Meerjaren Perspectief Ruimte 2026

Scenarioanalyse, risico’s en beheersing Er is beperkt sprake van projectspecifieke risico’s. Voor dit project is tevens een generieke scenarioanalyse uitgevoerd.

MPR 2026

87

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

DOELSTELLINGEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Projectnaam: Hart van De Meern Doelstelling, inhoud en opgave Het Hart van De Meern bestaat uit vier kwadranten die gefaseerd worden ontwikkeld. De eerste drie kwadranten zijn volledig gereed. Voor het Zuidoostkwadrant (het vierde en laatste te realiseren kwadrant) wordt een woningbouwontwikkeling voorzien op de locatie ten zuidoosten van de Meerndijk en de Rijksstraatweg. Momenteel staan hier gebouwen aan de Meerndijk en ligt er een parkeerplaats. Voor het Zuidoostkwadrant is een vernieuwd plan opgesteld, waarbij de eerder voorziene vrijesectorwoningen zijn vervangen door een volledig betaalbaar woonprogramma. Deze wijziging is uitgewerkt in het geactualiseerde Stedenbouwkundig Programma van Eisen, dat in het Raadsvoorstel Vaststelling SPvE Zuidoostkwadrant Hart van De Meern ter besluitvorming aan de gemeenteraad is voorgelegd. De grondexploitatie is geactualiseerd op basis van dit vast te stellen plan.

Scenarioanalyse, risico’s en beheersing Er is beperkt sprake van projectspecifieke risico’s waar rekening mee wordt gehouden. Het project loopt daarnaast mee in de generieke risicoanalyse. Relatie met de Geheime Bijlage Voor meer details en achtergrondinformatie, zie de geheime bijlage gegevens grondexploitatieprojecten Gemeente Utrecht.

Actueel geprognosticeerd resultaat De grondexploitatie van het Hart van De Meern komt na herziening en actualisatie per 1-1-2026 uit op een negatieve netto contante waarde van 1,39 miljoen euro. Ten opzichte van de negatieve netto contante waarde op 1-1-2025 van 0,86 miljoen euro laat de grondexploitatie een verslechtering zien, als gevolg van de inhoudelijke wijziging van het plan en het bouwprogramma. De verslechtering van het saldo wordt gecompenseerd door een bijdrage uit de reserve 'betaalbaar wonen'. Toelichting mutaties De grondexploitatie kent diverse mutaties in zowel kosten- als opbrengstposten. Ook is de looptijd van het project opgeschoven naar 31-12-2031. De mutaties zijn het gevolg van de inhoudelijke wijzigingen van het plan.

MPR 2026

88

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

DOELSTELLINGEN

RUIMTELIJKE KOERS

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Projectnaam: Stationsgebied Doelstelling, inhoud en opgave Deze grondexploitatie ziet op Fase 1 van het Stationsgebied. Dit is het gebied rondom de ov-terminal, grofweg tussen de Croeselaan aan de westzijde en Vredenburg aan de oostzijde. Kenmerkende (deel)projecten binnen de grondexploitatie waar nog werkzaamheden plaatsvinden, betreffen onder andere het Smakkelaarsveld, Kop Amsterdamsestraatweg, het Jaarbeursplein (inclusief Jaarsbeurspleingebouw), Van Sijpesteijnkade en –tunnel en de trappen aan de Moreelsebrug. Actueel geprognosticeerd resultaat De grondexploitatie Stationsgebied komt na actualisatie per 1-1-2026 uit op een negatieve netto contante waarde van 47,57 miljoen euro. Ten opzichte van de negatieve netto contante waarde op 1-1-2025 van 47,96 miljoen euro laat de grondexploitatie Stationsgebied een positieve mutatie zien van 0,4 miljoen euro. Deze mutatie wordt voor een belangrijk deel verklaard doordat een deel van de kosten uit de grondexploitatie Stationsgebied naar het project Lombokplein zijn verschoven (scopewijziging). Voor het negatieve resultaat van de grondexploitatie is een voorziening getroffen, deze is op eindwaarde en niet op contante waarde. Na actualisatie van de grondexploitatie wordt de verliesvoorziening met 0,3 miljoen euro opgehoogd door een storting vanuit de reserve grondexploitaties.

Toelichting mutaties • De grondexploitatie is met een jaar verlengd, omdat de werkzaamheden aan de westzijde van het station niet binnen de oorspronkelijke looptijd van de grondexploitatie zijn afgerond. Dit brengt hogere plan- en rentekosten met zich mee. • Een deel van de werkzaamheden aan de noord- en noordwestzijde van het Jaarbeursplein zal binnen het project Lombokplein worden gerealiseerd, omdat het qua fasering logischer is om deze

•

•

werkzaamheden in dat project op te pakken. Dit betekent minder kosten in de grondexploitatie Stationsgebied. Het positieve effect van deze scopewijziging op de verliesvoorziening wordt ten gunste gebracht van de verliesvoorziening Lombokplein. Voor het bouw- en woonrijp maken zijn nieuwe ramingen gemaakt. Deze zijn in de grondexploitatie opgenomen. Per saldo leidt dit tot hogere kosten. Om dit effect te mitigeren wordt een deel van de risicoreservering raakvlakken ingezet. In 2025 is besloten om 1 miljoen euro uit de reserve Betaalbaar Wonen te bestemmen voor de deellocatie Kop Amsterdamsestraatweg. Deze middelen zijn toegevoegd aan de verliesvoorziening. De motie om het Daalsepark zoveel mogelijk groen te houden, is verwerkt in de grondexploitatie.

