Pels Rijcken Definitief Advies 13 mei 2026

PELS RI¡CKEN

Per e-mail: k.heesakkers@utrecht.nl Gemeente Utrecht Juridische Zaken T.a.v. mevr. mr. K. Heesakkers Advocaat Postbus 8406 3503 RK Utrecht

onze ref.

FS/FS/11021266

mr. F. Sepmeijer advocaat

uw ref. inzake

Gemeente Utrecht/advies Herziening AB

+31 70 515 3241

1974

floris.sepmeijer@pelsrijcken. n I

13 mei 2026

Geachte mevrouw Heesakkers, Op diverse erfpachtrechten binnen de gemeente Utrecht (hierna: de gemeente) zijn de Algemene bepalingen voor uitgifte in voortdurende erfpacht 1974 (hierna: AB 1974) dan wel de Algemene bepalingen voor uitgifte in voortdurende erfpacht 1983 (hierna: AB 1983) van toepassing. Dit betreft zowel erfpachtrechten met de bestemming woningen en erfpachtrechten met een andere bestemming zoals garageboxen, tuinen, kantoren of bedrijfsruimten. De erfpachters zijn zowel consumenten als niet-consumenten. De AB 1974 en AB 1983 zijn in grote mate gelijk aan elkaar en gaan uit van voortdurende erfpacht met tijdvakken van vijftig jaar. Op grond van artikel 7 .2.1 van de AB 1974 en de AB 1983 kan de gemeente de algemene bepalingen en de bijzondere voorwaarden bij aanvang van een nieuw tijdvak wijzigen. Inmiddels is van een aantal erfpachtrechten onder de AB 1974 het eerste tijdvak recent geëindigd of nadert het einde van het eerste tijdvak. De gemeente heeft daarom onderzocht of de AB 1974 moeten worden herzien. De conclusie is dat herziening van de voorwaarden gewenst en op onderdelen zelfs nodig is.

Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn N.V.

Postbus 11756

2502 AT Den Haag

+31 70 515 3000

pelsrijcken.nl

Alle werkzaamheden worden verricht op grond van een overeenkomst van opdracht met de naamloze vennootschap Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn N.V. gevestigd te Den Haag en ingeschreven in het Handelsregister onder nr. 27283716. Op de overeenkomst zijn de algemene voorwaarden van toepassing, die zijn gedeponeerd ter griffie rechtbank Den Haag onder nr. 16/2022. Daarin is een aansprakelijkheidsbeperking opgenomen. De algemene voorwaarden worden op verzoek toegezonden of zijn te raadplegen op www.pelsrijcken.nl.

datum onze ref.

13 mei 2026 FS/FS/11021266

2/3

De gemeente heeft in verband met de beoogde herziening van de AB 1974 in concept nieuwe algemene erfpachtvoorwaarden opgesteld met een juridische toelichting daarbij. De gemeente heeft mij eerder verzocht om dit concept (versie 10 oktober 2024) te beoordelen en zo nodig te wijzigen en aan te vullen, alsmede om de opgekomen vragen te beantwoorden. De gemeente heeft bij het opstellen van de nieuwe concept algemene voorwaarden onder andere rekening gehouden met: •

de invoering van het Nieuw Burgerlijk Wetboek;

•

wetgeving, literatuur en jurisprudentie op het gebied van het erfpachtrecht;

•

de (jurisprudentie naar aanleiding van de) door Stichting Erfpachters Belang Utrecht (SEBU) gestarte gerechtelijke procedure over de rechtsgeldigheid van de AB 1974 en de AB 1983;

•

het consumentenrecht (oneerlijke en/of onredelijk bezwarende bedingen);

•

de inhoud van de bancaire richtlijn;

•

de inhoud van de ministeriële handreiking voor gemeentelijke erfpacht bij

•

de ontvangen input van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie en;

•

opmerkingen van erfpachters en SEBU.

particuliere woonbestemmingen van april 2024;

Op verzoek van de gemeente heb ik de juridische houdbaarheid van de concept algemene voorwaarden getoetst (versie 10 oktober 2024), waarbij ik mede aandacht heb besteed aan voormelde punten en nog enkele specifieke vragen heb beantwoord. Bij brief van 10 oktober 2024 heb ik geconcludeerd dat met het concept voorstel van 10 oktober 2024 sprake is van een evenwichtige set algemene voorwaarden die niet oneerlijk of onredelijk (bezwarend) zijn en daarom naar mijn mening juridisch houdbaar. Na mijn brief van 10 oktober 2024 zijn de concept algemene voorwaarden (versie 10 oktober 2024) vrijgegeven voor inspraak. Erfpachters en belangenbehartigers hebben vragen kunnen stellen en opmerkingen kunnen maken over deze concept algemene voorwaarden. Ook zijn naar aanleiding van deze concept algemene voorwaarden een aantal moties aangenomen door de gemeenteraad. AIie opmerkingen die in het kader van de participatie door erfpachters en belangenbehartigers zijn opgehaald, zijn vervolgens door de gemeente meegenomen en afgewogen, hetgeen indachtig (ook) de aangenomen moties van de gemeenteraad heeft geresulteerd in een aanpassing van de concept algemene voorwaarden (versie 13 mei 2026).

Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn N.V.

datum

onze ref.

13 mei 2026 FS/FS/11021266

3/3

Verder heeft de gemeente recent nog de 'Beleidsregel kwijtschelding canonverhoging bij canonherziening einde erfpachttijdvak gemeente Utrecht' opgesteld. Deze beleidsregel heeft als doel om inzichtelijk te maken hoe de gemeente omgaat met haar bevoegdheid tot verlening van kwijtschelding van een canonverhoging bij het einde van een erfpachttijdvak. Op verzoek van de gemeente heb ik de juridische houdbaarheid van de concept algemene voorwaarden (versie 13 mei 2026) en voornoemde beleidsregel met betrekking tot kwijtschelding van een canonverhoging bij het einde van een erfpachttijdvak getoetst. Mijn conclusie op grond van het voorgaande is dat met de concept algemene voorwaarden (versie 13 mei 2026) (nog steeds) sprake is van een evenwichtige set algemene voorwaarden die niet oneerlijk of onredelijk (bezwarend) zijn en daarom naar mijn mening juridisch houdbaar. Ook de recent opgestelde 'Beleidsregel kwijtschelding canonverhoging bij canonherziening einde erfpachttijdvak gemeente Utrecht' is in overeenstemming met wet- en regelgeving. Met vriendelijke groet, Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn N.V.

#< Bijlage: l. Concept Herziening AB 1974, juridische toelichting d.d. 13 mei 2026 2. Beleidsregel kwijtschelding canonverhoging bij canonherziening einde erfpachttijdvak gemeente Utrecht d.d. 13 mei 2026

Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn N.V.

Bijlage 1

Concept Herziening AB 1974, juridische toelichting d.d. 13 mei 2026

Herziene AB 1974 (2026) juridische toelichting

Datum:

13 mei 2026

1

HERZIENING AB 1974 EINDE TIJDVAK INLEIDING Op diverse erfpachtrechten binnen de gemeente Utrecht zijn de Algemene bepalingen voor uitgifte in voortdurende erfpacht 1974 en 1983 (hierna: AB 1974 en AB 1983) van toepassing. Dit betreft zowel erfpachtrechten met betrekking tot woningen als met betrekking tot niet-woningen, zoals garageboxen, tuinen en bedrijfspanden. De erfpachters zijn zowel consumenten als niet-consumenten. De AB 1974 en AB 1983 zijn in grote mate gelijk aan elkaar en gaan uit van voortdurende erfpacht met tijdvakken van vijftig jaar. Op grond van artikel 7.2.1 kan de gemeente de algemene bepalingen en de bijzondere voorwaarden (hierna gezamenlijk ook te noemen: “erfpachtvoorwaarden”) bij aanvang van een nieuw tijdvak wijzigen. Inmiddels nadert van de eerste erfpachtrechten onder de AB 1974 het einde van het eerste tijdvak. De gemeente heeft daarom onderzocht of de AB 1974 moeten worden herzien. De conclusie is dat actualisering van de voorwaarden gewenst en op onderdelen zelfs nodig is. In dit voorstel wordt eerst in een algemene introductie (onderdeel I) op hoofdlijnen ingegaan op diverse juridische aspecten rondom de herziening van de AB 1974. Vervolgens (onderdeel II) is per artikel uit de AB 1974 voor zover wenselijk dan wel nodig een tekstvoorstel tot wijziging opgenomen en is daarbij toegelicht om welke reden een wijziging is voorgesteld.

