Pels Rijcken Definitief Advies 13 mei 2026
Tekst van het document
Normaliter worden de AB 1974 bij het einde van het Erfpachttijdvak van vijftig jaar herzien. De gemeente biedt erfpachters echter de mogelijkheid om eerder vrijwillig over te stappen naar de Herziene AB 1974 (2026). Met deze definitie wordt bewerkstelligd dat in geval van een eerdere vrijwillige overstap voor wat betreft de Grondwaarde EET, de canonvaststelling, de canonindexering en eventuele conversies wordt aangesloten bij dit moment.
18
Artikel (oud)
AB 1974 Bestaande tekst
Artikel (nieuw)
e.
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst en gemeente gemaakte afspraken van toepassing worden.
Erfpachtakte: De akte van uitgifte, daarin vermelde andere akte(n) en eventuele akten van wijziging van het recht van erfpacht.
Toelichting
Voor erfpachters aan wie de kennisgeving van de Herziene AB 1974 (2026) plaatsvindt korter dan twee jaar voor het einde van het Erfpachttijdvak van vijftig jaar, gaan de Herziene AB 1974 (2026) pas twee jaar na die kennisgeving in. Voor het bepalen van de Grondwaarde EET, het Canonpercentage, de nieuwe canon, enz. blijft het moment waarop het Erfpachttijdvak van vijftig jaar verstrijkt bepalend. Voor het eerste moment van indexering van de canon is het moment waarop de Herziene AB 1974 (2026) van toepassing worden bepalend. Ook deze erfpachters kunnen ervoor kiezen de Herziene AB 1974 (2026) eerder van toepassing te laten worden. In dat geval blijft het einde van het Erfpachttijdvak van vijftig jaar bepalend voor de berekening van de Grondwaarde EET, het Canonpercentage, de canon, enz. In de AB 1974 worden de termen erfpachtsakte/akte van uitgifte door elkaar gebruikt. Om onduidelijkheid te voorkomen wordt het begrip ‘erfpachtakte’ gedefinieerd en wordt die term consequent toegepast in de gevallen waarin niet enkel naar de akte van uitgifte, maar ook naar eventuele akten van wijziging wordt verwezen. In sommige erfpachtakten wordt verwezen naar een zogenaamde ‘algemene akte’, waarin bijvoorbeeld voor een bepaald gebied afwijkende bepalingen zijn opgenomen.
Om onduidelijkheid te voorkomen, is vastgelegd dat ook akten waarnaar in de vestigingsakte wordt verwezen tot de ‘Erfpachtakte’ behoren.
b.
erfpachtstijdvak: elke achtereenvolgende periode van vijftig jaren, waarvan de eerste aanvangt op de datum met ingang waarvan het recht van erfpacht
f.
Erfpachttijdvak: De periode van vijftig jaar, die is ingegaan op de datum waarop het recht van erfpacht is gevestigd dan wel, in het geval deze datum hiervan afwijkt, op de in de
Daarnaast wordt de term ‘erfpachtsakte’ aangepast aan de huidige spelling. De gemeente doet bij herziening van de AB 1974 afstand van haar bevoegdheid om de Erfpachtvoorwaarden in de toekomst nog eenzijdig te mogen wijzigen. Per saldo betekent dit dat de Erfpachtvoorwaarden niet meer elke vijftig jaar kunnen worden aangepast, zodat de tijdvakken komen te vervallen.
19
Artikel (oud)
AB 1974 Bestaande tekst wordt verleend, zulks onverminderd het bepaalde in het eerste lid van artikel 7.2.2.
Artikel (nieuw)
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst Erfpachtakte opgenomen of daaruit voortvloeiende ingangsdatum.
Toelichting
Hoewel de tijdvakken vervallen, wordt in deze algemene bepalingen bij de definitie van Einde van het Erfpachttijdvak (artikel 1.2-1. onder d) nog gebruik gemaakt van de term Erfpachttijdvak. Om deze reden wordt de definitie van Erfpachttijdvak in gewijzigde vorm gehandhaafd. In sommige erfpachtakten wordt verwezen naar een zogenaamde ‘algemene akte’, waarin bijvoorbeeld voor een bepaald gebied een afwijkende ingangsdatum is opgenomen.
g.
Erfpachtvoorwaarden: de algemene bepalingen en de bijzondere voorwaarden (zoals opgenomen in de Erfpachtakte) gezamenlijk.
h.
Fysiek bouwrijpe staat: De Grond is fysiek in die kwaliteit dat direct met de bouwactiviteiten ten behoeve van de realisatie van de in de Erfpachtakte opgenomen bestemming kan worden gestart. Eventuele restanten van het vorige gebruik, bodemkwaliteit, en degelijke vormen geen belemmering voor de realisatie en leiden ook niet tot extra realisatiekosten. Grond: Het kadastrale perceel of de kadastrale percelen waarop het recht van erfpacht is gevestigd.
i.
Daarnaast wordt de term ‘erfpachtstijdvak’ aangepast aan de huidige spelling. De Erfpachtakte bevat voorwaarden die gelden in aanvulling op, naast of in afwijking van de algemene bepalingen. Deze voorwaarden worden ook wel de ‘bijzondere voorwaarden’ genoemd. De algemene en bijzondere voorwaarden worden samen aangeduid als de Erfpachtvoorwaarden. Omdat in de definitie van Grondwaarde de term ‘Fysiek bouwrijpe staat’ voorkomt, is deze term gedefinieerd.
In de AB 1974 worden de termen grond/erfpachtsgrond/perceel/ object/onroerende zaak/onroerend goed door elkaar gebruikt. Om onduidelijkheid te voorkomen wordt nu overal gebruik gemaakt van de definitie Grond.
20
Artikel (oud) c.
AB 1974 Bestaande tekst werkelijke grondwaarde: de prijs, die de eigenaar met tact, geduld en goed koopmanschap voor zijn goed zou kunnen bedingen.
Artikel (nieuw) j.
k.
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst Grondwaarde: De Marktwaarde van de Grond, uitgaande van zowel Fysiek bouwrijpe staat als Juridisch bouwrijpe staat en met inachtneming van het overeenkomstig de Erfpachtakte toegestane gebruik en de bebouwing dan wel de Marktwaarde van de Grond met inachtneming van de beoogde wijziging of splitsing als bedoeld in artikel 2.3-1. Grondwaarde EET: De waarde van de Grond zoals vastgesteld bij het Einde van het Erfpachttijdvak.
Toelichting De definitie van werkelijke grondwaarde is aangepast en aangevuld met actuele begrippen uit (internationale) taxatierichtlijnen om voor partijen (gemeente, erfpachters en deskundigen) te verduidelijken op welke wijze de grondslag voor de canon (de Grondwaarde) bij wijziging of splitsing van het recht van erfpacht wordt vastgesteld.
Op grond van artikel 7.1.2-1. aanhef en onder a AB 1974 stelt de gemeente bij het einde van het Erfpachttijdvak de canon vast op basis van de werkelijke waarde van de grond. In artikel 7.1.2-2. AB 1974 is bepaald dat in dat geval de begrenzingen die de eerste vijftig jaar golden niet meer gelden. De grondwaarde die in voormelde zin wordt vastgesteld bij het Einde van het Erfpachttijdvak wordt aangeduid als ‘Grondwaarde EET’. Voor de wijze waarop de Grondwaarde EET wordt berekend bij het Einde van het Erfpachttijdvak, wordt verwezen naar het document “Herziening Einde Erfpachttijdvak, financiële toelichting” van mei 2026.
l.
Juridisch bouwrijpe staat: De Grond is publiekrechtelijk bestemd om het toegestane gebruik en de bebouwing
Op grond van artikel 7.1.2-3. en 7.1.1-3 AB 1974 kan een erfpachter die het niet eens is met de Grondwaarde EET dat binnen twee maanden bij de gemeente aangeven. De Grondwaarde EET wordt vervolgens vastgesteld door deskundigen (artikel 7.1.2-3. en 7.1.1-4 AB 1974). De erfpachter kan ook een procedure bij de rechter starten. Voor een uitgebreidere beschrijving van de manieren waarop de erfpachter bezwaar kan maken tegen de Grondwaarde EET wordt verwezen naar onderdeel I.1.3. Omdat in de definitie van Grondwaarde de term ‘Juridisch bouwrijpe staat’ voorkomt, is deze term nader gedefinieerd.
21
Artikel (oud)
AB 1974 Bestaande tekst
Artikel (nieuw)
m.
n.
a.
opstallen: de op of in de grond aanwezige onroerende zaken, ook die, welke door bestemming onder onroerende zaken worden begrepen.
o.