•

Stationsplein (Event Space). In 2019 is besloten een proefperiode aan te gaan tot 2022, waarna de vastgoedeigenaar de evenementenplek in gebruik heeft genomen. De afspraak is dat na de proefperiode het recht op de Event Space definitief uitgegeven wordt aan de vastgoedeigenaar. De proefperiode is verlengd (o.a. vanwege corona). Een eventuele definitieve uitgifte is nog onderwerp van gesprek.

Relatie met de Geheime Bijlage Voor meer details en achtergrondinformatie, zie de geheime bijlage gegevens grondexploitatieprojecten Gemeente Utrecht.

Scenarioanalyse, risico’s en beheersing De omvang van het benodigde weerstandsvermogen voor het opvangen van risico’s van het project Stationsgebied blijft ongewijzigd op 12,3 miljoen euro. De vastgoedopbrengsten vormen de belangrijkste factor die van invloed is op het resultaat van de grondexploitatie. De volgende projecten op grond van de gemeente zijn nog niet volledig gecontracteerd. Het is nog niet zeker of de verwachte grondopbrengsten geheel worden gerealiseerd. • Jaarbeurspleingebouw (kantoren/commerciële voorzieningen). Het overgrote deel van het project betreft kantoorvolume. De aanbestedingsprocedure is doorlopen en er is een bilaterale ontwikkelovereenkomst (BOO) gesloten. Met de ontwikkelaar zijn wij in gesprek over de voorwaarden om te komen tot een uitgifteovereenkomst. In juni 2025 is besloten om, gezien de marktomstandigheden (gestagneerde beleggingsmarkt voor nieuwe kantoren), meer tijd te nemen voor de verdere planontwikkeling. In de tweede helft van 2026 informeren we u hier verder over. • Kop ASW/Oude Daalstraat (woningen). MPR 2026

89

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

DOELSTELLINGEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Projectnaam: Beurskwartier Doelstelling, inhoud en opgave Beurskwartier wordt een hoogstedelijke wijk met tenminste 2500 woningen en een gemengd programma aan werken en voorzieningen. De openbare ruimte is hoogwaardig en richt zich op fietsers en voetgangers. Er komen geen parkeerplaatsen voor bewoners en bezoekers in het gebied. Wel is er plek voor elektrische deelmobiliteit. De grondexploitatie is geopend bij het vaststellen van het bestemmingsplan Beurskwartier 1 door de raad op 25 november 2021. Dit (globale) bestemmingsplan is verder uitgewerkt tot een Stedenbouwkundig Plan, vastgesteld door de raad op 22 juni 2023. Het bestemmingsplan is op 14 januari 2026 onherroepelijk geworden na uitspraak van de Raad van State.

Relatie met de Geheime Bijlage Voor meer details en achtergrondinformatie, zie de geheime bijlage gegevens grondexploitatieprojecten Gemeente Utrecht.

Actueel geprognosticeerd resultaat De grondexploitatie Beurskwartier komt na actualisatie per 1-1-2026 uit op een netto contante waarde van 0,1 miljoen euro. Ten opzichte van de netto contante waarde op 1-1-2025 van 0,1 miljoen euro is het saldo vrijwel niet gemuteerd. De bijdrage aan de Mobiliteitshub XL is gepresenteerd als integraal onderdeel van de grondexploitatie. Toelichting mutaties De mutaties in de grondexploitatie zijn grotendeels financieel-technisch van aard. Het gaat daarbij om actualisatie van de parameters en mutaties als gevolg van de concept-grondprijzenbrief 2026. Wel is het programma enigszins gemuteerd ten opzichte van vorig jaar doordat er ontwerpend onderzoek heeft plaatsgevonden. Scenarioanalyse, risico’s en beheersing Voor het project Beurskwartier is een uitgebreide risicoanalyse opgesteld. Tot de belangrijkste risico’s behoren onder meer het niet (tijdig) beschikbaar zijn voor WKO van het tweede watervoerend pakket en de algehele complexiteit van het project. MPR 2026

90

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

DOELSTELLINGEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Projectnaam: Lombokplein Doelstelling, inhoud en opgave Het project Lombokplein betreft het herstructureren van het Westplein en de Graadt van Roggenweg tot een groene, hoogwaardige plek om te wonen, werken en verblijven. Het draagt bij aan het vergroten van het centrum aan de westzijde het station, het verbinden van Lombok aan de omliggende buurten, het stationsgebied en de binnenstad en het vergroenen van het gebied. Het verkeer wordt verminderd en de Leidse Rijn wordt hersteld en bevaarbaar gemaakt. De herstructurering van de openbare ruimte maakt de bouw van circa 400 woningen (40% sociaal, 35% midden en 25% vrije sector) mogelijk. Met de besluitvorming over het Programma van Eisen en Functioneel Ontwerp Lombokplein (25 maart 2021) en het Bestemmingsplan Lombokplein (2 februari 2023) is het kader voor het project vastgelegd. De grondexploitatie Lombokplein is geopend op 11 juli 2024. Actueel geprognosticeerd resultaat grondexploitatie De grondexploitatie Lombokplein komt na actualisatie per 1-1-2026 uit op een negatieve netto contante waarde van 36,5 miljoen euro. Ten opzichte van de negatieve netto contante waarde op 1-1-2025 van 33,6 miljoen euro laat de grondexploitatie Lombokplein een verslechtering zien van 2,9 miljoen euro. Voor het negatieve resultaat van de grondexploitatie is een voorziening getroffen.

De voorziening is op eindwaarde (saldo aan het einde van de looptijd van het project). De bijdrage aan de Mobiliteitshub XL is gepresenteerd als integraal onderdeel van grondexploitatie. Toelichting mutaties Het grootste verschil met vorig jaar wordt verklaard door de financieel technische overheveling van een geraamde bijdrage vanuit de grondexploitatie Stationsgebied naar de grondexploitatie Lombokplein (scopewijziging). Verder is er subsidie gebiedsbudget aan het project toegekend en zijn er meerkosten voor de bouwteamfase met de aannemer en het verleggen van een warmtetransportleiding. De opbrengstenraming is enigszins gestegen door aanpassingen als gevolg van het volgen van de grondprijzenbrief 2026.

Investeringskrediet Graadt van Roggenweg Bij het besluit tot het openen van de grondexploitatie Lombokplein is tegelijkertijd ook het investeringskrediet Graadt van Roggenweg geautoriseerd. Deze twee onderdelen vormen samen de gehele gebiedsontwikkeling Lombokplein. Bij de actualisatie van het project Lombokplein (grondexploitatie en investeringskrediet Graadt van Roggenweg) is er een bijstelling nodig van de geprognosticeerde kosten. De kosten zijn toegenomen als gevolg van onder andere prijsstijgingen, een langere doorlooptijd, scopewijzigingen, extra noodzakelijke onderzoeken en extra engineeringskosten vanwege de complexiteit van de opgave. We stellen de volgende inpassings- en bijstellingsmaatregelen voor. Een belangrijk deel van deze kosten dekken we uit de structurele investeringsruimte Lombokplein in het programma Ontwikkelen en Wonen voor iedereen. We stellen voor om het krediet Graadt van Roggenweg te verhogen (zie de geheime bijlage gegevens grondexploitatieprojecten Gemeente Utrecht). Verder vallen de kosten voor het project Lombokplein hoger uit doordat diverse werkzaamheden integraal moeten worden uitgevoerd, waaronder rioleringsvervanging en -aanleg, klimaatadaptieve maatregelen, wegverharding, BLVC-maatregelen en extra plan- en onderzoekskosten. Hiervoor zetten we extra middelen in vanuit het programma Water en Riolering.

Deze bijdrage wijkt af van de gebruikelijke beleidsuitgangspunten, omdat we zowel een hogere meterprijs hanteren als de riolering gedeeltelijk eerder vervangen dan de minimumleeftijd van 50 jaar. Omdat dit project uniek is en in een complexe binnenstedelijke omgeving ligt, is het verstandig om de werkzaamheden nu integraal uit te voeren. Zo voorkomen we in de toekomst onnodige overlast. Voor het oplossen van het resterende geprognosticeerde dekkingstekort zijn wij genoodzaakt om de kosten terug te brengen

door middel van de nog lopende onderhandeling met de aannemer over hun kostenraming en uiteindelijke prijsaanbieding. Daarnaast zijn verdere (mogelijk forse) optimalisaties of ingrepen nodig ten aanzien van scope of kwaliteit. We onderzoeken daarbij verschillende (forse) besparingsmogelijkheden met name op het deel Graadt van Roggenweg en de bijbehorende constructies. We denken daarbij onder andere aan het nog niet vervangen van (een deel van) de riolering. Dat betekent dat er minder bomen geplant kunnen worden met de bijbehorende hoge kosten voor ondergrondse boombunkers en kabelgoten. Uitgangspunt in de afweging is het maken van duurzame en toekomstbestendige keuzes. De insteek is de ambities voor het Westplein daarbij zoveel mogelijk overeind te houden: door deze plek te vergroenen, levendiger te maken, de Leidse Rijn door te trekken en het verkeer flink te verminderen kunnen we circa 400 woningen toevoegen aan de stad. Over de invulling van deze bijsturingsmaatregelen rapporteren we bij de Tweede Bestuursrapportage, in de peilstok Stedelijke Ontwikkeling. Scenarioanalyse, risico’s en beheersing Voor het project Lombokplein is een uitgebreide risicoanalyse opgesteld.

Tot de belangrijkste risico’s behoren onder meer het niet volledig kunnen realiseren van het geprognosticeerde programma en mogelijke kostenoverschrijdingen ten aanzien van de herinrichting van de openbare ruimte. Het betreft hier immers een complex en ingrijpend project. Op dit moment wordt het ontwerp en proces samen met de aannemer vormgegeven in een bouwteamconstructie, waarbij continu wordt gemonitord of nog sprake is van een haalbaar project. Ook kan netcongestie belemmerend werken op de voortgang van het project. Relatie met de Geheime Bijlage Voor meer details en achtergrondinformatie, zie de geheime bijlage gegevens grondexploitatieprojecten Gemeente Utrecht. MPR 2026

91

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

DOELSTELLINGEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Projectnaam: Deelgebied 4 Defensieterrein en Deelgebied 5 OPG-terrein en Busstalling (Merwedekanaalzone) Doelstelling, inhoud en opgave De gemeente is eigenaar van het Defensieterrein in deelgebied 4. De grondexploitatie Defensieterrein is in 2014 geopend. Op 10 maart 2022 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan ‘Merwedekanaalzone deelgebied 4, Defensieterrein, 1e herziening’ vastgesteld. Hiermee wordt het mogelijk om, bovenop de 600 vastgestelde woningen, 350 extra woningen te realiseren. Dit betreft 100 sociale huurwoningen en 250 betaalbare woningen in het middensegment (huur en koop). Dit bestemmingsplan is onherroepelijk.

Actueel geprognosticeerd resultaat grondexploitaties De grondexploitatie Defensieterrein komt na actualisatie op 1-1-2026 uit op een positieve netto contante waarde. Ten opzichte van de positieve netto contante waarde op 1-1-2025 blijft het resultaat van de grondexploitatie (voor winstneming) nagenoeg gelijk aan het saldo per 1-1-2025. Ten laste van deze grondexploitatie zijn, zoals voorgeschreven door het BBV, tot en met 2025 tussentijdse winstnemingen genomen. De bijdrage aan de Mobiliteitshub XL is gepresenteerd als integraal onderdeel van de grondexploitatie.

