Chw bestemmingsplan Zuilen,Chw bestemmingsplan Zuilen

Functies (bestemmingen) met wonen op de verdiepingen Met name in de wijken komen percelen voor met een functie (bijvoorbeeld detailhandel of kantoor), inclusief soms nog een extra aanduiding zoals dienstverlening, waarboven wordt gewoond. Deze percelen hebben de bredere functie 'Werken in de Wijk' gekregen om wat meer flexibiliteit in het uitwisselen van functies (functiemenging) van de begane grond en hiermee in de wijk te krijgen. Deze functie zorgt daarnaast voor werkgelegenheid, levendigheid, sociale ontmoeten en voorzieningen in de wijk. Bij de functie 'Werken in de Wijk' vindt wonen op de verdiepingen plaats. De activiteiten die binnen de functie 'Werken in de Wijk' mogelijk zijn, verhouden zich goed tot de woonfunctie op de verdiepingen. De functies detailhandel en horeca zijn niet toegestaan binnen de 2 2 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)

Utrecht

functie 'Werken in de Wijk'. Wanneer een dergelijke functie al mogelijk was op het perceel wordt deze opnieuw met een aanduiding mogelijk gemaakt. Sloop-nieuwbouw Sinds de vaststelling van beheersverordening hebben er sloop-nieuwbouwprojecten plaatsgevonden binnen het plangebied van dit bestemmingsplan. In het geval van sloop- en nieuwbouwprojecten is ervoor gekozen om alleen de vergunde bestemmingen over te nemen in dit bestemmingsplan. Wanneer het bestaand gebruik op basis van de beheersverordening anders was, is dit niet opnieuw opgenomen. Voorbeelden van nieuwbouwprojecten zijn: Prinses Irenelaan/Dr. Max Eeuwestraat/Zwanenvechtlaan: een woon-zorgcomplex met ouderenwoningen met functies in de plinten (vergunning voor het bouwen uit 2002). Het bestaand gebruik 'kantoor' is met dit bestemmingsplan komen te vervallen. Elsenburglaan 4 t/m 10 en J.M. De Muinck Keizerlaan 32 t/m 38: winkels en horeca op de begane grond met woningen op de verdiepingen zijn komen te vervallen en vervangen voor nieuwbouwwoningen (omgevingsvergunning uit 2021, met kenmerk HZ_WABO-20-25192). Werner Helmichstraat 1-3: in de voormalige kerk zijn via een omgevingsvergunning uit 2017 (met kenmerk HZ_WABO-17-09336), waarmee van de beheersverordening Zuilen is afgeweken, meerdere appartementen gerealiseerd. C.

van Maasdijkstraat 90: dit was een bedrijfspand dat is gesloopt en waar nieuwbouw voor in de plaats komt voor zes appartementen (omgevingsvergunning van 6 juli 2021, met kenmerk HZ_WABO-18-12050). Daelwijcklaan 3: op 17 november 2021 (met kenmerk HZ_WABO-21-10288) is een omgevingsvergunning verleend voor het bouwen van vijf woningen na de sloop van de bestaande bebouwing (een kerkgebouw). St. Ludgerushof 21: op 14 maart 2019 (met kenmerk HZ_WABO-17-09634) is een omgevingsvergunning verleend voor het bouwen van vijf zelfstandige woningen na de gedeeltelijke sloop van een bedrijfsgebouw. Horecaterrassen In dit bestemmingsplan worden de bestaande legale horecaterrassen positief bestemd. In de beheersverordening waren deze terrassen ook al positief bestemd en daarom worden de bestaande legale terrassen nu ook positief bestemd in dit bestemmingsplan. Nieuwe terrassen maken we nu niet mogelijk. Bij het toestaan van een nieuw terras is het nodig te onderzoeken of het terras passend is in de omgeving, denk daarbij bijvoorbeeld aan mogelijke geluidsoverlast. Een dergelijk onderzoek is mogelijk als we concreet weten waar het terras komt en hoe groot het is. Dit is ook in lijn met het Ontwikkelingskader Horeca.

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)

23

2 4 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)

Utrecht

Hoofdstuk 2 2.1

Toelichting per artikel

Begrippen en meten (hoofdstuk 1 van de regels)

Artikel 1 Begrippen In dit artikel worden definities van de begrippen gegeven, die een verduidelijking nodig hebben. Artikel 2 Wijze van meten De regels in dit artikel maken duidelijk hoe de gemeente gaat meten, als er in een regel een bepaalde maat, zoals een bouwhoogte, staat. De verplichte "Anti-dubbeltelregel" uit het Besluit ruimtelijke ordening is in artikel 2, lid 2.5, opgenomen. Deze regel voorkomt dat steeds vanuit de feitelijke situatie van het heden wordt gemeten. Als een bewoner bijvoorbeeld 60% van zijn tuin mag volbouwen en dat ook heeft gedaan, ontstaat een nieuwe tuin. Deze regel verhindert dat de bewoner nu ook weer 60% van de nieuwe, kleinere tuin mag volbouwen.

2.2

Functies (hoofdstuk 2 van de regels)

2.2.1

Inleiding

In hoofdstuk 2 van de regels zijn bij elke functie (bestemming) regels opgenomen waarin het doel van de functie is vastgelegd. In het eerste lid van het artikel dat bij een functie hoort staat de beschrijving van het doel van die functie. De activiteiten die bij een functie horen worden in de regels vaak globaal beschreven. Niet elke denkbare activiteit is benoemd. Dat kan niet en als het al zou kunnen dan zou het bestemmingsplan onnodig star worden. Als de regel de functie wonen uitgebreid zou beschrijven, bijvoorbeeld: de functie wonen is bedoeld als een locatie waar personen die deel uitmaken van een huishouden eten, drinken en slapen, is niet duidelijk of je er ook mag gitaarspelen of plantjes mag houden in de vensterbank en ook niet of je een hotel mag beginnen in een huis, want een huishouden op vakantie kan in een hotel eten, drinken en slapen. Om richting te geven aan de uitleg van de beschrijving van het doel, maken artikelleden die volgen op die beschrijving met voorbeelden duidelijk welke activiteiten bij de functie passen of welke activiteiten in ieder geval niet passen. De meeste artikelen in dit hoofdstuk hebben dezelfde, vaste opbouw: 1. 2.

3.

de beschrijving van het doel van de functie, regels die voorbeelden geven van passende activiteiten, om het doel te verduidelijken, soms aangevuld met activiteiten die in een speciaal geval zijn toegestaan, bijvoorbeeld op een plek die op de plankaart is aangegeven; regels die activiteiten verbieden; het gaat dan om activiteiten die op de locatie van de functie zeker niet wenselijk zijn en waarover geen discussie mag ontstaan of die wel of niet passen bij de functie.

Elke functie heeft in elk geval een regel waarin het doel wordt beschreven. De regels die onder 2 en 3 genoemd worden, worden weggelaten, als ze voor een functie niet nodig zijn. Het is bijvoorbeeld wel duidelijk dat een café niet past in de functie Maatschappelijk. De regel 'de activiteit horeca mag niet' is daar niet opgenomen. Bij de Wijkfunctie is dat niet zonder meer duidelijk. Daarom is bij die functie is wel een regel met een horecaverbod te vinden. In artikel 38, lid 38.2, staan activiteiten opgesomd die niet mogen op grond van de functie, behalve als de regels bij de functie expliciet aangeven dat de activiteit wel mag. In de regels bij de functies zijn de activiteiten die artikel 38 verbiedt niet nogmaals opgenomen. De artikelen met regels over een functie die beschermd moet worden, zoals belangrijke leidingen, hebben de volgende opbouw: 1. 2.

de beschrijving van het doel van de functie, bescherming van de locatie; de bescherming bestaat meestal uit regels die de activiteiten bouwen en grondwerk verbieden.