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst zoals opgenomen in de Erfpachtakte direct te realiseren. Marktwaarde: Het geschatte bedrag waartegen de Grond op de waardepeildatum zou worden overgedragen tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. Onroerende zaak: De Grond en de Opstallen gezamenlijk. Opstallen: De op enig moment met de Grond verenigde beplantingen en de gebouwen en werken die duurzaam met de Grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken.
Toelichting
Omdat in de definitie van Grondwaarde de term ‘Marktwaarde’ voorkomt, is deze term nader gedefinieerd waarbij is aangesloten bij het actuele begrip uit (internationale) taxatierichtlijnen.
De term ‘grond’ is hiervoor gedefinieerd. De term ‘opstallen’ wordt hierna gedefinieerd. Waar de Grond en de Opstallen gezamenlijk worden bedoeld, wordt de definitie ‘Onroerende zaak’ gebruikt. Het oud BW kende (in artikel 563) onroerende zaken door bestemming. Deze vorm van onroerende zaken is in het BW niet teruggekomen. Om die reden is het laatste deel van de definitie verwijderd.36 Daarnaast is toegevoegd ‘op enig moment’ om te verduidelijken dat de definitie niet alleen ziet op opstallen die bij vestiging van het erfpachtrecht al aanwezig waren maar ook op opstallen die op het moment van het inroepen van een beding aanwezig zijn. Hiermee wordt geen inhoudelijke wijziging beoogd. Verder is Onroerende zaak hiervoor gedefinieerd als de Grond met de Opstallen. Om die reden was het niet meer logisch hier naar ‘onroerende zaken’ te verwijzen. Daarnaast vallen onder onroerende zaken ook de grond en nog niet gewonnen delfstoffen en uit de systematiek van de algemene bepalingen volgt dat niet is
36 Asser Beekhuis I (Zakenrecht) 1985, nr. 117 e.v.
22
Artikel (oud)
d.
Afd. 2 1.2.
a. b.
Afd. 3
AB 1974 Bestaande tekst
Artikel (nieuw)
wijziging van deze bepalingen of van (bijzondere) voorwaarden: een wijziging, toevoeging of schrapping van een bepaling of voorwaarde alsmede het stellen van een nieuwe bepaling of voorwaarde.
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst
[VERVALT]
Algemeen artikel De uitgifte in erfpacht geschiedt:
1.2 1.2-1.
Algemeen artikel De uitgifte in erfpacht heeft plaatsgevonden:
tegen een canon in geld; onder de volgende Algemene bepalingen en overigens onder voor elke afzonderlijke uitgifte nader vast te stellen bijzondere voorwaarden.
a. b.
Hoofdelijke aansprakelijkheid
1.3
tegen een canon in geld; onder de Algemene bepalingen voor de uitgifte in voortdurende erfpacht 1974 (Raadsbesluit van 15 augustus 1974, ingeschreven in de openbare registers, in register Hypotheken 4 deel 3261 nummer 100 (reeks Utrecht)), die voor de periode na het Einde van het Erfpachttijdvak zijn herzien naar de onderhavige Algemene Bepalingen erfpacht 1974, herziene versie (2026) en overigens onder nader vastgestelde bijzondere voorwaarden voor elke afzonderlijke uitgifte. Hoofdelijke aansprakelijkheid
Toelichting beoogd die onder het begrip ‘opstallen’ te brengen. Bij de definitie van opstallen is nu aangesloten bij de wettelijke omschrijving van onroerende zaken (minus de grond en de nog niet gewonnen delfstoffen). Na deze herziening van de algemene bepalingen vervalt voor zowel de gemeente als de erfpachter de mogelijkheid om de algemene bepalingen of bijzondere voorwaarden (eenzijdig) te wijzigen. Deze definitie komt daarom niet meer voor in de Herziene AB 1974 (2026). Om die reden kan deze bepaling (definitie) ook vervallen. Dat neemt uiteraard niet weg dat partijen wel nog steeds kunnen overeenkomen dat deze bepalingen of de bijzondere voorwaarden alsnog wijzigen. De uitgifte heeft al plaatsgevonden bij vestiging van het erfpachtrecht, daarom wordt de bepaling nu in verleden tijd geformuleerd. Deze tekst is aangepast op de herziening van deze algemene bepalingen.
23
Artikel (oud) 1.3-1.
AB 1974 Bestaande tekst Indien het recht van erfpacht aan twee of meer personen toekomt, zijn deze hoofdelijk aansprakelijk voor het voldoen aan de verplichtingen, welke met betrekking tot dat recht tegenover de gemeente moeten worden nagekomen.
Artikel (nieuw) 1.3-1.
1.3-2.
De verplichtingen van de erfpachter, welke uit het recht van erfpacht of de terzake aangegane overeenkomsten voortvloeien, zijn, zelfs ten aanzien van erfgenamen en rechtverkrijgenden ondeelbaar.
1.3-2.
Afd. 4 1.4-1.
Vormvoorschriften Het verlijden van de akte van uitgifte in erfpacht en van akten, houdende wijziging van het recht van erfpacht moet binnen twee maanden
1.4 1.4-1.
37
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst Indien het recht van erfpacht aan twee of meer (rechts)personen toekomt, zijn deze hoofdelijk aansprakelijk voor het voldoen aan de verplichtingen, welke met betrekking tot dat recht tegenover de gemeente moeten worden nagekomen. Voor zover het recht van erfpacht wordt gesplitst in appartementsrechten wordt de canon bij splitsing in gelijke delen over de appartementsrechten verdeeld, tenzij daarvoor in het splitsingsreglement een andere verhouding is bepaald. De Vereniging van Eigenaren is hoofdelijk verbonden voor de canon die door één of meer appartementseigenaars is verschuldigd. [VERVALT]
Vormvoorschriften Het verlijden van de akten houdende wijziging of splitsing van het recht van erfpacht als bedoeld in artikel 2.3-1. of conversie van het recht van erfpacht als bedoeld in artikel
Toelichting Bij splitsing in appartementsrechten wordt de canon op grond van het BW over de appartementsrechten verdeeld. 37 De appartementsgerechtigden zijn in hun onderlinge verhouding niet hoofdelijk aansprakelijk voor betaling van elkaars aandeel van de canon. De Vereniging van Eigenaren is wel hoofdelijk aansprakelijk voor de gehele canon.38 Dit wettelijk uitgangspunt is in het artikel verwerkt.
Het huidige recht maakt, anders dan het oude recht, in beginsel geen onderscheid meer tussen ondeelbare en deelbare verbintenissen. Voor zover een prestatie ondeelbaar is, zijn de erfpachters ‘hoofdelijk verbonden’. Deze hoofdelijke aansprakelijkheid is geregeld in artikel 1.3-1. Daardoor is er geen reden meer om hier een aparte regeling voor op te nemen. Gelet op het voorgaande kan dit artikel vervallen. Daarmee wordt geen inhoudelijke wijziging beoogd. De zinsnede ‘akte van uitgifte in erfpacht en van’ is verwijderd. De uitgifte in erfpacht heeft immers al aan het begin van het Erfpachttijdvak plaatsgevonden.
Artikel 5:115 lid 1 BW.
38 Artikel 5:115 lid 2 BW.
24
Artikel (oud)
1.4-2.
1.4-3.
AB 1974 Bestaande tekst na dagtekening van het desbetreffende besluit van de Gemeenteraad geschieden ten overstaan van een in het arrondissement Utrecht standplaats hebbende notaris, ter keuze van de erfpachter. Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd deze termijn te verlengen. Aan de gemeente wordt op kosten van de erfpachter een eerste grosse of een afschrift dan wel een uittreksel uitgereikt van de in dit artikel bedoelde akten.
Artikel (nieuw)
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst 2.4 moet binnen twee maanden na dagtekening van het desbetreffende besluit van de gemeente plaatsvinden ten overstaan van een notaris, ter keuze van de erfpachter. Na het passeren moet de akte worden ingeschreven in de openbare registers.
1.4-2.
Aan de gemeente wordt een (digitaal) afschrift aangeleverd van de in dit artikel bedoelde akten. Aan de gemeente wordt voorts op verzoek van de gemeente op kosten van de erfpachter een eerste grosse of een afschrift dan wel een uittreksel uitgereikt van de in dit artikel bedoelde akten.