Er is daarnaast een apart document opgesteld waarin de financiële uitgangspunten voor het einde van het erfpachttijdvak en de Herziene AB 1974 (2026) zijn beschreven en toegelicht.1 De hierop gebaseerde nieuwe bepalingen zijn ook verwerkt in de tekstvoorstellen per artikel. In een later stadium zal een vergelijkbaar voorstel voor de AB 1983 worden opgesteld. Dat voorstel zal zoals het er nu uitziet grotendeels vergelijkbaar zijn met dit voorstel, aangezien de AB 1974 en AB 1983 slechts op een beperkt aantal punten van elkaar verschillen. De vraag of en hoe de AB 1983 daadwerkelijk moeten worden herzien zal echter pas kunnen worden beantwoord tegen het einde van het eerste tijdvak van de erfpachtrechten waarop de AB 1983 van toepassing zijn. Bij beantwoording van deze vraag spelen namelijk alle omstandigheden van dát moment een rol. De erfpachters waarop de AB 1983 van toepassing zijn, kunnen er veelal wel voor kiezen om vrijwillig over te stappen naar de Herziene AB 1974 (2026). Erfpachters zullen hierover persoonlijk worden geïnformeerd. Als een erfpachtrecht is gesplitst in appartementsrechten, kunnen individuele appartementseigenaars in beginsel niet eerder overstappen naar de Herziene AB 1974 (2026), dat kan in beginsel alleen als alle appartementseigenaars (die tezamen gerechtigd zijn tot het betreffende erfpachtrecht) daar gezamenlijk om verzoeken.

Als op enig moment een rechterlijke uitspraak of een deskundigenoordeel komt waaruit volgt dat bepaalde onderdelen van de huidige AB 1974 of van de Herziene AB 1974 (2026) geen standhouden, wordt dit voorstel wellicht nog aangepast of aangevuld. 2

1 “Herziening Einde Erfpachttijdvak, financiële toelichting” van mei 2026. 2 Uiteraard is aanpassing dan alleen mogelijk voor de erfpachtrechten waarvan de erfpachtvoorwaarden op dat

moment nog niet zijn herzien.

2

INHOUDSOPGAVE I. ALGEMENE INTRODUCTIE I.1

I.2 I.3 I.4

I.5 I.6 I.7

Herziening algemene bepalingen en bijzondere voorwaarden I.1.1 De regeling in de AB 1974 en de door de gemeente gemaakte keuzes Bevoegdheid gemeenteraad en college Termijnen en proces herziening algemene bepalingen Niet eens met de Herziene AB 1974 (2026) Eerdere overstap Bijzondere voorwaarden Achtergrond van de wijzigingsbepaling I.1.2 Wat mag de gemeente wijzigen? I.1.3 Toetsing van de herziene erfpachtvoorwaarden en de nieuwe grondwaarde Toetsing van de Herziene AB 1974 (2026) Toetsing van de nieuwe grondwaarde I.1.4 Hoe vindt herziening plaats? Wijze van herziening Medewerking erfpachters Kosten passeren en inschrijven notariële akten I.1.5 De positie van hypotheekhouders (bijvoorbeeld de bank) Dualisering van het gemeentebestuur Invoering van het Nieuw Burgerlijk Wetboek Consumentenrecht (nationaal en Europees) I.4.1 Algemeen I.4.2 Burgerlijk Wetboek (BW) I.4.3 Richtlijn 93/13/EEG (oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten) De ministeriële handreiking Algemene erfpachtbepalingen voor gemeentelijke erfpacht bij particuliere woonbestemmingen d.d. april 2024 Bancaire richtlijnen Externe toetsing voorstel Herziene AB 1974 (2026)

II. ARTIKELSGEWIJZE TOELICHTING EN VOORSTELLEN TOT WIJZIGING III. BIJLAGEN Bijlage 1:

Toetsing aan de Ministeriële handreiking ‘Algemene erfpachtbepalingen voor gemeentelijke erfpacht bij particuliere woonbestemmingen’.

3

I.

ALGEMENE INTRODUCTIE

I.1

Herziening algemene bepalingen en bijzondere voorwaarden

I.1.1

De regeling in de AB 1974 en de door de gemeente gemaakte keuzes

Bevoegdheid gemeenteraad en college In artikel 7.2.1-1 van de AB 1974 is geregeld dat de gemeenteraad kan besluiten tot wijziging van de algemene bepalingen. Sinds de dualisering van het gemeentebestuur (zie nadere toelichting hierna in paragraaf I.2) berust die bevoegdheid niet langer bij de gemeenteraad maar bij het college van burgemeester en wethouders (hierna: het college). Het college informeert de gemeenteraad over de voorgenomen Herziene AB 1974 (2026) tijdens één of meerdere expertmeetings. Daarnaast zal de gemeenteraad de mogelijkheid krijgen om wensen en bedenkingen te uiten. Aangezien de AB 1974 zelf nog spreken over een besluit van de gemeenteraad tot wijziging van de erfpachtvoorwaarden zullen de Herziene AB 1974 (2026) na vaststelling door het college ook nog worden vastgesteld door de gemeenteraad.3 Termijnen en proces herziening algemene bepalingen Het besluit tot herziening van de algemene bepalingen moet zo spoedig mogelijk ter kennis van de erfpachters en hypotheekhouders worden gebracht (artikel 7.2.3-4 AB 1974). De herziene algemene bepalingen treden op grond van de AB 1974 in werking op de dag waarop een nieuw erfpachttijdvak aanvangt. De erfpachter en hypotheekhouders moeten ten minste twee jaar vóór afloop van een erfpachttijdvak bij aangetekend schrijven4 op de hoogte worden gebracht van de wijzigingen (artikel 7.2.1-3 AB 1974).

Als die kennisgeving niet tijdig plaatsvindt (of als het besluit tot herziening pas is genomen in de laatste twee jaar van een erfpachttijdvak), dan blijven de ‘oude’ algemene bepalingen ook na het eerste erfpachttijdvak van kracht totdat twee jaar zijn verstreken vanaf het moment dat de kennisgeving alsnog heeft plaatsgevonden (artikel 7.2.1-4 AB 1974). Als de gemeente ná het verstrijken van het eerste erfpachttijdvak pas besluit tot herziening van de algemene bepalingen, dan blijven de huidige bepalingen van toepassing en worden de gewijzigde bepalingen pas vanaf het daaropvolgende erfpachttijdvak (vijftig jaar later) van toepassing. Het moment waarop het huidige erfpachttijdvak verstrijkt, verschilt per erfpachtrecht en is afhankelijk van het moment waarop het erfpachtrecht is gevestigd en van eventuele (afwijkende) afspraken die daarover zijn opgenomen in de vestigingsakte. Voorgaande systematiek uit de AB 1974 wordt toegelicht met drie voorbeelden, waarbij er telkens vanuit wordt gegaan dat het erfpachtrecht is gevestigd op 1 januari 1977 en het eerste erfpachttijdvak dus afloopt op 1 januari 2027. 1. Als de gemeente de herziene algemene bepalingen minimaal twee jaar van tevoren, dus vóór 1 januari 2025, vaststelt, gaan deze bepalingen in per 1 januari 2027. De gemeente moet de erfpachter dan wel vóór 1 januari 2025 van de wijziging op de hoogte brengen.

Brengt de gemeente de erfpachter pas later op de hoogte, dan treden de gewijzigde bepalingen pas twee jaar na die kennisgeving in werking. 2. Als de gemeente de herziene algemene bepalingen pas na 1 januari 2025, maar vóór 1 januari 2027 vaststelt, gaan deze gewijzigde bepalingen in twee jaar nadat de erfpachter van die wijziging in kennis is gesteld.

3 Zie voor een nadere toelichting hierop de raadsbrief van 8 december 2023 met kenmerk 11847914 waarin de

gemeenteraad over deze bevoegdheidsverdeling en wijze van besluitvorming is geïnformeerd. 4 Op grond van artikel 3:37 lid 2 BW kan de kennisgeving in plaats van bij aangetekend schrijven ook bij exploit plaatsvinden.