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)

25

2.2.2

De functies (bestemmingen) (artikel 3 tot en met 28)

Artikel 3 Bedrijf - Bedrijf tot en met B1 Bedrijven binnen het plangebied die niet op het Demkaterrein gelegen zijn, maar zich meer in de wijk bevinden of aan bijvoorbeeld de Amsterdamsestraatweg gelegen zijn, hebben de functie (bestemming) Bedrijf tot en met B1 gekregen. Dit zijn bedrijven die uit één bouwlaag bestaan of waarbij de verdieping(en) ook voor het bedrijf worden gebruikt. De activiteiten behorende bij deze bedrijfscategorie zijn zodanig weinig milieubelastend dat die direct naast of beneden woningen/andere gevoelige functies zijn toegestaan. Ondergeschikte en met de bedrijfsactiviteiten samenhangende kantoorruimte is onder voorwaarden toegestaan (zie hiervoor artikel 41 lid 41.2 van de planregels). Artikel 4 Bedrijf - Bedrijf tot en met categorie 2 Aan de bestaande locaties met de functie (bestemming) Bedrijf - Bedrijf tot en met categorie 2 is deze functie toegekend. Hier zijn bedrijven in de categorieën 1 of 2 van de bijbehorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten toegestaan. Deze bedrijven zijn allemaal gelegen op het Demkaterrein. Een aantal panden dat onderdeel uitmaakt van het Demkaterrein, is aan de voorzijde gelegen aan de Amsterdamsestraatweg. Hier bevinden zich ook andere functies op de begane grond en/of de verdieping(en). Deze functies worden hier aanvullend mogelijk gemaakt met een nadere aanduiding.

Hier is ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning', uitsluitend op de tweede verdieping, één bedrijfswoning toegestaan. Ondergeschikte en met de bedrijfsactiviteiten samenhangende kantoorruimte is onder voorwaarden toegestaan (zie hiervoor artikel 41 lid 41.2 van de planregels). Artikel 5 Bedrijf - Bedrijf tot en met categorie 3 Aan de bestaande locaties met de functie (bestemming) Bedrijf - Bedrijf tot en met categorie 3 is deze functie toegekend. Hier zijn bedrijven in de categorieën 1, 2 of 3.1 van de bijbehorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten toegestaan. Deze bedrijven zijn allemaal gelegen op het Demkaterrein. Ondergeschikte en met de bedrijfsactiviteiten samenhangende kantoorruimte is onder voorwaarden toegestaan (zie hiervoor artikel 41 lid 41.2 van de planregels). Artikel 6 Bedrijf - Nutsvoorziening Een nutsvoorziening van een omvang die een aparte functie rechtvaardigt krijgt de functie Bedrijf Nutsvoorziening. De vergunningvrije nutsvoorzieningen of nutsvoorzieningen die qua omvang en uitstraling passen in de openbare ruimte of in andere functies krijgen deze functie niet. Artikel 7 Bedrijf - Verkooppunt motorbrandstoffen Het benzinestation, gelegen aan de Burgemeester Norbruislaan 71, heeft de functie (bestemming) Bedrijf - Verkooppunt motorbrandstoffen gekregen. Binnen deze functie is het toegestaan om diesel en benzine te verkopen.

Het verkopen van bijvoorbeeld aardgas, waterstof en LPG is niet toegestaan, omdat hiervoor ook getoetst moet worden aan externe veiligheidsaspecten. Ondergeschikte detailhandel, dat gebruikelijk is bij een benzinestation is ook toegestaan. Artikel 8 Geluidzone - industrie Wanneer op een industrieterrein conform het bestemmingsplan bedrijven worden toegelaten die veel lawaai kunnen voortbrengen, moet er vanuit de Wet geluidhinder rond dit terrein een geluidszone worden vastgesteld. Deze categorie van bedrijven (de zogeheten 'grote lawaaimakers') staan beschreven in bijlage 1, onderdeel D van het Besluit omgevingsrecht. De bedrijven op het gezoneerde industrieterrein Lage Weide moeten gezamenlijk voldoen aan de grenswaarden voor geluid. Grote lawaaimakers zijn bijvoorbeeld betonfabrieken, motorcrossterreinen en energiecentrales. Een groot deel van industrieterrein Lage Weide is gezoneerd in de zin van de Wet geluidhinder. Rond het industrieterrein Lage Weide is een 'geluidzone-industrielawaai' vastgesteld. Op grond van de Wet geluidhinder behoort tot deze geluidszone het gebied tussen het industrieterrein en de buitengrens van de geluidszone industrielawaai. Het industrieterrein maakt dus zelf geen deel uit van de geluidzone. Buiten de geluidzone mag de geluidbelasting als gevolg van het betreffende industrieterrein niet meer bedragen dan 50 dB(A).

Voor het industrieterrein en de daarop aanwezige woningen gelden geen geluidsnormen. Op de verbeelding is de geluidzone, voor zover deze binnen het plangebied valt, weergegeven met de gebiedsaanduiding 'geluidzone industrie'. Binnen de geluidzone zijn woonbestemmingen en andere geluidgevoelige bestemmingen alleen toegestaan als de geluidbelasting op de gevels voldoet aan de wettelijke grenswaarden (voorkeursgrenswaarde is 50 dB(A)) of het maximaal toelaatbare geluidsniveau. Artikel 9 Groen De verschillende soorten groenvoorzieningen (met uitzondering van het snippergroen) zijn opgenomen in één functie (bestemming) 'Groen'. Hierbij heeft de stedelijke groenstructuur zoveel mogelijk de functie 'Groen' gekregen. 2 6 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)

Utrecht

Locaties met de functie (bestemming) Groen maken deel uit van de openbare ruimte. Deze functie is toegekend aan parken en aan ander groen dat een wezenlijk onderdeel is van de structuur van een wijk of gebied (zie ook: de toelichting hieronder over artikel 22 (Water)). In deze groenvoorzieningen is bewegen, ontmoeten en spelen in de open lucht vanzelfsprekend. Groenvoorzieningen dragen bij aan een gezond leefklimaat en vergroten de leefbaarheid van een wijk of gebied. Binnen de functie 'Groen' is ook oppervlaktewater en sierwater toegestaan en er mogen voet- en fietspaden worden aangelegd en veldjes waar honden ongelijnd uitgelaten mogen worden. Auto's horen niet thuis op een locatie met deze functie. Als er toch nieuwe parkeerplaatsen of uitritten nodig zijn, dan moet daarvoor een vergunningprocedure doorlopen worden of de procedure om het bestemmingsplan te wijzigen. Het aantasten van bomen is in strijd met het doel van de functie. De regel in lid 9.3, onder 4, maakt dat expliciet. Onderhoud aan bomen of het verwijderen van een zieke boom valt uiteraard niet onder deze regel. De regel in lid 9.3, onder 5, verbiedt het aantasten van de biodiversiteit. Deze regel zorgt voor de bescherming die hoort bij het tweede deel van het doel van de functie dat in lid 9.1 is beschreven. Het is niet de bedoeling dat het normale gebruik van groen ook valt onder het verbod.

Wat dat "normale gebruik" is, moet blijken uit de locatie. In een park kan een groepje luidruchtig spelende kinderen op sommige plekken heel normaal zijn, ook al zal dat de biodiversiteit van de fauna waarschijnlijk niet helpen. Als er evenementen aangevraagd worden voor een locatie met de bestemming Groen, zal de aard van de locatie en de waarde voor de biodiversiteit bepalend zijn of het evenement valt onder "normaal gebruik". De gemeente werkt aan profielen voor evenementen. Bij het opstellen van die profielen wordt rekening gehouden met het doel van de functie Groen. Binnen het plangebied bevindt zich een fruitboomgaard. Deze is aangeduid met de 'fruitteelt' en hier is de activiteit fruitteelt toegestaan. Op een groenstrook die als tuin bij een woonboot gebruikt wordt, mag een schuurtje gebouwd worden, onder de voorwaarden die in de regels staan. Artikel 10 Horeca Aan de bestaande panden met alleen de functie horeca is deze functie toegekend. Op grond van hinder voor de omgeving is de horeca is onderverdeeld in verschillende categorieën. Deze functie (bestemming) staat horeca toe voor de op de verbeelding aangegeven categorie. De categorieën zijn in de bijlage bij de regels gespecificeerd. Eventueel vergunde shisha-lounges zijn specifiek aangeduid. Coffeeshops zijn op grond van Opiumwet verboden en daarom ook niet toegestaan.