Alle kosten verbonden aan het vestigen van het recht van erfpacht, waaronder mede eventueel verschuldigde omzetbelasting wordt begrepen, van de tenuitvoerlegging daarvan, van het constateren van de vooruitbetaling van de canon, als bedoeld in het tweede lid van artikel 2.3, van het splitsen of van enige andere wijziging van het recht van erfpacht, alsmede de kosten van eventuele kadastrale opmeting, komen voor rekening van
1.4-3.
Alle kosten en belastingen verbonden aan het bestaande recht van erfpacht, van wijziging of splitsing van het recht van erfpacht zoals beschreven in artikel 2.3-1. of van conversie van het recht van erfpacht als bedoeld in artikel 2.4 alsmede de kosten van eventuele kadastrale opmeting, komen voor rekening van de erfpachter. Voor zover deze kosten door de gemeente mochten zijn voorgeschoten, moeten deze bij het passeren van de in dit artikel bedoelde akten aan de gemeente worden terugbetaald.
Toelichting De Autoriteit Consument en Markt (ACM) heeft geconcludeerd dat het aanwijzen van notarissen in een bepaalde regio een beperking oplevert die in strijd zou kunnen zijn met de mededingingsregels. Om deze mogelijke strijdigheid weg te nemen is deze beperking komen te vervallen. De bevoegdheid om de termijn te verlengen is vastgelegd in artikel 7.2.1 en kan om die reden in dit artikel vervallen. Hiermee wordt geen wijziging beoogd. Artikel 430 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering geeft executoriale kracht aan de grosse van een notariële akte. De gemeente verlangt deze grosse al lange tijd niet meer van de erfpachter om onnodige kosten voor de erfpachter te voorkomen. In het voorkomende geval moet de gemeente die grosse zelf opvragen bij de notaris (artikel 50 Wet op het notarisambt). De notaris zal daarvoor kosten in rekening brengen, deze kosten komen op grond van artikel 1.4-2. voor rekening van de erfpachter. De akten van vestiging zijn jaren geleden al gepasseerd, dus daarvoor worden geen kosten meer gemaakt. Met het verdwijnen van de tijdvakken, verdwijnt ook de mogelijkheid om de canon vooruit te betalen. Als gevolg daarvan komt artikel 2.3 AB 1974 te vervallen en komt ook de verwijzing naar artikel 2.3 AB 1974 in dit artikel te vervallen.
25
Artikel (oud)
1.4-4.
Afd. 5 1.5-1.
1.5-2.
AB 1974 Bestaande tekst de erfpachter. Voorzover deze kosten door de gemeente mochten zijn voorgeschoten, moeten deze bij het passeren van de in dit artikel bedoelde akten aan haar worden terugbetaald. Het bepaalde in het tweede- en derde lid van dit artikel lijdt uitzondering, indien het eerste of tweede lid van artikel 7.2.1. toepassing vindt of indien de canon wordt verhoogd op grond van het bepaalde in het eerste lid c.q. lid 1A van artikel 7.1.1. Keuze woonplaats De erfpachter moet voor zich en zijn rechtverkrijgenden met betrekking tot het recht van erfpacht woonplaats kiezen binnen de gemeente Utrecht. De keuze van woonplaats moet gedaan worden bij de akte van uitgifte in erfpacht, of in geval van overgang van het recht van erfpacht bij de verklaring, opgemaakt volgens het bij deze bepalingen behorende formulier A.
Artikel (nieuw)
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst
Toelichting
[VERVALT]
Het eenzijdig wijzigingsbeding uit artikel 7.2.1 AB 1974 komt te vervallen. De mogelijkheid tot herziening van de canon als bedoeld in artikel 7.1.1 AB 1974 komt eveneens te vervallen. Als gevolg hiervan komt ook artikel 1.4-4 AB 1974 te vervallen.
1.5 1.5-1.
Keuze woonplaats De erfpachter moet ervoor zorgen dat zijn adres bij de gemeente bekend is en de gemeente daarvan schriftelijk op de hoogte stellen.
1.5-2.
Als de erfpachter geen werkelijke of gekozen woonplaats in Nederland heeft, is de erfpachter verplicht woonplaats te kiezen ten kantore van een notaris en de gemeente van deze woonplaats schriftelijk op de hoogte te stellen. Bij gebreke daarvan wordt de erfpachter geacht woonplaats te hebben gekozen ten kantore van de notaris die de laatste akte met betrekking tot het recht van erfpacht heeft verleden.
Op grond van het consumentenrecht zijn de mogelijkheden om een verplichte woonplaatskeuze op te nemen in algemene bepalingen beperkt. Het artikel is daarom herschreven en in lijn gebracht met het huidige consumentenrecht. Zie de toelichting bij artikel 1.5-1. Daarnaast wordt er geen gebruik meer gemaakt van formulier A, zie de toelichting bij artikel 4.1.1-3. Tenslotte vinden er geen nieuwe uitgiften meer plaats op grond van de AB 1974. Het artikel is herschreven en in lijn gebracht met het huidige consumentenrecht.
26
Artikel (oud) 1.5-3.
Afd. 6 1.6-1.
1.6-2.
AB 1974 Bestaande tekst Zolang de keuze van een andere woonplaats binnen de gemeente Utrecht niet ter kennis van Burgemeester en Wethouders is gebracht bij deurwaardersexploit of door opneming van de nieuw gekozen woonplaats in een verklaring, als bedoeld in het tweede lid, blijft de oude gekozen woonplaats gelden en wordt de erfpachter geacht aldaar woonplaats te hebben gekozen. Toestand en aanduiding object Het onroerend goed wordt in erfpacht uitgegeven in de staat, waarin dit zich bevindt bij het verlijden van de erfpachtsakte, vrij van hypothecaire inschrijvingen en van beslagen, doch overigens met alle heersende en lijdende erfdienstbaarheden en verdere rechten en lasten, daaraan verbonden, zonder dat de gemeente tot enige vrijwaring gehouden is. De erfpachter wordt geacht het hem in erfpacht uitgegeven goed volkomen te kennen en heeft nimmer aanspraak op vermindering van de canon wegens verkeerde of onvolledige opgave van grootte, vorm, aard, bestemming of belendingen.
Artikel (nieuw) 1.5-3.
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst De gemeente kan rechtsgeldig alle kennisgevingen, aanzeggingen en opzeggingen doen en alle vorderingen instellen op de aan de gemeente bekende woonplaats als hiervoor bedoeld.
Toelichting
1.6 1.6-1.
Toestand en aanduiding Onroerende zaak De Onroerende zaak is in erfpacht uitgegeven in de staat, waarin deze zich bevond bij het verlijden van de akte van uitgifte, vrij van hypothecaire inschrijvingen en van beslagen, doch overigens met alle heersende en lijdende erfdienstbaarheden en verdere rechten en lasten, daaraan verbonden, zonder dat de gemeente tot enige vrijwaring gehouden was.
Zie toelichting bij definities in artikel 1.1-1. onder n. Er vinden geen nieuwe uitgiften meer plaats onder de AB 1974. De tekst is daarom in verleden tijd geformuleerd.
1.6-2.
De erfpachter wordt geacht de hem in erfpacht uitgegeven Onroerende zaak volkomen te kennen en heeft nooit aanspraak op vermindering van de canon vanwege verkeerde of onvolledige opgave van grootte, vorm, aard, bestemming of belendingen.
Dit artikel komt voor op de grijze lijst en wordt daardoor vermoed onredelijk bezwarend te zijn. Als de gemeente zich beroept op deze bepaling, moet de gemeente bewijzen dat het beding niet onredelijk bezwarend is. Daarvoor zijn goede argumenten. Aangezien het recht van erfpacht al lang geleden is gevestigd, zal een beroep op dit artikel niet snel meer plaatsvinden. Bovendien geldt het beding ook voor niet-consumenten. Om die redenen blijft het beding gehandhaafd.
Zie de toelichting bij artikel 1.5-1. en 1.5-2.
27
Artikel (oud) 1.6-3.
Afd. 7 1.7-1.
1.7-3.
1.7-2.
AB 1974 Bestaande tekst Hij kan geen vermindering, kwijtschelding of teruggave van de canon vorderen wegens schade of onheilen, van welke aard ook, noch wegens het gemis van het genot van het in erfpacht uitgegeven goed, hetzij geheel, hetzij gedeeltelijk. Deskundigen Zo dikwijls in de bepalingen, waaronder een goed in erfpacht is uitgegeven, sprake is van deskundigen, wordt daaronder verstaan een aantal van drie. De partij, die het in het tweede lid van dit artikel bedoelde verzoek heeft gedaan, doet binnen één week, nadat zij daarvan mededeling heeft ontvangen, de wederpartij opgaaf van degenen die zijn aangewezen als deskundigen.