In deelgebied 5 is de gemeente eigenaar van het OPG-terrein en de Busstalling. Bij de vaststelling van het Stedenbouwkundig Plan Merwede op 7 oktober 2021 is tevens de grondexploitatie Merwede: OPG en Busstalling geopend. Deelgebied 5 wordt in twee fasen ontwikkeld. In de eerste fase worden 4.250 woningen ontwikkeld, waarvan ca. 150 door de gemeente. In de tweede fase volgen de resterende 1.750 woningen door de gemeente. Voor de ontwikkeling van fase 2 is vooral de mobiliteitsstrategie van belang. Op basis van verkeersberekeningen is de verwachting dat er voldoende perspectief is om fase 2 van Merwede binnen tien jaar te kunnen ontwikkelen. Het bestemmingsplan voor fase 1 is sinds eind 2024 onherroepelijk. Begin maart 2025 is gestart met de bouw van het eerste blok en per eind 2025 zijn meer dan 2.700 woningen en ruim 26.000 m2 aan voorzieningen in aanbouw. In de eerste helft van 2026 start de bouw van nog eens ruim 800 woningen en bijna 19.000 m2 aan voorzieningen. De bouw ligt op schema om de eerste woningen in 2027 op te leveren.

De grondexploitatie Merwede OPG en Busstalling komt na actualisatie op 1-1-2026 uit op een positieve netto contante waarde. Ten opzichte van de positieve netto contante waarde op 1-1-2025 verbetert het saldo met circa 1,5 miljoen euro.

De grondexploitaties maken onderdeel uit van het vastgestelde financieel kader Merwedekanaalzone (MWKZ). Hierin zijn de (vastgestelde en toekomstige) geldstromen van de deelgebieden 4, 5 en 6 van MWKZ in samenhang beschreven, waaronder ook voor de bovenwijkse voorzieningen en openbare ruimte. Actualisatie van de grondexploitaties heeft effect op het financieel kader MWKZ.

Toelichting mutaties De afwijkingen bij deelgebied 4 worden met name veroorzaakt doordat enkele risico’s die in de grondexploitatie zijn opgenomen, zijn afgewaardeerd. Bij deelgebied 5 verbetert per saldo het resultaat als gevolg van zowel mutaties aan de kosten als opbrengstenkant. De wijzigingen aan de kostenkant zitten in de toename van de kosten voor de integrale plankwaliteit. Dit wordt deels gecompenseerd met subsidie. Ook zijn de kosten voor tijdelijk beheer toegenomen als gevolg van gestegen eigenaarslasten. Tegelijkertijd zijn de verwachtingen ten aanzien van saneringskosten gedaald. De mutatie aan de opbrengstenkant wordt met name verklaard door de toevoeging van een subsidie ten behoeve van de integrale plankwaliteit. Actueel beeld financieel kader Merwedekanaalzone In de raadsbrief Voortgangsrapportage Regeling Risicovolle Projecten van 16 december 2025 hebben gemeld dat we opwaartse druk zien op het financieel kader als gevolg van stijgende kosten bij de bovenwijkse

voorzieningen. Na actualisatie van de verschillende geldstromen per 11-2026 zien we dat de kostenramingen van een aantal bovenwijkse voorzieningen fors zijn toegenomen. Hiermee neemt ook de druk op het financieel kader toe. Dit is met name aan de orde bij de actualisatie van de kostenramingen van de bruggen over het Merwedekanaal. Nader onderzoek moet beter inzicht geven in de omvang van het tekort op de bruggen. Wij zullen in beeld brengen wat nodig is om te komen tot inpassing van het project binnen de financiële kaders en welke keuzes daarvoor nodig zijn in het vervolgproces. We kijken daarbij ook naar mogelijk aanzienlijke ingrepen ten aanzien van scope en kwaliteit. Scenarioanalyse, risico’s en beheersing Bij deelgebied 4 is de ontwikkelaar de woonblokken aan het bouwen. Dit zou kunnen vertragen, waardoor oplevering van de woningen langer duurt. Dit betreft geen financieel risico voor de grondexploitatie, omdat de afgesproken grondwaarde reeds is voldaan. Mogelijke vertraging wordt beheerst door het periodieke overleg tussen de gemeente en de ontwikkelaar. Het risicoprofiel voor de grondexploitatie van deelgebied 5 is geactualiseerd en laat een verbetering zien. Het belangrijkste risico is het niet kunnen ontwikkelen van fase 2. Voor het opvangen van dit risico is in de reserve grondexploitaties financiële ruimte bestemd om dit risico op te vangen.

De voortgang van Merwede fase 1 wordt ook gerapporteerd in het kader van de Regeling Risicovolle Projecten (RRP). Relatie met de Geheime Bijlage Voor meer details en achtergrondinformatie, zie de geheime bijlage Gegevens grondexploitatieprojecten Gemeente Utrecht, waarin de actualisatie van de grondexploitaties en het financieel kader MWKZ nader worden geduid.