4

3. Als de gemeente de herziene bepalingen pas na 1 januari 2027 vaststelt, gaan deze bepalingen pas in per 1 januari 2077 (ervan uitgaande dat de gemeente de erfpachter daarvan op tijd op de hoogte stelt en de gemeente voor die datum geen nieuwe set herziene voorwaarden vaststelt). De gemeente streeft ernaar erfpachters zoveel mogelijk twee jaar voor het einde van het erfpachttijdvak kennis te geven van de Herziene AB 1974 (2026) en de wijze waarop de nieuwe grondwaarde en de nieuwe canon bij het einde van het erfpachttijdvak worden berekend. De nieuwe grondwaarde en de nieuwe canon worden minimaal zes maanden voor het einde van het erfpachttijdvak bekend gemaakt. In de praktijk vindt vaststelling van de Herziene AB 1974 (2026) door het college en de gemeenteraad op zodanig moment plaats dat niet alle erfpachters twee jaar voor het einde van het erfpachttijdvak voormelde kennisgeving zullen ontvangen. Voor zover deze kennisgeving korter dan twee jaar voor het einde van het erfpachttijdvak plaatsvindt, gaan de Herziene AB 1974 (2026) pas twee jaar na die kennisgeving in. De nieuwe canon wordt in beginsel wel zes maanden voor het einde van het erfpachttijdvak vastgesteld. Als de nieuwe canon hoger wordt dan de voor herziening geldende canon, zal de nieuwe canon pas ingaan op het moment dat de Herziene AB 1974 (2026) ingaan.

Omdat de Herziene AB 1974 (2026) ook pas twee jaar na die kennisgeving van kracht worden, zal de eerste indexering ook pas later plaatsvinden. Als de nieuwe canon lager wordt dan de voor herziening geldende canon, zal de nieuwe canon direct bij het einde van het erfpachttijdvak ingaan. Op deze manier ondervinden erfpachters geen nadeel van de vertraagde kennisgeving. Voor een handjevol erfpachters geldt dat de vaststelling van de Herziene AB 1974 (2026) door het college en de gemeenteraad pas plaatsvindt nadat hun erfpachttijdvak al is verstreken. Conform het besluit van het college van 22 oktober 2024 zullen op deze erfpachtrechten de door het college vastgestelde Herziene AB 1974 (2024) van toepassing worden verklaard. Na definitieve vaststelling van de Herziene AB 1974 (2026) kunnen deze erfpachters ervoor kiezen vrijwillig over te stappen naar de Herziene AB 1974 (2026). De eventueel daarmee gepaard gaande extra kosten komen voor rekening van de gemeente. Niet eens met de Herziene AB 1974 (2026) Als de erfpachter het niet eens is met de voorgestelde wijzigingen in de Herziene AB 1974 (2026), dan kan hij dit binnen twee maanden na ontvangst van de kennisgeving per aangetekend schrijven 5 bij het college aangeven (artikel 7.2.1-5 en artikel 7.1.1-3 AB 1974).

Na ontvangst van dat schrijven zullen de herziene algemene bepalingen worden vastgesteld door deskundigen (artikel 7.2.1-5 en artikel 7.1.1-4 AB 1974). Die vaststelling vindt plaats door middel van een bindend advies (artikel 1.7-4 AB 1974). De gemeente biedt de erfpachters daarnaast de mogelijkheid om zich tot de rechter te wenden. In paragraaf I.1.3 wordt hier verder op in gegaan. Eerdere overstap Op grond van artikel 7.2.3 van de AB 1974 kan een erfpachter, nadat minimaal drie jaar van een erfpachttijdvak zijn verstreken en uiterlijk twee jaar voordat een erfpachttijdvak eindigt, de gemeente verzoeken om een tussentijdse aanpassing van de canon en/of de erfpachtvoorwaarden. Ook erfpachters waarvoor het eerste erfpachttijdvak pas over een aantal jaren eindigt, kunnen dus vragen om (al eerder) over te mogen stappen naar de Herziene AB 1974 (2026). De gemeente zal alle erfpachters de mogelijkheid bieden om op een eerder moment al over te stappen naar de Herziene AB 1974 (2026). Als een erfpachtrecht is gesplitst in appartementsrechten, kunnen individuele appartementseigenaars echter niet eerder overstappen naar de Herziene AB 1974 (2026), dat kan in

5 Op grond van artikel 3:37 lid 2 BW kan de kennisgeving in plaats van bij aangetekend schrijven ook bij exploit

plaatsvinden.

5

beginsel alleen als alle appartementseigenaars (die tezamen gerechtigd zijn tot het erfpachtrecht) daar gezamenlijk om verzoeken. Bijzondere voorwaarden In artikel 7.2.1-2 van de AB 1974 is een vergelijkbare regeling opgenomen voor de wijziging van de bijzondere voorwaarden. Bestaande bijzondere voorwaarden kunnen worden gewijzigd en als er geen bijzondere voorwaarden zijn opgenomen, kunnen die alsnog aan het erfpachtrecht worden verbonden. Achtergrond van de wijzigingsbepaling: Bij de totstandkoming van de AB 1974 is in de toelichting op artikel 7.2.1 verwezen naar onderstaande passages uit de Nota Grondbeleid 1973.6 Hieruit volgt welke gedachten ten grondslag liggen aan het wijzigingsbeding in de AB 1974. “Bij de sub III als regel voorgestelde wijze van uitgifte zal het stelsel van voortdurende erfpacht worden toegepast, met de mogelijkheid van een integrale herziening van de erfpachtsvoorwaarden om de vijftig jaar, zulks met inachtneming van de volgende punten: a. De erfpachter heeft het recht om een tussentijdse herziening van de erfpachtsvoorwaarden te verzoeken. (…) Herziening der erfpachtsvoorwaarden (exclusief de canon) De erfpachtsvoorwaarden kunnen slechts na telkens 50 jaar opnieuw integraal worden vastgesteld.

Worden aldus de belangen van de erfpachter al zo goed mogelijk behartigd, daarenboven zal een verzoek van de erfpachter om de erfpachtsvoorwaarden te herzien vóórdat de bovengenoemde termijn van 50 jaar is verstreken, door de gemeente steeds in overweging worden genomen, hetgeen voor de erfpachter met name van belang is, wanneer hij zijn erfpachtsrecht wil overdragen of belangrijke investeringen wil doen. Het is overbodig te vermelden dat ook een langere of kortere termijn van herziening kan worden overeengekomen. Voorts zal, om de erfpachter voldoende zekerheid te verschaffen, in de Algemene Erfpachtsvoorwaarden een regeling worden getroffen voor het geval de gemeente enerzijds en de erfpachter anderzijds niet tot overeenstemming kunnen komen over herziening van de canon (op deze herziening zal hieronder nader worden ingegaan). Deze regeling zal inhouden, dat aan de President van de Rechtbank te Utrecht het verzoek wordt gedaan om drie (onteigenings-) deskundigen aan te wijzen. Deze drie deskundigen hebben dan tot taak een bindend advies uit te brengen omtrent de waarde van de grond. Duidelijkheidshalve zij opgemerkt, dat herziening van de erfpachtsvoorwaarden tweeërlei inhoudt: 1.

2. I.1.2

hertaxatie van de waarde van de grond; dit heeft derhalve tot gevolg, dat vanaf dat tijdstip een canon is verschuldigd, welke (weer) is gerelateerd aan de alsdan geldende reële grondwaarde, indien althans de voorgaande canonherzieningen ontoereikend waren om de reële waardestijging van de grond te realiseren; aanpassing van de voorwaarden, indien het algemeen belang zulks vordert.”.

Wat mag de gemeente wijzigen?

Volgens artikel 1.1.-1 onder d. van de AB 1974 wordt onder “wijziging van deze bepalingen of van (bijzondere) voorwaarden” verstaan “een wijziging, toevoeging of schrapping van een bepaling of voorwaarde alsmede het stellen van een nieuwe bepaling of voorwaarde”. Dit is dus heel ruim geformuleerd.

6 Bijlage behorende bij de gedrukte verzamelingen 1973, nr. 161, p. 2, 18 en 19.

6

Uit de toelichting in de Nota Grondbeleid 1973 volgt dat met het wijzigingsbeding is beoogd ervoor te zorgen dat de erfpachtvoorwaarden kunnen worden aangepast als ‘het algemeen belang’ daartoe aanleiding geeft. In een procedure die door de Stichting Erfpachters Belang Utrecht en enkele individuele erfpachters (hierna gezamenlijk en in enkelvoud: SEBU) aanhangig is gemaakt 7 heeft de gemeente daarbij aansluiting gezocht. Daarbij is door de gemeente aangegeven dat aanpassing nodig kan zijn uit hoofde van het algemeen belang, bijvoorbeeld vanwege wijzigingen in de wet. De gemeente heeft in dat kader aangegeven dat het haar niet vrijstaat de gehele inhoud van de overeenkomst te wijzigen. Er is dus geen sprake van een ongeclausuleerde wijzigingsbevoegdheid. De gemeente is bovendien gebonden aan de wettelijke bepalingen met betrekking tot erfpacht,8 de redelijkheid en de billijkheid9 en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals het gelijkheidsbeginsel. Daarnaast mag de gemeente uiteraard geen misbruik maken van bevoegdheden of handelen in strijd met het publiekrecht. 10 Gelet op het voorgaande is een inventarisatie gemaakt om te beoordelen of er sprake is van ‘een algemeen belang’ dat herziening van de AB 1974 wenselijk of nodig maakt.