Artikel (nieuw) 1.6-3.
De in het vorige lid bedoelde deskundigen zullen, op verzoek van de meest gerede partij, worden aangewezen door de President van de Arrondissementsrechtbank te Utrecht. Dit verzoek wordt tegelijkertijd ter kennis gebracht van de wederpartij.
1.7-3.
1.7 1.7-1.
1.7-2.
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst Erfpachter kan geen vermindering, kwijtschelding of teruggave van de canon vorderen of verrekenen wegens schade of onheilen, van welke aard ook, noch wegens het gemis van het genot van de in erfpacht uitgegeven Onroerende zaak, hetzij geheel, hetzij gedeeltelijk. Deskundigen Waar in artikel 2.3-5. en 5.2.2-2. en 5.3.2-6. wordt gesproken over deskundigen, wordt daaronder verstaan een aantal van drie.
Toelichting
Als één van partijen de hoogte van de Economische meerwaarde zoals bedoeld in artikel 2.3-5. dan wel de hoogte van de vergoeding zoals bedoeld in artikel 5.2.2-2. en 5.3.2-6. wenst vast te laten stellen door deskundigen, dan stelt deze partij de ander daarvan schriftelijk op de hoogte.
In de algemene bepalingen wordt op drie plaatsen (artikel 2.3-5. en 5.2.2.-2. en 5.3.2-6.) verwezen naar deskundigen met betrekking tot de vaststelling van de Economische meerwaarde dan wel een vergoeding bij het einde van het recht van erfpacht. Deze drie gevallen worden hier vermeld.
De in artikel 1.7-1. bedoelde deskundigen worden als volgt aangewezen: iedere partij benoemt binnen zes weken na de schriftelijke kennisgeving als bedoeld in artikel 1.7-2. een deskundige en de aldus benoemde twee deskundigen benoemen vervolgens gezamenlijk binnen zes weken een derde deskundige. De derde deskundige zal als voorzitter optreden. Iedere deskundige dient ten tijde van het
Zie de toelichting bij artikel 1.6-2. Verder is met het oog op de leesbaarheid op de meeste plekken waar in de AB 1974 wordt gesproken over hij/hem of zij/haar expliciet opgenomen of dit de erfpachter of de gemeente betreft.
De zinsnede ‘waaronder een goed in erfpacht is uitgegeven’ is verwijderd, omdat deze herziene algemene bepalingen niet van toepassing waren op het moment van uitgifte.
Als vormvoorschrift is opgenomen dat het starten van een deskundigenprocedure schriftelijk aan de andere partij kenbaar moet worden gemaakt. Er bestaat geen wettelijke grondslag om deskundigen te laten aanwijzen door de rechtbank. Rechtbanken kunnen dat wel doen door middel van een zogenaamde ‘welwillendheidsbeslissing’. Toen de gemeente jaren geleden een dergelijk verzoek heeft gedaan, is dat wel gehonoreerd, maar de rechtbank heeft de gemeente verzocht in de toekomst op een andere manier in de benoeming van deskundigen te voorzien. Om die reden wordt deze bepaling aangepast.
28
Artikel (oud)
AB 1974 Bestaande tekst
Artikel (nieuw)
1.7-4.
De deskundigen hebben tot taak een bindend advies uit te brengen omtrent het punt van geschil tussen partijen, dat aan hen is voorgelegd.
1.7-4.
1.7-5.
Indien de deskundigen niet tot een eenstemmig advies kunnen komen, geldt als bindend advies het advies dat is uitgebracht bij meerderheid van stemmen.
1.7-5.
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst uitbrengen van het advies te zijn ingeschreven in de daartoe bedoelde registers van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) of, als het NRVT op enig moment ophoudt te bestaan, een daarmee vergelijkbaar instituut waardoor de deskundigheid van de deskundigen voldoende gewaarborgd is.
De deskundigen hebben tot taak een bindend advies uit te brengen waarin zij de hoogte van de Economische meerwaarde zoals bedoeld in artikel 2.3-5. dan wel de hoogte van de vergoeding zoals bedoeld in artikel 5.2.2-2. of 5.3.2-6. vaststellen. De deskundigen stellen hun advies vast met inachtneming van de Erfpachtvoorwaarden die op het recht van erfpacht van toepassing zijn. Het bindend advies wordt schriftelijk vastgelegd en gemotiveerd. Indien de deskundigen niet tot een unaniem advies kunnen komen, stelt iedere deskundige zijn eigen advies op en geldt als bindend advies het gemiddelde van de twee adviezen die het dichtst bij elkaar liggen.
Toelichting Sinds 2016 is het NRVT in werking. De NRVT-reglementen reguleren alle professionele taxatiediensten van de geregistreerde taxateurs in Nederland. Door in de algemene bepalingen op te nemen dat de te benoemen deskundigen geregistreerd moeten zijn in de daartoe bedoelde registers van het NRVT, zijn er waarborgen ten aanzien van de competentie van de deskundigen en gelden er regels voor het optreden als deskundige. De deskundige zal conform NRVT-reglementen zijn werk moeten verrichten. Indien dat niet het geval is, kan de deskundige worden onderworpen aan tuchtrechtspraak. Hoewel voor de deskundigen en partijen wellicht vanzelfsprekend, wordt voor de duidelijkheid vastgelegd dat het advies moet worden uitgebracht binnen het kader van de van toepassing zijnde algemene en bijzondere bepalingen van het recht van erfpacht.
Het advies dat aan de deskundigen wordt gevraagd heeft betrekking op een waarde. Door ervoor te kiezen om, in geval de deskundigen niet tot een unaniem advies komen, de twee adviezen (waardes) die het dichtste bij elkaar liggen te middelen en dit gemiddelde als bindend advies (waarde) te laten gelden, wordt aangesloten bij het advies van de twee deskundigen die het het meest met elkaar eens zijn en in die zin een meerderheid van stemmen hebben. Verder wordt hiermee ondervangen dat een relatief hoge of lage waardering van een deskundige leidt tot een relatief laag of hoog gemiddelde.
29
Artikel (oud) 1.7-6.
AB 1974 Bestaande tekst Binnen drie maanden na de aanwijzing overeenkomstig het tweede lid van dit artikel moet het advies ter kennis van partijen worden gebracht.
Artikel (nieuw) 1.7-6.
1.7-7.
Zo dikwijls aan het bepaalde in het voorgaande lid dreigt niet te worden voldaan of niet is voldaan, kunnen partijen de aldaar gestelde termijn in onderling overleg verlengen. Indien partijen hieromtrent niet tot overeenstemming kunnen komen of de deskundigen ook na het verstrijken van deze verlengde termijn nog geen advies hebben uitgebracht, kan één van hen de President van de Arrondissementsrechtbank te Utrecht verzoeken nieuwe deskundigen aan te wijzen. Bij toepassing van de laatste volzin van het vorige lid, zijn de leden twee, laatste volzin, drie, vier, vijf, zes en zeven, eerste
1.7-7.
1.7-8.
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst Binnen vier maanden na de aanwijzing van de derde deskundige als bedoeld in artikel 1.73. zenden de deskundigen hun bindend advies aan partijen toe. Voorafgaand aan het verstrekken van hun bindend advies worden partijen in de gelegenheid gesteld om binnen een termijn van vier weken hun zienswijze te geven op het conceptadvies (hoor en wederhoor). In het advies wordt door de deskundigen gemotiveerd aangegeven in hoeverre de ingediende zienswijzen tot wijziging van het conceptadvies hebben geleid en waarom. In geval aan de termijnen zoals opgenomen in dit artikel dreigt niet te worden voldaan of niet is voldaan, kunnen partijen de aldaar gestelde termijn in onderling overleg verlengen. Indien partijen hierover niet tot overeenstemming kunnen komen of de deskundigen ook na het verstrijken van deze verlengde termijn nog geen advies hebben uitgebracht, staat het elk van partijen vrij zich alsnog tot de volgens de wet bevoegde rechter te wenden.
Toelichting
[VERVALT]
Aangezien artikel 1.7-7. is gewijzigd, komt dit lid te vervallen.
Om tot een evenwichtig en doordacht bindend advies te komen, moeten de deskundigen het beginsel van hoor en wederhoor toepassen. Om ervoor te zorgen dat partijen en de deskundigen hiervoor voldoende tijd hebben is de (totale) termijn waarbinnen het advies moet worden opgeleverd met een maand verlengd.
