Chw bestemmingsplan Zuilen,Chw bestemmingsplan Zuilen
Tekst van het document
Bestemmingsplan
Chw bestemmingsplan Zuilen Vastgesteld,
Chw bestemmingsplan Zuilen
Inhoudsopgave Hoofdstuk 1
Aanleiding, doel en beleidskader
7
1.1
Aanleiding
7
1.2
Doel
7
1.3
Beleid
1.4
Juridische aspecten
Hoofdstuk 2
9 14
Toelichting per artikel
25
2.1
Begrippen en meten (hoofdstuk 1 van de regels)
25
2.2
Functies (hoofdstuk 2 van de regels)
25
2.3
Bouwen en slopen (hoofdstuk 3 van de regels)
31
2.4
Gebouwen en locaties gebruiken (hoofdstuk 4 van de regels)
38
2.5
Grondwerk: activiteit in de bodem (hoofdstuk 5 van de regels)
48
2.6
Natuur, flora en fauna (hoofdstuk 6 van de regels)
49
2.7
Algemeen overgangsrecht
54
2.8
Bijlagen bij de regels
Hoofdstuk 3
(hoofdstuk 7 van de regels)
Uitvoerbaarheid
54
57
3.1
Inleiding
57
3.2
Milieueffectrapportage
57
3.3
Geluidhinder
57
3.4
Bedrijven en milieuzonering
58
3.5
Externe veiligheid
59
3.6
Luchtkwaliteit
60
3.7
Bodem
61
3.8
Natuurbescherming
63
3.9
Bomen
64
3.10
Water en klimaatadaptatie
64
3.11
Archeologie
66
3.12
Kabels, leidingen en straalpaden
68
3.13
Economische
68
3.14
Maatschappelijke
3.15
Handhaving
70
3.16
Conclusie
70
uitvoerbaarheid uitvoerbaarheid
68
Bijlagen toelichting
71
Bijlage 1
Belangrijkste wettelijke bepalingen
73
Bijlage 2
Toetsing plaatsgebonden risico en verantwoording Groepsrisico
77
Bijlage 3
Waterparagraaf
199
Bijlage 4
Archeologische waardenkaart
213
Bijlage 5
Hoogte-inventarisatie 1
215
Bijlage 6
Hoogte-inventarisatie 2
217
Bijlage 7
Ruimtelijke en cultuurhistorische kwaliteiten Lessepsbuurt en Elinkwijk
219
Bijlage 8
Aerius berekening 80%
223
2 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)
Utrecht
Bijlage 9
Aerius berekening 100%
231
Bijlage 10
Aerius berekening 100% bouwfase
239
Bijlage 11
Voortoets
247
Hoofdstuk 1
Inleidende regels
327
Artikel 1
Begrippen
Artikel 2
Wijze van meten
339
Hoofdstuk 2
Functies
341
Artikel 3
Bedrijf - Bedrijf tot en met B1
341
Artikel 4
Bedrijf - Bedrijf tot en met categorie 2
341
Artikel 5
Bedrijf - Bedrijf tot en met categorie 3
342
Artikel 6
Bedrijf - Nutsvoorziening
343
Artikel 7
Bedrijf - Verkooppunt motorbrandstoffen
343
Artikel 8
Geluidzone - industrie
343
Artikel 9
Groen
343
Artikel 10
Horeca
344
Artikel 11
Kantoor
344
Artikel 12
Leiding - Gas
345
Artikel 13
Leiding - Hoogspanning
345
Artikel 14
Maatschappelijk
345
Artikel 15
Natuur
346
Artikel 16
Recreatie - Volkstuin
347
Artikel 17
Sport
347
Artikel 18
Verkeer
348
Artikel 19
Verkeer - Verblijfsgebied
348
Artikel 20
Waarde - Beschermd stadsgezicht
349
Artikel 21
Waarde - Natuur
350
Artikel 22
Water
350
Artikel 23
Waterstaat - Waterkering
351
Artikel 24
Waterstaat - Waterlopen
Artikel 25
Waterstaat - Waterstaatkundige
Artikel 26
Werken in de wijk
351
Artikel 27
Wijkcentrumfunctie
352
Artikel 28
Wijkfunctie
354
Artikel 29
Wonen
354
Artikel 30
Wonen - Woonwagenstandplaatsen
356
Hoofdstuk 3
Bouwen en slopen
358
Artikel 31
Inleidende bepalingen over het bouwen en het slopen
358
Artikel 32
Bijzondere regels over bouwen
358
Artikel 33
Bouwen is niet toegestaan
358
Artikel 34
Bouwen is toegestaan
358
Artikel 35
Bouwen met vergunning
359
Artikel 36
Overgangsrecht
361
Artikel 37
Slopen met vergunning
361
Hoofdstuk 4
Gebouwen en locaties gebruiken
362
Artikel 38
Activiteiten die niet zijn toegestaan
362
Artikel 39
Activiteiten in de woning, nieuwe woonruimte
362
Artikel 40
Detailhandel en bezorging
364
Artikel 41
Bedrijfsactiviteiten
364
Artikel 42
Additionele horeca
364
327
351 functie
351
dakterrassen
bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)
3
Artikel 43
Ondersteunende
Artikel 44
Kruisingen, tunnels, bruggen en viaducten
horeca in een winkel of verkoop in horeca
365
Hoofdstuk 5
Grondwerk
366
Artikel 45
Vergunning in verband met de bescherming
Artikel 46
Bescherming van archeologische
Hoofdstuk 6
Beheer van natuur, flora en fauna
368
Artikel 47
Aantasten van bomen of andere houtopstanden
368
Hoofdstuk 7
Overgangs- en slotregels
370
Artikel 48
Overgangsrecht
370
Artikel 49
Slotregel
370
van een functie
waarden
Bijlagen regels
365
366 366
373
Bijlage 1
Lijst van Bedrijfsactiviteiten
374
Bijlage 2
Lijst van Bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving
393
Bijlage 3
Lijst van Horeca-activiteiten
397
Bijlage 4
Maatvoering woonboten in de Havenatlas
399
Bijlage 5
Begrenzing beschermd stadsgezicht Zuilen-Elinkwijk
401
Bijlage 6
Begrenzing beschermd stadsgezicht Zuilen
403
4 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)
Utrecht
Toelichting
bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)
5
6 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)
Utrecht
Hoofdstuk 1 Aanleiding, doel en beleidskader 1.1
Aanleiding
In de aanloop naar de Omgevingswet verkent de gemeente de mogelijkheden van die wet met projecten waarin een bepaald facet van de Omgevingswet nader wordt bestudeerd. Op beleidsniveau is de eerste omgevingsvisie voor de gemeente Utrecht samengesteld uit het al geldende beleid en waar nodig aangevuld met nieuw beleid. Het bestemmingsplan Chw Bestemmingsplan Zuilen (Chw staat voor 'Crisis- en herstelwet, zie ook de paragrafen 1.4.1 en 1.4.2) is een project waarin geoefend wordt met het nieuwe instrument omgevingsplan. Met dit bestemmingsplan wordt een vervolgstap gezet in het toevoegen van de beheersverordeningsgebieden aan het Utrechtse bestemmingsplan. De regels worden in de geest van de Omgevingswet vormgegeven: minder regels, duidelijkere regels en de 'activiteiten' staan centraal. Waar nodig worden de teksten van het plan verbonden met geometrische data. De algemene regels van dit bestemmingsplan komen overeen met het bestemmingsplan 'Chw bestemmingsplan Algemene regels Utrecht'. Tien jaar na inwerkingtreding van de Omgevingswet moeten de regels over de leefomgeving die in gemeentelijke verordeningen staan, zoals de Algemene Plaatselijke Verordening, overgeheveld zijn naar het omgevingsplan.
Hoewel de gemeenteraad bevoegd is om op grond van het Uitvoeringsbesluit Crisis- en herstelwet regels uit verordeningen in te voegen in het bestemmingsplan, bevat dit plan slechts enkele experimenteerbepalingen. De reden daarvoor is dat dit project zich vooral richt op de uniformering en vermindering van bestemmingsplanregels. Daarbij wordt ook de wens van het gemeentebestuur om 'flexibel te bestemmen' betrokken. De experimenteerbepalingen zijn de regels over het vellen van een houtopstand, waaronder het kappen van een boom. Ook nieuw is dat in het plangebied de regels over archeologie gelden, in plaats van de vergelijkbare regels in de Verordening op de archeologische monumentenzorg.
