenstemmen met het gemeentelijk beleid.
Toestemmingsverzoeken worden binnen een redelijke termijn behandeld.
Conversie
Erfpachters hebben de mogelijkheid om te converteren
Keuzes gemeente Utrecht wijzigen en het onmogelijk is om nu te voorzien welke situaties zich in de toekomst allemaal voor kunnen doen. De belangen van de erfpachter zijn voldoende gewaarborgd, doordat het Burgerlijk Wetboek de erfpachter de mogelijkheid biedt om vervangende toestemming aan de rechter te vragen. Gelet op het volgende onderdeel van de handreiking, laat de handreiking deze mogelijkheid ook open. Hieraan is voldaan.
De weigeringsgronden zijn niet in de AB 1974 opgenomen. Er is voor gekozen om dat ook in de Herziene AB 1974 (2026) niet te doen, omdat de erfpachtvoorwaarden in de toekomst niet meer kunnen wijzigen en het onmogelijk is om nu te voorzien welke situaties zich in de toekomst allemaal voor kunnen doen. Het Burgerlijk Wetboek voorziet voor deze gevallen niet in een wettelijke mogelijkheid om vervangende toestemming te vragen aan de rechter (zoals bij toestemming voor overdracht). De gemeente is echter altijd gebonden aan de redelijkheid en billijkheid en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en een erfpachter kan zich dan ook zonder een specifieke wettelijke grondslag tot de rechter wenden als de erfpachter meent dat de gemeente haar medewerking op onredelijke gronden weigert. De gemeente streeft ernaar toestemmingsverzoeken zo spoedig mogelijk af te wikkelen, maar is daarvoor, bijvoorbeeld in het geval van een Bibob-onderzoek soms ook afhankelijk van derden. Om die reden is geen vaste termijn opgenomen in de Herziene AB 1974 (2026). Indien de erfpachter vindt dat de afwikkeling teveel tijd in beslag neemt, kan de erfpachter altijd een (kort geding) procedure starten. Hieraan is voldaan.
96