In afwijking van de hoofdregel die in artikel 7.2.1 is opgenomen, vindt verlenging van de termijn in dit geval plaats in onderling overleg tussen partijen en niet eenzijdig door de gemeente. In artikel 1.7-9. wordt voor erfpachters de mogelijkheid opgenomen om zich rechtstreeks tot de volgens de wet bevoegde rechter te wenden. Bij die optie wordt ook in dit geval aangesloten. Deskundigen zijn schaars en kostbaar, daarom ligt een tweede kostbare deskundigenprocedure niet voor de hand.
30
Artikel (oud)
1.7-9.
AB 1974 Bestaande tekst volzin, van overeenkomstige toepassing. De deskundigen stellen bij hun bindend advies tevens de verhouding vast, waarin partijen de kosten van de door hen in te dienen declaratie moeten dragen.
Titel 2
Financiële verplichtingen van de erfpachter
Afd. 1
Vaststelling van de canon bij uitgifte
Artikel (nieuw)
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst
Toelichting
1.7-8.
Iedere partij draagt de kosten van de door haarzelf benoemde deskundige. De kosten van de derde deskundige worden door partijen ieder voor de helft gedragen.
1.7-9.
Waar in deze algemene bepalingen wordt verwezen naar deskundigen, staat het elk van partijen vrij zich in plaats daarvan direct tot de volgens de wet bevoegde rechter te wenden. Als één van partijen zich schriftelijk beroept op de inschakeling van deskundigen zoals bedoeld in dit artikel, heeft de andere partij gedurende zes weken het recht te kiezen voor geschilbeslechting door de volgens de wet bevoegde rechter in plaats van door deskundigen. Indien die andere partij niet tijdig een keuze bekend maakt, beslissen de deskundigen overeenkomstig hetgeen daarover in deze algemene bepalingen is bepaald. Financiële verplichtingen van de erfpachter
De gemeente wil de deskundigenprocedure laagdrempelig houden. Door vooraf duidelijkheid te scheppen over de kostenverdeling van de deskundigenprocedure weten partijen beter waar ze aan toe zijn als ze een deskundigenprocedure starten. Op deze wijze is bovendien geborgd dat de kosten grotendeels evenredig zijn verdeeld over partijen. De kosten van de derde deskundige worden gelijkelijk tussen partijen verdeeld. De gemeente heeft met de in artikel 1.7 genoemde deskundigenprocedure niet bedoeld de gang naar de rechter af te sluiten. Om dit te verduidelijken is artikel 1.7 met een daartoe strekkend beding aangevuld. Teneinde zoveel mogelijk aan te sluiten bij de wettekst wordt in het nieuwe tekstvoorstel tevens de term ‘geschilbeslechting’ gebruikt. Daarnaast is niet alleen voor de erfpachter, maar ook voor de gemeente de keuzevrijheid opgenomen om zich in plaats van tot deskundigen direct tot de volgens de wet bevoegde rechter te wenden.
2
De herziene algemene bepalingen waren niet van toepassing op het moment van uitgifte. Om deze reden komen de bepalingen van Titel 2.1 AB 1974 (‘Vaststelling van de canon bij uitgifte’) te vervallen en zijn in artikel 2.1 bepalingen opgenomen over de vaststelling van de canon bij het Einde van het Erfpachttijdvak en de indexering van die canon.
[VERVALT]
31
Artikel (oud) 2.1-1.
2.1-2.
AB 1974 Bestaande tekst De canon wordt berekend naar een percentage van de werkelijke grondwaarde. De in het eerste lid van dit artikel bedoelde grondwaarde is die, welke geldt op de dag, waarop Burgemeester en Wethouders de aanvrager berichten, dat zij bereid zijn aan de Gemeenteraad een voorstel te doen tot uitgifte in erfpacht.
Artikel (nieuw)
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst [VERVALT]
Toelichting
[VERVALT]
2.1 2.1-1.
2.1-2.
Vaststelling en indexering van de canon De canon die tegen het Einde van het Erfpachttijdvak is vastgesteld is gebaseerd op de Grondwaarde EET en het Canonpercentage. De Grondwaarde EET, het gehanteerde Canonpercentage en de canon zullen worden vastgelegd in de Erfpachtakte. De canon die tegen het Einde van het Erfpachttijdvak is vastgesteld, wordt jaarlijks op 1 januari geïndexeerd met 2%, zulks met inachtneming van het bepaalde in artikel 2.1-3.
De Grondwaarde EET en de daarop gebaseerde canon worden door de gemeente vastgesteld op grond van artikel 7.1.2 AB 1974. Een toelichting op de wijze waarop de Grondwaarde EET, het Canonpercentage en de canon zijn vastgesteld en de daarvan onderdeel uitmakende parameters zijn opgenomen het document “Herziening Einde Erfpachttijdvak, financiële toelichting” van mei 2026. Tegen het Einde van het Erfpachttijdvak is de canon herzien en vastgesteld (op basis van artikel 7.1.2-1. sub a AB 1974). De gemeente heeft bij de Herziene AB 1974 (2026) de keuze gemaakt om de canon niet meer elke 10 jaar te herzien, maar slechts nog jaarlijks te indexeren. De tegen het Einde van het Erfpachttijdvak herziene canon wordt daarnaast alleen nog gewijzigd in geval van een wijziging van het gebruik van de Grond en/of van (het gebruik) van de Opstallen, een splitsing van het recht van erfpacht in meerdere rechten van erfpacht door (gedeeltelijke) overdracht of toedeling of van een splitsing in appartementsrechten. Zie de toelichting bij artikel 2.3.
32
Artikel (oud)
AB 1974 Bestaande tekst
Artikel (nieuw)
2.1-3.
2.1-4.
Afd. 2 2.2-1.
Betaling van de canon/boeten De canon moet bij vooruitbetaling in halfjaarlijkse termijnen worden voldaan door storting of overschrijving op postgirorekening nr. 6156 ten name van de Comptabele der gemeente, uiterlijk op de achtste werkdag van elk der maanden januari en juli, met dien verstande, dat de betaling van de eerste en laatste termijn, voorzover geen vol kalenderhalfjaar, zal geschieden tegelijk met de betaling over het
2.2 2.2-1.
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst
De eerste indexering van de canon zal plaatsvinden op de eerstvolgende 1 januari nadat minimaal 12 maanden na het Einde van het Erfpachttijdvak zijn verstreken. De gemeente informeert de erfpachter voor het einde van het kalenderjaar over de (geïndexeerde) canon voor het daaropvolgende kalenderjaar. Het uitblijven van een kennisgeving ontslaat de erfpachter niet van zijn verplichting tot tijdige betaling van de (geïndexeerde) canon. Betaling van de canon/boeten De canon is jaarlijks opeisbaar verschuldigd. De canon moet bij vooruitbetaling in halfjaarlijkse termijnen worden voldaan op het op een factuur aangegeven rekeningnummer en bij gebreke daarvan op het laatst bekende rekeningnummer, uiterlijk op zeven januari en zeven juli van elk jaar.
Toelichting De canon wordt jaarlijks geïndexeerd met 2%. Door dit vaste percentage te kiezen wordt de canon jaarlijks aangepast aan de inflatie. Het historisch gemiddelde inflatiepercentage in Nederland bedraagt afgerond 2%. Dit percentage komt ook overeen met de inflatiedoelstelling van de Europese Centrale Bank (ECB) voor de langere termijn. Na het Einde van het Erfpachttijdvak wordt een termijn van minimaal 12 maanden gehanteerd voordat de canon voor het eerst zal worden geïndexeerd. Aan het einde van het jaar ontvangt de erfpachter een kennisgeving over de hoogte van de canon voor het komende jaar. Indien de kennisgeving is vertraagd of per abuis niet is verstuurd, betekent dat niet dat de erfpachter de (geïndexeerde) canon niet hoeft te betalen, want de canon is jaarlijks opeisbaar verschuldigd (zie artikel 2.2-1).
In plaats van een rekeningnummer op te nemen in de algemene voorwaarden wordt voor de betaling nu verwezen naar de gegevens op de factuur. Daarnaast is er geen sprake meer van een eerste of laatste termijnbetaling, dus dit is verwijderd. Betaling moet volgens de huidige werkwijze van de gemeente geschieden vóór de 8e van de maand, daarom is opgenomen dat de betaling uiterlijk op 7 januari en juli moet geschieden.
33
Artikel (oud)
2.2-2
2.2-3.
