Meerjaren Perspectief Ruimte 2026

MPR 2026

64

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

DOELSTELLINGEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Toelichting op programmering in het gebied (relatie leggen met kaart met programmering Wonen In het gebied Noordoost, Oost, Zuid en USP wordt op meerdere plekken gebouwd en veel projecten zijn in voorbereiding. De komende 5 jaar (2026 -2030) verwachten wij te starten met de bouw van circa 4.900 woningen. Daarmee werken we toe naar de ambitie om aan de Oostkant van Utrecht 11.650 woningen toe te voegen. Hierbij een aantal highlights: • Begin 2026 zijn de Stedenbouwkundig Programma’s van Eisen van de grote gebiedsontwikkelingen Galgenwaard en Archimedeskwartier vastgesteld door de raad, waardoor we een stap dichter bij de realisatie zijn gekomen. Bij Galgenwaard gaat het om circa 1100 woningen en 200 short stay units en bij Archimedeskwartier gaat het om circa 1600 woningen. • We werken verder aan projecten in bestaande wijken, zoals Christiaan Krammlaan 2-10, Briljantlaan 11-15, Brennerbaan 106, voormalig Pieter Baan Centrum en de Kwekerij. • In 2025 is het nieuwe RIVM-gebouw opgeleverd (inhuizing in 2026) en het sciencegebouw de Plus Ultra Utrecht (op kavel 32). • Op dit moment zijn verschillende projecten in uitvoering, o.a.: • Nieuw Buurland: dit is een sloop-nieuwbouwproject, waarbij circa 280 sociale- en middenhuur woningen worden teruggebouwd. • Tussen de Rails: op deze plek komen 460 betaalbare flexwoningen. Begin 2026 is gestart met het bouwrijp maken van de grond.

• Daarnaast zijn ook de International School Utrecht, Gansstraat 143-147 en High Five in uitvoering (nieuwbouw circa 921 studentenwoningen).

Werken Het werkprogramma komt vooral terecht in grote ontwikkelingen en op kleiner schaalniveau in de wijken: • In 2025 is een samenwerkingsovereenkomst gesloten voor de ontwikkeling van het Utrecht Science Park (USP). De verwachting is dat het Stedenbouwkundig Programma van Eisen en het Integraal Programma van Eisen in het najaar van 2026 aan de raad worden voorgelegd. • Galgenwaard wordt ontwikkeld als een gebied met een sterke functiemenging, met een duidelijk profiel rond sport, bewegen en vitaliteit. In het Stedenbouwkundig Programma van Eisen staat een vernieuwing van het niet-woonprogramma door sloop en nieuwbouw. • Bij Archimedeskwartier worden werkfuncties toegevoegd. Het gaat om circa 4.250 m2 bvo aan detailhandel, leisure en commerciële dienstverlening én om circa 700 -1200m2 bvo aan maatschappelijke voorzieningen die passend zijn in een woonomgeving, zoals een gezondheidscentrum. • Op kleinere schaal blijven we ruimte bieden aan werkgelegenheid door het toevoegen van niet-woonfuncties bij ontwikkelingen als Van Galenstraat, Briljantlaan 11, Brennerbaan 106 en het voormalig Pieter Baan Centrum.

•

•

•

ruimte als onderdeel van het Krommerijnpark. Vanuit de gemeente is een tender uitgezet voor de verhuur van de forten Lunet I, II en III. Naar verwachting wordt rond de zomer 2026 de gunning bekend gemaakt. Onderdeel van de tijdelijke ontwikkeling Tussen de Rails is het realiseren van een werk- en cultuurcluster. Momenteel wordt onderzocht of dit in verband met netcongestie uitvoerbaar is. In het Stedenbouwkundig Programma van Eisen voor de Kögllaan is ruimte opgenomen voor een maatschappelijke of commerciële functie.

Maatschappelijke voorzieningen De ontwikkeling en realisatie van diverse maatschappelijke en culturele voorzieningen in dit deel van de stad is volop in beweging: • In veel ontwikkelingen realiseren we een gemengd programma, met ook een aandeel maatschappelijk. Bijvoorbeeld de realisatie van een culturele broedplaats en maatschappelijke functies in het voormalig Pieter Baan Centrum. • Het nieuwe schoolgebouw van de Ariane de Ranitz is eind 2025 opgeleverd. We werken nu aan de herinrichting van de openbare MPR 2026

65

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

DOELSTELLINGEN

RUIMTELIJKE KOERS

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Toelichting op programmering in het gebied (relatie leggen met kaart met programmering Openbare Ruimte, Klimaat en Groen We zetten in op extra, kwalitatief groen en benutten kansen door integraal samen te werken. Voorbeelden: • In 2025 is fase 2 van de herinrichting openbare ruimte Rotsoord afgerond met als resultaat meer groen, betere waterinfiltratie en een hogere verblijfskwaliteit. • We werken verder aan het Parklandschap Maarschalkerweerd door de realisatie van het nieuwe Lunettenpark. Zo is in 2025 de Damsluisbrug en de traverse (aardenwal) opgeleverd en is een begin gemaakt met het wandelpad langs Oud Wulvenbroekwetering. Er is verder gewerkt aan de plannen voor de Sportboulevard Maarschalkerweerd Zuid. Het sportpark krijgt een kwaliteitsimpuls en een betere verbinding met de omgeving. • We versterken de groen-blauwe structuren, zoals langs de Kromme Rijn door het benutten van kansen bij de herontwikkelingen bij het voormalig Pieter Baan Centrum en de school Ariane de Ranitz. • Op het Utrecht Science Park verdichten we in balans en investeren we in de openbare ruimte, waardoor het groen-blauwe raamwerk én de beleefbaarheid van het groen worden versterkt.

• We zijn met de provincie, het waterschap Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden en de gemeenten Zeist, Bunnik, Houten en Nieuwegein een regionale samenwerking gestart om te komen tot extra groen in het buitengebied tussen USP, Zeist, Odijk, Houten en Nieuwegein. • In april 2025 is het Ontwikkelperspectief en uitvoeringsprogramma Kromme Rijn Linie Landschap vastgesteld door het college. Hiermee worden o.a. recreatie, groen en cultuurhistorische locaties in het Kromme Rijngebied versterkt. In december 2025 is een nieuwe Maatwerkovereenkomst vastgesteld. Op basis van die overeenkomst zijn begin 2026 verschillende projecten van start gegaan, zoals de aanpak van Fortenpark Nieuw Wulven en de visie uitwerking en participatie Laagraven. Ook is een grondtafel gestart

•

waarbij wordt gewerkt aan een samenhangende grondstrategie. In 2025 is besloten dat er geen budget is voor een integrale aanpak van de rioolvervanging in geheel Hoograven. In een eerste fase van de rioolvervanging zal het gebied rond winkelcentrum Smaragdplein aan worden gepakt, omdat hier kansen liggen om de werkzaamheden te combineren met de gewenste aanleg van de fietsroute Diamantweg-, Smaragdplein- en Robijnlaan als onderdeel van de doorfietsroute MWKZ – Galgenwaard – USP en een kwaliteitsimpuls rond het winkelcentrum.

Duurzame Mobiliteit Om te zorgen dat Utrecht Oost kan blijven groeien, blijven nodig: • De bereikbaarheid van de oostkant van de stad blijft een doorlopend aandachtspunt. Er zijn mobiliteitsmaatregelen nodig om het (auto)verkeersnetwerk niet vast te laten lopen en nieuw programma te kunnen blijven toevoegen. Ingezet wordt op een toekomstbestendig OV-netwerk met onder meer de Waterlinielijn, de opwaardering van station Lunetten en sterke fiets- en wandelverbindingen, zonder nieuwe barrières in het gebied te creëren. Daarnaast wordt gekeken welke overige (combinaties van) mobiliteitsmaatregelen nodig zijn om de huidige en toekomstige mobiliteitsbehoefte in goede banen te leiden en de ruimtelijke groei tot 2035 mogelijk te maken. • Voor noodzakelijke maatregelen in Utrecht Oost om de OVbereikbaarheid van het USP te verbeteren (in het kader van de MIRT-verkenning OV en Wonen) zijn vooralsnog geen middelen toegekend door het Rijk. Dit blijft een belangrijk aandachtspunt waarbij de gebiedspartijen gezamenlijk optrekken. • Concrete mobiliteitsprojecten in ons gebied zijn o.a.: • Herinrichting Koningsweg: er is gewerkt aan het ontwerp. • Fietsroute Lunetten-Koningsweg: tijdelijk stilgelegd. • Tuinwijkroute: er is verder gewerkt aan het ontwerp.

•

Herontwikkeling entreegebied aan de noordzijde van het UMCU complex, om daarmee verkeersbewegingen op het USP af te vangen.

Energie De energievoorziening voor NOZU vraagt ruimte, zowel boven als onder de grond: • Voordorpse Veld en USP zijn zoekgebieden voor windenergie en zonne-energie. Eerder hebben we besloten om het Ruimtelijk Perspectief Hollandse Waterlinies af te wachten, omdat de verwachting was dat deze bepalend zou zijn in hoeverre het opwekken van zonne- en windenergie mogelijk is binnen het zoekgebied Voordorpse Veld. Op dit moment wordt nog gewerkt aan het Ruimtelijk Perspectief door het Rijk en de siteholders van de Hollandse Waterlinies, maar de verwachting is niet dat het perspectief een directe uitspraak zal doen over wat wel of niet wenselijk is in het Voordorpse Veld. Wel is ondertussen bij gemeente, provincie, het Rijk en regiopartners het gedeelde inzicht ontstaan dat ontwikkelingen in de Kraag van Utrecht niet geïsoleerd benaderd moeten worden, maar op het niveau van het samenhangend geheel. De keuzes met betrekking tot een gebiedsontwikkeling in het Voordorpse Veld moeten we dan ook bezien in relatie tot de andere opgaven en locaties in de Kraag van Utrecht, zoals bijvoorbeeld windenergie op het USP en de zoeklocatie voor veldsport in het Noorderpark. • In de periode tot 2045 moet binnen het gebied NOZU ruimte worden gevonden voor circa 250 trafohuisjes.

• Volgens de beleidsnota Warmte komen de buurten Noordoost (Zeelheldenbuurt en Wittevrouwen) en Lunetten als eerste in aanmerking om van het aardgas af te gaan. Bij eerstgenoemde buurt zijn we actief met een buurtaanpak en werken we samen met wijkcoöperatie Griftstroom. MPR 2026

66

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

DOELSTELLINGEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Noordoost: overzichtskaart ruimtelijke projecten MPR 1 Aartsbisschop Romerostraat 2 Alexander Numankade - verbeteren speelruimte 3 Christiaan Krammlaan 2 – 10 4 Doorfietsroute Utrecht-Hilversum 5 Fietsmaatregelen om de Noord 6 Herinrichting openbare ruimte Lauwerecht Noord 7 Herinrichting openbare ruimte MBO school Nimeto, Smijerslaan 8 Ingehouszstraat (Majoor Bosshartplantsoen) - verbeteren speelruimte 9 Kögllaan 26 en Manegelaan 10 Nieuw Buurland 11 Nolenslaan 1 - 31 12 OV-verbinding Overvecht USP 13 Regionale (snel)fietsroute: Utrecht – Amersfoort 14 Tuinwijkroute (As Votulast Oost) 15 Van Galenstraat/Van Ginnekenlaan/Huizingalaan 16 Vergroenen Noordoost 17 Vervolg Oosterspoorbaan- Noordoost

MPR 2026

67

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

DOELSTELLINGEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Oost: overzichtskaart ruimtelijke projecten MPR 1 Archimedeskwartier 2 De Kwekerij (KPN Campus) 3 Doorfietsroute Houten-Utrecht incl. Gansstraat (mobiliteit) 4 Gansstraat 143-147/Gruttostraat 5 Gebiedsontwikkeling Galgenwaard 6 Herinrichting Cambridgelaan 7 Herinrichting Koningsweg 8 Herinrichting Ledig Erf, - Catharijnesingel Zuidoost – Bleekstraat 9 Herinrichting Malieblad en Maliebaan 10 Herontwikkeling Pieter Baan Centrum

11 High Five 12 International School Utrecht 13 Kovelaarstraat 14 Maarschalkerweerd – Lunettenpark 15 Maarschalkerweerd – Parklandschap 16 Maarschalkerweerd - Sportboulevard zuid 17 Mytylbrug en fietsroute 18 Noordzijde entreegebied UMCU 19 OV-doorstroming Herculesplein 20 Tijdelijke invulling (tussen de rails) 21 Toevoegen 3x3 basketbal 22 Uitbreiding Prinses Maxima Centrum 23 Vergroenen Oost

24 Vervolg Oosterspoorbaan- Noordoost 25 Wilhelminapark - verbeteren speelruimte MPR 2026

68

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

DOELSTELLINGEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Zuid: overzichtskaart ruimtelijke projecten MPR 1 Huize de Geerlaan - verbeteren speelruimte 2 Brennerbaan 106 3 Briljantlaan 11-15 4 Diamantweg (Aquamarijnlaan) - verbeteren speelruimte 5 Fietsmaatregelen om de Zuid 6 Helling 12-14 7 Hoograven Noord: Diamantweg – Smaragdplein / Aquamarijnlaan – Robijnlaan

8 Kop van Smaragd 9 Lunettenbaan 51-65 10 Openbare ruimte Rotsoord 11 Openbare Ruimte Rotsoord Fase 3 12 Oudegeinlaan en omgeving opnieuw inrichten openbare ruimte 13 Park de Koppel - verbeteren speelruimte 14 Rotsoord 7 15 Tjepmahof & Rijnesteinhof - verbeteren speelruimte 16 Vergroenen Zuid 17 Wijkcultuurhuis - Lunetten (De Musketon)

MPR 2026

69

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

DOELSTELLINGEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Gebiedsontwikkeling

Overvecht Stand van zaken van het gebied in relatie tot de ambities De beleidsnota Omgevingsvisie Overvecht is vastgesteld op 20 februari 2025. Daarnaast is het Masterplan Overvecht Centrum vastgesteld op 18 december 2025. Sinds het MPR 2025 zijn in Overvecht belangrijke vervolgstappen gezet in de uitwerking van de ruimtelijke ambities. Met de vaststelling van het Masterplan is de ontwikkeling van Overvecht Centrum concreter geworden; voor fase 1 en 2 is inmiddels een grondexploitatie geopend, goed voor circa 700 woningen. Ook zijn in 2026 meerdere nieuwe planprocessen gestart, onder meer voor de Aidadreef (P+R), Pahud de Mortangesdreef, Pagodedreef, Scharlakendreef, de squashlocatie aan de Taagdreef, Neckardreef, en Indusdreef 5 (Rosendael). In de uitvoering is gestart met 38 betaalbare koopwoningen aan de Kaap Hoorndreef en is voor 9 woningen aan de Fortunadreef een omgevingsvergunning aangevraagd.

In de openbare ruimte start in 2026 de uitvoering van de Taagdreefbuurt, de herinrichting van de Donaudreef en is voor het Amazonekwartier het voorlopig ontwerp vastgesteld en is voor Neckardreef Noord aanvullend budget gevonden waardoor meer ambities kunnen worden gerealiseerd. Ook zijn stappen gezet in de groenopgave, onder meer met verbeteringen in Park de Watertoren en vergroening rond de flats van de Ibisdreef. Veelal met rijks- en provinciale subsidies. Ook start de planvorming voor onder andere een voet- en fietsbrug over de Vecht, een voet-/fietsbrug over de NRU, de HOV over de Centrale As, de invoering van 30 km/u en het aanpakken van verkeersknelpunten.

Op het gebied van werken en voorzieningen zijn eveneens stappen gezet: met het vastgestelde Masterplan Overvecht Centrum is meer richting ontstaan voor het borgen en vernieuwen van werkfuncties, en met het vastgestelde Stedenbouwkundig Programma van Eisen voor Steck wordt bijgedragen aan extra werkplekken in de wijk. Voor voorzieningen geldt dat in het Masterplan ruimte is opgenomen voor extra maatschappelijke functies, aan de Scharlakendreef een gezondheidscentrum wordt voorzien, aan de Jeanne d’Arcdreef een nieuw buurthuis voor Burezina wordt ontwikkeld en bij Rosendael de planvorming doorloopt voor onder meer een school, sporthal en aanvullende maatschappelijke functies. MPR 2026

70

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

DOELSTELLINGEN

RUIMTELIJKE KOERS

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Liggen we op koers met het behalen van de ambities? Wonen Op korte termijn blijft er voldoende plancapaciteit, maar net als in 2025 blijft de (middel)lange termijn onzeker. De druk op de woningbouwopgave houdt aan. Hoewel er stappen vooruit worden gezet, vragen verschillende planprocessen meer tijd door zowel externe factoren (gestegen bouwkosten, procedures bij de Raad, netcongestie) als de intensieve inzet op Samen Stad Maken. Een belangrijk verschil met 2025 is dat het Masterplan Overvecht Centrum inmiddels is vastgesteld (18 december 2025). Daarmee is een grote mijlpaal bereikt. Voor fase 1 en 2 is een grondexploitatie geopend, goed voor circa 700 woningen, wat de planvorming concreter en uitvoerbaarder maakt dan een jaar eerder. Daarnaast zijn in 2026 meerdere nieuwe planprocessen gestart, waaronder voor de: • Aidadreef (P+R). • Pahud de Mortangesdreef. • Pagodedreef, Scharlakendreef. • De squashlocatie aan de Taagdreef en de Neckardreef. • Ook het traject voor Indusdreef 5 (Rosendael) loopt door. In de uitvoering zijn eveneens stappen gezet. In 2025 is gestart met de realisatie van 38 betaalbare koopwoningen aan de Kaap Hoorndreef, en is een omgevingsvergunning aangevraagd voor 9 woningen aan de Fortunadreef. Daarmee wordt de woningvoorraad verder gemengd, in lijn met de doelen uit de Omgevingsvisie.

Net als in 2025 blijft gelden dat verdere verdichting alleen haalbaar is wanneer er parallel wordt geïnvesteerd in de kwaliteit van de openbare ruimte, groen en mobiliteitsmaatregelen. Deze randvoorwaarden zijn in 2026 nog urgenter geworden, omdat de nieuwe planprocessen en het

vastgestelde Masterplan de druk op de leefomgeving verder vergroten. Werken De ontwikkeling van voldoende ruimte voor werken blijft, net als in 2025, een complexe opgave. De gewenste groei van het aantal arbeidsplaatsen staat nog steeds onder druk, maar in 2026 zijn wel belangrijke stappen gezet om de positie van werkgelegenheid in Overvecht te versterken. Met de vaststelling van het Masterplan Overvecht Centrum is een basis gelegd voor het borgen en vernieuwen van werkfuncties in het gebied. Waar in 2025 vooral de potentie zichtbaar was, biedt het vastgestelde plan nu meer richting voor toekomstige werkplekken. Daarnaast is het Stedenbouwkundig Programma van Eisen voor de herontwikkeling van tuincentrum Steck vastgesteld. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de opgave om meer werkplekken te creëren in Overvecht. Daarnaast biedt de omgevingsvisie handvatten om werkgelegenheid te intensiveren op het bedrijventerrein Nieuw Overvecht en in het stationsgebied. Maatschappelijke voorzieningen Maatschappelijke voorzieningen groeien mee, maar het blijft uitdagend. Met de start van enkele planprocessen worden de eerste stappen gezet om het voorzieningenniveau in Overvecht op peil te houden. In het Masterplan Overvecht Centrum is ruimte opgenomen voor extra maatschappelijke functies, waaronder een culturele trekker.

Aan de Scharlakendreef komt naast woningen een gezondheidscentrum, en aan de Jeanne d’Arcdreef wordt een nieuw buurthuis voor Burezina ontwikkeld, met daarnaast onderzoek naar een maatschappelijk ondernemershuis.

De planvorming voor Rosendael loopt door. Hier zijn een school voor 1000 leerlingen, een sporthal en ruimte voor een buurtkamer, gezondheidscentrum en mogelijk andere maatschappelijke functies voorzien. Ook de planvorming voor de herontwikkeling van Santa Cruzdreef 30 (Auris) is afgerond, waardoor in 2026 gestart kan worden met de bouw van een nieuwe school. Openbare Ruimte, Klimaat en Groen De openbare ruimte in Overvecht vraagt om een kwaliteitsverbetering, inclusief een grote groenopgave. De herinrichting van de Taagdreefbuurt gaat in 2026 in uitvoering. Voor het project Amazonekwartier is recent het voorlopig ontwerp (VO) vastgesteld. Voor de herinrichting van de derde buurt, Neckardreef Noord, is in het afgelopen jaar aanvullend budget gevonden. Hierdoor kunnen meer ambities binnen het project worden gerealiseerd. De planvorming voor deze buurt is inmiddels gestart. Binnen verschillende projecten in Overvecht wordt gewerkt aan het realiseren van meer en kwalitatief beter groen. Zo is in het afgelopen jaar bijvoorbeeld een deel van Park de Watertoren verbeterd. Daarnaast zijn vanuit rijkssubsidies middelen beschikbaar gekomen om verder te werken aan de groenopgave in Overvecht. Verspreid over de wijk lopen hiervoor verschillende projecten en zullen de komende periode ook nieuwe projecten worden gestart.

MPR 2026

71

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

DOELSTELLINGEN

RUIMTELIJKE KOERS

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Liggen we op koers met het behalen van de ambities? Duurzame Mobiliteit We werken aan de mobiliteitstransitie voor een veilig en verbonden Overvecht. In Utrecht geven we voorrang aan gezonde en schone manieren van verplaatsen. Ook in Overvecht zetten we daarom in op een verschuiving van autogebruik naar lopen, fietsen en openbaar vervoer. Dit helpt om meer ruimte te maken voor spelen en verblijven in de wijk. Tegelijkertijd proberen we verkeershinder, geluid en uitstoot zoveel mogelijk te beperken.

voorkeurswarmteoplossingen voor de bestaande stad bepaald. In Overvecht is dit aansluiting op het bestaande stadswarmtenet. Het is op dit moment nog niet bekend wanneer dit van start gaat. Toenemende netcongestie vormt een steeds groter risico, ook voor ontwikkelingen in Overvecht. Projecten kunnen aanzienlijke vertraging oplopen als gevolg van netcongestie.

Met herinrichtingen en de invoering van meer 30 km/u-straten en erven (15 km/u) werken we aan verkeersveilige, aantrekkelijke, groene en sociaal veilige straten en fietspaden. Met verschillende maatregelen en projecten geven we hier verder invulling aan. In 2026 start de herinrichting van de Taagdreefbuurt en de Donaudreef. Daarnaast beginnen we met de planvorming voor diverse mobiliteitsprojecten. Zo wordt gewerkt aan plannen voor een voet- en fietsbrug over de Vecht met een fietsroute richting Park de Gagel, een voet- en fietsbrug over de NRU en de HOV-verbinding over de Centrale As.

Ook werken we aan de invoering van 30 km/uur op verschillende wegen en het aanpakken van diverse verkeersknelpunten in de wijk. Een deel van deze projecten wordt mede mogelijk gemaakt door rijkssubsidies. Energie We werken aan een duurzame en betrouwbare energievoorziening voor de toekomst in lijn met het vastgestelde beleid in 2025: • In de in 2025 vastgestelde beleidsnota Opwekgebieden voor schone energie zijn er in Overvecht twee zoekgebieden voor energieopwekking door wind of zon aangewezen. Windenergie in het Noorderpark en zonne-energie in polder Overvecht. • In de in 2025 vastgestelde Beleidsnota Warmte (2025-2035) zijn de MPR 2026

72

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

DOELSTELLINGEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Overvecht : overzichtskaart ruimtelijke projecten MPR 1 Amazonedreef verbeteren speelruimte

30 Kalymnosdreef - verbeteren speelruimte

2 Amazonekwartier 3 Brandenburchdreef - verbeteren speelruimte

Klopvaartbuurt Noord/initiatief Torontodreef – 31 verbeteren speelruimte

4 Brandenburchdreef 5

32 Moldaudreef - vernieuwen sportplek

5 Buurtcentrum Overvecht (Rhonedreef 40)

33 Nataldreef - verbeteren speelruimte

6 Cantondreef (v/h Sjanghaipark) - verbeteren speelruimte 34 Natuurgebied Zuilen 7 Cayennedreef - verbeteren speelruimte 8 Donaudreef 9 Doorfietsroute Utrecht-Hilversum 10 Einsteindreef 101-139

35 Neckardreef Noord 36 Noordelijke Randweg Utrecht 37 Noorderpark

11 Einsteindreef/Theemsdreef - verbeteren speelruimte

38 Openbare ruimte Taagdreef e.o.

12 Fortunadreef/Heradreef

39 Pagodedreef - sportplek (calisthenics)

13 Gageldijk

40 Pahud de Montagne

14 Gebiedsontwikkeling Overvecht

41 Park de Watertoren (Noord) - verbeteren speelruimte

15 Groene Voet Openbare Ruimte Ibisdreef

42 Park de Watertoren Zuid - verbeteren speelruimte

16 Grote Trekdreef - verbeteren speelruimte 17 Hanoidreef - verbeteren speelruimte 18 Herinrichting Park de Watertoren 19 Herontwikkeling AURIS Herontwikkeling Gageldijk 3, locatie Tuincentrum 20 Overvecht 21 Herontwikkeling P&R Overvecht 22 Het Nieuwe Zandpad 23 Humberdreef - verbeteren speelruimte

43 Samosdreef - verbeteren speelruimte 44 Scharlakendreef 3 45 Sporthal Overvecht 46 St. Eustatiusdreef - verbeteren speelruimte 47 Taagdreef/ squashlocatie 48 Tritondreef - verbeteren speelruimte 49 Vechtzoom - sportelement toevoegen

24 Indusdreef 5

50 Vergroenen Overvecht

25 Ivoordreef

51 Watertoren Overvecht

26 Jaap Edendreef - verbeteren speelruimte

52 Zuidpooldreef - verbeteren speelruimte

27 Jamaicadreef/Klopvaart - verbeteren speelruimte 28 Jeanne d'Arcdreef 1 29 Kaap Hoorndreef 24-36 MPR 2026

73

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

DOELSTELLINGEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Gebiedsontwikkeling

West en Noordwest Stand van zaken van het gebied in relatie tot de ambities Het gebied West en Noordwest heeft een uiteenlopend karakter van wijken. Zo zijn er de bedrijventerreinen Lage Weide en Werkspoorkwartier, maar ook veel woonwijken met verschillende type demografie en kenmerken. Het accent voor het gebied verschuift in de opgaven die er nu liggen van wonen naar werken. Het gebied bestaat uit de buurten Lombok, Nieuw Engeland, Oog in Al, Schepenbuurt, Welgelegen, Lage Weide, Zuilen, Ondiep en Pijlsweerd. Komend jaar werken we verder aan het vergroten van het aantal arbeidsplekken, het vergroenen van de werklocaties en van woongebieden in Noordwest, de woningbouwontwikkelingen in Zuilense Vecht en Welgelegen en onderzoeken we samen met de woningbouwcorporaties de verdichtingsmogelijkheden met betaalbare woningen. Enkele voorbeelden van lopende trajecten: • Vaststelling Omgevingsvisie Lage Weide, dit volgens de ambities van de RSU2040 om het gebruik en de inrichting van Lage Weide toekomstbestendiger te maken. • Uitvoering Cartesius Driehoek fase 3 en deel oplevering fase 2. • Nota van Uitgangspunten voor Ravellaan Noord wordt opgesteld. • Nota van Uitgangspunten voor de Ravellaan 96 is vastgesteld. We gaan verder met het uitwerken van een nieuw omgevingsplan en selectiedocumenten. • De vaststelling van het Stedenbouwkundig Programma van Eisen voor de Zwanenvechtlaan.

MPR 2026

74

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

DOELSTELLINGEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Liggen we op koers met het behalen van de ambities? Wonen De komende 5 jaar (2026 -2030) verwachten wij te starten met de bouw van veel woningen. Hierbij een aantal highlights: • Begin 2026 is de Nota van Uitgangspunten van Ravellaan 96 vastgesteld door de raad, we verwachten nog dit jaar het Stedenbouwkundig Programma van Eisen van de Zwanenvechtlaan te kunnen laten vaststellen. Bij Ravellaan 96 gaat het om circa 430 woningen (waarvan 260 zelfstandige studentenkamers, 78% betaalbare huur en 22% vrije sector) en bij de Zwanenvechtlaan gaat het om circa 400 betaalbare huur woningen. • We werken verder aan een gezamenlijke Nota van Uitgangspunten voor Ravellaan Noord en Strawinsky. • In 2025 is het deelgebied 4 Wisselspoor en fase 2 Cartesiusdriehoek opgeleverd. • Op dit moment zijn verschillende projecten in uitvoering, zoals: • Thomas à Kempisplantsoen. Dit is een sloopnieuwbouwproject, waarbij circa 349 sociale- en middenhuurwoningen worden teruggebouwd. • Van Heukelomlaan. Dit is een sloop-nieuwbouwproject, waarbij circa 190 betaalbare huur woningen worden teruggebouwd.

Werken Binnen West en Noordwest liggen belangrijke werklocaties. Zoals verwoord in de 'beleidsnota werklocaties 2035' is het belangrijk voor het functioneren van de stad om deze te behouden. In 2021 is een Omgevingsvisie Werkspoorkwartier vastgesteld met meer ruimte voor werkgelegenheid, kunst, cultuur, onderwijs en horeca. Hierin is ook meer ruimte voorzien voor een groenere en prettigere openbare ruimte voor fietsers en voetgangers. Voor Lage Weide is eind 2025 de concept Omgevingsvisie vrijgegeven, waarmee we koersen op gerichte verdichting en het creëren van extra werkgelegenheid, met specifieke aandacht voor de circulaire economie en stadsgebonden bedrijvigheid. Tevens willen we samen met de bedrijven in het gebied de

buitenruimte aantrekkelijker en toekomstbestendiger maken. Door de congestie op de wegen is er nu beperkte mogelijkheid voor uitbreiding, dus vragen we in de visie aandacht voor betere en veiligere fietsverbindingen en meer aandacht voor de OV-bereikbaarheid.

• •

Maatschappelijke voorzieningen De opgave ligt in de bestaande stad in het behoud (en versterken) van maatschappelijke bestemmingen en de balans daarin gezien de vele binnenstedelijke herontwikkelingen. Hierbij is de afstemming met naastgelegen ontwikkelingen van belang (bijvoorbeeld de relatie tussen het Stationsgebied en Welgelegen). Er wordt onderzocht of er maatschappelijke voorzieningen kunnen worden toegevoegd bij ruimtelijke projecten. Denk hierbij aan projecten als: • Welgelegen. In de Nota van Uitgangspunten van Ravellaan 96 is naast het behoud van de huidige maatschappelijke voorzieningen ruimte gereserveerd voor een huisartsenpost. • Ravellaan. Hier wordt dit jaar de speeltuin opgeleverd. • Cartesiusdriehoek. Hier wordt een sporthal en kindcentrum gerealiseerd. • Zuilense Vecht. Het maken van een publiek toegankelijk park en uitbreiding van de huidige sportvelden. • Werkspoorkwartier. Hier ligt de nadruk vooral op betaalbare ruimtes voor broedplaatsen, creatieve en circulaire bedrijvigheid en werken we aan de mogelijkheid van een officiële buitenzwemlocatie in de Werkspoorhaven. Openbare Ruimte, Klimaat en Groen Een groot deel van de buurten in Noordwest en de werklocaties in West is erg versteend en vraagt om vergroening. Bij een aantal lopende projecten staat vergroening hoog in het vaandel: • Schaakbuurt.

Het vergroenen van de buurt en het Niftarlakepark doortrekken in de zijstraten. • Fortlaan. • Met de vernieuwing sportpark Zuilense Vecht creëren we o.a. een

• •

openbaar toegankelijk, groen en sportieve verbinding tussen Utrecht en Stichtse Vecht. Rondje stadseiland. Een park van 12 kilometer langs de oevers van het Amsterdam-Rijnkanaal en het Merwedekanaal. Welgelegen den Hommel. Het riool wordt vervangen, een deel van de wegen wordt heringericht en er komt meer ruimte voor groen en bomen. Ravellaan 96. Hier worden extra bomen geplaatst en wordt het groene raamwerk ecologisch versterkt. Als onderdeel van de Omgevingsvisie werken we aan de vergroening van Lage Weide, waarbij de bouw van het museumdepot een eerste startpunt vormt voor het groene raamwerk.

Duurzame Mobiliteit In West en Noordwest werken we aan het verbeteren van verbindingen voor de voetganger en fietser. Bijvoorbeeld bij deze projecten: • Plantontwikkeling doorfietsroute tussen Utrecht en Amsterdam, de Dom tot Dam route. • Omgeving station Zuilen, uitbreiding capaciteit fietsparkeren en een aantrekkelijker stationsgebied. • Doorfietsroute tussen Lage Weide en Houten, het verbeteren van de fietsverbinding van bedrijventerrein Lage Weide met de omgeving. • Onderdoorgang Boorstraat als onderdeel van de Dom tot Dam route, die het Wisselspoor met de 1e Daalsebuurt verbindt. Energie In West lopen de volgende energievraagstukken: • Lage Weide is een onderzoekslocatie voor windmolens. • In Oog in Al is een bewonerswerkgroep opgericht om aardgasvrij te kunnen wonen. In 2026 wordt dit verder uitgewerkt in samenspraak met de bewonerswerkgroep en andere partijen. MPR 2026

75

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

DOELSTELLINGEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

West: overzichtskaart ruimtelijke projecten MPR 1 Bataviastraat - verbeteren speelruimte 2 Cartesiusdriehoek 3 Cartesiusdriehoek - school & sporthal 4 Doorfietsroute Utrecht Lage Weide-Houten 5 Fietsdepot (Vlampijpstraat 87)

6 Fietsparkeren bij stations Zuilen, Overvecht, Vaartsche Rijn en Vleuten 7 Herinrichting en rioolvervanging Welgelegen - Den Hommel 8 Johan Winnubstlaan - verbeteren speelruimte 9 Kunstdepot en truckparking Isotopenweg 10 Makassarstraat - verbeteren speelruimte 11 Parkzone Den Hommel 12 Muntgebouw 13 Niels Bohrweg 14 Omgeving Station Zuilen 15 Openbare ruimte Werkspoorkwartier 16 Ravellaan (Welgelegen) - verbeteren speelruimte 17 Ravellaan 96 & parkeerplaats 18 Ravellaan Noord 19 Rondje Stadseiland 20 Thomas a Kempisplantsoen

21 Uitbouw muzikale oefenstudio's 22 Vergroenen West

MPR 2026

76

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

DOELSTELLINGEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Noordwest: overzichtskaart ruimtelijke projecten MPR 1 2e Daalsedijk Wisselspoor 2 Abrikoosstraat - verbeteren speelruimte 3 Achter Plantage/Roy vd Hamkade - verbeteren speelruimte 4 As Votulast (aanpak oude noord) 5 Bijdrage aan Project Wisselspoor - 2e Daalsedijk 6 Bisschopsplein (bij Schoolplein de Piramide) - verbeteren speelruimte 7 Boorstraattunnel 8 C. van Maasdijkstraat - verbeteren speelruimte

9 Demkapark 10 Fortlaan 11 Hogenoord 18 – 21 12 Lumbresplein - sport kunstwerk jongeren 13 Mandarijnstraat - verbeteren speelruimte 14 Minister Talmastraat 20-22 15 Oudenoord 330, 340-370

16 Prinses Beatrixlaan - verbeteren speelruimte 17 Ripperdaplein - verbeteren speelruimte 18 Sportpark Zuilense Vecht 19 St. Willibrordusstraat - verbeteren speelruimte 20 Van Heukelomlaan / Berlagestraat 21 Vergroenen Noordwest 22 Watertoren Amsterdamsestraatweg 380

23 Wattlaan - verbeteren speelruimte 24 Zwanenvechtlaan

MPR 2026

77

Grondexploitaties

MPR 2026

78

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

DOELSTELLINGEN

RUIMTELIJKE KOERS

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Lopende grondexploitaties

Leidsche Rijn Uitvoeringsprogramma

Overvecht Centrum fase 1-2

Leidsche Rijn A2 zone

Zuilense Vecht

Stationsgebied

Oudenrijn West

Beurskwartier

Hart van de Meern

Lombokplein

Kern/ Centrumplan Vleuten

Merwedekanaalzone: Grondexploitatie

BEFU

Merwedekanaalzone: Faciliterend grondbeleid

Isotopenweg

MPR 2026

79

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

Grondexploitaties Actueel financieel beeld grondexploitaties op hoofdlijnen Samenvatting De actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2026 laat op hoofdlijnen een lichte verslechtering zien. Ten opzichte van de actualisatie per 1-1-2025 zijn er beperkte mutaties in de resultaten. De belangrijkste wijzigingen houden verband met het openen van de grondexploitatie Overvecht Centrum fase 1-2, indexatie-effecten en actualisaties van de kosten- en opbrengstenramingen. Wel zien we dat de budgetten voor specifieke civieltechnische kostenramingen fors onder druk staan en dat inpassings- en bijsturingsmaatregelen nodig zijn. Ten opzichte van de 2e bestuursrapportage, Peilstok Stedelijke Ontwikkeling 2025 houden de onzekerheden in de wereldmarkt aan. Netcongestie heeft nog steeds invloed op de fasering, contractvorming en uitgifte, vooral in projecten die zich in de voorbereidingsfase bevinden. Het risicoprofiel is toegenomen doordat de omvang van de verwachte opbrengsten en kosten in de lopende grondexploitaties zijn toegenomen. De benodigde risicoreservering binnen de reserve grondexploitaties om de risico's op te vangen neemt hierdoor toe met 2,7 miljoen. De reserve grondexploitaties heeft een licht positief meerjarig beeld van 2,45 miljoen euro in jaarsnede 2030. Dit beeld is een realistische weergave van de huidige situatie.

De stand en het meerjarig verloop van de reserve grondexploitaties zijn gebaseerd op actuele resultaten van alle grondexploitaties (met bijbehorend effect op toekomstige winstnemingen) en op actueel benodigde risicoreserveringen. In afstemming met onze accountant is de systematiek voor het berekenen van winstnemingen aangepast. Dit heeft voor de begrotingsperiode een financieel negatief effect, maar kent meerjarig een neutraal effect. In het meerjarig verloop is vanaf 2030 rekening gehouden met het vervallen van de structurele afdracht aan de gemeentebrede financiële

DOELSTELLINGEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

ruimte (opgenomen in de Voorjaarsnota 2026) en met het inzetten van de risicoreservering voor o.a. het opvangen van risico’s gekoppeld aan gebiedsontwikkelingen. Grondexploitaties Leidsche Rijn Uitvoeringsprogramma De looptijd van de grondexploitatie Leidsche Rijn Uitvoeringsprogramma is verlengd tot 2034. Dit hangt samen met de aanpassing van de fasering als gevolg van netcongestie. Na actualisatie per 1-1-2026 neemt het geprognosticeerd resultaat af. Deze mutatie wordt met name veroorzaakt door het toevoegen van het deelcomplex Burgemeester Verderlaan 17-19 conform besluitvorming Peilstok 2025 (waar een bijdrage uit de reserve betaalbaar wonen tegenover staat) en door hogere kosten voor het realiseren van het benodigde geluidscherm voor de woningbouwontwikkeling in Haarrijn. Grondexploitatie Leidsche Rijn A2-zone De looptijd van deze grondexploitatie loopt tot en met 2039. Het geprognosticeerde resultaat van de grondexploitatie Leidsche Rijn A2zone blijft nagenoeg constant na actualisatie per 1-1-2026. De effecten als gevolg van het aanpassen van de fasering worden opgevangen door indexatie van de opbrengsten. Grondexploitatie Stationsgebied Het geprognosticeerd resultaat van de grondexploitatie Stationsgebied laat na actualisatie een positieve mutatie zien als gevolg van een scope overheveling.

De grondexploitatie Stationsgebied heeft een negatief geprognosticeerd eindresultaat waar een voorziening negatieve grondexploitatie tegenover staat. Het risico op het niet geheel realiseren van de in de grondexploitatie geraamde grondopbrengsten blijft bestaan. De omvang van het benodigde weerstandsvermogen voor het opvangen van risico’s van het project Stationsgebied blijft daarom ongewijzigd op 12,3 miljoen euro. Lombokplein De gebiedsontwikkeling Lombokplein bestaat uit de herstructurering

GRONDEXPLOITATIES

van het Westplein en de herstructurering van de Graadt van Roggenweg. Het financieel kader voor de gebiedsontwikkeling is de grondexploitatie Lombokplein en het investeringskrediet Graadt van Roggenweg. Het geprognosticeerd resultaat van de grondexploitatie laat een verslechtering zien, met name als gevolg van een scopeoverheveling. De grondexploitatie heeft een negatief geprognosticeerd eindresultaat waar een voorziening negatieve grondexploitatie tegen overstaat. De civieltechnische kostenramingen voor het project zijn fors toegenomen, waardoor inpassings-en bijsturingsmaatregelen nodig zijn. Over de invulling van deze bijsturingsmaatregelen rapporteren we bij de Tweede Bestuursrapportage, onderdeel peilstok Stedelijke Ontwikkeling. Merwedekanaalzone Het geprognosticeerd resultaat van de grondexploitatie Merwedekanaalzone deelgebied 4 blijft nagenoeg gelijk na actualisatie per 1-1-2026 (excl. tussentijdse winstneming). Het resultaat van deelgebied 5 laat een verbetering zien ten opzichte van de vorige actualisatie. Voor deelgebied 4 wordt, conform de BBV-voorschriften, winst genomen op basis van de POC-methode. De afzonderlijke resultaten worden per saldo verwerkt in het Financieel Kader Merwedekanaalzone, dat daarmee op dit moment sluitend blijft.

Echter, we zien dat de kostenramingen voor de bruggen over het Merwedekanaal fors zijn toegenomen ten opzichte van de oorspronkelijke raming, waardoor bijsturing noodzakelijk lijkt. Grondexploitatie Overvecht Centrum fase 1-2 De grondexploitatie Overvecht Centrum fase 1–2 is in december 2025 door de raad vastgesteld en loopt vanaf 1-1-2026 mee in de actualisatie. Deze grondexploitatie heeft een positief saldo, dat wordt ingezet voor bijdragen aan de parkeerexploitatie en voor Bovenwijkse Voorzieningen.

MPR 2026

80

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

DOELSTELLINGEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Overige gemeentelijke grondexploitaties De overige gemeentelijke grondexploitaties laten na actualisatie per 11-2026 per saldo een lichte verbetering zien. Het programma binnen de grondexploitatie Hart van de Meern is aangepast van vrije sectorwoningen naar 100% betaalbaar programma in lijn met het Raadsvoorstel Vaststelling SPvE Zuidoostkwadrant Hart van De Meern en de vastgestelde 3e tranche van de Utrechtse Aanpak, bestaande uit maatregelen om de woningbouw op gang te houden. Zie Projectenlijst 3e tranche maatregelen op gang houden woningbouw. Paragraaf over uitvoering Actief Grondbeleid In 2024 is de Beleidsnota Grondbeleid 2024 door de Raad vastgesteld waarin de koerswijziging van faciliterend naar afgewogen actief grondbeleid is bekrachtigd. Beleidsnota Grondbeleid Gemeente Utrecht 2024 beschrijft de verschillende instrumenten van het grondbeleid die hieraan kunnen ondersteunen. In 2025 heeft het afgewogen actief inzetten van ons grondbeleid tot de volgende resultaten geleid: We hebben het voorkeursrecht gevestigd bij: • Koningsweg 2. We hebben naar aanleiding van het in Deelgebied 6 Merwedekanaalzone reeds gevestigde voorkeursrecht de volgende percelen anticiperend verworven: • Vliegend Hertlaan 4-8, grond met opstallen.

We hebben in 2025, als gevolg van ditzelfde voorkeursrecht op Deelgebied 6 Merwedekanaalzone, nieuwe gesprekken gestart die kunnen leiden tot anticiperende verwervingen. •

We hebben de Parkeergarage Paardenveld in 2025 verworven en geleverd gekregen.

MPR 2026

81

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

Begrotingscyclus In de 2e Bestuursrapportage 2025 rapporteerden wij in de Peilstok Stedelijke Ontwikkeling per peildatum 1 juli 2025 over de ontwikkelingen van de grondexploitaties. Per peildatum 1 januari 2026 hebben wij alle grondexploitaties geactualiseerd. Deze actuele geprognosticeerde resultaten zijn verantwoord in de Jaarstukken 2025, in het programma Ontwikkelen en Wonen voor iedereen en in de paragraaf Grondbeleid. In dit hoofdstuk van het Meerjarenperspectief Ruimte 2026 en in de geheime bijlage (gegevens grondexploitatieprojecten Gemeente Utrecht) worden de actuele geprognosticeerde resultaten per grondexploitatie, de actuele risico- en scenarioanalyses en de doorwerking daarvan op het verloop van de reserve grondexploitaties toegelicht. Tussentijdse winstneming De richtlijnen van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) schrijven voor dat winsten over grondexploitaties genomen moeten worden naar rato van de voortgang van de gebiedsontwikkeling. Om de mate van voortgang te berekenen, wordt de POC-methode (percentage of completion) gebruikt. De formule is als volgt:

Als 80% van de kosten is gemaakt en 50% van de kavels zijn uitgegeven, is de gebiedsontwikkeling volgens de POC voor 40% gereed en moet 40% van de verwachte winst tussentijds worden genomen. Parameters voor indexatie vanaf 1-1-2026 Voor een grondexploitatie is de bepaling van parameters voor indexatie essentieel om de berekeningen in de tijd uit te kunnen zetten. Zo liggen de prijzen van bijvoorbeeld bouwmaterialen in de toekomst waarschijnlijk hoger dan nu. Met behulp van indexcijfers kunnen deze prijzen bij benadering ingeschat worden. Op basis van de vastgestelde

DOELSTELLINGEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

kaders 2026 zijn de volgende parameters vastgesteld: Parameters 2026

2025

2026

Looptijd

Rente

2%

1,75%, 2,00%

1,75%(2025), daarna 2% gehele looptijd

Disconteringsvoet

2%

2%

gehele looptijd

Opbrengstenstijging vrije sector

2%

2%

2% (2026-2035)

Opbrengstenstijging middenhuur

0%, 1%

2,5%, 1%

2,5% (2025), 1% (2026-2035)

Opbrengstenstijging sociaal

3,42% , 2%

3,31%, 2%

3,31% (2025), 2% (2026-2035)

m.u.v. bedrijfskavels

0%

0%

gehele looptijd

m.u.v. kantoren

0%

0%-3%

gehele looptijd tot 10 jaar

m.u.v. detailhandel en horeca

0%

0%

gehele looptijd

Kostenstijging

1%, 2%, 2,5%

1,5%, 3%, 2%

1,5% (2025), 3% (2026/2027), daarna 2% gehele looptijd

m.u.v. verwervingskosten

n.v.t.

n.v.t.

Project specifiek bepalen

m.u.v. plankosten

1%, 2%, 2,5%

3,75%, 3%, 2%

3,75% (2025), 3% (2026/2027), daarna 2% gehele looptijd

Rentepercentage Het rentepercentage wordt berekend zoals voorgeschreven door het BBV. Het BBV stelt dat het rentepercentage moet worden gebaseerd op de daadwerkelijk betaalde rente over het vreemd vermogen. Dit betekent dat er twee mogelijke scenario’s zijn. Ten eerste kan er sprake zijn van projectfinanciering. In dat geval is er een lening

GRONDEXPLOITATIES

afgesloten voor een specifieke grondexploitatie. In deze situatie moet er dan met het rentepercentage voor die betreffende lening worden gerekend. Ten tweede, als er geen sprake is van projectfinanciering, dient het gewogen gemiddelde rentepercentage van de bestaande leningenportefeuille van de gemeente te worden gehanteerd. Dit rentepercentage is voor 2026 berekend op 2,00%. Door nacalculatie is de rente over 2025 vastgesteld op 1,75%. Dat is 0,25% lager dan vorig jaar was voorzien. Disconteringsvoet De disconteringsvoet is het rekenpercentage dat gebruikt wordt om de contante waarde van toekomstige kasstromen te berekenen. De gehanteerde disconteringsvoet is gelijk aan het berekende rentepercentage. De disconteringsvoet is daarom 2,00%. Opbrengstenstijging De opbrengsten binnen een grondexploitatie worden bepaald door de vastgestelde grondprijzen. Voor het merendeel van de programmaonderdelen wordt de grondprijs residueel vastgesteld. Deze methodiek bepaalt de grondwaarde op basis van het verschil tussen de marktwaarde van het vastgoed en de bouw- en bijkomende kosten, waardoor zowel ontwikkelingen in de vastgoedmarkt als fluctuaties in de bouwkosten worden meegenomen. In de afgelopen jaren is de residuele grondwaarde licht gestegen, doordat de marktwaarde van vastgoed sterker toenam dan de bouwkosten. Naar verwachting zal deze ontwikkeling zich in 2026 voortzetten.

Op basis hiervan wordt voor 2026 voor vrije-sectorwoningen een opbrengstenstijging van 2% gehanteerd, hetgeen, gezien de aanhoudende schaarste op de woningmarkt, als een realistische inschatting voor de resterende looptijd van de grondexploitatie wordt beschouwd.

MPR 2026

82

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

De middenhuur en het segment betaalbare koop blijven in 2026, naar verwachting, gekenmerkt door een structurele vraag en tegelijk beperkte doorrekenruimte in de residuele berekening van de grondopbrengsten. Deze factoren leiden tot een lagere opbrengstpotentie en een blijvende druk op de residuele grondwaarde. De huren in het middenhuursegment zijn in 2025 met 3,65% gestegen. In combinatie met de stijgende bouwkosten is het indexpercentage voor dit segment voor 2025 derhalve vastgesteld op 2,5%. Voor de periode vanaf 2026 wordt een jaarlijkse indexatie van 1% aangehouden. Voor de kantorenmarkt geldt dat de toekomstige ontwikkeling van de grondprijs in sterke mate locatieafhankelijk is. Om die reden is besloten een bandbreedte van 0% tot 3% voor de indexering te hanteren, waarbij het definitieve indexpercentage per locatie en per project specifiek wordt vastgesteld. Conform BBV mogen grondprijzen maximaal tien jaar vooruit worden geïndexeerd. In lijn met deze voorschriften wordt de opbrengstenstijging vanaf 2036 op 0% vastgesteld. Kostenstijging De kosten voor met name het bouw- en woonrijp maken zijn het afgelopen jaar verder gestegen, zij het in mindere mate dan afgelopen jaren. Zoals weergegeven in de tabel op de voorgaande pagina is voor de periode van 1-1-2025 tot 1-1-2026 een prijspeilcorrectie van 1,5% doorgevoerd.

Ten opzichte van de prognose van vorig jaar betreft dit een verbetering. Op basis van ervaringscijfers binnen de gemeente Utrecht, openbare bronnen en extern advies wordt het indexpercentage voor 2026 en 2027 geraamd op 3%. Voor de resterende looptijd wordt Grondexploitatie (miljoen euro op Netto Contante Waarde)

DOELSTELLINGEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

vervolgens uitgegaan van een jaarlijkse indexering van 2%. Een uitzondering hierop vormen de plankosten. Hiervoor bedraagt de prijspeilcorrectie 3,75% van 1-1-2025 naar 1-1-2026, waarna de plankosten het indexpercentage voor de kosten volgen voor de verdere looptijd van de grondexploitatie.

Financieel verloop gemeentelijke grondexploitaties over 2025 Onderstaande tabel geeft het financiële verloop van de gemeentelijke grondexploitaties over 2025 weer. De mutaties zijn een verschil tussen het geprognosticeerd resultaat op 1 januari 2025 en het nieuwe geprognosticeerd resultaat op 1 januari 2026. Deze mutaties zijn een optelsom van mee- en tegenvallers binnen de grondexploitaties. De projecttabbladen die hierna volgen, gaan verder in op de mutaties per project. Bij een beoordeling van de actieve grondexploitaties per eind 2025, op basis van de door het BBV voorgeschreven POC-methode, is er bij enkele grondexploitaties sprake van verplichte tussentijdse winstneming. In overleg met onze accountant is de systematiek voor het berekenen van deze winstnemingen aangepast. Dit leidt er dit jaar toe dat de winstneming negatief moet worden bijgesteld. De tabel hieronder geeft een overzicht van de betreffende bedragen, waarbij de bijdrages aan de Mobiliteitshub XL zijn gepresenteerd als integraal onderdeel van de grondexploitaties (voor de projecten waar dit van toepassing is). De geprognosticeerde resultaten van de grondexploitaties worden verrekend met de reserve grondexploitaties en de voorziening negatieve grondexploitaties, waarover in paragraaf ‘Reserve grondexploitaties en voorziening negatieve grondexploitaties’ wordt gerapporteerd.​

GRONDEXPLOITATIES

grondexploitaties. De resultaten van deze paragraaf worden eveneens als input gebruikt voor de paragraaf ‘Reserve grondexploitaties en voorziening negatieve grondexploitaties’. Af te sluiten en te openen grondexploitaties De grondexploitatie Overvecht Centrum fase 1-2 is in 2025 geopend. Deze grondexploitatie kent een positief saldo. Dit positieve resultaat wordt ingezet voor de parkeerexploitatie Overvecht en de Nota Bovenwijkse Voorzieningen. Er zijn in 2025 jaar geen grondexploitaties afgesloten. In februari 2026 is de grondexploitatie Ravellaan 96 geopend samen met de vaststelling van de Nota van Uitgangspunten. Deze grondexploitatie heeft een positief saldo van € 0,6 miljoen op netto contante waarde per 1-1-2026. In het MPR 2027 wordt deze grondexploitatie geactualiseerd en toegevoegd in het MPR. In 2026 verwachten wij uw raad de nieuwe grondexploitatie Einsteindreef ter vaststelling voor te leggen.

In de paragraaf ‘Risicomanagement Grondexploitaties’ wordt inzicht gegeven in de risico- en scenarioanalyses van de gemeentelijke Saldo MPR 2025

Geopende grondexploitaties

Mutatie lopende grondexploitaties

Winstneming over 2025

Saldo MPR 2026

Gemeente grondexploitaties (incl. Leidsche Rijn (2x) en Lombokplein)

-21,7

18,2

-4,6

-4,7

-3,3

Stationsgebied

-48,0

-

0,4

-

-47,6

MPR 2026

83

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

Projectnaam: Leidsche Rijn Uitvoeringsprogramma Doelstelling, inhoud en opgave In Leidsche Rijn en Vleuten-De Meern blijven we de komende jaren volop werken aan de ontwikkeling van de stad. Het wordt steeds meer een volwaardig stadsdeel met gemengde centra die zijn gelegen nabij openbaar vervoer. Het gebied biedt de mogelijkheid fors aan de stedelijke ambities bij te dragen, waaronder het toevoegen van veel aanbod op de Utrechtse woningmarkt zoals betaalbare en duurzame (huur-)woningen, het realiseren van diverse commerciële- en maatschappelijke voorzieningen en het creëren van meer werkgelegenheid. De in de grondexploitatie Leidsche Rijn Uitvoeringsprogramma opgenomen deelexploitaties leveren gezamenlijk een belangrijke bijdrage aan de opgave. In deze deelexploitaties wordt voornamelijk nog woningbouwprogramma gerealiseerd. Binnen het uitvoeringsprogramma worden de komende tien jaar nog circa 1600 woningen opgeleverd. Deelexploitaties en deelgebiedoverstijgende exploitaties De grondexploitatie bestaat uit elf deelexploitaties voor de verschillende gebieden, waaronder Het Zand, Rijnvliet, Leeuwesteyn Noord, Resterend Woningbouw, Haarrijn, Máximapark, Máximapark Woningbouw, Burgemeester Verderlaan 17-19 en Hooggelegen, aangevuld met een gebiedsoverstijgende deelexploitatie.

In de gebiedsdeelexploitaties zijn de kosten en opbrengsten opgenomen die direct samenhangen met de ontwikkeling van het betreffende deelgebied. Resterend Woningbouw omvat de resterende kosten en opbrengsten van vrijwel afgeronde woningbouwprojecten, zoals Terwijde, Vleuterweide, Hoge Weide, Verderlaan en het WA-park, evenals de afronding van speelvoorzieningen voor afgesloten deelprojecten. De gebiedsoverstijgende deelexploitatie bevat kosten die noodzakelijk zijn om de gebiedsontwikkeling in Leidsche Rijn als geheel te kunnen realiseren, zoals generieke verwervingskosten. De deelexploitatie Burgemeester Verderlaan 17–19 is in 2025

DOELSTELLINGEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

toegevoegd. Actueel geprognosticeerd resultaat De grondexploitatie Leidsche Rijn Uitvoeringsprogramma komt na actualisatie per 1-1-2026 uit op een positieve waarde van 21,4 miljoen euro op netto contante waarde (exclusief tussentijdse winstneming). Ten opzichte van de waarde op 1-1-2025 bij het MPR 2025 van 25,78 miljoen euro op netto contante waarde laat de grondexploitatie Leidsche Rijn een verslechtering zien van 4,4 miljoen euro. De tussentijdse winstneming per 31-12-2025, verplicht voorgeschreven door het BBV, bedraagt -3,98 miljoen euro. Dit betreft een negatieve bijstelling en wordt veroorzaakt door de verslechtering van het saldo en de toepassing van een geactualiseerde methode van winstberekening.

GRONDEXPLOITATIES

marktomstandigheden en duurzaamheidsambities zetten druk op de grondprijzen. Deze ontwikkelingen hebben vooral effect op de nog grotendeels op te starten deelgebieden zoals Haarrijn. Om deze risico's te beheersen, wordt voorafgaand aan uitgifte onderzoek gedaan naar de te verwachten grondprijs in relatie tot de in de grondexploitatie begrote grondwaarde. Hiermee kan tijdig worden bijgestuurd op de financiële haalbaarheid. Relatie met de Geheime Bijlage Voor meer details en achtergrondinformatie, zie de geheime bijlage gegevens grondexploitatieprojecten Gemeente Utrecht.

Toelichting mutaties De belangrijkste mutaties ten opzichte van het MPR 2025 zijn; • Een verlenging van de looptijd van ultimo 2031 naar ultimo 2034 vanwege vertraging door netcongestie. • Burgemeester Verderlaan 17-19 is toegevoegd aan deze grondexploitatie conform de Peilstok 2025. Dit project heeft een tekort. Hiertegenover staat een bijdrage uit de reserve betaalbaar wonen. • De kosten van het Geluidsscherm Haarrijn vallen hoger uit. Het scherm wordt in 2026 aangelegd om de 700 woningen te kunnen realiseren. • Hogere opbrengsten bij Máximapark Woningbouw vanwege actualisatie grondprijzen van de zelfbouwkavels. Scenarioanalyse, risico’s en beheersing Vanwege de omvang en de looptijd van de grondexploitatie Leidsche Rijn Uitvoeringsprogramma kan het eindresultaat nog aanzienlijk veranderen. Stijgende bouwkosten vanwege MPR 2026

84

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

Projectnaam: Leidsche Rijn A2-zone Doelstelling, inhoud en opgave In Leidsche Rijn en Vleuten-De Meern wordt de komende jaren verder gewerkt aan de ontwikkeling van de stad. Het ontwikkelt zich tot een volwaardig stadsdeel met gemengde centra gelegen nabij openbaar vervoer. Het gebied levert een belangrijke bijdrage aan de stedelijke ambities, waaronder het toevoegen van aanvullend aanbod op de Utrechtse woningmarkt zoals betaalbare en duurzame (huur)woningen, het realiseren van diverse commerciële en maatschappelijke voorzieningen en het creëren van meer werkgelegenheid. Binnen de A2-zone worden naar verwachting circa 6600 woningen opgeleverd. De strategische opgaven concentreren zich rond de stedelijke knooppunten Leidsche Rijn Centrum en omgeving Papendorp. Deze deelgebieden worden tot 2039 ontwikkeld. Papendorp transformeert naar een gemengd gebied en vormt een belangrijke knoop in Utrecht Zuidwest, zowel bij het Taatsenplein als bij de afrit A2/Marinus van Tyrusviaduct. Op deze locatie bestaat de mogelijkheid om verschillende mobiliteitsaspecten te koppelen in een duurzame Mobiliteitshub XL. De bijdrage aan de Mobiliteitshub XL is vanuit Leidsche Rijn aan deze grondexploitatie gekoppeld.

Deelexploitaties en deelgebiedoverstijgende exploitaties De grondexploitatie Leidsche Rijn A2-zone bestaat uit negen deelexploitaties voor de deelgebieden De Wetering Zuid, Papendorp, Strijkviertel Bedrijventerrein, Leidsche Rijn Centrum (LRC) Algemeen, LRC Kern, LRC Noord, LRC Oost, LRC Zuid en LRC 4e Kwadrant. Daarnaast is er een vijftal gebiedsoverstijgende exploitaties, te weten LR A2-zone algemeen, Hoofdinfrastructuur, Grote Infrastructurele Werken, Hoofdwaterstructuur en Verwervingen A2-zone. In de deelexploitaties zijn de kosten en opbrengsten opgenomen die direct samenhangen met de ontwikkeling van het betreffende deelgebied. De gebiedsoverstijgende exploitaties bevatten

DOELSTELLINGEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

kostenposten die nodig zijn om de gebiedsontwikkeling in de A2-zone als geheel te kunnen realiseren. Actueel geprognosticeerd resultaat De grondexploitatie Leidsche Rijn A2-zone komt na actualisatie per 11-2026 uit op een negatieve netto contante waarde van 2,7 miljoen euro. Ten opzichte van de actualisatie in het MPR 2025 met een negatieve netto contante waarde van 3,1 miljoen euro per 1-12026 laat deze grondexploitatie een verbetering zien van circa 0,3 miljoen euro. Vanwege een resterende looptijd van meer dan tien jaren zijn mogelijke tussentijdse winstnemingen niet aan de orde. Wel dient vanwege het tekort een voorziening getroffen te worden in de reserve grondexploitatie. Dit is conform BBV-richtlijnen. Toelichting mutaties De belangrijkste mutaties ten opzichte van het MPR2025 zijn: • Extra opbrengsten binnen Papendorp door hogere grondprijzen voor middelduur en vrije sector woningen. • Binnen het 4e Kwadrant leiden hogere grondprijzen tot hogere grondopbrengsten. • Door indexatie nemen de kosten van verwervingen toe. • Extra opbrengsten binnen LRC wegens de aanpassing van het indexpercentage voor kantoren van 0% naar 2% conform de notitie parameters 2026, in verband met de sterke marktpositie van LRC als kantorenlocatie.

GRONDEXPLOITATIES

Strijkviertel. Om deze risico's te beheersen, wordt voorafgaand aan uitgifte onderzoek gedaan naar de te verwachten grondprijs in relatie tot de in de grondexploitatie begrote grondwaarde. Hiermee kan tijdig worden bijgestuurd op de financiële haalbaarheid. Fietsverbinding Mobiliteitshub XL Op basis van geactualiseerde kosteninzichten zien we dat het voorkeursscenario niet meer past binnen het financiële kader. Nader onderzoek moet beter inzicht geven in de omvang van de geprognosticeerde kosten van de te realiseren fietsverbinding tussen de Mobiliteitshub XL en het Beurskwartier. Wij zullen in beeld brengen wat de mogelijkheden zijn om te komen tot inpassing van het project binnen de beschikbare financiële kaders en welke keuzes daarvoor nodig zijn. We kijken daarbij ook naar subsidiemogelijkheden en optimalisatie mogelijkheden. Het Definitief Ontwerp (DO) met een kredietaanvraag leggen wij voor aan de raad. Relatie met de Geheime Bijlage Voor meer details en achtergrondinformatie, zie de geheime bijlage gegevens grondexploitatieprojecten Gemeente Utrecht.

Scenarioanalyse, risico’s en beheersing Vanwege de omvang en de looptijd van de grondexploitatie Leidsche Rijn A2-zone kan het eindresultaat nog aanzienlijk veranderen. Stijgende bouwkosten vanwege marktomstandigheden en duurzaamheidsambities zetten druk op de grondprijzen. Deze ontwikkelingen hebben vooral effect op de nog grotendeels op te starten deelgebieden zoals Papendorp en MPR 2026

85

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

DOELSTELLINGEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Projectnaam: Kern / Centrumplan Vleuten Doelstelling, inhoud en opgave Dit project betreft het inpassen en toevoegen van een gezondheidscentrum en enkele woningen die de centrumfunctie versterken. Verder is het openbaar gebied bij het Wijkservicecentrum heringericht zodat het beter aansluit bij het dorpse karakter van Vleuten. Er worden de komende jaren nog enkele kavels voor woningbouw uitgegeven. De verwachting is dat deze grondexploitatie per 1-1-2029 kan worden afgesloten. Actueel geprognosticeerd resultaat De grondexploitatie komt na actualisatie op 1-1-2026 uit op een negatieve netto contante waarde van 8,5 miljoen euro. Ten opzichte van de negatieve netto contante waarde op 1-1-2025 is er sprake van een minimale wijziging. Toelichting mutaties Er zijn nagenoeg geen mutaties. Scenarioanalyse, risico’s en beheersing Er zijn geen projectspecifieke risico’s geïdentificeerd. Het project maakt wel onderdeel uit van de generieke scenarioanalyse. Relatie met de Geheime Bijlage Voor meer details en achtergrondinformatie, zie de geheime bijlage gegevens grondexploitatieprojecten Gemeente Utrecht.

MPR 2026

86

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

DOELSTELLINGEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Projectnaam: Oudenrijn West Doelstelling, inhoud en opgave

Relatie met de Geheime Bijlage

Het project Oudenrijn West betreft de ontwikkeling van bedrijventerrein

Voor meer details en achtergrondinformatie, zie de geheime

Oudenrijn West, dat inmiddels vrijwel volledig bouwrijp en grotendeels

bijlage gegevens grondexploitatieprojecten Gemeente Utrecht.

ook woonrijp is gemaakt. Het totale plangebied is circa 47 hectare groot waarvan 28 hectare uitgeefbaar. Nog twee kavels moeten worden uitgegeven waarvan één in 2023 in optie is genomen. De actuele verwachting is dat deze grondexploitatie per 31-12-2030 kan worden afgesloten. Wel wordt onderzocht of afsluiting eerder kan plaatsvinden, bijvoorbeeld per 1-1-2027, omdat de laatste nog uit te geven kavel mogelijk nodig is voor andere gemeentelijke ambities.

Actueel geprognosticeerd resultaat De grondexploitatie komt na actualisatie per 1-1-2026 uit op een saldo van circa 0,8 miljoen euro positief op netto contante waarde (incl. winstneming). Ten opzichte van het netto contante saldo per 1-1-2025 is het saldo verbeterd. Toelichting mutaties In 2025 is een probleem geconstateerd met een kabel onder een reeds uit te geven kavel. Het verleggen van deze kabel zou aanzienlijke kosten met zich meebrengen. Met de ontwikkelaar zijn afspraken gemaakt over de inpassing. De gemeente vergoedt de aan haar toerekenbare schade. Desondanks verbetert het saldo vanwege de nieuwe winstnemingssystematiek. Deze systematiek leidt tot het terugstorten van in het verleden teveel uitgenomen winst.