Daarbij is onderzocht welke wetswijzigingen sinds de totstandkoming van de AB 1974 zijn doorgevoerd, welke ontwikkelingen zichtbaar zijn in de markt en welke jurisprudentie er de afgelopen jaren is verschenen. Hieruit zijn in elk geval de volgende punten naar voren gekomen die herziening van de erfpachtvoorwaarden op sommige punten wenselijk of nodig maken: • •

•

Dualisering van het gemeentebestuur; Invoering van het Nieuw Burgerlijk Wetboek; Consumentenrecht (onder andere in het Burgerlijk Wetboek en in de Europese richtlijn 93/13/EEG).

Daarbij is tevens aandacht geweest voor: • •

•

•

De ministeriele handreiking Algemene erfpachtbepalingen voor gemeentelijke erfpacht bij particuliere woonbestemmingen, d.d. april 2024. Rechtspraak over oneerlijke bedingen en over het wijzigen van erfpachtvoorwaarden in het algemeen; De door SEBU gevoerde gerechtelijke procedure over de rechtsgeldigheid van de AB 1974 en de AB 1983 en de bezwaren die in die procedure zijn geuit tegen de bestaande algemene bepalingen en het oordeel van de rechter over deze bezwaren; 11 en De bancaire richtlijnen.

Hierna zal in paragraaf I.2 tot en met I.6 in algemene zin op voormelde punten worden ingegaan. Vervolgens zal in onderdeel II van deze notitie per artikel worden aangegeven welke wetswijzigingen en ontwikkelingen nopen tot herziening van de algemene bepalingen en/of bijzondere voorwaarden. I.1.3

Toetsing van de herziene erfpachtvoorwaarden en de nieuwe grondwaarde

Uiteraard dient de gemeente als overheid altijd zorgvuldig te handelen. Daar komt bij dat de erfpachters noch de gemeente gebaat zijn bij deskundigenprocedures of gerechtelijke procedures. De gemeente heeft er bij de herziening van de AB 1974 daarom naar gestreefd erfpachters en belangenbehartigers zoveel mogelijk in het proces te betrekken en heeft hen op diverse momenten de mogelijkheid geboden om hun mening te geven. Daarnaast heeft de gemeente voor het vaststellen 7 In deze procedure is inmiddels door de rechtbank, het gerechtshof en door de Hoge Raad uitspraak gedaan. 8 Titel 7 Boek 5 BW. 9 Artikelen 3:12 en 6:2 BW. 10 Artikelen 3:13 en 3:14 BW. 11 Rechtbank Midden-Nederland 11 februari 2021, gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 30 mei 2023 en Hoge Raad

20 december 2024.

7

van de herziene erfpachtvoorwaarden dit voorstel laten toetsen door Pels Rijcken. Ook de financiële uitgangspunten zijn vooraf getoetst. Zie hierover meer in paragraaf I.7. Bij het einde van het erfpachttijdvak worden zowel de toepasselijke erfpachtvoorwaarden als de grondwaarde herzien. Voor beide wijzigingen geldt dat een erfpachter het daarmee oneens kan zijn. In dat geval kan de erfpachter de wijziging ter toetsing voorleggen aan deskundigen en/of de rechter. Dit betreft twee separate onderwerpen en daarmee twee verschillende procedures die in beginsel ook op twee verschillende momenten plaatsvinden. De toets van de herziene erfpachtvoorwaarden moet worden gestart binnen twee maanden nadat de kennisgeving van de herziene erfpachtvoorwaarden is gedaan. Die kennisgeving wordt in beginsel twee jaar voor het einde van het erfpachttijdvak gedaan. De grondwaarde wordt zes maanden voorafgaand aan het einde van het erfpachttijdvak bekend gemaakt. De toets van de grondwaarde moet binnen twee maanden na die bekendmaking worden gestart. Voor beide onderwerpen (de erfpachtvoorwaarden en de grondwaarde) volgt hierna een toelichting op de geschillenregeling. De AB 1974 voorzien niet in de mogelijkheid om ook de herziene canon te laten toetsen door deskundigen en/of de rechter.

Dat is ook niet nodig, omdat de berekeningsmethodiek voor de nieuwe canon is opgenomen in de Herziene AB 1974 (2026). De nieuwe canon wordt berekend op basis van de grondwaarde en het canonpercentage. In de Herziene AB 1974 (2026) is vastgelegd hoe het canonpercentage wordt berekend. Als de erfpachter het niet eens is met de berekeningsmethodiek van de canon en/of het canonpercentage, kan hij (dit deel van) de Herziene AB 1974 (2026) ter toetsing voorleggen aan deskundigen en/of de rechter. De grondwaarde wordt zes maanden voor het einde van het erfpachttijdvak bekend gemaakt. Ook deze kan ter toetsing aan deskundigen en/of de rechter worden voorgelegd. Toetsing van de Herziene AB 1974 (2026) In paragraaf I.1.1 is toegelicht dat de erfpachters de mogelijkheid hebben om de gewijzigde erfpachtvoorwaarden ter toetsing aan deskundigen voor te leggen als zij zich daarmee niet kunnen verenigen. De erfpachtvoorwaarden worden dan vastgesteld door drie deskundigen in de vorm van een bindend advies (artikel 7.2.1-5 en 7.1.1-3 en 7.1.1-4 AB 1974). De AB 1974 gaan ervan uit dat de deskundigen op verzoek van één van partijen worden benoemd door de rechter (artikel 1.7-2.). Er bestaat geen wettelijke grondslag om deskundigen te laten aanwijzen door de rechter. Rechtbanken kunnen dat wel doen door middel van een zogenaamde ‘welwillendheidsbeslissing’.

Uit navraag bij de rechtbank is gebleken dat er geen standaard werkwijze is voor dit soort welwillendheidsbeslissingen. De wijze van afwikkeling van zo’n verzoek wordt bepaald door de rechter die het verzoek behandelt. Als een erfpachter of de gemeente het niet eens is met het bindend advies, kan de rechter onder bepaalde omstandigheden gevraagd worden het bindend advies te vernietigen. De rechter kan daartoe overgaan als gebondenheid aan het bindend advies, in verband met de inhoud of wijze van totstandkoming daarvan, in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. 12 De rechter kan dan een beslissing geven die in de plaats komt van het bindend advies.13 Erfpachters kunnen ook stellen dat de regeling omtrent het bindend advies in strijd is met het consumentenrecht en om die reden deze bepaling vernietigen en vervolgens daarover een oordeel van de rechter vragen.14 In die procedure kan dan ook de redelijkheid van de gewijzigde erfpachtvoorwaarden worden getoetst.

12 Artikel 7:906 j° 904 lid 1 BW. 13 Artikel 7:906 j° 904 lid 2 BW. 14 SEBU heeft dat in eerdergenoemde procedure ook gedaan. Die vorderingen zijn door de rechtbank Midden-

Nederland in het vonnis van 11 februari 2021, het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 30 mei 2023 en het arrest van de Hoge Raad van 20 december 2024 afgewezen.

8

De gemeente zal de erfpachters ook de mogelijkheid bieden om zich rechtstreeks tot de rechter te wenden, zonder dat eerst een bindend advies moet worden gevraagd. Daarbij kan de erfpachter kiezen voor de rechter die op grond van de wet bevoegd is (de rechtbank). De gemeente is ook bereid mee te werken aan een alternatieve goedkopere en laagdrempeligere procedure (bij de kantonrechter, ex. artikel 96 Rv). Voor zover een erfpachtrecht is gesplitst in appartementsrechten, kan een appartementseigenaar niet individueel opkomen tegen de Herziene AB 1974 (2026). Dit kan slechts door alle appartementseigenaars gezamenlijk. Om die reden zal de gemeente niet alleen de individuele appartementseigenaars, maar ook de VVE’s aanschrijven. De AB 1974 gaan uit van een bezwaartermijn van twee maanden om aan te geven dat een erfpachter het niet eens is met de herziene erfpachtvoorwaarden. Dat is voor besluitvorming binnen een VVE krap. Om die reden zal aan de appartementseigenaars in afwijking van de AB 1974 een termijn van zes in plaats van twee maanden worden geboden.

Nadat die termijn van zes maanden is verstreken zonder dat door de appartementseigenaars/VVE is opgekomen tegen de Herziene AB 1974 (2026), kunnen appartementseigenaars ook individueel overstappen naar de Herziene AB 1974 (2026).15 Toetsing van de nieuwe grondwaarde De erfpachters hebben ook de mogelijkheid om de gewijzigde grondwaarde ter toetsing aan deskundigen voor te leggen als zij zich daarmee niet kunnen verenigen. De grondwaarde wordt dan vastgesteld door drie deskundigen in de vorm van een bindend advies (artikel 7.1.2-1. aanhef en onder a, 7.1.2-2., 7.1.2-3., 7.1.1-3 en 7.1.1-4 AB 1974). De AB 1974 gaan ervan uit dat de deskundigen op verzoek van één van partijen worden benoemd door de rechter (artikel 1.7-2. AB 1974). Er bestaat geen wettelijke grondslag om deskundigen te laten aanwijzen door de rechter. Rechtbanken kunnen dat wel doen door middel van een zogenaamde ‘welwillendheidsbeslissing’. Uit navraag bij de rechtbank is gebleken dat er geen standaard werkwijze is voor dit soort welwillendheidsbeslissingen. De wijze van afwikkeling van zo’n verzoek wordt bepaald door de rechter die het verzoek behandelt. Bij wijze van laagdrempelig alternatief zal de gemeente erfpachters ten aanzien van de grondwaarde ook de mogelijkheid bieden dat zowel de gemeente als de erfpachter één deskundige aanwijzen en dat die gezamenlijk een derde deskundige aanwijzen.

Op die manier hoeft een erfpachter zich voor de benoeming van deskundigen niet tot de rechter te wenden. Als een erfpachter of de gemeente het niet eens is met het bindend advies, kan de rechter onder bepaalde omstandigheden gevraagd worden het bindend advies te vernietigen. De rechter kan daartoe overgaan als gebondenheid aan het bindend advies, in verband met de inhoud of wijze van totstandkoming daarvan, in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.16 De rechter kan dan een beslissing geven die in de plaats komt van het bindend advies.17 Erfpachters kunnen ook stellen dat de regeling omtrent het bindend advies in strijd is met het consumentenrecht en om die reden deze bepaling vernietigen en vervolgens daarover een oordeel van de rechter vragen.18 In die procedure kan dan ook de redelijkheid van de gewijzigde grondwaarde worden getoetst.

15 Waar dat voor die tijd alleen door alle appartementseigenaars gezamenlijk kan. 16 Artikel 7:906 j° 904 lid 1 BW. 17 Artikel 7:906 j° 904 lid 2 BW. 18 SEBU heeft dat in eerdergenoemde procedure ook gedaan. Die vorderingen zijn in het vonnis van de rechtbank

Midden-Nederland van 11 februari 2021, het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 30 mei 2023 en het arrest van de Hoge Raad van 20 december 2024 afgewezen.

9

De gemeente zal de erfpachters ook de mogelijkheid bieden om zich rechtstreeks tot de rechter te wenden, zonder dat eerst een bindend advies moet worden gevraagd. Daarbij kan de erfpachter kiezen voor de rechter die op grond van de wet bevoegd is (de rechtbank). De gemeente is ook bereid mee te werken aan een alternatieve goedkopere en laagdrempeligere procedure (bij de kantonrechter, ex. artikel 96 Rv). I.1.4

Hoe vindt herziening plaats?19

Wijze van herziening In beginsel vindt wijziging van een erfpachtrecht op dezelfde wijze plaats als vestiging of afstand van een erfpachtrecht. Dit betekent dat wijziging plaatsvindt door middel van een notariële akte en inschrijving daarvan in de openbare registers van het Kadaster.20 Ook de herziening van de erfpachtvoorwaarden is een wijziging van het erfpachtrecht. De herziening leidt in beginsel niet tot een nieuw erfpachtrecht, maar tot voortzetting van het bestaande erfpachtrecht in gewijzigde vorm. Uit de literatuur21 volgt dat discussie mogelijk is over de vraag of voor de (goederenrechtelijke) herziening van de erfpachtvoorwaarden een notariële akte noodzakelijk is waarmee het erfpachtrecht wordt gewijzigd, of dat kan worden volstaan met het inschrijven van een stuk waarin door de gemeente een beroep wordt gedaan op een eenzijdig wijzigingsbeding in de erfpachtvoorwaarden. De gemeente heeft er veiligheidshalve voor gekozen om de herziening van de erfpachtvoorwaarden notarieel vast te leggen en in te schrijven in de openbare registers. Uit artikel 1.4-4 en 1.4-1 van de AB 1974 kan worden afgeleid dat de gemeente er bij het opstellen van de AB 1974 ook vanuit is gegaan dat een wijziging van de erfpachtvoorwaarden plaatsvindt door middel van een notariële akte die wordt ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster.

In artikel 1.4-4 is bepaald dat artikel 1.4-2 (kosten afschrift grosse) en 1.4-3 (kosten wijziging erfpachtrecht voor rekening van erfpachter) bij wijziging van de erfpachtvoorwaarden niet van toepassing zijn. Artikel 1.4-1 is dat kennelijk wel, anders was de toepasselijkheid daarvan in lid 4 ook uitgesloten. Voor zover een erfpachtrecht is gesplitst in appartementsrechten is wijziging van het erfpachtrecht slechts mogelijk als alle appartementseigenaars daaraan meewerken. De gemeente zal hiervoor een modelakte opstellen. Daarin zullen obligatoire afspraken worden opgenomen die gelden totdat alle appartementseigenaars de benodigde medewerking hebben verleend. Deze afspraken zullen worden overeengekomen in de vorm van een kwalitatieve verplichting. In de akte zal tevens een volmacht voor de gemeente en/of (het bestuur van) de VVE worden opgenomen om de goederenrechtelijke wijziging van het erfpachtrecht te bewerkstelligen als alle appartementseigenaars hebben meegewerkt. Een en ander zal worden gezekerd met een kettingbeding en boetebeding. Voor zover er in een appartementencomplex appartementseigenaars zijn die in het verleden al gebruik hebben gemaakt van een conversieregeling, geldt dat ook zij moeten meewerken aan het passeren van voormelde notariële akte.

In die akte zullen echter tevens de afwijkende (obligatoire) afspraken worden herhaald die zijn gemaakt met de desbetreffende appartementseigenaar of zijn rechtsvoorganger(s). Voor zover nodig zullen die afspraken worden verduidelijkt, aangevuld en/of bekrachtigd. Medewerking erfpachters Omdat de mogelijkheid tot herziening van de erfpachtvoorwaarden in de AB 1974 is vastgelegd, is de erfpachter verplicht mee te werken aan het passeren van de notariële akte tot herziening. Het al dan

19 Asser/Bartels & Van Velten 5 2025/218a. 20 Zie ook Ploeger & Bounjouh, Erfpacht en opstal (Mon. BW nr. B28) 2019/55. 21 Onder andere Asser/Bartels & Vonck 5 2025/218a en GS Zakelijke rechten, titel 7 Boek 5 BW, aantekening

75.3 en de daarin opgenomen literatuur en jurisprudentie.

10

niet meewerken aan de herziening is daardoor geen vrijwillige keuze van de erfpachter. Op grond van artikel 1.4-1 AB 1974 moet de wijzigingsakte binnen twee maanden na dagtekening van het besluit van de gemeente bij de notaris worden gepasseerd. De gemeente mag deze termijn ook verlengen. Omdat de herziene voorwaarden slechts eenmaal worden vastgesteld, maar het tijdvak van iedere erfpachter op een andere datum eindigt, is een redelijke toepassing van artikel 1.4-1 AB 1974 dat de wijzigingsakte binnen twee maanden na het einde van het eerste erfpachttijdvak dient te worden gepasseerd. Indien een erfpachter niet wil overgaan tot het ondertekenen van de hiervoor beschreven notariële akte, dan kan de gemeente in een gerechtelijke procedure vorderen dat de erfpachter daaraan alsnog meewerkt of dat het vonnis in de plaats van die akte treedt. Indien een erfpachter al eerder dan tegen het einde van zijn eerste erfpachttijdvak wenst over te stappen naar de Herziene AB 1974 (2026), zal de wijzigingsakte in beginsel ook worden gepasseerd binnen twee maanden nadat de erfpachter zijn keuze hiervoor kenbaar heeft gemaakt. Deze termijn volgt niet direct uit de AB 1974 en kan langer worden als het aantal verzoeken toeneemt.

Voor de wijziging van in appartementsrechten gesplitste erfpachtrechten en de daarvoor benodigde medewerking van de appartementseigenaars wordt verwezen naar hetgeen hiervoor in onderdeel ‘wijze van herziening’ is opgenomen. Individuele appartementseigenaars kunnen in beginsel niet eerder overstappen naar de Herziene AB 1974 (2026). Voor een verdere toelichting en de mogelijke uitzondering hierop wordt verwezen naar onderdeel I.1.1. onder ‘Toetsing van de Herziene AB 1974’. Kosten passeren en inschrijven notariële akten Uit artikel 1.4-4 AB 1974 volgt dat de kosten voor het opmaken van de notariële akte en inschrijving daarvan voor rekening van de gemeente komen. Deze kosten worden vergoed tot een bedrag van maximaal € 2.000,- (incl. btw). Uit een steekproef onder Utrechtse notarissen volgt dat dit bedrag afdoende is. Als een erfpachter kiest voor een notaris die een hoger bedrag in rekening brengt, mag dat, maar komen de kosten boven voormeld bedrag voor rekening van de erfpachter. Voormeld bedrag van € 2.000,- wordt jaarlijks met 2% geïndexeerd. Eens in de vijf jaar wordt het bedrag opnieuw vastgesteld. Daarnaast bestaat de mogelijkheid de hoogte van het bedrag tussentijds te wijzigen. I.1.5

De positie van hypotheekhouders (bijvoorbeeld de bank)

In de AB 1974 zijn een aantal bepalingen opgenomen met betrekking tot hypotheekhouders, zoals banken. Deze bepalingen gelden alleen voor hypotheekhouders die zich op de in artikel 6.1.1-1 van die voorwaarden gemelde wijze bij de gemeente bekend hebben gemaakt. In de praktijk stelt de gemeente geen prijs op voormelde bekendmaking en heeft zij dit ook naar hypotheekhouders gecommuniceerd. De gemeente behandelt alle hypotheekhouders die volgens de openbare registers van het Kadaster een hypotheekrecht hebben op een erfpachtrecht overeenkomstig de op de hypotheekhouders betrekking hebbende bepalingen. Als op het erfpachtrecht een hypotheekrecht is gevestigd, kan een wijziging van de erfpachtvoorwaarden in beginsel niet aan de hypotheekhouder worden tegengeworpen, tenzij deze heeft ingestemd met de wijziging van het erfpachtrecht.22 Hetzelfde geldt voor eventuele beslagleggers.23 Mr. dr. H.D. Ploeger (voormalig bijzonder hoogleraar onroerend goedrecht) 24 gaat er echter vanuit dat derden (zoals hypotheekhouders) er al snel rekening mee moeten houden dat de erfpachtvoorwaarden kunnen worden aangepast, zeker als de erfpachtvoorwaarden in de

22 Artikel 3:81 lid 3 BW. 23 Artikel 505 lid 2 Rv. 24 Ploeger & Bounjouh, Erfpacht en opstal (Mon. BW nr. B28) 2019/55.

11

mogelijkheid voorzien. Ook mr. dr. K. Everaars is die mening toegedaan. 25 Prof. Mr. F.J. Vonck26 is wat genuanceerder, hij meent dat bepalend is of door de wijziging een nieuw erfpachtrecht ontstaat. Als dat het geval is, hoeft de hypotheekhouder de nieuwe voorwaarden niet te accepteren. Aangezien als gevolg van de wijziging van de erfpachtvoorwaarden in dit geval geen nieuw recht van erfpacht ontstaat en de AB 1974 de gemeente de mogelijkheid bieden om de erfpachtvoorwaarden te wijzigen, is een hypotheekhouder naar het oordeel van de gemeente gebonden aan wijzigingen van de AB 1974. In de praktijk verlangen notarissen echter dat de hypotheekhouder medewerking verleent aan het passeren van de akte van wijziging. I.2

Dualisering van het gemeentebestuur

In 2002 is de Wet Dualisering gemeentebestuur in werking getreden. Daarmee is de bevoegdheidsverdeling tussen de gemeenteraad en het college gewijzigd. Vóór de dualisering van het gemeentebestuur lag de bevoegdheid om te besluiten tot privaatrechtelijke rechtshandelingen bij de gemeenteraad, sindsdien ligt die bevoegdheid bij het college. In de AB 1974 wordt op diverse plaatsen verwezen naar de gemeenteraad die bevoegd zou zijn bepaalde handelingen te verrichten of besluiten te nemen. In de literatuur 27 wordt aangenomen dat die bevoegdheid sinds de dualisering van het gemeentebestuur bij het college rust. Diverse bepalingen in de AB 1974 worden hierop aangepast. De AB 1974 leggen de bevoegdheid om de erfpachtvoorwaarden te herzien ook bij de gemeenteraad. Na dualisering van het gemeentebestuur betreft dit echter een bevoegdheid van het college. Het college is bevoegd te besluiten tot privaatrechtelijke rechtshandelingen (artikel 160, lid 1 onder d Gemeentewet). Op grond van de gemeentewet (artikel 169 lid 4) moet het college de gemeenteraad hierover echter vooraf inlichtingen verstrekken als de gemeenteraad daarom heeft verzocht of als uitoefening van de bevoegdheid ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente. In dat geval besluit het college pas nadat de gemeenteraad in de gelegenheid is gesteld zijn wensen en bedenkingen te uiten.

Daarnaast kan het college de gemeenteraad onverplicht de mogelijkheid bieden om wensen en bedenkingen kenbaar te maken. Aangezien de erfpachtvoorwaarden zelf nog naar de gemeenteraad verwijzen en het een politiek (mogelijk) gevoelig onderwerp betreft, wordt aan de gemeenteraad de mogelijkheid geboden om wensen en bedenkingen te uiten. Aangezien de AB 1974 zelf nog spreken over een besluit van de gemeenteraad tot wijziging van de erfpachtvoorwaarden zullen de voorwaarden na vaststelling door het college ook nog worden vastgesteld door de gemeenteraad. 28 I.3

Invoering van het Nieuw Burgerlijk Wetboek

In 1992 is het Nieuw Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) in werking getreden. De AB 1974 worden hierop waar nodig aangepast. Daarbij moet worden gedacht aan de terminologie die in de AB 1974 wordt gebruikt en niet meer aansluit bij de huidige wettelijke bepalingen. Zo kende het oude Burgerlijk Wetboek (hierna: oud BW) bijvoorbeeld nog de ‘vervallenverklaring’, waardoor het erfpachtrecht kon eindigen. In het BW bestaat dit niet meer en wordt inmiddels gesproken over opzegging. Daarnaast zijn in het BW een aantal dwingendrechtelijke bepalingen opgenomen waarvan niet ten nadele van de erfpachter mag worden afgeweken. Voor zover in de AB 1974 bepalingen zijn opgenomen die in strijd zijn met dwingend recht, zijn die aangepast.

25 K. Everaars, Wijziging van beperkte rechten, Serie Onderneming en Recht 123, Deventer: Wolters Kluwer

2021, nr. 262. 26 GS Zakelijke rechten, titel 7 Boek 5 BW, aantekening 75. 27 GS Zakelijke rechten, titel 7 Boek 5 BW, aantekening 47.1 verwijst enkel naar Ploeger & Bounjouh, Erfpacht en opstal (Mon. BW nr. B28) 2019/18. 28 Zie voor een nadere toelichting hierop de brief van 8 december 2023 met kenmerk 11847914 waarin de gemeenteraad over deze bevoegdheidsverdeling en wijze van besluitvorming is geïnformeerd.

12

I.4

Consumentenrecht (nationaal en Europees)

I.4.1

Algemeen

Het consumentenrecht is vastgelegd in diverse nationale wetten en internationale richtlijnen. Hieronder worden de wetten en richtlijnen besproken die relevant zijn in het kader van erfpacht, voor zover de erfpachters consumenten zijn. I.4.2

Burgerlijk Wetboek (BW)

In het BW29 is een regeling opgenomen over algemene voorwaarden. Die regeling is ook van toepassing op algemene erfpachtvoorwaarden, zoals de AB 1974. Een beding in de algemene voorwaarden kan worden vernietigd als het onredelijk bezwarend is. Hierbij wordt gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden tot stand zijn gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval. 30 Dit is dwingend recht. Dat betekent dat daarvan niet mag worden afgeweken in een overeenkomst. Daarnaast is in het BW vastgelegd welke bedingen in ieder geval onredelijk zijn. Deze zijn vermeld op de zogenaamde “zwarte lijst”.31 Als er in de AB 1974 bedingen staan die voorkomen op de zwarte lijst, dan zijn deze bedingen hoe dan ook onredelijk en kunnen ze door de consument vernietigd worden. Bedingen die worden vermoed onredelijk te zijn, staan op de zogenaamde “grijze lijst”. 32 Ook deze bedingen kunnen door de consument vernietigd worden. Het is in dat geval aan de gemeente om (in een juridische procedure bij de rechter) te onderbouwen waarom een dergelijk beding in afwijking van dat vermoeden tóch redelijk is. I.4.3

Richtlijn 93/13/EEG (oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten)

De Europese Richtlijn betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn) bevat regels om consumenten te beschermen tegen oneerlijke bedingen in overeenkomsten. De Richtlijn is niet rechtstreeks van toepassing op het Nederlandse recht en is daarom in Nederland omgezet in de algemene voorwaardenregeling van afdeling 6.5.3 van het BW (zie hiervoor in paragraaf I.4.2). De bepalingen in deze afdeling worden in beginsel in overeenstemming met de Richtlijn uitgelegd. De Richtlijn is alleen van toepassing op overeenkomsten die na 31 december 1994 zijn of worden gesloten. Het Hof van Justitie heeft zich nog niet uitgesproken over de toepassing van deze Richtlijn op erfpacht. De (nationale) rechtspraak past de Richtlijn wel toe op algemene erfpachtvoorwaarden. Uit de Richtlijn, de rechtspraak en de literatuur kan (nog) niet met zekerheid worden afgeleid of de Richtlijn ook van toepassing is als een erfpachtrecht vóór 1 januari 1995 is gevestigd, maar ná die datum de algemene erfpachtvoorwaarden worden herzien. Gelet op een recente uitspraak van de Hoge Raad lijkt de Richtlijn ook in dat geval niet van toepassing te zijn. 33 Zekerheidshalve heeft de gemeente bij de herziening van de AB 1974 wel getoetst of er bepalingen zijn die in strijd zijn met de bedingen zoals opgenomen in de bijlage bij de Richtlijn en deze waar nodig aangepast.

In de bijlage bij de Richtlijn is ook een lijst met bedingen opgenomen. Op deze zogenoemde “blauwe lijst” staan bedingen die oneerlijk kúnnen zijn in de zin van de Richtlijn. Dit betreft slechts een indicatieve en niet uitputtende lijst van bedingen die als oneerlijk kunnen worden aangemerkt. Als een 29 Afdeling 6.5.3. 30 Zie artikel 6:233 BW. 31 Zie artikel 6:236 BW. 32 Zie artikel 6:237 BW. 33 HR 5 december 2025, ECLI:NL:HR:2025:1864.

13

beding voorkomt op de blauwe lijst, betekent dit niet dat het beding oneerlijk is. Dat is pas het geval als het beding ‘een aanzienlijke en ongerechtvaardigde verstoring oplevert van het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen’. In artikel 5 van de Richtlijn is vastgelegd dat als een beding niet duidelijk of begrijpelijk is opgesteld en er twijfel bestaat over de betekenis van het beding, de voor de consument gunstigste uitleg geldt (vergelijkbaar met artikel 6:238 lid 2 BW). I.5

De ministeriële handreiking Algemene erfpachtbepalingen voor gemeentelijke erfpacht bij particuliere woonbestemmingen d.d. april 2024

In april 2024 is de ministeriële handreiking Algemene erfpachtbepalingen voor gemeentelijke erfpacht bij particuliere woonbestemmingen (Ministeriële handreiking) verschenen. De Ministeriële handreiking is geschreven voor gemeenten die nieuwe algemene erfpachtvoorwaarden willen gaan opstellen of erfpacht willen gaan invoeren. De Ministeriële handreiking moet bevorderen dat bij het opstellen van nieuwe algemene bepalingen beter rekening wordt gehouden met de belangen van particuliere erfpachters. De Ministeriële handreiking gaat in op de kernbegrippen rechtsbescherming, rechtszekerheid, rechtsgelijkheid, transparantie en participatie. Met behulp van deze begrippen is in de Ministeriële handreiking een afwegingskader opgenomen. Gemeenten zijn niet verplicht om de Ministeriële handreiking te volgen. De Ministeriële handreiking echter biedt wel procesmatig houvast en bruikbare bouwstenen voor het opstellen van erfpachtvoorwaarden. De Ministeriële handreiking is in beginsel ook niet geschreven voor de wijziging van bestaande erfpachtvoorwaarden, maar onderdelen daarvan kunnen daarbij wel worden toegepast. De Herziene AB 1974 (2026) zijn grotendeels in overeenstemming met de suggesties en bouwstenen uit de handreiking. Op sommige onderdelen heeft de gemeente ervoor gekozen om de aanbevelingen niet één-op-één over te nemen of is gekozen voor een alternatief.

De achterliggende gedachte en strekking van de in de Ministeriële handreiking opgenomen suggesties zijn daarbij zo veel mogelijk in acht genomen. Waar de gemeente afwijkt van de suggesties uit de Ministeriële handreiking is dat in onderdeel II van dit voorstel zoveel mogelijk benoemd. Voor wat betreft de leesbaarheid van de erfpachtvoorwaarden geeft de handreiking als suggestie om na iedere erfpachtbepaling een tekstuele toelichting op Taalniveau B1 toe te voegen met een uitleg over de inhoud van het artikel en welke consequenties het artikel kan hebben. De gemeente heeft daar niet voor gekozen. In lijn daarmee is gekozen voor het opstellen van een toelichting met samenvatting van de belangrijkste bepalingen. Dit document wordt met de Herziene AB 1974 (2026) ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster en wordt op de website geplaatst. Daarnaast worden de erfpachters per brief uitgebreid nader geïnformeerd. Deze documenten tezamen zorgen voor een begrijpelijke beschrijving van de inhoud van de herziening van de erfpachtvoorwaarden. Door SEBU is tijdens de inspraakperiode aangegeven dat de gemeente niet zou hebben getoetst aan de KNVB-criteria zoals vermeld in de Ministeriële handreiking.

Om inzichtelijke te maken dat de gemeente dit wel heeft gedaan, zal in Bijlage 1 bij dit document achtereenvolgens worden ingegaan op de volgende onderdelen van de Ministeriële handreiking: het stappenplan (hoofdstuk 2), het afwegingskader (hoofdstuk 3) en de best practices (hoofdstuk 4). Telkens worden de suggesties uit de Ministeriële handreiking geschetst en wordt daarna aangegeven hoe de gemeente met die suggesties is omgegaan bij het opstellen van de Herziene AB 1974 (2026). I.6

Bancaire richtlijnen

De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) heeft (twee) bancaire richtlijnen opgesteld. In die richtlijnen zijn criteria opgenomen waaraan erfpachtrechten voor woningen uitgegeven door private partijen moeten voldoen, zodat banken deze erfpachtrechten op verantwoorde wijze kunnen financieren. In de richtlijnen wordt in het algemeen beschreven wat banken als verantwoord

14

financierbaar achten, maar laten alle vrijheid aan individuele partijen (waaronder banken) om hiervan af te wijken. De twee richtlijnen hebben betrekking op verschillende perioden waarin het erfpachtrecht is gevestigd: -

-

de eerste richtlijn ziet op erfpachtrechten die vóór 1 april 2012 zijn gevestigd 34 (later is bekend gemaakt dat die richtlijn ook zal gelden voor erfpachtrechten die tussen 1 april 2012 en 1 januari 2013 zijn gevestigd); de tweede richtlijn ziet op erfpachtrechten die ná 1 januari 2013 zijn gevestigd. 35

Omdat de gemeente bij de uitoefening van haar rechten op grond van de erfpacht gebonden is aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zijn de criteria uit de bancaire richtlijnen niet van toepassing op erfpachtrechten die zijn uitgegeven door de gemeente. De algemene beginselen van behoorlijk bestuur bieden de erfpachter en de bank volgens de eerste richtlijn al enige bescherming tegen een onredelijke uitoefening van rechten door de gemeente. De NVB adviseerde overheden in de eerste richtlijn om bij een herziening van de erfpachtvoorwaarden aan te sluiten bij de modelerfpachtvoorwaarden die door/in samenspraak met de NVB zouden worden opgesteld. Bij de tweede richtlijn (voor erfpachtrechten gevestigd ná 1 januari 2013) wordt die verwachting niet meer uitgesproken. Die modelerfpachtvoorwaarden zijn uiteindelijk in 2014 in samenspraak tussen NVB en de KNB vastgesteld en wijken op diverse punten af van de bancaire richtlijnen. De gemeente heeft bij het opstellen van het voorstel voor de Herziene AB 1974 (2026) wel oog gehad voor de criteria uit de bancaire richtlijnen en de modelerfpachtvoorwaarden, omdat deze criteria, zo vermelden ze zelf, bij kunnen dragen aan ‘evenwichtige voorwaarden die zijn gebaseerd op een logische en begrijpelijke systematiek’.

Omdat de bancaire richtlijnen echter niet van toepassing zijn op gemeentelijke erfpacht, zal niet afzonderlijk op de criteria worden ingegaan en zal evenmin worden toegelicht waarom daarvan op onderdelen wordt afgeweken. I.7

Externe toetsing voorstel Herziene AB 1974 (2026)

De Herziene AB 1974 (2026) en deze toelichting zijn extern getoetst door advocatenkantoor Pels Rijcken. Daarnaast zijn de financiële uitgangspunten getoetst door Colliers Valuations B.V. (Dr. P.C.J.P. Nelisse) en op onderdelen door Pels Rijcken. De financiële uitgangspunten zijn toegelicht in het document “Herziening Einde Erfpachttijdvak, financiële toelichting” van mei 2026.

34 Bancaire richtlijn voor erfpachtrechten gevestigd voor 1 april 2012. 35 Bancaire richtlijn voor erfpachtrechten gevestigd na 1 januari 2013.

15

II.

ARTIKELSGEWIJZE TOELICHTING EN VOORSTELLEN TOT WIJZIGING

In onderstaande tabel is in de eerste twee kolommen de nummering en tekst van de oorspronkelijke AB 1974 opgenomen. In de derde en vierde kolom is vervolgens de nummering en tekst van de Herziene AB 1974 (2026) opgenomen. Waar de tekst in de Herziene AB 1974 (2026) is gewijzigd ten opzichte van de AB 1974 is dat vetgedrukt weergegeven. In de vijfde kolom is een toelichting op de wijzigingen opgenomen. Artikel (oud)

AB 1974 Bestaande tekst Algemene Bepalingen voor de uitgifte in voortdurende erfpacht 1974 Inhoud Inleidende bepalingen

Artikel (nieuw)

Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst Algemene Bepalingen erfpacht 1974, herziene versie (2026)

Toelichting

Inhoudsopgave

Dualisering gemeentebestuur Als gevolg van de dualisering van het gemeentebestuur is de bevoegdheidsverdeling tussen het college en de gemeenteraad gewijzigd. De Erfpachtvoorwaarden moeten hierop aangepast worden. Waar mogelijk wordt de term ‘gemeente’ gehanteerd. De bevoegdheid van het college en de gemeenteraad volgt vervolgens uit de wet. Hiermee worden de algemene bepalingen toekomstbestendig. Titel 1 Afd. 1 1.1-1.

Algemeen Begripsomschrijving Deze bepalingen verstaan onder:

1 1.1 1.1-1. a.

Algemeen Definities Deze bepalingen verstaan onder: Canonpeildatum: Bij Einde van het Erfpachttijdvak: de eerste werkdag van het kwartaal waarin de

Omdat in de definitie van Canonpercentage de term Canonpeildatum voorkomt, is deze term gedefinieerd.

16

Artikel (oud)

AB 1974 Bestaande tekst

Artikel (nieuw)

b.

Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst gemeente de nieuwe canon schriftelijk mededeelt aan de erfpachter, danwel de eerste werkdag van het kwartaal waarin de erfpachter heeft verzocht om eerder te mogen overstappen naar de Algemene Bepalingen erfpacht 1974, herziene versie (2026). Bij een verzoek tot wijziging of splitsing van het recht van erfpacht als bedoeld in artikel 2.3-1.: de eerste werkdag van het kwartaal waarin de erfpachter het verzoek tot wijziging of splitsing van het recht van erfpacht als bedoeld in artikel 2.3-1. bij de gemeente heeft ingediend.

Canonpercentage: Het percentage dat gebruikt wordt voor de berekening van de canon. Dit percentage is gelijk aan: het gemiddelde over de periode van 25 jaar voorafgaand aan de Canonpeildatum van het door de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG Bank) gehanteerde rentepercentage voor 25-jarige lineaire leningen minus een vaste inflatiecorrectie van 2% en plus een vaste

Toelichting De Canonpeildatum is op twee momenten relevant: (1) bij vaststelling van de canon tegen het Einde van het Erfpachttijdvak en (2) bij een latere wijziging of splitsing van het recht van erfpacht. 1. Voor vaststelling van de canon tegen het Einde van het Erfpachttijdvak bestaan twee scenario’s: (a) de gemeente doet een beroep op het eenzijdig wijzigingsbeding zoals opgenomen in artikel 7.2.1 AB 1974 of (b) de erfpachter verzoekt om eerder (vrijwillig) te mogen overstappen naar de Herziene AB 1974 (2026). In het eerste geval (a) is de Canonpeildatum gekoppeld aan de dag waarop de kennisgeving is verzonden van de canon die tegen het einde van het Erfpachttijdvak is vastgesteld. Deze brief wordt in beginsel minimaal zes maanden voor het einde van het Erfpachttijdvak aan de erfpachter verzonden. In het tweede geval (b) is het moment bepalend waarop de erfpachter zijn verzoek indient om over te stappen naar de Herziene AB 1974 (2026). 2. Bij wijziging of splitsing van het recht van erfpacht is de Canonpeildatum niet gekoppeld aan de dag waarop de kennisgeving van de (gewijzigde) canon aan de erfpachter wordt verzonden, maar aan de eerste werkdag van het kwartaal waarin het verzoek tot wijziging of splitsing van het recht van erfpacht door de erfpachter is ingediend.

Bij het Einde van het Erfpachttijdvak wordt de vanaf dat moment geldende canon berekend op de in artikel 2.1-1. vastgelegde wijze. Hier wordt geregeld op welke manier het daarvoor benodigde Canonpercentage wordt berekend. Daarna kan de canon enkel worden gewijzigd in het geval van wijziging van het op grond van de Erfpachtvoorwaarden toegestane gebruik van de Grond en/of van (het gebruik van) de Opstallen, of bij een splitsing van het recht van erfpacht in meerdere rechten van erfpacht door (gedeeltelijke) overdracht of toedeling of een splitsing

17

Artikel (oud)

AB 1974 Bestaande tekst

Artikel (nieuw)

c.

d.

Herziene AB 1974 (2026) Nieuwe tekst opslag voor kosten en risico van 1,1%. Het gemiddelde rentepercentage wordt berekend door de rentepercentages op de eerste werkdag van de honderd (100) kwartalen voorafgaand aan de Canonpeildatum bij elkaar op te tellen en door honderd (100) te delen (met een afronding op twee decimalen). Het Canonpercentage is nooit lager dan de vaste opslag voor kosten en risico van 1,1%. Als BNG Bank op enig moment stopt met de publicatie van voormelde rentepercentages, zal worden aangesloten bij een rentepercentage dat daarmee vergelijkbaar is, zulks ter bepaling van de gemeente. Economische meerwaarde: Het verschil tussen de Grondwaarde met inachtneming van de beoogde wijziging of splitsing als bedoeld in artikel 2.3-1. en de Grondwaarde op grond van het volgens de Erfpachtvoorwaarden toegestane gebruik, de Grondwaarde op grond van de volgens de Erfpachtvoorwaarden toegestane Opstallen en/of de Grondwaarde vóór de beoogde splitsing. Einde van het Erfpachttijdvak: De datum waarop het Erfpachttijdvak verstrijkt, danwel de eventuele eerder gelegen datum waarop de Algemene Bepalingen erfpacht 1974, herziene versie (2026) op grond van de tussen erfpachter

Toelichting in appartementsrechten (artikel 2.3-1.). De gemeente is dan bevoegd om de canon te wijzigen, maar enkel voor zover de waardeverandering van de Grond het gevolg is van de wijziging of splitsing van het erfpachtrecht (de Economische meerwaarde). De canonverhoging wordt dan berekend aan de hand van een percentage van de Economische meerwaarde. Het (Canon)percentage wordt voor alle erfpachters waarop deze algemene erfpachtvoorwaarden van toepassing zijn op dezelfde wijze vastgesteld. Om duidelijkheid te geven over de wijze waarop dit Canonpercentage wordt vastgesteld, is de berekening van het Canonpercentage in dit artikel vastgelegd. Voor een toelichting op de wijze waarop het Canonpercentage, de inflatiecorrectie en de opslag voor kosten en risico tot stand zijn gekomen, wordt verwezen naar het document “Herziening Einde Erfpachttijdvak, financiële toelichting” van mei 2026. Zie de toelichting bij de definitie van ‘Canonpercentage’.