AB 1974 Bestaande tekst eerste en het laatste volle kalenderhalfjaar. Indien de canon niet tijdig wordt betaald, wordt hij voor elke maand, dat de betaling te laat geschiedt, gerekend van het tijdstip af, waarop ingevolge het eerste lid, uiterlijk had moeten worden betaald, verhoogd met één ten honderd van het achterstallige bedrag. Een gedeelte van een maand wordt voor een volle maand gerekend. Zonder gelijktijdige voldoening van het bedrag, waarmede de canon is verhoogd, behoeft de betaling niet te worden aangenomen. Een en ander laat onverlet het recht van de gemeente om vergoeding van kosten, schaden en interessen te vorderen, indien daartoe termen aanwezig zijn, alsmede om nakoming te eisen.
Artikel (nieuw)
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst
Toelichting
2.2-2a.
Indien de canon niet tijdig wordt betaald, wordt hij voor elke maand, dat de betaling te laat plaatsvindt, gerekend vanaf het tijdstip, waarop ingevolge artikel 2.2-1., uiterlijk had moeten worden betaald, verhoogd met één procent van het achterstallige bedrag. Een gedeelte van een maand wordt voor een volle maand gerekend. Zonder gelijktijdige voldoening van het bedrag, waarmee de canon is verhoogd, hoeft de betaling niet te worden aangenomen. Een en ander laat onverlet het recht van de gemeente om vergoeding van kosten, schade en rente te vorderen, indien daartoe gronden aanwezig zijn, en om nakoming te eisen.
Een boetebeding kan oneerlijk zijn ten opzichte van een consument als de boete te hoog is. Uitgangspunt is dat een hoger percentage mag worden overeengekomen dan de wettelijke rente, maar dat het percentage lager moet zijn dan de wettelijke handelsrente. Hoe hoog is toegestaan, staat niet vast. Als het boetepercentage te hoog is, is het beding oneerlijk, de consument kan het beding dan vernietigen. De gemeente kan dan geen aanspraak meer maken op een boete, ook niet op een deel daarvan en de gemeente heeft geen recht op de wettelijke rente. In de praktijk maakt de gemeente jegens consumenten vrijwel nooit aanspraak op de boeterente uit artikel 2.2-2. AB 1974. Gelet op het voorgaande is besloten bij consumenten aan te sluiten bij de wettelijke rente.
Wegens het niet-voldoen aan enige andere aan de erfpachter terzake van de hem verleende erfpacht opgelegde verplichting dan het betalen van de canon, kunnen Burgemeester en Wethouders hem een boete
2.2-3a.
2.2-2b.
De eerste zin van artikel 2.2-2a. is niet van toepassing als de erfpachter een consument is. In dat geval wordt de vertragingsrente berekend overeenkomstig artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek. Als de erfpachter tekortschiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen dan het betalen van de canon, kan de gemeente hem een boete opleggen van ten hoogste vijf maal het bedrag van de canon, dat alsdan per jaar verschuldigd is, te betalen binnen de daarbij door de gemeente gestelde
Voor niet-consumenten blijft het boetebeding gehandhaafd. Als de boete in concrete gevallen onredelijk uitpakt, bestaat de mogelijkheid tot matiging (door de gemeente of de rechter). ‘Interessen’ was vroeger een veel gebruikte term bij niet nakoming en is het meest vergelijkbaar met rente (opbrengst van een zaak of recht).39 De term ‘interessen’ wordt daarom vervangen door ‘rente’. Bij artikel 2.2-2a. is toegelicht dat, als de rechter de boeterente oneerlijk acht, de gemeente vervolgens evenmin aanspraak kan maken op de wettelijke rente. Bij andere tekortkomingen dan wanbetaling, bestaat het risico dat de gemeente, als het boetebeding oneerlijk en/of onredelijk bezwarend is, ook geen aanspraak meer kan maken op het wettelijke recht op
39 Artikel 1279 e.v. oud BW.
34
Artikel (oud)
AB 1974 Bestaande tekst opleggen van ten hoogste vijf maal het bedrag van de canon, dat alsdan per jaar verschuldigd is, te betalen binnen de daarbij door hen gestelde termijn. De laatste zin van het tweede lid van dit artikel is van overeenkomstige toepassing.
Artikel (nieuw)
2.2-3b.
2.2-4.
2.2-4.
Indien de erfpachter gedurende één maand in gebreke is gebleven om de canon te betalen en het recht van erfpacht is bezwaard met hypotheek, geven Burgemeester en
2.2-5.
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst termijn. Een en ander laat onverlet het recht van de gemeente om vergoeding van kosten, schade en rente te vorderen, indien daartoe gronden aanwezig zijn, en om nakoming te eisen. Artikel 2.2-3a. is niet van toepassing als de erfpachter een consument is. In dat geval geldt de wettelijke regeling.
Ongeacht de omschrijving die de erfpachter aan zijn betaling geeft, rekent de gemeente iedere betaling aan zijn schulden toe in de volgende volgorde: a. kosten; b. boete(s) verschuldigd overeenkomstig artikel 2.2-3; c. boete en rente(n) verschuldigd overeenkomstig artikel 2.2-2; d. andere dan de hiervoor onder a, b en c en hierna onder e vermelde schulden die de erfpachter als gevolg van het recht van erfpacht heeft; e. de canon of de afkoopsom als bedoeld in artikel 2.4-2. Indien de erfpachter gedurende één maand in gebreke is gebleven om de canon te betalen en het recht van erfpacht is bezwaard met hypotheek, geeft de gemeente binnen zes weken na het eindigen van de termijn van één
Toelichting schadevergoeding. De (Europese) rechtspraak is op dit punt nog niet volledig uitgekristalliseerd. Aangezien de gemeente bij consumenten in de praktijk zelden aanspraak maakt op boetes komt de boeteclausule bij andere vormen van wanprestatie te vervallen. De gemeente kan dan in elk geval wel een beroep doen op haar wettelijke recht op schadevergoeding. Voor niet-consumenten blijft het oorspronkelijke beding gehandhaafd. Om onduidelijkheid over de toerekening van betalingen te voorkomen, wordt dit artikel toegevoegd.
In de praktijk blijkt een termijn van veertien dagen te kort voor de gemeente. Om deze reden is de termijn verlengd naar een periode van zes weken.
35
Artikel (oud)
2.2-5.
Afd. 3
2.3-1.
AB 1974 Bestaande tekst Wethouders binnen veertien dagen na het eindigen van de termijn van één maand aan de hypotheekhouders kennis van het in gebreke zijn van de erfpachter. De canon en al hetgeen met betrekking tot het recht van erfpacht overigens aan de gemeente is verschuldigd, moeten worden betaald zonder enige korting of schuldvergelijking, uit welken hoofde ook. Vooruitbetaling en terugbetaling van de canon
Burgemeester en Wethouders kunnen in het tiende, twintigste, dertigste en/of veertigste jaar van een lopend erfpachtstijdvak met de erfpachter overeenkomen, dat de over een volle tien-jarige periode, als bedoeld in het eerste lid van artikel 7.1.1., verschuldigde canons - behoudens een bedrag van ƒ 15,- per jaar - door betaling van een bedrag ineens worden voldaan. Het in dat geval door de erfpachter te betalen bedrag is gelijk aan de, op basis van het in het eerste lid van artikel 2.1. bedoelde rentepercentage te
Artikel (nieuw)
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst maand aan de hypotheekhouders kennis van het in gebreke zijn van de erfpachter.
Toelichting
2.2-6.
De canon en al hetgeen met betrekking tot het recht van erfpacht overigens aan de gemeente is verschuldigd, moeten worden betaald zonder enige korting of schuldvergelijking, uit welke hoofde ook.
Zie de toelichting bij artikel 1.6-2.
[VERVALT]
Aangezien de erfpachttijdvakken komen te vervallen en er geen sprake meer is van (tienjaarlijkse) herziening van de canon komt de hieraan gekoppelde mogelijkheid van vooruitbetaling van de canon te vervallen.
[VERVALT]
36
Artikel (oud)
2.3-2.
2.3-3.
AB 1974 Bestaande tekst berekenen, contante waarde van de tijdens de afkoopperiode verschuldigde canonbedragen. De vooruitbetaling wordt geconstateerd bij onderhandse akte, welke de gemeente doet overschrijven in de daartoe bestemde openbare registers. Ingeval van beëindiging van het recht van erfpacht, als bedoeld in de tweede afdeling van de vijfde titel, heeft de erfpachter recht op terugbetaling van een evenredig gedeelte van het vooruitbetaalde bedrag, dat zal worden berekend met gebruikmaking van dezelfde factoren als die, welke voor het bepalen van het bedrag, bedoeld in het eerste lid, hebben gegolden.