Ondanks dat deze gedoogd worden is het op grond van recente jurisprudentie niet toegestaan deze te bestemmen. De aanwezige coffeeshops hebben een vergunning om tijdelijk af te wijken van het bestemmingsplan. Deze vergunningen blijven gehandhaafd. Onderdeel van een horecafunctie kan een mogelijkheid tot het afhalen van maaltijden zijn. Een zelfstandig afhaalzaak is niet toegestaan, deze valt onder de functie detailhandel. Hotels vallen niet onder de functie horeca. Hiervoor is een aparte functie Hotel toegekend. Uit het woord 'zoals' blijkt dat deze lijst van toegestane functies niet uitputtend is. In dit plangebied heeft één horecapand aan de Simonsz. de Rijkstraat 78 de functie (bestemming) Horeca gekregen. Artikel 11 Kantoor Aan de bestaande panden met een zelfstandige kantoorfunctie (ook op de verdiepingen) is deze functie toegekend. Panden waar administratieve activiteiten plaatsvinden als ondersteuning van de hoofdactiviteit, zoals bij bedrijven, hebben niet de functie kantoor gekregen. Artikel 12 Leiding - Gas De bescherming van de gasleiding is geregeld via de regels die een vergunning eisen voor het werken op en in de bodem (artikel 45) en voor het bouwen in afwijking van het bouwverbod (artikel 35, lid 35.6). Er is een zone met beperkingen opgenomen van 5 meter, aan weerszijden van de leiding.

Artikel 13 Leiding - Hoogspanning De bescherming van de ondergrondse hoogspanningsleiding van 150 kV is geregeld via de regels die een vergunning eisen voor het werken op en in de bodem (artikel 45) en voor het bouwen in afwijking van het bouwverbod (artikel 35, lid 35.6). Er is een zone met beperkingen opgenomen van 3,5 meter, aan weerszijden van de leiding. Artikel 14 Maatschappelijk Deze functie (bestemming) staat verschillende maatschappelijke instellingen en diensten toe. Het gaat bijvoorbeeld om kinderopvang en medische en paramedische diensten. Een gebouw met deze functie mag van maatschappelijke functie veranderen, zolang de functie maar binnen de doelstelling bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)

27

en de bijbehorende regels van dit artikel past. Ter plaatse van een nadere aanduiding zijn nog aanvullende functies toegestaan. Hierbij wordt vermeld waar deze functie is toegestaan (de meeste aanvullende functies zijn alleen toegestaan op de begane grond). Het perceel Amsterdamsestraatweg 652 heeft de functie Maatschappelijk gekregen (hier is een gezondheidscentrum gevestigd). Gezien de nabije ligging van een aantal bedrijven van het Demkaterrein, worden op deze locatie geluidgevoelige functies in de regels uitgesloten. Artikel 15 Natuur Het gebied binnen Zuilen dat is aangewezen als Groene contour en is ingericht als natuurgebied heeft de functie (bestemming) Natuur gekregen. Deze locatie is bedoeld voor het behoud, het herstel of de ontwikkeling van van de landschappelijke of ecologische kwaliteit. Binnen dit gebied bevinden zich momenteel geen gebouwen. Om de locatie te beschermen zijn de activiteiten bouwen en grondwerk in principe verboden. Voor het grondwerk (het 'aanleggen') dat niet is toegestaan moet gekeken worden naar artikel 15 lid 15.3 sub 3 en artikel 45 lid 45.1. Voor het verlenen van een vergunning of voor de vergunningvoorschriften is artikel 45 niet meer van belang.

Omdat op een locatie met de functie Natuur van het behoud van de kwaliteit van de natuur voorop staat, zal de gemeente bij de vergunningverlening een inbreuk daarop al gauw als "onevenredig" aanmerken. Artikel 16 Recreatie - Volkstuin De volkstuin de 'Vliegertuin' heeft de functie (bestemming) Recreatie -Volkstuin gekregen. In de bestaande situatie staat er in de 'Vliegertuin' een schuur, deels bestaande uit een overkapping, van circa 12 m2. Deze schuur mag dus gebruikt en in stand gelaten worden. De regels sluiten aan bij het normale gebruik van een volkstuin en staat het tuinieren of het kort verblijven op de volkstuin toe. De reden om te benadrukken dat het om "kort" verblijf gaat, is dat de gemeente niet wil toestaan dat de gebouwtjes op een volkstuin gebruikt worden voor het overnachten of zelfs wonen op de volkstuin. Artikel 17 Sport Deze functie (bestemming) staat verschillende binnensporten toe, zoals basketbal, volleybal, handbal en fitness. Buurtactiviteiten zijn ook toegestaan om het dubbelgebruik van deze bij de functie passende activiteiten te stimuleren. Onder voorwaarden is daarnaast additionele horeca toegestaan (zie hiervoor artikel 42). Een manage, zwembad, schaatsbaan, hondensportvereniging en buitensporten (zoals veldsporten) is binnen de functie sport alleen toegestaan als hiervoor een aanduiding is opgenomen.

Een aantal lawaaimakende sportactiviteiten is uitdrukkelijk verboden. Aanvullend is aan de Amsterdamsestraatweg 846 een praktijk voor fysiotherapie toegestaan. Artikel 18 Verkeer Deze functie (bestemming) is toegekend aan wegen die belangrijk zijn voor de verkeersafwikkeling. De Rijkswegen, die ook niet in dit plangebied liggen, vallen niet onder deze functie. Op grond van de regels mag de weg binnen de functie alleen verbreed worden voor in- en uitvoegstroken en voor fiets- en voetpaden. De regels staan wel toe om het aantal rijstroken te verminderen, maar bevatten een verbod op het vermeerderen van het aantal rijstroken. Als de afwikkeling van verkeer niet gehinderd wordt, mogen op locaties met deze functie kleine bouwwerken, zoals nutsvoorzieningen en fietsenstallingen gebouwd worden. Artikel 19 Verkeer - Verblijfsgebied De openbare ruimte die niet de functie (bestemming) Groen, Water of een bijzondere verkeersfunctie heeft, krijgt de functie (bestemming) 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Daaronder vallen wegen, fiets- en voetpaden, pleinen, groenvoorzieningen en bouwwerken die bij de functie passen, zoals fietsenstallingen. Wegen met deze functie zijn vooral bedoeld voor het bestemmingsverkeer. Alleen bestaande legale horecaterrassen zijn binnen deze functie toegestaan. Ter hoogte van de Daalseweg bevindt zich één woonbootligplaats.

Hier is het toegestaan om onder voorwaarden een vrijstaand bouwwerk te bouwen op een bij een woonboot behorende grond. Artikel 20 Waarde - Beschermd stadsgezicht De panden die onderdeel uitmaken van het beschermd Rijksstadsgezicht Zuilen-Elinkwijk en Zuilen hebben de functie (bestemming) 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' gekregen ter bescherming van de aanwezige met het beschermd stadsgezicht verbonden cultuurhistorische waarden. Van belang is dat bij het beschermd stadsgezicht Zuilen-Elinkwijk de activiteiten slopen en grondwerk verboden zijn en bij het beschermd stadsgezicht Zuilen de activiteiten bouwen, slopen en grondwerk verboden zijn.

2 8 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)

Utrecht

De bouwregels uit artikel 20 lid 20.3 hebben dan ook alleen betrekking op het beschermd stadsgezicht Zuilen-Elinkwijk. Om dit onderscheid te kunnen maken zijn de begrenzingen van deze beschermd stadsgezichten uit de bijlagen van de regels aan de planregels gekoppeld. Van belang is dat er voor het bouwen (in het geval dat voor de sloop een vergunning is verleend) aanvullende bouwregels gelden. In het kader van een aanvraag om omgevingsvergunning wordt hier aan getoetst. De activiteit slopen is verboden en een (omgevings)vergunning kan hier alleen voor worden verleend als wordt aangetoond dat de aanwezige, met het beschermd stadsgezicht verbonden cultuurhistorische waarden, niet worden aangetast. Er kunnen vergunningvoorschriften aan de vergunning worden verleend. Grondwerk is alleen toegestaan via een omgevingsvergunning op grond van artikel 45. Artikel 21 Waarde - Natuur Een deel van de Vecht maakt onderdeel uit van het Natuurnetwerk Nederland. Daarom heeft dit deel van de Vecht, naast de functie (bestemming) Water, de functie (bestemming) Waarde - Natuur gekregen.

Ook de groengebieden aan de Bessemerlaan (langs het spoor), het Julianapark en en het gebied in het noordwesten van Zuilen (langs de Vecht en bij het Niftarlakepark) hebben de functie Waarde - Natuur gekregen, waardoor de extra bescherming die de beheersverordening Zuilen biedt voor het uitvoeren van een werk, geen gebouw zijnde, of van werkzaamheden wordt voortgezet. Deze locaties zijn in eerste instantie bedoeld voor het behoud, het herstel of de ontwikkeling van de ecologische structuur of natuurnetwerken. De doelen van andere functies op deze locaties zijn dan ook ondergeschikt aan het doel van deze functie. Dit gebeurt doordat de activiteiten bouwen en grondwerk binnen de Waarde - Natuur in principe zijn verboden. Hierbij is van belang dat voor het grondwerk (het 'aanleggen') dat niet is toegestaan gekeken moet worden naar artikel 21 lid 21.2 sub 3 en artikel 45 lid 45.1. Voor het verlenen van een vergunning of voor de vergunningvoorschriften is artikel 45 niet meer van belang. Artikel 22 Water De functie (bestemming) 'Water' is alleen aan een locatie toegekend, als het oppervlaktewater een structurerend element is, zoals een grote watergang, een watergang voor varend verkeer of woonboten, een watergang die nodig is voor het waterbeheer of oppervlaktewater dat hoort bij een cultuurhistorische structuur.

Oppervlaktewater dat niet als water bestemd is, is in andere functies voor de openbare ruimte toegestaan, net als waterbeheer en waterberging. Sierwater past zonder nadere regeling in tuinen of op plaatsen waar groen is toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'woonbotenligplaats' is (afhankelijk van het aantal dat op de verbeelding wordt mogelijk gemaakt) een woonbotenligplaats mogelijk. Voor de bouwmogelijkheden van bijbehorende bouwwerken bij woonboten, wordt verwezen naar de naastgelegen functie (bestemming) van de woonbotenligplaats, zoals de functie (bestemming) Groen. Het bestemmingsplan regelt alleen het ruimtelijke aspect van water. De Keur (dat is de verordening van het hoogheemraadschap of waterschap) blijft dus onverkort naast het bestemmingsplan van kracht. De regels uit de gemeentelijke Havenverordening, die voor het bouwen en aanmeren van woonboten van belang zijn staan in artikel 35 lid 35.4. Artikel 23 Waterstaat - Waterkering Een gebied langs de Vecht heeft tevens een waterkerende functie. Hiervoor is daarom een functie opgenomen, waarin is geregeld dat bouwen alleen plaats mag vinden indien dit de waterkerende functie niet schaadt. Mocht er sprake zijn van een tegenstrijdigheid met een andere functie die op de locatie geldt, dan gaat de functie Waterstaat - Waterkering voor.

Artikel 24 Waterstaat - Waterlopen De watergang bij het Niftarlakepark heeft de functie 'Waterstaat - Waterlopen' voor de bescherming en het beheer van de waterloop gekregen. Hiervoor gelden beschermingsregels voor de waterloop. Mocht er sprake zijn van een tegenstrijdigheid met een andere functie die op de locatie geldt, dan gaat de functie Waterstaat - Waterlopen voor. Artikel 25 Waterstaat - Waterstaatkundige functie De vrijwarringszone van het Amsterdam Rijnkanaal heeft de functie (bestemming) 'Waterstaat Waterstaatkundige functie' gekregen, ter bescherming van deze watergang. Hierbij merken wij op dat er voor eventuele nieuwe ontwikkelingen binnen deze zone ook een watervergunning in het kader van de Waterwet nodig is (onder de Omgevingswet is dit een omgevingsvergunning voor een wateractiviteit). Artikel 25 Werken in de wijk De functie (bestemming) 'Werken in de Wijk' wordt gegeven aan gebouwen waarin op de begane grond ruimte is voor activiteiten die passen bij functiemenging in de wijk en op de verdiepingen voor woningen, met de daarbij horende voorzieningen. Deze activiteiten, waaronder dienstverlening, administratieve werkzaamheden, sportactiviteiten en een kinderdagverblijf, zorgen voor bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)

29

werkgelegenheid, levendigheid, sociale ontmoetingen en voorzieningen in de wijk. Omdat bij deze functie op de verdiepingen wordt gewoond zijn de werkfuncties verenigbaar met wonen op de verdiepingen. Er worden bijvoorbeeld alleen bedrijfsactiviteiten in de categorieën A of B1 mogelijk gemaakt en deze weinig milieubelastende bedrijfsactiviteiten zijn direct onder woningen mogelijk. Alleen bestaande (legale) geluidgevoelige functies zijn toegestaan. Dit betekent dat de nieuwe geluidgevoelige functies kinderdagverblijf, onderwijs, ziekenhuizen, verpleeghuizen, verzorgingshuizen en psychiatrische inrichtingen niet zijn toegestaan. Deze zijn alleen via een omgevingsvergunning toegestaan en hierbij wordt getoetst aan de voorkeursgrenswaarde uit Wet geluidhinder en of de geluidbelasting vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening aanvaardbaar is. Op een aantal adressen zijn aanvullende functies toegestaan, die met een aanduiding zijn aangegeven. Voor de bovenwoningen en appartementen gelden dezelfde regels als voor grondgebonden woningen. Die regels staan in artikel 29. Artikel 26 Wijkcentrumfunctie Gebouwen met een wijkcentrumfunctie (-bestemming) zijn in eerste instantie bedoeld voor activiteiten die op winkelend publiek, afkomstig uit de omgeving, gericht zijn. Dergelijke gebouwen hebben vaak publieksfuncties op de begane grond met daarboven woningen.

Binnen het plangebied gaat het bijvoorbeeld om winkelcentrum Rokade. Voor winkels en dienstverlenende bedrijven, zoals kappers of makelaars, is het van belang dat de buren activiteiten verrichten die zich richten op mogelijke klanten. Dat kan ook een huisartsenpost of een bibliotheek zijn. Het bestemmingsplan staat ook die activiteiten toe. Horeca toetst de gemeente aan het horecabeleid. Nieuwe horecavestigingen zijn dan ook alleen met een vergunning toegestaan. Met de openingstijden van winkels in lid 27.2 sub a worden de tijden bedoeld die op die locatie door de winkels worden gehanteerd. Een afhaalzaak is een bijzonder soort winkel. In de praktijk is gebleken dat een afhaalzaak een aanzienlijke kans op hinder geeft die vergelijkbaar is met een snackbar. De gemeente staat nieuwe afhaalzaken dan ook slechts toe op plekken waar dat gezien de aangrenzende functies past. Alleen bestaande (legale) geluidgevoelige functies zijn toegestaan. Dit betekent dat de nieuwe geluidgevoelige functies kinderdagverblijf, onderwijs, ziekenhuizen, verpleeghuizen, verzorgingshuizen en psychiatrische inrichtingen niet zijn toegestaan. Deze zijn alleen via een omgevingsvergunning toegestaan en hierbij wordt getoetst aan de voorkeursgrenswaarde uit Wet geluidhinder en of de geluidbelasting vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening aanvaardbaar is.

Voor de bovenwoningen en appartementen gelden dezelfde regels als voor grondgebonden woningen. Die regels staan in artikel 29. Artikel 28 Wijkfunctie De functie (bestemming) 'Wijkfunctie' wordt gegeven aan een gebouw waarin een aantal functies is samengebracht die een bijdrage leveren aan het voorzieningenniveau en de sociale cohesie van de wijk of buurt. Alleen bestaande (legale) geluidgevoelige functies zijn toegestaan. Dit betekent dat de nieuwe geluidgevoelige functies kinderdagverblijf, onderwijs, ziekenhuizen, verpleeghuizen, verzorgingshuizen en psychiatrische inrichtingen niet zijn toegestaan. Deze zijn alleen via een omgevingsvergunning toegestaan en hierbij wordt getoetst aan de voorkeursgrenswaarde uit Wet geluidhinder en geluid vanuit een goede ruimtelijke ordening. Voor de bovenwoningen en appartementen gelden dezelfde regels als voor grondgebonden woningen. Die regels staan in artikel 29. Artikel 28 Wonen De functie (bestemming) Wonen is toegekend aan percelen waarop alleen woningen staan. In lid 29.2 is vastgelegd waar een perceel met de functie wonen voor bedoeld is. Het doel is bepalend voor de vraag welke activiteiten bij deze functie passen en dus toegestaan zijn. Bij een aantal adressen wordt een aanvullende activiteit toegestaan via een aanduiding. Er zijn meer functies die het wonen toestaan.

Daarom zijn in de algemene regels ook regels opgenomen die bij het gebruik van een woning horen, zoals een bedrijf-aan-huis, een bed-and-breakfast of mantelzorg. Zie hiervoor artikel 39. 3 0 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)

Utrecht

Het bouwen van woningen is geregeld in hoofdstuk 3, Bouwen en slopen. In lijn met de Omgevingswet maken de regels onderscheid tussen de activiteit bouwen en andere activiteiten, bijvoorbeeld de activiteit in het gebouw. Het gevolg is dat een bouwer soms meerdere regels moet toepassen. Als het bouwen bijvoorbeeld een extra woning tot gevolg heeft, dan zijn ook de regels over nieuwe woningen van toepassing. Die staan in artikel 39, waar alle regels over het wonen staan. Als voor het bouwen ook nog gegraven moet worden, dan zijn de regels in hoofdstuk 5 misschien van toepassing. Graven is namelijk een andere activiteit. (Dat is overigens onder de Wet ruimtelijke ordening en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht ook al zo.) In het artikel 'Wonen' zelf worden daarnaast aanvullende bouwmogelijkheden aangegeven. De bouwmogelijkheden van lid 29.3 zijn zonder (omgevings)vergunning voor de activiteit afwijken van de bestemming toegestaan. De bouwmogelijkheden van lid 29.4 zijn alleen mogelijk met een (omgevingsvergunning) voor de activiteit afwijken van de bestemming. De aanvullende bouwmogelijkheden zijn alleen onder voorwaarden mogelijk, die een nadere afweging en toetsing vereisen. Artikel 29 Wonen - Woonwagenstandplaatsen De functie (bestemming) Wonen - Woonwagenstandplaatsen is toegekend aan percelen waarop de bestaande woonwagens staan.

Binnen dit plangebied zijn twee locaties als Wonen Woonwagenstandplaatsen aangewezen (Daalsweg en Amsterdamsestraatweg). In lid 30.1 is vastgelegd waar een perceel met de functie woonwagenstandplaats voor bedoeld is. Het doel is bepalend voor de vraag welke activiteiten bij deze functie passen en dus toegestaan zijn. Woonwagens zijn van oudsher bijzondere vormen van woningen speciaal bestemd voor woonwagenbewoners. De overheid heeft op grond van de Universele Verklaring van de Rechten van de Mens een inspanningsverplichting om te voorzien in onder meer veilige, passende en betaalbare huisvesting waarbij ook rekening gehouden wordt met de culturele identiteit, zoals die van woonwagenbewoners. Door de functie Woonwagenstandplaats toe te kennen aan de bestaande standplaatsen, houdt de gemeente het aantal standplaatsen in stand. Dit is ook in lijn met de Beleidsnota: Toekomst woonwagenlocaties Utrecht (juli 2013). De locaties met de functie Woonwagenstandplaatsen zijn geschikt voor een beperkt aantal woonwagens. Het maximaal toelaatbare aantal standplaatsen voor woonwagens is op de verbeelding weergegeven. (Op de verbeelding staat "wooneenheden" in plaats van "standplaatsen", omdat de wettelijke standaard voor bestemmingsplannen geen aanduiding heeft voor het aantal standplaatsen.) In totaal zijn er 7 woonwagenstandplaatsen binnen het plangebied toegestaan.

In lid 30.2 wordt concreet gemaakt welke activiteiten bij de functie Wonen woonwagenstandplaatsen passen. In lid 30.4 staat welke bijbehorende bouwwerken (of een uitbreiding hiervan), onder voorwaarden, toegestaan zijn. Wanneer aan deze voorwaarden wordt voldaan, is voor deze bouwwerken geen omgevingsvergunning benodigd om van het bestemmingsplan af te wijken. Deze regels zijn nodig, omdat het vergunningvrij bouwen van het Besluit omgevingsrecht niet geldt voor woonwagenstandplaatsen. In lid 30.5 wordt aangegeven dat een omgevingsvergunning om van het bestemmingsplan af te wijken benodigd is voor het vervangen of verplaatsen van een woonwagen. Er worden voorwaarden aangegeven waar de vervanging of verplaatsing aan moet voldoen. Deze regels zijn gebaseerd op de nu geldende bestemmingsplannen en beheersverordeningen over woonwagenstandplaatsen. Zo ontstaat een uniforme regeling die de bestaande situatie continueert. De functie woonwagenstandplaatsen is feitelijk een bijzondere woonfunctie. Daarom zijn de activiteiten die op deze locaties passen, zie de regel onder 1, vrijwel gelijk aan de regels over het wonen. In lid 30.3 staat welke activiteiten in elk geval verboden zijn. Het opheffen van parkeerplaatsen op het eigen terrein van woningen leidt tot extra druk op de openbare ruimte.

En ook het splitsen of omzetten van een woonwagen is, vergelijkbaar met de regeling voor woningen in lid 39.3, niet toegestaan.

2.3

Bouwen en slopen (hoofdstuk 3 van de regels)

2.3.1

Inleiding op de algemene bouwregels

In hoofdstuk 3 van de algemene regels wordt het bouwen als een zelfstandige activiteit gezien. De algemene regels over bouwen zijn in dat hoofdstuk opgenomen, met uitzondering van regels die bedoeld zijn om een functie (bestemming) te vrijwaren van bebouwing, zoals regels die bij de functie gasleiding horen. Die beschermende regels zijn opgenomen in hoofdstuk 5. In de regels over de functie (bestemming) die in hoofdstuk 2 van de regels staan kunnen ook regels bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)

31

staan over het bouwen, bijvoorbeeld over de hoogte van een gebouw of het bouwvlak waarbinnen een gebouw moet worden gebouwd. De gemeente toetst een vergunningaanvraag voor het bouwen ook aan die regels. Als een regel uit hoofdstuk 2 in strijd is met de algemene regels, gaat de regel in hoofdstuk 2 voor. Zie ook: paragraaf 2.3.2. In de bestemmingsplannen Veldhuizen, De Meern en Voordorp-Voorveldsepolder is een 'overige zone - bouwen' aan locaties toegekend. Zo'n zone omvat alle functies waar hoofdgebouwen gebouwd zijn of gebouwd kunnen worden. Grofweg zijn dat de functies die niet tot het openbare gebied behoren, later aangevuld met agrarische functies. Bestemmingsplannen die in 2022 de beheersverordeningen gaan vervangen zullen ook met zo'n zone werken. Zie ook paragraaf 2.3.5. Als een regel geen verwijzing naar de 'overige zone - bouwen' heeft, dan geldt de regel in principe dus voor het hele grondgebied van de gemeente waarvoor een bestemmingsplan geldt, inclusief de gebieden met een Chw-plan. Alleen gebieden met een beheersverordening houden hun eigen regeling. 2.3.2

Inleidende regels over het bouwen en het slopen

De regel in artikel 31 lid 31.1 zorgt ervoor dat dit hoofdstuk in de hele gemeente kan gelden. Met de regel in lid blijven de regels die in bestemmingsplannen in hoofdstuk 2 staan van toepassing, naast de regels die in hoofdstuk 3 van dit plan staan. Dat is logisch, want het is een juridisch principe (het 'lex specialis'-beginsel) dat een bijzondere regel voorgaat op een algemene regel. De regel in lid 31.2 verbindt het bouwen met de functie (bestemming) van het gebouw. Als de functie van het gebouw niet past bij de functie van de locatie, mag het bouwen ook niet. Een bedrijfspand past bijvoorbeeld wel op een locatie met de functie Bedrijf, maar niet op een locatie met de functie Groen. Een vergunningaanvraag voor een bedrijf op zo'n locatie zal op grond van lid moeten worden geweigerd. Lid 31.3 dient twee doelen. Allereerst wordt onder 1 zeker gesteld dat een bestaand, legaal bouwwerk (een gebouw is ook een bouwwerk) in dit plan als een legaal bouwwerk wordt gezien, ook al bepaalt een regel in dit artikel dat zo'n bouwwerk niet gebouwd mag worden. Met legaal wordt bedoeld: toen het bouwwerk gebouwd werd, beschikte de eigenaar over de vergunningen die toen verplicht waren en was het bouwen op grond van de wet toegestaan of het gebouw is later gelegaliseerd of mocht op grond van latere regelgeving gebouwd of in stand gelaten worden.

De regel onder 2 is bedoeld voor bouwwerken die gebouwd zijn om te voldoen aan een voorwaardelijke verplichting. Dergelijke gebouwen mogen niet afgebroken worden. In lid 31.4 staat een regel die uit de bouwverordening komt en die in het omgevingsplan thuishoort. Het is een praktische regel die ervoor moet zorgen dat de bouw op een zorgvuldige manier start, namelijk op de juiste hoogte en op de juiste plek. De woorden "in ieder geval" maken duidelijk dat er andere redenen kunnen zijn om nog niet met de bouw te beginnen. De voorschriften in de omgevingsvergunning kunnen de start bijvoorbeeld verbieden zolang nog niet aan een bepaalde voorwaarde is voldaan en is ook mogelijk dat er voor de bouw nog meer vergunningen nodig zijn. Het aangeven van het peil of het uitzetten van rooilijnen is niet altijd nodig. De gemeente kan in zo'n geval aangeven dat de bouwer kan starten met de bouw. 2.3.3

Bijzondere regels over het bouwen

Artikel 32 Bijzondere regels over bouwen Lid 32.1 Voorwaardelijke verplichting over parkeren Dit lid zorgt voor de uitvoering van het parkeerbeleid. De regel onder 1 en 3 zorgen ervoor dat een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen moet voldoen aan het gemeentelijk parkeerbeleid. Dat betekent dat de aanvrager moet zorgen voor voldoende parkeergelegenheid voor auto's en fietsen. Wat voldoende is, hangt natuurlijk af van wat er gebouwd wordt. Het college gebruikt beleidsregels om te toetsen of een bouwplan voorziet in voldoende parkeergelegenheid. Bij de vaststelling van dit plan staan die beleidsregels in de Beleidsregel parkeernormen fiets 2021 gemeente Utrecht en de Beleidsregel parkeernormen auto 2021 gemeente Utrecht. In die beleidsregels staan de normen waarmee de parkeerbehoefte berekend wordt, de mogelijkheden voor maatwerk en hoe het aantal te realiseren parkeerplaatsen bij het gebruik van die mogelijkheden wordt berekend. De constructie in dit lid vloeit voort uit artikel 3.1.2, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening 3 2 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)

Utrecht

en uit de vergelijkbare bepaling in het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet, artikel 7c, zesde lid. Die wettelijke regelingen staan toe dat een bestemmingsplan ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening "vage regels" bevat die concreet worden gemaakt met beleidsregels. Uit de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 8 maart 2017 (201605713/1/R3) over het bestemmingsplan "Facetherziening parkeren" van de gemeente Groningen volgt dat de gemeente een dynamische verwijzing naar parkeernormen in de regels mag opnemen. In deze uitspraak overweegt de Afdeling: "Wel moet duidelijk zijn naar welke beleidsregels wordt verwezen. Hoewel in artikel 4, lid 4.4, van de planregels niet wordt verwezen naar specifieke beleidsregels, kan er naar het oordeel van de Afdeling in redelijkheid geen onduidelijkheid over bestaan dat ten tijde van de vaststelling van het plan hiermee de "Beleidsregels Parkeernormen 2012" van de gemeente Groningen worden bedoeld. Er zijn in de gemeente Groningen immers geen andere beleidsregels met betrekking tot parkeren." Lid 32.2 Woningvorming en omzetting Deze regel heeft vooral een signaalfunctie. De regel is strikt genomen niet nodig, omdat artikel sowieso van toepassing is. De beleidsmatige toelichting staat bij dat artikel. 2.3.4

Bouwen is toegestaan

Artikel 34 Bouwen is toegestaan Voor de duidelijkheid: het "bouwen is toegestaan" in de kop van artikel 34 wil zeggen dat op grond van hoofdstuk 3 van de regels geen vergunning nodig is. Vaak is op grond van de wet wel een omgevingsvergunning nodig of brengt de bouwactiviteit ook een vergunningplichtige activiteit met zich mee, bijvoorbeeld het bouwen bij een gasleiding. Het eerste lid, lid 34.1 beschrijft de gevallen waarin geen vergunning nodig is. Onder 1 worden de bouwwerken bedoeld die op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zonder vergunning, zelfs zonder bouwvergunning, gebouwd mogen worden (zie paragraaf 2.3.1). De regel onder 2a spreekt voor zich. Onderdeel 2b verwijst naar bouwregels die bij de regels bij een functie (bestemming) staan, bij traditionele bestemmingsplannen zijn dat de bouwregels in hoofdstuk 2. Als de regels die een functie horen een bouwwerk toestaan, dan is het bouwen op grond van dit onderdeel toegestaan. Als een aanvrager bijvoorbeeld een gebouw van 8 meter hoog wil bouwen en bij de functie (bestemming) of op de plankaart (verbeelding) staat dat daar bebouwing tot 9 meter is toegestaan, dan is het bouwen toegestaan. De bouwer moet op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wel een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen aanvragen en de bouwer moet ook voldoen aan artikel 38.

In lid 34.2 staan de kleine afwijkingen van regels over het bouwen, afwijkingen die normaal gesproken geen effect hebben op de planologische of stedenbouwkundige invulling van een gebied en de leefbaarheid niet aantasten. Deze regels staan ook al in het Chw bestemmingsplan Algemene regels voor bouwen en gebruik. Meestal is voor de genoemde bouwwerken wel een omgevingsvergunning nodig. Dit lid bepaalt slechts dat voor de afwijking (namelijk de overschrijding van de bouwgrens) geen vergunning nodig is. Lid 34.3 biedt een beperkte mogelijkheid voor het maken van een dakterras, zonder dat er een planologische toets hoeft plaats te vinden. Die mogelijkheid is beperkt, omdat een dakterras nogal wat impact heeft op de omringende percelen. In onderdeel 2 dat staat het maken van dakterrassen op een aan- of uitbouw toe in de daar genoemde zone onder voorwaarden is toegestaan, wat betekent dat de regeling op dit moment alleen in de buurten Veldhuizen, De Balije, Voordorp en Zuilen gelden. Dakterrassen kunnen een belangrijke meerwaarde hebben voor bewoners die geen tuin of plaatsje hebben. De nadelen van een dakterras zijn de vermindering van de privacy en de geluidsoverlast voor de buren.

De zinsnede "op het deel van het hoofdgebouw dat alleen één bouwlaag op de begane grond heeft " moet voorkomen dat er discussie ontstaat over de vraag of de aanbouw of uitbouw een deel is van het hoofdgebouw. Een oorspronkelijk aangebouwde keuken kan bijvoorbeeld als deel van het hoofdgebouw gezien worden. Als dat zo is, dan mag ook op dat deel van het hoofdgebouw een dakterras gemaakt worden, zolang dat dakterras maar niet op een tweede bouwlaag wordt gemaakt. Dakterrassen kunnen een gezondheidsrisico met zich meebrengen. Een uitmonding of dakdoorvoer van een ontspanningsleiding kan stank veroorzaken en daardoor een gezondheidsrisico vormen bij (langdurig) verblijf op een dak. In NEN 3215-2018, hoofdstuk 4 en 10 is een afstandseis gesteld voor een uitmonding van een ontspanningsleiding van de gebouwriolering ten opzichte van een voorgeschreven buitenruimte, dan wel een uitwendige verblijfsruimte. Deze afstand moet minimaal 6 meter bedragen. Een dakterras en het gebruik daarvan (verblijf) vormt mogelijk ook een gezondheidsrisico door stank afkomstig van uitmondingen van ontspanningsleidingen van naastgelegen bouwwerken. Het bouwen van een bijbehorend bouwwerk is onder voorwaarden geheel vergunningvrij (zie hierboven bij lid 34.1. De voorwaarde waar lid 34.4 naar verwijst luidt: "c. op een afstand van meer bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)

33

dan 1 m vanaf openbaar toegankelijk gebied, tenzij geen redelijke eisen van welstand van toepassing zijn". Met deze voorwaarde wil de wetgever voorkomen dat bijbehorende bouwwerken die invloed hebben op de beleving van de openbare ruimte zonder welstandstoets gebouwd mogen worden. Er zijn echter gevallen waarin het bijbehorende bouwwerk zonder bezwaar of zelfs bij voorkeur op de grens van het openbare gebied gebouwd kan worden. De regels in lid 34.4 beschrijven die gevallen en zorgen dat voor die gevallen snel een vergunning voor de activiteit bouwen verleend kan worden. Het begrip "openbaar toegankelijk gebied" is uit de regeling in Bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht overgenomen. De regel onder 1 gaat over wat men een gesloten bouwblok noemt. Een bijhorend bouwwerk op de grens van het perceel is daar geen bezwaar. "Aan alle zijden omgeven [..] door hoofdgebouwen", betekent niet dat er geen openingen in de bebouwing mag zitten, bijvoorbeeld openingen om verkeer naar een binnenterrein toe te laten. Het gaat erom dat aan alle zijden min of meer gesloten bebouwing staat die een duidelijk binnenterrein vormt voor de bewoners van die gebouwen. Afbeelding: openbaar gebied dat "omgeven is door hoofdgebouwen"

Op grond van de regeling in Bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht is het bouwen van bijbehorende bouwwerken aan een achterom toegestaan, behalve bij percelen die op de hoek liggen. De achterom valt namelijk niet onder het begrip "openbaar toegankelijk gebied". Op de tekening hieronder zijn de bijbehorende bouwwerken die vergunningvrij zijn geel gekleurd. Op de hoeken, rood ingetekend, is het van belang dat zorgvuldig gekeken wordt naar het effect op de openbare ruimte. Als een bouwplan stedenbouwkundig past en voldoet aan de eisen van welstand, is het bouwen met een vergunningverlening mogelijk.

Afbeelding: percelen aan een steeg of achterom

3 4 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)

Utrecht

In lid 34.5 staan de regels over het bouwen in de openbare ruimte. De meeste bouwwerken die daar normaal gesproken te vinden zijn, mogen op grond het Besluit omgevingsrecht zonder vergunning gebouwd worden. De gemeente is, afgezien van nutsvoorzieningen, over het algemeen de enige partij die in de openbare ruimte iets bouwt. Meestal zijn het voorzieningen die bij de inrichting van het openbare gebied horen, zoals banken in het park. Het uitgangspunt bij de regeling voor het bouwen in de openbare ruimte is dat de gemeente zichzelf geen vergunningen hoeft te geven. In de praktijk overlegt de gemeente veranderingen van de inrichting van de openbare ruimte met omwonenden. Als omwonenden bezwaar hebben, kunnen zij dat ook zonder vergunningprocedure aan de gemeente laten weten. Met de regels in lid 34.5 is voor het bouwen van voorzieningen die het algemeen belang dienen in principe geen vergunning nodig.

Er zijn een paar voorwaarden: het gebouwde, dus het resultaat van de bouw, mag de verkeersveiligheid of de waterveiligheid niet aantasten; het spreekt voor zich dat ook tijdens de bouw gezorgd moet worden voor de veiligheid van het verkeer, maar dat kan bijvoorbeeld met verkeersregelaars geregeld worden; het bouwen mag niet in strijd zijn met de beschermende regels voor bijvoorbeeld leidingen; het bouwen komt niet in strijd met de toegewezen functie, wat bijvoorbeeld bij de functies Groen en Verkeer en Verblijf betekent dat het bouwen geen aantasting van bomen tot gevolg mag hebben. In het geval van speelvoorzieningen geldt een maximum hoogte. Geluidwerende voorzieningen worden in de praktijk alleen aangebracht als dat nodig is en dan niet hoger dan nodig is. Daarom is geen maximale hoogte in de regel opgenomen. Dat geldt ook voor kunstwerken. Het plaatsen van een kunstwerk in de openbare ruimte gebeurt altijd in overleg met de omwonenden. Een regel over de omvang is dus niet nodig.

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)

35

2.3.5

Bouwen met een vergunning

Artikel 35 Bouwen met vergunning In artikel 35 staan de mogelijkheden voor het bouwen met een vergunning. Dat kan een vergunning zijn om in afwijking van regels te mogen bouwen of een vergunning voor het bouwen als dat zonder vergunning niet is toegestaan. De grondslagen voor deze vergunningen staan respectievelijk in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening en in artikel 7c, lid 14, van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet. De werking is overigens vergelijkbaar: de bouwmogelijkheid die vergund kan worden, is in overeenstemming met de geest van het plan, als aan de voorwaarden die bij de vergunningplicht horen wordt voldaan. Dit artikel biedt de mogelijkheid om bouwwerken te bouwen die de buren als hinderlijk kunnen ervaren. Daarom doet degene die wil bouwen er goed aan om even met de buren te gaan praten, voordat de vergunningaanvraag gedaan wordt. Lid 35.1 De werking van lid 35.1 heeft net als artikel 34 lid 34.2 tot doel om kleine afwijkingen toe te kunnen staan. In tegenstelling tot de regel in artikel 34 lid 34.2 mag op grond van lid 35.1 ook de bestemmingsgrens overschreden worden. De afwijking kan daardoor ingrijpender zijn. Daarom is voor deze afwijking een vergunning van burgemeester en wethouders nodig. Het is niet de bedoeling dat de afwijking de aard van de aangrenzende functie (bestemming) aantast. Dan zou sprake zijn van een wijziging van die functie.

Het college is daartoe niet bevoegd. Zo is in de gevallen die onder c genoemd zijn een vrije hoogte als voorwaarde opgenomen, om te voorkomen dat de grond waarboven gebouwd wordt niet meer veilig gebruikt kan worden en daarmee feitelijk ongeschikt wordt voor de functie. Dit lid is een voortzetting van de regeling in het Chw bestemmingsplan Algemene regels voor bouwen en gebruik. Lid 35.2 In lid 35.2 staan de kleine afwijkingen die doorgaans in een apart artikel met als titel 'Algemene afwijkingsregels' in bestemmingsplannen worden opgenomen. Deze regel is een uitbreiding ten opzichte van het Chw bestemmingsplan Algemene regels over bouwen en gebruik. Deze afwijking betreft een collegebevoegdheid. Deze bevoegdheid hoeft dus niet in alle gevallen toegepast te worden. Zo is voor het bedrijventerrein Lage Weide onderzocht of de 10% afwijking kan worden toegepast. Dit zal in de belangenafweging moeten worden betrokken. Lid 35.3 Lid 35.3 behandelt het bouwen en verbouwen van hoofdgebouwen. Dit lid wekt wellicht de indruk dat hoofdgebouwen buiten de 'overige zone - bouwen' zonder vergunning mogen worden gebouwd. Dat is niet het geval. De genoemde zone komt alleen voor in bestemmingsplannen die beheersverordeningen vervangen en met toepassing van de Crisis- en herstelwet toewerken naar de Omgevingswet.

Het bouwen van hoofdgebouwen is in die plannen alleen toegestaan met een vergunning die op grond van de regels in dit plan kan worden verleend. In andere plannen mag een hoofdgebouw ook alleen met een vergunning gebouwd worden. Die vergunningplicht volgt uit de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. Een aanvraag wordt vervolgens getoetst aan het bestemmingsplan, dus aan de bij de functie horende bouwregels en aan de algemene regels. De 'overige zone - bouwen' zorgt ervoor dat de website waarop het plan geraadpleegd wordt een link naar de bouwregels laat zien, als je met de muis binnen die zone klikt. Lid 35.3 onder 2a, 2b, 2c en 2d, sloop-nieuwbouw van hoofdgebouwen Bij de regels in onderdeel 2, onder a, b, c en d, gaat het om het vervangen van een hoofdgebouw, bijvoorbeeld een woning of een school, door een nieuw hoofdgebouw, sloop-nieuwbouw dus. De regel onder a is vooral bedoeld voor hoofdgebouwen die door een calamiteit, zoals een brand, verloren zijn gegaan. Maar wie dat wil, mag zijn hoofdgebouw ook afbreken en een nieuw hoofgebouw terugbouwen. Het uitgangspunt van de regel onder a is dat het hoofdgebouw op dezelfde plek, met eenzelfde grondvlak wordt teruggebouwd met ongeveer dezelfde hoogte. De regel wil wel enige flexibiliteit bieden en eist daarom een "vergelijkbare omvang".

Wat de bestaande hoogte is, zal in veel gevallen, vooral bij rijtjeshuizen, een school of een appartementencomplex, duidelijk zijn. Om twijfel bij de beoordeling van de bestaande hoogte zoveel mogelijk te beperken wordt in bijlagen bij de toelichting van plannen die een beheersverordening vervangen zoveel mogelijk een overzicht opgenomen van de bestaande hoogtematen op het moment van vaststelling van het bestemmingsplan (zie hiervoor bijlagen 5 en 6 De regel onder b staat toe dat er een groter hoofdgebouw wordt teruggebouwd. Die vergroting moet dan wel bijdragen aan een verbetering van het straatbeeld, bijvoorbeeld omdat de bouwhoogte beter past in de omgeving. De buren mogen weinig of geen last hebben van de vergroting. Dat betekent bijvoorbeeld ook dat de vergroting geen parkeeroverlast en vrijwel geen extra verkeer mag veroorzaken. Een vergunningaanvraag voor een groter hoofdgebouw wordt in ieder geval beoordeeld door een deskundige in het vakgebied van stedenbouw. 3 6 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)

Utrecht

De regels onder c en d gaan over vervangen en verplaatsen van het hoofdgebouw. De regel onder c heeft als voorwaarde dat het om een gebouw met een maatschappelijke functie gaat. Deze regel sluit aan bij de tot nu toe veel voorkomende manier van bestemmen: een perceel wordt aangewezen voor een maatschappelijke functie en in de regels wordt in procenten aangegeven hoeveel van het perceel bebouwd mag worden. Zo is een flexibele invulling mogelijk. Die flexibiliteit is nodig, om snel te kunnen reageren op veranderingen in de vraag naar nieuwe schoollokalen. De regels stellen nogal wat eisen aan een nieuw hoofdgebouw. De nieuwbouw moet passen in zijn omgeving, geen onevenredige hinder voor de buren geven en de effecten op de gezondheid van de gebruikers van het gebouw mogen niet slechter worden dan in de oude situatie. Daarbij is niet alleen het gebouw zelf van belang, maar ook de plek van bijvoorbeeld een schoolplein. Als het te vervangen hoofdgebouw een deel is van lintbebouwing, wat in bijvoorbeeld Leidsche Rijn voorkomt, dan mag het nieuwe hoofdgebouw ook op een andere plek worden teruggebouwd. Dat staat in de regel onder d. Deze regel geldt alleen voor woningen en niet voor andere functies, dus ook niet voor bedrijfswoningen. Het hoofdgebouw moet dus de functie wonen hebben of een vergunning voor de activiteit wonen.

Ook hier gelden voor het bouwen op een andere plek extra regels, bijvoorbeeld om te voorkomen dat het buurperceel onevenredig gehinderd wordt, of dat door de gekozen nieuwe plek de geluidsbelasting op de gevels zoveel toeneemt dat niet meer aan de normen van de Wet geluidhinder wordt voldaan. Burgemeester en wethouders kunnen beleidsregels vaststellen die zij gebruiken om te beoordelen of een aanvraag aan de voorwaarden voldoet. Lid 35.3 onder 2e, bedrijfsbebouwing De regel in onderdeel 2, onder g, biedt bedrijven de mogelijkheid om de bedrijfsbebouwing uit te breiden. Deze regel volgt de jurisprudentie, met de nuancering dat de uitbreiding niet mag leiden tot een verslechtering van het woon- en leefklimaat. Deze nuancering is nodig, omdat de bedrijven die binnen deze zone vallen vaak niet op een bedrijventerrein maar in een woonwijk staan. Lid 35.4 De Raad van State heeft vastgesteld dat een woonboot, woonschip, woonark of een andere vorm van drijvende woning met een permanente ligplaats (verder: woonboot) een bouwwerk is, waarvoor een vergunning nodig is. Het gevolg van de uitspraak is dat bij elke verandering van een woonboot een uitgebreide vergunningprocedure nodig is, want bestemmingsplannen staan het bouwen op het water niet toe. Dit plan vereenvoudigt de vergunningprocedure zonder de bestaande wijze van toetsing te veranderen.

Dat betekent dat de gemeente in ieder geval toetst of een woonboot op grond van het ter plaatse geldende bestemmingsplan is toegestaan en toetst of maten voldoen aan de maten die in de Havenatlas zijn opgenomen. In de havenatlas zijn de maten te vinden voor de hoogte, breedte en lengte van een woonboot en van de afstand tussen twee boten. Deze maten zijn in de digitale havenatlas te vinden door op een boot-icoontje te klikken en vervolgens op de link 'informatie'. De ruimte die de het woonbotenbeleid geeft om een hogere boot te plaatsen is in onderdeel 2 opgenomen. De voorwaarden in dat onderdeel zijn direct uit het beleid overgenomen. Onderdeel 3 geeft het college de mogelijkheid om een vergunning die niet verleend wordt met onderdeel 1 te weigeren als een nieuwe woonboot in vergelijking met de oude situatie veel nadeliger is voor de omgeving. Woonboten kunnen een grote invloed hebben op de beleving van de openbare ruimte. Als de woonboten bijvoorbeeld dicht aaneenliggen, is het water vaak niet meer zichtbaar. Met dit onderdeel kan het college het belang van de omgeving meewegen en de vergunning weigeren als evident is dat dat belang te veel in de knel komt. Lid 35.5 De regel in lid 35.5 onder 1, verwijst naar het vergunningvrije bouwen.

De regel in lid 35.5 onder 2, is bedoeld om zo min mogelijk belemmeringen op te werpen voor het maken van een mantelzorgwoning in een bestaand of nieuw bijgebouw. De regel 'voor zover de vergroting voor het doel noodzakelijk is' is bedoeld om een onnodig gebruik van deze afwijkingsmogelijkheid tegen te gaan. Zo is deze afwijkingsmogelijkheid, uitzonderingen daargelaten, niet bedoeld in situaties waarbij de mantelzorg ook met een vergunningvrije aanpassing geregeld kan worden en ook niet voor een grotere omvang dan redelijkerwijs nodig is voor de mantelzorgwoning. Onder 'aantasting van het woon- en leefklimaat' wordt bijvoorbeeld verstaan: extra schaduw op het buurperceel of vermindering van privacy. Of die aantasting onevenredig is, moet per geval bezien worden. Van buren mag in dit geval enige tolerantie verwacht worden. Een vergunning geldt voor de tijd dat de bewoner mantelzorg verleent. Daarna gelden de gewone regels weer. Dat betekent dat het deel dat te groot, waar de vergunning voor verleend was, weer moet worden afgebroken. Ook moeten voorzieningen die van de aanbouw of het bijgebouw een woning maakten weer weggehaald worden. Lid 35.6 Bouwen op locaties die beschermd worden in de regels - meestal zit er iets bijzonders in de bodem is doorgaans niet toegestaan.

De vergunning die hier gevraagd wordt, zorgt ervoor dat onderzocht bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)

37

wordt wat de gevolgen van het bouwen zijn voor de beschermde functies en of het bouwen gezien die gevolgen mogelijk is. Het zal duidelijk zijn dat het bouwen op een gasleiding vrijwel nooit vergund kan worden, terwijl een klein gebouwtje op een waterkering bespreekbaar kan zijn. Op locaties met een beschermde functie geldt vaak ook nog een andere functie. Een bouwwerk zal ook aan de eisen van die andere functie moeten voldoen. Dat blijkt uit de regel onder 1. De regel onder 2 ziet op de noodzakelijke bescherming van de beschermde functie. "Bij wet" betekent: dat in de wet (tot de inwerkingtreding van de Omgevingswet: de Wet milieubeheer) of op grond van de wet is bepaald wat een kwetsbaar object is. De regel onder 2 volgt uit artikel 14 van het Besluit externe veiligheid buisleidingen en na inwerkingtreding van de Omgevingswet uit een vergelijkbaar artikel 5.18 en 5.19 (nummering van de versie Staatsblad 2018, nr. 292) van het Besluit kwaliteit leefomgeving. Om te beoordelen of het bouwen past bij de beschermde functie zal het college van burgemeester en wethouders meestal advies vragen aan "de beheerder". Dat kan de eigenaar zijn, bijvoorbeeld de eigenaar van een gasleiding, maar ook een deskundige van de gemeente of de provincie die als taak heeft om te waken voor verstoring van de functie, bijvoorbeeld het verstoren van het werelderfgoed.