MPR 2026

92

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

DOELSTELLINGEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Projectnaam: Faciliterende projecten Merwedekanaalzone en ruimtelijke ontwikkelingsprojecten .Doelstelling, inhoud en opgave Naast actief grondbeleid (de grondexploitaties) is in de Merwedekanaalzone sprake van faciliterend grondbeleid. Dit betreft diverse private initiatieven in het gebied en eveneens de bepalingen en afspraken in (de door addendum gewijzigde) Samenwerkingsovereenkomst (SOK) deelgebied 5 Merwede over het verplichte kostenverhaal van de gemeente. Deze afspraken zijn onderdeel van het financieel kader Merwedekanaalzone. Actuele stand faciliterend grondbeleid In deelgebied 4 zijn op dit moment geen actuele faciliterende ontwikkelingen. Voor deelgebied 5 zijn in de (door addendum gewijzigde) SOK uitgewerkte bepalingen en verplichtingen over het verplichte kostenverhaal opgenomen. Hierin zijn bijvoorbeeld afspraken gemaakt over de bijdrage aan bovenwijkse voorzieningen en het bouw- en woonrijp maken. Dit zijn taken waar de gemeente verantwoordelijk voor is en waarvoor de gemeente een bijdrage ontvangt van de grondeigenaren. Het deel van de te verrekenen kosten dat betrekking heeft op de gemeentelijke grondpositie is ingebracht in de vastgestelde grondexploitatie Merwede OPG en Busstalling.

Over de betaalmomenten van deze bijdragen zijn afspraken vastgelegd in de SOK en addendum III (doorbouwen aan Merwede) die zijn gekoppeld aan het onherroepelijke bestemmingsplan en start bouw. Inmiddels is het bestemmingsplan ruim een jaar onherroepelijk en is een groot deel van de bouwblokken gestart met bouwen. Het afgelopen jaar hebben dan ook de betalingen voor de betreffende blokken plaatsgevonden voor de afgesproken afdrachten. Dit geldt zowel voor het woonrijpmaken als de bijdrage voor bovenwijkse voorzieningen. Zo is begin 2026 circa 60% van de bijdrage voor bovenwijkse voorzieningen

ontvangen. De rest volgt bij verdere voortgang van de bouw. De bijdrage voor het bouwrijpmaken (volledig verschuldigd per onherroepelijk bestemmingsplan) is volledig ontvangen. Voor deelgebied 6 heeft de gemeenteraad in 2021 een conserverend bestemmingsplan vastgesteld. Daarnaast is op 15-09-2022 een Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) gevestigd op een deel van de gronden in dit deelgebied (fase 1). Vervolgens is op 6 juni 2024 de Nota van Uitgangspunten vastgesteld met een aantal moties en een amendement om te komen tot een optimalisatie voor een financieel beter haalbare ontwikkeling. Dit proces is in het najaar van 2024 voltooid. De raad heeft op 12 december 2024 door middel van een motie een voorkeursscenario aangenomen dat het uitgangspunt is voor het omgevingsplan van fase 1. Dit omgevingsplan is begin maart 2025 voor inzage vrijgegeven en op 17 juli 2025 vastgesteld door de raad. Momenteel wordt het omgevingsplan voor fase 1 uitgewerkt in een set beleidsregels en een Beeldkwaliteitsplan (BKP), waarmee, na vaststelling door college respectievelijk raad, omgevingsvergunningen kunnen worden aangevraagd. Met de vaststelling van het omgevingsplan is eveneens het voorkeursrecht verlengd met 5 jaar. De gemeente heeft tussen 2023 en 2025 enkele grondposities binnen fase 1 verworven.

Voor deze gronden zal, naar alle waarschijnlijkheid gelijktijdig met het BKP, een grondexploitatie ter vaststelling aan de raad worden aangeboden voor de herontwikkeling van de gemeentelijke grondposities, waarbij wij zullen voorstellen om deze na vaststelling deel uit te laten maken van het financieel kader Merwedekanaalzone.

anticiperende verwervingen heeft de raad bij het vaststellen van de NvU en het omgevingsplan een (aanvullend) voorbereidingskrediet vastgesteld. Na vaststelling van de grondexploitatie zullen de kosten die betrekking hebben op de gemeentelijke positie gedekt worden uit de grondexploitatie. Binnen de grenzen van fase 1 is een aantal grondeigenaren actief die aan het overwegen zijn om tot herontwikkeling over te gaan. Ten behoeve hiervan hebben we tot nu toe één plankostenovereenkomst gesloten en zijn we met deze ontwikkelaar het proces gestart om te komen tot een posterieure overeenkomst, waarin afspraken moeten worden vastgelegd over in ieder geval het gemeentelijke kostenverhaal. Afhankelijk van verdere private initiatieven zullen er meerdere plankostenovereenkomsten volgen om de gemeentelijke kosten voor deze plots te dekken. Actuele stand ruimtelijke ontwikkelingsprojecten In de reserve ruimtelijke ontwikkelingsprojecten zijn middelen bestemd voor Merwedekanaalzone. Zie voor de actuele stand de geheime bijlage met het overzicht van de MPR-projecten. Het betreft onder andere middelen voor onverhaalbare plankosten, Rondje Stadseiland in deelgebied 6, plankosten voor de vergroening van de omgeving en middelen voor de verdichtingsopgave.

Ter dekking van de kosten voor het opstellen van de beleidsregels, het BKP, de grondexploitatie en plankosten voor eventueel nog volgende

MPR 2026

93

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

DOELSTELLINGEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Projectnaam: Zuilense Vecht Doelstelling, inhoud en opgave De gemeenten Stichtse Vecht en Utrecht willen het gebied Zuilense Vecht gezamenlijk verbeteren. Door een open, groene verbinding te maken in samenhang met de omliggende buurten wordt een nieuwe groenstructuur gecreëerd. Deze draagt bij aan de groeiende behoefte aan sporten, bewegen en recreëren, ook buiten verenigingsverband om. Daarnaast draagt het plan bij aan de ontmoetingsfunctie. De niet optimaal functionerende sportparken die nu monofunctioneel worden gebruikt, worden compacter, toekomstbestendig en multifunctioneel ingericht. De woningen die worden toegevoegd, zorgen voor de verbinding tussen de bestaande wijken Zuilen en Op Buuren en dragen bij aan een sluitende business case. Het positieve resultaat van de grondexploitatie is bestemd voor de aanleg van het sportlandschap. De eerste tender is succesvol afgerond. De geselecteerde partij is inmiddels met het ontwerpproces begonnen. Begin 2026 is de tweede tender, ditmaal voor het appartementenblok (109 woningen) aan het park, op de markt gezet. De nieuwe sportkantine van Elinkwijk is medio 2025 in gebruik genomen. Eind 2025 zijn de oude opstallen en voorzieningen van Elinkwijk gesloopt en is het terrein opgeruimd. Hierdoor is de grond voor de woningbouw vrijgekomen en wordt dit in de loop van 2026 bouwrijp gemaakt.

Daarnaast zijn de eerste contouren van het aan te leggen sportieve lint zichtbaar geworden.

van het sportlandschap volledig te dekken. Toelichting mutaties Dit jaar hebben enkele mutaties plaatsgevonden. Per saldo zijn de mutaties nagenoeg neutraal, waardoor op netto contante waarde een klein verschil ontstaat t.o.v. vorig jaar. Aan de kostenkant zijn enkele kostenposten toegevoegd (archeologie en tijdelijk beheerskosten).​ De grootste wijziging komt door een hogere grondopbrengst uit de eerste woningbouwtender. Deze verbetering valt echter (gedeeltelijk) weg door het verlagen van de bijdrage aan de grondexploitaties vanuit subsidies. Scenarioanalyse, risico’s en beheersing Er zijn geen projectspecifieke risico's te melden.​ Dit project gaat wel mee in de generieke scenarioanalyse. Relatie met de Geheime Bijlage Voor meer details en achtergrondinformatie, zie de geheime bijlage gegevens grondexploitatieprojecten Gemeente Utrecht.

Actueel geprognosticeerd resultaat De grondexploitatie Zuilense Vecht komt na actualisatie op 1-1-2026 uit op een positieve netto contante waarde van 2,4 miljoen euro. Ten opzichte van de positieve netto contante waarde op 1-1-2025 van 2,3 miljoen euro laat de grondexploitatie Zuilense Vecht een verbetering zien. Het saldo is daarmee voldoende om de bijdrage aan de aanleg

MPR 2026

94

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

DOELSTELLINGEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Projectnaam: BEFU Doelstelling, inhoud en opgave Op het terrein van de voormalige betonmortelfabriek Utrecht (BEFU) in Hoograven zijn 135 flexwoningen gerealiseerd, die hier tien jaar blijven staan. De woningen zijn eind 2024 opgeleverd en verhuurd. Vanwege geluidsbeperking door de A12 is ontwikkeling van permanente woningbouw nu (nog) niet mogelijk. We verwachten dat over tien jaar permanente woningbouw wel gerealiseerd kan worden, omdat dan geluidsschermen zijn gerealiseerd langs de A12 (relatie met Tracébesluit A27 c.q. het ARU). Er kunnen dan 76 woningen worden gerealiseerd. Actueel geprognosticeerd resultaat De grondexploitatie BEFU komt na actualisatie op 1-1-2026 uit op een negatieve netto contante waarde van 2,01 miljoen euro. Ten opzichte van de negatieve netto contante waarde op 01-01-2025 van 2,03 miljoen euro laat de grondexploitatie BEFU een lichte verbetering zien van 0,02 miljoen euro. Toelichting mutaties Er hebben zich kleine mutaties voorgedaan. Per saldo is er een kleine verbetering.

Scenarioanalyse, risico’s en beheersing Vanwege de vertrouwelijkheid zijn de projectspecifieke risico's opgenomen in de 'geheime bijlage' (onder nadere financiële toelichting). Relatie met de Geheime Bijlage Voor meer details en achtergrondinformatie, zie de geheime bijlage gegevens grondexploitatieprojecten Gemeente Utrecht.

MPR 2026

95

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

DOELSTELLINGEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Projectnaam: Isotopenweg Doelstelling, inhoud en opgave De grondexploitatie Isotopenweg betreft een ontwikkeling van een kavel op het bedrijventerrein Lage Weide. In 2024 is het Stedenbouwkundig Plan van Eisen vastgesteld om op de locatie een Museumdepot en een vrachtwagenparkeerplaats te realiseren.

Actueel geprognosticeerd resultaat De grondexploitatie Isotopenweg komt na actualisatie op 1-1-2026 uit op een netto contante waarde van 0,0 miljoen euro. Ten opzichte van de netto contante waarde op 1-1-2025 van 0,0 miljoen euro blijft de grondexploitatie Isotopenweg een neutraal resultaat behouden. Toelichting mutaties In de grondexploitatie is sprake van één uitgeefbare kavel. Dit betreft een interne levering aan VGU. Met VGU zijn 2025 prijsafspraken gemaakt over de uitgifte. De kosten in de grondexploitatie zijn daarmee taakstellend geworden. Scenarioanalyse, risico’s en beheersing Er zijn geen projectspecifieke risico’s te melden. Dit project gaat wel mee in de generieke risico-analyse. Relatie met de Geheime Bijlage Voor meer details en achtergrondinformatie, zie de geheime bijlage gegevens grondexploitatieprojecten Gemeente Utrecht.

MPR 2026

96

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

DOELSTELLINGEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Projectnaam: Overvecht Centrum fase 1-2 Doelstelling, inhoud en opgave De grondexploitatie van Overvecht Centrum fase 1-2 ziet op de eerste twee fases van de realisatie van het Masterplan Overvecht Centrum. Dit Masterplan is in december 2025 door de Raad vastgesteld. Tegelijkertijd is ook de grondexploitatie geopend. Overvecht Centrum wordt een gemengde hoogstedelijke buurt waar mensen fijn kunnen wonen, prettig winkelen, comfortabel werken, ontspannen, verblijven en elkaar ontmoeten. In Overvecht Centrum fase 1-2 worden ca. 700 woningen gerealiseerd en ruim 10.000 m2/bvo aan niet-woonfuncties. Het bestaande maaiveld parkeren zal in een gebouwde parkeervoorziening worden opgelost. Actueel geprognosticeerd resultaat De grondexploitatie Overvecht Centrum fase 1-2 komt na actualisatie op 1-1-2026 uit op een netto contante waarde van 18,9 miljoen euro. Dit is ten opzichte van de in december 2025 vastgestelde grondexploitatie een stijging van 0,3 miljoen euro. Het positieve saldo van de grondexploitatie zal worden aangewend voor een bijdrage aan de Parkeerexploitatie en aan de Nota Bovenwijkse Voorzieningen. Zowel de parkeerexploitatie als de bijdrage Bovenwijks zijn integraal onderdeel van het financieel kader van de gebiedsontwikkeling, maar mogen om BBV-technische redenen niet rechtstreeks in de grondexploitatie worden opgenomen.

Toelichting mutaties Er zijn geen inhoudelijke of programmatische wijzigingen ten opzichte van de in december 2025 vastgestelde grondexploitatie. Alle mutaties in de grondexploitatie zijn financieel-technisch van aard, het gaat daarbij om actualisatie van de parameters en mutaties als gevolg van de concept-grondprijzenbrief 2026.

Scenarioanalyse, risico’s en beheersing Vanwege de vertrouwelijkheid zijn de projectspecifieke risico's opgenomen in de 'geheime bijlage' (onder nadere financiële toelichting). Het project gaat daarnaast ook mee in de generieke risicoanalyse.

Relatie met de Geheime Bijlage Voor meer details en achtergrondinformatie, zie de geheime bijlage gegevens grondexploitatieprojecten Gemeente Utrecht. In lijn met het Raadsbesluit van 18 december 2025 worden de gemaakte en nog te maken (plan-)kosten tot de vaststelling van de kredietaanvraag voor de bouw van de eerste parkeergarage door de Raad in 2027 als Immateriële Vaste Activa geadministreerd. Reactie op motie M669 (dat ziet er wel risicovol uit) Bij de besluitvorming over de vaststelling van het Masterplan Overvecht Centrum is motie 669 aangenomen, waarin het college wordt opgedragen om af te wegen of dit plan een risicovol project is. Aan de hand van de vragenlijst uit het afwegingskader voor risicovolle projecten is de risicoladder ingevuld voor de grondexploitatie Overvecht Centrum fase 1 en 2. De uitkomst hiervan is dat de grondexploitatie niet kwalificeert als een risicovol project in het kader van de Regeling Risicovolle Projecten. Zoals vermeld in het Raadsvoorstel Vaststelling Masterplan Overvecht Centrum zal bij het toekomstig besluit over de gebouwde parkeervoorziening en de bijbehorende randvoorwaarden de risicoladder opnieuw worden ingevuld. Ook bij een eventuele grondexploitatie van fase 3-5 zal een heroverweging plaatsvinden.

MPR 2026

97

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

DOELSTELLINGEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Risicomanagement Grondexploitaties Risicomanagement Conform de door de raad vastgestelde beleidsnota Risicomanagement en Weerstandsvermogen, worden de risicoanalyses voor de gemeentelijke grondexploitaties twee keer per jaar geactualiseerd (bij de Jaarstukken en bij de Programmabegroting). Voor het opvangen van de risico’s van de gemeentelijke grondexploitaties is op basis van het actuele financiële beeld geen gemeentebreed weerstandsvermogen nodig. Deze risico’s kunnen worden opgevangen binnen de reserve grondexploitaties. De grondexploitaties volgen hiermee dezelfde methodiek voor het inschatten van het risicoprofiel. Het benodigde weerstandsvermogen voor het opvangen van de risico’s van de grondexploitatie Stationsgebied is onderdeel van het gemeentebrede weerstandsvermogen. De omvang van het benodigde weerstandsvermogen voor het opvangen van de risico’s van de grondexploitatie Stationsgebied blijft ongewijzigd. De risico's binnen Merwedekanaalzone kunnen worden opgevangen door de beschikbare financiële ruimte in de reserve grondexploitaties en aanvullende middelen binnen het financieel kader Merwedekanaalzone (MWKZ). Het financiële kader MWKZ wordt nader toegelicht in de geheime bijlagen. Wij hebben de risico- en scenario analyses voor de gemeentelijke grondexploitaties geactualiseerd. De omvang van de risico's is met 2,7 miljoen euro toegenomen.

De benodigde reservering in de reserve grondexploitatie was vorig jaar 29,5 miljoen euro en is nu toegenomen tot 32,2 miljoen euro.

specifieke risicoafslagen. Ook deze zijn geactualiseerd. Zoals eerder aangegeven, houden de onzekerheden in de wereldmarkt aan. Netcongestie heeft nog steeds invloed op de fasering, contractvorming en uitgifte, vooral in projecten die zich in de voorbereidingsfase bevinden. De toename van het risicoprofiel wordt veroorzaakt doordat de omvang van de lopende grondexploitaties is toegenomen. De belangrijkste scenario’s, inclusief de belangrijkste projectspecifieke risico's ultimo 2025, worden hieronder kort beschreven. Voor alle scenario’s geldt dat het mogelijke ontwikkelingen zijn. De huidige maatschappelijke ontwikkelingen maken dat de toekomstige effecten moeilijker zijn in te schatten, zowel aan de opbrengsten- als kostenkant. Er is echter vooralsnog geen directe aanleiding dat de scenario’s zich voordoen in de beschreven hoedanigheid, omdat bij de meest recente actualisatie voorgedane effecten deels al zijn verwerkt.​ Scenarioanalyse 2025

Scenarioanalyse 2026

Gemeentelijke grondexploitaties (incl. Leidsche Rijn)

29,5 miljoen

32,2 miljoen

Stationsgebied

​12,3 miljoen

12,3 miljoen

​Financieel kader

Financieel kader

Grondexploitatie (Euro)

Merwedekanaalzone

Voor het opvangen van de risico’s van Merwedekanaalzone en Stationsgebied gelden conform raadsbesluitvorming MPR 2026

98

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

DOELSTELLINGEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Risicomanagement: de belangrijkste scenario’s Scenario 1: Fasering 4 jaar on hold (2027-2030) als gevolg van netcongestie • Toelichting: de opbrengsten van de gemeentelijke grondexploitaties vertragen vanaf 2027 met vier jaar. Vanaf 2031 wordt de woningbouwproductie hervat.​ • Mate van waarschijnlijkheid conform Nota Weerstandsvermogen: categorie 3 (50%).​ • In sommige grondexploitaties is al daadwerkelijk rekening gehouden met vertraging vanwege netcongestie. Dit risico is dus al verwerkt in het resultaat en wordt niet nog eens meegenomen in dit generieke risico. Scenario 2: Uitblijven opbrengstenstijging • Toelichting: de opbrengsten in de gemeentelijke grondexploitaties stijgen niet: opbrengstenindex is 0% voor een periode van tien jaar.​ • Mate van waarschijnlijkheid conform Nota Weerstandsvermogen: categorie 2 (25%).

Generieke risico’s

Ongewogen risico

Weging

Scenario 1

-21.364.013

50%

-10.682.006

Scenario 2

-30.664.127

25%

-7.666.032

Scenario 3

-5.836.113

25%

-1.459.028

Scenario 4

-14.847.462

25%

-3.711.865

Subtotaal

Gewogen risico

-23.518.932

Projectspecifieke risico's Grondprijsrisico Stagnatie

-2.147.000 -545.000

Kostenoverschrijdingen

-5.970.000

Subtotaal

-8.662.000

Totaal

-32.181.124

Scenario 3: renteverhoging van 2,00 % naar 2,5% • Toelichting: de rekenrente van de gemeente Utrecht (nu 2,00%) stijgt vanaf 2026 tot einde looptijd naar 2,5%.​ • Mate van waarschijnlijkheid conform Nota Weerstandsvermogen: categorie 4 (25%).​ Scenario 4: hogere kostenstijging van 3% in plaats van 2,5% • Toelichting: de kostenstijging is de komende jaren niet 2,5% maar 3%. • Mate van waarschijnlijkheid conform Nota Weerstandsvermogen: categorie 2 (25%).​

MPR 2026

99

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

DOELSTELLINGEN

RUIMTELIJKE KOERS

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Reserve grondexploitaties en voorziening negatieve grondexploitaties Toelichting op de reserve De reserve grondexploitaties is bestemd voor het opvangen van niet begrote financiële tegenvallers in grondexploitatieprojecten en voor het afdekken van financiële risico's bij het nemen van initiatieven in de ruimtelijke ontwikkeling van de stad. Verloop reserve grondexploitaties Op basis van de actuele resultaten van de grondexploitaties en de actuele benodigde risicoreserveringen zijn de stand en het meerjarig verloop van de reserve grondexploitaties bepaald. In 2025 bedroeg de tussentijdse winstsneming 4,734 miljoen euro negatief. Dit betekent dat voor dit bedrag de in voorgaande jaren genomen tussentijdse winst is teruggedraaid. Hiertegenover staan bijdragen uit de reserve betaalbaar wonen voor een totaalbedrag van 4,838 miljoen euro. De negatieve tussentijdse winstneming en de bijdragen uit de reserve betaalbaar wonen zijn in 2025 verrekend met de reserve en daarmee opgenomen in het beginsaldo per 1 januari 2026. De reserve grondexploitaties heeft een positief meerjarig beeld van 2,447 miljoen euro in jaarsnede 2030. Dit beeld is een realistische weergave van de huidige situatie.

Reserve grondexploitaties De geprognosticeerde resultaten op de gemeentelijke grondexploitaties en tussentijdse winstnemingen op de grondexploitatie Leidsche Rijn Uitvoeringsprogramma worden als storting meegenomen in het meerjaren verloop van de reserve grondexploitaties en zijn onderdeel van het huidig saldo. De tussentijdse winstnemingen worden berekend op basis van de POC-methode (Percentage of Completion) en op eindwaarde.

reserve grondexploitaties

2026

2027

2028

2029

2030

Beginsaldo per 1 januari

83.130

85.212

83.393

80.994

80.068

Stortingen

5.455

1.554

2.774

3.075

11.779

Onttrekkingen

3.373

3.373

5.173

4.001

832

Saldo na stortingen en onttrekkingen

85.212

83.393

80.994

80.068

91.015

Reserveringen

47.880

47.680

47.230

47.952

55.087

Risico reserveringen

33.481

33.481

33.481

33.481

33.481

Ruimte reserve grondexploitaties

3.851

2.232

283

-1.365

2.447

MPR 2026

100