Artikel (nieuw)
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst
Toelichting
[VERVALT]
[VERVALT]
2.3
Wijziging van de canon
2.3-1.
Naar aanleiding van een door de erfpachter voorgenomen en door de gemeente goedgekeurde wijziging van het volgens de Erfpachtvoorwaarden toegestane gebruik van de Grond en/of een wijziging van (het gebruik van) de Opstallen, een splitsing van het recht van erfpacht in meerdere rechten van erfpacht door (gedeeltelijke)
Titel 2.3 AB 1974 (‘Vooruitbetaling en terugbetaling van de canon’) is komen te vervallen. De bepalingen met betrekking tot wijziging van de canon zijn gewijzigd en verplaatst van Titel 7.1 AB 1974 naar artikel 2.3. Hierdoor staan alle bepalingen met betrekking tot de canon in artikel 2. Dit sluit aan bij hetgeen is bepaald in artikel 3.1.2-1. onder a, 3.1.23. en 4.1.1-1. De AB 1974 boden ook de mogelijkheid om de canon in deze gevallen te herzien (artikel 7.1.2-1. aanhef en onder b en c en artikel 7.1.2-2.) en/of de wijzigingen mee te nemen in de eerstvolgende tienjaarlijkse herziening van de canon.
37
Artikel (oud)
AB 1974 Bestaande tekst
Artikel (nieuw)
2.3-2.
2.3-3.
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst overdracht of toedeling of een splitsing in appartementsrechten, kan de gemeente de canon wijzigen. De gewijzigde canon wordt berekend door de Economische meerwaarde te vermenigvuldigen met het Canonpercentage. De uitkomst daarvan wordt opgeteld bij de op het moment van de wijziging of splitsing geldende canon. De aan de Economische meerwaarde ten grondslag liggende Grondwaarden worden door middel van een taxatie bepaald met als waardepeildatum de dag waarop de erfpachter het verzoek tot wijziging of splitsing van het recht van erfpacht als hiervoor bedoeld bij de gemeente heeft ingediend.
Een verzoek tot wijziging of splitsing van het recht van erfpacht als hiervoor bedoeld zal nooit leiden tot verlaging van de canon.
Toelichting
De gemeente is bevoegd om de canon te wijzigen, maar uitsluitend voor zover het de waardeverandering van de Grond betreft die het gevolg is van de wijziging of splitsing van het erfpachtrecht (de Economische meerwaarde). De Grondwaarden worden door een externe taxateur vastgesteld per de datum waarop het verzoek tot wijzigingen en/of splitsing van het recht van erfpacht bij de gemeente wordt ingediend. Op grond van die Grondwaarden berekent de gemeente vervolgens de Economische meerwaarde. Voor objecten waarvoor bij de berekening van Grondwaarde EET een minimale grondwaarde is gehanteerd, wordt in de bijzondere voorwaarden een afwijkende regeling opgenomen, in lijn met de hiervoor genoemde gedachten. Dit is nader uitgewerkt in het document “Herziening Einde Erfpachttijdvak, financiële toelichting” van mei 2026. Voor het wijzigen van het gebruik van de Grond en/of van (het gebruik van) de Opstallen, een splitsing van het recht van erfpacht in meerdere rechten van erfpacht door (gedeeltelijke) overdracht of toedeling of een splitsing in appartementsrechten is op grond van artikel 3.1.2-1. onder a (in combinatie met artikel 5:89 lid 2 BW) en 4.1.1-1. (in combinatie met artikel 5:106 lid 7 BW) goedkeuring van de gemeente (als erfverpachter/ grondeigenaar) nodig. Aan deze goedkeuring kan de gemeente voorwaarden verbinden, waaronder financiële voorwaarden (artikel 3.1.2-3.
en 4.1.1-2.), dit komt overeen met hetgeen is bepaald in artikel 3.1.2-1.onder a en 3.1.23. AB 1974. Wijzigingen in of splitsing van het recht van erfpacht zullen niet tot een verlaging van de canon leiden. In dat geval blijft
38
Artikel (oud)
AB 1974 Bestaande tekst
Artikel (nieuw)
2.3-4.
2.3-5.
2.3-6.
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst
Het bedrag van de gewijzigde canon en de Economische meerwaarde waarop de canonverhoging is gebaseerd wordt bij aangetekende brief ter kennis gebracht van de erfpachter en de hypotheekhouder(s). Indien de erfpachter zich niet kan verenigen met de Economische meerwaarde als bedoeld in artikel 2.3-4., stelt de erfpachter de gemeente hiervan bij aangetekende brief in kennis. Deze aangetekende brief dient uiterlijk twee maanden na de verzenddatum van de in artikel 2.3-4. vermelde brief door de gemeente te zijn ontvangen. In dat geval zullen de Grondwaarden en de Economische meerwaarde worden vastgesteld door deskundigen, overeenkomstig het bepaalde in artikel 2.32. In de akte van wijziging of splitsing van het recht van erfpacht als bedoeld in artikel 1.41. dient ook het bedrag van de gewijzigde canon en de Economische meerwaarde waarop de gewijzigde canon is gebaseerd te worden opgenomen.
Toelichting de canon gelijk en is zowel het bestaande als het gewijzigde gebruik toegestaan. De gemeente kan de canon niet verhogen als de erfpachter de Onroerende zaak weer aanwendt voor het oorspronkelijke gebruik. De erfpachter en de hypotheekhouder(s) worden door de gemeente schriftelijk op de hoogte gebracht van het bedrag van de gewijzigde canon en de door de taxateur vastgestelde Economische meerwaarde waarop deze canon is gebaseerd. Deze bezwaarmogelijkheid voor de erfpachters bestaat onder de AB 1974 nog niet. Onder de AB 1974 had de erfpachter wel andere bezwaarmogelijkheden, zo kon de erfpachter bezwaar maken tegen de grondwaarde die wordt vastgesteld bij elke tienjaarlijkse herziening van de canon. In de meest recente erfpachtvoorwaarden van de gemeente, de Algemene voorwaarden voor de uitgifte van gronden in erfpacht van de gemeente Utrecht 1989 (AV 1989), is een vergelijkbare bezwaarmogelijkheid opgenomen. Omdat dit aansluit bij eeuwigdurende erfpacht en er geen periodieke herziening van de grondwaarde en canon meer plaatsvindt, is ervoor gekozen deze bezwaarmogelijkheid ook in de herziene AB 1974 op te nemen.
De wijziging van het gebruik van de Grond en/of van (het gebruik van) de Opstallen, een splitsing van het recht van erfpacht in meerdere rechten van erfpacht door (gedeeltelijke) overdracht of toedeling of een splitsing in appartementsrechten vindt plaats door het passeren van een akte van wijziging en/of een akte van splitsing bij de notaris en de inschrijving van deze akte in de openbare registers van het Kadaster. In de akte wordt onder meer opgenomen wat het nieuwe toegestane gebruik is, wat de nieuwe (gewijzigde) canon is en wat de Economische meerwaarde is op grond waarvan de canon is vastgesteld.
39
Artikel (oud)
AB 1974 Bestaande tekst
Artikel (nieuw) 2.3-7.
2.3-8.
2.3-9.
2.4
2.4-1.
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst Het gewijzigde gebruik van de Grond en/of de wijziging van (het gebruik van) de Opstallen is niet eerder toegestaan dan nadat de in artikel 1.4-1. bedoelde akte, is ingeschreven in de openbare registers. De gewijzigde canon is verschuldigd vanaf het moment van het passeren van de in artikel 2.3-7. bedoelde akte.
Het bepaalde in artikel 2.1-2. is van overeenkomstige toepassing na wijziging van de canon op grond van artikel 2.3, met dien verstande dat de nieuwe gewijzigde canon wordt geïndexeerd op de eerstvolgende 1 januari na de inschrijving in de openbare registers van de in artikel 2.3-7. bedoelde akte. Conversie van het recht van erfpacht en afkoop van de canon
Op verzoek van de erfpachter kan het recht van erfpacht worden geconverteerd naar de laatstelijk door de gemeente vastgestelde algemene erfpachtvoorwaarden voor
Toelichting Pas op het moment dat de akte bij de notaris is getekend en de akte in de openbare registers van het Kadaster is ingeschreven, is het gewijzigde gebruik van de Grond en/of de Opstallen toegestaan. Het gewijzigde gebruik is toegestaan nadat de wijziging is vastgelegd in een notariële akte en deze akte is ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster (zie artikel 2.3-7.). Vanaf dat moment is de erfpachter de gewijzigde canon aan de gemeente verschuldigd. In het geval het gebruik al is gewijzigd voordat de notariële akte is gepasseerd, wat niet zonder toestemming van de gemeente mag, dan is de erfpachter de gewijzigde canon (bij wijze van schadevergoeding) met terugwerkende kracht vanaf de datum van de wijziging van het gebruik aan de gemeente verschuldigd. Dit laat uiteraard onverlet het recht van de gemeente om nakoming en/of meer of andere schadevergoeding te vorderen.