1.2
Doel
1.2.1
Doelstelling
Het bestemmingsplan Chw bestemmingsplan Zuilen bevat een regeling die gericht is op het beheren van de leefomgeving in het plangebied. 1.2.2
Plaats en grens van het plangebied
Het plangebied ligt aan de noordwestkant van de stad en bestaat uit de wijk Zuilen. Het plangebied heeft de volgende grenzen: de Marnixlaan en St.-Josephlaan in het oosten, spoorweg Utrecht-Amsterdam, gevolgd door het Demkaterrein en de Amsterdamsestraatweg in het zuiden, de Vecht in het noorden en de grens met de gemeente Stichtse Vecht in het westen (met uitzondering van de Utrechtse sportvelden en het plangebied van Zuilense Vecht).
bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)
7
Het plangebied van Chw bestemmingsplan Zuilen
Bij het bepalen van het plangebied van dit plan is het plangebied van de beheersverordening Zuilen het uitgangspunt. Later vastgestelde bestemmingsplannen maken geen onderdeel uit van het plangebied van Chw bestemmingsplan Zuilen. Dit betekent dat onderstaande bestemmingsplannen geen onderdeel uitmaken van het plangebied Chw bestemmingsplan Zuilen. Bestemmingsplan Bestemmingsplan Actualisering diverse gebieden 2013 Bestemmingsplan Actualisering diverse gebieden 2019
Vastgesteld door Raad 31 oktober 2013
Onherroepelijk 15 oktober 2014
21 november 2019
24 januari 2020
Bestemmingsplan Heukelomlob
21 april 2011
8 januari 2012
Het plangebied van bestemmingsplan Heukelomlob, Zuilen maakt geen onderdeel uit van 'Chw bestemmingsplan Zuilen'. Deelgebied A (Queeckhovenplein), deelgebied A1 Huis te Zuylenlaan, deelgebied B Fortlaan en deelgebied C Jan van Ransdorpstraat e.o. van bestemmingsplan 'Actualisering diverse gebieden' maken ook geen onderdeel uit van 'Chw bestemmingsplan Zuilen'. Daarnaast wordt er gewerkt aan een bestemmingsplan voor Zuilense Vecht (de sportvelden die grenzen aan de gemeentegrens met de gemeente Stichtse Vecht). Hierdoor maakt Zuilense Vecht ook geen onderdeel uit van het plangebied van Chw bestemmingsplan Zuilen. 1.2.3
Regelingen die worden vervangen
Dit bestemmingsplan vervangt de beheersverordeningen die in de tabel hieronder genoemd worden. Beheersverordening Beheersverordening Zuilen Beheersverordening Algemene regels actualiseren
Vastgesteld door Raad 20 juni 2013 30 november 2017
8 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)
Onherroepelijk 11 juli 2013 14 december 2017
Utrecht
1.3
Beleid
1.3.1
Algemene uitgangspunten, omgevingsvisie
Dit bestemmingsplan geeft uitvoering aan het beleid van de Omgevingsvisie Utrecht. Dat beleid is al verwerkt in de bestemmingsplannen. In dit plan staan geen regels die de uitvoering van het beleid in die plannen veranderen, met uitzondering van de regels over de activiteit detailhandel: zie paragraaf 2.4.4. Het gebied Zuilen wordt in de omgevingsvisie begrensd door de Vecht, Marnixlaan, de spoorlijn en het Amsterdam-Rijnkanaal. Zuilen is een verzameling van buurten uit verschillende perioden van de twintigste eeuw, aan elkaar geregen door de wegenstructuur uit de jaren '20 bestaande uit de Van Egmondkade, Van Hoornekade, Burgemeester van Tuylkade, Prins Bernhardlaan en Burgemeester Norbruislaan (aangelegd volgens het Plan Berlage 1920). Naast deze wegen is de Amsterdamsestraatweg een belangrijke as. Zuilen kan worden onderverdeeld in west (vooral vooroorlogs), oost (met name naoorlogs) en noord (nieuwbouw en sportvelden). Zuilen-West Zuilen-West wordt begrensd door het Amsterdam-Rijnkanaal, de Marnixlaan, de Van Hoornekade, de Burgemeester Norbruislaan en de Van Heukelomlaan. De bebouwing komt voor een belangrijk deel uit de eerste helft van de twintigste eeuw en bestaat uit vooral eengezins-, boven- en benedenwoningen. Elinkwijk en de buurt rondom de De Lessepsstraat zijn vanwege hun bijzondere ‘tuinstad’-karakter aangewezen als Rijksbeschermde stadsgezichten.
Het Julianapark heeft als grootste park in Zuilen betekenis voor de gehele wijk, het groen van de Van Heukelomlob heeft vooral voor de directe omgeving meerwaarde. Het eerdere Demkaterrein is in de jaren '80 en '90 een gemengd bedrijventerrein geworden. Het merendeel van de woningen is particulier bezit, met uitzondering van de sociale woningbouw van de Geuzenbuurt (Van Egmond- en Van Hoornekade) en de De Lessepsbuurt. De huizen van de De Lessepsbuurt worden sinds enkele jaren bij mutatie verkocht. Zuilen-Oost Dit deel van Zuilen ligt tussen de Vecht, de Marnixlaan, de Van Hoornekade en de Burgemeester Norbruislaan. De bebouwing komt voor een belangrijk deel uit de naoorlogse jaren, maar sinds de jaren 90 van de vorige eeuw is er op diverse plekken nieuwbouw gekomen. Dit betekent dat er nu zeer verschillende bebouwing is, van luxe villa’s aan de Vecht tot portiekflats uit de jaren '60. Het groen is vooral aanwezig langs de Vecht met het Vechtplantsoen. Het winkelcentrum Rokade hoort bij de vernieuwing van Schaakwijk en is een belangrijke winkelplaats. Het Vorstelijk Complex waar eerder twee scholen in gevestigd waren heeft nu een andere functie. Het is nu een belangrijke culturele ontmoetingsplaats. Zuilen-Noord Zuilen-Noord ligt tussen de Vecht, de Van Heukelomlaan, de Amsterdamsestraatweg en de Zuilenselaan.
Het gebied bevat een mix aan functies zoals wonen, recreatie en sport. Het woongebied bestaat deels uit woningen uit de jaren '30, maar het merendeel zijn woningen en appartementen van na 2000. Een belangrijk deel van het gebied is in gebruik als sportterrein, dat doorloopt op grond van buurgemeente Stichtse Vecht. Een kenmerk is ook de herkenbaarheid van de Vecht-historie in dit deel in een oude buitenplaats (Parel aan de Vecht) en het rijksmonumentale Tournooiveld met zicht op Slot Zuilen. 1.3.2
Rijksbeleid, provinciaal beleid en waterschapsbeleid
Het rijksbeleid en het provinciale en het waterschapsbeleid is, voor zover van belang voor het plangebied, vertaald in wetgeving. De wettelijke regelingen zijn bij het opstellen van het bestemmingsplan toegepast. De uitvoering van de Rijksregels hebben geleid tot de functie 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' en de functie 'Waterstaat - Waterstaatkundige functie'. Het provinciale beleid heeft geleid tot de functie 'Natuur' en functie 'Waarde - Natuur', waarmee de gebieden die behoren tot Natuurnetwerk Nederland en gebieden die zijn aangewezen als de Groene contour beschermd worden. Deze gebieden liggen ten noorden van de sportvelden van Zuilen. 1.3.2.1 Ladder voor stedelijke ontwikkeling De ladder voor stedelijke ontwikkeling (artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening) is niet aan de orde, omdat dit bestemmingsplan geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt.
bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)
9
1.3.2.2 Erfgoedwet: beschermd stadsgezicht Op 4 december 2013 is het gebied Zuilen-Elinkwijk door het rijk op grond van de Monumentenwet 1988 (nu: Erfgoedwet) aangewezen als beschermd stadsgezicht. Dit vanwege het historisch-ruimtelijke karakter dat nog voldoende gaaf en herkenbaar is (hierbij wordt ook naar bijlage 7 verwezen). Het beschermd gezicht Zuilen-Elinkwijk omvat het aan het begin van de 20e eeuw gebouwde fabrieksdorp Elinkwijk en het vergelijkbare fabriekswijkje rondom de Lessepsstraat. Gezien de onlosmakelijke historische, functionele en ruimtelijke verbondenheid van de beide woningbouwcomplexen zijn ze als één gezicht voorgesteld. Het beschermd gezicht Zuilen-Elinkwijk is van algemeen belang vanwege de bijzondere stedenbouwkundige opzet, die sterk verwijst naar de idealen van de Engelse tuinstad, zoals dit met name zichtbaar is in de stedenbouwkundige opzet, in de open opzet van de bouwblokken, de hoeveelheid (particulier) groen en de architectuur van de woningen. Daarnaast is het van algemeen belang vanwege de directe verbondenheid met de vroeg 20e-eeuwse metaalindustrie van nationale bedrijven als Werkspoor en DEMKA. Omdat het gebied Zuilen-Elinkwijk, met haar bijzondere karakter, extra bescherming verdient heeft dit gebied functie 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' gekregen.
In de beheersverordening Zuilen waren er via besluitsubvlak 14 ook specifieke bouwregels, sloopregels en aanlegregels aan dit gebied gekoppeld. Deze regels zijn overgenomen, via de functie 'Waarde-Beschermd stadsgezicht'.
De begrenzing van het gebied Zuilen-Elinkwijk dat door het rijk is aangewezen als beschermd stadsgezicht
Op 8 augustus 1966 is de oude dorpskern van Zuilen met het daarbij gelegen kasteel Zuilen door het rijk aanwezen als beschermd stadsgezicht. Het kasteel en de aangrenzende dorpssituatie in Zuilen vormen op korte afstand van de stad Utrecht een uiterst belangwekkend element van landschappelijke en historische bouwkunst. Het kasteel neemt hierin de belangrijkste plaats in. Het vormt met de daarbij behorende terreinen, grachten en opstallen een indrukwekkend complex, dat als monument van de hoogste waarde een nauwlettende zorg, ook ten opzichte van de naaste omgeving, rechtvaardigt. Om een vrije situatie van het kasteel ten opzichte van zijn omgeving te waarborgen is een aantal percelen aan de oostzijde en de zuidzijde buiten de kasteelgracht in de bescherming betrokken. Dit om een vrije situatie van het kasteel ten opzichte van zijn omgeving te waarborgen. Om deze reden maakt ook het driehoekige perceel (destijds voorzien van) grasland aan de linkeroever van de Vecht onderdeel uit van het beschermd stadsgezicht. Deze open plaats langs de rivier de Vecht verdient zeker de aandacht omdat zij als het ware een opening vormt op de dorpsbebouwing aan de andere oever. Het beschermd stadsgezicht Zuilen ligt grotendeels in de gemeente Stichtse Vecht.
Een deel van het beschermd stadsgezicht (het driehoekige perceel) ligt binnen de gemeente Utrecht en binnen het plangebied van dit bestemmingsplan. In dit gebied staan momenteel geen gebouwen. Aangezien het gebied Zuilen extra bescherming verdient heeft dit gebied de functie 'Waarde Beschermd stadsgezicht' gekregen, waarmee bouwen, slopen en het meeste grondwerk worden verboden. In de beheersverordening Zuilen waren geen specifieke regels opgenomen ter bescherming van dit beschermd stadsgezicht.
1 0 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)
Utrecht
De begrenzing van het gebied Zuilen dat door het rijk is aangewezen als beschermd stadsgezicht 1.3.2.3 Barro: Amsterdam Rijnkanaal Voor het Amsterdam Rijnkanaal (een rijksvaarweg) geldt op grond van artikel 2.1.2 van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) een vrijwaringszone van 25 meter aan weerszijden. Op grond van artikel 2.1.3 van het Barro wordt bij de vaststelling van een bestemmingsplan dat betrekking heeft op gronden binnen de begrenzing van een rijksvaarweg of op een vrijwaringszone en dat een wijziging inhoudt ten opzichte van het ten tijde van inwerkingtreding van deze titel geldende bestemmingsplan rekening gehouden met het voorkomen van belemmeringen voor de doorvaart van de scheepvaart in de breedte, hoogte en diepte, de zichtlijnen van de bemanning en de op het schip aanwezige navigatieapparatuur voor de scheepvaart, het contact van de scheepvaart met bedienings- en begeleidingsobjecten, de toegankelijkheid van de rijksvaarweg voor hulpdiensten en het uitvoeren van beheer en onderhoud van de rijksvaarweg. Het Amsterdam Rijnkanaal zelf maakt geen onderdeel uit van het plangebied. Wel maakt een deel van de vrijwaringszone onderdeel uit van het plangebied. Met de bestemming 'Waterstaat-Waterstaatkundige functie' wordt invulling gegeven aan de artikelen 2.1.2 en 2.1.3 van het Barro.
1.3.2.4 Interim omgevingsverordening Natuurnetwerk Nederland en de Groene contour Een deel van de Vecht binnen het plangebied van dit bestemmingsplan en het gebied evenwijdig aan dit deel van de Vecht maken onderdeel uit van Natuurnetwerk Nederland (NNN). Aansluitend hieraan bevindt zich een gebied in de vorm van 'een punt' dat is aangewezen als Groene contour (zie ook de kaart hieronder, waarop deze locaties met zwarte kruizen staan aangegeven). Het gebied binnen Zuilen dat is aangewezen als Groene contour is ingericht als natuurgebied en in eigendom bij de gemeente Utrecht.
bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)
11
Kaart met Natuurnetwerk Nederland en de Groene contour uit de Interim omgevingsverordening (met zwarte kruizen is Natuurnetwerk Nederland en de Groene contour binnen het plangebied van Chw bestemmingsplan Zuilen weergegeven)
Artikel 6.2 van de Interim omgevingsverordening is een instructieregel over de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland. Dit artikel geeft aan dat een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen het Natuurnetwerk Nederland bestemmingen en regels bevat die strekken tot bescherming, instandhouding, verbetering en ontwikkeling van de kwaliteit, de wezenlijke kenmerken en waarden en samenhang van het Natuurnetwerk Nederland. De motivering van een bestemmingsplan bevat daarnaast een onderbouwing waaruit blijkt dat aan de voorwaarden wordt voldaan. Artikel 6.7 van de Interim omgevingsverordening gaat over de bescherming van de Groene contour ter omvorming naar natuur. Op basis van dit artikel moet een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen de Groene contour strekken tot het beschermen en creëren van de mogelijkheden om op de gronden gelegen binnen de Groene contour nieuwe natuur te realiseren. De motivering van een bestemmingsplan bevat een onderbouwing waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan. Artikel 6.8 van de Interim omgevingsverordening gaat ook over locaties binnen de Groene contour.
Dit artikel geeft aan dat een bestemmingsplan geen bestemmingen en regels bevat die verstedelijking toestaan die tot gevolg hebben dat de mogelijkheid om nieuwe natuur te realiseren op gronden gelegen binnen de Groene contour worden beperkt en deze gronden daarmee niet meer of in mindere mate kunnen bijdragen aan uitbreiding en versterking van het Natuurnetwerk Nederland. Een uitzondering hierop vormen nieuwe activiteiten en een wijziging van bestaande activiteiten die verband houden met groot openbaar belang. Hier zijn een aantal voorwaarden aan verbonden. Het gebied dat onderdeel uitmaakt van de Groene contour krijgt in dit bestemmingsplan de functie 'Natuur'. Een deel van de Vecht en het gebied evenwijdig hieraan die onderdeel uitmaakt van Natuurnetwerk Nederland krijgt naast de functie 'Water' de dubbelfunctie 'Waarde-Natuur'. Bij deze functie en waarde is het uitvoeren van grondwerk niet zonder meer toegestaan. Hier is een omgevingsvergunning voor nodig (dit is vergelijkbaar met het voorheen geldende aanlegvergunningenstelsel). Hiermee krijgen de gebieden de benodigde bescherming met als uitgangspunt dat de kwaliteit en oppervlakte van het Natuurnetwerk Nederland niet achteruit gaat en dat de samenhang tussen de gebieden van het Natuurnetwerk Nederland behouden blijft.
UNESCO Werelderfgoed Hollandse Waterlinies en historische buitenplaatszone Een klein stukje evenwijdig aan de Vecht maakt onderdeel uit van het UNESCO Werelderfgoed Hollandse Waterlinies. Daarnaast maakt een deel van het plangebied onderdeel uit van de historische buitenplaatszone. Op deze locatie geldt op grond van artikel 7.8 van de Interim omgevingsverordening een uitzondering op het verstedelijkingsverbod landelijk gebied voor deze 1 2 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)
Utrecht
historische buitenplaatszone. Dit betekent dat een bestemmingsplan op deze locatie verstedelijking kan toestaan. Hiervoor gelden de volgende voorwaarden: kleinschaligheid, gericht op het creëren van economische kostendragers ten behoeve van het behoud, herstel of de versterking, of een combinatie hiervan, van de cultuurhistorische waarde van de Historische buitenplaatszone dan wel het Militair erfgoed en een zorgvuldige inpassing in de omgeving. Met dit bestemmingsplan wordt de bestaande situatie vastgelegd (het gebied is ingericht als natuurgebied). Daarnaast bestaat er op dit moment geen wens om kleinschalige verstedelijking mogelijk te maken in het gebied dat is aangewezen als de historische buitenplaatszone. Bovendien ligt een deel van een gebied zowel in de Groene contour als in de historische buitenplaatszone, met dus een uitzondering van het verstedelijkingsverbod Landelijk gebied. Voor dit gebied geven wij nu de voorkeur aan natuur op deze locatie in plaats van het toestaan van kleinschalige verstedelijking.
Kaart uit de Interim omgevingsverordening met daarop het aangewezen UNESCO Werelderfgoed Hollandse Waterlinies en de Historische buitenplaatszone inclusief de uitzondering op het verstedelijkingsverbod 1.3.3
Thematisch beleid
Het gemeentelijke, sectorale beleid is opgenomen in de omgevingsvisie van Utrecht. Dit beleid is zoveel mogelijk verwerkt in dit bestemmingsplan. Er is echter ook thematisch (sectoraal) beleid dat bij de verlening van vergunningen op basis van dit bestemmingsplan wordt betrokken. Dit geldt voor de volgende beleidsthema's: archeologie en erfgoed, detailhandel, horeca, beleid over woningvorming en –splitsing en parkeren. Op de website Omgevingsvisie Utrecht is het beleid over deze thema's te vinden. Als burgemeester en wethouders beleidsregels hebben vastgesteld, is op die website doorgaans de link naar die regels te vinden. Beleidsregels worden overigens ook op overheid.nl gepubliceerd. Het bestemmingsplan past in de verschillende thematische beleidskaders. 1.3.3.1 Stedelijke groenstructuur Delen van het plangebied maken onderdeel uit van de stedelijke groenstructuur van de gemeente. De wenselijke verbindingen moet nog worden gerealiseerd of worden versterkt. De licht- en donkergroen gearceerde delen zijn al gerealiseerd en hebben in dit bestemmingsplan zo veel mogelijk de functie 'Groen' gekregen. Met uitzondering van de op grond van de Interim Omgevingsverordening aangewezen gebieden die onderdeel uitmaken van Natuurnetwerk Nederland en de Groene contour, die de functie 'Waarde-Natuur' of de functie 'Natuur' hebben gekregen (zie hiervoor ook paragraaf 1.3.2.4).
Daarnaast beschermt de beheersverordening Zuilen een aantal groengebieden extra in het geval van het uitvoeren van een werk, geen gebouw zijnde, of van werkzaamheden, doordat hier besluitsubvlak 15 aan is toegekend. Het gaat hierbij om de Bessemerlaan, langs het spoor, dat een groene verbinding is in het kader van het Groenstructuurplan Utrecht uit 2007. Ook het Julianapark en het gebied in het noordwesten van Zuilen (langs de Vecht en bij het Niftarlakepark) heeft een ecologische en recreatieve functie, die via besluitsubvlak 15 nader wordt beschermd in de beheersverordening. Deze extra bescherming is in dit bestemmingsplan overgenomen door aan deze gebieden de functie 'Waarde-Natuur' toe te kennen, waardoor voor diverse grondwerkzaamheden een omgevingsvergunning benodigd is.
bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)
13
Groenstructuur en wenselijke verbindingen 1.3.4
Conclusie
De regels vanuit het Rijk en de provincie die betrekking hebben op het plangebied van dit bestemmingsplan zijn verwerkt in dit bestemmingsplan. Ook het gemeentelijke beleid is in dit bestemmingsplan verwerkt.
1.4
Juridische aspecten
1.4.1
Wettelijke grondslag
1.4.1.1 Wet ruimtelijke ordening, Besluit ruimtelijke ordening Artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening geeft de gemeenteraad de bevoegdheid om bestemmingsplannen vast te stellen. Deze bevoegdheid is in hoofdstuk 3 van die wet en in het Besluit ruimtelijke ordening verder beschreven en ingekaderd. Er zijn ook nog andere wetten met bepalingen over de inhoud van bestemmingsplannen, zoals de Wet geluidhinder. Het Besluit ruimtelijke ordening is op 1 november 2014 gewijzigd. Artikel 3.1.2, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening maakt het mogelijk dat een bestemmingsplan ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening regels kan bevatten waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels. Bij het toetsen van een bouwaanvraag aan het bestemmingsplan zal onderzocht worden of de aanvraag voldoet aan deze voorwaarden. 1.4.1.2 Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet Het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet wordt met regelmaat gewijzigd. Sinds de wijziging van 28 oktober 2016 beschikt de gemeente Utrecht juridisch gezien over één bestemmingsplan voor het gehele grondgebied, verder 'het bestemmingsplan van Utrecht' genoemd. Dat bestemmingsplan kan in zijn geheel of gedeeltelijk gewijzigd worden. Dit bestemmingsplan vervangt de beheersverordening Zuilen.
De beheersverordening maakt geen deel uit van het bestemmingsplan van Utrecht. Als dit bestemmingsplan onherroepelijk wordt, gaat het op grond van artikel 7g van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet automatisch deel uitmaken van het bestemmingsplan van Utrecht. Op grond van artikel 7c van het hierboven genoemde Besluit kunnen onder andere regels in het 1 4 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)
Utrecht
bestemmingsplan worden opgenomen over het behouden of maken van een veilige en gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit. In de vakliteratuur spreekt men van 'een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte'. Met 'verbreed' wordt dan bedoeld: niet alleen 'een goede ruimtelijke ordening' (bestemmingsplan), maar ook andere aspecten van de leefomgeving (de onderwerpen die onder de Omgevingswet gaan vallen). 1.4.2
Vooruitlopen op de Omgevingswet
1.4.2.1 Voorbereiding omgevingsplan, Crisis- en herstelwet De regeling van dit bestemmingsplan heeft een structuur die past in het omgevingsplan dat bij de invoering van de Omgevingswet (deze treedt op 1 januari 2024 in werking) de bestemmingsplannen zal vervangen. De gemeente Utrecht is opgenomen in artikel 7g van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet. Daardoor mag de gemeente de experimenteerbepalingen uit artikel 7c van dat besluit gebruiken. Dit bestemmingsplan maakt beperkt gebruik van die mogelijkheid, enerzijds omdat die bepalingen in dit laagdynamische gebied weinig toegevoegde waarde hebben en anderzijds omdat het experiment van dit bestemmingsplan bestaat uit het zoeken naar een sobere, doelmatige regeling die ook bruikbaar is voor andere gebieden. Sober houdt in dit geval in dat vrijwel alleen regels die nodig zijn voor een goed planologisch beheer van de wijk in het bestemmingsplan zijn opgenomen. De laatste wijziging van artikel 7c geeft de gemeenteraad de bevoegdheid om in een bestemmingsplan een verbod op te nemen om zonder vergunning een bepaalde activiteit te verrichten. Dat staat in lid 14. Die bevoegdheid, vergelijkbaar met die van de toekomstige Omgevingswet, is een verruiming van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening.
In dit bestemmingsplan wordt hiervan gebruik gemaakt in de gevallen die planologisch aanvaardbaar zijn, als de initiatiefnemer aan bepaalde voorwaarden voldoet en waarbij het van belang is dat de gemeente het initiatief vooraf toetst. Een toets vooraf is bijvoorbeeld wenselijk, als de regel een open norm bevat, zoals "het straatbeeld mag niet worden aangetast". De vergunningprocedure geeft aan burgemeester en wethouders de mogelijkheid om de norm door deskundigen te laten toetsen, zoals een stedenbouwkundige of de welstandscommissie, of om beleidsregels vast te stellen die de norm concreet maken. De vrijheid die artikel 7c van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet geeft voor het digitaal verbeelden van het bestemmingsplan wordt in dit bestemmingsplan gebruikt, maar met mate. De gemeente hecht eraan dat alle bestemmingsplannen, ook dit experimentele plan, goed raadpleegbaar zijn via de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl. 1.4.2.2 Korte schets van de Omgevingswet De Omgevingswet vraagt, onder meer, om een integrale benadering van de leefomgeving, gericht op een doelmatig beheer en ontwikkeling van de 'fysieke leefomgeving' (in dit plan kortweg 'de leefomgeving' genoemd). De gemeente krijgt meer ruimte om zelf te besluiten wat in een gebied het belangrijkst is.
Verder wil de wet het aantal regels verminderen, ervoor zorgen dat de regels makkelijker te vinden en te begrijpen zijn en dat de procedures korter zijn. Om dat te bereiken bundelt de Omgevingswet zo'n 25 wetten in één wet en 100 Algemene maatregelen van bestuur (verder: Amvb; een Amvb is een besluit van de regering dat ook wettelijke regels bevat) in 4 Amvb's. Vervolgens zijn provincies en gemeenten aan zet. De gemeenten moeten al hun bestemmingsplannen terugbrengen naar één omgevingsplan. In het omgevingsplan moeten ook de regels over de leefomgeving worden opgenomen die nu nog in verordeningen staan, zoals regels uit de kapverordening (Algemene Plaatselijke Verordening Utrecht). De Omgevingswet gaat over de leefomgeving, dus niet alleen over de ruimtelijke ordening, maar ook over milieuthema's en archeologie en over andere onderwerpen waar activiteiten bij horen die gevolgen kunnen hebben voor de leefomgeving, zoals windenergie of het beheersen van de gevolgen van de klimaatverandering. Die verbreding, van ruimtelijke ordening naar leefomgeving, geldt ook voor het omgevingsplan. 1.4.2.3 Nieuw in dit bestemmingsplan Het omgevingsplan krijgt het karakter van een verordening die regels stelt over activiteiten die effect kunnen hebben op de leefomgeving. Die verandering vraagt om nieuwe, andere regels. Dit bestemmingsplan is een eerste stap naar het omgevingsplan.
De algemene regels in de hoofdstukken 3, 4, 5 en 6 worden van toepassing verklaard voor de hele gemeente. Die regels kunnen dan bij de invoering van de Omgevingswet vrijwel ongewijzigd worden overgezet naar het omgevingsplan. Dit bestemmingsplan maakt een scherper onderscheid tussen regels die direct verband houden met een bepaalde functie (bestemming) en regels die over een activiteit gaan die ook in andere functies bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)
15
(bestemmingen) denkbaar is. De algemene regels over de activiteit 'bouwen' zijn bijvoorbeeld niet meer in het artikel over de functie geregeld. Het maakt voor het bouwen zelf niet uit of de functie Wonen of Industrie is. Uit het feit dat een locatie de functie Wonen heeft volgt bijvoorbeeld niet dat je maximaal 12 meter hoog mag bouwen. Een regel met een maximum bouwhoogte kan wel nodig zijn om aan te sluiten op de hoogte van de bebouwing in de omgeving of om te voorkomen dat woonruimtes ontstaan die niet goed zijn voor de gezondheid, bijvoorbeeld omdat er boven die hoogte teveel verkeerslawaai is. Het aantal regels is, in vergelijking met een voorheen vastgesteld bestemmingsplan, beperkt. Omdat alle hoofdgebouwen die in het plangebied gebouwd mogen worden al gebouwd zijn, is er bijvoorbeeld maar één regel over hoofdgebouwen: het is verboden om zonder vergunning een hoofdgebouw te bouwen of te verbouwen. Alleen in bijzondere gevallen wordt zo'n vergunning verleend. In een aantal gevallen biedt de beheersverordening nog aanvullende bouwmogelijkheden voor hoofdgebouwen. Deze bouwmogelijkheden zijn overgenomen en staan in hoofdstuk 2 bij de betreffende functie (bijvoorbeeld wonen). Ook over het bouwen van schuurtjes of aanbouwen zijn weinig regels opgenomen. De hoofdregel is: die mag je alleen bouwen, als dat op grond van de wet vergunningvrij mag.
De nieuwe systematiek wordt verder uitgelegd in de paragrafen 1.4.6 en 2.3. Door de nieuwe opzet zijn er veel minder regels nodig. Het systeem van de Omgevingswet biedt die mogelijkheid. Als iemand een activiteit wil ondernemen die niet in strijd is met de wet, maar wel in strijd is met het omgevingsplan, dan kan hij of zij een vergunning aanvragen om toestemming voor die activiteit te vragen. Een verbod in het omgevingsplan, zoals 'het is verboden om hoofdgebouwen te bouwen', heeft dus geen absoluut karakter. Maar het zal duidelijk zijn dat de gemeente geen vergunning zal verlenen voor het bouwen van een huis midden op de openbare weg en wel voor de vervanging van een afgebrand huis. 1.4.2.4 Nieuwe termen, vrijwel geen verbrede reikwijdte De Omgevingswet gebruikt nieuwe termen. Om vast te wennen aan de Omgevingswet, gebruikt dit bestemmingsplan de nieuwe termen: functie: de "bestemming"; de functie beschrijft waar de locatie met die functie voor bedoeld is; locatie: de "gronden", dus de plaats of plek; activiteit: het "gebruik"; wat je doet, soms ook wat je nalaat, en soms ook het resultaat van de activiteit. Om het onderscheid tussen een functie en een activiteit te verduidelijken wordt de activiteit in dit bestemmingsplan meestal met een werkwoord, bijvoorbeeld bouwen, beschreven.
De keuze om zoveel mogelijk te werken met de huidige standaarden heeft als gevolg dat er verwarring kan ontstaan over de functie Wonen en de activiteit wonen. De functie duidt locaties aan die bedoeld zijn voor woningen (huizen). De belangrijkste activiteit in een woning is (het werkwoord) wonen. De Omgevingswet hanteert ook de term 'fysieke leefomgeving'. In dit bestemmingsplan spreken we van 'leefomgeving'. De term 'omgevingsvergunning' is in dit plan vervangen door 'vergunning', als het gaat om de omgevingsvergunning die de gemeente op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en straks op grond van de Omgevingswet kan vragen. De regels van het bestemmingsplan zouden de formele term moeten hanteren, bijvoorbeeld "omgevingsvergunning voor de activiteit zoals bedoeld in artikel 2.1, lid 1, onder b" of "omgevingsvergunning voor de omgevingsplanactiviteit". Via artikel 1 van de planregels, waarin de begrippen staan, heeft de eenvoudige term 'vergunning' wel die formele lading gekregen. Dit bestemmingsplan bevat de bomenkapregels, die voorheen in de Algemene Plaatselijke Verordening van de gemeente Utrecht stonden.
Daarnaast regelt dit bestemmingsplan de bescherming van de archeologische waarden, omdat de gemeente de bestemmingsplanregels en de regels uit de Verordening op de archeologische monumentenzorg voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet heeft samengevoegd tot één regeling. 1.4.3
Structuur van de regels
In hoofdstuk 1 van de regels staan de gebruikelijke artikelen: een artikel waarin de verklaring van de begrippen staat en een artikel waarin staat hoe gemeten moet worden. De regels over functies (bestemmingen) staan in hoofdstuk 2. De regels over activiteiten zijn verdeeld over drie algemene hoofdstukken van de regels: hoofdstuk 3 Bouwen en slopen; 1 6 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)
Utrecht
hoofdstuk 4 Gebouwen en locaties gebruiken; hoofdstuk 5 Grondwerk; hoofdstuk 6 Beheer van natuur, flora en fauna. 1.4.4
Bestemmingen en dubbelfuncties (-bestemmingen)
De regels die in hoofdstuk 2 van de Regels zijn opgenomen, zijn te verdelen in regels voor gewone functies (bestemmingen), zoals Verkeer of Wonen, en regels over 'dubbelfuncties' (dubbelbestemmingen), zoals Leidingen of Waterkering. De dubbelfuncties beschermen een bepaald facet. De regels van die dubbelfuncties vullen de regels over de functies (bestemmingen) aan en ook de algemene regels. Als een regel van een dubbelfunctie in tegenspraak is met een andere regel, gaat de regel van de dubbelfunctie voor. Op de landelijke website wordt een gewone bestemming 'enkelbestemming' genoemd. Dat is geen wettelijke term, net zomin als 'dubbelbestemming'. Beide soorten bestemmingen moeten gezien worden als een bestemming in de zin van artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening en als een functie in de zin van de Omgevingswet. In dit bestemmingsplan worden de dubbelbestemmingen als gewone functies gezien die, met andere functies op dezelfde locatie, bepalen welke activiteiten op die locatie mogen. 1.4.5
Afwijken van het bestemmingsplan
Op grond van artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) kan met een vergunning afgeweken worden van de regels van het bestemmingsplan. De Wabo geeft in artikel 2.12 drie methodes voor het verlenen van de vergunning om te mogen afwijken: 1.
2. 3.
de reguliere procedure voor het afwijken op grond van regels die in het bestemmingsplan zelf staan (Wet ruimtelijke ordening) en voor de vergunning voor een activiteit die op grond van de regels vergunbaar is (Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet); de reguliere procedure voor het afwijken voor een activiteit die valt onder een categorie van de lijst van artikel 4 van bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht; als het bovenstaande niet van toepassing is: er moet een ruimtelijke onderbouwing gemaakt worden en de uniforme, openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht wordt gevolgd.
Het is dus altijd mogelijk om een vergunning aan te vragen om van regels van het bestemmingsplan af mogen te wijken. Onder de Omgevingswet blijft deze systematiek min of meer gehandhaafd, waarbij het volgen van de reguliere vergunningprocedure, het uitgangspunt is. Er is een duidelijk verschil tussen methode 1 enerzijds en de methodes 2 en 3 anderzijds. Bij de vergunningverlening volgens methode 1 toetst het college van burgemeester en wethouders de aanvraag alleen aan de regels van het bestemmingsplan. Als de aanvraag past, wordt de vergunning verleend. Het college bekijkt dus niet of de aanvraag voldoet aan de Wet ruimtelijke ordening, omdat de gemeenteraad bij de vaststelling van het bestemmingsplan die toets al gedaan heeft. Bij de methodes 2 en 3 is dat anders en zal het college uitgebreider onderzoeken of het afwijken wel wenselijk is. Hieronder wordt dit met een voorbeeld verduidelijkt. Bij het opstellen van de regels van dit bestemmingsplan is rekening gehouden met de afwijkingsmogelijkheid onder 1 en met de andere methodes van afwijking. De regels verbieden veel activiteiten die tot verandering van de leefomgeving kunnen leiden, omdat dit bestemmingsplan in de eerste plaats wil zorgen voor een goed beheer van het plangebied. De regels verbieden bijvoorbeeld het zonder vergunning bouwen van hoofdgebouwen.
Het idee hierachter is dat alle hoofdgebouwen die gebouwd mochten worden al gebouwd zijn en dat er geen plaats is voor nieuwe hoofdgebouwen. Maar het kan zijn dat een gebouw afbrandt of dat de eigenaar een gebouw wil vervangen. De regels van het bestemmingsplan bieden voor zo'n geval de mogelijkheid om een vergunning aan te vragen: de hierboven beschreven methode 1 wordt dan gevolgd. Dat is logisch, omdat bij vervanging van een hoofdgebouw niet hoeft te worden getoetst of het gebouw planologisch aanvaardbaar is. Het kan ook zijn dat de eigenaar van een schoolgebouw een hotel wil vestigen in die school. Het bestemmingsplan staat dat niet toe, maar via methode 2 kan toch een vergunning verleend worden. Of er komt een plan om een bedrijf af te breken voor het bouwen van een flat, wat vergund kan worden met de derde methode. Bij dit soort initiatieven geeft het bestemmingsplan geen antwoord op de vraag of de ontwikkeling past in de omgeving. Dan moet de gemeente bijvoorbeeld onderzoeken of het initiatief in het gemeentelijke beleid past, in het eerste voorbeeld in ieder geval in het hotelbeleid en het verkeersbeleid. Het belang van het initiatief wordt uiteindelijk afgewogen tegen alle andere belangen die in het geding zijn, waaronder uiteraard de belangen van bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)
17
omwonenden. 1.4.6
Bouwen
1.4.6.1 Regels over bouwactiviteiten In de traditionele bestemmingsplannen heeft elke bestemming regels over bouwen. Soms is het onderscheid tussen twee vergelijkbare functies (bestemmingen), bijvoorbeeld Wonen - 1 en Wonen 2, ingegeven door de mate waarin het bouwen is toegestaan. Erg logisch is dat niet, want de activiteit bouwen zelf staat vaak los van de functie (bestemming). De functie wordt pas van belang als de bouwer klaar is: het gebouw moet dan gebruikt worden op een manier die past bij de functie (bestemming). In dit bestemmingsplan wordt het bouwen als een zelfstandige activiteit gezien. De regels over bouwen zijn in één hoofdstuk opgenomen, hoofdstuk 3, met uitzondering van regels die bedoeld zijn om een functie (bestemming) te vrijwaren van bebouwing, zoals de functie gasleiding. Die beschermende regels zijn opgenomen in hoofdstuk 5. Bouwregels die specifiek bedoeld zijn voor een bepaalde functie binnen dit plangebied van Zuilen, zijn in de functie zelf opgenomen (in hoofdstuk 2). 1.4.6.2 Wat verandert er? Dit bestemmingsplan neemt de regeling van de beheersverordening vrijwel ongewijzigd over. Daarbij is het uitgangspunt dat de bestaande gebouwen mogen blijven staan en vervangen mogen worden door een gebouw van dezelfde omvang. Daarnaast kent de beheersverordening Zuilen aanvullende bouwmogelijkheden. Deze zijn ongewijzigd overgenomen.
Dit wordt hieronder nader toegelicht. 1.4.6.3 Welke bouwmogelijkheden biedt het bestemmingsplan? In Zuilen is geen plek voor nieuwe hoofdgebouwen. Het bestemmingsplan verbiedt dan ook het bouwen van nieuwe hoofdgebouwen. De regels geven wel de mogelijkheid om een vergunning te verlenen voor het vervangen van een hoofdgebouw. Een huis dat afbrandt mag dus, met een vergunning, weer worden opgebouwd. Het bouwen van aanbouwen en bijgebouwen mag alleen als dat zonder omgevingsvergunning mag: zie de volgende paragraaf “Vergunningvrij bouwen”. Dat geldt ook voor het verbouwen van een hoofdgebouw, tenzij de functie zelf nog aanvullende bebouwingsmogelijkheden biedt. Daarnaast wordt nog een aantal specifieke bouwmogelijkheden geboden, die worden in paragraaf 1.4.8.1 nader besproken. 1.4.6.4 Vergunningvrij bouwen In sommige gevallen is voor het bouwen geen omgevingsvergunning nodig. Dat geldt bijvoorbeeld voor het bouwen van bijgebouwen (schuurtjes) of aanbouwen achter of naast een huis die voldoen aan de wettelijke regels (op internet kunt u de toelichting vinden in de publicatie van de regeling voor het vergunningvrij bouwen (Staatsblad 2014, nr. 333, pdf-versie, pagina 34 en verder). Ook met de toelichting van de rijksoverheid is de regeling voor het vergunningvrij bouwen nogal ingewikkeld.
Er zijn bouwwerken die in principe volledig vergunningvrij zijn (de lijst van artikel 2 van Bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht (Bor)) en die vergunningvrij zijn, als het bouwwerk past in de regels van het bestemmingsplan (de lijst van artikel 3 van die bijlage). In schema ziet het er als volgt uit:
Lijst artikel 2, Bijlage II, Bor Lijst artikel 3, Bijlage II, Bor Andere bouwactiviteit
omgevingsvergunning bouw technische toets nee nee ja
toets aan planologie (bestemmingsplan) nee, behalve aan begrip 'erf' ja ja
Voor de duidelijkheid: uit de tabel blijkt dat een volledig vergunningvrije bouwactiviteit ook mag, als het bestemmingsplan die activiteit verbiedt (tenzij dit wordt voorkomen via het begrip 'erf'; voorbeeld: iemand bouwt een aanbouw achter de oorspronkelijke achtergevel van zijn huis die minder dan 4 meter diep is en lager dan 3 meter - dat mag zonder vergunning op grond van artikel 2, onderdeel 3a, van Bijlage II bij het Bor, ook al is de bouwactiviteit in strijd met artikel 29 van dit bestemmingsplan; een bouwactiviteit die past in het bestemmingsplan en die past in artikel 3 van Bijlage II van het Bor is ook vergunningvrij; voorbeeld: de gemeente bouwt een schommel in een groenstrook met 1 8 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)
Utrecht
een hoogte van 3 meter - dat mag zonder vergunning op grond van artikel 3, onderdeel 4 van Bijlage II van het Bor, omdat het past binnen de regels (artikel 9 lid 9.2 onder 1 en artikel 34.5 lid 1) van dit bestemmingsplan; een bouwactiviteit die past in het bestemmingsplan moet in andere gevallen wel aan de wettelijke, technische eisen voldoen en ook aan de bouwverordening van de gemeente; voorbeeld: iemand die een extra bouwlaag wil bouwen die voldoet aan de regels in artikel 29 lid 29.3.1 van dit bestemmingsplan heeft op grond van dit bestemmingsplan geen vergunning nodig, maar moet wel een omgevingsvergunning voor de activiteit 'bouw' aanvragen die getoetst wordt aan de technische eisen in het Bouwbesluit. 1.4.7
Bedrijfsactiviteiten en functiemenging
Voor bedrijvigheid in een woonwijk wordt de planologische term 'functiemenging' gebruikt. Bij functiemenging gaat het vaak om bedrijfsactiviteiten die in of bij een woning plaatsvinden. Deze activiteiten mogen het woon- en leefklimaat dan niet of nauwelijks verstoren. Aan de hand van de Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving, die de gebruikelijke “Lijst van Bedrijven 'functiemenging'” vervangt, wordt bekeken welke bedrijven passend kunnen zijn in de woonomgeving. Achter de Lijst is, in hetzelfde document, een toelichting opgenomen. 1.4.8
Gemaakte keuzes bestemmingsplan Zuilen
Dit bestemmingsplan neemt de regeling van de beheersverordening vrijwel ongewijzigd over. Daarbij is het uitgangspunt dat de bestaande gebouwen mogen blijven staan en vervangen mogen worden door een gebouw van dezelfde omvang. Daarnaast biedt de beheersverordening Zuilen aanvullende bouwmogelijkheden. Deze zijn ongewijzigd overgenomen in de regels over de functies (bestemmingen), waar de bouwmogelijkheden betrekking op hebben. Dit wordt hieronder in paragraaf 1.4.8.1 nader toegelicht. Bestaande (legale) functies en activiteiten mogen ook voortgezet worden. Daarnaast zijn er in een aantal gevallen, net als in beheersverordening Zuilen, nog aanvullende functies en activiteiten toegestaan. Ook deze worden wederom mogelijk gemaakt. Bij een aantal adressen kwamen we erachter dat de omzetting van bestemmingsplan Zuilen (inclusief de eerste herziening) niet helemaal correct is uitgevoerd. Zo is aan een aantal adressen een bestaand gebruik toegekend dat hier nooit heeft plaatsgevonden en is een aantal maatschappelijke functies (zoals kerken) aangemerkt als een bedrijf. Deze foutjes hebben we hersteld in dit plan. Om meer eenheid in de Chw bestemmingsplannen te krijgen, waarbij we toewerken naar één omgevingsplan voor de gehele gemeente Utrecht, zijn hier en daar wijzigingen doorgevoerd ten opzichte van de beheersverordening.
Ook is er een keuze gemaakt in het omgaan met sloop-nieuwbouwprojecten. Hieronder worden de gemaakte keuzes toegelicht. 1.4.8.1 Bouwen Aanvullende bouwmogelijkheden,aangeduid met specifieke bouwaanduidingen In de beheersverordening Zuilen wordt met besluitsubvlakken aangegeven waar nog aanvullende bouwmogelijkheden bestaan. Deze aanvullende bouwmogelijkheden zijn aangeduid met zogenaamde 'specifieke bouwaanduidingen'. Hieronder worden deze nader toegelicht. 1.
2. 3. 4.
5.
6.
7.
8.
specifieke bouwaanduiding - 1 (dit was besluitsubvlak 1): bij de woningen aan de Adriaan Menninckkwartier wordt de mogelijkheid behouden om een vierde bouwlaag te bouwen (zoals bij een groot deel van de woningen al is gerealiseerd); specifieke bouwaanduiding - 2 (dit was besluitsubvlak 2): bij het Demkaterrein bestaat de mogelijkheid om maximaal 80% per bouwperceel te bebouwen tot een bouwhoogte van 8 meter; specifieke bouwaanduiding - 3 (dit was besluitsubvlak 5): bij woningen aan de Daalseweghof blijft het mogelijk om een derde bouwlaag op deze woningen te bouwen; specifieke bouwaanduiding - 4 (dit was besluitsubvlak 6): bij het Yuverta (voorheen: Wellantcollege) aan het Theo Thijssenplein is een bebouwingspercentage van maximaal 80% en een bouwhoogte van 16 meter toegestaan.
Deze mogelijkheden zijn nog niet ten volle benut; specifieke bouwaanduiding - 5 (dit was besluitsubvlak 7): voor het Julianapark geldt een bebouwingspercentage van maximaal 2%, waarbij gebouwen in maximaal één laag mogen worden opgericht; specifieke bouwaanduiding - 6 (dit was besluitsubvlak 8): voor het biologiegebouw en het scoutinggebouw in het Park Daalseweg geldt dat het vloeroppervlak van beide gebouwen 15% mag worden vergroot ten opzichte van de bestaande situatie; doordat het sportpark Zuilense Vecht geen onderdeel uitmaakt van het plangebied, omdat hiervoor een separaat bestemmingsplan wordt gemaakt, is besluitsubvlak 9 dat betrekking had op bouwmogelijkheden voor het sportpark komen te vervallen; specifieke bouwaanduiding - 7 (dit waren besluitsubvlakken 10, 12 en 16): de oppervlakte van een bestaand hoofdgebouw mag voor eengezinswoningen, meergezinswoningen en
bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)
19
niet-woonfuncties maximaal 50% van het bouwperceel bedragen, onder de voorwaarde dat de situering van de voorgevel van het hoofdgebouw ongewijzigd blijft; 9. specifieke bouwaanduiding - 9 (dit was besluitsubvlak 3): op de hoek van de Burgemeester van Tuyllkade/Adriaan van Bergenstraat is een verhoging van twee bouwlagen mogelijk bij enkele panden. Hierdoor geldt voor deze panden een maximale bouwhoogte van 5 bouwlagen. 10. specifieke bouwaanduiding - 10 (dit was besluitsubvlak 4): bij woningen in het poortgebouw tegenover de St. Bernulfstraat is bij een aantal woningen een verhoging met één bouwlaag mogelijk. Hierdoor geldt voor deze panden een maximale bouwhoogte van 4 bouwlagen. Voor bovenstaande aanvullende bouwmogelijkheden, is geen omgevingsvergunning benodigd om van het bestemmingsplan af te wijken. Uitbreidingsmogelijkheden:bouwlagen en kappen De uitbreidingsmogelijkheden voor het toevoegen van bouwlagen en kappen zijn in lijn met de mogelijkheden uit beheersverordening Zuilen overgenomen. Bij de totstandkoming van beheersverordening Zuilen bleek uit akoestische informatie dat in een aantal gebieden te hoge geluidsniveaus optreden als verhogingen van woningen wordt toegestaan. Daarom zijn in beheersverordening Zuilen verhogingen in een aantal gebieden uitgesloten of begrensd.
Aan de Amsterdamsestraatweg Noord, Muyskenweg en omgeving, Jan van Overdijkstraat en omgeving en de 'Stemvork' bestaande uit een deel van de Marnixlaan, een deel van de Van Hoornekade en een deel van de Van Egmondkade zijn geen ophogingen van woningen toegestaan. Deze straten worden aangemerkt met de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 8'. Bij de eerstelijnsbebouwing langs de Sint Josephlaan, Marnixlaan, Amsterdamsestraatweg, Burgemeester Norbruislaan, Burgemeester van Tuylkade, Prins Bernardlaan, J.M. de Muinck Keizerlaan, Prinses Irenelaan, Pionstraat, Adriaan van Bergenstraat, Sweder van Zuylenweg, Van Egmondkade en de Van Hoornekade is ten hoogste een uitbreiding naar twee bouwlagen met een kap toegestaan (drie bouwlagen zijn dus niet toegestaan). Dit wordt in de regels aangegeven. In Zuilen mogen woningen (met uitzondering van de woningen die voorzien van de aanduidig 'specifieke bouwaanduiding - 8') die uit één bouwlaag bestaan worden verhoogd tot maximaal twee bouwlagen. Hiervoor is geen omgevingsvergunning nodig om van het bestemmingsplan af te wijken. Voor de overige extra bouwlagen en kap mogelijkheden, die artikel 29 biedt, is wel een omgevingvergunning benodigd om van het bestemmingsplan af te kunnen wijken, omdat hierbij de voorwaarden nader beoordeeld moeten worden.
Het is bij een kap nadrukkelijk de bedoeling dat dit geen extra bouwlaag, dat wil zeggen geen extra verdieping, is. Een extra verdieping wijzigt het straat- en bebouwingsbeeld en dat is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar. 1.4.8.2 Functies en activiteiten Aanvullende functies besluitsubvlakken omgezet In de beheersverordening werden aanvullende functies voor de kelder en begane grond toegestaan bij percelen via besluitsubvlak 10 'Functiemenging', besluitsubvlak 16 'Ontmoetingszone' en besluitsubvlak 12 'Winkelzone'. Om te voorkomen dat er bij het toewerken naar één omgevingsplan voor de gehele gemeente Utrecht straks veel verschillende functies (bestemmingen) bestaan, hebben we er voor gekozen om niet allerlei functies te introduceren die niet toepasbaar zijn voor de hele stad. Daarom is bekeken welke activiteiten het beste bij een bepaalde functie passen. Hoewel de omzetting van de beheersverordening in een bestemmingsplan zo veel mogelijk beleidsneutraal wordt uitgevoerd, leidt dit in een aantal gevallen tot aanvullende toegestane activiteiten ten opzichte van beheersverordening Zuilen. Hieronder hebben we aangegeven welke veranderingen er ten opzichte van beheersverordening zijn doorgevoerd.
Beheersverordening Zuilen (begane grond Chw bestemmingsplanZuilen (begane grond functies) functies) 'Functiemenging': bedrijfsactiviteiten max. 'Werken in de Wijk': bedrijven in categorie A of categorie A of B1, winkelondersteunende horeca B1, kantoor, dienstverlening, sport, (horeca D2), kantoor, maatschappelijke maatschappelijke voorzieningen (met voorzieningen (mits bij nieuwe wordt voldaan aan uitzondering van nieuwe geluidgevoelige Wet geluidhinder), sportvoorzieningen en functies) en culturele voorzieningen. Horeca D2 recreatieve voorzieningen *. via een aanduiding op het pand. 'Ontmoetingszone': maatschappelijke 'Wijkfunctie': maatschappelijke voorzieningen, voorzieningen, (mits bij nieuwe wordt voldaan (met uitzondering van nieuwe geluidgevoelige aan Wet geluidhinder) sportvoorzieningen en functies) dienstverlening, sportvoorzieningen en recreatieve voorzieningen *. bedrijven in categorie A of B1. 2 0 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)
Utrecht
'Winkelzone': detailhandel, winkelondersteunende horeca (horeca D2), publieksgerichte dienstverlening.
'Wijkcentrumfunctie': detailhandel, dienstverlening, bibliotheek, maatschappelijke voorzieningen (met uitzondering van nieuwe geluidgevoelige functies), horeca D2 (indien aanduiding op het pand). of 'Werken in de Wijk': bedrijven in categorie A of B1, kantoor, dienstverlening, sport, maatschappelijke voorzieningen (met uitzondering van nieuwe geluidgevoelige functies) en culturele voorzieningen. Horeca D2 en detailhandel via aanduidingen op het pand. Omzetten besluitsubvlakken met functies in functies met activiteiten * De activiteit 'recreatieve voorzieningen' is bij 'Werken in de Wijk' omgezet in activiteiten behorende bij culturele voorzieningen, omdat dit beter de lading dekt in de huidige tijd. Onder geluidgevoelige functies vallen (op grond van de Wet geluidhinder) een kinderdagverblijf, onderwijs, ziekenhuizen, verpleeghuizen, verzorgingshuizen en psychiatrische inrichtingen.
Voorgaande leidt tot een verruiming in toegestane activiteiten en alleen bij de 'Ontmoetingszone' die is omgezet naar een 'Wijkfunctie' tot een lichte beperking, omdat recreatieve voorzieningen niet meer mogelijk worden gemaakt. Echter, recreatieve voorzieningen kunnen ook onder sport vallen en de functies dienstverlening en bedrijven in categorie A of B1 worden extra mogelijk gemaakt binnen de functie 'Wijkfunctie' ten opzichte van de 'Ontmoetingszone'. De functies behorende bij 'Werken in de Wijk', 'Wijkfunctie' en 'Wijkcentrumfunctie' die worden toegevoegd aan locaties ten opzichte van beheersverordening Zuilen, zijn passend in een omgeving waar op de verdiepingen wordt gewoond. Daarnaast zorgen de functies voor functiemenging in de wijk en een bepaalde mate van levendigheid in de wijk. Wijkcentrumfunctie Het besluitsubvlak 'Winkelzone' uit de beheersverordening is omgezet in de functie 'Wijkcentrumfunctie' voor zover er sprake is van een winkelcentrum of winkelradiaal, zoals aangewezen in het Ontwikkelingskader detailhandel 2012.
Winkelgebieden zoals aangegeven in het Ontwikkelingskader detailhandel bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)
21
Winkelcentrum Rokade (Doornburglaan 5) is aangewezen als een winkelcentrum. Voor het winkelcentrum Rokade betekent de toewijzing van de functie 'Wijkcentrumfunctie' een verruiming van de bestaande gebruiksmogelijkheden van panden, omdat er op basis van de functie Wijkcentrumfunctie meer activiteiten zijn toegestaan dan alleen winkels (detailhandel) zoals in de bestaande situatie en horeca D2 voor Doornburglaan 4. Dienstverlening, maatschappelijke activiteiten (tenzij deze geluidgevoelig zijn) en een bibliotheek zijn bijvoorbeeld toegestaan binnen de Wijkcentrumfunctie. Deze aanvullende functies vinden wij passend bij Winkelcentrum Rokade. Doordat in de panden van winkelcentrum Rokade, alleen het bestaande gebruik is toegestaan (en geen aanvullende activiteiten op grond van een besluitsubvlak zoals bijvoorbeeld horeca D2), wordt binnen de functie Wijkcentrumfunctie alleen op het adres Doornburglaan 4 (aanvullend) horeca D2 toegestaan (in lijn met het bestaand gebruik). De clustering van voorzieningen aan de Amsterdamsestraatweg 749/753 en Jacob van Campenstraat 1 valt net buiten de winkelradiaal, maar ook deze panden hebben wij gezien de clustering en het soort functies de functie 'Wijkcentrumfunctie' gegeven. Voor deze panden geldt op grond van de beheersverordening besluitsubvlak 'Winkelzone'.
Doordat hier detailhandel en horeca in de categorie D1 ook op de verdieping is vergund, wijkt deze clustering van voorzieningen af van de standaard (waar voorzieningen alleen op de begane grond wordt toegestaan). Deze uitzondering is in de regels opgenomen. Delen van de Amsterdamsestraatweg zijn aangewezen als winkelradiaal in het Ontwikkelingskader detailhandel. Deze delen van de Amsterdamsestraatweg hebben niet de functie 'Wijkcentrumfunctie', maar de 'specifieke vorm van gemengd - wijkcentrumfunctie' gekregen. Dit geldt voor delen die in de bestaande situatie veelal een woonfunctie hebben, maar waar de beheersverordening ook ander gebruik mogelijk maakt met het besluitsubvlak 'Winkelzone' en de locaties onderdeel uitmaken van een winkelradiaal. Werken in de wijk In de beheersverordening waren bij de percelen Van Koppestokstraat 31 t/m 37 en Van der Marckstraat 6 (C, D, E en G) naast wonen aanvullende functies toegestaan op basis van besluitsubvlak 12 'Winkelzone'. Aangezien dit deel niet behoort tot een winkelcentrum of winkelradiaal zoals aangewezen in het Ontwikkelingskader detailhandel 2012 hebben deze percelen de meer passende aanduiding van 'specifieke vorm van gemengd - werken in de wijk' gekregen.
Daarnaast hebben deze percelen de aanduidingen 'detailhandel' en 'specifieke vorm van horeca horeca tot en met horeca categorie d2' gekregen, zodat het gebruik bij deze percelen niet met deze functies wordt beperkt. Wonen blijft de hoofdfunctie bij deze adressen. In beheersverordening Zuilen is aan een aantal locaties besluitsubvlak 10 'Functiemenging' toegekend. Dit besluitsubvlak is in dit bestemmingsplan omgezet in de functie(aanduiding) 'Werken in de Wijk' met aanvullend de aanduiding waarmee horeca D2 wordt toegestaan, zodat de mogelijkheid tot het exploiteren van horeca D2 gebruik niet wordt afgenomen. Dit geldt voor de volgende adressen: Van Hoornekade 2 t/m 106, 1 t/m 219, 120 t/m 230; Van Egmondkade 1 t/m 77; Marnixlaan 122 t/m 226; Burgemeester van Tuyllkade: 2 t/m 144 en t/m 59; Barthold Entesstraat 10 t/m 20 (behalve 16). Deze functie(aanduiding) is namelijk passend voor functiemenging in de wijk en zorgt voor werkgelegenheid, levendigheid, sociale ontmoetingen en voorzieningen in de wijk. Wijkfunctie In beheersverordening Zuilen is aan een aantal locaties het besluitsubvlak 16 'Ontmoetingszone' gegeven. Deze 'Ontmoetingszone' bevindt zich met name rondom centrale assen en openbaar vervoerpunten. Besluitsubvlak 16 is in onderhavig plan omgezet in de aanduiding 'Wijkfunctie', omdat deze functie er het beste bij aansluit.