Titel 2.4 AB 1974 (Lasten) wordt doorgeschoven en vernummerd naar een nieuw artikel 2.5). Artikel 2.4 wordt nu gebruikt voor de bepalingen met betrekking tot de mogelijkheid van conversie van het recht van erfpacht en volledige afkoop van de canon. De gemeente is in 1989 overgestapt naar uitgifte in erfpacht waarbij de canon eeuwigdurend wordt afgekocht. De erfpachters met een recht van erfpacht waarop (onder meer) de AB 1974 van toepassing zijn, zijn door middel van diverse conversieregelingen
40
Artikel (oud)
AB 1974 Bestaande tekst
Artikel (nieuw)
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst eeuwigdurende erfpacht zonder periodieke canonverplichting, waarbij de canon eeuwigdurend wordt afgekocht.
Toelichting gedurende het Erfpachttijdvak in de gelegenheid (gesteld) om de canon in één keer af te kopen. Daarbij wordt het recht van erfpacht geconverteerd naar de laatstelijk door de gemeente vastgestelde algemene erfpachtvoorwaarden voor eeuwigdurende erfpacht zonder periodieke canonverplichting (zijnde op dit moment de AV 1989) en heeft de erfpachter in de toekomst geen canonverplichting meer. De (laatst vastgestelde) Conversieregeling Erfpacht 2017 is alleen van toepassing op erfpachtrechten met een woonbestemming, waarbij de erfpachter de woning zelf dient te bewonen. Van deze regeling kan gebruik worden gemaakt tot het Einde van het Erfpachttijdvak. Erfpachters die geen gebruik kunnen maken van de Conversieregeling Erfpacht 2017 kunnen gebruik maken van de beleidsuitgangspunten uit 1998. Ter vervanging van deze regelingen wordt voor alle erfpachters, dus ongeacht de bestemming en het gebruik van de Grond, in de herziene algemene bepalingen een afkoopregeling opgenomen waarmee erfpachters hun canon eeuwigdurend kunnen afkopen.
2.4-2.
Bij conversie dient de erfpachter de canon eeuwigdurend af te kopen door betaling van een eenmalige afkoopsom. Deze eenmalige afkoopsom is gelijk aan de Grondwaarde EET vermeerderd met een index van 2% op jaarbasis vanaf het Einde van het Erfpachttijdvak tot de datum van het passeren van de in artikel 2.4-5. vermelde notariële akte. Indien de canon is
Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar het document “Herziening Einde Erfpachttijdvak, financiële toelichting” van mei 2026. Door betaling van een eenmalige afkoopsom wordt de canon voor altijd afgekocht. De afkoopsom is in basis gelijk aan de Grondwaarde EET die is vastgesteld bij het Einde van het Erfpachttijdvak. In het geval sprake is geweest van een wijziging van het gebruik van de Grond en/of van (het gebruik van) de Opstallen, een splitsing van het recht van erfpacht in meerdere rechten van erfpacht door (gedeeltelijke) overdracht of toedeling of van een splitsing in appartementsrechten, dan is de afkoopsom gelijk aan de Grondwaarde EET die door de gemeente is
41
Artikel (oud)
AB 1974 Bestaande tekst
Artikel (nieuw)
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst gewijzigd op grond van het bepaalde in artikel 2.3 wordt voormelde afkoopsom verhoogd (en nooit verlaagd) met de Economische meerwaarde als bedoeld in dat artikel vermeerderd met een index van 2% op jaarbasis vanaf de in artikel 2.3-2. genoemde waardepeildatum tot de datum van het passeren van de in artikel 2.4-5. vermelde notariële akte. De betaling van de afkoopsom vindt plaats via de notaris bij het passeren van de in artikel 2.4-5. vermelde notariële akte.
Toelichting vastgesteld bij het Einde van het Erfpachttijdvak, vermeerderd met de op grond van artikel 2.3-2. vastgestelde Economische meerwaarde. Vanaf de datum van het Einde van het Erfpachttijdvak wordt de afkoopsom geïndexeerd met 2% op jaarbasis tot en met de datum waarop de akte van conversie bij de notaris wordt getekend. Indien de canon is gewijzigd op grond van het bepaalde in artikel 2.3 geldt dit eveneens voor de Economische meerwaarde, met dien verstande dat de indexering over de Economische meerwaarde ingaat op de waardepeildatum als beschreven in artikel 2.3-2. Hierna volgt een rekenvoorbeeld van hoe de afkoopsom bij conversie van het recht van erfpacht, in geval sprake is geweest van een wijziging van de canon op grond van het bepaalde in artikel 2.3, wordt bepaald: • • • •
• •
De Grondwaarde EET per het Einde van het Erfpachttijdvak (1 januari 2025) bedraagt € 100.000. De erfpachter verzoekt op 1 juli 2027 om het gebruik van de Grond te wijzigen. De Grondwaarde met inachtneming van het gewijzigde gebruik van de Grond bedraagt per 1 juli 2027 € 120.000. De Grondwaarde met inachtneming van het volgens de Erfpachtvoorwaarden toegestane gebruik van de Grond bedraagt per 1 juli 2027 € 110.000. De Economische meerwaarde bedraagt per 1 juli 2027: € 10.000. De conversie van het recht van erfpacht (het ondertekenen van de notariële akte van conversie bij de notaris) vindt plaats op 1 juli 2028.
42
Artikel (oud)
AB 1974 Bestaande tekst
Artikel (nieuw)
Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst
Toelichting
In dit voorbeeld: de Grondwaarde EET van € 100.000 wordt per 1 januari 2025 met 2% op jaarbasis geïndexeerd tot de datum van het passeren van de notariële akte van conversie (1 juli 2028) en de Economische meerwaarde van € 10.000 wordt vanaf de waardepeildatum (1 juli 2027) met 2% op jaarbasis geïndexeerd tot de datum van het passeren van de notariële akte van conversie (1 juli 2028). In dit voorbeeld bedraagt de afkoopsom dan:
2.4-3.
a. Op het recht van erfpacht zullen bij de conversie van toepassing worden verklaard de laatstelijk door de gemeente vastgestelde algemene erfpachtvoorwaarden voor eeuwigdurende erfpacht zonder periodieke canonverplichting, zulks met uitzondering van artikel 5 van de Algemene voorwaarden voor de uitgifte van gronden in erfpacht van de gemeente Utrecht 1989 (Raadsbesluit van 22 juni 1989, ingeschreven in de openbare registers, in register Hypotheken 4 deel 6242 nummer 19
Grondwaarde EET per 1 januari 2025 = € 100.000,-Index (2% op jaarbasis) over € 100.000 gedurende 3,5 jaar (periode 1 januari 2025 – 1 juli 2028) = € 7.176,75 Economische meerwaarde per 1 juli 2027 = € 10.000,-Index (2% op jaarbasis) over € 10.000 gedurende 1 jaar (periode 1 juli 2027 – 1 juli 2028) = € 200,-Afkoopsom op 1 juli 2028 = € 117.376,75 Bij de conversie wijzigt het erfpachtrecht, maar dit heeft geen gevolgen voor de feitelijke toestand van de Onroerende zaak. De erfpachter blijft verantwoordelijk voor eventueel achterstallig onderhoud van de Opstallen en eventueel aanwezige verontreiniging van de Grond. Sub b is opgenomen omdat aanpassing van de algemene erfpachtvoorwaarden in verband met de voorbereiding daarvan veel tijd in beslag kan nemen, terwijl gewijzigde wet- en regelgeving of gewijzigde inzichten afwijking noodzakelijk kunnen maken. Bij het van toepassing verklaren van de AV 1989 worden, in afwachting van de vaststelling van nieuwe erfpachtvoorwaarden, op dit moment bijvoorbeeld de volgende wijzigingen ten opzichte van de AV 1989 opgenomen: